Innehåll
Inledning
Vd-ord
Det här är Victoriahem
Hållbart fastighetsägande
Vi lyfter miljonprogrammet
Hållbarhetsberättelse
Energi och miljö
Bosocialt arbete
Victoriahem som arbetsgivare
Ansvarsfullt företagande
Höjda ambitioner och tydligare mål
Ipsam dolor accus. Cus as mo blandia is endent.
Ut il is asped que nim laborio. Rae. Ruptur?
Nimo volorem poreperum essi con reribus dolorer natur? Nesto dolest auda ducia sunt unt, optium vent offic to iur?
Apis verum quia core nectatur aut molo que peliatatio. Nam, quia veriasped quae pora porehen dipsum nissim quatinu menimil ibearitatem autatus.
Et reius mil iuribus explam que od quisciet atem audicit omnia quatusam di offic te ma ipsape pa pa audaect atiamet esciendebit, nectestotam dolestium similitam susam
Lorem dellorporem rent quid magnat latum autem il molesto rempore nem quossed maiosam harciur am ent.
Itaque platia niasi sed ute laborit elia cuptatem dolute provid que et vel escimpo repratus estion con reri non prati odigenia aut aut ulligen duciaepellia vidunt ant facearum doleniet aut everaeptatur am aceprat ibusaperibus imi, corumquo odis ulpa verum volescitem estrunt.
Ga. Ut eumqui adit veri blatis illis endebit, qui vitaectem. Et quia qui ulpa dolores sant hil il ex est lab im voluptas il estint aut quo conserum eos am si con ernat is maio. Cep-
NYCKELTAL 2024
FOSSILFRI ENERGI VATTENANVÄNDNING
All köpt energi till el och uppvärmning är fossilfri. Vi köper en liten del fossila drivmedel till bilar och maskiner.
Sedan 2015 har vattenanvändningen i våra fastigheter minskat med en fjärdedel.
Minskad mängd köpt energi för fastighetsdrift (el och värme) jämfört med 2015 års nivå.
Våra samlade CO2e-utsläpp har minskat med 29 procent sedan 2015.
Vi investerade totalt 118 miljoner kronor 154 energiprojekt under 2024. Det motsvarar 2 940 kronor per lägenhet.
Serviceindex är ett sammanfattande betyg från våra hyresgäster. Andelen nöjda kunder har ökat varje år.
Andelen hyresgäster som känner sig trygga sina kvarter har ökat med 1 procentenhet jämfört med 2023
Drygt åtta av tio medarbetare tycker att Victoriahem är en mycket bra arbetsplats.
Per Ekelund, vd Victoriahem
Det här är Victoriahem
Victoriahem förvärvar, förvaltar och utvecklar bostadsfastigheter, framför allt i områden där vi ser en möjlighet till utveckling och förädling.
Genom att rusta upp hus och jobba aktivt med bosociala frågor och erbjuda våra kunder riktigt bra service skapar vi attraktiva stadsdelar och kvarter. Då ökar också värdet på våra bostadsområden. Genom att skala upp smarta lösningar och samtidigt vara noga med detaljer i vårt dagliga arbete ökar vi vår lönsamhet.
När både värden och lönsamhet ökar kan vi fortsätta göra långsiktiga investeringar och växa genom nya förvärv.
KOMMUNER
GARAGE- OCH PARKERINGSPLATSER HUS
26 212 31 VÅR IDÉ
1 599
LÄGENHETER BOENDE
INVESTERINGAR I HUS OCH LÄGENHETER ANDEL RENOVERADE LÄGENHETER MEDARBETARE
Borås
Göteborg
Eskilstuna Köping
Örebro
Västerås Märsta
Katrineholm
Strängnäs Uppsala
Botkyrka
Södertälje Järna Vårby
Norrköping
Linköping
Tranås
Växjö Arboga Bro Sollentuna
Markar yd
Landskrona Spånga Flemingsberg
Karlskrona
Kristianstad
Malmö
Trelleborg
Haninge Nynäshamn
Nyköping
Hållbart fastighetsägande, så här ser vi på det
Hållbarhet genomsyrar det mesta vi gör. Det är något som kan vara lätt att säga, men vi tycker också det är lätt att förklara.
Hållbarhet handlar om att göra bra saker för miljö, samhälle och människor. Vi lägger gärna till ekonomisk hållbarhet, eftersom det är en förutsättning för att vi ska kunna göra allt det andra. Och tvärtom –genom att agera hållbart för miljö, samhälle och människor kan vi vara ett lönsamt företag.
Det är mycket som faller sig naturligt för ett fastighetsbolag som har
som mål att förädla och förvalta människors
hem på lång sikt. Vi skulle inte klara av att göra det utan att samtidigt agera hållbart. Men även om det faller sig naturligt händer det förstås inte av sig självt. Därför
är frågor om hållbarhet integrerade i vår affärsmodell, i våra processer och i våra värderingar. Vi ska påminnas om det varje dag, men det ska också ske utan att vi tänker på det.
Höga och tydliga mål hjälper till att sätta fokus på frågorna.
Vi är en del av en större berättelse
Victoriahem ägs av det tyska fastighetsbolaget Vonovia. Med drygt en halv miljon hyreslägenheter, framför allt i Tyskland, är Vonovia Europas största bostadsbolag. Vi rapporterar våra resultat till Vonovia som gör en omfattande hållbarhetsrapport varje år. Det är spännande läsning som täcker en mängd olika aspekter av hur en
hyresvärd och fastighetsägare påverkar, och påverkas av, omvärlden ur ett hållbarhetsperspektiv.
Som dotterbolag har vi har förstås egna strategier, mål och ambitioner. Här lyfter vi fram det som är speciellt för oss.
Det är många som är nyfikna på hur Victoriahem arbetar. Och vi vill gärna berätta.
Vi lyfter miljonprogrammet
En viktig sak som skiljer Victoriahem från andra fastighetsbolag är att vi framför allt äger och förvaltar bostadsområden byggda under miljonprogramsåren 1965–1974. Det ställer extra höga krav på vårt hållbarhetsarbete.
I de flesta miljonprogramsområden är samhörigheten stark och stoltheten stor. Samtidigt är socioekonomisk utsatthet och otrygghet inte sällan en del av vardagen.
Det är ett samhällsproblem – och en utmaning för oss. Om inte människor trivs och är trygga flyttar de. Och då faller vår affärsidé.
Utan hyresintäkter överlever vi inte. Därför är det vi kallar bosocialt arbete en viktig del av vår dagliga verksamhet.
Upprustningsbehoven är på sina håll också stora. Miljonprogramshusen har hunnit bli över ett halvt sekel gamla. Normalt underhåll räcker inte längre, det krävs omfattande investeringar. Vi har gjort mycket, men en hel del återstår.
Bit för bit lyfter vi områdena genom att renovera och energieffektivisera husen, och genom att långsiktigt arbeta för att bidra till ökad trygghet, trivsel, sysselsättning och gemenskap.
”Det
är välplanerade stadsdelar och bra hus. Sätter man sig in i tankarna bakom områdena blir man imponerad”
Erik Stenberg, lektor i arkitektur vid KTH i Stockholm
Fördomar
behöver brytas
Det finns fördomar och förutfattade meningar om miljonprogrammet som riskerar att stigmatisera både områdena och dem som bor där.
De negativa bilderna behöver nyanseras och fler berättelser behöver höras.
För vi som verkar i områdena varje dag vet ju att allt inte stämmer.
Vi har skapat en kunskapssajt för att bredda bilden. Och i skriften ”Tio insikter” delar vi med oss av våra egna erfarenheter av hur miljonprogramsområden bäst bör rustas upp och förvaltas.
Besök vår sajt Vi lyfter miljonprogrammet
Ta del av våra erfarenheter 10 insikter efter tio år i miljonprogrammen
Vår hållbarhetsberättelse
Som fastighetsägare och hyresvärd jobbar vi med både byggnader och människor. Därför är såväl social som miljö- och klimatmässig hållbarhet en del av vår verksamhet på ett väldigt konkret sätt.
Traditionell hållbarhetsrapportering brukar utgå ifrån tre perspektiv - miljö, sociala aspekter och styrning (ESG).
I vår verksamhet är det vi kallar bosocialt arbete en central del av den sociala hållbarheten, därför ger vi det extra utrymme. Vi har delat in vår hållbarhetsberättelse i fyra kapitel.
Energi och miljö
Som ägare av miljonprogramshus gör
vi stor klimatnytta när vi energieffektiviserar våra byggnader. Som hyresvärd kan vi hjälpa 40 000 familjer att leva mer hållbart. Sammantaget blir effekterna stora.
Bosocialt arbete
Social hållbarhet handlar om många olika saker. Det allra viktigaste för oss är det arbete vi gör för att lyfta våra bostadsområden genom aktiviteter, samarbeten, trygghetsåtgärder och insatser som leder till sysselsättning –vårt bosociala arbete.
Victoriahem som arbetsgivare
Victoriahem är en av Sveriges största privata hyresvärdar. Men vi är också en stor arbetsgivare. I en bransch där konkurrensen om arbetskraften är stor ska vi vara det bostadsföretag jobbkandidater i första hand söker sig till. (Skriv om denna text sedan)
XAnsvarsfullt företagande
Alla aspekter av vår verksamhet ska självklart följa lagar och regler och ske på ett etiskt korrekt och hållbart sätt. Det inkluderar alla de inköp och upphandlingar vi gör. Victoriahem köper varor och tjänster för flera miljarder varje år.
Energi & miljö
Drift av fastigheter orsakar stora klimatutsläpp, både direkt och indirekt. Utsläppen brukar redovisas i tre kategorier, Scope 1-3.
Vi investerar stora summor på att rusta upp våra hus varje år. När vi gör det ser vi till att energi- och vattenförbrukningen minskar, avfallshanteringen blir effektivare och klimatutsläppen minimeras – samtidigt som boendemiljön förstås blir bättre.
Vi gör klimatsmarta inköp till våra renove-
ringar och återbrukar så mycket som går. När vi involverar hyresgästerna händer ännu mer. Genom att underlätta för alla dem som bor i våra hus att leva sina liv lite mer hållbart, samtidigt som vi jobbar för att öka både medvetenhet och engagemang, kan vi tillsammans göra stor klimatnytta.
Scope 1: Direkta utsläpp från verksamheten, till exempel uppvärmning och inköp till kontor och utsläpp från servicefordon.
Scope 2: Indirekta utsläpp från köpt energi som behövs i våra byggnader, till exempel el, fjärrvärme och kyla.
Scope 3: Indirekta utsläpp i hela värdekedjan - från byggnation och underhåll till rivning och återvinning, till exempel utsläpp från leverantörer samt inköp och transporter av byggmaterial.
Scope 3: Hyresgästers energianvändning ingår också i Scope 3. Den utgör den allra största delen av våra indirekta klimatutsläpp.
Här ska vi vara 2030
• 50 procent minskade CO2e-utsläpp jämfört med 2020. ENERGI- OCH MILJÖMÅL
Våra energi- och miljömål för att minska klimatbelastningen fram till 2030 är:
• 30 procent minskad mängd köpt energi för fastighetsdrift (el och värme) jämfört med 2015 års nivå.
• 30 procent minskad vattenanvändning jämfört med 2015 års nivå.
• 100 procent fossilfri energi.
Så här ligger vi till
Vi har redan nu kommit en bra bit på väg. Vid utgången av 2024 såg det ut så här:
• 29 procent minskade CO2e-utsläpp jämfört med 2020.*
• 26 procent minskad mängd köpt energi för fastighetsdrift (el och värme) jämfört med 2015 års nivå.
• 25 procent minskad vattenanvändning jämfört med 2015 års nivå.
• 98% procent fossilfri energi.
*Scope 1-3, exklusive hyresgästernas energianvändning (se figur sid 15).
VÄGEN MOT MÅLEN
Energiförbrukning per kvadratmeter
Värme El Vatten 2023 2024 kWh kWh m3
Förbrukning av värme avser fjärrvärme. Förbrukning av vatten avser kallvatten inklusive IMD. Förbrukning av el avser köpt el exklusive IMD. Siffrorna visar förbrukning per kvadratmeter bo- och lokalyta (BOA/LOA).
98% fossilfri energi
Energin till el och uppvärmning är 100 procent fossilfri. Vi köper samtidigt en liten del fossila drivmedel.
Utveckling vattenförbrukning
Förbrukning
Utveckling förbrukning av värme och el
Förbrukning
Antal förbrukande kubikmeter vatten per kvadratmeter bo- och lokalyta (BOA/LOA). Avser kallvatten inklusive IMD.
Förändring
Förändring
Antal kWh per kvadratmeter bo- och lokalyta (BOA/LOA). Avser köpt el
Procentuell förändring av vattenförbrukningen.
Procentuell förändring av förbrukning av värme och el.
VÄGEN MOT MÅLEN
Tydligt minskande klimatutsläpp
Vi rapporterar varje år in våra energi- och miljöresultat till Allmännyttans klimatinitiativ, som vi är med i sedan 2022. Klimatinitiativet sammanställer siffrorna i en rapport där vi kan jämföra våra resultat med liknande fastighetsbolag.
Sedan 2018 som klimatinitiativet valt som basår, har Victoriahems klimatutsläpp minskat tydligt, vilket är ett resultat av ökad energieffektivisering och inköp av el med lägre klimatpåverkan.
Diagrammen visar klimatutsläpp enligt två olika beräkningsmetoder, Location Based och Market Based.
Location Based-metoden
Bättre utveckling än liknande bolag
Koldioxidutsläpp per kvadratmeter uppvärmd yta, koldioxidprestanda, är ett vanligt jämförelsemått. Victoriahem har både ett lägre nyckeltal och en mer positiv utveckling än liknande bolag och riksgenomsnittet inom Allmännyttan. Det visar årets rapport från Klimatinitiativet.
Staplarna visar den årliga förändringen i klimatutsläpp för den använda energin från och med 2021, då Klimatinitiativet startade, jämfört med basåret 2018. Den streckade linjen visar trenden för förändring av klimatutsläpp mellan basåret 2018 och slutåret 2030.
*Klimatutsläpp kan beräknas på två sätt. Den så kallade location based-metoden utgår från de genomsnittliga utsläppen i det energisystem där energin används. Market based-metoden speglar istället klimatpåverkan från den specifika energi vi köper, till exempel el eller fjärrvärme. Tillsammans ger metoderna en bild av både systemets påverkan och våra egna val. Market Based-metoden
Victoriahem > 10 000 lägenheter Riket
Diagrammet visar nyckeltalet koldioxidprestanda enligt Location Based-metoden.
Det här gör vi för att minska utsläppen
Victoriahem har som mål att minska energioch vattenanvändningen med 30 procent jämfört med 2015 års nivåer. Sedan 2015 har vi därför systematiskt renoverat våra byggnader. Vi har fram till och med 2024 bland annat:
• Injusterat värmesystem och bytt termostater i 55 procent av beståndet.
• Installerat snålspolande armaturer i 43 procent av lägenheterna.
• Genomfört fönsterbyten i 38 procent av husen och tilläggsisolerat vindar i 21 procent.
• Installerat ny och uppkopplad styrning av uppvärmningen i 69 procent av fastigheter na.
• Installerat ny ventilation med värmeåtervinning och/eller värmepumpar i 32 procent av husen.
• Installerat individuell mätning av vatten i 35 procent av våra lägenheter.
• Installerat rumstemperaturmätning i 80 procent av lägenheterna.
• Cirka 80 procent av våra byggnader har fått ny energieffektiv belysning.
• Installerat solcellsanläggningar på 59 tak, varav 31 anläggningar var i bruk under 2024 och resterande togs i bruk i början av 2025.
• Dessutom har vi gjort stora investeringar i tvättstugor och torkrum samt bytt ut pumpar och fläktar för att optimera vår elavändning.
Stora klimateffekter när miljonprogramshus renoveras
Att förbättra energieffektiviteten i äldre hus
är en viktig insats för klimatet. Under 2026
börjar nya EU-direktiv att gälla som innebär skärpta krav på att förbättra de fastigheter som har sämst prestanda.
Av Victoriahems nära 40 000 lägenheter är cirka 26 000 byggda under miljonprograms118 mkr
Vi investerade 118 miljoner kronor 154 energiprojekt under 2024. Det motsvarar 2 940 kronor per lägenhet.
Energiklass byggnader
åren 1965-1975. I orenoverat skick är flerbostadshus från den tiden stora energitjuvar. Genom omfattande investeringar har vi förbättrat energiprestandan i många av våra hus. Klimatdeklarationer görs med ett antal års intervall. Därför förekommer eftersläpningar i statistiken.
INVESTERINGAR
I Heleneholm halveras energiförbrukningen
I stadsdelen Heleneholm i Malmö äger Victoriahem tre höghus byggda 1961. Som de flesta hus från den här tiden var de dåligt isolerade. Värme- och ventilationssystem hade också blivit gamla och ineffektiva. Nu pågår omfattande upprustningar för att förbättra både energieffektivitet och boendemiljö.
Vi isolerar 14 000 kvadratmeter fasad, byter ut 1 400 fönster, installerar värmepumpar och byter ventilationssystem. På taken finns sedan tidigare solceller.
Renoveringarna startade i maj 2021. Två
hus är klara. Det tredje blir klart i början av 2026.
• Redan nu har energiförbrukningen minskat med 50 procent.
• De hus som är klara kommer förflyttas från energiklass E till C, som motsvarar dagens krav på nyproduktion.
Ett skäl till att vi kan göra flera så stora investeringar samtidigt är att vi fick del av det EU-stöd till energieffektiviseringar av flerbostadshus som fanns tillgängligt under en kort period i slutet av 2021.
”När så mycket sker samtidigt blir det tydligt vad som går att åstadkomma i energibesparingar när man renoverar miljonprogramshus.”
Noah Hammarling, projektchef
Efter våra investeringar Heleneholm har energiförbrukningen halverats. -50% energiförbrukning
ARTIFICIELL INTELLIGENS
Stora utsläppsbesparingar med hjälp av AI
I över 60 procent av vårt bestånd, cirka 24 000 lägenheter, tar vi hjälp av AI för att styra uppvärmningen. Det har lett till stora minskningar av såväl energiförbrukning som klimatutsläpp.
Med hjälp av temperatur- och fuktmätare, väderprognoser, historiska data, byggnadsteknisk information med mera kan vi se till att vi använder precis rätt mängd energi för att hålla en jämn inomhustemperatur. Träffsäkerheten blir dessutom bättre med tiden allt eftersom AI lär sig mer om mönstren
för varje enskilt hus. I genomsnitt minskar energiförbrukningen med 7 procent och utsläppen av växthusgaser med 6 procent med AI-styrd uppvärmning. Det visar en ny rapport som organisationen The Carbon Trust och telekombolaget Ericsson har gjort på uppdrag av Kiona Sverige, som är vår största leverantör av system för AI-styrd värmeoptimering.
Studien bygger på data från Sverige och Finland. Delar av Victoriahems bestånd ingår i underlaget.
LETA YTA
Bygga nytt i gammalt dubbelt
bra
I många av våra hus finns lokaler, förråd, källare och andra utrymmen som går att bygga om till bra bostäder.
Att skapa nya bostäder i byggnader som redan finns är smartare för miljön än att bygga helt nytt.
Klimatutsläppen minskar med uppemot 60 procent och avfallsmängderna med nästan 80 procent genom att bygga på befintlig stomme och grund, enligt en studie som IVL Svenska Miljöinstitutet gjort i Halland (”Återbruk och cirkulär affärsutveckling i den halländska bygg- och fastighetssektorn”).
Vi har hittills skapat 360 nya bostäder av ytor som tidigare använts till annat. 13 av dessa konverteringar gjordes under 2024.
Stor potential
Våra inventeringar visar att potentialen är större än vad som kanske är uppenbart vid första anblicken. Det gäller att tänka kreativt för att se möjligheterna.
I Brandbergen söder om Stockholm har oanvända källarutrymmen, gamla cykelrum, svåruthyrda lokaler och dåligt optimerade tvättstugor konverterats till lägenheter.
Totalt skapades 36 nya lägenheter i Brandbergen 2021-2024, många med egna uteplatser. Ytterligare 18 nya lägenheter med byggstart under 2025 planeras.
”Citat från Brandbergen. citat från Brandbergen citat från Brandbergen citat från Brandbergen”
Stefan Hedlund, projektchef
Platta tak perfekt för solel
På 25 tak i Jordbro, söder om Stockholm, installerade vi 1 872 solcellspaneler i slutet av 2024. Det är vårt största solcellsprojekt hittills.
Anläggningarna förser husen med fastighetsel till bland annat värmesystem, hissar, ventilation och belysning i husen.
Totalt kommer de att producera ungefär
700 MWh grön energi varje år, vilket bidrar till 9 ton minskade koldioxidutsläpp.
Anläggningarna togs i drift i början av 2025
”Solenergi har en enorm potential, och det känns extra bra att göra den här typen av investeringar i våra områden. Vi har många hus med platta tak som är perfekta för solpaneler, så möjligheterna är stora att fortsätta utbyggnaden av förnybar energi”
Wahid Basharkar, projektledare Brandbergen
59 solcellsanläggningar
31 anläggningar var i drift 2024. Resterande togs bruk i början av 2025 På totalt 59 byggnader sitter solcellspaneler. 28 av anläggningarna tillkom 2024
31 anläggningar i drift
814 MWh producerad solel
De anläggningar som var i drift 2024 producerade 814 MWh el under året.
195 MWh
överskott vi kunnat sälja
TRANSPORTER
”Det funkar lika bra med cykel. Jag har alla mina verktyg i lådan. Yada, yada, yada…”
Stefan Hedlund, tekniker
22 ellådcyklar och 16 eldrivna golfbilar rullar i våra områden. Tillsammans har de ersatt 38 bensindrivna bilar.
Det är både praktiskt för att ta sig fram mellan husen, och bidrar till minskade utsläpp.
Tjänsteresor
Tågresor
Flygresor
Tjänstebilsresor
Service- och poolbilar
Koldioxidutsläpp ton, CO₂e, 2022
Koldioxidutsläpp ton, CO₂e, 2023
Koldioxidutsläpp ton, CO₂e, 2024
0,2 209,2 68,6 156,4
Klimatutsläpp orsakade av personalens tjänsteresor (exklusive flygresor till företagsgemensamma konferenser 2022 och 2023) samt användandet av egna arbetsfordon.
HYRESGÄSTERNAS PÅVERKAN
Stor
effekt när
hyresgästerna
I våra hus och områden lever människor sina liv. De konsumerar el, vatten och värme och producerar hushållsavfall. De reser kanske med bil mellan hem, skola, jobb och aktiviteter.
Faktum är att nästan två tredjedelar av Victoriahems totala klimatutsläpp kan knytas till våra hyresgäster.
Det finns mycket vi kan göra för att hjälpa hyresgästerna leva mer hållbart. Vi känner dem och vi har direktkontakter med dem. 40 000 familjer bor i våra hus. Så även små förändringar gör stor skillnad.
Så här bidrar vi till att minska hyresgästernas klimatpåverkan:
• Underlättar användning av elbilar genom bra möjligheter för laddning.
• Installerar energieffektivare vitvaror och golvvärme.
• Inför individuell mätning och debitering av el och vatten.
• Förser lägenheter med grön el.
• Förbättrar möjligheter till källsortering för att minska mängden restavfall.
• Tät och tydlig kommunikation för att öka medvetenheten och uppmuntra goda beteenden.
97
laddstolpar
97 stolpar med totalt 194 laddpunkter för elbilar finns i vårt bestånd.
Den allra största delen av klimatutsläppen från vår verksamhet orsakas av hyresgästernas energianvändning. Den näst största delen, scope 2, är indirekta utsläpp från den energi vi köper till framför allt uppvärmningen av våra byggnader. (se figur sid 15).
hjälper till -5% elförbrukning med IMD
Hyresgästernas elförbrukning minskade med 5 procent jämfört med 2023.
HYRESGÄSTERNAS PÅVERKAN
Individuell mätning effektivt för att minska
vattenförbrukningen
Att minska användningen av vatten är ett av viktigt mål.
Ett effektivt sätt är att mäta förbrukningen i varje hushåll, och sedan debitera hyresgästen för vad den faktiskt förbrukar i stället för att utgå ifrån en schablon.
En viss mängd vatten ingår då i hyran. Den som förbrukar mer debiteras för det. Den som förbrukar mindre får pengar tillbaka.
När det blir tydlig hur mycket vatten man faktiskt gör av med ökar incitamenten att vara sparsam. Det är också fler som kontaktar oss så att vi kan åtgärda droppande
”En minskning med en femtedel är en jättebra utveckling. Självklart varierar behovet av vatten mellan olika hushåll. Därför är individuell mätning också ett rättvist system. Man betalar för det man förbrukar, varken mer eller mindre.”
kranar och rinnande toalettstolar.
Vi har infört individuell mätning av vatten (IMD) i cirka 35 procent av våra lägenheter.
Snabba resultat i Järva
I Järvaområdet i norra Stockholm införde vi individuell mätning och debitering av vatten i majoriteten av våra 3 300 lägenheter i slutet av 2023. Bara ett drygt år senare hade förbrukningen minskat med hela 20 procent. 52 procent av hyresgästerna har använt mindre vatten än vad som ingår i hyran och har därmed fått pengar tillbaka.
Det här gör vi också
• Letar och åtgärdar vattenläckor.
• Informerar våra hyresgäster om vad de kan göra för att minska sin vattenförbrukning.
• Installerar snålspolande wc-stolar och bladare.
• Installerar vattensnål utrustning i tvättstugor, nyproducerade fastigheter och renoverade lägenheter.
Gemensamma initiativ för klimatet
Victoriahem är med i ett flertal samarbeten med syfte till att lösa olika miljöutmaningar
Allmännyttans klimatinitiativ
Victoriahem är sedan 2021 associerad medlem i Sveriges Allmännytta. 2022 gick vi också med i Allmännyttans klimatinitiativ som är en gemensam kraftsamling med syfte att minska utsläppen av växthusgaser genom ambitiösa mål, samverkan och aktivt erfarenhetsutbyte.
Fossilfritt Sverige
Fossilfritt Sverige startades av regeringen inför klimatmötet i Paris 2015 för att påskynda omställningen till ett fossilfritt samhälle. Över 500 företag, kommuner, regioner och organisationer har gått med i initiativet.
Bebo
Bebo är Energimyndighetens nätverk för energieffektiva flerbostadshus. Nätverket
utgörs av ett 20-tal fastighetsägare, både kommunalt ägda och privata. Huvudsyftet är att minska beroendet av energi i form av värme och el i flerbostadshus, samt att därmed minska påverkan på miljön.
Linköpingsinitiativet
Linköpingsinitiativet startades 2018 av Linköpings kommun. Idag består nätverket av sammanlagt 18 privata och offentliga organisationer och företag som antagit utmaningar inom områdena energi, materialflöden samt transport och resor.
Östergötland bygger klimatneutralt
ÖBKN är ett lokalt nätverk i Östergötland där deltagare från näringsliv, akademi och det offentliga möts för att tillsammans lösa olika miljöutmaningar.
SAMARBETEN
Kristian Hallin, regionchef för Victoriahem i norra Stockholm
Bosocialt arbete
Så stärker våra
insatser individen, kollektivet och
Det finns många sätt en fastighetsägare kan bidra till en positiv samhällsutveckling, både direkt och indirekt.
Vi skapar konkreta mätbara effekter här och nu genom insatser vi gör i vår löpande verksamhet. Våra aktiviteter ger ringar på vattnet som leder till långsiktiga förändringar. Indirekt ska vårt arbete leda till förbättrade skolresultat, lägre arbetslöshet, ökat valdeltagande och ökad upplevd trygghet.
För att åstadkomma samhällsförändringar krävs engagemang från många olika aktörer. Det behövs också en stark samlande kraft. Och den rollen har bostadsföretagen stora möjligheter att ta.
Vi har kontaktnätet, den lokala kunskapen och de ekonomiska medlen som behövs. Och självklart incitamenten – vi har allt att vinna på att vi tillsammans med andra lyckas lyfta dessa områden.
Vi gör
Vi gör
Anställer miljövärdar. Skapar sommarjobb. Ordnar läxhjälp och skollovsaktiviteter. Stöttar mammor.
Områdesdagar. Boendedialog. Trygghetsvandringar. Samarbete med Hyresgästföreningen. Skapar fasta mötesplatser.
Vi gör
Deltar i och är med och startar BID-inspirerade föreningar för lokal samverkan mellan fastighetsägare. Dialog med polis och socialtjänst. Samverkan med skolor.
samhället * Modellen har vi lånat från rapporten ”Att vända utvecklingen, Malmö universitet (MAIPUS26) - 2020
Det bidrar till Fler i sysselsättning. Vuxna förebilder. Ökad integration. Meningsfull fritid. Personliga kontaktnät.
Individens förmåga
Kollektiv förmåga
Det bidrar till Ökad trivsel och trygghet. Större gemenskap. Ökad social kontroll och förmåga att agera gemensamt
Det bidrar till Ökad närvaro av samhällsfunktioner. Fler resurser når de boende. Större kraft att agera kring gemensamma utmaningar.
Samhällets förmåga
Vår vardag är inte som alla andras
Idag är bosocialt engagemang en naturlig del i de flesta hyresvärdars verksamhet.
Men för Victoriahem har det en särskilt viktig plats.
Vårt fokus är att äga och förvalta bostadsområden byggda under miljonprogrammet.
Här bor en mångfald av hyresgäster från olika delar av världen. Det skapar levande, kreativa och kulturellt rika miljöer.
Samtidig är socioekonomisk utsatthet ett stort och påtagligt problem för många som bor i dessa områden. Inte sällan innebär
det utmaningar som hög arbetslöshet, låg utbildningsnivå, lågt valdeltagande, upplevd otrygghet och på vissa håll även inslag av kriminalitet.
17 bostadsområden i Sverige bedöms just nu av polisen som särskilt utsatta, Victoriahem finns i tio av dem. Ytterligare 27 områden klassificeras som utsatta, Victoriahem finns i tolv. Det här är vår verklighet. Men vi tror på potentialen i dessa områden – vår affärsidé bygger helt och hållet på det.
Vi ska bidra till att det vänder
Victoriahems bosociala arbete ska leda till en positiv samhällsutveckling i de områden vi finns.
Det långsiktiga målet är att färre områden ska bedömas ha stora socioekonomiska utmaningar enligt Boverkets Segregationsbarometer. I områden som idag klassificeras som utsatta eller särskilt utsatta enligt polisens kategorisering ska påtagliga förbättringar ske. Ett flertal områden ska kunna lyftas bort från polisens lista, eller flyttas ner en nivå. Victoriahem ska på ett tydligt
sätt ha bidragit till förändringen. På kort sikt ska vårt arbete leda till ökad upplevd trygghet, vilket vi mäter löpande i våra kundundersökningar. Människor ska komma i sysselsättning, bland annat genom vårt miljövärdsprogram. Hundratals barn ska delta i fritidsaktiviteter som vi stöttar, med mera.
Vårt bosociala arbete ska ytterst leda till att fler vill bo hos oss och i våra områden, vilket i sin tur ökar värdet på våra fastigheter och ger trygga hyresintäkter.
AFFÄRSMÄSSIGHET
Bosocialt arbete lönar sig
Vi ser vårt bosociala engagemang som en affärskritisk del av vår verksamhet och en lönsam investering. En förutsättning för att lyckas är långsiktighet och uthållighet. De ekonomiska effekterna av bosociala insatser kommer ofta först efter lång tid.
Därför är bosocialt arbete lönsamt:
• Nöjdare hyresgäster
• Attraktivare bostadsområden
• Tryggare hyresintäkter
• Färre omflyttningar
• Minskad skadegörelse
• Lägre underhållskostnader
• Ökat värde på fastigheterna
• Lättare att attrahera kompetent personal
” Jorunn säger någonting riktigt bra Jorunn säger någonting riktigt bra Jorunn säger någonting riktigt bra Jorunn säger någonting riktigt bra Jorunn säger någonting riktigt bra Jorunn säger någonting riktigt bra.”
Jorunn Rådberg, hållbarhetsutvecklare
Det här krävs av fastighetsägaren:
• Integrera det bosociala perspektivet i det dagliga arbetet
• Dedikerade resurser – både pengar och personal
• Långsiktighet och förståelse för att förändring tar tid
• Tydliga mandat från ledningen
• Bosociala nyckeltal och löpande uppföljning
En samlande kraft
Det krävs engagemang från många olika aktörer för att åstadkomma samhällsförändringar. Som hyresvärd har vi möjlighet att vara en viktig samlande kraft.
• Vi finns på plats varje dag. Året runt.
• Vi har stor kunskap om områdena och vet var behoven finns.
• Vi känner dem som bor i området bättre än många andra.
• Vi känner lokala föreningar och företag.
• Vi har kontakter med beslutsfattare.
SAMVERKAN
”Stödet vi får från fastighetsägare, kommuner och andra aktörer gör det möjligt för oss att jobba långsiktigt. Korta insatser har inte så stor effekt.”
Anja Nordenfelt, grundare och verksamhetschef för
Hyresgästföreningen är vår viktigaste samarbetspartner
En gång om året, när nya hyror ska bestämmas, sitter vi och Hyresgästföreningen på varsin sida av förhandlingsbordet. Vi tycker inte alltid lika. Men vi har gemensamma mål – det vill säga bättre och tryggare boendemiljöer – så för det allra mesta går det bra att komma överens.
Vi har också viktiga samarbeten med de lokala hyresgästföreningarna i våra områden under resten året. Vi arrangerar till exempel ofta aktiviteter och bomöten tillsammans. Deras medlemmar är våra kunder, och vice versa.
För att uppmuntra det lokala engagemanget har vi på många håll skrivit boinflytandeavtal.
En brygga mellan mammor och myndigheter
Ett av våra bredaste bosociala samarbeten har vi med organisationen Mamma United, ett fantastiskt exempel på hur man kan lyfta både individer och bostadsområden. Mamma United ordnar utbildningar för mammor i utsatta områden. Kvinnorna får lära sig mer om hur det svenska samhället fungerar. De får information om hälsa och kost, privatekonomi och mycket annat. Genom att stötta mammorna förbättrar vi också uppväxtvillkoren för deras barn, och skapar därmed viktiga förändringar på lång sikt.
• Victoriahem samarbetar med Mamma United sedan 2022.
• Vi stöttar organisationen på fem platser (2024).
• Under 2024 bidrog vi med total 451 000 kronor till Mamma Uniteds verksamhet. Sedan 2022 har vi bidragit med 931 000 kronor.
• Victoriahem tillhandahåller lokaler och hjälp med att nå ut till mammorna genom de kommunikationskanaler vi har till våra hyresgäster.
• Kurserna är gratis för alla deltagare.
”Vår viktigaste roll är att föra de boendens talan.
Men jag tror inte på att skrika högst. Jag tror på ett samarbete. Då kommer vi längst.”
Ulrika Telhammar, ordförande för Hyresgästföreningen i Järva i norra Stockholm
I korthet innebär det att vi som fastighetsägare lovar att bidra med pengar till Hyresgästföreningens verksamhet i våra områden samt lokaler där de kan ordna aktiviteter och träffa sina medlemmar.
Hyresgästföreningen lovar samtidigt att ordna bomöten för hyresgästerna och bjuda in Victoriahem till samrådsmöten några gånger per år.
En milstolpe var när vi under 2022 undertecknade ett centralt boinflytandeavtal för hela Stockholmregionen. 18 lokala hyresgästföreningar i våra områden omfattas.
Mamma United SAMVERKAN
SAMVERKAN
SAMVERKAN
Frågor om trygghet följer inga fastighetsgränser
Samarbeten blir som mest effektiva när de sker i tydligt organiserade former. När det gäller trygghet och säkerhet i våra områden är det särskilt viktigt. Det är frågor som sträcker sig över fastighetsgränser, och det är viktigt att ha en samsyn kring vad som behöver göras.
Victoriahem är med i 15 olika fastighetsägarföreningar i 14 kommuner. Många av dem följer en modell som kallas BID. BID står för Business Improvement District och är ett sätt att organisera samarbete mellan fastighetsägare, kommuner och lokala föreningar i ett område. Ofta deltar även polis och räddningstjänst i arbetet.
Många av föreningarna har vi varit drivande för att starta.
BID-föreningar
Vi är med 15 BID-inspirerade fastighetsägarföreningar. En av dem var vi med och bildade under 2024
Nya samarbeten under året
Under 2024 var vi med och bildade en ny fastighetsägarförening i Nynäshamn tillsammans med tre andra fastighetsägare och kommunen. Victoriahem har ordförandeposten.
I stadsdelen Gottsunda i Uppsala kom vi, kommunen samt fem andra bygg- och fastighetsbolag överens om en social agenda där parterna lovar att på olika sätt bidra till att skapa attraktiva mötesplatser, stärka människors delaktighet, öka sysselsättninen och skapa trygga platser och bostäder.
I slutet av året undertecknade vi ett medborgarlöfte för stadsdelen Skäggetorp i Linköping, som är ett så kallat särskilt utsatt område.
Det är ett extra brett samarbete mellan kommunen, fastighetsägare, näringslivet, polis och andra myndigheter. 17 olika parter deltar. Målet är ökad trivsel och trygghet samt större tillit till samhället bland invånarna.
SAMVERKAN
Från orolig plats till kvarterets samlingspunkt
En central plats i Uppsalastadsdelen Gottsunda präglades tidigare av social oro. Två äldre byggnader bidrog till att platsen upplevdes som otrygg.
Victoriahem rev byggnaderna och ersatte dem 2021 med en öppen torgyta samt två träpa-viljonger med glasväggar. Planeringen av platsens funktion och utformning skedde i tätt samarbete med kommunen och i dialog med de boende i området.
I en av paviljongerna driver i dag kommunen verksamheten Återfika. Här ordnas aktiviteter och träffar främst riktade till kvinnor och barn. Från att ha varit en otrygg plats som många undvek, är det i dag en samlingspunkt i kvarteret. Kombinationen av fysisk upprustning, kommunens närvaro och samverkan mellan fastig-hetsägare och andra aktörer i Gottsunda har gjort att platsen har kunnat definieras om.
Fler exempel på verksamheter vi stöttar
• Simskola för barn i Järvaområdet i Stockholm under sommaren. 94 barn från våra områden deltog 2024.
• Föreningen Lebi Skol IF i Södertälje. Över 300 barn får organiserad och regelbunden träning med bra före bilder varje vecka utan kostnad.
• Summer Camp i Rosengård med FC Rosengård. 2024 sponsrade vi kostnaderna för 30 barn att delta i lägret.
• Cirkus Cirkör i Alby ordnar en rad olika aktiviteter för barn och unga. Vi har stöttat föreningen nio år i rad.
• Tikitut i Lövgärdet, Göteborg, skapar både jobb för unga och möjligheter för människor att uppleva naturen genom guidade turer.
• Föreningen Verdandi i Nyköping driver fritidsgård, CV-skola och har läxhjälp. De hjälper oss även att ta hand om grönytor och miljörum på helgerna.
• Fotbollsföreningen Bollklubben i Norrköping som erbjuder kostnadsfria aktiviteter varje dag efter skolan för barn i våra områden.
Områdesdagar för hela familjen
Våra områdesdagar är en viktig del i vårt bosociala arbete. Då bjuder vi in våra hyresgäster till aktiviteter för hela familjen. Det är bra tillfällen att lära känna våra hyresgäster, och för de boende i området att lära känna varandra. Att känna gemenskap med dem som bor i kvarteret är viktigt för trivseln och tryggheten.
Varje områdeskontor arrangerar minst en men oftast fler familjedagar om året. Det innebär uppemot 70 tillfällen varje år då vi möter våra hyresgäster under festliga former.
områdesdagar
Vi ordnar familjedagar alla våra områden ett par gångar om året.
”I början stod vi ensamma, ingen kom! Men nu är mötena välbesökta. Det har blivit en bra kanal för information för oss. Samtidigt kan de boende lämna spontana synpunkter, tankar och önskemål. Den typen av samtal uppstår inte om hyresgästerna i stället behöver söka upp oss.”
Johan Hultgren, förvaltningskoordinator.
Viktiga möten i vardagen
Majoriteten av våra 550 medarbetare arbetar på något av våra 31 områdeskontor, nära våra hyresgäster. Det ger många möjligheter till möten i vardagen. Våra kontor har öppet för besök ett antal dagar i veckan.
I Alby och Vårby söder om Stockholm håller den lokala förvaltningen sedan några
år tillbaka även det vi kallar trapphusmöten
på olika platser i området, en modell som sedan dess spridit sig i företaget. Tanken är enkel – att vi regelbundet finns tillgängliga på platser där hyresgästerna rör sig. Det kan vara i trapphuset, på gården eller vid gångvägen där många passerar på väg hem från jobbet. Lite fika på ett bord, några broschyrer och en öppenhet för att lyssna på hyresgästerna.
SYSSELSÄTTNING
Vi anställer våra hyresgäster
Ökad sysselsättning lyfter individer men också områden. Forskning visar att den som växer upp där arbetslösheten är hög, riskerar i större utsträckning än andra att själv hamna i arbetslöshet. Därför är insatser som leder till ökad sysselsättning en viktig del i vårt bosociala arbete.
Miljövärdsprogrammet för den som varit utan sysselsättning länge
Med stöd från Arbetsförmedlingen anställer vi miljövärdar som hjälper oss att hålla rent och snyggt i hus och på gårdar. Vi rekryterar i första hand bland våra egna hyresgäster och anställningen varar i upp till 1,5 år.
• Cirka 50 miljövärdar arbetade hos oss en genomsnittlig månad 2024.
• 82 procent av de 254 miljövärdar som anställdes 2013–2024 fullföljde programmet.
• 58 procent av alla miljövärdar som fullföljt programmet hos oss sedan 2013 har gått vidare till annat arbete eller studier inom sex månader.
• Av de som fullföljde programmet under 2024 anställdes åtta i vår egen förvaltning.
58%
vidare till sysselsättning 50 miljövärdar
Sex av tio som fullföljt programmet har gått vidare till ny sysselsättning.
Cirka 50 miljövärdar jobbar hos oss en genomsnittlig månad.
SYSSELSÄTTNING
Hundratals sommarjobb till unga
Många unga i våra områden får sitt allra första jobb, och sin första inkomst, hos oss. Att jobba i sina egna kvarter skapar också en stolthet över platsen där man bor.
• Vi anställde drygt 58 sommarjobbare direkt i vår förvaltning 2024.
• Vi bidrog till att ytterligare cirka 860 unga fick sommarjobb genom olika typer av samarbeten.
Social klausul
900
sommarjobb
Vi bidrar till att skapa hundratals jobb, de flesta genom olika samarbeten.
”Det finns många fördelar med att samarbeta. För det första är det lättare att driva den här typen av projekt när vi är fler som hjälps
Victoriahem är en stor arbetsgivare. Det är också många företag som hjälper oss med renovering och skötsel av hus och gårdar. Här ser vi en stor potential att hitta arbetstillfällen och praktikplatser till boende i våra områden. I alla avtal vi skriver med dessa leverantörer finns en social klausul som ställer krav på att de som jobbar för oss bidrar till vårt bosociala arbete, till exempel genom att anställa personer som varit miljövärdar hos oss.
Smart att samarbeta om sommarjobb
De allra flesta sommarjobb skapar vi i samarbeten med andra, framför allt olika fastighetsägarföreningar och kommuner. Samarbetena kan se lite olika ut. Det vanligaste är att kommunen rekryterar och anställer ungdomarna samt betalar deras löner, medan vi tillsammans med andra fastighetsägare på orten ordnar arbetstillfällena och står för arbetsledning. I våra sommarjobbsprojekt ingår alltid en viss del utbildning. Cirka 70 procent av ti-
den ska ungdomarna arbeta, medan 30 procent av tiden ägnas åt ”lära för livet-aktiviteter” som vi arrangerar. Det kan handla om allt ifrån föreläsningar om demokratifrågor och privatekonomi till att träna på att skriva ett cv. En miljöutbildning brukar alltid ingå, där vi bland annat pratar om sopsortering och biologisk mångfald. Det är en uppskattad modell som har spridit sig till många orter.
Jonas Hagström, trygghetssamordnare
Fin kurva för kundnöjdheten
Vi gör årliga kundundersökningar tillsammans med undersökningsföretaget AktivBo. De ger oss värdefull information om vad hyresgästerna tycker fungerar bra, och vad som borde bli bättre.
Resultatet presenteras i form av ett serviceindex, som är det sammanfattande betyg våra hyresgäster ger oss. Indexet bygger på frågor om service, bemötande och trygghet.
Vårt serviceindex 2024 hamnade på 73,4 procent. Siffran motsvarar andelen positiva svar, det vill säga de som svarat ”bra” eller ”mycket bra” på våra frågor.
Resultaten i vår kundundersökning varierar mellan olika områden. Allra högst betyg får vi av våra hyresgäster i Köping, 87,1 procent.
nöjda kunder
kunder i Köping
Vårt serviceindex har ökat varje år ända sedan våra mätningar startade. 2022 och 2023 fick vi AkivBos utmärkelse Kundkristallen för största ökningen av serviceindex bland hyresvärdar med fler än 11 000 lägenheter.
Tryggheten ökar mest i utsatta
områden
En stor del av vårt sammanfattande serviceindex i kundundersökningen AktivBo bygger på hur de boende upplever tryggheten i området. Den beror förstås även på saker som vi som fastighetsägare inte kan påverka.
Men det går att göra viktiga förflyttningar, det visar våra undersökningar.
• 71,4 procent av våra hyresgäster känner sig trygga utomhus i sitt område under kvällar och nätter.
• Det är en ökning med 2,7 procentenheter jämfört med 2023.
Upplevd trygghet
En trend som är särskilt glädjande är att tryggheten ökar extra mycket i de av våra områden som av polisen klassas som utsatta.
• Tryggheten utomhus kvällar och nätter i våra utsatta områden ökade med 4 pro centenheter mellan 2023 och 2024.
• Sedan 2021 har tryggheten ökat med 10 procentenheter.
RubrikX
Stadsdelarna Tensta i Stockholm, Tureberg i Sollentuna, Lövgärdet i Göteborg och Finnsta i Upplands-Bro är några exempel på där det skett tydliga förbättringar av den upp-
Finnsta, Upplands-Bro
levda tryggheten. Alla fyra områden klassas som utsatta, varav Tensta och Lövgärdet klassas som särskilt utsatta.
Framgångsfaktorer:
• BID-inspirerad fastighetsägarförening med extra brett och stort engagemang.
• Sommarjobb i samverkan med fastighetsägar föreningen.
• Trygghetsvandringar med tydliga åtgärdspro gram.
• Ökad bemanning i Victoriahems förvaltning.
• Rivning av byggnad som skapade otrygg plats.
• Förbättrad belysning och bytt till säkra portar.
• Multisportarena och nya trivsamma mötesplat ser har skapats.
• Tillfälligt konstprojekt på husfasader.
som utsatta som svarat att de känner sig trygga i området kvällar och nätter.
Framgångsfaktorer:
• Grannsamverkan sedan 2016 tillsammans med hyresgästföreningen.
• Områdesdagar och aktiviteter för barn.
• Trygghetsvandringar.
• Upprustning av gårdsmiljöer och garage samt byte av portar.
• Rörelsestyrd belysning och kameraövervakning.
• Samverkan genom BID-inspirerad fastighetsägarförening, inklusive trygghetsvärdar.
• Regelbundna bomöten med hyresgäster.
• ”Trygga trappan” – initiativ tillsammans med polisen.
Andel boende i de av Victoriahems områden som klassas
Tensta, Stockholm
Framgångsfaktorer:
• Samverkan med kommunen, polisen, lokala föreningar och fastighetsägare.
• Trygghetsvandringar.
• Aktiviteter för barn och unga.
• Hög närvaro av Victoriahems personal, vilket skapat långsiktiga goda relationer med hyres gästerna.
• Dialog med hyresgäster inför beslut om projekt och andra insatser i området.
• Samverkan i Järva Fastighetsägare kring brotts förebyggande åtgärder mot till exempel lägen hetsinbrott.
Framgångsfaktorer:
• Tätt samarbete med det kommunala bostadsbolaget Poseidon.
• Trygghetsvärdar.
• Nära samarbete med skolan i området, inklusive läxhjälp, idrottsaktiviteter och stipendier till elever.
• Hyresrabatter till föreningar som driver verksamheter till stöd för föräldrar och kvinnor.
• Brett stöd till aktiviteter för unga.
• Fritidsgård som vi, kommunen, och Poseidon ansvarar för tillsammans.
• Sommarjobb för unga.
Investerare ser samhällsnyttan i det vi gör
Victoriahems ägare Vonovia har gett ut en social obligation på svenska marknaden.
Grunden för det är att vi höjer levnadsstandarden i områden som polisen klassificerar som riskområde, utsatt område eller särskilt utsatt område.
Den som investerar i en social obligation motiveras av både ekonomisk avkastning och möjligheten att bidra till att göra samhällsnytta.
Victoriahem som arbetsgivare
Victoriahem är ett växande företag och en stor arbetsgivare.
Victoriahem är ett växande företag och en stor arbetsgivare.
De flesta av våra medarbetare arbetar på något av våra 31 områdeskontor, nära våra hyresgäster.
Vi driver våra områden som om de vore egna bolag, men med stöd av kraften i att ha 500 kollegor och flera stödfunktioner som jobbar övergripande. Det gör oss lokala och storskaliga på samma gång.
2 000 år av erfarenhet
På Victoriahem arbetar drygt 500 personer. Tillsammans har vi över 2 000 års erfarenhet av att jobba i just våra områden Vi förvaltar själva våra hus. Det betyder att det är Victoriahems egna medarbetare som tar hand om hyresgästerna, sköter det löpande underhållet och planerar utvecklingen av våra stadsdelar. De allra flesta av våra medarbetare arbetar på något av våra områdeskontor, i vår egen kundservice eller
med utveckling av hus och gårdar.
Fastighetstekniker, förvaltare och uthyrare är våra tre största yrkesgrupper.
Av våra drygt 500 medarbetare den sista december 2024 var:
• 132 fastighetstekniker
• 57 förvaltare
• 47 uthyrare
”Tillit, presigelösthet och högt i tak är viktigt för mig. Och som ledare gäller det att leva som man lär. Ett äkta engagemang smittar.”
Therese Afram, områdeschef i Alby, Vårby och Visättra söder om Stockholm, röstades fram till Årets kulturbärare 2024. Therese har jobbat hos oss i elva år. Stämningen bland kollegorna och kulturen på arbetsplatsen är det som gör att man vill stanna länge, säger hon.
Våra värderingar visar vägen
Våra tre värdeord beskriver vårt sätt att vara och vad som är viktigt för oss.
Tillsammans
Vi hjälps åt och delar generöst med oss av kunskaper, oavsett plats och position i företaget. Mitt och ditt existerar inte för oss.
Vi vet att det är när vi jobbar tillsammans vi kan nå våra mål.
Som mitt eget
Var och en av oss gör vårt jobb med samma känsla av ansvar som om det vore min egen verksamhet, mitt eget hem, min egen gård.
Ordning och reda
Vi håller ordning och reda på såväl siffor som lekplatser och kaffekoppar. Det ger oss nöjda revisorer, nöjda hyresgäster och nöjda kollegor. Och då mår företaget bra.
KULTUR MEDARBETARUNDERSÖKNING
500 kollegor att lära av
Vi är en geografiskt spridd organisation, men vi är noga med att ses över områdesgränser så ofta vi kan för att lära av varandra och bygga en stark kultur.
Årliga regionträffar och en gemensam konferens för alla i företaget är några sätt vi håller ihop laget.
Olika yrkesgrupper, till exempel våra uthyrare, träffas också regelbundet såväl digitalt som på plats för att dela tips och diskutera utmaningar.
Tillfälliga utbyten av enskilda medarbetare områden emellan är ett annat sätt vi sprider kompetens.
Det mesta av den kunskap vi behöver finns i företaget. Men det är också bra att fylla på med extern inspiration. Under 2024 fick våra medarbetare i genomsnitt 4,6 timmars utbildning.
Vår största utbildningssatsning handlar om service och bemötande, vilket är centrala och prioriterade frågor för oss som hyresvärd.
En av utmaningarna under våra regionträffar 2024 handlade om att hitta lösningar för att göra den fiktiv stadsdelen Lingonberga till ett attraktivare bostadsområde och en lönsammare affär. Här sattes vår förmåga att göra prioriteringar på prov.
Medarbetarna ger oss höga betyg
Ett högt engagemang bland medarbetarna bidrar till såväl ökad lönsamhet som starkare kundlojalitet. I våra årliga medarbetarundersökningar följer vi upp hur våra kollegor trivs och vad de tycker om Victoriahem som arbetsgivare. 2024 års resultat:
• 77 procent skulle rekommendera Victoriahem som arbetsgivare
• 88 procent tycker att deras arbete känns meningsfullt
• 86 procent vill fortsätta jobba på Victorahem
• 90 procent ser fram emot att gå till jobbet
• 83 procent tycker att Victoriahem är en mycket bra arbetsplats
Tillsammans gav dessa resultat oss ett lojalitetsindex på 85 procent. Det kan jämföras med 77 procent som var det genomsnittliga indexet bland de bolag som gör medarbetarundersökningar med samma undersökningsleverantör.
90%
trivs mycket bra Nio av tio ser fram emot att gå till jobbet på morgonen.
ARBETSMILJÖ
Arbetslivet ska funka för alla
Vi vill att jobbet ska funka för hela livet. Det betyder bra chefer, sunda arbetstider, vettiga villkor – och en nollvision för olyckor. Vi har låg sjukfrånvaro och mäter löpande hur våra medarbetare mår.
Vårt arbetsmiljöarbete styrs av vår arbetsmiljöpolicy och Arbetsmiljöverkets riktlinjer. Arbetsmiljöansvaret är lokalt, men vi har även en bolagsgemensam skyddskommitté som träffas fyra gånger per år, eller när behov uppstår. Vårt arbetsmiljöarbete innebär bland annat att:
• Samtliga chefer utbildas i grundläggande arbetsmiljörätt.
• Vi utbildar löpande våra anställda i brand skyddskontroller, brandfarligt arbete samt hjärt-lungräddning.
• Skyddsronder genomförs varje år för att identifiera risker i arbetsmiljön och förebygga olyckor och ohälsa.
• Vi genomför slumpmässiga alkohol- och drogtester på alla avdelningar och nivåer i företaget.
• Alla medarbetare erbjuds utbildning inom utmanade möten, för att bättre kunna förebygga och hantera hotfulla situationer.
• Vi erbjuder friskvårdsbidrag och sjukvårds försäkring.
• Korttidsfrånvaron under 2024 var 2,15 procent.(Den totala frånvaron var 3,65 procent.)
• 22 incidenter rapporterades in under året. Totalt medförde de 52 sjukskrivningsdagar. Alla incidenter och tillbud utreds och dokumenteras noggrant och åtgärder vidtas för att det som inträffat inte ska hända igen.
MÅNGFALD & JÄMLIKHET
Alla perspektiv behövs
I vår verksamhet möter vi människor med alla sorters bakgrunder. Därför behöver vi också medarbetare som tänker olika, jobbar olika och har gjort olika saker i livet.
Kompetens väger alltid tyngst när vi rekryterar. I de fall vi har helt likvärdiga kandidater tar vi hänsyn till den befintliga personalsammansättningen med målet att nå en mångfald bland anställda i alla delar av organisationen.
Och med mångfald menar vi allt från livserfarenhet till kön, bakgrund och perspektiv.
Männen i klar majoritet
Fastighetsbranschen är traditionellt sett mansdominerad – i synnerhet inom vissa yrkesgrupper – och så ser det ut även hos oss.
Av Victoriahems samtliga anställda är 67 procent män och 33 procent kvinnor. (31 december 2024).
Vi rekryterar självklart utifrån kompetens, men en jämnare könsfördelning gynnar
alla typer av arbetsgrupper. Vårt mål är att minst 40 procent av våra anställda ska vara kvinnor.
Fastighetstekniker är vår största yrkesgrupp, här är mansdominansen som allra störst. Bara 5 procent är kvinnor. En knapp tredjedel av våra förvaltare är kvinnor och drygt två tredjedelar män. Bland våra uthyrare är förhållandet det omvända, åtta av tio är kvinnor.
Våra områdes- och regionchefer är viktiga ledare inom Victoriahem. Vår organisation är lokal, och de flesta beslut tas där husen finns. Av våra områdes- och regionchefer är 42 procent kvinnor och 58 procent män (31 december 2024).
Samma mönster i hela branschen
Könsfördelningen hos Victoriahem följer samma mönster som i resten av branschen.
Det visar en kartläggning som Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd har gjort bland över 300 företag (2025).
Fastighetstekniker
jämlika löner
Lönerna för likvärdigt arbete är helt jämlika mellan kvinnor och män.
” Kombination av praktiskt arbete, samarbetet med kollegorna och möjligheten att göra en positiv skillnad gör att jag verkligen trivs som fastighetstekniker”
Monika Lundin är en av Victoriahems fastighetstekniker. Hon har arbetat yrket i 30 år. Monika hoppas att fler kvinnor ska upptäcka fördelarna med jobbet. 100%
Branschsiffrorna är hämtade från Fastighetsbranschens Utbildningsnämnds rapport Fastighetsbranschens kompetensbehov 2025-2030, som publicerades i mars 2025. Victoriahems siffror visar hur det såg ut den 31 december 2024
REKRYTERING
Yrkeshögskolan är en viktigt kanal för rekrytering för oss. Men vi möter även studenter på andra utbildningar.
Här är vi på en arbetsmarknadsdag för blivande byggnadsingenjörer Norrköping.
Yrkeshögskolan – en viktig väg in
Yrkeshögskolan är en viktig väg in i fastighetsbranschen. Det är här de flesta utbildningar inom fastighetsförvaltning finns. Vi har nära samarbeten med flera yrkeshögskolor. Vi deltar bland annat i programspecifika ledningsgrupper där utbildningarnas innehåll diskuteras. Vi medverkar också i referensgrupper inför att nya utbildningar ska starta.
En central del i en yrkeshögskoleutbildning är praktik, det som brukar kallas LIA (Lärande i arbete). En praktikperiod varar i två till tre månader.
Vi tar varje år emot ett trettiotal praktikanter från yrkeshögskolans fastighetsutbildningar.
praktikanter
Ett trettiotal studenter gör sin praktik hos oss varje år.
INTRODUKTION
Extra fokus på nya kollegor
En bra introduktion för nyanställda är viktigt både för att de ska trivas hos oss och för att de ska kunna göra sitt jobb på ett bra sätt. Därför får alla nya medarbetare tillgång till ett digitalt introduktionsprogram redan innan anställningen börjar. På så sätt säkerställer vi att nya kollegor får nödvändig och likvärdig information om såväl bolaget som den egna anställningen.
Väl på plats hos oss följer en strukturerad onboarding. Vi vet att den första tiden betyder mycket. Därför lägger vi extra krut just där.
”Citat från Cetareh
Citat från Cetareh
Cetareh Zargar, projektledare
ETISKA RIKTLINJER
Etik och ansvar
På Victoriahem strävar vi efter att upprätthålla ett öppet affärsklimat och en hög affärsetik. Vi värnar om säkerhet och respekt för alla de människor som berörs av vår verksamhet.
Alla medarbetare ska följa och respektera Victoriahems uppförandekod och etiska riktlinjer. Alla nyanställda genomgår en utbildning i vår uppförandekod.
Vi har nolltolerans mot diskriminering, mobbning och andra oegentligheter. Om diskriminering, mobbning eller andra allvarliga missförhållande upptäcks utreds ärendet alltid. Medarbetare kan om de vill anmäla ärendet anonymt via vår visselblåsartjänst.
Ansvarsfull företagande
Som såväl arbetsgivare till över 500 medarbetare som uppdragsgivare åt många företag har Victoriahem ett stort ansvar för att bidra till att skapa rättvisa och säkra arbetsplatser.
Vi har även en särskild relation till våra kunder. Ett hyreskontrakt är en juridisk överenskommelse. En trygg och rättvis
uthyrningsprocess är därför av avgörande betydelse för både oss och våra kunder. Vår verksamhet berör många människor och aktörer. Med hög etik och moral, ett systematiskt arbete mot korruption och fusk, samt tydliga processer och policyer ska vi göra hållbara affärer och vara en trovärdig affärspartner.
Tre nivåer för vårt hållbarhetsarbete
Det är vår ägare Vonovia som ansvarar för den övergripande hållbarhetsstyrningen.
Victoriahem rapporterar in resultat till Vonovia som gör en koncerngemensam hållbarhetsrapport enligt lagstiftning baserad på det nya EU-direktivet CSRD.
Victoriahems mål och ambitioner bygger på Vonovias strategi och väsentlighetsanalys, men är anpassade till svenska förhållanden. Vårt arbete utgår från tre fokusområden:
• Bidra till minskad klimatpåverkan genom minskade koldioxidutsläpp i befintliga bostäder samt vid nyproduktion.
• Ta socialt ansvar för både hyresgäster och medarbetare.
• Driva bolaget på ett pålitligt, transparent och förtroendeskapande sätt.
Ansvarsfördelning
Det yttersta ansvaret för hållbarhetsmål och hållbarhetsstrategi inom Victoriahem ligger hos högsta ledningen och vår vd. Region- och områdeschefer säkerställer att lokala mål och konkreta åtgärdsplaner implementeras i respektive områdes affärsplan.
Hållbarhetsråd
Victoriahems hållbarhetsråd bereder frågor och tar fram förslag och beslutsunderlag till ledningen. Rådet ansvarar också för att hållbarhetsmålen följs upp.
Hållbarhetsrådet består av cheferna för HR, fastighetsutveckling, kommunikation och affärsutveckling samt hållbarhetsutvecklare och energistrateg.
En viktig uppgift för hållbarhetsrådet är också att förankra hållbarhetsarbetet i hela organisationen – från ledningen till stödfunktioner och ut i den lokala förvaltningen.
RIKTLINJER
Tydliga riktlinjer ska visa vägen
Victoriahem köper årligen varor och tjänster för flera miljarder kronor. Med tydliga riktlinjer för hur inköp och upphandlingar ska genomföras, och vilka leverantörer och entreprenörer som anlitas, ska vi säkerställa hållbara affärer.
Vi har en uppförandekod som vi kräver att våra leverantörer och entreprenörer följer. Våra leverantörer ska ha hög affärsetik,
UTHYRNINGSPROCESSEN
Systematiskt arbete mot otillåten uthyrning i andra hand
Otillåten andrahandsuthyrning orsakar en rad problem. Det skapar otrygghet för de boende när man inte vet vilka grannarna är.
Det hindrar människor som står i bostadskö att få en lägenhet. Och personer i utsatta situationer riskerar att utnyttjas.
Att hyra ut sin lägenhet i andra hand utan tillstånd kan leda till att hyreskontraktet sägs upp. Olovlig andrahandsuthyrning till för hög hyra är dessutom straffbart.
Vi arbetar systematiskt med en rad olika metoder för att upptäcka olovliga andrahandsuthyrningar. Det leder också till att ett flertal personer varje år sägs upp från sina kontrakt, och att lägenheterna i stället blir tillgängliga för andra i behov av bostad.
• Under 2024 frigjorde vi totalt 42 lägenheter genom att vi ingripit mot olovlig andrahandsuthyrning.
• 21 av dessa finns i Stockholm, där vi har ett samarbete med bostadsförmedlingen.
Vårt arbete mot olovlig andrahandsuthyrning innebar alltså att ytterligare 21 lägenheter blev tillgängliga för bostadsförmed-lingens sökande. erbjuda god arbetsmiljö och arbeta för att minska sin miljöpåverkan. Självklart har vi nolltolerans mot mutor och korruption. Genom vår riktlinje för inköp och våra inköpsprocesser ska vi verka för att alla de varor och tjänster vi köper produceras och tillhandahålls på ett hållbart och ansvarsfullt sätt.
Brett arbete för trygg uthyrning
Majoriteten av Victoriahems lediga lägenheter i Stockholms och Uppsala län hyrs ut via bostadsförmedlingen. På det sättet blir våra lägenheter tillgängliga för fler. Samarbetet bidrar också till en tryggare arbetsmiljö för Victoriahems personal som inte riskerar att utsättas för otillåten påverkan. Lägenhetskontrakt är eftertraktade, vilket gör att det kan förekomma försök till handel och fusk vid uthyrningar.
• Victoriahem äger drygt 15 000 lägenheter i Stockholms län och närmare 1 000 i Uppsala.
• Under 2024 förmedlades 1 181 av Victoriahems lägenheter via Bostadsförmedlingen i Stockholm och 161 lägenheter via Uppsala Bostadsförmedling.
• För fjärde året i rad var Victoriahem 2024 den privata hyresvärd som lämnade flest lägenheter till Bostadsförmedlingen i Stockholm.
I de städer där vi har egen uthyrning samarbetar våra lokala uthyrare med en central funktion.
Alla intyg och dokument granskas av den centrala avdelningen och därefter görs en bedömning tillsammans med uthyraren på orten, allt för att säkerställa en rättvis och objektiv process för våra bostadssökande.
1 342 förmedlade lägenheter
I Stockholms och Uppsala län förmedlas de flesta av Victoriahems lägenheter via bostadsförmedlingen.
Centrala funktioner skapar säkra rutiner
Det ska vara lätt för våra kunder att komma i kontakt med oss. Och vår service ska vara rättvis och lika för alla. Vi har lokala kontor i våra områden där hyresgästerna kan träffa oss.
När våra kunder kontaktar oss via telefon eller mejl är det vår centrala kundservice som hjälper till.
Genom att ha en del av vår service centralt kan vi ha generösa öppettider för alla. Det säkerställer också att våra hyresgäster behandlas lika och får samma service, oavsett var i landet de bor.
Vår kundservice är en del av vårt servicecenter. Här administreras också våra kunders hyresinbetalningar. Ett annat team hanterar fakturor från leverantörer.
Ett tätt samarbete avdelningarna emellan gör att vi har kontroll över processer, snabbt kan avhjälpa fel och undvika att hyresgäster eller andra hamnar i kläm.
Cirka 50 personer jobbar på vårt servicecenter.
• Vår kundservice besvarade 193 000 telefonsamtal under 2024. Det innebär cirka 770 samtal en genomsnittlig arbetsdag.
• Vårt mål är att besvara samtal inom tre minuter. Den genomsnittliga kötiden 2024 var 4:16 minuter.
• 24 000 mejl från kunder besvarades under året.
193 000
telefonsamtal
Vår kundservice svarade på cirka 770 samtal en genomsnittlig dag 2024
Hyresgästombudsmannen
–en extra instans
24 000 besvarade mejl
Under 2024 svarade vår kundservice på över 24 000 mejl från hyresgäster.
Vi ska ge bra och snabb service till våra kunder. Skulle en hyresgäst ändå uppleva att den inte får tillräckligt med hjälp kan vår egen hyresgästombudsman hjälpa till. Det kan handla om ett ärende som är extra komplicerat, eller där hyresgästen vill lyfta en fråga med någon utanför den lokala förvaltningen.
Hyresgästombudsmannen är en intern instans, men ska vara så neutral det går. Vi inrättade hyresgästombudsmannen för tre år sedan för att säkerställa att inget ärende lämnas ouppklarat. Drygt 200 ärenden hanterades av hyresgästombudsmannen under 2024.
INVESTERINGAR UPPHANDLING
Säkrare hus förebygger brott
Säkra bostäder och byggnader ökar tryggheten och minskar risken för brottslighet och kriminalitet i och omkring våra hus. Bra entrédörrar, lås och passagesystem hindrar obehöriga att vistas i trapphus, källare och andra allmänna utrymmen. Effektiv belysning såväl inomhus som utomhus skapar tryggare platser. Det är viktiga investeringar som ger direkt effekt. Under 2024 investerade vi 49 miljoner kronor i det vi kallar trygghetspaket
trygghet i trapphus
I Husby ökade den upplevda tryggheten trapphus med 9 procentenheter efter våra investeringar.
Kontroller stoppar oseriösa leverantörer
Victoriahem är en stor beställare av varor och tjänster. En viktig del i vår upphandlingsprocess är att göra bakgrundskontroller för att försäkra oss om att det inte förekommit brottslig verksamhet eller ekonomiska oegentligheter i de företag som vill jobba för oss. Vi gör bakgrundskontroller på samtliga nya leverantörer.
• Under 2024 gjorde vi 1 452 bakgrundskontroller.
• 15 procent av kontrollerna ledde till att leverantören av olika skäl uteslöts från upphandlingen.
säkerhet mot inbrott
Andelen som upplever att säkerheten mot inbrott i lägenheten är hög ökade från 65 till 74 procent.
Tryggare trapphus i Husby
I stadsdelen Husby i norra Stockholm har vi gjort extra stora satsningar de senaste två åren. Totalt investerade vi drygt tio miljoner kronor i portar, skalskydd och belysning. Enligt våra kundundersökningar har den upplevda tryggheten bland de som bor i husen ökat påtagligt under perioden.
• De upplevda tryggheten i källare ökade från 64 procent 2022 till 71 procent 2024, enligt vår kundundersökning AktivBo.
• Tryggheten i trapphus ökade från 58 till 67 procent.
• Den upplevda säkerheten mot inbrott i lägenheten ökade från 65 till 74 procent.
• Den upplevda säkerheten mot inbrott i förråden ökade från 60 till 70 procent.
REGELEFTERLEVNAD
Stickprover för säker arbetsmiljö
Det är självklart viktigt att de företag vi anlitar är seriösa och erbjuder sina anställda bra arbetsvillkor. Ett sätt att upptäcka oegentligheter är att göra oannonserade besök på byggarbetsplatser. Under besöken genomförs bland annat
drog- och alkoholkontroller, samt kontroller av att ID06-kort och legitimationer stämmer mot arbetsplatsens personalliggare. Under 2024 gjorde vi fem oannonserade arbetsplatskontroller.
Visselblåsartjänst för anonym anmälan
Den som misstänker missförhållanden på en arbetsplats, antingen hos oss eller hos någon av de entreprenörer vi anlitar, kan använda Victoriahems visselblåsartjänst.
Där kan den som vill vara helt anonym. Såväl medarbetare som utomstående kan använda tjänsten som sköts av en extern och oberoende rådgivare. 20 ärenden anmäldes via vår visselblåsarkanal under 2024. Inget av dem bedömdes kvalificerat enligt lag, men flera utreddes och vi gör kontinuerligt förbättringar av våra rutiner med anledning av de anmälningar vi får in. Victoriahem samarbetar också med Fair Play Bygg, som är en tipstjänst för byggbranschen i Stockholmsregionen.