Page 1

Mijn hypotheek Hoe nu, hoe verder?

Nu, straks en later


Mijn hypotheek Hoe nu, hoe verder?

Nibud, Utrecht - www.nibud.nl Hypsotech, Den Haag - www.hypsotech.nl


Colofon

Aan deze uitgave werkten mee: Tom van der Geest Marcel Warnaar Annemarie Koop Nony Verschoor Vera Moll 1e druk, september 2013 Š Nibud, Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, Utrecht Concept & realisatie: Vormgeving: Verf en de Buuf, www.verfendebuuf.nl Fotografie: Marjoleine Klarenbeek, www.doormijfotografie.nl Drukwerk: Drukkerij Den Hoed, Wijk bij Duurstede ISBN 9789089040633 Bij de samenstelling van deze uitgave is uiterste zorgvuldigheid nagestreefd. Desondanks kan het Nibud voor eventuele (druk)fouten en/of onvolledigheden geen aansprakelijkheid aanvaarden. Niets uit deze uitgave mag worden gereproduceerd door middel van druk, film, fotokopie of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het Nibud. 5


Inhoudsopgave Voor wie is dit boek? Hoe gebruik je dit boek?

7 7

1. Je situatie nu, hoe sta je er voor?

9

1.1

Gegevens zoeken/administratie ordenen

1.2

Je huis

1.3

Je hypotheek

9

10

1.2.1 Hoeveel is je huis nu waard? 1.2.2 Als je huis snel verkocht moet worden

10 12

1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4

15 15 17 19

1.4

Hoe hoog is je totale hypotheek? Welke hypotheekvorm? Wel of niet onder water? Wat kost een hypotheek over de hele looptijd? Het totale plaatje

15

21

1.4.1 Overige schulden 1.4.2 Andere bezittingen 1.4.3 Inkomsten en uitgaven

21 21 23

2. Je situatie straks en later: wensen en risico’s

29

2.1.1 Verhuizen

29

1.5

Afsluiting

2.1

Je huis

2.2

Straks

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6

6

27

29 31

Veranderingen in je gezinssituatie 31 Veranderingen in je inkomen 31 Veranderingen in je hypotheeklasten en je hypotheekschuld 32 Financiële tegenvallers 33 Financiële meevallers 35 Straks onder water 35

Mijn hypotheek


2.3

36

2.3.1 Na pensionering 2.3.2 Einde looptijd

36 36

3. Hoe sta je er voor?

37

3.2

41

3.1

Wel of geen betalingsprobleem

3.3

Straks

3.4

Wat zeggen de situaties? Later

38 42 43

4. De oplossingen

47

4.2

56

4.1

De oplossingen

4.3

Oplossingen - straks

4.4

Oplossingen - nu

Oplossingen - later

47 58 59

5. Aan de slag!

63

5.2

64

5.1

Zelf doen of laten doen?

5.3

FinanciĂŤle dienstverleners

Acute problemen

64 65

5.3.1 Aanbieder, adviseur of bemiddelaar? 5.3.2 Kosten 5.3.3 Een adviseur uitzoeken

65 65 66

Bijlage 1. Hypotheekvormen Bijlage 2. Financieringslasttabellen Bijlage 3. Fiscale regels

69 73 77

5.4

Hoe nu, hoe verder?

Later

Volhouden

67

7


8

Mijn hypotheek


Voor wie is dit boek? Weet jij hoe je ervoor staat? Weet jij hoe je hypotheek in elkaar steekt en hoeveel je huis nu waard is? Misschien is je persoonlijke situatie veranderd sinds je je huis kocht. Ben je in staat om (financiële) veranderingen op te vangen? Weet je of je actie moet ondernemen en zo ja, welke? Dit boek is voor alle hypotheekbezitters en geeft inzicht in de financiële situatie rondom je huis en je hypotheek. Aan de hand van concrete voorbeelden en opdrachten neem je jouw financiën onder de loep. Het is een praktisch boek dat je inzicht geeft in je situatie nu, straks en later. Het geeft handvatten om grip te krijgen op je hypotheek- en overige lasten. Het helpt je om, indien nodig, goed voorbereid het gesprek met je adviseur of je bank aan te gaan.

Hoe gebruik je dit boek? De indeling van het boek is als volgt: In hoofdstuk 1 inventariseer je de huidige situatie rondom je huis en je hypotheek. Hoofdstuk 2 gaat over je situatie straks en later: wat zijn je wensen en welke risico’s loop je? In hoofdstuk 3 ga je na hoe je ervoor staat. Uit de gegevens die je in hoofdstuk 1 en 2 hebt opgezocht en berekend, kun je nu conclusies trekken. Is die conclusie dat er iets moet veranderen, dan vind je in hoofdstuk 4 mogelijke oplossingen. Wat is er mogelijk? Welke actie moet je ondernemen? Wat kun je zelf doen? In hoofdstuk 5 krijg je tips om aan de slag te gaan. Daarnaast vind je in dit boek 'Doens'. Dit zijn korte opdrachten die je helpen je hypotheeksituatie in beeld te brengen. We hopen dat je na het lezen van dit boek gerustgesteld bent. Je bent gesterkt in het idee dat je financiële huishouding op orde is, of je weet welke stappen je kunt zetten om dat voor elkaar te krijgen. Financiële rust geeft immers meer woonplezier.

Hoe nu, hoe verder?

9


10

Mijn hypotheek


1.

Je situatie nu, hoe sta je er voor? In dit hoofdstuk neem je je huidige situatie onder de loep: je huis, je

hypotheek, je andere bezittingen, eventuele schulden en je inkomsten en uitgaven. Aan het eind van dit hoofdstuk heb je een overzicht van

je financiële situatie nu en weet je hoe je woning en hypotheek daarin passen.

Je doet dat niet alleen. In dit boek volgen we Frank en Sabine. Aan de hand van hun situatie laten we zien hoe je je eigen financiële positie overzichtelijk in kaart brengt. Frank en Sabine kochten in 2006 een rijtjeshuis voor € 250.000. In dat huis zijn hun kinderen Daan en Eva geboren. Die zijn inmiddels 5 en 6 jaar oud. Frank werkt fulltime als accountmanager bij een installatiebedrijf en verdient € 40.000 bruto per jaar. Sabine werkte vier dagen in de week bij een meubelwinkel, maar die ging vorig jaar failliet. Na een tijdje werkloos te zijn geweest, werkt ze sinds kort als uitzendkracht op de administratie van een klein bedrijf. Sabine werkt 20 uur in de week en verdient daarmee € 12.000 bruto per jaar. Toen Sabine werkloos werd, daalde het huishoudinkomen fors. Het werd lastig om alle rekeningen te betalen en geregeld moest er geld van de spaarrekening worden overgeboekt. Ook nu ze weer een baan heeft, blijkt het nodig om geld van de spaarrekening af te halen. Frank en Sabine vragen zich af hoe lang ze dat nog kunnen volhouden. 1.1 Gegevens zoeken/administratie ordenen In je administratie vind je de meeste gegevens over je financiële situatie terug. Heb je een heldere administratie en weet je al je belangrijke papieren te vinden? Prima, neem dan bij het lezen van dit boek stapsgewijs de gegevens erbij die we noemen. Heb je nog geen goed systeem, dan geven we je enkele tips. Het opzetten van een overzichtelijke administratie is een eenmalige tijdsinvestering. Als de administratie eenmaal is ingericht, bespaar je tijd, want daarna vind je alle belangrijke gegevens eenvoudig en snel terug. Dat is handig als je bijvoorbeeld belastingaangifte doet. Het is wel van belang je administratie te blijven bijhouden, maar met een overzichtelijk systeem kost dat niet veel tijd. Rekeningen en contracten worden niet meer alleen per post verstuurd. Je krijgt ze per e-mail, of ze staan in een digitale omgeving. Je administratie bestaat daardoor uit een combinatie van papieren en digitale documenten. Hoe nu, hoe verder?

11


> Tips •

• •

• •

Kies hoe je je administratie bewaart: in een map met tabbladen, in mapjes op de computer, in mapjes in je e-mail of een combinatie daarvan. Heb je veel zaken op papier? Bewaar dan de papieren administratie in een map en maak een overzicht waar je digitale administratie zich bevindt. Stop dat overzicht in de papieren (administratie)map. Bewaar je administratie op een vaste plaats. Maak elke dag je post open. Je weet dan wat er van je verwacht wordt en er blijven geen rekeningen liggen. Met internetbankieren kun je gemakkelijk plannen wanneer rekeningen betaald worden. Gooi post die je niet hoeft te bewaren meteen weg. Neem je administratie eens per jaar door. Gooi documenten waar je niets aan hebt weg. Oude polissen, verlopen garantiebewijzen et cetera maken je administratie rommelig. Op www.nibud.nl/webwinkel kun je een tabbladenset bestellen. Daarmee kun je je administratie op orde brengen en houden. Je leest er ook hoe lang je verplicht bent bepaalde documenten te bewaren.

Het is belangrijk om te weten wat de waarde van je huis ten opzichte van je hypotheekschuld is. Dat bepaalt deels wat je mogelijkheden zijn. Informatie over je huis en je hypotheek vind je in de volgende documenten: • • • • •

de jaaropgave van de bank; correspondentie van de verzekeringsmaatschappij; de WOZ-aanslag van de gemeente; de hypotheekakte(n) van de notaris; je belastingaangifte.

1.2 Je huis 1.2.1 Hoeveel is je huis nu waard?

Er zijn verschillende manieren om die vraag te beantwoorden. Maar dat zijn allemaal schattingen. De werkelijke waarde weet je pas op het moment dat je het verkoopt. Er zijn natuurlijk wel indicaties te geven. • De beste indicatie is de verkoop van een vergelijkbaar huis bij jou in de straat of in de buurt. Prijzen op funda geven een beeld, maar dit zijn vraagprijzen. 12

Mijn hypotheek


• Jaarlijks krijg je de waarde onroerende zaken (WOZ)-beschikking van de gemeente. De WOZ-waarde die je hierop terugvindt, stelt de gemeente vast. Hiervoor wordt informatie uit het kadaster gebruikt. Deze WOZ-waarde is een indicator en kan afwijken van de werkelijke waarde. Als je denkt dat de WOZ-waarde verkeerd is ingeschat, kun je hier bezwaar tegen maken. • Er zijn verschillende websites die je kunt raadplegen om de waarde van je huis te bepalen (zie kader). Aan de hand van de oorspronkelijke koopprijs en gegevens over je woning wordt een schatting gemaakt van de huidige waarde. Sommige sites zijn gratis, bij andere moet je betalen.

> Websites •

• •

www.calcasa.nl:

Met de gratis applicatie WOX online kun je de waarde van huizen per provincie bekijken. Je vergelijkt de prijsindex op het moment dat je het huis kocht met de huidige prijsindex. Ook heb je de prijs nodig waarvoor je de woning indertijd hebt gekocht. Je kunt de huidige waarde berekenen via de formule: huidige waarde = (prijsindex nu : prijsindex toen) x aanschafwaarde. Voor een preciezere schatting moet je betalen. www.cbs.nl: Het CBS vergelijkt de huizenprijzen per kwartaal met de prijzen van hetzelfde kwartaal van het jaar daarvoor. www.eigenhuis.nl: Via de betaalde module ‘Wat is dat huis waard’ van de Vereniging Eigen Huis kun je online de waarde van je huis laten bepalen. Leden van de vereniging krijgen korting. www.kadaster.nl: Het kadaster vergelijkt jouw woning met de prijzen van vergelijkbare woningen in de buurt en de huidige WOZ-waarden. Het kadaster gebruikt daarvoor het prijsindexcijfer voor bestaande koopwoningen (PBK). www.nvm.nl: De Nederlandse Vereniging van Makelaars publiceert al jaren een overzicht van de huizenprijzen. Op basis van deze overzichten geeft ze een indicatie van prijsstijgingen en -dalingen per postcodegebied.

Frank en Sabine kochten in januari 2006 een woning. Zij betaalden daar indertijd € 250.000 voor. Ze maken een schatting van de huidige waarde. De WOZ-waarde is € 232.500. Vorige maand is in de straat waar Frank en Sabine wonen een vergelijkbare woning voor € 230.000 verkocht. Zij schatten daarom de huidige waarde in op € 231.500. Hoe nu, hoe verder?

13


DOEN

Hoe hoog is de huidige waarde van je huis? €

1.2.2 Als je huis snel verkocht moet worden

Als je je huis snel wilt (of moet) verkopen, moet je een scherpe prijs vragen. Onderzoek toont aan dat scherp geprijsde huizen veel sneller verkopen dan huizen die te hoog zijn geprijsd en waarbij de verkoper tijdens de onderhandeling wat water bij de wijn wil doen. Met andere woorden, als je je huis snel wilt verkopen, dan zal de opbrengst waarschijnlijk lager liggen dan het gemiddelde. Houd in zo’n geval rekening met een waarde die onder de WOZ-waarde kan liggen.

Huizenprijzen, meer dan vraag en aanbod Een prijs op een vrije markt komt tot stand door vraag en aanbod. Voor huizenprijzen ligt dat complexer. Een vrije markt?

Is er een vrije markt als het om huizen gaat? Als je kijkt naar de hoeveelheid regelgeving denk je van niet. Zo zijn er regels voor: • waar er huizen mogen worden gebouwd; • hoe de huizen moeten worden gebouwd; • hoeveel geld je mag lenen; • wanneer je een garantie kunt krijgen; • de fiscale behandeling van een hypotheek; • de stimulering van starters; • huurwoningen. Er zijn veel factoren die invloed hebben op de huizenprijzen. De belangrijkste zijn: Verschillen in regio en type huis

Als er in een gemeente weinig woningen zijn, ontstaat schaarste en gaan de prijzen omhoog. Als er maar één type woning is, bijvoorbeeld twee-onder-een-kap, dan ontstaat schaarste bij starters, die meestal in een klein appartement beginnen. Schaarste en overschot verschillen sterk per regio. Traditioneel is er schaarste in de Randstad, terwijl het aanbod buiten de Randstad ruimer is, zeker in gebieden waar de bevolking krimpt. Daar liggen de huizenprijzen gemiddeld gezien lager.

14

Mijn hypotheek


FinanciĂŤle mogelijkheden

Als banken besluiten om gemakkelijker en meer geld te verstrekken, kan een consument meer lenen. In een markt met schaarste vertaalt zich dat in stijgende prijzen. Want als mensen meer kunnen lenen, zijn ze vaak ook bereid om meer te betalen. Daar kwam bij dat de lasten laag bleven omdat er veel aflossingvrij werd geleend. Het omgekeerde is ook waar. Wanneer banken of de overheid strenger worden en we minder kunnen lenen, zal zich dat vertalen in dalende huizenprijzen. De rente

Een andere belangrijke factor die invloed heeft op de huizenprijzen is de hoogte van de rente. De lasten van een hypotheek zijn natuurlijk hoger bij een rente van 8% dan bij een rente van 4%. Als de rente stijgt, dalen de prijzen van huizen. Je bent dan immers meer geld aan rente kwijt. Andersom geldt ook: als de rente daalt, stijgen de prijzen. We hebben dat in de jaren negentig van de vorige eeuw gezien. De hypotheekrente daalde toen van ongeveer 7% naar 4-5%. Het effect was dat de huizenprijzen stegen. De huidige hypotheekrente is laag. Je zou dus verwachten dat de prijzen stijgen, maar dat doen ze niet. Blijkbaar hebben andere factoren meer invloed dan de daling van de rente. Als het na de crisis economisch beter gaat, zal de rente weer gaan stijgen. Dat zet een rem op een eventuele stijging van de huizenprijzen. Tussen je oren

Er is ook een psychologisch effect. Tot 2008 dacht iedereen dat huizenprijzen alleen maar konden stijgen. Dat was een stimulans om een huis te kopen, ook al was de prijs hoog. Nu de prijzen dalen zien we het omgekeerde. Kopers zijn terughoudend, omdat de huizen minder waard worden. De fiscus

Een andere belangrijke invloed op huizenprijzen is het belastingstelsel. De Nederlandse overheid stimuleert consumenten middels de hypotheekrenteaftrek om huizen te kopen. Ook dit heeft de prijzen opgedreven. Sinds 1 januari 2013 zijn de regels voor nieuwe hypotheken aangepast. Nieuwe kopers hebben een minder gunstige regeling. Hierdoor stijgen de woonlasten en dalen de huizenprijzen.

Hoe nu, hoe verder?

15


Subsidie en stimulering

Er bestaan diverse regelingen om kopers een financieel steuntje in de rug te geven: • NHG: De Nationale Hypotheek Garantie garandeert dat de bank toch zijn geld krijgt als de koper buiten zijn schuld de hypotheek niet kan betalen. Dit betekent voor zowel de koper als de bank minder risico. De koper stort een premie in het waarborgfonds van de NHG, maar betaalt in de regel minder rente. • Startersleningen: Nieuwkomers op de koopmarkt kunnen in bepaalde gevallen een extra lening krijgen boven op de hypotheek. Zij hoeven de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. • Huurwoning kopen: Veel woningcorporaties bieden hun huurwoningen met korting te koop aan. Mensen worden via een koopgarant-, startersrenteregeling of andere maatregelen gestimuleerd de woning te kopen.

Huizenprijzen stijgen bij:

• Dalende hypotheekrente • Woningschaarste • Veel consumentenvertrouwen • Stimulerende maatregelen • Ruime financieringsnormen • Veel besteedbaar inkomen • Veel aflossingsvrije financiering

16

Huizenprijzen dalen bij:

• Stijgende hypotheekrente • Woningoverschot • Weinig consumentenvertrouwen • Afbouw van subsidies • Strenge financieringsnormen • Weinig besteedbaar inkomen • Weinig aflossingsvrije financiering

Mijn hypotheek


1.3 Je hypotheek 1.3.1 Hoe hoog is je totale hypotheek?

Om die vraag te beantwoorden gaan we eerst terug naar het moment dat je de woning kocht. Naast de prijs die je destijds voor je huis betaalde, kwamen er nog andere kosten bij, zoals belasting en de kosten van de notaris en de makelaar. Het totaal kwam op maximaal 110% van de koopprijs. We geven je een voorbeeld. Frank en Sabine kochten hun woning voor € 250.000. Ze leenden niet alleen de aankoopprijs, maar ook de bijkomende kosten. De hypotheek kwam uit op € 275.000. De schuld die Frank en Sabine aangingen, was dus hoger dan de waarde van het huis. Misschien heb je later opnieuw geld geleend. Heb je de hypotheek verhoogd of een extra hypotheek afgesloten omdat je je huis wilde verbouwen? Dan moet je dat bedrag natuurlijk meetellen om de totale hypotheekschuld te bepalen.

DOEN

Hoeveel geld heb je in totaal geleend voor je huis?

1.3.2 Welke hypotheekvorm?

Een hypotheek bestaat vaak uit meerdere delen. Daar kunnen verschillende redenen voor zijn: • Je hypotheek bestaat uit een combinatie van verschillende vormen, bijvoorbeeld een spaarhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. • De delen hebben een andere rente. Het ene deel heeft bijvoorbeeld een rente die tien jaar vaststaat, terwijl het andere deel een variabele rente heeft. • Je kunt ook een tweede hypotheek hebben, bijvoorbeeld wanneer je later extra geld hebt geleend voor een verbouwing. Alle delen samen vormen de totale schuld op je huis. Er zijn hypotheken waarbij een verzekering, een spaar- of een beleggingsrekening hoort. Samen met een aflossingsvrije lening vormen zij de totale hypotheek. In die verzekering of rekening bouw je waarde op die je gebruikt om de hypotheek aan het einde van de looptijd (deels) af te lossen. Voorbeelden hiervan zijn de spaarhypotheek en de levenhypotheek. Hoe nu, hoe verder?

17


Het is belangrijk om te weten welke hypotheekvorm(en), verzekeringen en rekeningen je hebt afgesloten. Als je dat niet meer weet, kun je het vinden in de jaaropgave van de bank of in de hypotheekakte van de notaris. Iedere bank stelt de jaaropgave anders op en soms wordt een naam gebruikt waarbij het niet direct duidelijk is over welke hypotheekvorm het gaat. In bijlage 1 vind je een opsomming van de meest voorkomende hypotheekvormen. We kijken hoe Frank en Sabine hun hypotheek hebben opgebouwd. Uit welke delen en welke vormen bestaat de hypotheek?

Frank en Sabine hebben een hypotheek afgesloten van € 275.000. Hun hypotheek bestaat uit drie delen: 1. een aflossingsvrij deel van € 110.000; 2. een spaarhypotheek van € 130.000; 3. een beleggingshypotheek van € 35.000. Welke producten horen bij de hypotheek?

Sommige hypotheken hebben een product dat bij de hypotheek hoort. Zo hebben Frank en Sabine een spaarverzekering bij de spaarhypotheek. Voor deze verzekering betalen ze € 270 per maand. Bij de beleggingshypotheek hebben ze een effectendepot. Hierin storten ze € 45 per maand. Wat is de actuele waarde van de verschillende delen en producten?

Als we kijken naar de hypotheekdelen van Frank en Sabine zien we het volgende: 1. Op het aflossingsvrije deel hebben Frank en Sabine alleen rente betaald. Ze hebben nog niets afgelost. De schuld is dus nog steeds onveranderd € 110.000. 2. De schuld op de spaarhypotheek is onveranderd gebleven op € 130.000. In de spaarverzekering is inmiddels een bedrag opgebouwd van € 11.500. 3. Ook op de beleggingshypotheek hebben Frank en Sabine nog niets afgelost. De schuld blijft dus € 35.000. De waarde van de beleggingen is op dit moment € 1.875. De totale hypotheekschuld van Frank en Sabine is nog steeds € 275.000, maar ze hebben in de spaar- en beleggingshypotheek € 13.375 aan waarde opgebouwd.

18

Mijn hypotheek


DOEN

Ga na hoe je hypotheek is opgebouwd

Om deze vraag te beantwoorden moet je in je administratie op zoek gaan naar de antwoorden op de volgende vragen: 1. Uit welke delen en welke vormen bestaat mijn hypotheek?

2. Welke producten horen bij mijn hypotheek?

3. Wat is de actuele waarde van de verschillende delen en producten?

1.3.3 Wel of niet onder water?

Je hebt nu de belangrijkste gegevens om te bepalen of je onder water staat, dat wil zeggen of de waarde van je woning lager is dan de hoogte van je totale hypotheek. Je kunt aan de hand van verschillende bronnen (zie paragraaf 1.2.1) een schatting maken van de waarde van je woning. Je hebt de hoogte van je hypotheek nagezocht en berekend of je al waarde in je hypotheek hebt opgebouwd (zie paragraaf 1.3.2). Aan de hand van de berekening in het kader op pagina 18 kun je de netto schuld van de hypotheek berekenen. Rekenvoorbeeld wel of niet onder water

Bij de aanschaf van de woning hebben Frank en Sabine een combinatiehypotheek van € 275.000 afgesloten. Ze hebben inmiddels in de spaarhypotheek € 11.500 aan waarde opgebouwd en in de beleggingshypotheek € 1.875 (zie paragraaf 1.3.2). Ze schatten de waarde van de woning op dit moment op € 231.500 (zie paragraaf 1.2.1).

Hoe nu, hoe verder?

19


Frank en Sabine rekenen uit of hun huis onder water staat.

Oorspronkelijke waarde van de woning bij aankoop

€ 250.000

Hypotheekschuld (uit jaaropgave, totaal van alle leningdelen) Waarde van de verzekering (spaar- of levenhypotheek) Waarde van de beleggingen (beleggings- of effectenhypotheek)

€ 275.000 € 11.500 € 1.875

-/-/-

Netto hypotheekschuld Schatting huidige waarde van de woning

€ 261.625 € 231.500

-/+

Totaal (positief of negatief)

-/-

30.125

Indien positief is er sprake van een overwaarde. Indien negatief is er sprake van restschuld.

De woning van Frank en Sabine staat zoals je ziet ongeveer € 30.000 onder water. Als ze nu hun huis zouden verkopen, hebben ze een restschuld. Dit houdt in dat ze het tekort uit hun spaargeld moeten bijleggen.

DOEN

Heb je wel of geen (potentiële) restschuld?

Zelf uitrekenen of je onder water staat

Je kunt een berekening maken of je een restschuld overhoudt als je nu je woning zou verkopen. Daarvoor heb je de actuele waarde van je woning nodig. Daarnaast moet je de hoogte van de hypotheek weten en de waarden die je eventueel in je hypotheekdelen hebt opgebouwd. Indien positief is er sprake van overwaarde. Indien negatief is er sprake van een restschuld. Oorspronkelijke waarde van de woning bij aankoop

Hypotheekschuld (uit jaaropgave, totaal van alle leningdelen) Saldo bankspaarrekening (bankspaarhypotheek) Waarde van de verzekering (spaar- of levenhypotheek) Waarde van de beleggingen (beleggings- of effectenhypotheek)

€ € € €

Netto hypotheekschuld Schatting huidige waarde van de woning

€ €

Totaal (positief of negatief)

20

-/-/-/-/-

Mijn hypotheek


Je hebt uitgerekend hoe het staat met de waarde van je huis ten opzichte van de hoogte van je hypotheekschuld. Maar misschien heb je twee huizen, omdat je een nieuw huis hebt gekocht en het oude huis nog moet verkopen. Dan moet je de gegevens van beide huizen en hypotheken opzoeken, optellen en invullen. Voor de periode dat je twee huizen hebt, heeft de bank je een overbruggingshypotheek verstrekt. De naam zegt het al, dit is een tijdelijke hypotheek om deze periode te overbruggen. Die hypotheek moet je meenemen in het overzicht. 1.3.4 Wat kost een hypotheek over de hele looptijd?

Een hypotheek sluit je meestal af met een looptijd van dertig jaar. Dat houdt in dat je dertig jaar lang iedere maand rente, aflossing of een spaarbedrag en premie betaalt. Als je een geheel of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek hebt, is er aan het einde van de dertig jaar nog een schuld. Deze schuld los je meestal af als je huis wordt verkocht. Als je de kosten van hypotheken wilt vergelijken, is de meest eerlijke manier om alle kosten over dertig jaar, inclusief de schuld op het einde, bij elkaar op te tellen.

Wat kost een hypotheek over de hele looptijd? We vergelijken een aflossingsvrije en een annuïteitenhypotheek. Beide hypotheken bedragen € 200.000, de rente is 5% en beide eigenaren hebben recht op 42% hypotheekrenteafrek. De aflossingsvrije hypotheek kost € 10.000 per jaar aan rente. Dat is netto € 5.800 per jaar na belastingvoordeel. Over 30 jaar is er € 174.000 aan rente betaald. Maar aan het einde van de looptijd is er niet gespaard en moet er nog € 200.000 afgelost worden. De totale kosten van de hypotheek zijn € 374.000. Bij de annuïteitenhypotheek zijn de lasten hoger, want er wordt afgelost. In het eerste jaar zijn de lasten, na het verrekenen van het belastingvoordeel, ruim € 8.800. Dat is € 3.000 meer dan bij de aflossingsvrije hypotheek. De lasten lopen gedurende de looptijd van de hypotheek op, omdat je iedere maand meer aflossing en minder rente gaat betalen. Het belastingvoordeel neemt dus iedere maand af. De totale kosten voor de annuïteitenhypotheek zijn ruim € 310.000. Een annuïteitenhypotheek lijkt duurder, omdat de maandlasten hoger zijn. Maar in totaal betaal je in dit voorbeeld met een

Hoe nu, hoe verder?

21


annuïteitenhypotheek € 64.000 minder. Bij een aflossingsvrije lening heb je immers niets afgelost en moet je aan het eind van de rit het hele bedrag betalen. 400.000 Totaal netto aan hypotheek betaald bedrag 350.000 (hypotheek € 200.000, rente 5%)

300.000

spaar annuïteiten aflossingsvrij

250.000 400.000 200.000 350.000 150.000 300.000

spaar annuïteiten aflossingsvrij

100.000 250.000 50.000 200.000 0 150.000 0

5

10

15

20

25

30

100.000 50.000 0

22

jaar 0

5

10

15

20

25

30

Mijn hypotheek


1.4 Het totale plaatje Je hebt uitgerekend hoe je financiële situatie rondom je huis en je hypotheek is. Maar om een compleet beeld te krijgen van je financiële situatie moet je ook naar eventuele andere schulden of bezittingen kijken. 1.4.1 Overige schulden

Heb je naast je hypotheek andere schulden? Heb je bijvoorbeeld een persoonlijke lening of een doorlopend krediet? Ook kopen op afbetaling en studieschulden worden tot schulden gerekend. We noemen dit consumptieve schulden. Als deze leningen niet te maken hebben met de aankoop of verbetering van je woning, mag je de rente op deze schulden niet aftrekken voor de inkomstenbelasting. Zoals we gezien hebben, mag dat wel bij de hypotheekrente. Je moet natuurlijk voldoen aan de betalingsverplichtingen die bij deze schulden horen. Om een goed overzicht te hebben van je financiële huishouding is het goed om kritisch te kijken naar eventuele overige schulden. Meestal is de rente die je moet betalen, met uitzondering van de studieschuld, veel hoger dan de rente op de hypotheek. Eerst aflossen van consumptieve schulden is bijna altijd verstandig. Als je eenmaal een lening afgelost hebt, heb je meer inkomen over, voor leuke dingen of bijvoorbeeld om wat extra op je hypotheek af te lossen. 1.4.2 Andere bezittingen

Misschien heb je bezittingen. Spaargeld of beleggingen, bijvoorbeeld in de vorm van aandelen, tellen mee als bezittingen. Om te weten hoe je er financieel voor staat moet je alle schulden en bezittingen meetellen. Als je onder water staat, maar je wilt wel verhuizen, dan kan je je spaargeld gebruiken om de restschuld te betalen. Dat klinkt zuur, je spaargeld gebruiken om een ‘gat’ in je hypotheek te repareren, maar het geeft soms de mogelijkheid om te verhuizen. Ook andere huizen zijn over het algemeen in waarde gedaald. Het hebben van spaargeld geeft bewegingsruimte. Om overzicht te krijgen over je bezittingen en schulden maak je een balans. Dat doe je aan de hand van het schema op pagina 23. De waarde van alle bezittingen zet je aan de linkerkant, de hoogte van je schulden aan de rechterkant. Door beide kanten op te tellen zie je of je meer bezittingen dan schulden hebt, of omgekeerd. Achter sommige bezittingen staat een sterretje. Dit zijn bezittingen die relatief snel in geld zijn om te zetten en die je zou kunnen gebruiken om Hoe nu, hoe verder?

23


schulden af te lossen. De andere bezittingen zijn niet makkelijk in geld om te zetten, of tegen hoge kosten. Balans Frank en Sabine Frank en Sabine stellen een balans op van hun bezittingen en schulden.

BEZITTINGEN

SCHULDEN

Waarde eigen woning € 231.500 Hypotheek € 275.000 Waarde verzekering (spaarhypotheek) € 11.500 Studieschulden € 2.000 Waarde beleggingen (hypotheek) € 1.875 Waarde eigen auto’s € 10.000 Waarde inboedel € 10.000 Contant geld* € 100 Positief saldo betaalrekeningen* € 750 Omvang spaarrekeningen* € 20.000 + + €2 85.725 TOTAAL SCHULDEN € 277.000 TOTAAL BEZITTINGEN Hoewel het huis van Frank en Sabine minder waard is dan de hypotheekschuld, hebben ze in totaal meer bezittingen dan schulden. Ze kunnen echter niet al hun bezittingen inzetten om de schulden af te lossen. Dan zouden ze bijvoorbeeld hun auto’s en een gedeelte van de huisraad moeten verkopen.

24

Mijn hypotheek


DOEN

Stel je eigen balans samen

Balans van je huishouden

BEZITTINGEN

SCHULDEN

Waarde eigen woning € Hypotheek Waarde tweede woning € Tweede/verhogingen Waarde eigen auto € hypotheek Waarde inboedel € Overig hypothecair krediet Vermogen eigen bedrijf € Studieschuld Vermogen in deelnemingen € Overige langlopende Waarde beleggingsobjecten € kredieten Uitstaande leningen € Persoonlijke leningen Opgebouwde waardes Doorlopende kredieten (bijvoorbeeld spaarhypotheek) € Roodstanden Contant geld* € Autofinancieringen Positief saldo betaalrekeningen* € Postorderkredieten Omvang spaarrekeningen* € Kredieten op klantenkaarten Omvang spaardeposito’s € Kredieten op credit cards Waarde waardepapieren, effecten* € Leningen bij familie, Overige tegoeden* € vrienden Deelnemingen beleggingsfondsen* € Betalingsachterstanden Overige bezittingen Achterstanden op kredieten, hypotheken en dergelijke + TOTAAL BEZITTINGEN € TOTAAL SCHULDEN * = bezittingen die makkelijk in geld zijn om te zetten

€ € € € € € € € € € € € € € €

+

1.4.3 Inkomsten en uitgaven

Een overzicht van je inkomsten en uitgaven geeft je inzicht in je bestedingspatroon. Veel handelingen gaan onbewust, ook geld uitgeven. En vaak is geld uitgeven een gewoonte geworden: je lunch kopen in plaats van ‘s ochtends brood smeren, de auto pakken in plaats van de fiets. Je denkt er niet eens bij na. Maar het is verstandig om daar bij stil te staan. Het in kaart brengen van je huidige bestedingspatroon helpt je na te denken over je gewoontes. Hoe maak je een overzicht van je inkomsten en uitgaven? Vroeger schreven mensen hun inkomsten en uitgaven in een kasboek. Dat kan nog steeds, maar tegenwoordig kan het ook anders. Zeker als je de meeste uitgaven pint, zijn al je transacties opgeslagen binnen Hoe nu, hoe verder?

25


je internetbankieromgeving. Veel banken bieden de mogelijkheid overzichten uit te draaien van al die gegevens, soms ook met automatische herkenning. Dat wil zeggen dat pinbetalingen bij de Albert Heijn en Aldi bij de categorie ‘boodschappen’ worden ondergebracht en de afrekeningen van Eneco en Nuon onder ‘energie’. Je kunt ook kiezen voor een van de vele online-huishoudboekjes die dezelfde functionaliteit hebben en van meerdere banken de gegevens kunnen inlezen. Zeker als je bij meerdere banken rekeningen hebt, of als jij en je partner aparte rekeningen hebben, is zo’n niet aan één bank gebonden huishoudboekje handig om een compleet overzicht te krijgen. Een voorbeeld is www.afaspersonal.nl. Ben je gewend om veel contant te betalen, dan zie je in het overzicht een hoog bedrag aan geldopnames. Je moet dan zelf inschatten waar je dat geld aan besteed hebt. Het is verstandig om die contante uitgaven een tijdje bij te houden. Probeer altijd een overzicht over twaalf maanden te maken. Dat hoeft niet per se een kalenderjaar te zijn. Het is belangrijk om in je overzicht geen betalingen te missen die maar één keer per jaar plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld lokale heffingen of een flinke belastingteruggaaf. Dit zijn behoorlijke bedragen die invloed hebben op je begroting. Reken vervolgens alles om naar een bedrag per maand. De meeste mensen krijgen hun salaris elke maand. Daarmee is een maand een goede tijdsperiode om gevoel te krijgen over je inkomens- en uitgavenpatroon. Tel alle inkomsten en ook alle uitgaven bij elkaar op. Door het totaal van de uitgaven van het totaal van de inkomsten af te trekken, kun je zien of je in dat jaar geld hebt overgehouden of te kort bent gekomen. Frank en Sabine hebben hun bankafschriften doorgenomen en het volgende overzicht opgesteld:

26

Mijn hypotheek


Hun gemiddelde inkomsten- en uitgavenplaatje per maand is als volgt:

INKOMSTEN Nettosalaris Frank Nettosalaris Sabine Vakantiegeld Teruggaaf heffingskorting Sabine Teruggaaf hypotheekrente Kinderbijslag Kinderopvangtoeslag Rente van de spaarrekening

€ 2.150 € 780 € 160 € 110 € 430 € 155 € 160 € 35

Totaal inkomen

€ 3.980

+ UITGAVEN Vaste lasten Bruto-hypotheeklasten Gas, water, elektriciteit Heffingen van gemeente en waterschap Telefoon, kabel, internet Verzekeringen Kinderopvang Contributies en abonnementen Vervoerskosten Afbetalingen studielening Overige vaste lasten

€ 1.460 € 200 € 70 € 90 € 300 € 200 € 100 € 550 € 50 € 0

Reserveringsuitgaven Kleding en schoenen Inventaris Onderhoud huis en tuin Niet-vergoede ziektekosten Recreatie

€ € € € €

200 200 130 75 300

Boodschappen Overige uitgaven

€ €

600 100

Totaal uitgaven

4.625

Huishoudelijke uitgaven + Saldo (= totaal inkomsten - totaal uitgaven)

- €

645

Per maand komen ze gemiddeld € 645 tekort. Het is dus niet voor niets dat Frank en Sabine hun spaargeld hebben zien verminderen. Hoe nu, hoe verder?

27


DOEN

Vul het schema in en maak een overzicht van je gemiddelde inkomsten en uitgaven per maand

INKOMSTEN Nettosalarissen/-uitkeringen Vakantiegeld Belastingteruggaaf Toeslagen (zorgtoeslag, kinderopvangtoeslag, kindgebonden budget) Kinderbijslag Alimentatie Inkomen uit vermogen (rente, dividend) Overige inkomsten

€ € € € € € € €

+

Totaal inkomen € Uitgaven Vaste lasten Bruto-hypotheeklasten Gas, water, elektriciteit Heffingen van gemeente en waterschap Telefoon, kabel en internet Verzekeringen School en studiekosten, kinderopvang Contributies en abonnementen Vervoerskosten Afbetalingen Overige vaste lasten

€ € € € € € € € € €

Reserveringsuitgaven Kleding en schoenen Inventaris € Onderhoud huis en tuin € Niet-vergoede ziektekosten € Recreatie €

Huishoudelijke uitgaven Boodschappen Overige uitgaven

€ €

+

Totaal uitgaven € Saldo (= totaal inkomsten - totaal uitgaven) 28

€ Mijn hypotheek


1.5 Afsluiting In dit hoofdstuk heb je je gegevens bij elkaar gezocht en een aantal overzichten gemaakt die je huidige situatie in kaart brengen. Als je moeite hebt om de hypotheeklasten te betalen, kun je je afvragen hoe dat komt. We onderscheiden vier hoofdredenen waardoor mensen in de financiële problemen komen: 1. Het inkomen is te laag voor de noodzakelijke uitgaven. 2. Er wordt te veel uitgegeven aan niet-noodzakelijke uitgaven. 3. Het inkomen is minder geworden, maar de uitgaven zijn niet aangepast aan de nieuwe situatie. 4. Er is sprake van andere problemen, zoals psychische problemen of verslaving. Als je merkt dat je de hypotheeklasten niet kunt betalen, ga dan kritisch na welke oorzaak voor jou geldt. Het kan er ook meer dan één zijn. Het is belangrijk te weten wat de achterliggende oorzaak van het financiële probleem is. Pas wanneer je die kent, kun je kijken welke oplossingen in jouw situatie geschikt zijn en welke niet. Voor mensen met een verslaving is het bijhouden van een kasboekje bijvoorbeeld geen afdoende oplossing. De oplossing van het financiële probleem kan namelijk alleen maar samengaan met het oplossen van het andere probleem, de verslaving. In dit boek gaan we niet dieper in op oplossingen voor deze oorzaak. We raden aan hulp te zoeken, bijvoorbeeld via de huisarts of een maatschappelijk werker. In het volgende hoofdstuk kijken we wat het betekent als er iets verandert in jouw situatie, op kortere of op langere termijn.

Hoe nu, hoe verder?

29


30

Mijn hypotheek


2.

Je situatie straks en later: wensen en risico’s In het vorige hoofdstuk heb je een overzicht gemaakt van je huidige situatie. Een hypotheek ben je echter aangegaan voor een lange

periode. Wonen doe je niet alleen nu, maar ook straks en later. Daarom is het belangrijk vooruit te kijken. Welke wensen heb je? Met welke mee- en tegenvallers kun je tijdens de looptijd van je hypotheek te maken krijgen?

In dit hoofdstuk kijk je naar je (woon)toekomst; straks en later. We nemen je mee langs een aantal wensen en risico’s. Voor sommige van deze financiële tegenvallers is bij het afsluiten van de hypotheek misschien wat geregeld. Ook die lopen we langs. Aan het eind van dit hoofdstuk heb je zicht op je (woon)wensen, weet je welke risico’s je loopt en met welke zaken al rekening is gehouden bij het afsluiten van de hypotheek. Met ‘straks’ bedoelen we in dit boek de nabije toekomst, de komende vijf jaar ongeveer. Met ‘later’ doelen we op de verre toekomst, bijvoorbeeld als je met pensioen gaat of als de hypotheek afloopt. Om te zien of de hypotheek bij je past, is het goed ook naar je situatie straks en later te kijken. Natuurlijk is het onmogelijk om tot in detail je toekomst te voorspellen. Het is verstandig om bij een aantal mogelijke ontwikkelingen stil te staan. Sommige veranderingen overkomen je, andere heb je zelf in de hand. 2.1 Je huis 2.1.1 Verhuizen

De eerste vraag is of je van plan bent in je huidige woning te blijven wonen of dat je wilt verhuizen. Als je wilt verhuizen, zul je je huis moeten verkopen en je hypotheek moeten gaan afwikkelen. Je bent er misschien van uitgegaan dat je de hypotheek kon aflossen met de verkoopopbrengst van je huidige woning, maar dat is niet altijd zeker. En misschien zit je met de vraag wanneer je je huidige woning verkocht krijgt en tegen welke prijs. Ga je naar een nieuwe woning, terwijl je oude woning nog niet verkocht is, dan heb je een tijdje dubbele woonlasten. Hoe lang kun je dat volhouden?

Hoe nu, hoe verder?

31


Grotere of vergelijkbare koopwoning

Misschien wil je een vergelijkbare of een grotere woning. Zit je nu al financieel krap, dan lijkt dat geen realistische wens. Als je inkomen flink is gestegen, je overwaarde hebt op je huidige woning of andere vormen van vermogen, dan is dat wel goed mogelijk. Wellicht is de financiering van dat droomhuis wel beter haalbaar dan een paar jaar geleden, omdat de huizenprijzen zijn gedaald. Kleinere koopwoning

Wil je in de nabije toekomst verhuizen naar een kleinere woning? Traditioneel zijn het vooral ouderen die dat doen. Bijvoorbeeld als de kinderen het huis uitgaan of als het bijhouden van de tuin te zwaar wordt. Maar ook wanneer je een probleem hebt met je hypotheeklasten kan dit een optie zijn. Als je inkomen gedaald is na de afsluiting van je huidige hypotheek, kun je door een verhuizing naar een kleinere woning een hypotheek krijgen die beter past bij je huidige inkomen. Huren

Je kunt ook overwegen om te gaan huren. Een groot deel van de huurwoningen in Nederland zijn sociale huurwoningen. Om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, moet je voldoen aan bepaalde eisen op het gebied van inkomen of gebondenheid aan de woonplaats. Soms wordt er gewerkt met inschrijvingsduur en wachtlijsten. Is je situatie de afgelopen tijd flink veranderd, bijvoorbeeld als gevolg van een inkomensdaling, dan maak je nu misschien kans op een dergelijke huurwoning. Kom je niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, dan kun je terecht op de particuliere huurmarkt. Deze is echter klein en de huren zijn vaak hoger dan bij sociale huurwoningen. Of je er financieel veel op vooruit gaat in vergelijking met je huidige hypotheeklasten, is dan de vraag. Verhuren

Je kunt je woning, of een deel ervan, ook verhuren. Met de opbrengsten uit de verhuur kun je je eigen woonlasten verlagen. Ook als je dubbele woonlasten hebt, kan dit helpen. Voor verhuur van een woning waar een hypotheek op zit, moet je toestemming vragen aan de hypotheekverstrekker. Aan verhuur kleven een paar nadelen: zo kunnen huurders rekenen op huurbescherming en zijn er verhalen over huurders die een puinhoop maken van de woning. Ook is het minder gemakkelijk je huis te 32

Mijn hypotheek


verkopen, als daar huurders in wonen. Overigens zijn die regels per 1 juli 2013 versoepeld. Zie hiervoor: www.eigenhuis.nl/actueel/ Dossiers/Dossier-tijdelijke-verhuur/ Blijven wonen

Maar misschien woon je nu wel prettig en wil je helemaal niet verhuizen. De meeste eigenaar-bewoners zijn tevreden over hun eigen woning. 2.2 Straks Zijn er veranderingen die zich op de korte termijn, binnen vijf jaar ongeveer, kunnen voordoen? 2.2.1 Veranderingen in je gezinssituatie

Als er gezinsuitbreiding komt, neemt de ruimte in het budget flink af. Sowieso omdat je kind eten, kleding, luiers en kinderopvang nodig heeft, maar meestal ook omdat ouders minder gaan werken. E茅n kind kost ongeveer 17% van het netto-inkomen, twee kinderen kosten 26% van het netto-inkomen. Dat klinkt misschien dramatisch, maar daar tegenover staat dat nieuwe ouders automatisch bezuinigen. Aan zaken als verre vakanties en uitjes geven jonge ouders beduidend minder geld uit dan v贸贸r de komst van het kind. Op een gegeven moment verlaten kinderen het ouderlijk nest. Die kinderloze fase is vaak de periode met de meeste ruimte in het budget. 2.2.2 Veranderingen in je inkomen

Soms krijgen mensen een lager inkomen. Bijvoorbeeld doordat ze minder gaan werken of er een paar maanden tussen uit gaan. Heb jij die plannen ook? In dat geval moet je met een lager inkomen toch je lasten doorbetalen. Lukt dat? Of moet je daarvoor nu al extra geld opzij leggen? De omgekeerde situatie kan zich ook voordoen. Als je aan het begin van je carri猫re staat, is de kans groot dat je straks meer gaat verdienen dan nu. Het zou kunnen dat als je nu krap zit, dit in de komende jaren verandert. Dit zijn wensen voor de nabije toekomst, maar je hebt op inkomensgebied niet alles in de hand. Met de stijgende werkloosheid raken steeds meer mensen hun baan kwijt. Hoe lang kun jij het volhouden als je inkomen terugvalt? Misschien word je overgeplaatst, of vind je zelf een baan aan de andere kant van het land. In die gevallen moet je verhuizen en je hypotheek aflossen. Hoe nu, hoe verder?

33


Het zou ook kunnen dat je nu in een inkomensdal zit, omdat je werkloos bent of tijdelijk minder werkt. Als je binnenkort weer werk vindt of meer kunt gaan werken, dan geeft dat financieel ruimte. 2.2.3 Veranderingen in je hypotheeklasten en je hypotheekschuld De hypotheekvorm

Je hypotheeklasten staan vaak voor een lange tijd vast. Je weet dus hoeveel je de komende tijd uitgeeft aan je hypotheek, al bestaan hierop uitzonderingen. Als je een annu誰taire of lineaire hypotheek hebt, zijn de maandlasten niet constant. Omdat je maandelijks iets aflost, en de schuld dus minder wordt, betaal je elke maand een ander bedrag aan rente. In bijlage 1 kun je nalezen hoe deze hypotheken in elkaar zitten. De rente

Een hogere rente leidt tot hogere hypotheeklasten. Heb je een hypotheek met een vaste rente, dan wijzigt de rente aan het einde van de rentevaste periode. Die periode duurt meestal 5 of 10 jaar. Je krijgt een voorstel van je bank om een nieuw rentepercentage af te spreken. De hoogte van die rente is afhankelijk van de marktrente van het moment. De rente is nu (op het moment dat we dit boek schrijven) historisch laag, maar we kenden ook perioden dat de hypotheekrente boven de 12% was. Hypotheken met een variabele rente kunnen iedere maand een ander rentetarief hebben. Het tarief beweegt namelijk mee met de marktrente. Als deze rente stijgt, merk je dat meteen de volgende maand.

De verschillende hypotheekdelen van Frank en Sabine hebben de volgende rente: Hypotheekdeel

Vast/variabel

Aflossingsvrij Spaar Beleggings

Vast Vast Variabel

34

Rente%

5,2 % 5,0 % 2,8 %

Einde rentevaste periode Einde hypotheek

01-09-2016 01-09-2016 n.v.t.

01-09-2036 01-09-2036 01-09-2036

Mijn hypotheek


DOEN

Check de rente van je hypotheek

Hypotheekdeel

Vast/variabel

Rente%

Einde rentevaste periode Einde hypotheek

........................... ........................... ........................... ........................... ...........................

........................ ........................ ........................ ........................ ........................

...........% ...........% ...........% ...........% ...........%

.........-.........-20........ .........-.........-20........ .........-.........-20........ .........-.........-20........ .........-.........-20........ .........-.........-20........ .........-.........-20........ .........-.........-20........ .........-.........-20........ .........-.........-20........

2.2.4 Financiële tegenvallers

Je wilt er niet al te vaak bij stilstaan en hopelijk krijg je er niet mee te maken, maar er kunnen nare dingen gebeuren. Langdurige arbeidsongeschiktheid, overlijden van een partner of een scheiding zijn belangrijke oorzaken van financiële problemen. Vaak worden verzekeringen voor een aantal van deze gebeurtenissen bij het afsluiten van de hypotheek geregeld. Voor je gemoedsrust is het handig dat nog eens na te lopen. Dit zijn ingewikkelde zaken. Kom je er zelf niet uit, vraag het dan aan een adviseur. Schade aan de woning

Om financiële tegenvallers te voorkomen is het raadzaam na te gaan of je verzekerd bent tegen schade aan de woning. Een inboedelverzekering dekt de schade aan je spullen in huis, zoals meubels en elektrische apparaten. Ook de gevolgen van inbraak en glasschade vallen onder de inboedelverzekering. Een opstalverzekering dekt schade aan je woning door bijvoorbeeld storm en brand. Deze verzekering wordt verplicht gesteld bij het afsluiten van je hypotheek. Overlijden

Vaak is bij de hypotheek ook een overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Deze keert een bedrag uit wanneer een van de partners overlijdt. Het is de bedoeling dat het uitgekeerde bedrag gebruikt wordt om de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen. De achterblijvende partner heeft dan minder of geen woonlasten. Ga na hoe hoog dat bedrag in jouw situatie is. Is het voldoende om de hele hypotheek af te lossen, of is maar een gedeelte van de hypotheek verzekerd? Is de hypotheek die overblijft betaalbaar voor Hoe nu, hoe verder?

35


de langstlevende partner? Als jullie allebei een inkomen hebben en als dat onmisbaar is om de hypotheek te blijven betalen, controleer dan of er op beide levens een overlijdensrisicoverzekering is afgesloten. Zeker als er sinds het afsluiten van de hypotheek een verandering in de inkomenssituatie van een van jullie heeft plaatsgevonden, is het goed om over deze verzekering na te denken. Arbeidsongeschiktheid en werkloosheid

Als je arbeidsongeschikt of werkloos raakt, gaat je inkomen flink omlaag. Misschien is het tijdelijk, maar het kan ook langer duren. Langdurige arbeidsongeschiktheid zorgt er voor dat je niet meer hetzelfde inkomen hebt als voorheen. In Nederland bestaan uitkeringen voor arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Soms loopt er een regeling via je pensioenfonds, maar ook met die uitkeringen gaat je inkomen structureel achteruit. Er zijn diverse verzekeringen die je beschermen tegen dit risico. Mogelijk heb je tegelijk met je leven- of spaarhypotheek zo'n verzekering afgesloten. Wat er precies verzekerd is, na hoeveel tijd de verzekering uitkeert en hoe lang die uitkeringen lopen, kan sterk verschillen. Soms worden alleen gedurende een relatief korte periode, bijvoorbeeld twee jaar, de maandelijkse hypotheeklasten overgenomen, zodat je de tijd hebt om naar een nieuwe woning of een nieuwe baan te zoeken. Misschien heb je bij je hypotheek zo'n verzekering afgesloten. Het is verstandig om na te gaan of je dat inderdaad gedaan hebt en wanneer deze precies uitkeert. Een arbeidsongeschiktheidsverzekering is niet verplicht. Het hangt sterk af van je persoonlijke situatie en of je de premie op vindt wegen tegen de mogelijke uitkeringen. Scheidingen

FinanciĂŤle gevolgen van scheidingen zijn veel moeilijker op te vangen dan de eerder genoemde gebeurtenissen. Wanneer beide inkomens noodzakelijk zijn om de lasten te kunnen betalen, betekent een scheiding een acuut probleem. De vertrekkende partner krijgt immers ook zijn eigen woonlasten. Een scheidingsverzekering bestaat niet.

36

Mijn hypotheek


DOEN

Check je verzekeringen

Omschrijving

Verzekerd bedrag

Inboedelverzekering Opstalverzekering Overlijdensrisicoverzekering partner 1 Overlijdensrisicoverzekering partner 2 Arbeidsongeschiktheidsverzekering partner 1 Arbeidsongeschiktheidsverzekering partner 2

€ € € € € €

Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee

2.2.5 Financiële meevallers

Er kunnen zich ook meevallers voordoen. De kans dat je de hoofdprijs in de lotto wint is klein. In ieder geval niet groot genoeg om daar rekening mee te houden. Maar misschien heb je vermogende ouders of familieleden en kun je in de loop der tijd een erfenis verwachten. Maar ook wanneer je ouders nog in leven zijn, kunnen zij delen van hun vermogen schenken. Hier komen we in hoofdstuk 4 op terug. 2.2.6 Straks onder water

Als je huis nu onder water staat, is het de vraag hoe dat over een paar jaar is. Daarvoor kun je kijken naar wat er gebeurt als je nu niets doet. Als je een hypotheek hebt waarbij je aflost, of je bouwt waarde op in de vorm van een verzekering of spaarrekening, dan wordt de (potentiële) schuld die je hebt elke maand iets minder. Als de huizenprijzen niet verder dalen, sta je dus elke maand iets minder onder water. Als je weet hoeveel je aflost of hoeveel waarde je opbouwt, kun je een idee krijgen of en hoe snel je weer op het droge bent. Los je niet af of bouw je geen waarde op, dan kom je alleen maar minder onder water te staan als de waarde van de huizen weer gaan stijgen. Wanneer dat gaat gebeuren en hoe snel dat gaat, zal de toekomst leren.

Hoe nu, hoe verder?

37


2.3 Later Er zijn nog twee zaken waar we bij willen stilstaan. Wat gebeurt er als je met pensioen gaat? En wat gebeurt er als de looptijd van de hypotheek afgelopen is? 2.3.1 Na pensionering

Voor de meeste mensen daalt het netto-inkomen bij pensionering. Dus het is zelfs de vraag of je na pensioen het inkomen kunt verwachten dat je nu in je pensioenopgave krijgt. Het is dus belangrijk om te weten of je bij pensionering nog steeds je hypotheek kunt betalen. Met de Pensioenschijf-van-vijf op de website van het Nibud krijg je een indicatie van je netto-inkomen na pensionering. Ook op de site www.mijnpensioenoverzicht.nl kun je een indicatie krijgen van je opgebouwde pensioen.

DOEN

Krijg een indicatie van je inkomen na je pensionering

Netto inkomen na pensionering Grote teruggang

per maand Ja/Nee

2.3.2 Einde looptijd

Om te weten hoe het aan het einde van de looptijd gesteld is met je hypotheek en de opgebouwde waarde tegen die tijd volgen hier een paar vuistregels: • Bij een aflossingsvrije hypotheek is de schuld aan het eind van de rit nog net zo groot als toen je de hypotheek afsloot. • In een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek is de opgebouwde waarde over de looptijd even groot als de hypotheek. Je houdt dus geen schuld over. • Bij lineaire en annuïteitenhypotheken los je tijdens de looptijd af. Aan het einde heb je geen schuld. • Bij beleggings- en levenhypotheken bouw je waarde op tijdens de looptijd, maar je weet niet hoeveel dat is. De opgebouwde waarde kan meer zijn dan de hypotheek maar ook minder. Hier loop je dus een risico. Als je aan het einde van de looptijd veel hebt afgelost of veel waarde hebt opgebouwd, dan gaan je lasten flink naar beneden. Los je niet af dan moet je nog steeds over de hele hypotheek rente betalen.

38

Mijn hypotheek


3.

Hoe sta je er voor? In de vorige hoofdstukken heb je gegevens over je eigen situatie opgezocht. Als het goed is weet je nu:

• • • •

Wat ongeveer de verkoopwaarde van je woning is. Hoe hoog je hypotheekschuld is en hoe die zich ontwikkelt. Hoe hoog je hypotheeklasten zijn. Of je kapitaal opbouwt om je hypotheek af te lossen en zo ja, hoeveel dat is. • Hoe hoog je inkomsten en uitgaven zijn. • Welke andere bezittingen en schulden je nog hebt. • Welke verzekeringen je hebt. In dit hoofdstuk beoordeel je hoe je er voor staat. Daarbij kijken we naar drie momenten: nu, straks en later. Met straks bedoelen we de komende paar jaar en met later bedoelen we de tijd verder in de toekomst, als je hypotheek eindigt of als je met pensioen gaat. Om te beoordelen hoe je er voor staat, moet je eerst deze twee vragen beantwoorden: 1. Heb je een betalingsprobleem? 2. Staat je huis onder water? Je kunt in een van de volgende vier situaties zitten:

Geen betalingsprobleem Huis niet onder water

Wel betalingsprobleem Huis niet onder water

Geen betalingsprobleem Huis wel onder water

Wel betalingsprobleem Huis wel onder water

Schema 1

Hoe nu, hoe verder?

39


3.1 Wel of geen betalingsprobleem Als de waarde van je huis plus de opgebouwde waarde in je hypotheek lager is dan je huidige hypotheekschuld, dan staat je huis onder water. Hoe dat in jouw situatie is, heb je in hoofdstuk 1 bekeken. We staan nu stil bij eventuele betalingsproblemen. In hoofdstuk 1 maakte je een overzicht van je inkomsten en uitgaven. Daar zag je of je maandelijks geld overhoudt of tekort komt. Als je over het algemeen geld overhoudt, dan heb je nu geen betalingsprobleem. Als je huis niet onder water staat, zit je in situatie 1. Staat je huis wel onder water, dan bevind je je in situatie 2 (zie schema 1 op pagina 37). Als je over het algemeen geld tekort komt, dan heb je waarschijnlijk een betalingsprobleem. Blijven er wel eens rekeningen liggen? Sta je vrijwel permanent rood? Moet je steeds je spaarrekening aanspreken, zoals Frank en Sabine? Heb je soms geen geld om boodschappen te doen? Dat zijn duidelijke aanwijzingen voor een betalingsprobleem. Let wel: ook als je je maandelijkse hypotheeklasten nog wel betaalt, maar andere rekeningen niet meer, heb je wel degelijk een betalingsprobleem. Wanneer je spaargeld achter de hand hebt, kun je dat gebruiken om je uitgaven te blijven doen. Maar als de bodem van de spaarpot in zicht komt, kun je in acute problemen komen. Heb je betalingsproblemen, maar staat je huis niet onder water, dan bevind je je in situatie 3. Staat je huis wel onder water èn heb je betalingsproblemen, dan zit je in situatie 4 (zie schema 1 op pagina 37). Als je je geld onbewust uitgeeft, dan kom je misschien geld tekort, maar dat wil nog niet zeggen dat je echt een betalingsprobleem hebt. Iets bewuster met geld omgaan, zou de situatie weer financieel gezond kunnen maken. Daarom is het goed je inkomsten- en uitgavenpatroon langs een meetlat te leggen. Je kunt dit doen door het Persoonlijk Budget Advies op de site van het Nibud in te vullen (www.nibud.nl/ persoonlijkbudgetadvies). Daar zie je hoe vergelijkbare huishoudens hun geld besteden.

40

Mijn hypotheek


Wat zijn redelijke hypotheeklasten? Toen jij je hypotheek kreeg, is getoetst of je de hypotheek wel kon betalen. Voor 2008 waren hypotheekverstrekkers soms geneigd ruimer te verstrekken. Bijvoorbeeld omdat er sprake was van mogelijke inkomensgroei. Sinds de crisis zijn deze regels strakker geworden. Het is goed om te toetsen of je met je huidige inkomen je huidige hypotheeklasten aankunt volgens de regels van nu. Bekijk daarvoor de financieringslastpercentages in bijlage 2. Tabel 1 in bijlage 2 laat het percentage van je bruto-inkomen zien dat je bij een nieuwe hypotheek aan bruto-hypotheeklasten mag besteden. Zit je inkomen tussen twee inkomens in, neem dan het percentage dat hoort bij het laagste van de twee inkomens. De bruto-hypotheeklast is het bedrag dat je per maand aan de hypotheekverstrekker betaalt. Belastingvoordeel is daarbij niet meegenomen. Dit zogenaamde financieringslastpercentage is afhankelijk van je inkomen en de rente die je betaalt. Bij het bepalen van het financieringslastpercentage is rekening gehouden met de aftrekbaarheid van de rente en met de verplichte aflossing. Bij de verstrekking van hypotheken mogen hypotheekverstrekkers alleen uitgaan van vaste, bestendige inkomsten. Om te toetsen of je nu je hypotheek kunt blijven betalen, kun je natuurlijk ook andere, niet zo zekere inkomsten meenemen. Frank en Sabine verdienen nu samen € 52.000 bruto per jaar. Zij betalen gemiddeld ongeveer 5% rente op hun hypotheek. Het financieringslastpercentage dat bij dat inkomen hoort, is 28,5%. Bruto-inkomens van Frank en Sabine € 52.000 Financieringslastpercentage 28,5 % x Maximale hypotheeklast is dus € 52.000 x 28,5% = ofwel

€ 14.820 per jaar € 1.235 per maand

Dit is het brutobedrag, dat wil zeggen het bedrag dat Frank en Sabine per maand aan een nieuwe hypotheek zouden kunnen besteden. Op dit moment betalen ze € 1.460 euro per maand, dus duidelijk meer.

Hoe nu, hoe verder?

41


DOEN

BEREKEN JE HUIDIGE MAXIMALE FINANCIERINGSLAST

Bruto-inkomens Financieringslastpercentage (opzoeken in bijlage 2)

Maximale bruto-hypotheeklasten

Huidige bruto-hypotheeklasten

%x

Zit je met je huidige hypotheeklasten boven de maximale lasten bij verstrekking dan zou je op dit moment je huidige hypotheek niet meer krijgen. Dit is een duidelijke indicatie dat je een risico op betalingsproblemen hebt. Betaal je nu aan hypotheeklasten minder dan volgens de tabel, dan is dat goed nieuws. Maar bij het bepalen van de maximale hypotheeklasten bij verstrekking, wordt ervan uitgegaan dat je aflost of waarde opbouwt. Als je alleen maar rente betaalt, bijvoorbeeld omdat je een aflossingsvrije hypotheek hebt, en je met die rentelasten vrijwel op die maximale hypotheeklasten bij verstrekking zit, dan is je hypotheek eigenlijk te hoog voor je inkomen.

DOEN

Ga na of je nu een betalingsprobleem hebt

Ja/Nee

Frank en Sabine bevinden zich nu in situatie 4. Ze hebben uitgerekend dat hun huis onder water staat. Als ze het nu zouden verkopen houden ze een restschuld over. Ze hebben ook een betalingsprobleem, want ze komen elke maand zo’n € 600 tekort. Dat komt doordat Sabine minder is gaan werken. Ze hebben wel spaargeld, maar dat zien ze elke maand slinken.

42

Mijn hypotheek


DOEN

Ga na in welke situatie jij je nu bevindt.

Geen betalingsprobleem Huis niet onder water

Wel betalingsprobleem Huis niet onder water

Geen betalingsprobleem Huis wel onder water

Wel betalingsprobleem Huis wel onder water

3.2 Wat zeggen de situaties? We gaan nader in op de situaties in schema 1 op pagina 37. Situatie 1

Je hebt geen betalingsprobleem en de verkoopwaarde van je huis is hoger dan de hypotheek. Een fijne situatie, je hebt op dit moment geen enkel probleem. Situatie 2

Je hebt geen betalingsprobleem, maar de hypotheek is hoger dan de waarde van je woning. Je hebt nu geen probleem. Zolang je gewoon rente (en aflossing) blijft betalen, is er niets aan de hand. Vaak is dat de uitgangspositie van starters op de koopmarkt: zij lenen meer dan de waarde van het huis. Situatie 3

Je hebt een betalingsprobleem en de verkoopwaarde is hoger is dan de hypotheek. Je hebt een probleem, maar het is oplosbaar. Een optie is om de woning te verkopen, dan kun je met de opbrengst je hypotheek aflossen. Situatie 4

Je hebt een betalingsprobleem en de hypotheek is hoger dan de waarde van de woning. Je hebt een acuut probleem en verkoop van de woning is nu geen definitieve oplossing. Bij verkoop blijf je dan zitten met een restschuld. Situatie 1 is dus de ideale situatie. Situatie 4 is de minst gunstige uitgangspositie. In paragraaf 3.1 heb je bekeken in welke situatie jij je nu bevindt. In hoofdstuk 4 lees je meer over mogelijke oplossingen. Hoe nu, hoe verder?

43


3.3 Straks Misschien heb je nu geen probleem, maar hoe ziet het er straks uit? Als je schema 1 op pagina 37 nog eens bekijkt, sta je over een paar jaar nog steeds in hetzelfde vakje of zou dat veranderd kunnen zijn? In hoofdstuk 2 noemden we een aantal mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Als je inkomen bijvoorbeeld daalt en je krijgt wel een betalingsprobleem, dan zou je in het schema van situatie 1 naar situatie 3 kunnen opschuiven. In dat geval heb je wel een probleem, maar bij verkoop van de woning houd je geen restschuld over. Als je nu in situatie 2 zit en er valt inkomen weg, dan schuif je naar situatie 4. Omdat je huis onder water staat, krijg je dan een acuut probleem. Als je immers je woning moet verkopen, is de opbrengst niet voldoende om de hypotheek af te kunnen lossen. Als je nu in situatie 2 zit, zou het dus mooi zijn als je je kunt verbeteren tot situatie 1. Hoe je je situatie kunt verbeteren, lees je in hoofdstuk 4.

Betaalbaarheid bij financiële tegenvallers Met behulp van bijlage 2 kun je kijken wat passende lasten zouden zijn bij een mogelijke komende verandering in je situatie op relatief korte termijn. Stel dat je minder wilt gaan werken en je dus een lager inkomen krijgt, zijn je hypotheeklasten dan nog steeds betaalbaar? En is je hypotheek nog steeds betaalbaar als je werkloos raakt? Je hebt dan in de meeste gevallen recht op een WW-uitkering. Die is 70% van je huidige inkomen, maar na maximaal 38 maanden kom je in de bijstand terecht. Als Frank werkloos raakt, krijgt hij de eerste periode € 28.000 per jaar bruto aan WW-uitkering. Samen met de € 12.000 van Sabine bedraagt hun bruto-inkomen dan € 40.000. De maximale brutohypotheeklasten bedragen dan € 40.000 x 28,5% = € 11.400 per jaar, oftewel € 950 per maand. Beduidend lager dan hun huidige € 1.460. Aangezien ze nu al ruim € 600 per maand te kort komen, zijn de hypotheeklasten dan zeker niet meer te betalen. Door dit soort berekeningen krijg je een eerste indruk of je je hypotheeklasten bij veranderde omstandigheden kunt blijven betalen.

44

Mijn hypotheek


DOEN

Kijk bij een aantal situaties of je bij wisselende omstandigheden, bijvoorbeeld als je werkloos wordt of parttime gaat werken, in een ander vakje van het schema terecht komt.

Situatie

Verwacht Financieringslast Hypotheek- Oordeel bruto-inkomen % lasten/jaar

.................... .................... ....................

€ € €

x x x

% = € % = € % = €

............... ............... ...............

3.4 Later

Bij pensionering

We hebben het in hoofdstuk 2 gehad over je inkomen na pensioen. Maar misschien weet je nu nog niet hoe hoog je inkomen zal zijn als je met pensioen gaat. Zeker als dat nog even duurt, is dat lastig om in te schatten. Is je pensioendatum redelijk dichtbij, dan kun je wellicht een betere inschatting maken van je inkomen op pensioengerechtigde leeftijd. Wil je exact toetsen of je hypotheekbetaling nog voldoet, dan maak je gebruik van de tabel voor AOW-gerechtigden in bijlage 2. Omdat AOW’ers andere belastingtarieven hebben, is hun hypotheekrenteaftrek ook anders en kunnen ze andere hypotheeklasten opbrengen dan nietgepensioneerden.

Betaalbaarheid bij pensionering Ans is de buurvrouw van Frank en Sabine. Ze is 62, werkt als zelfstandige en verdient € 50.000 per jaar. Ze kocht haar woning twintig jaar geleden voor € 100.000. In de loop der tijd heeft ze een paar keer haar hypotheek verhoogd met aflossingsvrije gedeelten. Inmiddels is haar hypotheekschuld opgelopen tot € 200.000, waarvan € 150.000 aflossingsvrij. Haar woning is nu evenveel waard als die van Frank en Sabine, dus ongeveer € 230.000. Ze betaalt nu € 900 per maand aan haar hypotheek. Binnen enkele jaren wil Ans met pensioen. Als zelfstandige heeft ze niet veel pensioen opgebouwd. Inclusief AOW zal haar inkomen terugvallen naar zo’n € 20.000 bruto per jaar. Daarvoor geldt een financieringslastpercentage van 20,5% (zie tabel 2, bijlage 2). De maximale brutolasten bij verstrekking zijn voor Ans dan € 4.100 per Hoe nu, hoe verder?

45


jaar, ofwel ruim € 340 per maand. Bij pensionering is de hypotheek van € 900 per maand dus waarschijnlijk niet meer op te brengen. Omdat haar huis niet onder water staat, valt Ans dan in situatie 3.

DOEN

CHECK JE SITUATIE BIJ PENSIOEN

Vanaf welke datum ga je met pensioen? Controleer aan de hand van tabel 2, bijlage 2, wat de maximale brutolasten dan zouden zijn.

Wat is je conclusie?

30-jaarstermijn

De hypotheekrente is dertig jaar lang aftrekbaar. In hoofdstuk 2 noemden we al hoe de hypotheekschuld zich ontwikkelt na het einde van de looptijd. Een hoge hypotheekschuld na het einde van de looptijd leidt tot hogere hypotheeklasten. Om te controleren of je dan je hypotheek nog kunt betalen hebben we nog een derde tabel (zie bijlage 2) voor je. Deze geeft het bedrag weer dat je kunt betalen als de rente van je hypotheek niet meer aftrekbaar is.

DOEN

CHECK JE SITUATIE BIJ 30 JAAR NA AFSLUITEN

Vanaf welke datum krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer? Hoe hoog worden dan je hypotheeklasten?

Controleer aan de hand van tabel 3, bijlage 2, wat de maximale brutolasten bij verstrekking voor jou zouden zijn.

Wat is je conclusie?

46

Mijn hypotheek


Hoe nu, hoe verder?

47


48

Mijn hypotheek


4.

De oplossingen In het vorige hoofdstuk heb je geanalyseerd hoe je ervoor staat met je hypotheek. De meeste mensen in Nederland staan er goed voor. Sta je er minder goed voor of wil je in de toekomst wat meer financiële zekerheid, dan vind je in dit hoofdstuk een aantal oplossingen.

In hoofdstuk 3 hebben we twee problemen besproken: huizen die onder water staan en betalingsproblemen. We hebben ook gezien dat die problemen zich nu, straks en later kunnen voordoen. 4.1 De oplossingen Er zijn vier terreinen waar je de oplossingen kunt zoeken. We bespreken eerst welke oplossingen dat zijn. Daarna geven we aan welke oplossing bij welk probleem past. Oplossing 1: Inkomsten en uitgaven aanpassen

Als je geconstateerd hebt dat je een betalingsprobleem hebt, kun je kijken of je iets kunt doen aan je inkomsten of uitgaven. Als je je inkomsten kunt verhogen, hoef je misschien je levensstijl niet aan te passen. Als jij en/of je partner parttime werken, kunnen jullie misschien meer gaan werken. Of wellicht vind je een baan die meer betaalt. Het kan zijn dat je recht hebt op inkomensondersteuning. Zeker als je inkomen gedaald is, heb je misschien nu recht op bepaalde toeslagen. Op de website www.berekenuwrecht.nl kun je dat berekenen. Frank en Sabine lopen hun inkomsten en uitgaven door. Volgens www.berekenuwrecht.nl hebben ze recht op € 30 zorgtoeslag per maand en € 55 kindgebonden budget per maand. Vroeger hadden ze daar geen recht op, maar doordat het inkomen van Sabine lager is geworden, nu wel.

DOEN

Hoe nu, hoe verder?

Kijk of je recht hebt op inkomensondersteunening

49


Als je de inkomstenkant onder de loep hebt genomen, kun je ook kritisch kijken naar je uitgavenpatroon. Aan de hand van het overzicht van inkomsten en uitgaven dat je in hoofdstuk 1 hebt gemaakt, kun je kijken of je bepaalde uitgaven omlaag kunt brengen. Met dat overzicht kun je beter beoordelen of je een passend uitgavenpatroon hebt. Daarbij moet je onderscheid maken tussen noodzakelijke uitgaven en niet-noodzakelijke uitgaven. Sommige uitgaven zijn voor iedereen noodzakelijk, zoals een bedrag voor voeding of voor kleding. Daarnaast zijn er uitgaven die niet voor iedereen, maar voor jou wel noodzakelijk kunnen zijn. Bijvoorbeeld extra energiekosten als je in een slecht ge誰soleerde woning woont, of extra ziektekosten als je een bepaalde ziekte of handicap hebt. Maar denk ook aan een auto die je voor je werk nodig hebt of afbetalingen op andere leningen naast de hypotheek. Je hypotheeklasten zijn natuurlijk ook noodzakelijk. Op www.nibud.nl/persoonlijkbudgetadvies vind je richtbedragen voor de voor iedereen noodzakelijke uitgaven.

DOEN

Ga na wat voor jou noodzakelijke en niet-noodzakelijke uitgaven zijn

Bij het maken van het overzicht kwam je misschien al posten tegen waarop je meteen kunt en wilt bezuinigen. Dit gaat natuurlijk het eenvoudigst bij de niet-noodzakelijke uitgaven. Op sommige posten zal dat snel effect hebben, bijvoorbeeld als je goedkoper boodschappen gaat doen. Maar bij andere kostenposten kan het effect pas later optreden. Als je bijvoorbeeld een abonnement opzegt, loopt de rekening nog even door en zuinig omgaan met energie zie je pas terug op de eindafrekening. Bezuinig nooit op uitgaven die je nodig hebt om gezond te blijven, op uitgaven die je nodig hebt om inkomen te verwerven of op uitgaven die je moet doen om extra kosten uit te sparen. Als je een lekkend dak nu niet repareert, zullen de kosten alleen maar oplopen, omdat bij gebrekkig onderhoud de schade aan je huis steeds groter wordt.

50

Mijn hypotheek


Bezuinigen is niet makkelijk, zeker niet als je dat een tijdje vol moet houden. Het helpt hierbij om bewust keuzes te maken en je besparingen zo concreet mogelijk te maken. Nogal wat mensen gaan lukraak besparen, bijvoorbeeld door alleen huismerken te kopen, maar weten uiteindelijk niet hoeveel ze daarmee besparen en of dat helpt. Maak realistische plannen. Het lukt je niet om je energierekening te halveren.

DOEN

Maak een bezuinigingsplan

Ik ga de volgende dingen doen: > > > >

Hiermee bespaar ik € Hiermee bespaar ik € Hiermee bespaar ik € Hiermee bespaar ik €

Als je een aantal keuzes gemaakt hebt, kun je een begroting maken voor de komende tijd. Daarin schrijf je op hoeveel je van plan bent uit te gaan geven. Vervolgens bekijk je periodiek, bijvoorbeeld elke maand, of je planning klopt. Wil je meer weten over het aanpassen van je uitgavenpatroon en hoe je dat vol kunt houden? Lees dan het boekje Meer met je geld, te bestellen op www.nibud.nl/webwinkel. Frank en Sabine keken kritisch naar hun inkomsten en uitgaven. Zoals we zagen hebben ze recht op zorgtoeslag en kindgebonden budget. Ze gaan op zoek naar mogelijkheden om hun uitgaven te verlagen. Ze vragen de ouders van Frank of de kinderen daar een middag terecht kunnen in plaats van bij de buitenschoolse opvang. Ze krijgen dan weliswaar minder kinderopvangtoeslag, maar de kosten dalen harder. Verder doen ze de tweede auto weg. Met het opzeggen van een paar abonnementen en door wat bewuster inkopen te doen, denken ze ook op andere posten te kunnen bezuinigen. Hun begroting ziet er nu als volgt uit:

Hoe nu, hoe verder?

51


Voor aanpassing begroting Na aanpassing begroting

INKOMSTEN Nettosalaris Frank Nettosalaris Sabine Vakantiegeld Teruggaaf heffingskorting Sabine Teruggaaf hypotheekrente Kinderbijslag Zorgtoeslag Kindgebonden budget Kinderopvangtoeslag Rente van de spaarrekening

€ € € € € € € € € €

2.150 780 160 110 430 155 0 0 160 35

Totaal inkomen

€ 3.980

€ € € € € € € € € €

2.150 780 160 110 430 155 30 55 80 20

€ 3.970

UITGAVEN Vaste lasten Bruto-hypotheeklasten € 1.460 € 1.460 Gas, water, elektriciteit € 200 € 190 Heffingen van gemeente en waterschap € 70 € 70 Telefoon, kabel, internet € 90 € 70 Verzekeringen € 300 € 300 Kinderopvang € 200 € 100 Contributies en abonnementen € 100 € 70 Vervoerskosten € 550 € 400 Afbetalingen studielening € 50 € 50 Overige vaste lasten € 0 € 0

Reserveringsuitgaven Kleding en schoenen Inventaris Onderhoud huis en tuin Niet-vergoede ziektekosten Recreatie

€ € € € €

200 200 130 75 300

€ € € € €

170 170 100 75 250

€ €

600 100

€ €

550 75

Huishoudelijke uitgaven Boodschappen Overige huishoudelijke uitgaven

Totaal uitgaven Saldo

€ 4.625 -/- € 645

€ 4.100 -/- € 130

De begroting is bijna in balans. Frank en Sabine zullen hun spaargeld, dat groeit door de verkoop van de auto, nauwelijks hoeven aan te spreken. Ruimte in het budget om te sparen of extra af te lossen is er echter nog niet. 52

Mijn hypotheek


DOEN

INKOMSTEN

Maak een aangepaste begroting Voor aanpassing begroting

Nettosalarissen/ -uitkeringen Vakantiegeld Belastingteruggaaf Toeslagen (zorg-, kinderopvangtoeslag) Kinderbijslag Alimentatie Inkomen uit vermogen (rente, dividend) Overige inkomsten

Na aanpassing begroting

€ € € € € € € €

Totaal inkomen €

€ € € € € € € €

Uitgaven Vaste lasten Bruto-hypotheeklasten Gas, water, elektriciteit Heffingen van gemeente en waterschap Telefoon, kabel en internet Verzekeringen School en studiekosten, kinderopvang Contributies en abonnementen Vervoerskosten Afbetalingen Overige vaste lasten

€ € € € € € € € € €

€ € € € € € € € € €

€ € € € €

€ € € € €

Reserveringsuitgaven Kleding en schoenen Inventaris Onderhoud huis en tuin Niet-vergoede ziektekosten Recreatie

Huishoudelijke uitgaven Boodschappen Overige uitgaven

€ €

Totaal uitgaven € Saldo (=totaal inkomsten - totaal uitgaven) € Hoe nu, hoe verder?

€ €

€ € 53


Oplossing 2: Sparen of aflossen

Als je hypotheekschuld te hoog is, dan zijn er manieren om dat probleem op te lossen. Je kunt (extra) aflossen of sparen om een eventuele restschuld te voorkomen. Bij veel hypotheken kun je een deel extra aflossen zonder dat je een boete hoeft te betalen. Bij de meeste hypotheken is dat tien tot twintig procent. Los je meer af in een keer, dan kan de bank daar kosten voor in rekening brengen. Je kunt dat terugvinden in de algemene voorwaarden van je hypotheek. Soms zijn banken coulant bij het in rekening brengen van deze kosten. Wil je extra aflossen, dan moet je daar uiteraard wel het geld voor hebben. Wat is het beste, sparen of aflossen? Om antwoord te geven op die vraag kijken we naar twee zaken: 1. Wat is het voordeligst? 2. Wat is het verstandigst? Veel mensen denken dat aflossen niet voordelig is, vanwege de hypotheekrenteaftrek. In paragraaf 1.3.4 zag je al dat de totale kosten van een hypotheek waarop afgelost wordt lager zijn dan een aflossingsvrije hypotheek. Met lage spaarrentes kan het ook fiscaal voordeliger zijn om af te lossen. Zeker als je meer spaargeld hebt dan de vrijstelling in box 3. We geven een voorbeeld van een extra aflossing op de aflossingsvrije lening van Frank en Sabine.

Effect van extra aflossing Bedrag aflossing: € 10.000 Hypotheekrente over dat bedrag: x 5,2 % = Belastingvoordeel 42 % = - Belasting in box 3 over dat bedrag: + Spaarrente over dat bedrag: -/- x 1,8 % = -

€ 520 € 218 € 0 € 180

Effect per jaar

€ 122

Heb je veel spaargeld dan betaal je over dat deel van je spaargeld ook belasting in box 3. Het kan dan nog interessanter zijn om extra af te lossen. Het exacte bedrag waarop je belasting moet gaan betalen in box 3 kun je vinden op de website van de belastingdienst.

54

Mijn hypotheek


DOEN

Reken zelf uit wat het effect is als je extra aflost

Bedrag aflossing: € Hypotheekrente over dat bedrag: x % = Belastingvoordeel %= - Belasting in box 3 over dat bedrag: + Spaarrente over dat bedrag: -/- x % = -

€ € € €

Effect per jaar

Het is niet verstandig om al je spaargeld te gebruiken om af te lossen op je hypotheek. Zorg dat je altijd een buffer overhoudt om kleine tegenslagen zoals het vervangen van een kapotte wasmachine te kunnen opvangen zonder dat je daarvoor een lening moet afsluiten. Wil je weten wat je minimaal als buffer moet aanhouden, doe dan de bufferberekenaar op de site van het Nibud www.nibud.nl/ bufferberekenaar. Maar ook als je geld hebt gespaard, is het niet altijd verstandig om daarmee de hypotheek af te lossen. Misschien was het bedoeld om over een paar jaar de kinderen te laten studeren? Je moet dus goed kijken of het in je planning past om (al) je spaargeld te gebruiken voor het aflossen van de hypotheek. Je hoeft je hypotheek niet per se helemaal af te lossen. Als je zeker weet dat je je hypotheeklasten nu, straks en later kunt blijven betalen, is er niets aan de hand. Maar als je huis onder water staat is het verstandig om actie te ondernemen. Dus als je er, door te sparen en af te lossen, voor kan zorgen dat je huis niet meer onder water staat, dan heb je al heel wat gewonnen. In hoofdstuk 1 lieten we zien dat je over het algemeen minder voor je huis krijgt als je het snel wilt, of moet verkopen. Aflossen tot je hypotheekbedrag een stuk onder de huidige waarde ligt (bijvoorbeeld op tachtig procent), is dan ook aan te raden. Heb je een spaarhypotheek dan kun je eventueel meer sparen door een extra storting te doen.

DOEN

Maak een (extra) spaar- of aflosplan

Ik ga maandelijks € Ik ga op - - 20 Ik ga op - - 20 Hoe nu, hoe verder?

sparen of aflossen een extra bedrag sparen of aflossen een extra bedrag sparen of aflossen 55


Als je nu weet dat je straks of later met een inkomstenterugval te maken krijgt, is aflossen of sparen noodzakelijk. Op dat moment kun je problemen met de betaalbaarheid krijgen en dan is het prettig als je hypotheeklasten een stuk lager zijn. Bedenk ook: geld kun je maar een keer uitgeven. Als je het gebruikt om je hypotheek af te lossen, kun je het nergens anders voor gebruiken. Geld dat je eenmaal in je stenen hebt gestopt, krijg je er niet meer zo makkelijk uit. En als je je hypotheekschuld hebt afgelost en je wilt dit bedrag later opnieuw lenen, dan is die lening niet meer fiscaal aftrekbaar. Denk je dat je onvoldoende geld hebt om te sparen, maar vind je het wel belangrijk? Misschien kunnen de tips bij bovengenoemde oplossing 1 (inkomsten en uitgaven aanpassen) je helpen. Oplossing 3: Je hypotheek aanpassen

Er zijn twee redenen om de hypotheek aan te passen: 1. Je wilt meer aflossen en minder schuld overhouden aan het einde van de looptijd. Het gevolg is dat de lasten nu omhoog gaan. 2. Je wilt je lasten verlagen, omdat je (tijdelijk) een betalingsprobleem hebt. Lagere lasten nu hebben meer schuld aan het einde van de looptijd tot gevolg. Een aanpassing van de hypotheek zal altijd in overleg met en met goedkeuring van je bank moeten worden doorgevoerd. ad 1: Minder schuld op het einde van de looptijd

Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt en je wilt minder schuld aan het einde van de looptijd, dan kun je gaan aflossen of je hypotheek laten omzetten naar een annuïtaire of lineaire hypotheek. Na de omzetting stijgen de lasten, maar je knabbelt iedere maand een stukje van de schuld af, zonder dat je er over na hoeft te denken. In hoofdstuk 1 zagen we al dat de totale kosten van een lening waarbij je aflost lager zijn dan bij een aflossingsvrije lening. Maar je moet natuurlijk wel het geld hebben om iedere maand de hogere hypotheeklasten te betalen. Er is een aantal zaken belangrijk bij de omzetting van een aflossingsvrije hypotheek. • De rente is nu laag. Als de rente stijgt, gaan de hypotheeklasten omhoog. Bij een aflossingsvrije lening betaal je de volledige rente tot het einde van de looptijd. De maandelijkse lasten stijgen dus relatief meer.

56

Mijn hypotheek


• Als je extra wilt aflossen kan dat voor een deel boetevrij (afhankelijk van de bank: 10, 15, of 20%). Reguliere aflossing telt nooit mee voor de boeteberekening. • De bank kan kosten rekenen voor het omzetten van de hypotheek. Deze eenmalige kosten moet je wel meewegen. ad 2: Verlagen van de hypotheeklasten

Als je betalingsmoeilijkheden hebt, is het verstandig om te kijken of er mogelijkheden zijn om (tijdelijk) minder aan je hypotheek te betalen. Sommige banken hebben daarvoor speciale voorzieningen. Je betaalt dan tijdelijk geen of minder rente. Later moet je de niet-betaalde rente alsnog betalen. Wat in jouw situatie mogelijk is, moet door een specialist worden bekeken. De aanpassingen kunnen alleen met toestemming van en in overleg met de bank gedaan worden.

DOEN

Ga na of hypotheekaanpassing mogelijk en wenselijk is

Oplossing 4: Vermogensoverdracht

Soms kan de hulp van dichtbij komen. Nu vooral veel jonge mensen getroffen worden door de waardedaling van hun woning, willen ouders nog wel eens bijspringen. Ouders kunnen in bepaalde gevallen belastingvrij schenken of lenen. Er is een extra vrijstelling als het geld gebruikt wordt voor de aflossing van een hypotheek. Ouders kunnen je ook geld lenen, maar dan moet jij wel rente betalen. Die is fiscaal aftrekbaar, ook als de rente achteraf aan jou teruggeschonken wordt. Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. Deze vind je op de website van de belastingdienst. Meer over schenken en erven kun je ook lezen op: www.nibud.nl/

sparen-vermogen/erfenis/belasting-bij-erven-schenken.html. Lenen en schenken

Peter en Lies zijn de ouders van Sabine. Ze zijn met pensioen. We zagen al eerder dat de woning van Frank en Sabine onder water staat. Dat betekent dat ze een restschuld overhouden als ze nu hun woning zouden verkopen. De ouders van Sabine willen hun dochter helpen om de schuld bij de bank te verlagen. Ze lenen Frank en Sabine € 60.000. Dit bedrag verstrekken ze in twee verschillende jaren. Op die manier hoeven Frank en Sabine geen boete te betalen op de extra aflossing die ze doen.

Hoe nu, hoe verder?

57


Er wordt afgesproken dat Frank en Sabine 4% rente betalen, dat wil zeggen € 2.400 rente per jaar. Frank en Sabine mogen dit bedrag aftrekken van de belasting. Peter en Lies besluiten om het rentebedrag jaarlijks te schenken. Dit bedrag valt binnen de vrijstelling, er hoeft dus geen belasting over betaald te worden. Het budget van Frank en Sabine stijgt hiermee met € 110 netto per maand.

DOEN

Bekijk of vermogensoverdracht mogelijk en wenselijk is

Niets doen

En dan is er nog een andere mogelijkheid: niets doen en de rit uitzitten. Als je hypotheek hoger is dan de waarde van je woning, maar je hebt geen acute betalingsproblemen, hoef je niets te doen. Als je geen verhuisplannen hebt en prettig woont, kun je besluiten niets te doen. Je lost dan af of bouwt waarde op. Er is dus niet veel aan de hand. Je kunt je hypotheek betalen en de restschuld bestaat alleen op papier. Maar het is wel raadzaam om de situatie goed in de gaten te houden. 4.2 Oplossingen - nu

Geen betalingsprobleem Huis niet onder water

Wel betalingsprobleem Huis niet onder water

• Niets doen

• Inkomsten en uitgaven aanpassen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

Geen betalingsprobleem Huis wel onder water

Wel betalingsprobleem Huis wel onder water

• Sparen of aflossen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

• Inkomsten en uitgaven aanpassen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

Schema 2: Oplossingen voor de vier situaties nu 58

Mijn hypotheek


Nu betalingsproblemen

Als je nu betalingsproblemen hebt, dan moet je nu denken aan budgetteren en inkomensondersteuning. Budgettering kan direct helpen om de uitgaven te verminderen en misschien kun je je inkomsten verhogen. Met dat extra geld kun je de hypotheek betalen. Je kunt met je bank gaan praten over de mogelijkheden om je hypotheek aan te passen of de betaling tijdelijk aan te passen. Deze maatregelen helpen vaak op de korte termijn, maar zijn soms strijdig met de maatregelen die je voor de lange termijn neemt. Je koopt er alleen wat extra tijd mee om je financiĂŤn op orde te krijgen. Wie weet krijg je een helpende hand in de vorm van een schenking. Gebruik dit geld als een steuntje in de rug om schulden af te lossen en niet om aan leuke dingen uit te geven. Als je een achterstand hebt in de betaling van je hypotheek en je kunt met wat extra geld de lasten verlichten, loont het de moeite om met je bank te praten. Bij de meeste hypotheken moet je namelijk een boeterente betalen als je meer dan 10% vervroegd aflost. Maar misschien wil de bank je wel helpen door bijvoorbeeld een deel van de boeterente kwijt te schelden. Nu onder water

Je kunt de hypotheek betalen, maar je wilt of moet verhuizen en je huis staat onder water. Wat zijn dan de mogelijkheden? Sparen of aflossen liggen voor de hand. Maar hoe krijg je op korte termijn een groot bedrag bij elkaar? Natuurlijk, alle beetjes helpen, maar waarschijnlijk moet je ook budgetteren om geld vrij te maken om te sparen of af te lossen. Je moet je plannen afstemmen op de hoeveelheid geld die je kunt sparen of aflossen. Een kleine restschuld is meestal niet onoverkomelijk. Je kunt de rente op de restschuld tien jaar aftrekken van de belasting. Nu beide problemen

Als je nu moeite hebt om de hypotheek te betalen en je huis onder water staat, dan heb je een acuut probleem. De hypotheekverstrekker heeft tal van mogelijkheden om betaling af te dwingen, bijvoorbeeld door loonbeslag te leggen. Uiteindelijk zou hij zelfs kunnen afdwingen dat de woning verkocht wordt. Meestal levert een gedwongen verkoop veel minder op, zeker in slechte tijden. Je blijft dan met een flinke restschuld achter. Ten eerste moet je zelf proberen je inkomsten en uitgaven beter in balans te krijgen. Daarnaast moet je zo snel mogelijk contact opnemen met de bank of de adviseur om te kijken of aanpassingen aan de hypotheek een oplossing zouden kunnen bieden. Hoe nu, hoe verder?

59


Misschien heb je niet alleen problemen met je hypotheek, maar ook met het betalen van andere rekeningen. Ook met die schuldeisers moet je contact opnemen om te zien of je daarvoor oplossingen kunt vinden. Wil je weten hoe je dat kunt aanpakken, kijk dan op www.zelfjeschuldenregelen.nl. Op die website staat ook wat je moet doen als je er zelf niet uit komt. Belangrijk is vooral dat je grip krijgt en houdt - op je financiën. 4.3 Oplossingen - straks

Geen betalingsprobleem Huis niet onder water

Wel betalingsprobleem Huis niet onder water

• Niets doen

• Sparen of aflossen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

Geen betalingsprobleem Huis wel onder water

Wel betalingsprobleem Huis wel onder water

• Sparen of aflossen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

• Sparen of aflossen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

Schema 3: Oplossingen voor de 4 situaties straks Straks betalingsproblemen

Niet veel mensen weten nu al dat ze over een paar jaar een betalingsprobleem hebben. Maar in hoofdstuk 3 bespraken we welke risico’s er zijn. Een goed inkomen nu is geen garantie op voldoende inkomen straks. Als je nu genoeg geld hebt, maar onzeker bent over de toekomst is het raadzaam om een buffer aan te leggen op een spaarrekening. Mocht er inkomen wegvallen, dan heb je reserves om het een tijdje uit te houden. Mocht je de reserves niet nodig hebben dan kun je er een deel van je hypotheek mee aflossen. Hiermee wordt je situatie minder gevoelig voor de gevolgen van minder inkomen in de toekomst.

60

Mijn hypotheek


Sommige risico’s kun je verzekeren (zie ook paragraaf 2.2.4). Het is goed mogelijk dat bij het afsluiten van de hypotheek al een aantal verzekeringen zijn gesloten om inkomensverlies af te dekken. Wil je je situatie eens goed doorlichten, dan is hulp van een adviseur welkom. De verzekeringsproblematiek is complex en aanpassingen aan je totale hypotheek kunnen financiële en fiscale gevolgen hebben. Straks (nog) onder water

Je wilt over een paar jaar een ander huis kopen, maar je huis staat onder water. De vraag is hoe de situatie over een paar jaar is. Als je nu al flink vermogen opbouwt of aflost, verbetert de situatie de komende jaren. Heb je een volledig aflossingsvrije hypotheek, dan verbetert de situatie alleen bij stijgende huizenprijzen. Als je een restschuld over een paar jaar wilt voorkomen, dan is sparen of aflossen iets voor jou. Of je daarvoor moet budgetteren hangt af van het bedrag dat je bij elkaar wilt sparen en de prioriteiten die je stelt. Wil je heel graag een nieuw huis, dan moet je misschien op korte termijn gaan bezuinigen. Voor sommigen behoort een schenking of een lening van ouders tot de mogelijkheden. Op die manier kun je de restschuld verminderen. Er zijn fiscaal aantrekkelijke mogelijkheden. Zie daarvoor het voorbeeld van Frank en Sabine, die geld leenden van Sabines ouders. 4.4 Oplossingen - later

Geen betalingsprobleem Huis niet onder water

Wel betalingsprobleem Huis niet onder water

• Niets doen

• Sparen of aflossen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

Geen betalingsprobleem Huis wel onder water

Wel betalingsprobleem Huis wel onder water

• Sparen of aflossen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

• Sparen of aflossen • Je hypotheek aanpassen • Vermogensoverdracht

Schema 4: Oplossingen voor de 4 situaties later Hoe nu, hoe verder?

61


Later betalingsproblemen

Later lijkt ver weg. Er zijn mensen die denken: wie dan leeft, wie dan zorgt. Wie weet hoe de wereld er dan uit ziet? Maar deze struisvogelpolitiek is niet verstandig. In hoofdstuk 3 bespraken we twee belangrijke aspecten van ‘later’. Het inkomen na pensionering is over het algemeen lager dan het huidig inkomen. En na dertig jaar is de hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar. De hypotheeklasten zullen dus stijgen. De oplossing hiervoor is sparen en aflossen. Je kunt eventueel ook je hypotheek aanpassen. Belangrijk is dat je er voor zorgt dat je hypotheeklasten bij pensionering en aan het einde van de looptijd flink dalen. Later onder water

We weten niet wat huizen over een tijdje waard zijn. We dachten altijd dat huizen alleen maar in prijs konden stijgen, maar met de wetenschap van nu kunnen we zeggen dat dat niet altijd zo is. Als je helemaal geen waarde opbouwt of aflost, kan alleen waardestijging van je huis je op het droge krijgen. Als je daar niet volledig van afhankelijk wilt zijn, moet je gaan sparen of aflossen. Zeker voor ouderen is het verruilen van het huidige koophuis voor een kleiner huis of appartement een logische stap. De opbrengst van het huidige huis moet dan genoeg zijn om de hypotheek te kunnen aflossen en liefst wat meer. We zien nu al dat banken minder gaan verstrekken dan de waarde van het huis, dus het wegwerken van een restschuld is niet voldoende, er zal zelfs wat overwaarde moeten zijn om een andere aankoop te financieren.

Mijn huis staat onder water. Wat kan ik doen? De rit uitzitten Je kunt dit WEL DOEN als:

• • • •

62

Je geen andere woonwensen hebt en je wilt blijven wonen waar je nu woont. Je voldoende inkomen hebt om de lasten van de lening maandelijks te blijven voldoen. Je zeker bent dat je ook op termijn voldoende inkomen houdt en je dus de hypotheeklasten kunt blijven betalen. Er woningschaarste is in de regio waar je woont. Je weet dan dat het wel lukt om je woning te verkopen als dat toch nodig of wenselijk wordt.

Mijn hypotheek


Je kunt dit NIET DOEN als:

• • • •

Je andere woonwensen hebt en je bijvoorbeeld duurder of in een andere plaats wilt wonen. De waarde van je huis verder zal dalen. Je niet zeker bent over je baan. Je geen restschuld wilt overhouden.

Aflossen Je kunt dit WEL DOEN als:

• • •

Als je wilt gaan verhuizen. Je voldoende mogelijkheden hebt om geld vrij te maken om af te lossen, bijvoorbeeld door goede budgettering. Je geen restschuld wilt overhouden.

• •

Als je onvoldoende geld hebt om extra af te lossen. Als je je geld voor andere dingen wilt gebruiken.

Je kunt dit NIET doen als:

Zelf extra sparen Je kunt dit WEL DOEN als:

• • •

Je voldoende spaardiscipline hebt en de verleiding van het aanbreken van de spaarpot kunt weerstaan. Je voldoende mogelijkheden hebt om geld vrij te maken om te sparen, bijvoorbeeld door goede budgettering. Je mogelijkheden hebt voor vrijstellingen voor belasting in box 3. Anders betaal je belasting over het spaartegoed.

Je kunt dit NIET DOEN als:

• • • •

Als je geen spaardisipline hebt. Je onvoldoende geld hebt om extra af te lossen of te sparen. Het fiscaal onaantrekkelijk uitpakt. Vraag hiervoor advies bij een adviseur of de belastingdienst. De spaarrentes laag zijn.

Vermogensoverdracht Je kunt dit WEL DOEN als:

• • •

Er vermogen in de familie is. De relatie met de familie goed is. Er goede afspraken gemaakt worden.

• •

Er onvoldoende ruimte is om vermogen over te dragen. Geldzaken leiden tot ruzie in de familie.

Je kunt die NIET DOEN als:

Hoe nu, hoe verder?

63


64

Mijn hypotheek


5.

Aan de slag! In de vorige hoofdstukken verzamelde je informatie om te kijken hoe je hypotheek ervoor staat; nu, straks en later. In die hoofdstukken gaven we steeds aan welke stappen je daarvoor moest doorlopen.

Het kan zijn dat je na het lezen van dit boek tot de conclusie bent gekomen dat je er goed voor staat met je huidige hypotheek en dat je de toekomst met vertrouwen tegemoet kunt zien. Maar misschien heb je na het lezen van het boek het idee gekregen dat je in een situatie zit die veranderd moet worden. In dat geval moet je aan de slag. In dit hoofdstuk geven we aan hoe je dat kunt doen. Daarom herhalen we hier alle 'DOENS' die je eerder bent tegengekomen. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Hoe nu, hoe verder?

DOEN pagina Hoe hoog is de huidige waarde van je huis? 12 Hoeveel geld heb je in totaal geleend voor je huis? 15 Ga na hoe je hypotheek is opgebouwd 17 Heb je wel of geen (potentiĂŤle) restschuld? 18 Stel je eigen balans samen 23 Maak een overzicht van je gemiddelde inkomsten en uitgaven per maand 26 Check de rente van je hypotheek 33 Check je verzekeringen 35 Krijg een indicatie van je inkomen na pensionering 36 Bereken je huidige maximale financieringslast 40 Ga na of je nu een betalingsprobleem hebt 40 Ga na in welke situatie jij je nu bevindt 41 Kijk bij een aantal situaties of je bij wisselende omstandigheden in een ander vakje van het schema terecht komt 43 Check je situatie bij pensioen 44 Check je situatie bij 30 jaar na afsluiten 44 Kijk of je recht hebt op inkomensondersteuning 47 Wat zijn voor jou noodzakelijke en niet-noodzakelijke uitgaven 48 Maak een bezuinigingsplan 49 Maak een aangepaste begroting 51 Reken zelf uit wat het effect is als je extra aflost 53 Maak een (extra) spaar- of aflosplan 53 Ga na of hypotheekaanpassing mogelijk en wenselijk is 55 Ga na of vermogensoverdracht mogelijk en wenselijk is 56

65


5.1 Zelf doen of laten doen? Een aantal van deze acties kun je zelf uitvoeren. Zeker voor de eerste; het opzoeken van de gegevens en het overnemen van de gegevens in overzichten, geldt dat jij waarschijnlijk de enige bent die dat kan doen. Jij bent immers degene die alle gegevens heeft. Ook als je een adviseur inschakelt, zal hij je vragen deze (digitale) documenten te verzamelen. In hoofdstuk 4 gaven we je een aantal oplossingsrichtingen mee. Met sommige van deze oplossingen kun je prima zelf aan de slag, bijvoorbeeld als het gaat om meer inkomen genereren of bezuinigen. Maar we noemden ook oplossingsrichtingen waar je hulp bij nodig hebt. Als je iets aan de hypotheek wilt veranderen, moet je sowieso contact opnemen met je hypotheekverstrekker. Als je het idee hebt dat je vooral ‘later’ een probleem hebt, kunnen we ons ook voorstellen dat je het lastig vindt daarvoor zelf een goede oplossing te vinden. Want ook al weet je na het lezen van dit boekje veel meer, een echte financieel expert ben je er niet door geworden. Zeker als je te maken hebt met specifieke omstandigheden, is het belangrijk dat je een oplossing op maat krijgt. Dit geldt bijvoorbeeld als je een eigen bedrijf hebt, of als je in de loop der tijd meerdere ingewikkelde financiële producten hebt aangeschaft. Bij complexe financiële producten als beleggingen, hypotheken en producten die je pensioen aanvullen, kunnen verkeerde beslissingen je vele duizenden euro’s schade opleveren. Wanneer je geen expert in dit soort zaken bent, raden we je aan advies in te winnen. Wanneer je een vraag hebt over je bestaande hypotheek, kun je in eerste instantie teruggaan naar de partij bij wie je hem hebt afgesloten. De afgelopen jaren is er echter veel veranderd in de wereld van de financiële dienstverlening. Het kan zijn dat de partij bij wie je de hypotheek hebt afgesloten niet meer actief is in de hypotheekbranche of is overgenomen door een andere partij. Neem in dat geval direct contact op met de geldverstrekker. 5.2 Acute problemen Misschien ben je er na het lezen van dit boekje achter gekomen dat je op dit moment betalingsproblemen hebt waar je niet meer uit komt. In dat geval is het raadzaam om snel in actie te komen en niet te wachten tot het vanzelf overwaait. Want dat gebeurt niet. Kijk op www.zelfjeschuldenregelen.nl voor meer informatie over hoe schuldhulpverlening werkt en wat je zelf kunt doen. Kom je er zelf niet 66

Mijn hypotheek


uit, neem dan contact op met de afdeling schuldhulpverlening van je gemeente. Op de website van je gemeente kun je vinden hoe je dat kunt doen. Maar vooral: neem contact op met je hypotheekverstrekker en eventuele andere schuldeisers. Leg de situatie uit. Ook zij zijn gebaat bij een structurele oplossing van jouw financiële probleem. 5.3 Financiële dienstverleners 5.3.1 Aanbieder, adviseur of bemiddelaar?

Als je besluit advies in te winnen moet je letten op de verschillende rollen die een financieel dienstverlener kan hebben. Er zijn verschillende soorten financieel dienstverleners: • Een aanbieder levert een product, bijvoorbeeld een bankspaarrekening, een hypotheek of een koopsompolis. • Een adviseur zoekt voor je uit wat voor jouw situatie een goede oplossing is. • Een bemiddelaar sluit alleen de overeenkomst. Je moet zelf aangeven wat je een goede oplossing vindt. Hypotheekverstrekkers zijn in eerste instantie aanbieders. Zij leveren immers de financiële producten. Wanneer je bij hen informeert naar hun mogelijkheden, zijn zij ook adviseur en/of bemiddelaar. Een tussenpersoon (of intermediair) is vaak zowel adviseur als bemiddelaar. Samen met jou gaat hij op zoek naar de beste oplossing en regelt vervolgens de aankoop van het product bij een aanbieder. Hij kan met verschillende aanbieders zaken doen. De aanbieders van complexe financiële producten hebben een zorgplicht. Volgens de Wet Financieel Toezicht (WFT) mogen zij je geen complex product, zoals een hypotheek, verkopen dat niet bij je past. Als een verandering in je hypotheek kan bijdragen aan een oplossing voor jouw situatie, zal de hypotheekverstrekker daar over mee willen denken. 5.3.2 Kosten

Vroeger betaalden de aanbieders provisie aan de adviseur/bemiddelaar als die een product van hen verkocht. Omdat dat kon leiden tot adviezen die niet in het belang van de consument waren, is deze provisie sinds 1 januari 2013 verboden. Dat betekent dat op de rekening duidelijk onderscheid moet worden gemaakt tussen de kosten voor het product zelf en de kosten voor de advisering/bemiddeling. Hoe nu, hoe verder?

67


Ook als je direct zaken doet met een aanbieder van hypotheken, bijvoorbeeld de bank, moeten de kosten van het product en de kosten van het advies gescheiden worden getoond. Meestal adviseren medewerkers van een aanbieder alleen over hun eigen producten. Bij het afsluiten van je hypotheek ontving je adviseur provisie en vaak ontvangt hij ook nog provisie tijdens de looptijd van jouw hypotheek. Als je dus vragen hebt over je hypotheek, is het redelijk dat hij dat bekostigt uit de provisie die hij al betaald heeft gekregen. Hij mag daarbij niet opnieuw kosten in rekening brengen, tenzij er een heel nieuw adviestraject wordt opgestart. 5.3.3 Een adviseur uitzoeken Licentie

Elke financieel dienstverlener moet een vergunning hebben van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deze vergunning geldt alleen voor een bepaald gebied en een bepaalde rol. Iemand met alleen een vergunning om te bemiddelen in lijfrentes mag niet adviseren over hypotheken. Een dienstverlener die een vergunning heeft, voldoet in ieder geval aan de wettelijke eisen. Maar zoals bij elke beroepsgroep, zijn er goede en minder goede financiële dienstverleners. Waar kun je verder op letten als je een dienstverlener uitzoekt? Prijs

De financieel adviseur moet na het eerste oriënterende gesprek een schatting geven van de werkzaamheden en de vergoeding die hij daarvoor wil ontvangen. Hij kan dit doen op basis van een vast bedrag, via een uurtarief of via een abonnementensysteem. De offerte moet hij opstellen aan de hand van een zogenaamd dienstverleningsdocument. Dit heeft een vast formaat, zodat je dienstverleningsdocumenten met elkaar kunt vergelijken. Om een passend advies te geven, wint de adviseur ook informatie in over je omstandigheden. Wanneer de adviseur/bemiddelaar alles voor je regelt, is de rekening hoger dan wanneer je zelf veel doet. Als je je eigen administratie goed op orde hebt, bijvoorbeeld via een online huishoudboekje, bespaart dit de adviseur tijd, wat jou weer geld bespaart. Zie hiervoor hoofdstuk 2. Onafhankelijkheid

Werkt de dienstverlener met een aantal financiële instellingen of werkt hij maar voor één of een beperkt aantal instellingen?

68

Mijn hypotheek


Ervaring

Kan hij referenties geven? Welke kwalificaties heeft de adviseur? Je kunt ook kijken op de website www.advieskeuze.nl. 5.4 Volhouden Mogelijk ben je tot de conclusie gekomen dat je iets moet ondernemen. Wellicht ben je al tot actie overgegaan. Wat je ook gedaan hebt of gaat doen, het moeten geen eenmalige acties zijn. Of het nu gaat om bezuinigen, (meer) sparen of (meer) aflossen, je zult voor een langere periode je gedrag moeten aanpassen. Het is niet eenvoudig om die discipline op te brengen.

> Tips Ter afsluiting geven we je een aantal tips mee die kunnen helpen: •

Maak het jezelf zo gemakkelijk mogelijk. Als je elke maand € 100 wilt aflossen, stel dan bij internetbankieren in dat er elke maand € 100 overgemaakt wordt, en het liefst zodra je salaris gestort wordt. Zo hoef je er niet elke maand over na te denken en word je niet in de verleiding gebracht het geld aan iets anders uit te geven. Stel jezelf een concreet doel, een passende beloning en koppel daar een datum aan. Als het je doel is om aan het eind van het jaar € 1.000 extra gespaard te hebben, verwen jezelf dan met dat shirt of bioscoopbezoek. Het is heel normaal dat je af en toe een terugval krijgt en dat het je soms niet lukt extra te (be)sparen. Soms zitten dingen nu eenmaal tegen. Raak daar niet van in paniek en probeer het later in te halen, of gebruik er eenmalige inkomsten voor. Een gedeelte van het vakantiegeld of een eindejaarsuitkering is daar heel geschikt voor. Geld is geen doel op zich, maar een middel. Het gaat er uiteindelijk om dat je het prettig hebt in je (eigen) woning.

De financiële consequenties van een hypothek blijven veranderen. Kijk daarom voor actuele informatie op www.nibud.nl.

We wensen je veel succes en woonplezier!

Hoe nu, hoe verder?

69


70

Mijn hypotheek


Bijlage 1.

Hypotheekvormen We zetten de meest gangbare vormen voor je op een rij. Hypotheken kun je onderscheiden in drie categorieĂŤn. Hypotheken waarbij je: 1. Niets aflost en niets spaart gedurende de looptijd; 2. Niets aflost, maar wel spaart gedurende de looptijd; 3. Aflost gedurende de looptijd. De meeste hypotheken hebben een aflostermijn van dertig jaar.

ad 1:

Hypotheken waarbij je niets aflost gedurende de looptijd Aflossingsvrije hypotheek.

Bij deze hypotheek betaal je gedurende de looptijd alleen rente. Aflossen doe je aan het einde van de looptijd of bij de verkoop van je huis. Deze hypotheek heeft de laagste hypotheeklasten van alle hypotheekvormen. Als mijn huis onder water staat?

Bij deze hypotheek los je niets af en spaar je niets. De enige manier om boven water te komen zijn stijgende huizenprijzen. Daar heb je geen invloed op. Aan het einde van de looptijd/met pensioen

De lasten van de hypotheek nemen niet af, omdat er niets wordt afgelost. Wanneer na dertig jaar looptijd de hypotheekaftrek vervalt, kan de rente niet meer worden afgetrokken. Dit houdt in dat de lasten kunnen stijgen. Als je rond die tijd met pensioen gaat, valt ook je inkomen terug. Daar moet je dus rekening mee houden. Specifieke risico’s

Naast het risico van stijgende lasten op het moment dat na dertig jaar je hypotheek afloopt, is er nog een ander risico voor aflossingsvrije hypotheken met variabele rente. De rente is nu laag. Maar als de rente gaat stijgen, gaan de hypotheeklasten omhoog. De stijging van de rente gaat over de hele hypotheek, want er wordt niets afgelost. ad 2:

Hoe nu, hoe verder?

Hypotheken waarbij je niets aflost, maar wel spaart gedurende de looptijd Bij deze hypotheken wordt een aflossingsvrije lening gekoppeld aan een verzekering, een bank- of een beleggingsrekening. Je lost gedurende de looptijd niets af. Hierdoor krijg je de maximale hypotheekrenteaftrek. Je spaart elke maand, zodat je aan het einde van de rit geld hebt om de aflossingsvrije lening af te lossen. Voorbeelden hiervan zijn de 71


spaarhypotheek, de bankspaarhypotheek, de levenhypotheek en de beleggingshypotheek. Spaarhypotheek

Bij een spaarhypotheek spaar je via een spaarverzekering. De waarde van de verzekering is gegarandeerd om de aflossingsvrije lening na dertig jaar af te betalen. Vaak is er nog een overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Deze keert uit bij overlijden, waarmee de hypotheek (deels) wordt afgelost. Bankspaarhypotheek

Bij een bankspaarhypotheek spaar je op een spaarrekening bij de bank. Ook hier wordt gedurende de looptijd genoeg gespaard om de hypotheek aan het einde van de rit af te lossen. Levenhypotheek

Bij een levenhypotheek stort je maandelijks geld in een levensverzekering, die uitkeert als je bij het einde van de looptijd nog in leven bent. Deze kan bij een andere maatschappij zijn afgesloten dan waar je de hypotheek hebt lopen. De waarde aan het einde van de looptijd is niet gegarandeerd. De levensverzekering kan meer dan de hoogte van de aflossingsvrije lening uitkeren, maar het kan ook minder zijn. Het rendement is afhankelijk van de opbrengst van de beleggingen. Je kunt dus met een restschuld blijven zitten. Beleggingshypotheek

Bij een beleggingshypotheek beleg je in aandelen of aandelenfondsen. De waarde van deze beleggingen wordt bepaald op de beurs. Er is dus geen garantie dat de waarde van de beleggingen hoog genoeg is om de aflossingsvrije lening af te lossen. Als mijn huis onder water staat?

Elke maand bouw je waarde op via premie, sparen of het kopen van aandelen. Je (netto)schuld wordt kleiner en je komt uiteindelijk minder onder water te staan. Aan het einde van de looptijd/met pensioen

Aan het einde van de looptijd zal de hypotheek worden afgelost met de opgebouwde waarde in de verzekering, de spaarrekening of de beleggingen. Niet bij alle hypotheekvormen is het eindbedrag gegarandeerd. Er kan dus een restschuld overblijven.

72

Mijn hypotheek


Specifieke risico’s

Deze hypotheken worden meestal voor een lange rentevaste periode van vijf, tien of zelfs twintig jaar afgesloten. Als na die periode de rente is gestegen, stijgen ook de rentelasten. Daarnaast bestaat bij een aantal vormen het risico dat je onvoldoende gespaard hebt om aan het einde van de rit de lening helemaal af te lossen. Je blijft dan met een restschuld zitten. ad 3:

Hypotheken waarbij je aflost gedurende de looptijd Bij deze hypotheken betaal je niet alleen rente, maar je lost ook af gedurende de looptijd. Je schuld wordt dus steeds kleiner en je betaalt dus steeds minder rente. Daarom krijg je ook steeds minder hypotheekrenteaftrek. Na 30 jaar heb je je hypotheek afgelost. De meest gangbare hypotheken zijn: lineaire hypotheek en annuïteitenhypotheek. Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek los je gedurende de looptijd elke maand een vast bedrag af. Hierdoor worden de schuld en de rente, maar ook de hypotheekrenteaftrek, steeds lager. Je betaalt dus aan het begin van de looptijd meer dan aan het einde. Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand een vast bedrag: een deel rente en een deel aflossing op de hypotheek. In het begin bestaat het grootste deel van het bedrag uit rente en maar een klein deel aflossing. Later is dat andersom, omdat je steeds wat aflost. Je krijgt dus ook steeds minder hypotheekrenteaftrek terug, waardoor de nettolasten hoger worden. Als mijn huis onder water staat?

Elke maand los je af, dus iedere maand wordt de schuld een stukje lager. Uiteindelijk kom je door het aflossen boven water. Aan het einde van de looptijd/met pensioen

Aan het einde van de looptijd is de hypotheek helemaal afgelost. Dan vervallen de hypotheeklasten. Specifieke risico’s

Omdat je vanaf het begin van de looptijd van je hypotheek aflost, nemen de risico’s gedurende de gehele looptijd van je hypotheek af. Als na verloop van tijd de rente wordt herzien en omhooggaat, heb je al een deel van de schuld afgelost. De renteverhoging betaal je alleen over het niet afgeloste deel. Hoe nu, hoe verder?

73


74

Mijn hypotheek


Bijlage 2.

Financieringslasttabellen Tabel 1: Maximale bruto-hypotheeklasten 2013 als percentage van het bruto-inkomen (niet AOW-gerechtigden)

rentestand

<5% 5-5,5% 5,5-6% 6-6,5% >6,5%

bruto-inkomen per jaar

19.000 18,5% 19,0% 19,5% 20,0% 20,5% 19.500 20,0% 20,5% 21,0% 21,5% 22,0% 20.000 21,5% 22,0% 22,5% 23,0% 23,5% 20.500 22,5% 23,0% 23,5% 24,0% 24,5% 21.000 23,5% 24,0% 24,5% 25,0% 25,5% 21.500 24,0% 24,5% 25,0% 25,5% 26,0% 22.000 24,5% 25,0% 25,5% 26,0% 26,5% 22.500 25,5% 26,0% 26,5% 27,0% 27,5% 23.000 26,0% 27,0% 28,0% 29,0% 30,0% 23.500 26,5% 27,5% 28,5% 29,5% 30,5% 24.000 27,0% 28,0% 29,0% 30,0% 31,0% 27.000 27,5% 28,5% 29,5% 30,5% 31,5% 44.000 28,0% 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 51.000 28,5% 29,5% 30,5% 31,5% 32,5% 57.000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 59.000 29,5% 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% 61.000 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 63.000 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% 34,5% 65.000 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 35,0% 68.000 31,5% 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 70.000 32,0% 33,0% 34,0% 35,0% 36,0% 72.000 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 76.000 33,0% 34,0% 35,0% 36,0% 37,0% 81.000 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 85.000 33,5% 35,0% 36,5% 38,0% 39,5% 90.000 34,0% 35,5% 37,0% 38,5% 40,0% 110.000 34,0% 35,5% 37,0% 38,5% 40,0%

Hoe nu, hoe verder?

75


Tabel 2: Maximale bruto-hypotheeklasten 2013 als percentage van het bruto-inkomen (AOW-gerechtigden)

bruto-inkomen per jaar

rentestand

76

<5% 5-5,5% 5,5-6% 6-6,5% >6,5%

20.000 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20.500 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 21.000 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 21.500 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 22.000 24,5% 25,0% 25,5% 26,0% 26,5% 22.500 25,0% 25,5% 26,0% 26,5% 27,0% 23.000 25,5% 26,0% 26,5% 27,0% 27,5% 23.500 26,5% 27,0% 27,5% 28,0% 28,5% 24.000 27,0% 27,5% 28,0% 28,5% 29,0% 25.000 27,5% 28,0% 28,5% 29,0% 29,5% 26.000 28,0% 28,5% 29,0% 29,5% 30,0% 27.000 28,5% 29,0% 29,5% 30,0% 30,5% 29.000 29,0% 29,5% 30,0% 30,5% 31,0% 30.000 29,5% 30,0% 30,5% 31,0% 31,5% 31.000 30,0% 30,5% 31,0% 31,5% 32,0% 32.000 30,5% 31,0% 31,5% 32,0% 32,5% 33.000 31,0% 31,5% 32,0% 32,5% 33,0% 35.000 31,5% 32,0% 32,5% 33,0% 33,5% 36.000 32,0% 32,5% 33,0% 33,5% 34,0% 38.000 32,5% 33,0% 33,5% 34,0% 34,5% 40.000 33,0% 33,5% 34,0% 34,5% 35,0% 41.000 33,0% 34,0% 35,0% 36,0% 37,0% 43.000 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 44.000 34,0% 35,0% 36,0% 37,0% 38,0% 45.000 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 46.000 35,0% 36,0% 37,0% 38,0% 39,0% 47.000 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 39,5% 48.000 36,0% 37,0% 38,0% 39,0% 40,0% 50.000 36,5% 37,5% 38,5% 39,5% 40,5% 51.000 37,0% 38,0% 39,0% 40,0% 41,0% 53.000 37,5% 38,5% 39,5% 40,5% 41,5% 54.000 38,0% 39,0% 40,0% 41,0% 42,0% 57.000 38,5% 39,5% 40,5% 41,5% 42,5% 58.000 39,0% 40,0% 41,0% 42,0% 43,0% 65.000 39,0% 40,5% 42,0% 43,5% 45,0% 76.000 39,5% 41,0% 42,5% 44,0% 45,5% 95.000 40,0% 41,5% 43,0% 44,5% 46,0% 104.000 40,5% 42,0% 43,5% 45,0% 46,5% 110.000 40,5% 42,0% 43,5% 45,0% 46,5% Mijn hypotheek


Tabel 3: Maximale bruto-hypotheeklasten 2013 als percentage van het bruto-inkomen voor hypotheken waarvan de rente niet aftrekbaar is

bruto-inkomen per jaar

rentestand

<5% 5-5,5% 5,5-6% 6-6,5% >6,5%

19.000 14,5% 14,5% 14,5% 14,5% 14,5% 19.500 15,5% 15,5% 15,5% 15,5% 15,5% 20.000 16,5% 16,5% 16,5% 16,5% 16,5% 20.500 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 21.000 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% 21.500 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 22.000 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 22.500 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 23.000 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 23.500 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 24.000 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 29.000 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 48.000 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 54.000 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 56.000 21,5% 22,0% 22,5% 23,0% 23,5% 59.000 22,0% 22,5% 23,0% 23,5% 24,0% 63.000 22,5% 23,0% 23,5% 24,0% 24,5% 68.000 23,0% 23,5% 24,0% 24,5% 25,0% 74.000 23,5% 24,0% 24,5% 25,0% 25,5% 81.000 24,0% 24,5% 25,0% 25,5% 26,0%

Meest actuele tabellen op www.nibud.nl

Hoe nu, hoe verder?

77


78

Mijn hypotheek


Bijlage 3.

Fiscale regels Hieronder zetten we de belangrijkste fiscale regels voor bestaande hypotheken op een rij. Hypotheekrenteaftrek in box 1 De rente die je betaalt voor de hypotheek van je eigen woning, kun je in de meeste gevallen aftrekken van de inkomstenbelasting. In een paar gevallen is dit niet mogelijk, namelijk wanneer: • Je de overwaarde van je oude huis niet investeert in je nieuwe woning maar wel het volledige bedrag leent; • Je er een afgelost bedrag opnieuw bijleent; • Je de woning verhuurt; • Het om een tweede woning gaat. De aftrek vindt op dit moment plaats in de schijf waar het inkomen in valt. De hoogste schijf is nu 52%. Vanaf 2014 wordt het percentage waartegen je de rente mag aftrekken stapsgewijs verlaagd met een half procent per jaar totdat de hypotheekrente voor maximaal 38% kan worden afgetrokken. Dit betekent dus dat je minder hypotheekrenteaftrek krijgt. Eigenwoningforfait Naast renteaftrek kent de inkomstenbelasting ook een bijtelling: het eigenwoningforfait. Dit is het bedrag dat de belastingdienst ziet als inkomsten uit je eigen woning. Het is een percentage van de WOZwaarde van je woning. Hoe hoger de waarde van je woning, hoe hoger het percentage is. Op de site van de belastingdienst vind je de percentages. Het bedrag van het eigenwoningforfait moet je bij je inkomen optellen. Dit bedrag is nooit hoger dan de rente die je mag aftrekken. Sparen in box 1 Een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek bestaat uit een lening waarop je tijdens de looptijd niet aflost en een KEW (Kapitaalverzekering Eigen Woning) of een SEW (Spaarrekening Eigen Woning). Het bedrag dat in de KEW of SEW wordt gespaard telt niet mee voor de vermogensrendementsheffing in box 3. De bedragen zijn wel gemaximaliseerd. Het bedrag dat gespaard wordt moet aan het einde van de looptijd gebruikt worden om de hypotheek af te lossen. Vanaf 1 januari 2013 geldt deze regeling niet meer voor nieuwe hypotheken. Bij bestaande hypotheken mag de KEW of SEW niet meer verhoogd worden.

Hoe nu, hoe verder?

79


Vermogen in box 3 In box 3 geef je al je vermogen op, behalve je eigen woning en de vermogensbestanddelen die in box 1 thuis horen, zoals de KEW en de SEW. In box 3 geef je wel de waarde op van de overige polissen die bij je hypotheek horen en de aandelen van de beleggingshypotheek. Ook een eventuele tweede woning of een vakantiehuisje vallen in deze box. Overbruggingshypotheek Een overbruggingshypotheek krijg je als je een nieuwe woning hebt gekocht, maar de oude is nog niet verkocht. Je hebt dan twee woningen. De rente die je over de overbruggingshypotheek betaalt, mag je maximaal drie jaar aftrekken van de inkomstenbelasting. Als je het huis verhuurt, vervalt deze aftrek. Restschuld eigen woning Als je na 28 oktober 2012 je woning met verlies hebt verkocht en je een restschuld hebt, dan mag je tien jaar lang de kosten en de rente op die restschuld aftrekken van de inkomstenbelasting.

80

Mijn hypotheek


Aantekeningen Hoe nu, hoe verder?

81


Aantekeningen 82

Mijn hypotheek


Aantekeningen Hoe nu, hoe verder?

83


Aantekeningen 84

Mijn hypotheek


Aantekeningen Hoe nu, hoe verder?

85


Nibud Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert over financiĂŤn van huishoudens. Het Nibud richt zich vooral op consumenten, maar ook op professionals die werken bij de overheid en financiĂŤle en maatschappelijke dienstverlening. Het Nibud stelt zich tot doel de zelfredzaamheid van de consument op het gebied van huishoudfinanciĂŤn te verhogen. Enerzijds door consumenten in staat te stellen zelf beslissingen te nemen en keuzes te maken die van invloed zijn op hun budget en anderzijds door deskundigheid van institutionele kaders te verhogen, voor zover deze middels hun beleid, advisering en/of voorlichting invloed hebben op het budget van consumenten. Het Nibud berekent al vele jaren financieringslastpercentages die hypotheekverstrekkers gebruiken bij het verstrekken van hypotheken. Hypotheekverstrekkers zijn verplicht deze Nibud-normen te gebruiken bij het berekenen van de maximale hypotheek voor consumenten. Hypsotech Hypsotech Management Consultancy is een onafhankelijk adviesbureau in de hypotheekindustrie. Sinds 2001 adviseert Hypsotech professionele spelers in de hypotheekmarkt, zoals banken, verzekeringsmaatschappijen, hypotheekservicers en ICT bedrijven. Hypsotech voert voor en met haar klanten projecten uit en geeft opleidingen. Verder worden regelmatig onderzoeken uitgevoerd. Hypsotech richt zich vooral op processen, risicomanagement en automatisering binnen de hypotheekketen. Deze focus, gekoppeld aan de kennis en de ervaring van de medewerkers, heeft geleid tot een erkende positie als marktspecialist.

86

Mijn hypotheek


Mijn hypotheek Hoe nu, hoe verder?

Met dit boek neem je jouw hypotheek onder de loep. Door heldere voorbeelden en opdrachten kom je erachter wat je hypotheeksituatie is, of je hypotheek nog bij je situatie past en wat je mogelijkheden zijn. Om je huidige huis te kunnen kopen heb je lang of kort geleden een hypotheek afgesloten, alleen of met je partner. Daarbij heb je een keuze gemaakt voor een hypotheekvorm en de bijbehorende lasten. Hoe langer dat moment geleden is, hoe groter de kans dat je niet meer precies weet hoe je hypotheek in elkaar zit.

Na het lezen van dit boek weet je welke stappen je kunt ondernemen om de hypotheek betaalbaar te houden. Nu en in de toekomst.

NIBUD

9 789089 040633

Daarin schuilt een risico. De huizenprijzen zijn gedaald en de economie loopt stroef. Dat kan betekenen dat je hypotheek hoger is dan de waarde van je huis, of dat de beleggingen die zijn gedaan om je hypotheek af te lossen, minder opbrengen dan verwacht. Dan heb je een (potentiĂŤle) restschuld. Maar ook veranderende rentestanden en ontwikkelingen in de persoonlijke sfeer kunnen van grote invloed zijn op de betaalbaarheid van je hypotheek. Hoe is dat in jouw situatie? Blijft je hypotheek betaalbaar?

Nibud hypotheken  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you