LIFE SPORT CONDOMINIUM
VEERAWAT SURI-ARD THE THESIS IN ARCHITECTURE 2024
FACULTY OF ARCHITECTURE, URBAN DESIGN AND CREATIVE ARTS
MAHASARAKHAM UNIVERSITY
3.1 ความเปนไปไดดานแผนนโยบายของบรษท
หรอ ANAN ผนําแหงวงการพฒนาทอยอาศยสําหรบ
คนเมอง ครองตําแหนงผนําตลาดคอนโดมเนยมตด
รถไฟฟา ตอกยํ้าจดยนผนําแบรนดทอยอาศยเพอคน
เมอง ภายใตแนวคด “COMMITTED TO URBAN
LIFE”
รวมถงพนทสวนกลางทมการออกแบบใหรองรบไลฟ
สไตลของผอยอาศยมากขน จะเหนไดวา
ในปจจบนนหลายแหงเนนเรองดไซนทใหความ
รสกสวยงามและเหมาะแกการพกผอนหลงจากท
เหนดเหนอยจากการทํางานมาตลอดทงวนแตในขณะ เดยวกนกยงตอบโจทยชวตทมความสะดวกสบายใน
สไตลคนเมองทยงตองการสงอํานวยความสะดวกตางๆ
ในการอยอาศยอยางครบครน
ดาแทบทกแหงนนจะเนนดไซนทตอบโจทยทงเรองการ
ใชชวตทแมจะมความแตกตางกนแตทกคนสามารถอย
รวมกนได ผสาน Work และ Life ใหมความบาลานซ
พรอมทงเพมการออกแบบในคอนเซปต urban life
style ทมทงความทนสมยในรปแบบของการใชชวตใน
ตวเมองเขากบพนทสเขยวและความเปนธรรมชาตท
ชวยสรางความผอนคลาย ซงดไซนเหลานจะมใหเหนใน
โครงการคอนโดใหม ในขณะทคอนโดเกาทสรางมา
นานหลายปแลวจะไมไดกอสรางโดยคํานงถงความ ตองการดงกลาวน รวมถงดไซนของหองพกอาศยและ พนทสวนกลางทอาจมความลาสมยและเสอมโทรมไป
ภาพท 3 3 One Park Central at JVC, Dubai
ทมา www tanamiproperties com/Projects/One-Park-Centralby-Iman
โดดเดนและเปนลกษณเทานน แตเราพยายามจะ
ออกแบบชวตของผอาศยใหโดดเดนดวยเชนกน ความ
อบอนทเกดขนในทกอนของบาน
ทกตารางเมตรของโครงการ
ภาพท 3 4 ideo q chula samyan
ทมา thelist group
Y (Generation Y หรอ Millennials)
การใชงานรวมกนและความยงยน: คนเจน Y มกสนใจ ในเรองของสงแวดลอมและความยงยน พวกเขาอาจ ชอบการมพนทใชสอยรวมกน เชน Co-working spaces หรอพนทสเขยวภายในอาคาร
พวก
ททํางาน ความยดหยนและการเคลอนยาย: เนองจากม การเปลยนแปลงในอาชพและการทํางาน คนเจน Y มก ตองการความยดหยนในการเคลอนยายทอย การเชา อาจเปนตวเลอกทนาสนใจกวาการซอบาน ชมชนและ การเขาสงคม: คนเจน Y
ชมชนทเขมแขงและมการสนบสนนซงกนและกน พวก
ภาพท 3 5 Ashton Chula-Silom ทมา shinyu-residence com
"อาคารชด" หมายความวา อาคารทบคคลสามารถ
แยกการถอกรรมสทธออกไดเปนสวนๆ โดยแตละสวน
ประกอบดวยกรรมสทธในทรพยสวนบคคลและ
กรรมสทธ รวมในทรพยสวนกลาง"ทรพยสวน
บคคล"หมายความวา หองชดและหมายความรวมถงสง
ปลกสราง หรอทดนทจดไวใหเปนของเจาของหองชด
แตละราย"ทรพยสวนกลาง" หมายความวา สวนของ
อาคารชดทมใช หองชดทดนทตงอาคารชดและทดน
หรอทรพยสนอนทมไวเพอใชหรอเพอประโยชนรวมกน
สําหรบเจาของรวม - กฎกระทรวงฉบบท 33 พ.ศ. 2535 ออกตามความในพระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522“อาคารสง” หมายความวา อาคารทบคคลอาจ เขาอยหรอเขาใชสอยไดโดยมความสงตงแต 23 00
เมตรขนไป การวดความสงของอาคารใหวดจากระดบ
พนดนทกอสรางถงพนดาดฟาสาหรบอาคารทรงจวหรอ ปนหยาใหวดจากระดบพนดนทกอสรางถงยอดผนง
ของชนสงสด “อาคารขนาดใหญพเศษ” หมายความวา
อาคารทกอสรางขนเพอใชอาคารหรอสวนหนงสวนใด
ของอาคารเปนทอยโดยมพน ทรวมกนทกชนหรอชน
หนงชน ใดในหลงเดยวกนตงแต 10,000 ตารางเมตร
ขนไป
ขอ 2 ทดนทใชเปนทตงของอาคารสงหรออาคาร
ขนาดใหญ พเศษทมพนทอาคารรวมกนทกชนไมเกน
30,000 ตารางเมตร ตองมดานหนงดานใดของทดนนน
00
4 พนทหรอผนงของอาคารสงหรออาคาร
สาธารณะไมนอยกวา 6 00 เมตร ขอ 5 อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษตองมคา
55 พ ศ 2543 ขอ 1 ในกฎกระทรวงน “อาคารอยอาศย”
ทงกลางวนและกลางคน ไมวาจะเปนการอย
ขอ 30 บนไดหนไฟภายในอาคารตองมความกวางสทธ
นอยกวา 80 เซนตเมตร มผนงทบกอสรางดวยวสด
ถาวรทเปนวสดทนไฟกนโดยรอบ เวนแตสวนทเปนชอง ระบายอากาศและชองประตหนไฟ และตองมอากาศ
ถายเทจากภายนอกอาคารไดโดยแตละชนตองมชอง ระบายอากาศทเปดสภายนอกอาคารไดมพนทรวมกน ไมนอยกวา 1 4ตารางเมตร
ตองไมเกนสองเทาของระยะราบ
ฉากกบแนวเขตดานตรงขามของถนนสาธารณะทอย
ใกลอาคารนนทสดความสงของอาคารใหวดแนวดงจาก
ระดบถนนหรอระดบพนดนทกอสรางขนไปถงสวนของ
อาคารทสงทสด สาหรบ อาคารทรงจวหรอปนหยาให
วดถงยอดผนงของชนสงสดบรเวณโดยรอบ
อาคารสงตองจดใหมถนนทมผวจราจรกวางไมนอย
กวา 6 00 เมตร ทปราศจากสงปกคลม โดยรอบอาคาร
เพอใหรถดบเพลงเขาออกไดสะดวก (ฉบบท 50 ขอ 6)
การระบายอากาศ
ทอลมสวนทตดตงผานผนงกนไฟหรอพนทททําดวย
วสดทนไฟตองตดตงลนกนไฟอตโนมต ( Automatic fire damper ) ทํางานทอณหภม 74 องศาและมอตรา
ทนไฟ 1 1/2 ชม
อาคารเปนสวนหนงของระบบทอลมสงหรอระบบทอ ลมกลบ
ระบบปรบอากาศ
ตองมสวทซพดลมของระบบการขบเคลอนอากาศท
วทซไดทนท
เมอเกดเพลงไหม
· ระบบทมลมหมนเวยนตงแต 50 ลกบาศกเมตร /
นาท ตองตดตงอปกรณจบควนไฟซงจะหยดการทํางาน ของระบบโดยอตโนมต (ฉบบท 33 ขอ 10 (1)(5))
ระบบไฟฟาสํารอง
ตองมระบบจายพลงงานไฟฟาสํารองสําหรบกรณ ฉกเฉนแยกเปนอสระจากระบบอน
ปองกนอนตรายจากเพลงไหมอยางดพอ (ฉบบท 33
ขอ (14) )
· ตองมสญญาณเตอนเพลงไหมทกชน โดยตองม -อปกรณสงสญญาณเพอใหหนไฟทสงเสยงหรอ
( Alarm Bell )
บนไดหนไฟ ตองมบนไดหนไฟจากชนสงสดสพนดนอยาง
นอย 2 บนได แตละบนไดอยหางกนไมเกน 60 เมตร
และสามารถลําเลยงบคคลออกไดภายใน 1 ชวโมง
· ทําดวยวสดทนไฟและไมผกรอน หามเปนแบบบนได
หากบนไดหนไฟอยนอกอาคารตองมผนงกนไฟ กนระหวางอาคารและบนไดหนไฟ (ฉบบท 33 ขอ 22,23,24)
1 4 ตารางเมตร
(Pressurized fan) ทมความดนลมไม
ขนาดไมเลกกวา 10 ซม (ฉบบท 50 ขอ (12) ,ฉบบท
33 ขอ 26 )
ประตหนไฟตองเปนวสดทนไฟ แบบผลกออกส
ภายนอก พรอมอปกรณบงคบประตปดเอง (Recloser) มความกวางไมนอยกวา 90 ซม สงไมนอยกวา
1.90 เมตร
ตองจดใหมทางสําหรบบคคลภายนอกเขาดบเพลงใน
ทกชน อาจเปนชองบนไดหรอลฟตดบเพลงกได และม
ทวางอยางนอย 6 ตารางเมตร ซงปลอดควนและเปลงว
ไฟ และเปนทตงของฉดนํ้าดบเพลงประจําชน (ฉบบท
33 ขอ 27,28)
3.5 ความเปนไปไดดานงบประมาณและความคมคา
การลงทน
มงสรางการเตบโตอยางตอเนอง
อยอาศยเพอคนเมอง โดยป 2567 เปดใหม 7 โครงการ
มลคากวา 18,608 ลานบาท ตงเปารบรรายได 14,500
ลานบาท เตบโต 10% ยอดขาย 23,000 ลานบาท
เตบโต 18% และยอดขายตลาดตางประเทศ 7,699
ลานบาท เตบโต 10% จากปทผานมา สําหรบไฮไลทป
น เตรยมเปด 2 โครงการคอนโดใหมระดบแฟลกชพ
รวมถงการจบมอกบพนธมตรใหมระดบโลก ตงเปาปด
การขาย 8 โครงการ มลคากวา 19,962 ลานบาท
ภายในปน และสรางความเชอมนจากนกลงทนและผ
ถอหน ดวยการชําระคนหนกมลคา 3,826 ลานบาท
ครบตามกําหนดเปนทเรยบรอยแลว เมอวนท 15 ม.ค. ทผานมา และพรอมเตรยมชําระหนกตามกําหนดใน
2567 มลคา 3,231 ลานบาท ซงในป 2567 บรษทฯ ยงคงเดนหนาลยตามแผนธรกจ
COMMITTED TO GROWTH มงมน เตบโตอยางตอเนอง COMMITTED TO OUR CUSTOMERS มงเนน มนใจในคณภาพสนคาและ
บรการ และ COMMITTED TO URBAN LIFE มง
พฒนาทอยอาศยเพอชวตคนเมอง โดยเตรยมพบกบสง
2567 มลคา 3,231
ของประชากรในพนทนน กรงเทพมหานครจง
เปนจงหวดทเหมาะสมกบโครงการ มการทาธรกจ การ
คา การขยายตวทางเศรษฐกจสงมาก เปนพนทท
สามารถกอสรางอาคารสงไดตามผงส
ความเปนไปไดพนทโครงการระดบยาน
วฒนา
ความตองการสง: เขตวฒนาเปนพนททมการ
เจรญเตบโตอยางรวดเรวและเปนทนยมสําหรบผท ตองการพกอาศยในใจกลางเมอง ความตองการคอนโด
และแหลงอํานวยความสะดวกมากมาย เชน ตลาดนด จตจกร, หางสรรพสนคา, และสถานรถไฟฟาใตดน
MRT
นอกจากนยงมทพกอาศยและรานอาหารหลาก หลายประเภท เหมาะสําหรบทงการใชชวตประจําวน และการทํางาน
การพฒนาอสงหารมทรพย: มการกอสราง คอนโดมเนยมและทพกอาศยจํานวนมากเพอ
4.1
การวเคราะหผใชสอยโครงการและสภาพ
แวดลอมทตองการ
4 1 1 กลมผใชสอยหลก
กลมผมรายไดสง
กลมชาวตางชาต
กลมผมรายไดสง
กลมคนทํางานระดบสงและนกธรกจ
คนรวยกลมนมกจะเลอกคอนโดทตงอยในยานธรกจ
หลกของกรงเทพฯ คอนโดในยานนมกมราคาสงและม
มาตรฐานการกอสรางทหรหรา
หองสมดสวนตว
เฉพาะหอง
กลมคนดงและนกแสดง
คนดงหรอเซเลบรตมกมองหาความเปนสวนตวและ
ความปลอดภยเปนหลก คอนโดหรในยานทองหลอ
เอกมย หรอรชดาฯ มกจะเปนทนยมในกลมนเพราะตง
อยในพนททมการใชชวตทหรหราและมสงอํานวยความ
สะดวกมากมาย
กลมครอบครวคนรวย
ครอบครวทมฐานะมกมองหาคอนโดทมพนทกวางขวาง
เพอใหรองรบการใชชวตของครอบครว เชน คอนโดป
ระเภทเพนตเฮาสหรอดเพลกซในยานหรอยาง คอน
โดประเภทนมกมสงอํานวยความสะดวกทเปนมตรตอ ครอบครว เชน สนามเดกเลน
นกลงทนและคนรวยจากตางชาตมกจะมองหาคอนโด ในยานทเปนทนยมของชาวตางชาต เชน สขมวทตอน
กลางถงตอนปลาย (ทองหลอ-พรอมพงษ) หรอยาน
สาทร ซงเปนพนททมความเปนสากลสง นอกจากนน
4 1 2 กลมผใชสอยรอง
กลมนกศกษา
กลมคนออกกําลงกาย
กลมคนฟตเนส/ยม
คนกลมนมกออกกําลงกายในยมหรอฟตเนส มความ
สนใจในการเสรมสรางกลามเนอ รกษาหน หรอฟนฟ
สขภาพ โดยเฉพาะคนวยทํางานทมองหาความสะดวก สบาย
กลมคนทออกกําลงกายทบาน
โดยเฉพาะในชวงหลงโควด-19 การออกกําลงกายท
บานดวยคลาสออนไลนหรอการทําเวทเทรนนงทบาน
ไดรบความนยมมากขน กลมนมกจะเปนคนทมตาราง
เวลายง และมองหาวธออกกําลงกายทสะดวกสบายใน
พนทสวนตว
กลมนกศกษา
นกศกษาทตองการความใกลกบมหาวทยาลย
นกศกษาในกลมนมกจะมองหาทพกทใกลกบ
มหาวทยาลยของตนเพอความสะดวกในการเดนทางไป
เรยน มกจะเปนหอพกนกศกษา อพารทเมนต หรอ คอนโดมเนยมทอยไมไกลจากสถาบน
2 ดาน ดงน
นกศกษากลมนมกมองหาคอนโดมเนยมหรออพารท
เมนตทมสงอํานวยความสะดวกครบครน เชน ฟตเนส
24 ชวโมง และ
อาจยอมจายคาเชาทสงขนเพอความสบายในการใช
ชวต
นกศกษาตางชาตหรออนเตอร
นกศกษากลมนมกจะมองหาทพกทมมาตรฐานสง ม
ความปลอดภย และอยใกลกบมหาวทยาลยอนเตอร
หรอมหาวทยาลยทมโปรแกรมนานาชาต เชน ยาน
อโศก ทองหลอ
4 2 การคาดการณจานวนผใชสอยโครงการ
ตารางท 5 จํานวนยนตแตละโครงการ
ideo-q-sukhumvit-36 449
Ideo Sukhumvit Rama 4 645
coco-parc 444
ashton-asoke-rama-9 599
อางองคาเฉลยจากเคส 4 เคส ของ Ananda
Development ดงนน จานวนยนตทเหมาะสมกบ
โครงการ 449+645+444+599= 2137 ÷ 4=534 25
อยทประมาณประมาณ 500-540 หอง
โครงการนอยท 509 หอง
ตารางท 6 จํานวนแตละยนตในโครงการ
Room type เปอรเซน จํานวนหอง
1 Bedroom 37 190
1 Bedroom Plus 45 231
2 Bedroom 18 88
4 3 องคประกอบโครงการ
- หองพกสวนอาคารชด
1 Bedroom ขนาด 30 00 ตร ม
2 Bedroom ขนาด 60 ตร ม
พนทรวม 5,280 ตร ม
รวม 22,530 ตร.ม.
สวนโถงทางเขา - Lobby กาหนดพนท 1 ตาราง / 1คน
ดงนนหองพก 509 หองจะได 509x1 = 509
(พนทสญจร 30%) = 660 ตรม - โถงหนาลฟต 40 ตารางเมตร -drop off 300 ตารางเมตร
พนทสวนกลาง
1,000 ตารางเมตร
- หองดทว + ดภาพยนตร 145 ตารางเมตร
-Kid’s Room 32.5 ตารางเมตร - พนทพกผอน นงเลน 341 ตารางเมตร - พนทอานหนงสอ 30 ตารางเมตร
-Fitness + Locker+หองนํ้า+พนทแตงตว
176 ตารางเมตร
-หองโยคะ 30 ตารางเมตร - สระวายนํ้า 500 ตารางเมตร
-สระวายนํ้าในอาคาร 91 ตารางเมตร
- หองควบคมงานระบบสระวายนํ้า 8x5=40 ตาราง
เมตร
-หองฝกซอมกอลฟ พนท 24 ตารางเมตร
-สนามบาส ครงสนาม พนท 210 ตารางเมตร -สนามแบดมนตน พนท 137 ตารางเมตร
พนท 444 ตารางเมตร
2,336 ตารางเมตร ชอโครงการกรณศกษา ยนต
พนทรวม 5,700 ตร.ม.
1 Bedroom Plus ขนาด 50 ตร ม
พนทรวม 11,550 ตร ม
สวนงานระบบ
-หอง GEN 6x7= 112 ตร ม
-หอง MDB 4x5= 44 ตร ม
-หอง SDB 3x3= 9 ตร ม
-หองปมนํ้า 4 2x4 4=35 ตร ม
-หองระบบปรบอากาศ 155 ตร.ม.
-หองระบบประปา 100 ตร ม
-หอง CCTV 24 ตร ม
-หองนํ้า 13 5 ตร ม
-หองพกขยะ 33 ตร ม
-หองเกบของ 48 ตร.ม.
-ถงนํ้าบนตก 50 ตร.ม. -บอหนวงนํ้า 2,233 209 ลกบาศกเมตร = 1,250
ตร ม
สวนงานระบบ 1,995 ตารางเมตร
สวนงานบรหาร
-หองประชมขนาดเลก 104 ตร ม
-หองผจดการอาคาร 55 ตร ม
สวนงานบรหาร 159 ตารางเมตร สวนจอดรถ (Parking Area) - ทจอดรถบคลากรบรหารพนกงาน/เจาหนาท
12x10=120 ตารางเมตร - ทจอดรถของลกบาน - หองทมพนทตงแต 60 ตร ม ขนไป จะตองมทจอด
รถ 1 คน / 1 หอง
ยนตหอง = 88 คน 88x12= 1,056 ตารางเมตร - ทก ๆ พนทกอสราง 120 ตร ม จะตองมทจอดรถ 1
รวม 304 คน เปนพนท 9,156 ตารางเมตร กฎหมายควยคมอาคารชด (พ ศ 2544)กาหนดไววา
ภาพท 4 1 ขนาดผงทจอดรถ ทมา ผจดทํา
ในเขตพนท กทม หองทมพนทตงแต 60
จะตองมทจอดรถ 1 คน / 1 หอง
กทม. ทก ๆ พนทกอสราง 120 ตร ม จะตองมทจอดรถ 1 คน สวนจอดรถ 9,156 ตารางเมตร
35 ตร ม กําหนดใหมพนทสเขยว 3
ตร ม (= 3 คนใชงาน)
ตงแต 35 ตร ม ขนไป กําหนดใหมพนทสเขยว
5 ตร.ม. (= 5 คนใชงาน)
1 Bedroom ขนาด 34 50 ตร ม 190 ยนต
หองตํ่ากวา 35 ตร ม กําหนดใหมพนทสเขยว 3
ตร ม (= 3 คนใชงาน)
190 x 3 = 570 ตร ม
1 Bedroom Plus ขนาด 45 ตร.ม. 231 ยนต
ตงแต 35 ตร ม ขนไป กําหนดใหมพนทสเขยว
5 ตร ม (= 5 คนใชงาน)
231 x 5 = 1,155 ตร ม
2 Bedroom ขนาด 65 ตร ม 88 ยนต ตงแต 35 ตร ม ขนไป กําหนดใหมพนทสเขยว 5 ตร ม (= 5 คนใชงาน)
88 x 5 = 440 ตร.ม. รวม 2,355 ตร ม
1 เมตร
22,530
1,000
2,336
1,995
159
9,156
2,165
37,176
1 แนวความคดความสมพนธของทงโครงการ
Lobby
Drop Off
2 ความสมพนธพนทสวนทพกอาศย
3 ความสมพนธพนทสวนตอนรบ
Lobby
Drop Off
Staff area
Kid Room
เจาะเสาเขมขนเทากบความสงของอาคาร
วสดกระจกพเศษมาประกอบเปนประต-หนาตาง
กระจก DoubleGlazed ทสามารถปองกนความรอน
และเสยงไดดกวากระจกปกต
ระบบพน Post-Tension เหมาะกบตวโครงการทา
ใหสามารถเพมจานวนชนไดมากขน มระยะ 8เมตรโดย ทาพนยนไดสงสด 2 6 เมตร
ภาพท 4 2 เสาเขมแบบเจาะ
วสดทไมผลตมลพษทงในชวงเวลากอสรางและเมอ
กอสรางเสรจ และในชวงเวลาทใชงาน
SCG Air Scrubber นวตกรรมปรบปรงคณภาพ
อากาศภายในอาคารพรอมชวยลดการใชพลงงานของ
ระบบปรบอากาศ บําบดอากาศเสยภายในอาคาร
การดดซบมลพษทเปนกาซทกชนด
คารบอนมอนอกไซด ฟอรมาลดไฮด
ภาพท 4 3 วสดกระจกพเศษ
ทมา sungardco com/aluminium-factory
ภาพท 4 4 ระบบพน Post-Tension
ทมา sungardco com/aluminium-factory
ภาพท 4 5 ระบบสระวายนํ้าระบบเกลอ
ทมา www winwinpoolshop com
ภาพท 4 6 วสดทไมผลตมลพษ
ทมา www istockphoto com
ภาพท 4 7 SCG Air Scrubber
ทมา www scg-smarthome com/เทคโนโลยสําหรบอาคารอ/
เกณฑการพจารณาพนทโครงการระดบยาน
เกณฑการพจารณาการเลอกทตง
1 ความพรอมดานบรบทรอบๆ หางสรรพสนคา รพ
2 พนทๆมกลมลกคาเยอะ แหลงทําธรกจของชาวตาง
ชาตและคนทมรายไดเยอะ
3. สภาพเศรษฐกจ เปนแหลงเศรษฐกจ มแนวโนมใน
การขยายตวเพอเพมมลคาการลงทนในอนาคต
4 การคมนาคม มความสะดวกรวดเรวในการเดนทาง
ใกลกบระบบขนสงสาธารณะตาง
5. คแขงในพนทใกลเคยง
5 1 1ยานสขมวท ทองหลอ เอกมย
5 1 เขตวฒนา
อยางตอเนอง โดยเฉพาะโครงการหรหราระดบสง
เนองจากพนทนเปนทตงของสถานทสําคญและแหลง
ชอปปงชนนํา
ราคาสงขน: ราคาคอนโดในเขตวฒนามแนวโนมสงขน
อยางตอเนอง ตามความตองการและการพฒนาพนท
การเขาถงสะดวก: เขตวฒนาเปนพนททมการเขาถง
ระบบขนสงสาธารณะไดงาย เชน รถไฟฟา BTS และ
MRT ทําใหเปนทนยมสําหรบผทตองการความสะดวก
สถานเอกมย-สถานทองหลอ-สถานพระโขนงสถานอโศกและสถานพรอมพงษของรถไฟฟา
6 รอบ
ภาพท 5 2 ผงสเขตวฒนา ทมา landsmaps dol go th
5 1 2 หวยขวาง
เขตหวยขวางเปนเขตทตงอยในกรงเทพมหานคร
มความเจรญและแหลงอํานวยความสะดวกมากมาย
เชน ตลาดนดจตจกร, หางสรรพสนคา, และสถาน
รถไฟฟาใตดน MRT นอกจากนยงมทพกอาศยและราน
อาหารหลากหลายประเภท เหมาะสําหรบทงการใช
ชวตประจําวนและการทํางาน
การพฒนาอสงหารมทรพย: มการกอสราง
คอนโดมเนยมและทพกอาศยจํานวนมากเพอ
ตอบสนองความตองการของประชากรทเพมขน
การคาและบรการ: ตลาดนดหวยขวางและหาง
สรรพสนคาเตบโตขนเรอยๆ ทําใหพนทนเปนจด
หมายสําหรบการชอปปงและการรบประทาน อาหาร ยาน ‘หวยขวาง’
ทงถนนประชาสงเคราะห ถนน ประชาราษฎรบําเพญ หรอแมแตถนนเทยมรวมมตร
แตพกดทถอเปนไขแดงของยานหวยขวาง จะอยบรเวณ
แยกหวยขวางทเชอมระหวางถนนประชาสงเคราะห
ถนนประชาราษฎรบําเพญ กบ ถนนรชดาภเษก โดย
ตลอด 2 ฝงถนนประชาสงเคราะหและถนน ประชาราษฎรบําเพญ
สายเฉลมรชมงคล ม 4 สถาน
คอ สถานพระราม 9 สถานศนยวฒนธรรมแหง ประเทศไทย สถานหวยขวาง และสถานสทธสาร
ภาวนา
รถไฟฟาสายสสม (กําลงกอสราง) ม 3 สถาน คอ
สถาน รฟม และสถานวดพระราม ๙
ภาพท 5 3 เขตหวยขวาง
ภาพท 5 4 ผงสเขตหวยขวาง
ทมา landsmaps dol go th
ในยานนจงสงมาก
โครงการใหมๆ: มการเปดตวโครงการคอนโดใหมๆ
อยางตอเนอง โดยเฉพาะโครงการหรหราระดบสง
เนองจากพนทนเปนทตงของสถานทสําคญและแหลง
ชอปปงชนนํา
ตารางท 8 ตารางการใหคะแนนยาน
การเขาถงสะดวก: เขตวฒนาเปนพนททมการเขาถง
MRT ทําใหเปนทนยมสําหรบผทตองการความสะดวก ในการเดนทาง สงอํานวยความสะดวกครบครน:
38,175 21/7 = 5,453 60 ตารางเมตร
5 2 การเลอกทตงโครงการ
5 6 แสดงทตงโครงการ
ขนาดทดน 3 ไร 2งาน 24ตารางวา ทตงโครงการ ถนน สขมวท ซอย สขมวท 38
แขวง คลองตนเหนอ เขตวฒนา
กรงเทพมหานคร
ราคาประเมนทดน 200,000 บาทตอตารางวา
สถานทสาคญใกลๆ
ศนยวทยาศาสตรเพอการศกษา (ทองฟาจําลอก
รงเทพ)
bts ทองหลอ โรงเรยนปทมคงคา
5 8 มมมองSite 01ท 1
5 7 Site 01
ขนาดทดน 3 ไร 2งาน 24ตารางวา
ถนน สขมวท ซอย สขมวท 38
ผจดทํา ภาพท 5 9 คแขง Site 01
ผจดทํา
เวณใกลเคยง ตน มอรฟ 38
อ คว สขมวท 36 บาย แสนสร สร แอท สขมวท เดอะ รม สขมวท 38
THE ESSE Sukhumvit 36 ด เอส สขมวท 36
5 10 มมมองSite 01 ท 2 3
ภาพท 5 12 มมมองSite 02ท 1
5 11 Site 02
5.2.2 Site 2 ขนาดทดน 4 ไร 0 งาน 0 0 ตารางวา
ภาพท 5 13 คแขง Site 02 ทมา ผจดทํา
โมนเมนต ทองหลอ โนเบล โซโล แชปเตอร ทองหลอ 25
375,000
ปารค เอกมย-ทองหลอ ภาพท 5 14 มมมองSite 02 ท 2 3 ทมา ผจดทํา
5 2 3 Site 3
5 15 Site 03
3 ไร 1 งาน 19 ตารางวา
ท 11 พระโขนงฝงเหนอ
195,000 บาทตอตารางวา
Ken's Golf
ภาพท 5 16 มมมองSite 03ท 1
5 17 คแขง Site 03
HQ Thonglor by Sansiri
Tela Thonglor
ภาพท 5 18 มมมองSite 03 ท 2
ภาพท 5 19 มมมองSite 03 ท 3
5 20 ถนนรอบๆSite 01
Site 01 Site 02 Site 03
5 21 วเคราะห Site 01
ภาพท 5 22 วเคราะหรอบๆ Site 01 ทมา ผจดทํา
ตาแหนงทตงโครงการ
สถานทตง : อยตดรมถนน
ทองหลอ ใกลกบเดอะ โมนเมนต ทองหลอ
ทศเหนอ : ตดกบบจก. ลรคเวรลทราเวล
ทศใต: Amata Wedding Studio
ทศตะวนออก : อยตดรมถนน ทองหลอ ตรงขามเปน
TakeATatt Studio
ทศตะวนตก : ใกลๆม Saonanon Clinic
รายละเอยดทดน
พนทโครงการทงหมด 6,400 ตารางเมตร
FAR = 7
พนทอาคารรวมทกชน = FAR x พนทดน 6,400x7 =
44,800 ตารางเมตร
ดงนนพนทอาคารรวมสงสดทสามารถดาเนนการได= 44,800 ตางรางเมตร
OSR = 4 5
พนทวางปราศจากสงปกคลม = พนทอาคารรวมทกชน x อตราสวนของทวางตอพนทอาคารรวม/100
44,800 x4.5/100 = 2,016ตางรางเมตร
ภาพท 5 23 วเคราะหคแขง Site 01 ทมา ผจดทํา
การคมนาคม -Airport Rail Link
3-46 AC (72 AC) : คลองเตย - เทเวศร ทกๆ 20
3-46 REG (72 REG) : คลองเตย - เทเวศร ทกๆ 20
นาท
ภาพท 5 24
วเคราะหความสงสดของโครงการ ทมา ผจดทํา
ความสงของอาคารททดนนสามารถสรางไดตาม
ถนนดานหนาโครงการ กวาง 28 เมตร ทดนยาว 100 เมตร 100 + 28 - 6(ถนนรอบอาคารตามกฎหมาย) - 10(ท
= 112 x 2(ตามกฎหมาย 2H ) = 224
224 เมตร
5.5 งบประมาณดานทดนและคากอสราง
งบประมาณทดนและคากอสราง
ราคาประเมนการกอสรางอาคาร
บญชราคาโรงเรอนสงปลกสราง-พ ศ 2566-2567
ประเมนราคากอสรางอาคารพกอาศย 36-42 ชน
โดยวสดและกระบวนการระดบสงราคาตกอยท
ประมาณ 37,100 บาทตอตารางเมตร
ซงโครงการมพนทใชสอยทงหมด 38,175 21ตาราง
เมตร
ดงนนจงมมลคาการกอสรางอาคารประมาณ 37,176x37,100 = 1,379,229,600 บาท
สรปประเมนราคาไดดงน
ราคาประเมนทดน 375,000 บาท/ตารางวา เนอท 4
ไร 0 งาน 0 ตารางวา มราคาเทากบ 1,600 x 375,000 = 6,000,000 บาท
พนทใชสอยโครงการทงหมด 37,176 ตร.ม.
ดงนนมลคากอสรางอาคารคอ 1,379,229,600 บาท
ราคาประเมนทดนรายแปลงโดยกรมธนารกษ :
375,000 บาทตอตารางวา
พนทตงโครงการ 1,600 ตารางวา พนทตงโครงการมราคา 600,000,000 บาท
รวมคากอสรางทงหมด 1,979,229,600 บาท
รายจาย
1. คาจางพนกงานมพนกงาน 34 คน คดเงนเดอนเฉลย
คนละ 21,000 บาท คดเปน 21,000 x 34 x 12 = 8,568,000 บาท/ป 2 คานํ้าไฟ/นํ้า ประมาณ 1,500x12 x จานวนหองพก (535) คดเปน 1,500x12 x 535 = 9,630,000 บาท/ป
3. คาบารงรกษางานระบบ 433,450 บาท/เดอน และ
คาบารงลฟต 16,000-100,000 บาท/ป ตอ 1 ตวม
ลฟตทงหมด 5 ตวคดเปน 100,000 x 5 = 500,000
บาท/ป (ราคาอางอง)
รวมคาใชจาย 18,698,000 บาท/ป
รายรบ 1 คาสวนกลางคดตารางเมตรละ 30 บาทตอขนาด
หองพกตอเดอน
Type 1 Bedroom ทงหมด 190 หองขนาดพนท
30 00 ตารางเมตรคดเปน 171,000 บาท
Type 1 Bedroom Plus ทงหมด 231 หองขนาด
พนท 50 ตารางเมตรคดเปน 346,500 บาท
Type 2 Bedroom ทงหมด 88 หองขนาดพนท 60 ตารางเมตรคดเปน 158,400 บาท
2 ราคาขายหองพกขายตารางเมตรละ 200,000 บาท
ตอตารางเมตร
Type 1 Bedroom ทงหมด 190 หองขนาดพนท
30 00 ตารางเมตรคดเปน 1,140,000,000 บาท
Type 1 Bedroom Plus ทงหมด 231 หองขนาดพน
ท 50 ตารางเมตรคดเปน 2,310,000,000 บาท
Type 2 Bedroom ทงหมด 88 หองขนาดพนท 60 ตารางเมตรคดเปน 1,056,000,000 บาท
ดงนนหากขายหองพกไดทงหมดคดเปน 4,506,000,000 บาท
การคานวณระยะเวลาการคนทนของโครงการ คานวณในกรณทสามารถขายหองไดทงหมดแลว คากอสรางทงสน 1,979,229,600 บาท ขายหอง ทงหมดคดเปน 4,506,000,000 บาท
ดงนนจงคดเปนผลกาไร 2,526,770,400 บาท
มคาใชจายประจาปทงหมด 18,698,000 บาท ม
รายรบตอเดอน 675,900 บาท
6 1 ปญหารอบไซต01
6 2 โซนนงอาคาร
6 5 แปลน 01 ครงท 2
6 6 แปลน 02 ครงท 2
6 7 แปลนหอง ครงท 2
ผจดทํา
6 8 รปตด 01 ครงท 2
Concept
The new life balance : “ความสมดลของชวตแบบใหม” สมดล
ระหวางงาน, ชวตสวนตว, สขภาพ, และความสขทม
ความยดหยนและเหมาะสมกบชวตในยคปจจบน ซง
เปลยนแปลงไปจากการหาสมดลในแบบเดม ๆ
The new life
การเปลยนแปลงครงสําคญ การระบาดของ COVID-19 ไดเปลยนแปลงชวตประจําวนไปอยางมาก
ผคนจํานวนมากปรบตวใหเขากบวถชวตใหม
การจดการความเครยด
นํามาใชในการออกแบบ
ไวดานหลงเพองายตอการซอมแซม
6 26 รปโมเดล 03
ภาพท 6 30 รปแปลน 1B
หอง 1B ขนาด 30 ตร ม หองพกขนาดเลกเนน
ภาพท 6 31 รปแปลน 1B+
ภาพท 6 32 รปแปลน 1B+
6 34 ทศนยภาพภายใน 1B+
ผจดทํา ภาพท 6 33 ทศนยภาพภายใน 1B ทมา ผจดทํา
ทงหองนอน หองนงเลน และครว หอง 1B+ ขนาด 50 ตร ม หองพกขนาดกลาง ม
6 35 ทศนยภาพภายใน 2B
ผจดทํา
7 1 สรปผลการศกษา
โครงการ ไลฟ สปอรต คอนโด เปนคอนโดมเนยม
Segment Luxury Class ความสง 54 ชน กลมเปา
หมายคอคนมรายไดสง และชาวตางชาต เนนความ
สะดวกสบาย พนทสวนกลางทหลากหลายทงการออก
กําลงกาย การใชงานรวมกน เพอสอดคลองกบการปรบ
เปลยนชวตของผคน
การออกแบบผงทใหหองพกไดวว เพอสงเสรมราคา
รปแบบหองทเนนการชมวว ทงหองพกหองนงเลน
มรายไดสงและชาวตางชาต อาศยอยเยอะ เปนพนทสําหรบการพกผอน อยอาศย
ใชงานไดหลากหลาย ตอการใชชวตภายในเมองทม
ความวนวาย และเปนพนทรบรองการใชงานทหลาก
หลายตอความตองการของลกบาน และผใชงานตาม
วตถประสงคโครงการ ทจะเปนทงทพกอาศยและพนท
สําหรบการทํากจกรรมตางๆ ทงออกกําลงกาย เขา
สงคม
การออกแบบออกแบบตามขอกําหนดและกฏหมาย เกยวกบการออกแบบอาคารสง
นพ ไพศษฐ ตระกลกองสมท (2563) จดเปลยนสขภาพ :New Normal หลงวกฤตโควด-19.
แหลงทมา www.samitivejhospitals.com/th/article/detail/new-normal-โควด
วนทสบคน 15 พฤษภาคม 2567
wikipedia (2567) อาคารชดหรอคอนโดมเนยม
แหลงทมา th wikipedia org/wiki/อาคารชด
วนทสบคน 20 พฤษภาคม 2567
DDproperty Editorial Team. (2566). 16 ประเภทอาคาร.
แหลงทมา www.ddproperty.com/คมอซอขาย/16-ประเภทอาคาร-รไวใชประโยชน-ใหถกประเภท-9093
วนทสบคน 20 พฤษภาคม 2567
wikipedia (2567) ความหมายเกยวกบกฬา.
แหลงทมา en wikipedia org/wiki/Sport
วนทสบคน 22 พฤษภาคม 2567
Justine Clarabut. (2566). ความหมายถงสภาวะทมสขภาพด.
แหลงทมา wellbeingpeople com/optimal-wellbeing/what-is-wellbeing/2023/
วนทสบคน 25 พฤษภาคม 2567
Beam (2554) ประเภท Segment ของคอนโดมเนยม.
แหลงทมา thinkofliving com/ขาว/ประเภท-segment-ของคอนโดมเนยมและบานแนวราบ-กบการรววเจาะ
ลก-10724/
วนทสบคน 30 พฤษภาคม 2567
jorakay (2560) มาตรฐาน WELL Building Standard
แหลงทมา www jorakay co th/blog/owner/other/what-is-well-building-standard
วนทสบคน 31 พฤษภาคม 2567
ชยางกร กตตธรธํารง (2566) ทฤษฎการจดผงพนหองพก.
แหลงทมา propholic.com/prop-talk/คอนโดมเนยมทจดผงอ/
วนทสอบคน 16 พฤษภาคม 2567 winddesign3 (2555) ระบบโครงสรางอาคารสงประเภทตาง ๆ
แหลงทมา winddesign31 blogspot com/2012/05/3-3 html
วนทสบคน 16 พฤษภาคม 2567 bovigastore. (2565). การออกแบบแสงสวางสําหรบสนามแบดมนตน.
แหลงทมา www.bovigastore.com/pages/badminton-lighting-design
วนทสบคน 20 พฤษภาคม 2567
poolspa. (2567). ระบบของสระวาย.
แหลงทมา www poolspa co th/knowledge/pool-system
วนทสบคน 9 มถนายน 2567
apthai (2564) ขอมลโครงการ life ladprao valley.
แหลงทมา www apthai com/th/condominium/life-ladprao-valley
วนทสบคน 10 มถนายน 2567
credaward (2561)ขอมลโครงการ IDEO O2 – Zero Carbon Residences
แหลงทมา www credaward com/en/project/178491/
วนทสบคน 15 มถนายน 2567
Beam (2554) ขอมลโครงการ ideo q sukhumvit 36.
แหลงทมา thinkofliving.com/คอนโด/รววตกเสรจ-ideo-q-sukhumvit-36-คอนโด-high-rise-ตกค-ในซอย
วนทสบคน 18 มถนายน 2567
dol (2551) พระราชบญญต อาคารชด พ ศ 2522
แหลงทมา www dol go th/Documents/law/law6203 pdf
วนทสบคน 20 มถนายน 2567
swordthailand (2567) ระบบลฟทความเรวสง.
แหลงทมา www.swordthailand.com/content/26081/ลฟทโดยสาร
วนทสบคน 25 มถนายน 2567
Siamseimitsu (2564) ระบบอดอากาศ.
แหลงทมา www siamseimitsu co th/blog/air-dryer/what-is-compressed-air-system/
วนทสบคน 22 มถนายน 2567
ไลฟสไตล. (2567). 6 ประเภทหองคอนโด.
แหลงทมา www.supalai.com/blog/detail/หองคอนโด-แบบไหนด
วนทสบคน 20 มถนายน 2567
วรวฒน สรอาจ
17 กนยายน พ.ศ.2544
0647946124
E-mail Address Veerawatsuriard@gmail com