ZOOM
MARCHÉ LYONNAIS 2023
IMMOBILIER D'ENTREPRISE DE LA MÉTROPOLE DE LYON
UN MARCHÉ IMPACTÉ PAR LE RETRAIT DES GRANDS UTILISATEURS
“
C'est le moment du bilan 2023 pour le marché de l'immobilier d'entreprise. Si la tendance est à la baisse, les évolutions sont très disparates selon les typologies d'actifs. Le marché des locaux d'activités résiste très bien avec des volumes placés
similaires à l'an dernier. De son côté, le marché de bureaux est en baisse en raison de l'absence de grandes transactions. Le marché de l’investissement quant à lui subit une chute de l'ordre de 50% en raison du contexte financier peu favorable. Nous vous proposons un décryptage de l'année écoulée et entamons avec combativité et optimisme cette année 2024. Bonne lecture ! Juliette Caudard, Présidente de Valoris Real Estate
Dans cette étude, nous vous proposons un bilan des principaux
SOMMAIRE
marchés de la métropole de Lyon ainsi que les grands projets à venir.
Bureaux
4
Locaux d'activités
8
Retail
12
Investissement
14
Chiffres sources CECIM Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière, est une association loi 1901, créée en 1970 par et pour les professionnels de l’immobilier
MARCHÉ BUREAUX
LES GRANDES TRANSACTIONS ABSENTES MAIS UN SOCLE DE PMS SOLIDE
Ce sont les grandes surfaces qui sont le plus touchées par cette période de crise. Le recul des m² placés est le résultat de l’absence de transactions
Conséquence Demande placée
248 387 M² -24% sur un an
Nombre de transactions
530
-7% sur un an
d’une
2023
> 10 000 m² cette année, alors que
au contexte économique, financier
ce sont environ 4 mouvements/an
et
géopolitique
année
des
en moyenne qui sont comptabilisés
évolutions des tendances de travail,
difficile,
et
depuis 2018. Les m² transactés sur les
le volume placé sur l’ensemble du
surfaces comprises entre 1 000 m²
territoire de la Métropole de Lyon
et 15 000 m² sont en recul de 29 %,
subit, avec un atterrissage à 248 387
dont une baisse de 44 % pour le seul
m², une baisse de 24% sur 1 an et
segment des 5 000 m² – 15 000 m²
de 23 % par rapport à la moyenne
(notons que les surfaces 5 000 – 10 000
quinquennale (324 016 m²/an sur la
m² obtiennent de bons résultats avec
période 2018-2022).
une hausse de 9% des m² placés et un nombre de transactions stable). Les
Le
nombre
en
grands utilisateurs restent prudents
baisse
face aux incertitudes touchant le
nettement moins significative de 7 %
marché et préfèrent repousser leurs
(530 en 2023 contre 568 en 2022).
projets immobiliers.
revanche,
de
transactions,
marque
une
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
SEGMENTATION DU MARCHÉ 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000
2018
T1
2019 T2
0 Transaction > 10 000 m²
4 par an sur la moyenne quinquennale
2020 T3
2021 T4
2022
2023
Moyenne quinqunnale
0
= 2018
2019
2020
2021
2022
0-299
300-499
500-999
1000-4999
5000-14999
>=15000
2023
A contrario, le créneau des 0 – 1 000 m²
Le panier moyen, quant à lui, subit
reste dynamique, avec un recul de
naturellement une contraction en
seulement 5% tant en m² cumulés
passant de 573 m² fin 2022 à 469 m²
(132 689 m² Vs. 125 787 m²) qu’en
cette année, soit une baisse de 18%
nombre de transactions (511 Vs. 484).
sur 1 an. Celle-ci illustre la tendance
Ces résultats se situent 4% en dessous
générale des utilisateurs à diminuer
de la moyenne quinquennale des m²
leurs surfaces afin de faire face à
transactés. Les surfaces comprises
la hausse des coûts de leur ligne
entre 300 m² et 500 m² tirent leur
immobilière.
épingle du jeu en présentant des résultats stables, voire en très légère hausse (+1,5% des m² / + 2,5 % en nombre).
4
MARCHÉ BUREAUX L’INTRAMUROS TOUJOURS PLÉBISCITÉ
À l’inverse, certains secteurs affichent
La
des résultats largement au-dessus
du Secteur Grand Lyon Est, qui
de
concentre 11% de la demande placée
leur
moyenne
quinquennale
surprise
vient
cette
année
L’intramuros concentre cette année
:
l’on
de la Métropole (26 300 m² pour 43
encore une large majorité du volume
retrouve sur la troisième marche
mouvements) et se positionne juste
placé : près de 195 000 m² se sont
du podium avec 24 400 m² (+
derrière la Part-Dieu et 32 % au-
échangés sur le territoire de Lyon/
100 %), mais aussi des secteurs
dessus de sa moyenne quinquennale.
Villeurbanne, soit 78 % des m²
habituellement plus discrets tels que
transactés.
Préfecture/Universités (+ 137 %) et
Ces résultats, exceptionnels pour
Hôpitaux/Lyon 8 (+ 113%) qui référence
le secteur, ne constituent pas une
Habitué des podiums, le secteur
la plus importante transaction du
tendance à long terme. Ils sont la
de la Part-Dieu concentre 18 % du
marché avec 8 200 m² pris à bail par
conséquence
volume global avec 44 300 m²
Burgundy School Of Business.
> 2 000 m² dont la prise à bail de
Confluence,
d’abord,
que
commercialisés pour 82 transactions S’inscrivant
dans
habituellement
nationale,
le
par
les
4
transactions
3 000 m² par Socotec sur une
(15%). Malgré cela, le secteur étant nourri
de
la
tendance
secteur
de
grandes transactions, il subit cette
l ’ En s e i g n e m e n t / F o r m a t i o n
a
année une baisse de 42 % de sa
dynamisé le marché : citons Galileo
demande placée. De la même façon,
à Confluence sur une surface de
les secteurs de Vaise et Gerland,
près de 8 000 m² ; Ynov, 4 000 m²
traditionnellement
performants,
proche Perrache ; Omnes : 3 000
enregistrent des baisses respectives
m² dans le 8ème arrondissement.
de 75% et 52%.
Ces écoles et centres de formation
précommercialisation
d’Arteparc
à Genas et celle de 4 600 m² sur Everest Park.
se positionnent sur des grandes surfaces majoritairement neuves et représentent 16% des m² placés de la Métropole pour 10 transactions.
18%
11%
10%
PART-DIEU
GRAND LYON EST
CONFLUENCE
5
MARCHÉ BUREAUX
54%
46%
LE NEUF EN BAISSE MAIS RESTE ATTRACTIF
13%
87%
m² dans le 2nde main
m² dans le neuf
m² à la vente
m² à la location
Cependant, loin d’être une
Le contexte économique
La baisse de la demande
marque de désintérêt de
ac tuel
placée
leur part, on constate que si
créé un déséquilibre
conséquence du recul
À fin 2023, le neuf
les utilisateurs consomment
location/vente avec des
des transactions à la
représente 46 % des m²
moins, ils consomment
transactions locatives
vente.
transactés alors que cette
mieux.
qui
à
d ’a cc è s à l ’e mp runt
gagner des parts de
pousse des utilisateurs à
marché.
reporter leurs décisions
part s’élevait à 60% en
ont
a
é galement
tendance
est
La
aussi
la
dif f iculté
2022. Plus précisément, le
Les programmes neufs /
neuf est en baisse de 42%
restructurés, qui permettent
sur 1 an et se situe 39% en
de répondre aux critères
Si sur la dernière
tourner sur des biens à la
dessous de sa moyenne à
ESG
normes
période quinquennale,
location pour répondre à
5 ans.
environnementales,
elles représentent en
un besoin immédiat.
et
aux
à l’acquisition ou à se
attisent l’intérêt mais leur
moyenne 72% des
Le recul des transactions
rythme de livraison ne
transactions,
>
surtout
permet pas de répondre
atteignent 87 % cette
l’absence de deals > 10 000
aux besoins exprimés. Le
année (216 200 m²),
m²
de
stock de programmes neufs
plus haut taux depuis
ont
disponibles
tendance
2018. En revanche leur
directement impacté cette
à s’assécher, provoquant
nombre est stable : 440
typologie d’actifs.
sur certains secteurs, une
mouvements en 2 0 2 3
tension à l’offre sur cette
c o n t re 4 41 e n 2022.
1
000
m²
et
consommateurs
sur faces
neuves
a
elles
typologie d’actifs.
Loyer
Loyer
Loyer
Prime Non IGH
Moyen neuf
Moyen ancien
m²/an HT HC
m²/an HT HC
m²/an HT HC
350 €
219 €
196 €
Presqu'île
6
MARCHÉ BUREAUX Le
stock
d’offre
immédiate
de
la
volumineux avec une part de vacance
neufs entrainent une augmentation
Métropole à fin 2023 s’élève à 415 800 m²
sont venus grossir le stock d’offre
du stock immédiat neuf qui atteint les
en hausse de 33% sur 1 an, conséquence
immédiate, notamment sur la Part-
128 000 m² à fin 2023 sur l’ensemble
directe de la baisse d’activité du
Dieu avec To-Lyon (4T) et New Age
de la Métropole (+43%). Le stock
marché cette année. Ainsi, le taux de
(2T). Ces livraisons vont permettre de
d’offre de seconde main augmente
vacance de 4,6 % en 2022 atteint, à fin
réalimenter le stock en offre neuve
de manière moins significative avec
2023, 5,4%.
répondant
exprimés
14 % de hausse sur 1 an. L’intramuros
L’arrivée de ces
reste en tension avec un taux de 5,2 %
En parallèle, les livraisons successives
nouveaux programmes associée à une
tandis que les extérieurs affichent une
sur
baisse de la consommation des m²
vacance de 7,2 %.
aux
besoins
par les utilisateurs. l’année
de
programmes
LIME
EASTWOOD
EXO 7
1T 2024
1T 2025
2T 2025
Grand Lyon Nord-ouest
Carré de Soie
Gerland
11 100 m²
8 000 m²
7 200 m²
> Mandat Valoris
> Mandat Valoris
PRIMATVERA
EVASYON
PLUG & PLAY
4T 2024
4T 2024
Mi 2024
Part-Dieu
Hôpitaux/Lyon8
Grand Lyon Nord-ouest
6 600 m²
5 200 m²
3 400 m² > Mandat Valoris
7
MARCHÉ ACTIVITÉS
LES LOCAUX INDUSTRIELS RESTENT FORTS FACE AUX DIFFICULTÉS DU MARCHÉ
baisse inférieure à 1% sur 1 an et un recul de 13% par rapport à la moyenne quinquennale. Le nombre de transactions subit
Demande placée
333 082 M²
Les actifs industriels, à la différence
une baisse, là aussi modérée, de 4%
des bureaux, ont fait preuve d’une très
passant de 414 en 2022 à 399 cette
bonne résilience face aux difficultés
année.
du marché. Bien que le premier
-1% sur un an
Nombre de transactions
399
trimestre ait été en demi-teinte, ils
Avec une faible évolution des m²
ont rattrapé leur retard grâce à un
placés et du nombre de transactions,
deuxième trimestre soutenu et aux
le panier moyen de 835 m² ne varie
baisses modérées des m² transactés
que de 3 % à la hausse sur 1 an (807
sur les 6 derniers mois de l’année.
m² en 2022).
-4% sur un an Les résultats sont stables : 333 082 m² se sont échangés cette année contre 333 927 m² en 2022, soit une
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²)
SEGMENTATION DU MARCHÉ 500 000
500 000 450 000
450 000
400 000
400 000
350 000
350 000
300 000
300 000
250 000
250 000
200 000
200 000
150 000
150 000
100 000
100 000
50 000
50 000
0
0 2 018 T1
3 Transactions > 7 000 m²
contre 1 en 2022
2 019 T2
2 020 T3
2 021 T4
2022
2018
2023
Moyenne quinquennale
0-299
300-499
2019 500-999
2020
2021
1000-4999
2022
2023
5000-14999
>=15000
Cette stabilité des résultats se transcrit
m² est en augmentation de 36 %. 3
particulièrement sur les transactions
transactions supérieures à 7 000 m²
<
des
ont été recensées cette année contre
résultats proches de ceux de l’année
1
000
m²
qui
affichent
1 seulement en 2022. Parmi ces 3
précédente : -3% sur les 0-300 m², +6%
signatures, les 2 plus importantes ont
les 300-500 m² et - 6% pour les 500-
eu lieu en dehors de la Métropole.
1 000 m². On constate, en revanche, un déséquilibre plus marqué sur les grandes transactions : tandis que le segment des 1 000 – 5000 m² marque une baisse de 8 %, celui des + 5 000
8
MARCHÉ ACTIVITÉS UNE TENDANCE À L’ÉLOIGNEMENT QUI SE RENFORCE
Les extérieurs Est caracolent en tête
hausse des valeurs, mais c’est encore
avec une demande placée qui triple
plus vrai pour des entreprises ayant
sur 1 an (2023 : 41 629 m² Vs. 2022
besoin de s’implanter sur de grandes
: 13 360 m²) et qui double depuis
surfaces.
La Métropole concentre la majorité
le début de la dernière période
des m² transactés du marché : 59 % du
quinquennale (17 688 m² en 2018).
volume s’est commercialisé sur son
La structure de l’offre disponible ainsi qu’une plus grande réserve
territoire, soit 197 600 m². La première
Le
sur
foncière sur les zones éloignées de
couronne Est capte à elle seule 44 %
l’ensemble des extérieurs s’inscrit
la Métropole permettent aux grands
(145 000 m²) des m² échangés sur
également sur une tendance
utilisateurs de trouver des solutions
l’ensemble du marché et 49 % des
haussière : sur la période 2018-2023,
adaptées à leurs besoins. Sur les 9
transactions (197).
27% des transactions se sont signées
transactions > 5 000 m² référencées
sur les extérieurs contre 18% sur la
sur le marché, 7 se sont signées sur
période quinquennale précédente.
les extérieurs dont 4 sur le territoire
On constate cependant que les
nombre
de
transactions
secteurs extérieurs à la Métropole
Est.
ont tendance à gagner des parts de
D’une
manière
générale
les
marché. En 2020, ils représentaient
utilisateurs ont tendance à s’éloigner
27 % des m² échangés contre 41 % à fin
de la Métropole pour faire face à un
2023, avec une croissance constante
manque d’offre disponible et à la
chaque année.
SECTORISATION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
27%
28%
33%
2020
2021
2022
41%
0% Extérieurs
2023
Métropole
9
MARCHÉ ACTIVITÉS
57%
43%
biens répondants à leurs
Les transactions sur des
La place des signatures
biens de seconde main,
sur
notamment
environnementaux et de tailles de cellules.
baisse d e 2 0 % , t a n t e n m ² placés qu’en nombre de transactions (118 en 2023). Si
d ’une
manière
générale
qui totalisent 188 560 m²,
neufs ou restructurés est
quinquennale,
la
industriels
restent majoritaires (57%)
de plus en plus importante :
répar tition
m²
bien face au contexte
en 2023, mais marquent
de 25 % des m² échangés
placés
location/vente
économique, les ventes
cependant une baisse de
en 2018, elles représentent
est de l’ordre de 55/45.
17 % sur 1 an et de 4% de leur
32 % en 2022 et 43 % cette
nombre (231 mouvements).
année. Le cumul échangé
A fin 2023, 71 % du
difficultés d’accès aux
Le
sur
volume
financements.
du
pro gramme s
LES LOCAUX INDUSTRIELS RÉSISTENT MAIS LES VENTES RALENTISSENT Sur la dernière période
développement
de s
m² à la vente
m² à la location
LES TRANSACTIONS NEUVES PÈSENT DE PLUS EN PLUS SUR LE MARCHÉ
besoins,
29%
71%
m² dans le 2nde main
m² dans le neuf
neuf
en
202 3
de s
transacté
(144 500 m² ) se situe 47 %
concerne des locations,
parcs d’activités a permis
au-dessus de la moyenne
soit 237 300 m². Les
de mettre à disposition
quinquennale (98 000 m²).
ventes, qui cumulent
des
de
utilisateurs
des
Le s v aleur s moyenne s transactées se positionnent sur une tendance haussière : elles augmentent de plus de 10% sur les actifs neufs qui se valorisent en moyenne à 97 €/m² contre 87 €/m² il y a 1 an. Ces valeurs peuvent dépasser les 105 €/m² sur des cellules de petites et moyennes surfaces et atteindre les 130 €/m² sur des parcs mixtes de l’ouest lyonnais. Le seconde main quant à lui, acte une hausse de 16 %, passant de 69 €/m² en 2022 à 80 €/m² cette année. Les prix vente des locaux neufs suivent cette courbe haussière avec des valeurs métriques atteignant 1 595 €/m² (+15%) en moyenne. En revanche, les biens de seconde main affichent un recul de 12 % (1 087 €/m² en 2022 contre 948 €/m² cette année), conséquence de la baisse des demandes à l’acquisition sur les biens de seconde main contrebalancée par un intérêt croissant de la part des utilisateurs pour les cellules neuves.
locaux résistent
ont en revanche été impac tées
nouveaux
croissant
les
par
les
95 700 m², subissent une
Location Moyen neuf
Location Moyen 2nde main
97 €
80 €
Vente Moyen neuf
Vente Moyen 2nde main
1 595 €
948 €
m²/an HT HC
m²/an HT HD
m²/an HT HC
m²/an HT HD
10
MARCHÉ ACTIVITÉS
PARC AVENUE C
PARC ACT'Y 2
ECOPARC DU LYONNAIS
2024
2T 2024
2T 2024
Grand Lyon Est
Grand Lyon Est
Grand Lyon Est
9 780 m²
9 000 m²
8 700 m²
> Mandat Valoris
> Mandat Valoris
> Mandat Valoris
PARC DES PLANCHETTES
PARC DES PEUPLIERS
DISTRICT 7
1T 2024
4T 2024
2T 2025
Grand Lyon Nord-ouest
Extérieurs Nord
Lyon 7
2 845 m²
1 700 m²
945 m²
> Mandat Valoris
> Mandat Valoris
> Mandat Valoris
11
MARCHÉ RETAIL STRUCTURE DU MARCHÉ DES COMMERCES SUR LA MÉTROPOLE DE LYON Le centre névralgique se situe sur la
Franklin Roosevelt (Lyon 6), la Grande
Limonest/Dardilly/Ecully/Champagne
Presqu’île avec des emplacements
rue de la Croix Rousse (Lyon 4) ou
ou sur des secteurs hors Métropole à
primes dans le Carré d’or, notamment
encore l’avenue Henri Barbusse pour
Saint Bonnet de Mûre et Villefranche.
sur la rue du Président Edouard
Villeurbanne. En parallèle, 3 centres
Là aussi, les centres villes bénéficient
Herriot et des artères Mass-Market
commerciaux
d’une forte attractivité commerciale,
(rues de la République et Victor
l’offre de commerces à la Part-Dieu,
notamment
Hugo), puis les avenues de Saxe (Lyon
Confluence et au Carré de Soie.
rue d’Oullins) et Villefranche (rue
3-6) et Jean Jaurès son prolongement
Des
Nationale).
(Lyon 7), l’avenue des Frères Lumière
performantes sont implantées sur les
(Lyon 8), l’axe Cours Vitton/Cours
extérieurs : Saint-Priest, Vénissieux,
zones
viennent
compléter
commerciales
à
Oullins
(Grande
Demande placée
31 082 M²
A fin 2023, 31 082 m² de surfaces commerciales se sont échangées sur l’ensemble du territoire de la Métropole/
-9% sur un an
Villefranche, pour 209 mouvements. Ces résultats sont cohérents au regard de 2022 mais marquent cependant une
Nombre de transactions
209
baisse de 9% sur 1 an (34 000 m² en 2022).
-7% sur un an
L’INTRAMUROS PLÉBISCITÉ, LA PRESQU’ILE NORD MOTEUR DU MARCHÉ UTILISATEURS
Secteur à dominante résidentielle et commerciale, il bénéficie à la fois d’une position centrale proche Presqu’ile, Part-Dieu et Tête d’Or et d’une offre de locaux aux valeurs plus attractives que
Sans surprise, l’intra-périphérique (Lyon/Villeurbanne/Carré de Soie) capte la plus grande partie des surfaces : 81 % des m² se sont commercialisés sur ce territoire, soit 25 283 m² (+2 % Vs. 2022). La
Presqu’île
Nord,
son
emplacement
grâce
central,
à aux
infrastructures dont elle dispose et à son positionnement historiquement tourné vers une offre commerciale de qualité, joue un rôle moteur. A fin d’année, 42 % des m² se sont transactés sur ce secteur (~13 000 m²). Vient ensuite le quartier Préfecture / Universités, avec 10 % des m² placés.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²)
les secteurs limitrophes. Enfin, sur la 3ème marche du podium, Lyon 6 (6%) : ses 3 principales artères commerciales (cours Franklin Roosevelt et Vitton, avenue Maréchal Foch) cumulent à
37%
42%
elles 3 près de 30% des m² placés du secteur. Hors intramuros, ce sont les extérieurs Nord qui cumulent la majorité des m² placés. Cette zone qui s’étend de Saint-Georges de Reneins au Nord à Chasselay au sud représente 5% de la demande placée globale. La quasitotalité des transactions se sont signées sur la commune de Villefranche, soit
5%
6% 10%
Presqu'ile Nord Préfecture / Universités Lyon 6 Extérieurs Nord/Villefranche Autres (intramuros + extérieurs)
1 400 m².
12
MARCHÉ RETAIL UNE OFFRE DISPONIBLE ADAPTÉE AUX INDÉPENDANTS Le panier moyen à 149 m² en 2023
Par ailleurs, ce type de surfaces
est le reflet de l’offre de commerces
offre des opportunités adaptées aux
existante sur le marché. Le stock
indépendants, qui ont la possibilité
d’offre est majoritairement composé
de s’implanter sur des adresses à forte
de locaux de petites et moyennes
visibilité, tout en maîtrisant leurs coûts
surfaces, sur des pieds d’immeubles
immobiliers.
en
centres
villes.
Cette
typologie
d’offres, historiquement existante, est
Des possibilités de grandes surfaces
renforcée par le choix de développer
existent
de nouveaux programmes tertiaires
sp oradique
ou résidentiels incluant des socles
transactions supérieures à 1 000 m²
actifs, permettant de positionner des
ont été référencées cette année sur la
commerces répondant aux besoins
rue Carnot et l’Hôtel-Dieu.
cependant en
de
manière
centre -v ille
:
2
de proximité des utilisateurs et/ou résidents.
Le marché des commerces à Lyon est caractérisé par un taux d’occupation important et un turn-over maîtrisé. La vacance prolongée d’un local peut se justifier par les délais d’implantation pour un nouveau preneur qui peuvent aller de 3 à 6 mois minimum.
LES LOCATIONS/CESSIONS DE DROIT AU BAIL AU CŒUR DU MARCHÉ MÉTROPOLITAIN Le marché des commerces à Lyon est largement tourné vers le locatif : 78 % du volume échangé sont des locations (env. 24 000 m²). Viennent ensuite les cessions de droit au bail pour 9 % (env. 2 700 m²). Ces résultats sont peu surprenants s i l ’o n c o n s i d è re q u e l a Presqu’île, qui capte l’essentiel des m² consommés, est un secteur avec une forte présence d’investisseurs institutionnels. Les artères Mass Market (rue de la République, rue Victor Hugo), et d’une manière plus générale les grandes surfaces (Grand Hôtel
Dieu), absorbent la majorité des m² transactés et sont pour la plupart des locations pures, ce qui augmente naturellement le volume des locations . A contrario, les cessions de bail se retrouvent sur des surfaces plus petites aux loyers plus faibles comme sur les rues primes du Carré d’or, la rue de Brest, et les artères commerçantes des 3ème, 6ème ou 8ème arrondissements. Par ailleurs, un faible stock d ’o f f re s di s p o nib l e s à l a vente, associé à un contexte économique peu favorable aux projets à l’acquisition poussent les utilisateurs à se tourner vers des biens à la location.
NATURE DES TRANSACTIONS 4% 3%
0,32% 9%
6%
78% Cession de DAB Location Location avec droit d'entrée Vente de murs Cession de fonds de commerce Vente murs et fonds
13
MARCHÉ INVESTISSEMENT
UN 4ÈME TRIMESTRE PLUS ACTIF MAIS INSUFFISANT
La baisse des volumes investis, audelà de ses origines directement économiques et financières, est aussi
Volumes investis
718 M€
S’inscrivant dans la tendance nationale
la conséquence de l’attentisme des
générale, le marché lyonnais accuse
acteurs qui, pour certains, préfèrent
une baisse des volumes placés en
repousser
2023 : 718 M€ ont été investis, tous
de leurs actifs dans l’attente d’un
actifs confondus (-50 % sur 1 an). Le
contexte plus lisible.
la
commercialisation
rebond d’activité du 4ème trimestre
-50% sur un an
(37% du volume) n’a pas suffi à
La
baisse
du
volume
d’actifs
rattraper le retard accumulé sur les 9
disponibles à l’acquisition, a limité les
premiers mois.
opportunités. Du fait de la remontée des taux directeurs, cette tendance
2023 se place ainsi 53% en dessous de
se perçoit particulièrement sur les
la moyenne quinquennale. Le nombre
opérations de grandes surfaces
de transactions est également en recul :
qui néces sitent des moyens de
88 mouvements ont été détectés sur
financements conséquents.
l’année contre 127 en 2022 (-31%).
VOLUMES INVESTIS (M²)
ÉVOLUTION DES TAUX PRIME 7,00%
2,5
6,00%
2
5,00% 1,5
4,00% 2,2
1
3,00% 1,6
0,5
1,2
1,16
1,43
2,00% 0,72
0 2018
2019
2020
Volumes investis (Mds €)
Taux prime bureaux
5,5%
3.8% en 20222
Taux prime activités
6%
5.25% en2022
2021
2022
2023
1,00% 0,00% 2018
2019
Moyenne quinquennale
2020
2021
Bureau
2022
2023
Activité s
Les gros volumes sont en perte
Il représente 43% du volume global,
de vitesse cette année. Les
soit environ 310 M€, et 13 transactions
investissements > 50 M€ représentent
(14 en 2022).
24%
des
montant s
engagés
contre 42 % l’année précédente. La
A fin 2023, le taux prime bureau
transaction Welink, reste la seule
atteint les 5,5% contre 3,8 % en 2022.
opération > 100 M€ recensée sur le
En activités, il remonte à 6% contre
marché cette année. En revanche le
5,25% l’année précédente.
segment des 15 M€-50 M€ résiste mieux avec une baisse de 27%, bien inférieure à la moyenne du marché.
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MARCHÉ INVESTISSEMENT LES BUREAUX EN FORTE BAISSE / LES LOCAUX D’ACTIVITÉS RÉSISTENT
Les actifs bureaux ne représentent plus
La baisse des volumes investis touche
Les
de façon inégale les différents actifs.
sont également en recul, mais de
Le contexte économique perturbé,
façon moins prononcée : 118 M€ en
les nouvelles tendances de travail, ont
2023, en baisse de 27 % sur 1 an. En
particulièrement impacté les bureaux :
revanche, le nombre de transactions
382 M€ ont été investis cette année
reste relativement stable : 42 en 2023
contre 1,1 Mds€ l’année précédente,
contre 48 l’année précédente. S’ils se
soit une baisse de 65 % sur 1 an. Cette
sont positionnés sur de plus petites
tendance se ressent également sur le
surfaces cette année, les investisseurs
nombre de transactions recensées : 29
montrent un intérêt croissant pour ce
en 2023 contre 61 en 2022 (-52%).
type d’actif.
que 53% des investissements cette année contre près de 80% en 2022. actifs
mixtes
ou
VOLUMES INVESTIS PAR ACTIF
industriels
Entre 2018 et 2022, le volume global des investissements sur des locaux industriels est en hausse : de 45 M€ en 2018, il atteint 161 M€ en 2022, avec une progression constante.
UNE INVERSION DE L’ÉQUILIBRE INTRAMUROS/EXTÉRIEURS Historiquement, le marché lyonnais est dynamisé par les investissements réalisés intramuros (Lyon/Villeurbanne) sur des actifs typés bureaux. Sur 10 ans, l’intramuros capte 70% des volumes investis. Avec la baisse significative des transactions sur cette typologie d’actifs en 2023, et grâce à la bonne résistance des locaux d’activités mais aussi de la logistique, la tendance s’inverse : les extérieurs prennent le lead et représentent 58 % des volumes engagés, soit 419 M€.
17% 53%
25% 5%
Bureau Commerce Logistique Local industriel/Mixte
NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR ACTIF
53%
36% 4% 7%
Bureau Commerce Logistique Local industriel/Mixte
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