proyecto conceptual
resumen
E S P A Ñ O L
"Costessa: Mar Abierto" busca analizar la viabilidad de un desarrollo inmobiliario en San Carlos, integrando vivienda, comercio y espacios recreativos para fomentar la cohesión social y la actividad económica Su objetivo principal es evaluar el atractivo del proyecto y su potencial en el mercado, identificando las preferencias de residentes, turistas y comerciantes.
El concepto del proyecto se basa en la conexión entre la comunidad, el mar y la ciudad, promoviendo un diseño abierto y permeable que incentive la interacción social. Para justificar el uso mixto, se analizan casos de éxito de desarrollos privados con acceso público, resaltando el impacto positivo en la rentabilidad y la afluencia de personas. La investigación combina métodos cuantitativos y cualitativos, incluyendo encuestas a 479 personas, análisis factorial y estudios de neuromarketing (eye-tracking y heat maps). Los resultados indican una preferencia por desarrollos sustentables con espacios multifuncionales que integren gastronomía, comercio y recreación.
Como conclusión, el proyecto demuestra gran potencial de mercado, asegurando estabilidad financiera mediante la venta de departamentos y la inclusión de espacios comerciales y públicos. Los estudios de percepción visual destacan la importancia de elementos como techos verdes, áreas de descanso y vistas al mar en la experiencia del usuario. En conjunto, Costessa se perfila como un desarrollo innovador y sostenible, diseñado para fortalecer la conexión social y dinamizar el entorno urbano de San Carlos.
I N G L E S
"Costessa: Mar Abierto" aims to analyze the feasibility of a real estate development in San Carlos, integrating housing, commerce, and recreational spaces to promote social cohesion and economic activity. Its main objective is to assess the project's attractiveness and market potential, identifying the preferences of residents, tourists, and business owners.
The project's concept is based on the connection between the community, the sea, and the city, promoting an open and permeable design that encourages social interaction. To justify the mixed-use approach, successful cases of private developments with public access are analyzed, highlighting their positive impact on profitability and visitor flow. The research combines quantitative and qualitative methods, including surveys of 479 people, factorial analysis, and neuromarketing studies (eye-tracking and heat maps). The results indicate a preference for sustainable developments with multifunctional spaces that integrate gastronomy, commerce, and recreation.
In conclusion, the project demonstrates great market potential, ensuring financial stability through the sale of apartments and the inclusion of commercial and public spaces. Visual perception studies highlight the importance of elements such as green roofs, rest areas, and ocean views in the user experience. Overall, Costessa is positioned as an innovative and sustainable development, designed to strengthen social connections and revitalize the urban environment of San Carlos.
introducción
El proyecto "Costessa Mar Abierto" surge como una propuesta arquitectónica innovadora en San Carlos, con el objetivo de integrar la comunidad local, los visitantes y el entorno natural a través de un desarrollo urbano dinámico y accesible. La iniciativa busca transformar un área con escasa conectividad en un punto de referencia que fomente la convivencia social, el turismo y la actividad económica. A través de un diseño abierto y permeable, se propone una combinación de espacios residenciales, comerciales y recreativos que garantice un flujo constante de usuarios y una rentabilidad sostenible.
El predio en el que se plantea el proyecto se encuentra alejado del centro turístico y comercial de San Carlos, lo que genera una sensación de aislamiento urbano y limita su atractivo para residentes y visitantes. La falta de infraestructura y servicios en la zona refuerza la percepción de exclusividad y restringe el acceso al público en general. Ante esta problemática, el proyecto propone un desarrollo de uso mixto que no solo brinde soluciones habitacionales, sino que también contribuya a la integración de la comunidad y a la generación de nuevas oportunidades económicas.
Para lograr estos objetivos, se plantea un análisis detallado del atractivo del proyecto y su viabilidad en el mercado. Se busca evaluar la percepción del público respecto a la propuesta arquitectónica, determinar las amenidades más valoradas y diseñar un espacio que fomente la interacción social y el aprovechamiento del entorno natural Asimismo, se incorporan estrategias de sustentabilidad e innovación para maximizar el impacto positivo del desarrollo
El proceso de diseño y planificación se basó en un enfoque de investigación mixta, combinando metodologías cuantitativas y cualitativas Se llevaron a cabo estudios de mercado mediante encuestas y análisis de datos, identificando las preferencias y necesidades del público objetivo Además, se aplicaron técnicas de neuromarketing, como eye-tracking y heat maps, para evaluar la atracción visual de los distintos componentes del diseño A partir de estos hallazgos, se definió un programa arquitectónico que integra áreas residenciales, comerciales y recreativas, asegurando su funcionalidad y atractivo para diferentes grupos de usuarios
Este documento presenta el desarrollo conceptual del proyecto, su fundamentación teórica y los hallazgos obtenidos en la investigación, con el objetivo de demostrar su potencial como un punto de conexión entre la comunidad y el mar, impulsando el crecimiento urbano y turístico de San Carlos.
Cohesión social
Es la unión entre los miembros de una comunidad, donde todos se sienten parte del grupo
Entorno Urbano
Es el espacio físico y social de la ciudad, con calles, edificios y actividades.
Dinamismo
La capacidad de un área para generar actividad y movimiento social y económico
Áreas multifuncionales
Espacios que pueden ser utilizados para diversos fines, como actividades recreativas, comerciales o culturales.
Nodo Clave
Punto o área estratégica dentro de una ciudad que conecta diferentes elementos.
Aislamiento y exclusión social
La separación de una comunidad del resto de la ciudad, que resulta en falta de acceso a servicios y actividades
Vida Urbana
Es el conjunto de actividades, dinámicas y relaciones sociales que ocurren en una ciudad
Espacios abiertos
Áreas de acceso público dentro de un desarrollo privado que promueven la convivencia y la integración urbana.
Atractivos Urbanos
Son espacios construidos para atraer a las personas, como miradores, monumentos y áreas recreativas.
glosario
generalidades del proyecto
Educación
SERVICIOS Restaurantes
Atención Medica
Diversión
proporcionados dentro del desarrollo son exclusivos y no contribuyen a la integración urbana ni al acceso equitativo para la comunidad en general
Además, la falta de espacios recreativos como plazas o parques, junto con la falta de espacios culturales, indica una necesidad de oferta de áreas abiertas que sean accesible a la comunidad, esto ayudaría a crear un entorno que de lugar a la interacción social y esparcimiento a través de espacios abiertos
Aunque en la zona existen atractivos turísticos como el Delfinario Sonora, Marina San Carlos y diversos parques de ecoturismo, estos están diseñados principalmente para el turismo y requieren un costo de acceso, lo que limita su uso para la población local en actividades cotidianas No son espacios pensados para la vida diaria, donde las personas puedan caminar libremente, hacer un picnic, escuchar música o pasear a sus mascotas.
COSTESSA
(mapa de servicios)
(mapa de atractivos turísticos urbanos, no naturales)
E a zona turística y con mayor desarrollo de San Carlos Al estar alejado de la zona esto podría crear un aislamiento urbano, ya que no hay actividades turísticas cerca del predio Es por eso que debemos de crear un espacio que sea atractivo para el público y sea un nodo clave en San Carlos
FORTALEZAS
Atractivos naturales
Clima y calidad de vida
Flexibilidad en el uso de espacios
Interés de inversionistas
DEBILIDADES
Escasez de Áreas Verdes y Espacios Públicos
Percepción de exclusividad
Falta de infraestructura urbana
Ubicación lejos de la zona turística
FORTALEZAS
análisis foda
OPORTUNIDADES
Crecimiento en la zona
Aumento de la plusvalía con el tiempo
Aumento de servicios / mercados a futuro
Incremento del turismo
Demanda de vivienda vacacional
Impulso al comercio local
AMENAZAS
Riesgos naturales
Competencia inmobiliaria
Problemas de conectividad
Rezago social
Gentrificación
Atractivos naturales: San Carlos cuenta con paisajes privilegiados, como el Mar de Cortés, el Cerro Tetakawi y el Estero El Soldado, que brindan vistas espectaculares y oportunidades para el ecoturismo, aumentando el valor del terreno y su atractivo para residentes y visitantes.
Flexibilidad en el uso de espacios: La dimensión del terreno permite una integración armoniosa entre vivienda, comercio y áreas recreativas, lo que facilita la creación de un desarrollo de uso mixto con espacios adaptables para diferentes necesidades, desde departamentos hasta locales comerciales.
Clima y calidad de vida: Con un clima cálido durante la mayor parte del año, San Carlos ofrece condiciones ideales para la vida al aire libre, potenciando actividades recreativas, deportivas y turísticas. Su entorno tranquilo y baja densidad poblacional mejoran la calidad de vida de los residentes.
Interés de inversionistas: San Carlos ha mostrado un crecimiento sostenido en el sector inmobiliario, con una demanda en aumento por viviendas vacacionales, segundas residencias y proyectos comerciales La plusvalía en la zona lo convierte en un destino atractivo para desarrolladores y compradores
OPORTUNIDADES
Crecimiento de la zona: San Carlos se encuentra en una etapa de expansión inmobiliaria y turística, con nuevos desarrollos residenciales y comerciales que fortalecen su integración con Guaymas y otras ciudades cercanas. Esto aumenta el potencial del terreno como parte de un plan urbano en consolidación.
Demanda de vivienda vacacional: El aumento en la llegada de turistas extranjeros y nacionales ha impulsado la compra y renta de departamentos y casas vacacionales. Un desarrollo en este terreno puede aprovechar este mercado en auge, ofreciendo opciones de inversión y alquiler a corto y largo plazo.
Aumento de servicios: La llegada de nuevos residentes y turistas está incentivando la expansión de infraestructura, comercios y servicios en la zona. Esto significa que el terreno podrá beneficiarse de una mayor conectividad, oferta comercial y mejoras en calidad de vida para sus futuros habitantes
Incremento del turismo: San Carlos es un Pueblo Mágico en crecimiento, con una afluencia turística cada vez mayor gracias a sus playas, actividades al aire libre y eventos anuales Esto genera oportunidades para desarrollos mixtos que combinen vivienda, hospedaje y comercio, atrayendo tanto a turistas como a residentes temporales
Aumento de la plusvalía con el tiempo: La zona donde se encuentra el terreno carece de construcciones además de costessa Es por eso que con el paso del tiempo se crearán nuevos espacios, dándole vida e identidad a la zona
Impulso al comercio local: El crecimiento residencial y turístico de San Carlos ha aumentado la necesidad de nuevas tiendas, restaurantes y servicios Un proyecto con espacios comerciales en este terreno puede satisfacer esta demanda, convirtiéndose en un punto clave de actividad económica para la zona.
DEBILIDADES
Escasez de Áreas Verdes y Espacios Públicos: El crecimiento inmobiliario en San Carlos ha priorizado desarrollos privados, dejando pocos espacios públicos accesibles Si el proyecto no incluye áreas de recreación, podría perder atractivo frente a otros que sí promuevan un entorno más integrado con la comunidad
Falta de infraestructura urbana: Aunque San Carlos está en crecimiento, aún presenta deficiencias en infraestructura básica, como drenaje, alumbrado público y transporte Esto puede representar un desafío para el desarrollo del terreno, requiriendo inversiones adicionales en urbanización y conexión con los servicios esenciales
Percepción de exclusividad: San Carlos ha sido visto tradicionalmente como un destino de alto poder adquisitivo, lo que puede generar la impresión de que el proyecto solo está dirigido a un segmento de lujo, limitando el interés de otros potenciales compradores o inversionistas. Es clave trabajar en estrategias de integración para atraer una audiencia más diversa.
Ubicación lejos de la zona turística: El terreno no se encuentra en el área con mayor actividad turística, podría enfrentar menos visibilidad y flujo de visitantes, lo que puede afectar la rentabilidad de comercios y servicios dentro del proyecto. Será fundamental desarrollar un concepto atractivo que genere interés y actividad propia, conectándolo con las zonas más concurridas.
AMENAZAS
Riesgos Naturales: San Carlos, al estar ubicado en una zona costera, es vulnerable a fenómenos naturales como huracanes, inundaciones y erosión del suelo. Además, el aumento del nivel del mar a largo plazo podría representar un desafío para el desarrollo urbano, requiriendo medidas de mitigación ambiental y estructuras resistentes.
Competencia inmobiliaria: El crecimiento del sector inmobiliario en San Carlos ha llevado al desarrollo de varios proyectos de alto nivel, lo que puede generar una saturación en el mercado y una mayor competencia para atraer compradores e inversionistas. Es clave diferenciar el proyecto con un diseño innovador, servicios exclusivos y una integración con la comunidad.
Problemas de conectividad: A pesar de su cercanía con Guaymas, San Carlos aún enfrenta limitaciones en transporte público y acceso vial eficiente, lo que puede dificultar la movilidad de residentes y visitantes Si no se implementan mejoras en infraestructura de transporte, el terreno podría tener un menor atractivo para quienes buscan fácil accesibilidad
Rezago social: A pesar del crecimiento turístico e inmobiliario, San Carlos aún presenta desigualdades en acceso a servicios básicos, empleo y vivienda asequible Si el proyecto no considera estrategias de desarrollo inclusivo y sostenibilidad social, podría generar una desconexión con la comunidad local y enfrentar resistencia por parte de los habitantes
Gentrificación: El aumento en la inversión y el desarrollo inmobiliario puede elevar el costo de vida en la zona, desplazando a poblaciones locales que no pueden costear nuevas viviendas o servicios Esto podría generar rechazo al proyecto por parte de la comunidad, por lo que es importante implementar estrategias que promuevan un crecimiento equilibrado y accesible.
(OBJETIVOS DE DESARROLLO SOSTENIBLE)
A través de un diseño permeable, dinámico y sostenible, buscamos generar un impacto positivo en la comunidad local y su entorno natural, promoviendo la inclusión social, el crecimiento económico y la optimización de recursos. Este enfoque responde a los siguientes Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS):
• ODS 11: Ciudades y Comunidades Sostenibles
• ODS 8: Trabajo Decente y Crecimiento Económico
• ODS 12: Producción y Consumo Responsables
• ODS 13: Acción por el Clima
La permeabilidad urbana es un principio clave del proyecto Nuestro objetivo es evitar la creación de un enclave aislado mediante un corredor peatonal que atraviesa el predio, desde el boulevard (fachada norte) hasta la playa (fachada sur) Este sendero no solo facilita una circulación fluida, sino que también se complementa con espacios comerciales estratégicamente ubicados, que actúan como puntos de atracción y dinamización del entorno Para reforzar la integración, en lugar de una barrera comercial continua en la fachada norte, se incorporan terrazas y zonas de descanso, promoviendo la conexión visual con el interior del desarrollo e invitando al público a explorar el espacio
Con el fin de promover la movilidad y accesibilidad, se plantean corredores peatonales de al menos 3 metros de ancho, así como ciclovías, fomentando el uso de transportes sostenibles De este modo, los usuarios contarán con diversas opciones para llegar a Costessa, reduciendo la dependencia del automóvil y promoviendo el uso de vehículos no motorizados.
El diseño también prioriza la creación de espacios para la convivencia y cohesión social. El anfiteatro central, ubicado en una zona de alto tránsito, será un punto de encuentro que albergará eventos culturales, conciertos y actividades recreativas, fortaleciendo la identidad local y promoviendo la interacción entre residentes y visitantes. Alrededor de este espacio, se dispondrá de una plaza abierta y áreas verdes con mobiliario flexible, adaptables a diversas dinámicas sociales, desde ferias gastronómicas hasta clases al aire libre, garantizando una activación constante del entorno.
Para lograr una integración efectiva con el entorno urbano, el proyecto adoptará un esquema de uso mixto: la planta baja se destinará a comercio y servicios esenciales (farmacias, bancos, consultorios médicos, mercados locales), mientras que los niveles superiores albergarán las unidades residenciales. Este diseño no solo garantiza la disponibilidad de bienes y servicios sin largos desplazamientos, sino que también favorece la presencia continua de personas locales en el área, evitando la formación de un espacio monofuncional.
En cuanto al impulso económico, Costessa fomentará la generación de empleo y el desarrollo de emprendimientos a través del “Mercado Local Costessa”, un espacio donde productores y artesanos podrán vender sus productos bajo un esquema de renta tipo concept store Este mercado contará con módulos adaptables, que pueden ampliarse o dividirse según las necesidades de los comerciantes, lo que permitirá una rotación constante de la oferta comercial y promoverá su diversificación
(OBJETIVOS DE DESARROLLO SOSTENIBLE)
Desde la perspectiva de la sostenibilidad urbana y la acción frente al cambio climático, el proyecto optimiza el uso del suelo mediante una estrategia compacta: la planta baja alberga actividades dinámicas, mientras que el estacionamiento se traslada a los niveles superiores. Además, los senderos peatonales tendrán pavimento permeable, facilitando la filtración de agua de lluvia y reduciendo el riesgo de inundaciones. La incorporación de techos verdes y sistemas de captación pluvial en las cubiertas de los edificios permitirá reutilizar el agua para el riego de áreas verdes, reduciendo el consumo de recursos hídricos y promoviendo la autosuficiencia del desarrollo.
Finalmente, se incluirán estructuras de sombra en plazas y senderos, generando espacios más confortables y habitables, lo que fomentará el uso prolongado del espacio público, incluso durante los meses más cálidos
ODS 11: CIUDADES Y COMUNIDADES SOSTENIBLES
Sendero y fachada abierta que inviten
Corredores peatonales + ciclovías
Espacios de convivencia: parque, anfiteatro, áreas verdes
ODS 8: TRABAJO
DECENTE Y CRECIMIENTO ECONÓMICO
Generación de empleo
Mercado con artesanías y gastronomía local
Eventos culturales en anfiteatro
Mercado para la comunidad local
Aprovechamiento de espacios en planta baja (diseño compacto)
ODS 12: PRODUCCIÓN Y CONSUMO
RESPONSABLES
Movilidad peatonal
Uso eficiente y responsable del suelo
Espacios compartidos
ODS 13: ACCIÓN POR EL CLIMA
Movilidad peatonal
Desarrollo compacto con usos mixto + Planta baja activa
Parque
(DIAGRAMA)
problemática
La zona enfrenta una falta de conectividad y escasa oferta de servicios Esto limita la actividad social y económica, reforzando su percepción como un espacio exclusivo para residentes y aislandola del entorno urbano
PALABRAS CLAVE: FALTA DE INTEGRACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL
Es por eso que debemos de crear un espacio que sea atractivo para el público y sea un nodo clave en San Carlos atractivos turísticos urbanos (no naturales)
El predio está alejado de lo que es el entorno urbano (círculo de la izquierda) la cual es la zona turística y con mayor desarrollo de San Carlos. Al estar alejado de la zona esto podría crear un aislamiento urbano, ya que no hay actividades turísticas cerca del predio.
creando comunidadfrente almar
A TRAVÉS DE UN DISEÑO ABIERTO Y PERMEABLE, SE PROMUEVE UN TEJIDO URBANO DINÁMICO QUE INCENTIVE LA CONVIVENCIA E IDENTIDAD.
(CORTE)
MÁXIMOAPROVECHAMIENTOENPLANTABAJA
(CORTE)
RESTRICCIÓN. TERRENOPRIVADO
COSTESSA
BLVD.TETAKAWI
ACCESO
resultados
conclusión
Para poder llegar a nuestro concepto arquitectónico tuvimos que realizar previamente una investigación del terreno, analizando sus ventajas y desventajas por medio de un FODA, además de concretar datos duros que nos ayudaron a respaldar nuestra problemática
Con base en esta investigación, definimos un concepto arquitectónico que responde a las condiciones del lugar, buscando integrar el proyecto con su entorno natural y urbano. Proponemos espacios accesibles y funcionales que fomenten la convivencia, el turismo y el desarrollo económico, asegurando que la propuesta no solo sea estéticamente atractiva, sino también sostenible y adecuada para las necesidades de sus futuros usuarios.
fuentes consultadas
Sim, D. (2022). Ciudad suave. Construyendo proximidad, diversidad y densidad para la vida cotidiana. DGE / Equilibrista, S.A. de C.V.
Gehl, J. (2014). Ciudades para la gente. DGE / Equilibrista, S.A. de C.V. Naciones Unidas. (s.f). Objetivos de Desarrollo Sostenible. Recuperado de https://www un org/sustainabledevelopment/es/objetivos-de-desarrollo-sostenible/ Costessa (s f) Costessa High Sea Living Recuperado de https://costessa com/ Arboleda (s f) Arboleda Recuperado de https://www arboleda mx/