Actions politiques

RAPPORT D’ACTIVITÉ 2021

ACTIONS POLITIQUES

Concernant la LPPPL, dans le cadre des travaux soumis à autorisation, il est rappelé que le montant du loyer contrôlé après travaux décidé par l’administration cantonale est, dans un nombre important de cas, inférieur aux limites des loyers des logements à loyer abordable prévues à l’article 28 RLPPPL. Aussi, bon nombre de propriétaires renoncent à effectuer des travaux, ce qui contribue au vieillissement du parc locatif. L’USPI Vaud souhaite donc une modification de l’article 14 LPPPL, afin que le montant du loyer contrôlé après travaux ne soit pas inférieur aux limites des loyers des logements à loyer abordable fixées par l’Etat. La Commission

politique de l’USPI Vaud a pris contact avec notamment un

certain nombre de députés du Grand Conseil à ce propos. Les travaux parlementaires y relatifs se poursuivent.

Une motion de M. le Député Jean-Michel Dolivo visait à ajouter, dans le cadre de la LPPPL, une obligation envers le propriétaire de transmettre, auprès de l’autorité cantonale, toutes les observations et suggestions de locataires portant sur des travaux de démolition, transformation ou rénovation et d’imposer une sanction en cas de violation de cette obligation. Le droit actuel prévoit déjà que l’autorité cantonale peut requérir du propriétaire les observations et les suggestions du locataire lorsque cela s’avère indispensable à l’analyse du dossier. L’administration n’a pas connaissance de problème particulier s’agissant de la question de l’information aux locataires ou du défaut d’information. Par ailleurs, si la transmission de ces observations devenait obligatoire et systématique, la Division logement recevrait plus de 2ʼ000 documents par année, une cellule de tri devrait être mise en place. Enfin, si un abus devait être observé, le dossier serait de toute façon renvoyé au propriétaire. L’USPI Vaud s’est donc opposée avec succès à cette motion, dès lors que le Grand Conseil l’a rejetée et a refusé de la prendre en considération le 1er février 2022.

S’agissant de la LATC, l’actuel article 103 LATC pose passablement de problèmes aux professionnels de l’immobilier, dès lors que la très grande majorité des travaux, y compris ceux ayant déjà fait l’objet d’une demande d’autorisation auprès du service du logement cantonal dans le cadre de la LPPPL, sont soumis à annonce et que certaines communes prennent plusieurs mois avant de décider que les travaux ne sont finalement pas soumis à autorisation. Le logement vacant est ainsi laissé sans loyer encaissé pour le propriétaire, ce qui en décourage bon nombre à effectuer des travaux. L’USPI Vaud a soutenu la motion de M. le Député Marc-Olivier Buffat visant à assouplir cette obligation d’annonce. Grâce en particulier à

l’intervention de l’USPI Vaud auprès d’un certain nombre de députés au Grand Conseil, la motion a été adoptée et prise

en considération par le Grand Conseil le 12 octobre 2021. Le Conseil d’Etat doit maintenant la mettre en œuvre. S’agissant de la taxation de la plus-value, à titre de rappel, le Service du développement territorial (SDT) a collaboré avec M. Philippe Thalmann, professeur à l’EPFL, afin d’élaborer une méthode de calcul unifiée permettant d’estimer la plus-value et pouvant être appliquée à l’ensemble des cas visés par la taxe. L’USPI Vaud avait rejeté ce rapport en relevant en particulier que l’expert doit rester libre dans le choix de la méthode d’évaluation, tout en ayant un cadre à respecter. Mme la Conseillère d’Etat Christelle Luisier a confirmé à l’USPI Vaud que la méthode de calcul du Professeur Thalmann n’était pas obligatoire, l’expert pouvant s’en écarter.

Un avant-projet de loi sur la protection du patrimoine culturel immobilier (LPPCI) a été mis en consultation et débattu au Grand Conseil. Dans la cadre de la procédure de consultation, l’USPI Vaud avait rejeté l’avant-projet de LPPCI. En effet, il étend, par rapport au droit actuel, la protection du patrimoine bâti à des constructions, sites, parcs ou objets présentant un intérêt architectural, technique, culturel ou urbanistique. Par ailleurs, il était prévu que seuls les mandataires qualifiés soient habilités à établir un projet sur un objet classé, qu’il s’agisse de travaux d’entretien ou de ceux nécessitant un permis de construire. Une telle exigence aurait fatalement renchéri les coûts de la construction pris en charge par les propriétaires. Sur ce point, l’USPI Vaud a été entendue, dès lors que cette exigence a été supprimée de la loi adoptée par le Grand Conseil le 30 novembre 2021.

Au niveau fédéral, l’année 2021 fut riche en mesures, projets législatifs et votations pour les milieux immobiliers. En voici quelques sujets.

S’agissant de la révision du droit du bail qui concerne la sous-location, les règles de forme à respecter par le bailleur lors de hausses de loyer et d’autres modifications unilatérales du contrat et la question de résiliation du bail en raison du besoin du bailleur ou de ses proches, l’USPI Vaud et l’USPI

Suisse se sont déterminées et soutiennent ce projet de

révision.

S’agissant du projet concernant la sous-location, il vise à lutter contre les abus en matière de sous-location qui conduisent notamment à mettre le bailleur devant le fait accompli sans qu’il ait pu vérifier si les conditions de la sous-location sont remplies et retirent des logements du marché de la location, alors que certains districts du canton de Vaud sont toujours en pénurie de logements. En outre, il reprend l’exigence du consentement écrit préalable du bailleur prévue à l’article 22 des règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV), ayant force obligatoire. Quant au projet concernant les règles de forme à respecter par le bailleur lors de hausses de loyer et d’autres modifications unilatérales du contrat, il vise à alléger le processus administratif, sans porter atteinte aux droits des locataires. Enfin, concernant le projet portant sur la question de la résiliation du bail en raison du besoin du nouveau bailleur ou de ses proches, il tend en particulier à un rééquilibrage

des intérêts en présence dans le cadre de la résiliation, de l’annulation du congé et de la prolongation du bail.

Malgré les interventions de l’USPI Suisse, la Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil des Etats (CEATE-CE) a décidé d’entrer en matière sur le projet de deuxième révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) qui concerne les constructions hors des zones à bâtir. La CEATE-CE a préparé un nouveau projet de deuxième révision de la LAT qu’elle a mis en consultation jusqu’au 13 septembre 2021. Il prévoit notamment une stabilisation du nombre de bâtiments en territoire non constructible, ce qui revient au système de compensation. D’ailleurs, un tel système est prévu. En outre, l’obligation de démolition est supprimée au profit d’une prime à la démolition qui serait financée par la taxe sur la plus-value. Davantage de souplesse est prévu pour autoriser des constructions liées à l’agriculture, la reconversion de celles-ci en logements serait aussi possible. A première vue, ce nouveau projet est moins pire que la précédente version et il se veut être un contre-projet à l’initiative pour le paysage qui prévoit davantage de restrictions. Si l’idée d’un contre-projet n’est pas mauvaise, l’USPI Suisse

continue de s’opposer à un système de compensation et com-

battra toute rigidification de l’aménagement du territoire. La commission continue ses travaux.

En matière de fiscalité immobilière, il est rappelé que, suite à la procédure de consultation de son avant-projet, la Commission de l’économie et des redevances du Conseil des Etats (CER-E) propose, dans le cadre de son projet, de supprimer la valeur

locative, ainsi que toutes les déductions relatives aux frais

d’acquisition (frais d’entretien, frais de remise en état d’un immeuble nouvellement acquis, primes d’assurance, frais d’administration par des tiers) et les déductions portant sur les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement, ainsi que les frais de démolition. Les cantons pourraient continuer d’autoriser les déductions s’agissant des assainissements énergétiques. Les déductions pour les travaux de restauration de monuments historiques demeureraient possibles aux niveaux fédéral et cantonal. Les revenus locatifs, de même que la valeur locative des résidences secondaires, continueraient d’être imposés. Quant aux inté-

rêts hypothécaires, ils ne pourraient plus être déduits, tant

au niveau fédéral que cantonal. Ce projet a été soumis au Conseil fédéral pour avis.

Le Conseil des Etats a accepté le projet de sa Commission ainsi que certaines propositions du Conseil fédéral, comme le maintien de la possibilité de déduire les intérêts hypothécaires à raison de 70 % du rendement de la fortune impo-

sable, ce qui concernera essentiellement les propriétaires de résidences secondaires et d’immeubles de rendement, dès lors que la valeur locative est supprimée pour les propriétaires de résidences principales. Il s’agit d’un pas dans la bonne direction, mais cela reste insuffisant.

Cela étant dit, l’USPI Suisse continue de rejeter, en l’état, ce projet. En effet, la contrepartie prévue par ce projet à la suppression de la valeur locative des résidences principales, à savoir la suppression de bon nombre de déductions fiscales existantes, paraît trop lourde. Si l’USPI Suisse souscrit à la suppression de la valeur locative, l’ensemble des déductions

fiscales existantes pour tous les propriétaires devrait être maintenu. La contrepartie à la suppression de la valeur locative devrait être l’introduction de nouvelles déductions fiscales pour les locataires, ce qui permettrait de respecter l’égalité de traitement, comme l’a d’ailleurs relevé le

Tribunal fédéral dans un arrêt du 11 décembre 1996. Le Conseil national doit encore se prononcer.

Concernant la révision de la loi fédérale sur l’acquisition

d’immeubles par des personnes de l’étranger (LFAIE, Lex

Koller), la Commission de l’économie et des redevances du Conseil national a décidé de déterrer un projet de modification de loi que le Conseil fédéral avait abandonné le 20 juin 2018. Pour rappel, ce projet prévoyait que l’acquisition par des personnes de l’étranger de biens commerciaux, d’une part d’une société immobilière cotée en bourse, d’une résidence principale et, cas échéant, d’un établissement stable, soient soumis à autorisation. Si cette motion devait être acceptée par les Chambres, le Conseil fédéral devrait soumettre son projet de modification de loi, initialement retiré, aux Chambres fédérales. Dans ce dossier, l’USPI Suisse s’est associée à d’autres associations immobilières et économiques afin de combattre la motion de la Commission du Conseil national. Nos efforts ont payé puisque cette motion, acceptée par le Conseil national, a été rejetée par le Conseil des Etats le 15 mars 2022, de sorte que cette motion est définitivement enterrée.

Enfin, nous rappelons que l’USPI Vaud et l’USPI Suisse ont

combattu avec succès la loi sur le CO2 dès lors qu’elle a

été rejetée en votation populaire le 13 juin 2021. A titre de rappel, elle prévoyait en particulier qu’à partir de 2023, les bâtiments existants dont l‘installation de production de chaleur pour le chauffage et l’eau chaude est remplacée ne devraient pas générer plus de vingt kg d‘émissions de CO2 issues des combustibles fossiles par m2 de surface de référence énergétique au cours d‘une année, ce qui aurait engendré des coûts financiers colossaux pour les propriétaires.

L’USPI Suisse a fait quelques propositions à certains parle-

mentaires fédéraux s’agissant de l’assainissement éner-

gétique des bâtiments (augmentation des subventions, octroi de prêts ou de cautions par la collectivité publique, défiscalisation, participation financière des locataires à la lutte contre le réchauffement climatique, etc.). Un nouveau projet de révision a été mis en consultation. Si ce projet ne contient plus d’interdictions, il n’exclut pas explicitement que les cantons puissent prévoir des mesures coercitives comme l’interdiction de certaines sources d’énergie fossile. L’USPI Suisse s’est déterminée en soulignant que le projet va dans la bonne direction, mais celui-ci doit encore être passablement modifié; les mesures devant rester incitatives. Les propositions de l’USPI Suisse ont été rappelées.