Поради з питань укладення та виконання договорів оренди земель сільськогосподарського призначення

ПОРАДИ Селянамвласникам землі

жовтень 2019 року

З ПИТАНЬ УКЛАДЕННЯ І ВИКОНАННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ТА СТВОРЕННЯ СІМЕЙНИХ ФЕРМЕРСЬКИХ ГОСПОДАРСТВ

Проект “Підтримка аграрного і сільського розвитку”

Відмова від відповідальності Інформація, надана в цьому буклеті, не є офіційною інформацією уряду США, не представляє поглядів чи позицій Агентства США з міжнародного розвитку.

2

селянам-власникам землі

Шановні власники земельних ділянок! Багато хто з вас передає свої земельні ділянки сільськогосподарського призначення в оренду фермерам чи сільськогосподарським підприємствам. У процесі укладання та виконання договорів оренди часто виникають питання, на які ви шукаєте відповіді і подеколи не знаєте, до кого звернутися за порадою, щоб отримати об’єктивну інформацію. Такі відповіді містяться у законодавстві та практиці його застосування. Однак, законодавство про оренду землі досить часто змінюється, що викликає додаткові труднощі у його розумінні та застосуванні. Водночас останнім часом декому з вас пропонують укласти не договір оренди землі, а інший договір – про встановлення емфітевзису. Що це за договір? Чим він відрізняється від договору оренди землі та чи варто вам погоджуватися на укладення договору про встановлення емфітевзису – про це ви дізнаєтеся з цього Порадника. Крім того, в Пораднику висвітлюється ще один варіант розпорядження селянами своїми земельними ділянками – започаткування ними власних сімейних фермерських господарств, зокрема, даються рекомендації щодо порядку створення таких господарств. В основу цього Порадника були покладені результати проведеного нашими фахівцями аналізу великої кількості договорів оренди землі. Крім того, при його підготовці були використані земельне та інше законодавство України, матеріали судової практики, роз’яснення Держгеокадастру України, громадських сільськогосподарських організацій та інших інформаційних ресурсів. Сподіваємося, що ці поради допоможуть вам краще розібратися в питаннях оренди земель сільськогосподарського призначення, створення та ведення сімейних фермерських господарств, а також захищати свої права і законні інтереси в орендних та фермерських відносинах.

ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА:

неправильне позна-

чення способу поновлення договору оренди землі

Ознайомлення з договорами оренди землі, які були укладені селян-орендодавців, свідчить, що практично у кожному п’ятому договорі оренди землі формулювання положення про поновлення договору оренди не в повній мірі відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі». У цьому Законі (ст. 33) передбачено, що орендар зобов’язаний письмово повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди землі не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку його дії. Однак у частині договорів були зафіксовані положення про автоматичне продовження договору оренди або передбачені такі строки письмового повідомлення орендаря, які є меншими за встановлений законом. Зустрічалися навіть договори, у яких орендар має право повідомити орендодавця про намір продовжити

4

з ним договір оренди землі за 3 дні (!) до закінчення строку дії цього договору. Звісно, в такому разі в орендодавця залишається дуже мало часу на прийняття обдуманого та виваженого рішення щодо подальшого розпорядження своєю власністю.

селянам-власникам землі

ПОРАДИ Кожен, хто передав свою земельну ділянку в оренду, повинен пам’ятати, що закон передбачає три можливих варіанти правомірної поведінки орендодавця землі по закінченні терміну, на який земельна ділянка передана в оренду. Перший варіант полягає у відмові від продовження дії договору оренди землі на новий строк та наданні орендареві відмови у його поновленні. Однак такий варіант є можливим лише у тому разі, коли орендодавець – селянин-власник земельної ділянки – вирішив самостійно господарювати на своїй земельній ділянці. Проте не кожен має таку можливість за станом здоров’я, віком, досвідом, а також в силу не дуже вигідного місця знаходження Вашої земельної ділянки, яка може бути розташована не скраю поля, а в середині єдиного земельного масиву, який використовується оренселянам-власникам землі

дарем. Втім, якщо Ви об’єктивно оцінили Ваші можливості започаткувати сімейне чи інше фермерське господарство, зокрема, маєте кошти на придбання необхідної сільськогосподарської техніки, посівного матеріалу, а головне – знаєте, як вирощувати урожай чи відгодовувати худобу, то відмова від передачі Вашої землі в оренду піде Вам на користь. Однак, при наближенні строку закінчення договору оренди землі орендодавець земельної ділянки повинен бути готовий і до другого ймовірного варіанту дій – продовження договірних відносин з тим самим орендарем. Адже закон надає орендареві землі ряд переваг. Так, згідно із ст. 33 Закону «Про оренду землі», по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має пе-

5

реважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Отже, якщо Ви бажаєте і далі передавати Вашу земельну ділянку в оренду, а Ваш орендар за договором, який добігає кінця, належним чином виконував свої обов’язки по договору, то Ви зобов’язані продовжити з ним відносини оренди землі шляхом поновлення договору оренди землі. Так гласить закон. Однак слід пам’ятати, що для того, аби договір оренди Вашої ділянки був поновлений, Ваш орендар також зобов’язаний вчинити певні дії. ПО-ПЕРШЕ, він повинен повідомити Вас про намір продовжити дію договору оренди землі до спливу строку договору оренди землі у термін, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Тобто у

6

договорі може бути встановлений і більший строк для такого повідомлення, наприклад, за 2 місяці до його закінчення. Або ж орендар, бажаючи поновити договір оренди Вашої земельної ділянки, надішле Вам таке повідомлення не за місяць, а, скажімо, за 2-3 місяці. В будь-якому випадку орендар має повідомити Вас про намір продовжити орендні відносини шляхом направлення Вам листа-повідомлення про такий намір. ПО-ДРУГЕ, до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар зобов’язаний додати проект додаткової угоди про поновлення цього договору, яка передбачатиме продовження договірних відносин з Вами на тих самих або на інших умовах. Це дуже важливо. Адже, якщо орендар надішле Вам лише саме повідомлення про намір поновити договір оренди землі, але не додасть до нього проект додаткової угоди про поновлення договору, то з юридичної точки зору вважатиметься, що селянам-власникам землі

орендар не надіслав Вам і самого повідомлення. В такому разі у Вас будуть «розв’язані» руки: Ви матимете право передати Вашу земельну ділянку іншому орендареві або самостійно господарювати на землі як фермер. ПАМ’ЯТАЙТЕ

!! якщо Ви не задоволені якимись умовами договору оренди землі, строк якого закінчується, то Ви маєте право висунути пропозиції про їх зміну. Наприклад, Ви можете вимагати підвищення розміру орендної плати або її виплати у іншій формі, або наполягати на вжитті орендарем додаткових заходів щодо охорони Вашої землі тощо. Свої пропозиції Ви маєте направити орендареві у письмовій формі до закінчення терміну дії чинного договору оренди землі. При цьому щоб Ваші пропозиції мали юридичну силу, слід направити їх поштою з повідомленням про вручення на адресу орендаря або ж доставити їх до офісу (контори) орендаря у двох примірниках, на одному з яких має бути проставлена відмітка орендаря (його посадової особи

селянам-власникам землі

та завіренням її підпису печаткою підприємства-орендаря) про отримання Ваших пропозицій. Якщо ж Ви не надішлете такої відповіді орендареві або ж надішлете її пізніше, то це означатиме, що Ви згодні на поновлення договору оренди землі на тих умовах, які містяться у додатковій угоді, надісланій Вам орендарем.

!! якщо

Ви не згодні з запропонованими орендарем умовами, а орендар не йде на поступки, не поспішайте підписувати таку угоду; натомість повідомте орендаря про Вашу незгоду з запропонованими ним умовами договору у письмовій формі. Це дасть Вам змогу перенести розгляд Ваших з орендарем суперечок щодо змісту нового договору оренди землі до суду та доводити доцільність зміни умов договору оренди землі при його поновленні на новий

7

термін. Причому Вам не доведеться самому писати позовну заяву чи наймати для цього кваліфікованого адвоката, оскільки в такому випадку тягар звернення до суду для вирішення спору ляже на орендаря.

!! якщо орендар не надішле Вам листа-пові-

домлення про поновлення договору оренди землі за місяць до завершення його дії, то Вам все рівно не слід сидіти «склавши руки», оскільки час буде на не Вашому боці. Вам слід направити йому лист-заперечення проти поновлення договору оренди землі. Адже якщо по закінченні строку дії договору оренди землі орендар продовжуватиме використовувати Вашу землю, а Ви не направите йому лист-заперечення проти поновлення договору оренди землі, то це означатиме, що Ви згодні з поновленням договору оренди землі на новий строк, але на попередніх умовах. Тому до завершення місяця після завершення дії договору землі Вам слід направити орендареві таки лист-заперечення. А ще краще такий лист надіслати заздалегідь.

8

Повторюємо: якщо Ви не направите такого листа-заперечення протягом одного місяця, то це дає орендареві право вимагати поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, на яких був укладений попередній договір оренди землі. Якщо ж Ви направите лист-заперечення вчасно, то матимете право передати Вашу земельну ділянку в оренду іншому орендареві. Це й буде Вашим третім варіантом поведінки у орендних відносинах. Нижче наводимо зразок листа-повідомлення.

селянам-власникам землі

Зразок Директору Приватного сільськогосподарського підприємства «Мрія» пану Кравченку І.І., вул. Шевченка, 3, село Калинівка, Свалявський район, Закарпатська область Лист-повідомлення

даним до листа-повідомлення проектом Додаткової угоди до цього договору та висловлюю заперечення проти його поновлення на запропонованих Вами умовах. Зокрема, я не погоджуюся з: низьким розміром орендної плати і пропоную його збільшити до 1300 гривень за гектар, що становитиме 5 відсотків від нормативної грошової оцінки; дуже великим строком оренди моєї земельної ділянки (15 років) і пропоную його зменшити до 7 років;

про заперечення у поновленні договору оренди землі

відсутністю у договорі оренди землі та в Додатковій угоді про його поновлення умов збереження та відновлення орендарем

Цим листом повідомляю Вас про те, що я ознайомився з надісланим Вами листом-повідомленням від 3 вересня 2017 р. про Ваше бажання поновити Договір оренди землі, укладений 5 травня 2011 р. мною (орендодавець) і Приватним сільськогосподарським підприємством «Мрія» (орендар), а також до-

родючості ґрунтів на моїй земельній ділянці упродовж її оренди і пропоную включити у додаткову угоду до договору оренди землі положення про те, що протягом дії договору оренди землі Ваше підприємство як орендар вирощуватиме сільськогосподарські культури

селянам-власникам землі

9

з застосуванням сівозміни, а також забезпечуватиме внесення не менше 10 тон органічних добрив в розрахунку на 1 гектар ріллі;

орендар сплачує орендодавцеві неустойку у розмірі п’яти відсотків річних від простроченої суми.

виплатою орендної плати виключно у грошовій формі і пропоную включити у додаткову угоду до договору оренди землі

У разі Вашої незгоди з запропонованими мною умовами для поновлення договору оренди землі, укладеного 5 травня 2011 р. між мною (орендодавець) і Приватним сільськогосподарським підприємством «Мрія» (орендар), я вважатиму припиненими наші зобов’язання за цим договором і залишаю за собою право передати належну мені на праві власності земельну ділянку в оренду іншому орендареві.

положення про те, що 60 відсотків орендної плати орендар сплачує грошима та 40 відсотків – сільськогосподарською продукцією (пшениця 1-3 класу), а також що орендар доставлятиме ту частину орендної плати, яка сплачуватиметься сільськогосподарською продукцію, до місця мого проживання за адресою: вул. Прибережна, 25, село Калинівка, Свалявський район, Закарпатська область; недостатнім рівнем відповідальності орендаря за невчасну сплату орендної плати і пропоную включити до Додаткової угоди до

З повагою

П.В. Дорошенко, орендодавець земельної ділянки

договору оренди землі положення про те, що у разі несплати чи невчасної сплати орендарем орендної плати за земельну ділянку

10

селянам-власникам землі

ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА:

недотримання міні-

мального рівня орендної плати за землю

Ви, мабуть, чули про рекомендований мінімальний рівень орендної плати за землю у розмірі не менше 3% її нормативної грошової оцінки. Однак дослідження показало, що у 8,4 % договорів оренди земель приватної власності рівень орендної плати було зафіксовано на рівні, нижчому ніж 3% від нормативної грошової оцінки землі, а в кожному 20-му договорі рівень орендної плати встановлений на рівні лише 1,5%. Втім у договорах, укладених останнім часом, рівень орендної плати має тенденцію до зростання: у 15 % таких договорів орендна плата визначена на рівні 5% нормативної грошової оцінки землі; переважна більшість з них укладена у 2011-2014 рр.

Ні Закон «Про оренду землі», ні інші законодавчі акти України не визначають мінімального розміру орендної плати при передачі в оренду земельних ділянок приватної власності. Лише в Указі Президента України від 2 лютого 2002 року «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» міститься рекомендаційна норма про те, що з метою забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення доцільно запроваджувати плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3-х відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступово збільшувати цю плату залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

То яким же є мінімальний рівень орендної плати і чи може відхилення від рекомендованого мінімального рівня слугувати причиною для розірвання договору? селянам-власникам землі

11

ПАМ’ЯТАЙТЕ

!! якщо в укладеному Вами договорі розмір

орендної плати становить менше ніж 3 % від нормативної грошової оцінки землі, то це не є порушенням чинного законодавства України. Тобто Ви не зможете розірвати такий договір чи вимагати підвищення розміру орендної плати, якщо на це не згоден орендар Вашої земельної ділянки. Але при наступному поновленні договору оренди землі чи передачі Вашої ділянки в оренду іншому орендареві наполягайте на підвищенні розміру орендної плати.

12

ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА: відсутність фіксації рівня орендної плати у відсотках до нормативної грошової оцінки землі

У понад 10 % договорів оренди земель приватної власності рівень орендної плати був визначений лише у вартісному виразі без зазначення її відсоткового співвідношення з нормативною грошовою оцінкою землі. Такі випадки зафіксовані і у довгострокових договорах оренди, укладених на 10-15 років. Слід відзначити, що відсутність відсоткового вираження орендної плати по відношенню до нормативної грошової оцінки землі позбавляє землевласників можливості вимагати підвищення розміру орендної плати в зв’язку з індексацією нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

селянам-власникам землі

ПОРАДИ Згідно з ст. 15 Закону «Про оренду землі», при визначенні у договорі оренди землі такої його обов’язкової (істотної) умови, як розмір орендної плати, обов’язково має зазначатися і позиція сторін договору про проведення чи непроведення індексації орендної плати, тобто її підвищення у зв’язку з підвищенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Для цього у договорі оренди земельної ділянки обов’язково зазначається її нормативна грошова оцінка. Тому ми радимо всім селянам-орендодавцям земельних ділянок при укладенні договору оренди землі звертати увагу і на належне формулювання того положення договору, яке визначає умови, коли розмір орендної плати обов’язково переглядається. До таких умов відносяться зміна розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, а також зміна нормативної грошової оцінки землі.

селянам-власникам землі

Індексація нормативної грошової оцінки земель передбачена пунктом 289.3 статті 289 Податкового кодексу України, в якому встановлено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель. У разі проведення індексації нормативної грошової оцінки на новий рік інформацію про індекс (розмір) такої індексації ви зможете отримати з офіційних видань та сайтів органів влади.

13

ПАМ’ЯТАЙТЕ

!! якщо у підписаному Вами договорі оренди

землі передбачена обов’язкова індексація, це означає, що після отримання інформації відповідного органу влади про індексацію нормативної грошової оцінки землі з зазначення величини індексу, то Ви матимете право на автоматичне збільшення розміру орендної плати без внесення змін до договору оренди землі.

14

ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА: відсутність залежності рівня орендної плати від тривалості договору оренди

Результати дослідження засвідчили, що рівень орендної плати не залежить від строку договору оренди. Рівень орендної плати, фактично, є однаковим для короткострокових (1-5 років), які укладалися до 2015 р., та довгострокових (понад 10 років) договорів оренди землі приватної власності.

селянам-власникам землі

ПОРАДИ Як відомо, для сільськогосподарських підприємств – орендарів земель більш вигідним є укладення договору оренди землі на якомога довший термін. Загалом, укладення договорів на тривалі строки (більше 7 років) може бути вигідним і для Вас як орендодавця, оскільки дозволяє Вам отримувати постійний дохід у розмірі орендної плати протягом тривалого часу. Водночас економічна та фінансова ситуації в Україні постійно змінюються, що може позначитися і на величині отримуваної Вами орендної плати за землю. Тому, укладаючи договір оренди земельної ділянки, домагайтеся чіткого визначення у ньому порядку періодичного перегляду розміру орендної плати з тим, щоб її рівень був обґрунтованим не тільки на момент підписання договору оренди землі, а й протягом усього часу його дії. Якщо ж цього перегляду у договорі не передбачено, то для землевселянам-власникам землі

ласника доцільніше укладати договір оренди землі на невеликий строк. Однак, зверніть увагу на те, що Законом України від 12 лютого 2015 № 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», згідно з якими з 5 квітня 2015 р. мінімальний строк оренди земель сільськогосподарського призначення становить 7 років. А Законом України № 1532-VIII від 20 вересня 2016 р. встановлено, що якщо Ви передаєте свою землю в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, то строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення земельну ділянку, яка відноситься до меліорованих земель і на якій проводиться гідротехнічна меліорація, не може бути меншим як 10 років. На жаль, укладення договорів оренди

15

земель сільськогосподарського призначення на менші, ніж 7 років, строки закон не дозволяє. Тому з метою захисту Ваших інтересів як орендодавця доречно у договорі оренди земель сільськогосподарського призначення розмір орендної плати встановлювати за принципом: чим довший строк оренПАМ’ЯТАЙТЕ

!! доцільно

також передбачати поетапне збільшення розміру орендної плати протягом строку оренди, який може бути тривалим. Отже, з метою захисту Ваших інтересів як орендодавця доречно при укладенні договору оренди земель сільськогосподарського призначення діяти за принципом: чим довший строк оренди землі, тим вищий рівень орендної плати має встановлюватися у договорі.

ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА:

нечіткість визначен-

ня орендної плати у натуральній формі

16

Вивчення укладених до 2015 року договорів

ди землі, тим вищий рівень орендної плати. Наприклад, у договорі оренди землі можна записати, що кожні 5 років сторони переглядають розмір орендної плати і підвищують її до рівня, який відповідає новим економічним умовам аграрного господарювання. оренди землі показало, що порядок визначення ціни на сільськогосподарську продукцію, що використовується для орендних платежів, зафіксований лише у чверті договорів, які передбачають можливість сплати орендної плати у натуральній формі. Крім того, ряд договорів містять положення, згідно з якими ціна продукції встановлюється правлінням чи керівником сільськогосподарського підприємства, тобто в односторонньому порядку. Отже, за умови отримання орендної плати у натуральній формі, 3/4 власників земельних ділянок (паїв) ризикують отримати продукції менше, ніж вони могли б отримати, через маніпуляції із цінами на сільськогосподарську продукцію з боку недобросовісних орендарів. селянам-власникам землі

ПОРАДИ Цілком очевидно, що більшість селян-орендодавців землі, маючи особисте селянське господарство, часто зацікавлені отримувати в рахунок орендної плати за землю не лише гроші чи послуги, а й сільськогосподарську продукцію. Однак при включенні у договір оренди землі положення про сплату орендної плати сільськогосподарською продукцією Вам дуже важливо знати, як правильно відобразити у договорі її якість та механізм визначення її вартості з тим, щоб пізніше Вам був зрозумілий розрахунок ціни на продукцію, яка передається Вам у рамках сплати орендної плати. Адже при погодженому розмірі орендної плати за землю у грошовому виразі можна отримати різний обсяг такої продукції. З цією метою перед підписанням договору оренди землі, яким передбачається можливість сплати орендної плати сільськогосподарською продукцією, рекомендуємо Вам порадитиселянам-власникам землі

ся із знайомими фахівцями (агрономами, економістами, продавцями сільськогосподарських товарів тощо) щодо визначення якості сільськогосподарської продукції та можливих механізмів визначення цін на неї у майбутньому.

17

ПАМ’ЯТАЙТЕ

!! з 5 квітня 2015 р. законом введене досить

жорстке правило щодо визначення вартості такої продукції. Стаття 22 Закону «Про оренду землі» у новій редакції гласить: Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Включення цього положення у договір оренди землі є необов’язковим, оскільки воно передбачене законом як обов’язкове. Однак, це правило діятиме, якщо договором оренди землі передбачена сплата орендної плати у натуральній формі. Водночас відображення у договорі оренди землі положення про те, що розрахунок орендної плати у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати, надасть вам додаткового захисту від можливих маніпуляцій з боку недобросовісних орендарів при виплаті ними орендної

18

плати сільськогосподарською продукцією, коли, наприклад, замість тонни зерна першого класу, з якого можна змолоти борошно для випічки якісного хліба, орендар передасть Вам тонну фуражного зерна, з якого хліба не спечеш, бо воно придатне лише для відгодівлі худоби. Або ж замість очікуваної тонни зерна Ви отримаєте його значно менше через можливу маніпуляцію із цінами на продукцію.

селянам-власникам землі

ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА:

відсутність фіксації

у договорах оренди землі місця доставки

/

отри-

мання продукції

Проведене нами дослідження показало, що у жодному з договорів оренди земельних ділянок приватної власності, у яких передбачена сплата орендної плати у натуральній формі (сільськогосподарською продукцією), не визначено місце доставки сільськогосподарської продукції для розрахунку із землевласниками. Тому в усіх випадках оренди землі існують ризики для землевласників щодо можливості отримати орендну плату у натуральній формі у незручних для землевласника місцях, наприклад, в інших селах, а не в тих, де проживають землевласники та поруч з якими розташовані орендовані земельні ділянки. Особливо ці ризики збільшуються для власників земельних ділянок (паїв), які орендують великі сільськогосподарські підприємства (агрохолдинги), чиї землеволодіння територіально розпорошені.

селянам-власникам землі

ПОРАДИ З метою запобігання виникненню ускладнень при настанні дати отримання орендної плати в натуральній формі (сільськогосподарською продукцією) пропонуйте орендарям при укладенні договору оренди Вашої земельної ділянки включати у договір положення про те, що орендар зобов’язується доставити передбачену договором оренди землі кількість сільськогосподарської продукції у рахунок орендної плати до місця Вашого проживання з зазначенням поштової адреси. В крайньому разі вимагайте, щоб місце її отримання знаходилось у населеному пункті, де ви проживаєте.

19

ПАМ’ЯТАЙТЕ

!! з метою повного і вчасного виконання

орендарем договору оренди землі всі ці умови мають бути чітко прописані в договорі. Не погоджуйтесь на усні домовленості з цих та інших питань виконання договору оренди землі.

20

ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА:

неналежне визна-

чення відповідальності орендарів за несплату або несвоєчасну сплату орендної плати

Дослідження показало, що рівень відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати (процент від суми прострочення платежу за кожен день) у трьох з чотирьох договорів оренди землі приватної власності визначено на рівні від 0,001% до 1%. При цьому у 68% договорів оренди землі державної власності ця відповідальність становить від 2% до 7,2% від суми прострочення платежу за кожен день. Крім того, важливо зазначити, що у 9,3% договорів оренди землі приватної власності відповідальність за несплату орендної плати взагалі не визначена, тоді як у договорах оренди земель державної власності ця відповідальність не визначена лише в 1,7% договорів.

селянам-власникам землі

ПОРАДИ Несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за землю орендарем земельної ділянки приватної власності її орендодавцеві є порушенням умов договору, яке може бути підставою для притягнення орендаря до юридичної відповідальності. За загальним правилом, встановленим у ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», у разі невиконання сторонами обов’язків, визначених чинним в Україні законодавством та умовами договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду. Однак крім розірвання договору орендодавцеві варто подумати і про закріплення у договорі таких заходів юридичної відповідальності орендаря, які передбачені Цивільним кодексом України. Зокрема, згідно з ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов’язання до порушника можуть бути застосовані такі правові санкції, як селянам-власникам землі

сплата неустойки та відшкодування збитків. А частиною 2 статті 625 Цивільного кодексу України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, зобов’язаний на вимогу кредитора сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три відсотки річних від простроченої суми, якщо інший розмір відсотків не встановлений договором або законом. Отже, якщо орендна плата сплачується у грошовій формі, то у разі її несплати чи несвоєчасної сплати орендодавець має право вимагати від орендаря сплати трьох процентів річних від простроченої суми. А якщо у договорі Ви передбачите більший відсоток від простроченого орендного платежу, то він буде підставою для застосування до орендаря більшого стягнення на Вашу користь.

21

Нарешті, у разі порушення орендарем зобов’язання щодо своєчасної сплати орендної плати орендодавець може передбачити у договорі і сплату орендарем пені у розмірі, який Ви зафіксуєте у договорі оренди землі, але який не може бути більшим за подвійну облікову ставку Національного банку України, що діяла в період, за який стягується пеня. Отже, Ви можете також передбачити у договорі сплату орендарем, який несвоєчасно вносить орендну плату за Вашу землю, пеню у розмірі, яка, проте, не може перевищувати подвійну облікову ставку Національного банку України.

22

ПАМ’ЯТАЙТЕ

!! встановлення

у договорі оренди землі вищезазначених підстав відповідальності дисциплінуватиме орендаря Вашої землі і сприятиме вчасній сплаті Вам орендної плати за землю.

селянам-власникам землі

ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА:

відсутність у дого-

ворах оренди землі умов щодо збереження стану

землі, обмежень щодо використання земель та дотримання сівозмін

Дослідження показало, що у 95% договорів оренди землі як приватної, так державної власності, укладених до 2015 р., зафіксоване загальне положення щодо необхідності збереження стану об’єкта оренди, як це вимагалося Законом України «Про оренду землі». Заборона використання землі способами, які призводять до втрати родючості, зафіксована у відповідно 3,1% договорів оренди земель приватної власності та 4,7% договорів оренди земель державної власності. І лише у 21 % договорів земель приватної власності були зафіксовані положення щодо необхідності дотримання сівозмін, причому у жодному з цих договорів не визначено конкретного виду сівозмін. У менш ніж 1% договорів оренди землі приватної власності зафіксовані обмеження щодо вирощування тих чи інших сільськогосподарських культур. Нарешті, у всіх селянам-власникам землі

договорах оренди земель державної власності відсутні положення щодо необхідності дотримання сівозмін чи щодо обмеження вирощування тих чи інших сільськогосподарських культур.

23

ПОРАДИ Передаючи Вашу землю в оренду сільськогосподарському виробнику, Ви віддаєте її у чужі руки. У орендаря може виникнути бажання «вижати» з Вашої землі якомога більше доходу. У такому разі після тривалого орендного використання Ви можете отримати свою землю виснаженою, забрудненою хімікатами тощо, тобто непридатною для подальшого сільськогосподарського використання. Щоб запобігти деградації Вашої землі, приділіть більше уваги формулюванню тих положень договору оренди землі, які фіксують обов’язки орендаря щодо використання Вашої земельної ділянки. На жаль, у 2015 р. до ст.

15 Закону «Про оренду землі» були внесені зміни, якими з числа істотних умов цього договору була виключена умова збереження об’єкта оренди, тобто земельної ділянки. Однак, Ви можете скористатися положенням частини 2 ст. 15 цього Закону,

24

яка гласить, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Зокрема, ми рекомендуємо наполягати на включенні у договір оренди землі положення про покладення на орендаря обов’язку використовувати Вашу земельну ділянку шляхом застосування сівозміни та щорічно, перед початком посівної кампанії, повідомляти Вас, яку сільськогосподарську культуру він збирається на ній культивувати. Крім того, передаючи земельну ділянку в оренду, приділіть увагу складанню акту прийому-передачі Вашої земельної ділянки орендареві з зазначенням стану родючості її ґрунтового покриву. Дуже добре було б, якби Ви при підготовці договору оренди землі скористалися послугами досвідченого агронома або ґрунтознавця.

селянам-власникам землі

ПАМ’ЯТАЙТЕ

!! згідно з Типовим договором оренди землі

орендар зобов’язаний повернути Вам земельну ділянку у стані, не гіршому від того, в якому він її від Вас отримав. Тому у разі безгосподарного використання орендарем Вашої земельної ділянки Ви зможете притягнути його до відповідальності, в тому числі й цивільної, та відшкодувати завдані горе-орендарем збитки. Однак, факт погіршення якості ґрунтового покриву Вашої земельної ділянки, яке відбулося внаслідок порушення орендарем умов договору, Вам потрібно буде довести.

селянам-власникам землі

ВИЯВЛЕНА ПРОБЛЕМА:

нечіткість формулю-

вань про згоду орендодавця на відшкодування орендарю

витрат

на

поліпшення

орендованої

земельної ділянки

Дослідження показало, що згода орендодавця на відшкодування орендарю витрат на поліпшення орендованих земельних ділянок зафіксована у 62,4 % договорів оренди земель приватної власності, укладених до 2015 р.

25

ПОРАДИ Дуже добре, що, надаючи згоду орендареві на відшкодування понесених ним витрат на поліпшення Вашої земельної ділянки, Ви дбаєте про збереження її родючості та стимулюєте бережне використання орендарем Вашої землі. Однак пам’ятайте, що, надаючи орендареві згоду на відшкодування таких витрат, Ви повинні наперед знати, про який розмір відшкодування йдеться і чи будете Ви здатні відшкодувати його орендареві, виходячи з Вашого матеріального стану. Адже може виявитися, що орендар вкладе у поліпшення Вашої ділянки такі кошти, як і перевищуватимуть вартість Вашої ділянки.

26

ПАМ’ЯТАЙТЕ

!! надаючи у договорі оренди землі згоду на

відшкодування орендареві понесених ним витрат на поліпшення Вашої земельної ділянки, наполягайте на фіксації у договорі видів таких витрат та їх допустимої вартості. Інакше може статися так, що по завершенні дії договору оренди землі Ви не зможете відшкодувати орендареві значну для Вас суму і втратите Вашу ділянку, на яку може бути звернене стягнення за позовом орендаря про повернення боргу.

селянам-власникам землі

ЕМФІТЕВЗИС

ЩО ТАКЕ «ЕМФІТЕВЗИС» І ЧИ ВАРТО СЕЛЯНАМ-ВЛАСНИКАМ ЗЕМЛІ УКЛАДАТИ ДОГОВОРИ ПРО ЙОГО ВСТАНОВЛЕННЯ? Останніми роками через неодноразове продовження дії земельного мораторію деякі сільськогосподарські підприємства звертаються до селян-власників землі з заманливою пропозицією про укладення замість договору оренди землі іншого договору – про встановлення емфітевзису. У якості стимулу селянам пропонують відразу заплатити за цим договором значно більшу суму грошей, ніж річний розмір орендної плати, що сплачується за договором оренди землі. То чи варто погоджуватися на заміну договору оренди землі договором про встановлення емфітевзису. Як емфітевзис появився у законодавстві України. Слід відмітити, що емфітевзис як особливий вид права на сільськогосподарську земельну ділянку появився більше 2000 років тому у Древньому Римі за часів рабовласництва. Звідти емфітевзис «перейселянам-власникам землі

шов» у Середньовіччя та обслуговував потреби феодального землеволодіння. Однак, з розвитком капіталістичних відносин у сфері землекористування, особливо у ХХ столітті, від емфітевзису почали відмовлятися. А у сучасному суспільстві основними видами прав на землю, які повністю задовольняють потреби всіх, хто працює на землі чи володіє нею, стали право власності та право оренди. Іноді використовують земельні сервітути. У земельному законодавстві України протягом останніх 90 років (з 1917 по 2007 рр.) такого виду права на землю, як емфітевзис, не було. Не було його в законодавстві і на початку земельної реформи. Вперше про доцільність запровадження емфітевзису у вітчизняне законодавство заговорили фахівці у галузі цивільного права при підготовці проекту Цивільного кодексу України (1996-2002).

27

Вони обґрунтовували таку доцільність необхідністю надання власникам та користувачам землі якомога більшого різноманіття прав на землю. Фахівці у галузі земельного права не бачили необхідності у запровадженні емфітевзису. Тому у підготовленому у 1999-2001 роках та прийнятому 25 жовтня 2001 р. Земельному кодексі України такого права на землю як емфітевзис передбачено не було. Однак у 2007 р. до Земельного кодексу України були внесені зміни, які дозволили застосовувати на практиці норми Цивільного кодексу України про емфітевзис. Проте протягом 10 років дії правових норм про емфітевзис він так і не набув значного поширення. Що являє собою право емфітевзису. Як передбачено Главою 33 Цивільного кодексу України, емфітевзис являє собою право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, на праві емфітевзису можуть набуватися лише земельні ділянки сільськогосподарського при-

28

значення. Це право виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється сторонами договору. До недавнього часу строк емфітевзису був обмежений лише для земельних ділянок державної або комунальної власності: він може перевищувати 50 років. Отже, громадянин міг передати належну йому на праві приватної власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення у користування емфітевту на будь-який строк, хоч на 1000 років. Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, то кожна із сторін має право відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Тому емфітевтові, на відміну від власника земельної ділянки, селянам-власникам землі

невигідно було укладати безстроковий договір про встановлення емфітевзису. Як правило, такі договори укладалися строком на 100200 років. Однак, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», який прийнятий 10 липня 2018 р. і введений у дію 1 січня 2019 р., строк емфітевзису щодо земельних ділянок приватної власності також обмежений 50 роками. Це означає, що договір про надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення на праві емфітевзису втратив свою чи не єдину перевагу перед договором оренди землі. Право емфітевзису є речовим правом. Це означає, що для його виникнення потрібно не тільки укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право у Державному реєстрі селянам-власникам землі

речових прав на нерухоме майно. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт – його набув. Які права має емфітевт (землекористувач) щодо земельної ділянки. Набувши на підставі договору право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, емфітевт, як і орендар, може використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб – ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва тощо. Однак, на відміну від орендаря, емфітевт набуває ще одне право - право відчуження емфітевзису іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу, міни, дарування тощо. Причому земельний мораторій не забороняє відчуження емфітевзису. А власник земельної ділянки має лише переважне право на викуп права емфітевзису, що означатиме його припинення. І якщо власник земель-

29

ної ділянки не здійснює викупу емфітевзису, то він не зможе запобігти його продажу іншій особі. Саме можливість вільного продажу емфітевзису приваблює сільськогосподарські підприємства, які й виявляють намір використовувати земельні ділянки селян не на підставі договору оренди землі, а на підставі договору про встановлення емфітевзису. Водночас якщо емфітевт продаватиме своє право на користування Вашою земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі, то власник земельної ділянки матиме право на отримання певного відсотку від ціни продажу, розмір якого має бути визначений договором. То чи вигідно селянам укладати договори про встановлення емфітевзису замість договорів оренди землі? На перший погляд, вигода в селянина є: адже він може отримати відразу велику суму грошей, продавши емфітевзис сільськогосподарському підприємству. Однак, розмір цієї суми залежатиме від строку, на який встановлений емфітевзис. Цілком очевидно, що якщо строк емфітевзису стано-

30

витиме не більше 15-20 років, то власник земельної ділянки не отримає значної суми коштів. І тільки при продажу емфітевзису, строк якого становить 30 і більше років, власник ділянки зможе розраховувати на більш-менш пристойну суму. НЕДОЛІКИ ПРОДАЖУ ЕМФІТЕВЗИСУ. Укладення власником земельної ділянки договору про передачу права користування його земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі тягне за собою настання певних негативних наслідків матеріального характеру. ПО-ПЕРШЕ, при продажу емфітевзису власник земельної ділянки отримає певну суму грошей відразу, але потім не буде отримувати щорічні платежі, як це відбувається при передачі земельних ділянок в оренду. Водночас власник земельної ділянки і емфітевт можуть домовитися про сплату певних сум щорічно. Однак в такому випадку власник земельної ділянки не отримає відразу великої суми коштів. селянам-власникам землі

ПОРАДИ ПО-ДРУГЕ, право користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису і право власності на цю ж земельну ділянку не є рівноцінними: право власності завжди коштуватиме дорожче, ніж право користування землею. Тому при продажу емфітевзису власник земельної ділянки отримає значно менше коштів, ніж від продажу самої ділянки (права власності на неї).

селянам-власникам землі

31

ЯК СЕЛЯНИНУ-ВЛАСНИКУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ (ПАЮ) РОЗПОЧАТИ САМОСТІЙНЕ ГОСПОДАРЮВАННЯ НА СВОЇЙ ЗЕМЛІ ПО-ТРЕТЄ, в умовах дії мораторію ціни на сільськогосподарські земельні ділянки є заниженими. Тому продаж емфітевзису за дії мораторію дозволить розраховувати на менший дохід, ніж дохід від продажу земельної ділянки (права власності на неї). ПО-ЧЕТВЕРТЕ, власник земельної ділянки є платником земельного податку. Однак, при продажу емфітевзису іншій особі власник земельної ділянки буде зобов’язаний і надалі сплачувати земельний податок на неї. Адже Податковий кодекс України забороняє передачу обов’язку платника податку іншій особі. Враховуючи негативні наслідки передачі земельних ділянок в користування на умовах емфітевзису, рекомендуємо власникам земельних ділянок укладати в умовах дії мораторію належні їм земельні ділянки в оренду. А укладення договору про встановлення емфітевзису є допустимим лише у випадку край-

ньої потреби власника ділянки у отриманні більшої суми, ніж річна орендна плата. Наявність у сільського жителя чи жителя міста земельної ділянки (паю), яка належить до земель сільськогосподарського призначення, є хорошою передумовою для початку самостійного господарювання на землі шляхом створення та ведення сімейного фермерського господарства. Однак, багатьох власників таких земель відлякує від самостійного господарювання те, що їх земельні ділянки (паї) перебувають в оренді сільськогосподарських виробників, які вже багато років використовують такі земельні ділянки. Дійсно, знаходження Вашої земельної ділянки в оренді дещо ускладнює Ваш перехід у статус фермера, але не є важкоздоланною перепоною для такого переходу. Все залежить від строку оренди, на який Ви віддали свою землю орендареві. Якщо такий строк

становить 7-10 і більше років, а його перебіг тільки-но розпочався, то Вам, очевидно, слід почекати з реалізацією планів щодо самостійного фермерського господарювання. Якщо ж строк оренди землі не тільки перейшов часовий «екватор», а й добігає кінця, то для Вас настає найкращий період для набуття статусу фермера.

ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Отже, оскільки Ви є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яку отримали Ви чи Ваші спадкодавці внаслідок паювання земель колективного господарства, то Ви можете приступати до створення фермерського господарства.

ЩО ПОТРІБНО ДЛЯ ЦЬОГО ЗРОБИТИ?

ПО-ДРУГЕ, Вам доцільно юридично створити власне фермерське господарство. Порядок створення та діяльності таких господарств врегульований Законом України «Про фермерське господарство». Слід відмітити, що цей Закон передбачає можливість створення фермерських господарств двох видів: власне фермерське господарство та сімейне фермерське господарство. Ключові відмінності між цими формами фермерства полягають в тому, що сімейне фермерське господарство може бути створене як одним громадянином України, так і членами його сім’ї у розумінні ст.ст. 2 і 3 Сімейного кодексу України. Згідно з цими статтями, до членів сім’ї відносяться подружжя, баба, дід, прабаба, прадід, вну-

ПО-ПЕРШЕ, Ви вже зробили важливий крок на шляху до створення фермерського господарства, набувши у свій час право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення чи внаслідок паювання земель колективного господарства, чи внаслідок успадкування ділянки. Справа в тому, що згідно з чинним законодавством України фермерське господарство є єдиним суб’єктом господарювання (підприємницької діяльності), обов’язковою передумовою створення якого є наявність у того, хто його створює, права власності або права на користування (права оренди чи права емфітевзису) земельною селянам-власникам землі

33

ки, правнуки, рідні брати та сестри, мачуха, вітчим, падчерка та пасинок, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом, мають взаємні права та обов’язки. Тоді як членами фермерського господарства можуть бути особи, які перебувають між собою у будь-яких родинних стосунках та входити до складу різних сімей (далекі родичі). Крім того, фермерські господарства можуть використовувати не тільки працю своїх членів, а й працю необмеженої кількості найманих працівників. А сімейні фермерські господарства можуть наймати лише сезонних працівників. Нарешті, сімейні фермерські господарства можуть створюватися за спрощеною процедурою, тобто без реєстрації фермерського господарства як юридичної особи. Голові сімейного фермерського господарства достатньо отримати статус фізичної особи-підприємця. Тоді як «звичайне» фермерське господарство є юридичною особою, яка має зареєстрований статут та інші її атрибути. Отже, сімейне фермерське господарство доцільно створювати тим, хто має можливість використовувати землю такої площі, яку він та члени

34

його сім’ї зможуть обробляти без залучення постійних найманих працівників. І навпаки: сімейне фермерське господарство більше «підходить» тим, хто зможе господарювати на наявній землі працею голови такого господарства та членів його родини. Враховуючи те, що Ваша земельна ділянка (пай) є невеликою за розміром (від 1,5 до 15 га), то Вам доцільно створити саме сімейне фермерське господарство. ПО-ТРЕТЄ, Вам слід вжити заходів до припинення орендних відносин з орендарем Вашої землі. Адже особа, яка орендує землю, має деякі правові переваги, грамотна реалізація яких надає орендареві ряд важелів для вирішення подальшої долі Вашої земельної ділянки. Так, згідно із ст. 33 Закону «Про оренду землі», по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Отже, якщо Ви бажаєте і далі селянам-власникам землі

передавати Вашу земельну ділянку в оренду, а Ваш орендар за договором, який добігає кінця, належним чином виконував свої обов’язки по договору, то Ви просто зобов’язані продовжити з ним відносини оренди землі шляхом поновлення договору оренди землі. Саме цією можливістю намагаються скористатися переважна більшість орендарів землі. Для цього орендареві достатньо надіслати Вам листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі за місяць до завершення дії договору оренди землі, а по закінченні строку його дії - продовжувати використання Вашої землі. І якщо Ви вчасно не надішлете орендареві листа-заперечення проти поновлення договору оренди землі, то все: після цього Ви знову стаєте орендодавцем своєї землі на той же строк, на який був укладений договір оренди землі, що завершився. Отже, закон надає Вам можливість не допустити поновлення договору оренди землі, строк дії якого завершується. Для цього Вам слід направити орендареві лист-заперечення проти поновлення договору оренди землі. селянам-власникам землі

Це має бути зроблено не пізніше місяця після завершення дії договору землі. Якщо Ви направите такого листа-заперечення не пізніше цього строку, то це позбавляє орендаря права вимагати поновлення договору оренди землі. Проте якщо Ви плануєте стати фермером, то Ви можете направити орендареві лист-заперечення проти поновлення договору оренди землі заздалегідь, не очікуючи надходження від орендаря листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі. Скажімо, Ви можете надіслати листа-заперечення за рік чи 6 місяців до закінчення строку дії договору оренди землі з тим, щоб орендар як сільськогосподарський товаровиробник зміг зарані внести корективи у свою виробничу діяльність і не планував використовувати Вашу землю й надалі. Причому обов’язково надішліть такий лист-заперечення поштою з описом вкладених документів та повідомлення про вручення з тим, щоб орендар не зміг заперечувати факт отримання такого листа від Вас. Для більшої переконливості Ви можете направити орендареві і копію докумен-

35

та, який підтверджує факт створення Вами фермерського господарства – документ про реєстрацію фізичної особи-підприємця. Який порядок створення сімейного фермерського господарства за чинним законодавством України? Цей порядок визначений статтею 81 Закону «Про фермерське господарство». Згідно з цією статтею, сімейне фермерське господарство організовується фізичною особою - підприємцем самостійно або спільно з членами її сім’ї і не має статусу юридичної особи. Водночас обов’язковою юридичною умовою створення сімейного фермерського господарства обох видів є складення установчих документів: Декларації про створення сімейного фермерського господарства – у разі, коли таке господарство створюється однією особою та Договору про створення сімейного фермерського господарства – у разі його створення двома чи більше особами – членами однієї сім’ї. Отже, якщо Ви вирішили створити сімейне фермерське господарство самостійно, то Вам слід оформити Декларацію про створення сімей-

36

ного фермерського господарства. Якщо ж Ви і члени Вашої сім’ї вирішили спільно вести таке господарство, то ви маєте укласти Договір про створення сімейного фермерського господарства. Декларація і Договір служитимуть юридичним доказом утворення Вами сімейного фермерського господарства. Закон висуває до форми Договору та Декларації про створення сімейного фермерського господарства певні вимоги: вони мають бути складені у письмовій формі. Крім того, Договір підписується усіма членами сімейного фермерського господарства а Декларація – лише його засновником. І Договір, і Декларація про створення сімейного фермерського господарства мають бути нотаріально посвідчені. Нарешті, ці документи мають відповідати Типовій формі договору (декларації) про створення сімейного фермерського господарства, яка затверджена наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 5 квітня 2019 р. № 177. ЯКІ ПОЛОЖЕННЯ МАЄ МІСТИТИ ДОГОВІР селянам-власникам землі

(ДЕКЛАРАЦІЯ) ПРО СТВОРЕННЯ СІМЕЙНОГО ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА? ВИМОГИ ДО ЗМІСТУ ТАКОГО ДОГОВОРУ (ДЕКЛАРАЦІЇ) ЗАКРІПЛЕНІ У СТ. 81 ЗАКОНУ «ПРО ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО». ПО-ПЕРШЕ, у Договорі має бути визначений голова сімейного фермерського господарства. Закон вимагає, щоб голова відповідав таким критеріям: 1) був членом сім’ї, члени якої створюють сімейне фермерське господарство; 2) мав статус фізичної особи – підприємця. Водночас від імені сімейного фермерського господарства має право виступати його голова або уповноважений ним один із членів господарства. У Декларації про створення сімейного фермерського господарства зазначається його голова, якою є фізична особа-підприємець, що створює таке господарство. Однак, Закон не містить вимоги, щоб голова сімейного фермерського господарства набув статусу фізичної особи-підприємця обов’язково до створення господарства. Він може набути цей статус і після укладання Договору (підписання Декларації). селянам-власникам землі

ПО-ДРУГЕ, у Договорі про створення сімейного фермерського господарства зазначаються: ◄◄ найменування, місцезнаходження (адресу) господарства, мету та види його діяльності; ◄◄ порядок прийняття рішень та координації спільної діяльності членів господарства; ◄◄ правовий режим членів господарства;

спільного

майна

◄◄ порядок покриття витрат та розподілу результатів (прибутку або збитків) діяльності господарства між його членами; ◄◄ порядок вступу до господарства та виходу з нього; ◄◄ трудові відносини членів господарства, інші положення, що не суперечать чинному законодавству.

37

У ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО СТВОРЕННЯ СІМЕЙНОГО ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА ЗАЗНАЧАЮТЬСЯ: ◄◄ найменування, місцезнаходження (адресу) господарства, мету та види його діяльності; ◄◄ порядок покриття витрат та розподілу результатів (прибутку або збитків) діяльності господарства; ◄◄ трудові відносини членів господарства, інші положення, що не суперечать чинному законодавству. (Зразки Договору та Декларації про створення сімейного фермерського господарства надаються нижче). ЧИ НАДАЄТЬСЯ ДЕРЖАВНА ПІДТРИМКА СІМЕЙНИМ ФЕРМЕРСЬКИМ ГОСПОДАРСТВАМ? Так, надається. Фермерським господарствам зі статусом сімейних фермерських госпо-

38

дарств надається додаткова державна підтримка у порядку, передбаченому Законом України «Про державну підтримку сільського господарства України» від 24.06.2004 р. № 1877-IV. Водночас звертаємо увагу, що сімейні фермерські господарства, організовані на основі діяльності фізичної особи-підприємця, у податкових відносинах не мають тих пільг, які мають фермерські господарства-юридичні особи. Так, наприклад, Податковим кодексом України передбачений спеціальний податковий режим для сільськогосподарських товаровиробників - спрощена система оподаткування платників податку групи 4. Водночас Податковий кодекс України відносить до сільськогосподарських товаровиробників лише юридичних осіб (п.п. 14.1.235 ПКУ). Отже сімейні фермерські господарства, організовані на основі діяльності фізичної особи-підприємця, на цьому режимі перебувати не зможуть.

селянам-власникам землі

Зразок Договір про створення сімейного фермерського господарства I. Предмет Договору 1. Сімейне фермерське господарство «Агрікум» (далі – Господарство) організовується Валковським Петром Івановичем, 1976 р.н., спільно з членами сім’ї відповідно до статті 3 Сімейного кодексу України: Валковською Антоніною Андріївною, 1980 р.н. (мати), Валковським Сергієм Петровичем, 2000 р.н. (син), Валковською Оксаною Петрівною, 2003 р.н. (донька), з метою отримання прибутку від виробництва товарної сільськогосподарської продукції, її переробки та реалізації на земельних ділянках, наданих у власність та користування відповідно до закону.

цтво рослинницької та тваринницької продукції відповідно до щорічних планів господарської діяльності господарства.

2. Господарство організовується на двох земельних ділянках площею 29 гектарів з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства» та кадастровими номерами_, які розташовані на території Пустомитівської сільської територіальної громади за межами населених пунктів, Львівська область.

3. Голова Господарства Валковський Петро Іванович після укладання цього Договору зобов’язується зареєструватися як фізична особа – підприємець (або: здійснити дії, необхідні для державної реєстрації змін до відомостей про фізичну особу – підприємця, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, якщо він вже зареєстрований як фізична особа-підприємець), у встановленому законодавством порядку.

Видами діяльності Господарства є: виробниселянам-власникам землі

39

4. Місцезнаходження (адреса) Господарства: вулиця Соборна, буд. 36, с. Гнатівка, Пустомитівський район, 07142.

II. Порядок прийняття рішень та координація спільної діяльності членів Господарства 1. Від імені Господарства має право виступати голова Господарства або уповноважений ним у встановленому цивільним законодавством порядку один із членів Господарства.

2. Члени Господарства домовилися про такий порядок прийняття рішень та координації діяльності членів Господарства: 2.1. Рішення щодо здійснення господарством господарської діяльності, передбаченої цим Договором, приймаються Головою господарства одноосібно та доводяться ним до відома Сторін договору невідкладно.

2.2. Голова Господарства організує його роботу, встановлює виробничі та інші завдання для членів Господарства і осіб, які виконують

40

роботи для господарства за трудовими угодами, та контролює їх виконання.

2.3. З метою координації спільної роботи членів господарства його Голова на початку кожного сільськогосподарського року розробляє виробничий план (бізнес-план) діяльності господарства на рік, виносить його на обговорення членів господарства, затверджує його з врахуванням результатів такого обговорення та доводить до відома членів господарства. В виробничому плані визначаються функціональні обов’язки кожного члена господарства та сфера їх персональної відповідальності за виробничі результати.

2.4. По закінченню сільськогосподарського року Голова господарства представляє членам господарства інформацію про основні економічні та фінансові результати діяльності господарства та вносить пропозиції щодо напрямків використання та розпорядження майном господарства у новому сільськогосподарському році. Такі пропозиції разом з запропонованими членами господарства коселянам-власникам землі

рективами становлять основу для формування виробничого плану господарства на наступний сільськогосподарський рік та служать підставою для прийняття Головою господарства рішень щодо використання та розпорядження спільним майном членів господарства, включаючи й фінансові ресурси.

5) цінні папери;

III. Правовий режим спільного майна членів Господарства

8) право користування землею та іншими природними ресурсами;

1. Майнові відносини Господарства регулюються цивільним законодавством України.

9) право користування будівлями, спорудами, обладнанням;

2. Джерелами формування майна (складеного капіталу) Господарства є:

10) інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність).

1) грошові кошти, які передаються членами Господарства до його складеного капіталу;

3. Перелік та вартість майна, що передається членами Господарства за їх згодою до складеного капіталу Господарства, на дату укладення Договору:

2) одержані доходи; 3) будівлі, споруди, облаштування; 4) матеріальні цінності; селянам-власникам землі

6) продукція, вироблена Господарством у результаті господарської діяльності; 7) інше майно, набуте на підставах, не заборонених законом;

1) земельна ділянка з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства» площею 14 га, кадастровий номер ___________________, належна на праві

41

власності Валковському Петру Івановичу, оціночна вартість 300 тис. грн; 2) земельна ділянка з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства» площею 15 га, кадастровий номер ___________________, належна на праві оренди строком на 15 років Валковському Сергію Петровичу, залишковий термін оренди 11 років, оціночна вартість 75 тис грн;

42

строк 20 років.

5. Володіння, користування і розпорядження майном Господарства здійснюються за згодою між усіма членами Господарства відповідно до цього Договору, якщо інше не передбачено законом.

6. Майнові спори між членами Господарства вирішуються у судовому порядку.

3) трактор ЮМЗ 2010 року випуску, двигун потужністю 75 к.с., шасі № _______________, оціночна вартість 5 тис. грн;

7. Член Господарства має право на отримання частки майна Господарства при його ліквідації. Розмір частки та порядок її отримання:

4) посівне насіння пшениці вагою 1000 кг, складське свідоцтво № ____________ від __________, видане ___________ Пустомитівським елеватором (дата видачі), оціночна вартість 20 тис. грн;

1) Валковський Петро Іванович – 30 % складеного капіталу, отримує належною йому на праві власності земельною ділянкою площею 14 га, іншим майном та грошима (за наявності);

5) (інше майно - зазначити).

2) Валковська Антоніна Андріївна – 20 % складеного капіталу, отримує грошима;

4. Майнові права, що входять до складеного капіталу Господарства, передаються йому на

3) Валковський Сергій Петрович – 25 % складеного капіталу, отримує право оренди зеселянам-власникам землі

мельної ділянки площею 15 га (за наявності), іншим майном та грошима (за наявності); 4) Валковська Оксана Петрівна - 25 % складеного капіталу, отримує майном та грошима (за наявності). Члени Господарства, що ліквідується, можуть домовитися про інший порядок розподілу та отримання майна Господарства.

8. Член Господарства має право на отримання частки майна Господарства у разі припинення членства у Господарстві. Розмір частки члена Господарства, який припиняє членство у ньому, визначений у п. 7 цього Договору. Порядок отримання частки: в першу чергу такий член Господарства отримує майно, внесене ним до складеного Господарства (за його наявності). Решту частки він отримує грошима. Члени Господарства можуть домовитися про інший порядок розподілу та отримання майна членом Господарства, членство якого припиняється. селянам-власникам землі

IV. Порядок покриття витрат та розподіл результатів (прибутку або збитків) діяльності Господарства між його членами 1. Всі витрати Господарство покриває за рахунок власних доходів та інших джерел, не заборонених законодавством.

2. Оподаткування прибутку Господарства проводиться у порядку, встановленому законодавством.

3. Розподіл результатів прибутку або збитку між членами Господарства після закінчення поточного фінансового року здійснюється в такому порядку: 3.1. Річний дохід (прибуток) господарства, що залишається після сплати податків та інших обов’язкових платежів до державного бюджету, оплати праці працівників господарства і інших обов’язкових нарахувань і виплат, розподіляється між членами господарства в обсязі, який встановлюється ними щорічно в кінці сільськогосподарського року.

43

3.2. За домовленістю сторін цього Договору членам господарства може щомісячно виплачуватися авансовий платіж в рахунок частки доходу, який щорічно розподіляється між членами господарства.

2) добровільного виходу із членів Господарства;

V. Порядок вступу до Господарства та виходу з нього

4) припинення членства у Господарстві за рішенням суду.

1. Під час вступу до Господарства нового члена або виходу з нього вносяться зміни до цього Договору.

Успадкування майна померлого члена господарства не є підставою для набуття спадкоємцем членства у господарстві, крім випадків, коли спадкоємець є членом сім’ї, до якої входять члени господарства, та за умови досягнення 14-річного віку. У таких випадках спадкоємець набуває членство у господарстві у порядку, передбаченому цим Договором.

2. Вихід зі складу членів Господарства можливий незалежно від згоди інших його членів.

3. Член Господарства направляє заяву про вихід із Господарства і про повернення наданого ним майна відповідно до цього Договору на адресу голови Господарства за 12 місяців до запланованої дати виходу з Господарства.

4. Зміна складу членів Господарства може здійснюватися з таких підстав: 1) смерті члена Господарства;

44

3) створення членом Господарства власної сім’ї;

VI. Трудові відносини у Господарстві 1. Трудові відносини у Господарстві базуються на основі праці його членів. Для виконання сезонних та окремих робіт, які безпосередньо пов’язані з його діяльністю і потребують спеціальних знань чи навичок, Господарство має право залучати до роботи в ньому інших селянам-власникам землі

громадян (які не є членами Господарства) за трудовим договором (контрактом).

господарство зі статусом юридичної особи або у іншу юридичну особу;

2. Трудові відносини членів Господарства відповідно до законодавства регулюються цим Договором, а осіб, залучених до роботи за трудовим договором (контрактом), – законодавством України про працю.

визнання Голови господарства (фізичної особи-підприємця) банкрутом.

3. Голова Господарства забезпечує належне оформлення трудових відносин та створення безпечних умов праці для членів Господарства і громадян, які уклали трудовий договір (контракт), дотримання вимог техніки безпеки, виробничої гігієни та санітарії, пожежної безпеки.

VII. Інші положення Договір укладено на 20 років. Дія цього Договору припиняється у разі: відсутності у складі членів господарства фізичної особи-підприємця; перетворення господарства у фермерське селянам-власникам землі

2. Цей Договір набирає чинності з дати його нотаріального посвідчення. Цей Договір укладається у п’яти примірниках, один з яких залишається у матеріалах нотаріальної справи, а інші видаються кожному члену Господарства.

3. Цей Договір (декларацію) складено у п’яти примірниках, що мають однакову юридичну силу.

4. Зміни до цього Договору (декларації) вносяться шляхом викладення його у новій редакції.

5. Голова Господарства здійснює дії, необхідні для державної реєстрації змін до відомостей про фізичну особу – підприємця, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, у встановленому

45

законодавством порядку.

6. Інші положення, що не суперечать законодавству: 6.1. Члени Господарства мають право на оплату Господарством виробничого та іншого навчання з метою підвищення кваліфікації для потреб Господарства. Оплата Господарством такого навчання не є доходом члена Господарства, що оподатковується як дохід фізичної особи. Голова Господарства:

Валковський Петро Іванович _____________________________________ (прізвище, ім’я, по батькові) паспорт: серія _____ №_________________, виданий______________________________; реєстраційний номер картки платника податків _____________________________________; місце реєстрації _____________________________________ (вулиця, будинок, квартира, населений пункт, район, область, поштовий індекс)

___________________ (підпис)

46

селянам-власникам землі

___________________ (підпис) Валковська Антоніна Андріївна (мати) _____________________________________ _ (прізвище, ім’я, по батькові, ступінь родинного зв’язку) паспорт: серія _______№________________ виданий______________________________ реєстраційний номер картки платника податків _____________________________________; місце реєстрації________________________ (вулиця, будинок, квартира, населений пункт, район, область, поштовий індекс)

селянам-власникам землі

__________________ (підпис) Валковський Сергій Петрович (син) __________________________________ (прізвище, ім’я, по батькові, ступінь родинного зв’язку) паспорт: серія _______ №_______________, виданий______________________________ _____________________________________; реєстраційний номер картки платника податків _____________________________________; місце реєстрації _____________________________ (вулиця, будинок, квартира, населений пункт, район, область, поштовий індекс)

47

__________________ (підпис) Валковська Оксана Петрівна (донька) _____________________________________ (прізвище, ім’я, по батькові, ступінь родинного зв’язку)

Зразок Декларація про створення сімейного фермерського господарства I. Предмет Декларації

паспорт: серія _______ №_______________, виданий______________________________

1. Сімейне фермерське господарство «Агровесна» (далі – Господарство) організовується Коваленком Василем Андрійовичем, 1980 _____________________________________; р.н., самостійно з метою отримання прибутку від виробництва товарної сільськогосподарреєстраційний номер картки платника ської продукції, її переробки та реалізації на податків земельній ділянці, наданій йому у власність _____________________________________; відповідно до закону. місце реєстрації _____________________________________ Видами діяльності Господарства є: виробництво рослинницької продукції відповідно до (вулиця, будинок, квартира,населений кон’юнктури ринку та щорічних планів госпопункт, район, область, поштовий індекс) дарської діяльності Господарства.

2. Господарство організовується на земельній ділянці площею 5 гектарів з цільовим призначенням «для ведення особистого селянсько-

48

селянам-власникам землі

го господарства» та кадастровим номером __________________________, яка розташована на території Кіптівської сільської територіальної громади, Козелецького району Чернігівської області за межами населених пунктів.

3. Голова Господарства, Коваленко Василь Андрійович, після складання цієї Декларації зобов’язується зареєструватися як фізична особа – підприємець (або: здійснити дії, необхідні для державної реєстрації змін до відомостей про фізичну особу – підприємця, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, у встановленому законодавством порядку, у разі необхідності).

4. Місцезнаходження (адреса) Господарства: вул. Урожайна, будинок № 27, село Кіпті, Козелецький район, Чернігівська область, 06233.

II. Правовий режим майна Господарства 1. Майнові відносини Господарства регулюселянам-власникам землі

ються цивільним законодавством України.

2. Майном Господарства є майне, передане його головою до складеного капіталу Господарства.

3. Джерелами формування майна (складеного капіталу) Господарства є: 1) грошові кошти, які передаються головою Господарства до його складеного капіталу; 2) одержані доходи; 3) будівлі, споруди, облаштування; 4) матеріальні цінності; 5) цінні папери; 6) продукція, вироблена Господарством у результаті господарської діяльності; 7) інше майно, набуте на підставах, не заборонених законом;

49

8) право користування землею та іншими природними ресурсами; 9) право користування будівлями, спорудами, обладнанням; 10) інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність).

3. Перелік та вартість майна, що передається головою до складеного капіталу Господарства, на дату укладення Декларації: 1) земельна ділянка площею 5 га, належна Коваленку Василю Андрійовичу на праві власності, оціночна вартість 70 тис. грн; 2) грошові кошти у розмірі 100 тис. грн; 3) вантажний мікроавтобус «Фольксваген транспортер» 2010 року випуску, двигун 110 к.с., шасі № ___________, оціночна вартість 210 тис. грн; 4) інше майно (за списком).

50

4. Майнові права, що входять до складеного капіталу Господарства, передаються йому безстроково.

5. Володіння, користування і розпорядження майном Господарства здійснюються до цієї Декларації, якщо інше не передбачено законом.

6. Майнові спори за участю Господарства вирішуються у судовому порядку.

7. Голова Господарства має право на отримання майна Господарства при його ліквідації.

IV. Порядок покриття витрат та розподіл результатів (прибутку або збитків) діяльності Господарства 1. Всі витрати Господарство покриває за рахунок власних доходів та інших джерел, не заборонених законодавством.

2. Оподаткування прибутку Господарства проводиться у порядку, встановленому закоселянам-власникам землі

нодавством.

3. Розподіл результатів прибутку або збитку Господарства після закінчення поточного фінансового року здійснюється головою Господарства.

VI. Трудові відносини у Господарстві 1. Трудові відносини у Господарстві базуються на основі праці його засновника (голови). Для виконання сезонних та окремих робіт, які безпосередньо пов’язані з його діяльністю і потребують спеціальних знань чи навичок, Господарство має право залучати до роботи в ньому інших громадян за трудовим договором (контрактом).

2. Трудова діяльність голови Господарства регулюється відповідним законодавством України та цією Декларацією, а осіб, залучених до роботи за трудовим договором (контрактом), – законодавством України про працю.

3. Голова Господарства забезпечує належне оформлення трудових відносин та створення селянам-власникам землі

безпечних умов праці для громадян, які уклали трудовий договір (контракт), дотримання вимог техніки безпеки, виробничої гігієни та санітарії, пожежної безпеки.

VII. Інші положення Декларацію укладено безстроково. Дія Декларації припиняється у разі: 2) втрати головою Господарства статусу фізичної особи-підприємця; 3) перетворення господарства у фермерське господарство зі статусом юридичної особи або у іншу юридичну особу; 4) визнання Голови господарства (фізичної особи-підприємця) банкрутом.

2. Ця Декларація набирає чинності з дати її нотаріального посвідчення. Ця Декларація складається у двох примірниках, один з яких залишається у матеріалах нотаріальної справи, а інший видається голові (засновнику) Господарства.

51

3. Цю Декларацію складено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу.

4. Зміни до цієї Декларації вносяться шляхом викладення її у новій редакції.

5. Голова (засновник) Господарства здійснює дії, необхідні для державної реєстрації змін до відомостей про фізичну особу – підприємця, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, у встановленому законодавством порядку.

6. Інші положення, що не суперечать законодавству_________________________________ Голова Господарства: ____________________ (підпис)

Коваленко Василь Андрійович ______________________________________ (прізвище, ім’я, по батькові) паспорт: серія _____ №__________________, виданий_______________________________; реєстраційний номер картки платника податків** ______________________________________ ; місце реєстрації________________________

(вулиця, будинок, квартира, населений пункт, район, область, поштовий індекс) ______________________________________

52

селянам-власникам землі

селянам-власникам землі

53

Селянам-власникам землі

54

Проект “Підтримка аграрного і сільського розвитку”

жовтень 2019 року селянам-власникам землі