Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
Hoofdstuk 2
Zakelijke rechten
1 Begrip, kenmerken en soorten
1. Een zakelijk recht geeft aan de houder ervan een rechtstreekse zeggenschap over een bepaald voorwerp. Het schept dus een directe band tussen de houder van het recht en het voorwerp waarop het zakelijk recht betrekking heeft. Bij een vorderingsrecht daarentegen ontstaat een recht tegenover een persoon en niet tegenover een bepaald goed.
2. Een zakelijk recht moet door iedereen geëerbiedigd worden. Het kan dus erga omnes worden uitgeoefend. Daarom zegt men ook dat een zakelijk recht een absolute werking heeft en een vorderingsrecht een relatieve werking.
3. Omdat het zakelijk recht een directe band geeft met het voorwerp, volgt het recht het voorwerp ongeacht in wiens handen het is. Dit volgrecht is op alle zakelijke rechten van toepassing (art. 3.4, tweede lid BW). Dit en ook de volgende algemene kenmerken die we terugvinden in titel 1 van boek 3, zijn van toepassing op alle zakelijke rechten, zij het dat er soms afwijkende bepalingen van toepassing zijn.
VOORBEELDEN
Als een bank een hypothecaire lening afsluit met een hypotheek op je huis en je verkoopt je huis, dan zal de bank bij het niet terugbetalen van de lening het huis waarop de hypotheek gevestigd is kunnen verkopen, ook al heb je het huis ondertussen verkocht en is een andere persoon eigenaar geworden.
Als een van de echtgenoten sterft, erft de andere echtgenoot het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. Zelfs als de kinderen hun blote eigendom verkopen, mag de langstlevende echtgenoot nog steeds het huis dat hij geërfd heeft bewonen of het huis verhuren. Het overlijden van de blote eigenaar heeft geen gevolgen voor de vruchtgebruiker, want het vruchtgebruik is een zakelijk recht dat het goed volgt. Het omgekeerde geldt eveneens. Als de vruchtgebruiker zijn vruchtgebruik overdraagt, heeft dat geen invloed op het recht dat de blote eigenaar heeft, want ook het bloot eigendomsrecht is een zakelijk recht.
4. Even belangrijk als het volgrecht is het recht van voorrang (art. 3.5 BW). Dat houdt in dat in geval van insolvabiliteit dit zonder gevolg blijft voor de houder van het zakelijk recht.
VOORBEELD
Een garagist verkoopt een auto en in de verkoopsvoorwaarden staat dat het eigendomsrecht wordt overgedragen bij de betaling. Voordat de wagen betaald is, gaat de koper failliet. De verkoper kan door zijn eigendomsrecht de auto buiten het faillissement houden. Een zakelijk recht wordt eerst uitgevoerd voordat de andere rechten, namelijk vorderingsrechten van gewone schuldeisers worden uitgevoerd.
5. Bij vorderingsrechten komen alle schuldeisers samen in aanmerking om in gelijke mate (pondspondsgewijs) hun vorderingsrechten uit te oefenen op het volledige vermogen (art. 3.36, tweede lid BW). Indien er meerdere personen zijn die een zakelijk recht hebben op dezelfde zaak, dan past men
het anterioriteitsbeginsel toe op bepaalde goederen: wie eerst het zakelijk recht had, zal het eerst kunnen uitoefenen (art. 3.4, eerste lid BW).
VOORBEELD
Voor de aankoop van een huis heb ik twee hypothecaire leningen aangegaan bij twee verschillende banken. Ingeval ik niet kan betalen, zal eerst die bank betaald worden met de opbrengst van de verkoop van het gehypothekeerde huis die eerst was ingeschreven in het hypotheekregister (eerste rang). Als de verkoop genoeg heeft opgebracht, zal daarna ook de tweede bank uitbetaald worden (tweede rang). Ook bij een pand geldt het anterioriteitsbeginsel door artikel 57 Wet zakelijke zekerheden op roerende goederen.
6. Verder is het specialiteitsbeginsel een logisch gevolg van zakelijke rechten. Het betekent dat de rechten enkel betrekking kunnen hebben op geïndividualiseerde goederen (art. 3.8, § 1 BW). Dit is noodzakelijk om ook het volgrecht en het recht op voorrang te kunnen toepassen.
Toch heeft de vermenging van soortgoederen, waardoor deze niet meer geïndividualiseerd kunnen worden, niet tot gevolg dat de zakelijke rechten verloren gaan (art. 3.12 BW). Deze regel is gebaseerd op billijkheid.
VOORBEELDEN
– Stel dat een onderneming 50 000 l stookolie laat brengen. Deze olie wordt bij in de tank gegoten waar nog een bepaalde hoeveelheid in zat. De onderneming gaat failliet. Hierdoor kan onze olieleverancier ‘zijn 50 000 l’ niet meer identificeren vermits ze vermengd zijn met de olie die nog in de tank aanwezig was. Toch zal hij zijn goederen terug kunnen vorderen als bij het faillissement die hoeveelheid nog in de tank zit.
– Of twee leveranciers A en B geven een bepaalde hoeveelheid tarwe van eenzelfde soort in bewaring bij C. De tarwe wordt in dezelfde opslagruimte opgeslagen, zodat er vermenging optreedt. Bij faillissement van C zal A en B proportioneel in verhouding tot hun in bewaring gegeven hoeveelheid, hun rechten op die nog aanwezige voorraad laten gelden.
7. Een ander kenmerk van zakelijke rechten is dat er geen nieuwe bijgemaakt kunnen worden. Er is met andere woorden een gesloten stelsel van zakelijke rechten, een numerus clausus (art. 3.3, eerste lid BW). Je kunt zelf geen zakelijk rechten creëren. De zakelijke rechten zijn limitatief in dit artikel terug te vinden.
De zakelijke rechten zijn het eigendomsrecht, de mede-eigendom, de zakelijke gebruiksrechten en de zakelijke zekerheden.
De zakelijke gebruiksrechten zijn de erfdienstbaarheden, het recht van vruchtgebruik, erfpacht en opstal.
De zakelijke zekerheden zijn de bijzondere voorrechten, het pand, de hypotheek en het retentierecht.
Deze op het eerste gezicht strenge bepaling, betekent echter niet dat de partijen geen vrijheid zouden hebben in het moduleren van deze zakelijke rechten. Het eerste artikel van boek 3 legt de nadruk op het aanvullend karakter van de wet door te bepalen dat de partijen kunnen afwijken van de bepalingen van dit boek, behalve indien het om definities gaat of indien de wet anders bepaalt.
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
VOORBEELDEN
Dergelijke gevallen van dwingende wetsbepalingen vinden we terug in: – het specialiteitsbeginsel bij de zakelijke rechten (art. 3.8, § 1 BW);
– de minimum- en maximumduurtijd van een erfpacht (art. 3.169 BW);
– de maximumduurtijd van een opstalrecht (art. 3.180 BW);
– de gemene afsluiting (art. 3.103 BW);
– de maximumduurtijd van het vruchtgebruik (art. 3.141, tweede lid BW);
– de inventarisplicht bij vruchtgebruik (art. 3.150 BW).
8. Nieuw in het nieuwe boek 3 is de zakelijke subrogatie die als algemeen kenmerk van de zakelijke rechten in het goederenrecht wordt geïntroduceerd. Door de zakelijke subrogatie of indeplaatsstelling wordt het voorwerp waarop het zakelijk recht slaat, vervangen door een ander goed van gelijke waarde dat in de plaats komt van het verloren gegane voorwerp. Dit recht is evenwel maar een subsidiair recht, zodat het enkel kan ingeroepen worden als de zakelijk gerechtigde geen andere rechtsmiddelen ter beschikking heeft (art. 3.10 BW).
VOORBEELD
Een bank leent geld uit voor de bouw van een woning. Zij wil zekerheid dat het geleende bedrag wordt terugbetaald en neemt een hypotheek op het huis.
Wanneer de woning afbrandt verdwijnt dus het goed dat als zakelijke zekerheid heeft gediend. Als gevolg van de zakelijke subrogatie zal de bank dan recht hebben op de vergoeding die de eigenaar van de woning van zijn brandverzekeraar heeft ontvangen. Het geld van de verzekeringsmaatschappij komt dus in de plaats van het goed waarop de bank een zakelijk (zekerheids)recht had.
9. De algemene bepalingen over de zakelijke rechten vermelden ook op welke wijzen deze rechten kunnen tenietgaan.
De wijzen die voor alle zakelijke rechten gelden zijn (art. 3.15 BW):
1 het tenietgaan van het recht van een rechtsvoorganger van de titularis van het zakelijk recht;
2 het tenietgaan van het voorwerp van het zakelijk recht, behoudens toepassing van zakelijke subrogatie;
3 het tenietgaan van de titel waardoor het zakelijk recht is verkregen, ten gevolge van de vernietiging, de realisatie van de ontbindende voorwaarde, de ontbinding wegens niet-nakoming, de vervallenverklaring, de herroeping of de opzegging in minnelijke overeenstemming;
4 de gerechtelijke onteigening van het goed;
5 de afstand van het zakelijk recht door de titularis.
Zakelijke gebruiksrechten kunnen bovendien ook tenietgaan door (art. 3.16 BW):
1 het verstrijken van de wettelijke of contractuele tijdsduur;
2 de niet-uitoefening van het zakelijk recht gedurende dertig jaar;
3 de vermenging van de hoedanigheid van zakelijk gerechtigde met de hoedanigheid van degene die het zakelijk recht heeft toegestaan, voor de duur ervan;
4 de vervallenverklaring uitgesproken door de rechter, indien de titularis op manifeste wijze misbruik maakt van zijn gebruik en genot, hetzij door het goed te beschadigen, hetzij door bij gebrek aan onderhoud de waarde ervan kennelijk te doen verminderen, zonder afbreuk te doen aan de macht van de rechter om in plaats van de vervallenverklaring andere voorwaarden voor de uitoefening van zijn recht op te leggen. De vestiger van een zakelijk gebruiksrecht kan ook onmiddellijk vorderen dat de titularis van dat recht een einde maakt aan de bouwwerken of beplantingen dan
wel herstel in natura wordt bevolen, indien deze bouwwerken of beplantingen buiten de grenzen van zijn recht worden aangebracht.
2 Verkrijgingswijzen van zakelijke rechten
10. We kunnen twee grote groepen van eigendomsverkrijging onderscheiden. In de eerste groep, de afgeleide eigendomsverkrijging, verkrijgt men het recht van een rechtsvoorganger (art. 3.14 BW). Het recht dat men verkrijgt, kan niet uitgebreider zijn dan dat van de rechtsvoorganger want men kan niet meer rechten overdragen dan men bezit. Het recht van de nieuwe titularis is afgeleid van dat van de vroegere titularis.
11. Deze vormen van eigendomsverkrijging zijn het meest gekend en kunnen ontstaan door de vrije wil van de partijen via overeenkomst (verkoop, ruil, schenking, inbreng in vennootschap) of door een eenzijdig overheidsingrijpen (zoals bij onteigening, opeising) of andere eenzijdige rechtshandeling (zoals testament of schenking). Ook loutere rechtsfeiten kunnen een eigendomsoverdracht bewerkstelligen (overlijden dat tot gevolg heeft dat de wettelijke erfopvolging plaatsvindt). Ten slotte zal ook een openbare verkoop als gevolg van een beslag aanleiding geven tot een afgeleide eigendomsverkrijging. Deze manieren van verkrijgen worden in andere delen van dit handboek besproken (verbintenissen, overeenkomsten …).
12. De tweede grote groep is de oorspronkelijke eigendomsverkrijging. Bij deze vormen van eigendomsverkrijging verkrijgt men zijn recht van niemand zodat er geen rechtsvoorganger is van wie men de rechten verkrijgt. Dit kan zich voordoen als er nog geen vorige eigenaar was (zoals het zich toe-eigenen van vissen door een visser) of omdat er wel een vorige eigenaar was die zijn eigendomsrecht niet meer wil uitoefenen (zoals bij achtergelaten en verloren voorwerpen) ofwel omdat het recht niet wil dat de vorige eigenaar zijn rechten nog zou uitoefenen omwille van de rechtszekerheid (bij verjaring). Als wijze van eigendomsverkrijging vinden we ze ook terug in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.
De kwalificatie als oorspronkelijke wijze van verkrijging is van belang omdat de verkrijger het goed altijd vrij en onbelast verkrijgt. Het goed is gezuiverd van enige zakelijke of persoonlijke last die het bezwaarde.
2.1 Oorspronkelijke eigendomsverwerving
2.1.1 Toe-eigening
13. Toe-eigening bestaat hierin dat men het voorwerp dat voor toe-eigening vatbaar is, in bezit neemt en zich gedraagt als de meester ervan. Voor toe-eigening zijn vatbaar: de voorwerpen die geen eigenaar hebben, zoals het wild in de openbare bossen, de vissen in de zee en de openbare wateren, de schelpen aan het strand alsook de zaken door de eigenaar vrijwillig achtergelaten (art. 3.43 BW).
14. De goederen die aan niemand toebehoren mogen niet verward worden met de verloren voorwerpen, die wel een eigenaar hebben (art. 3.58 BW). Wanneer iemand verloren voorwerpen vindt, zal hij in eerste instantie de eigenaar als deze gekend is, moeten contacteren. Kent hij die niet, dan dient de vinder dit te melden aan de gemeente naar keuze. Die gemeente of de vinder moeten het voorwerp gedurende zes maanden ter beschikking houden van de eigenaar. Wanneer de gemeente de eigenaar van het betrokken goed kent, nodigt zij hem uit om de goederen te komen afhalen. Wie de goederen bijhoudt, is aansprakelijk voor verlies of beschadiging. Na die zes maanden kan de gemeente of de vinder over het goed beschikken. Voor fietsen is de bewaartermijn verlaagd naar drie maanden en voor voorwerpen die snel kunnen bederven, kan dat uiteraard nog sneller.
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
Merken we op dat de opbrengst gedurende vijf jaar ter beschikking van de eigenaar moet gehouden worden. Artikel 3.59 BW vermeldt trouwens dat de persoon die het goed verloren heeft, eigenaar blijft. Pas als het goed na vijf jaar niet is afgehaald, wordt de vinder eigenaar. Komt de eigenaar het wel binnen die termijn halen of - als het verkocht is - de opbrengst, dan heeft de bewaarder het recht op een vergoeding voor deze bewaring.
15. Voor de roerende goederen die worden toevertrouwd aan een ondernemer om te worden bewaard, bewerkt, hersteld of gereinigd, gelden de regels vermeld in artikel 3.60 BW. Het betreft de zogenaamde niet-opgehaalde goederen.
VOORBEELD
Je doet je fiets naar hersteller Fix om hem te laten herstellen. In een publiciteitsfolder merk je dat je een nieuwe fiets kunt kopen bij winkelier New. Je wilt de kosten van de herstelling niet betalen en haalt de fiets niet af.
De fietshersteller die met de herstelde fiets blijft zitten, kan na een termijn van één jaar, na een aanmaning om de fiets te komen afhalen, de procedure van de verloren voorwerpen toepassen.
Brengt de verkoop meer op dan de herstellingskosten, dan wordt het overblijvende bedrag teruggestort aan de eigenaar van de fiets. Is die niet gekend dan komt het bedrag na vijf jaar toe aan de Staat.
16. Een schat is een verborgen of bedolven zaak waarop niemand zijn recht van eigendom kan doen gelden en die door toeval ontdekt wordt. De eigendom ervan behoort toe aan wie hem in zijn eigen erf vindt. Wordt hij gevonden in het erf van iemand anders (bv. door de huurder), dan behoort hij voor de ene helft toe aan de vinder en voor de andere helft aan de eigenaar van het erf (art. 3.59, § 3 BW). Ook hier moet dit gemeld worden aan de gemeente om de mogelijke eigenaar te kunnen vaststellen of om vast te stellen dat die voorwerpen zonder eigenaar zijn.
2.1.2 Natrekking
17. Door het recht van natrekking heeft de eigenaar het recht op al hetgeen zich met de zaak verenigt m.a.w. alle inherente bestanddelen van dat goed (art. 3.55 BW). Deze regel geldt als algemene regel zowel voor roerende als onroerende goederen.
Door deze regel wordt het bewijs vereenvoudigd om het eigendomsrecht van deze voortgebrachte of verenigde zaken aan te tonen. Anderzijds is het ook een wijze van oorspronkelijke eigendomsverkrijging.
Wanneer men eigenaar is van een goed, is men dus ook eigenaar van datgene wat zich op natuurlijke (bv. de aanslijking aan de oever van een rivier die ten goede komt aan de oevereigenaar) of kunstmatige wijze ermee verenigt.
18. Toch zijn er bijkomende specifieke regels van toepassing die verschillen voor roerende en onroerende goederen.
Wanneer twee roerende goederen met elkaar worden verenigd op dusdanige wijze dat ze inherente bestanddelen worden van een ruimer goed, behoort dit goed toe aan de eigenaar van het hoofdgoed. Indien geen van de goederen als hoofdgoed is aan te merken en zij aan verschillende eigenaars toebehoren, worden zij toevallige mede-eigenaars van het nieuwe goed. Degene die op grond van deze bepaling zijn eigendomsrecht verliest, kan aanspraak maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (art. 3.57 BW). Dit is een verdere uitwerking van wat in artikel 3.11 BW behandeld wordt als verwerking.
19. Voor natrekking van onroerende goederen maakt de wet een onderscheid tussen natuurlijke en kunstmatige natrekking. Voor natuurlijk natrekking voorziet de wet dat de eigenaar van een oever ook eigenaar wordt van de stukken grond die vrijkomen of aanwassen door de duurzame werking van het water buiten toedoen van de betrokken oevereigenaar (art. 3. 65 BW).
Voor kunstmatige onroerende natrekking is de basisregel dat bouwwerken en beplantingen die boven, op of onder een grond worden aangebracht, vermoed worden aan de grondeigenaar toe te behoren (art. 3.64 BW). Dit vermoeden is trouwens weerlegbaar.
Als de eigenaar van de grond zijn constructie maakt met materiaal dat aan een ander toebehoort, dan moet hij de waarde van dat materiaal betalen en kan hij zelfs tot schadevergoeding worden veroordeeld. Maar de eigenaar van de materialen heeft niet het recht ze weg te nemen (art. 3.64, § 3 BW).
Als de eigenaar van de materialen bouwt op andermans grond, dan wordt de constructie eigendom van de eigenaar van de grond door natrekking, maar mag deze laatste ook de verwijdering eisen van het gebouw op kosten van die derde, ten minste als de derde te kwader trouw was.
Wanneer de derde te goeder trouw was, moet de grondeigenaar een vergoeding betalen op grond van ongerechtvaardigde verrijking, (art. 3.64, § 4 BW). De grondeigenaar kan dan niet eisen dat de bouwwerken worden verwijderd.
20. De regels met betrekking tot het recht van natrekking zijn niet van openbare orde zodat men ervan kan afwijken. De eigenaar kan afstand doen van zijn recht op natrekking. Dat wordt volgens de rechtspraak gelijkgesteld met het vestigen van een recht van opstal. Dat heeft belangrijke gevolgen. Zo zal de grondeigenaar na de opstaltermijn een vergoeding moeten betalen op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. Hij heeft niet het recht om de afbraak te vorderen. Om het opstalrecht tegenstelbaar te maken aan derden is een inschrijving in het bevoegde kantoor van de algemene administratie van de patrimoniumdocumentatie (vroeger ‘hypotheekkantoor’ genoemd) nodig, hetgeen een authentieke akte vereist.
2.1.3 Verkrijgende verjaring
21. Verkrijgende verjaring is een wijze waarop de eigendom van een goed of zakelijk gebruiksrecht wordt verkregen door deugdelijk bezit gedurende een bepaalde tijd (art. 3.26 BW).
22. Om de verkrijgende verjaring te kunnen toepassen zijn dus twee voorwaarden vereist: – men moet gedurende een zekere tijd het bezit hebben van een goed; – dit bezit moet aan de wettelijke voorwaarden voldoen, wat betekent dat het bezit deugdelijk moet zijn zoals beschreven in artikel 3.21 BW.
23. Slechts die goederen die vatbaar zijn voor ‘bezit’ komen in aanmerking voor verjaring. De goederen die deel uitmaken van het openbaar domein (zoals openbare wegen, musea, begraafplaatsen) kunnen niet verkregen worden door verjaring (art. 3.45, tweede lid BW en 2226 oud BW).
Vooral voor onroerende goederen zal verjaring nuttig zijn. Voor roerende goederen geldt immers het bezit als titel zonder dat er termijnen spelen (art. 3.28 BW). Toch kan verjaring ook van toepassing zijn op roerende goederen, namelijk in geval van bezit te kwader trouw of in geval van verlies.
24. De algemene verjaringstermijn voor zakelijke vorderingen bedraagt 30 jaar. Deze lange periode is gerechtvaardigd omdat dit de bezitter te kwader trouw enkel beschermt wegens redenen van rechtszekerheid. Wie gedurende 30 jaar het bezit heeft gehad, kan niet verplicht worden een titel te vertonen en mag zelfs te kwader trouw geweest zijn.
De wet voorziet echter een kortere verjaringstermijn voor de bezitter van een onroerend goed dat hij heeft verkregen te goeder trouw.
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
Deze bezitter die te goeder trouw doch verkeerdelijk meent dat hij zijn eigendomsrecht van de waarachtige eigenaar verkreeg, wordt door de wetgever milder behandeld. Hij wordt eigenaar door verjaring na tien jaar.
Opdat deze verkorte verjaringstermijn van tien jaar zou gelden, zijn dus drie voorwaarden vereist: goede trouw, bezit en een onroerend goed.
– De bezitter is te goeder trouw als hij er rechtmatig mag op vertrouwen dat hij titularis is van het recht dat hij bezit. De goede trouw wordt vermoed, behoudens tegenbewijs (art. 3.22 BW). Het is bijgevolg de aanspraakmaker die het bewijs moet leveren dat de bezitter op het ogenblik van zijn verkrijging het bestaan kende van het eigendomsgebrek in hoofde van de overdrager. Het volstaat dat de goede trouw voorhanden is op het ogenblik van de verkrijging. Wanneer de verkrijger later het eigendomsgebrek in hoofde van zijn rechtsvoorganger verneemt, belet dat niet dat hij verder na tien jaar eigenaar wordt.
– Het bezit is de tweede voorwaarde tot verkrijging door verjaring en wordt verder besproken.
– Ten slotte geldt dit enkel voor onroerende goederen.
2.1.4 Bezit
2.1.4.1 Begrip
25. Het bezit is volgens artikel 3.18 BW de feitelijke uitoefening van een recht als ware men de titularis van dit recht, hetzij rechtstreeks, hetzij door middel van een derde.
Het bezit bestaat uit twee essentiële elementen die samen aanwezig moeten zijn:
– een materieel bestanddeel (corpus) dat wijst op de feitelijke exclusieve macht over een goed. Hierbij bepaalt artikel 3.18 BW dat deze macht niet noodzakelijk door de bezitter zelf moet uitgeoefend worden. Zo kunnen we zeggen dat de bewaarnemer de zaak van de bewaargever (de bezitter) in bewaring heeft. De teruggaveplicht van het goed dat men bezit, sluit uit dat de bewaarnemer ook de intentie vereist voor bezit, kan hebben; – een intentioneel bestanddeel (animus) dat bestaat in het inzicht het bezit voor zichzelf uit te oefenen zoals de meester van de zaak. Het intentioneel element moet steeds bij de bezitter aanwezig zijn. Daaruit volgt dat iemand die geen eigenaar is, zowel te goeder trouw als te kwader trouw het bezit kan uitoefenen. De bezitter te goeder trouw meent dat hij de zaak van de werkelijke eigenaar heeft verkregen en handelt alsof hij op zijn beurt eigenaar is geworden. Wie te kwader trouw bezit, bv. een dief, handelt eveneens alsof hij de werkelijke eigenaar is. Artikel 3.18 BW bepaalt verder dat men steeds geacht wordt voor zichzelf te bezitten, tenzij men bewijst dat men heeft aangevangen voor een ander te bezitten. Dit is bijvoorbeeld duidelijk bij een huurovereenkomst. Ook al heeft de huurder van een huis de feitelijke macht, hij heeft immers de sleutels, toch is het duidelijk o.a. door de betaling van de huurprijs dat hij niet de bezitter is want hij oefent dit recht niet voor zichzelf uit. Anders zou hij geen huurprijs moeten betalen. Hij zal het goed trouwens moeten teruggeven.
We merken hier op dat bezit ook geldt niet alleen voor het eigendomsrecht maar ook voor mede-eigendom en voor de zakelijke gebruiksrechten. Zo is de vruchtgebruiker ook bezitter van het recht op vruchtgebruik ook al zou hij dat goed verhuren.
26. Op zichzelf is het bezit geen recht, maar een feitelijke toestand die door de wet beschermd wordt omwille van de rust in de samenleving. Het bezit kan in bepaalde gevallen als bewijsmiddel worden gebruikt. Soms kunnen uit het bezit toch zekere rechten voortspruiten.
VOORBEELDEN
– Zowel voor roerende als voor onroerende goederen rust in geval van betwisting tussen de bezitter en de persoon die beweert de eigenaar te zijn, de bewijslast op deze laatste. Men wordt immers geacht voor zichzelf en als eigenaar te bezitten.
– Verkrijgende verjaring is een manier van eigendomsverkrijging na het bezit gedurende een bepaalde tijd (art. 3.26 BW).
– De bezitter te goeder trouw van een zakelijk recht op roerende goederen wordt vermoed over een titel te beschikken, behoudens tegenbewijs (art. 3.24 BW).
2.1.4.2 Bezit als voorwaarde voor verkrijgende verjaring
27. Het belangrijkste rechtsgevolg van bezit van onroerende goederen is de verkrijgende verjaring ten voordele van de bezitter. Volgens artikel 3.26 BW is vereist dat dit bezit deugdelijk is, dat wil zeggen (art. 3.21 BW):
– voortdurend: de bezitter moet handelen zoals de eigenaar van het goed zelf zou handelen en deze daden van bezit stellen in de gevallen en op de momenten waarop de eigenaar ze normaal zou stellen en dit zonder onderbreking. Artikel 3.19, § 3 BW bepaalt dat het tijdelijk niet uitoefenen van het bezit dit bezit niet tenietdoet. Hierbij worden ook diverse uitzonderingen opgenomen die wel het verlies van bezit tot gevolg hebben zoals: verlies of diefstal of bij onroerende goederen de beroving van de feitelijke uitoefening gedurende meer dan 1 jaar. Vrijwillige handelingen zoals de afstand van het goed betekent natuurlijk wel het einde van het bezit;
– ongestoord: de bezitter mag zich niet met geweld meester gemaakt hebben van het te verjaren goed. Hierbij preciseert het tweede lid van artikel 3.21 BW dat een gebrekkig bezit wel gevolgen kan hebben maar dat die gevolgen pas een aanvang nemen nadat het gebrek opgehouden heeft te bestaan;
– openbaar: de bezitter mag zijn bezitsdaden niet verbergen, hij moet zijn bezit veruitwendigen door zichtbare handelingen. Hierbij zal rekening gehouden worden met de aard van de goederen.
VOORBEELDEN
– Men kan niet verwachten dat je effecten aan toonder waarvan je bezitter bent, voor je venster hangt zodat iedereen kan zien dat je ze bezit.
– Voor onroerende goederen is het moeilijker om zijn bezit te verbergen zodat daden van bezit bijna altijd een publiekelijk karakter hebben. Hoe kan men immers in een huis wonen zonder dat iemand dit ziet?
– niet dubbelzinnig: de bezitsdaden mogen niet vatbaar zijn voor meerdere interpretaties.
Je kunt deze voorwaarden ook negatief formuleren en zeggen dat bezit geen gebreken mag vertonen nl. discontinuïteit, geweld, heimelijkheid en dubbelzinnigheid.
28. De bezitter van een onroerend goed beschikt over de bezitsvordering ter bescherming van zijn bezit (art. 3.25 BW). Wie in het bezit is van een onroerend goed en hierin gestoord wordt door de feitelijke handelingen (dus niet door juridische aanspraken) van een derde mag, onder bepaalde voorwaarden, van de rechter vorderen dat hij eerst in zijn bezit wordt hersteld vooraleer het recht waarop de derde-verstoorder aanspraak maakt, wordt onderzocht. De bezitter moet dus vóór alles weer in zijn bezit hersteld worden. Het is trouwens niet mogelijk om een bezitsvordering en een eigendomsvordering te cumuleren. De praktische modaliteiten van deze bezitsvordering vinden we terug in artikel 1371 Ger.W.
De reden waarom de wetgever de bezitter aldus in bescherming neemt, is dubbel. – Door de bezitter te beschermen, wordt meestal de werkelijke eigenaar beschermd.
–
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
De openbare orde en rust vergen dat de schijnbare eigenaar (de bezitter) wordt geloofd zolang de rechter zich niet heeft uitgesproken over de rechten van de derde-aanspraakmaker. Deze laatste moet ervaren dat het hem niet vooruithelpt geweld of feitelijkheden uit te oefenen om zijn recht te doen zegevieren.
2.1.4.3 Bezit voor verkrijging van roerende goederen
29. Een belangrijke regel die betrekking heeft op de eigendomsverkrijging is artikel 3.24 samen met artikel 3.28 BW.
De regel is ingevoerd omwille van de rechtszekerheid bij de verkrijging van roerende goederen doordat hij het rechtmatige bezit van roerende goederen beschermt.
Mocht dit eerste artikel niet bestaan, dan zou de bezitter van een roerend goed, die dat verkregen heeft zonder geschreven overeenkomst, zich in een delicate situatie bevinden. Hij loopt dan immers het risico uitgewonnen te worden door de vervreemder te kwader trouw daar die wel het anterieur bezit van het goed kan aantonen bv. door aankoopbewijzen.
Het tweede artikel biedt bescherming aan degene die van een beschikkingsonbevoegde heeft verkregen doordat hij het recht onmiddellijk verkrijgt. Deze onmiddellijke verkrijging bij roerende goederen is maar mogelijk als de bezitter het goed in bezit gekregen heeft onder bezwarende titel. Als hij het goed gratis bekomen heeft kan hij immers nooit benadeeld worden als hij het opnieuw moet afstaan wanneer de persoon van wie hij het gekregen heeft niet het recht had om het weg te geven (bijvoorbeeld omdat hij het gestolen heeft). Bovendien speelt deze bepaling enkel in het voordeel van de bezitter te goeder trouw die zijn bezit ongestoord en ondubbelzinnig uitoefent.
Hieruit leiden we een dubbel rechtsgevolg af.
– Vooreerst is het een bewijsregel, want wie een roerend goed bezit, levert door dit loutere bezit het bewijs dat hij eigenaar is (art. 3.24 BW). Van de bezitter kan niet geëist worden dat hij moet bewijzen dat hij eigenaar is. Als iemand aanspraak wil maken op roerende goederen in het bezit van anderen, dan zal hij het bewijs moeten leveren dat de bezitter niet de eigenaar is.
– Daarenboven is artikel 3.28 BW een regel van materieel recht. Het bezit van een roerend goed is immers ook een wijze van oorspronkelijke eigendomsverkrijging. Men zou kunnen stellen dat er een onmiddellijke verjaring optreedt, dus zonder verjaringstermijn.
VOORBEELD
Ik doe mijn auto naar een garage voor een groot onderhoud. De garagist is niet zo eerlijk en verkoopt mijn wagen verder aan een derde. De derde mag vertrouwen dat de garagist als handelaar eerlijk is. De derde wordt door toepassing van artikel 3.24 BW eigenaar. Hij hoeft zelfs geen aankoopfactuur voor te leggen. De derde te goeder trouw wordt dus door zijn bezit beschermd.
Bij de derde te kwader trouw is revindicatie wel mogelijk, aangezien in dat geval de algemene verjaringstermijn van 30 jaar speelt.
30. Artikel 3.28 BW bevat in het tweede lid een belangrijke uitzondering op het algemeen principe dat men eigenaar wordt door het bezit van roerende goederen. Ben je eigenaar van een een roerend goed dat bij jou gestolen werd of ben je het goed verloren, dan kun je het terugvorderen uit de handen van de bezitter te goeder trouw. Je moet dit dan wel doen binnen een termijn van drie jaar. Je moet de bezitter dan zelfs de prijs niet terugbetalen die hij moest betalen om de zaak te verwerven. De bezitter te goeder trouw kan evenwel de prijs terugvorderen van degene van wie hij de zaak gekocht heeft.
De mogelijkheid tot terugvordering wordt uitgeschakeld voor wettelijke betaalinstrumenten. De werkelijke eigenaar kan bankbiljetten niet terugvorderen van de bezitter te goeder trouw, ook al had deze laatste de bankbiljetten verkregen van een dief of een vinder. Het algemeen principe van artikel 3.28 BW dat de bezitter van roerende goederen eigenaar is, speelt hier dus ten volle.
3 Eigendomsrecht
3.1 Begrip en samenstelling
31. Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd (art. 3.50 BW).
Het eerste deel van de definitie geeft de uitgebreidheid van het recht van de eigenaar weer, terwijl in het tweede deel beperkingen worden gesteld aan de absoluut geformuleerde regel van het eerste deel.
32. De bevoegdheden van de eigenaar omvatten zowel het gebruik, het genot als de beschikking over de zaak.
– Het recht van gebruik (ius utendi) betekent dat de eigenaar van de zaak deze mag aanwenden voor de doeleinden die hij zelf bepaalt. Hij mag bv. met zijn auto op de openbare weg rijden maar er ook op een circuit mee racen.
– Door het recht van genot (ius fruendi) komen alle vruchten die de zaak voortbrengt toe aan de eigenaar (art. 3.54 BW). Als iemand kippen heeft, dan mag hij natuurlijk ook genieten van de eieren ervan (natuurlijke vruchten). Ben je eigenaar van een huis, dan mag je dat huis verhuren en de huurinkomsten opstrijken (burgerlijke vruchten).
– Het gebruiks- en genotsrecht (de zogenaamde zakelijke gebruiksrechten) kunnen evenwel afgescheiden worden van het (volle) eigendomsrecht, hetzij via overeenkomst hetzij door de wet. Wat dus het wezenlijk kenmerk is van het eigendomsrecht is het beschikkingsrecht (ius abutendi). De eigenaar kan de goederen niet alleen wijzigen (van een boomgaard een weide maken), maar hij kan ze ook vervreemden (verkopen of wegschenken) of zelfs vernietigen (woning afbreken).
3.2 Bescherming van de eigendom
33. Het eigendomsrecht is in ons recht zo fundamenteel dat het niet alleen het meest uitgebreide zakelijk recht is, maar dat het bovendien beschermd wordt door de Grondwet. Artikel 16 Gw. bepaalt dat niemand van zijn eigendom mag worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze door de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling.
Dus ook de overheid moet het privaat eigendomsrecht eerbiedigen. De Grondwet bepaalt verder de gevallen die in aanmerking komen voor onteigening: dat kan alleen omwille van het algemeen nut, een hoger maatschappelijk nut waarvoor private belangen moeten wijken. Ook de wijze waarop dit moet gebeuren ligt grondwettelijk vast: onteigeningen moeten bij wet geregeld zijn. In Vlaanderen is dat via het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017. Ten slotte schrijft de Grondwet voor dat er een billijke schadeloosstelling moet gebeuren die voorafgaat aan de feitelijke inbezitstelling door de onteigenende overheid.
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
34. Artikel 1 van het eerste aanvullend protocol bij het EVRM verschaft een bijkomende bescherming van het eigendomsrecht. Het begrip ‘eigendomsrecht’ heeft er een ruimere betekenis dan onze zakelijke rechten. Een schuldvordering tot schadeloosstelling die ontstaat op het ogenblik dat de schade wordt geleden, moet bijvoorbeeld ook worden beschouwd als eigendom.
Het protocol gaat ook verder dan de onteigeningsprocedure. Het vereist immers ook dat iedereen een ongestoord genot van zijn eigendom moet hebben.
3.3 Beperkingen aan het eigendomsrecht
35. Ondanks de uitgebreidheid van het eigendomsrecht zal de eigenaar zijn recht toch niet onbeperkt mogen gebruiken. Hij moet rekening houden met beperkingen van publiekrechtelijke en van privaatrechtelijke aard. De beperkingen die door de wet en door de algemene rechtsbeginselen aan het eigendomsrecht worden opgelegd, zijn veelvuldig.
3.3.1 Beperkingen van publiekrechtelijke aard
36. Een eerste beperking hebben we hiervoor al besproken, namelijk de onteigening. De overheid kan, weliswaar onder de strikte voorwaarden van artikel 16 van de Grondwet, eenzijdig onteigenen. Dat is dus een inbreuk op het beschikkingsrecht van de eigenaar.
VOORBEELD
Onteigening van gronden voor de aanleg van een autosnelweg, voor de uitbreiding van de haven, voor het aanleggen van een woonwijk …
37. Verwant met de onteigening is de opeising. Het is een procedure die de overheid in bijzondere omstandigheden kan inroepen om de medewerking van personen te verkrijgen of om zich bepaalde goederen toe te eigenen. Voor zaken kan de opeising zowel slaan op het gebruik als op het eigendomsrecht. Alhoewel een vergoeding niet vereist is, voorzien de meeste wetten of decreten hierin. Ze moet in tegenstelling tot de onteigening niet voorafgaandelijk betaald worden.
VOORBEELD
Zo bepaalt artikel 134bis N.Gem.W. dat de burgemeester op verzoek van de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, het recht heeft elk gebouw dat sedert meer dan zes maanden verlaten is, op te eisen om het ter beschikking te stellen van dakloze personen.
38. Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (art. 3.114 BW). Terwijl erfdienstbaarheden een recht zijn voor de eigenaar van het heersend erf, is het een last, en dus een beperking van het eigendomsrecht, voor de eigenaar van het dienstbaar/lijdend erf. Deze worden verder besproken.
39. Een bijzondere categorie van erfdienstbaarheden zijn de publieke erfdienstbaarheden of erfdienstbaarheden tot algemeen nut. Hierbij is het bestaan van een heersend erf niet noodzakelijk maar ze worden gevestigd in functie van het algemeen belang. Ze worden geregeld door bijzondere wetten of verordeningen. In tegenstelling tot een onteigening hoeft een erfdienstbaarheid tot algemeen nut niet vergoed te worden, tenzij anders bepaald door de bijzondere wetten.
VOORBEELDEN
– Luchtvaarterfdienstbaarheden in de buurt van luchthavens beperken de bouwhoogte.
– Erfdienstbaarheden ten behoeve van de elektriciteitsbedeling maken dat je een hoogspanningspyloon op je grond moet dulden of draden boven of in je eigendom.
– Hetzelfde geldt voor gas- of waterbedeling waarbij je buizen onder je grond moet aanvaarden.
40. Artikel 4.2.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening verbiedt, zonder voorafgaande vergunning, onder meer te bouwen, af te breken, te herbouwen, een bestaande woning te verbouwen alsook de ontbossing en elke aanmerkelijke wijziging van de bodem. Deze regels beperken het soort gebouw dat men mag oprichten (woning, fabriek …), de grootte van de bebouwbare oppervlakte, de afstand van de openbare weg, de gebruikte materialen, kleur, hoogte … In Vlaanderen vervangt de omgevingsvergunning sinds 2017 de stedenbouwkundige vergunning, de milieuvergunning en de verkavelingsvergunning en verloopt volledig digitaal.
3.3.2 Beperkingen van privaatrechtelijke aard
41. De ruime bevoegdheden van de eigenaar zoals voorzien in artikel 3.50 BW hebben niet tot gevolg dat de eigenaar met zijn zaak alles mag doen en laten wat hij wil. Hij moet er immers op toezien dat zijn buren ook hun rechten kunnen uitoefenen. De eigenaar mag dus met zijn eigendom geen schade aanrichten aan derden of handelingen stellen die de rechten van anderen aantasten. Deze beperkingen zijn ingevoerd om toe te laten dat andere eigenaars het normaal genot over hun zaken kunnen uitoefenen.
42. Wanneer de eigenaar zijn eigendomsrecht op foutieve of nalatige wijze uitoefent en daardoor aan zijn buur schade veroorzaakt, dan is hij aansprakelijk voor de schade (toepassing van art. 6.5 BW). Artikel 3.50 BW bepaalt immers dat men door over het eigendomsrecht te beschikken, niet mag ingaan tegen wetten of verordeningen. Aangezien artikel 6.5 BW ook een wet is, mag men geen handelingen stellen die hier tegen ingaan. De fout kan bestaan uit het niet naleven van een wettelijke norm maar ook van de algemene zorgvuldigheidsnorm (art. 6.6, § 1 BW).
43. Een bijzondere toepassing van een foutief uitoefenen van zijn eigendomsrecht is het rechtsmisbruik. Dat werd reeds in het eerste deel van dit boek behandeld zodat we kunnen volstaan met enkele voorbeelden.
VOORBEELDEN
– Wanneer er aan een winkel een lichtreclame aan de muur bevestigd wordt op een zodanige wijze dat de lichtreclame van een concurrerende winkel nog maar langs één kant te zien is (in plaats van langs drie kanten), dan is er sprake van rechtsmisbruik omdat men tussen verschillende wijzen om zijn recht met hetzelfde nut uit te oefenen die manier kiest die voor een ander schadelijk is.
– Wanneer je buur meer dan 20 jaar geleden onwetend een gevel 20 cm op jouw grond gemetst heeft, en je vraagt de afbraak van het gebouw, dan is dit rechtsmisbruik omdat de schade voor je buur buiten alle verhouding is.
44. Naast het rechtsmisbruik hebben rechtspraak en rechtsleer de uitwassen van een ongebreidelde uitoefening van het eigendomsrecht verder ingeperkt door toepassing van het rechtsbeginsel burenhinder. Dit wordt in het nieuwe Burgerlijk Wetboek wettelijk verankerd in de artikelen 3.101 en 3.102.
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
45. Artikel 3.101, § 1 BW luidt ‘Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is’
Of de normale ongemakken uit het nabuurschap overtroffen worden is natuurlijk een feitenkwestie. Het tweede lid van paragraaf 1 bepaalt waar de rechter rekening kan mee houden om te oordelen of het gaat over bovenmatige burenhinder. Het gaat over het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed Uit de bewoordingen van de tekst betreft het hier geen exhaustieve lijst maar zijn het eerder voorbeelden.
VOORBEELDEN VAN BURENHINDER
– Het uitbaten van een varkenskwekerij kan overmatige geurhinder veroorzaken voor de naburige bewoners, zelfs als de uitbater de nodige vergunningen heeft.
– Als de varkenskweker zijn activiteit uitoefent zonder dat er op 200 m van zijn stallen een huis staat, en later bouwt er iemand op 50 m van de boerderij, dan zal die waarschijnlijk geen vordering op basis van bovenmatige burenhinder kunnen instellen omdat de varkensboer er al veel langer gevestigd was. De nieuwe bewoner had het kunnen weten.
– Een persoon kan veroordeeld worden voor burenhinder als hij geregeld op nachtelijke uren luid slagwerk speelt. Een leerling aan het conservatorium die normaal oefent op normale tijdstippen zal niet bovenmatig zijn. Dat kan wel het geval zijn tijdens de examenperiode als de buur een student heeft aan de hogeschool en de slagwerker in de zomer speelt met de ramen open.
– Een winkelier kan burenhinder voor de rechtbank inroepen als zijn buur, ook een ondernemer, werken laat uitvoeren waardoor de parking van de winkelier tijdelijk niet bereikbaar is en de publiciteit van de winkelier niet zichtbaar is door de stellingen bij de buur.
– Het bezit van een hond kan burenhinder zijn wanneer de hond permanent (de hele dag) blaft als zijn baasje niet thuis is o.a. om te gaan werken.
46. De wet bepaalt eveneens de manier waarop dit evenwicht kan hersteld worden. Een eerste manier is het betalen van een som geld. Hiermee is de hinder evenwel niet opgelost. Daarom zijn er ook nog twee andere manieren voorzien. Als de bal van de kinderen van mijn buren voortdurend in mijn bloemen terechtkomt, dan kan ik eventueel een hek oprichten op kosten van mijn buur. Ook de hinder verwekkende buur kan maatregelen moeten treffen. Als hij eigenaar is van een haan die van ‘s ochtends heel vroeg begint te kraaien, kan het misschien een goedkope maatregel zijn om de eigenaar te verplichten het dier in een hok te zetten dat kan verduisterd worden zodat het niet denkt dat het al licht is zodat hij nog even wacht met zingen.
De wet sluit ook een combinatie van die mogelijkheden niet uit.
47. Voorkomen is beter dan genezen. Daarom heeft de wetgever de mogelijkheid geboden om in rechte te vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert (art. 3.102 BW).
48. Men kan ook contractueel beperkingen opleggen aan het beschikkingsrecht dat een specifiek onderdeel is van het eigendomsrecht. De rechtspraak aanvaardt reeds langer de geldigheid van contractuele clausules die een vervreemdingsverbod opleggen. Hier worden wel voorwaarden aan gekoppeld. Enerzijds moeten die beperkingen beantwoorden aan een rechtmatig belang en anderzijds moeten ze beperkt in de tijd zijn. We vinden het terug in artikel 3.53 BW.
VOORBEELD
Deze voorwaarden bij de beperking van overdracht van aandelen van een nv via statuten, uitgiftevoorwaarden van de effecten of aandeelhoudersovereenkomsten vinden we ook terug in artikel 7.78, § 1 WVV.
Voor de bv vinden we dat iets anders geformuleerd terug in artikel 5.67 WVV.
4
Mede-eigendom
4.1 Algemeen
49. Het eigendomsrecht over een goed kan over verschillende personen verdeeld worden zodat ieder van hen een zoveelste deel (de helft, een derde) bezit terwijl het goed zelf nochtans onverdeeld blijft. Dit is de zogenaamde mede-eigendom (art. 3.68 BW).
50. Daaruit volgt dat een mede-eigenaar, vooraleer tot verdeling is overgegaan, geen aanspraak kan maken op een welbepaald deel van de zaak. Mede-eigendom brengt dus een onverdeeldheid teweeg tussen de mede-eigenaars van eenzelfde zakelijk recht. Merken we op dat een onverdeeldheid mogelijk is tussen alle zakelijke rechten. Het is dus mogelijk dat bijvoorbeeld een echtpaar samen het vruchtgebruik of de blote eigendom heeft op een huis. Mede-eigendom heeft volgens de definitie enkel plaats tussen mede-eigenaars. Er is geen mede-eigendom noch onverdeeldheid tussen een vruchtgebruiker en een blote eigenaar omdat dit twee verschillende zakelijke rechten zijn.
Men onderscheidt de toevallige, de vrijwillige en de gedwongen onverdeeldheid (art. 3.68, derde lid BW).
51. Als ik samen met mijn broer en zus de nalatenschap van mijn overleden ouders erf, is er sprake van een toevallige onverdeeldheid.
Het gaat over een herroepbare, voorlopige, niet geregelde onverdeeldheid. Ze heeft een tijdelijk karakter, zoals blijkt uit artikel 3.75 BW. Het bepaalt dat de verdeling te allen tijde door iedere deelgenoot kan gevorderd worden. Nochtans kunnen alle deelgenoten overeenkomen voor een bepaalde tijd die niet langer dan vijf jaren mag duren, de verdeling uit te stellen. Dergelijke overeenkomst is steeds hernieuwbaar.
Zonder tegenbewijs worden de aandelen van iedere deelgenoot geacht even groot te zijn. Zijn er drie deelgenoten dan wordt iedere deelgenoot geacht recht te hebben op een derde (art. 3.69 BW).
52. Het spreekt voor zich dat de mede-eigenaar eigenaar is, en als dusdanig zijn eigendomsrecht mag uitoefenen. Hij kan dus zijn recht overdragen, er zakelijke gebruiksrechten op vestigen enzovoort (art. 3.70 BW).
Hij heeft natuurlijk ook de mogelijkheid om de goederen te gebruiken en er het genot van te hebben mits hij de bestemming van het goed en de rechten van de andere mede-eigenaars respecteert (art. 3.71 BW). Als hij bouwwerken zou oprichten op een grond in mede-eigendom overschrijdt hij in elk geval zijn proportioneel aandeel.
Wat hij wel kan doen, zelfs zonder toestemming van de andere mede-eigenaars, zijn daden van behoud en daden van voorlopig beheer (art. 3.72 BW).
Daden van behoud zijn handelingen die tot doel hebben om het bestaan van een recht of van een goed te vrijwaren of een dringend verlies te voorkomen.
Daden van voorlopig beheer strekken ertoe het goed of zijn vruchten tegen plotse en voorbijgaande
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
nadelen of gebeurtenissen te beschermen of plotse en voorbijgaande voordelen niet voorbij te laten gaan.
Voor het stellen van andere daden van beheer (zoals een verhuring) of daden van beschikking is de toestemming van al de andere mede-eigenaars nodig (art. 3.73 BW).
Behalve deze rechten moet de mede-eigenaar ook bijdragen in de lasten in verhouding tot zijn aandeel in de mede-eigendom (art. 3.74 BW).
53. Je kunt ook vrijwillig terechtkomen in een onverdeeldheid, bijvoorbeeld door toe te treden tot een gemeenschappelijk beleggingsfonds. Deze vrijwillige mede-eigendom ontstaat dan door overeenkomst. De partijen bepalen zelf hoe ze de mede-eigendom regelen. Als ze hun rechten en plichten niet regelen dan gelden de regels van de toevallige mede-eigendom die hierboven werden beschreven (art. 3.76 BW). Deze regels zijn dus van aanvullend recht. Er geldt hiervoor evenwel één uitzondering nl. de beëindiging van de vrijwillig aangegane mede-eigendom door verdeling. De wet maakt hier een onderscheid tussen vrijwillige mede-eigendom voor bepaalde duur en voor onbepaalde duur.
De mede-eigendom voor bepaalde duur geldt tussen de deelgenoten voor de overeengekomen duur. Derden zijn echter maximaal vijf jaar gebonden door deze mede-eigendom. Voor vrijwillige mede-eigendom voor onbepaalde duur zal een redelijke opzegperiode moeten in acht worden genomen (art. 3.77 BW).
54. De gedwongen mede-eigendom is elke vorm van mede-eigendom waarbij het onverdeelde goed vanuit zijn functie of bestemming in mede-eigendom moet zijn. De regels van deze gedwongen mede-eigendom zijn van dwingend recht (art. 3.78, laatste lid BW).
De meest bekende toepassing van een gedwongen onverdeeldheid is de appartementsmede-eigendom. Elke eigenaar van een appartementswoning is ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen, zoals de grond, de inkomhal, de kelder, het dak, de gevels …
4.2 Toepassingsgebied
55. De appartementsmede-eigendom is een onverdeeldheid waaraan, uit de aard van de zaak, niet door iedere afzonderlijke mede-eigenaar naar goeddunken een einde kan worden gesteld. Ze is van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten (art. 3.84 BW).
De aandelen van elk der mede-eigenaars worden bepaald volgens de respectieve waarde van de privatieve goederen waaraan ze accessoir zijn (art. 3.80 BW). Dit is belangrijk omdat de lasten van deze gedwongen mede-eigendom, zijnde de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, in die verhouding onder mede-eigenaars worden omgeslagen (art. 3.81 BW).
4.3 Rechtspersoonlijkheid
56. De wet geeft aan de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid (art. 3.86, § 1 BW).
Zij heeft dus een naam nl. ‘Vereniging van mede-eigenaars’ gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw. De zetel van deze rechtspersoon is in het gebouw.
Ze heeft ook een eigen vermogen dat enkel kan bestaan uit de roerende goederen die nodig zijn voor de verwezenlijking van haar doel. Ook dat doel wordt wettelijk bepaald als het behoud en beheer van het gebouw. Dat vermogen bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal. Het werkkapitaal is de som van de voorschotten die de mede-eigenaars hebben gestort als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven. Het reservekapitaal is de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven zoals de vernieuwing van de lift, het renoveren van de gevels of het leggen van een nieuwe dakbedekking. De jaarlijkse bijdrage voor dit reservekapitaal mag in principe niet lager zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar (art. 3.86, § 3 BW).
57. Het voordeel van deze rechtspersoon is dat hij kan optreden in het rechtsverkeer als eiser of als verweerder (art. 3.92 BW). Zo kan de rechtspersoon één gemeenschappelijke rechtsvordering instellen i.p.v. dat elke mede-eigenaar dat afzonderlijk zou moeten doen. Omgekeerd kunnen ook derden de rechtspersoon dagvaarden zonder iedere mede-eigenaar afzonderlijk te moeten dagvaarden.
58. Omdat het vermogen van de rechtspersoon beperkt is (enkel roerende goederen) en om te vermijden dat de derde er dan toch toe verplicht wordt om een uitvoerbare titel te verkrijgen tegen elk van de mede-eigenaars, bepaalt art. 3.86, § 4 BW dat de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, wordt gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
4.4 Statuten
59. Elke rechtspersoon moet handelen volgens de spelregels die opgenomen zijn in de wet en de statuten. De statuten voor de vereniging van mede-eigenaars zijn de basisakte en het reglement van mede-eigendom (art. 3.85, § 1 BW). Ze moeten worden opgesteld (en later ook gewijzigd) via een authentieke akte.
60. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden. Om dit aandeel te bepalen wordt rekening gehouden met de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van de private kavel op grond van een met reden omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert een architect of een vastgoedmakelaar.
61. Het reglement van mede-eigendom moet voortaan maar twee verplichte vermeldingen bevatten: 1 de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar over de privatieve en gemeenschappelijke delen en; 2 de met reden omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten.
62. Alle andere regels, zoals die over de organen, procedures, overdracht van een kavel ... verschuiven op die manier naar het reglement van orde dat verplicht op te stellen is, maar niet via een authentieke akte moet gebeuren (art. 3.85, § 3 BW).
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
4.5 Organen
4.5.1 Algemene vergadering
63. De algemene vergadering is het hoogste orgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars (art. 3.87, § 1 BW). Ze bestaat uit alle eigenaars van een kavel.
64. Elke mede-eigenaar mag zich op de algemene vergadering laten vertegenwoordigen door een last hebber (art. 3.87, § 7 BW). Niemand mag echter meer dan drie volmachten aanvaarden. Op die regel bestaat wel een uitzondering Een lasthebber mag namelijk evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers, niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom. Om onevenwicht in de algemene vergadering te vermijden, wordt een stemkrachtbeperking ingevoerd: niemand kan aan de stemming deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
65. De algemene vergadering vindt plaats zoals bepaald in het reglement van interne orde. Dat is één keer per jaar onder leiding van de syndicus. Als er in het belang van de mede-eigendom een dringende beslissing genomen moet worden, kan er bijkomend een vergadering door de syndicus worden bijeengeroepen. Ook de mede-eigenaars die minstens één vijfde van de aandelen van de gemeenschappelijke delen bezitten kunnen de syndicus verzoeken een vergadering te beleggen (art. 3.87, § 2 BW).
66. Om rechtsgeldig te kunnen beraadslagen moet minstens de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn en moeten zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten (art. 3.87, § 5 BW). Als dat quorum niet wordt bereikt, moet een nieuwe vergadering worden belegd die dan steeds rechtsgeldig kan beslissen ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.
67. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (art. 3.87, § 6 BW). Dat heeft als gevolg dat het stemrecht van een mede-eigenaar kan variëren volgens het agendapunt waarover wordt gestemd. De mede-eigenaar verliest dus zijn stemrecht over die gemene delen waartoe hij niet bijdraagt.
68. In de meeste gevallen worden de beslissingen van de algemene vergadering genomen met volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen (art. 3.87, § 8 BW).
69. De wet bepaalt dat in een aantal gevallen een gekwalificeerde meerderheid vereist is (art. 3.88, § 1, 1° BW). Die bedraagt twee derde van de stemmen voor o.a. een statutenwijziging voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft, of de werken met betrekking tot de gemene delen (tenzij het wettelijk opgelegde werken zijn).
70. Voor een aantal beslissingen is een meerderheid van vier vijfden van de stemmen nodig (art. 3.88, § 1, 2° BW), onder andere voor: – een statutenwijziging die verder gaat dan de beslissingen die met een tweederdemeerderheid genomen kunnen worden; – de wijziging van de bestemming van het onroerend goed; – iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden.
71. In uitzonderlijke gevallen schrijft de wet ook een eenparigheid van alle mede-eigenaars voor. Dat is bijvoorbeeld het geval als de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom gewijzigd wordt, als er beslist wordt tot volledige afbraak en heropbouw van het gebouw (art. 3.88, § 3 BW) of als er beslist wordt om de vereniging te ontbinden (art. 3.97 BW). Hiervoor volstaat het niet dat alle aanwezige mede-eigenaars de wijziging goedkeuren. Alle mede-eigenaars moeten ook aanwezig of verte-
genwoordigd zijn. Omdat men hierdoor louter door afwezigheid zijn veto kan stellen, voorziet de wet in een bijzondere procedure als de unanimiteit niet behaald is door afwezigheid. In dat geval moet er een nieuwe vergadering worden bijeengeroepen die dan wel de wijziging kan goedkeuren als alle aanwezige mede-eigenaars akkoord gaan (art. 3.88, § 4 BW).
4.5.2
Syndicus
72. De syndicus is het dagelijks bestuur van de vereniging van mede-eigenaars. Hij heeft een aantal zelfstandige bevoegdheden die hij autonoom kan uitoefenen, zoals het stellen van daden van behoud en van voorlopig beheer. Anderzijds heeft hij een uitvoerende functie ten opzichte van de beslissingen van de algemene vergadering. Daarnaast vertegenwoordigt de syndicus de vereniging van mede-eigenaars zowel in rechte als voor het stellen van materiële handelingen (art. 3.89, § 5 BW).
73. Hij kan aangesteld zijn in het reglement van interne orde of, als dat niet gebeurd is, door de eerste algemene vergadering worden benoemd. In het eerste geval neemt het mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering. Het mandaat mag niet langer zijn dan drie jaar maar kan worden hernieuwd (art. 3.89, § 1 BW).
74. Een schriftelijke overeenkomst tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars regelt de verhoudingen tussen beide. Ze bevat ook een lijst van de forfaitaire prestaties en een lijst van de aanvullende prestaties met de daaraan verbonden vergoedingen. Niet-vermelde prestaties kunnen geen aanleiding tot vergoedingen geven.
4.5.3 Controlerende organen
75. Naast deze twee belangrijke organen voorziet de wet in twee bijkomende, controlerende organen. Een raad van mede-eigendom moet verplicht worden opgericht in (groepen van) gebouwen die minstens uit twintig kavels bestaan (met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen). Zijn er minder dan twintig kavels, dan is zo’n raad niet verplicht maar mag hij facultatief worden ingericht. Deze raad bestaat uit mede-eigenaars of beperkt zakelijk gerechtigden (zoals vruchtgebruikers), maar die laatsten kunnen enkel verkozen worden als ze stemrecht hebben op de algemene vergadering. De taak van de raad van mede-eigendom is erop toe te zien of de syndicus zijn taak naar behoren uitvoert (art. 3.90 BW). Tijdens de algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak.
76. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris inzake de rekeningen of een college inzake commissarissen van de rekeningen aan. Die hoeft niet noodzakelijk een mede-eigenaar te zijn. Zijn/Hun taak is om de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars te controleren. Hun bevoegdheden en verplichtingen worden bij het reglement van interne orde bepaald (art. 3.91 BW).
77. Tot slot is er ook de mogelijkheid om een voorlopige bewindvoerder aan te stellen. Dat kan door de syndicus of door één of meer mede-eigenaars die ten minsten één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten. De voorwaarde hiervoor is ofwel dat het financiële evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of dat de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen (art. 3.92, § 2 BW).
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
5
Vruchtgebruik
5.1 Begrip
78. Vruchtgebruik verleent aan zijn titularis het tijdelijk recht op het gebruik en genot van een goed van de blote eigenaar, zoals een voorzichtig en redelijk persoon, in overeenstemming met de bestemming van dat goed en onder de verplichting om het goed bij het einde van zijn recht terug te geven (art. 3.138 BW). Het is dus een zakelijk gebruiksrecht.
Het kan op alle soorten van roerende en onroerende goederen worden gevestigd dus zowel op lichamelijke als onlichamelijke voor zover het specialiteitsbeginsel van het zakelijk recht wordt gerespecteerd (art. 3.139 BW).
5.2 Kenmerken
79. Dit betekent dat het eigendomsrecht wordt opgesplitst in het recht van gebruik en genot (voor de vruchtgebruiker) en het beschikkingsrecht (voor de blote eigenaar). Het vruchtgebruik is dus een van het eigendomsrecht afgesplitst zakelijk recht. Even essentieel is dat het goed aan het einde van het vruchtgebruik moet teruggegeven worden. Dit houdt dan meteen ook in dat het vruchtgebruik een tijdelijk recht is. Deze kenmerken lichten we hier toe.
5.2.1 Het vruchtgebruik is een fractie van het eigendomsrecht
80. We hebben het eigendomsrecht ontleed als het recht om van een goed het genot te hebben (dat wil zeggen het te gebruiken en de vruchten ervan te plukken) en om daarenboven over het goed te beschikken. Bij vruchtgebruik gaan enkel het genot en het beheer van het goed over op de vruchtgebruiker terwijl het beschikkingsrecht bij de (blote) eigenaar blijft.
Zo wordt het vruchtgebruik voorgesteld als één lid van de ontdubbeling van het eigendomsrecht waardoor de volle eigendom ontleed wordt in: – enerzijds de blote eigendom, die nog overblijft aan de eigenaar van de zaak en die hem slechts het recht geeft om over het goed te beschikken, bv. door het te verkopen, weg te schenken, het grondig te veranderen … hoewel hij anderzijds nog als eigenaar tegenover derden verantwoordelijk blijft, bv. wanneer het een gebouw betreft, voor de gehele of gedeeltelijke instorting wegens een gebrek in de bouw of een verzuim van zijn onderhoud (art. 6.16 BW) en – anderzijds het vruchtgebruik, dat aan de vruchtgebruiker het zakelijk recht verleent op het gebruik van het goed en op de vruchten daarvan.
81. Bij het uitoefenen van zijn recht moet de vruchtgebruiker wel het wezen van het goed behouden.
VOORBEELD
Zo zal de vruchtgebruiker het huis waarop zijn vruchtgebruik slaat, naar eigen keuze zelf mogen bewonen (gebruik) of in huur geven. Hij zal in dat laatste geval de huurgelden (vruchten) mogen innen. Maar als dit huis bij het openvallen van het vruchtgebruik de bestemming van een burgerhuis heeft, mag hij het niet omvormen tot handelshuis (beschikking).
5.2.2 Het vruchtgebruik is een zakelijk recht
82. De vruchtgebruiker bezit een fractie van het eigendomsrecht op het goed en put hieruit zijn recht op genot zoals de meester van de zaak. Dit brengt mee dat de situatie van de vruchtgebruiker ongewijzigd blijft, ook al mocht de blote eigenaar zijn eigendom verkopen. Aangezien het vruchtgebruik een zakelijk recht is, volgt het recht het goed waarop het betrekking heeft, ongeacht wie er (blote) eigenaar van is (=volgrecht).
5.2.3 Het vruchtgebruik is een tijdelijk recht
83. De wetgever heeft niet gewild dat de splitsing van het eigendomsrecht in blote eigendom en vruchtgebruik een blijvend recht zou worden. De blote eigenaar zou hierdoor alle belangstelling voor zijn eigendom verliezen, hetgeen de verzorging van het goed niet ten goede komt. Om na te gaan of het goed wel wordt gebruikt als een voorzichtig persoon heeft de blote eigenaar het recht om het goed een keer per jaar te bezoeken (art. 3.149 BW).
Het vruchtgebruik wordt gevestigd op het hoofd van een bepaalde persoon (de vruchtgebruiker), meestal voor de duur van zijn leven. Het kan door hem niet overgedragen worden voor na zijn dood, aangezien het eindigt met de dood van de vruchtgebruiker. Een contractuele afwijking op deze maximumduur tot het leven van de vruchtgebruiker wordt voor ongeschreven gehouden.
Zelfs indien het vruchtgebruik voor een bepaalde tijdsduur werd gevestigd, zal het toch van rechtswege eindigen door de dood van de vruchtgebruiker indien hij vroeger sterft (art 3.141, tweede lid, 2° BW).
Een rechtspersoon kan geen vruchtgebruik aangaan voor een termijn van meer dan 99 jaar. Ook hier geldt de regel dat het faillissement of de ontbinding van de onderneming (het einde van de onderneming) een einde meebrengt van het vruchtgebruik (art. 3.141, derde lid BW).
5.3 Totstandkoming
Het vruchtgebruik komt tot stand door de wet of door de wil van de mens.
5.3.1 De wet
84. Voorbeelden van wettelijke vestiging van vruchtgebruik zijn: – het vruchtgebruik dat de wet toekent aan de ouders op de goederen van minderjarige kinderen tot aan hun meerderjarigheid of tot aan hun ontvoogding (art. 384 oud BW); – het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot op de goederen van de vooroverleden echtgenoot (art. 4.17 BW) en in geval van wettelijke samenwoning op de gezinswoning en het huisraad (art. 4.23 BW). In essentie is de functie van het vruchtgebruik immers om in iemands levensonderhoud te voorzien.
5.3.2
De wil van de mens
De wil van de mens kan op meerdere manieren vruchtgebruik doen ontstaan. Het volstaat dat je eigenaar bent of titularis van een zakelijk gebruiksrecht (art. 3.140 BW). Dus ook wie een opstalrecht heeft kan binnen de grenzen van zijn recht een vruchtgebruik toestaan.
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
5.3.2.1 De overeenkomst
85. Soms zal de blote eigendom van een goed verkocht worden terwijl het vruchtgebruik ervan voorbehouden blijft aan de verkoper.
Dikwijls zal het vruchtgebruik worden gevestigd door een schenkingsovereenkomst of bij een huwelijksovereenkomst. Zo kan de schenker zijn goederen wegschenken maar het vruchtgebruik van de geschonken goederen behouden.
5.3.2.2 Het testament
86. Wanneer iemand zijn wettelijke erfgenamen niet definitief wil beroven van de erfenis doch anderzijds ook wil zorgen dat aan iemand anders (bv. een echtgenoot) het gebruik en de inkomsten van het geheel of een deel van de erfenis ten goede komt, kan dit worden bewerkstelligd door een legaat van vruchtgebruik.
5.3.2.3 Verjaring
87. Men kan ten slotte het vruchtgebruik ook verwerven door verkrijgende verjaring. Voor onroerende goederen komt ook de verkorte verjaringstermijn van tien jaar in aanmerking (art. 3.27, eerste lid BW).
5.4
5.4.1
Rechten en plichten van de vruchtgebruiker
Rechten van de vruchtgebruiker
5.4.1.1 Het genot van de vruchten
88. De essentie van het vruchtgebruik is dat de vruchtgebruiker recht heeft op de vruchten en het gebruik van de goederen. Het goed zelf dient hij terug te geven en behoort toe aan de blote eigenaar.
Er kan een probleem ontstaan wanneer de vruchten pas worden uitbetaald of afgescheiden na het beëindigen van het vruchtgebruik. Hiervoor heeft de wet voor een oplossing gezorgd.
De vruchtgebruiker heeft recht op alle vruchten van het bezwaarde goed die tijdens het vruchtgebruik afgescheiden of opeisbaar worden: dat is ook het geval voor de vruchten die nog niet afgescheiden of opeisbaar waren op het ogenblik van het ontstaan van het vruchtgebruik. Vruchten die nog niet afgescheiden of opeisbaar waren bij het einde van het vruchtgebruik, komen toe aan de blote eigenaar. Indien de partij die geen aanspraak heeft op de vruchten hiervoor prestaties heeft geleverd, kan deze lastens de andere partij een vergoeding eisen overeenkomstig de ongerechtvaardigde verrijking (art. 3.146 BW).
89. Het Burgerlijk Wetboek maakt ook een onderscheid tussen vruchten en opbrengsten: opbrengsten verminderen het kapitaal van het bezwaarde goed. Op deze opbrengsten heeft de vruchtgebruiker geen recht, tenzij indien deze volgen uit een exploitatie die de vruchtgebruiker op dezelfde wijze en in dezelfde mate voortzet als deze die de eigenaar reeds vóór aanvang van het vruchtgebruik had ingezet (art. 3.147 BW).
VOORBEELD
Ik heb het vruchtgebruik over een bos. Dan heb ik geen recht op de opbrengst van de bomen die ik zou rooien. Deze handeling tast immers het kapitaal van het bos aan. Wanneer de eigenaar vroeger periodiek de bomen knotte, dan mag ik dat nu ook in dezelfde mate doen. Hetzelfde geldt voor het ontginnen van een mijn ...
5.4.1.2 Het gebruik
90. De vruchtgebruiker mag de zaak gebruiken zoals de eigenaar dat zelf zou doen doch steeds rekening houdend met zijn verplichting de zaak in stand te houden en de bestemming van de zaak te bewaren (art. 3.143 BW). Deze bestemming kan blijken uit de overeenkomst of uit de aard van het goed. De beperkingen aan de bevoegdheden zijn van dwingend recht. Ze zijn immers in de definitie van het recht op vruchtgebruik opgenomen. Daarom kan hier contractueel niet van afgeweken worden.
Het gebruiksrecht houdt ook in dat de vruchtgebruiker op een bezwaard onroerend goed mag bouwen. Dat wordt niet beschouwd als een wijziging van de bestemming. Bij het einde van het vruchtgebruik heeft de vruchtgebruiker recht op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking wanneer de bouwwerken dan nog bestaan.
5.4.1.3 Behoud
91. Vermits de vruchtgebruiker de plicht heeft om de goederen (of het equivalent) aan het einde van het vruchtgebruik aan de eigenaar terug te geven, en de vruchtgebruiker de goederen onder zich heeft door het uitoefenen van zijn gebruiksrecht, zal hij ook de verplichting hebben voor het behoud van de goederen te zorgen. Desgevallend zal de eigenaar dit kunnen doen als de vruchtgebruiker niets onderneemt.
Daar het vruchtgebruik niet altijd betrekking heeft op gebruiksgoederen of op goederen die gedurende een lange tijd gebruikt kunnen worden zonder hun waarde te verliezen, heeft de wetgever aan de vruchtgebruiker de mogelijkheid gegeven, zelfs de plicht opgelegd, om in het belang van de blote eigenaar goederen die aan bederf of snelle waardevermindering onderworpen zijn, te verkopen (art. 3.144 BW).
5.4.1.4 Beheer
92. Ook het recht van beheer is voor de vruchtgebruiker niet alleen een recht, maar zelfs een verplichting. Hij moet het goed beheren als een voorzichtig en redelijk persoon, in overeenstemming met de bestemming onder de verplichting het goed bij het einde van het vruchtgebruik terug te geven.
In die optiek mag hij de in vruchtgebruik gekregen onroerende goederen verhuren of verpachten. Hij kan op de bezwaarde goederen gebruiksrechten aan derden toestaan, verlengen of hernieuwen.
93. Indien het vruchtgebruik ten einde komt omdat de vruchtgebruiker ophoudt te bestaan, duurt dit lopende gebruiksrecht onder bezwarende titel, nog door voor zijn resterende duurtijd, en ten hoogste drie jaar, waarna het van rechtswege ten einde komt. Gebruiksrechten die nog niet in uitvoering zijn bij het einde van het vruchtgebruik krijgen geen uitwerking (art. 3.145 BW). Hierdoor wordt de blote eigenaar beschermd tegen daden gesteld door de vruchtgebruiker die de periode van het vruchtgebruik overschrijden.
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
94. Anderzijds geeft dit de derde die een gebruiksrecht (zowel persoonlijke zoals een huur als zakelijke) verkregen heeft van de vruchtgebruiker de zekerheid om toch nog drie jaar na het einde van het vruchtgebruik het gebruiksrecht te kunnen voortzetten.
Merk op dat dit verlengd gebruiksrecht enkel ontstaat wanneer de vruchtgebruiker overlijdt (of een rechtspersoon failliet gaat) en dit gebruiksrecht ten bezwarende titel is bekomen. Dit beschermt de derde gebruiker tegen het precair recht dat anders op elk moment zou kunnen eindigen. De eigenaar zal dit recht in dit geval dus tot drie jaar na het beëindigen van het vruchtgebruik moeten dulden.
5.4.1.5 Recht van beschikking
95. De vruchtgebruiker is eigenaar van zijn recht. Als dusdanig kan hij over zijn recht beschikken door het af te staan aan derden zowel onder bezwarende titel als om niet.
Goederen die men niet kan gebruiken zonder ze te verbruiken, zoals geld of voedingsmiddelen, mogen gebruikt worden (en dus verbruikt). Dit stelt de vruchtgebruiker evenwel niet vrij om de tegenwaarde terug te betalen. De waarde die moet betaald worden is de waarde die geschat werd bij vervreemding. Is er dan geen waarde bepaald, dan neemt men de waarde bij de vestiging van het vruchtgebruik. Voor soortgoederen mag men ook een gelijke hoeveelheid teruggeven (art. 3.159 BW).
96. Aangezien het verbruik een beschikkingsdaad is die alleen aan de eigenaar toekomt, heeft de wet deze bijzondere regeling uitgewerkt (art. 3.148 BW). Dat is het zogenaamde oneigenlijke vruchtgebruik. Dat betekent ook dat de vruchtgebruiker het risico van verlies van de goederen draagt. Anderzijds verliest de blote eigenaar zijn zakelijke rechten op het goed zodat hij slechts een gewone schuldeiser wordt die een vorderingsrecht heeft. Dat betekent dat hij het insolvabiliteitsrisico draagt van de schuldenaar-vruchtgebruiker.
97. Behalve het quasi-vruchtgebruik voorziet artikel 3.148 in nog andere gevallen waarbij de vruchtgebruiker buiten de grenzen van zijn bevoegdheid kan beschikken over de goederen die hij in vruchtgebruik heeft. Een eerste geval is wanneer een bijzondere wet die mogelijkheid voorziet. Daarnaast is dit het geval indien het gebruik in overeenstemming is met de bestemming van de goederen die reeds bestond op het moment dat het vruchtgebruik is ontstaan of contractueel tussen de partijen is bedongen en kadert binnen zijn verplichting tot een voorzichtig en redelijk beheer. Op die manier ontstaat een functionele beschikkingsbevoegdheid, die ruimer is dan het louter gebruik van het goed in vruchtgebruik. Het toont ook aan dat het vruchtgebruik door de partijen kan aangepast worden aan hun wensen.
VOORBEELD
Ik heb het vruchtgebruik op een aandelenportefeuille. Het aandeel wordt minder waard en de onderneming stevent af op een faillissement. In het belang van zowel de blote eigenaar als de vruchtgebruiker, kan de vruchtgebruiker de aandelen verkopen en met de opbrengst andere aandelen aankopen. Zou hij niets doen dan handelt hij niet voorzichtig en redelijk.
5.4.2 Verplichtingen van de vruchtgebruiker
Wat de verplichtingen van de vruchtgebruiker betreft, maken we een onderscheid tussen de verplichtingen bij de aanvang van het vruchtgebruik, tijdens het vruchtgebruik en bij het beëindigen van het vruchtgebruik.
5.4.2.1 Verplichtingen bij de aanvang van het vruchtgebruik
98. De vruchtgebruiker samen met de eigenaar maken een beschrijving van de bezwaarde goederen.
Komen ze zelf niet tot een akkoord dan kunnen ze een deskundige aanstellen. Als ze ook hier geen overeenkomst vinden dan zal de rechter een deskundige aanstellen (art. 3.150 BW).
De boedelbeschrijving of inventaris heeft als doel zowel de hoeveelheid als de waarde van de roerende goederen vast te stellen, zodat het mogelijk wordt bij de teruggave na te gaan wat verloren ging of beschadigd werd. Ze dient dus de rechtszekerheid van zowel vruchtgebruiker als eigenaar.
De eigenaar blijft het recht op de vruchten behouden zolang de inventaris niet is opgemaakt. Hij mag ook de goederen bij zich houden.
99. De vruchtgebruiker moet bovendien de goederen in volle eigendom verzekeren tegen de gebruikelijke risico’s. Wanneer het een onroerend goed betreft zal dit in elk geval tegen brand zijn (art. 3.151 BW). Het is de vruchtgebruiker die de kost van de verzekering moet dragen.
Het doel van de zekerheid is de goederen te waarborgen welke de vruchtgebruiker in ontvangst neemt, zodat de blote eigenaar zeker is dat hij de goederen bij het einde van het vruchtgebruik zal terugkrijgen, of indien ze vernietigd zijn dat hij de tegenwaarde van de verzekering kan opstrijken zodat zijn vermogen in stand wordt gehouden (= zakelijke subrogatie).
5.4.2.2 Verplichtingen tijdens het vruchtgebruik
100. De vruchtgebruiker moet de bestemming van de goederen eerbiedigen. Een woning mag niet omgebouwd worden tot winkel. Hij mag wel verbeteringen aanbrengen overeenkomstig de bestemming.
Normaal is de vruchtgebruiker slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen (art. 3.153 BW). Deze worden omschreven als de herstellingen die op korte of lange termijn nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht.
Hij moet echter de grove herstellingen verrichten indien zij veroorzaakt zijn door een verzuim van de herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik (art. 3.154, § 2, tweede lid BW).
Grove herstellingen zijn herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan (art. 3.154, § 1 BW).
VOORBEELD
Je hebt een woning in vruchtgebruik Je zult dus moeten zorgen dat de gasketel elke twee jaar wordt onderhouden. Deze kosten zijn ten laste van de vruchtgebruiker. Als de ketel ondanks het onderhoud op een bepaald moment de geest geeft, dan zal de vruchtgebruiker niet moeten instaan voor een nieuwe verwarmingsketel. Heb je evenwel tijdens het vruchtgebruik de verwarmingsinstallatie niet onderhouden en is de noodzaak van vervanging een gevolg van dit gebrek aan onderhoud, dan ben je wel gehouden de nieuwe installatie te betalen.
101. De vruchtgebruiker moet de jaarlijkse (gewone) lasten van het erf dragen, bijvoorbeeld de jaarlijkse belastingen zoals onroerende voorheffing, leegstandsbelasting en andere die volgens het gebruik beschouwd worden als lasten van de vruchten (art. 3.156, eerste lid BW), maar dus niet de lasten die op de eigendom drukken zoals een vermogensbelasting.
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
5.4.2.3 Verplichtingen bij het einde van het vruchtgebruik
102. Bij het einde van het vruchtgebruik draagt de vruchtgebruiker hoofdzakelijk de verplichting tot teruggave. Dat kan hetzij in natura, door teruggave van de vruchtgebruikte goederen zelf (art. 3.158 BW), hetzij bij equivalent, door vervanging van verbruikbare goederen door andere of door een vergoeding (art. 3.159 BW, oneigenlijk vruchtgebruik).
103. Problemen kunnen ontstaan met betrekking tot verbeteringen die door de vruchtgebruiker aan het goed werden aangebracht.
Dit wordt geregeld in artikel 3.160 BW dat een evenwicht zoekt tussen de ongerechtvaardigde verrijking van de blote eigenaar en het feit dat hij kan opgezadeld worden met ongewilde kosten.
Voor de werken die de vruchtgebruiker verplicht was te doen in het kader van zijn onderhoudsplicht, moet de blote eigenaar geen vergoeding geven.
Heeft de vruchtgebruiker buiten deze verplichting uit vrije wil verbeteringswerken uitgevoerd met toestemming van de blote eigenaar, dan zal deze laatste hier wel een vergoeding moeten voor betalen en hij kan niet eisen dat die werken worden verwijderd. De vruchtgebruiker kan dit wel doen. In de andere gevallen is de blote eigenaar die de bijkomende werken verkrijgt als gevolg van de natrekking, geen vergoeding verschuldigd aan de vruchtgebruiker.
5.5 Rechten en plichten van de blote eigenaar
5.5.1 Rechten van de blote eigenaar
104. Uit het vorige kunnen de rechten en plichten van de blote eigenaar afgeleid worden. We beperken ons daarom tot een opsomming ervan.
– Hij behoudt het beschikkingsrecht van de blote eigendom.
– Hij mag daden tot behoud van zijn toekomstig recht op zijn goed verrichten, zonder dat hij de vruchtgebruiker een schadevergoeding verschuldigd is voor het daardoor gemiste genot.
– Hij verkrijgt aan het einde van het vruchtgebruik alle verbeteringen.
5.5.2 Plichten van de blote eigenaar
105. Deze kunnen afgeleid worden uit wat voorafging.
– Hij mag de bestemming van het goed niet wijzigen.
– De blote eigenaar moet de grove herstellingen uitvoeren, in overleg met de vruchtgebruiker. Hij kan van de vruchtgebruiker de waarde van het vruchtgebruik in deze herstellingen vragen (art. 3.154, § 3 BW).
– Hij moet de buitengewone lasten dragen.
– Hij is geen vergoeding verschuldigd voor de verbeteringen die de vruchtgebruiker zonder zijn toestemming heeft uitgevoerd.
5.6 Beëindiging van het vruchtgebruik
106. We kunnen volstaan te verwijzen naar artikel 3.15 BW dat de algemene manieren opsomt waardoor een zakelijk recht kan beëindigd worden en artikel 3.16 BW dat bovendien van toepassing is voor de zakelijke gebruiksrechten zoals het vruchtgebruik.
Vruchtgebruik eindigt normaal gezien door de dood van de vruchtgebruiker of door het verloop van de overeengekomen termijn. Wanneer het overlijden het verstrijken van de termijn voorafgaat, dan eindigt het vruchtgebruik toch door het overlijden.
Het nieuwe erfrecht heeft echter een uitzondering voorzien op het principe dat het vruchtgebruik eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker; het zogenaamde ‘voortgezet vruchtgebruik’.
VOORBEELD
Stel dat de erflater zijn kinderen een schenking deed, maar dat hij zich het vruchtgebruik heeft voorbehouden. Als de schenker overlijdt zou dit vruchtgebruik normalerwijze eindigen, maar in dat geval niet. De langstlevende echtgenoot zal namelijk dat vruchtgebruik verkrijgen zodat het blijft voortduren tot het moment dat die langstlevende echtgenoot zelf overlijdt (art. 4.18 BW).
Zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar kunnen op ieder ogenblik bij de rechtbank vorderen dat het wettelijke vruchtgebruik geheel of ten dele wordt omgezet, hetzij in de volle eigendom van met vruchtgebruik belaste goederen, hetzij in een geldsom, hetzij in een gewaarborgde en geïndexeerde rente (art. 3.161 BW).
Dit is een veralgemening van de mogelijkheid die thans voor het wettelijk vruchtgebruik van de langstlevende bestaat.
We benadrukken dat de dood van de eigenaar of de verkoop van de zaak door de eigenaar het vruchtgebruik niet wijzigt. Het vruchtgebruik is immers een zakelijk recht en dus niet gebonden aan de eigenaar.
5.7 Recht van bewoning
107. Het recht van bewoning is een beperkt vruchtgebruik, begrensd door de behoeften van de titularis en zijn gezin (art. 3.138, tweede lid BW). Omdat het recht beperkt is tot de titularis en zijn gezin, kan het niet overgedragen worden. Voor het overige gelden de regels van het vruchtgebruik.
6 Erfdienstbaarheden
6.1 Begrip
108. Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend erf (art. 3.114 BW).
Die lasten brengen dus een beperking mee van het eigendomsrecht op het dienstbaar erf. Vandaar de term ‘erfdienstbaarheid’.
6.2 Kenmerken
109. De erfdienstbaarheden vertonen een aantal essentiële juridische kenmerken. Als een van deze kenmerken ontbreekt, kan er van een erfdienstbaarheid geen sprake zijn.
– Zakelijk recht: de last ligt niet op een persoon maar op een erf, en de last wordt niet opgelegd ten gunste van een persoon maar van het heersend erf.
– Onroerend recht: de erfdienstbaarheid kan alleen op gronden en gebouwen gevestigd worden. De klassieke opvatting dat een erfdienstbaarheid moest gekoppeld zijn aan een grond (erf) wordt
Hoofdstuk 2 Zakelijke rechten
thans verlaten. Voortaan kan een erfdienstbaarheid worden gevestigd ten voordele of ten laste van louter een gebouw, zonder dat de grond toebehoort aan dezelfde persoon.
– Bijkomend recht: als zakelijk recht hangt het als bijzaak vast aan een heersend erf en kan het niet afzonderlijk daarvan overgedragen of gehypothekeerd worden.
110. Sommige eigenschappen zijn evenwel niet essentieel hoewel ze vaak voorkomen:
– Eeuwigdurend: de erfdienstbaarheid bestaat in beginsel even lang als het heersend erf ongeacht wie de gebruikers van het heersend of dienend erf zijn. Toch is dat niet wezenlijk aan een erfdienstbaarheid aangezien ook wie een zakelijk gebruiksrecht heeft een erfdienstbaarheid kan vestigen maar uiteraard slechts binnen de grenzen van zijn recht en dit is per definitie maar tijdelijk (art. 3.117, tweede lid BW).
– Niet afkoopbaar: de eigenaar van het lijdend erf kan er zich niet van vrijmaken tegen geld als de eigenaar van het heersend erf er niet mee instemt. Als de titularis van het recht er wel mee akkoord gaat, kan dit wel afgekocht worden.
– Kosteloos: dit is evenmin een wezenlijk kenmerk van een erfdienstbaarheid. Enerzijds kunnen erfdienstbaarheden worden gecreëerd via overeenkomst zodat de wilsautonomie van de partijen speelt en anderzijds bevat artikel 3.136, tweede lid BW een voorbeeld waarbij de titularis van het recht van uitweg een vergoeding dient te betalen in geval van schade.
6.3 Ontstaan
111. Het Burgerlijk Wetboek zegt zelf hoe erfdienstbaarheden kunnen ontstaan: bij wet of door menselijk handelen (art. 3.116 BW). Bij de menselijke handeling komen vooreerst de overeenkomsten aan bod. Ook eenzijdige rechtshandelingen zoals bij voorbeeld een testament komen in aanmerking. De wet vermeldt geen bijzondere vormvoorwaarden om deze rechtshandeling tot stand te brengen. Als bijzondere vormen van ontstaan vermeldt de wet ook de verkrijgende verjaring (art. 3.118 BW) en de bestemming door de eigenaar (art. 3.119 BW). We sommen enkele voorbeelden op van wettelijke erfdienstbaarheden.
VOORBEELDEN
– De lager liggende erven zijn gehouden, tegenover de hoger liggende, het water te ontvangen dat er natuurlijkerwijze, buiten toedoen van mensen, van afloopt (art. 3.129 BW). De eigenaar van het heersend erf mag de last niet verzwaren en de eigenaar van het dienstbaar erf mag de afloop niet verhinderen door bijvoorbeeld een dam op te richten.
– Een eigenaar van een bron of een oevereigenaar kan gebruikmaken van het water voor zijn eigen behoeften en op voorwaarde dat hij de loop, de kwantiteit en de kwaliteit van het water niet substantieel wijzigt (art. 3.130 BW).
–
–
De eigenaar van een gebouw mag vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen voor zover deze op een rechte afstand van minstens negentien decimeter van de perceelsgrens zijn aangebracht (art. 3.132 BW).
De eigenaar wiens perceel ingesloten ligt omdat het geen toegang heeft tot de openbare weg of omdat geen voldoende toegang kan worden ingericht zonder overdreven onkosten of ongemakken, kan een uitweg eisen op, over of onder het perceel van de naburen voor het normale gebruik van zijn perceel volgens de huidige of toekomstige bestemming ervan (art. 3.135 BW).
Merken we op dat niet alle erfdienstbaarheden in het Burgerlijk Wetboek terug te vinden zijn.
6.4 Zichtbare versus niet-zichtbare erfdienstbaarheden
112. Al naargelang hun bestaan al dan niet blijkt door een uitwendig teken spreekt men van zichtbare respectievelijk niet-zichtbare erfdienstbaarheden (art. 3.115 BW). Ze wordt zichtbaar door duurzame en zichtbare bouwwerken of een geregelde activiteit, waarvan er sporen zijn op het lijdende erf. Het zichtbaar karakter moet dus niet noodzakelijk blijken uit duurzame bouwwerken, maar kan ook afgeleid worden uit sporen die wijzen op een geregelde activiteit, die zich op het lijdend erf bevinden.
VOORBEELD
Een erfdienstbaarheid van overgang kan verworven worden door verkrijgende verjaring. Het zichtbaar karakter kan aangetoond worden door om het even welke sporen op het lijdend erf zoals het snoeien van de planten, de aanleg van een verharding, het oprichten van een omheining, het maaien van het stuk voor de doorgang, de bandensporen van een voertuig ...
113. Zichtbaar zijn: – een deur die op het dienstbaar erf uitgeeft, wijst aan dat een recht van overgang bestaat; – een venster, wijst aan dat een recht van uitzicht bestaat; – de erfdienstbaarheid van waterbron die blijkt uit een pomp op het dienstbaar erf die met een buis verbonden is en naar het heersend erf loopt.
114. Onzichtbaar zijn: – het verbod om op het dienend erf te bouwen of het recht slechts te bouwen tot op zekere hoogte; – het wettelijk recht van uitzicht; – het wettelijk recht van noodweg.
115. Het onderscheid tussen zichtbare en niet-zichtbare erfdienstbaarheden is van belang vermits alleen zichtbare erfdienstbaarheden in aanmerking komen om door verjaring verkregen te worden (art. 3.118 BW). De verjaringstermijn bedraagt in principe 30 jaar maar ook de verkorte termijn van 10 jaar is mogelijk.
6.5 Einde
116. Er zijn vele manieren waarop de erfdienstbaarheid kan beëindigd worden die meestal ook van toepassing zijn op de andere zakelijke rechten:
– als de goederen zich in een zodanige staat bevinden dat men daarvan geen gebruik meer kan maken;
– door vermenging van het lijdend en heersend erf in één hand (art. 3.127 BW). Een erfdienstbaarheid vereist immers twee erven die aan een andere eigenaar toebehoren. De erfdienstbaarheid kan evenwel herleven als de erven later terug gesplitst worden (d.i. bestemming door de huisvader zoals voorzien in art. 3.119 BW);
– het niet uitoefenen van het recht gedurende 30 jaar (art. 3.126 BW). Dit is een bevrijdende verjaring. Dit is echter niet mogelijk voor wettelijke erfdienstbaarheden tot algemeen nut;
– als ieder nut voor het heersend erf verloren is en uitgesproken door de rechter (art. 3.128 BW);
– door het verstrijken van de tijd waarvoor de erfdienstbaarheid werd toegestaan of het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde;
– door het afkopen van de erfdienstbaarheid. Dit veronderstelt natuurlijk een akkoord van de beide eigenaars.
7
Erfpacht
117. Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie (art. 3.167 BW).
We zien hier een toepassing van de doelstelling die dit nieuwe boek 3 heeft willen realiseren nl. de integratie van het burgerlijk recht. Eindelijk wordt de erfpachtwet uit 1824 opgenomen in het Burgerlijk Wetboek.
Dit recht heeft conform de algemene kenmerken van de zakelijke rechten een louter suppletief karakter met als uitzondering de minimum- en maximumduur en het verbod op waardeverminderingen.
Dit blijkt uit het tweede lid van de definitie: ‘De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan, behoudens andersluidend beding, de bestemming van het onroerend goed wijzigen.’ Het betalen van een (periodieke) vergoeding is geen verplichting meer.
118. Het is een zakelijk recht op een onroerend goed, meer bepaald een zakelijk gebruiksrecht. Dat blijkt uit de letterlijke bewoordingen van de definitie van het erfpachtrecht. De erfpachter kan dit recht verkopen, hypothekeren … Het recht eindigt niet met de dood van de erfpachter. Aangezien het recht uitsluitend betrekking heeft op onroerende goederen is het een onroerend zakelijk recht. Dat betekent dat het om redenen van tegenstelbaarheid moet ingeschreven worden in het kantoor van de algemene administratie van de patrimoniumdocumentatie (art. 3.30, § 1 BW).
119. Het is een tijdelijk recht van minimum 15 jaar en maximum 99 jaar (art. 3.169 BW). Hiervan mag niet afgeweken worden, zodat deze bepaling van dwingend recht is. Bij het niet naleven van deze verplichting geldt niet automatisch de nietigheid van de overeenkomst. De rechter kan deze dan omvormen tot een huurovereenkomst (bij overeenkomsten van minder dan 15 jaar) of de termijn verkorten tot 99 jaar.
Indien het erfpachtrecht wordt gevestigd voor doeleinden van het openbaar domein, kan dit recht eeuwigdurend zijn.
120. De erfpacht ontstaat meestal door overeenkomst maar kan eveneens tot stand komen door schenking, testament of verkrijgende verjaring (art. 3.170 BW).
121. De erfpachter mag op de grond bouwen en planten. De erfpachter blijft tijdens de duur van de erfpacht eigenaar van de door hem opgetrokken gebouwen en aangebrachte beplantingen. Hij kan deze gebouwen dan ook verkopen, verhuren of met hypotheek bezwaren maar natuurlijk enkel binnen de duur van zijn recht. Hij mag alleen niets doen waardoor de waarde van de grond zou verminderen. Daarom zijn de rechten van de erfpachter beperkter dan die van de eigenaar.
De erfpachter heeft het gebruik en het genot van het goed, met de enige beperking de waarde van het goed niet te verminderen (art. 3.172 BW). Als hij zich hier niet aan houdt, dan kan de eigenaar een vergoeding vragen van de kosten, schade en intrest, veroorzaakt door nalatigheid en gebrek aan onderhoud van het erf.
De erfpachter mag wel de bestemming van het goed veranderen. Via overeenkomst wordt dat evenwel vaak verboden.
122. Tijdens de erfpacht moet de erfpachter alle onderhoudsherstellingen en zelfs de grove herstellingen bekostigen (art. 3.173 BW). Hij is gehouden tot het betalen van de belastingen, zowel op de onroerende goederen begrepen in het erfpachtrecht als op de onroerende goederen die hij zelf heeft opgericht.
123. Bij het einde van de erfpacht heeft de erfpachter het recht om de gebouwen en beplantingen door hem aangebracht en waarvan hij eigenaar is, af te breken en weg te nemen. Ingeval hij op basis van de erfpachtovereenkomst de verplichting had om bouwwerken op te richten, dan mag hij die evenwel niet afbreken. De erfpachtgever zal verplicht zijn die werken te vergoeden volgens het principe van de ongerechtvaardigde verrijking (art. 3.176 BW).
124. Voor het einde van de erfpacht kunnen we verwijzen naar de algemene wijzen waarop een zakelijk recht kan tenietgaan (art. 3.15 BW) en de specifieke wijzen waarop een zakelijk gebruiksrecht kan eindigen (art. 3.16 BW).
Dit is zelfs mogelijk vooraleer de minimumtermijn van 15 jaar is verstreken (art. 3.174 BW). Een eenzijdige beëindiging binnen deze termijn is evenwel niet mogelijk.
Voor een eeuwigdurende erfpacht is er een bijkomende mogelijkheid voor het tenietgaan nl. wanneer het recht ieder nut verloren heeft (ar. 3.175 BW).
8 Recht van opstal
125. Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben (art. 3.177 BW).
VOORBEELD
Het is dus zeker dat ook een opstalrecht voor bv. een tunnel of een ondergrondse parkeergarage of voor zonnepanelen op een dak (boven de grond) mogelijk is.
126. Ook wie een beperkt zakelijk recht heeft kan een recht van opstal vestigen. Het zakelijk recht dat in aanmerking komt moet dan wel een gebruiksrecht zijn en geen zakelijk zekerheidsrecht. Een vruchtgebruiker of een erfpachter en zelfs een opstalhouder kunnen dus een recht van opstal verlenen (art. 3.178 BW). Het verleende recht mag evenwel niet verder gaan dan de rechten die de opstalgever zelf bezit.
VOORBEELD
Dat houdt in dat wanneer iemand een vruchtgebruik heeft gedurende 25 jaar, hij een recht van opstal kan geven dat niet langer dan deze 25 jaar kan duren.
Het gevolg van het vestigen van een opstalrecht is dat de opstalhouder tijdens de duur van zijn opstalrecht de onroerende goederen verkrijgt, zowel de onroerende goederen die tot het volume behoren waarop het opstalrecht werd verleend als de zelf opgerichte constructies (art. 3.179 BW).
127. Evenals de regeling van het erfpachtrecht, is die op het opstalrecht van suppletieve aard, behalve wat de maximumduur van het opstalrecht aangaat (99 jaar) (art. 3.180 BW). Een opstalrecht dat is verleend met het oog op het oprichten van constructies die tot het openbaar domein behoren kan evenwel eeuwigdurend zijn. Er is geen vereiste minimumtermijn voorzien voor het opstalrecht.
Ook de vergoeding is bij het recht van opstal geen essentieel kenmerk.
128. De opstaller mag bouwen, planten en andere werkzaamheden verrichten. Tijdens de duur van het opstalrecht blijft hij hiervan eigenaar en kan hij die verkopen, verhuren of met hypotheek bezwaren voor de duur van het recht, en zelfs slopen (art. 3.183 BW).
De gebouwen of beplantingen die de opstalhouder niet heeft weggenomen bij het einde van zijn opstalrecht, moeten door de eigenaar van de grond worden vergoed. Hij heeft echter ook het recht de bouwwerken te slopen en de beplantingen weg te nemen, als hij dat verkiest tenzij ze verplicht zijn tot stand gebracht (art. 3.184 BW).
Met betrekking tot de herstellingen is de opstalhouder krachtens de wet niet gehouden tot onderhoud en evenmin tot de grove herstellingen aangezien hij een (tijdelijke) eigenaar is van het volume waarop het opstalrecht is verleend.
Voor de wijzen waarop een recht van opstal kan beëindigd worden, verwijzen we naar het recht van erfpacht hiervoor.
9 Casussen
1 Als gevolg van het overlijden van zijn vrouw Erna heeft Michel het vruchtgebruik verkregen van de gezinswoning en nog twee andere woningen die eigendom waren van zijn vrouw. Hun kinderen kregen de blote eigendom.
a Hij vreest dat zijn kinderen, met wie hij niet goed overeenkomt, het huis waarin hij woont zullen verkopen en dat hij dus op straat komt te staan. Is deze vrees terecht?
b De tweede woning verhuurt hij voor negen jaar aan een gezin. Voor wie zijn de huurinkomsten? Voor de langstlevende echtgenoot of voor de kinderen?
c De derde woning staat voorlopig nog leeg, maar een fietshandelaar heeft gevraagd of hij dat gebouw niet mag huren om er zijn handelszaak in te beginnen. De grote garage kan hij goed gebruiken als herstellingsruimte. Mag dat?
2 Een man woont samen met zijn vriendin. Hij bezit een grond die hij van zijn ouders gekregen heeft. Op deze grond bouwen ze samen een huis. De vriendin heeft ook wat spaarcenten en die worden gebruikt voor de gedeeltelijke bekostiging van het huis. De man betaalt de rest.
Het koppel gaat na 25 jaar uit elkaar. Van wie is deze woning?
3 Mark is de trotse eigenaar van een splinternieuwe BMW. De auto wordt echter twee weken later gestolen. Mark geeft de diefstal aan bij de politie. Twee maanden later ziet hij zijn BMW, maar die wordt bestuurd door een vrouw die hij niet kent. Hij stapt resoluut op haar af. Zij zegt dat ze de auto gekocht heeft van een particulier en kan het inschrijvingsbewijs van de auto en de andere documenten laten zien.
d Kan Mark de auto terugvorderen van die vrouw? Verantwoord waarom (niet).
4 Een basisschool (kleuter- en lagere school) heeft vaak de juridische vorm van een vzw. De gebouwen zijn dikwijls eigendom van een religieuze congregatie.
Als de school subsidies wil krijgen om een aantal klassen te bouwen, vereist de wetgeving dat de school een zakelijk recht heeft op het gebouw/de grond.
a Hoe kan de congregatie zorgen dat de school toch subsidies krijgt van de overheid zonder het gebouw te verkopen of te schenken aan de school?
b Komt een verhuring ook in aanmerking?