A
4700-EYLÜL-2002 1. Kredi ya da ipotek kredisi ile satýn alýnan gelir
4. Aşağıda verilen plan ve altyapı türlerinden
getiren taþýnmazýn aylýk borç ödeme yeterliliðini gösteren oran aþaðýdakilerden hangisidir? A) B) C) D) E)
hangisi dolaysız ilişkilidir? A) Kalkınma amaçlı planlar - özel altyapı B) Nazım imar planı - kentsel altyapı C) Islah imar planı - koruma eylemine yönelik altyapı D) Boğaziçi imar planı - kentsel gelişmeye yönelik altyapı E) Mevzii imar planı - bölgesel altyapı
Borç kapsama oraný Kredi-deðer oraný Ýskonto oraný Kapitalizasyon oraný Ýç verim oraný
2. Aþaðýdakilerden hangisi yasal riski etkileyen
faktörlerden biri deðildir? A) B) C) D) E)
3. I.
II. III. IV. V.
5. Bir yatýrýmcý almýþ olduðu araziyi eþit deðerli
20 parsele bölerek, taþýnmazlardan beþ tanesini % 5 zararla ve kalanýný % 15 kârla satarak, 1,5 milyar TL kazanmýþtýr. Arazinin alým fiyatý kaç milyar TL'dir?
Ýnþaat ruhsatý alabilme süresi Enflasyon oranýnda artýþý olan kira kontratlarý Ýmar durumundaki deðiþiklikler Çevre koruma yasalarý Vergi yasasýndaki deðiþiklikler
A) B) C) D) E)
Kapasite birimi yöntemi Birim hacim maliyeti yöntemi Birim alan maliyeti yöntemi Kestirimsel maliyet yöntemi Metraj maliyeti yöntemi 6. Deðerleme sürecinde sorunun
tanýmý için aþaðýdakilerden hangisinden yararlanýlmaz?
Sanayi, organize ve depolama tesisleri gibi yapý türlerinde, yaklaþýk yapý maliyetinin hesaplanmasýnda kullanýlan yöntemler aþaðýdakilerden hangisinde doðru olarak verilmiþtir? A) B) C) D) E)
A
7,5 10 15 17,5 20
A)
Deðerleme uzmanýnca tahmin edilecek deðerin tanýmý B) Deðerleme tarihi C) Kullanýlan deðerleme yöntemi D) Deðerleyici ile müþterinin yapýlan deðerlemenin kullanýmý hakkýnda anlaþmaya varmasý E) Taþýnmazýn pafta, ada, parsel no ve taþýnmaz rehin haklarý bilgileri
Yalnýz III Yalnýz IV I ve II IV ve V I, II ve IV 1
İzleyen sayfaya geçiniz.
A
4700-EYLÜL-2002 7. Karşılaştırma
yönteminde aşağıdakilerden hangisi satış değerleri konusunda veri toplama kaynağı değildir? A) B) C) D) E)
10. Dikdörtgen þeklinde, yola cephesi 20 metre,
derinliði 24 metre olan bir imar parselinin yapýlanma koþullarý; planda 0,30/1,50 lejantý ile gösterilmektedir. Ýmar parselinin birim inþaat alaný baþýna düþen arsa deðeri 100 milyon TL olduðuna göre, parsel deðeri kaç milyar TL'dir?
Bölgedeki emlakçılar İcra daireleri Gazetelerdeki seri ilanlar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Benzer mülkler (taşınmazlar) ile ilgili açık artırma sonuçları
A) B) C) D) E)
11. Üzerinde
yapý ve tesisler bulunan bir taþýnmazýn yýllýk net getirisinin; zemin deðerinin yýllýk faiz getirisinden küçük ya da zemin deðerinin yýllýk faiz getirisine eþit olduðu durumlarda hangi deðerleme yöntemi kullanýlýr?
8. Aşağıdakilerden hangisi bir gayrimenkulün
(taşınmazın) en etkin ve verimli kullanımına dönüştürülmeden önceki kullanımını en iyi tanımlar? A) B) C) D) E)
7,2 14,4 36 72 144
İmar kullanımı Piyasa kullanımı Maksimum kullanım Ara kullanım Minimum kullanım
A) B) C) D) E)
Likidasyon Gelir Maliyet Puanlama Karþýlaþtýrma
12. Değerlenecek bir yapının güncel yeniden inşa
maliyeti 600 000 ABD doları, efektif (fiili) yaşı 15 yıl ve toplam ekonomik ömrü 60 yıl olarak tahmin edilmektedir.
9. Parsel sýnýrlarýnýn belirlendiði ve parselin sýnýr
noktalarýnýn konumu deðiþmeyen sabit tesis ya da yer kontrol noktalarýna dayalý olarak gösterilip zeminden alýnan ölçü deðerlerinin yazýldýðý belge aþaðýdakilerden hangisidir? A) B) C) D) E)
A
Yapılandırma değeri ekonomik yöntemiyle kaç ABD dolarıdır? A) B) C) D) E)
Ýmar durumu Kot-kesit Röperli kroki Ebatlý kroki Ýnþaat istikamet rölövesi 2
350 400 425 450 475
yaş-ömür
000 000 000 000 000 İzleyen sayfaya geçiniz.
A
4700-EYLÜL-2002
15. Yaş farkı için önerilen ayarlama kaç ABD
13 - 16. sorular aşağıdaki bilgilere göre cevaplandırılacaktır.
dolarıdır? A) B) C) D) E)
1 700 feet kare brüt kullanım (yaşam) alanına sahip, 5 yaşında ve tam bodrumu olan tek ailelik bir konutun değerlemesi yapılacaktır. Çevredeki benzer mülklerin (taşınmazların) aşağıdaki satış verileri dikkate alınarak eşleştirilmiş veri analizi kullanılacaktır. Fiyat (ABD $)
Satış
Feet kare
Yaş
Bodrum
85 000
Cari
1 600
5
Yok
94 000
Cari
1 600
5
Tam
98 000
Cari
1 800
5
Tam
93 000
Cari
1 600
Yeni
Yok
96 500
3 Ay önce satılmış.
1 800
5
Tam
Satış 1 Satış 2 Satış 3 Satış 4 Satış 5
3 4 4 6 8
500 000 500 000 000
13. Piyasa şartlarına göre bir ayarlama yapmak
için hangi satışlar eşleştirilmelidir? A) B) C) D) E)
1 2 3 3 4
ve ve ve ve ve
16. Söz konusu mülkün tahmin edilen değeri kaç
ABD dolarıdır?
5 5 4 5 5
A) B) C) D) E)
14. 3 ay içinde değerde önerilen değişiklik yüzde
A
000 000 000 500 000
17. Aşağıdakilerden
hangisi karşılaştırma yönteminin temel verilerinden biri değildir?
kaçtır? A) B) C) D) E)
93 95 96 96 98
4 2 -1 -2 -4
A) B) C) D) E) 3
Tapu-kadastro verileri Altyapı, sosyo-kültürel donatı verileri Normal alım-satım fiyat cetvelleri Yapılanma koşulları 2 3 Yapı m ya da m üretim birim fiyatları İzleyen sayfaya geçiniz.
A
4700-EYLÜL-2002 21. Yapýnýn
deðerleme günündeki yeni yapým maliyetinden, yýpranma, eskime indirimleri ve gerekirse ekonomik deðer düzeltimi yapýlmasý sonucu ulaþýlan deðeri aþaðýdakilerden hangisidir?
18. Emsal
olabilecek yapılı bir gayrimenkul (taşınmaz) m2’si 50 ABD dolarından satılmıştır. Piyasa araştırması aşağıda yer alan düzeltmelerin yapılmasını gerekli kılmaktadır. Zaman düzeltmesi Fiziksel düzeltme Yaş düzeltmesi
: %8 : -%5 : -%6
A) B) C) D) E)
Yukarıdaki verilere göre, emsal gayrimenkulün (taşınmazın) düzeltilmiş m2 fiyatı kaç ABD dolarıdır? A) B) C) D) E)
Kredi Yapý Likidasyon Sigorta Gelir
59,5 54 51 48,22 48,06
22. Bir arsa üzerindeki
iyileştirmelerin hesaplanmak istenmektedir.
Arsa eşit kenarları 100 m olan bir dik üçgen şeklindedir. Arsanın çevresi metre tul maliyeti 20 milyon TL olan bir çitle çevrilmiş 2 ve zemini de m maliyeti 25 milyon TL olan bir beton örtü ile kaplanmıştır. Ayrıca diğer altyapılar için de 5 milyar TL harcanmıştır. Toplam iyileştirme maliyeti kaç TL’dir?
19. Yıllık brüt geliri 16,5 milyar TL, gideri 3,5
milyar TL olan bir tarım arazisine değer biçilmek istenmektedir. Yöredeki kapitalizasyon oranı %5 olduğuna göre, taşınmazın gelir değeri kaç milyar TL'dir? A) B) C) D) E)
A) B) C) D) E)
65 82,5 130 150 260
bir yapı tarzı ya da bireysel istemlere göre düzenlenmiş yapı tasarımından kaynaklanan değer düşüklüğüne ne ad verilir?
değer saptamada kullanılan temel verilerden biri değildir?
A
5 000 000 000 103 535 535 000 108 535 535 000 127 828 428 000 136 828 428 000
23. Zamanın koşul ve gereksinimlerine uymayan
20. Aşağıdakilerden hangisi maliyet yöntemiyle
A) B) C) D) E)
maliyeti
Kapitalizasyon oranı Yapı m2 ya da m3 üretim birim fiyatları Dış tesis, özel işletme donatıları birim fiyatları Yıpranma oranı Yapı yaşı
A) B) C) D) E) 4
Ekonomik yıpranma Çevresel etkilerle oluşmuş yıpranma Düzeltilemeyen fiziksel yıpranma Düzeltilebilir fiziksel yıpranma Fonksiyonel yıpranma İzleyen sayfaya geçiniz.
A
4700-EYLÜL-2002 24. Aþaðýdakilerden hangisi ýskontolu nakit akýþ
27. Taþýnmaz
gelir ve giderlerinin duraðan olmadýðý durumlarda, özellikle bir proje önerisinde, kýsmen tamamlanmýþ yapýlarda ya da düzensiz gelir getirmesi beklenen taþýnmazlarýn deðerlemesinde kullanýlan deðerleme ve yatýrým analiz yöntemi aþaðýdakilerden hangisidir?
yönteminin temel verilerinden biri deðildir? A) B) C) D) E)
Kapitalizasyon oraný Brüt gelir Brüt kira çarpaný Ýþletme giderleri Iskonto oraný
A) B) C) D) E)
25. Aþaðýdakilerden hangisi gelir yöntemi temel
28. Borca güvence olan taþýnmazýn deðeri alacaðý
verilerinden biri deðildir? A) B) C) D) E)
Gelir kapitalizasyonu yöntemi Maliyet yöntemi Iskontolu nakit akýþý yöntemi Puanlama yöntemi Karþýlaþtýrma yöntemi
karþýlamadýðýnda, kalan alacak için borçlunun diðer malvarlýðýna aþaðýdakilerden hangisinde baþvurulmaz?
Yýpranma oranlarý Ýþletme giderleri Taþýnmazlara özgü faiz katsayýsý Kira riski Brüt gelir
A) B) C) D) E)
Haciz Ýpotek Ýpotekli borç senedi Ýrat senedi Ýntifa senedi
29. Bir gayrimenkul (taşınmaz) 5 yıllığına kiraya
milyon TL olan kiralýk konutun deðeri biçilecektir. Konutun bulunduðu yerleþimde brüt kira çarpaný 15 olduðuna göre, taþýnmazýn deðeri kaç milyar TL'dir?
verilmiştir. Yıllık kira bedeli 5 milyar TL olup, gayrimenkulün 5. yıl sonundaki değeri 65 milyar TL olarak tahmin edilmektedir. Kapitalizasyon oranı %12 ise gayrimenkulün ekspertiz değeri kaç TL'dir?
A) B) C) D) E)
A) B) C) D) E)
26. Yýllýk net geliri 2,4 milyar TL, giderleri 400
A
20 24 28 42 48 5
54 55 55 56 56
906 342 890 908 908
626 897 235 678 756
630 900 000 900 630 İzleyen sayfaya geçiniz.
A
4700-EYLÜL-2002 30. Bir
kiþi edineceði taþýnmazýn deðerinin %75'ini özkaynaklarýndan, % 25'ini ise çeþitli kredi kurumlarýndan saðlayacaðýna göre, taþýnmazýn kredi-deðer oraný kaçtýr?
33. I.
II. III.
A) B) C) D) E)
0,25 0,35 0,50 0,75 3
Ýpotek hem güvence hem de dolaþým iþlevine sahip taþýnmaz rehin hakký türüdür. Ýpotekte borçlu alacaklýya karþý tüm malvarlýðý ile sorumludur. Ýpotekli taþýnmazýn devrinde ya da satýþýnda, taþýnmazýn saðladýðý güvencede bir deðiþiklik olmaz.
Yukarýda verilen ipotek ile ilgili ifadelerden hangileri yanlýþtýr? A) B) C) D) E)
Yalnýz I Yalnýz II Yalnýz III I ve III II ve III
31. Anonim ortaklıklar tarafından; inşa edilecek
ya da edilmekte olan taşınmazın projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen, değerleri birbirine eşit, hamiline yazılı menkul kıymetlere ne ad verilir? A) B) C) D) E)
34. I.
II. III. IV. V.
Gayrimenkul sertifikası Hisse senedi Tahvil Konut sertifikası Arsa sertifikası
Yukarýdakilerden hangileri, Müsteþarlýðýna baðlý kuruluþlardýr? A) B) C) D) E)
32. I.
Taþýnmazlarý alýp-satmak, bu yolla alým satým kârý elde etmek II. Taþýnmaza dayalý projelere yatýrým yapmak III. Ýyeliðindeki taþýnmazlardan kira geliri elde etmek IV. Altýn ve kýymetli madenlere yatýrým yapmak
A
Konut
Yalnýz I I ve III II ve III I, II ve IIII II, IV ve V
35. Aþaðýdakilerden
hangisi Konut Yüksek Koordinasyon Kurulunun görevlerinden biri deðildir? A)
Konut Koordinasyon Kurulu ve müsteþarlýk tarafýndan hazýrlanan konularý deðerlendirip, karara baðlamak B) Öncelikli arsa ve konut üretim alanlarýný ve bu alanda yapýlacak üretim takvimini belirlemek C) Arsa ve konut üretim alaný olarak belirlenen alanlarýn deðerlemelerini yapmak D) Yapýlacak arsa ve konut üretimi için gerekli iç ve dýþ kaynaklarý yönlendirmek E) Arsa ve konut üretimi konusunda genel politikalarý belirlemek
Yukarýdakilerden hangileri gayrimenkul yatýrým ortaklýklarýnýn faaliyet alanýna girmez? A) B) C) D) E)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüðü Tapu Kadastro Genel Müdürlüðü Toplu Konut Ýdaresi Milli Emlak Genel Müdürlüðü Bayýndýrlýk Ýskân Müdürlüðü
Yalnýz I Yalnýz IV II ve III III ve IV I, II ve III 6
İzleyen sayfaya geçiniz.
A
4700-EYLÜL-2002 36. I.
Rehin haklarý, tescilin tapu kütüðünden silinmesi ya da taþýnmazýn yok olmasýyla sona erer. II. Rehin haklarý Türk Medeni Yasasý uyarýnca ipotekli borç senedi ve irat senedi þeklinde düzenlenir. III. Rehin hakký; taþýnmazý, bütünleyici parçalarý ve eklentileri kapsar. IV. Elbirliði iyelikte paydaþlar, kendi paylarý üzerinde rehin hakký kurabilirler.
39. I.
II. III. IV. V.
Yukarýdaki yasa uygulamalarýnýn hangilerinde, taþýnmaz deðerleme uzmaný ya da deðer takdir komisyonlarý görev yapar? A) B) C) D) E)
Yukarýda verilen taþýnmaz rehin haklarýna iliþkin ifadelerden hangileri doðrudur? A) B) C) D) E)
Vergi Usul Yasasý Özelleþtirme Yasasý Kamulaþtýrma Yasasý Sermaye Piyasasý Yasasý Kurumlar Vergisi Yasasý
I ve II I ve III II ve IV I, II ve III II, III ve IV
I ve II I, III ve V II, III ve IV II, IV ve V I, II, III ve IV
40. Deðerleme
uzmanýnýn, her deðerleme raporunda belirtmek zorunda olduðu tarihler aþaðýdakilerin hangisinde birlikte ve doðru olarak verilmiþtir? A) B) C) D) E)
37. Hazine
bonosu ve devlet tahvilleri için belirlenen faiz oranına ne ad verilir? A) B) C) D) E)
Geleceðe yönelik ve güncel tarih Geçmiþe yönelik ve geleceðe yönelik tarih Efektif deðerleme tarihi ve rapor tarihi Güncel tarih ve rapor tarihi Mülkü inceleme tarihi ve efektif deðerleme tarihi
Piyasa faiz oranı Risksiz faiz oranı Efektif (fiili) faiz oranı İç kârlılık oranı Enflasyondan arındırılmış faiz oranı
38. Aþaðýdakilerden
hangisi 4721 sayýlý Türk Medeni Yasasý uyarýnca taþýnmaz rehni karþýlýðýnda çýkarýlan menkul kýymetlerden biri deðildir? A) B) C) D) E)
A
Rehinli tahvil Taþýnmaz karþýlýklý senetler Tertip halinde çýkarýlan irat senedi Gayrimenkul sertifikasý Tertip halinde çýkarýlan ipotekli borç senedi 7
TEST BİTTİ.