2016 vuosikatsaus
32
viisi vuotta teknologiakiinteistöjä
34 08 17
sisällys 01 Viisi vuotta Teknologia- kiinteistöjä 02 Toimitusjohtajan katsaus 04 Avainluvut 08 Kohokohdat vuonna 2016 17 Merkittävimmät vuokraukset 22 Strategia 23 Arvot
25
25 Markkinakatsaus
36 42
32 Kiinteistökaupat 34 Tapahtumat 36 Vastuullista kiinteistöliiketoimintaa käyttäjien eduksi 42 Käynnissä olevat ja tulevat hankkeet 46 Riskienhallinta ja sisäinen valvonta 48 Hallitus 50 Henkilöstö 55 Hallituksen toiminta kertomus ja konserni tilinpäätös 2016
laadukkaita tilaratkaisuja, monipuolisia palveluja
Turun Teknologiakiinteistöt juhli 5-vuotissyntymäpäiviään keväällä 2016. Yhtiö perustettiin reilu viisi vuotta sitten, kun Turun alueen historian suurimmassa kiinteistötransaktiossa lähes 80 000 neliömetriä laboratorio-, toimisto- ja liiketiloja siirtyi Turun Teknologiakiinteistöjen omistukseen. Turku Science Parkin hajallaan ollut kiinteistöomistus yhtenäistettiin, ja perustettiin uusi yhtiö vastaamaan alueen ja sen kiinteistöjen kehittämisestä. Perustamisvaiheessa asetettiin tavoitteeksi kehittää yhtiöstä Suomen vetovoimaisin kaupallinen teknologiakiinteistöjen keskittymä. Yhtiön perustehtäväksi määritettiin laadukkaiden tilaratkaisujen ja niihin liittyvien palveluiden tarjoaminen siten, että yritykset ja yhteisöt pystyvät keskittymään ydinliiketoimintaansa. Yhä edelleen nämä samat tavoitteet ja tehtävät ohjaavat yhtiön strategiaa ja päivittäistä tekemistä. Jo alusta lähtien toimintaa on ohjannut ajatus siitä, että haluamme olla enemmän kuin pelkkä toimitilojen tarjoaja. Taustalla elää vahva ajatus elävästä yhteisöstä, joka muodostuu, kun yksittäisille toimijoille annetaan parhaat mahdolliset olosuhteet ja ympäristö, jossa toimia ja kehittyä. Turku Science Parkin alue ja sen palvelut ovat kehittyneet viimeisten vuosien aikana, mikä on parantanut merkittävästi alueen viihtyvyyttä ja luonut lisää mahdollisuuksia yritystoimintaan ja alueen toimijoiden väliseen yhteistyöhön. Missä mennään nyt? Matka on jatkunut määrätietoisesti eteenpäin, mutta lähtökohtia ei ole unohdettu. Perustehtävä on pysynyt edelleen samana, ja sitä on kehitetty määrätietoisesti eteenpäin luomalla esimerkiksi yhteisöllisiä työtiloja tarjoava Werstas. Toimintaa ja palveluja kehitetään jatkuvasti myös asiakkaiden toiveita kuunnellen, avoimesti, vastuullisesti ja taloudellisesti.
01
Totta kai myös epäonnistuimme, mutta se on inhimillistä. Huomasimme välillä voimakkaitakin kasvukipuja. Koimme uusien työntekijöiden heiluttavan vanhaa, jo yhteen hitsautunutta työyhteisöä. Se on ollut ravistelua, joka monipuolistaa ja herättää meitä. Vuoden 2016 tunnuslukuja katsellessa onnistumisemme ei välttämättä näy suoraan. Onnistuimme alkuperäisen suunnitelman mukaisesti isoissa investointihankkeissa ja aloitimme myös useamman uuden investoinnin. Ne investoinnit aiheuttivat selkeää tyhjäkäyntiä liikevaihdon osalta, mikä heikensi vertailukelpoista nettotulostamme.
toimitusjohtajan katsaus vuosi 2016 oli jälleen kerran menestyksellinen ja parempi kuin edeltäjänsä.
02
Olen joka vuosi toimitusjohtajana ollessani tehnyt uudenvuodenlupauksen, jossa olen luvannut meidän olevan tehokkaampia ja yhteisöllisempiä kuin vuotta aiemmin. Olen luvannut, että kehitymme ja parannamme tekemistämme, ja näin on myös käynyt. Vuosi 2016 oli jälleen kerran menestyksellinen ja parempi kuin edeltäjänsä. Koimme useita yksittäisiä onnistumisia, epäonnistumisiakin, mutta vuosi 2016 tulee jäämään mieleen kokonaisuutena, jolloin kasvatimme taseen 220 miljoonasta eurosta 306 miljoonaan euroon. Onnistuneesti tehty 86 miljoonan euron ja noin 40 prosentin kasvu sisälsi muun muassa ElectroCityn ja Eskelin Pysäköintilaitoksen peruskorjaukset, PharmaCityn ja High Tech Cityn ostot sekä Werstaskonseptin vahvaa eteenpäin vientiä. Lisäksi vuosi sisälsi vierailu- ja innovaatiokeskuksen sekä kauan kaivatun uuden palloiluhallin investointipäätökset. Vuosi muistetaan kokonaisuutena, jonka teimme ilman, että kasvu olisi ollut jostain muusta arjen osa-alueesta pois.
Tulevaisuus näyttää erinomaiselta niin meidän kuin koko Turun alueen osalta. Olemme kulkeneet määrätietoisesti sitä polkua, jonka määrittelimme jo vuosia sitten, ja suunta on pysynyt selkeänä yllättävistä mutkista huolimatta. Olemme samalla alkuperäisen suunnitelman viimeisillä metreillä. Vuonna 2016 saimme alkuperäisen kiinteistöportfolion uudelleen järjestettyä niin vuokrasopimusten kuin ennen kaikkea teknisen kunnon osalta. Vuonna 2017 valmistuvat palloiluhalli sekä vierailu- ja innovaatiokeskus. Myös ylivoimaisesti tärkein hanke meidän kannaltamme, eli Turun ammattikorkeakoulun kampus, lähtee rakentumaan. Sitä varten olemme valmistautuneet joka päivä viimeiset neljä vuotta. Samalla kun visio ja tulevaisuus ovat päivä päivältä kirkastuneet, näkyy horisontissa sumua. Meidän pitää alkaa jo varautua kampuksen jälkeiseen aikaan. Silloin ei yksittäinen rakennushanke enää määrittele päivittäistä arkea. Visiomme on tästä huolimatta selkeä ja kirkas: tulemme olemaan osa Suomen parasta Science Parkia! Tulemme olemaan Pohjantähden tapainen suunnan-
näyttäjä, jota merenkulkijoiden tavoin muut seuraavat. Meitä ei hävetä sanoa sitä ääneen, eikä myöskään pelota tavoitella parasta! Kirjoitin 3.11.2014 klo 18:38 itselleni muistiin, mitä minä koin ja ennen kaikkea toivoin Turun Teknologiakiinteistöjen olevan tulevaisuudessa. Jokainen voi nyt arvioida, miten olemme onnistuneet ja miten jatkamme matkaa tästä eteenpäin. Tarjoamme tietyn rajatun markkinan parhaan tuotteen ja osaamisen niin kiinteistöjen kuin ennen kaikkea asiakashallinnan osalta. Asiakaslupauksemme ja asiakaskokemuksemme tulee olla maailman huippua. Samalla uskomme, että kyky täyttää edellä asetetut tavoitteet heikkenevät samassa suhteessa kuin markkinoiden koko laajenee, tilasegmentti monipuolistuu sekä kyseisillä markkinoilla toimivien toimijoiden määrä kasvaa. Me olemme erittäin paikallisen markkinan sekä rajoitetun tilasegmentin suurin toimija kyseisen markkinan ylivoimaisilla resursseilla. Alueeseen, toiminta- sekä tilakonseptiin ja rajattuun asiakassegmenttiin tiukasti erikoistuneena toimijana tarjoamme tehokkuutta, jota sijoittaja voi hyödyntää luodessaan riskihajautetun sijoitusportfolion. Meidän tehtävä ei ole tuottaa hajautushyötyä sijoittajalle, vaan tehokasta sekä ennalta määritellyn ja hyvin ennakoitavan riskiprofiilin omaavaa toimintaa, jota sijoittaja voi hyödyntää optimaalisen sijoitusallokaation luonnissa. Ja vielä niin, että omistaja-arvo on korkeimmillaan, kun asiakas, asiakaskokemus ja asiakastyytyväisyys ovat keskiössä. Mikko Lehtinen
03
avainluvut
Liikevaihto
Käyttökate
1000 €
2016 oli investointien vuosi Yhtiö kasvatti omaisuuttaan merkittävästi vuonna 2016. Investoinnit olivat 77 miljoonaa euroa. Remontit laskivat osaltaan käyttöastetta ja sitä kautta tuottoa. Myös uudis investoinnit kerryttivät jo rahoituskuluja, vaikkei tuottoja vielä syntynyt. Tämän vuoksi tulos näytti hieman edellistä vuotta heikommalta.
1000 €
24 000
13 000
22 000
12 000
20 000
11 000
18 000
10 000 9 000
16 000
8 000
14 000
7 000 12 000
6 000
10 000
5 000
8 000
Omistajat
Konsernirakenne Turun Teknologiakiinteistöt Oy
Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet 3,39 % Eläkevakuutusyhtiö Veritas 17,00 %
6 000
3 000
4 000
2 000
2 000
1 000
0
Stiftelsen för Åbo Akademi 3,38 %
KOy BioCity
KOy ElectroCity
4 000
2012
KOy ICT-City
Turun kaupunki 48,21 %
2013
2014
2015
KOy DataCity
KOy PharmaCity
KOy High Tech City
KOy Puutarhakatu 1
2015
2016
40
oma pääoma sis. vaihtovelkakirjat
9 000 30
7 000 6 000
20
5 000
KOy Puolalankatu 5
KOy Kupittaan Paviljonki
Cudos Oy
KOy Innovation City
TScP Kehitys Oy
4 000
10
3 000 2 000
0
1 000 0
04
2014
%
10 000
KOy Datakulma
2013
Omavaraisuusaste
1000 €
KOy TriviumCity
2012
Liikevoitto
8 000
Turun Seudun Osuuspankki 28,02 %
0
2016
oma pääoma ilman vaihtovelkakirjoja 2012
2013
2014
2015
2016
–10
2012
2013
2014
2015
2016
05
Investoinnit
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
Milj. €
300
v
15
100
14
90
90
13
250
80
12
80
11
70
70
200
60
10 9
60
8
150
50
50
40
7 6
40 100
30
5 30
20
4 3
20
50
2
10
10 0
0
2012
2013
2014
2015
2012
2016
Vuokrattava pinta-ala
2013
2014
2015
2016
Keskimääräinen neliövuokra
m2
06
Maturiteetti
%
Milj. €
100
0
1 2012
2013
2014
2015
2016
Julkisia yhteisöjä vuokralaisista
0
2012
2013
2014
2015
2016
vuokralaisten määrä
€/m 2
150 000
15
140 000
14
130 000
13
120 000
12
110 000
11
100 000
10
90 000
9
80 000
8
70 000
7
60 000
6
50 000
5
40 000
4
30 000
3
20 000
2
10 000
1
0
KÄYTTÖaste
2012
2013
2014
2015
2016
0
Yksityisomisteiset yhtiöt 35 %
250 kpl Julkiset yhteisöt 65 %
2012
2013
2014
2015
2016
07
kohokohdat vuonna 2016 uudistetut tilat täyttyivät vuokralaisista, ja palloiluhallin sekä vierailukeskuksen rakentaminen alkoi.
Tammikuussa 2015 alkoi Turun Teknologiakiinteistöjen historian suurin saneeraushanke, kun 10 miljoonaa euroa maksava ElectroCityn korjausurakka alkoi. Ensimmäisen vuoden aikana valmistuivat tilat muun muassa startup-yhteisö SparkUpille sekä coworking-tila Werstaalle. Työt kiinteistössä kuitenkin jatkuivat kesään 2016 asti, jolloin valmistuivat uudet ravintolatilat sekä toimitilat usealle eri yritykselle, muun muassa Arkealle, Fondialle, Handelsbankenille sekä Walkbaselle. Atriumin puolelle valmistui yhteensä viisi neuvottelukuutiota, joista kolme kuuluu Werstaan tiloihin ja kaksi yksityisten yritysten käyttöön. Toimitilojen saneeraus toteutettiin suunniteltua laajempana ja se kesti loppuvuoteen 2016 asti. Viimeisimpänä ElectroCityyn tulee aulapalvelupiste, joka valmistuu kevään 2017 aikana.
u u u
08
09
u u u uusi ravintola sekä kokous- ja edustustiloja Ravintola Mauno avasi uuden ravintolan ElectroCityn katutasoon ja aloitti toimintansa kesällä. Kellarikerrokseen rakennettiin täysin uusi valmistuskeittiö, joka palvelee myös catering-asiakkaita. Ravintolakonseptissa painottuu katuruokatyyli: valikoimassa on muun muassa pizzaa, hampurilaisia, salaatteja ja keittoja. Ravintolan kalusteet noudattavat väritykseltään ElectroCityn ulkokuoren värimaailmaa, eli vihreää ja pinkkiä. Aulan kalusteet levittäytyvät laajalle, ja monipuoliset istuin- ja pöytävaihtoehdot tarjoavat mahdollisuuden myös rentoon olemiseen ja työntekoon. ElectroCityn ylimpään kerrokseen valmistui heinäkuussa edustus- ja saunatila Circus, jota operoi Kokouskeskus Mauno. Circuksessa on saunan ja pukuhuoneiden lisäksi kolme erillistä neuvottelutilaa sekä iso oleskelutila, ns. lobby. Circuksen kruununa on iso, kahdelle puolelle levittäytyvä terassi sekä sen poreallas. ElectroCityn katutasoon, ravintolan välittömään läheisyyteen, saneerattiin viisi uutta kokoustilaa täydentämään Kokouskeskus Maunon palveluja. Myös BioCityssä olevat kokoustilat, Presidentti-auditorio sekä Ministeri-luentosali, uudistettiin vastaamaan tämän päivän vaatimuksia. Presidentin kuva- ja äänitekniikka uusittiin saneerauksen yhteydessä täysin.
10
Myös valaistus uusittiin, ja sen osalta uusinta tekniikkaa edustaa salin etuosaan asennettu alas laskettu Barrisol-katto, johon voidaan projisoida kuvaa ja jonka avulla valaistuksen värisävyjä voidaan vaihtaa. Ministeri-luentosalissa vanha kokolattiamatto korvattiin tekstiilipalamatolla ja myös tilan verhot uusittiin. Ministeri sai myös uuden valkokankaan, kaiuttimet, videotykin ja äänentoiston.
werstaan laajennusosa valmistui Coworking-tila Werstas valmistui kokonaisuudessaan heinäkuussa, kun Werstaan laajennusosa jääkausi aukesi. 1000 neliömetrin jääkausi sijaitsee ElectroCityn viidennessä kerroksessa ja se on suoraan yhteydessä Werstaan syksyllä 2015 valmistuneisiin paratiisiin ja post-apokalyptiseen maailmaan. Kokonaisuudessaan Werstaan pinta-ala on jääkauden valmistumisen jälkeen 3000 neliömetriä. Jääkaudessa on toimistohuoneiden lisäksi atriumiin ulkoneva neuvottelukuutio sekä seitsemän hiljaista huonetta työskentely- ja kokouskäyttöön. Laajennusosassa sijaitsee myös työpistetila, josta voi vuokrata oman henkilökohtaisen työpisteen.
u u u
11
u u u energiatehokkuutta ja peruskorjauksia Vuonna 2016 valmistuivat ElectroCityn ja Eskelin Pysäköintilaitoksen mittavat peruskorjausprojektit. Osana peruskorjauksia tilojen energiatehokkuutta parannettiin nykypäiväisellä tekniikalla ja uusimalla talotekniikan järjestelmiä. Samaan aikaan käynnissä olleessa projektissa suunniteltiin Turku Science Parkin alueen energiatehokkuuden toimia toteutettavaksi vuosina 2017–2018. Kiinteistöjen peruskorjaukset ovat teknisten järjestelmien uusimisen kautta mahdollistaneet myös kiinteistöjen kuluttamien resurssien ja tuottamien jätteiden tarkan seurannan. Muun muassa kiinteistöjen energian- ja vedenkulutuksen sekä jätehuollon seurantaa on kehitetty tämän seurauksena. Lisäksi on kehitetty kiinteistöjen kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnittelua.
yrityspalvelut yhdistyivät Turku Science Park Oy ja Turun Seudun Kehittämiskeskus yhdistyivät 1.7.2017. Uudistuvan Turku Science Park Oy:n toimitilat sijaitsevat ICT-Cityssä, jonka katutasossa palvelee myös yrityspalvelupiste Potkuri. Yhdistymisen myötä Turku Science Park Oy tuottaa jatkossa kaikki Turun seudun 11 kunnalle suunnatut elinkeino- ja yrityspalvelut. Palvelut kattavat yritystoiminnan koko elinkaaren alkaen yritysidean testaamisesta ja yrityksen perustamisesta, jatkuen aina kansainvälistymiseen ja kansainvälisen liiketoiminnan laajentamiseen.
12
turun seudun vierailu- ja innovaatiokeskuksen rakentaminen alkoi Turun seudun vierailu- ja innovaatiokeskuksen rakentaminen alkoi lokakuussa Turku Science Parkin alueelle. Keskus sijoittuu DataCityn ja BioCityn välittömään läheisyyteen, Turku Science Parkin sydämeen. Vierailuja innovaatiokeskuksen rakennuksen on suunnitellut Vesa Arosuo Arkkitehdit ja keskuksen rakentaa Rakennustoimisto Lundén Oy. Vierailukeskus tarjoaa yrityksille mahdollisuuden omien tuotteidensa ja innovaatioidensa esittelyyn. Vierailu- ja innovaatiokeskukseen tulee myös showroom, jonne yritykset voivat rakentaa oman elämysmaailmansa. Vierailukeskus sisältää myös kaupunkisuunnittelutilan sekä esittelee turkulaista korkeakoulututkimusta. Vierailu- ja innovaatiokeskuksen rakentaminen sisältyy olennaisena osana Turun kaupungin kärkihankkeeseen, joka on Kupittaan alueen kampuksen ja tiedepuiston kehittäminen. Keskus toteutetaan yhteistyössä Turun kaupungin kanssa, ja sen on määrä valmistua vuoden 2017 loppuun mennessä.
u u u
13
Wisio kokoaa Turun ammatti-instituutin yrittäjyystoiminnot saman katon alle DataCityyn
u u u palloiluhallin rakentaminen alkoi Turun uuden palloiluhallin rakentaminen alkoi keväällä 2016 TriviumCityn tontille Lemminkäisenkadulle. Hallin on suunnitellut arkkitehti Teemu Palo arkkitehtitoimisto Artto Palo Rossi Tikasta, ja sen rakentaa Lemminkäinen Talo Oy. Rakennustyöt käynnistyivät keväällä 2016 ja ne valmistuvat loppuvuonna 2017. Töiden kokonaislaajuus on noin 9 580 bruttoneliötä. Palloiluhalliin rakennetaan 2 500 hengen katsomo sekä kansainvälisten lentopallopelien vaatima 12,5 metrin tilakorkeus. Lentopallon lisäksi palloiluhalliin tulee tilaa erityisesti koripallon, salibandyn, lentopallon, käsipallon ja voimistelun harrastajille, ja se soveltuu myös isojen tapahtumien järjestämiseen. Halliin tulee myös M&M Kuntotalon toimipiste, jossa on tilaa vajaa 1900 neliötä.
ammatti-instituutin wisio avautui Turun ammatti-instituutin yrittäjyyden oppimisympäristö Wisio avautui DataCityyn vuoden lopulla. Kiinteis-
14
tön katutason päätyyn saneerattiin uudet valoisat tilat, jotka palvelevat niin opiskelijoita kuin henkilökuntaakin monimuotoisena oppimisympäristönä. Wisio kokoaa Turun ammatti-instituutin yrittäjyystoiminnot saman katon alle Lemminkäisenkadulle. Data Cityssä ammatti-instituutin tiloissa on muuntuvien yrittäjyyden valmennustilojen lisäksi kahvila Café Wisio, ompelushoppi sekä kauneudenhoitoalan hyvinvointikeskus. Lastenhoitoa tarjoava Puuhaparkki sijaitsee BioCityn katutasossa, aivan DataCityn vieressä.
turun amk ja teknologia kiinteistöt solmivat yhteistyösopimuksen Turun ammattikorkeakoulu ja Turun Teknologiakiinteistöt solmivat 15.4.2016 yhteistyösopimuksen, joka koskee kampushankkeen eteenpäin viemistä. Hankkeen tarkoituksena on, että Turun Teknologiakiinteistöt toteuttaa Turun ammattikorkeakoulun toiminnot samaan paikkaan kokoavan kampuksen Turku Science Parkiin. Ammattikorkeakoulu tulisi kiinteistöön vuokralaiseksi Turun Teknologiakiinteistöjen toimiessa omistajana ja vuokranantajana.
15
merkittävimmät vuokraukset uusi electrocity täyttyi asiakkaista, ja myös pankit löysivät turku science parkin alueelle.
arkea-konserni electrocityyn Arkea Oy tytäryhtiöineen muutti heinäkuun alussa ElectroCityyn. ElectroCityssä Arkealla on käytössään 634 neliömetrin tilat A-portaan neljännessä kerroksessa. Arkea-konserni tuottaa ruoka-, siivous-, turvallisuussekä kiinteistönhoitopalveluja sekä kiinteistöjen kunnossapitopalveluja muun muassa oppilaitoksiin, päiväja vanhainkoteihin, toimisto- ja liikekiinteistöihin sekä taloyhtiöille. Yritys on alallaan Lounais-Suomen suurin työnantaja. ElectroCityn toimitiloissa työskentelee lähes 100 arkealaista. Täysin saneeratut uudet tilat on suunnitellut Sigge Arkkitehdit Oy. Tila on nykyaikainen monitilaympäristö, jossa avotoimistotilan lisäksi on mahdollista työskennellä tiimihuoneissa sekä hiljaisissa tiloissa. Sisustuksessa on käytetty Arkean omia värejä vihreää, sinistä sekä mustaa.
u u u
16
17
u u u handelsbanken electrocityyn Handelsbankenin Hämeenkadun konttori muutti keväällä ElectroCityyn. Modernissa pankkitilassa on sekä avointa tilaa että erilliset työtilat henkilökunnalle ja rauhalliset neuvotteluhuoneet asiakastapaamisille. Saneeraus toteutettiin Turun Teknologiakiinteistöjen sisustuskonseptia mukaillen ja tulevan vuokralaisen toiveita kuunnellen, alusta lähtien yhdessä asiakkaan kanssa.
Tekniikka perustuu älypuhelinten wifi-yhteyksiin, jotka Walkbasen laitteet havaitsevat. Walkbasen paikannustuote nähdään niin sanottuna markkinoinnin optimointityökaluna kivijalkamyymälöille ja kauppakeskuksille. Sen teknologia mittaa ja analysoi esimerkiksi asiakkaiden liikkeitä myymälän sisällä, kuinka pitkään asiakkaat viipyvät ja onko kyseessä uusi vai palaava asiakas. Ohjelmisto kertoo myös, kuinka suuri osa ohikulkijoista poikkeaa sisälle. Kauppojen asiakasvirtaa seuraava Walkbase kasvaa IsoBritanniassa sekä tekee yhteistyötä IBM:n kanssa Yhdysvalloissa.
fondia avasi toimiston electrocityyn walkbaselle tilat electrocityyn Sisätilapaikannukseen erikoistunut Walkbase muutti Electrocityn kolmanteen kerrokseen. Walkbase on vuonna 2010 perustettu sisätilojen paikannukseen erikoistunut ohjelmistotalo.
18
Lakipalveluyritys Fondia muutti ElectroCityyn syyskuun alussa. Yrityksen 90 neliömetrin avara toimistotila sijaitsee kiinteistön kolmannessa kerroksessa. Tilaan kuuluu kaksi yhdistettävissä olevaa lasiseinäistä neuvotteluhuonetta, työpistetila sekä avokeittiö.
yrityskylä electrocityn katutasoon
4pharmalle toimisto electrocityyn
Yrityskylä Varsinais-Suomi muutti Turun keskustasta Science Parkin alueelle loppuvuonna. Yrityskylän reilut 480 neliömetrin tilat sijaitsevat ElectroCityn katutasossa.
Tiedonhallinnan ja statistiikan asiantuntijayritys 4Pharma muutti ElectroCityyn syyskuun alussa. Yrityksen uudet 187 neliömetrin toimitilat sijaitsevat kiinteistön kolmannessa kerroksessa.
Yrityskylä on peruskoulun 6.- ja 9.-luokkalaisille suunnattu työelämän ja yrittäjyyden oppimiskokonaisuus. Oppimisympäristö on kuin pienoiskaupunki: se on koululaisten oma yhteiskunta, jossa oppilas työskentelee omassa ammatissaan ja saa palkkaa tekemästään työstä, sekä samalla toimii osana suomalaista yhteiskuntaa.
4Pharma on turkulainen palveluyritys, jonka päätuotteita ovat kliinisten tutkimusten tuottaman tiedon hallinta ja tilastollinen analysointi. Yrityksessä on 15 työntekijää, joista 13 työskentelee Turussa ja kaksi Helsingissä. Yrityksen toiminnan kulmakivet tiivistyvät neljään asiaan: kliinisen tutkimustiedon keruuseen, analysointiin, raportointiin ja varastointiin. Biotech- sekä lääkeyritykset ostavat 4Pharmalta palveluja, jotka liittyvät tiedon hallintaan ja statistiikkaan.
Kuudesluokkalaisia varten tilaan on pystytetty 17 yrityksen ja keskusaukion muodostama pienoiskaupunki. Tila on kevätlukukaudella 2017 myös yhdeksäsluokkalaisten käytössä. Yrityskylä Yläkoulun pelipäiviä varten keskusaukio muuntuu globaalin kaupan ohjaamoksi. Kuudes- ja yhdeksäsluokkalaiset käyttävät tilaa vuorollaan.
u u u
19
u u u arffman consulting, nordean online-konttori ja mobiilimarkkinointi routa datacityyn Koulutus- ja valmennusalan yritys Arffman Consulting Oy muutti DataCityn ylimpään kerrokseen. Yli 700 neliömetrin toimitiloissa on sekä toimisto- että luokkahuoneita. Yritys järjestää aikuiskoulutuksena muun muassa asiakaspalvelu-, myynti- ja kielikielikoulutuksia, maahanmuuttajien kieli- ja kotouttamiskoulutuksia sekä myös muutosvalmennuksia yrityksille. Nordea avasi online-konttorin DataCityyn toukokuussa. Remontoidussa pankkitilassa on 344,5 neliötä ja se sijaitsee DataCityn B-portaan kuudennessa kerroksessa. Varsinaisia live-asiakkaita tilassa ei palvella, vaan palvelu keskittyy sähköiseen palveluun muun muassa mobiililaitteilla, ja puhelinpalveluun. Konttori antaa vaativaa asiakaspalvelua eli asuntolaina- ja säästöneuvotteluja sekä muita vakuudellisia luottoja koskevaa palvelua. Digitaalisen markkinoinnin palveluja tarjoava Mobiilimarkkinointi Routa muutti huhtikuun alussa DataCityyn. Yrityksen vajaan 800 neliömetrin toimitilat sijaitsevat DataCityn kuudennessa kerroksessa ja niissä työskentelee 60 henkilöä.
20
osuuspankki ja kinnarps biocityyn OP Turun Seutu avasi loppukesällä uuden toimipisteen BioCityn katutasoon. Toimipiste palvelee sekä henkilöettä yritysasiakkaita monissa pankki- ja vakuutustarpeissa vaihtuvien ajankohtien ja teemojen mukaan. OP BioCityssä asiakas voi käydä neuvotteluja asiantuntijoiden kanssa paikan päällä tai tarvittaessa varata ajan tapaamiseen verkossa tai konttorissa. OP BioCityn 42 neliömetrin toimipisteessä on asiakaspalvelupisteitä sekä erikoisuutena Smartblock, eli kalustemainen työtilakuutio, jossa on sähköpistokkeet ja integroitu näyttö. Kuutio sopii niin neuvottelukäyttöön kuin omaksi työtilaksikin. Toimitilakalusteita tarjoava Kinnarps Oy muutti BioCityn katutasoon, Osuuspankin toimipisteen naapuriin. BioCityn aulassa on myös Kinnarpsin showroom, eli näyttelytila, jossa voi tutustua Fields-sarjan kalusteisiin.
grassmarkille toimisto ja studio triviumcityyn Tapahtuma- ja televisiotuotantoyhtiö Grassmark Oy muutti TriviumCityyn helmikuussa. Katutason tilassa on toimiston lisäksi kuvaus- sekä äänitysstudiot. Yritys tekee tuotantoja ja tapahtumasuunnittelua sekä tuottaa tv-tekniikkaa muun muassa urheilutapahtumiin, konsertteihin ja yritystapahtumiin.
21
strategia turun teknologiakiinteistöt haluaa tarjota asiakkailleen lisäarvoa tuottavia palveluita.
Turun Teknologiakiinteistöjen strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia sekä yhtiön omistamia kiinteistöjä. Yhtiö haluaa tarjota alueen toimijoille lisäarvoa ja yhteisöllisyyttä tuottavia asiakaslähtöisiä palveluita sekä luoda Turku Science Parkiin uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoimatekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nostavat kiinteistöjen arvoa. Turun Teknologiakiinteistöjen visiona on olla houkutteleva yritys niin asiakkaille kuin omistajillekin. Yhtiö haluaa tarjota asiakkailleen Suomen parhaan ympäristön toimia ja kehittyä. Yhtiön toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita tilaratkaisuja ja niihin liittyviä asiakaslähtöisiä palveluita, sekä kehittää Turku Science Parkin toimintoja, jotta siellä toimivat yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa.
22
arvot toimintaa ohjaavat arvot ovat innovatiivisuus, vastuullisuus, positiivisuus ja avoimuus.
Innovatiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille luovia ratkaisuja, villejä ideoita sekä uusia tapoja tehdä asioita. Se on avoimuutta erilaisille mahdollisuuksille ja herkkiä korvia asiakkaiden toiveille. Vastuullisuus tarkoittaa kaikkea sähkön säästöstä LEED-ympäristösertifikaatin mukaiseen rakentamiseen. Se on tasavertaista kumppanuutta, hyvää hallintoa ja joustavia järjestelyjä. Se on joukkoliikennettä, kestäviä materiaalivalintoja ja hyvää henkilöstöpolitiikkaa. Positiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille optimistista asennetta, avarakatseisuutta ja innostusta. Se on luottamusta, rakentavaa suhtautumista sekä halua keskittyä ongelmien sijaan niiden ratkaisemiseen. Avoimuus tarkoittaa läpinäkyvää toimintaa, aktiivista tiedotusta sekä kuntalaisten ottamista mukaan Turku Science Parkin kehittämiseen. Se on myös helppoa saavutettavuutta, avointa neuvottelukulttuuria ja kiinnostusta kaikkien mielipiteitä kohtaan.
23
markkinakatsaus turku science parkin vetovoima kasvaa edelleen.
Turun Kampus ja tiedepuisto on kaupungin kärkihanke, joka käynnistyi keväällä 2016. Hankkeen tavoitteena on korkeatasoinen alueen maankäytön, asumisen, rakentamisen ja liikenteen suunnittelu sekä toteutus. Keskeistä on myös alueen logistinen saavutettavuus, erityisesti tunnin juna -hanke, jolla kampus- ja tiedepuistoalue kytkeytyy vahvasti pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueeseen. Turun Yliopiston, Åbo Akademin ja lähitulevaisuudessa myös Turun Ammattikorkeakoulun kaikki keskeiset opetuskampukset sijaitsevat poikkeuksellisen tiiviillä alueella ja kiinteästi kaupungin ytimen tuntumassa. Samalla alueella sijaitsee myös Turku Science Park sekä Yliopistollinen keskussairaala. Toimitiloja tiedusteltiin Teknologiakiinteistöiltä vuoden 2016 aikana 25.000 neliömetrin verran. Tiedusteluja oli jonkin verran vähemmän kuin edeltävänä vuotena. Pienten ja keskisuurten toimitilojen kysyntä oli tasaista, kun taas suuria toimitiloja tiedusteltiin selkeästi harvemmin. Vuonna 2016 valmistui useita saneerattuja tiloja alueen kiinteistöissä, mikä lisäsi alueen toimijoiden määrää huomattavasti.
u u u
24
25
vuonna 2016 kaksi isoa kiinteistökauppaa u u u Turun Teknologiakiinteistöjen vuokrausaste oli vuoden 2016 lopussa 96,8 prosenttia koko Turun alueen vuokrausasteen ollessa 91,1 prosenttia. Teknologiakiinteistöjen keskivuokra Turku Science Parkin alueella oli 15,09 €/m².
käynnissä olevat ja tulevat hankkeet alueella Alueelle rakennetaan parhaillaan uutta palloiluhallia sekä vierailu- ja innovaatiokeskusta. Molemmat hankkeet valmistuvat vuoden 2017 lopulla. Näillä hankkeilla ei kuitenkaan ole vaikutusta alueen toimistomarkkinaan, toisin kuin Turku Science Parkiin suunnitellulla Turun ammattikorkeakoulun Kampuksella, joka yhdistää lähes kaikki ammattikorkeakoulun toiminnot Turku Science Parkiin. Uudisinvestointina se tulee nostamaan alueen keskivuokraa ja käyttöastetta sekä tiivistämään alueen rakennetta.
26
ElectroCityn suursaneeraus valmistui vuonna 2016 ja se osoittautui menestykseksi, sillä hankkeen valmistuttua tilat olivat jo täyteen vuokratut. Suuri, lähes koko kiinteistöä koskenut hanke vaikutti merkittävästi Turun Teknologiakiinteistöjen keskivuokraan ja monipuolisti Turun Teknologiakiinteistöjen tilakantaa. Turku Science Parkin alueelle, osoitteeseen Joukahaisenkatu 9, rakennetaan OP Pohjolan Omasairaala, joka valmistuu vuoden 2017 lopulla. Yliopistollisen sairaalan läheisyyteen nousee Medisiina D, joka tulee tulee Turun yliopiston, Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirin, Turun ammattikorkeakoulun sekä THL:n yhteiskäyttöön. Rakennuksen omistaja on Suomen Yliopistokiinteistöt Oy. TYKS:in T3-sairaala nousee T-sairaalan yhteyteen junaradan ja Helsinginkadun päälle rakennettavalle betonikannelle. T3-sairaalan arvioidaan valmistuvan loppukesällä 2021.
Turun Teknologiakiinteistöt kasvatti kiinteistöomistustaan Turku Science Parkin alueella, kun se osti 1.4. toteutuneella kaupalla Lemminkäisenkatu 42:ssa sijaitsevan High Tech Centre III:n Lundén Kiinteistöt Oy:ltä. High Tech Cityksi uuden omistajan myötä nimetty kiinteistö on rakennettu vuonna 2012, siinä on neljä kerrosta ja sen pinta-ala on 4000 m². Rakennuksen on suunnitellut arkkitehtitoimisto Haroma & Partners. Turun Teknologiakiinteistöjen strategia on alusta lähtien tähdännyt omistusten kasvattamiseen Turku Science Parkin alueella. High Tech Centressä toimii HK Scanin pääkonttori, joka turkulaisena pörssiyhtiönä on merkittävä asiakas Teknologiakiinteistöille. Turun Teknologiakiinteistöt osti 1.6. toteutuneella kaupalla osoitteessa Itäinen Pitkäkatu 4 sijaitsevan Kiinteistö Oy PharmaCityn Keskinäiseltä työeläkeyhtiö Varmalta. Hyvässä kunnossa oleva PharmaCity on valmistunut vuonna 2001 ja sen on suunnitellut Katri Pulli Arkkitehtitoimisto Meri Oy:stä. Kiinteistön pinta-ala 17 758
neliömetriä. PharmaCityssä on toimisto- ja opetustilojen lisäksi runsaasti laboratorio- ja tutkimustiloja, jotka täydentävät naapurissa sijaitsevan BioCityn tiloja ja mahdollistavat niin nykyisten kuin uusienkin bioalalla toimivien asiakkaiden paremman palvelun. PharmaCityn suurin käyttäjä on Turun yliopisto. Muita merkittäviä toimijoita ovat Turku Science Park Oy, Unica Oy, Pharmatest Services Oy ja mainostoimisto SST Oy. Kaupan myötä Turun Teknologiakiinteistöille siirtyi PharmaCityn lisäksi Lemminkäisenkadun ja Tahkonkujan kulmassa sijaitseva kaksikerroksinen pysäköintilaitos, jossa on 216 autopaikkaa. Myös Turun Teknologiakiinteistöjen omistamien keskustakiinteistöjen osalta tapahtui muutoksia, kun yhtiö myi osakkeensa Eskelin Pysäköintilaitos Oy:stä ruotsalaiselle kiinteistökehitysyhtiö Hemfosalle. Kiinteistössä tehtiin peruskorjaus vuonna 2016.
u u u
27
u u u suomen suurin coworkingtila werstas täytti vuoden ja laajennusosa valmistui Turku Science Parkiin avautui vuoden 2015 marraskuun alussa uusi coworking-tila Werstas. ElectroCityssä sijaitseva Werstas on uuden ajan toimistohotelli, jossa on työhuoneiden lisäksi laajat ja näyttävät yhteiset tilat siellä työskentelevien ihmisten kohtaamiseen, asiakastilaisuuksien järjestämiseen sekä työskentelyyn. Werstas sai lisää asiakkaita vuoden 2016 kesäkuussa, kun laajennusosa jääkausi valmistui. Myös laajennusosan tilat oli vuokrattu täyteen jo ennen valmistumista.
28
tilan vuokraamisen ilman kokonaista huonetta ja madaltavat siten niin aloittavien yritysten, freelancerien kuin etätyöntekijöidenkin kynnystä vuokrata toimitila kotona työskentelyn sijaan. Myös sopimusten joustavuudessa on ajateltu Werstaan toimijoiden vaihtuvia tarpeita: sopimukset tehdään kuukauden irtisanomisajalla ja tulevaisuudessa tiloja vuokrataan myös tuntiperusteisesti, mikä palvelee etenkin eri kaupungeissa liikkuvia ihmisiä.
kolme tila- ja sisustusmaailmaa
jäsenyyksiä jokaiseen tarpeeseen
Werstaassa on noin 3000 neliömetriä tilaa kahdessa kerroksessa. Kesällä 2016 Werstas laajeni vielä 1000 neliömetrillä, jolloin siitä tuli Suomen suurin yhteisöllinen työtila. Koska kyse on Turun ja koko Suomenkin mittakaavassa erityisestä tilasta, haluttiin myös tilojen sisustuksen poikkeavan totutusta ja erottuvan toimistomarkkinoiden tarjonnasta.
Werstaassa on tarjolla perinteisten työhuoneiden lisäksi työpiste- ja mobiilijäsenyyksiä, jotka mahdollistavat työ-
Werstaan 4. kerroksen sisustuksen teemaksi valittiin paratiisi, mikä näkyy niin suurikuvioisissa tapeteissa,
valaisimissa kuin yleisessä värimaailmassakin. 5. kerroksen tilat rautatynnyreineen ovat puolestaan postapokalyptisestä maailmasta. Kesällä 2016 valmistunut laajennusosa kantaa nimeä jääkausi, mikä näkyy viileän sinisen eri sävyissä sekä esimerkiksi sisustustapettien jäävuorien kuvissa.
toimintaa ovat sosiaaliset kontaktit ja Werstaassa toimivien yritysten yhteistyö. Werstaslaisille järjestetään erilaisia tapahtumia, ja viikottain on ohjelmassa yhteinen kahvituokio Werstas-treffit.
u u u
neuvottelutiloja, uusia kontakteja ja yhteistyötä Werstaassa toimivien yritysten ja yhteisöjen toimintaa tukevat erilaiset palvelut postituksesta videoneuvotteluihin, edustustiloihin ja hiljaisiin huoneisiin. Werstaslaiset saavat myös käyttää maksutta ElectroCityn kellarikerrokseen vuonna 2015 valmistunutta harrastetilaa saunoineen ja suihkuineen. Werstaan konseptiin kuuluvat myös muun muassa aulapalvelut, kahvilat ja kulunvalvonta. Ideana on, että Werstaassa on tarjolla kaikki yritysten tarvitsemat palvelut ja hiukan enemmänkin. Tärkeä osa Werstaan
29
PharmaCityn coworking-tiloihin myös peli- ja bioalan toimijoita
u u u werstas-konsepti myös pharmacityyn Vaikka tilakyselyt vähenivät vuonna 2016 edellisestä vuodesta, niin eniten tiedusteltiin pieniä toimistohuoneita, joita Werstas-konsepti palvelee erinomaisesti.
lataan ja lisätään käytäville ja yhteisiin tiloihin akustiikkatauluja. Osa vuokralaisista on jo tiloissa, ja tiloihin on tulossa lisää asiakkaita keväällä 2017.
PharmaCityn kiinteistön oston myötä saatiin myös 3700 neliömetriä tyhjää tilaa. Tilatiedustelujen lisääntyessä Werstas-konseptia päätettiin alkaa kehittää ja pohdittiin parhaiten soveltuvaa tilaa, johon laajennus voitaisiin toteuttaa. Luonnollinen ratkaisu oli suunnitella Werstaalle lisätiloja PharmaCityyn.
Myös PharmaCityn kolmas ja neljäs kerros ovat osa Werstas-konseptia, sillä kolmanteen kerrokseen on keskitetty aloittavia turkulaisia pelialan yrityksiä, ja neljännessä kerrokseen on sijoittunut bioalan toimijoita. Heille kuuluvat samat palvelut kuin werstaslaisille.
PharmaCityn toinen ja kuudes kerros suunnitellaan perinteisemmäksi coworking -tilaksi, joissa on muun muassa keittiö kahvikoneineen, neuvotteluhuoneita sekä yhteisiä oleskelu- ja työskentelytiloja. Tiloissa tehdään parhaillaan pintaremonttia, muun muassa seiniä maa-
30
31
kiinteistökaupat isot kiinteistökaupat värittivät teknologiakiinteistöjen vuotta.
high tech centre III Turun Teknologiakiinteistöt kasvatti kiinteistöomistustaan Turku Science Parkin alueella, kun se osti 1.4. toteutuneella kaupalla Lemminkäisenkatu 42:ssa sijaitsevan High Tech Centre 3:n Lunden Kiinteistöt Oy:ltä. High Tech Centre 3 on rakennettu vuonna 2012, siinä on neljä kerrosta ja sen pinta-ala on 4000 m². Rakennuksessa toimii tällä hetkellä HK Scanin pääkont tori. Rakennuksen on suunnitellut arkkitehtitoimisto Haroma& Partners. Turun Teknologiakiinteistöjen strategia on alusta lähtien tähdännyt omistusten kasvattamiseen Turku Science Parkin alueella. High Tech Centressä toimii HK Scanin pääkonttori, joka turkulaisena pörssiyhtiönä on merkittävä asiakas Teknologiakiinteistöille. Kiinteistö myös sopii sijainniltaan hyvin Teknologiakiinteistöjen portfolioon, ja rakennus on teknisesti erinomaisessa kunnossa.
32
pharmacity täydentämään biocityn tiloja Turun Teknologiakiinteistöt osti 1.6. toteutuneella kaupalla osoitteessa Itäinen Pitkäkatu 4 sijaitsevan Kiinteistö Oy PharmaCityn Keskinäiseltä työeläkeyhtiö Varmalta. Hyvässä kunnossa oleva PharmaCity on valmistunut vuonna 2001 ja sen on suunnitellut Katri Pulli Arkkitehtitoimisto Meri Oy:stä. Kiinteistön pinta-ala on 17 758 neliömetriä. PharmaCityssä on toimisto- ja opetustilojen lisäksi runsaasti laboratorio- ja tutkimustiloja, jotka täydentävät naapurissa sijaitsevan BioCityn tiloja ja mahdollistavat niin nykyisten kuin uusienkin bioalalla toimivien asiakkaiden paremman palvelun.
Kaupan myötä Turun Teknologiakiinteistöille siirtyi PharmaCityn lisäksi Lemminkäisenkadun ja Tahkonkujan kulmassa sijaitseva kaksikerroksinen pysäköintilaitos, jossa on 216 autopaikkaa.
eskelin pysäköintilaitoksen osakkeiden myynti Turun Teknologiakiinteistöt myi omistamansa Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n osakkeet ruotsalaiselle kiinteistökehitysyhtiö Hemfosalle. Kiinteistön vuokrattava kokonaispinta-ala on 6863 m². Kiinteistössä on vuokralaisena Turun kaupungin sosiaalikeskus. Kiinteistössä tehtiin peruskorjaus vuonna 2016.
PharmaCityn suurin käyttäjä on Turun yliopisto. Muita merkittäviä toimijoita ovat Unica Oy, Pharmatest Services Oy ja mainostoimisto SST Oy.
33
ottelutapahtumat urheiluseurojen kanssa Yhteistyö turkulaisten urheiluseurojen kanssa jatkui myös vuonna 2016. Turun Teknologiakiinteistöt järjesti yhteistyökumppaniensa TUTO Hockeyn ja FC Interin kanssa Sporttia parhaalla paikalla -otteluennakkotapahtumat huhtikuussa ja syyskuussa. Tapahtumat alkoivat seurojen pelaajien ja valmentajien haastatteluilla sekä tarjoiluilla Ravintola Maunossa, ja huipentuivat otteluihin Marli Areenalla sekä Veritas Stadionilla.
työmaalla tapahtuu
tapahtumat aamiais- ja urheilutapahtumat olivat jälleen suosittuja.
Turun Teknologiakiinteistöt järjesti vuoden 2016 aikana lähes 20 tapahtumaa asiakkailleen, yhteistyökumppaneilleen ja sidosryhmilleen. Tapahtumat tarjosivat uusia kontakteja ja verkottumismahdollisuuksia sekä lisäsivät yhtiön ja koko Turku Science Parkin alueen tunnettuutta.
aamiaistapahtumia jo neljättä vuotta Vuoden 2016 aikana järjestettiin neljä Yritystä kehiin -aamiaistapahtumaa. Tapahtumia järjestetään jo neljättä vuotta, ja ne ovatkin vakiinnuttaneet paikkansa asiakkaiden ja yhteistyökumppanien keskuudessa. Tapahtumien aiheina vuonna 2016 olivat keväällä urheilumarkkinointi ja uusasiakashankinta sekä syksyllä tulevaisuuden työt ja työympäristöt sekä työhyvinvointi.
34
Kun ElectroCityn suursaneeraus oli lopuillaan, järjestettiin rakennuksessa työmaakierros toukokuussa. Heinäkuussa päästiin tutustumaan jo valmiisiin toimitiloihin, kun yli 200 kiinnostunutta osallistui tutustumiskierrokselle. Kierroksella vierailtiin coworking-tila Werstaassa, sauna- ja edustustila Mauno Circuksessa, startup-yhteisö SparkUpissa sekä Handelsbankenin, Arkean, Superanalyticsin ja QEM Softwaren toimitiloissa.
teknologiakiinteistöt juhli 5-vuotissyntymäpäiviään Turun Teknologiakiinteistöt täytti 5 vuotta, ja syntymäpäiviä juhlittiin BioCityssä huhtikuussa. Paikalla oli yli 400 vierasta nauttimassa rennosta tunnelmasta, yhdessäolosta ja tarjoiluista. Illan kohokohta oli rap-duo JVG:n esiintyminen.
muut tapahtumat Helmikuussa vietettiin laskiaista Teknologiakiinteistöjen toimistolla. Paikalle oli saapunut melkein 200 osallistujaa nauttimaan hernekeitosta ja laskiaispullasta sekä hyvästä seurasta. Työhyvinvointiin panostettiin myös kevätkaudella, kun Aurajoogan joogatunnit jatkuivat keväällä 2016 ElectroCityn harrastetilassa. Werstaan avajaisia juhlittiin elokuun puolivälissä, kun laajennusosa Jääkausi otettiin käyttöön. Marraskuun alussa juhlittiin 1-vuotiasta Werstasta. Turun palloiluhallin rakennustyömaalla järjestettiin juhlallinen peruskiven muuraustilaisuus elokuussa. Joulukuussa Teknologiakiinteistöt kutsui asiakkaitaan ja yhteistyökumppaneitaan joulupuurolle ja glögille. Paikalle saapui noin 200 vierasta.
yhteistyösopimukset Turun Teknologiakiinteistöt jatkoi vuonna 2016 yhteistyösopimuksiaan TUTO Hockeyn, FC Interin, FC TPS:n, HC TPS:n sekä TPS salibandyn kanssa. Yhteistyösopimuksien tavoitteena on jatkossakin lisätä Turku Science Parkin ja Kupittaan alueen tunnettuutta ja vetovoimaa sekä luoda verkottumismahdollisuuksia tapahtumissa.
35
vastuullista kiinteistöliiketoimintaa käyttäjien eduksi uusia teknologioita ja kiinteistöjen toiminnan seurantaa
Laadukkaalla rakentamisella ja korjaamisella sekä energiatehokkuuden parantamisella saamme aikaan kestävämmin hoidettuja kiinteistöjä, joissa vuokralaistemme on hyvä olla. Kiinteistömme muodostavat myös yhteisöllisen kohtaamispaikan. Jatkuvuus taataan kasvulla ja tuottavuudella.
rakennamme ja korjaamme laadukkaasti vuokralaistemme eduksi Uusi rakentaminen ja laaja peruskorjaaminen ovat hallinneet vuotta 2016. Olemme toteuttaneet näitä korjausja rakennusprojekteja, jotta vuokralaisillamme on käytössään mahdollisimman ajantasaiset ja toimivat tilat. Rakennus- ja korjaushankkeisiin valitsemme luotettavia kumppaneita, joilla on omat vastuullisuusohjelmansa. Luomme yhdessä kuhunkin hankkeeseen sopivan toimintamallin, sillä hankkeet vaihtelevat remonteista ja peruskorjauksista uudisrakentamiseen. Toiminnan pohjana on tilaajavastuulaki, jonka mukaan tilaajan on hankittava tietyt selvitykset alihankkijoista.
u u u
36
37
u u u Muut valvonta- ja selvitystarpeet määritellään hankekohtaisesti. Suuremmissa hankkeissa teemme aina yhteistyötä valvojaorganisaation (rakennuttajatoimisto) kanssa. Peruskorjauksiin liittyvä teknisten järjestelmien uusiminen tekee mahdolliseksi kiinteistöjen entistä tarkemman toiminnan seuraamisen. Olemme jo kehittäneet muun muassa energian, vedenkulutuksen ja jätehuollon seurantaa, jota parannamme yhdessä raportoinnin kanssa edelleen seuraavan vuoden aikana, jotta voimme tuottaa tietoja esimerkiksi kiinteistöjemme resurssitehokkuudesta. Samalla pystymme suunnittelemaan kiinteistöjen kunnossapitoa pitkällä aikavälillä, mikä helpottaa kiinteistön hoidon kustannustehokasta budjetointia. Näiden toimien johdosta hallitsemme kiinteistöjemme olosuhteita koko ajan paremmin. Olemme näiden toimien seurauksena esimerkiksi parantaneet sisäilman laatua ja myös erilaisten häiriötilanteiden määrä on pienentynyt.
38
parannamme kiinteistöjemme energiatehokkuutta uusilla teknologioilla
kaksion vuotuisesta kulutuksesta. Paneelien vuokraustilannetta ja sähköntuotantoa voi seurata Turku Energian verkkosivuilla.
Energiatehokkuuden parantaminen kiinteistöissämme on vuonna 2016 keskittynyt peruskorjattaviin kohteisiin ja niissä korjausohjelman mukaisiin parannuksiin, kuten lämmitysjärjestelmän, ilmanvaihdon ja valaistuksen uusimiseen. Käytössä on jo esimerkiksi päivänvaloon reagoiva valaistusjärjestelmä. Kiinteistöjemme energiankulutusta voi seurata toimistomme seinällä olevasta ruudusta, jossa lukujen ja mittareiden lisäksi jaetaan ”päivän vinkkejä” energiatehokkuuden parantamiseksi.
Keskittymällä energiankäyttöön olemme luoneet pohjaa vuosien 2017–2018 toimenpiteille energiatehokkuuden parantamiseksi. Siemensin ja VTT:n kanssa olemme selvittäneet kiinteistöjen ylläpitoa ja käytettävyyttä tehostavia älykkäitä järjestelmiä, ja kartoittaneet muun muassa mahdollisuuksia siirtyä kestävämpään energiantuotantoon, kuten aurinkoenergian tuotantoon sopivia kattoaloja, maalämmön hyödyntämistä kiinteistöissä sekä lämmön talteenoton uusimista.
Olemme mahdollistaneet Turku Energian ensimmäisen aurinkovoimalan toiminnan kiinteistöjemme katoilla Turku Science Parkissa. Voimala valmistui kesäkuussa, ja ICT-Cityn katolla on tällä hetkellä lähes 350 aurinkopaneelia, jotka tuottavat sähköä paneelin vuokranneille Turku Energian asiakkaille. Yhden paneelin tuotto auttaa säästämään keskimäärin 10 % kerrostalo-
kiinteistömme muodostavat yhteisöllisen kohtaamispaikan Toimintamme tähtää yhteisöllisyyden lisäämiseen kiinteistöissämme Turku Science Parkin alueella. Haluamme luoda kohtaamispaikkoja ihmisille ja parantaa palveluntarjontaa. Tiloissamme toimikin vuonna 2016 lukuisia
eri tahojen pyörittämiä verkostoja, jotka omalla toiminnallaan edistävät ihmisten kohtaamista ja luovat uutta liiketoimintaa ja innovaatioita. Kannustamme vuokralaisiamme hyödyntämään tiloja erilaiseen kokoontumiseen. Olemme myös startup-ystävällinen vuokranantaja, ja tiloissamme toimii muun muassa startup-yhteisö SparkUp. Asiakkaat, alihankkijat ja henkilöstö ovat tärkeitä sidosryhmiämme. Asiakaskyselyn* perusteella asiakkaamme ovat tyytyväisiä toimintaamme, ja kyselyn vertailuaineistoon verrattuna tyytyväisempiä kuin keskimäärin vastaavissa paikoissa. Erityistä tyytyväisyyttä asiakkaat ovat ilmaisseet muun muassa tilojen hinta-laatusuhteeseen ja tietotekniikkamahdollisuuksiin, lisäksi yli puolet asiakkaista suosittelisi Teknologiakiinteistöjä vuokranantajaksi (vertailuaineisto 37 %).
u u u
39
u u u Asiakaskyselyssä löytyi yksi erityinen tyytymättömyyden lähde: parkkipaikkojen puute. Pyrimme omalta osaltamme vaikuttamaan siihen, että alueen liikennettä sujuvoitetaan. Olemme tunnistaneet yhdeksi kehityskohteeksi pyöräteiden ja parkkipaikkojen määrän ja sijainnin. Vuonna 2016 on ympäristön ja terveyden kannalta suositeltavaa työmatkapyöräilyä helpotettu lisäämällä uusi pyöräparkkialue ElectroCityn edustalle. Uusia pyörien parkkialueita tullaan edelleen toteuttamaan ja nykyiset alueet pidetään kunnossa. Suunnitelmissa ovat myös sähköautojen latauspisteet. Myös palveluntuottajat saivat kyselyssä keskimäärin hyvät arviot. Palvelutuottajiemme pysyvyys kertoo meille yhteistyön onnistumisesta. Yhdessä tekeminen korostuu esimerkiksi kiinteistönhuollossa, jossa pidetään säännöllisiä kuukausipalavereja alihankkijoiden kanssa. Vuonna 2016 kiinteistönhuollosta on vastannut Are, siivouksesta Arkea, jätehuollosta Ekopartnerit ja energian toimittamisesta TurkuEnergia. Henkilökuntamme 16 jäsentä pitävät työyhteisömme ilmapiiriä kannustavana ja he arvostavat työhön liittyviä kehittämis- ja kehittymismahdollisuuksia. Henkilöstön
40
kanssa työyhteisöä kehitetään yhdessä paremmaksi, huomiota kiinnitetään erityisesti työssä jaksamiseen ja kiireen hallitsemiseen. Käytäntömme on järjestää keskustelufoorumi kahdesti kuukaudessa sekä viettää viikoittain yhteisiä lounas- ja kahvihetkiä.
kasvu ja tuottavuus takaavat jatkuvuuden Kasvutavoitteissamme on kaksi näkökulmaa: sekä kiinteistöjen määrän että arvon kasvattaminen. Molemmat tarkoittavat enemmän parempia tiloja vuokralaistemme käyttöön. Vuonna 2016 hankimme Turku Science Parkin alueelta kaksi uutta kiinteistöä, High Tech Centre 3:n ja PharmaCityn. Kahden kiinteistön, ElectroCityn ja Eskelin Pysäköintilaitoksen, mittavat peruskorjaukset valmistuivat vuonna 2016 ja vuokralaisemme pääsivät muuttamaan uusiin tiloihin. Tuottavuus luo perustan jatkuvuudelle sekä kiinteistöjen ja palveluiden kehittymiselle, ja ne edistävät vuokralaistemme viihtyvyyttä.
* Asiakastyytyväisyysvertailu 2016, KTI Finland.
41
käynnissä olevat ja tulevat hankkeet turku science parkin alueelle rakennetaan parhaillaan palloiluhallia ja vierailukeskusta.
Vuosi 2016 muistetaan Teknologiakiinteistöillä eri tyisesti kahden ison hankkeen aloitusvuotena. Turun palloiluhallin rakennustyöt käynnistyivät keväällä Lemminkäisenkadulla. Myös Turun seudun vierailu- ja innovaatiokeskuksen rakennustyöt alkoivat syksyllä DataCityn ja BioCityn välittömässä läheisyydessä.
palloiluhalli Merkittävä askel Turku Science Parkin kehittämisessä on uuden Palloiluhallin rakentaminen alueelle. Vuonna 2017 lopulla Lemminkäisenkadulle Turun ammattikorkeakoulun ja TriviumCityn väliselle tontille valmistuva halli vahvistaa Turku Science Parkin ja koko Kupittaan aluetta monipuolisena urheilupalvelujen ja elämysten tarjoajana. Hallin toteuttaa Turun Teknologiakiinteistöt, joka vuokraa sen Turun kaupungille. Palloiluhallista tulee 12,5 metriä korkea ja sinne valmistuu 2700 hengen katsomo. Lisäksi palloiluhalliin
42
rakennetaan aitioita, kokoustila, kahvio ja myyntipisteitä sekä M&M Kuntotalon kuntosali, joka tulee palvelemaan paitsi ammattiurheilijoita ja urheiluseuroja myös harrastajia. Hallista tulee lentopallon kansainväliset mitat täyttävä areena, jossa voi pelata lentopallon lisäksi muun muassa koripalloa, käsipalloa, salibandya ja futsalia. Hallissa voi myös voimistella, ja siellä voidaan järjestää myös muita isoja tapahtumia.
vierailu- ja innovaatiokeskus Turku Science Parkin sydämeen avautuu vuonna 2017 pohjoismaiden ensimmäinen vierailukeskus, joka tarjoaa yrityksille uudenlaisen mahdollisuuden tuotteidensa ja innovaatioidensa esittelyyn. Uuden vierailukeskuksen myötä kaikenkokoisilla yrityksillä on mahdollisuus hyödyntää aikaisemmin vain suurten yritysten, yliopistojen tai kaupunkien yksinoikeudeksi miellettyä konseptia toimintansa tai tuotteidensa esittelyyn.
Hallin autopaikoitus toteutetaan ohjaamalla autoilijat Turun Teknologiakiinteistöjen muiden kiinteistöjen pihoilla tai alla sijaitseville paikoitusalueille, mikä mahdollistaa jopa 200 henkilöauton vieraspysäköinnin palloiluhallin lähettyvillä.
Uusi vierailu- ja innovaatiokeskus aukeaa Turun elinkeinoelämän ja tutkimuksen ytimeen Turku Science Parkiin tarjoten yrityksille oman vierailukeskuksen hyödyt ja puitteet ilman oman vierailukeskuksen kustannuksia.
Palloiluhallin on suunnitellut Teemu Palo arkkitehtitoimisto Artto Palo Rossi Tikasta, joka on myös suunnitellut palloiluhallin naapurissa sijaitsevan TriviumCityn. Hallin rakentaa Lemminkäinen Talo Oy.
u u u
43
u u u Vierailu- ja innovaatiokeskukseen tulee showroom, jonne yritykset voivat rakentaa oman elämyksellisen maailmansa, johdattaa vierailijan tuotantoprosessiinsa tai lanseerata näyttävästi tuotteitaan. Showroomin lisäksi vierailukeskukseen tulee kaupunkisuunnittelutila, jossa esitellään erilaisia kaupungissa toteutettavia hankkeita sekä turkulaisia yliopistoja ja niiden huippututkimusta. Arkkitehdeille järjestettiin kesällä 2015 kilpailu, jossa pyydettiin ideoimaan vierailu- ja innovaatiokeskuksen arkkitehtuurista toteutusta Turku Science Parkin ytimeen. Vierailukeskuksen voittajaksi valittiin Vesa Arosuo Arkkitehtien pyöreä ja sisätiloiltaan muunneltava lasipaviljonki, joka huomio kestävän kehityksen, alueen rakennuskannan ja parantaa Turku Science Parkin sisäisiä kulkuyhteyksiä. Vierailu- ja innovaatiokeskuksen rakentaa turkulainen Rakennustoimisto Lundén Oy, joka on rakentanut myös
44
viereisen DataCityn. Rakennustyöt ovat parhaillaan käynnissä, ja keskus valmistuu vuoden 2017 loppuun mennessä.
kampus Turku Science Parkiin suunnitellaan valmistuvaksi vuoteen 2020 mennessä Turun ammattikorkeakoulun kampus, jonka myötä koko Turun ammattikorkeakoulu, Taideakatemiaa lukuun ottamatta, keskittyy Turku Science Parkin alueelle. Hanke liittyy laajempaan kampussuunnitelmaan, jossa Turku Science Parkin alueelle keskitetään yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen toiminnot sekä liike-elämän osaamista, jolloin yhteistyö eri toimijoiden välillä helpottuu ja synergiaedut lisääntyvät. Uusi kampus rakennetaan Lemminkäisenkadun, Untamonkadun ja Joukahaisenkadun väliin sijoittuvaan kortteliin. Tonteille suunnitellaan 18 000 neliömetrin rakennusta, josta noin 4000 neliömetriä tulee olemaan toimistoja.
Kampuksesta halutaan moderni ja innovatiivinen opiskelu- ja tutkimusympäristö, jonka arkkitehtuuri jatkaa naapuritalojen viitoittamaa tietä. Samaan kortteliin sijoittuva ICT-City on kuuluisan Arkkitehtitoimisto Lahdelma & Mahlamäen suunnittelema, kun taas Lemminkäisenkadulla sijaitseva DataCity punatiilisine julkisivuineen on paitsi aikansa kuva, edustaa se myös voimakasta arkkitehtuuria, josta Turku Science Park usein muistetaan.
itäharju 2029 Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa Turku Science Park on vuoteen 2029 mennessä laajentunut Itäharjulle, ja entinen teollisuusalue on muuntunut kutsuvaksi kaupunginosaksi, jossa kohoaa moderneja liike- ja toimistorakennuksia.
ja asuntojen lisäksi korkeakouluja, ravintoloita ja palveluita. Tiivis ja tehokas kaupunkirakenne mahdollistaa autoliikenteen ja energiankulutuksen vähentämisen sekä palvelujen tehokkaan järjestämisen ja puoltaa entisestään sujuvien liikenneyhteyksien täydentymistä raitiovaunulinjalla. Visiossa koko Turku Science Parkia ympäröi laaja puistoalue, joka jatkuu aina kiinteistöjen pihoille ja katoille asti. Moottoritien puolestaan ylittää silta, joka yhdistää uuden ja olemassa olevan kaupunkirakenteen toisiinsa. Myös Kupittaan ja pääkaupunkiseudun välimatka lyhenee, kun tunnin juna kuljettaa ihmiset nopeasti alueelta toiselle. Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa kaikki uudistukset toteutetaan kestävän kehityksen periaatteita noudattaen ja ekologiset seikat huomioiden kaikissa suunnittelun ja rakentamisen vaiheissa.
Turun Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on luoda Itäharjusta kutsuva alue, jossa korkeat tornitalot yhdistyvät matalaan asuinrakentamiseen ja jossa on toimistojen
45
Riskienhallinta on osa sisäistä valvontaa ja sen avulla tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan tavoitteiden saavuttamista uhkaavia tekijöitä.
riskienhallinta ja sisäinen valvonta riskienhallinta ja sisäinen valvonta varmistavat asetettujen tavoitteiden saavuttamisen.
Sisäinen valvonta on prosessi, jonka tarkoituksena on varmistaa yhtiön toimintaedellytysten ja strategian toteutuminen. Sisäisen valvonnan tehtävänä on taata, että yhtiön toiminta ja omaisuudenhoito on järjestetty tarkoituksenmukaisella tavalla yhtiön strategian mukaisesti, raportointi on luotettavaa ja ajantasaista, ja yhtiön toiminta noudattaa kaikkia voimassa olevia lakeja ja määräyksiä.
sisäinen valvonta kaiken toiminnan taustalla Käytännössä sisäinen valvonta varmistaa konsernin ydinliiketoimintaprosessien sekä tuki- ja johtamisprosessien asianmukaisen, tehokkaan ja lainmukaisen toiminnan. Yhtiön arvot, strategia sekä asetetut tavoitteet luovat viitekehyksen sisäiselle valvonnalle. Lisäksi sisäisen valvonnan tarkoituksena on estää väärinkäytöksiä. Turun Teknologiakiinteistöjen sisäisen valvonnan tavoitteena on varmistaa yhtiön tuloskehitys, varojen ja
46
omaisuuden turvaaminen, toiminnan laillisuus, asiakaslupausten toteutuminen sekä riittävät tiedot organisaation toiminnasta ja taloudesta. Yhtiössä tuetaan sisäisen valvonnan yrityskulttuuria osana päivittäistä yritystoimintaa: sisäinen valvonta on integroitu osaksi konsernin liiketoimintaprosesseja sekä valvonta- ja raportointijärjestelmiä kuuluen osaksi yhtiön jatkuvaa johtamista. Yhtiön hallitus ja johto ovat vastuussa sisäisestä valvonnasta, mutta sitä toteuttaa koko organisaatio.
riskienhallinta periaatteessa ja käytännössä Riskienhallinta on osa sisäistä valvontaa. Sen avulla tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan tavoitteiden saavuttamista uhkaavia tekijöitä. Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus on asettanut riskienhallinnan periaatteet riskienhallintapolitiikassa, jonka mukaisesti yhtiön operatiivinen johto toteuttaa riskienhallintaa toiminnassaan.
Riskienhallinta on jatkuva prosessi, josta jokainen työntekijä vastaa oman vastuualueensa sisällä. Yhtiö tekee säännöllisesti riskikartoituksen, jossa se arvioi keskeiset riskit ja tarpeen vaatiessa päivittää riskienhallintapolitiikkaansa.
merkittävimmät liiketoimintariskit Turun Teknologiakiinteistöjen merkittävimmät liiketoimintariskit liittyvät asiakkaisiin sekä rahoitukseen. Yhtiön viidelle suurimmalle asiakkaalle on vuokrattuna 62 % yhtiön neliöistä. Asiakasriskiä alentaa kuitenkin merkittävästi se, että nämä suurimmat asiakkaat ovat julkisyhteisöjä. Lisäksi riskiä laskee vuokrasopimusten huomattavan pitkä maturiteetti. Rahoitusriskit liittyvät lähinnä rahoituksen saatavuuteen sekä korkotasomuutoksiin. Näiden riskien minimoiseksi yhtiöllä on kumppaninaan useita pankkeja, ja yhtiö on suojautunut korkoriskeiltä koronvaihtosopimuksin.
47
hallitus Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön omistajatahojen edustajista. Hallituksen puheenjohtajana toimii Aulis Kohvakka ja sihteerinä Juha Sumentola asianajotoimisto Astreasta. Vuoden 2016 aikana hallitus kokoontui 11 kertaa. Yhtiön hallitukseen kuuluvat puheenjohtaja Aulis Kohvakka, varapuheenjohtaja Petteri Rinne sekä jäsenet Bill Anckar, Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson ja Risto Korpela.
48
aulis kohvakka
henrik karlsson
peter karlsson
VTK, syntynyt 1947, hallituksen jäsen ja puheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Aulis Kohvakalla on 40 vuoden kokemus kiinteistöjen ja investointien parista. Viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään hän toimi Senaatti-kiinteistöjen toimitusjohtajana. Aiemmin hän on työskennellyt muun muassa ABB:llä ja Aseassa.
VTM, syntynyt 1960, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Henrik Karlsson toimii Eschnerska Frilasarettet -säätiön varainhoitajana 1.8.2014 alkaen. Aiemmin hän on toiminut Aktia Henkivakuutuksen varatoimitusjohtajana, Veritas-ryhmän myyntijohtajana sekä Houtskarin Säästöpankin toimitusjohtajana.
DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Peter Karlsson on Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muassa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistöliiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen.
bill anckar
tuomas heikkinen
risto korpela
petteri rinne
KTT, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 26.6.2015 alkaen. Anckar toimii tällä hetkellä Åbo Akademin säätiön kehitysjohtajana. Aikaisemmin hän on toiminut Omena Hotellit Oy:n toimitusjohtajana sekä yliassistenttina ja tutkimusjohtajana Åbo Akademissa.
OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Tuomas Heikkinen on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihteerinä ja apulaislakimiehenä.
KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen 26.6.2012 alkaen. Risto Korpela on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yhdistysten hallituksien jäsen.
KTM, eMBA, syntynyt 1967, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Petteri Rinne toimii tällä hetkellä Turun Seudun Osuuspankissa yritysasiakasliiketoiminnasta ja varalli suudenhoidosta vastaavana liiketoimintajohtajana sekä toimitusjohtajan sijaisena. Hän on työskennellyt finanssi alalla 20 vuoden ajan.
49
henkilöstö Sähköposti: etunimi.sukunimi@teknologiakiinteistot.fi
50
janne alho, asiakkuuspäällikkö
noora kallio, markkinointiasiantuntija
hele kaunismäki, asiakasvastaava
Puh. 0400 371 389
Puh. 040 150 9585
Puh. 050 5590374
Janne vastaa yhtiön asiakassuhteista, uusiasiakashankinnasta sekä vuokraneuvotteluista. Hän kehittää yhtiön vuokrausstrategiaa, osallistuu tila- ja palvelukonseptien kehittämiseen sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään.
Noora järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuottaa markkinointimateriaalia. Hän avustaa viestintä- ja yhteiskuntasuhdepäällikköä monissa viestinnän ja markkinoinnin työtehtävissä.
Hele toimii konseptista ja asiakkuuksista vastaavana projektipäällikkönä vierailukeskushankkeessa. Hän vastaa vierailukeskuksen yritys- ja korkeakoulukumppaneista sekä toimintamallin rakentamisesta.
sari huhtinen, talousasiantuntija
jani jeromaa, ylläpitopäällikkö
outi kiili, talous- ja hallintoasiantuntija
kirsi kilpi, kiinteistösihteeri
Puh. 045 636 3285
Puh. 0400 218 852
Puh. 050 577 9915
Puh. 040 575 5904
Sarin työtehtäviin kuuluu yhtiön ostolaskujen käsittely, myyntilaskutus sekä muissa taloushallinnon tehtävissä avustaminen.
Jani toimii Turun Teknologiakiinteistöjen tytäryhtiöiden toimitusjohtajana ja isännöitsijänä. Hän vastaa kiinteistöpalveluiden laadunvalvonnasta sekä riskienhallinnasta sekä auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä.
Outi vastaa konsernin rekisteröinneistä ja sopimushallinnasta. Hän huolehtii projektien seurannasta ja päätösvalmisteluista sekä avustaa talousjohtajaa talous- ja henkilöstöhallinnon tehtävissä. Hän toimii myös johtoryhmän ja kiinteistöyhtiöiden hallituksen sihteerinä.
Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteristä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla. Kirsi piirtää pohjakuvia myös asiakkaiden tarpeisiin sekä auttaa tilamuutosten suunnittelussa.
51
mikko lehtinen, toimitusjohtaja
katja liesilinna, talousasiantuntija
maija nurmio, kirjanpitäjä
maaria rahikainen, yhtiölakimies
Puh. 0400 960 626
Puh. 0400 197 162
Puh. 040 674 5080
Puh. 050 336 3808
Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa. Hän on visionäärinen hands-on johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottelemasta yhtiön tulevaisuudestakin.
Katja hoitaa kiinteistöyhtiöiden kirjanpitoa ja raportointia sekä huolehtii vuokralaskutuksesta. Hän osallistuu myös taloushallinnon järjestelmän kehittämiseen.
Maija vastaa konsernin yhtiöiden kirjanpidosta ja tilinpäätöksistä sekä investointien talousraportoinnista. Hän osallistuu myös taloushallintojärjestelmän kehittämiseen.
Maaria toimii yhtiön lakimiehenä ja huolehtii, että yhtiön toiminta on oikeudellisesti kestävällä pohjalla. Hän vastaa transaktioiden ja sopimusten lainmukaisuudesta sekä varmistaa, että yhtiön riskit ovat hallinnassa. Maaria kuuluu yhtiön johtoryhmään.
marko mäenpää, palveluasiantuntija
terhi marin, viestintä- ja yhteiskuntasuhdepäällikkö
olli rosenberg, kiinteistö- ja palvelupäällikkö
leena saario, hallintovastaava
Puh. 0400 288 725
Puh. 040 8320 175 (äitiysvapaalla)
Olli vastaa Turun Teknologiakiinteistöjen omaisuudenhallinnasta ja palvelutuotannosta sekä urakkavalvonnasta, investointisuunnitelmista ja -laskelmista. Hän toimii kiinteistö- ja palvelutiimin esimiehenä ja kuuluu yhtiön johtoryhmään.
Leena vastaa konsernin rekisteröinneistä ja sopimushallinnasta ja huolehtii projektien seurannasta ja päätösvalmisteluista. Hän toimii myös johtoryhmän ja kiinteistöyhtiöiden hallituksen sihteerinä.
Puh. 0400 323 086
Puh. 044 907 4151 (äitiysvapaalla) Marko vastaa aula- ja muiden palveluiden jokapäiväisestä toiminnasta sekä opasteiden päivittämisestä. Häntä saa lähestyä arkisten parannusehdotusten kanssa ja niin pienten kuin isojenkin käytännön epäkohtien ratkaisemiseksi.
52
Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteutuksesta, hoitaa yhtiön suhteita yhteistyöorganisaatioihin sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään.
53
hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2016 sisällys 56 64
Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2016 Osakkeet, äänet ja omistussuhteet
konsernitilinpäätös jari salomaa, palveluvastaava
ulla sjöblom, talousjohtaja
Puh. 040 501 6370
Puh. 040 593 1878
Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalveluista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat palvelut.
Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta, hallinnollisista prosesseista sekä sisäisestä valvonnasta. Hän toimii talous- ja hallintotiimin esimiehenä ja kuuluu yhtiön johtoryhmään.
65 Tuloslaskelma 66 Tase 68 Rahoituslaskelma 69 Liitetiedot
emoyhtiön tilinpäätös
79 Tuloslaskelma 80 Tase 82 Rahoituslaskelma 83 Liitetiedot
94
Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset
julia teräväinen, asiakasvastaava Puh. 0400 385 748 Julia vastaa yhtiön asiakassuhteista. Hän hallinnoi vuokrasopimussuhteita ja neuvottelee mielellään myös nykyisten asiakkaiden kanssa tilapäivityksistä.
54
55
hallituksen toimintakertomus 1.1.–31.12.2016
toimialan kehitys Valtiovarainministeriön ennusteen mukaan Suomen talouden kasvu vuonna 2016 tulee olemaan 1,6 prosentin luokkaa. Tuleville vuosille ennustetaan hieman matalampaa kasvua. Maailman BKT:n odotetaan kasvavan voimakkaammin, 2016 luvun odotetaan olevan 3,1 %. Talous- ja tulosnäkymät ovat siis myönteisemmät kuin vuosi sitten. Tärkeimpiä tekijöitä näiden taustalla ovat öljyn ja metallien hintojen nousu sekä elvytysvastuun siirtyminen keskuspankeilta hallituksille. Taloudellista tilannetta leimaa kuitenkin poliittiseen tilanteeseen liittyvä epävarmuus. Euroopassa on tänä vuonna tulossa merkittäviä vaaleja Saksassa, Ranskassa ja luultavasti myös Italiassa. Ison-Britannian EU-eroprosessi aiheuttaa osaltaan epävarmuutta, kuten myös se, millainen Yhdysvaltojen Trumpin aikainen talouspolitiikka tulee olemaan. Keskuspankkien pitkittynyt löyhä rahapolitiikka Atlantin molemmin puolin on luonut tilanteen, jossa kiinteistöt ovat jälleen nousseet houkuttelevaksi omaisuuslajiksi sijoittajien silmissä. Ylimääräinen likviditeetti on ruokkinut nousevia osakekursseja jo useamman vuoden, mutta kiinteistöjen arvostus sijoituskohteena on alkanut kasvaa viime vuosina osakemarkkinoiden volatiliteetin lisäännyttyä. Tämä on näkynyt myös Suomessa, jossa ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet markkinoille. Kiinteistöjen transaktio-
56
volyymi kasvoi Suomessa 2016 uuteen ennätykseensä 7,2 miljardiin euroon (2015: 5,3 miljardia euroa) ylittäen vuoden 2007 luvun 6,3 miljardia euroa. Edellisen huipun selittävinä tekijöinä olivat kansainvälisten sijoittajien ryntäys Suomeen ja pankkien löysä lainoituspolitiikka. Silloin ulkomaalaisten sijoittajien osuus kaupan volyymistä oli n. 60 %, ja velkaa kaupan kohteen arvosta saatiin jopa 70–90 % kaupan arvosta. Nyt kansainvälisten sijoittajien osuus tehdyistä kaupoista on noin 20 % ja lainoitusaste 50–65 %. Kiinteistömarkkinat Suomessa ovat jakaantuneet pääkaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Tuottovaateet pääkaupunkiseudulla ovat jo alkaneet lähentyä huippuvuosien tasoja, mutta paikallisia ja kohdekohtaisia eroja on paljon. Liikkeellä oleva runsas likviditeetti näkyy myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Myös Turussa tehtiin vuoden aikana merkittäviä transaktioita. Turun sisäisessä markkinassa on huomattavia alueellisia eroja. Keskustassa on runsaasti mm. tyhjää liiketilaa, mutta myös toimistoja. Toimistotilojen kysyntä on uusissa ja uudistetuissa kohteissa, kuten Logomossa ja Kupittaalla, säilynyt hyvänä. Asiakkaat arvostavat edelleen moderneja, yritysten tarpeiden mukaan joustavia tiloja sekä lähistöllä saatavilla olevia oheispalveluja.
katsaus vuoteen 2016 Liikevaihdon ja kiinteistömassan kasvu jatkui vuonna 2016. Yhtiö osti vuoden aikana High Tech Cityn ja PharmaCityn kiinteistöt. Näiden sekä mittavien ElectroCityn ja DataCityn saneeraustöiden loppuun saattamisen myötä liikevaihto jatkoi kasvuaan. Vuokraustoiminnan volyymit pysyivät hyvinä ja yhtiön omistamien tilojen käyttöaste erinomaisena. Kiinnostus yhtiön vuokrattaviin tiloihin pysyi edelleen hyvänä, minkä seurauksena yhtiön tyhjien tilojen määrä saatiin pidettyä minimissään. Yhtiön vuokrasopimuskannan keskimaturiteettia voidaan pitää erinomaisena. Uusia vuokrasopimuksia tehtiin mm. Roudan, Nordean, Grassmarkin ja Turun Seudun OP:n kanssa. Palloiluhallin rakentaminen alkoi maaliskuussa 2016 ja hankkeen odotetaan valmistuvan aikataulussaan vuoden 2017 lopussa. Lokakuussa alettiin rakentaa Turun seudun vierailu- ja innovaatiokeskusta, joka tarjoaa yrityksille uudenlaisen mahdollisuuden tuotteidensa ja innovaatioidensa esittelyyn. Palloiluhallin rakentajana on Lemminkäinen Oyj, ja vierailu- ja innovaatiokeskuksen rakentaa Rakennustoimisto Lundén Oy. Huhtikuussa Turun ammattikorkeakoulu ja Turun Teknologiakiinteistöt solmivat yhteistyösopimuksen, joka koskee kampushankkeen eteenpäin viemistä. Hank-
keen tarkoituksena on, että Turun Teknologiakiinteistöt toteuttaa Turun ammattikorkeakoulun toiminnot samaan paikkaan kokoavan kampuksen Turku Science Parkiin. Ammattikorkeakoulu tulisi kiinteistöön vuokralaiseksi Turun Teknologiakiinteistöjen toimiessa omistajana ja vuokranantajana. Solmittu sopimus koskee vuokrasopimusneuvottelujen aloittamista. Yhtiöllä oli vuoden lopussa 16 tytäryhtiötä. Näistä neljässä omistus jää alle 100 %:n. KOy DataCityn omistus on 94,59 %. Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n omistus on 99,16 %. Näiden osalta voidaan aloittaa lunastusmenettely, jolloin yhtiön 100-prosenttinen omistus on enää lähinnä aikatauluun sekä tahtotilaan liittyvä kysymys. Lisäksi yhtiö omistaa As Oy Linnanrinteestä 14,49% ja KOy Turun Puutarhakatu 14:sta 11,73 %. Konsernin omistusosuus jälkimmäisessä on 66,59 %.
katsauskauden jälkeiset tapahtumat Yhtiö on sitoutunut myymään Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n osakkeet ruotsalaiselle kiinteistökehitysyhtiö Hemfosalle tiettyjen ehtojen täyttyessä. Kauppa saatetaan todennäköisesti loppuun vuoden 2017 ensimmäisellä neljänneksellä.
57
tulevaisuuden näkymät Talouden epävarmuus luo riskejä alkavalle tilikaudelle. Vuoden 2017 liikevaihto ja käyttökate tulevat kasvamaan hieman vuoden 2016 vastaavista. Tilikauden 2016 aikana hankitut High Tech City ja PharmaCity ovat nyt tuottamassa yhtiölle vuoden alusta asti. Lisäksi merkittävä remontti ElectroCityssä on saatu päätökseensä ja vuokrakassavirta on näin ollen normaalilla tasolla. Eskelin Pysäköintilaitoksen myynti alentaa osaltaan liikevaihtoa. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin. Merkittävän haasteen yhtiön toiminnalle muodostavat mahdolliset tulevat investoinnit, niiden toteutus sekä näihin tarvittavan rahoituksen hankinta. Alueen kehityksen kannalta merkittävä tekijä on ns. Itäharjun teollisuusalue ja sen tulevaisuus. Jos nykyinen Turku Science Park -alue lähtee kehittymään suunnitellusti, on nykyisen alueen kehityspotentiaali lähes kokonaisuudessaan käytetty. Ilman laajennusmahdollisuutta sekä tulevaisuuden potentiaalia voi alueen kehitys jäädä paikalleen ja jopa taantua. Tähän ongelmaan ratkaisuna on Kupittaan ja nykyisen Turku Science Park -alueen välittömässä lähei-
58
syydessä olevan Itäharjun teollisuusalueen kehittäminen. Alueen aktiviteetti ennen kaikkea omistusjärjestelyiden osalta on selkeästi kasvanut vuodesta 2012 ja yhtiö haluaa omalta osaltaan olla mukana siinä kehityksessä. Yhtiön hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park -alue ja yhtiö jatkaa alueen kehittämistä.
hallinto Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 30.3.2016. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Hallitus Yhtiön hallitukseen kuuluivat puheenjohtajana VTK, rakennusneuvos Aulis Kohvakka, varapuheenjohtajana ekonomi ja kauppaneuvos Risto Korpela (YK 30.3.2016 saakka) ja Petteri Rinne (YK 30.3.2016 lähtien) sekä jäsenet Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson ja Bill Anckar. Hallituksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola. Hallitus kokoontui tilikaudella 10 kertaa.
Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat Mikko Lehtinen, Olli Rosenberg, Janne Alho, Jan-Peter Hautaniemi (2/2016 asti), Ulla Sjöblom (3/2016 alkaen), Terhi Marin (8/2016 asti) ja Noora Kallio (9/2016 alkaen). 2016 yhtiön palveluksessa oli keskimäärin 15 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa myös 15. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2016 olivat 1,2 miljoona euroa. Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Kimmo Antonen.
talous Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna 2016 kasvoi 12 prosenttia ja oli 23,0 miljoonaa euroa (2015: 20,6 miljoonaa euroa). Konsernin liikevaihto kasvoi 10 prosenttia 23,2 miljoonaan euroon (2015: 21,0 miljoonaa euroa). Lii-
kevaihdon kasvu johtui pääosin vuoden 2016 aikana hankitusta kiinteistöomaisuudesta; 4/2016 High Tech City ja 6/2016 PharmaCity. Muilta osin liikevaihto kasvoi ElectroCityn vuokralaisremonttien valmistumisten sekä indeksikorotusten myötä. Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 6,8 miljoonaa euroa (2015: 5,5 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui -2 tuhatta euroa (2015:286 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 7,2 miljoonaa euroa (2015: 7,7 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden tulos -1,1 miljoonaa euroa (2015: 42 tuhatta euroa). Konsernitaseen loppusumma oli 306 miljoonaa euroa (2015: 221 miljoonaa euroa). Rahoitus Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 6,3 miljoonaa euroa (2015: 0 euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 13,5 miljoonaa euroa (2015: 3,7 miljoonaa euroa). Konsernille myönnetyistä lyhytaikaisista rahoituslimiiteistä oli vuoden lopussa käytössä 2,1 miljoonaa euroa.
59
Emoyhtiöllä oli konsernin ulkopuolista pitkäaikaista vierasta pääomaa yhteensä 273,4 miljoonaa euroa (2015: 195,8 miljoonaa euroa) koostuen 180,8 miljoonan euron (2015: 119,2 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä senior-velkakirjalainoista, 15,8 miljoonan euron (2015: 15,8 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä juniorvelkakirjalainoista ja 76,8 miljoonan euron (2015: 60,8 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä on yhteneväinen emoyhtiön konsernin ulkopuolisen pitkäaikaisen vieraan pääoman kanssa. Tämä johtuu vuoden 2014 aikana tehdystä rahoituksen uudelleenjärjestelystä, jonka seurauksena koko konsernin senior-rahoitus järjestellään emoyhtiön taseen kautta. Sekä konsernin että emoyhtiön lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy 24,7 miljoonaa euroa pitkäaikaisten senior-velkojen vuodelle 2017 kohdistuvia lyhennyksiä (2015: 15,2 miljoonaa euroa). Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.
emoyhtiön taloudelliset tunnusluvut 2016
2015
Liikevaihto, 1 000 €
22 979
20 603
Käyttökate, 1 000 €
7 329
5 993
Liikevoitto, 1 000 €
6 788
5 515
29,5
26,8
0
354
2,8
3,4
24,5
27,3
0,1
0,2
15
14
2016
2015
23 234
21 040
Liikevoitto, % Tulos ennen veroja, 1 000 € Sijoitetun pääoman tuotto, % Omavaraisuusaste, %
1
2
Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) Henkilöstön määrä 31.12. Emoyhtiön liiketoiminnan muut kulut sisältävät x euroa rahoitusvastikkeita. Tämä laskee näin osaltaan sijoitetun pääoman tuottoa. Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.
1
2
konsernin taloudelliset tunnusluvut Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € Käyttökate, 1 000 € Käyttökate % Liikevoitto, 1 000 € Liikevoitto, % Tulos ennen veroja, 1 000 €
Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 77 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat uusien kiinteistöjen hankinnoista, vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista.
Sijoitetun pääoman tuotto, %
764 11 408
52,3
54,2
7 238
7 655
31,2
36,4
-1 262
140
2,4
3,7
Omavaraisuusaste, % 3
24,1
26,4
Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK)
-0,9
−0,8
15
14
2016
2015
96,8
98,2
15,09
13,8
4,0
4,4
133 750
128 975
Henkilöstön määrä 31.12. 3
Oma käyttö Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 315 neliömetriä omaa toimistotilaa.
38 12 144
Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.
vuokraustoiminnan tunnusluvut Käyttöaste % Keskimääräinen neliövuokra € Keskimääräiset hoitokulut € Vuokrattava pinta-ala, m² Tunnuslukujen laskennassa huomioidaan todellisessa vuokraustoiminnossa olevat talot.
60
61
hallituksen esitys tuloksen käsittelystä Emoyhtiön tilikauden tulos oli -1.960,92 euroa. Hallitus esittää, että tilikauden tulos siirretään omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta.
riskit ja yhtiön toiminta Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa
62
keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja näiden riskien kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä on pyritty vähentämään myös henkilökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä luomalla selkeät vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenki-
löjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiö laajensi rahoittajapohjaansa vuoden 2014 aikana. Tämän johdosta yhtiön senior-rahoitusriski on nyt jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Samalla uudelleen järjesteltiin senior-lainoja siten, että yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski jakaantuu tasaisemmin tuleville vuosille. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista osa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla.
osakkeet ja osakepääoma Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään saman suuruisia. Kaikilla
A-osakkeilla on saman suuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 76,8 miljoonan euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat (2015: 60,8 miljoonaa euroa), jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2016 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2015: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 345,0 tuhatta euroa (2015: 346,9 tuhatta euroa).
lähipiirilainat ja -vastuut Yhtiön Junior-lainat ja Vaihtovelkakirjalainat ovat lähipiirilainoja.
vakuutukset Yhtiöllä on vakuutukset Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä.
Turun Teknologiakiinteistöt Oy Hallitus
63
osakkeet, äänet ja omistussuhteet
konsernitilinpäätös
osakkeet
tuloslaskelma
sarja
osakkeita (kpl)
äänet (kpl)
osakepääoma ( € )
A
103 509
103 509
103 509
B
–
–
–
26.6.2015 pidetty ylimääräinen yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhtiön osakeannista antamalla enintään 51 107 kpl yhtiön uusia A-osakkeita, mikäli hallitus katsoo tämän aiheelliseksi. Uusien A-osakkeiden merkinnän edellytyksenä on, että merkitsijä samassa yhteydessä lainoittaa yhtiötä vaihtovelkakirjalainalla, vastaavalla suhteellisella euromäärällä, jolla se merkitsee yhtiön A-osakkeita. Hallituksella on muutoin oikeus päättää osakeannin ehdoista voimassa olevaa osakeyhtiölakia noudattaen ja muutoin parhaaksi katsomillaan ehdoilla. Sama yhtiökokous on antanut hallitukselle valtuutuksen päättää uusien vaihtovelkakirjalainojen liikkeelle laskemisesta siten, että hallitus voi päättää vaihtovelkakirjalaina-annista, jolla voidaan antaa enintään 22.727.273 kpl yhtiön uusia B-osakkeita. Hallitus päätti 26.4.2016 laskea liikkeelle yllä kuvatun antivaltuutuksen perusteella suunnatun 15.999.999,84 euron suuruisen vaihtovelkakirjalaina-annin, joka on oikeus vaihtaa enintään 12.121.212 kappaleeseen uusia B-osakkeita. Turun ammattikorkeakoulu merkitsi koko annin ja hallitus hyväksyi merkinnän kokouksessaan 26.4.2016. Yhtiökokouksen 26.6.2015 antaman valtuutuksen nojalla hallitus päätti kokouksessaan 26.4.2016 myös laskea liikkeelle enintään 23.850 A-osakkeen (1,32/osake) osakeannin sekä enintään 14.000.000,52 euron määräisen vaihtovelkakirjalaina-annin. Molemmat annit päättyivät 31.12.2016, eikä niiden osalta tehty merkintöjä. Yhtiökokouksen 26.6.2015 hallitukselle antamat antivaltuutukset ovat kuitenkin edelleen voimassa 31.12.2016.
1000 €
Liite
2016
2015
Liikevaihto 23 234 21 040 Liiketoiminnan muut tuotot 38 764 Henkilöstökulut 2 -1 179 -1 032 Poistot ja arvonalentumiset 3 -4 906 -3 875 Liiketoiminnan muut kulut 4 -9 949 -9 242 Liikevoitto 7 238 7 655 Korko- ja rahoitustuotot 12 19 Korkokulut ja muut rahoituskulut -8 512 -7 534 Rahoitustuotot ja –kulut yhteensä 5 -8 500 -7 515 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä -1 262 140 Voitto (tappio) ennen veroja -1 262 140 Tuloverot -2 -68 Laskennallisen verovelan muutos 162 -30 Tilikauden voitto / tappio -1 101 42
Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä 76.759.930 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi.
yhtiön osakkeenomistajat osakkeenomistaja
64
omistusosuus
Turun kaupunki
48,21 %
Turun Seudun Osuuspankki
28,02 %
Eläkevakuutusyhtiö Veritas
17,00 %
Stiftelsen Eschnerska Frilasarret
3,39 %
Stiftelsen för Åbo Akademi
3,38 %
65
tase 1 000 €
tase Liite 2016 2015
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 5 984 1 735 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 31 184 23 753 Rakennukset ja rakennelmat 231 852 177 785 Koneet ja kalusto 7 966 6 739 Muut aineelliset hyödykkeet 1 816 2 038 Keskeneräiset hankinnat 8 714 1 009 Aineelliset hyödykkeet 7 281 531 211 323 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1 629 1 629 Muut osakkeet ja osuudet 1 291 101 Sijoitukset 8 2 919 1 729 Pysyvät vastaavat yhteensä 290 435 214 787 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset 0 556 Myyntisaamiset 793 684 Muut saamiset 1 722 1 153 Siirtosaamiset 0 13 Lyhytaikaiset saamiset 2 515 1 850 Rahat ja pankkisaamiset 13 510 3 671 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 16 026 6 077 VASTAAVAA YHTEENSÄ
306 460
1 000 €
Liite 2016 2015
VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma 104 104 Muut rahastot 18 18 Edellisten tilikausien voitto / tappio -1 825 -1 867 Tilikauden voitto / tappio -1 101 42 Oma pääoma yhteensä 9 -2 804 -1 703 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennallinen verovelka 4 993 1 097 Vaihtovelkakirjalainat 76 760 60 760 Lainat rahoituslaitoksilta 180 848 119 240 Muut velat 15 800 15 800 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 278 400 196 898 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 26 810 22 417 Saadut ennakot 5 15 Ostovelat 1 248 620 Muut velat 820 992 Siirtovelat 1 980 1 626 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 30 864 25 670 Vieras pääoma yhteensä 10 309 264 222 568
220 865 VASTATTAVAA YHTEENSÄ
66
306 460
220 865
67
konsernitilinpäätöksen liitetiedot rahoituslaskelma 1 000 €
1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet 2016 2015
Konsernin laajuus Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt.
Liiketoiminnan rahavirrat Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä -1 262 140 Sisäinen osakkeenomistus Oikaisut Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaa Poistot 4 906 3 875 van oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2016 rakennuksissa 20,6 mil Rahoitustuotot ja -kulut 8 500 7 515 joonaa euroa ja erät poistetaan 5 % vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 4,3 miljoonaa euroa. Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 12 144 11 530 Käyttöpääoman muutos Sisäiset liiketapahtumat Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys 218 472 Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoimat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys 2 894 2 153 kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu. Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 15 255 14 154 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -8 500 -7 514 Vähemmistöosuudet Maksetut välittömät verot -2 -68 Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka peSatunnaiset erät 0 0 rusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöistä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistöLiiketoiminnan rahavirta 6 753 6 572 osuutta ole erikseen. Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -33 057 Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla -43 765 Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset 0 Investointien rahavirta -76 822
-16 967 -553 717 -16 803
Arvostusperiaatteet, saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot 85 408 16 551 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -21 500 -4 506 Pitkäaikaisten saamisten lisäys 16 000 0,00 Rahoituksen rahavirta 79 908 12 045 RAHAVAROJEN MUUTOS
68
9 839
1 814
69
4. liiketoiminnan muut kulut
2. henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut Yhteensä Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt Yhteensä Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja Johdon palkat yhteensä
2016 2015 960 865 176 133 43 34 1 179 1 032
15 14 15 14
73 146 220
69 130 199
Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.
3. poistot Muut pitkävaikutteiset menot Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto Yhteensä
70
2016 68 1 989 1 360 262 1 226 4 906
2015 46 1 760 1 573 233 263 3 875
Olennaiset erät Toimitilakulut: vesi, sähkö, lämmitys, kiinteistövero Vuokrat Huoneistojen korjaukset Laki-, suunnittelu- ja konsulttipalkkiot Mainos- ja markkinointikulut Hallinto: IT, TH, HR Muut kulut Yhteensä
2016
2015
5 866 5 441 246 250 886 1 636 242 341 370 331 262 80 2 076 989 9 949 9 242
5. rahoitustuotot ja -kulut Rahoitustuotot Muut korkotuotot Muut rahoitustuotot Rahoitustuotot yhteensä Muut korkokulut Korkokulut VVK Korkokulut senior Korkokulut muut Rahoituskulut yhteensä
2016
2015
10 2 12
15 4 19
3 928 2 512 2 072 8 512
3 753 2 107 1 674 7 534
71
6. aineettomat hyödykkeet Konserniliikearvo Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Poistot 1.1. Poistot tilikaudella Konserniliikearvo 31.12.
2016
2015
5 233 4 058 9 290 -791 -514 7 985
Konsernireservi Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Tuloutukset 1.1. Tuloutukset tilikaudella Konsernireservi 31.12.
3 753 3 753 0 0 0 0 -477 -289 -188 -188 3 088 3 276
KONSERNILIIKEARVO JA -RESERVI YHTEENSÄ
4 897
Muut aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Poistot 31.12. Muut aineettomat hyödykkeet 31.12.
661 258 586 403 1 247 661 -92 -46 -68 -46 -160 -92 1 087 569
5 233 0 0 -529 -262 4 442
1 166
7. aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Maa- ja vesialueet 31.12. Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot tilikaudella Poistot 31.12. Rakennukset ja rakennelmat 31.12.
2016 2015 23 149 3 697 26 846
17 503 5 646 23 149
604 3 735 4 338
604 0 604
31 184
23 753
176 430 167 995 40 204 8 435 0 0 216 634 176 430 -3 417 -1 657 -1 989 -1 760 -5 407 -3 417 211 227 173 012
Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. 25 928 Lisäys 16 553 Hankintameno 31.12. 42 481 Kertyneet poistot 1.1. -5 521 Poistot -1 838 Poistot 31.12. - 7 359 Konserniliikearvo 31.12. 35 122
25 928 0 25 928 -4 221 -1 300 -5 521 20 407
Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. 18 772 18 772 Lisäys 0 0 Hankintameno 31.12. 18 772 18 772 Kertyneet tuloutukset 1.1. -3 337 -2 398 Tuloutukset -939 -939 Tuloutukset 31.12. -4 275 -3 337 Konsernireservi 31.12. 14 496 15 435 RAKENNUKSET JA RAKENNELMAT 31.12.
72
231 852
177 785
73
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. Lisäykset Siirrot Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Poistot 31.12. Koneet ja kalusto 31.12.
2016
2015
12 608 11 391 2 587 1 216 0 0 15 195 12 608 -5 869 -4 296 -1 360 -1 573 -7 229 -5 869 7 966 6 739
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Poistot 31.12. Muut aineelliset hyödykkeet yhteensä
2 679 2 679 40 0 0 0 2 719 2 679 -641 -408 -262 -233 -903 -641 1 816 2 038
Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12.
1 009 284 7 705 725 0 0 8 714 1 009
AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ
281 531
211 323
8. sijoitukset Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. Lisäykset Vähennykset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Osakkeet ja osuudet 31.12. SIJOITUKSET YHTEENSÄ
2015
1 629 2 346 0 0 0 -717 1 629 1 629
101 1 190 1 291
101 0 101
2 919
1 730
2016
2015
9. oma pääoma Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1. Lisäykset Osakepääoma 31.12. Sidottu oma pääoma yhteensä Muu rahasto Muut rahastot sijoitus Lainanlyhennysrahasto 31.12.
104 104 0 0 104 104 104 104 0 18 18
0 18 18
- 1 867 42 -1 825
-1 675 -192 -1 867
-1 101
42
Vapaa oma pääoma yhteensä
- 2 908
-1 806
Oma pääoma yhteensä
- 2 804
-1 703
4 993
1 097
Vapaa oma pääoma Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1. Edellisten tk. voitto / tappio Edellisten tk. voitot / tappiot 31.12. Tilikauden voitto / tappio
Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta
74
2016
75
10. vieras pääoma Pitkäaikaiset velat Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Laskennalliset verovelat Yhteensä
11. velkojen erääntyminen 2016 24 962 180 848 5 800 4 993 216 602
2015 8 962 119 240 5 800 1 097 135 099
Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma.
Vaihtovelkakirjalainat Lainat omistusyhteysyrityksiltä Lainat rahoituslaitoksilta Muut lainat
Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat Yhteensä
Yhteensä 51 798 10 000 61 798
51 798 10 000 61 798
278 400
196 898
Lyhytaikaiset vela Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat Yhteensä
26 811 5 1 248 820 1 980 30 864
22 417 15 620 992 1 626 25 670
LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ
30 864
25 670
PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ
– 2021
2022 –
0
76 760
10 000
0
78 211
123 687
5 800
0
94 011
200 447
12. annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Osakepantit emoyhtiö Osakepantit tytäryhtiöt Osakepantit omistusyhteysyhtiöt
Kirjanpitoarvo Kirjanpitoarvo 2016 2015 148 913 103 684 0 0 1 629 1 629
Emoyhtiön lainoissa 203 992 Konsernin lainoissa Velat, joiden vakuutena on panttaus 203 992
134 395 0 134 395
Nordea Yleispanttaussitoumus 173311-12202056 Toimisto- ja liiketilan kiinnitys 8 000 8 000 Osakepantit 44 054 7 101 Velka, jonka vakuutena pantti on 49 692 17 960
OP-Pohjola Saamisoikeus, BioCity Oy 1 265 1 265 Saamisoikeus ICT Oy 49 804 49 804 Saamisoikeus Cudos Oy 8 896 Saamisoikeus High Tech City 5 065 Saamisoikeus Innovation City Oy 2 000 Velka, jonka vakuutena pantti on 124 196 87 000
Handelsbanken Osakepantit 16 128 16 128 Velka, jonka vakuutena pantti on 30 103 26 103
76
77
emoyhtiön tilinpäätös 13. muut vastuut
tuloslaskelma
Emoyhtiöllä on Euribor-viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 217 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2017–2023. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor-viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2017–2035 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.
1 000 €
laskennallinen pääoma
markkina-arvo 31.12.2016
357632
18 000
-5 441
357637
18 000
-5 276
357649
15 000
-4 689
304780
18 000
-660
304788
13 000
-71
304679
17 391
-445
388287
50 000
-10 670
1 602
-43
49 801
-1 826
46
0
73011 304782 73013
2016
2015
Liikevaihto 22 979 20 603 Liiketoiminnan muut tuotot 196 764 Henkilöstökulut 2 -1 151 -1 005 Poistot ja arvonalentumiset 3 -541 -478 Liiketoiminnan muut kulut 4 -14 695 -14 369 Liikevoitto 6 788 5 515 Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 1 682 1 641 Muilta 0 0 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille -20 -55 Muille -8 451 -6 748 Rahoitustuotot ja –kulut yhteensä 5 -6 788 -5 161 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä 0 354 Voitto (tappio) ennen veroja 0 354 Tuloverot -2 -68 TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO
78
Liite
-2
286
79
tase 1 000 €
tase Liite 2016 2015
VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 341 194 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 7 748 7 748 Koneet ja kalusto 1 082 598 Muut aineelliset hyödykkeet 1 495 1 723 Keskeneräiset hankinnat 714 479 Aineelliset hyödykkeet 11 039 10 549 Sijoitukset 8 Osuudet saman konsernin yrityksissä 147 837 104 067 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1 629 1 629 Muut osakkeet ja osuudet 1 289 99 Sijoitukset yhteensä 150 755 105 795 Pysyvät vastaavat yhteensä
162 135
Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset Saamiset konserniyrityksiltä 123 688 Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 472 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 21 952 Muut saamiset 207 Siirtosaamiset 1 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 22 632
80
116 538
90 264
553 15 736 815 7 17 110
Rahat ja pankkisaamiset
6 275
0,00
Vaihtuvat vastaavat yhteensä
152 596
107 374
VASTAAVAA YHTEENSÄ
314 730
223 912
1 000 €
Liite 2016 2015
VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma 9 104 104 Edellisten tilikausien voitto / tappio 243 -43 Tilikauden voitto / tappio -2 286 Oma pääoma yhteensä 345 347 Vieras pääoma 10 Pitkäaikainen vieras pääoma Vaihtovelkakirjalainat 76 760 Lainat rahoituslaitoksilta 180 848 Muut velat 15 800 Velat saman konsernin yrityksiltä 0 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 273 408 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 26 811 Saadut ennakot 1 Ostovelat 198 Velat saman konsernin yrityksiltä 12 486 Muut velat 297 Siirtovelat 1 185 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 40 977
60 760 119 238 15 800 0 195 798
17 039 6 71 9 338 113 1 198 27 767
Vieras pääoma yhteensä
314 385
223 565
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
314 730
223 912
81
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot rahoituslaskelma 1 000 €
2016 2015
Liiketoiminnan rahavirta Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä 0 354 Oikaisut Suunnitelman mukaiset poistot 541 478 Rahoitustuotot ja -kulut 6 788 5 161 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 7 329 5 993 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys -4 783 Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys 3 289 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Rahoitustuotot ja -kulut Maksetut välittömät verot Liiketoiminnan rahavirta
-7 840 20 426
5 834
18 579
-6 788 1 -953
-5 161 -68 13 350
Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -2 500 -3 453 Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla -43 770 -507 Osakkuusyrityshankinnat 0 717 Investoinnit muihin sijoituksiin -15 0 Myönnetyt lainat 0 -3 723 Investointien rahavirta -46 285 -6 966 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Annetut lainat Sisäisten lainojen nostot Sisäisten lainojen takaisinmaksut Rahoituksen rahavirta RAHAVAROJEN MUUTOS
82
108 287 0 -21 500 -4 425 -33 274 0 0 0 0 -3 100 53 513 -7 525 6 275
-1 141
1. arvostusperiaatteet Pysyvien vastaavien arvostaminen Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta.
Poistoajat Aineettomat oikeudet 3–5 v. tasapoisto Koneet ja kalusto 25 % EVL maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä Muut aineelliset hyödykkeet 10 v. aikana tasapoistona Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.
2. henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut Yhteensä
2016 2015 -936 -842 -172 -130 -42 -33 -1 151 -1 005
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt 15 14 Yhteensä 15 14 Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja Johdon palkat yhteensä
73 146 220
69 130 200
Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.
83
3. poistot
6. aineettomat hyödykkeet
2016 2015 Aineettomat oikeudet 67 46 Koneet ja kalusto 241 199 Muut aineelliset hyödykkeet 232 232 Yhteensä 541 478
Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1. Hankintameno 31.12. Poistot 1.1. Poistot tilikaudella Aineettomat hyödykkeet yhteensä
4. liiketoiminnan muut kulut Olennaiset erät Hoito- ja rahoitusvastikkeet IT-kulut Laki-, suunnittelu- ja konsulttipalkkiot Mainos- ja markkinointikulut Hallinto: TH, HR Muut kulut Yhteensä
2016
2015
11 930 12 900 109 80 244 329 489 331 104 139 1 819 590 14 695 14 369
5. rahoitustuotot ja -kulut
84
Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä Muut korkotuotot Rahoitustuotot yhteensä
2016
2015
1 682 0 1 682
1 641 1 1 642
Muut korkokulut Korkokulut VVK Korkokulut senior Korkokulut muut Rahoituskulut yhteensä
3 928 2 512 2 031 8 471
3 753 2 107 943 6 803
2016 194 409 -92 -67 341
2015 188 286 -45 -92 194
7. aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12.
2016
2015
7 748 0 7 748
Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Koneet ja kalusto 31.12.
598 678 1 134 447 1 732 1 125 -199 -327 -651 -199 1 082 598
Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12. Kertyneet poistot 1.1. Poistot Muut aineelliset hyödykkeet yhteensä
1 723 2 239 4 0 1 727 2 239 -232 -284 - 232 -232 1 495 1 723
5 252 2 496 7 748
Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1. Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12.
479 2 500 -2 266 714
67 479 -67 479
AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ
11 039
10 549
85
8. sijoitukset Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Osakkeet ja osuudet 31.12. Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. Lisäykset Vähennykset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. Lisäykset Osakkeet ja osuudet 31.12. SIJOITUKSET YHTEENSÄ
omistukset muissa yrityksissä 2016 104 067 43 770 147 837
2015 103 560 507 104
1 629 2 346 0 15 1 629 -733 1 629 1 629
99 1 190 1 289
99 0 99
150 755
105 795
Yhtiö Kotipaikka Kiinteistö Oy BioCity Turku Kiinteistö Oy DataCity Turku Kiinteistö Oy ICT Turku Kiinteistö Oy Turun Datakulma Turku Kiinteistö Oy ElectroCity Turku Kiinteistö Oy TriviumCity Turku Kiinteistö Oy Puolalankatu 5 Turku Kiinteistö Oy Puutarhakatu 1 Turku Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki Turku Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14 Turku Asunto Oy Linnanrinne Turku Eskelin Pysäköintilaitos Oy Turku Kiinteistö Oy Pharma City Turku Kiinteistö Oy High Tech City Turku Kiinteistö Oy Kupittaan Asemakulma Turku TScP Kehitys Oy Turku Cudos Oy Turku Kiinteistö Oy Innovation City Turku
Osuus osakkeista 100,00 % 94,599 % 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 % 11,73 % 14,49 % 99,158 % 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Konsernin osuus osakkeista
66,59 %
erittely saamisista konserniyrityksiltä ja omistusyhteisyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä Konsernilainasaamiset Yhteensä
123 688 123 688
90 264 90 264
Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset Konsernisaamiset muut Yhteensä
21 057 894 21 951
15 573 162 15 736
145 640
105 999
SAAMISET KONSERNIYRITYKSILTÄ JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSILTÄ YHTEENSÄ
86
2016
2015
87
9. oma pääoma
10. vieras pääoma
2016 2015 Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1. 104 104 Lisäykset 0 0 Osakepääoma 31.12. 104 104
Pitkäaikaiset velat Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Yhteensä
SIDOTTU OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ Vapaa oma pääoma Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1. Edellisten tk. voitto / tappio Edellisten tk. voitot / tappiot 31.12.
104
-27 -16 -43
-2
286
Vapaa oma pääoma yhteensä
241
243
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
345
347
Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot / tappiot Tilikauden voitto / tappio Voitonjakokelpoinen vop yhteensä 31.12.
243 -2 241
24 962 180 848 5 800 211 609
2015 8 962 119 240 5 800 134 002
104
-43 286 243
Tilikauden voitto / tappio
2016
-43 286 243
Velat konserniyrityksille Muut velat 0 0 Yhteensä 0 0 Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat Yhteensä
51 798 10 000 61 798
51 798 10 000 61 798
PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ
273 408
195 798
Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta 26 811 17 039 Saadut ennakot 1 6 Ostovelat 198 71 Muut velat 297 113 Siirtovelat 1 185 1 198 Yhteensä 28 492 18 428 Velat konserniyrityksille Muut velat Yhteensä
12 486 12 486
9 338 9 338
Velat omistusyhteysyrityksille Muut velat 0 0 Yhteensä 0 0 LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ
40 977
27 767
Siirtovelkojen erät Korkovelat 939 721 Palkkamenot 97 93 Lomapalkkavelka 136 166 Muut menojäämät 0 0 Muut siirtovelat 13 218 Yhteensä 1 185 1 198
88
89
vakuudet
Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma – 2021
2022 –
0
24 962
10 000
51 798
Lainat rahoituslaitoksilta
78 211
123 687
Muut lainat
5 800
0
94 011
200 447
Vaihtovelkakirjalainat Lainat omistusyhteysyrityksiltä
Yhteensä Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille Laina 1. 2. 3. 4.
Pvm Määrä 7.2.2011 44 628 15.12.2011 3 182 30.12.2014 12 950 27.4.2016 16 000
Lainat 1 ja 2: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottavat vaihtovelkakirjalainat. Laina-aika on 20 vuotta ja päättyvät 7.2.2031 sekä 15.12.2031. Lainoille ei ole erityistä vakuutta. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa VKK-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro = 1 osake.
2016 2015 Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Lainat rahoituslaitoksilta Emoyhtiön lainoissa 203 992 134 395 Konsernin lainoissa 0 0 Velat yhteensä 203 992 134 395 Muut vastuusitoumukset Osakepantit Pantatut saamiset saman konsernin yrityksiltä Yhteensä
148 913 67 030 215 943
103 560 51 070 154 630
emoyhtiön tilinpäätöksen muut liitetiedot Saadut vakuudet ja takuut Rahana olevat vuokravakuudet Muut vuokravakuudet liitteenä
2016
2015
137 381
59 369
Laina 3: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 25 vuotta, josta ensimmäiset 16 vuotta ovat lyhennysvapaata. Tämän jälkeen laina lyhenee vuotuisin tasalyhennyksin. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa VKK-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. Laina 4: Kyseessä on osakeyhtiölain 10. luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 15 vuotta ja päättyy 7.2.2031. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa VVK-lainan mukaisesti antamaansa, vielä maksamatta olevaa velkaa vastaava pääoma joko kokonaan tai osittain velallisen uusiin äänivallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. Kampuksen rakentamisvaiheen ajan lainalle maksetaan kiinteää korkoa 2 %.
90
91
muut vastuut
arvonlisäverovastuu
Emoyhtiöllä on Euribor-viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 217 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2017–2023. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor-viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2017–2035 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa. laskennallinen pääoma
markkina-arvo
31.12.2016
357632
18 000
-5 441
357637
18 000
-5 276
357649
15 000
-4 688
304780
18 000
-660
304788
13 000
-72
304679
17 391
-445
388287
50 000
-10 670
1 602
-43
49 801
-1 826
46
0
73011 304782 73013
Yhtiön aktivoinnit, joihin sovelletaan alv-palauttamista koskevaa sääntöä; 10 vuotta: vuosi
vähennetty alv
m2
€/m2
2011 Datacityn 6 krs:n saunaosaston keskener. korjaus
49
1166
42,44
2012 Datacityn6 krs:n saunaosaston lopull.korjaus
67
1166
54,11
Vuoden 2011 investointi: Vastuu vähennys aloitettu vuonna 2012, tilojen valmistuttua. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuneet huoneistot: Huoneisto
Tyyppi
m2
Vähennys 2011-2012 investoinnista
Alv-vastuu 1.1.2016
Alv-vastuun 1/10 osa
Alv-vastuu 31.12.2016
715
tsto
173
17
10
2
10
716
tsto
117
12
7
1
6
717
tsto
237,5
24
14
2
12
718
tsto
250
25
15
2
12
719 a
tsto
127,5
13
8
1
6
719 b
tsto
136,5
14
8
1
7
720 a
tsto
61,5
6
4
1
3
720 b
tsto
63
6
4
1
3
1166
116
70
12
58
Yhteensä
92
93
tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 1.2.2017
Aulis Kohvakka hallituksen puheenjohtaja
Petteri Rinne hallituksen jäsen
Tuomas Heikkinen hallituksen jäsen
Risto Korpela hallituksen jäsen
Peter Karlsson hallituksen jäsen
Henrik Karlsson hallituksen jäsen
Bill Anckar hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turussa 1.2.2017 KPMG Oy Päävastuullinen tilintarkastaja
Kimmo Anttonen
94
YmpäristÜmerkitty painotuote 3DLQRWXRWH
toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi