Turun Teknologiakiinteistöt, Vuosikatsaus 2013

2013 vuosikatsaus

22

02 08 26 30

sisällys

18

34

01 Toimitilat brändin rakentajana 02 Toimitusjohtajan katsaus 06 Mikä on Turun Teknologiakiinteistöt?

08 Vuoden 2013 kohokohtia 18 Toimintaa ohjaava idea 20 Strategia ja arvot 22 Markkinakatsaus 26 Vastuullista liiketoimintaa 30 Liiketoimintasiirrot 34 Verkottumista tapahtumissa 40 Hallitus 42 Henkilöstö 44 Hallituksen toimintakerto mus ja tilinpäätös 2013

toimitilat brändin rakentajana yhä useammat yritykset haluavat kertoa toimitilalla itsestään, arvoistaan ja suhteestaan työntekijöihin.

Keväällä 2014 ilmestyneessä Financial Timesin Global Property Insight -julkaisussa kerrotaan, miten yritykset yhä kasvavassa määrin näkevät toimitilat osana yritysmielikuvan rakentamista. Rakennukset ja erityisesti niiden sisätilat antavat yrityksille mahdollisuuden brändätä itseään ja viestiä kohdistetusti niin työntekijöille, asiakkaille kuin mediallekin.

Siinä missä Lontoon Cityn pohjoispuolelta toimitiloja hamuavat media- ja teknologiayritykset haluavat luoda itsestään tietynlaisen mielikuvan tiiliseinillä ja puulat­ tioilla, pyrkivät taas toiset – kuten Google – inspiroimaan, viihdyttämään ja rentouttamaan työntekijöitään – niin ikään jokaista yksityiskohtaa myöden viimeistellyillä toimitiloillaan.

Me täällä Turun Teknologiakiinteistöissä olemme huomanneet tuon samaisen ”living the brand” -ilmiön. Yhä useampi asiakkaamme haluaa toimitiloja etsiessään tai olemassa olevaa tilaansa muuttaessaan kertoa tilalla

jotakin itsestään, arvoistaan ja suhteestaan työntekijöihin. Olemme omalla esimerkillämme kannustaneet ja toivottavasti inspiroineetkin asiakkaitamme haluamaan itselleen toimitilan, joka ilmentää yrityksen brändiä ja inspiroi työntekoon.

Loppukesällä 2013 valmistunut oma toimistomme on suunniteltu yhtä avoimeksi, läpinäkyväksi ja helposti lähestyttäväksi kuin toivomme yhtiönkin olevan. Erilaiset työtilat, kahvila ja lounge viherseinineen kutsuvat paitsi tekemään töitä myös poikkeamaan ohikulkijoita juttusille.

Brändinmukaiset toimistot eivät kuitenkaan ole ainut asia, mitä haluamme omalla toiminnallamme edistää.

Viihtyisien tilojen ohella haluamme rakentaa koko Turku Science Parkista paikan, joka vetää puoleensa niin startupeja kuin vakiintuneempiakin yrityksiä, ja jonka omaa brändiä leimaavat innovatiivisuus, avoimuus ja yhteisöllisyys.

01

02

toimitusjohtajan katsaus Vuosi 2013 oli toiminnallisesti muutoksen aikaa.

Turun Teknologiakiinteistöille vuosi 2013 oli erinomainen. Yhtiö saavutti kaikki sille etukäteen asetetut tavoitteet.

Vuonna 2013 markkinat jatkoivat heikentymistään luoden erittäin haasteellisen ympäristön toimia. Asiakkaat pyrkivät löytämään tehostamiskeinoja omasta toiminnastaan, ja toimitilakulut ovat henkilöstökulujen lisäksi yksi yritystoiminnan merkittävimmistä kustannuseristä.

Pystyimme kuitenkin vastaamaan meille annettuun haasteeseen erinomaisesti, mitä kuvaa vallitseva toimi­ tilojen korkea käyttöaste. Pystyimme pitämään kiinni jo olemassa olevista asiakkaistamme sekä hankkimaan uusia toimijoita alueelle. Merkittävimpänä onnistumisenamme voidaan pitää jo erittäin pitkään ilman toimivaa tilaratkaisua ollutta Turun verotoimistoa, jolle

pystyimme räätälöimään DataCitystä erinomaisesti sopivan monitilaympäristön.

Myös valitsemamme päivittäinen toimintatapa tuotti tulosta. Otimme yksinkertaisesti asiakaslähtöisyyden ohjaamaan arjen ratkaisuja. Luovuimme tarjontalähtöisestä toimintamallista ja lähdimme vastaamaan asiakkaiden tarpeiden määrittelemään kysyntään.

Teimme itsellemme toimintaa ohjaavan idean ja samalla panostimme voimakkaasti toimivien toimitilapalveluiden saamiseksi alueen toimijoiden käyttöön.

Toimitila­palveluiden osalta jatkamme tulevaisuudessa kehitystyötä ja voidaan jopa sanoa, että vuosi 2014 tulee olemaan niiden osalta kriittisin.

Asiakaslähtöinen toimintatapa ja sen toteutus ovat toimineet hyvin, koska tilamme ovat moderneja ja erittäin

03

Asiakkaan kuunteleminen ja tarpeisiin vastaaminen on ollut helppoa.

muuntojoustavia. Tällöin asiakkaan kuunteleminen ja tarpeisiin vastaaminen on ollut helppoa, ja kykymme vastata markkinoiden sekä asiakkaiden kysynnän muutokseen on ollut hyvä.

Maailmalla vallitsevan rahapolitiikan ansiosta olemme pystyneet parantamaan yhtiön tulosta. Matala korkotaso sekä pitkät vuokrasopimukset ovat antaneet meille mahdollisuuden tehostaa vieraan pääoman käyttöä merkittävästi. Pystyimme uudelleenneuvottelemaan yhtiön korkosuojaukset sekä säästämään paljon vuosittaisissa käyttömenoissa. Myös kilpailukykyisen lisärahoituksen saaminen markkinoilta sujui ongelmitta.

Vuosi 2013 oli myös toiminnallisesti muutoksen aikaa.

Vuoden 2012 puolivälissä aloitettu muutos saatiin niin prosessien kuin järjestelmien osalta valmiiksi vuoden 2013 aikana. Järjestelmämuutoksen lisäksi emme tyytyneet pelkkään prosessikaavioiden päivitykseen, vaan uudistimme koko fyysisen organisaatiorakenteen alihankintaverkostoineen.

04

Muutos oli tarpeellinen sekä onnistunut, mutta erittäin työläs ja paikoitellen jopa vaikea. Haluan tässä yhteydessä kiittää yhtiön henkilökuntaa prosessin läpiviemisestä. Ilman henkilökunnan joustoa sekä päättäväisyyttä muutosta ei olisi pystytty viemään onnistuneesti maaliin. Tehdyn työn seurauksena olemme valmiimpia vastaamaan tulevaisuuden haasteisiin sekä viemään yhtiötä kohti valittua päämäärää.

Vuoden 2012 toimintakertomuksessa totesin, että minulla on voittava tiimi, joka vie yhtiötä kohti tulevaisuutta. Nyt minulla on voittava ja vuoden vanhempi tiimi, joka on luonut vuoden 2013 aikana vankan pohjan rakentaa tulevaisuutta. Kehitysprosessi aloitettiin vuonna 2012 ja nyt vuoden viisaampina tiedämme onnistuvamme sen toteutuksessa.

Mikko Lehtinen

05

06

mikä on turun teknologiakiinteistöt?

Yhtiön tavoitteena on tarjota asiakkailleen suomen paras ympäristö toimia ja kehittyä.

Turun Teknologiakiinteistöt on vuonna 2010 perustettu toimitilojen vuokraukseen ja Turku Science Parkin kehittämiseen erikoistunut kiinteistökehitysyhtiö.

Yhtiön toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita ja joustavia tilaratkaisuja yrityksille ja yhteisöille sekä tuottaa ja kehittää palveluita, jotka parantavat alueen toimijoiden mahdollisuuksia keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa.

Yhtiön tavoitteena on olla kannattava ja kasvollinen yritys, joka tarjoaa asiakkailleen Suomen parhaan ympäristön toimia ja kehittyä. Toimintaa ohjaa näkemys, jonka mukaan jokaisen päätöksen tulee parantaa Turku Science Parkin viihtyisyyttä, lisätä yhteisöllisyyttä alueella tai antaa lisäarvoa yhtiön asiakkaille.

Turun Teknologiakiinteistöt toimii Turku Science Parkin alueella, kivenheiton päässä Kupittaan rautatie­

asemasta ja Helsingin moottoritiestä. Alueella toimii useita korkeakouluja ja runsaasti eri alojen yrityksiä, mikä parantaa opiskelijoiden ja työnantajien kohtaamista sekä helpottaa yritysten ja yliopistollisten tutkimusyksiköiden yhteistyötä.

Turun Teknologiakiinteistöt -konserniin kuuluvat tytär­ yhtiöt Kiinteistö Oy BioCity, Kiinteistö Oy DataCity, Kiinteistö Oy ICT-City, Kiinteistö Oy Datakulma sekä Kiinteistö Oy ElectroCity. Konsernin omistavat Turun kaupunki, Turun Seudun Osuuspankki, Eläkevakuutusyhtiö Veritas, Stiftelsen för Åbo Akademi ja Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet.

Vuonna 2013 konsernin liikevaihto oli 15,4 miljoonaa euroa ja liikevoitto 6,2 miljoonaa euroa. Turun Teknologiakiinteistöt Oy omisti vuoden 2013 lopussa noin 96 000 neliömetriä toimitiloja. Tilojen keskimääräinen vuokrausaste oli vuoden lopussa 95 prosenttia ja vuokralaisten vaihtuvuus 6,5 prosenttia.

07

vuoden 2013 kohokohtia yhtiö muutti, laajeni ja teki runsaasti kauppoja.

Vuosi 2013 oli Turun Teknologiakiinteistöille mullistava monella tapaa. Konkreettisin muutoksista oli yhtiön muutto uusiin tiloihin, asiakassuhteista vuosi 2013 puolestaan tullaan muistamaan sopimuksesta, jonka Turun Teknologiakiinteistöt solmi Verohallinnon kanssa. Vuoden aikana yhtiö myös kasvoi niin toimitilojen, liikevaihdon kuin henkilöstön määrällä mitattuna.

Toimistosta toiseen

talo täynnä ihmisiä

Uudesta toimistosta löytyvät niin työ- ja neuvottelutilat kuin työkavereiden ja asiakkaiden kohtaamiseen tarkoitettu kahvila ja loungekin. Toimiston suunnitteli Arkki­ tehtitoimisto Sigge ja siellä esitellään erilaisia sisustusratkaisuja, joita Turun Teknologiakiinteistöt tarjoaa myös asiakkailleen.

Vuoden 2013 alussa työskentelyn Turun Teknologiakiinteistöjen palveluksessa aloitti kolme uutta työntekijää: talouspäällikkö Ulla Sjöblom, kehityspäällikkö Janne Alho sekä kevään 2013 ajaksi yhtiöön palkattu viestintäkoordinaattori Emmi Lehtinen.

Syksyllä 2013 Turun Teknologiakiinteistöistä puolestaan lähti uusille urille yhtiön laki- ja hallintojohtajana sekä kiinteistöyhtiöiden isännöitsijänä toiminut Tomi Rimpi.

Hänen tilalleen yhtiöön palkattiin rakennusinsinööri Olli Rosenberg, joka astui yhtiön kiinteistöpäällikön ja isännöitsijän saappaisiin vuoden 2014 alussa.

08

Turun Teknologiakiinteistöjen toimisto sijaitsi kevään ja kesän 2013 ajan väistötilassa BioCityn katutasossa, johon yhtiö muutti asiakkaiden tarvittua Turun Teknologiakiinteistöjen edellistä toimistoa. Kiivaan tilan­ etsinnän, suunnittelun ja remontoinnin jälkeen yhtiö asettui reilun kahdensadan neliömetrin tilaan BioCityn katutasoon.

Kahdeksan osakekauppaa Turun Teknologiakiinteistöt teki vuoden 2013 aikana yhteensä kahdeksan osakekauppaa, joilla kasvatettiin yhtiön omistusta sen tytäryhtiöissä. Merkittävin kaupoista oli lokakuussa toteutettu Kiinteistö Oy Electro-

09

10

Turun Teknologiakiinteistöt osti vuoden aikana noin 9000 neliömetriä toimitiloja.

Cityn kauppa, jossa Turun Teknologiakiinteistöt osti Yhtymä Niemiseltä noin 7000 neliömetriä toimisto-, laboratorio- ja varastotiloja. Määrä vastaa 55 prosenttia ElectroCityn koko osakekannasta. Kaupan myötä Turun Teknologiakiinteistöjen omistus ElectroCitystä kasvoi 45 prosentista 100 prosenttiin.

Vuoden 2013 aikana Turun Teknologiakiinteistöt teki neljä osakekauppaa BioCityssä. Kaupat vastasivat yhteensä 1200 neliömetriä BioCityn pinta-alasta, ja kauppojen seurauksena koko BioCityn osakekanta siirtyi Turun Teknologiakiinteistöjen omistukseen. DataCityssä tehtiin vuoden 2013 aikana kolme kauppaa. Kauppojen jälkeen Turun Teknologiakiinteistöjen omistus Data­ Citystä nousi 92,7 prosenttiin. Merkittävin DataCityssä tehdyistä kaupoista koski 450 neliömetrin tilaa, jonka Turun Teknologiakiinteistöt osti Työterveyslaitokselta solmien samalla tilasta 10 vuoden vuokrasopimuksen Työterveyslaitoksen kanssa.

Seinät täyteen tunnetta Syyskuussa 2013 Turun Teknologiakiinteistöt pysähtyi pohtimaan minkälainen yhtiön brändi on ja miten Turun Teknologiakiinteistöt voi erottua muista toimijoista mielenkiintoisella ja yhtiön kohderyhmää puhuttelevalla tavalla. Päivän ohjelmasta vastasi mainostoimisto

Lahtinen & Mantere Saatchi & Saatchi ja sen tavoitteena oli valmistella yhdessä polku, joka johtaa kaikkea yhtiön toimintaa ohjaavaan ajatukseen.

Ryhmätöiden, ideoinnin, karsinnan ja oivallusten jälkeen osallistujille kirkastui, että Turun Teknologiakiinteistöjen näkökulmasta seiniä kiinnostavampaa kiinteistöissä on fyysisen ja sosiaalisen ympäristön tarjoama fiilis. Päästäkseen niin kannattavuudessa, tunnettuudessa kuin taseen loppusummassakin tavoitteeseensa, on Turun Teknologiakiinteistöjen kaikessa toiminnassaan pyrittävä luomaan Turku Science Parkista alue, joka kiinnostaa ihmisiä avoimen ilmapiirinsä, innovatiivisten ideoidensa ja yhteisöllisyytensä vuoksi.

Sisältömarkkinointia ja urheiluhuveja Turun Teknologiakiinteistöjen markkinointi painottui vuonna 2013 voimakkaasti erilaisiin tapahtumiin, joita yhtiö järjesti keskimäärin lähes puolitoista kertaa kuukaudessa. Tapahtumien ideana oli kasvattaa Turun Teknologiakiinteistöjen ja Turku Science Parkin tunnettuutta sekä tarjota yhtiön asiakkaille ja yhteistyökumppaneille mahdollisuuksia verkottumiseen ja lisätä yhteisöllisyyttä alueella.

11

Toimistohotelli ToimistoCity on osoittautunut erittäin suosituksi.

Vuonna 2013 aloitettiin myös uutiskirjeen postitus asiakkaille, yhteistyökumppaneille sekä tapahtumakävijöille. Uutiskirjeellä kutsutaan ihmisiä tapahtumiin sekä kerrotaan yhtiön ja Turku Science Parkin kuulumisista. Vuoden aikana päivitettiin myös yhtiön nettisivujen ilmettä ja rakennetta visuaalisemmaksi sekä vastaamaan paremmin mielikuvaa helposti lähestyttävästä ja inhimillisestä toimitilojen tarjoajasta. Lisäksi aloitettiin Turun Teknologiakiinteistöjen blogi, jossa kaikki yhtiön työntekijät kertovat työstään ja ajatuksistaan Turku Science Parkista ja sen kehittämisestä.

Turun Teknologiakiinteistöt solmi vuonna 2013 yhteistyösopimukset FC Interin, FC TPS:n, TuTo Hockeyn, Turku Pesiksen ja Raision Loimun kanssa. Kaikkien yhteistyösopimusten tavoitteena on lisätä Turku Science Parkin ja Kupittaan vetovoimaa paitsi tukemalla siellä pelaavia joukkueita myös järjestämällä yhdessä urheilu­ yhteistyökumppaneiden kanssa erilaisia tapahtumia, jotka tarjoavat viihdettä ja verkottumismahdollisuuksia niin Turun Teknologiakiinteistöjen kuin urheilujouk­ kueidenkin asiakkaille ja yhteistyökumppaneille.

toimistohotelli ToimistoCity Keväällä 2013 Turun Teknologiakiinteistöt lanseerasi yhtiön uuden toimistohotellikonseptin ToimistoCityn ElectroCityyn. ToimistoCity tarjoaa asiakkaille yksittäisiä työhuoneita, joiden vuokraan sisältyy ToimistoCityn

12

yhteisten tilojen kuten keittiön, oleskelutilan ja neuvotteluhuoneiden käyttöoikeus.

ToimistoCityn ideana on vastata pienten ja kasvavien yritysten tarpeisiin kustannustehokkaalla tavalla. Yhteiskäytössä olevat neuvottelu- ja sosiaalitilat mahdollistavat asiakkaiden vastaanottamisen tiloissa, mutta vapauttavat ToimistoCityssä toimivat yritykset tarpeesta omaan neuvotteluhuoneeseen ja siitä aiheutuviin kustannuksiin.

ToimistoCity on osoittautunut heti alusta asti varsin suosituksi ja paikoin asiakkaat ovat joutuneet jopa jonottamaan saadakseen huoneen sieltä. Turun Teknologiakiinteistöjen suunnitelmissa onkin laajentaa konseptia ja tarjota lisää työhuoneita niitä tarvitseville.

Uutena palveluna yhtiön tarjontaan on tulossa myös pelkkien työpisteiden vuokraus, joka mahdollistaa vielä työhuoneitakin edullisempien työtilojen saamisen Turku Science Parkiin.

ToimistoCity on olennainen osa Turun Teknologiakiinteistöjen yrityksille tarjoamaa kasvu- ja kehityspolkua Turku Science Parkissa. Ajatus on, että yritys löytää sopivat tilat ja tarvitsemansa palvelut sekä verkoston aina yrityksen perustamisesta kasvuun ja laajenemiseen asti.

Yritysten alkutaivalta Turku Science Parkissa avittavat alueella toimivat yrityshautomot, Boost Turun toiminta mentoreineen sekä Turku Science Parkin yrityskehitys-, kaupallistamis- ja ja kansainvälistymishankkeet.

13

14

Verohallinnon sopimus on yksi Turun suurimmista vuokrasopi­ muksista.

La Caffettiera uudistui

BioCityyn aukesi K-Kauppa

Turun ehkä parasta italialaista lounasruokaa tarjoileva La Caffettiera laajeni kesällä 2013. BioCityn katutasossa kuusi vuotta toimineessa La Caffettierassa tehtiin suuri­ mittainen remontti, jonka yhteydessä alueella työskentelevien ihmisten rakastama kahvila-lounasravintola kasvoi ja asiakaspaikkojen määrä kaksinkertaistui 50:een paikkaan. Remontin yhteydessä pienen kahvilakeittiön tilalle rakennettiin oikea keittiö, joka mahdollisti lounastarjonnan laajentamisen. Uudistunut La Caffettiera avasi ovensa asiakkaiden iloksi syyskuussa 2013.

Tammikuussa BioCityyn avattiin Turku Science Parkiin kauan kaivattu ruokakauppa. Tykistökadulla sijaitsevissa tiloissa oli aikoinaan toiminut Ruokavarasto, jonka toiminnan loppumisen jälkeen lähin ruokakauppa sijaitsi pitkään Hämeenkadulla.

DataCity á la dSign Vertti Kivi & Co. Turun Teknologiakiinteistöt toteutti alkuvuodesta 2013 DataCityssä laajan yleisten tilojen remontin, jossa päivitettiin vuonna 1988 rakennetun DataCityn ilme 2010-luvulle. Remontissa uusittiin DataCityn katutason yleisten tilojen lattiat ja katot sekä pinnoitettiin osa seinistä uudelleen. Samassa yhteydessä DataCityn ulkovalaistusta parannettiin ja ulkokäytävän katto uusittiin.

Remontin suunnitteli vuoden 2011 sisustusarkkitehtitoimistoksi valittu dSign Vertti Kivi & Co., joka on niittänyt mainetta muun muassa suunnittelemalla Rovion toimitilat Helsingissä sekä uuden Viking Grace -risteilijän sisustuksen.

K-kaupan saaminen toimistojen ja Lemminkäisenkadulle rakennettujen asuinkerrostalojen lähelle paransi ratkaisevasti alueen palvelutarjontaa. Kauppa oli eräs Turun Teknologiakiinteistöjen merkittävimmistä palveluiden kohentamiseen tähdänneistä hankkeista. Kauppa sekä BioCityyn loppuvuonna 2013 avattu Mauno Baari & Bistro ovatkin elävöittäneet aikaisemmin heti työpäivien jälkeen hiljentynyttä Turku Science Parkia.

Verohallinto Turku Science Parkiin Joulukuussa 2013 Turun Teknologiakiinteistöt solmi verohallinnon kanssa vuokrasopimuksen koskien verohallinnon päätöstä keskittää Turun toimistonsa Turku Science Parkiin. Sopimus on erittäin merkittävä, sillä se kattaa noin 7400 neliömetriä toimitilaa DataCitystä.

Vuokrattavat tilat saneerataan perusteellisesti ja ne luovutetaan Verohallinnolle vaiheittain keväästä 2014 alkaen. Kaikkien tilojen arvioidaan olevan Verohallinnon käytössä 30.6.2015.

15

Nordic Venture Family sai Turun Teknologia­ kiinteistöiltä 10 000 euron vuokra­lahja­kortin.

Verohallinnon ja Turun Teknologiakiinteistöjen solmima sopimus on yksi Turun suurimmista vuokrasopimuksista. 10 vuoden pituisella sopimuksella on myös huomattava vaikutus Turun Teknologiakiinteistöjen liikevaihtoon. Sopimuksen arvo arvonlisäveroineen on lähes 20 miljoonaa euroa.

Toimitilat Turun tulevaisuuden kehittäjälle Turun Nuorkauppakamari järjesti syksyllä 2013 startupyrityksille tarkoitetun Turun tulevaisuuden kehittäjä -kilpailun, jossa palkittiin lupaava turkulainen kasvuyritys. Kilpailun voitti Boost Turun tiloissa Turku Science Parkissa toimineen Nordic Venture Familyn Videolle.fi -palvelu.

Palkintona hienosta menestyksestä kisassa Turun Teknologiakiinteistöt halusi kannustaa Nordic Venture Familyä urallaan lahjoittamalla sille 10 000 euron vuokralahjakortin, jonka avulla yritys sai Turun Teknologiakiinteistöjen omistamat toimitilat käyttöönsä vuoden ajaksi. Sopivat tilat löytyivät ElectroCitystä.

16

Yhteistyösopimus Boost Turku Ry:n kanssa Turun Teknologiakiinteistöt solmi vuonna 2013 yhteistyösopimuksen opiskelijavetoisen yrityskiihdyttämö Boost Turun kanssa. ElectroCityn katutasossa toimivan Boost Turku -verkoston ideana on kannustaa opiskelijoita akateemiseen yrittäjyyteen. Boost Turku järjestää erilaisia tapahtumia sekä kiihdytysohjelma Startup Journeyta, joka auttaa opiskelijoita ja tutkijoita yritysidean kehittämisessä sekä tarjoaa maan nimekkäim­ pien yrittäjien, asiantuntijoiden ja sijoittajien apua ohjelmaan mukaan päässeille yrityksille.

Yhteistyösopimuksella Turun Teknologiakiinteistöt haluaa tukea Boost Turun toimintaa sekä edistää startupyritysten syntyä ja kasvua Turku Science Parkissa. Yhtiön tavoitteena on luoda koko alueesta paikka, jossa kasvuyritykset haluavat toimia ja kehittyä ja joka palvelu- ja toimialarakenteellaan sekä yhteisöllisyydellään tukee kasvuyrittäjyyttä ja uusien innovaatioiden syntyä.

17

Toimintaa ohjaava idea tarjolla tiloja, tukea ja tunnelmaa kaikille maailmanvalloituksesta kiinnostuneille.

Turun Teknologiakiinteistöjen toiminnan takana on näkemys, että yritys tarvitsee toimintaa ohjaavan idean, johtoajatuksen, johon kiteytyy kaikki yrityksen tekeminen. Tämä johtoajatus ohjaa yrityksen toimintaa aina strategiasta päivittäiseen tekemiseen. Turun Teknologiakiinteistöillä toimintaa ohjaavia johto­ ajatuksia on kaksi.

Fiilis, johon asiakkaat haluavat sukeltaa Ensimmäinen toimintaa ohjaavista ideoista on, että tunne johtaa toimintaan. Ihmiset tekevät päätöksiä tunteella ja perustelevat niitä järjellä. Näin ollen ei ole samantekevää, minkälaisen tunteen jokin asia meissä herättää.

18

Turun Teknologiakiinteistöjen tapauksessa ajatus konkretisoituu seiniin: me emme vuokraa pelkkiä seiniä vaan kokonaista ekosysteemiä niiden ympärillä, fiilistä johon toivomme asiakkaidemme haluavan sukeltaa.

Tukena maailmanvalloituksessa Toinen toimintaa ohjaavista ideoista on, että Turun Teknologiakiinteistöt haluaa koko Turku Science Parkin olevan businesskiihdyttämö, joka tarjoaa yrityksille kehityspolun aina yritystoiminnan aloittamisesta kasvuun ja maailmanvalloitukseen. Kaikki Turun Teknologiakiinteistöjen toiminta tähtää siihen, että Turku Science Park tunnetaan sosiaalisena ja virkeänä paikkana, jossa visionäärit pystyvät ja haluavat kasvaa yksinyrittäjistä isoiksi.

19

20

strategia ja arvot yhtiön päämääränä on tarjota asiakkailleen suomen paras ympäristö toimia.

Turun Teknologiakiinteistöt on turkulainen kiinteistö­ sijoitusyhtiö, jolla on kasvollinen henkilökunta ja tunnetut omistajat. Yhtiö on elinkeinopoliittisesti merkittävä toimija, jonka toiminnalla on vaikutuksia koko Turun seutuun.

Arvot

Turun Teknologiakiinteistöjen strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia sekä yhtiön omistamia kiinteistöjä. Yhtiö haluaa tarjota alueen toimijoille lisäarvoa ja yhteisöllisyyttä tuottavia asiakaslähtöisiä palveluita sekä luoda Turku Science Parkiin uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoimatekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nostavat kiinteistöjen arvoa.

Innovatiivisuus. Innovatiivisuus on Turun Tekno­ logiakiinteistöille luovia ratkaisuja, villejä ideoita sekä uusia tapoja tehdä asioita. Se on avoimuutta erilaisille mahdollisuuksille ja herkkiä korvia asiakkaiden toiveille.

Visio Turun Teknologiakiinteistöjen päämääränä on olla houkutteleva yritys niin asiakkaille kuin omistajillekin. Yhtiö haluaa tarjota asiakkailleen Suomen parhaan ympäristön toimia ja kehittyä.

Missio Turun Teknologiakiinteistöjen toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita tilaratkaisuja ja niihin liittyviä asiakaslähtöisiä palveluita sekä kehittää Turku Science Parkin toimintoja, jotta siellä toimivat yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa.

Turun Teknologiakiinteistöjen toimintaa ohjaavat arvot ovat innovatiivisuus, vastuullisuus, positiivisuus ja avoimuus.

Vastuullisuus. Vastuullisuus tarkoittaa Turun Tekno­ logiakiinteistöille kaikkea sähkön säästöstä LEED-ympäristösertifikaatin mukaiseen rakentamiseen. Se on tasavertaista kumppanuutta, hyvää hallintoa ja joustavia järjestelyjä. Se on joukkoliikennettä, kestäviä materiaalivalintoja ja hyvää henkilöstöpolitiikkaa.

Positiivisuus. Positiivisuus on Turun Teknologia­ kiinteistöille optimistista asennetta, avarakatseisuutta ja innostusta. Se on luottamusta, rakentavaa suhtautumista sekä halua keskittyä ongelmien sijaan niiden ratkaisemiseen.

Avoimuus. Avoimuus tarkoittaa Turun Teknologia­ kiinteistöille läpinäkyvää toimintaa, aktiivista tiedotusta sekä kuntalaisten ottamista mukaan Turku Science Parkin kehittämiseen. Avoimuus on myös helppoa saavutettavuutta, avointa neuvottelukulttuuria ja kiinnostusta kaikkien mielipiteitä kohtaan.

21

markkinakatsaus Turku Science Park vet채채 puoleensa magneetin lailla.

22

23

24

Synkästä taloustilanteesta huolimatta toimitilojen kysyntä kasvoi Turku Science Parkissa runsaasti vuonna 2013. Lehtien palstoilla ja sosiaalisessa mediassa vuonna 2013 puhuttanut tyhjien toimisto- ja liiketilojen suuri määrä niin Turussa kuin koko Suomessakin ei millään tavalla näkynyt Turun Teknologiakiinteistöjen toiminnassa – ennemminkin päinvastoin.

Tilakyselyitä kolmen uudisrakennuksen edestä Vuoden 2013 aikana Turun Teknologiakiinteistöiltä tiedusteltiin toimitiloja yhteensä yli 20 000 neliömetrin verran, mikä vastaa jopa kolmea kokonaista uudisrakennusta. Yhtiön vuokrausaste vaihteli 95 ja 98 prosentin välillä, mitä voidaan pitää kiinteistöalalla jopa historiallisen korkeana. Suuresta kysynnästä huolimatta yhtiö pystyi löytämään uusia ratkaisuja asiakkaiden muuttuviin tarpeisiin uudelleenjärjestelemällä tiloja ja parantamalla samalla asiakkaiden tilatehokkuutta.

Varmistaakseen sopivien tilojen löytymisen kaikille kiinnostuneille, teki Turun Teknologiakiinteistöt vuonna 2013 myös yhteistyötä muiden Turku Science Parkin kiinteistönomistajien kanssa.

Turun Teknologiakiinteistöjen toimitilojen keskivuokra oli vuonna 2013 noin 14 €/m2/kk. Yhtiöllä on asiakkaina paljon julkisen sektorin toimijoita, joilla on pitkät vuokrasopimukset ja joissa vuokrataso on myös lähtökohtaisesti alhaisempi kuin lyhyemmissä vuokrasopimuksissa. Koko Turku Science Park -alueen keskivuokra oli vanhoissa tiloissa 14 – 16 €/m2/kk ja uusissa tiloissa 18 – 21 €/m2/kk.

Kiivastahtista rakentamista Turku Science Parkin alueella oli vuonna 2013 käynnissä useita rakennushankkeita. Marraskuussa valmistui Kupittaan rautatieaseman välittömään läheisyyteen LähiTapiolan omistama 7000 neliömetrin Intelligate II -toimistorakennus. Lemminkäisenkadulla jatkui vuon-

na 2013 Auratum Asunnot Oy:n ja Sato Rakennuttajat Oy:n asuinkorttelihanke Kupittaanpuisto, joka valmistuu kokonaisuudessaan vuoteen 2015 mennessä.

Itäisen Pitkäkadun ja Lemminkäisenkadun kulmassa jatkui vuonna 2012 alkanut Kiinteistö Oy Teutorin peruskorjaus- ja uudisrakennushanke. Lemminkäisenkadulle sijoittuva uudisrakennus valmistui keväällä 2013. Kiinteistön vanhan osan peruskorjaus jatkuu kesään 2014.

Suunnitelmissa uusia hankkeita Turku Science Parkin alueelle suunniteltiin vuonna 2013 Kampusta Turun ammattikorkeakoululle sekä kaupunkiin pitkään kaivattua palloiluhallia. Hankkeet tulevat kuitenkin viivästymään, mikä saa varmasti liikkeelle muuta uudisrakentamista. Alueella on vielä runsaasti toimistotonteiksi kaavoitettua maata ja mahdollisia tulevia hankkeita ovat YIT:n Intelligate III sekä Hartelan Tempo. Myös Skanskalla on Turku Science Parkissa rakennusoikeutta jäljellä Joukahaisenkadun ja Untamonkadun kulmassa.

Vuotta 2013 värittivät suuret kaupat Syksyllä 2013 ruotsalainen julkisten kiinteistöjen omistamiseen ja vuokraukseen keskittyvä Hemsö teki ensimmäisen sijoituksensa Suomeen ostamalla Turku Science Parkissa Lemminkäisenkadulla sijaitsevan Turun ammattikorkeakoulun kiinteistön noin 35 miljoonan euron kauppahinnalla. Myyjänä kaupassa toimi Royal Bank of Scotlandin tytäryhtiö Nordisk Renting.

Toinen Turku Science Parkin alueen merkittävistä trans­ aktioista vuonna 2013 oli Turun Teknologiakiinteistöjen ja yhtymä Niemisen lokakuussa tekemä kauppa, jossa Turun Teknologiakiinteistöt osti 7000 neliö­metriä toimisto-, laboratorio- ja varastotiloja ElectroCitystä. Kaupan myötä Turun Teknologiakiinteistöistä tuli Electro­ Cityn ainoa omistaja.

25

vastuullista liiketoimintaa vastuullisuus on paljon muutakin kuin ympäristökysymyksiä.

Vastuullisuus on nykyaikaisessa yritystoiminnassa tärkeä osa yrityskulttuuria ja sitä määrittäviä arvoja.

Laaja-alainen vastuullisuuden käsite sisältää taloudellisen, sosiaalisen ja ympäristövastuun osa-alueet.

Ne ovat tärkeä osa myös Turun Teknologiakiinteistöjen toimintaa. Vastuullisuus onkin määritelty yhdeksi Turun Teknologiakiinteistöjen toimintaa ohjaavista arvoista, jotka luovat pohjan kaikelle yhtiön toiminnalle.

Yhtiö panosti vuonna 2013 vastuullisuutta tukevien hallinnollisten järjestelmien käyttöönottoon sekä hyvän hallinnon ja ympäristöpolitiikkojen luontiin. Vuoden 2014 pääpaino on näissä politiikoissa määriteltyjen käytänteiden varmistamista ja toimeenpanemista.

Taloudellisesti kannattavaa toimintaa Turun Teknologiakiinteistöt haluaa tuottaa omistajilleen tasaista tuottoa sekä kasvattaa omistamaansa kiinteistömassaa Turku Science Parkin alueella merkittävästi. Tavoitteena on myös hyvä neliömääräinen vuokratuotto sekä tilojen korkea käyttöaste.

Vuonna 2013 yhtiön liikevoitto oli 6,2 miljoonaa euroa kasvaen 5,8 prosenttia edellisvuoden 5,8 miljoonasta eurosta. Yhtiö investoi 13,9 miljoonaa euroa uusiin

26

liikehuoneistoihin kasvattaen näin omistamaansa kiinteistöalaa noin 9000 neliömetriä. Turku Science Park on alueena haluttu ja siellä sijaitsevat tilat erittäin kysyttyjä, mistä johtuen yhtiön käyttöaste sekä neliömääräinen vuokratuotto on saatu pysymään kiitettävällä tasolla taloudellisesti haastavasta tilanteesta huolimatta.

Avoimesti sosiaalisia Sosiaalinen vastuu kulminoituu toiseen Turun Teknologiakiinteistöjen ydinarvoista eli avoimuuteen. Yhtiöllä on vaikutuspiirissään useita sidosryhmiä, tärkeimpinä asiakkaat, henkilöstö ja yhteistyökumppanit. Turun Teknologiakiinteistöissä uskotaan, että asetetut tavoitteet saavutetaan parhaiten avoimella sidosryhmäviestinnällä. Yhteistyö eri sidosryhmien välillä edistää tavoitteiden toteutumista ja luo lopputuloksena positiivisia asioita kaikille tärkeille sidosryhmille.

Turun Teknologiakiinteistöillä oli vuoden 2013 lopussa 7 työntekijää, huhtikuussa 2014 työntekijöitä oli jo 9.

Työntekijät ovat yhtiön tärkein voimavara ja siksi heistä halutaan pitää hyvää huolta. Yhtiö tarjoaa kilpailukykyiset työsuhde-edut ja panostaa myös työhyvinvointiin.

Erillisten työhyvinvointipäivien lisäksi yhtiö panostaa henkilöstönsä fyysiseen ja psyykkiseen työhyvinvointiin arjessa. Avoimuus kantaa myös sisäisessä viestinnäs-

27

28

Turun Tekno­logia­ kiinteistöt uskoo yhteisöllisyyden voimaan.

sä; informaation jatkuva jakaminen avokonttorissa on luontevaa ja osa arkea.

Turun Teknologiakiinteistöt uskoo myös yhteisöllisyyden voimaan ja on aktiivisesti kehittänyt kiinteistöjään tukemaan ihmisten kanssakäymistä ja kommunikaatiota. Yhtiön toimitilat ovat näkyvällä paikalla lasikonttorissa. Tavoitteena on olla paitsi avoin, myös helposti lähestyttävä. Yhteisöllisyyttä on lisätty myös Turun Teknologiakiinteistöjen sidosryhmilleen järjestämissä tapahtumissa.

Panostuksia ympäristövastuullisuuteen Kiinteistökehitysyhtiönä Turun Teknologiakiinteistöt edistää merkittävällä tavalla alueen rakennetun ympäristön ja tulevaisuuden rakentamisen kehitystä. Kestäviä ja taloudellisia ratkaisuja voidaan huomioida sekä rakentamis- että käyttövaiheessa. Myös teknisten kiinteistöjärjestelmien oikeanlainen käyttö ja huolto vaikuttavat merkittävästi kiinteistöjen energiankulutukseen.

Vuonna 2013 yhtiö käynnisti kiinteistöjen energia­ tehokkuuden parantamishankkeen yhdessä kiinteistö­

huoltokumppaninsa Aren kanssa. Loppuvuodesta käynnistettiin kokonaisvaltainen ympäristöhanke, jonka avulla pystytään jatkossa raportoimaan ympäristövastuullisuustavoitteiden toteutumista. Tavoitteena on, että yhtiö pystyy omalta osaltaan hillitsemään ilmastonmuutosta lisäämällä energiatehokkuutta, parantamalla jätteiden käsittelyä sekä toimimalla kokonaisvaltaisesti kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti.

Mahdollisissa tulevissa rakennushankkeissa yhtiö on sitoutunut hakemaan kiinteistöjen LEED-sertifiointia.

Vastuullista työskentelyä tavoitteen saavuttamiseksi Vastuullinen yritystoiminta on sekä yhtiön että sen sidosryhmien etu. Toimittaessa vastuullisuuden periaatteiden mukaisesti pystytään kaikilla määritellyillä osaalueilla varmistamaan optimaalinen lopputulos, joka on suunniteltu ja saavutettu kestävällä tavalla. Tällöin valittu strategia ohjaa suunnitelmallisesti toimintaa, joka toteutetaan vastuullisesti ympäristö ja ihmiset huomioiden. Lopputuloksena on taloudellisesti kannattava, ekologinen ja inhimillinen liiketoiminta.

29

Liiketoimintasiirrot Mauno Koivisto -keskuksesta kuoriutui Ravintola Mauno ja turku science parkista lรถytyi jopa tuhat uutta parkkipaikkaa.

30

31

32

Turun Teknologiakiinteistöt teki vuoden 2013 aikana kaksi merkittävää liiketoimintasiirtoa, joilla parannettiin Turku Science Parkin palvelurakennetta ja varmistettiin parhaan mahdollisen asiantuntemuksen saaminen palveluiden kehittämiseen ja tuotantoon.

Ensimmäinen siirroista oli syyskuussa toteutettu Mauno Koivisto -keskuksen tuottamien kokouspalveluiden siirtäminen Ravintola Maunon toteutettaviksi. Toinen siirroista oli pysäköintialueiden ja -hallien operointivastuun siirtyminen marraskuussa Q-Parkille.

Mauno Koivisto -keskuksesta Ravintola Mauno Turun Teknologiakiinteistöt uudisti syksyllä 2013 kokouspalvelunsa ja BioCityn ravintolatarjonnan avaamalla yhdessä kokeneiden ravintola- ja kokousalan ammattilaisten Santtu Kiilin ja Kimmo Nurmen kanssa Ravintola Maunon Turku Science Parkin sydämeen.

Uudistuksen taustalla oli Turun Teknologiakiinteistöjen halu parantaa alueen ravintolatarjontaa sekä saada kokous- ja ravintolapalveluille sama tuottaja. Uudistuksen myötä BioCityssä vuodesta 1993 kokous- kongressipaikkana toimineen Mauno Koivisto -keskuksen nimi muutettiin historiaa kunnioittaen – mutta eteenpäin katsoen – Ravintola Maunoksi.

Uutta kokous- ja ravintolakonseptia varten BioCityssä sijaitsevat keittiö- ja ravintolatilat uudistettiin sekä kokous- ja ravintolapalvelut tuotteistettiin uudelleen.

Lokakuussa avajaisiaan viettäneen Ravintola Maunon palvelutarjontaan liitettiin paitsi BioCityn ja ICT-Cityn kokous- ja auditoriotilat myös Turun Teknologiakiinteistöjen DataCityssä sijaitsevan edustussaunan ja videoneuvottelutila Vintin vuokraus.

Kokousten ja kokoustarjoilujen lisäksi Ravintola Maunon palveluihin kuuluu heti ravintolatoiminnan aloittamisesta lähtien suuren suosion saavuttanut lounas erilaisine vaihtoehtoineen sekä iltaisin auki oleva Mauno Baari & Bistro.

Pysäköintialueiden operointivastuu Q-Parkille Syksyllä 2013 Turun Teknologiakiinteistöt siirsi kiinteistöissään ja niiden piha-alueilla tapahtuvan pysäköinnin Suomen johtavan pysäköintialan yrityksen Q-Parkin hoidettavaksi.

Siirron taustalla oli puute lyhytaikaiseen pysäköintiin tarkoitetuista autopaikoista, johon Q-Park pystyi tarjoamaan ratkaisun kasvattamalla pysäköintitehokkuutta.

Pysäköintitehokkuutta kasvatettiin luopumalla sopimusasiakkaiden nimetyistä autopaikoista, jolloin BioCityyn ja DataCityyn saatiin järjestettyä tilaa tuntitaksaan perustuvaa vuoropysäköintiä varten.

Muutoksen jälkeen kuukausipysäköinnin määrä pysäköintialueilla on pysynyt ennallaan reilussa 600 sopimuksessa, kun taas tuntiperusteista vieraspysäköintiä on käytetty jopa 1070 kertaa kuukaudessa. Vieraspysäköinnin huima käyttömäärä on osoittanut paitsi toteutetun muutoksen tarpeellisuuden myös uudistuksen onnistumisen.

Pysäköintimuutos on parantanut pysäköintipalveluiden laatua Turku Science Parkin alueella sekä lisännyt merkittävästi lyhytaikaiseen pysäköintiin tarkoitettujen parkkiruutujen määrää. Samalla myös pysäköintialueiden turvallisuus on parantunut, sillä nykyisin alueita pystytään valvomaan huomattavasti aikaisempaa tarkemmin.

33

1

3

34

Verkottumista tapahtumissa aamiaista, lenkkeilyä ja penkkiurheilua vai asiakkaita, yhteistyökumppaneita ja uusia ideoita? SEKÄ ETTÄ.

Turun Teknologiakiinteistöt järjesti vuoden 2013 aikana yhteensä 17 erilaista tapahtumaa asiakkailleen ja yhteistyökumppaneilleen. Tapahtumien ideana oli tarjota verkottumismahdollisuuksia sekä lisätä yhtiön ja Turku Science Parkin tunnettavuutta.

Omien tapahtumien lisäksi Turun Teknologiakiinteistöt osallistui näytteilleasettajana Turun ammattikorkeakoulun Facility Management -seminaariin sekä Turun Nuorkauppakamarin Urapolku- ja Turun Tulevaisuuden kehittäjä -tapahtumiin.

Keväällä 2013 Turun Teknologiakiinteistöt osallistui yhdessä Turun kaupungin kanssa kansainvälisille MIPIM (Le marché international des professionnels de l’immobilier) -kiinteistösijoitusmessuille Cannesissa.

Turun Teknologiakiinteistöt ja Turun kaupunki olivat tapahtumassa näytteilleasettajana Suomen Helsinki Finland -yhteisosastolla.

Sporttia parhaalla paikalla Vuoden 2013 tammikuussa Turun Teknologiakiinteistöt järjesti yhteistyökumppaniensa TuTo Hockeyn ja FC Interin kanssa Kupittaa -matchmakingin, jossa seurusteltiin ja kuultiin seurojen kuulumisia. Ilta hui-

pentui TuTo Hockeyn ja HCK:n jääkiekkopeliin Marli Areenalla.

Elokuussa oli puolestaan vuorossa Futisilta, joka järjestettiin niin ikään yhteistyössä FC Interin ja TuTo Hockeyn kanssa. Ilta alkoi pelinalustuksella Turun Teknologiakiinteistöjen toimistolla ja jatkui Veritas Stadio­ nilla FC Inter – FF Jaro -ottelulla. Jalkapallolla jatkettiin myös syyskuussa, kun Turun Teknologiakiinteistöt isännöi toimistollaan FC TPS:n Pronetwork -tilaisuutta, joka päättyi FC TPS – HJK -peliin Veritas Stadionilla.

Yrityksiä kehiin Vuoden 2013 aikana järjestettiin kolme Yritystä kehiin -aamiaistapahtumaa, joiden tarkoituksena oli antaa niin Turun Teknologiakiinteistöjen tiloissa toimiville yrityksille ja organisaatioille kuin muillekin kiinnostuneille hyödyllistä tietoa vaihtelevista aiheista sekä tarjota mahdollisuus verkottumiseen. Tapahtumien aiheita olivat sähköinen markkinointi, työhyvinvointi sekä yrityksen hallinto ja taloushallinta.

Tilaisuudet toimivat oivana tapana tarjota Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkaille ja yhteistyökumppaneille näkyvyyttä, sillä esiintyjät pyrittiin löytämään yhtiön

35

ICT-Cityn kansi täyttyi Kupittaan Vapun aikana äärimmilleen.

asiakkaiden ja yhteistyökumppaneiden joukosta. Yritystä kehiin -tapahtumat osoittautuivat erittäin suosituksi ja saivat paljon positiivista palautetta, jonka perusteella tapahtumakonseptia on edelleen tarkoitus kehittää vuonna 2014.

Kupittaan Vappu Huhtikuun lopussa Turun Teknologiakiinteistöt järjesti Turun ammattikorkeakoulun opiskelijakunta TUO:n kanssa opiskelijoille ja Turku Science Parkin alueella toimiville yrityksille suunnatun Kupittaan Vappu -ilmaiskonsertin. Tapahtuma keräsi ICT-Cityn kannelle huimat 1500 osallistujaa, jotka olivat saapuneet paikalle kuulemaan opiskelijoiden omia bändejä sekä illan pääesiintyjänä toiminutta Haloo Helsinkiä.

Suuri ihmismassa asetti haasteita alueella liikkumiselle, mutta samalla se myös osoitti talojen piha-alueen soveltuvan mitä erilaisimpiin tarkoituksiin. Tapahtuma toi myös kaivattua eloa Turku Science Parkin keväiseen iltaan ja tutustutti varmasti monet kävijöistä uudella tavalla kortteliin ja siellä sijaitseviin toimijoihin.

36

Avajaiset, tupaantuliaiset ja jouluglögit Syksyn aikana Turun Teknologiakiinteistöt kutsui asiakkaitaan ja yhteistyökumppaneitaan tutustumaan sekä toisiinsa että yhtiön uusiin toimitiloihin niin avajaisten, tupaantuliaisten kuin jouluglögienkin merkeissä.

Avajaisia ja tupaantuliaisia vietettiin uudella toimistolla elokuussa letkeää groovea soittaneen DJ Durasellin tähdittämänä. Sekä avajaisten että tupaantuliaisten ideana oli lisätä Turun Teknologiakiinteistöjen tunnettuutta ja esitellä yhtiön show roomina toimivaa toimistoa kaikille toimitiloista ja Turku Science Parkista kiinnostuneille.

Joulukuussa vieraita kutsuttiin toimistolle glögille ja Ravintola Maunon valmistamalle joulupuurolle.

Puurolla kävikin noin sata asiakasta ja yhteistyökumppania, joiden kanssa oli hyvä pysähtyä hetkeksi kertaamaan kuluneen vuoden tapahtumia. Yhteistä tapahtumille oli rento ja välitön tunnelma sekä asiakkaita ja Turku Science Parkia koskevien kuulumisten vaihto.

37

38

Voittajatiimin unelmatoimis­ tossa on töissä mummo.

Businesslenkki Syksyllä 2013 Turun Teknologiakiinteistöt aloitti yhdessä sisaryhtiönsä Turku Science Park Oy:n ja juoksukoulu Vauhtisammakon kanssa uudenlaisen verkottumistapahtuman, businesslenkin.

Businesslenkin ideana on tarjota osallistujille mahdollisuus vaihtaa torstai-iltapäivän kahvihetki piristävään juoksulenkkiin ja löytää samalla uusia asiakkaita, kumppaneita ja yhteistyökontakteja. Businesslenkki juostiin syksyn aikana kuusi kertaa. Säiden muuttuessa yhä syksyisemmiksi päätettiin lenkistä pitää taukoa ja jatkaa verkottumista liikunnan parissa taas kevät­ auringon koittaessa.

ottaa tilojen käyttäjät mukaan vaikuttamaan toimitilojen ulkonäköön, viihtyisyyteen ja toimintoihin.

Tapahtuma oli avoin kaikille ja siihen osallistui noin 40 henkilöä mitä erilaisimmilta aloilta aina muotoilijoista kiinteistöalan konsultteihin ja bioalan yritysten työntekijöihin. Tarjolla oli Ravintola Maunon laittamaa ruokaa, sisustusarkkitehti Leena Arolan ja arkkitehti Anniina Savisalon vinkkejä tilojen suunnitteluun sekä tarvikkeita kankaista pahvilaatikoihin unelmatoimistojen rakentamista varten.

Dream Office Workshop

Suunnitelmien valmistuttua tiimit esittelivät ideansa muille, jonka jälkeen Leenasta, Anniinasta sekä Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtisestä koostunut raati valitsi parhaan suunnitelman, jonka tehnyt tiimi voitti DataCityssä sijaitsevan Mauno Saunan ruokineen ja juomineen käyttöönsä yhdeksi illaksi.

Marraskuun loppupuolella pimeää syksyä piristi Boost Turku Ry:n ja Arkkitehtitoimisto Siggen kanssa järjestetty englanninkielinen unelmatoimiston suunnittelutapahtuma Design your Dream Office Workshop, jossa osallistujat suunnittelivat tiimeissä unelmiensa toimiston. Täysin uudenlaisen tapahtuman tarkoituksena oli saada uusia ideoita toimistojen suunnitteluun sekä

Kisan voitti tiimi nimeltä Modern Tribe, jonka unelmatoimistosta löytyi muun muassa elävällä tulella varustettu oleskelutila Agora, pyöreä neuvotteluhuone, ryhmän kehittämiä Flux-työskentelyaluksia sekä toimistomummo, joka huolehtii toimiston viihtyvyydestä, keittää kahvia ja tekee terveellistä ruokaa toimistossa työskenteleville ihmisille.

39

40

hallitus

Aulis Kohvakka VTK, syntynyt 1947, hallituksen jäsen ja puheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Aulis Kohvakalla on 40 vuoden kokemus kiinteistöjen ja investointien parista. Viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään hän toimi Senaatti-kiinteistöjen toimitusjohtajana. Aiemmin hän on työskennellyt muun muassa ABB:llä, Aseassa, Suomen Yhdyspankissa sekä Shellissä.

Risto Korpela KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen ja varapuheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Risto Korpela on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yhdistysten hallituksien jäsen.

Peter Karlsson DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Peter Karlsson on Veritas Eläkevakuutusosake­ yhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muassa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistöliiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen.

Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön suurimpien omistajatahojen edustajista. Hallituksen puheenjohtajana toimii Aulis Kohvakka ja sihteerinä Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja Mikko Lehtinen.

Vuoden 2013 aikana Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus kokoontui 9 kertaa. Vuoden aikana käsiteltiin muun muassa yhtiön laajentumista uudisinvestoinnein sekä olemassa olevien kohteiden hankinnan kautta. Lisäksi hallitus käsitteli tieto-, kiinteistönhallinta- ja kirjanpitojärjestelmien muutoksia sekä alihankintaverkoston uusimista.

Turun Teknologiakiinteistöjen hallituksen muodostivat vuosina 2012 – 2013 seuraavat henkilöt:

Heikki Saalamo KTM, eMBA, syntynyt 1957, hallituksen jäsen 26.6.2012 alkaen. Heikki Saalamo on Henkivakuutusosakeyhtiö Retron ja Työntekijäin ryhmähenkivakuutuspoolin toimitusjohtaja. Vuosina 2004-2011 hän työskenteli toimitusjohtajana Compre Services (Finland) Oy:ssä.

Tuomas Heikkinen OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Tuomas Heikkinen on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihteerinä ja apulaislakimiehenä.

Vesa Rantanen Yo-merkonomi, LKV, eMBA, syntynyt 1961, hallituksen jäsen ja varapuheenjohtaja 2.7.2010 alkaen, varajäsen 26.6.2012 alkaen. Vesa Rantanen on Turun Seudun Osuuspankin kiinteistöjohtaja sekä AKR Tuotto Ky ja AKR VerTo Ky -kiinteistöpääomarahastojen sijoitusneuvostojen jäsen.

41

42

henkilöstö

Marko Mäenpää, palveluasiantuntija Puh. 0400 323 086 Marko vastaa aula- ja muiden palveluiden jokapäiväisestä toiminnasta sekä opasteiden päivittämisestä.

Häntä saa lähestyä arkisten parannusehdotusten kanssa ja niin pienten kuin isojenkin käytännön epäkohtien ratkaisemiseksi.

Terhi Raitanen, markkinointi- ja viestintävastaava Puh. 044 907 4151 Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteutuksesta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään.

Hän kirjoittaa tiedotteita, tuottaa markkinointimateriaalia ja järjestää erilaisia tapahtumia.

Olli Rosenberg , kiinteistöpäällikkö Puh. 0400 288 725

Sähköposti: etunimi.sukunimi@teknologiakiinteistot.fi Janne Alho, asiakkuuspäällikkö Puh. 0400 371 389 Janne johtaa yhtiön palvelukonseptin kehittämistä ja asiakassuhteiden hoitoa sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Hän myös osallistuu kehityshankkeiden rahoituksen hankintaan ja on mukana yhtiön strategisessa kehittämisessä.

Kirsi Kilpi, kiinteistösihteeri Puh. 040 575 5904 Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteristä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla. Kirsi piirtää pohjakuvia myös asiakkaiden tarpeisiin sekä auttaa tilamuutosten suunnittelussa.

Mikko Lehtinen, toimitusjohtaja Puh. 0400 960 626 Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa ja toimii yhtiön puhemiehenä julkisuudessa.

Hän on visionäärinen hands-on johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottelemasta yhtiön tulevaisuudestakin.

Olli vastaa Turun Teknologiakiinteistöjen omaisuudenhallinnasta ja toimii BioCityn, DataCityn, ICT-talon, Datakulman ja ElectroCityn isännöitsijänä. Olli auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä.

Jari Salomaa, palveluvastaava Puh. 040 501 6370 Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluista, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalveluista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat palvelut.

Ulla Sjöblom, talouspäällikkö Puh. 040 593 1878 Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta ja sisäisestä valvonnasta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Häneltä voivat myös asiakkaat kysyä neuvoa taloussuunnitteluun liittyvissä asioissa.

Julia Teräväinen, asiakasvastaava Puh. 0400 385 748 Julia vastaa yhtiön asiakassuhteista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat tilat sekä päivittää mielellään kuulumisia heidän kanssaan myös silloin kun tilanvaihto ei ole ajankohtaista.

43

44

hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2013

sisällys

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2013.................46 Osakkeet & osakkeenomistajat..........................................52

Konsernitilinpäätös Tuloslaskelma......................................................................53 Tase..................................................................................... 54 Rahoituslaskelma................................................................55 Liitetiedot........................................................................... 56

Emoyhtiön tilinpäätös Tuloslaskelma..................................................................... 61 Tase..................................................................................... 62 Rahoituslaskelma............................................................... 62 Liitetiedot...........................................................................64

45

hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2013 toimialan kehitys Yleisessä taloudellisessa kehityksessä ei ole tapahtunut muutosta. Vuonna 2011 alkanut talouden hidastuminen on jatkunut pitäen taloudellisen aktiviteetin matalana. Valtiovarainministeriö on omassa katsauk­sessaan 2/2013 todennut talouden supistuneen vuonna 2013 1,2 % ja vuonna 2014 valtiovarainministeriö ennustaa päästävän maltilliseen 0,8 prosentin kasvuun. Kasvu on historiaan nähden vaimeaa. Lisäksi valtiovarain­ ministeriö ennustaa, että kotimaisesta kysynnästä ei ole ensi vuonna talouskasvun vauhdittajaksi. Yksityisten investointien ennustetaan vähenevän 3,6 prosentilla, mikä johtaa alle 16 prosentin investointi­asteeseen suhteessa bruttokansantuotteeseen. Kotitalouksilla näkymät ovat vaikeat. Pitkään heikkona jatkunut suhdannetilanne heijastuu nyt selvästi työmarkkinoille.

Työllisyys on supistunut koko kuluvan vuoden ajan ja sen heikkeneminen on kiihtynyt kesän jälkeen. Työllisyys heikkenee ensi vuonna ja työttömyysaste kohoaa 8,4 %:iin. Lähivuosien vaimea talouskasvu ei yksistään riitä korjaamaan julkisen talouden epätasapainoa. Julkinen velka lisääntyy edelleen ennustejaksolla sekä nimellisesti että kokonaistuotantoon suhteutettuna.

Velka­suhde nousee 60 prosenttiin ensi vuonna.

Vastaavasti Varsinais-Suomen ELY-keskus omissa ennusteissaan toteaa, että Varsinais-Suomen suhdannekuva on hyvin lähellä koko maan keskimääräistä tasoa.

Teollisuuden ja rakentamisen suhdannetilanne on alueella edelleen heikko. Tilauskannat ovat keskimääräistä pienempiä ja investoinnit alhaisella tasolla. PKyrityksissä tilanne on parempi, minkä lisäksi on joitakin vakaampia sektoreita, joihin nykyinen investointilama ei juuri vaikuta. Meriteollisuudelle merkityksellisen STX Turun telakan tilauskanta ei nykyisellään takaa alalle tasaista työllisyyttä, vaan verkoston alihankintayritykset joutuvat hankkimaan tilauksia muilta sektoreilta.

Edellä mainituista suhdanneanalyyseistä poiketen merkittäviä sopeuttamistoimia ei kuitenkaan ollut havaittavissa Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkaiden toi-

46

minnassa. Toimitilavuokraus- sekä toimitilamarkkinat säilyivät vuonna 2013 melko vakaina ja kysyntä Turun Teknologiakiinteistöjen palveluita kohtaan kasvoi vuoden 2013 aikana.

katsaus vuoteen 2013 Vuosi 2013 oli yhtiölle hyvä ja jatkoi näin jo vuonna 2011 alkanutta trendiä. Yhtiön toiminta kehittyi halutusti ja tämä näkyi esimerkiksi liikevaihdon kasvuna. Käyttö­ aste oli jo vuonna 2012 hyvä ja yhtiö pystyi pitämään sen vuonna 2013 edelleen erinomaisena. Tätä voidaan pitää nykyisessä haastavassa liiketoimintaympäris­ tössä erittäin hyvänä saavutuksena.

Vuokraustoiminnan volyymit pysyivät hyvinä ja yhtiön omistamien tilojen käyttöaste erinomaisena. Kysynnän merkittävän kasvun seurauksena yhtiön tyhjien tilojen määrä saatiin pidettyä minimissään. KOy Electrocityn enemmistöön oikeuttavien osakkeiden oston yhteydessä yhtiölle tuli mukanaan tyhjiä tiloja ja näin ollen se heikensi yhtiön käyttöastetta. Kyseisiin tyhjiin tiloihin on jo useampi potentiaalinen tulija, jolloin voidaan olettaa ongelman olevan ainoastaan väliaikainen. Yhtiön vuokrasopimuskannan keskimaturiteettia voidaan pitää erinomaisena.

Alueen kysyntä on pysynyt edelleen hyvänä, joten mahdollisen uudisinvestoinnin tarve alueelle on ilmeinen.

Alueen imagon sekä toiminnan tehostumisen seurauksena myös kiinteistöjen omistuksen suhteen on tapahtunut selkeää aktivointia. Meneillään on useampia kiinteistötransaktioita ja tätä ei ollut havaittavissa vielä vuonna 2012.

Merkittävänä uutena vuokrasopimuksena yhtiö onnistui tekemään verottajan toimintojen osalta 10-vuotisen vuokrasopimuksen noin 7,500 m2. Kyseisen sopimuksen turvin verottaja keskittää alueen kaikki toiminnot KOy Datacityyn. Vuokrasopimuksen seurauk­sena KOy Datacityssä on aloitettu merkittävä remontti.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2013

Tilikauden aikana yhtiö keskittyi viestinnän ja markkinoinnin tehostamiseen. Yhtiö keskittyi sähköiseen mediaan sekä yhtiön tiloissa järjestettäviin tilaisuuksiin. Toimintaa voidaan vuoden 2013 osalta pitää onnistuneena. Yhtiön tavoittamien ihmisten määrä kasvoi selkeästi sekä tapahtumien kävijämäärät nousivat merkittävästi.

Tilikauden aikana yhtiö ulkoisti kokoustoiminnan operaattorisopimuksella Manu Events Oy:lle. Lisäksi Amica Oy:lle vuokratut ravintolatilat KOy Biocitystä vuokrattiin myös Manu Events Oy:lle. Näin luotiin kokonaisvaltainen kokous- ja ravintolapalvelut -konsepti. Toiminnan uudelleenorganisoinnissa onnistuttiin hyvin ja marraskuussa 2013 alkanut toiminta on ollut imagollisesti ja määrällisesti erinomaista. Sekä kokoustoiminnan että ravintolatoiminnan käyttöaste on noussut merkittävästi.

Yhtiö osti tilikauden aikana kiinteistöyhtiöiden vähemmistöosakkaiden osakkeita ja merkittävämpänä trans­ aktiona hankki KOy Electrocityn koko osakekannan hallintaansa ostamalla yhtiön enemmistön Yhtymä Niemiseltä. Nykytilanteessa yhtiö omistaa yhtä lukuun ottamatta kaikki tytäryhtiönsä 100 prosenttisesti. KOy Datacityn osalta on olemassa vielä neljä muuta osakkeenomistajaa. KOy Datacityn osalta voidaan aloittaa lunastusmenettely, jolloin yhtiön 100-prosenttinen omistus on enää lähinnä aikatauluun sekä tahtotilaan liittyvä kysymys.

tulevaisuuden näkymät Talouden epävarmuus ja hoitokustannusten nousu luovat edelleen riskejä alkavalle tilikaudelle. Liikevaihdon odotetaan vuokraustoiminnan osalta kuitenkin nousevan jonkin verran kuluvana tilikautena. Nousu johtuu lähinnä vuokrasopimusten indeksoinnista. Yhtiön nykyinen käyttöaste, keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin.

Merkittävän haasteen yhtiön toiminnalle aikaansaavat mahdolliset tulevat investoinnit, niiden toteutus sekä siihen tarvittava rahoituksen hankinta. Lisäksi alueen kehityksen kannalta merkittävä tekijä on ns. Itäharjun teollisuusalue ja sen tulevaisuus. Jos nykyinen Turku Science Park -alue lähtee kehittymään suunnitellusti on nykyisen alueen kehityspotentiaali lähes kokonaisuudessaan käytetty. Ilman laajennusmahdollisuutta sekä tulevaisuuden potentiaalia voi alueen kehitys jäädä paikalleen ja jopa taantua. Tähän ongelmaan ratkaisuna on Kupittaan ja nykyisen Turku Science Park -alueen välittömässä läheisyydessä oleva Itäharjun teollisuusalue.

Alueen aktiviteetti ennen kaikkea omistusjärjestelyiden osalta on selkeästi kasvanut vuodesta 2012 ja yhtiö haluaa omalta osaltaan olla mukana siinä kehityksessä.

Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön toiminta-alueena on Turku Science Park -alue ja yhtiö jatkaa alueen kehittämistä.

katsauskauden jälkeiset tapahtumat Yhtiö on käynyt neuvotteluita kiinteistöosakeyhtiöiden muiden osakkeenomistajien kanssa ja näillä näkymin yhtiön omistusosuus saadaan nousemaan 100 prosenttiin kaikissa yhtiöissä vapaaehtoisten kauppojen kautta. Kahden toimijan kanssa on jo päästy yhteisymmärrykseen, joten muita osakkeenomistajia on enää jäljellä kaksi. Yhtiö varautuu kuitenkin edelleen lunastusmenettelyn aloittamiseen.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2013

47

hallinto Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 6.5.2013. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat.

Hallitus Yhtiön hallitukseen kuuluivat 2013 hallituksen puheenjohtaja VTK, rakennusneuvos Aulis Kohvakka, vara­puheenjohtaja Risto Korpela sekä jäsenet Tuomas Heikkinen, Peter Karlsson ja Heikki Saalamo. Hallituksen varajäsenenä toimi Vesa Rantanen.

Hallitus kokoontui tilikaudella 9 kertaa.

Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen.

Konsernin johtoryhmään kuuluivat marraskuuhun asti Mikko Lehtinen, Tomi Rimpi ja Ulla Sjöblom. Loppuvuonna johtoryhmän muodostivat Mikko Lehtinen, Ulla Sjöblom ja Janne Alho.

2013 yhtiön palveluksessa oli keskimäärin 7 henkilöä, henkilömäärän ollessa myös vuoden lopussa 7. Henkilöstökulut sivukuluineen 2013 olivat 804 tuhatta euroa.

Tilintarkastaja Tilintarkastajana toimii PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Mika Kaarisalo.

talous Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna 2013 nousi 8 prosentilla 14,8 miljoonaan euroon (2012: 13,7 miljoonaa euroa) konsernin liikevaihdon noustessa niin ikään 8 prosenttia 15,4 miljoonaan euroon (2012: 14,2 miljoonaa euroa). Liikevaihto kasvoi johtuen ostetuista uusista tiloista ja niiden myötä kasvaneista vuokratuloista sekä olemassa olevien tilojen vuokrausasteen kasvusta ja indeksikorotuksista.

48

Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 4,1 miljoonaa euroa (2012: 4,3 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui -5,4 tuhatta euroa (2012: -16,6 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 6,2 miljoonaa euroa (2012: 5,8 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden voitto oli 1,2 miljoonaa euroa (2012: -0,4 miljoonaa euroa).

Konsernitaseen loppusumma oli 155,0 miljoonaa euroa (2012: 143,9 miljoonaa euroa).

Rahoitus Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimuksen avulla.

Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 1,8 miljoonaa euroa (2012: 0,5 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 2,2 miljoonaa euroa (2012: 2,8 miljoonaa euroa). Osa vuoden 2013 investoinneista tehtiin kassavaroilla, minkä vuoksi konsernin kassa­ varat laskivat.

Emoyhtiöllä oli pitkäaikaista vierasta pääomaa yhteensä 97,9 miljoonaa euroa (2012: 82,6 miljoonaa euroa) koostuen 32,0 miljoonan euron (2012: 19,0 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä seniorivelkakirjalainoista, 17,4 miljoonan euron (2012: 17,4 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä juniorivelkakirjalainoista ja 46,2 miljoonan euron (2012: 46,2 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä oli yhteensä 149,6 miljoonaa euroa (2012: 137,1 miljoonaa euroa).

Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2013

emoyhtiön taloudelliset tunnusluvut 2013

2012

Liikevaihto, 1 000 €

14 775

13 677

Liikevoitto, 1 000 €

4 054

4 253

27,4

31,1

Liikevoitto % Tulos ennen veroja, 1 000 €

-5

-16

4,8

5,3

45,5

55,0

0,1

0,1

7

7

2013

2012

15 356

14 247

369

350

6 159

5 822

Liikevoitto %

40,1

40,9

Tulos ennen veroja, 1 000 €

608

-444

Sijoitetun pääoman tuotto % 1 Omavaraisuusaste %

2

Omavaraisuusaste % (opo ilman VVK) Henkilöstön määrä 31.12.

Emoyhtiön liiketoiminnan muut kulut sisältävät 3.383 ke rahoitusvastikkeita. Tämä laskee näin osaltaan sijoitetun pääoman tuottoa.

Jos rahoitusvastikkeet sisällytettäisiin yhtiön rahoituskuluihin, olisi sijoitetun pääoman tuotto 8,5 %.

Omavaraisuusastetta laskettaessa on jaettavana olevaan omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.

1

2

konsernin taloudelliset tunnusluvut Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € Liikevoitto, 1 000 €

Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste % 3 Omavaraisuusaste % (opo ilman VVK)

6,3

6,0

28,2

30,5

-1,0

-2,0

7

7

2013

2012

Henkilöstön määrä 31.12.

3

Omavaraisuusastetta laskettaessa on jaettavana olevaan omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.

vuokraustoiminnan tunnusluvut Käyttöaste %

95,0

96,8

2 800

686

Keskimääräinen neliövuokra, €

13,7

14,0

Keskimääräiset hoitokulut, €

4,7

4,6

Korjausinvestoinnit, 1.000 €

4

4

Korjausinvestoinnit sisältävät sekä tulokseen kirjattavia kiinteistöjen huoneistokorjauksia että taseeseen aktivoitavia perusparannusmenoja.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2013

49

Investoinnit Yhtiö on investoinut tilikauden aikana KOy Electrocityn ostoon sekä tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden omistuksen kasvattamiseen yhteensä 13,9 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiö investoi vuoden aikana 1,7 miljoonaa euroa vuokralaistilojen muutoksiin, omiin uusiin toimitiloihinsa sekä Biocityn ravintola- ja kokoustilojen uudistamiseen.

tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.

Edellisellä tilikaudella yhtiö investoi KOy Datakulman ostoon, tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden omistuksen kasvattamiseen 4,2 miljoonaa euroa sekä pääasiassa kokoustilojen ja Turku Science Parkin tilojen remontteihin sekä työsuhdeautojen hankintoihin 0,5 miljoonaa euroa.

Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän.

Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.

Oma käyttö Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä lähes 200 neliömetriä omaa toimistotilaa.

hallituksen esitys tappion käsittelystä Emoyhtiön tilikauden tappio oli 5 410,63 euroa, hallitus esittää, että tilikauden tappio siirretään omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta.

riskit ja yhtiön toiminta Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä.

Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan.

Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti

50

Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.

Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja näiden riskien kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Lisäksi riskejä on pyritty vähentämään henkilökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä luomalla selkeät vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään.

Tällä hetkellä yhtiön vieraan pääoman rahoitus on keskittynyt muutamalle toimijalle. Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiön tulee monipuolistaa käyttämäänsä rahoittajapiiriä ja yhtiö keskusteleekin tällä hetkellä useamman rahoittajan kanssa. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista.

Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä aina ns. junior -lainoja myöden. Ainoastaan kiinteäkorkoisia vaihtovelkakirjalainoja ei ole suojattu koron muutoksilta.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2013

Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan.

Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla.

osakkeet ja osakepääoma Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään samansuuruisia. Kaikilla Aosakkeilla on samansuuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 46,2 miljoonan euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velka­kirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi.

Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2013 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2012: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 76 tuhatta euroa (2012: 81,7 tuhatta euroa).

lähipiirilainat ja -vastuut Yhtiön Juniorilainat ja Vaihtovelkakirjalainat ovat lähipiirilainoja.

vakuutukset Yhtiöllä on ollut kiinteistövakuutus Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä.

TURUN TEKNOLOGIAKIINTEISTÖT OY HALLITUS

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2013

51

osakkeet & osakkeenomistajat osakkeet sarja

osakkeita (kpl)

äänet (kpl)

osakepääoma ( € )

A

103 509

103 509

103 509

B

–

–

–

Yhtiön hallituksella ei ole voimassaolevaa valtuutusta osakeantiin tai vaihtovelkakirjalainojen tai optio-oikeuksien liikkeellelaskuun eikä omien osakkeiden ostoon. Yhtiöllä on 46 218 719,09 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi.

osakkeenomistajat osakkeenomistaja

52

omistusosuus

Turun kaupunki

48,21 %

Turun Seudun Osuuspankki

19,23 %

Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas

17,00 %

Henkivakuutusosakeyhtiö Retro

8,79 %

Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet

3,39 %

Stiftelsen för Åbo Akademi

3,38 %

Osakkeet & osakkeenomistajat

konsernitilinpäätös tuloslaskelma 1 000 €

Liite 2013 2012

Liikevaihto 15 356 14 247

Liiketoiminnan muut tuotot 391 351

Henkilöstökulut 2 -805 -392 Poistot ja arvonalentumiset 3 -2 092 -2 198 Liiketoiminnan muut kulut 4 -6 692 -6 137 Liikevoitto/ (-tappio) 6 159 5 871

Osuus osakkuusyritysten tuloksista 0 -47 Rahoitustuotot 5 20 30 Rahoituskulut 5 -5 570 -6 296 Voitto/ (tappio) ennen varauksia ja veroja 608 -444

Verot 608 0 Tilikauden voitto/ (tappio) ennen vähemmistöosuutta 1 217 -444

Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta 0 0 Tilikauden voitto/ (tappio) 1 217 -444

Konsernitilinpäätös – Tuloslaskelma

53

tase 1 000 €

Liite 2013 2012

VARAT Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 6 2 890 1 695 Aineelliset hyödykkeet 7 149 210 134 207 Sijoitukset osakkuusyritysosakkeisiin ja muihin osakkeisiin 8 97 4 846

152 198 140 748

Lyhytaikaiset varat Lyhytaikaiset saamiset 9 638 416 Rahat ja pankkisaamiset 2 179 2 758

2 817 3 174

VARAT YHTEENSÄ 155 014 143 922

OMA PÄÄOMA JA VELAT Oma pääoma Osakepääoma 104 104 Osakeanti 0 0 Edellisten tilikausien voitto (tappio) -2 891 -2 447 Tilikauden voitto (tappio) 1 217 -444

10 -1 571 -2 788

VÄHEMMISTÖOSUUS 2 168 5 242

VELAT Pitkäaikaiset velat Laskennalliset verovelat 2 254 1 682 Vaihtovelkakirjalainat 46 219 46 219 Lainat rahoituslaitoksilta 86 019 73 453 Muut lainat 17 391 17 391

11 151 883 138 745 Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta 588 588 Ostovelat 490 657 Muut velat 1 457 1 478

2 535 2 723

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 155 014 143 922 54

Konsernitilinpäätös – Tase

rahoituslaskelma 1 000 €

2013 2012

Liiketoiminnan rahavirrat

Voitto ennen satunnaisia eriä 608 Oikaisut:

Poistot 1 577

Konserniliikearvon poistot 515

Rahoitustuotot ja -kulut 5 551

Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 0 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 8 251

Käyttöpääoman muutos:

Lyhyet liikesaamiset (muutos) -221

Korottomat lyhytaikaiset velat (muutos) -189 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 7 841

Rahoitustuotot ja - kulut -5 551 Liiketoiminnan rahavirta 2 290 Investointien rahavirrat

Käyttöomaisuuden investoinnit ja vähennykset -3 422

Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla -12 013 Osakkuusyrityshankinnat 0 Investointien rahavirta -15 435

Rahoituksen rahavirrat

Pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut 12 567 Rahoituksen rahavirta 12 567

Laskelman mukainen likvidien varojen muutos -579

Taseen mukainen likvidien varojen muutos -579

Konsernitilinpäätös – Rahoituslaskelma

-444 1 852 347 6 266 48 8 068

-26 823 8 864 -6 266 2 598

-678 -3 792 -424 -4 894

566 566 -1 730 -1 730

55

liitetiedot

1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty kaikki konserni- ja osakkuusyhtiöt.

Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2013 rakennuksissa 11 880 tuhatta euroa ja kohdistetut erät poistetaan 5 % vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 961 tuhatta euroa.

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoitumattomat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu.

Osakkuusyritys on yhdistelty pääomaosuusmenetelmällä. Konsernin omistusosuuden mukainen osuus osakkuusyhtiön tilikauden tuloksesta on esitetty rahoituserissä.

Kaikki tilinpäätösluvut on ilmoitettu tuhansina euroina (1 000 €) ellei toisin mainita.

2. henkilöstökulut

Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Yhteensä

2013 2012 681 324 98 60 26 9 805 393

Turun Teknologiakiinteistöjen palveluksessa on ollut vuoden 2013 aikana keskimäärin 7 henkilöä.

3. poistot ja arvonalentumiset

Muut pitkävaikutteiset menot Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto Yhteensä

56

2013 10 323 1 141 103 515 2 092

2012 1 055 693 103 347 2 198

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

4. liiketoiminnan muut kulut

Toimitilakulut Vuokrat Huoneistojen korjaukset Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot Mainos- ja markkinointikulut Hallintopalvelut Yhteensä

2013 2012 4 253 4 780 103 203 1 092 396 283 224 169 78 792 436 6 692 6 137

5. r ahoitustuotot ja -kulut

Rahoitustuotot 2013 2012 Korkotuotot myyntisaamisista 2 1 Korkotuotot talletuksista 18 30 Yhteensä 31 31

Rahoituskulut Korkokulut ja muut rahoituskulut -5 570 -6 296 Yhteensä -5 570 -6 296

6. aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Poistot Kirjanpitoarvo 31.12.

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

2013 2012 13 2 124 11 -10 0 127 13

57

maa-alueet

rakennukset & rakennelmat

koneet & kalusto

muut aineelliset hyödykkeet

ennakkomaksut & keskeneräiset hankinnat

yhteensä

7. aineelliset hyödykkeet

11 701

113 825

3 728

856

66

130 176

Kohdistettu konserniliikearvo 1.1.

624

6 932

Lisäykset

222

1 809

2013 Hankintameno 1.1.

7 556 7 910

1 831

Vähennykset Konserniliikearvo lisäykset

11 942

-66

-66

5 110

5 110 154 718

Kertyneet poistot 1.1.

0

-2 223

-1 229

-73

0

-3 525

Tilikauden poistot

0

-739

-1 141

-103

0

-1 983

Kertyneet poistot 31.12.

0

-2 962

-2 370

-176

0

-5 508

12 547

124 714

9 268

2 511

170

149 210

2012 Hankintameno 1.1.

yhteensä

170

ennakkomaksut & keskeneräiset hankinnat

2 687

muut aineelliset hyödykkeet

11 638

koneet & kalusto

127 676

rakennukset & rakennelmat

12 547

maa-alueet

Hankintameno 31.12.

Kirjanpitoarvo 31.12.

10 778

113 222

3 517

368

226

128 111

Kohdistettu konserniliikearvo 1.1.

Lisäykset

6 866

6 866

923

603

211

488

624

67

Hankintameno 31.12.

12 325

120 758

3 728

856

66

137 733

Kertyneet poistot 1.1.

0

-821

-536

-51

0

-1 408

Tilikauden poistot

0

-1 402

-693

-22

0

-2 117

Kertyneet poistot 31.12.

0

-2 223

-1 229

-73

0

-3 525

12 325

118 534

2 499

783

66

134 207

Vähennykset Konserniliikearvon lisäykset

Kirjanpitoarvo 31.12.

58

170

355

2 580

-515

-515 691

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

8. sijoitukset osakkuusyritysosakkeisiin sekä muihin osakkeisiin

2013 2012 Osakkuusyritysosakkeet Hankintameno 1.1.

4 768 4 392 Lisäykset 0 376 Vähennykset -4 768 0 Osakkuusyritysosakkeet 31.12.

0 4 768

Muut osakkeet ja osuudet Hankintameno 1.1.

78 78 Lisäykset 19 0 Muut osakkeet ja osuudet 31.12.

97 78

Sijoitukset yhteensä 97 4 846

9. lyhytaikaiset saamiset

Myyntisaamiset Muut saamiset Saam. kons om. yhteysyrityksiltä Siirtosaamiset Saamiset yhteensä

2013 2012 258 158 186 220 0 21 194 18 638 417

10. oma pääoma

Osakepääoma 1.1.

Lisäykset Osakepääoma 31.12.

2013 2012 104 100 0 4 104 104

Osakeanti 1.1.

0 4 Lisäykset Vähennykset 0 4 Osakeanti 31.12.

0 0

Edellisten tilikausien kertyneet tappiot 1.1.

-2 891 -2 447 Tilikauden voitto/tappio 1 216 -444 Kertyneet tappiot yhteensä 31.12.

-1 675 -2 891

Oma pääoma yhteensä -1 571 -2 788

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

59

11. pitkäaikaiset velat 2013 2012 2 254 1 682

Laskennalliset verovelat

Velat ulkopuolisilta tahoilta Vaihtovelkakirjalainat 17 569 Lainat rahoituslaitoksilta 86 019 Muut velat 7 391

110 979 Velat omistusyhteysyrityksiltä Vaihtovelkakirjalainat 28 650 Muut velat 10 000

38 650 Pitkäaikaiset velat yhteensä 151 883

17 569 73 453 7 391 98 413 28 650 10 000 38 650 138 745

12. velkojen erääntyminen Vieraaseen pääomaan kuuluvat velat erääntyvät maksettavaksi viiden vuoden tai sitä pitemmän ajan kuluttua seuraavasti:

Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut lainat Yhteensä

60

2014 – 2018

2019 –

yhteensä

0

46 219

46 219

86 607

0

86 607

0

17 391

17 391

86 807

63 610

150 217

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

emoyhtiön tilinpäätös tuloslaskelma 1 000 €

Liite 2013 2012

Liikevaihto 14 775 13 677

Liiketoiminnan muut tuotot 35 36

Henkilöstökulut 2 -804 -355 Poistot ja arvonalentumiset 3 -265 -106 Liiketoiminnan muut kulut 4 -9 687 -8 999 Liikevoitto (-tappio) 4 054 4 253

Rahoitustuotot ja -kulut 5 -4 059 -4 270

Tilikauden voitto (-tappio) -5 -16

Emoyhtiön tilinpäätös – Tuloslaskelma

61

tase 1 000 €

Liite 2013 2012

VARAT Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 6 120 11 Aineelliset hyödykkeet 7 2 788 631 Osuudet konserniyrityksistä ja osakkuusyrityksistä 8 96 553 82 606

99 462 83 248

Lyhytaikaiset varat Saamiset konsernin yrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä 9 162 163 Muut lyhytaikaiset saamiset 10 418 253 Rahat ja pankkisaamiset 1 780 502

2 360 919

VARAT YHTEENSÄ 101 821 84 167

OMA PÄÄOMA JA VELAT Oma pääoma Osakepääoma 104 104 Edellisten tilikausien voitto (tappio) -22 -5 Tilikauden voitto (tappio) -5 -17

11 76 82 VELAT Pitkäaikaiset velat Vaihtovelkakirjalainat 46 219 46 219 Lainat rahoituslaitoksilta 32 037 19 000 Muut velat 17 391 17 391 Velat saman konsernin yrityksiltä 2 300 0

12 97 947 82 610

Lyhytaikaiset velat Ostovelat 223 199 Velat saman konsernin yrityksiltä 2 877 411 Muut velat 698 865

13 3 798 1 475

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 101 821 84 167

62

Emoyhtiön tilinpäätös – Tase

rahoituslaskelma

1 000 € 2013 2012 Liiketoiminta

Liikevoitto 4 054 4 253 Poistot 265 106

Rahoitustuotot ja -kulut -4 059 -4 270

Käyttöpääoman muutos 2 160 386

Liiketoiminnan rahavirta 2 419 476

Investoinnit

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -2 531 -515

Tytäryhtiöiden hankinnat -13 947 -4 218

Investointien rahavirta -16 478 -4 732

Rahoitus

Pitkäaikaisten lainojen nostot 13 037 1 000

Muut rahoituserät 0 1 375

Sisäisten lainojen nostot 2 300 0

Rahoituksen rahavirta 15 337 2 375

Rahavarojen muutos 1 278 -1 882

Emoyhtiön tilinpäätös – Rahoituslaskelma

63

liitetiedot

1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Yhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta.

Poistoajat ovat: • Aineettomat oikeudet 3 – 5v tasapoisto • Koneet ja kalusto 25 % Evl maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä • Muut aineelliset hyödykkeet 10 vuoden aikana tasapoistona Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

2. henkilöstökulut Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n palveluksessa on ollut tilikauden aikana keskimäärin 7 henkilöä.

Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Yhteensä Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa

2013 2012 677 291 98 55 28 9 804 355 161 152

3. poistot ja arvonalentumiset Tilikaudella on tehty poistoja seuraavasti: Aineettomat oikeudet Koneet ja kalusto 25 % Muut aineelliset hyödykkeet tasapoisto 10 % Yhteensä

64

2013 2012 10 0 153 55 103 52 265 106

Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot

4. liiketoiminnan muut kulut

Hoito- ja rahoitusvastikkeet Huoneistojen korjaukset Laki- suunnittelu- ja konsultointipalkkiot Mainos ja markkinointikulut Taloushallintopalvelut Muut kulut Yhteensä

2013 2012 8 470 7 927 26 396 223 224 169 78 138 62 662 311 9 687 8 999

Tilintarkastuspalkkioiden erittely Tilintarkastuspalkkio Veroneuvonta Muut palkkiot

2013 2012 11 5 0 5 33 35

5. r ahoitustuotot ja -kulut

2013 2012 Rahoitustuotot Korkotuotot myyntisaamisista 1 2 Korkotuotot talletuksista 1 7 Rahoitustuotot yhteensä 2 9

Rahoituskulut Korkokulut -4 000 -4 276 Lainojennosto- ja hoitokulut -61 -2 Rahoituskulut yhteensä -4 061 -4 278

Yhteensä -4 059 -4 269

6. aineettomat hyödykkeet

Atk ohjelmat 1.1.

Lisäykset Hankintameno 31.12.

Kertyneet poistot 1.1.

Poistot Aineettomat hyödykkeet 31.12.

Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot

2013 2012 11 0 119 11 130 11 0 0 -10 0 120 11

65

koneet & kalusto

muut aineelliset hyödykkeet

ennakkomaksut & keskeneräiset hankinnat

yhteensä

7. aineelliset hyödykkeet

Hankintameno 1.1.

222

518

0

740

Lisäykset

419

1 721

170

2 310

0

0

0

0

641

2 239

170

3 050

2013 Siirrot erien välillä Hankintameno 31.12.

Kertyneet poistot 1.1.

-57

-52

0

-109

Tilikauden poistot

-152

0

0

-152

Kertyneet poistot 31.12.

-210

-52

0

-261

431

2 187

170

2 788

koneet & kalusto

muut aineelliset hyödykkeet

ennakkomaksut & keskeneräiset hankinnat

yhteensä

Kirjanpitoarvo 31.12.

11

0

225

236

211

518

290

1 019

-515

-515

Hankintameno 31.12.

222

518

0

740

Kertyneet poistot 1.1.

-3

0

0

-3

Tilikauden poistot

-54

-52

0

-106

Kertyneet poistot 31.12.

-57

-52

0

-109

Kirjanpitoarvo 31.12.

165

467

0

631

2012 Hankintameno 1.1.

Lisäykset Siirrot erien välillä

66

Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot

8. osuudet konserni- ja osakkuusyrityksistä Osuudet saman konsernin yrityksiin Yhtiö

Kiinteistö Oy Biocity

Kiinteistö Oy Datacity

Kiinteistö Oy ICT

Kiinteistö Oy Electrocity

Kiinteistö Oy Datakulma

Osuudet saman konsernin yrityksissä 1.1.

Lisäykset Osuudet saman konsernin yrityksissä 31.12.

Kotipaikka Omistusosuus Turku 100,0 % Turku 92,8 % Turku 100,0 % Turku 100,0 % Turku 100,0 % 2013 77 611 18 942 96 553

2012 73 817 3 794 77 611

Osuudet osakkuusyrityksissä 1.1.

Lisäykset Vähennykset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12.

4 995 4 572 0 425 -4 995 0 0 4 995

Yhteensä

96 553

82 606

9. saamiset konsernin yrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä

Siirtosaamiset konserniyrityksiltä Muut saamiset konserniyrityksiltä Muut saamiset omistusyhteysyrityksiltä Yhteensä

2013 2012 0 0 162 162 0 1 162 163

10. muut lyhytaikaiset saamiset

Myyntisaamiset Muut saamiset Siirtosaamiset Yhteensä

Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot

2013 2012 106 58 160 184 152 12 418 254

67

11. oma pääoma

Osakepääoma 1.1.

Lisäykset Osakepääoma 31.12.

Osakeanti 1.1.

Lisäykset Vähennykset Osakeanti 31.12.

2013 2012 104 100 0 4 104 104 0 4 0 0 0 -4 0 0

Edellisten tilikausien tappio 1.1.

Tilikauden tappio Kertyneet tappiot yhteensä 31.12.

-22 -5 -27

-5 -17 -22

Yhteensä

76 82

12. pitkäaikaiset velat Velat ulkopuolisille Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Yhteensä

2013 17 569 32 037 7 391 56 997

2012 17 569 19 000 7 391 43 960

2 300

0

Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat Yhteensä

28 650 10 000 38 650

28 650 10 000 38 650

Pitkäaikaiset velat yhteensä

97 947

82 610

Velat konserniyrityksille Muut velat

68

Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot

Pitkäaikaiseen vieraaseen pääomaan kuuluvien velkojen erääntymisaikataulu.

2014 – 2018

2019 –

yhteensä

Vaihtovelkakirjalainat

0

46 219

46 219

Muut lainat

0

17 391

17 391

Lainat rahoituslaitoksille

32 037

0

32 037

Lainat konserniyrityksiltä

2 300

0

2 300

Yhteensä

35 337

63 610

97 947

Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille: 1. 7.2.2011 määrältään 44 628 tuhatta euroa 2. 15.12.2011 määrältään 1 591 tuhatta euroa Vaihtovelkakirjalainat ovat osakeyhtiölain 10 luvun mukaisia erityisen oikeuden tuottavia lainoja. Laina-aika on 20 vuotta.

Lainoille ei ole eritystä vakuutta.

Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro = 1 osake.

13. lyhytaikaiset velat Velat ulkopuolisille Ostovelat Saadut ennakot Siirtovelat Muut velat Yhteensä

2013 223 21 602 75 921

2012 199 6 522 337 1 064

Velat konserniyrityksille Muut velat Yhteensä

2 877 2 877

411 411

Lyhytaikaiset velat yhteensä

3 798

1 475

Emoyhtiön tilinpäätös – Liitetiedot

69

70

71

72

73

YmpäristÜmerkitty painotuote

3DLQRWXRWH

toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi