Turun Teknologiakiinteistöt, Vuosikatsaus 2012

2012

toimitilat / kokoukset / seminaarit / tapahtumat

18 34 02 20

sisällys 16

24

30

01

02 06 22 24

30

34

38 40 42

Toimitiloja – ja paljon muuta Toimitusjohtajan katsaus Vuoden 2012 kohokohtia Strategia ja arvot Mitä kuuluu, Turku Science Park?

Vastuullisuus osana yrityskulttuuria Kokouspalvelut parhaalla paikalla Hallitus Henkilöstö Hallituksen toimintakerto- mus ja tilinpäätös 2012

toimitiloja – ja paljon muuta seinien lisäksi asiakkaat ansaitsevat laadukkaita palveluita, viihtyisän ympäristön sekä hitusen yhteisöllisyyttä.

Turun Teknologiakiinteistöt on vuonna 2010 perustettu toimitilojen vuokraukseen ja Turku Science Parkin kehittämiseen erikoistunut kiinteistökehitysyhtiö.

Yhtiön toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita ja joustavia tilaratkaisuja yrityksille ja yhteisöille sekä tuottaa ja kehittää palveluita, jotka parantavat alueen toimijoiden mahdollisuuksia keskittyä omaa ydinliiketoimintaansa. Turun Teknologiakiinteistöjen visiona on tarjota asiakkailleen Suomen paras ympäristö toimia ja kehittyä. Toimintaa ohjaa näkemys siitä, että seinien lisäksi asiakkaat tarvitsevat ja ansaitsevat myös paljon muuta – laadukkaita palveluita, viihtyisän ympäristön, toimivat liikenneyhteydet sekä hitusen yhteisöllisyyttä.

Turun Teknologiakiinteistöt toimii Turku Science Parkin alueella, kivenheiton päässä Kupittaan rautatieasemasta ja Helsingin moottoritiestä. Alueella on useita korkeakouluja sekä runsaasti eri alojen yrityksiä, mikä parantaa opiskelijoiden ja työnantajien kohtaamista sekä helpottaa yritysten ja yliopistollisten tutkimusyksiköiden yhteis­ työtä.

Turun Teknologiakiinteistöt -konserniin kuuluvat tytär­ yhtiöt Kiinteistö Oy BioCity, Kiinteistö Oy DataCity, Kiinteistö Oy ICT-talo ja Kiinteistö Oy Datakulma sekä osakkuusyhtiö Kiinteistö Oy ElectroCity. Konsernin omistavat Turun kaupunki, Turun Seudun Osuuspankki, Eläke­ vakuutusyhtiö Veritas, Henkivakuutusosakeyhtiö Retro, Stiftelsen för Åbo Akademi ja Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet.

Vuonna 2012 konsernin liikevaihto oli 14,1 miljoonaa euroa ja liikevoitto 5,9 miljoonaa euroa. Turun Tekno­ logiakiinteistöt Oy omisti vuoden 2012 lopussa noin 85 300 neliötä toimitiloja. Tilojen keskimääräinen vuok­ rausaste oli vuoden lopussa 96,6 prosenttia ja vuokralaisten vaihtuvuus 4,4 prosenttia.

Käsissäsi oleva Turun Teknologiakiinteistöjen vuosi­ katsaus on järjestyksessään toinen. Siihen on tiivistetty yhtiön vuoden 2012 kuulumiset sekä hahmoteltu hieman myös yrityksen ja Turku Science Parkin tulevaisuutta.

Vuosikatsaus on painettu joutsenmerkitylle sataprosenttiselle uusiopaperille.

01

02

toimitusjohtajan katsaus vuosi 2012 oli turun teknologiakiinteistöille kasvun ja muutoksen aikaa.

Vuosi 2012 oli Turun Teknologiakiinteistöjen organisaatiolle kasvun ja muutoksen aikaa. Yhtiön toiminta kehittyi halutusti, mikä näkyi sekä liikevaihdon kasvuna että tilojen käyttöasteen merkittävänä nousuna. Varsinkin käyttöasteen parantuminen nykyisessä haastavassa liiketoimintaympäristössä on erinomainen saavutus.

Turun Teknologiakiinteistöjen toiminnan kasvulle tärkeimpiä tekijöitä olivat uusien kohteiden hankinta ja vuokrausasteen selkeä parantaminen. Toiminnan kasvu ei kuitenkaan heikentänyt yhtiön tuottavuutta.

Turun Teknologiakiinteistöjen päämääränä on kansallisesti ja kansainvälisesti tunnustettu Turku Science Park -alue. Alueen sisällöllinen toiminta on Turun yliopiston, Åbo Akademin, Turun ammattikorkeakoulun, Diakoniaammattikorkeakoulun, Turku Science Park Oy:n sekä erittäin vahvan yksityisen sektorin toimijoiden ansiosta

millä tahansa mittarilla mitattuna huippuluokkaa. Rakennetun infrastruktuurin pitää omalta osaltaan vastata sisällön tuotannon määrittämää laatutasoa. Tähän haasteeseen Turun Teknologiakiinteistöt pyrkii toiminnallaan vastaamaan.

Tilikauden merkittävin tapahtuma oli sekä strategisen että operatiivisen johdon vaihtuminen. Yhtiön hallitus vaihdettiin vastaamaan paremmin tulevia mahdollisia investointeja ja yhtiön laajentumista. Samalla vahvistettiin yhtiön operatiivista johtoa. Syksyllä 2012 luotiin yhtiölle uusi organisaatiorakenne, joka astui voimaan vuoden 2013 alussa. Päivitys selkeytti eri toimijoiden vastuita sekä määritteli tarkemmin ihmisten toimivallat. Lisäksi yhtiö rekrytoi lisähenkilöstöä, jotta selkeät toiminnalliset sekä osaamiseen liittyvät puutteet tulisivat täydennetyiksi.

03

“minulla on

voittava tiimi, joka pystyy vastaamaan sille annettuun haasteeseen”

Minä aloitin yhtiön toimitusjohtajana hallituksen vaihtumisen jälkeen syyskuussa 2012. Toimitusjohtaja­ vaihdoksen tarkoituksena oli vahvistaa yhtiön toiminta­ edellytyksiä sekä varmistaa yhtiön kyky vastata myös tulevaisuuden haasteisiin. Minulle henkilökohtaisesti muutos oli pieni. Siirtyminen yhtiön hallituksen puheen­­johtajuudesta toimitusjohtajaksi oli helppoa.

Kiitos kuuluu ennen kaikkea entiselle toimitusjohtajalle ja yhtiön nykyiselle hallinto- ja lakijohtajalle, Tomi Rimpille. Olimme työparina rakentamassa yhtiötä ja nyt olemme yhdessä viemässä sitä seuraavalle tasolle.

Omasta mielestäni minulla on voittava tiimi, joka pystyy vastaamaan sille annettuun haasteeseen. Tarkoituksemme on luoda organisaatio, joka näyttää suuntaa sekä luo uutta toimintatapaa tehokkaassa toimintaympäristössä. Kehittäjän rooli on usein kuitenkin haastava, raskas ja kuluttava, mutta samalla mielenkiintoinen

04

sekä erittäin antoisa. Haaste on suuri, mutta meille ei tulisi mielenkään olla tarttumatta siihen.

Kiinteistö Oy DataCityn perustamisen aikoihin 1980-luvun puolivälissä käsite science park oli täysin vieras. Siitä huolimatta alueen silloisilla toimijoilla, kuten Juhani Lundenilla, Juhani Lepällä, Jussi Kaistilla sekä monilla muilla, oli kykyä ja halua nähdä tulevaisuuteen. Samalla tavoin, nyt lähes 30 vuotta myöhemmin, nykyisten toimijoiden pitää pystyä näkemään tulevaisuuteen ja luomaan visio vuodelle 2035. Tämä on meidän tehtävämme, ja tämä haaste meidän pitää ottaa vastaan. Kiitän jo etukäteen kaikkia osapuolia, kuten yhtiön omistajia, henkilökuntaa, käyttäjiä ja luottamushenkilöitä, haasteeseen tarttumisesta ja ennen kaikkea asetetun tavoitteen saavuttamisesta.

Mikko Lehtinen

05

vuoden 2012 kohokohtia takana organisaatiomuutos ja kauppoja, edessä visioita ja hankkeita.

tapahtumarikas vuosi Vuoden 2012 aikana Turun Teknologiakiinteistöt järjesti kolme tapahtumaa asiakkailleen ja yhteistyökumppaneilleen.

Helmikuussa juhlittiin yrityksen ensimmäistä toimintavuotta kakkukahvien ja TUTO Hockeyn pelin merkeissä.

Syyskuussa Turun Teknologiakiinteistöt järjesti FC TPS:n kanssa Pronetwork -tilaisuuden BioCityssä, joka huipentui Inter – TPS -jalkapallo-otteluun Veritas Stadionilla.

Joulukuussa BioCityn aulassa oli tarjolla glögiä, verkottumista sekä katsaus Turun Teknologiakiinteistöjen

06

tulevaisuuden suunnitelmiin, joita asiakkaille ja yhteistyökumppaneille esitteli yhtiön toimitusjohtaja Mikko Lehtinen. Lisäksi marraskuussa Turun Teknologiakiinteistöt osallistui Turun Nuorkauppakamarin järjestämään Turun Tulevaisuuden Kehittäjä -tapahtumaan.

Turun Teknologiakiinteistöjen suunnitelmissa on tulevaisuudessa järjestää Mauno Koivisto -keskuksessa vaihtelevilla teemoilla pidettäviä Yritystä kehiin -aamiais­tapahtumia. Tapahtumien ideana on antaa asiak­kaille hyödyllistä tietoa eri aiheista sekä tarjota paitsi mahdollisuus verkottumiseen, myös tilaisuus esitellä oman yrityksen toimintaa ja osaamista muita alueella toimivia organisaatioita hyödyttävällä tavalla.

07

08

uusi hallitus, uusi toimitusjohtaja ja uudestisyntynyt organisaatio Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus vaihtui kesällä 2012. Uudella hallituksen kokoonpanolla haluttiin valmistautua mahdollisiin tuleviin investointihankkeisiin sekä tuoda lisää kiinteistöalan kokemusta yhtiön strategiseen johtoon. Puheenjohtajaksi nimettiin uutena hallituksen jäsenenä aloittanut Aulis Kohvakka. Muina uusina jäseninä aloittivat Risto Korpela sekä Heikki Saalamo. Vanhoina jäseninä jatkoivat Peter Karlsson ja Tuomas Heikkinen. Hallituksen sihteerinä jatkoi Tomi Rimpi.

Syyskuussa 2012 vahvistettiin yhtiön operatiivista johtoa, kun yhtiön uudeksi toimitusjohtajaksi nimettiin Mikko Lehtinen. Toimitusjohtajan vaihdoksen tarkoi-

tuksena oli parantaa yhtiön toimintaedellytyksiä sekä varmistaa Turun Teknologiakiinteistöjen kyky kasvaa ja kehittyä. Yhtiön edellinen toimitusjohtaja Tomi Rimpi nimettiin samassa yhteydessä Turun Teknologia­ kiinteistöjen laki- ja hallintojohtajaksi ja hänen vastuulleen siirrettiin sopimukset, omaisuudenhoito sekä tieto­tekniset järjestelmät.

Syksyllä 2012 Turun Teknologiakiinteistöille luotiin uusi organisaatiorakenne, joka tuli voimaan vuoden 2013 alussa. Uudistetun organisaatiorakenteen tarkoituk­ sena oli vastata entistä paremmin yhtiön nykytarpeisiin sekä valmistaa yhtiötä mahdollisiin tuleviin investointi­ hankkeisiin. Suurin muutos entiseen oli henkilöstön roolien selkeyttäminen, joka auttoi määrittelemään tarkemmin työntekijöiden vastuut ja toimivallat. Yhtiöön myös rekrytoitiin syksyn aikana uusia työntekijöitä valmistelemaan mahdollisia tulevia hankkeita.

09

huoneistokaupoilla ainoaksi omistajaksi Turun Teknologiakiinteistöt teki vuonna 2012 huoneisto­ kauppoja tytäryhtiöissään Kiinteistö Oy DataCityssä ja Kiinteistö Oy BioCityssä sekä osakkuusyhtiössään Kiinteistö Oy ElectroCityssä. Yhtiön tavoitteena on omistaa tytär- ja osakkuusyhtiönsä sataprosenttisesti, mikä toteutuessaan lisää Turun Teknologiakiinteistöjen mahdollisuuksia kehittää Turku Science Park -aluetta kokonaisuutena. Tavoiteltu täysi määräysvalta yhtiön omistamiin kiinteistöihin helpottaa myös asiakkaiden tarpeisiin vastaamista niin lyhyellä kuin pitkälläkin aika­ välillä.

Vuonna 2012 Turun Teknologiakiinteistöt toteutti Kiinteistö Oy ElectroCityssä yhden kaupan. Kaupan kohteena olleessa tilassa toimii Mainostoimisto Lahtinen & Mantere Oy, joka jäi myös kaupan jälkeen vuokralle huoneistoon.

10

Kiinteistö Oy BioCitystä Turun Teknologiakiinteistöt osti Orion Oyj:ltä huoneiston, jossa on vuokralaisena Turun yliopisto. Turun yliopisto on yksi suurimmista tilojen käyttäjistä Turku Science Parkin alueella ja Turun Teknologiakiinteistöjen toiveena on, että kaupan myötä yhtiö pystyy palvelemaan Turun yliopistoa entistä paremmin.

Kiinteistö Oy DataCitystä Turun Teknologiakiinteistöt osti vuonna 2012 kaksi huoneistoa. Ensimmäinen tiloista ostettiin Turun kauppakorkeakoulun tukisäätiöltä. Huoneisto oli kauppahetkellä tyhjillään, kun tiloissa toiminut Turun kauppakorkeakoulu oli muuttanut toisaalle. Toinen huoneisto ostettiin IBM:ltä, jonka vuokralaisena tiloissa toimi IFS Finland Oy. IFS Finland on Aktia Henkivakuutuksen ohella Turun Teknologiakiinteistöjen omistamien tilojen suurimpia yrityskäyttäjiä.

Korkean teknologian yrityksenä se on profiililtaan juuri sellainen toimija, joita Turun Teknologiakiinteistöt ha­ luaisi lisää käyttäjiksi kiinteistöihinsä.

11

12

uusi kiinteistöosakeyhtiö osaksi konsernia

Huhtikuussa 2012 Turun Teknologiakiinteistöt osti Sponda Oyj:n hallinnoimalta WH 2005 / Niam III East Holding Oy -kiinteistörahastolta Turku Science Parkin alueella sijaitsevan Kiinteistö Oy Turun Datakulman.

Kauppaan kuului Lemminkäisenkatu 20:ssa sijaitseva kaksikerroksinen toimistorakennus tontteineen. Kiinteistössä on vajaat 3000 kerrosneliötä ja se on raken-

nettu vuonna 1960 alun perin varastorakennukseksi.

Vuonna 1988 rakennus muutettiin pääosin liike- ja toimistotiloiksi.

Kauppa kasvatti Turun Teknologiakiinteistöt -konsernia yhdellä tytäryhtiöllä. Yhtiön kiinnostus Datakulmaa kohtaan liittyy Turun Teknologiakiinteistöjen halukkuuteen kehittää kokonaisuudessaan Turku Science Parkin aluetta. Kaupan myötä yhtiö pystyy olemaan mukana Datakulman korttelin mahdollisissa kehityshankkeissa joko kiinteistön omistajana tai uusien rakennushankkeiden toteuttajana.

13

datacity remonttien pyörteissä Turun Teknologiakiinteistöt aloitti vuonna 2011 Data­ Cityssä useita remontteja, jotka valmistuivat vuoden 2012 alkupuolella.

Ensimmäisenä käyttökuntoon saatiin Turku Science Park Oy:lle lähes kokonaan uudelleen rakennettu reilun 800 neliömetrin toimisto U-kerroksessa. Maaliskuussa valmistui Koneteknologiakeskus Turulle remontoitu vajaan 200 neliömetrin huoneisto Turku Science Parkin tilojen naapurista, ja toukokuussa saatiin valmiiksi Turun Teknologiakiinteistöjen edustus- ja sauna­tila SaunaCity niin ikään DataCityn U-kerroksessa. Sauna­tilojen vie-

14

reen valmistui vielä kesän aikana täyden palvelun videoneuvottelutila Vintti, jota Turun Tekno­logiakiinteistöt vuokraa asiakkailleen sekä muille videoneuvottelupalveluita tarvitseville käyttäjille.

Vuonna 2012 aloitettiin myös DataCityn yleisten tilojen remontin suunnittelu. Suunnittelusta vastasi maineikas sisustusarkkitehtitoimisto dSign Vertti Kivi & Co. Suunnitelman lähtökohtana oli tuoda DataCity 2010-luvulle ja kehittää talon opastus selkeäksi ja kattavaksi niin, että koko rakennuksessa olisi helppo toimia ja liikkua.

Valtaosa varsinaisista sisustussuunnitelmista koski aulojen ja hissitasanteiden uudistamista, mutta myös opastusta, valaistusta ja Lemminkäisenkadun puoleista julkisivua haluttiin parantaa.

15

16

markkinoinnin painopisteenä näkyvyys internetissä

Turun Teknologiakiinteistöjen visuaalinen ilme uudistui alkuvuodesta 2012. Uudistuksen taustalla oli halu luoda helposti lähestyttävä ja muista kiinteistösijoitusyhtiöistä erottuva ilme, joka viestii yhtiön yhteydestä jatkuvasti kehittyvään Turku Science Parkiin sekä kertoo yrityksen vihreistä arvoista.

Turun Teknologiakiinteistöjen markkinoinnin tavoitteena on lisätä yhtiön tunnettuutta sekä ylläpitää kysyntää yhtiön omistamiin tiloihin. Sitä kautta varmistetaan tilojen korkea käyttöaste myös tulevaisuudessa.

Markki­noinnilla halutaan tavoittaa erityisesti korkean teknologian yrityksiä, joiden toimintaan science park -ympäristö antaa eniten lisäarvoa ja joiden sijoittuminen alueelle parantaa siellä jo toimivien organisaa­ tioiden toimintaedellytyksiä sekä kehittää koko alueen ekosysteemiä.

Markkinoinnin painopisteenä oli vuonna 2012 näkyvyys internetissä sekä sosiaalisessa mediassa. Panostukset sähköiseen markkinointiin liittyvät yrityksen halukkuuteen tavoittaa erityisesti start up -yrityksiä, joille internet on luonteva kanava tutustua potentiaalisiin yhteistyökumppaneihin.

Vuoden 2012 aikana uusittiin Turun Teknologiakiinteistöjen internetsivujen ilme, kehitettiin vapaiden toimi­ tilojen esittelyä kotisivuilla sekä luotiin sivustolla vierailijoille tilakohtainen yhteydenottolomake helpottamaan lisätietojen saamista kohteista. Vuoden 2012 aikana parannettiin myös hakukonelöydettävyyttä, aloitettiin sähköpostimarkkinointi ja kasvatettiin asiakasrekisteriä. Lisäksi tehtiin kaksi yritysvideota, lisättiin näkyvyyttä Facebookissa sekä osallistuttiin kansainvälisille kiinteistösijoitusmessuille Cannesissa.

Elokuussa 2012 avattiin Turun Teknologiakiinteistöjen omistamissa tiloissa avoin langaton vierailijaverkko.

Verkko parantaa ennestään alueen kattavia palveluita ja tarjoaa kiinteistöissä asioiville vaivattoman pääsyn internetiin.

17

suunnitelmissa palloiluhalli ja kampus Turun Teknologiakiinteistöjen suunnitelmissa on kehittää Turku Science Parkista elävä kaupunginosa, jossa opiskelijat ja yritykset sekä asuminen, liikunta ja vapaaaika kohtaavat, ja jossa elämä jatkuu vielä työpäivän päätyttyäkin. Vuonna 2012 suunnitelmat ottivat askeleen eteenpäin, kun Turun Teknologiakiinteistöt alle­ kirjoitti kaksi puitesopimusta alueen kehittämisestä.

Marraskuun lopulla Turun Teknologiakiinteistöt solmi Lemminkäisen rakennusliikkeen kanssa kumppanuussopimuksen, joka koskee mahdollisen palloiluhallin toteuttamista Lemminkäisenkadulle. Kumppanuus­sopi­ mus liittyy Turun kaupungin suunnitelmiin vuokrata ulkopuolisen toteuttajan rakennuttama ja omistama, kaupunkiin kauan kaivattu palloiluhalli. Sopimuksella Turun Teknologiakiinteistöt ja Lemminkäinen valmistautuivat Turun kaupungin hankintamenettelyyn, jonka tarkoituksena on tarjota toimivin sekä alueen kehittämistä parhaiten tukeva hallivaihtoehto.

Turun Teknologiakiinteistöjen ja Lemminkäisen esittämä palloiluhalli täyttää sille asetetut kriteerit, jotka

18

mahdollistavat kaiken harrastetoiminnasta ammattimaiseen huippu-urheiluun. Esitetyssä vaihtoehdossa palloiluhallin yhteyteen rakennettaisiin myös toimistoja, jotka tukevat palloiluhallia toiminnallisesti sekä varmistavat kokonaistaloudellisesti edullisen ratkaisun.

Joulukuussa Turun Teknologiakiinteistöt, YIT ja Skanska solmivat puitesopimuksen, joka koski Turku Science Parkin alueella sijaitsevan niin sanotun citykorttelin kehittämistä. Pääosa Untamonkadun, Lemminkäisenkadun ja Joukahaisenkadun rajaamasta korttelista toimii tällä hetkellä parkkipaikkana, ja osa tontista on joutomaata. Puitesopimuksella varaudutaan Turun ammattikorkeakoulun Kampus-hankkeeseen, jonka tarkoituksena on tuoda kaikki Turun ammattikorkeakoulun yksiköt samaan kortteliin.

Turun Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on luoda tiedepuiston alueelle koko Turku Science Parkin veto­ voimaa lisäävä kiinteistökokonaisuus, jossa tiede, opiskelijat ja yritykset kohtaavat. Kiinteä osa Kampussuunnitelmia on myös olemassa olevien rakennusten välisten kulkuyhteyksien parantaminen sekä kiinteistöjen takapihoiksi miellettyjen piha-alueiden muuttaminen käyttäjien yhteiseksi olohuoneeksi ja kohtaamispaikaksi.

19

20

visioilla täytetty tulevaisuus Turku Science Parkin alue on viimeisen reilun kahden vuosikymmenen aikana käynyt läpi perusteellisen muodonmuutoksen teollisuus- ja teurastamoalueesta toimisto- ja korkeakoulukeskittymäksi. Jatkuva kaupunkirakenteen kehitys työntää tuotannollista toimintaa pois kaupunkien keskustoista tehden samalla tilaa asukkaille ja ajatustyölle – aivan kuten nykyisen Turku Science Parkin alueella aikoinaan tapahtui. Jotta kehitys ei loppuisi tähän, Turun Teknologiakiinteistöt loi vuonna 2012 kaksi visiota tulevaisuuden Turku Science Parkista: visiot 2016 ja 2035.

Turun Teknologiakiinteistöjen visioon vuodelle 2016 kiteytyy koko yhtiön perustamisen filosofia. Tavoitteena on yhtenäistää alueen kiinteistöomistus ja siten luoda Turku Science Parkista valtakunnallisesti vetovoimainen alue. Yhtiön vähimmäistavoitteena on omistaa niin sanotun citykorttelin kiinteistöyhtiöt BioCity, DataCity, Datakulma, ElectroCity, EuroCity ja ICT-talo sataprosenttisesti.

Sataprosenttisella omistuksella saavutetaan strategisesti tärkeä kokonaisuus, jolla luodaan mahdollisuudet kehittää aluetta ja korjata puutteet ja esteet, jotka ovat olleet vuosia alueen kehittämisen tiellä.

Yhtiön tasearvo oli vuonna 2012 noin 140 miljoonaa euroa. Vuodelle 2016 luodun vision myötä tasearvo on tarkoitus nostaa vaiheittain noin 400 miljoonaan euroon.

Tämä tarkoittaa uusien sijoittajien hankkimista, joka aloitettiin vuoden 2012 loppupuolella. Tämänhetkisten kokemusten perusteella yhtiö koetaan kiinnostavana, mikä antaa hyvät lähtökohdat uuden pääoman keräämiselle. Vision toteuttamisen pääkohtia ovat alueen strategisten kiinteistöjen ostaminen sekä Kampuksen ja Palloiluhallin rakentaminen. Haasteet ovat suuria ja siksi organisaation vahvistaminen oli vuoden 2012 tärkeimpiä tapahtumia. Vuonna 2012 aloitettiin myös prosessien ja järjestelmien uudistaminen, jotta organisaation toimintatavat vastaisivat tulevia haasteita.

Turun Teknologiakiinteistöjen visio vuodelle 2035 koskee Turku Science Park -alueen laajentumista Itäharjun teollisuusalueelle. Yhtiön tavoitteena on luoda uusi vetovoimainen kaupunginosa, jossa yhdistyvät asuminen, työnteko, palvelut ja vapaa-aika. Keskeinen sijainti ja tiivis rakentaminen mahdollistavat alueen toteutuksen kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti, panostamisen julkisiin kulkuyhteyksiin sekä poikkeuksellisen laajojen puistoalueiden rakentamisen. Ideana on luoda uusi monimuotoinen Turku Science Park, joka elää ympäri vuorokauden ja jossa eri elementit yhdistyvät toisiinsa.

21

strategia ja arvot yhtiön päämääränä on tarjota asiakkailleen suomen paras ympäristö toimia.

Turun Teknologiakiinteistöjen strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia sekä yhtiön omistamia kiinteistöjä. Tavoitteena on tarjota alueen toimijoille lisäarvoa ja yhteisöllisyyttä tuottavia palveluita sekä luoda Turku Science Parkiin uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoimatekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nostavat kiinteistöjen arvoa.

visio Turun Teknologiakiinteistöjen päämääränä on tarjota asiakkailleen Suomen paras ympäristö toimia ja kehittyä.

missio Turun Teknologiakiinteistöjen toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita tilaratkaisuja ja niihin liittyviä palveluita sekä kehittää Turku Science Parkin toimintoja, jotta siellä toimivat yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa.

arvot Turun Teknologiakiinteistöjen toimintaa ohjaavat arvot ovat innovatiivisuus, vastuullisuus, positiivisuus ja avoimuus.

22

Innovatiivisuus. Innovatiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille luovia ratkaisuja, villejä ideoita sekä uusia tapoja tehdä asioita. Se on avoimuutta erilaisille mahdollisuuksille ja herkkiä korvia asiakkaiden toiveille.

Vastuullisuus. Vastuullisuus tarkoittaa Turun Tekno­ logiakiinteistöille kaikkea sähkön säästöstä LEED- ympäristösertifikaatin mukaiseen rakentamiseen. Se on tasavertaista kumppanuutta, hyvää hallintoa ja joustavia järjestelyjä. Se on joukkoliikennettä, kestäviä materiaalivalintoja ja hyvää henkilöstöpolitiikkaa.

Positiivisuus. Positiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille optimistista asennetta, avarakatseisuutta ja innostusta. Se on luottamusta, rakentavaa suhtautumista sekä halua keskittyä ongelmien sijaan niiden ratkaisemiseen.

Avoimuus. Avoimuus tarkoittaa Turun Teknologiakiinteistöille läpinäkyvää toimintaa, aktiivista tiedotusta sekä kuntalaisten ottamista mukaan Turku Science Parkin kehittämiseen. Avoimuus on myös helppoa saavutettavuutta, avointa neuvottelukulttuuria ja kiinnostusta kaikkien mielipiteitä kohtaan.

23

24

mit채 kuuluu, turku science park? alueen vuokrat ovat nousseet, k채ynniss채 on useita hankkeita ja tulevaisuuden tavoitteet ovat korkealla.

25

26

Turun Teknologiakiinteistöt toimii Turku Science Parkissa, joka on eräs suurimpia ja vanhimpia tiedepuistoja ja korkean teknologian keskittymiä Suomessa.

Turku Science Park sijaitsee Kupittaan rautatieaseman ja Helsingin moottoritien välittömässä läheisyydessä, vain parin kilometrin päässä Turun keskustasta. Kaupunkirakenteen muuttuessa myös tiedepuisto kehittyy, ja tulevaisuuden hahmotelmissa on Turku Science Parkin laajeneminen Itäharjun teollisuusalueelle.

käynnissä useita hankkeita Vuosi 2012 oli Turku Science Parkissa tapahtumarikas.

Alueella aloitettiin monien kohteiden rakentaminen ja peruskorjaus sekä jatkettiin vuonna 2010 aloitettua Auratum Asunnot Oy:n ja Sato Rakennuttajat Oy:n asuinkorttelihanketta Kupittaanpuisto. Syksyllä 2012 YIT aloitti kauan odotetun Intelligate II-toimistotalon rakentamisen Kupittaan rautatieaseman välittömään läheisyyteen. Hanke on merkittävä koko Turku Science

Parkille, sillä tätä ennen viimeisin tiedepuistoon toteutettu toimistorakennus on ICT-talo, joka valmistui vuonna 2006. Myös Itäisen Pitkäkadun ja Lemminkäisenkadun kulmassa alkoi tapahtua vuonna 2012, kun Turun yliopisto aloitti Varia-rakennuksen peruskorjauksen. Hankkeiden poikkeuksellisen suuri määrä kertoo Turku Science Parkin kiinnostavuudesta niin asumiskuin toimistoympäristönäkin ja lupaa hyvää myös alueen tulevaisuudelle.

palloiluhalli ja kampus Turun Teknologiakiinteistöjen tulevaisuuden suunnitelmissa on rakentaa alueelle Turkuun kauan kaivattu palloiluhalli sekä kaikki Turun ammattikorkeakoulun yksiköt samaan kortteliin kokoava Kampus. Hankkeet ottivat askeleen eteenpäin vuonna 2012, kun Turun Teknologiakiinteistöt solmi Lemminkäisen kanssa sopimuksen liittyen palloiluhallin toteutukseen sekä allekirjoitti YIT:n ja Skanskan kanssa sopimuksen niin kutsutun citykorttelin kehittämisestä.

27

28

tavoitteet korkealla Monilta osin Turku Science Parkille aikoinaan asetetut tavoitteet ovat täyttyneet: yliopisto- ja yritysmaailma kohtaavat saumattomasti tiedepuistossa opiskelijoiden löytäessä luontevasti tilansa niiden välistä. Nyt on kuitenkin oikea aika asettaa puistolle myös uusia tavoitteita.

Eräs niistä on kehittää Turku Science Parkista alue, jossa työpaikat yhdistyvät asumiseen ja vapaa-aikaan, ja joka toimii ihmisten kohtaamispaikkana myös työpäivän päätyttyä. Turun Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on tehdä Turku Science Parkista viihtyisä ja toimiva ympäristö, joka palvelee kaikkia alueen käyttäjiä ja vetää puoleensa uusia innovatiivisia toimijoita myös muualta Suomesta.

Korkeat tavoitteet ja monipuolinen kokonaisuus asettavat suuria haasteita toimitiloille, palveluille ja yritystoiminnan tukemiselle, joihin Turun Teknologiakiinteistöt haluaa vastata. Yhtiön alkutaival on saanut positiivista

palautetta eikä alueella ole juurikaan tyhjiä toimitiloja, mikä on rajoittanut uusien yritysten sijoittumista alueelle. Toimitilojen puute lisää tulevina vuosina painetta uudisrakentamiseen, mikä osaltaan kehittää tiedepuistoa entisestään.

runsaasti kysyntää Suuresta kysynnästä johtuen Turku Science Parkin toimistotilojen markkinat ovat kehittyneet vastakkaiseen suuntaan yleisen vallitsevan markkinatilanteen kanssa.

Alueen vuokrat ovat nousseet, koska kysyntää on huomattavasti enemmän kuin tarjontaa. Olemassa olevien tilojen vuokrat ovat olleet keskimäärin 14 – 15 euroa kuukaudessa neliömetriltä, ja uusien tilojen vuokrat 19 – 20 euroa kuukaudessa neliömetriltä. Jotta positiivinen kehitys voi jatkua, tulee Turku Science Parkiin tulevaisuudessa rakentaa uusia toimitiloja sekä kehittää alueen palveluita entisestään.

29

vastuullisuus osana yrityskulttuuria turun teknologiakiinteistöt valitsi vastuullisuuden yhdeksi kärkiteemakseen.

Vastuullisuus on nykyaikaisessa yritystoiminnassa tärkeä osa yrityskulttuuria ja sitä määrittäviä arvoja. Laajaalainen vastuullisuuden käsite sisältää taloudellisen, sosiaalisen ja ympäristövastuun osa-alueet. Ne ovat tärkeä osa myös Turun Teknologiakiinteistöjen toimintaa.

määrätietoista työskentelyä asetetun tavoitteen eteen Mahdollisimman kattava vastuullinen yritystoiminta on myös kiinteistöalalla voimakas kehityssuunta, joka ohjaa niin työntekijöitä, omistajia, sijoittajia, rakentajia kuin asiakkaitakin. Vastuullinen yritystoiminta on määrätietoista työskentelyä asetetun tavoitteen eteen.

Menestyminen edellyttää vastuullisuutta myös silloin, kun toimitaan yhteistyössä eri sidosryhmien kanssa.

Tärkeänä osa-alueena Turun Teknologiakiinteistöjen toimintaa onkin sidosryhmäviestintä erityisesti vastuullisuuteen liittyvissä teemoissa.

30

Turun Teknologiakiinteistöt tavoittelee mahdollisimman laaja-alaista vastuullisuutta ja toteuttaa arvoja, jotka huomioivat kaikki kolme vastuun ulottuvuutta: taloudellisen ja sosiaalisen vastuun sekä ympäristövastuun kestävän kehityksen arvojen mukaisesti. Yhtiön tavoitteena on, että vastuullisuus eri sidosryhmiä kohtaan otetaan huomioon kaikessa päivittäisissä toiminnassa ja käytänteissä. Yhteistyö eri sidosryhmien välillä edistää tavoitteiden toteutumista, ja luo lopputuloksena positiivisia asioita lähtökohtaisesti kaikille tärkeille sidosryhmille ja asiakkaille.

käytänteiden arviointia Vuosi 2012 on ollut Kupittaan ja Turku Science Parkin alueen kehittämisen suunnittelun aikaa. Olemassa olevien käytänteitä on tarkistettu, ja tarvittaessa mietitty yhä kestävämpiä ja taloudellisempia ratkaisuja alueen tulevaisuutta varten. Alueella jo olevia rakennuksia sekä myös tulevaisuuden rakennushankkeita ja liiken-

31

32

nesuunnittelua on mietitty koko ympäristön kehittämisen näkökulmasta. Tavoitteena on luoda yhtenäinen kokonaisuus, joka palvelee kiinteistöjen toimijoita parhaalla mahdollisella tavalla.

leed-sertifiointi Vuonna 2012 Turun Teknologiakiinteistöt Oy on päättänyt sitoutua mahdollisissa tulevissa rakennushankkeissa hakemaan kiinteistöjen LEED-sertifiointia. Sen tehtävänä on tarjota sekä ekologisia että taloudellisia etuja kestävän kehityksen periaatteella toimivalle ympäristölle. Tämän lisäksi Turun Teknologiakiinteistöt on päättänyt tutkia mahdollisuutta hakea LEED-sertifikaattia jo olemassa oleville kiinteistöille.

Kiinteistökehitysyhtiönä Turun Teknologiakiinteistöt edistää merkittävällä tavalla alueen rakennetun ym-

päristön ja tulevaisuuden rakentamisen kehitystä.

Kestäviä ja taloudellisia ratkaisuja voidaan huomioida sekä rakentamis- että käyttövaiheessa. Myös teknisten kiinteistöjärjestelmien oikeanlainen käyttö ja huolto vaikuttavat merkittävästi kiinteistöjen energiankulutukseen.

vuorovaikutusta sidosryhmien kanssa Vuoden 2013 haasteena Turun Teknologiakiinteistöillä on toteuttaa vastuullisuuden arvojen käytänteitä jokapäiväisessä toiminnassa. Vastuullinen vuorovaikutus sidosryhmien kanssa edistää tavoitteiden toteutumista ja johtaa mielekkääseen lopputulokseen, joka hyödyttää kaikkia osapuolia. Vuodesta tulee mielenkiintoinen, kun suunniteltuja hankkeita päästään toteuttamaan käytännössä.

33

34

kokouspalvelut parhaalla paikalla mauno koivisto -keskus tarjoaa turun alueen johtavia kokous- ja kongressitiloja.

Turun Teknologiakiinteistöjen palvelutuotanto-organisaatio Mauno Koivisto -keskus on Turun alueen johtavia kokous- ja kongressitiloja sekä toimitilapalveluja tuottava yksikkö, joka tarjoaa erinomaiset puitteet niin yritystilaisuuksien kuin tiedekongressienkin järjestämiseen.

Mauno Koivisto -keskuksen loistava sijainti Turku Science Parkin ytimessä sekä toimivat asiakaspalvelut houkuttelivat vuonna 2012 yli 600 tilaisuutta keskuksen tiloihin. Viime vuonna Mauno Koivisto -keskuksessa aloitettiin myös Turun Teknologiakiinteistöjen toimi­ tilapalvelujen kehittäminen.

auditorioita ja muunneltavia tiloja Mauno Koivisto -keskuksen tilavalikoimaan kuuluu audi­­toriotiloja ja muunneltavia kokoustiloja BioCityssä sekä kahdeksan modernia auditoriotilaa ICT-talossa.

Vuonna 2012 tilakapasiteettiin lisättiin myös Data­ Cityssä toimiva edustustila, johon kuuluu viihtyisä video­neuvottelujärjestelmällä varustettu kokoustila sekä tyylikäs edustussauna.

Mauno Koivisto -keskuksessa järjestyvät kätevästi niin pienet kokoustapaamiset kuin suuremmatkin kongressi- ja seminaaripäivät aina 400 henkilön salikapasiteet-

35

36

tiin asti. Tarjolla on myös nykyaikaisia näyttelytiloja, jotka soveltuvat yritysnäyttelyiden pitopaikoiksi ja taipuvat myös tyylikkään cocktail-tilaisuuden salongiksi.

Valoisien aulatilojen lisäksi muunneltavat kokoustilat soveltuvat hyvin näyttelytiloiksi esimerkiksi kongres­ sien ja seminaarien yhteyteen.

vuonna 2012 yli 600 tilaisuutta Mauno Koivisto -keskuksessa järjestettiin toiminta­ vuoden 2012 aikana yli 600 tilaisuutta. Vierailijoita keskuksessa kävi vuoden aikana lähes 22 000. Yritysten osuus tilaisuuksien järjestäjistä oli noin 70 prosenttia. Muita merkittäviä käyttäjiä olivat Turun kaupunki, Turun alueen korkeakoulut, valtion virastot, yhdistykset, liitot ja säätiöt.

toimitilapalvelut Turun Teknologiakiinteistöjen yksi painopistealueista vuonna 2012 oli toimitilapalvelujen tuotteistaminen.

Mauno Koivisto -keskus vastaa yhtiön palvelutuotannon kehittämisestä. Keskuksen itse tuottamiin palveluihin kuului muun muassa aula- ja informaatiopalvelut.

Lisäksi keskus palveli alueen toimijoita muun muassa siivous-, muutto- ja remonttipalveluissa kasvavan kumppaniverkostonsa avulla.

Palvelutarjonnan monipuolistaminen auttaa Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkaiden sijoittautumista toimitiloihin kustannustehokkaasti ja auttaa heitä keskittymään ydinliiketoimintaansa. Palveluja kehitetään jatkuvasti – asiakkaiden toiveita kuunnellen.

37

38

hallitus

Peter Karlsson DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Peter Karlsson on Veritas Eläkevakuutusosake­ yhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muassa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistöliiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen.

Heikki Saalamo KTM, eMBA, syntynyt 1957, hallituksen jäsen 26.6.2012 alkaen. Heikki Saalamo on Henkivakuutusosakeyhtiö Retron ja Työntekijäin ryhmähenkivakuutuspoolin toimitusjohtaja. Vuosina 2004-2011 hän työskenteli toimitusjohtajana Compre Services (Finland) Oy:ssä.

Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön suurimpien omistajatahojen edustajista. Hallituksen sihteerinä toimii yhtiön hallinto- ja lakijohtaja Tomi Rimpi. Hallitus kokoontuu kuukausittain, tarpeen vaatiessa myös useammin.

Vuoden 2012 aikana Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus kokoontui 14 kertaa. Vuoden aikana käsiteltiin muun muassa visiota vuosille 2016 ja 2035, organisaatiorakennetta sekä yhtiön omistusten kehittämistä.

Turun Teknologiakiinteistöjen hallituksen muodostivat vuosina 2011 – 2012 seuraavat henkilöt: Aulis Kohvakka VTK, syntynyt 1947, hallituksen jäsen ja puheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Aulis Kohvakalla on 40 vuoden kokemus kiinteistöjen ja investointien parista. Viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään hän toimi Senaatti-kiinteistöjen toimitusjohtaja. Aiemmin hän on työskennellyt muun muassa ABB:llä, Aseassa, Suomen Yhdyspankissa sekä Shellissä.

Risto Korpela KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen ja varapuheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Risto Korpela on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yhdistysten hallituksien jäsen.

Tuomas Heikkinen OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Tuomas Heikkinen on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihteerinä ja apulaislakimiehenä.

Vesa Rantanen Yo-merkonomi, LKV, eMBA, syntynyt 1961, hallituksen jäsen ja varapuheenjohtaja 2.7.2010 alkaen, varajäsen 26.6.2012 alkaen. Vesa Rantanen on Turun Seudun Osuuspankin kiinteistöjohtaja sekä AKR Tuotto Ky ja AKR VerTo Ky -kiinteistöpääomarahastojen sijoitusneuvostojen jäsen.

Mikko Lehtinen, hallituksen puheenjohtaja (ei kuvassa) Tekniikan lisensiaatti (kiinteistöjohtaminen), VTM (kansantaloustiede), syntynyt 1975, hallituksen jäsen ja puheenjohtaja 2010 – 2011. Mikko Lehtinen on Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja. Aikaisemmin hän toimi Turun kaupungin tilakeskuksen tilajohtajana vastaten Turun kaupungin strategisen tilaomaisuuden omistajaohjauksen valmistelusta.

Mika Mäkinen (ei kuvassa) FM, SHV, eMBA, syntynyt 1970, hallituksen jäsen 2010 – 2011. Mika Mäkinen on Suomen Keskinäisen Lääkevahinkovakuutusyhtiön toimitusjohtaja ja Suomen Lääkevahinkokorvausosuuskunnan toimitusjohtaja. Aiemmin hän toimi Henkivakuutusosakeyhtiö Retron toimitusjohtajana ja Työntekijäin Ryhmähenkivakuutuspoolin toimitusjohtajana.

39

40

1

2

3

4

5

6

henkilöstö

Janne Alho, kehityspäällikkö Puh. 040 357 3111 Janne vastaa kehityshankkeiden rahoituksesta ja osallistuu yhtiön strategiseen kehittämiseen. Jannella on laajat kontaktit erilaisiin rahoittajatahoihin ja häneltä voivat myös vuokralaiset kysyä neuvoa rahoitukseen liittyvissä asioissa.

Kirsi Kilpi, kiinteistösihteeri Puh. 040 575 5904 Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta, vuokraa autopaikkoja ja varastoja sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla. Kirsi piirtää pohjakuvia myös asiakkaiden tarpeisiin sekä auttaa tilamuutosten suunnittelussa.

Sähköposti: etunimi.sukunimi@teknologiakiinteistot.fi Mikko Lehtinen, toimitusjohtaja Puh. 0400 960 626 Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa ja toimii yhtiön puhemiehenä julkisuudessa.

Hän on visionäärinen hands-on johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottelemasta yhtiön tulevaisuudestakin.

Jari Salomaa, palveluvastaava Puh. 040 501 6370 Jari vastaa toimitilapalveluista kuten aula-, kokous- ja konferessipalveluista sekä muun muassa kiinteistö-, siivous-, tietotekniikka-, kalustus-, muutto- ja ravintolapalveluista. Jarin kautta järjestät toimistollenne kaiken viikkohedelmistä kaviaariin.

Marko Mäenpää, palveluasiantuntija Puh. 0400 323 086 Marko vastaa kokoustilojen kalustus- ja tekniikkajärjestelyistä. Markolta voit varata neuvottelutilan, tilata kokoustarjoilut tai pyytää apua vaikkapa toimitilojenne siivouksen tai nettiyhteyksien järjestämiseen.

Tomi Rimpi, laki- ja hallintojohtaja Puh. 050 308 2207 Tomi vastaa erilaista sopimuksista, osallistuu yhtiön pääoman hankintaan sekä huolehtii teknisten järjestelmien toimivuudesta. Tomi myös vuokraa toimitiloja sekä neuvoo tarpeen tullen vuokralaisia juridisissa kysy­myksissä.

Terhi Raitanen, markkinointi- ja viestintävastaava Puh. 044 907 4151 Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnitte­ lusta ja toteutuksesta. Hän kirjoittaa tiedotteita, tuottaa markkinointimateriaalia ja järjestää erilaisia tapahtumia. Lisäksi hän vuokraa toimitiloja.

Ulla Sjöblom, talouspäällikkö Puh. 040 593 1878 Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta ja sisäisestä valvonnasta. Häneltä voivat myös vuokralaiset kysyä neuvoa taloussuunnitteluun liittyvissä asioissa sekä muissa taloudenpidon pulmissa.

Emmi Lehtinen, viestintäassistentti Puh. 0400 373 179 Emmi osallistuu hankkeiden valmisteluun, viestintään ja markkinointiin sekä suhdetoimintaan. Hän on intohimoinen Turku Science Parkin kehittäjä; hänelle kannattaa kertoa mitä tulevaisuuden tiedepuistolta toivoo.

41

42

hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2012 sisällys

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2012................ 44

Osakkeet & osakkeenomistajat......................................... 50

Konsernitilinpäätös Rahoituslaskelma................................................................ 51 Tuloslaskelma......................................................................52 Tase......................................................................................53 Liitetiedot........................................................................... 54 Emoyhtiön tilinpäätös Rahoituslaskelma............................................................... 59 Tuloslaskelma.....................................................................60 Tase..................................................................................... 61 Liitetiedot........................................................................... 62

43

hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2012 toimialan kehitys Yleisessä taloudellisessa kehityksessä tapahtui selvää hidastumista vuonna 2011, mikä jatkui vuonna 2012.

Talouskasvun heikentyminen oli seurausta velkakriisistä, julkisen sektorin toimintaympäristön lisääntyneistä vakauttamistarpeista sekä euroalueen yleisestä työttömyyden kasvusta. Turun alueella telakkateollisuus sekä sen haasteet heikensivät varsinkin Varsinais-Suomen näkymiä ja aloittivat alueen yhtiöiden varautumisen mahdollisesti heikkenevään suhdanteeseen. Merkittäviä sopeuttamistoimia ei kuitenkaan ollut havaittavissa Turun Teknologiakiinteistöjen asiakkaiden toiminnassa.

Talouskasvun hidastuminen ei kuitenkaan heijastunut merkittävästi toimitilavuokraukseen ja toimitilamarkkinat säilyivät vuonna 2012 melko vakaina Turun seudulla. Lisäksi Turussa aloitettiin vuoden 2012 aikana kaksi uutta toimitilainvestointia, joista toinen Intelligate II rakentuu Turku Science Park -alueelle. Kyseisten investointien vaikutus toimitilamarkkinoihin sekä Turun Teknologiakiinteistöjen tulokseen ja riskeihin on kuitenkin ainakin alkuvaiheessa rajallinen.

katsaus vuoteen 2012 Vuosi 2012 oli yhtiölle hyvä. Yhtiön toiminta kehittyi halutusti ja tämä näkyi sekä liikevaihdon kasvuna että tilojen käyttöasteen merkittävänä nousuna. Varsinkin käyttöasteen parantumista nykyisessä haastavassa liiketoimintaympäristössä voidaan pitää hyvänä saavutuksena.

Vuokraustoiminnan volyymit pysyivät hyvinä ja yhtiön omistamien tilojen käyttöaste erinomaisena. Kysynnän merkittävän kasvun seurauksena yhtiön tyhjien tilojen määrä saatiin vähennettyä lähes nollaan. Lisäksi alueen kysyntä on pysynyt hyvänä, joten mahdollisen uudisinvestoinnin tarve alueelle on ilmeinen.

44

Vuokrasopimuskannan keskimaturiteetin osalta tapahtui kuitenkin heikentymistä, ollen 8,3 vuotta. Tämä johtui jo solmittujen pitkien sopimusten ajankulumisesta ja vastaavasti yhtiö ei solminut ajanjaksona uusia pitkiä sopimuksia kompensoimaan tätä. Keskimaturiteetin laskusta huolimatta luku on erinomainen.

Tilikauden aikana yhtiö vietti 1-vuotisjuhlaa yhdessä asiakkaidensa kanssa. Lisäksi vuoden 2012 alussa yhtiön koko visuaalinen ilme muutettiin vastaamaan paremmin yrityksen toimintaa. Tilikauden merkittävin tapahtuma oli sekä strategisen että operatiivisen johdon vaihtuminen. Yhtiön hallitus vaihdettiin vastaamaan paremmin tulevia mahdollisia investointeja sekä samalla vahvistettiin yhtiön operatiivista johtoa.

Yhtiö osti huhtikuussa Kiinteistö Oy Turun Datakulman koko osakekannan. Kaupan tarkoituksena oli valmistautua alueelle mahdollisesti tehtäviin lisäinvestointeihin. Yhtiö teki puitesopimukset Lemminkäisen, YIT:n sekä Skanskan kanssa alueen kehittämisestä. Lisäksi yhtiö osti vuoden 2012 aikana strategiansa mukaisesti kiinteistöosakeyhtiöiden vähemmistöosakkaiden omistuksia, tavoitteena nostaa yhtiön omistuksen 100 prosenttiin. Yhtiö osti IBM:ltä 516 m2 toimitilaa Datacitystä, Orionilta 443 m2 Biocitystä, Sijoitusyhtiö Koponen & Mantereelta 391,5 m2 Electrocitystä sekä Turun kauppakorkeakoulun tukisäätiön omistamat 205,5 neliön toimitilat DataCitystä.

katsauskauden jälkeiset tapahtumat Kiinteistö Oy Datacity on uudelleen osakkeistanut yhtiön haltuun ajautuneet tilat sekä suunnannut uusien osakkeiden merkinnän Turun Teknologiakiinteistöt Oy:lle. Kyseinen merkintä tullaan yhtiön toimesta toteuttamaan helmi–maaliskuun aikana ja tämän jälkeen yhtiön omistus Kiinteistö Oy Datacitystä on yli 90 prosenttia. Omistusosuuden ollessa yli 90 prosenttia, yhtiö voi aloittaa lunastusmenettelyn.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2012

Yhtiö on käynyt neuvotteluita kiinteistöosakeyhtiöiden muiden osakkeenomistajien kanssa ja näillä näkymin yhtiön omistusosuus saadaan nousemaan 100 prosenttiin kaikissa yhtiöissä, joko vapaaehtoisten kauppojen tai lunastusmenettelyn kautta. Yhtiö varautuu lunastusmenettelyn aloittamiseen.

Kiinteistö Oy Datacityn osalta kiinteistöosakeyhtiö on aloittanut merkittävät yleisten tilojen remontit. Tavoitteena on avata sekä modernisoida kyseisiä tiloja.

tulevaisuuden näkymät Talouden epävarmuus ja hoitokustannusten nousu luovat riskejä alkavalle tilikaudelle. Liikevaihdon odotetaan vuokraustoiminnan osalta kuitenkin nousevan jonkin verran kuluvana tilikautena. Samalla ennakoidaan vuokraustoiminnan tuloksen paranevan.

Merkittävän haasteen yhtiön toiminnalle aikaansaa mahdolliset tulevat investoinnit niiden toteutus sekä siihen tarvittava rahoituksen hankinta. Lisäksi alueen kehityksen kannalta merkittävä tekijä on Itäharjun teollisuusalue ja sen tulevaisuus. Jos nykyinen Turku Science Park -alue lähtee kehittymään suunnitellusti on nykyisen alueen kehityspotentiaali lähes kokonaisuudessaan käytetty. Ilman laajennusmahdollisuutta sekä tulevaisuuden potentiaalia alueen kehitys voi jäädä paikalleen ja jopa taantua. Tähän ongelmaan ratkaisuna on Kupittaan ja nykyisen Turku Science Park -alueen välittömässä läheisyydessä oleva Itäharjun teollisuusalue.

Yhtiön hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön toiminta-alueena on Turku Science Park -alue, ja yhtiö jatkaa alueen kehittämistä.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2012

hallinto Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 26.6.2012. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat.

Hallitus Yhtiön hallitukseen kuuluivat 26.6.2012 asti Mikko Lehtinen (puheenjohtaja), Vesa Rantanen (varapuheenjohtaja), Tuomas Heikkinen, Peter Karlsson ja Mika Mäkinen.

26.6.2012 yhtiön hallitus vaihtui. Hallituksen puheenjohtajaksi nimettiin VTK, rakennusneuvos Aulis Kohvakka. Uusina jäseninä valittiin Risto Korpela (varapuheenjohtaja) ja Heikki Saalamo. Lisäksi hallituksen jäseninä jatkoivat Tuomas Heikkinen sekä Peter Karlsson.

Hallitus kokoontui tilikaudella 14 kertaa.

Toimitusjohtaja Yhtiön toimitusjohtajana toimi 11.9.2012 asti varatuomari Tomi Rimpi. Hallitus nimitti 11.9.2012 alkaen toimitusjohtajaksi Mikko Lehtisen.

Tilintarkastaja Tilintarkastajana toimii PricewaterhouseCoopers Oy ja päävastuullinen tilintarkastaja on Mika Kaarisalo, KHT.

henkilökunta Yhtiön palkkalistoilla oli tilikauden alussa 3 henkilöä.

Yhtiö valmistautuu Turku Science Parkin merkittävään kehittämiseen, minkä vuoksi käytössä olevia resursseja sekä osaamista vahvistettiin vuoden aikana. Vuoden 2012 lopussa yhtiön palkkalistoilla oli 7 henkilöä.

Keskimääräinen henkilöstömäärä vuoden aikana oli 5.

Henkilöstökulut vuonna 2012 olivat 392,8 tuhatta euroa (2011: 183,8 tuhatta euroa).

45

talous Vuoden 2011 toiminta alkoi varsinaisesti vasta helmikuussa 2011, joten ollen vuosien 2011 ja 2012 luvut eivät ole täysin vertailukelpoisia.

Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna 2012 nousi 26 prosentilla 13,5 miljoonaan euroon (2011: 10,7 miljoonaa euroa) ja konsernin liikevaihto nousi 20 prosenttia 14,1 miljoonaan euroon (2011: 11,7 miljoonaa euroa). Liikevaihdon kasvu johtui ostetuista uusista tiloista ja niiden myötä kasvaneista vuokratuloista sekä olemassa olevien tilojen vuokrausasteen kasvusta ja indeksikorotuksista.

Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 4,3 miljoonaa euroa (2011: 3,7 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui -16,6 tuhatta euroa (2011: 72,1 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 5,9 miljoonaa euroa (2011: 4,9 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden tappio oli 0,4 miljoonaa euroa (2011: -2,4 miljoonaa euroa) Vuoden 2011 konsernitappio johtui lähinnä kertaluontoisesta Kiinteistö Oy ICT:n lainan korkosuojauksen purkukustannuksesta. Vastaavia tappioita ei vuonna 2012 ollut.

Konsernitaseen loppusumma oli 142,2 miljoonaa euroa (2011: 142,9 miljoonaa euroa).

Rahoitus Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä.

Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 0,5 miljoonaa euroa (2011: 2,4 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 2,8 miljoonaa euroa (2011: 4,5 miljoonaa euroa). Suuri osa vuoden 2012 investoinneista tehtiin kassavaroilla, minkä vuoksi konsernin kassavarat laskivat.

46

Emoyhtiöllä oli pitkäaikaista vierasta pääomaa yhteensä 82,6 miljoonaa euroa (2011: 81,6 miljoonaa euroa) koostuen 19,0 miljoonan euron (2011: 18,0 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä seniorivelkakirjalainoista, 17,4 miljoonan euron (2011: 17,4 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä juniorivelkakirjalainoista ja 46,2 miljoonan euron (2011: 46,2 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä oli yhteensä 137,1 miljoonaa euroa (2011: 136,4 miljoonaa euroa).

Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.

Investoinnit Yhtiö on investoinut tilikauden aikana KOy Datakulman ostoon, tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden omistuksen kasvattamiseen 4,2 miljoonaa euroa sekä pääasiassa kokoustilojen ja Turku Science Parkin tilojen remontteihin sekä työsuhdeautojen hankintoihin 0,5 miljoonaa euroa.

Edellisellä tilikaudella 2011 yhtiö investoi tytäryhtiöiden omistusosuuksien kasvattamiseen sekä osakkuusyhtiön hankintaan 78,4 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiö investoi Kiinteistö Oy Datacityn U-kerroksen remonttiin 0,4 miljoonaa euroa.

Oma käyttö Yhtiön omassa käytössä on ollut yhteensä lähes 250 neliömetriä tiloja, jotka ovat koostuneet toimistoista (2 kpl) sekä edustus- ja neuvottelutiloista.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2012

emoyhtiön taloudelliset tunnusluvut 2012

2011

Liikevaihto, 1 000 €

13 490

10 679

Liikevoitto, 1 000 €

4 253

3 773

Liikevoitto %

31,5

35,3

Tulos ennen veroja, 1 000 €

-16

72

Sijoitetun pääoman tuotto %

5,3

4,7

55,0

55,6

7

4

2012

2011

14 060

11 715

Omavaraisuusaste % 1 Henkilöstön määrä 31.12.

1

Omavaraisuusastetta laskettaessa on jaettavana olevaan omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.

konsernin taloudelliset tunnusluvut Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 €

538

113

5 870

4 928

Liikevoitto %

41,7

42,1

Tulos ennen veroja, 1 000 €

-444

-2 449

9,1

7,3

30,5

30,7

7

5

2012

2011

96,8

94,8

6,2

4,4

686

535

14,0

13,6

4,6

3,5

Liikevoitto, 1 000 €

Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste %

2

Henkilöstön määrä 31.12.

2

Omavaraisuusastetta laskettaessa on jaettavana olevaan omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat.

vuokraustoiminnan tuunnusluvut

Käyttöaste % Vaihtuvuus % Korjausinvestoinnit, 1.000 €

3

Keskimääräinen neliövuokra, € Keskimääräiset hoitokulut, € 3

Korjausinvestoinnit sisältävät sekä tulokseen kirjattavia kiinteistöjen huoneistokorjauksia että taseeseen aktivoitavia perusparannusmenoja.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2012

47

hallituksen esitys tappion käsittelystä Emoyhtiön tilikauden tappio oli 16 555,52 euroa, Hallitus esittää, että tilikauden tappio siirretään omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta.

riskit ja yhtiön toiminta Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä.

Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan.

Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.

Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän.

Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.

Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.

Operatiiviset riskit on pyritty hallitsemaan henkilökunnan sekä käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä selkeät vastuualueet luomalla. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään.

Vieraan pääoman rahoittajiin nähden yhtiön riskillisyyttä pienentää yhtiön rahoitusrakenne. Omaksi pääomaksi lueteltavan pääoman ja vieraan pääoman LTV -suhde (loan to value) on noin 55 prosenttia, yhtiön tavoitteen ollessa noin 65 prosenttia. Vieraan pääoman kovenantit määrittelevät LTV raja-arvoksi 67 prosenttia.

Yhtiön vakavaraisuus on tällä hetkellä riittävä ja näin ollen vieraan pääoman saatavuus ei ole ollut ongelma.

Tällä hetkellä yhtiön vieraan pääoman rahoitus on keskittynyt muutamalle toimijalle. Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiön tulee monipuolistaa käyttämäänsä rahoittajapiiriä. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista.

Ongelmaksi voi muodostua ns. junior-lainojen maturiteetti. Junior-lainojen uudelleenrahoitus on senior-lainojen näkökulmasta oman pääomanehtoista rahoitusta.

Jälleenrahoitusriskin hallinnan osalta ongelma on myös nykyisten senior-lainojen yhtenäinen maturiteetti. Jälleenrahoitusriskin pienentämiseksi lainasalkun maturiteetit pitää hajauttaa useammalle takaisinmaksuaikataululle sekä jatkaa eri rahoitusinstrumenttien monipuolista käyttöä. Korollisten velkojen (senior) jäljellä oleva lainaaika on 3 vuotta. Tätä voidaan pitää liian lyhyenä.

Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä aina ns. juniorlainoja myöden. Ainoastaan kiinteäkorkoisia vaihtovelkakirjalainoja ei ole suojattu koron muutoksilta.

Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan.

Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla.

48

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2012

osakkeet ja osakepääoma Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään samansuuruisia. Kaikilla A-osakkeilla on samansuuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 46,2 miljoonan euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi.

Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2012 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2011: 100,0 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 81,7 tuhatta euroa (2011: 98,3 tuhatta euroa).

Lähipiirilainat ja –vastuut Yhtiön Juniorilainat ja Vaihtovelkakirjalainat ovat lähipiirilainoja.

Vakuutukset Yhtiöllä on ollut kiinteistövakuutus Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä.

Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2012

49

osakkeet & osakkeenomistajat osakkeet sarja

osakkeita (kpl)

äänet (kpl)

osakepääoma ( € )

A

103 509

103 509

103 509

B

–

–

–

Yhtiön hallituksella ei ole voimassaolevaa valtuutusta osakeantiin tai vaihtovelkakirjalainojen tai optio-oikeuksien liikkeellelaskuun eikä omien osakkeiden ostoon. Yhtiöllä on 46 218 719,09 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi.

osakkeenomistajat osakkeenomistaja

50

omistusosuus

Turun kaupunki

48,21 %

Turun Seudun Osuuspankki

19,23 %

Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas

17,00 %

Henkivakuutusosakeyhtiö Retro

8,79 %

Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet

3,39 %

Stiftelsen för Åbo Akademi

3,38 %

Osakkeet & osakkeenomistajat

konsernitilinpäätös rahoituslaskelma 1 000 €

2012

Liiketoiminnan rahavirrat

Voitto ennen satunnaisia eriä -444

Oikaisut:

Poistot 1 852

Konserniliikearvon poistot 347

Rahoitustuotot ja -kulut 6 266

Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 48

Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta 0 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 8 068

Käyttöpääoman muutos:

Lyhyet liikesaamiset (muutos) -26

Korottomat lyhytaikaiset velat (muutos) 823 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 8 864

Rahoitustuotot ja - kulut -6 266

Maksetut välittömät verot 0 Liiketoiminnan rahavirta 2 598 Investointien rahavirrat

Käyttöomaisuuden investoinnit ja vähennykset -678

Tytäryhtiöiden hankinnat vähenn.hankintahetken rahavaroilla -3 792

Osakkuusyrityshankinnat -424 Investointien rahavirta -4 894

Rahoituksen rahavirrat

Maksullinen osakeanti 0

Pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut 566 Rahoituksen rahavirta 566

Laskelman mukainen likvidien varojen muutos -1 730

Taseen mukainen likvidien varojen muutos -1 730

Konsernitilinpäätös – Rahoituslaskelma

2011

-2 449 1 065 343 7 197 180 0 6 337

-229 1 044 7 152 -7 197 -1 -46

-236 -71 999 -4 572 -76 807

4 81 314 81 318 4 465 4 465

51

tuloslaskelma 1 000 €

52

Liite

2012

2011

Liikevaihto

Liiketoiminnan muut tuotot

Henkilöstökulut 2 Poistot ja arvonalentumiset 3 Liiketoiminnan muut kulut 4 Liikevoitto (-tappio)

Osuus osakkuusyritysten tuloksista (+/-)

Rahoitustuotot 5 Rahoituskulut 5 Voitto (tappio) ennen varauksia ja veroja

Verot

Tilikauden voitto (tappio) ennen vähemmistöosuutta

Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta

Tilikauden voitto (tappio)

14 060

11 716

538

113

-393 -2 198 -6 137 5 870

-184 -1 409 -5 308 4 928

-48 31 -6 296 -444

-180 135 -7 333 -2 449

0 -444

-68 -2 381

0 -444

12 -2 370

Konsernitilinpäätös – Tuloslaskelma

tase 1 000 €

Liite

2012

VARAT Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 6 13 Aineelliset hyödykkeet 7 134 207 Sijoitukset osakkuusyritysosakkeisiin ja muihin osakkeisiin 8 4 846

139 066

Lyhytaikaiset varat Lyhytaikaiset saamiset 9 417 Rahat ja pankkisaamiset

2 758

3 175

VARAT YHTEENSÄ 142 240

OMA PÄÄOMA JA VELAT Oma pääoma Osakepääoma

104 Osakeanti

0 Edellisten tilikausien voitto (tappio)

-2 447 Tilikauden voitto (tappio)

-444

10 -2 788

VÄHEMMISTÖOSUUS 5 242

VELAT Pitkäaikaiset velat Vaihtovelkakirjalainat

46 219 Muut lainat

17 391 Lainat rahoituslaitoksilta

73 453

11 137 063 Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta

588 Ostovelat

658 Muut lyhytaikaiset velat

1 477

2 723

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 142 240

Konsernitilinpäätös – Tase

2011

2 133 618 4 470 138 090

346 4 487 4 833 142 924

100 4 -77 -2 370 -2 343 6 880

46 219 17 391 72 763 136 373 712 533 770 2 015 142 924

53

liitetiedot

1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty kaikki konserni- ja osakkuusyhtiöt.

Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2012 rakennuksissa 6 242 tuhatta euroa ja kohdistetut erät poistetaan 5 % vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 623 tuhatta euroa.

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin mahdollinen voitonjako on eliminoitu.

Osakkuusyritys on yhdistelty pääomaosuusmenetelmällä. Konsernin omistusosuuden mukainen osuus osakkuusyhtiön tilikauden tuloksesta on esitetty rahoituserissä.

Kaikki tilinpäätösluvut on ilmoitettu tuhansina euroina (1 000 €) ellei toisin mainita.

2. henkilöstökulut

Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Yhteensä

2012 324 60 9 393

2011 164 16 4 184

Turun Teknologiakiinteistöjen palveluksessa on ollut vuoden 2012 aikana keskimäärin 6 henkilöä.

3. poistot ja arvonalentumiset

Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Konserniliikearvon poisto Yhteensä

54

2012 1 055 693 103 347 2 198

2011 478 536 52 343 1 409

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

4. liiketoiminnan muut kulut

Toimitilakulut Vuokrat Huoneistojen korjaukset Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot Mainos- ja markkinointikulut Hallintopalvelut Yhteensä

2012 4 780 203 396 224 78 436 6 137

2011 4 762 -51 285 58 55 200 5 308

2012 1 30 31

2011 1 134 135

-6 275 -21 -6 296

-7 290 -43 -7 333

2012 2 11 13

2011 0 2 2

5. r ahoitustuotot ja -kulut

Rahoitustuotot Korkotuotot myyntisaamisista Korkotuotot talletuksista Yhteensä

Rahoituskulut Korkokulut Muut rahoituskulut Yhteensä

6. aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Kirjanpitoarvo 31.12.

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

55

koneet & kalusto

muut aineelliset hyödykkeet

ennakkomaksut & keskeneräiset hankinnat

yhteensä

Hankintameno 1.1.

rakennukset & rakennelmat

2012

maa-alueet

7. aineelliset hyödykkeet

10 778

113 222

3 517

368

226

128 111

6 866

211

Kohdistettu konserniliikearvo 1.1.

Lisäykset

923

603

7 077 489

624

67

Hankintameno 31.12.

12 325

120 758

3 728

857

66

137 734

Kertyneet poistot 1.1.

0

-821

-536

-52

0

-1 409

Tilikauden poistot

0

-1 402

-693

-22

0

-2 117

Kertyneet poistot 31.12.

0

-2 223

-1 229

-74

0

-3 526

12 325

118 534

2 499

783

66

134 207

muut aineelliset hyödykkeet

ennakkomaksut & keskeneräiset hankinnat

yhteensä

-515

koneet & kalusto

-515

rakennukset & rakennelmat

Konserniliikearvon lisäykset

2 370

maa-alueet

Vähennykset

355

Kirjanpitoarvo 31.12.

2011

691

Hankintameno 1.1.

0

Kohdistettu konserniliikearvo 1.1.

0

Lisäykset

10 778

113 222

10 778

120 088

3 517

419

226

128 162

3 517

419

226

135 028

Vähennykset Konserniliikearvo lisäykset Hankintameno 31.12.

6 866

6 866

Kertyneet poistot 1.1.

Tilikauden poistot

0

-821

-536

-52

0

-1 409

Kertyneet poistot 31.12.

0

-821

-536

-52

0

-1 409

10 778

119 266

2 981

367

226

133 618

Kirjanpitoarvo 31.12.

56

0

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

8. sijoitukset osakkuusyritysosakkeisiin sekä muihin osakkeisiin

Osakkuusyritysosakkeet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Osakkuusyritysosakkeet 31.12.

Muut osakkeet ja osuudet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Muut osakkeet ja osuudet 31.12.

Sijoitukset yhteensä

2012

4 392 376 4 768

2011 0 4 392 4 392

78 0 78

0 78 78

4 846

4 470

2012 158 220 21 18 417

2011 157 172 0 17 346

100 4 104

100 0 100

4 0 4 0

0 4 0 4

-2 447 -444 -2 891

-77 -2 370 -2 447

-2 788

-2 343

9. lyhytaikaiset saamiset

Myyntisaamiset Muut saamiset Saam. kons om.yhteysyrityksiltä Siirtosaamiset Saamiset yhteensä

10. oma pääoma Osakepääoma 1.1.

Lisäykset Osakepääoma 31.12.

Osakeanti 1.1.

Lisäykset Vähennykset Osakeanti 31.12.

Edellisten tilikausien kertyneet tappiot 1.1.

Tilikauden voitto/tappio Kertyneet tappiot yhteensä 31.12.

Oma pääoma yhteensä

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

57

11. pitkäaikaiset velat Velat ulkopuolisilta tahoilta 2012 Vaihtovelkakirjalainat 17 569 Lainat rahoituslaitoksilta 73 453 Muut velat 7 391

98 413 Velat omistusyhteysyrityksiltä Vaihtovelkakirjalainat 28 650 Muut velat 10 000

38 650 Pitkäaikaiset velat yhteensä 137 063

2011 17 569 72 763 7 391 97 723 28 650 10 000 38 650 136 373

12. velkojen erääntyminen Vieraaseen pääomaan kuuluvat velat erääntyvät maksettavaksi viiden vuoden tai sitä pitemmän ajan kuluttua seuraavasti:

Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut lainat Yhteensä

58

2013 – 2017

2018 –

yhteensä

0

46 219

46 219

71 742

2 299

74 041

0

17 391

17 391

71 742

65 909

137 651

Konsernitilinpäätös – Liitetiedot

emoyhtiön tilinpäätös rahoituslaskelma 1 000 € 2012 Liiketoiminta

Liiketappio/ Voitto 4 253

Poistot 106

Rahoitustuotot ja -kulut -4 270

Verot 0

Käyttöpääoman muutos 386

Liiketoiminnan kassavirta 476

Investoinnit

Käyttöomaisuuden investoinnit -515

Sijoitukset -4 218

Investointien kassavirta -4 732

Rahoitus

Osakeannit 0

Muut rahoituserät 1 375

Lainojen nostot 1 000

Rahoituksen kassavirta 2 375

Laskelman mukainen likvidien varojen muutos -1 882

Taseen mukainen likvidien varojen muutos -1 882

Emoytiön tilinpäätös – Rahoituslaskelma

2011 3 774 3 -3 701 -1 656 731

-236 -78 389 -78 625

4 -1 375 81 610 80 239 2 345 2 345

59

tuloslaskelma 1 000 €

60

Liite

2012

2011

Liikevaihto

Liiketoiminnan muut tuotot

Henkilöstökulut 2 Poistot ja arvonalentumiset 3 Liiketoiminnan muut kulut 4 Liikevoitto (-tappio)

Rahoitustuotot ja -kulut 5 Voitto (-tappio) ennen varauksia ja veroja

Tuloverot

Tilikauden voitto (-tappio)

13 490

10 679

223

86

-355 -106 -8 999 4 253

-157 -3 -6 831 3 774

-4 269 -16

-3 701 73

0 -16

-1 72

Emoytiön tilinpäätös – Tuloslaskelma

tase 1 000 €

Liite

2012

VARAT Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 6 11 Aineelliset hyödykkeet 7 631 Osuudet konserniyrityksistä ja osakkuusyrityksistä 8 82 606

83 248

Lyhytaikaiset varat Saamiset konsernin yrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä 9 163 Muut lyhytaikaiset saamiset 10 254 Rahat ja pankkisaamiset

502

919

VARAT YHTEENSÄ 84 167

OMA PÄÄOMA JA VELAT Oma pääoma Osakepääoma

104 Osakeanti

0 Edellisten tilikausien voitto (tappio)

-5 Tilikauden voitto (tappio)

-17

11 82 VELAT Pitkäaikaiset velat Vaihtovelkakirjalainat

46 219 Muut velat

17 391 Lainat rahoituslaitoksilta

19 000

12 82 610

Lyhytaikaiset velat Ostovelat

199 Velat saman konsernin yrityksille

411 Muut velat

865

13 1 475

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 84 167

Emoytiön tilinpäätös – Tase

2011

0 233 78 389 78 622

2 012 225 2 384 4 621 83 243

100 4 -77 72 98

46 219 17 391 18 000 81 610

234 926 375 1 535 83 243

61

liitetiedot

1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Yhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta.

Poistoajat ovat: • Koneet ja kalusto 25 % Evl maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä • Muut aineelliset hyödykkeet 10 vuoden aikana tasapoistona Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

2. henkilöstökulut Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n palveluksessa on ollut tilikauden aikana keskimäärin 5 henkilöä.

Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Yhteensä Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa

2012 291 55 9 355 152

2011 140 15 3 157 116

2012 55 52 106

2011 3 0 3

3. poistot ja arvonalentumiset Tilikaudella on tehty poistoja seuraavasti: Koneet ja kalusto 25 % Muut aineelliset hyödykkeet tasapoisto 10 % Yhteensä

62

Emoytiön tilinpäätös – Liitetiedot

4. liiketoiminnan muut kulut

Hoito- ja rahoitusvastikkeet Huoneistojen korjaukset Laki- suunnittelu- ja konsultointipalkkiot Mainos ja markkinointikulut Taloushallintopalvelut Muut kulut Yhteensä

2012 7 927 396 224 78 62 311 8 999

2011 6 211 285 58 55 55 168 6 831

2012 5 5 35

2011 1 0 2

2012 Rahoitustuotot Korkotuotot myyntisaamisista 2 Korkotuotot talletuksista 7 Rahoitustuotot yhteensä 9

Rahoituskulut Korkokulut -4 276 Lainojennosto- ja hoitokulut -2 Rahoituskulut yhteensä -4 278

Yhteensä -4 269

2011

Tilintarkastuspalkkioiden erittely Tilintarkastuspalkkio Veroneuvonta Muut palkkiot

5. r ahoitustuotot ja -kulut 1 28 29

-3 715 -15 -3 730 -3 701

6. aineettomat hyödykkeet

Atk ohjelmat 1.1.

Lisäykset Aineettomat hyödykkeet 31.12.

Emoytiön tilinpäätös – Liitetiedot

2012 0 11 11

2011 0 0 0

63

yhteensä

Lisäykset

ennakkomaksut & keskeneräiset hankinnat

Hankintameno 1.1.

muut aineelliset hyödykkeet

2012

koneet & kalusto

7. aineelliset hyödykkeet

11

0

225

236

211

518

290

1 019

-515

-515

518

0

740

Siirrot erien välillä

-3

0

0

-3

Tilikauden poistot

-54

-52

0

-106

Kertyneet poistot 31.12.

-57

-52

0

-109

Kirjanpitoarvo 31.12.

165

467

0

631

muut aineelliset hyödykkeet

ennakkomaksut & keskeneräiset hankinnat

yhteensä

Kertyneet poistot 1.1.

222

koneet & kalusto

Hankintameno 31.12.

2011 Hankintameno 1.1.

Lisäykset

0 11

0

225

Siirrot erien välillä Hankintameno 31.12.

0 11

0

225

Kertyneet poistot 1.1.

64

236 236 0

Tilikauden poistot

-3

0

0

-3

Kertyneet poistot 31.12.

-3

0

0

-3

Kirjanpitoarvo 31.12.

8

0

225

233

Emoytiön tilinpäätös – Liitetiedot

8. osuudet konserni- ja osakkuusyrityksistä Osuudet saman konsernin yrityksiin

Yhtiö

Kiinteistö Oy Biocity

Kiinteistö Oy Datacity

Kiinteistö Oy ICT

Kiinteistö Oy Datakulma

Osuudet osakkuusyrityksiin

Yhtiö

Kiinteistö Oy Electrocity

Osuudet saman konsernin yrityksissä 1.1.

Lisäykset Osuudet saman konsernin yrityksissä 31.12.

Osuudet osakkuusyrityksissä 1.1.

Lisäykset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12.

Yhteensä

Kotipaikka Turku Turku Turku Turku

Omistusosuus 94,68 % 89,87 % 100 % 100 %

Kotipaikka Turku

Omistusosuus 44,13 %

73 817 3 794 77 611

0 73 817 73 817

4 572 425 4 995

0 4 572 4 572

82 606

78 389

9. saamiset konsernin yrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä

Siirtosaamiset konserniyrityksiltä Muut saamiset konserniyrityksiltä Muut saamiset omistusyhteysyrityksiltä Yhteensä

2012 0 162 1 163

2011 1 850 162 0 2 012

2012 58 184 12 254

2011 62 146 17 225

10. muut lyhytaikaiset saamiset

Myyntisaamiset Muut saamiset Siirtosaamiset Yhteensä

Emoytiön tilinpäätös – Liitetiedot

65

11. oma pääoma

Osakepääoma 1.1.

Lisäykset Osakepääoma 31.12.

2012 100 4 104

2011 100 0 100

4 0 4 0

0 4 0 4

Edellisten tilikausien tappio 1.1.

Tilikauden tappio Kertyneet tappiot yhteensä 31.12.

-5 -17 -22

-77 72 -5

Yhteensä

82

98

Velat ulkopuolisille Vaihtovelkakirjalainat Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Yhteensä

2012 17 569 19 000 7 391 43 960

2011 17 569 18 000 7 391 42 960

Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat Muut velat Yhteensä

28 650 10 000 38 650

28 650 10 000 38 650

Pitkäaikaiset velat yhteensä

82 610

81 610

Osakeanti 1.1.

Lisäykset Vähennykset Osakeanti 31.12.

12. pitkäaikaiset velat

66

Emoytiön tilinpäätös – Liitetiedot

Pitkäaikaiseen vieraaseen pääomaan kuuluvat velat, jotka erääntyvät maksettavaksi viiden vuoden tai sitä pitemmän ajan kuluttua.

2013 – 2017

2018 –

yhteensä

Vaihtovelkakirjalainat

0

46 219

46 219

Lainat omistusyhteysyrityksille

0

17 391

17 391

Lainat rahoituslaitoksille

19 000

0

19 000

Yhteensä

19 000

63 610

82 610

Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille: 1. 7.2.2011 määrältään 44 628 tuhatta euroa 2. 15.12.2011 määrältään 1 591 tuhatta euroa Vaihtovelkakirjalainat ovat osakeyhtiölain 10 luvun mukaisia erityisen oikeuden tuottavia lainoja. Laina-aika on 20 vuotta.

Lainoille ei ole erityistä vakuutta.

Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro – 1 osake.

13. lyhytaikaiset velat Velat ulkopuolisille Ostovelat Saadut ennakot Siirtovelat Muut velat Yhteensä Velat konserniyrityksille Muut velat Yhteensä Lyhytaikaiset velat yhteensä

Emoytiön tilinpäätös – Liitetiedot

2012 199 6 522 337 1 064

2011 234 7 31 44 609

411 411

926 926

1 475

1 535

67

68

YmpäristÜmerkitty painotuote

3DLQRWXRWH

toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi