Turun Teknologiakiinteistöjen vuoden 2020 tilinpäätös

TILINPÄÄTÖS 2020

h a l l i t u k s e n t o i m i n ta k e r t o m u s j a t i l i n p ä ät ö s

Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2020 SISÄLLYS Hallituksen toimintakertomus 1.1.2020–31.12.2020 Konsernitilinpäätös Konsernin tulos Konsernin tase Konsernirahoituslaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Emoyhtiön tilinpäätös Emoyhtiön tulos Emoyhtiön tase Emoyhtiön rahoituslaskelma Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

3

4 11 11 12 14 15 27 27 28 30 31

h a l l i t u k s e n t o i m i n ta k e r t o m u s

Hallituksen toimintakertomus 1.1.2020–31.12.2020

TOIMIALAN KEHITYS

KATSAUS VUOTEEN 2020

Vuonna 2020 alkanut koronapandemia vaikutti ratkaisevasti koko maailmantalouden suuntaan ja ajoi sen taantumaan.

Vuoden 2021 alussa tulevaisuus näyttää hieman valoisammalle, mutta monia epävarmuustekijöitä on yhä ilmassa. Ennuste 2020 BKT:n laskusta on noin viisi prosenttia.

Vuoden ensimmäisellä kvartaalilla tehtiin ennätysmäärä transaktioita (n. 3 mrd euroa), mutta sen jälkeen kaupankäynti hiljeni Covid-19 pandemian myötä. Koko vuoden keskiarvo voi kuitenkin vielä nousta viiteen miljardiin euroon, mikä on viimeisen kymmenen vuoden keskiarvovolyymi. Noin puolet transaktioista oli ulkomaisten sijoittajien tekemiä.

Toiminta Turun kiinteistömarkkinoilla on ollut varsin vilkasta viime vuosina. Poikkeusvuosi on aiheuttanut epävarmuutta; keväällä ja kesällä transaktioita ei juuri tehty. Syksyllä markkinoilla oli selvää piristymistä ja useat kohteet vaihtoivat omistajaa. Halutuimmat toimistotilat sijaitsevat edelleen keskustassa ja Turun Tiedepuistossa. Tiedepuistoon valmistui vuoden 2020 aikana EduCity sekä hotelli. Tällä hetkellä rakenteilla ovat uudet rakennukset Kelalle sekä Turku Energialle. Uusien ja saneerattujen toimistotilojen käyttöaste on korkea ja vajaakäyttöä esiintyy pääosin vanhemmassa kiinteistökannassa.

Koronapandemia leimasi myös Teknologiakiinteistöjen vuotta, joskin sen vaikutus yhtiön toimintaan jäi verrattain vähäiseksi, sillä suurilta toimitilojen irtisanomisilta vältyttiin ja yhtiön taloudellinen käyttöaste oli vuoden lopussa 96 prosenttia. Eniten poikkeusolot vaikuttivat yhtiön kokoustilamyyntiin Vierailukeskus Joessa, jonka kävijämäärä tippui lähes 60 prosenttia.

Toimitilakyselyitä yhtiölle osoitettiin vuoden aikana 148 kappaletta, mikä on noin 23 prosenttia vähemmän kuin vuonna 2019. Vuokrasopimuksia vuoden aikana solmittiin 95 kappaletta, joista kokonaan uusia oli 61 ja uudelleenjärjestelyjä 34.

Uusia sopimuksia tehtiin muun muassa Turun ammattikorkeakoulun, Accountorin ja Kupittaan Feenixin kanssa.

Uudelleenjärjestelyistä huomattavimpia olivat Nordean, Unican ja Cloettan kanssa tehdyt sopimukset, joista Nordea ja Unica kasvattivat sopimusten myötä merkittävästi vuokraamaansa pinta-alaa.

Uudishankkeiden osalta vuosi 2020 oli hyvin aktiivinen.

Helmikuussa aloitettiin Turku Energian uuden pääkonttorin rakentaminen Itäharjulle, joka samalla käynnisti Itäharjun teollisuusalueen muutoksen toimisto- ja asuinalueeksi. Heinäkuussa puolestaan valmistui Teknologiakiinteistöjen Turun ammattikorkeakoululle rakennuttama EduCity, jonka myötä

4

h a l l i t u k s e n t o i m i n ta k e r t o m u s

yhtiön vuokrattava pinta-ala kasvoi, ollen vuoden lopussa 150 tuhatta neliömetriä.

Lokakuussa aloitettiin Joukahaisenkadulle toteutettavan CivilCityn rakentaminen, jonka pääkäyttäjäksi tulee Kela. Vuoden aikana ryhdyttiin myös suunnittelemaan paria EduCitylle ja tavoitteena on aloittaa sen rakentaminen syksyllä 2021.

Myös korjausinvestointien osalta vuosi 2020 oli kiireinen.

Keväällä valmistui BioCityn julkisivusaneeraus, jossa rakennuksen väri vaihtui valkoisesta mustaksi. Samalla uusittiin myös kaikki kiinteistön 650 nauhaikkunaa sekä 4000 neliömetriä lasiseinää, mikä paransi merkittävästi BioCityn energiatehokkuutta.

Kesällä ElectroCityn katolla syttyneen tulipalon seurauksena ElectroCityssä jouduttiin aloittamaan suuret korjaustyöt, jotka valmistuivat vuoden lopulla.

Vuoden aikana yhtiössä aloitettiin laaja järjestelmäkehitysprojekti, jonka tarkoituksena on automatisoida kokoustilojen myynti sekä luoda uusi, yhtiön tarpeisiin entistä paremmin vastaava asiakastietojärjestelmä.

Yhtiöllä oli vuoden lopussa 19 tytäryhtiötä, joista KOy DataCityssä omistusosuus jää alle sadan prosentin, ollen 99,39.

Rahoitus Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 3,1 miljoonaa euroa (2019: 11,6 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 7,6 miljoonaa euroa (2019: 19,2 miljoonaa euroa).

Emoyhtiöllä oli vuoden lopussa 228,1 miljoonaa euroa pankkien senior-lainaa (2019: 196,1 miljoonaa euroa). Konsernin pitkäaikainen seniorlaina vuoden lopussa oli 228,9 miljoonaa euroa (2019: 196,9 miljoonaa euroa). Lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy seniorlainojen lyhennyksiä vuodelle 2021 79,7 miljoonaa euroa (2019: 22,6 miljoonaa euroa). Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2021 aikana rahoittajien kanssa jälleenrahoituksesta. Lisäksi yhtiön johto on aloittanut 75 miljoonan euron osakeantivalmistelut. Nykyomistajien on tarkoitus merkitä antia.

Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla.

Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.

Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 34 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat rakennushankkeista, ja vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista. Suurimpia rakennushankkeita olivat vuonna 2020 valmistunut EduCity sekä vielä rakenteilla olevat InfraCity ja CivilCity.

Konserni luopui vuoden aikana omistamistaan Puutarha­ katu 14 osakkeista.

Konsernitaseen loppusumma oli 416 miljoonaa euroa (2019: 352 miljoonaa euroa).

TALOUS Liikevaihto ja tulos Pandemian vaikutus yhtiön talouteen oli verrattain pieni. Yhtiön vuokrasopimusten keskimaturiteetti on pitkä ja yli 60 prosenttia vuokralaisista on julkisyhteisöjä. Emoyhtiön liikevaihto kasvoi 2020 uuden EduCityn vuokratuottojen myötä 28,8 miljoonaan euroon (2019: 27,5 miljoonaa euroa). Myös konsernin liikevaihto nousi 28,9 miljoonaan euroon (2019: 27,6 miljoonaa euroa).

Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 12,1 miljoonaa euroa (2019: 5,4 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tulokseksi muodostui 2,9 miljoonaa euroa (2019: 0 euroa). Konsernin liikevoitto oli 14,0 miljoonaa euroa (2019: 3,5 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikauden tulos 6,6 miljoonaa euroa (2019: -1,9 miljoonaa euroa).

Emoyhtiön liikevaihto kasvoi

4,7 %

5

h a l l i t u k s e n t o i m i n ta k e r t o m u s

E M OY H T IÖ N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T 2020

2019

Liikevaihto, 1 000 €

28 837

27 504

Käyttökate, 1 000€

5 063

6 553

Liikevoitto, 1 000 €

12 133

5 396

Liikevoitto %

42,07

19,62

Tulos ennen veroja, 1 000 €

4 549

0,0

3,14

1,55

37,37

34,88

29

25

2020

2019

28 896

27 642

1 057

-4

17 178

15 748

59,4

57,0

14 046

3 474

Liikevoitto %

48,61

12,6

Tulos ennen veroja, 1 000 €

6 144

-2 170

3,58

1,2

39,34

34,05

39

34

Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste % Henkilöstön määrä 31.12.

KO N SE R N I N TA L OU D E L L I SE T T U N N U SLU V U T

Liikevaihto, 1 000 € Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € Käyttökate, 1 000 € Käyttökate % Liikevoitto, 1 000 €

Sijoitetun pääoman tuotto % Omavaraisuusaste % Henkilöstön määrä 31.12.

6

h a l l i t u k s e n t o i m i n ta k e r t o m u s

V U O K R AU S T O I M I N NA N T U N N U SLU V U T 2020

2019

96,4

99,1

Keskimääräinen neliövuokra €

17,1

16,7

Keskimääräiset hoitokulut €

3,62

3,84

149 955

134 402

Käyttöaste %

Vuokrattava pinta-ala, m²

Tunnuslukujen laskennassa huomioidaan todellisessa vuokraustoiminnossa olevat valmiit talot.

OMA KÄYTTÖ

2020 konsernin palveluksessa oli keskimäärin 36 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 39. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2020 olivat 2,2 miljoonaa euroa (2019: 1,6 miljoonaa euroa).

Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 560 neliömetriä omaa toimistotilaa.

HALLINTO

Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n KHT-tilintarkastaja Kimmo Antonen.

Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 25.2.2020. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat.

OSAKKEET JA OMISTAJAT Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2020 oli 10 miljoonaa euroa (31.12.2019 10 miljoonaa euroa), oman pääoman ollessa 158,8 miljoonaa euroa (2019: 129,1 miljoonaa euroa).

Osakkeita oli 108 853 446 kpl. Osake on nimellisarvoton.

Konsernilla ei ole hallussaan omia osakkeita Vuoden aikana Veritas ja Åbo Akademi luopuivat omistuksestaan.

Hallitus Yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimi koko vuoden Aleksi Randell. Hallituksen varapuheenjohtajana toimi Petteri Rinne 25.2. asti ja tästä eteenpäin Rutger Källen. Varsinaisina jäseninä toimivat Tuomas Heikkinen, Jarkko Leinonen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson (3/20 saakka) ja Christian Backholm (3/20 saakka). Hallituksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola.

Hallitus kokoontui tilikaudella 12 kertaa.

Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi Olli Rosenberg, Ulla Sjöblom, Maaria Salmenpohja ja Terhi Marin. Johtoryhmä­ työskentelyyn osallistuivat myös Hele Kaunismäki ja Julia Skovbjerg.

Käyttöaste

96,4 %

7

h a l l i t u k s e n t o i m i n ta k e r t o m u s

Y H T IÖ N O S A K K E E N OM I S TAJAT Osakkeenomistaja

Omistusosuus %

Turun kaupunki

35,38

Hemsö TTP Oy

40,13

Turun ammattikorkeakoulu Oy

12,53

OP Turun Seudun Kiinteistöt Oy

9,40

Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet sr

2,57

RISKIT JA YHTIÖN TOIMINTA

pohja, ja yhtiön senior-rahoitusriski on jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski on pyritty jakamaan mahdollisimman tasaisesti.

Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista.

Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannaisia hyödyntäen. Senior-lainoista osa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoriskin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan.

Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja niiden kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä vähennetty myös henkilökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä yksilöimällä tehtävänkuvauksissa vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään.

Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu kattavilla vakuutuksilla.

Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä.

Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea.

Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan.

Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta.

Asiakas­riskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.

Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.

Yhtiön omaisuus on keskittynyt pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.

Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiöllä on laaja rahoittaja-

LÄHIPIIRILAINAT JA -VASTUUT Yhtiöllä ei ole lähipiirilainoja tai -vastuita.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Katsauskauden jälkeen ei ole ollut merkittäviä tapahtumia.

8

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

HALLITUKSEN ESITYS TULOKSEN KÄSITTELYSTÄ

Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park alue ja yhtiö jatkaakin alueen kehittämistä. Turun kaupunki on nostanut yhdeksi kärkihankkeekseen Itäharjun alueen kehittämisen ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla hankkeessa mukana. Turku Science Park voisi luonnollisesti kasvaa ja kehittyä Itäharjun suuntaan, nykyisen alueen kehityspotentiaali alkaa olla lähes kokonaan käytetty.

Vuoden 2021 liikevaihto tulee olemaan 2020 vuotta korkeampi EduCityn kerryttäessä vuokratuottoa koko vuodelta.

Mahdolliset uudet kiinteistöhankinnat tai -myynnit luonnollisesti vaikuttaisivat kassavirtaan. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin.

Emoyhtiön tilikauden tulos oli 2 881 279 euroa, kertyneet voittovarat olivat 29 973 357 euroa. Hallitus esittää, että osinkoa jaetaan kertyneistä voittovaroista 4 257 208 euroa, 0,039 euroa per osake.

Turun Teknologiakiinteistöt Oy Hallitus

9

10

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö s

Konsernitilinpäätös Liikevaihto

28,9 milj.

KO N SE R N I N T U L O S

1 000€ Liite

Liikevaihto

1.1.–31.12.2020

1.1.–31.12.2019

28 896

27 642

Liiketoiminnan muut tuotot

1

1 057

4

Henkilöstökulut

2

-2 184

-1 642

-764

0

Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta Poistot ja arvonalentumiset

3

-1 606

-11 824

Liiketoiminnan muut kulut

4

-11 353

-10 704

14 046

3 474

504

30

-8 406

-5 674

-7 903

-5 644

6 144

-2 170

0

0

484

314

15

2

6 644

-1 854

Liikevoitto

Korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja –kulut yhteensä

5

Voitto (tappio) ennen veroja

Tuloverot Laskennallisen verovelan muutos Vähemmistöosuudet TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO

11

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö s

KO N SE R N I N TA SE

1 000€

VASTAAVAA Pysyvät vastaavat

Liite

31.12.2020

31.12.2019

6

6 408

7 100

7

0

27 608

0

234 569

392 225

0

1 212

8 037

438

836

1 185

46 562

395 060

317 612

0

1 718

226

1 528

0

1 800

226

5 046

401 693

329 758

Myyntisaamiset

1 103

533

Muut saamiset

5 315

2 622

6 418

3 155

7 550

19 208

13 968

22 362

415 662

352 120

Aineettomat hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Sijoituskiinteistöt

7

Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Keskeneräiset hankinnat

Sijoitukset

8

Osuudet omistusyhteysyrityksissä Muut osakkeet ja osuudet Pitkäaikaiset saamiset

Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset

Rahat ja pankkisaamiset

VASTAAVAA YHTEENSÄ

12

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö s

VASTATTAVAA Oma pääoma

Liite

31.12.2020

31.12.2019

Osakepääoma

10 000

10 000

Muut rahastot

118 863

118 882

Edellisten tilikausien voitto / tappio

28 005

-7 134

6 644

-1 854

163 512

119 893

184

614

Laskennallinen verovelka

15 154

6 060

Lainat rahoituslaitoksilta

149 228

196 931

0

350

164 382

203 341

79 682

22 637

Saadut ennakot

214

8

Ostovelat

824

171

Muut velat

3 325

2 733

Siirtovelat

3 538

2 723

87 583

28 272

251 965

231 613

415 662

352 120

Tilikauden voitto / tappio 9 Vähemmistöosuus

Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma

Saadut ennakot

Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta

Vieras pääoma yhteensä

10

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

13

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö s

KO N SE R N I R A HO I T U SL A SK E L M A

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Tilikauden voitto / tappio

2020

2019

6 644

-2 170

1 606

11 824

Oikaisut Poistot Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta

764

Rahoitustuotot ja -kulut

7903

Verot

-484

Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta

5 644

15

2

16 449

15 750

Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys

-3 263

-1 357

Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys

2 266

1 819

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja

15 451

16 213

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista

-7 903

-5 644

7 550

10 119

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit sijoituskiinteistöihin

-33 723

Sijoituskiinteistöjen luovutukset

3 807

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin

-433

Tytäryhtiöiden hankinnat

-33 724 -3 232

Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset

-87

Annetut lainat

-800

Annettujen lainojen takaisinmaksut

-1 800

2 600 -28 549

-38 843

RAHOITUSTEN RAHAVIRTA Osakeanti

50 000

Pitkäaikaisten lainojen nostot

27 105

16 000

Pitkä- ja lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut

-17 763

-20 427

9 342

45 572

-11 657

16 848

RAHAVAROJEN MUUTOS

14

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

1. KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET Konsernin laajuus Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt. Tytäryrityksistä Kiinteistö Oy Industrycityllä on emoyrityksestä poikkeava tili­ kausi (1.3.-28.2.) ja se on yhdistelty konserniin emoyrityksen tilikauden ajalta (1.1.-31.12.) samoilla laskentaperiaatteilla kuin muutkin tytäryritykset. Tytäryrityksellä ei ole emoyrityksen tilikauden päättymisen jälkeisiä olennaisia tapahtumia, jotka vaikuttaisivat ymmärrykseen tytäryrityksen taloudellisesta asemasta ja tuloksesta. Luettelo konserniin kuuluvista yrityksistä on sivulla 27.

Sisäinen osakkeenomistus Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2020 rakennuksissa 23,0 miljoonaa euroa ja erät poistetaan 5 % vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on kohdistettu 7,4 miljoonaa euroa.

Sisäiset liiketapahtumat Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoimat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu.

Vähemmistöosuudet Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöistä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistöosuutta ole erikseen.

Arvostusperiaatteet, saamisten ja velkojen arvostus Konsernissa on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti tilikauden alusta lähtien. Konsernissa tehty käyvän arvon oikaisu on vaikuttanut tilikauden alun pysyviin vastaaviin 46,2 miljoonaa euroa korottavasti. Laskennallisella verovelalla oikaistu vaikutus kertyneisiin voittovaroihin on 37,0 miljoonaa euroa. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on 0,6 miljoonaa euroa.

Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.

15

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t 1.MUUT LIIKETOIMINNAN TUOTOT

Keskeytysvakuutuskorvauksia ja muita saamisia

2020

2019

1 057

3

2020

2019

- 1 818

-1 366

-295

-217

-71

-60

-2 184

-1 642

2020

2019

39

25

39

25

2020

2019

-57

-82

-133

-143

-189

-225

2. HENKILÖSTÖKULUT

Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt

Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja

Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.

3. POISTOT 2020

2019

379

290

0

6 473

Koneet ja kalusto

263

2 623

Muut aineelliset hyödykkeet

273

273

Konserniliikearvon poisto

692

2 165

1 606

11 824

Olennaiset erät

2020

2019

Toimitilakulut: vesi, sähkö, lämmitys, kiinteistövero

6 257

6 403

Vuokrat

422

251

Huoneistojen korjaukset

570

289

Laki-, suunnittelu- ja konsulttipalkkiot

169

96

Muut pitkävaikutteiset menot Rakennukset ja rakennelmat

4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

16

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t Mainos- ja markkinointikulut

411

580

Hallinto: IT, TH, HR

277

316

Muut kulut

888

643

8 994

8 579

2020

2019

483

1

21

30

504

30

2020

2019

0

1 046

Korkokulut senior

3 677

3 460

Korkokulut koronvaihtosopimus

4 590

971

139

197

8 406

5 674

Konserniliikearvo

2020

2019

Hankintameno 1.1.

11 632

10 984

Lisäykset

617

649

Vähennys

-283

0

Hankintameno 31.12.

11 967

11.633

Poistot 1.1.

-4 381

-3 622

-855

-759

6 731

7 251

-4 664

-4 664

Lisäykset

0

0

Vähennykset

0

0

2 834

2 671

164

164

-1 666

-1 830

5 065

5 422

5. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot Muut korkotuotot Muut rahoitustuotot

Muut korkokulut Korkokulut VVK

Korkokulut muut

6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Poistot tilikaudella

Konsernireservi Hankintameno 1.1.

Tuloutukset 1.1.

Tuloutukset tilikaudella

KONSERNILIIKEARVO JA –RESERVI YHTEENSÄ

17

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Muut aineettomat hyödykkeet

2020

2019

Hankintameno 1.1.

2 588

1 474

44

1 139

-5

-25

Hankintameno 31.12.

2 626

2 588

Kertyneet poistot 1.1.

-910

-620

Poistot

-374

-290

-1 284

-910

1 342

1 678

6 408

7 100

2020

2019

23 270

23 236

3 377

34

-345

0

-26 302

0

0

23 270

Hankintameno 1.1.

4 338

4 338

Lisäykset

3 085

0

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

-7 423

0

0

4 338

0

27 608

2020

2019

Hankintameno 1.1.

229 551

222 990

Lisäykset

113 693

6 792

-1 101

-231

342 143

229 551

Lisäykset Vähennykset

Poistot 31.12.

AINEETTOMAT HYÖDYKKEET YHTEENSÄ

7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Vähennykset Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin

Maa- ja vesialueet 31.12.

Rakennukset ja rakennelmat

Vähennykset Hankintameno 31.12.

18

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Kertyneet poistot 1.1.

-20 946

-14 473

Poistot tilikaudella

- 9 385

-6 473

Poistot 31.12.

-30 331

-20 946

-311 812

0

0

208 645

47 529

44 284

0

3 245

-1 437

0

Hankintameno 31.12.

46 092

47 529

Kertyneet poistot 1.1.

-14 460

-12 256

Poistot

-2 290

-2 204

Poistot 31.12.

-16 750

-14 460

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

-29 342

0

0

33 068

-19 648

-19 648

Lisäys

0

0

Vähennys

0

0

-19 648

-19 648

12 544

11 910

634

634

Tuloutukset 31.12.

13 178

12 544

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

6 471

0

0

-7 105

0

234 569

Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1.

Lisäys Vähennys

Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1.

Hankintameno 31.12.

Kertyneet tuloutukset 1.1.

Tuloutukset

Rakennukset ja rakennelmat 31.12.

19

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Sijoituskiinteistöt

2020

2019

365 470

0

Investoinnit sijoituskiinteistöihin

33 723

0

Sijoituskiinteistöjen luovutukset

-6 204

0

-764

0

392 225

0

Koneet ja kalusto

2020

2019

Hankintameno 1.1.

1 407

18 931

161

2 429

-7

-34

1 562

21 326

-350

-13 289

1 212

8 037

2 498

2 472

354

0

-8

0

2 845

2 498

-1 908

-1 662

-499

0

438

836

Hankintameno 1.1.

46 562

22 061

Lisäykset

31 366

24 501

-76 743

0

1 185

46 562

395 060

317 612

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1.

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.

Lisäykset Siirrot Hankintameno 31.12.

Poistot

Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12.

Poistot Uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöihin

Ennakkomaksut ja keskeneräiset

Vähennykset

AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ

20

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Laskennallisella verolla oikaistu vaikutus kirjataan kertyneisiin voittovaroihin. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti.

Yhtiö käyttää sijoituskiinteistöjen markkina-arvon määrittämiseen ulkopuolista arvioitsijaa, joka arvioi kiinteistöjen markkina-arvot noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointi­ standardia (IVS 2020).

Arvioitsija arvioi kohteet tuottoarvolähtöisesti kassavirtamenetelmällä. Rakentamattomien tonttien arvon määrittelyssä hyödynnetään kauppahintamenetelmää.

Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt keskimääräiset olettamukset

2020

Tuottovaatimus, %

6,4

Vuokratuotto €/m2

18,25

Hoitokulu €/m2

4,50

Maturiteetti

8,4

8. SIJOITUKSET Osuudet omistusyhteysyrityksissä

2020

2019

Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.

1 718

1 718

0

0

-1 718

0

0

1 718

Osakkeet ja osuudet 1.1.

3 328

1 441

Lisäykset

2 570

1 887

Vähennykset

-1 800

0

Siirto sijoituskiinteistöihin

-3 870

0

226

3 328

226

5 046

Lisäykset Vähennykset

Muut osakkeet ja osuudet

SIJOITUKSET YHTEENSÄ

21

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t 9 . OM A PÄ ÄOM A

Sidottu oma pääoma

2020

2019

10 000

104

0

9 896

10 000

10 000

Muu rahasto

18

18

Vähennykset

-18

Osakepääoma 1.1.

Lisäykset Osakepääoma 31.12.

Sidottu oma pääoma yhteensä

10 000

10 018

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

118 863

118 863

Edellisten tk. voitot / tappiot 31.12.

28 005

-7 134

6 644

-1 854

Vapaa oma pääoma yhteensä

153 512

109 875

Oma pääoma yhteensä

163 512

119 893

Vapaa oma pääoma

Tilikauden voitto / tappio

Oman pääoman muutoslaskelma Osakepääoma

1.1.2020

10 000

Vähennykset

Muut Rahastot

Sidottu oma pääoma

18

10 018

-18

-18

SVOP

118 863

Sijoituskiint. käypään arvoon

Ed. tilik. voitto/ tappio -8 989

10 000

0

10 000

118 863

22

28 005

Vapaa oma pääoma

Oma pääoma yhteensä

109 875

119 893

0

-18

36 994

36 994

6 644

6 644

6 644

6 644

153 512

163 512

36 994

Tilikauden tulos 31.12.2020

Tilik. voitto/ tappio

10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat

2020

2019

149 228

196 931

0

350

15 154

6 060

164 382

203 341

Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta

6 059

6 060

Käyvästä arvosta

9 096

0

15 154

6 060

164 382

203 341

Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Laskennalliset verovelat

Erittely laskennallisista veroveloista

PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ

23

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Lyhytaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta

79 682

22 637

Saadut ennakot

214

8

Ostovelat

824

171

Muut velat

3 325

2 733

Siirtovelat

3 538

2 723

87 583

28 272

LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ

Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2021 aikana rahoittajien kanssa tulevien lyhennysten jälleenrahoituksesta. Lisäksi yhtiön johto on aloittanut 75 miljoonan euron osakeantivalmistelut. Anti tullaan suuntaamaan nykyisille omistajille.

11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN 2021-2025

2026-

222 517

6 392

Kirjanpitoarvo 2020

Kirjanpitoarvo 2019

Osakepantit emoyhtiö

384 705

318 499

Kiinnitykset tytäryhtiöt

4 255

0

Emoyhtiön lainoissa

228 051

218 661

Konsernin lainoissa

228 910

219 568

Velat, joiden vakuutena on panttaus

228 910

219 568

4 000

4 000

Osakepantit

118 615

91 492

Velka, jonka vakuutena pantti on

69 852

56 016

Lainat rahoituslaitoksilta

12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Vakuus

Osakepantit omistusyhteysyhtiöt

Nordea Yleispanttaussitoumus 132911-14797426 (173311-12202056) Toimisto- ja liiketilan kiinnitys

24

k o n s e r n i t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

OP-Pohjola

2020

2019

Osakepantit

215 140

184 482

5 300

5 300

130 147

133 145

Osakepantit

50 500

42 624

Velka, jonka vakuutena pantti on

28 911

29 501

0

1 718

0

1 718

Saamisoikeus Koy Datacity Velka, jonka vakuutena pantti on

Handelsbanken

Muut annetut vakuudet Osakepantit

M U U T VA S T U U T Konsernilla on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 229 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2020–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor-viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2037 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.

Laskennallinen pääoma

Markkina-arvo 31.12.2020

Markkina-arvo 31.12.2019

4591265

101 000

- 57 508

-48 742

1824976

60 000

- 6 778

-5 595

Keskeneräiset riita-asiat Konsernilla on keskeneräinen riita-asia liittyen 2016 myydyn kiinteistöyhtiön remonttiin. Yhtiön johto katsoo, että ostajan vaatimuksille ei ole perusteita ja että riita-asiasta ei tule koitumaan yhtiölle taloudellisia seuraamuksia.

25

26

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö s

Emoyhtiön tilinpäätös E M OY H T IÖ N T U L O S Liite Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot Henkilöstökulut

2

Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta

.

1.1.– 31.12.2020

1.1.– 31.12.2020

28 837

27 504

1 076

15

-1 831

-1 525

8338

0

Poistot ja arvonalentumiset

3

-508

-707

Liiketoiminnan muut kulut

4

-23 779

-19 892

12 133

5 396

Saman konsernin yrityksiltä

200

212

Muilta

618

81

-22

-18

-8 380

-5 671

-7 584

-5 396

Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä

4 549

0

Voitto (tappio) ennen veroja

4 549

0

Laskennallisen verovelan muutos

-1 668

0

0

0

2 881

0

Liikevoitto

Muut korko- ja rahoitustuotot

Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille Muille Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä

5

Tuloverot TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO

27

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö s

E M OY H T IÖ N TA SE VASTAAVAA Pysyvät vastaavat

Liite

31.12.2020

31.12.2019

Aineettomat hyödykkeet

6

1 135

1 433

Aineelliset hyödykkeet

7 3 200

4 920

Koneet ja kalusto

520

646

Muut aineelliset hyödykkeet

587

786

Keskeneräiset hankinnat

937

496

5 243

6 849

Osuudet saman konsernin yrityksissä

385 157

320 821

Saamiset saman konsernin yrityksiltä

7 268

7 268

0

1 718

4 096

1 525

396 521

331 332

0

1 800

402 898

341 414

494

444

15 439

14 657

Muut saamiset

3 116

1 936

Siirtosaamiset

1

2

19 050

17 039

3 095

11 643

22 145

28 682

425 043

370 096

Maa- ja vesialueet

Sijoitukset

8

Osuudet omistusyhteysyrityksissä Muut osakkeet ja osuudet

Pitkäaikaiset saamiset Pysyvät vastaavat yhteensä

Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä

Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ

28

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö s

VASTATTAVAA Oma pääoma

Liite

31.12.2020

31.12.2019

Osakepääoma

9

10 000

10 000

Muut rahastot

118 863

118 863

Edellisten tilikausien voitto / tappio

27 092

209

2 881

0

158 837

129 072

148 417

196 072

8 450

350

156 867

196 422

79 634

22 589

Saadut ennakot

14

6

Ostovelat

18

42

26 520

19 205

610

493

2 544

2 267

109 340

44 601

Vieras pääoma yhteensä

266 207

241 024

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

425 043

370 096

Tilikauden voitto / tappio

Vieras pääoma

10

Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat

Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta

Velat saman konsernin yrityksiltä Muut velat Siirtovelat

29

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö s

E M OY H T IÖN R A HOI T U SL A SK E L M A LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA

2020

2019

Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä

4 549

0

508

707

Oikaisut Suunnitelman mukaiset poistot Käyvän arvon muutos

-8 338

Rahoitustuotot ja -kulut

7 584

5 396

4 303

6 103

Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys

-1 461

-702

Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys

7 693

5 431

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja

10 536

10.832

Rahoitustuotot ja -kulut

-7 584

-5 396

2 951

5 436

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin

-1 194

-1 228

Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla

-3 499

-3 234

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA

Tytäryhtiöiden myynnit

841

Osakkuusyritysmyynnit

1 368

Investoinnit muihin sijoituksiin Myönnetyt lainat Myönnettyjen lainojen takaisinmaksut

-2 232

-87

-800

-1 800

2 600

SVOP sijoitukset tytäryhtiöihin

-17 423

-29 495

-20 339

-35 843

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Osakeanti

50 000

Pitkäaikaisten lainojen nostot

27 105

16 000

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut

-17 715

-20 085

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksu

-342

Annetut sisäiset lainat

RAHAVAROJEN MUUTOS

30

-550

-5 300

8 840

40 272

-8 547

9 865

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. ARVOSTUSPERIAATTEET Pysyvien vastaavien arvostaminen Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta.

Poistoajat Aineettomat oikeudet

3–5 v. tasapoisto

Koneet ja kalusto

25 % EVL maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä

Muut aineelliset hyödykkeet

10 v. aikana tasapoistona

Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

Yhtiössä on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti tilikauden alusta lähtien. Emossa tehty käyvän arvon oikaisu on vaikuttanut tilikauden alun pysyviin vastaaviin 33 665 691 euroa korottavasti.

Laskennallisella verovelalla oikaistu vaikutus kertyneisiin voittovaroihin on 26 932 553 euroa. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on 6 733 138 euroa.

Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota yhtiö pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen.

Saamisten ja velkojen arvostus Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.

31

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

2. HENKILÖSTÖKULUT

Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilöstösivukulut

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä Toimihenkilöt

Johdon palkat Hallituksen jäsenet Toimitusjohtaja

2020

2019

-1 525

-1 269

-251

-204

-55

-52

-1 831

-1 525

2020

2019

26,5

23

26,5

23

2020

2019

-51

-82

-133

-143

-184

-225

Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot

3. POISTOT 2020

2019

Aineettomat oikeudet

342

253

Koneet ja kalusto

165

206

1

247

508

707

Muut aineelliset hyödykkeet

32

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT Olennaiset erät

2020

2019

- 19 897

-16 488

IT-kulut

-145

-145

Laki- ja suunnittelukulut

-166

-96

Mainos- ja markkinointikulut

-418

-580

Hallinto: TH ja HR

-80

-134

Tilintarkastuspalvelut

-26

-25

-3 047

-2 422

-23 779

-19 892

2020

2019

Saman konsernin yrityksiltä

315

264

Muut korkotuotot

503

28

818

293

0

1 046

Korkokulut senior

3 656

3 459

Korkokulut muut

4 747

1 185

8 402

5 689

Aineettomat oikeudet

2020

2019

Hankintameno 1.1.

1 433

596

Hankintameno 31.12.

1 477

1 116

Poistot 1.1.

-253

-25

Poistot tilikaudella

-342

-253

1 134

1 433

Hoito- ja rahoitusvastikkeet

Muut kulut

5. RAHOITUSTUOTOT JA –KULUT Muut korko- ja rahoitustuotot

Muut korkokulut Korkokulut VVK

6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

33

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

7. AINEELLISET HYÖDYKKEET Maa-alueet

2020

2019

4 920

4 920

624

0

-2 344

0

3 200

4 920

2600

2 554

Lisäykset

76

60

Vähennykset

-38

-13

Hankintameno 31.12.

2 638

2 600

Kertyneet poistot 1.1.

-1 954

-1 748

- 165

-206

520

646

2 266

2 266

Lisäykset

54

0

Vähennykset

-8

0

Hankintameno 31.12.

2 313

2 266

Kertyneet poistot 1.1.

-1 480

-1 233

-246

-247

587

786

496

405

Lisäykset

1 416

91

Vähennykset

-976

0

937

496

5 243

6 849

Hankintameno 1.1.

Lisäykset Uudelleen luokittelu sijoituskiinteistöihin

Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1.

Poistot

Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1.

Poistot

Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1.

AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ

34

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

8. SIJOITUKSET Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä

2020

2019

328 089

295 361

20 922

32 728

Vähennykset

-1 340

0

Uudelleen luokittelu sijoituskiinteistöihin

44 754

0

392 425

328 089

Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1.

1 718

1 718

Vähennykset

-1 718

0

0

1 718

Osakkeet ja osuudet 1.1.

3 325

1 439

Lisäykset

2 232

1 887

-1 800

0

338

0

4 096

3 325

396 521

333 132

Osakkeet ja osuudet 1.1.

Lisäykset

Osuudet omistusyhteysyrityksissä

Muut osakkeet ja osuudet

Vähennykset Uudelleen luokittelu sijoituskiinteistöihin

SIJOITUKSET YHTEENSÄ

SIJOITUSKIINTEISTÖT Yhtiössä on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti tilikauden alusta lähtien. Käypään arvoon kirjattuja sijoituskiinteistöjä sisältyy eriin maa-alueet, osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä sekä muut osakkeet ja osuudet. Emossa tehty käyvän arvon oikaisu on vaikuttanut tilikauden alun pysyviin vastaaviin 33 665 691 euroa korottavasti. Laskennallisella verovelalla oikaistu vaikutus kertyneisiin voittovaroihin on 26 932 553 euroa. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on 6 733 138 euroa.

Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota yhtiö pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia.

Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Laskennallisella verolla oikaistu vaikutus kirjataan kertyneisiin voittovaroihin. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti.

35

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Yhtiö käyttää sijoituskiinteistöjen markkina-arvon määrittämiseen ulkopuolista arvioitsijaa, joka arvioi kiinteistöjen markkina-arvot noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointi­ standardia (IVS 2020).

Arvioitsija arvioi kohteet tuottoarvolähtöisesti kassavirtamenetelmällä. Rakentamattomien tonttien arvon määrittelyssä hyödynnetään kauppahintamenetelmää.

Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt keskimääräiset olettamukset

2020

Tuottovaatimus, %

6,4

Vuokratuotto €/m

18,25

Hoitokulu €/m2

4,50

2

Maturiteetti

8,4

Omistukset muissa yrityksissä

Yhtiö

Kotipaikka

Osuus osakkeista %

Kiinteistö Oy BioCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy DataCity

Turku

99,39

Kiinteistö Oy ICT-City

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Turun Datakulma

Turku

100,00

Kiinteistö Oy ElectroCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy TriviumCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki

Turku

100,00

Kiinteistö Oy PharmaCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy High Tech City

Turku

100,00

TScP Kehitys Oy

Turku

100,00

Kiinteistö Oy SportCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy InnovationCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy EduCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy InfraCity

Turku

100,00

Joki Turku Oy

Turku

100,00

Kiinteistö Oy IndustryCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy CivilCity

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Teollisuuskatu 36

Turku

100,00

Kiinteistö Oy Turun Teollisuuskatu 42

Turku

100,00

36

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Erittely saamisista konserniyrityksiltä ja omistusyhteisyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä

2020

2019

Konsernilainasaamiset

5 850

5 300

9 589

9 357

15 439

14 657

Siirtosaamisten erät

2020

2019

Konsernitilisaamiset

8 288

7 543

Korkosaamiset

893

1 406

Muut konsernisiirtosaamiset

408

408

9 589

9 357

2020

2019

10 000

104

0

9 896

10 000

10 000

118 863

118 863

209

236

26 883

-27

2 881

0

148 837

119 072

158 837

129 072

Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset

9. OMA PÄÄOMA Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1.

Lisäykset

Vapaa oma pääoma SVOP-rahasto Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1.

Edellisten tk. voitto / tappio Tilikauden voitto / tappio

OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ

Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot / tappiot Tilikauden voitto / tappio

37

27 092

209

2 881

0

29 973

209

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

OMAN PÄÄOMAN MUUTOSLASKELMA

1.1.2020

Osakepääoma

Sidottu oma pääoma

10 000

10 000

SVOP

Ed. tilik. voitto/tappio

118 863

Sijoituskiint. käypään arvoon

10 000

10 000

118 863

Vapaa oma pääoma

Oma pääoma yhteensä

209

119 072

129 072

26 883

26 883

26 883

2 881

2 881

2 881

2 881

148 837

158 837

Tilikauden tulos 31.12.2020

Tilik. voitto/tappio

27 092

10. VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikaiset velat

2020

2019

Lainat rahoituslaitoksilta

148 417

196 072

Laskennallinen verovelka

8 450

0

0

350

156 867

196 422

156 867

196 422

Muut velat

PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ

Lyhytaikaiset velat

2020

2019

79 634

22 589

Saadut ennakot

14

6

Ostovelat

18

42

610

493

2 544

2 267

82 819

25 397

Lainat rahoituslaitoksilta

Muut velat Siirtovelat

38

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

Velat konserniyrityksille

2020

2019

26 520

19 205

26 520

19 205

109 340

44 601

Siirtovelkojen erät

2020

2019

Korkovelat

2 058

1 945

Palkkamenot

180

80

Lomapalkkavelka

224

215

0

0

82

28

2 544

2 267

Muut velat

LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ

Muut menojäämät Muut siirtovelat

Yhtiön johto neuvottelee alkaneen tilikauden 2021 aikana rahoittajien kanssa tulevien lyhennysten jälleenrahoituksesta. Lisäksi yhtiön johto on aloittanut 75 miljoonan euron osakeantivalmistelut. Anti tullaan suuntaamaan nykyisille omistajille.

11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN

Lainat rahoituslaitoksilta

2021-2025

2026-

221 659

6 392

221 659

6 392

2020

2019

228 051

218 661

228 051

218 661

384 705

318 499

0

1 718

384 705

320 217

12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Lainat rahoituslaitoksilta Emoyhtiön lainoissa

Muut vastuusitoumukset Osakepantit Erityispanttaussitoumus Turun Seudun Osuuspankki, Founda Oy velkakirjalaina

39

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

13. SAADUT VAKUUDET JA TAKUUT Saadut vakuudet ja takuut

2020

2019

Rahana olevat vuokravakuudet

163

145

Muut vuokravakuudet

514

545

1 4 . M U U T VA ST U U T Emoyhtiöllä on Euribor -viitekorkoihin sidottuja vaihtuvakorkoisia pitkäaikaisia velkoja 228 miljoonaa euroa, jotka erääntyvät vuosina 2020–2028. Riskienhallintapolitiikan mukaisesti pitkäaikaisista veloista aiheutuvaa korkoriskiä on suojattu koronvaihtosopimuksilla vaihtamalla Euribor -viitekorkoihin sidottu vaihtuva korko kiinteäksi koroksi velkojen sidonnaisuusajalle. Pitkäaikainen rahoitus on liiketoiminnan luonteesta johtuen hyvin keskeistä ja nykyisten pitkäaikaisten velkojen uudelleenrahoitusta tulevaisuudessa pidetään erittäin todennäköisenä. Jotta rahoituskulujen arviointi olisi pitkälläkin aikavälillä hallittua, on koronvaihtosopimuksia tehty pidemmälle aikavälille kuin mitä nykyisten pitkäaikaisten velkojen sidonnaisuusajat ovat. Koronvaihtosopimukset erääntyvät vuosien 2027–2037 aikana. Koronvaihtosopimusten käypien arvojen odotetaan realisoituvan tulokseen niiden sidonnaisuusaikana ja ne heijastavat tulevien pitkäaikaisten velkojen korkokuluja. Kaikki koronvaihtosopimukset ovat tehty suojaustarkoituksessa.

Laskennallinen pääoma

Markkina-arvo 31.12.2020

Markkina-arvo 31.12.2019

4591265

101 000

-57 508

-48 742

1824976

60 000

-6 778

-5 595

Keskeneräiset riita-asiat Yhtiöllä on keskeneräinen riita-asia liittyen 2016 myydyn kiinteistöyhtiön remonttiin. Yhtiön johto katsoo, että ostajan vaatimuksille ei ole perusteita ja että riita-asiasta ei tule koitumaan yhtiölle taloudellisia seuraamuksia

LEASINGVASTUUT 31.12.2020 31.12.2020-31.12.2020 0

1.1.2021 -31.12.2021

1.1.2022 -31.12.2026

Yhteensä

1 024

2 519

3 543

40

e m o y h t i ö n t i l i n p ä ät ö k s e n l i i t e t i e d o t

ARVONLISÄVEROVASTUU AVL 121 §:n mukainen alv-palautusvastuu, joka tarkoittaa kiinteistön uudisrakennuksesta tai perusparannuksesta tehtyjä alv-vä hennyksiä, jotka on palautettava, jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu verottomaksi tai kiinteistö myydään ennen kuin 10 vuotta on kulunut investoinnin valmistumisvuoden päättymisestä.

Vuosi 2012

Vähennetty alv

1/10

Jäljellä

Päättyy

116

12

12

2021

41

a l l e k i r j o i t u k s e t j a t i l i n p ä ät ö s m e r k i n tä

Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä Sähköisen allekirjoituksen päivämääränä

Aleksi Randell Rutger Källen Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen

Tuomas Heikkinen Jarkko Leinonen Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Petteri Rinne Henrik Karlsson Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Turussa sähköisen allekirjoituksen päivämääränä KPMG Oy Ab

Kimmo Antonen KHT

42