Property&Finance Guide #50, 2019

MAY 2019 Issue 50

Инвестиции в Оттаве:

вам это выгодно!

Два отличных инвестиционных проекта в Vaughan и в Toronto в цифрах

Осторожно deal breaker! Вопрос – Ответ

Proper tyAndFinanceGuide.ca

EDITORIAL May 2019

От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала "Property and Finance Guide". Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансирования покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Журнал "Property and Finance Guide" распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили какой-либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если ваши деньги не начнут работать на вас... ТО

Director Alex Moshkovich Editor in Chief Alex Moshkovich Design Oksana Turuta Proof editor Lidia Ineshina Publisher Russian Guide Publishing House Address 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:

647-459-9459

e:

propertyandfinanceguide@gmai.com

w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/

...вы никогда не перестанете работать на деньги!

Алекс Мошкович

2

Property & Finance Guide

January 2015

Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.

10

Issue

50

MAY

2019

8

12

INVESTMENT & REAL ESTATE

LEGAL ADVICE

6 Какие дома в Бэрри недооценены?

10 Инвестиции в Оттаве: вам это выгодно!

14 Вопрос – Ответ Владельцу Жилья

Condo 12 Два отличных инвестиционных проекта в Vaughan и в Downtown Toronto в цифрах

Real Estate 18 Осторожно - deal breaker!

Proper tyAndFinanceGuide.ca

3

Премьера программы

На канале

В субботу, 18 мая, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 20 мая, в 23:00 среда, 22 мая, в 16:00

В студии - эксперты

Александр Мошкович и Максим Багинский

Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4

Property & Finance Guide ISSUE 50

LOCATION, SIZE AND RAVINE LOT! This spasious and inviting home has it all!

79 Jewel House Lane, Barrie. $948,800.00 The Opportunity is knocking at sought after Innis-Shore Area in Barrie. Quality built by Grandview, 3250 Sq.Ft spacious home shows Like New! Main floor offers spacious double door entry, 9 Ft ceiling, open concept floor plan with separate den, dining, living and family room with a gas fireplace, upgraded kitchen with quartz counters, island and mosaic backsplash. Spacious breakfast area leading to the private backyard with no neighbours behind and more! MLS#: S4426237

Anna Hvalov Sales Representative

Direct: 647-608-5958 Office: 416-495-4061 annahvalov@royallepage.ca

Агент по коммерческой недвижимости Location: Improve Canada 7250 Keele Street, Vaughan, ON L4K 1Z8

June 27 19:00 Agenda:

- How to increase CASH FLOW in Real Estate Investment.

- 5 strategies to invest in Commercial Real Estate.

- Financing a Commercial Investment.

Покупка, продажа, инвестиции в коммерческую недвижимость • Офисные здания/помещения, индустриальные помещения, плазы, многоквартирные дома.

• Сделки с земельными участками для строителей и девелоперов.

• Доступ к эксклюзивной базе данных (не на Realtor.ca).

RSVP by phone or by email: TorontoInvestorForum@gmail.com

Broker Royal LePage Commercial

Tel: 647-833-6542

kperelyg@gmail.com InvestingOntario.com Proper tyAndFinanceGuide.ca

5

investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович

Я уже пишу не первую статью про Бэрри и далеко не последнюю. Этот уникальный город расположен на береговой линии озера Симко, и всего за 1 час вы доберетесь до Торонто. Совсем неподалеку - районы коттеджей, множество парков и пляжей.

Какие дома в Бэрри недооценены? До города Ньюмаркет, который является пригородом Торонто, всего 25 минут езды, а цены на жильё в нём дороже в 2 раза, чем в Бэрри. Я давно покупаю недвижимость в Бэрри: вначале это были покупки исключительно для себя, но затем, став агентом по недвижимости, я стал покупать дома и для инвесторов. Все мои дома удвоились, а цены на аренду поднялись на 25-30%. На сегодняшний день я приобрел для своих клиентов более 300 домов в Бэрри. Это были дома, как правило, купленные инвесторами. В последнее время обозначилась новая тенденция: клиенты, покупающие впервые дом для себя, ориентируются на север, и прежде всего, на замечательный город Бэрри, что совсем недалеко от Торонто.

6

Стремительно растет население города, включая и русскоязычную его часть за счёт выходцев из России, Украины, Израиля и других стран. Все эти люди избрали для себя Бэрри неспроста. Многие пенсионеры переезжают в Бэрри, стремясь избавиться

Property & Finance Guide ISSUE 50

от мортгиджа, продав свой дорогой дом в Торонто. Где еще пенсионеры смогут купить бунгало всего за $500,000 в 5-10 минутах от озера, недалеко от множества парков и общественных центров? В городе расположен крупный медицинский центр.Магистраль 400, а также поезд GO делают этот красивый город легко досягаемым. Бэрри великолепно сочетает в себе достоинства природы и удобства большого города. Образование В Бэрри неплохое образование. Лучшие школы в основном в южной части города.

investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович

Немного статистики: Население Бэрри, 2014

143,634

Средний возраст

37.2

% населения старше 15 лет

80.7%

Средний доход на семью

$86,833

Преобладающий тип жилья

Отдельно стоящие дома

Безработица

5.5%

Цена проживания

Социально-экономическая характеристика Большинство жителей города работают в сфере обслуживания и в производстве. Высокая средняя зарплата по отношению к низким ценам на недвижимость делают город привлекательным для инвесторов и для многих мигрантов, в том числе и из Большого Торонто. Молодые семьи, дети «бумеров» и мигранты, – вот основные факторы быстрого прироста населения Бэрри.

Сказанное мной неопровержимо свидетельствует о том, что бурный подъем рынка жилья в городе еще очень далек от своего завершения. Только за последний год рост цен на жилье в Бэрри составил в среднем 28%, а в некоторых районах даже и 40%-50%. 2017 год стартовал небывалым ростом цен в этом городе. Если так продолжится, то через 2-3 года цены на дома удвоятся. Недавно было одобрено строительство 8,000 единиц жилья, которое началось в 2018 году.

Цена проживания в Бэрри существенно ниже по сравнению с Торонто. Средняя цена дома в Бэрри в два раза ниже, чем в Торонто. Многие жители стараются переехать в свой дом, и поэтому в Бэрри очень популярна программа RENT TO OWN. Тем не менее, многие молодые семьи снимают жилье, а так как в Бэрри, в отличие от Торонто, не очень много квартир на съем, то это делает город привлекательным для инвесторов. Кстати, замечу, что в июле прошлого года, были существенно упрощены правила регистрации вторичной квартиры в доме (Basement apartment).

Экономика города развивается высокими темпами. Этому способствуют различные программы муниципалитета Бэрри, такие как реконструкция центра города, строительство новых дорог, запуск GO поезда, который соединяет Бэрри с центром Торонто и, конечно же, уменьшение муниципальных налогов. Все это по праву делает Бэрри одним из самых перспективных городов Северной Америки. Продолжение статьи на странице 8

Broker of Record c: 647-459-9459 e: TorontoInvestorForum@gmail.com Royal LePaige Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON 416-495-4061

Proper tyAndFinanceGuide.ca

7

investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович Начало статьи на странице 6

Дома на продажу сегодня:

$400,000

Townhouse in South East Barrie, 3 years old

$475,000

Detached bungalow, Walk-up basement.

Potential rent $300 per month

$650,000

Detached house in South East Barrie 2,625 sq.feet, 4 bedroom, 4 years old

Так переоценены дома в Бэрри или недооценены? Я провел исследование и обнаружил, что некоторые районы города, а также некоторые типы домов существенно недооценены. И я не буду удивлен, если эти дома поднимутся на $150,000 - $200,000 в ближайшем будущем. Приведу вам пример. На одной и той же улице продавались 2 дома:

Semi-detached 3 bd, 1 car garage, finished basement 1,507 sq. feet Asking price $424,900 Multiple offers, sold $480,000 Я лично уже имею 7 домов в Бэрри. Мой доход после вычета всех расходов составляет $2000 в месяц, и это не считая, что мой мортгидж выплачивается, а дома выросли в цене как минимум в среднем на 40%. Я приобрел более 300 домов в Бэрри для моих клиентов и очень хорошо знаком с рынком жилья этого быстрорастущего города.

Detached 4 bd, 2-car garage, unfinished basement 1,916 sq. feet $549,000 No offers

8

Property & Finance Guide ISSUE 50

Подробности на семинаре 27 июня в «Импрув Канада». Позвоните мне, чтобы зарезервировать места, по телефону 647-459-9459.

Broker of Record c: 647-459-9459 e: TorontoInvestorForum@gmail.com Royal LePaige Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON 416-495-4061

Richmond Hill $679,000

Upper Thornhill Estates $2,888,800

Completely Remodeled & Upgraded 2-1 Apartment In The Heart Of Richmond Hill.

Everything Was Changed For New: White Glossy Kitchen W/Glass Backsplash, Quartz Countertop, Huge Island, Laminate Floor All Over The Space.

Very Spacious, Open Concept Living, Dining, Solarium Aria With B/I Electric Fireplace & Huge, Panoramic, Floor To Ceiling Window. Big Size Master With 4P.C. Ensuite. All Amenities In Place. Just Steps To Shopping, Bus Stops W/Just 20 Min To Finch Subway.

Thornhill Woods $899,000

3-спальный semi-detached в самом востребованном районе Thornhill Woods. Не проезжая улица, дому всего 6 лет, задний двор выходит на открытое пространство. Очень удобная планировка, рядом со школами, парками, магазинами.

Aurora $959,000

4 bedroom semi-detached дом в самом востребованом р-не Aurora. Дому 1 год, 10 ft. потолки на 1-ом этаже, 9 ft. на 2-ом. Деревянные полы по всему дому. Законченный бейсмент. Открытая планировка.

Самый престижный и востребованный район, тихая улица, задний двор выходит на открытое пространство. Более $250,000 вложены в улучшения. Потолки 10 ft. на 1-м и 2-м этажах, в basement - 9 ft. Детская игровая в Walk Out basement.

Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3

Real Estate May 2019

Инвестиции в Оттаве: вам это выгодно! Что мы знаем об Оттаве? Прежде всего, что это столица нашей страны. Ну, и, уверен, большинство из нас хотя бы раз в ней побывали. Знаем и то, что здесь находится парламент, много исторических мест, музеев, канал Ридо. Что ещё?

мы по-прежнему можем купить townhomes до $400,000 долларов и отдельно стоящие дома до $500,000 долларов. Если этот закон войдет в силу, то специалисты прогнозируют ещё больший рост жилья в регионе. Дополнительный фактор, который нужно учитывать это то, что в районах, в которых мы инвестируем, средний семейный доход от $100.000 в год на семью и выше. Какие районы мы считаем перспективными для инвестиций в Оттаве? Мы довольно интенсивно инвестируем в такие районы как Южная и Северная Kanata, Stittsville, Barhaven, Nepean. B этих районах в последние годы идет довольно активная застройка домов, таунхаусов, коммерческих плаз. Вдобавок к этому, Северная Каната считается северной Силиконовой долиной, и огромное количество компаний имеет здесь офисы (кстати, Apple тоже открыл недавно здесь свой филиал). Мы тесно работаем с большими группами инвесторов. Когда мы изначально планировали свои инвестиции, то консервативно рассчитывали на 20% годовых. Результаты же, которые мы видим сейчас, гораздо превосходят наши первичные ожидания. Вот основные причины, почему мы считаем, что инвестиции в недвижимость Оттавы на данный момент имеет смысл:

Некоторые из нас знают, что качество жизни в городе выше среднестатистического канадского уровня. В последние два года Оттава вырвалась на первое место для инвесторов в Онтарио, и это один из самых привлекательных городов для инвестиций в Канаде. Авторитетный журнал "Money Sense" оценивает Оттаву как лучший город страны, опережающий земляков-конкурентов в большинстве сравнительных категорий. Особенно заметно лидерство в таких позициях, как приобретение новых автомобилей, рост населения, уровень преступности и безработицы, количество врачей на душу населения. Ну, и объектов культуры. Канадские правоохранители используют индекс серьёзности преступлений. Он учитывает, как количество зарегистрированных правонарушений, так и их тяжесть. Естественно, чем ниже индекс, тем лучше. Так вот, Оттава имеет в своём активе индекс 46.5 при среднем показатели по стране 69.7. Некоторые другие оценки: Торонто – 45.7, Монреаль - 59.1, Калгари - 78.3, Виннипег - 87.2, Ванкувер - 96.2. журнал “Forbes” поставил Оттаву на четвёртое место среди 300 городов мира по показателю чистоты.

10

Что мы знаем о рынке недвижимости Оттавы? Рынок недвижимости в Оттаве всегда был довольно консервативный. Рост цен около 4-6% в год. Правда, с 2017 года рост в районах, в которых мы инвестируем, стал около 8-10% в год и выше. Цены на новое жилье растут быстрее, чем на давно построенное, что легко объясняется традиционным предпочтением людей жить в домах современной постройки и пользоваться новыми электроприборами. Местные строители ожидают продолжения роста цен в этом году на новое жилье. Еще одним фактором предположительного роста может быть предложение от федерального правительства о том, чтобы увеличить помощь людям, которые пытаются купить свое первое жилье. В этом предложении говорится о том, что правительство собирается дать до 5% down payment на покупку уже построенного жилья и до10% down payment на жильё, которое покупается от строителя (покупатели должны соответствовать определённым критериям по доходу на семью). Причём это распространяется на покупки до $500,000. Понятно, что довольно тяжело найти в Торонто жилье, которое стоит в пределах этой суммы, а в районе Оттавы

Property & Finance Guide ISSUE 50

1 Мы покупаем проекты от строителя, которые существенно дешевле, чем аналогичное жилье, которое уже построено.

2 Так как объемы покупок большие, мы получаем дополнительные скидки и специальные бенефиты от строителя.

3 При первоначальном взносе 20% мы получаем $200 -300 cash flow ежемесячно, плюс квартиранты выплачивают нашу ссуду на жильё.

4 Мы делаем тщательную проверку потенциальных жильцов 5 У нас есть проверенные специалисты, которые могут вести Property Management за $100 в месяц. Если вы заинтересованы узнать больше о подобных проектах - звоните мне и мы обсудим, как и куда имеет смысл инвестировать конкретно в вашем случае.

Vadim Svetlov Broker c: 416.830.7129

Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Direct: 416.830.7129 Office: 416.495.4061

Innisfil

Thornhill

Yonge & Weldrick

Brand New over 3000 sw ft, top of the line finishes, 50 ft lot, minutes from GO and beach.

For Sale fully renovated 2 bed penthouse condo apartment, south view, underground parking for 2 cars.

3 years old, 1 plus den, high floor, south unobstructed view.

Richmond Hill

Ottawa

Sell your home in 45 days

guaranteed program.

Freehold townhouse, $$$ spent on upgrades, Bathurst & King.

Call me for details.

New Construction Projects Townhomes start from $370,000 detached start from $450,000.

Yonge & 16th

Innisfil

Bathurst & Center

Yonge & 16th, big 1 + den, 2 washrooms, unobstructed view. $458,000

Brand new 4 bed, 4 wash house for lease, steps from GO.

2 bed + deb, 2 washrooms, Unobstructed view.

Broker

Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Office: 416.495.4061 Fax: 416.496.2144 Proper tyAndFinanceGuide.ca

11

condo

ведущий рубрики Максим Багинский

Два отличных инвестиционных проекта в Vaughan и в Downtown Toronto в цифрах Активность на рынке кондоминиумов большого Торонто в марте – апреле этого года опять вернулась к показателям 2018 года, и после всего трёхмесячной остановки мы снова сталкиваемся с тем, что большинство проектов, выходящих на рынок, раскупаются молниеносно, цены стремительно растут, и купить квартиру в понравившемся проекте далеко не просто. Строительство первого этапа уже началось. Сегодня мы мы приступаем к продаже второй фазы проекта, также состоящей из двух башен.

Наша компания в первые 4 месяца 2019 года провела успешные продажи в семи очень выгодных для инвестиции проектах. Мы смогли обеспечить квартирами большинство наших клиентов, и это несмотря на то, что в нескольких проектах число резерваций у девелоперов в 3-4 раза превосходило количество квартир. Сегодня я хотел бы рассказать о двух новых проектах, в которых мы начинаем резервировать квартиры уже сегодня. Сразу хочу заметить, что в обоих проектах мы заранее договорились с девелопером о необходимом нам количестве квартир, так что все наши клиенты будут обеспечены квартирами.

12

Единственное, что необходимо сделать тем, кто решил приобрести квартиру в этих проектах, это вовремя связаться с нами и заполнить форму резервации уже сегодня. Подписание контрактов состоится ближе к середине мая. Первый проект - это хорошо известный многим кондоминиум Charisma Condos в Vaughan, прямо на территории Vaughan Mills Mall. Всего этот проект будет состоять из 6 башен этажностью 22-27 этажей, соединённых по две подиумами зданий. Первая фаза комплекса, состоящая из 2 башен, продавалась чуть больше года назад, и обе башни были проданы в течение нескольких дней.

Property & Finance Guide ISSUE 50

Строит проект Charisma Condos - один из крупнейших застройщиков в GTA, компания Greenpark. Все проекты этого девелопера отличаются высоким качеством строительства, великолепной отделкой квартир и общественных помещений и имеют удобства уровня пятизвёздночного отеля. Кроме этого, девелопер, как правило, выходит в продажу по ценам несколько ниже рынка и распродаёт проект в считанные дни. Строительство всех комплексов, строящихся компанией Greenpark, начинается сразу же по окончании продаж, и ни один проект никогда не был аннулирован. Наша компания имеет хорошо налаженные связи с Greenpark, и мы участвуем в продажах всех проектов этой компании. Все кондоминиумы, построенные ими, прибавляют в цене кам минимум 30% за время строительства, а иногда и практически удваивают свою стоимость, поэтому эти проекты - всегда лакомый кусок для инвесторов, инвестирующих в строительство на этапе котлована, а это именно то, что нужно инвесторам, работающим с нами. Давайте рассмотрим данный проект в цифрах, чтобы было понятно, на какую прибыль могут рассчитывать инвесторы в проекте Charisma-2. В этом проекте не планируется строить совсем маленькие квартиры. Цена просторной 1BR квартиры будет около 450 тысяч долларов + нам удалось договориться с девелопером, что во время наших VIP продаж парковку можно будет приобрести всего за 9,900 с любой квартирой, вместо 45,000, которые надо будет платить, когда проект будет открыт для большинства агентов. Мы также имеем дополнительные стимулы, включённые в стоимость покупки, и особые условия контракта. Суммарная экономия при покупке квартиры с парковкой на наших продажах составить около 40,000 долларов. Таким образом, средняя цена односпальной квартиры с парковкой будет около 460,000.

Такая же квартира в комплексах Transit City 4 и 5 и Комплексе Mobilio от других застройщиков, расположенных совсем рядом, стоила как минимум на 80,000 дороже, и тем не менее комплексы были проданы в считанные дни. Для покупки квартиры понадобится внести депозит в сумме 15% от стоимости квартиры, который будет вноситься 4 платежами в течение первых полутора лет строительства. На примере приведённой выше квартиры это будет суммарно около 70,000. Район, где строится Charisma, находится в активной стадии развития. Тут в корне изменилась транспортная доступность, построено метро и заканчивается строительство крупного высокотехнологичного госпиталя. Кроме этого, в районе активно строятся офисные и коммерческие здания. В следующие несколько лет в Vaughan ожидается очень большой прирост новых рабочих мест. Все аналитики сходятся во мнении, что подорожание района составит около 5% годовых без учёта общего подорожания рынка. Соответственно, если добавить к этому 6% усредненного годового подорожания рынка (статистика последних 50 лет по GTA), мы получим 11% в год суммарного подорожания, и подобная квартира на момент окончания строительства, через 3 года, будет стоить около 630,000. То есть инвестор, вложивший 70,000, на выходе возвращает свои вложенные деньги, плюс получает около 170,000 прибыли. После оплаты броккерских комиссионых за продажу контракта на руках останется около 140,000. Доналоговая прибыль составит 200% за 3 года или 67% годовых. Если вы не закрываете сделку, а перепродаёте контракт, при этом вам придется заплатить максимально предусмотренный в этом случае налог, и тем не менее после налогов вы получаете более 120% чистой прибыли на вложенный депозит за 3 года. Если же вы закрываете сделку, сдаёте квартиру в аренду и продаёте её через год иди два, а в этом случае налогов придётся платить более чем в 2 раза меньше, то посленалоговая прибыль существенно возрастает. Ну и наконец, появляется возможность рефинансировать квартиру, полностью забрать вложенные деньги, оставить квартиру в аренде на какое-то количество лет, а высвободившиеся средства пустить на покупку следующей квартиры по такой же схеме. Второй проект, в котором мы начинаем резервацию квартир, - это проект другого крупного застройщика, компании MOD Developments. Расположен он в одном из самых фешенебельных мест даунтауна Торонто, по адресу 55 Charles Street East, прямо напротив уже заканчивающего строительство комплекса CASA – одного из лучших проектов даунтауна Торонто, и в 300 метрах от пересечения улиц Yonge и Bloor.

Member of CREA•OREA •TREB 20 ЛЕТ опыта работы с инвестициями в недвижимость

Цены в этом районе уже давно перевалили за 1,500$ за кв. фут, а некоторые проекты продавались за 1,800 долларов за кв. фут. Мы работаем с MOD Developments уже не первый год, и у нас есть определённые договорённости по поводу возможности распределения небольшого количества юнитов среди наших инвесторов по заранее обговоренным с девелопером ценам. Так сказать, наш бонус за большое количество продаж в предыдущих проектах компании. В проекте 55 С цена квадратного фута на наших VIP продажах будет не более 1,350$ за квадратный фут, то есть односпальную квартиру можно будет приобрести по цене около 600,000, что как минимум на 80,000 дешевле, чем её рыночная цена на сегодняшний день. Наши клиенты также будут иметь специальные условия контракта и более удобную структуру платежа по депозиту. После того, как проект будет открыт к продаже для большинства брокеров, цены тут будут уже рыночными. Соответственно, наши клиенты смогут прилично заработать, так сказать, за один день. Касательно общей ситуации с ценами в даунтауне Торонто, то тут у меня нет сомнений, что цены продолжат рост в ближайшие годы. И хоть центр города уже довольно дорогой, тем не менее квартиры всё ещё в 2-3 раза дешевле подобной недвижимости в основных мегаполисах мира, и спрос в разы опережает предложения. Деньги, внесённые инвесторами в качестве депозита в этом проекте, также будут работать не менее чем под 50% годовых в течение четырёх лет строительства проекта. Звоните нам и приезжайте в наш офис, расположенный в Ричмонд Хилле, и мы поможем вам приобрести квартиру в этих и других проектах, до того, как проект будет официально открыт, с существенными скидками и особыми условиями контракта.

Maxim Baginskiy

Broker of Record / Investment Advisor Эксперт программы «Секреты Недвижимости» на RTVI и ведущий программы «Канадская Мечта»

Broker of Record Эксперт программы «Секреты Недвижимости» и ведущий программы «Канадская Мечта» на канале RTVI

• Эксклюзивные предложения от билдеров (до открытия официальных продаж, VIP SALES) • Лучшие цены и условия продаж • Минимальный первоначальный взнос • Лучший выбор квартир • Улучшенная отделка • Подробный анализ инвестиции • Высокая доходность. Полное сопровождение сделок: покупка > аренда > продажа • Большая база Реэсаймента (нет на mls system) • Помогаем получить финансирование

ПРОВОДИМ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ. РАСПИСАНИЕ СЕМИНАРОВ, А ТАКЖЕ ИНФОРМАЦИЯ О НОВЫХ ПРОЕКТАХ.

АРХИВ СТАТЕЙ И ТЕЛЕПЕРЕДАЧ НА САЙТЕ

NEWGTACONDOS.COM Right At Home Investments Group Brokerage Head Office: 895 Don Mills Rd 206B-2 Toronto, ON M3C 1W3 Phone: 647-288-9422 Presentation centre: 10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON L4C 3B8, Phone:416-832-8343

Proper tyAndFinanceGuide.ca

13

legal advice May 2019

Это и есть та форма, которую надо подписывать с квартирантами. Но необходимо иметь в виду, что форма эта стандартная, т.е. предусматривает стандартные аспекты аренды. Каждый индивидуальный случай требует освещения определенных вопросов, поэтому, чтобы избежать в будущем проблем, к данному договору необходимо разработать приложение, которое будет предусматривать все необходимые моменты, касающиеся вашего жилья. Например: оплата услуг, курение, содержание животных, уборка и т.д. Для создания этого приложения обратитесь к юристу, он поможет сделать его таким, чтоб в будущем при малейших разногласиях, договор работал на вас, а не против.

Вопрос – Ответ Сегодняшнюю статью мне захотелось написать в виде интервью.

- Расскажите, пожалуйста, каково состояние дел на сегодняшний день в Landlord and Tenant Board? Ситуация в Landlord and Tenant Board, в настоящее время, складывается следующим образом: 1 В конце 2018 года контракты со многими арбитрами не были продлены, что привело к значительному накоплению дел и увеличению сроков рассмотрения заявлений. В отдельных районах осталось только по 3 арбитра. Можно представить себе степень их загруженности, если в один день они в среднем должны рассмотреть 40 заявлений.

2 В январе 2019 Трибунал стал частью организации Трибуналов Онтарио, что, по сути дела, ничего кроме названия не меняет. Раньше LTB был частью Social Justice Tribunals.

3 Изменился процесс приема заявлений и обработки информации. Если еще в прошлом году процесс приема заявления с момента его подачи до включения в расписание заседаний суда занимал 20 минут, то сегодня тот же самый процесс занимает от 4 до 7 недель ожидания в зависимости от сложности и комбинации заявлений до назначения даты рассмотрения дела в судебном заседании.

4 LTB на своем сайте уже несколько месяцев как разместило объявление следующего содержания: «В настоящее время вы можете ощутить некоторые задержки в процессе рассмотрения ваших документов.

14

Не переживайте, мы устраняем нехватку специалистов, восстанавливаем некоторые контракты с нашими арбитрами, и нанимаем новых. Мы делаем все, чтобы организация Трибуналов Онтарио приносила costeffective service жителям Онтариo». Может ли такое объявление на протяжении многих месяцев успокоить жителей Онтарио? Знают ли в Трибунале, как бьет по семейному бюджету задолженность квартирантов за рент? Если квартирант перестал платить, то владелец обязан выдержать срок, требуемый законом перед подачей заявления в Борд, а потом еще 4-7 недель ждать решения о назначении даты слушания дела, которое состоится, в лучшем случае, еще недель через 8. Итого, время ожидания порой затягивается на месяца: 2 недели по закону (нотис) + 6 недель (процесс рассмотрения документов и назначения даты суда) + 6 недель (ожидание суда) = 14 недель (3 месяца!!!) По законодательным актам самого же Борда, они должны назначать дату суда через 3 недели с момента подачи заявления. Разница внушительная! Сложившееся положение надо немедленно менять. Мой совет потенциальным клиентам не тянуть время, обращаться к юристам быстрее для получения оперативной квалифицированной помощи.

- При заключении договора с новыми квартирантами, какую форму Lease Agreement подписывать? В прошлом году правительство разработало стандартный типовой договор на рент жилья “Standard Lease Agreement”.

Property & Finance Guide ISSUE 50

- Что делать, если Tenant съехал, а его девушка осталась в квартире? Чтоб ответить на этот вопрос, необходимо знать все исходные данные.

1 Девушка не прописана в контракте, и вы не хотите, чтобы она там оставалась проживать. Вы не принимаете оплату за рент у нее, а несете заявление в Борд о ее выселении на основании незаконного проживания в квартире (есть некоторые нюансы, не забудьте проконсультироваться со специалистом).

2 Если девушка прописана в контракте, то она является таким же Tenant, как и он. Она продолжает жить столько, сколько хочет пока платит исправно рент.

3 Девушка не прописана в контракте, квартирант съехал, и вы принимаете оплату за рент от нее. Она автоматически стала вашим квартирантом. (ВНИМАНИЕ: не путать! Вы принимаете оплату за рент от нее, пока он там живет – значит, она платит on his behalf; вы принимаете оплату от нее, когда он съехал – она платит за себя).

4 Девушка не прописана в контракте, квартирант просит вас Assign контракт на нее. Решение принимать вам. Но не забывайте закон говорит, что вы не можете отказать в assignment без уважительных на то причин. Я вам всем желаю теплой и солнечной весны. А весну в вашей душе поможем создать вам мы, ваши помощники в юридических вопросах. По вопросам LTB обращайтесь:

Elina Vasilieva, M.A.Ed., CSTE., CIFC Licenced Paralegal with LSO EVP LEGAL SERVICE

Direct: (416) 854-4957 www.evplegalservice.ca

HOME and COMMERCIAL

MORTGAGE SERVICES

Mortgage for:

First time homebuyers Business for self or commission sales New immigrants Help with down payment

Impaired or absence of credit Renewals, debt consolidation 2nd home mortgage Reverse mortgage (for seniors only)

Investors:

Rental property financing Apartment buildings (low-rise, high rise, multiplexes) 2nd mortgage investments

Commercial mortgage

Natalia Ocuni Mortgage Broker FSCO #M8004166

400 Apllewood Crescent, #100 Vaughan, ON, L4K 0C3

C: P:

416.899.2463 647-352-2001

Medical and professional offices Office buildings Industrial units Gaz stations Financing of equipment WIDE SELECTION OF FINANCING PRODUCTS

www.mortgagearchitects.ca/nataliaocuni

Proper tyAndFinanceGuide.ca

15

Anna Alexandrovski Sales Representative

t: 647-969-5950 e: RealEstateForCanadians@gmail.com 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061

Bathurst and Centre $380,000

Gorgeous 1 bedroom

Bathurst/Centre $548,000

Luxurious Building

Gorgeous 1 bedroom East View apartment with 9 Ft Ceiling, Upgraded Extended Kitchen Cabinets With Granite & Backsplash. S/S Kitchen Appliances, Laminate Flooring, Walk To Disera Shopping Village, Promenade Mall And Plazas and more.

Luxurious Building On Disera Drive, Two Bedrooms Split Layout With Two Full Washrooms, Huge Terrace, Parking, Granite Countertop, 5 Appliances. Swimming Pool, Whirlpool, Sauna. Walking Distance To Promenade Mall, Park, School, And Bus Transportation.

Yonge And 16th Ave $400,000

Keele & Rutherford $549,000

1 Bedroom + Den

Bright & Fresh

1 Bedroom + Den with Unobstructed View, Bright And Spacious, Freshly Painted, New Light Fixtures Installed, Granite Counter Tops Plus Lots Of Upgrades. Move In Condition. One parking and Locker.

Bright & Fresh 2 Storey, 2 Bedroom Condo Located In Maple.

Spotless Corner Unit With Over 900 Sq.Ft & A Large Private Terrace Overlooking The Ravine. Quartz Countertops & Stainless Steel Appliances In The Kitchen. Master Bedroom Has An Ensuite Bathroom & Walk-In Closet.

Yonge St. & Major Mackenzie $458,000

Bayview/ Highway 7 $619,000

1 Bedroom + Den

The Dynasty Condominium Situated In The Heart Of Richmond Hill. 1 Bedroom + Den, 2 bathroom 1100sqft, 2 parking spaces, and locker. Maintenance include all the utilities, and Amenities Such As,Indoor Pool, Fitness Rm, Party Rm, 24Hr Security.

2 Bedroom + Den

2 Bedroom plus den East Ravine View 10' Ceiling, Granite Counter Top, Open Concept, Split Bedrooms Plan. Bus Stop At Front Of Building, Easy Access To Hwy 407/404, Go Station, Supermarket, Restaurant, And Theater. 2 Parking spots and one locker.

$257,990

Price: starts from Occupancy: January 2020 - July 2020

Potential rent : $1450

those units can be rented starts from $1400/ month

deposit structure:

only $20,000 during 3 months: $5,000 with an offer $5,000 in 30 days $5,000 in 60 days $5,000 in 90 days

Current specials: 1. Stainless Steel Fridge, Stove & Dishwasher 2. Washer/ Dryer 3. Granite Countertops in Kitchen with Under-mount Sink 4. Ceramic Tiles in bathorroms 5. No Condo fees for 1 year

Real Estate May 2019

Распространенным эффектом от плесени являются астма, пневмония, заболевания верхних дыхательных путей, синусит, сухой кашель, кожные высыпания, расстройство желудка, головные боли, носовые кровотечения. Я думаю, этого списка достаточно для того, чтобы люди бежали из такого дома сломя голову. Если вы подозреваете, что в вашем доме есть плесень, не пытайтесь вывести ее «дедовскими способами».

Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер! Я профессиональный full-time риeлтор, сертифицированный эксперт по переговорам, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. Моя задача: минимум стресса - максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью. Сегодня моя статья может быть полезной как покупателям, так и продавцам. Мы будем говорить о так называемых deal breakers – факторах, из-за которых человек может (а иногда и должен) отказаться от понравившегося ему дома. Они могут быть объективными и субъективными, навеянными суевериями или городскими легендами. Всех их объединяет то, что наличие одного такого фактора может перечеркнуть все достоинства дома и послужить причиной отказа от сделки. Учитывая мой крайне консервативный подход к покупке дома, а также принцип «надейся на лучшее, готовься к худшему», я всегда говорю своим клиентам, что дом надо покупать такой, который можно будет продать в случае необходимости. Даже на слабом рынке. Даже на следующий день после закрытия. Иногда скорость продажи даже важнее цены. В этом случае, дом, имеющий такой фактор, может стать якорем, который затянет вас в море проблем. Итак, что же это за факторы?

ФАКТОР #1 - линия электропередач Если она находится в пределах видимости, когда вы стоите на пороге дома или на заднем дворе – это может стать камнем преткновения для большого сегмента покупателей. Некоторые источники утверждают, что излучение, идущее от высоковольтных линий, канцерогенно, то есть способствует зарождению и развитию раковых клеток. Я не врач, я не знаю, правда это или нет.

18

Но я знаю, что очень многие бегут от таких домов, как от огня.

ФАКТОР #2 - близость к улицам с оживленным движением Если въезд/вход в дом находится на оживленной улице, то, скорее всего, люди с маленькими детьми и/или с животными (или планирующие их завести), расценят это как потенциальную опасность и откажутся рассматривать его для покупки...

Вызовите инспектора, специализирующегося на обнаружении спор плесени в воздухе, и в случае положительного результата его проверки, позовите специалистов, которые дают гарантию на свою работу. Избавление от плесени однозначно пойдет на пользу вашей семье, а также избавит вас от потенциальных проблем при продаже. Также посоветуйтесь со специалистами и уточните, что могло привести к ее появлению, и исправьте это. Зачастую проблема может быть вызвана плохой вентиляцией, и ее можно решить добавлением вытяжки или вентиляционного отверстия.

Если же задний двор дома выходит на оживленную улицу – это означает шум и выхлопные газы вместо «кусочка природы в городе», коим в идеале является задний двор дома в городской черте. Очень многих людей этот фактор оттолкнет. Если вы уже владеете таким домом, я бы посоветовала посадить как можно больше деревьев вдоль забора, выходящего на трассу. Это и визуально скроет ее, и поглотит часть выхлопов от машин.

ФАКТОР #3 - плесень Плесень может быть как видимой, так и скрытой за стенами/под полом. Но, даже если она не видна глазу, ее может выдать характерный запах. Или необъяснимые кашель и сухость во рту во время нахождения в доме, зараженном плесенью. К сожалению, проблема плесени намного глубже ее неэстетичного вида. Задумайтесь, 1 кв.м. плесени производит миллиарды спор в сутки, которые разносятся вокруг. А если плесенью поражены стены на протяжении месяца? Споры плесени можно вдохнуть, они оседают в лёгких, они всасываются через кожу и попадают в пищу.

Property & Finance Guide ISSUE 50

ФАКТОР #4 – «заклейменные» дома Вы удивитесь, но даже в сегодняшнее высокотехнологичное время люди подвержены суевериям и страхам, как имеющим под собой основания, так и беспочвенными. Например, подавляющее большинство людей не купит дом, в котором или даже рядом с которым было совершено убийство или самоубийство. Или про который ходят слухи, что в нем живет привидение... Или из которого пропал ребенок... Не говоря о том, что 9 из 10 людей побоится иметь дело с домом, в котором когдалибо выращивали марихуану. Даже если все последствия этих действий были давно устранены, пятно “grow house” останется на таком доме навсегда.

Real Estate

May 2019

К сожалению, в пределах одной статьи невозможно осветить все потенциальные опасности и факторы риска как для покупателей, так и для продавцов. Я обязательно продолжу этот список в следующих номерах.

Если вы продаете такой дом, вы обязаны известить потенциального покупателя обо всем том, что может расцениваться как стигма (клеймо).

ФАКТОР #5 - масляная цистерна для обогрева дома (oil tank) Особенно актуальна эта тема для покупающих в Торонто. Потому что очень много старых домов все еще используют эти цистерны для обогрева дома. К сожалению, в Онтарио одни из самых низких стандартов толщины стенок масляных цистерн. Что влечет за собой ряд проблем, решение которых может стоить домовладельцу десятки тысяч долларов. Например, вы обнаруживаете, что не можете застраховать только что купленный дом, потому что многие страховые компании отказываются страховать дома, использующие такой способ обогрева дома из-за потенциальных экологических проблем. А если нет страховки на дом, вам могут отказать в финансировании. Следствием этого может оказаться судебный иск и потеря депозита.

Или вы можете обнаружить, что цистерна была зарыта, а ее извлечение может повлечь экологические проблемы, устранение которых может стоить 30-40 тысяч и больше!! Также возможны жалобы и судебные иски от соседей, чьи земли могут быть подвержены опасности из-за потекшей и/ или захороненной цистерны. Будьте крайне осторожны, если вы являетесь владельцем такого дома и собираетесь его продавать. Есть ряд процедур, которым вы обязаны следовать, чтобы потом не быть привлеченным к ответственности.

Но если вы не хотите или не можете ждать, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость, или начать поиски новой, то звоните мне, и я с удовольствием вам помогу!

Наталья Слобидкер Sales Representative Specialist

416-333-7418

Real Estate Sales Representative, Top producer 2014-2018 Top Company Sales Award Winner 2016, 2017 Certified Negotiations Expert Canadian Certified-Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate

Фотографии, использованные в статье, взяты с сайтов : rus-img2.com, www.tofugu.com, kish.ca

Proper tyAndFinanceGuide.ca

19

Custom Windows & Doors direct to Public Lifetime Warranty

416.877.8508

Toll Free: 1.855.690.7171 smartchoicewindows.ca Info@smartchoicewindows.ca

Your Neighbourhood Business Centre

SET UP

75 Fernstaff Court, Unit #11 Concord, ON

YOUR BUSINESS

NEWMARKET HEALTH & WELLNESS CENTER

OFFICE BUILDING

Wide selection of

IN A REAL

10271 YONGE ST. #302, RICHMOND HILL, ON L4C 3B5

(905) 237-4653

CBD Products sourced exclusively from

Organic, non-GMO

mature industrial hemp stalks.

CBD Oil may help with the following conditions: • Arthritis • Osteoporosis • Asthma • Psoriasis • Multiple Sclerosis

• Anxiety • Anorexia • Nausea • Crohn’s • Diabetes • And more

www.NewmarketHealth andWellness.ca

905-967-0000

20

Property & Finance Guide ISSUE 50

FREE diagnostic when you FIX with us

на юридические услуги

при продаже недвижимости

* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.

АЛЕКС ФРИДМАН предоставляем все виды нотариальных услуг и полный комплекс юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:

Адвокат – Нотариус

Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля Юридические услуги в Торонто и в Израиле

• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля

• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)

высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.

Tel: (647)952-0827

Fax: (647) 795-4672

E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com

655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:

416-665-9090

647-261-9080

Адвокат-нотариус

Единственное в Канаде ежедневное информационномузыкальное онлайн радио на русском языке

Аппликации для мобильных телефонов для прослушивания радио можно бесплатно скачать с нашего сайта

C:

Мы сэкономим ваше время и деньги

эффективным достижением ваших целей.

647.784.6377

www.mlklaw.ca

We act for you in: - Real Estate - Wills & Estate - Corporate Commercial - Estate Administration

Proper tyAndFinanceGuide.ca

21

Profitable Turnkey Business for sale

Only $388,000

Don't Miss Out On A Great Opportunity To Become The Owner Of ADAGIO, Toronto's Most Elite Valley Parking And Guest Services Business. The Business Operates Since 2010, Not Only In Toronto, But Also In Ottawa And Montreal And Still Has A Great Potential To Grow And Develop. Among With Serving It's Permanent Locations, Such As High End Restaurants, ADAGIO Also Specializes In Exclusive Events, Cooperating With Toronto Convention Centre, Toronto International Film Festival, Politicians, Celebrities And More. Take The Turn Key Business From It's Original Owner With All It's Staff Members, Which Includes: Valley Drivers, Servers, Bartenders, Coat Check Attendants And Traffic Directors. ADAGIO Is On The First Page Of Google Search Results In Toronto, Ottawa And Montreal, And Has An Excellent Reputation.

Maryna Orzhekhovska Sales Representative

Cell: 647.989.4545 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061

Terms & conditions apply. Call for more info: 647-459-9459

Вы знаете, что большинство домов в Бэрри выстaвляются в базе данных Бэрри МЛС. Подпишитесь на рассылку!

moveinvestbarrie.com

Alex Moshkovich Broker of Record

Cell: 647.459.9459

Email: torontoinvestorforum@gmail.com

www.RealEstateForCanadians.com

211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061