Property&Finance Guide October

October 2015 www.PropertyAndFinanceGuide.ca R e a l

E s t a t e

•

F i n a n c e

•

T a x e s

•

L e g a l

A d v i c e

Как минимизировать налоги на наследство? источников первоначального взноса Финансовая независимость.

Инвестиции

в недвижимость в цифрах Каких ставок на мортгиджи ожидать в ближайшие годы?

Mobile this!

при сдаче дома в рент?

EDITORIAL October 2015

От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала «Property and Finance Guide». Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансировании покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Главный вопрос, который волнует инвесторов это, что ожидает рынок недвижимости при новом правительстве Канады. В этом номере мы постараемся сделать наш прогноз. Вы узнаете, почему CHMC любят легальные бейсменты, а так же мы расскажем вам о 4 основных принципах успешной покупки. В этом журнале много полезной информации для профессиональных инвесторов, а так же для тех, кто только решил сделать первые шаги в инвестировании. Адвокаты дадут вам ценные советы. А так же очень много вы узнаете об финансировании. Журнал «Property and Finance Guide» распространяется в банках (RBC), магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com

Director Alex Moshkovich Editor in Chief Alex Moshkovich Design Oksana Turuta Proof editor Lidia Ineshina Publisher Russian Guide Publishing House Address 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:

647-459-9459, 647-473-5050

e:

propertyandfinanceguide@gmai.com

w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/

Если вы пропустили, какой либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если Ваши деньги не начнут работать на Вас... ТО ...Вы никогда не перестанете работать на деньги! Алекс Мошкович

2

Property & Finance Guide

January 2015

Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.

20

24

Issue 10

OC TOBER 2015

14

NVESTMENT & REAL ESTATE 6 Как получить 51% дохода при сдаче дома в рент?

8 Liberal 12 Три способа заработать деньги на строительстве домов в Торонто 23 5 источников первоначального взноса (down payment) - требования и советы

MORTGAGE & FINANCE 20 Азбука Ипотечного Кредитования: Амортизационный Период – почему не надо бояться 35 лет?

22 Three Night Cottage Vacation и Программа Manage Your Mortgage!

24 Сколько стоит плохая кредитная история?

DESIGN, STAGING & REAL ESTATE 10 4 основных принципа успешной покупки

LEGAL ADVICE 26 Общий (семейный) дом и развод: как семейное право в провинции Онтарио затрагивает домовладельцев. Часть 2

CONDO 14 Финансовая независимость. Инвестиции в недвижимость в цифрах INSURANCE & INVESTMENT 18 Не откладывайте на завтра - завтра может быть поздно ...

TAXES & Real Estate 28 Как минимизировать налоги на наследство?

INVESTMENT IN MULTI-UNIT 29 Финансирование многоквартирного дома propertyandfinanceguide.com

3

Премьера программы

На канале

В субботу, 21-го ноября, в 9 часов утра Повтор: Понедельник 23:00 Среда - 16:00

В студии - эксперты

Максим Багинский и Александр Мошкович

4

Property & Finance Guide

October 2015

DESIRABLE CONDO SUITE South of Dundas / East of Yonge $398,800

BUSINESS FOR SALE Established $80,000

Spacious & Sunny 2 Bed., 2 Bath. Corner Condo Suite in Upscale Bldg in Much Sought After Location! Large Liv.-Din. Room W/Walk-Out to Huge Balcony! Modern Open Concept Kit. W/Granite Counter, S/S Appliances & Centre Island! Large 2 Bdrms W/Jacuzzi in Master Bath.!

Upgraded Fl, High Ceiling! Luxury Bldg W/ BBQ Terrace, Wi-Fi, Guest Room & Modern Amenities! Great Location!

Next to Amazing Aquatic Centre & 6-acre Park, Soccer & Basketball Fields! Near Downtown, Eaton Centre!

Well Established for 10 Years Profitable Very Well Organized Business with Exclusive Right to Sell in Toronto, GTA & all over Ontario World Famous Well Recognized Italian Line of Products for Hair and Skin Care to Professional Hairdressers & Barber Shops! Huge Licensed Steady Cliental! Emploees are Willing to stay! Highest Quality Highest Demand Product! Huge Potential to Expand & Grow Income!

Недорогие дома и condo от $200,000 до $400,000 в различных районах GTA! Позвоните: 416 - 402 - 4140 FREE Get the complete information about properties you can afford!

The best mortgage rate is available!

Gorgeous Large & Sunny Corner Suite in Luxury “Menkes” Building in Prime Location! 2 Large Split Bed.+ Den (Separate Room W/Large Picture Window & Door – could be a 3rd Bed.), 2 Bath., Modern Upgraded Kit. W/Granit Counter & Breakfast Bar! Spacious Liv.-Din. Rm W/Walk Out to Large Balcony! Unobstructed Magnificent View! Parking. Locker. Newer Bldg W/All Upgraded Modern Facilities! Great Location! Steps to Subway, TTC, Go Buses, Plaza, Shops, Restaurants!

LAXURIOUS CONDO RENT Yonge / Finch $2,125

BUSINESS FOR SALE $99,000

Fully Licensed & Equip Auto Repair Shop in a Very Popular Industrial Location! Large Existing Cliental! Equipment Included: 5 Certified Rotary Lifts: 1x7000 lb, 3x9000 lb, 1x12000 lb Capacity.

1 Hoffman Tire Changer. 3D Wheel Aligner. Latest Computerized Diagnostic Equipment and Much More! Complete List Available. All Employees are Willing to Stay! Excellent for Owner Operator or Investor! Don’t Miss This Great Opportunity!

LUXURY SUITE for RENT on the Lakeshore $1,850

Large Bright & Sunfield Corner Condo Suite in Luxurious Building In Rare Amazing Location! Across of the Lake, Famous Park, Marina & Yacht Club! 2 Large Split Bedrms, 2 Bath., Spacious Liv.-Din. Rm with Floor to Ceiling Windows and 2 Walk-Outs to Huge Wrap around Balcony! Open Concept Modern Upgraded Kitchen W/Island, Granit Counter & S/S Appliances! Excellent Building W/Upgraded Modern Facilities! Enjoy the Rare Tranquility & Grandeur of the Magic Unobstructed Picturesque View!

AMAZING CUSTOM DEZIGNED SUITE! Waterfront with Lake View! $375,000

This Historic Waterfront Neighborhood has it all - the Serenity of Lake-Side Living while Staying Close to Downtown Action! In 2012 “Toronto Life Magazine” in “Where to Buy Real Estate” Guide named this Area #1 in Toronto! Luxury Upgraded New Condo Suite W/ Huge Terrace has 2 Split Bed. w/2 Large W-In Closets, 2 Full Bath., Modern Kit. with Upgraded S/S Appliances & Hardwood Fl Throughout! Charming Boutique stile Bldg! Across Park, Marina, TTC, GO Station & GO Buses!

Хотите знать за сколько и как быстро продаются дома и condo в вашем районе? Позвоните: 416 - 402 - 4140 FREE MARKET EVALUATION OF YOUR HOME! No Fees. No Obligations.

Guaranteed.

Sales Representative in Barrie Office: 705-797-4875 149 Welham Rd., Suite 16, Barrie, ON. L4N 8Y3 по адресу: Joseph & Wolf Lebovic Jewish Community Campus 9600 Bathurst Street, Vaughan, Ontario, L6A 3Z8

Доступная недвижимость для жизни и инвестиций в БЭРРИ цены от $250 000 Полное профессиональное сопровождение от покупки до сдачи в рент BUY, RENT and HOLD allow the tenants to pay off your mortage

Cell:

647-608-5958

www.righthome4u.ca annahvalov@yourchoicerealty.ca

propertyandfinanceguide.com

5

investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович

Как получить 51% дохода при сдаче дома в рент? Почему CMHC любит дома с легальными бейсментами? ствовать всем требованиям, вы должны изучить местные правила и Устав.

Согласно CMHC, дополнительные квартиры в домах — важны, если не критически необходимы, для того, чтобы в городах Канады существовало доступное арендное жилье. Например, согласно недавним исследованиям рынка в стране, CMHC заявила, что дополнительные квартиры в домах составляют практически 20% всего арендуемого жилья в городе Эдмонтон. Более красноречивое исследование провела компания Square One Insurance, согласно которому целых 43% жителей Ванкувера, владеющие собственными домами, сдают в аренду подвальную квартиру или часть дома на том же уровне, чтобы иметь возможность выплачивать ипотеку. Иначе говоря, владельцы домов по всей стране стали основным источником доступного арендного жилья, отойдя от модели сдачи в аренду традиционных квартирных домов с более дорогими квартирами. Если бы людям запретили оборудовать дополнительные квартиры в домах, стоимость аренды была бы значительно выше, а доля пустых жилищ была бы равна нулю. Новая политика поощряет безопасную аренду Важность дополнительных квартир для жилищного рынка Канады уже была кодифицирована CMHC, что привело к новой политике, согласно которой владельцы домов могут добавлять доход от аренды дополнительной квартиры к своему личному доходу. Это особенно важно, если владелец дома не может претендовать на застрахованную ипотеку на дом от CMHC. Но не все дополнительные квартиры подойдут для этого. Согласно требованиям CMHC, такая квартира должна быть автономной, с собственными кухней, ванной, гостиной и спальней. Однако наиболее важным условием является то, что квартира должна быть легальной, соответствовать всем местным требованиям пожарной и жилищной безопасности и иметь письменное разрешение от правительства города. Каждый город или муниципальный район имеет свои правила легализации квартир. Чтобы получить необходимое разрешение и соответ-

6

Property & Finance Guide

Есть множество результатов от проведения данной политики. Вот некоторые из них для примера: ■ создать финансовый стимул для появления безопасного и легального жилья; ■ держать под колпаком растущую арендную плату в основных центрах; ■ стабилизировать рынок и более дорогого жилья по всей стране. Определение дополнительной квартиры от CMHC Дополнительная квартира — это персональная автономная квартира внутри существующей жилплощади. Дополнительные квартиры также называют вторичным жилым блоком, второстепенной квартирой, бабушкиной квартирой, квартирой в законе, подвальной квартирой (поскольку многие из них обустроены в подвале дома). В дополнительной квартире имеются собственные ванная, кухня, гостиная и спальня. При этом некоторые удобства могут быть совмещены с остальным домом, например, двор, парковка, стиральная машина, гараж, а иногда и прихожая. Изменения в политике направлены, скорее, на владельцев домов и свежеиспеченных инвесторов, но не на более опытных инвесторов в недвижимость. Тем не менее это, действительно, привело к успешных результатам, создавая инвесторов нового поколения. Передача богатства Демографическая ситуация, наблюдаемая в стране, выдвинула на первый план две важные проблемы. Изменения в политике CMHC потенциально могут решить эти проблемы. Первая из них заключается в том, что большая часть сбережений людей поколения Baby Boomer вложена в их дома проживания. Они, может, и хотели бы освободить часть своего капитала, но в то же время предпочитают оставаться в родном районе, где у них старые друзья и любимые места. Вторая проблема заключается в том, что следующая основная волна, люди второго тысячелетия, которые составляют около 27% нашего населения, столкнутся с проблемой выхода на рынок недвижимости с его растущими ценами. Создавая дома для нескольких поколений, политика CMHC стремится решить обе проблемы. Люди старшего возраста могут комфортно сожительствовать с молодыми, не испытывая стресса, а для более молодого поколения владение не-

October 2015

движимостью становится реальностью. Современные качественные дополнительные квартиры имеют отдельный вход, жилое пространство и уединенность. Такая квартира, в которой могла бы жить семья одного поколения, становится помощью в выплате ипотеки. Люди поколения Baby Boomers могу освободить часть своего капитала, запертого в стенах дома, продавая недвижимость молодым по цене, которую считают справедливой. Взамен пожилые люди получают долгосрочный договор об аренде жилья, который позволит им спокойно состариться в собственном доме. Молодые владельцы берут ипотеку на собственность на себя, добавляя к своему личному доходу деньги с аренды дополнительной квартиры, арендуемой родителями. И таким образом молодые получают возможность расплачиваться по ипотеке. Такой вариант сокращает риск аренды плохим съемщикам (что случается часто), а также снижает риск того, что жилье будет стоять пустым длительный период времени. При этом растет взаимодействие между поколениями: Baby Boomers приобретают свободу, финансово помогают молодым и делятся опытом инвестирования в недвижимость из первых рук. Главный плюс здесь в том, что доход с аренды является вспомогательным для основного дохода, а хозяева дома по-прежнему живут в нем. И никаких структурных изменений не произошло. Если такой вариант реализовать, то льгота на прирост капитала от основного места проживания по-прежнему будет доступна. Хитрость заключается в том, чтобы верно интерпретировать термины вспомогательный и структурные изменения. Акт о налоге на доход, предусмотрительно позволяет платить налог только за часть резиденции. Так что необходимо позаботиться о том, чтобы дополнительная квартира делала данный налог минимальным. В данной ситуации владельцы дома могут разумно сократить расходы на выплату ипотечных процентов, оплату коммунальных услуг, налогов на недвижимость и т. п. Ведь большая часть этих счетов может быть заявлена на сданные в аренду квадратные метры. Главное, чтобы распределение было разумным. Если капитальные затраты на недвижимость (амортизация) никогда не были заявлены, льгота для основного места жительства все еще может быть использована, опять же если все другие условия для заявления были соблюдены. Учитывая все это, вы теперь понимаете, почему

наличие хорошего бухгалтера и адвоката может сэкономить вам тысячи долларов и месяцы головной боли.

Приведем пример, как создание дополнительного жилья существенно увеличивает доход от одного отдельно взятого дома.

Дополнительные квартиры по всей Канаде В большинстве муниципальных районов страны дополнительные квартиры разрешены на определенных территориях. Однако за последние годы, многие муниципальные районы расширили территории и типы зданий, где дополнительные квартиры разрешены.

■ Онтарио — единственная провинция, где существуют особые законодательные требования, согласно которым муниципалитеты развивают политику, планы и положения зонирования для строительства дополнительных квартир.

■ Провинциальное законодательство Британской Колумбии включает в себя положения, в которых поощряются попытки правительств муниципалитетов упорядочить политику проживания нескольких поколений на одной жилой площади и политику создания дополнительных квартир (хотя это и необязательно).

■ Quebec`s Act Respecting Land Use Planning and Development заставляет правительства муниципальных районов ограничивать аренду дополнительного жилищного пространства родственникам, иждивенцам или людям, которые есть или были связаны с домовладельцем или арендатором основной жилплощади.

■ Saskatchewan, Manitoba и Nova Scotia предоставляют финансовую помощь владельцам недвижимости, чтобы строить или обновлять дополнительные квартиры.

Аренда в месяц – $1790

Доход (CASH FLOW) - $362 Погашение Мортгиджа - $500 Подорожание в год 6% - $20,700 Суммарный доход за год = $19,200 + 12х($500+ $362)=$31,440

ROI = 41.4% Отдельный вход в бэйсмент сдан двум семьям Аренда в месяц – $2,400 Аренда 1 этаж– $1,400 Аренда 2 этаж– $1,000 Расход - $1,428

Доход (CASH FLOW) - $972 Дом с отдельным входом в бейсмент сдан одной семье Цена покупки – $345,000 Первоначальный взнос – $69,000 Дополнительные расходы - 6,000 Итого затраты: 75,000 Расходы в месяц: Мортгидж – $1,048 Налоги – $300 Страховка - $80 Итого: $1428

Суммарный доход за год = $20,700 + 12х($500+ $972)=$38,364

ROI = 51.2% В июле этого года в Барри произошли значительные изменения в порядке получения разрешения на сдачу бейсмента в аренду. Свяжитесь со мной, если вас интересует такой тип инвестиции или у вас возникли вопросы. Покупка таких домов, даже если вы сдаете такой дом одной семье, тоже приносит очень высокий доход (41% в первом примере).

Alex Moshkovich

propertyandfinanceguide.com

7

investment & Real Estate October 2015

Новое либеральное правительство большинства даст им всю власть, которая, конечно же, повлияет на ипотечный рынок Канады. Процентные ставки, правило выдачи мортгиджа и новые инициативы по доступному жилью будут затронуты. Вот некоторые версии того, что рынок ипотеки может ожидать от нового правительства господина Трюдо: Более высокая доходность облигаций: балансировка бюджета не является приоритетом для либералов до 2019 года. Трюдо пойдет на заранее запланированные траты из бюджета, и игроки на рынке облигаций воспользуются этим. Это предполагает большое увеличение государственного долга и потенциально более высокие долгосрочные доходы от облигаций в будущем. Это, конечно, может означать, по крайней мере, немного более высокие ставки на фиксированные мортгиджи, чем мы наблюдаем сегодня.

Создание доступного жилья: либеральная платформа включает в себя пересмотр жилищной политики на дорогостоящих рынках. Новое правительство будет "рассматривать все необходимые инструменты, которые могли бы держать возможность покупки жилья в пределах досягаемости". Что это означает, поживем и увидим. Но это, определенно, может быть положительным для арендаторов и инвесторов в недвижимость. Либералы пообещали «прямой CMHC», который поможет обеспечить финансирование для поддержки строительства нового арендного жилья. Поддержка для покупающих недвижимость впервые: правительство

Банк Канады: шансы, что просто будет снижение основной процентной ставки, станут минимальными. Подобные расходы правительством снизят давление на Стивена Полоза, чтобы стимулировать экономику не потребуется снижение ставок. Предполагаемая вероятность повышения ставок в октябре следующего года увеличилась почти в два раза, с 8% до выборов до 15% после избрания нового правительства. Облегчение доступа к RRSP: Либералы говорят, что они откроют доступ к “RRSP Home Buyer’s plan”, в частности, для покупателей недвижимости, которые столкнулись с существенными изменениями жизни (развод, смерть супруга, больной или пожилой член семьи и т.д.). Более доступный RRSP для первоначального взноса будет поддерживать уровень продаж на высоком уровне, откуда результат – продолжения роста цен на недвижимость.

8

Property & Finance Guide

October 2015

Трюдо добавит более гибкие программы, для тех, кто покупает впервые. Это может означать любое количество вещей, возможно, даже более высокие лимиты амортизации для новых покупателей. «Новая кровь» в Отделе Финансов: либералы назначат нового Министра Финансов, который имеет огромную власть для регулирования жилищного рынка. Будет ли он, или она, продолжать быть нейтральным в ипотечной политики, как уходящий Джо Оливер? Мы предполагаем, нет. Мы узнаем, скорее всего, ответ в то время, когда либералы выпустят свой первый бюджет весной следующего года.

Real Estate Brokerage

Nina Timoshyna

Aurora $899,900

Centre/differing $799,000

Mill Pond/Richmond Hill

!

sive

lu Exc 4-х спальный угловой дом, в проекте *the arbors*, будет готов к заселению в декабре 2015. Около $30000 были вложены в улучшения, включая: кухня, деревянные полы, гранит на столах, backsplash, кухонные стальные приборы и много чего еще... Продавец продает документы на дом!!!

3-х спальный 2-х этажный дом в самом престижном районе. Новая кухня с гранитными столами и backsplash, стальные электроприборы, новые ванные комнаты, новые окна, крыша и гаражные двери. Законченный бейсмент с отдельным входом. Большой огороженный backyard.

Leslie/Hwy7 $799,000

Upper Thornhill Estates

Aurora $799,900

Только 6 месяцев дому, сдается в рент. В доме все сделано по наивысшему стандарту. Полы с подогревом, очистители воды по всему дому.

Backyard выходит на рощу. 4 спальни + 3 ванных на 2-м этаже. В бейсментe детская площадка.

4-x спальный, отдельный дом, в самом востребованном районе. Практически все в доме улучшенное, деревянные полы, кухня с гранитными столами и backsplash и много других улучшений. Дом будет готов к заселению в Октябре, 2015. 2055sq. ft.продавец продает документы на дом. Звоните с вопросами.

Большой коммерческий офис на 1-м этаже. 2400 sq.ft. почти новое здание, очень хороший обзор. Квартиранты съезжают с 1 сентября. Можно использовать под любой бизнес.

$4,990 в месяц

Attention All builders!!! Lot 40x170 Feet в центре Richmond Hill. В доме живут квартиранты и хотят остаться. Постройте дом вашей мечты в самом востребованном районе.

$699,888

Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3

Design, Staging & Real Estate ведущая рубрики Наталья Слобидкер

основных принципа успешной покупки Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер! Я профессиональный full-time риелтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. Моя задача: минимум стресса - максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью. Сегодня моя статья для тех, кто планирует покупку недвижимости. Не важно, это ваш первый опыт или повторный, надо очень взвешенно к нему подойти. Я, суммируя свой личный опыт и опыт коллег, постаралась выделить 4 основных принципа, которые я бы советовала взять в расчет при покупке недвижимости.

вым к сложностям, возникающим когда профессиональный оценщик (appraiser) оценивает приобретенное вами жилье ниже той цены, которую вы за него заплатили. Согласитесь, трудно переоценить важность возможности иметь рядом человека с холодной головой, опытом в индустрии и умением считывать подтексты ситуации за столом переговоров.

1. Старайтесь трезво оценивать ситуацию

2. Берите в расчет стоимость дома, а не его цену

Как бы банально это ни звучало, но чудес не бывает. И вы не можете купить дом ниже его реальной стоимости, какие бы слезливые истории не рассказывал продавец. Скорее всего, есть какойто подвох, не видимый неопытному глазу. Или это просто стартовая цена аукциона. Тогда вы можете найти себя за столом переговоров в компании акул бизнеса. Особенно если речь идет о престижном районе, спрос на который сильно превышает предложение. Согласитесь, что неподготовленному человеку может оказаться несладко в такой ситуации.

Я знаю, что это всегда сбивает с толку, ведь многие люди склонны ставить между этими двумя понятиями знак равенства. Тем не менее это не совсем так, и цена недвижимости может быть как выше, так и ниже ее стоимости (ценности).

В таких ситуациях 2 самых опасных сценария это: • поддаться ажиотажу и переплатить • превысить собственные финансовые возможности В обоих сценариях радость победы очень скоро пройдет, и вам придется или искать дополнительные ресурсы, или потенциально быть гото-

10

Property & Finance Guide

Самый простой пример – это когда в условиях аукциона люди готовы переплатить за дом, лишь бы его приобрести. Или когда недвижимость находится в районе, который обещает быть очень перспективным, но на сегодняшний момент это не видно никому, кроме профессионалов. Такие дома хорошо покупать для инвестиций. Например, полтора года назад я приобрела для своих клиентов дом в го-

October 2015

родке, о котором они никогда не слышали. Держа руку на пульсе рынка, я знала, что городок многообещающий и что дом будет расти в цене намного быстрее подобного в уже развитом районе. В итоге сегодня этот дом можно продать почти на 30% дороже, чем его покупная цена, что, согласитесь, впечатляет даже при существующий темпах рынка. Если же район подает признаки ухудшения, я бы советовала держаться от него подальше, какой бы привлекательной не была цена недвижимости. Ведь ее стоимость ниже цены, и это должно зажигать красную лампочку безопасности ваших финансовых вложений.

3. Будьте осторожными с советами друзей Все знакомы с фразами, что «сколько людей, столько и мнений», «каждый кулик свое болото хвалит» и « что русскому хорошо, то немцу смерть». Когда речь идет о покупке недвижимости, они еще более актуальны. Ваши друзья, узнав, что вы планируете покупку (особенно если первую), начнут забрасывать вас советами и будут спешить поделиться собственным опытом. Это чудесно, но они не учитывают, что ваша ситуация может быть несколько иной, и решение, правильное для них, может совершенно не подойти вам. Например, они живут в тихом спальном районе, всем довольны и уверяют вас, что это самое чудесное место. Безусловно. Но они могут не учитывать, что один из членов вашей семьи не водит машину и поэтому главным критерием для вас должна являться доступность транспорта. Я была свидетелем, когда люди, купившие дом в непосредственной близости к железнодорожным путям, что являет собой очень существенный недостаток, уверяли друзей, что все ерунда и им поезда вообще не мешают. Я охотно верю, что есть люди, которым не мешают поезда, которые не боятся вреда от линий высоковольтных передач, но все-таки ликвидность недвижимости – один из самых главных факторов, определяющих ее стоимость.

Design, Staging & Real Estate ведущий рубрики Наталья Слобидкер

Основу для удачной покупки закладывает, на мой взгляд, нахождение риелтора, чей профессионализм и личные качества вас устраивают. На сегодняшнем перегретом рынке, когда хорошие дома в хороших районах «улетают» в считанные дни, а то и часы, поиск без риелтора отсекает вас от огромного сегмента рынка. И что печально – от очень качественного сегмента.

И если завтра сложатся обстоятельства так, что недвижимость надо будет продать, именно ее ликвидность определит и цену, которую вы получите, и время, за которое вы продадите.

4. Всегда привлекайте к работе профессионалов Покупка недвижимости – это долгий многоступенчатый процесс, и на каждой из ступеней можно ошибиться, поскользнуться и наломать дров, расхлебывая которые вы потеряете время, деньги и нервы.

Потому что зачастую дома просто не доходят до доступных широкой публике источников. Плюс опытный риелтор обычно имеет команду профессионалов, которые способны решить любую из возникающих проблем быстро и максимально безболезненно. Это экономит вам и время и нервы. Ну и, безусловно, только человек, имеющий доступ к системе в режиме реального времени, содержащую наиболее полную информацию, может объективно сказать, чего на самом деле эта недвижимость стоит, и нет ли каких подводных камней. Немаловажен факт, что если вы не умеете профессионально вести переговоры, если вы не знаете всех правил игры на этом рынке, то велика вероятность того, что вы заключите невыгодную для себя сделку. Особенно на рынке множественных предложений, где каждый норовит перебить цену другого. Если вы решили работать с профессиональным агентом по недвижимости - вы должны быть уве-

рены, что ваши интересы на вершине приоритетов вашего риелтора. И тогда вы никогда не окажетесь в ситуации героев комикса ниже.

Мне кажется, я осветила основные моменты, но если у вас есть еще какие-нибудь вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость или начать поиски новой, то звоните мне и я с удовольствием вам помогу!

Наталья Слобидкер

Direct: 416-333-7418

Real Estate Sales Representative, Top Producer, Certified Negotiations Expert, Canadian Certified Staging Professional, Pre-sale Renovation expert , Upperside Real Estate ** Все сказанное в этой статье является частным мнением и не может быть расценено как юридический совет *Фотографии взяты с сайтов : http://kiniska.com, http://evgenysapronov.ru/, http://blog.geraldsellshouses.com/

propertyandfinanceguide.com

11

investment & Real Estate October 2015

Три способа заработать деньги

на строительстве домов в Торонто Знаете ли вы, что Торонто вошел в десятку наиболее экономически развитых городов на планете и является четвертым по уровню жизни? Экономика Торонто растет в течение последних лет быстрее, чем средняя по Канаде и Онтарио. В результате население центральной части города (downtown) утроилось за последние 5 лет, что привело к большому жилищному строительству. Более 13.000 домов было построено и продано в Торонто за последние 4 года. Несмотря на это, цены на дома растут со скоростью 6-10% в год, и в 2015 средняя цена отдельного дома превысила $1.100.000. При этом все дома, старше 50 лет, подвержены следующим недостаткам: старая электрика, плохая теплоизоляция, несоответствие сегодняшним стандартам строительства и безопасности, термиты, грызуны, низкий и сырой подвал, свинцовые трубы и неровные полы. Итак, вспомнив старую как мир формулу, что "спрос рождает предложение", становится ясно, почему так много энергии в виде денег, людей, материалов, технологий вовлечено в строительный рынок в Торонто. Как найти здесь свое место под солнцем? Какой должна быть "вилка" между покупкой и продажей, чтобы строительный проект был успешный? Давайте решим эту задачу "от обратного", то есть сначала сосчитаем необходимые расходы, добавим желаемую прибыль и посмотрим, есть ли такие дома на сегодняшнем рынке города Торонто. Существуют 3 основных способа заработать на строительстве и перестройке домов. Самый первый и простой - купить, отделать и продать (Renovation). Сначала покупается старый "убитый" дом, потом все приводится в порядок - ванная комната, кухня, двери, электрика, стены, пол. В таблице внизу приведены сопутству-

12

Property & Finance Guide

ющие расходы за полгода, которые помогут людям, планирующим такие инвестиции, принять взвешенное решение. Как видно из верхней строки таблицы, при покупке дома для такого строительства разница между ценой покупки и продажи должна быть больше 280.000. Второй путь - это сделать ремонт и добавить дополнительные площади (Addition). Проект начинается с оценки технического состояния дома и анализа перспективы его улучшения. Если решение принято, то следующий этап - получение разрешительной документации. Можно получить разрешение за 5 дней через Residential FASTRACK для выполнения следующих работ: добавление до 1000 кв. футов площадей; строительство deck, веранды, балкона, крыльца, гаража, walk-out basement, укрепления фундамента и углубления подвала; изменение сантехники. Помимо этого, если проект включает в себя проведение новой или замену старой электропроводки, владельцу дома необходимо получить разрешение в Electrical Safety Authority. Старый дом всегда может таить в себе неприятные сюрпризы. Посмотрите ТВ шоу о перестройке домов, и все станет ясно... Как результат, строительство обходится недешево. Ниже во второй строчке таблицы приведена примерная раскладка по ценам за 1 год строительства.

Проект

Цена старого дома

Минимальные первоначальные платежи

Renovation 490 43 Addition 850 70 New house 850 85 Все цены даны в тысячах долларов.

October 2015

Третий путь -самый дорогой и самый надежный, это строительство нового дома (New house). Несмотря на большие вложения, строительство нового дома помогает избежать той неопределенности, когда вы пытаетесь восстановить старый дом и потом продаете его по заниженной цене, потому что дом "не новый". В новом доме все от фундамента до крыши сделано в соответствии сегодняшними требованиями Ontario Building Code. При строительстве нового дома требуется полный пакет разрешительной документации. Плюс строительство должно удовлетворять требованиям Urban Forestry Department и Electrical Safety Authority. Помимо этого, строителю нового дома необходимо получить Tarion Warranty и потом заплатить HST по итогам продажи. Все эти расходы значительно увеличивают стоимость и сроки строительства. Расчеты в таблице приведены из учета 2-х летнего строительного цикла. В конце, необходимо отметить, что самый важный момент перестройки любой инвестиционной собственности - это уплата налогов на прирост капитала и HST. Иначе мечты о хорошем бизнесе могут обернуться кошмаром. Всем потенциальным строителям и инвесторам нужно обязательно проконсультироваться со специалистами. Детальное описание того, что включено в таблицу, можно найти у меня на сайте

www.homes4faircommission.com

Банковские платежи и поддержание дома во время строительства

Расходы на строительство

Общие расходы, платежи и кредиты

Желаемая прибыль

Цена продажи

"Вилка" на момент покупки

10 30 60

100 300 500

640 1200 1400

130 250 300

770 1,450 1,700

280 400 650

Жизнь бывает непредсказуемой... Страхуйтесь, чтобы жить спокойно!

Татьяна

Sales Representative

Субботина Hons. BA, CHS

Советник по финансовым и страховым вопросам, брокер CERTIFIED HEALTH INSURANCE SPECIALIST с 20 летним опытом работы

(416) 450-7837

www.subbotina.ca

• СТРАХОВАНИЕ ЗДОРОВЬЯ, ЖИЗНИ • ДОЛГОСРОЧНОЙ ССУДЫ В БАНКЕ (MORTGAGE), УСЛОВИЯ И ЦЕНА ЛУЧШЕ, ЧЕМ В БАНКЕ • ДОХОДА НА СЛУЧАЙ ПОТЕРИ ТРУДОСПОСОБНОСТИ («БОЛЬНИЧНЫЙ ЛИСТ») • RRSP, TFSA и RESP ПРИ ПОЛНОЙ ГАРАНТИИ ВКЛАДОВ • МЕДИЦИНСКИЕ СТРАХОВКИ ДЛЯ ГОСТЕЙ, А ТАКЖЕ ОЖИДАЮЩИХ OHIP, НАЧИНАЯ ОТ $1.10 В ДЕНЬ • ТУРИСТИЧЕСКИЕ СТРАХОВКИ • СЕМЕЙНЫЕ И ГРУППОВЫЕ СТРАХОВКИ, ПОКРЫВАЮЩИЕ УСЛУГИ ДАНТИСТА, МАССАЖИСТА, ЛЕКАРСТВА, ОЧКИ И Т.Д

NEW!!! Самые низкие цены на Super Visa для ваших родителей!

Guaranteed Retirement Income for Life

Sutton Group - Admiral Realty Inc. Brokerage 1881 Steeles Ave. W. Toronto

Direct: 647.505.7546 Office: 416.749.7200 nlopatine@gmail.com

Location!

Location!

3 Bedroom Condo for Rent

Сдается шикарный ухоженный дом, более 3,000 sq.ft., 5 спален, 5 ванных комнат. В доме имеется отдельный боковой вход, ведущий в дополнительную жилую комнату, спальню и ванную. 2 гаража, каменный фасад. Выход из family room на большой балкон-террасу, из кухни на дек. Деревянные полы и 9 ft. потолки на первом этаже, 2 открытые деревянные лестницы, камин. Красивая обновленная кухня с высокими шкафами, гранитная столешница, стальные электроприборы. Laundry на 2-ом этаже. В master bedroom имеются 2 шкафа, один из них Walk/In. Идеально подходит для большой семьи или для тех, кто ведет бизнес из дома.

Много полезной информации на моем сайте

propertyandfinanceguide.com

13

condo

ведущий рубрики Максим Багинский

Финансовая независимость. Инвестиции в недвижимость в цифрах Прекрасно когда у вас высокая зарплата, и вам вполне хватает денег, но все мы знаем, что заработанные деньги даются нам не легко. Мы тратим уйму времени на то, чтобы каждый день ходить на работу, и порой у нас даже не остается достаточно времени на свою семью, здоровье и на те элементарные радости, которые многие из нас хотели бы получать, будь у нас больше времени. Кроме этого, рано или поздно мы стареем, и если работа была единственным доходом в семье, в конечном итоге нам придется намного снизить свои расходы. Для многих единственным вариантом является продажа своего жилья и переезд в более дешёвое, хотя при наличии достаточного дохода вряд ли бы вы стали это делать. Всякого рода пенсионные планы дают вам некоторую финансовую страховку, но если детально разобраться вы увидите, что все эти программы работают с минимальным процентом доходности и покрывают лишь инфляцию, то есть вы откладываете в кубышку свои накопления, которые со временем планируете начать забирать. Бесспорно, на рынке существуют гораздо более доходные инструменты, но почти все они связаны с риском частичной, а иногда и полной потери накопленных средств. Недвижимость же исторически всегда в цене и в долгосрочной перспективе в разы перекрывает доходность всех накопительных программ. Кроме этого,

14

Property & Finance Guide

вы гарантированы от потери своих сбережений. И самое главное - именно инвестиции в недвижимость позволяют вам со временем создать так называемый «пассивный доход», который при правильном подходе довольно быстро становится даже более весомым, чем то, что вы получаете в качестве зарплаты, каждый день ходя на работу. Поскольку сегодня речь идет именно о создании

October 2015

пассивного дохода, давайте отбросим так называемые «флипы» - покупки с целью быстрой перепродажи, «аssignments» перепродажи контрактов застройщиков и другие финансовые схемы, позволяющие заработать на недвижимости быстро, но не создающие пассивного дохода. Также не будем рассматривать схемы с покупкой старых домов для аренды, покупки домов под студенческие общежития и покупки многоквартирных домов, так как, инвестируя подобным образом, вы взваливаете на себя ношу постоянного менеджмента. Практически вы покупаете себе бизнес, который будет занимать не мало времени. Мы же опираемся на то, что вы работающий человек, и со временем у вас не просто, соответственно, нужна стратегия, при которой вам не придется тратить своё время. Сегодня я хочу продемонстрировать вам именно такую, годами проверенную схему, в цифрах. Начинается она с покупки квартиры от застройщика на самой начальной стадии строительства. Желательно приобретать квартиру на так называемых «VIP» продажах, когда они продаются с существенным дискаунтом и пониженным первоначальным взносом. Также важнейшим фактором является выбор правильного проекта. Поскольку в аренду эта квартира будет сдаваться лишь по окончании строительства, покупать надо в тех районах, где в ближайшее время (2-3 года) ожидается значительный рост цен, связанный с изменением инфраструктуры района: строительство крупных офисных зданий, госпиталей,

университетов, улучшение транспортной доступности, обновление устаревших зданий и т.д. В этом случае помимо общего подорожания рынка к стоимости недвижимости добавится и подорожание района. Лучше обратить внимание на районы даунтауна Торонто, так как именно тут самый большой спрос на аренду, и найти так называемых «AAA Tenants» арендосъёмщиков c хорошей кредитной историей и стабильной работой - не составляет никакого труда. Кроме этого, рост цены в даунтауне гораздо выше, чем в других районах GTA. Допустим, на этапе «котлована» квартира приобретается по цене 350,000, что является средней ценой для приобретения односпальной квартиры в хорошем проекте одного из быстро развивающихся

... схема позволяет в течение 10 лет создать пассивный доход более $100,000 в год. районов даунтауна Торонто. Для приобретения такой квартиры вам понадобится внести суммарный депозит в размере 15% от стоимости недвижимости – 52,500, как правило, депозит вносится в течение первых полутора лет тремя или четырьмя равными платежами. По окончании строительства (3 года) такая квартира будет стоить не менее 440,000. Сумма подорожания складывается из двух составляющих (6% в год среднестатистическое подорожание рынка за последние 40 лет + 2% в год подорожание непосредственно района, если проект выбран в правильном месте) По окончании строительства такая квартира легко сдаётся в аренду за 2,200 месяц. Соответственно, в годовом эквиваленте мы получаем следующие цифры: арендная плата в год- 26,400, платёж по кредиту (mortgage 2.5% ,30 лет) – 13,254. Плата за обслуживание (maintenance) – 4,176. Налог на недвижимость 2,800. Таким образом, после выплаты всех расходов по квартире у вас остаётся 6,170. И не забудьте, что кроме этого арендатор уже в первый год погасит ваш кредит на сумму: 6,362. Соответственно, ваш суммарный доход от аренды в первый год составит 12,532. Далее он будет только расти, так

как с каждым годом сумма погашения кредита будет увеличиваться, а платёж по банковским процентам уменьшаться. Кроме этого, недвижимость дорожает, в некоторые годы мы видели подорожания до 15%, в некоторые 2%, иногда происходят стагнации и краткосрочные падения цен. Но если выложить кривую цен на недвижимость в прямую линию, мы получим среднестатистическое поднятие цены на 6% в год. И этот показатель довольно стабильный не только для Канады, но и для большинства развитых стран мира. Соответственно, уже в первый год сдачи квартиры в аренду подорожание стоимости составит около 25,000. И если к этому мы добавим доход от аренды, то получим уже сумму более 37,000. Но и это ещё не всё. Доход от подорожания недвижимости всегда более весомый, чем доход от аренды, соответственно, гораздо более выгодно по окончании первого года аренды произвести рефинансирование квартиры, увеличив кредит. Если использовать приведенный выше пример, опустив доход от аренды на 4,000 долларов в год, вы можете получить от банка чек на сумму в 90,000 и вложить их в приобретение следующей квартиры. Приведённая схема позволяет в течение 10 лет создать пассивный доход более 100 тысяч долларов в год, а ведь начинали вы, внеся всего лишь 52,500 и то не сразу, а в течение полутора лет. Я занимаюсь инвестиционными сделками с недвижимостью уже долгие годы, инвестирую для себя и помогаю обрести финансовую независимость своим клиентам. Звоните, я всегда буду рад ответить на все ваши вопросы. Прочитать другие мои публикации можно на моём сайте: WWW.REMLIS.CA перейдя по ссылке I AM IN THE MEDIA для вашего удобства сайт работает на русском и английском языках.

Maxim Baginskiy Cell: 416-832-8343 Real Estate Broker / Investment Advisor Right at Home Realty Brokerage Inc. 905-695-7888 propertyandfinanceguide.com

15

This Month’s Hot Property Deals Etobicoke

Hamilton $1,100,000

Legal Triplex Detach Brick 2 Storey, fully renovated.

3 Self Contained Legal Units. Each apartment has 2 bedrooms/dining / family room. Separate hydro meter for each apartment. Hot water radiant heating system. Front & Side Entrance to all Floors.

2 ½ Car Garage at Rear. Privet backyard –fenced. 3 Full Washrooms-newly renovated. New 3 kitchens with new appliances. New floors with sound proofing insulation. Up to 6 parking spots. New driveway, New porch, New fence, New windows , New roof. Raised Legal basement: 8’ Ceiling is above ground level. Big windows. Heated floor, 2 Large storage rooms. Fully renovated laundry room: Coin operated laundry. Reno: 100K, Potential income up to 4k monthly.

Desirable rentable area in Central Hamilton. 11-unit apartment building with 2bdrm and 5 - 1 bdrm, new roof, separate hydro.

Gross Income - $108,900. CASH FLOW - $1,835 per month.

Natalia Slobidker Sales Representative, 416-333-7418

Paul D'Abruzzo Sales Representative 416-528-1813

Barrie $589,990

2500 sq.ft. The spacious 4 bedrooms 4 bathrooms Home!

1 year only. Located in new desirable prestige community.

9 feet ceiling on the main floor, S/S appliances, Granite counters and backsplash. Office on the main floor. 2 car garage, 4 parking wide driveway with No walkway. Motivated Seller!

Anna Hvalov Sales Representative 647-608-5958

Vaughan $699,000

Richmond Hill $575,000

Toronto $1,499,000

Spacious Freehold Townhouse In Heart Of Richmond Hill. Large Central Hallway With Powder Room And Laundry Room On Main Floor. Hardwood On Main Floor & Laminate On Second Floor. Finished Basement With 3Pc Bath. Very Private Back Yard With Walkout To Deck. Walking Distance To Yonge Street, School, Loblaws, And Many Other Amenities.

Unique 9 Unit Property! Great Investment With Huge Lot In Trendy Junction Area! 9 Units Include: 1 5-Bedroom, 2 2-Bedroom, 5 1-Bedroom & 1 Bachelor Unit. Live In & Have Tenants Pay Your Mortgage! Gross Income Potential $9,800/Mth.

Yefim Shkolnikson Sales Representative 416-300-1890

Yefim Shkolnikson Sales Representative 416-300-1890

Paul D'Abruzzo Sales Representative 416-528-1813

The Rosedale on Bloor

ROSS PARK CONDOS

Aurora $899,900

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ С ДОХОДНОСТЬЮ 40% В ГОД ПРОЕКТ РЯДОМ С WESTERN UNIVERSITY *ГАРАНТИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИКОМ РЕНТ НА 3 ГОДА * БЕСПЛАТНЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ * КВАРТИРЫ ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАНЫ * ДЕПОЗИТ $30.000 ЗА BACHELOR $37.000 ЗА 1BR+ DEN $45.000 ЗА 2BR / 2 BATH

4-х спальный угловой дом, в проекте *the arbors*, будет готов к заселению в декабре 2015. Около $30000 были вложены в улучшения, включая: кухня, деревянные полы, гранит на столах, backsplash, кухонные стальные приборы и много чего еще... Продавец продает документы на дом!!!

Rarely Available End Model 4Bd Townhouse In Desirable Thornberry Woods Area. 1926 Sqft W/Lots Of Upgrades.

Double Door Entry, Hardwood Floors Throughout, 9' Ceilings, Extended Oak Kitchen Cabinets, Balcony, Partially Finished W/O Basement, Pot Lights, S/S Sockets, Upgraded Led Light Fixtures Interlocked Driveway&Backyard, Garage Entrance From Home. Very Clean&Ready To Move In. New French Immersion School Walking Distance. Steps Away From Parks, Plazas, Restaurants&Go Train.

VIP Sale!

The Rosedale on Bloor is a new condo project by Easton’s Group of Hotels at 387 Bloor St East in Toronto. The proposed mixed-use condominium will consist of two buildings of 49 storeys and 12 storeys with a joined podium incorporating retail space.

Residential suites include 1-bedroom suites, 1-bedroom + den, 2-bedroom, 2bedroom + den and 3-bedroom configurations.

Maxim Baginsky Real Estate Broker 416-832-8343

16

Property & Finance Guide

Maxim Baginsky Real Estate Broker 416-832-8343

October 2015

Nina Timoshyna Sales Representative 416-274-7367

Call Direct: 705 - 990 - 0177

Alex Moshkovich Sales Representative

Cell: 647 • 459 • 9459 E-mail: alex@rockstarbrokerage.com www.RealEstateForCanadians.com Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Ave, Suite 6 I Oakville, ON I 905-361-9098

North Barrie $350,000

Barrie $279,900

Barrie

Attention investors. Nice house for sale in Barrie only $350,000, 1,722 sq. feet plus finished basement. Potential rent $1790 Cash flow (in this case) = $370 per month Potential ROI = 42% (GREAT PROFIT)

End unit townhouse only $279,900 in Barrie. Family friendly neighbourhood. Open concept, hardwood flooring. Park view. Potential rent $1500.

Cash Flow $350

ATTENTION INVESTORS! ROI 40% in Barrie. Huge detached house for sale in perfect conditions.

Houses rented by end of April for $1790 with AAA tenants. CASH FLOW: $325 per month

Thornhill

Newmarket $699,000

Vaughan $549,900

(Sold in 2 days over asking) Only $749,900 in Thornhill. Semi-Detached 4 Bedroom Home In Demand Area near Lebovic campus. Finished basement. 3 bathroom upstairs.

2-car garage house, Main Floor 9', Walk To Upper Canada Mall, School . 4-bedroom and Walk-out basement.

Semi-Detached 3 bedroom house. High Demand Family Friendly Neighbourhood, 9Ft Ceilings, Oak Staircase, Entrance From Garage To House, S/S/ Appliances, Master En Suite, Insulated Garage Door, Bbq Gas Line.

London $699,900

Richmond Hill $799,800

Thornhill Valley $1,849,000

Under 800k in Richmond Hill 2-car garage with ravine lot. Fully Finished Basement With Inlaw Suite, W/O To Large Deck With Beautiful View, Move In Ready.

Immaculate 3780 Sq Ft Executive Home On Premium 75' Wide Frontage Lot Fully Finished With W/O Bsmt.

Fantastic Turn Key Duplex Fully Renovated In 2012 in London. 10 bedrooms and 4 bathrooms.

Property Fully Leased Until April 2016 for $4,900 per month. CASH FLOW: $1,120 per month.

propertyandfinanceguide.com

17

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

Не откладывайте на завтра - завтра может быть поздно ... employed, то он наверняка декларирует минимально возможный доход, и выплаты по Disability будут едва покрывать стоимость жилья и пропитания, а на лечение и реабилитацию денег точно не останется.

Critical illness покрывает до 25-ти болезней и состояний: рак, инфаркт, инсульт, коронарное шунтирование, потеря конечностей ...

Уважаемые читатели, cегодня я хочу рассказать Вам о виде страхования, который называется Critical illness. Большинство людей, живущих в Канаде, страхуют жизнь - Life insurance, задачей которой является выплата суммы в случае смерти застрахованного. Некоторые также имеют страховку Disability, по которой выплачиваются в течение определенного времени ежемесячные суммы, если человек потерял трудоспособность. Но задумывались ли Вы, что может произойти, если кто-то в вашей семье вдруг тяжело заболел, и ему требуется лечение, причем зачастую очень дорогостоящее? Кроме этого, семье нужно продолжать платить за mortgage, автомобили, образование

18

Property & Finance Guide

детей, коммунальные услуги и другие счета. То есть происходит ситуация, когда доход семьи существенно уменьшился, а расходы резко увеличились. Я думаю, Вы со мной согласитесь, что такой удар способен выдержать далеко не каждый семейный бюджет.

Life insurance в данной ситуации еще не актуален, так как человек не умер, а заболел.

Disability insurance есть отнюдь не у всех, у большинства людей если и есть, то покрывает только accidental disability, то есть потерю трудоспособности в результате несчастного случая. К тому же сумма ежемесячной выплаты обычно не столь высока, чтобы покрыть все расходы, и она привязана к доходу человека. А если человек self-

October 2015

Возникает логичный вопрос: «А разве лечение тяжелых болезней не покрывается OHIP?»

Дело в том, что это одно из заблуждений, что OHIP покрывает все расходы при тяжелых заболеваниях. Возьмем, к примеру, одну из самых страшных болезней – рак. Пока человек находится в больнице и получает лечение там, то платит за все OHIP, но как только человека выписывают и назначают лекарственную терапию, извольте платить из своего кармана. Например, из всех новых препаратов против рака, находящихся на стадии тестирования и одобрения, 25% будут выпущены в форме таблеток, то есть будут приниматься больными вне больницы за свой счет. Так как препараты могут быть экспериментальными, то расходы на них также не будут покрыты, даже если у заболевшего есть бенефиты от работы, покрывающие затраты на лекарства. От каких же болезней защищает Вас полис Critical illness? Покрывается до 25-ти болезней и состояний: рак, инфаркт, инсульт, коронарное шунтирование и так далее. Дорогие читатели, обратите Ваше внимание, на то, что покрывается, например, потеря конечностей, слепота, глухота, тяжелые ожоги, то есть те состояния, которые никак не связаны с наследственностью и могут приключиться с любым, даже титанически здоровым человеком. Работает страховка Critical illness следующим образом: основанием для выплаты является диагноз, сделанный врачом. Заболевшему человеку выплачивается ровно та

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

сумма, на которую он был застрахован. Нет никаких указаний со стороны компании, как тратить эти деньги, нет никакой привязки размера выплаты к доходу, в отличие от Disability. Выплата по Critical illness не облагается налогом. «Какова же вероятность иметь этими заболеваниями? Что говорит статистика?»

- спросите Вы. Статистика совсем невеселая в Канаде в возрасте до 65 лет у каждого 3-го диагностируется рак, у каждого 4-го инфаркт, у каждого 20-го инсульт. А полис покрывает 25 болезней, то есть он необходим каждому!!! Очень часто о болезнях любят беседовать люди преклонного возраста, но, к сожалению, болеют не только пожилые люди, просто молодым не свойственно думать о тяжелых болезнях, если только несчастье уже не случилось с кем-то из их друзей или близких. Например, рассеянный склероз (Multiple Sclerosis), который покрывается Critical illness полисом, обычно диагностируется в возрасте от 15 до 40 лет, и в большинстве случаев делает человека тяжелым

Insurance & Mortgage Broker

Igor Goloborodov MA Economics, License #10262, Allie Mortgage Corp.

еще нет никаких болезней, тем более что чем моложе человек, тем меньше платеж за страховку, и его можно зафиксировать на всю жизнь, то есть он никогда не будет увеличиваться в будущем.

инвалидом. Полис Critical illness можно делать в возрасте от 15 дней до 65 лет. Информация для родителей: есть очень выгодный и уникальный продукт, вы оформляете Life insurance на ребенка, а Critical illness будет в этом же полисе бесплатно. Мой сын застрахован по такой же программе. Возникает вопрос: «А легко ли человеку получить от страховой компании разрешение на полис Critical illness? Что, если у человека уже не все в порядке со здоровьем?»

Существует очень много причин, по которым страховые компании отказывают людям, подающим на Critical illness, например, повышенный холестерол, избыточный вес, высокое давление. Эти люди находятся в повышенной группе риска, но для них тоже есть выход. Есть страховые продукты, специально разработанные для людей, у которых уже не все в порядке со здоровьем или им уже отказывали в прошлом.

Для получения более подробной информации звоните мне по телефону 647-328-2914.

По статистике, две трети заявлений бывают одобрены, а одна треть отклонена. Поэтому я бы хотел сделать акцент на том, что страховаться нужно в молодом возрасте, пока

Igor Goloborodov Insurance and Mortgage Broker, Allie Mortgage Corporation, FSCO #10262

Анализ Вашего семейного бюджета и выбор страхового или инвестиционного решения, оптимального для Вас Бесплатная проверка существующих страховых полисов (уменьшение ежемесячного платежа, подбор более выгодного продукта) Бесплатные консультации для новых иммигрантов (построение кредитной истории в короткий срок, канадская финансовая система и т.п.) Максимальная защита за минимальный платеж

Широкий выбор страховых и инвестиционных продуктов: Life Insurance – страхование жизни Critical Illness Insurance – страхование от тяжелых заболеваний Disability Insurance – страхование от потери трудоспособности Travel / Visitors insurance – страхование туристов / гостей / ожидающих OHIP Group Insurance / Benefits – групповые планы, бенефиты RESP – Накопительные планы на образование детей RRSP / RRIF / TFSA – Пенсионные и сберегательные программы с гарантированным возвратом капитала, а также инвестиции в mortgages под 8-12% годовых фиксированного дохода

www.investinmortgage.com

Звоните по телефону 647-328-2914 propertyandfinanceguide.com

19

Mortgage & finance

ведущие рубрики Михаил Тульченецкий и Денис Державец

Азбука Ипотечного Кредитования:

Амортизационный Период – почему не надо бояться 35 лет? Каких ставок на мортгиджи ожидать в ближайшие годы?

Термин «амортизационный период» означает срок, за который вам необходимо полностью выплатить мортгидж. Долгое время максимальный срок амортизации в Канаде составлял 25 лет. Теперь же некоторые финансовые институты предлагают более длительные период, вплоть до 35-ти лет (в случае застрахованных мортгиджей, при первоначальном взносе меньше 20%, максимальный срок равен 25-ти годам). Естественно, чем дольше ваш амортизационный период, тем меньше сумма ваших мортгидж платежей. В то же время, короткий срок позволяет вам сэкономить на процентах, так что более предпочтительным считается этот вариант в сочетании с максимально возможной для вас суммой мортгидж платежей. Несмотря на это, стоит учитывать тот факт, что сегодня цены на недвижимость достаточно высоки, поэтому квалифицироваться будет легче если использовать более длительный амортизационный период. Далее представлена таблица с приблизительными подсчётами выплат по процентам в случае ипотечного кредита на сумму $150,000 в зависимости от срока амортизации. Для этого примера предположим, что ваша годовая процентная ставка равна 5,45%, и она не меняется на протяжении всего периода выплат. Влияние амортизационного периода на выплаты по процентам Сумма мортгиджа

Амортизация

Мес. платёж

Общая выплата по процентам

$150,000

35 лет

$764

$183,757

$150,000

30 лет

$841

$152,860

$150,000

25 лет

$911

$123,368

$150,000

20 лет

$1,022

$95,391

$150,000

15 лет

$1,217

$69,027

$150,000

10 лет

$1,620

$44,360

Мы ни в коем случае не призываем вас выплачивать проценты банку в течение 35 лет! Для начала можно выбрать более длинный амор-

20

Property & Finance Guide

тизационный период и более низкие платежи, а когда появится возможность, начать увеличивать свои платежи или вносить разрешенные предоплаты, сокращая амортизацию. При таком варианте у вас всегда есть возможность откатиться до оригинальной амортизации без рызрыва мортгиджа и без штрафа и снизить месячную нагрузку в случае возникновения непредвиденных финансовых трудностей. Как видите, если вам удастся увеличить свой месячный платёж всего на $70 (с $841 до $911), вы сможете выплатить мортгидж на пять лет раньше. В результате, вы сэкономите $30,000 на выплатах по процентам. Если же вы увеличите месячный платёж на $181, то избавитесь от ипотечного долга даже на 10 лет быстрее и сэкономите более чем $57,000. Сегодня мы все чаще слышим из различных источников о возможном возврате к 25 годам максимального срока амортизации для всех типов мортгиджей. Поэтому если вы планируете приобрести недвижимость для сдачи в рент или для квалификации вам необходима более длинная амортизация – лучше не откладывайте свою покупку надолго. Смелые прогнозы о процентных ставках от банка TD Один из крупнейших канадских банков опубликовал свой новый экономический прогноз, который включает в себя обзор предполагаемых изменений процентной ставки вплоть до 2019 года – так когда же нам стоит ожидать повышения ставок? В своём свежем отчёте банк TD прогнозирует тенденции развития процентных ставок до 2019-ого. По мнению TD, овернайт ставка Банка Канады останется на уровне 0.5% до 2017 года, а затем увеличится до 1.25%. К концу 2018-го предполагается повышение до 2%, а уже в 2019-ом можно ожидать и 3%. Если разница между овернайт ставкой и Праймом останется без изменений на сегодняшнем уровне в 2.2%, Прайм может увеличиться до 4.2% к концу 2018-ого и до 5.2% - к определённому моменту в 2019-ом. Пятилетняя доходность государственных облигаций, которая напрямую влияет на пятилетние фиксированные мортгидж ставки,

October 2015

скорее всего, составит 0.9% к концу этого года и вырастет до 1.6% в следующем. Данная тенденция роста предположительно продлится и в последующих годах: в 2017-ом ожидается увеличение до 2.35%, в 2018-ом – до 2.85%, а в 2019-ом – до 3.3%. Если банк TD прав, то в следующем году лучшая пятилетняя фиксированная мортгидж ставка составит 3.24%. В 2017-ом предполагается повышение до 4.49% и уже до 4.94% - в 2019-ом. На наш взгляд, данные прогнозы являются крайне смелыми, и в большинстве случаев попытки заглянуть так далеко в будущее не имеют смысла. И хотя прогнозировать – это и есть работа аналитиков, по ходу времени обязательно будут вноситься коррективы. Как вы видите, заглядывать далеко в будущее дело неблагодарное, однако о том что происходит на рынке ипотечного кредитования сегодня мы можем сказать достаточно точно: "Мортгиджи с плавающими ставками становятся дороже! Банки начали активно срезать скидку от Прайма. Многие уже сократили скидку до Прайм-0.50%. Мы все еще можем вам предложить Прайм-0.85%, однако это промо может исчезнуть в любой момент!"

Michael Tulchenetskiy, Denys Derzhavets

Mortgage Brokers, AMP Northwood Mortgage Ltd. Lic.#10349 2180 Steeles Ave W., Suite 204, Concord, ON, L4K 2Z5 www.mortgagelegko.com 1-855-761-7001

*1.85% (Prime-0.85%) for 5 years Variable rate and 2.49% for 5 years fixed rate mortgage. Rates are subject to change at any time without further notice. Prime=2.70% as of August 4, 2015, OAC, New business only, not available onalready approved deals and deals in a pipeline. Not valid with any other offer or special promo. Minimum mortgage amount applies.

propertyandfinanceguide.com

21

horizontal logo

Mortgage & finance

ведущий рубрики Сергей Тотров

YOUR MORTGAGE

CHOICE

Three Night Cottage Vacation и Программа Manage Your Mortgage! vertical logo

YOUR MORTGAGE

CHOICE

Продолжение. Начало в предидущем номере журнала. Как вы будете знать, кому достался приз, и разыгрывался ли он вообще? Очень просто решаемый вопрос. Все розыгрыши проводятся в помещении нашего офиса и записываются на видео. Результаты лотереи вместе с видеоматериалами размещены на вебсайте www.totrov.com . Посмотрите на некоторые цифры статистики. Октябрь 2008 года - в течение нескольких дней кардинально изменились ставки на variable rate mortgage с Prime минус 0.75% на Prime плюс 1%. Разница в интересе за 5 лет в размере $24,467 целиком пошла в прибыль банку. Для того, чтобы выплатить эти деньги, надо заработать $35,460 (взяли в счёт уплату 31% налогов, при годовом доходе от 42 до 85 тысяч) Июнь 2009 года. За несколько дней интерес на 5-летний фиксированный mortgage поднялся с 3.65% до 4.49%, mortgage rates менялись буквально по часам. Октябрь 2009 года. После июньского повышения интереса на 5-летний фиксированный mortgage, постепенно интерес с 4.49% опустился чуть ниже 4%. И опять, буквально за считанные дни в октябре, он поднялся до 4.34%. Апрель 2010 года, 3.64% превратились в 4.69%. Если при сумме долга в $300,000 вы посчитаете, сколько надо заплатить дополнительно интереса банку за 5 лет, то вы ужаснётесь. $300,000 х 1.05% (4.69% - 3.64%) = $3,150 в год. Затем эту сумму умножим на 5 лет и получим $15,750. С учётом налогов понадобится заработать $22,856 в течение следующих 5 лет. Май 2015 года. Банк, который давал лучше всего ссуды для работающих на себя, поднял процент на мортгидж на 0.25%. Вариантов для self-employed не так уж много, поэтому, кто пришёл в июне или в июле 2015 года и говорит, что у него переоформление мортгиджа в июле – августе, тот будет пла-

22

Property & Finance Guide

тить повышенный процент. Тот же, кто пришёл к нам за 4 месяца, в мае, то этот человек будет иметь процент на 0.25% меньше, хотя их ситуации совершенно одинаковые. Прямо скажем, цифры не радуют. И так происходит каждый год. Если перечислять все ситуации, то страницы не хватит. Задача моей статьи показать вам, что никто реально не может предсказать, как и насколько будет меняться интерес, а вот сделать шаги, которые помогут сохранить средства в будущем, можно. Для этого надо иметь 5-10 минут свободного времени и желание заплатить банку как можно меньше денег! Регистрируйтесь на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе «Mortgage и покупка недвижимости» на программу Manage Your Mortgage. Кстати, регистрация не предполагает никаких обязательств с вашей стороны. Суть программы заключается в том, что за 120 дней (максимально возможный срок) до mortgage renewal (переоформления ссуды) мы с вами фиксируем то лучшее на тот день предложение, которое существует на рынке. Если за время, оставшееся до mortgage renewal, интерес изменится в лучшую сторону, то вы автоматически получаете лучшие условия. Если интерес будет выше, то вы имеете зафиксированные хорошие условия, которые будут действительны на момент переоформления договора. Абсолютно выигрышная ситуация! Я знаю много примеров, когда владельцы mortgage приходят в свои банки за три месяца до окончания срока существования mortgage и хотят заранее зафиксировать лучший интерес. Часто им отвечают, что так рано никто ничего сказать не может и лучше подойти за две недели до renewal date. За две недели до mortgage renewal банк, конечно, даст лучшие условия, но ситуация за прошедшее время может измениться и не в

October 2015

нашу пользу. Бывает и по-другому - сотрудник банка может предложить переоформить mortgage прямо сейчас за 2-3 месяца до окончания, но в такой ситуации можно проиграть, если за эти 2-3 месяца интерес улучшится. Интерес может колебаться на протяжении короткого периода, не нарушая глобального направления движения, поэтому в описанных ситуациях риск всегда присутствует. Программа «Manage Your Mortgage» состоит из 3-х частей.

1. Мы свяжемся с вами за 4 с половиной месяца до renewal date, подтвердим и зафиксируем лучший на тот момент интерес. Если в течение следующих четырёх месяцев rate пойдет вверх, ваш лучший rate уже никто не отберёт. Если же за этот период интерес понизится, то мы будем продолжать искать для вас ещё лучшие условия.

2. Кроме того, все годы существования вашего mortgage мы будем следить за изменениями интереса. Если ситуация сложится таким образом, что вам, даже с учетом штрафных санкций, будет выгодно прервать существующий контракт и перейти на новый, мы вам сообщим.

3. Теперь мы будем время от времени присылать вам по электронной почте информацию об интересе на mortgage, о его изменениях и о дальнейших перспективах, а также о других финансовых новостях. Ждём вашей регистрации и удачи вам в розыгрыше!

Serguei Totrov 416-456-7706 Financial Advisor, CFP, CLU Mortgage Broker, AMP Licence # M08009914 Financial Services - Serguei Totrov 416-222-0533 www.totrov.com

investment & Real Estate

ведущий рубрики Михаил Вишенчук

источников первоначального взноса (down payment) требования и советы

В процессе покупки любой недвижимости, пожалуй, самым главным и самым сложным моментом является накопление первоначального взноса.

К

ак правило, первоначальный взнос может аккумулироваться из ваших собственных сбережений, а также может быть подарен членами семьи, снят с вашего пенсионного счета (только если вы покупаете свой первый дом или кондо), или взят из выручки при продаже вашего нынешнего дома. Вне зависимости от источника первоначального взноса, вы можете всегда быть уверены в том, что банк затребует подтверждение наличия у вас необходимой суммы до того, как одобрить ваш мортгидж. Вот почему так важно заранее знать, какие требования предъявляются к первоначальному взносу и как правильно показать кредитору наличие у вас необходимой суммы. В этой статье мы остановимся на пяти самых распространенных вариантах и опишем требования к документам, которые запросит кредитор при рассмотрении вашей заявки на мортгидж.

ный источник первоначального взноса, о чем мы писали в предыдущей статье. Если вы используете этот источник, то вам потребуется письмо за подписью дарителя, в котором должно быть написано, что деньги передаются в дар безвозмездно и безвозвратно. Форму такого письма вам предоставит мортгидж брокер. Дарение допускается только между близкими родственниками (родители/дети, бабушки/дедушки, братья/сестры). Имейте в виду, что деньги должны быть на вашем счету не позднее, чем 15 дней до закрытия сделки, и что банк запросит выписки со счета, подтверждающие перечисление средств.

2 Принятие в дар. В связи с быстрым ростом цен на таких рынках как Торонто и Ванкувер, все меньше покупателей располагают необходимой суммой, и все больше многие из них полагаются на материальную помощь от родителей, детей или других родственников. Как следствие, многие банки начинают рассматривать принятие в дар как нормаль-

5 Иностранные деньги. Если вы использу-

ете деньги, поступившие из-за пределов Канады, то эта сумма должна быть на счету в канадской финансовой организации как минимум за 30 дней до совершения сделки. Кредитор может также затребовать выписки со счета иностранной финансовой организации за период в 90 дней до сделки.

1 Собственные накопления. Итак, вы на-

копили требуемую сумму и собираетесь подавать заявку на мортгидж. Кредитор затребует выписки со счета, на котором накоплен первоначальный взнос, за 3 месяца до подачи заявки. Это относится как к сберегательным счетам, так и к инвестиционным счетам типа TFSA. Выписки со счета (или счетов) должны содержать ваше полное имя и номер счета. Все большие депозиты, которые выходят за рамки ваших обычных доходов, должны быть обоснованы; например, единовременный депозит в $15,000 может быть вызван продажей автомобиля. Если вы переводили большие суммы с одного счета на другой, кредитор затребует выписки с обоих счетов. В любом случае, кредитор всегда требует документального обоснования (paper trail) источников ваших накоплений.

вас деньгами для покупки новой недвижимости и будет погашен из выручки при продаже сегодняшней недвижимости. Также необходимо будет предоставить выписку по мортгиджу (mortgage statement) на текущую дату.

3 Использование пенсионного счета

(RRSP). Использование вашего пенсионного счета допускается только при покупке вашего первого дома, или если вы не владели никакой недвижимостью в течение 5 лет. Если вы попадаете в эту категорию, то вы можете снять до $25,000 (на каждого из супругов) с RRSP на покупку дома без уплаты подоходного налога. Если взять среднюю ставку налога в 35%, то снимая $25,000, вы экономите на налогах $8,750. Имейте в виду, что средства должны быть на счету RRSP как минимум за 90 дней до закрытия сделки.

4 Выручка от продажи недвижимости.

Если вы продаете дом или кондо для последующей покупки другой недвижимости, то будьте готовы, что кредитор затребует подписанный договор купли-продажи. При этом допускается, что дата продажи вашей нынешней недвижимости может быть и после даты покупки нового дома/кондо. В этом случае будет необходимо оформить перекрестный кредит (bridge financing), который обеспечит

Вне зависимости от источника денег, кредитор всегда требует обоснования этих средств и документального подтверждения их наличия. Именно поэтому перед каждой покупкой необходимо не только удостовериться, что ваше финансовое положение позволяет приобрести недвижимость, но и иметь необходимые документы и обоснования. Если вы планируете покупать, сделайте первый шаг и обратитесь к нам для бесплатной консультации. Мы всегда доступны по телефону (647) 466-0696 или через наш русскоязычный сайт: www.vishenchuk.ca

Mikhail Vishenchuk

Mortgage Agent (647) 466-0696 Dominion Lending Centres Denova Group www.vishenchuk.ca www.denovagroup.ca propertyandfinanceguide.com

23

Mortgage & finance

ведущая рубрики Наталья Бобылева

Сколько стоит

плохая кредитная история? Мои клиенты часто спрашивают меня, сколько они переплачивают, имея плохую кредитную историю. На этот вопрос, конечно же, нельзя однозначно ответить; для каждого человека, для каждой ситуации это будет разная сумма. Более высокие процентные ставки, большие первые взносы и отсутствие доступа к качественным финансовым услугам - все это результаты плохой кредитной истории. Тем не менее давайте сравним сколько будет стоить плохая кредитная история, если вы хотите получить mortgage.

Mortgage for $300,000 with 680 + Credit Score Вы получаете лучший mortgage rate, давайте предположим, 2,99%, на фиксированный срок 5 лет с амортизацией 25 лет. Каждый кредитор хочет работать с вами, у вас есть много вариантов.

Monthly payment

Term Interest Cost (5 years)

$1,418.20

$41,466.38

Mortgage for $300,000 with Credit Score between 620-680 Вы получаете обычный mortgage rate, но не лучший, давайте предположим, 3,29% 5 на фиксированный срок 5 лет с 25 летней амортизацией. Не каждый кредитор захочет дать вам mortgage, но у вас все еще есть варианты.

24

Monthly payment

Term Interest Cost (5 years)

$1,464.76

$45,721.67

Property & Finance Guide

Mortgage for $300,000 with Credit Score 620 and Less Вы получаете самый высокий mortgage rate, давайте предположим, 4,99% на фиксированный срок 5 лет с амортизацией 25 лет. Всего несколько кредиторов захотят предложить вам mortgage, но процентная ставка будет высокой, и возможно, кредитор попросит 1% от суммы mortgage.

Monthly payment

Term Interest Cost (5 years)

$1,743.11

$70,067.21

В примерах выше, я показала вам, сколько вы переплачиваете, имея плохой кредитный рейтинг. Плохой кредит влияет не только на вас, но и на вашу семью, ваше благополучие, и ваше общее качество жизни. Люди, которые имеют плохой кредитный рейтинг, тратят гораздо больше денег, потому что процентные ставки намного выше. Решение – повышение кредитной истории. Запросите ваш кредитный репорт. Удалите негативные элементы, погасите задолженности, и самое главное - вносите свои платежи во время. Немного усилий - и вы сохраните достаточно хорошую сумму денег, которую вы

October 2015

можете потратить на отдых с вашей семьей, на покупку машины или на первый взнос вашего жилья. Совет Месяца Чтобы избежать ошибок на вашем кредитном бюро, закажите репорт в Equifax и Transunion. Часто кредитор забывает сообщить о платеже в кредитное бюро или может по ошибке предоставить информацию, которая вам не принадлежит. Когда вы исправите все ошибки, ваш кредитный рейтинг будет достаточно быстро идти вверх. Запросите FREE Credit Improvement Action Plan - На вебсайте www.nbmortgage.ca.

Наталья Бобылева

Mortgage Agent (FSCO License No.: M12000603) Mortgage Alliance (FSCO No.: 10530)

Cell: 416.710.3048 Email: nbmortgageca@gmail.com Website : www.nbmortgage.ca

Alexander Guzovski

Mortgage Agent License #M1200204 Insurance Agent License #11120307 Mutual Fund Dealing Representative

Ипотечные и Финансовые услуги: - Ипотечные кредиты (покупка, рефинансирование, переводы) - Специальные программы для First Time Buyers - Финансирование бизнеса

• Коммерческие кредиты и варианты для self-employed • Частные кредиты на ремонт и строительство без залога недвижимости (до $50,000) • Как улучшить свой Credit Score • Кредитование частных лиц по сложным сделкам • Консультации по инвестициям Страхование Life, Disability, LTC (Long Term Care), Travel, CI (Critical Illness)

aguzovski@mortgageedge.ca

FSCO Lic.# 12118

We Specialize in

MORTGAGES FOR INVESTORS

• • • •

CMP #1 Ranked Mortgage Broker in Ontario in 2014 CMP #2 Ranked Mortgage Broker in Canada in 2014 Our team has over 50 years combined experience Specialized programs for Investors and their Tenants

Let us help build your portfolio.

Contact Jim Payer today.

905-569-8326

Jim.payer@butlermortgages.com 1-888-684-8326

647-986-7058

Tim Oulianov Mortgage Broker

Tel: 647-502-9977

F: 905--581-5564 | T: 416-477-5500 Ext. 104 www.bensonmortgages.ca tim.o@bensonmortgages.ca 209-10376 Yonge Street, Richmond Hill, On LC4 3B8

Лучшие ставки на mortgage

5 лет fixed 2.49%*, variable 1.95%*

• 2ой моргидж от 6.99% • Финансирование строительства от 5.99% • Self-Employed • Помощь при плохой кредитной истории • Работа с новыми иммигрантами • Коммерческие моргиджи

FAST APPROVALS AT GREAT TERMS

legal advice

ведущий рубрики адвокат Евгений Данканич

Общий (семейный) дом и развод: как семейное право в провинции Онтарио затрагивает домовладельцев

Развод и Семейное Право: что делать собственнику дома? Не всегда можно предложить простые решения для столь серьезных вопросов. Но существует два способа избежать непредсказуемости результата вышеупомянутого исключения для семейного дома. Первое решение – заключение добрачного соглашения. Если вы уже состоите в браке, вы можете достичь той же цели, оформив брачный договор. Я не могу не подчеркнуть, что это документ следует составлять при участии опытного юриста по семейному праву.

Продолжение. Начало в предидущем номере журнала. ... Вот пример, который иллюстрирует это: предположим, у вас было $100,000 на банковском счете в день заключения брака, и эти деньги оставались на счете до разрыва ваших отношений. За период брака на эту сумму начислены проценты в размере $20,000. Если ни один из супругов не имеет других активов или долгов, при разводе вы заплатите вашему супругу половину суммы накопленных процентов, т.е. $10,000. Теперь представим, что в день заключения брака

вы являлись собственником дома стоимостью $200,000, и вы все еще проживали в этом доме с вашим супругом на дату разрыва ваших отношений. За время совместного проживания стоимость дома выросла до $350,000. Если ни один из супругов не имеет других активов или долгов, то при разрыве отношений вы будете должны вашему супругу половину от $350,000, или $175,000. В этом примере вы будете должны вашему супругу намного больше, поскольку вашим активом в день заключения брака был семейный дом, а не деньги на банковском счете.

• Все виды сделок с недвижимостью:

покупка, продажа и рефинансирование • Завещания и наследство • Нотариальное заверение • Представительство в судах • Разводы и семейное право • Регистрация и сопровождение компаний • Юридические услуги в Украине и США Ведём дела на русском, украинском, английском и французском.

Но что если ваш супруг или супруга отказывается подписывать добрачное соглашение или брачный договор? Тогда решение с точки зрения закона будет более простым и надежным. Продайте ваш дом или загородную недвижимость после вступления в брак, но до того, как вы разорвете брачные отношения. Будучи проданным, дом уже никогда не станет семейным домом, и вы сохраните стоимость недвижимости в активах на дату заключения брака. Стоимость ваших активов на дату заключения брака будет попрежнему сохраняться, даже если вы инвестируете выручку от продажи дома в другую недвижимость. Это решение не зависит от соглашения, юридическая сила которого может быть оспорена вашим супругом или супругой после развода.

Адвокат

Евгений Данканич Barrister & Solicitor, Notary Public, LLB

Tel: 416-939-5615 w w w. l e g i m . c a 201-1750 Steeles Ave. W., Toronto, ON.

Евгений Данканич - опытный канадский адвокат, также ведущий дела в Украине и США, арбитражный судья, постоянный советник в Парламенте по правовым вопросам, гарантирует качество ведения дел любой сложности, индивидуальный подход и гибкие цены.

26

Property & Finance Guide

October 2015

50% АКЦИЯ ДО КОНЦА 2015 года!

услуги при продаже недвижимости* скидка на* приюридические оформлении продажи и покупки в нашем офисе.

АЛЕКС ФРИДМАН предоставляем все виды нотариальных услуг и полный комплекс юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:

Адвокат – Нотариус

Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля Юридические услуги в Торонто и в Израиле • Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля

• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)

высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.

Tel: (647)952-0827

Fax: (647) 795-4672

E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com

655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:

416-665-9090

C:

647-261-9080

Возврат HTS скидки до $30,000 с покупки за новую собственность (HST New Rental Property Rebate)

Вы купили жилую недвижимость от строителя в течение последних 2 лет и она была сдана в аренду.

Хотите получить ваш HST Rebate –

ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС!

Марк и Наталья Рогинские

propertyandfinanceguide.com

27

TAXES & Real Estate October 2015

Как минимизировать налоги на наследство? В

свои 20 лет я никогда не ставила в приоритет планирование недвижимости и защиту активов. Я всегда клала трубку, если звонили с рекламой страхования жизни. Как и у большинства инвесторов в недвижимость, моя мечта - пораньше выйти на пенсию и заниматься семьей. Я не хочу всю оставшуюся жизнь работать за деньги. А хочу, чтобы деньги работали на меня. Поэтому мы с мужем уже купили дом для нашей дочери Робин, на доходы от которого она в будущем смогла бы учиться. В скором будущем также планируем приобрести дом для нашего сына Брюса. Если всё пойдет согласно плану, то у нас в конечном итоге будет несколько домов, а жить мы будем на деньги, получаемые с их аренды. При таком раскладе половину года мы сможем проводить где-нибудь в экзотических странах, а вторую половину года — в Канаде, пока там лето. Жизнь прекрасна, не так ли? Однако что может случиться с приобретенными домами, когда нас с мужем не станет, если все не спланировать заранее? Во-первых, в Канаде существует Административный налог на недвижимость (завещание), который требуется правительством Онтарио. Он рассчитывается на основе следующей формулы: на каждую $1,000 с первых $50,000 от 1 $5 стоимости недвижимости на каждую $1,000 от стоимости не2 $15 движимости, превышающей $50,000. Цель большинства инвесторов в недвижимость — выкупить и получить в собственность 10 домов. Опираясь на этот пример, предположим, что средняя стоимость дома составляет $300,000, а его рыночная стоимость на момент смерти будет составлять $600,000. Получается, что инвестор в недвижимость в результате будет иметь собственность с рыночной стоимостью $6 млн. В этом случае с собственности этого инвестора в недвижимость будет взят посмертный налог в размере $89,500. Если у вас есть и другие активы, например, наличные деньги, золото, вложения в паевые инвестиционные фонды, необлагаемый налогами

28

Property & Finance Guide

сберегательный счёт, а также зарегистрированные вложения в пенсионный фонд, то и это всё облагается тем же самым посмертным налогом. Естественно, агентство по доходам Канады (CRA) хочет получить долю от стоимости вашей недвижимости. Мы можем мечтать о том, чтобы оставить свои дома в наследство детям и внукам, но на момент смерти CRA первыми снимут налог с совокупной прибыли, которую мы зарабатывали всю свою жизнь. В нашем примере мы говорим о 10 домах, которые были полностью выкуплены и на момент смерти стоили $600,000 каждый. При этом за каждый из них мы заплатили только $300,000. Таким образом, CRA захотело бы снять налог с прироста капитала, который мы получили с домов, то есть с $3 млн. ($6 млн. - рыночная стоимость, минус $3 млн. — стоимость домов на момент покупки). Половина от $3 млн. подлежит налогообложению. Следовательно, мы обязаны указать $ 1,5 млн. как прирост капитала, с которого снимается налог. Максимальная предельная налоговая ставка в Онтарио приближается к 50%. Получается, что налог с прироста капитала в $1,5 млн. будет эквивалентен $750,000. Если в пенсионном фонде у нас накопилось $500,000, они также будут засчитаны в доходы. Тогда 50%-й налог с $500,000 составит $250,000. Помните, что пенсионный фонд — это элементарный механизм отсрочки налоговых платежей. Вы можете отложить в пенсионный фонд $100,000, и заработать на этом 400% прибыли. Но на момент смерти вам придётся оплатить налог не на $100,000, а на все $500,000. Получается, что в совокупности вы платите $89,500 (посмертный налог) + $750,000 (с прироста капитала на домах) + $250,000 (налог с накоплений в пенсионном фонде) = $1,089,500 налогов, подлежащих уплате на момент смерти. Мы, может, и накопили $6 млн. в виде недвижимости и $500,000 в виде пенсионных отложений, но при этом мы еще и задолжали правительству более $1 млн. в виде налоговых обязательств! Получается, что вместо того, чтобы получить помощь и толчок в жизнь, Робин и Брюсу придется продавать несколько домов и избавляться от всех пенсионных накоплений, чтобы погасить огромные налоговые счета! Есть ли возможность минимизировать налоги, которые нам нужно платить? Одной из наиболее распространенных стратегий, которую применяют люди, является страхование жизни. В примере, показанном выше,

October 2015

нам понадобится минимум $ 1 млн. на счету страхового полиса, чтобы покрыть налоговые обязательства. Страхование жизни не может быть завещанным, если вы назначите наследника. Поэтому перед тем, как выбрать план по страхованию жизни, посоветуйтесь с профессионалом. Что касается пенсионного фонда, может иметь смысл постепенно вытащить из него все сбережения, а свое портфолио представить в виде дохода, который вы получали в течение долгого времени. Пенсионный фонд — это не сберегательный счет, а схема отсрочки налоговых платежей, допускаемая CRA. Воспользуйтесь этим, когда вы зарабатываете большие деньги. А когда доход ваш станет ниже, заберите деньги из пенсионного фонда. Аналогично ситуации со страхованием жизни, если вы назначаете наследника для своих накоплений в пенсионном фонде или на любом зарегистрированном счету, баланс на данном счете не переходит по завещанию. Что же касается портфолио инвестора в недвижимость, над которым мы так упорно работаем, существуют многочисленные стратегии избегания и снижения налогов на инвестиции. Например, вы можете стать совместным арендатором с тем, кому планируете оставить дом. Это значит, что при смерти одного арендатора, права на собственность полностью переходят второму. Если Брюс и Робин в дальнейшем захотят поучаствовать в создании нашего портфолио инвесторов, мы можем привлечь их, заморозить ценность недвижимости и перевести будущий рост портфолио инвестора на корпорацию. Это ограничит наши обязательства по налогообложению на момент смерти. Вместе с несколькими завещаниями мы можем ограничить количество налогов по завещанию на портфолио инвестора или полностью избежать их.

Cherry Chan, CPA, CA

905.338.6964 ext 235 Chartered Professional Accountant Rock Star Real Estate Inc, Brokerage E: cherry@mrhamilton.ca

investment in multi-unit October 2015

Финансирование многоквартирного дома На инвестиционном рынке недвижимости Канады истинное долгосрочное благосостояние и стабильный поток денег генерируются не расчётом времени на рынке, а количеством времени, проведённого на этом рынке. Долгосрочные стратегии и цели являются основой для создания вашего портфолио. Этим опытом я часто делюсь со своими клиентами. Этот опыт накоплен благодаря моим собственным инвестициями в недвижимость, а также многочисленным сделкам для моих клиентов. Вкладывание своих инвестиций в собственность мало отличается от других. Часто обращение в банк для получения mortgage происходит уже после того, как вы подписали договор куплипродажи. Когда речь заходит о финансировании, знание основ и предварительное планирование могут сэкономить вам тысячи долларов. А грамотное структурирование позволит совершить столько финансовых сделок, сколько вы никогда и не планировали. Вы, должно быть, замечали разницу между финансированием жилого объекта и коммерческого объекта, когда изучали стоимость многоквартирного жилья на открытом рынке. Существует несколько ключевых различий, которые могут Финансирование малого жилого объекта

Коммерческое финансирование

• Любая собственность с 4 квартирами или меньше • Обычно требуется первоначальный взнос в 20-25% • Инвестор должен быть признан квалифицированным для получения mortgage (схоже со случаем для отдельной семьи) • Дополнительное финансирование - редко • Затраты на закрытие сделки, включая оценку, составляют 2-3% • Обычно требуется 5-7 рабочих дней для получения финансирования

• Любая собственность с 5 квартирами или больше • Размеры первоначальных взносов сильно отличаются • Кредитор будет определять финансовую выгодность собственности до индивидуального инвестора • Распространено дополнительное финансирование и/или mortgage, забираемые продавцом • Затраты на закрытие сделки, включая оценку, составляют 2-5% • Обычно составляет 3-6 недель и больше для получения финансирования.

увеличить ваши инвестиции или погубить их. Из таблицы выше вы видите, что дом для одной семьи, дуплекс, триплекс или для четырёх семей считаются обычными жилыми объектами (residential). Однако в этом правиле бывают исключения. Мне пришлось работать с одним крупным кредитором, который квалифицировал собственность с 6 секциями как жилую. Тем не менее, покупая собственность, в большинстве случаев можно сказать, что жилым объектом считаются всё же 4 секции и меньше. Процесс финансирования в жилой объект обычно намного проще и быстрее по сравнению с коммерческим. Вы также можете рассчитывать на банк или кредитора, которые запросят 20-25% предоплаты и квалифицируют ваш личный долг, так же как в случае с обычным домом на одну семью. Кредиторы точно примут во внимание доход, затраты и поток денег, которые приносит собственность. При этом у каждого кредитора свои правила относительно того, как эти цифры пропорционально связаны. Обратите внимание: в настоящее время усиливается тенденция финансирования в дуплексы, триплексы и даже в объекты для четырёх семей со стороны молодых инвесторов. Они сами живут в одной из секций и используют прибыль от остальных, чтобы компенсировать некоторые, если не все, текущие расходы. Эта стратегия творит чудеса! Если вы попадаете в эту категорию, то вам будет полезно узнать несколько тактик финансирования. Если вы покупаете собственность в качестве персонального жилого объекта, вы можете сэкономить с помощью более низких начальных затрат. По этой программе кредиторы обычно берут предоплату только в 5-10%, сокращая таким образом размер стандартной предоплаты в два раза! Всегда стоит обратиться за советом к опытному специалисту по ипотечным делам (mortgage broker). Трудно найти инвестора, который достигает всех своих целей после покупки одной собственности. Реализация мечты о финансовой свободе, как правило, требует времени, усилий и несколько успешных инвестиций. Обязательно внесите финансирование в предварительный план достижения ваших целей. Стратегический план, который включает в себя возможность финансировать несколько собственностей, поможет сделать ваши цели более достижимыми. Наряду с профессиональным риэлтором, вам понадобится команда профессионалов, имеющих опыт работы с инвестициями в собственность различного уровня, а также propertyandfinanceguide.com

29

investment in multi-unit October 2015

инспектор по вопросам собственности, юрист и опытный mortgage broker. Квалифицированный mortgage broker будет находить и оценивать различные продукты кредитования. Он сможет удовлетворить Ваши индивидуальные потребности, подбирая наиболее выгодные программы кредитования. Ведь при финансировании многоквартирных жилых объектов важно иметь варианты. Опираясь только на один банк или одно кредитное учреждение, вы также ограничиваете свои варианты и возможности для получения лучших предложений по ставкам. В сложном мире коммерческого финансирования профессиональный mortgage broker просто необходим. Альтернативные варианты финансирования, такие как 2-ой mortgage и mortgage, забираемый продавцом, являются довольно распространенным явлением. Наличие или отсутствие грамотного брокера с доступом к таким ресурсам может способствовать коммерческой сделке или сорвать её. Коммерческое финансирование – процесс более сложный. Тем не менее не сомневайтесь, коммерческая жилая недвижимость, ещё называемая многоквартирной, является очень прибыльной игрой, и ваш покорный слуга специализируется на ней. Самый распространенный вопрос, который я слышу от клиентов и инвесторов, звучит так: «Сколько мне нужно для первоначального взноса?» В коммерческих многоквартирных объектах финансовые показатели собственности определяют общую стоимость недвижимости и размер необходимого первоначального взноса. Эта оценка стоимости называется «доходный подход» и является наиболее распространённой формулой, которую кредиторы используют при оценке многоквартирного коммерческого здания. Некоторые коммерческие кредиторы возьмут в качестве предоплаты просто минимальный взнос, который составляет, как правило, 25 - 35%. Однако помните, что финансовое качество собственности всегда остается важным фактором. Обратите внимание: приобретая многоквартирный объект, вы, по сути, покупаете функционирующий бизнес из кирпича и строительного раствора. Банк, дающий вам деньги на покупку, хочет убедиться, что бизнес здоров, стабилен и прибылен. Ведь так банк

30

Property & Finance Guide

пытается защитить свои инвестиции. Как инвестор вы вторичный в их глазах, однако кредиторы будут по-прежнему требовать кредитные чеки, подтверждение чистой стоимости капитала и собственных доходов. Застрахованная коммерческая ипотека от Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC) стала очень популярным продуктом среди инвесторов в многоквартирные объекты. Произошло это по трём причинам: более низкие процентные ставки, минимальные авансовые платежи в размере 15% и амортизационные отчисления до 40 лет. Данная программа кредитования предлагает больше инвестиционных возможностей, что делает финансирование в собственности легче и выгоднее в долгосрочной перспективе. Любая ипотека от CMHC включает в себя дополнительные сборы. Ни один инвестор, включая меня самого, не фанат дополнительных сборов. Тем не менее помните, что сборы CMHC добавляются к вашему первому mortgage, и вы не платите их напрямую из своего кармана. По своей глубине коммерческие темы можно расписать на несколько статей, но важно знать основы, которые мы описали выше. Для получения более подробной информации приглашаю вас присоединиться ко мне во время инвестиционного форума 28-29 марта в Торонто. Мы более глубокого рассмотрим вопросы инвестирования в многоквартирные объекты и коммерческое финансирование.

October 2015

Вы также можете посетить бесплатный тренинг на Торонто Инвестор Форуме. Бонус. Как тренер и консультант по инвестициям в недвижимость, я по горячим следам ищу качественные для инвестирования собственности на рынках южной части провинции Онтарио. Часто можно найти меньшие по размеру многоквартирные объекты с 2-6 секциями, но они обладают уникальными возможностями и могут стать выгодными для инвестора. Многие из этих объектов страдают от недостатка качественного управления, а прибыль их является вялой по причине низкой арендной платы и плохого обслуживания в целом. Хорошо подкованные инвесторы захватывают эти собственности, инвестируют в косметический ремонт и налаживают мощное управление объектом. В результате они значительно увеличивают ежемесячный денежный поток и начинают пожинать плоды от увеличившейся стоимости объекта.

Paul D’A bruzzo (905) 338-6964 ext 220 Real Estate Investment Coach & Sales Representative Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, ON, L6J 0A9 905-361-9098

11-unit Townhouses Fully Renovated

in Kitchener

Listing price • • • • • $1,850,000 Gross Rental Income • • $160,000 Commulative Return • • • • •20.6% Cap Rate • • • • • 6.1%

11 units in St.Katherine Listing price • • • • • $979,900 Gross Income • • • • • $100,220.00 Net Operating Income • • • • • $50,970.00 CAP • • • • • 5.2% CASH FLOW • • • • • $972 per month

For more info «How to Invest in Multi Unit real estate» please send email to:

5 units in Welland Listing price • • • • • $649,900 Gross Income • • • • • $54,000.00 Net Operating Income • • • • • $35,300.00 CAP • • • • • 5.6% CASH FLOW • • • • • $925 per month