Property&Finance Guide #52, 2019

JULY-AUGUST 2019 Issue 52

Proper tyAndFinanceGuide.ca

ЧТО ЛУЧШЕ ПОКУПАТЬ

инвесторам сегодня?

ХОЧУ ВЕРНУТЬ ЖИЛЬЕ

в собственное пользование!

ОСТОРОЖНО deal breaker! КАК ПОВЛИЯЕТ ЗАКОН О ПОДДЕРЖКЕ FIRST-TIME BUYERS

на рынок инвестиций в Оттаве?

EDITORIAL

July-August 2019

От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала "Property and Finance Guide". Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансирования покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Журнал "Property and Finance Guide" распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили какой-либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если ваши деньги не начнут работать на вас... ТО

DIRECTOR Alex Moshkovich EDITOR IN CHIEF Alex Moshkovich DESIGN Oksana Turuta PROOF EDITOR Lidia Ineshina PUBLISHER Russian Guide Publishing House ADDRESS 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:

647-459-9459

e:

propertyandfinanceguide@gmai.com

w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/

...вы никогда не перестанете работать на деньги!

Алекс Мошкович

2

Property & Finance Guide

January 2015

Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.

10

14

ISSUE 52

J U LY - AU G U S T

2019

12

INVESTMENT & REAL ESTATE

LEGAL ADVICE

6 Как купить дом для инвестиции?

10 Как повлияет закон о поддержке first-time buyers на рынок инвестиций в Оттаве?

14 Хочу вернуть жилье в собственное пользование! Часть 2

CONDO 12 Что лучше покупать инвесторам сегодня?

REAL ESTATE 18 Осторожно - deal breaker! Часть 3

Proper tyAndFinanceGuide.ca

3

Премьера программы

На канале

В субботу, 17 августа, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 19 августа, в 23:00 среда, 21 августа, в 16:00

В студии - эксперты

Александр Мошкович и Максим Багинский

Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4

Property & Finance Guide ISSUE 52

187 4th Line N, Oro-Medonte 1.57 acres lot Asking $949,800 The opportunity is knocking at fast growing Oro-Medonte and offering spacious 3+3 bungalow raised sitting on prime 1.57 Acres lot. Country living close To Recreational Centre, Golf Clubs, Ski and Bike Centre and just minutes drive to Barrie. Spacious entrance with combined mud room and laundry.

Open concept main floor with separate kitchen, living, dining rooms, deck with stunning views of nature. Spacious living room in basement with cozy fireplace and 3 good size bedrooms.

Backyard offers above ground pool, garden, 2 Sheds And Arbor, Chicken House With Chickens and more. MLS#:S4522042

Anna Hvalov Sales Representative

Direct: 647-608-5958 Office: 416-495-4061 annahvalov@royallepage.ca

Агент по коммерческой недвижимости ПОКУПКА, ПРОДАЖА, ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ • Офисные здания/помещения, индустриальные помещения, плазы, многоквартирные дома.

1. How to achieve financial freedom by investing in Real Estate in 5 years.

• Сделки с земельными участками для строителей и девелоперов.

• Доступ к эксклюзивной базе данных (не на Realtor.ca).

2. Investment in Land.

3. Investment in Multi-unit.

Broker Royal LePage Commercial

Tel: 647-833-6542

kperelyg@gmail.com InvestingOntario.com Proper tyAndFinanceGuide.ca

5

INVESTMENT & REAL ESTATE ведущий рубрики Алекс Мошкович

Как купить дом для инвестиции? В Канаде и, в частности, в Онтарио очень долгое время наблюдался бум в области недвижимости, цены росли как на дрожжах до тех пор, когда в апреле 2017 года правительство приняло меры по охлаждению рынка недвижимости, а затем последовало еще и усложнение для квалификации по получению мортгиджа, так называемый стресстест, что и привело к коррекции этого рынка. Наступил ли конец этого бума? Никто не ответит вам сегодня на этот вопрос. Давайте только взглянем на факты.

1-й. Низкий процент на кредитование. Несмотря на тенденцию повышения этого процента, по-прежнему мы получаем почти бесплатные деньги по отношению к годовой инфляции.

3-й. Арендная плата. Такое количество иммигрантов и трудности при покупке повлекли за собой растущий спрос на аренду.

2-й. Иммиграция. Количество иммигрантов, приезжающих в Канаду, резко возросло в последние годы. Ежегодно прибывают более 300,000 иммигрантов. И этим людям надо где-то жить! Если мы добавим к данному количеству еще и иностранных студентов, у которых есть все перспективы остаться в Канаде по окончании учебы, то цифра прироста населения получится весьма внушительной.

Все вышесказанное подводит к выводу, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости - это затишье перед очередным его взлетом. Когда это произойдет - неизвестно, но надо быть готовым к любым неожиданностям. Когда инвестор покупает недвижимость, неважно, какова его цель (сдача в аренду, перепродажа или другая стратегия), он должен

6

Property & Finance Guide ISSUE 52

INVESTMENT & REAL ESTATE

ведущий рубрики Алекс Мошкович

ответить себе на вопрос, а смогу ли я удержать эту недвижимость в течение 10 лет. Почему 10? Это равно, примерно, циклу подъема и падения рынка, и это надо учитывать в своей деятельности. Инвестирование в недвижимость это профессия? Многие люди покупают дома для инвестиций, не вполне понимая, что этот вид деятельности требует серьезных профессиональных знаний и навыков. Небывалый, а зачастую и экономически неоправданный рост цен на рынке недвижимости вызвал ажиотаж среди покупателей, совершивших чрезмерно рискованные сделки и, как результат, серьезно пострадавших при последней коррекции цен на рынке. Стоит ли отказаться от этого типа инвестиций? Инвестиции в недвижимость сделали миллионерами очень многих людей. И даже сегодня в условиях столь перегретого рынка все еще возможно зарабатывать хорошие деньги, а самое главное - стать финансово независимым в будущем. Что для этого надо? На эту тему было написано множество книг, проведена масса интересных семинаров. И очень важно подойти к данному вопросу серьезно и с пониманием. Прежде всего требуется построить план/стратегию действий: каким образом вы собираетесь достичь финансового благополучия с помощью этого рода инвестиций. Вполне естественно, когда предприниматель, например, открывая новый бизнес, начинает с разработки бизнес-плана. Почему же начинающий инвестор позволяет себе опрометчиво купить дом или кондо, часто руководствуясь лишь эмоциями и допуская непоправимую ошибку.

Начните с бизнес-плана! Одной из главных составляющих успешного бизнеса является команда профессионалов-исполнителей. Это целиком и полностью относится и к вашему новому бизнесу – инвестиции в недвижимость. Но самое главное: найдите ментора! Найдите человека, который сделал то, к чему вы стремитесь. Настоящий ментор не работает наобум и без команды. Так что после построения бизнес-плана при поддержке выбранного ментора, создайте команду поддержки, а еще лучше - воспользуйтесь проверенной командой успешных людей.

Итак, вам нужна команда! Кто войдет в вашу команду: 1 Агент по недвижимости, специализирующийся на инвестициях в недвижимость.

2 Специалист по финансированию домов или квартир, купленных как инвестиция.

3 Адвокат по недвижимости, опять же специалист по инвестициям.

4 Инспектор дома, специализирующийся на том же районе, где находится ваш инвестиционный объект.

5 Специалист по налогам для инвесторов.

6 Различные специалисты по ремонту и строительству.

7 Инженер-проектировщик.

8 Страховой брокер, специализирующийся на инвестициях в недвижимость.

9 Паралигал с опытом и знаниями законодательства о ренте жилья.

особенности и тенденции развития того района, где он находится. Желательно также, чтобы ваш агент/брокер по недвижимости работал не в одиночку, а имел команду взаимозаменяемых агентов. Таким образом, вам будет помогать не один агент, имеющий в сутках ограниченное количество рабочего времени, а целая их команда. Если вам интересна тема инвестиций в недвижимость или просто хотите узнать больше о недвижимости и финансах, то вам стоит обратиться к журналу “Property & Finance Guide”, который вы всегда найдете в любом русском магазине и не только. Много информации также на сайте: www.PropertyAndFinanceGuide.ca Особые условия для рекламодателей! Это журнал, который читают ваши потенциальные клиенты!

Как выбрать агента по недвижимости? Если у вас болит зуб, вы наверняка обратитесь к зубному врачу, которого вам порекомендовали друзья или родственники. И тем не менее, вы обязательно поинтересуетесь, сколько лет он этим занимается и какая у него специализация. Вы также не пойдете, например, даже к лучшему кардиологу проверить проблемы с пищеварением. Аналогично при выборе риелтора. Вы должны задать потенциальному кандидату всего 5 вопросов: 1 Является ли он сам инвестором? Если ответ отрицательный, то отпадает необходимость в последующих вопросах.

2 Сколько инвестиционных объектов недвижимости у него в портфолио?

3 Сколько объектов недвижимости для инвестиций он приобрел в том районе, где вы решили приобрести новый объект, и сколько он совершил сделок с тем видом инвестиций, который выбрали вы.

4 Есть ли у него команда перечисленных выше специалистов.

5 Может ли он вам порекомендовать других инвесторов, которым он уже помог с целью получения рекомендаций. Агент по недвижимости должен стать вашим наставником по инвестированию и управляющим вашими сделками: он посоветует вам выбрать нужных профессионалов, поможет создать бизнес- план ваших будущих инвестиций, предоставит вам анализ выбранного обьекта жилья, покажет

Все подробности на семинаре 22 августа в 19:00 в «Импрув Канада», по адресу: 7250 Keele street, Vaughan. Позвоните мне, чтобы зарезервировать места, по телефону: 647-459-9459. Я и моя команда помогли приобрести более 500 домов и квартир инвесторам, мы специализируемся на многих районах Онтарио.

Для бесплатных консультации и составления бизнес-плана / стратегии, которая подходит именно вам, звоните по тел. 647-459-9459.

Broker of Record c: 647-459-9459 e: TorontoInvestorForum@gmail.com Royal LePaige Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON 416-495-4061

Proper tyAndFinanceGuide.ca

7

JULY 2019

by the Numbers

Total Residential Transactions

Total New Listings

There were 8,595 sales in July 2019, up 24.3% over July 2018.

On a seasonally adjusted basis, sales were up 5.1% compared to June 2019.

There were 14,393 homes listed in July 2019, up 3.7% per cent year-over-year.

6,916

JUNE 2019

7,477

JULY 2018

13,873

JULY 2019

8,595

JULY 2019

7,857

JULY 2019

14,393

4K

8K

12K

2K

0

+24.3%

4K

6K

8K

0

+5.1%

– John DiMichele, Chief Executive Officer, TREB

6K

9K

12K

JULY

JULY

2018

2019

15K

+3.7%

compared to June ‘19

While the OSFI mortgage stress test has had an impact on home sales, for most GTA residents, the goal of home ownership has not diminished. We’re seeing growing pent-up demand for ownership housing, especially as the number of GTA households continues to increase by 40,000 to 50,000 each year due to strong population growth. As more households come to terms with the OSFI stress test and move back into the market, they could suffer from a chronically under-supplied marketplace and an acceleration of home price growth to unsustainable levels. Fortunately, policymakers have acknowledged the housing supply issue and are working toward solutions.

3K

60%

JULY 2018

0

Sales-to-New Listings Ratio

Year-Over-Year

50%

Seasonally Adjusted *

Year-Over-Year

compared to July ‘18

With respect to housing supply, it has certainly been encouraging to see both the City of Toronto and the Ontario government working on solutions to bring more supply on-line. Toronto City Council gave City staff a strong mandate to report back on how to develop a greater diversity of housing options, including timelines. We’ve also seen the provincial government launch consultations to spur on, and speed up, the development of different forms of housing in conjunction with their “More Homes, More Choice” Plan. TREB looks forward to working with the City and the province to turn their initiatives into reality.

– Michael Collins, TREB President

Average Selling Price

GTA Rental Market

The average selling price was $806,755. On a seasonally adjusted basis, the average selling price was up by 2.1% over June 2019.

The average one-bedroom rent was up by 7.0% to $2,190. The average two-bedroom rent was up by 5.0% per cent to $2,860.

Year-Over-Year

Seasonally Adjusted *

4K

JULY 2018

$781,918

JUNE 2019

$811,947

3K

JULY 2019

$806,755

JULY 2019

$829,164

2K

0

300K

600K

900K

$2,860 $2,190

0

+3.2%

compared to July ‘18

300K

600K

$2,725

$2,047

900K

+2.1%

1K

0

compared to June ‘19

One-Bedroom 2019

Two-Bedroom 2018

*Preliminary seasonal adjustment undertaken by CREA. Removing normal seasonal variations allows for more meaningful analysis of monthly changes and underlying trends.

Brought to you by GTA REALTORS® and TREB’s MLS® System 8

Property & Finance Guide ISSUE 52

Major McKenzie/Bathurst $2,998,000

Richmond Hill $2,870,000

Custom built, on huge lot with great opportunity for swimming pool. 10’ ceiling on main & 2nd, 9’ in basement. Spacious kitchen w/double French door to huge deck. High end s/s appl, gas stove, B/I coffee machine. About 5900 sq. ft. of living space (4072 sq. ft. +). Designers chandelier, drapes & shades throughout.

Custom made carved entrance door. Professionally landscaped front & backyard, interlocking, potlights inside & outside.

Vintage Hickory 5» Hand Scraped hardwood on both floors.

Upper Thornhill Estates $2,888,800

Большой 6-спальный 3-этажный дом с законченным бейсментом. Все в доме было улучшено, вложено около $400 тысяч дополнительно. 6998 sq. ft.

Rutherford/Bathurst FOR LEASE $3,200 Look no further! This brand new Sun Kissed Townhouse is in the most prestigious area of Vaughan! Fully functional layout live beyond your dreams upon this beautiful ravine! View this gorgeous house with 3 balconies & walkout basement. Rec room potential to be 5th bedroom. Hardwood floors, 10 ft. ceilings on main, large windows, large gourmet kitchen with centre island & many more features.

Steps from Yrt transit, Lebovic Campus, stores, gym, etc.

Самый престижный и востребованный район, тихая улица, задний двор выходит на открытое пространство. Более $250,000 вложены в улучшения. Потолки 10 ft. на 1-м и 2-м этажах, в basement - 9 ft. Детская игровая в Walk Out basement.

Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3

REAL ESTATE July-August 2019

Как повлияет закон о поддержке first-time buyers на рынок инвестиций в Оттаве? Сегодня мы продолжим говорить о растущем рынке жилья в Оттаве, и как это может помочь инвесторам в выборе правильного продукта для инвестиционных портфелей.

Как мы уже говорили в предыдущих выпусках журнала, многие авторитетные издания оценивают Оттаву как лучший город страны, опережающий земляков-конкурентов в большинстве сравнительных категорий. Особенно заметно лидерство в таких позициях, как приобретение новых автомобилей, рост населения, уровень преступности и безработицы, количество врачей на душу населения, и т.д. Районы, в которые мы инвестируем, растут на 8-10% в год, начиная с марта 2017 года (новое и недавно построенное жильё растёт в цене ещё быстрее), что легко объясняется традиционным предпочтением людей жить в домах современной постройки и пользоваться новыми электроприборами. Местные строители ожидают продолжения роста цен в этом году на новое жилье. В последнее время всё серьёзней обсуждается предложение федерального правительства, которое должно войти в силу в начале сентября 2019 о том, чтобы увеличить помощь людям, которые пытаются купить свое первое жилье, что может увеличить количество покупателей, особенно на новое жильё в ценовой категории до $500,000. Почему новое и почему до $500,000? А потому, что если вы попадаете под определение First-time buyer, и ваш семейный доход

10

до $120,000, то вы можете купить жильё стоимостью, превышающей в 4 раза ваш доход, т.е. до $480,000, при этом вкладывая только 5% downpayment. Государство добавит в этом случае 5% downpayment, если вы покупаете уже построенное жильё, и 10%, если приобретаете жильё от строителя. То есть, другими словами, любая молодая (или не очень :) пара с суммарным годовым доходом до $120,000 и небольшим downpayment теперь сможет купить жильё до $500,000!!! Как мы прекрасно понимаем, на $500,000 трудно найти новое жильё в Торонто и окрестностях, а в районе Оттавы мы можем спокойно найти новые townhouses около $400,000 и новые двухгаражные дома около $500,000, т.е. это должно привести определённое количество новых покупателей на рынок жилья, которые сейчас просто не могут себе позволить покупку из-за отсутствия достаточного downpayment. Мы считаем, что это должно привести к ещё большему подьёму цен на жильё в Оттаве, что является благотворной почвой для инвесторов, особенно тех, кто планирует купить новое жильё до начала сентября этого года. Какие районы мы считаем перспективными для инвестиций в Оттаве? Мы довольно интенсивно инвестируем в такие районы,

Property & Finance Guide ISSUE 52

как Южная и Северная Kanata, Stittsville, Barhaven, Nepean. B этих районах в последние годы идет довольно активная застройка домов, таунхаусов, коммерческих плаз. Вдобавок к этому, Северная Каната считается Северной Силиконовой долиной, и огромное количество компаний имеет здесь офисы (кстати, Apple тоже открыл недавно здесь свой филиал). Мы тесно работаем с большими группами инвесторов. Когда мы изначально планировали свои инвестиции, то консервативно рассчитывали на 20% годовых. Результаты же, которые мы видим сейчас, гораздо превосходят наши первичные ожидания. Вот основные причины, почему мы считаем, что инвестиции в недвижимость Оттавы на данный момент имеют смысл: 1 Мы покупаем проекты от строителя, которые существенно дешевле, чем аналогичное жилье, которое уже построено.

2 Так как объемы покупок большие, мы получаем дополнительные скидки и специальные бенефиты от строителя.

3 При первоначальном взносе 20% мы получаем $200 -300 cash flow ежемесячно, плюс квартиранты выплачивают нашу ссуду на жильё.

4 Мы делаем тщательную проверку потенциальных жильцов.

5 У нас есть проверенные специалисты, которые могут вести Property Management за $100 в месяц. Если вы заинтересованы узнать больше о подобных проектах - звоните мне, и мы обсудим, как и куда имеет смысл инвестировать конкретно в вашем случае. С уважением,

Vadim Svetlov

Broker c: 416.830.7129

Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Direct: 416.830.7129 Office: 416.495.4061

Vaughan

Thornhill

Yonge & Weldrick

For lease detached home in Vaughan.

Near Yummy Market.

3 bed + finished basement.

For Sale fully renovated 2 bed penthouse condo apartment, south view, underground parking for 2 cars.

3 years old, 1 plus den, high floor, south unobstructed view.

Bathurst & Centre

Ottawa

Sell your home in 45 days

GUARANTEED PROGRAM. For sale 1 plus den, only 2 years old condo. Great layout. Best Price!!!

Call me for details.

NEW CONSTRUCTION PROJECTS Townhomes start from $370,000 detached start from $450,000.

Yonge & 16th

Innisfil

Bathurst & Center

New condo for lease. 2 bedroom, 2 washroom. Short term lease available.

Brand new 4 bed, 4 wash house for lease, steps from GO.

2 bed + deb, 2 washrooms, UNOBSTRUCTED VIEW.

Broker

Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Office: 416.495.4061 Fax: 416.496.2144 Proper tyAndFinanceGuide.ca

11

CONDO

ведущий рубрики Максим Багинский

Что лучше покупать инвесторам сегодня? Мы постоянно отслеживаем тенденции меняющегося рынка недвижимости Большого Торонто. И вот к каким заключениям мы пришли. Квартиры, находящиеся в радиусе 30 минут езды общественным транспортом до даунтауна, - самый востребованный продукт на рынке кондоминиумов Торонто. Именно эта ниша, по нашим расчётам, принесёт максимальную прибыль инвесторам в ближайшее время. Сегодня я хотел бы рассказать о трёх проектах, которые наша компания будет продавать в начале сентября. Эти проекты будут очень интересны тем, кто рассматривает покупку квартиры на начальном этапе строительства для себя, но особый интерес эти проекты представляют для инвесторов, зарабатывающих на pre-construction condos. Каждый из этих проектов имеет свою изюминку, которая выгодно отличает их от множества других проектов, и в итоге квартиры тут будут очень востребованы, цены, которые пока тут достаточно дипломатичны, со временем вырастут и, соответственно, инвесторы, вложившие деньги в эти проекты, получат хорошую прибыль.

1 Backyard Condos - это мастерплан комьюнити в восточной части Etobicoke. Каждое здание проекта имеет своё название. Первые две башни проекта были быстро раскуплены в конце прошлого и начале этого года. Выходящая в продажу в начале сентября башня - это уже третья башня проекта, и называется она King’s Mill, на мой взгляд, это самый удачный корпус проекта.

10-этажное здание с великолепным видом на Humber River. В комплексе будут все необходимые удобства, кроме этого, дом будет построен прямо у входа в King’s Mill Park, и много километровых прогулоч-

ных и велосипедных дорожек, находящихся в зелёной зоне, протянувшейся вдоль Humber River. Менее чем в 5 минутах ходьбы расположен Toronto Kayak and Canoe Rental Center, где желающие смогут заняться водными видами спорта. Проект имеет хорошую транспортную доступность: до ближайшей станции метро Old Mill Station, линии Bloor, можно добраться за 10 минут транспортом или за 20 минут пешком через парк. Ближайшая станция GO поезда – Mimico, также в 10 минутах езды, кроме этого, в следующие 2 года город планирует открыть новую станцию Park Lawn GO Station, которая будет расположена недалеко от проекта, и ещё улучшит транспортную доступность района. Цены тут пока ещё очень дипломатичны, и 1 BR квартиру с паркингом и локером можно будет приобрести тут менее чем за 500 тыс. долларов. До недавнего времени нового строительства в районе не проводилось, после же изменения зонинга земли тут были быстро раскуплены, и район стал активно развиваться, в ближайшие годы район очень сильно изменится и превратится в очень элитный район наподобие тех, что прилегают к High Park, до которого, к слову сказать, можно добраться от строящегося проекта за 10 минут на велосипеде. Невысокие цены, удобное для комфортного проживания расположение и возможность добраться до центра даунтауна менее чем за полчаса делают этот проект очень привлекательным как для покупки себе, так и для инвестиций.

Thirty Six Zorra Condos – новый проект 2 компании Altree Developments, расположенный также в Etobicoke, и будет построен в Queensway neighbourhood. Это 36-этажная башня, имеющая 7-этажный подиум.

The King’s Mill at Backyard Condos

12

Property & Finance Guide ISSUE 52

Thirty Six Zorra

Всего в проекте будет 460 квартир разных площадей от Studio до трёхспальных квартир. Проект имеет уникальное архитектурное решение: тут будут все удобства, соответствующие уровню пятизвездочных отелей, включая уникальный бассейн на крыше 36-этажной башни. Отличная транспортная доступность, в проекте предусмотрен постоянно курсирующий бесплатный шатл, который доставит жителей до ближайшей станции метро Kipling Station всего за 6 минут, а Islington Station - в 7 минутах езды, таким образом, путь до центра даунтауна на метро займёт не более получаса. Кроме этого, ещё быстрее можно будет добраться до Union Station, используя GO поезд, так как Mimico GO Station совсем недалеко от места застройки. В свободное время суток на машине всего за 10-15 минут можно будет добраться как до центра даунтауна, так и до аэропорта Pearson. Небольшую квартиру в проекте можно будет приобрести менее чем за 400 тысяч долларов, и я абсолютно не сомневаюсь, что к моменту окончания строительства подорожание проекта будет глобальным. Кроме этого, проект очень интересен тем, кто планирует сдавать квартиры в аренду, мы подсчитали, что цены на квартиры в этом проекте более чем на 40% дешевле, чем в самом даунтауне Торонто, арендные ставки здесь ниже, чем в даунтауне всего на 10%. Это один из немногих проектов, где инвесторы увидят положительное Cash flow при сдачи квартиры в аренду.

3 Galleria Condos. Совместный проект Freed Development, застройщика, известного по уже многим законченным проектам в Торонто, и Elad Development - компании, известной своими великолепными проектами, строящимися по всему миру, и

Galleria

являющейся частью одной из самых крупных компаний в Израиле Tshuva Group, в сентябре выводит в продажу первую башню в одном из крупнейших проектов в Торонто- Galleria Condos. Строительство всего комплекса планируется завершить к 2026 году. Первые две башни проекта будут построены в 2022-2023 году. Galleria Condos это мастерплан комьюнити, которое по своей величине будет уступать лишь строящемуся на востоке даунтауна самому большому в Канаде проекту - East Harbour. Galleria Condos до неузнаваемости изменит район строительства, и в будущем этот район превратится в один из наиболее востребованных районов Торонто. Это будет огромный комплекс с большим парком, фитнес-центром уровня крупных сетевых фитнес-клубов, одним из самых больших в Торонто комьюнити центром площадью 95,000 кв. футов, включающем в себя ледовую арену, внутренние прогулочные зоны, рестораны и кафе. Тут же будут располагаться отделения банков, супермаркет и другие предприятия сферы обслуживания. В комплексе будут использованы самые передовые технологии, включающие в себя такие удобства, как заказ продуктов на дом через интернет-приложение на мониторе в квартире, каршеринг, и использование бытовых услуг в электронном виде. Это будет один из первых в Торонто многоэтажных комплексов, построенный в полном соответствии с технологией «Умный дом». Место строительства выбрано не случайно. В радиусе чуть больше километра - сразу 2 станции метро, недалеко станция поезда GO и станция экспресс-поезда, следующего в аэропорт Pearson. Практически до любого места в даунтауне Торонто можно будет добраться отсюда менее чем за полчаса. Строительство проекта стало возможным после изменения зонинга в этом районе, и это только начало глобального строительства в этом районе. В муниципалитете Торонто в данный момент ждут своей очереди десятки разрешений на строительство коммерческих и жилых зданий в районах, непосредственно

прилегающих к Galleria Condos, и уже через год тут начнётся активное строительство, подобное тому, что началось 5 лет назад в районе Yonge/ Eglinton, где цены удвоились за последние 5 лет. Как только проект будет раскручен, цены тут также взлетят до небес, у тех же, кто успеет купить квартиры в начальной стадии проекта, есть шанс очень хорошо заработать. Мы уже имеем инсайдерскую информацию о ценах, по которым выйдет в продажу этот проект, и хочу вас обрадовать, хотя он и будет несколько дороже двух предыдущих, описанных в этой статье, цены, во всяком случае, в первой башне проекта, очень обрадуют покупателей. У нас есть специальные соглашения с девелоперами в этих проектах, и, как всегда, наша компания будет продавать эти проекты первыми, через нас квартиру можно будет приобрести до официального открытия проекта с большими скидками и специальными условиями продаж. Более подробную информацию можно получить на нашем сайте: www.NewGtaCondos.com, или позвонив нам по телефону: 416-832-8343. Резервацию квартир в этих проектах мы планируем начать в самом начале сентября. Презентейшен-центр нашей компании находится в Ричмонд-Хилле, и вы всегда можете записаться на апойнтмент и получить квалифицированную информацию не только о строящихся проектах, но и об инвестициях в недвижимость в целом. Следующий семинар для инвесторов состоится в четверг 12 сентября. Регистрация на семинар на сайте. Пожалуйста, регистрируйтесь заранее, количество мест ограничено. На нашем сайте вы можете подписаться на Mailing List и получать информацию о проектах, а также интересные новости о недвижимости, включая наши статьи и телепередачи на ваш e-mall.

Maxim Baginskiy

Broker of Record / Investment Advisor Эксперт программы «Секреты Недвижимости» на RTVI и ведущий программы «Канадская Мечта»

Member of CREA•OREA •TREB 20 ЛЕТ опыта работы с инвестициями в недвижимость

Broker of Record Эксперт программы «Секреты Недвижимости» и ведущий программы «Канадская Мечта» на канале RTVI

• Эксклюзивные предложения от билдеров (до открытия официальных продаж, VIP SALES) • Лучшие цены и условия продаж • Минимальный первоначальный взнос • Лучший выбор квартир • Улучшенная отделка • Подробный анализ инвестиции • Высокая доходность. Полное сопровождение сделок: покупка > аренда > продажа • Большая база Эсаймента (нет на MLS SYSTEM) • Помогаем получить финансирование

ПРОВОДИМ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ. РАСПИСАНИЕ СЕМИНАРОВ, А ТАКЖЕ ИНФОРМАЦИЯ О НОВЫХ ПРОЕКТАХ.

АРХИВ СТАТЕЙ И ТЕЛЕПЕРЕДАЧ НА САЙТЕ

NEWGTACONDOS.COM

The King’s Mill at Backyard Condos

Right At Home Investments Group Brokerage Head Office: 895 Don Mills Rd 206B-2 Toronto, ON M3C 1W3 Phone: 647-288-9422 Presentation centre: 10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON L4C 3B8, Phone:416-832-8343

Proper tyAndFinanceGuide.ca

13

LEGAL ADVICE July -August 2019

Хочу вернуть жилье в собственное пользование!

Продолжение статьи июньского выпуска.

В нашей прошлой статье мы рассматривали вариант выселения квартирантов на основании того, что жилье необходимо самому владельцу, членам его семьи, или семье покупателя. «В» не въезжает в дом, а сдает его другим квартирантам. «Б» узнает об этом, и подает в суд на «А», так как он был его владельцем и «А» его выселил. В этом случае «А» может оказаться в ситуации, что ему придется оплатить годовую разницу своему бывшему квартиранту. Получается, что бывший владелец несет ответственность за своего квартиранта даже через год после выселения и продажи жилья. Вы скажите, что в этом нет логики. Логика есть. А логика следующая: «Мы в ответе за тех, кого приручили». Однажды Владелец взял на себя ответственность и впустил квартирантов в дом, с того самого момента он отвечает за них: за их проживание, за удобства, за тепло и даже за тот случай, что описан ранее. Ранее мы писали, что при выселении квартирантов, освобождая квартиру для себя, владелец должен выплатить квартиранту единовременную компенсацию в размере оплаты 1 месяца ренты. В случае выселения квартирантов при продаже жилья, компенсировать оплату квартирантам не надо. Рассмотрим ситуации:

1

«А»- владелец «Б»- квартирант

«А» выдал «Б» за 60 дней оповещение, что он собирается сам въезжать и жить в доме. «Б» не поверил и решил дождаться суда. На суде судья спросит у квартиранта: «Вы получили оповещение за 60 дней?», «Вы получили компенсацию?». Если на оба вопроса квартирант ответил «да», то следующий вопрос будет: «А почему вы не съехали?». Ответ: «Я не съехал, потому что я не верю, что владелец будет там жить, он просто хочет меня выселить, и сдать жилье подороже». Судья: «Что вы можете сказать по этому поводу, владелец?»

14

А: «Я продал свое жилье, и мне негде жить, поэтому я хочу вселиться в это жилье». Судья: «Квартирант, у меня нет оснований не верить владельцу, поэтому тебе надо съехать. Но помни, что у тебя есть право в течение года принести иск, если твои опасения оправдаются». Владелец не въезжает и сдает квартиру дороже. Квартирант подает иск, и суд присуждает владельцу выплатить квартиранту годовую разницу между старой и новой ценой за рент.

2

«А»-владелец «Б» – квартирант «В» – покупатель

Покупатель, приобретая жилье, хочет недвижимость без квартирантов. «А» должен выселить квартирантов до закрытия сделки. «А» подает за 60 дневное оповещение и подает в суд. «В» предоставляет декларацию, что он собирается там жить. Судья выселяет квартиранта.

Property & Finance Guide ISSUE 52

Суд смотрит на это так: раз ты решил продать дом – это твое право, но твои квартиранты и их будущее – это твоя забота. Если покупатель хочет купить дом в свое пользование, ты как владелец должен убедиться, что желание покупателя жить в доме является искренним и правдивым. Иначе выселение своих квартирантов ради покупателей может развернуться в выплату разницы ренты за год. Есть ли варианты избежать подобных казусов? Есть. Все очень индивидуально. Поэтому чем раньше вы обратитесь к нам за помощью, тем больше шансов избежать неприятности. Консультируйтесь с юристом до того, как вы собираетесь принять какоелибо решение.

Elina Vasilieva, M.A.Ed., CSTE., CIFC

Licenced Paralegal with LSO EVP LEGAL SERVICE

Direct: (416) 854-4957 www.evplegalservice.ca

HOME and COMMERCIAL

MORTGAGE SERVICES

Mortgage for:

First time homebuyers Business for self or commission sales New immigrants Help with down payment

Impaired or absence of credit Renewals, debt consolidation 2nd home mortgage Reverse mortgage (for seniors only)

Investors:

Rental property financing Apartment buildings (low-rise, high rise, multiplexes) 2nd mortgage investments

Commercial mortgage

Natalia Ocuni Mortgage Broker FSCO #M8004166

400 Apllewood Crescent, #100 Vaughan, ON, L4K 0C3

C: P:

416.899.2463 647-352-2001

Medical and professional offices Office buildings Industrial units Gaz stations Financing of equipment WIDE SELECTION OF FINANCING PRODUCTS

www.mortgagearchitects.ca/nataliaocuni

Proper tyAndFinanceGuide.ca

15

Anna Alexandrovski Sales Representative

t: 647-969-5950 e: RealEstateForCanadians@gmail.com 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061

BATHURST AND CENTRE $380,000

GORGEOUS 1 BEDROOM

BATHURST/CENTRE $548,000

LUXURIOUS BUILDING

Gorgeous 1 bedroom East View apartment with 9 Ft Ceiling, Upgraded Extended Kitchen Cabinets With Granite & Backsplash. S/S Kitchen Appliances, Laminate Flooring, Walk To Disera Shopping Village, Promenade Mall And Plazas and more.

Luxurious Building On Disera Drive, Two Bedrooms Split Layout With Two Full Washrooms, Huge Terrace, Parking, Granite Countertop, 5 Appliances. Swimming Pool, Whirlpool, Sauna. Walking Distance To Promenade Mall, Park, School, And Bus Transportation.

YONGE AND 16TH AVE $400,000

KEELE & RUTHERFORD $549,000

1 BEDROOM + DEN

BRIGHT & FRESH

1 Bedroom + Den with Unobstructed View, Bright And Spacious, Freshly Painted, New Light Fixtures Installed, Granite Counter Tops Plus Lots Of Upgrades. Move In Condition. One parking and Locker.

Bright & Fresh 2 Storey, 2 Bedroom Condo Located In Maple.

Spotless Corner Unit With Over 900 Sq.Ft & A Large Private Terrace Overlooking The Ravine. Quartz Countertops & Stainless Steel Appliances In The Kitchen. Master Bedroom Has An Ensuite Bathroom & Walk-In Closet.

YONGE ST. & MAJOR MACKENZIE $458,000

BAYVIEW/ HIGHWAY 7 $619,000

1 BEDROOM + DEN

The Dynasty Condominium Situated In The Heart Of Richmond Hill. 1 Bedroom + Den, 2 bathroom 1100sqft, 2 parking spaces, and locker. Maintenance include all the utilities, and Amenities Such As,Indoor Pool, Fitness Rm, Party Rm, 24Hr Security.

2 BEDROOM + DEN

2 Bedroom plus den East Ravine View 10' Ceiling, Granite Counter Top, Open Concept, Split Bedrooms Plan. Bus Stop At Front Of Building, Easy Access To Hwy 407/404, Go Station, Supermarket, Restaurant, And Theater. 2 Parking spots and one locker.

Maryna Orzhekhovska Sales Representative

Cell: 647.989.4545 I Direct: 416.495.2392 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061

Barrie Painswick $484,500

Barrie, North $549,900 Excellent raised bungalow in desirable SE Barrie. Professionally finished from top-bottom. Approximately 2,200 Sq. Potential To convert Into a Legal Duplex and Build two units of 2Bed+1Bath and Collect Rent of $1,650+$1,350=$3,000. AMAZING DEAL!

Barrie, Allandale Heights $499,900 Enjoy A Private Southern Exposure Backyard Oasis With A 16' X 32'. Potential to Convert Into a Legal Duplex! Upper Apartment 2Bed+1Bath! Lower Unit 2Bed+1Bath.

Earn Income of $1650+$1400=$3050! Great Investment!

Barrie, Innishore $524,900 Minutes From Barrie South "Go", Waterfront & Major Shopping.

Well Maintained, Open Concept, Hardwood Floors and Much More!

Potential To Convert Into a Legal Duplex. Upper Apt. 2Bed+1Bath!

Lower Apt. 1Bed+1Bath. Earn Income of $1,650+$1,300=$2,950.

Amazing Investment!!!

Desirable North end Barrie neighborhood mins from Georgian Mall, Major Shops, Parks, Schools, Transportation. Shows like a model home.

Potential to Convert Into a Legal Duplex! Upper Apartment 3Bed+1Bath!

Lower Unit 2Bed+1Bath. Earn Income of $1750+$1400=$3150!

Barrie, City Centre $559,000 Already A Legal Duplex!!! Upper Level- 3 Bedrs, Large Living Area, Dining Room, Main Floor And Large 4 Pc Bathroom With Rain Shower. Walk Out To Rear Yard. Lower Level: 2 Large Bedrms, 4 Pc Bath. Each Unit Has Separate Laundry! Currently Generating $3200 A Month Income! Woow!!!

Barrie, South $539,900 Legal Duplex In A Desirable, Family Friendly Neighbourood In South Barrie. Close To Shopping & Hwys. Updates: Bathroom, Kitchen, Flooring, Some Windows, Furnace & Roof. Brand New Deck.Fully Fenced Yard. Lower Level 2Bed+1Bath Rented $1400. Upper Level Can Be rented for $1650. Great Investment!

REAL ESTATE July-August 2019

ОСТОРОЖНО - DEAL BREAKER!!! ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ

Здравствуйте, меня Наталья Слобидкер!

зовут

Я профессиональный full-time риэлтор, сертифицированный эксперт по переговорам, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. Моя задача: минимум стресса - максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью. После огромного числа писем и звонков, которые я получила после первой и второй частей статьи, я поняла, как много людей потенциально находятся в опасности купить «неправильную» недвижимость и испытывать негативные последствия такого шага много лет. Потому я решила продолжить список факторов, которые обязательно надо учитывать, покупая недвижимость. Поэтому мы продолжим говорить о так называемых deal breakers – или факторах, из-за которых человек может (а иногда и должен) отказаться от понравившегося ему дома. Они могут быть объективными и субъективными, навеянными суевериями или городскими легендами. То, что объединяет их все – это то, что наличие одного такого фактора может перечеркнуть все достоинства дома и послужить причиной отказа от сделки.

чае, дом, имеющий такой фактор, может стать якорем, который затянет вас в море проблем. Итак, что же это за факторы? В прошлых выпусках мы упомянули первые 9 факторов. Для тех, кто не читал, вот их краткий список : ФАКТОР #1 - линия электропередач ФАКТОР #2 - близость к улицам с оживленным движением ФАКТОР #3 - плесень ФАКТОР #4 - заклеймленные дома ФАКТОР #5 - масляная цистерна для обогрева дома (oil tank) ФАКТОР #6 - асбест. Тихий убийца ФАКТОР #7 - страховые иски ФАКТОР #8 - мокрый подвал (basement)

Попробуйте попросить друга-электрика или нанять профессионала, чтобы он с вами сходил на просмотр, или просто внимательно смотрите, и все, что вам кажется подозрительным, фотографируйте. Потому что неправильная или устаревшая проводка может послужить причиной пожара, и на пепелище дома вряд ли вас будет греть мысль, что вы когда-то выиграли битву за него. ФАКТОР #11 – устаревшие/ некачественные водопроводные трубы

ФАКТОР #9 - проблемы с крышей Итак, какие же еще факторы надо учитывать? ФАКТОР #10 – устаревшая/ любительская электропроводка При классической схеме покупки вы делаете инспекцию дома, и квалифицированный специалист рассказывает вам все, что в доме хорошо, а что плохо. Но не всегда это пред-

Учитывая мой крайне консервативный подход к покупке дома а также принцип «надейся на лучшее, готовься к худшему», я всегда говорю своим клиентам, что дом надо покупать такой, который, если вдруг что, всегда можно продать. Даже на слабом рынке. Даже на следующий день после закрытия. Иногда скорость продажи даже важнее цены. В таком слу-

34

ставляется возможным. И приходится покупателю и риэлтору снижать риски доступными им способами. В такой ситуации опыт и бдительность играют не последнюю роль. Учитывая то, что электропроводка это как кровеносная система дома, переоценить ее важность невозможно.

Home & June 2019 Guide ISSUE 52 Property Finance 18All About

Конечно, наводнение – это не пожар, но его последствия тоже малоприятны. Вы удивитесь, но даже относительно новые трубы могут причинить большие проблемы. Так, например, есть фирма-производиРЕКЛАМА (416) 477-6107

www.therussianguide.com

REAL ESTATE July-August 2019 тель, которая выпускала настолько некачественную продукцию, что против нее даже подали групповой иск. И выиграли. Но иск-иском, а трубы, ею произведенные, до сих пор стоят в десятках тысяч канадских домов.

потенциальные опасности и факторы риска как для покупателей, так и для продавцов. Поэтому, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость, или начать поиски новой, то звоните мне, и я с удовольствием вам помогу!

ФАКТОР #13 – округ плохой школы

Наталья Слобидкер

Тут, по-моему, комментарии излишни. Как бы ни был прекрасен дом, если он относится к плохой школе, вы тем самым отсекаете себя от подавляющего большинства потенциальных покупателей. Ибо мало что так важно людям, как образование их детей. Так что будьте бдительны и помните – чудес не бывает. Если в хорошем районе стоит хороший дом по удивительно хорошей цене – проверьте, а вдруг именно на этой улице закончились границы хорошей школы.

Отремонтированный дом всегда привлекателен, скажете вы. Я соглашусь, но с одной оговоркой – если ремонт не слишком личный. А то иногда воплотит кто-то свою давнюю мечту, а для другого человека это окажется ночным кошмаром. И вроде новая кухня, а лучше бы была она старой, и хочется сделать все по-своему .

Top producer 2014-2018 Top Company Sales Award Winner 2016, 2017 Certified Negotiations Expert

ФАКТОР #14 – слишком персонализированный ремонт

К сожалению, в пределах журнальных публикаций невозможно осветить все

Фотографии, использованные в статье, взяты с сайтов: www.nachi.org, canadianmortgagesinc.ca

РЕКЛАМА (416) 477-6107

aahtoronto@gmail.com

Sales Representative Specialist

416-333-7418 Real Estate Sales Representative,

Canadian Certified-Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate

Proper tyAndFinanceGuide.ca All About Home June 201919

35

SALESMAN

WINDOWS

DOORS

FREE DIAGNOSTIC when you FIX with us

В СВЯЗИ С РАСШИРЕНИЕМ БИЗНЕСА, В КОМПАНИЮ ПО УСТАНОВКЕ ОКОН И ДВЕРЕЙ, ТРЕБУЕТСЯ ОПЫТНЫЙ SALESMAN.

Your Neighbourhood Business Centre

SET UP

• ОТЛИЧНЫЕ УСЛОВИЯ • ВЫСОКИЕ КОМИССИОННЫЕ • МНОГО КЛИЕНТОВ • РАБОТАЕМ В GTA

416-800-0511

YOUR BUSINESS

IN A REAL

OFFICE BUILDING 10271 YONGE ST. #302, RICHMOND HILL, ON L4C 3B5

(905) 237-4653

Marina Neiman-Fishman

▪ ▪ ▪ ▪

Corporation & Personal Income Tax HST, Payroll, Tax Planning Financial Statements - Compilations Financial Advice

by Certified CPA Accountant ▪ Business Registration/Closing

Protect What Matters Most • • • • •

20

Property & Finance Guide ISSUE 52

Mortgage Protection Life Insurance Health Coverage Group Benefits Travel Insurance

elena@lukelfs.com www.lukelfs.com

647-261-6020 4646 Dufferin St, Unit #3

НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.

АЛЕКС ФРИДМАН ПРЕДОСТАВЛЯЕМ ВСЕ ВИДЫ НОТАРИАЛЬНЫХ УСЛУГ И ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:

Адвокат – Нотариус

Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В ТОРОНТО И В ИЗРАИЛЕ

• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля

• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)

Высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.

Tel: (647)952-0827

Fax: (647) 795-4672

E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com

655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:

416-665-9090

647-261-9080

Адвокат-нотариус

Единственное в Канаде ежедневное информационномузыкальное онлайн радио на русском языке

Аппликации для мобильных телефонов для прослушивания радио можно бесплатно скачать с нашего сайта

C:

Мы сэкономим ваше время и деньги

ЭФФЕКТИВНЫМ ДОСТИЖЕНИЕМ ВАШИХ ЦЕЛЕЙ.

647.784.6377

www.mlklaw.ca

WE ACT FOR YOU IN: - Real Estate - Wills & Estate - Corporate Commercial - Estate Administration

Proper tyAndFinanceGuide.ca

21

July 2019 Statistics Average

Units Sold

Sale Price

16.90%

221

1.80%

$481,893

30.40%

283

5.90%

$526,384

24.3%

8595

3.2%

$806,755

Excluding Barrie

ate Simcoe County Year-to-D

2920

15.00%

Prepared by:

705-739-4650 22

Company:

bdar.ca

Property & Finance Guide ISSUE 52

$514,253

3.90%

Email:

/BarrieRealtors

Phone:

/BDARInc

/BarrieRealtors

Terms & conditions apply. Call for more info: 647-459-9459