Ringstadåsen tomteprospekt

Høyt og fritt med flott utsikt og nær marka

11 SELVBYGGERTOMTER

2

Med bostedsadresse Ringstadåsen på Nylende, bor du landlig og rolig til med store områder skapt for friluftsaktiviteter og rekreasjon

– her bor du på toppen av åsen!

3

Unik mulighet til sikre seg en boligtomt med flott utsikt og trygt boligmiljø

4

På toppen av åsen Ringstadåsen ligger på Nylende med panoramautsikt over Visterflo og med Fredrikstadsmarka i bakkant. Herfra er det kun noen minutter til E6 ved Solli og under 10 minutter til Rolvsøy. Med kort vei både til Fredrikstad og Sarpsborg har du alt du måtte ha behov for i hverdagen av butikker og tjenester et kvarters biltur unna.

Nylende beskrives ofte som den lille bygda med det store hjertet. Et utsagn basert på et lokalsamfunn hvor raushet og inkludering er en selvfølge, bygd gjennom mange generasjoner.

Her er det beboere som ser, bryr seg om og tar vare på hverandre og omgivelsene, og med det skaper et godt og trivelig bomiljø. Det er ikke uten grunn at mange av de som er vokst opp på Nylende, flytter tilbake hit når de er ferdig med utdannelse og har etablert familie. De trygge rammene de selv vokste opp med, vil de gjerne videreføre til egne barn.

Nylende skole Skolen er naturlig nok et viktig samlingspunkt, med små klasser og aldersblanding på de ulike trinnene.

Det gir gode lærearenaer. Og tryggere og kortere skolevei enn dette er det ikke mulig å få, med skolen beliggende sentralt i bebyggelsen!

Nylende Idrettsforening

Ut på Visterflo

Også nærheten til idrettsplassen er det mange som setter pris på. Her er barna ivaretatt på beste måte, og hvor både idrettsklubb, skole og innbyggere spiller på lag. Slikt blir det gode resultater av, målt i trivsel og mestringsfølelse!

Frister det med en padletur i fantastisk vakker natur, med beitende dyr, kryssing under vakre broer – virkelig føle at roen senker seg og du bare kan nyte stillheten og naturen? Rett nedenfor Ringstadåsen kan du legge i vei med kano/kajakk og padle fra Visterflo og helt til Isegran og Gamlebyen i Fredrikstad eller oppover sjarmerende Aagaardselva.

Eller hva med en båttur for å se etter storfisken?

Friluftsopplevelser Ringstadåsen ligger midt i hjertet av Nylende, med god utsikt over idylliske Visterflo. Her har Glomma tatt et sideløp og sluntrer rolig og bedagelig på sin vandring mot havet. En oase for både fiske- og dyreliv og rekreasjon. Ved elvebredden er det tilrettelagte sitte- og grillplasser for sosiale treff for beboerne.

I tillegg ligger skogen rett utenfor inngangsdøren, som arena for aktiviteter og smakfulle opplevelser.

Her kan du fritt forsyne deg av naturlige og kortreiste delikatesser i sommerhalvåret.

Samtidig med småsamfunnets trygghet og sjarm, har du nær sagt hele verden lett tilgjengelig.

Avkjøringen til E6 på Solli er kun 3 km unna. Herfra er det kort vei til Oslo eller svenskegrensen.

Det er også kort pendleravstand både til Sarpsborg og Fredrikstad.

Deretter er det godt å kunne komme hjem til stillheten og roen på Nylende. Med andre ord; med bolig i Ringstadåsen, får du mange valgmuligheter og mye livskvalitet på kjøpet!

5

Ellen Marie Høiden Olsen kan ikke tenke seg et bedre sted å jobbe enn Nylende skole. – Det er flott å kunne oppleve barnas utvikling og glede i å mestre, sier hun.

TRYGGHETEN I ET LITE SKOLEMILJØ - En liten skole gir et trygt og oversiktelig miljø. Her på Nylende skole blir alle barna sett og ivaretatt på aller beste måte, sier Ellen Marie Høiden Olsen.

Selv om skolen er liten, har den gode fasiliteter å tilby. Blant annet et romslig og innholdsrikt bibliotek.

6

Ellen Marie har vært lærer ved skolen siden 2006, og er fungerende rektor ved behov. Hun kan ikke tenke seg et bedre sted å jobbe.

- Nei, her er det høy trivsel blant både barn og lærere. Dette er et flott, lite lokalsamfunn hvor skolen er selve hjertet, sier hun.

NATUREN SOM KLASSEROM Nylende skole har syv trinn. Elevtallet varierer naturlig noe med kullene, men ligger som regel mellom 60 og 70. Det gjør det enkelt å holde oversikten og se hver enkelt elev, som gir en viktig tilhørighet.

- Ja, her kjenner alle hverandre, både liten og stor. Og ved at elevene er organisert i grupper på tvers av trinnene, blir de vant til å ta hensyn både til de som er eldre og yngre.

Ellen Marie trekker også fram beliggenheten til skolen som et stort pluss. Her ligger Visterflo rett på nedsiden, perfekt til læring i praksis.

Skolen disponerer egen båt for ekskursjoner og fiske, hvor elevene kan oppleve elvas mangfold og gleder.

- Det er klart det blir litt ekstra spennende når barna kan fange sin egen fisk og tilberede og spise den etterpå her på skolen. I tillegg har vi også skogen og marka tett på, som vi bruker hyppig for ulike prosjekter og opplevelser.

Naturen er et stort gode i seg selv for elevene, understreker hun, og trekker samtidig fram det gode samarbeidet med Nylende Idrettsforening med lån av både fotballbane og garderober.

GIR MYE TILBAKE Ellen Marie opplever et stort og inkluderende engasjement i nærmiljøet. Her er det mange gode krefter som spiller på lag for å ivareta et velfungerende lokalsamfunn. Det gjør Nylende til et godt sted å vokse opp.

Men også for henne som har skolen som arbeidssted, er det et meningsfullt og givende miljø å være i.

- Det er flott å kunne oppleve mestringsfølelsen og utviklingen til elevene. Jeg føler vi har et helt spesielt forhold til barna her ved skolen, sier Ellen Marie Høiden Olsen.

Nylende er et fantastisk lokalsamfunn, og jeg ønsker ny boligutvikling velkommen. Her skal det forhåpentligvis lages mange barn i årene som kommer, sier politiker Camilla Sørensen Eidsvold (SV).

- HER SKAL DET SPIRE OG GRO AV BARNEFAMILIER! SVs gruppeleder er selv bosatt i Fredrikstad sentrum, men har for lengst lagt sin elsk på Nylende som boområde. Hun har fulgt utviklingen tett gjennom Nylende lokalsamfunnsutvalg siden 2004, og var pådriver for opprettelsen av Nylende grendehus. Hun og partiet har kjempet mange politiske slag – blant annet for opprettelsen av gang- og sykkelsti langs fylkesveien, bevaring av skolen og få fortgang i utbyggingsplanene.

Nå gleder hun seg til at tettstedet ved Visterflo skal få tilsig av nye boliger, som både skal sørge for sirkulasjon for de som allerede er bosatt her, samt tiltrekke seg barnefamilier.

Camilla Sørensen Eidsvold jobbet som Lokalsamfunnskoordinator i mange år før sitt politiske vike, men har opprettholdt kjærligheten til Nylende og har heiet det frem i både Planutvalg og Bystyret. Som gruppeleder for Fredrikstad SV, har hun kjempet for å tilrettelegge for vekst og utvikling her. Camilla er en høyt profilert og populær politiker, og ble enstemmig valgt til å toppe lista til Viken SV ved fylkestingsvalget i 2019 som representant for Østfold SV.

HELE LIVSLØPET - Det vil sikre et godt tilrettelagt lokalsamfunn gjennom hele livsløpet, samtidig som det vil bidra til at marka blir ivaretatt og et styrket jordvern i området. Jordsmonnet her er svært næringsrik og dyrkbar.

Hun understreker viktigheten for Fredrikstad kommune i å ivareta og legge tilrette for utvikling av slike småsteder, som vil bidra til mangfold og økt attraktivitet både for innbyggerne og potensielle innflyttere.

- I kommuneplanen er det besluttet en fortetting

i sentrum, som er en naturlig del av byutviklingen. Samtidig skal 10 prosent av den kommende boligveksten skje i utkantsområdene, som her på Nylende. Jeg er ikke i tvil om at det vil være attraktivt å bosette seg her, med denne beliggenheten og i slike fantastiske omgivelser. Ikke minst vil dette være et perfekt utgangspunkt for de som jobber på sykehuset på Kalnes, sier den engasjerte politikeren.

MANGE FORDELER - Det er mange fordeler i å bo på et slikt sted hvor fellesskap og samhørighet og dugnadsånd står i fokus. Her er det lett å bli inkludert og integrert gjennom et felles ønske om å ivareta kvalitetene som er opparbeidet over tid.

Camilla legger ikke skjul på at hun ar blitt svært betatt av stedet, og kjører gjerne innom både titt og ofte for å nyte idyllen og hilse på venner og kjente.

- Å se hvitveisen ligge som et hvitt teppe langs veiene her om våren og høre bekken klukker lystig på sin vei mot Visterflo er i seg selv balsam for sjelen. For ikke å snakke om det spesielle lyset her, på grunn av vannspeilet og de runde formene på landskapet.

- Nylende har unike kvaliteter vi må ivareta, konkluderer hun.

7

I Nylende IF er det lek og moro som gjelder. Her er det plass til alle, sier Alf Erling Langaker, de siste års leder av klubben ved elvebredden.

EN FOTBALLKLUBB MED LEK OG MORO - Vi har stort fokus på at barna skal trives og bli sett. Vi synes også det er viktig at det skal være plass til alle, og har derfor en av kommunens laveste kontingentpris I følge en undersøkelse i Fredriksstad Blad, sier han.

BARNEIDRETT Nylende er en fotballklubb, men tilbyr også barneidrett for de minste (3-6 år) i gymsalen på skolen. Her er lek og moro det viktigste, samtidig som at barna får prøve forskjellige aktiviteter. Dette er et veldig populært tiltak.

- Vi ser også at det knyttes bånd mellom foresatte som venter i gangen på barna. Det er heller ingen ulempe at barna blir litt kjent i skolebygning og omgivelsene før de kommer på første skoledag.

I fotballsesongen har klubben meget gode treningsforhold på sitt herlige treningsfelt og gressbane. Og der andre klubber sliter med fullbookede treningstider, har Nylende IF god kapasitet og plass til fler. Det arbeides også med å få til en kunstgressbane i tillegg til gressbanen, forteller han.

TARIK ELYOUNOUSSI Det hører med til historien av fotballproff og landslagsspiller Tarik Elyounoussi spilte fotball 8

Det er ofte stor aktivitet på fotballplassen i sommerhalvåret. Foto: Privat. nettopp her i Nylende IF de to første årene etter at familien flyttet til Norge. Det har gitt klubben kjærkomne penger hver gang han har byttet klubb. Penger som er blitt satt på bok og som vil bidra blant annet til å realisere kunstgressprosjektet på dagens grusbane. Da vil fotballen utendørs bli en helårsidrett som kommer alle til gode.

FLYTTET FRA BYEN Langaker tok med familien og flyttet til Nylende før sønnen skulle begynne på skolen, fordi de ønsket å bo mer landlig, samt at han skulle få et lite og trygt skolemiljø. Det har de aldri angret på.

- Nei, vi kan ikke få det bedre enn på Nylende.

Derfor var det også naturlig at jeg skulle bidra med noe tilbake gjennom engasjement i klubben, hvor han spiller fotball. Et styreverv gir meg samtidig masse tilbake. Det har vært viktig for å bli kjent med folk og bygge nettverk.

- Og det føles veldig bra å rusle ut på gresset med en kaffekopp fra kiosken, mens du ser poden storkoser seg på banen med gode venner!

- Vi har et godt miljø i klubben som engasjerer folk i flere aldere, fra barneidretten til pensjonistgutta som møtes på klubbhuset for å spille kurong og hyggelig samvær, sier Alf Erling Langaker, som har vært klubbleder de siste tre årene.

Før det var han nestleder i fire år.

Avstander: Nylende skole Nylende Idrettsforening (fotball) E6 Ramsjø Gårdsbarnehage Seiersborg ungdomsskole Rema 1000 Rolvsøyveien Do Re Mi barnehage Greåker vgs Sykehuset Østfold Kalnes Glemmen vgs Østfoldhallene/Dikeveien handelsområde Haugeåsen ungdomskole Superland Inspiria Grålum Råde jernbanestasjon Sarspborg

Solli

Kalnes sykehus

E6

Tun eva nne t

Vestvannet

E6

Visterflo

ca 0,5 km ca 1,2 km ca 3 km (ved Solli) ca 3,2 km (6 min med bil) ca 5,7 km (8 min med bil) ca 7 km (10 min med bil) ca 7,4 km (11 min med bil) ca 7,5 km (11 min med bil) ca 7,5 km (8 min med bil) ca 14 km (18 min med bil) ca 9,2 km (12 min med bil) ca 9,8 km (14 min med bil) ca 10 km (10 min med bil) ca 10 km (10 min med bil) ca 11 km (11 min med bil) ca 11 km (12 min med bil) ca 16 km (16 min med bil)

Nærmeste bussholdeplass er Ringstadbakken, ca 800 meter fra boligfeltet.

E6

118 555

Nes

Tune Grålum

381

118 112

Sarpsborg Ringstadbakken

Fredrikstadmarka

Nylende IF Nylende skole

Greåker

Visterflo

Glomma 381

Rolvsøy

Rostadneset 112

9

LEK

1 3

Situasjonsplan

2 4

5 7

6 8

9 11

B214B 20 leil. i 4-mannsboliger

10 12

I Ringstadåsen skal vi nå selge 11 tomter, i tillegg til rekkehus og leiligheter. Fra før er det bygget eneboliger i Ringstadåsen.

LEK

13 15

14 16

17 19

18 20

LÅGURTSKOG

sti

1

B214A JORDET 17 enh. konsentrert småhusbebyggelse VARSLET PLANOMRÅDE BYGGEOMRÅDE KOMMUN

• Ingen byggeklausul. Det vil si at du selv kan velge boligleverandør og boligtype, og når du ønsker å starte byggeprosessen.

2

3

4 LEK

5

EPLANEN

Reguleringsbestemmelser på Ringstadåsen:

sti

7

6

8

9

10

11

12

13

TRAFO

• 25% BYA på tomt nr. 5, 6, 7, 8, 9 og 10.

• 30% BYA på tomt nr. 1, 2, 3, 4 og 11.

14

15 16 17

• Utleieleilighet på inntil 50 kvm • Det tillates boliger med saltak, pultak eller flatt tak. Maksimal mønehøyde 8,5 meter og gesimshøyde 6 meter, målt gjennomsnitt planert terreng. For pulttak tillates maks gesimshøyde 7,5 m over gjennomsnitts ferdig planert terreng. For flatt tak tillates maks gesimshøyde 6,5 m over gjennomsnittlig ferdig planert terreng.

• Garasje/Carport på maks BYA 50 kvm.

LEK

1 sti

762 m²

2

229053 gravrøys

229163 steinalderboplass

736 m²

7

i

st

840 m²

B214A SKOGEN 11 enh. frittliggende eneboliger

3 788 m²

8 862 m²

9 958 m²

4 10

784 m²

5

870 m²

11

1000 m²

6

592 m²

1119 m²

11 stk tomter str. 592–1119 m2 10

LEK

N

11

Tomteoversikt

T6 - 1119 m2 T5 - 1000 m2 T4 - 784 m

T11 - 592 m2

2

T10 - 870 m2

T3 788 m2

T2 736 m2

T8 862 m2 T7 840 m2

N

T1 762 m2

T9 958 m2

12

T7 840 m2

T8 862 m2

T2 736 m2

T9 958 m2

T3 788 m2

T10 870 m2

T4 784 m2 T5 1000 m2 T11 592 m2

T6 1119 m2

N

T1 762 m2

13

EIKELUNDEN EIENDOM Eikelunden Eiendom AS har eksistert siden 2010. Vi er et mellomstort eiendomsselskap hvor eierne deltar aktivt i den daglige drift. Vi har spesialisert oss på felt­utbygging hvor vi kjøper utbyggingsfelt med mulighet til å bygge fra ca 20 til 100 boliger. Vi påtar oss total­ansvar fra omregulering til bolig­område, opparbeidelse av vei, vann og avløp (VVA), oppføring av boligen til den er klar til innflytting.

Vårt primærområde er Østfold og hvor vår målsetning er å ha 3 til 5 prosjekter under utvikling i forskjellige faser.

Generelt UTBYGGER Ringstadåsen Utvikling AS EIENDOMSMEGLER Møller & Partners, Gamle Beddingvei 27, 1671 Kråkerøy

DOKUMENTAVGIFT OG OMKOSTNINGER 2,5 % av kjøpesum/tomteverdi Kr 525 i tinglysningsgebyr skjøte Kr 525 i tinglysningsgebyr pantedokument Kr 202 for panteattest

BETALING/OPPGJØR Betaling ved overtagelse.

OPPGJØRSANSVARLIG For å få til gode bomiljøer, legger vi stor vekt på å samarbeide med lokalsamfunnsutvalg, idrettslag, skoler og barnehager. Vi etablerer velforeninger og sameier. I samarbeid med disse lages det nærmiljøparker, leke- og mingleplasser slik at beboerne i nærmiljøet kan drive fysisk aktivitet, møtes og ha det hyggelig sammen.

Når vi bygger ut hele boligfelt gir det oss god mulighet til å lage boliger tilpasset mennesker med forskjellige behov som er i f­ orskjellige faser i livet. Dette gir våre boligkunder de beste b ­ omiljøene.

Eikelunden Eiendom legger stor vekt på å levere ­moderne boliger med høy kvalitet til fornuftige priser. I regulerings­prosessen ­benytter vi kun lokale ­leverandører som ­reguleringsarkitekter, arkitekter og rådgivende ­ingeniører fra ledende leverandører.

Dette for å få en mest mulig e­ ffektiv ­reguleringsprosess. Av byggeteknikk benytter vi oss i ­hovedsak av e­ lementer til småhusbebyggelse hvor vi benytter arkitekter til å utforme boligene. Vi har meget god erfaring med denne type bolig­bygging. Det gir oss kort byggetid pr bolig og vi har «tørt bygg» som igjen har stor betydning for et fremtidig godt inneklima. Normalt tar en bolig 2 til 3 måneder fra vi starter på byggeplassen til den er ferdig innflytningsklar til kunde.

Vår kapasitet ligger på 15 til 20 boenheter pr. år.

Vårt motto er «vi bygger dine fremtidige boligverdier» Med vennlig hilsen

14

Bjørn Tollefsrud Bjørn Tollefsrud, Landhandler

Bakke Sørvik & Partners, Lindholmveien 1b, 3145 Tjøme

FIBER/TV Leveres fra Canal Digital OPPSTART INFRASTRUKTUR

PROSJEKTET Ringstadåsen er navnet på dette boligprosjektet som omfatter eneboliger i kjede, leiligheter, rekkehus og boligtomter. Ringstadåsen ligger i Nylende i Fredrikstad kommune. Prosjektet bygges over ett byggetrinn.

Vi forventer endelig godkjenning høsten 2019. Vi planlegger for at tomtene er byggeklare sommeren 2020. Det krever endelig godkjenning fra kommunen og utgraving av fortidsminner. Det presiseres at dette ikke er å anse som endelig overtagelse.

BELIGGENHET Prosjektet ligger på Ringstadåsen i Nylende nært til Nylende IFs idrettsanlegg. Området består av etablert ­bebyggelse med kort vei til barneskole og kort kjøreavstand til de fleste fasiliteter i Fredrikstad og Sarpsborg.

Kommunikasjonsforbindelse Fredrikstad og Sarpsborg.

FORBEHOLD Det tas forbehold om endringer grunnet offentlige pålegg som ikke er kjent på salgstidspunktet.

Utbygger tar forbehold om at kommunen gir igangsettelsestillatelse.

Kjøper er selv er ansvarlig for alle byggesøknader og relevante tillatelser for utbygging av tomten.

VANN/AVLØP/STRØM Tomtene leveres med vann/avløp og strøm én meter innenfor tomtegrensen.

Nasjonal planID: 01061150 ______________________________________________________________________

Forslag til DETALJREGULERINGSPLAN FOR RINGSTADÅSEN II Detaljreguleringsplan for Ringstadåsen II Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad bystyre: Datert: 05.12.2018 Revidert: 22.07.2019

1

PLANENS AVGRENSING

Det regulerte planområdet er på kartet vist med reguleringsgrense.

2

REGULERINGSFORMÅL, JFR. PLAN OG BYGNINGSLOVEN §§ 12-5. § 12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse – frittliggende småhusbebyggelse (Rp 1111) Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse (Rp 1112) Energianlegg (Rp 1510) Lekeplass (Rp1610) § 12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vei (Rp 2010) Annen veigrunn – grøntareal (Rp 2019) § 12-5. Nr. 3 - Grønnstruktur Naturområde (Rp 3020) Turvei (Rp 3031) § 12-5. Nr. 5 – Landbruks, natur og friluftsformål Jordbruk (Rp 5111) § 12-6. - Hensynssone Frisikt (H140) Hensyn friluftsliv (H530) Hensynssone bevaring av naturmiljø (H560) Bevaring kulturmiljø (H570) Båndlegging etter lov om kulturminner (H730) § 12-7. – Bestemmelsesområde Bestemmelsesområde #1-2, sikring av kulturminner og kulturmiljøer.

Detaljreguleringsplan for Ringstadåsen II

Nasjonal PlanID 01061150

______________________________________________________________________

3

REKKEFØLGEBESTEMMELSER (pbl § 12-7, nr. 10)

a) Før iverksetting av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet – id 229055 -innenfor bestemmelsesområde #1, jf. kulturminnelovens § 4. Før tiltak innenfor planområdet igangsettes skal kulturminnene avgrenses og merkes med oransje gjerde eller tilsvarende. Rekkefølgebestemmelsen omfatter ikke tiltak i tilknytning til BKS1-2, BLK 1-3 og SV2. b) Hovedatkomst og teknisk infrastruktur skal være etablert før det gis brukstillatelse for nye boliger innenfor planområdet. c) Boligene skal ha tilgang til en ferdig opparbeidet lekeplass (BLK1-6) før det gis brukstillatelse for bebyggelse innenfor planområdet. d) Beplantning, tilsåing og evt. andre arbeider på lekeplassene (BLK1-6) som er årstidsavhengig, skal være gjennomført senest første vekstsesong etter at boligene er tatt i bruk. Det tillates ikke skadelige fremmede arter ved planting og gjenplanting av uteoppholdsarealer og lekearealer. e) Det skal opparbeides frisikt tilsvarende 6 x 60 meter i krysset mellom Ringstadbakken og fv 358 (Elindveien) før det gis igangsettingstillatelse for oppføring av nye boliger innenfor planområdet. f) Frisiktsoner vist i plankartet skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for oppføring av nye boliger innenfor planområdet. g) Ved omdisponering av dyrket mark, skal matjord sikres og fraktes til område der det er behov for jordforbedring. h) Turstien GT1 skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for BKS1-2. Turstiene GT2-3 skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for BKS 3-6 og BFS 1-4.

4

FELLESBESTEMMELSER

4.1 Kulturminner (pbl § 12-7, nr. 6) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) § 8.

4.2

Vann- og overvannshåndtering (pbl § 12-7, nr. 2) a) Takvann og overflatevann skal i størst mulig grad fordrøyes og infiltreres på egen grunn. Ved søknad kan overvann ledes bort i eget avløp. Overvann må ikke tilføres kommunens ledningsnett uten samtykke fra kommunen. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelse eller andre ulemper ved dimensjonerende regnintensitet. b) Det tillates etablert trykkøkningsstasjon innenfor planområdet. Denne må ikke komme i konflikt med hensynssone for bevaring av kulturminner, H570.

15

Detaljreguleringsplan for Ringstadåsen II

Nasjonal PlanID 01061150

______________________________________________________________________

Detaljreguleringsplan for Ringstadåsen II

4.3 Støy, (Jf. pbl § 12-7, nr. 3) a) Støygrenseverdier i retningslinje T‐1442/2016 tabell 3 skal gjelde for planen. b) Støybelastning i gjennomføringsfasen (bygge- og anleggsperioden) skal ikke overskride grenseverdiene slik de fremgår av kap. 4 i T-1442/2016.

4.4 Terrengbearbeiding (pbl § 12-7, nr. 2) a) Det tillates ingen terrengarbeider innenfor H730 og H570. b) Det tillates oppsatt støttemurer utenfor byggegrensene i forbindelse med opparbeidelse av vei- og tomteområder. Forstøtningsmur skal utføres i tørrstablet natursten eller betongsten. Det tillates mur i støpt betong der forholdene krever det.

Mursettingen innenfor hvert delområde skal gis et enhetlig preg. c) Det tillates utført nødvendige terrengarbeider som skjæringer og fyllinger i forbindelse med veianlegget innenfor byggeområdene.

4.5 Byggegrenser, (pbl § 12-7, nr. 2) a) Det tillates oppført underordnede bygningselementer som f. eks. levegger, boder og trykkøkningsstasjon utenfor byggegrense, men ikke nærmere enn 1 meter fra formålsgrensen mot annen veigrunn - grøntareal (SVG1-8). b) Garasjer og carporter kan plasseres inntil 1 m fra nabogrense og inntil 1 m fra formålsgrense mot annen veigrunn - grøntareal (SVG1-8) dersom innkjøring er parallelt med veien. Garasjeport skal ligge minimum 5 m fra formålsgrense mot vei, dersom innkjøring/port ikke ligger parallelt med vei.

5 5.1

5.3

Uteoppholdsareal (pbl § 12‐7. nr. 4) a) For BKS1‐6 skal det opparbeides minst 80 m² tilfredsstillende felles eller privat uteareal for opphold og lek pr. boenhet (MUA). Balkonger, terrasser og felles lekearealer (BLK) inngår som uteoppholdsareal. b) Arealer brattere enn 1:3, arealer med ekvivalent støynivå over LDEN 55 dB, samt arealer med restriksjoner som hindrer barns frie lek, skal ikke regnes med.

5.4

Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse (BKS1–6), pbl § 12‐7. nr. 1 a) Innenfor feltene BKS1‐6 kan det oppføres konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus, kjedehus og flermannsboliger med carport/garasje og tilhørende anlegg. Maksimal utnyttelsesgrad er påført plankartet. Maksimal høyde på møne/høyeste gesims er 7,5 m, og laveste gesims 6 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Det tillates ikke byggehøyde som overstiger 66 m o.h. b) Bebyggelsen skal utformes og plasseres slik at tomtas terrengfall utnyttes på en naturlig måte. c) Det tillates etablert carporter og gjesteparkeringer innenfor formålet. d) Bebyggelsen skal i volum, materialbruk og farge framstå med et helhetlig preg. e) Bebyggelsen skal fargesettes på en måte som ikke virker kontrasterende på fjernvirkningen.

5.5

Boligbebyggelse – frittliggende småhusbebyggelse (BFS1–4), pbl § 12‐7. nr. 1 a) Innenfor feltene BFS1‐4 kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse med carport/garasje og tilhørende anlegg. Maksimal utnyttelsesgrad er påført plankartet. b) Bebyggelsens plassering på tomten godkjennes av kommunen. Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget. Bygninger skal tilpasses til terreng, ikke omvendt. Det tillates boliger med saltak, pulttak eller flatt tak. Maksimal tillatt gesimshøyde er 6 meter og maks tillatt mønehøyde er 8,5 meter for feltene BFS1‐ 4 målt over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. For pulttak tillates maks gesimshøyde 7,5 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. For flatt tak tillates maks gesimshøyde 6,5 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. c) Garasje/carport og utebod skal være tilpasset bolighuset med hensyn til, materialvalg, form og farge. Maksimal tillatt gesimshøyde på garasje er 3 m og maks tillatt mønehøyde er 5 m målt fra overkant gulv ved garasjeport. Maks. BYA for garasje/carport er 50 m2 pr. tomt. Garasje som er under 50 m2 BYA kan plasseres inntil 1m fra nabogrense. Garasje skal være inntegnet på

Utomhusplan (Jf. pbl §12-7, 1 ledd nr. 1)

a) Avgrensninger for planen med uteoppholdsarealer, lekearealer og framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert. b) Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder og snitt. c) Kjøre- og gangarealer, eventuelle gjesteparkeringer samt parkering for sykkel dersom disse ikke legges til carport. d) Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i henhold til renovasjonsteknisk plan for Ringstadåsen. e) Plassering av eventuell trykkøkningsstasjon 5.2

b) Carport/garasje skal forberedes for tilkoplingsmulighet for lading av ladbare kjøretøy. c) Det skal anlegges minimum 2 sykkelplasser pr. boenhet og minimum 2 sykkelplasser pr. 100 m² bruksareal. Sykkelparkeringen skal opparbeides i nærheten av inngangspartiet, være under tak og gi mulighet for å låse fast syklene. Sykkelparkering kan inngå i carport eller sportsbod dersom arealet økes med 1 m2 pr. sykkel.

BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL § 12-5 NR.1)

Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det for hvert av delfeltene BKS1-6 eller hver enkelt tomt inne BFS1-4, vedlegges utomhusplan i egnet målestokk som skal godkjennes av kommunen. Utomhusplan skal minimum vise:

Parkering (pbl § 12-7. nr. 4 og 7) a) For bebyggelsen skal det innenfor byggeformålet avsettes minimum: 1. 2 p-plasser pr. boenhet over 80 m² bruksareal.

2. 1 p-plasser pr. boenhet med bruksareal under 80 m².

Nasjonal PlanID 01061150

______________________________________________________________________

16

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

Detaljreguleringsplan for Ringstadåsen II

Nasjonal PlanID 01061150

______________________________________________________________________

d)

e) f) g) 5.6

5.7

6

situasjonsplanen for byggesøknaden for boligen selv om den ikke omsøkes samtidig. Avkjørsel, frisikt og manøvreringsareal skal fremgå av situasjonskartet.

Bebyggelsen skal utformes og plasseres slik at tomtas terrengfall utnyttes på en naturlig måte. Bygninger innenfor skal ha underetasje der terrenget tilsier dette.

Bygninger innenfor tomt T4, T5, T6 og T7 skal trappes eller bygges med underetasje der terrenget faller mer enn 1,5 meter over boligkroppens lengde.

Det tillates bi-leilighet på inntil 50 m2.

Bebyggelsen skal i volum, materialbruk og farge framstå med et helhetlig preg.

Bebyggelsen skal fargesettes på en måte som ikke virker kontrasterende på fjernvirkningen.

Lekeplass (BLK1-6) pbl § 12-7. nr. 4 og 14 a) Lekeplassene BLK1-6 skal møbleres med f. eks. sandkasse, huskestativ og sittebenker, jf. pbl § 12-7. nr. 4. b) Lekeplassene BLK1-6 er felles for beboere innenfor planområdet, jf. pbl § 12-7. nr.

14. c) Det tillates opparbeidet grillplass i tilknytning til lekeplassene. d) Det skal opparbeides sikring i form av gjerde, tett hekk el. l. mellom lekeplass og veiformål.

Energianlegg (BE) pbl § 12-7. nr. 1 Område BE er avsatt til trafo og skal være tilgjengelige fra offentlig kjørevei.

Bygninger gis en tiltalende utforming.

SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL § 12-5 NR.2)

6.1

Vei (SV1-4) Kjøreveiene SV1-4 er offentlige, jf. pbl § 12-7. nr. 14.

6.2

Annen veigrunn - grøntareal (SVG1-8) Sidearealene SVG1-8 skal benyttes til snøopplag og nødvendige veianlegg som f. eks. skjæringer og fyllinger, belysning og annen infrastruktur. Ved behov kan skjæringer og fyllinger videreføres inn i byggeområdene. Området bør tilsåes med gress der dette er naturlig. Adkomst til boligene og renovasjonsanlegg vil skje over arealet SVG. Arealene SVG skal være offentlige, jf. pbl § 12-7. nr. 14.

7

GRØNNSTRUKTUR (PBL § 12-5 NR. 3)

7.1

Turvei (GT1-3) (pbl § 12-7. nr. 4, 9 og 14) a) Det skal opparbeides stiadkomst mot skolen og marka. Stiene skal opparbeides med duk og grus der det er behov for dette, jf. pbl § 12-7. nr. 4. b) GT1-3 er felles for beboerne innenfor planområdet, jf. Pbl § 12-7 nr.4.

7.2

Naturområde (GN1-4) (pbl § 12-7. nr. 4, 9 og 14) a) Områdene GN1–4 skal opprettholdes som naturområder der eksisterende terreng og vegetasjon i størst mulig grad skal bevares. Skjøtsel i tråd med formålet tillates, jf. pbl § 12-7. nr. 9.

_____________________________________________________________________________________

Detaljreguleringsplan for Ringstadåsen II

Nasjonal PlanID 01061150

______________________________________________________________________

b) GN1–4 er felles for beboere innenfor planområdet, men skal være åpen for allmennheten, jf. pbl § 12-7. nr. 14.

8

LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL SAMT REINDRIFT

8.1 Landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF1-2) Innenfor feltene LNF1-2 tillattes ikke annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruket. Det gis unntak for framføring av teknisk infrastruktur til bebyggelsen innenfor planområdet. Slik infrastruktur skal legges under bakken, og på en måte som ikke forstyrrer landbruksdriften.

9

HENSYNSSONER (PBL § 12-6)

9.1 Frisikt H140 Innenfor frisiktsone H140_1-3 tillates ikke sikthinder mer enn 0,5 m over kjørebanenivået på tilstøtende veger med unntak av enkeltelement som trær, stolper og lignende med diameter mindre enn 15 cm, jf. pbl § 12-7. nr. 4.

9.2 Hensyn friluftsliv (H530) Området innenfor hensynssone for friluftsliv (H530) skal holdes åpent for allmennheten.

Skjødsel i tråd med formålet tillates.

9.3 Hensynssone bevaring av naturmiljø H560 Innenfor hensynssone H560 tillates skjødsel i tråd med formålene. Ved skjødsel kan bartrær og bjørk fjernes. Osp, rogn og svartor skal beholdes og bakkevegetasjon skal ivaretas.

9.4 Hensynssone for sikringssone for automatisk fredete kulturminner H570 H570_1 omfatter bufferareal for fredete kulturminner innenfor hensynssoner H730_1 og H730_2. Innenfor området tillates ikke tiltak og bruk som kan virke skjemmende på kulturminnene, herunder lagring av materialer, påføring av masser, faste installasjoner, lekeapparater e.l.

9.5 Hensynsoner automatisk fredete kulturminner H730 a) Avsatte hensynsoner H730_1 og H730_2 omfatter automatisk fredete kulturminner – id 229053 og 229163 - bestående av gravrøys og en steinalderboplass med tilhørende sikringssone, jf. kulturminnelovens § 4. Innenfor hensynsonene er det ikke tillatt med inngrep eller sette i gang med tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredete kulturminner eller fremkalle fare for at dette kan skje. b) Påkrevd hogst/vedlikehold av vegetasjon innenfor hensynssonene skal avklares med Fylkeskonservatoren. c) Før tiltak innenfor planområdet igangsettes skal kulturminnene avgrenses og merkes med oransje gjerde eller tilsvarende.

17

_____________________________________________________________________________________

Detaljreguleringsplan for Ringstadåsen II

Nasjonal PlanID 01061150

______________________________________________________________________

10 BESTEMMELSESOMRÅDE (pbl § 12-7, 2. nr. 6) Før iverksettingen av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgravning av den berørte automatisk fredete steinalderlokaliteten id 229055, som er markert som bestemmelsesområde #1 i plankartet.

Det er ikke stilt vilkår om arkeologiske undersøkelser forbundet med dispensasjonen av den automatisk fredete kokegropen id 238557, som er markert som bestemmelsesområde #2 i plankartet.

Det skal tas kontakt med Østfold fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføreslik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.

18

TEGNINGSUNDERLAG OPPRETTET I ARCHICAD - ORGINALSTØRRELSE TEGNING A3

ENEBOLIGER, LEILIGHETER OG REKKEHUS LEK

1 3

2 4

5 7

6 8

9 11

B214B 20 leil. i 4-mannsboliger

10 12 LEK

13 15

14 16

17 19

18 20

LÅGURTSKOG

sti

1

B214A JORDET 17 enh. konsentrert småhusbebyggelse

2

3

4

VARSLET PLANOMRÅDE BYGGEOMRÅDE KOMMUNEPLANEN

LEK

5

7

6

8

9

10

11

12

13

TRAFO

14

15 16 17 LEK

1 sti

762 m²

736 m²

7

i

st

B214A SKOGEN 11 enh. frittliggende eneboliger

2

229053 gravrøys

229163 steinalderboplass

840 m²

3 788 m²

8 862 m²

9 958 m²

4 10

784 m²

5

870 m²

11

1000 m²

6

592 m²

1119 m²

LEK

sti

Slik kommer du til Ringstadåsen Fra Rolvsøy/Sarpsborg: Ta av fra fylkesvei 109 og fortsett inn på fylkesvei 112, skiltet mot Solli. Herfra har du Visterflo på høyre side av veien hele tiden. Etter ca 6 km passerer man Nylende IFs fotballanlegg på høyre side. Straks etter tar man av inn til Ringstadbakken på venstre hånd ved skiltet merket Liane.

Etter bare noen meter tar du av til venstre igjen og følger veien opp mot Ringstadåsen.

Fra E6: Ta av i Sollikrysset og kjør inn på Fv 112. Kjør ca 3 km og ta av til høyre opp Elindveien og første til venstre; Ringstadbakken. Etter bare noen meter tar du av til venstre igjen og følger veien opp mot Ringstadåsen.

Fra Fredrikstad sentrum er raskeste vei å kjøre Veumveien nordover fram til avkjøringen til Kjølberg og Solli. Her tar du til høyre inn på Evenrødveien. Denne følger du ca 6,6 km.

I veikrysset rett etter Ramsjø Gårdsbarnehage tar du til høyre, skiltet mot Greåker. Du kjører nå på Elindveien. Følg denne ca 1,5 km, helt til du kommer til Ringstadbakken. Her tar du til høyre med skilting opp til Ringstadåsen.

Kontakt oss for mer informasjon!

UTBYGGER: Ringstadåsen Utvikling AS Perlemorveien 3, 1639 Gamle Fredrikstad Tlf. 90 75 31 90 E-post: bjorn@eikelundeneiendom.no

Margareth Cielicki Eiendomsmegler MNEF Tlf 47 02 52 69 E-post: margareth@mollerpartners.no

Dag Thomas Svendsen Eiendomsmegler MNEF/Partner Tlf 95 96 61 39 E-post: dag.thomas@mollerpartners.no

Besøk oss gjerne på vårt kontor i Gamle Beddingvei 27, 1671 Kråkerøy (vis-a-vis Slippen Restaurant)

Alle bilder, perspektiver, illustrasjoner og møblerte planskisser er kun ment å gi et inntrykk av en ferdig bebyggelse. Det kan også fremkomme andre elementer som ikke inngår i leveransen. Prosjektet er ikke detaljprosjektert og den videre prosjektering kan medføre mindre endringer.

Det tas forbehold om eventuelle trykkfeil. Grafisk produksjon: Suveren Kommunikasjon AS.