Gemeente Papendrecht Tiendzone Brochure

m o k l e W in DE

Tiendzone

2

Ziet u het al voor u? Een prachtige vrijstaande, door uw architect ontworpen woning die qua stijl een eenheid vormt met de dijk, de landjes, slootjes en natuur eromheen. Een paard in de wei of enkele schapen. Kippen misschien. Een zee van privacy, rust en ruimte om te wonen, recreĂŤren, te spelen, te genieten en o ja, wellicht zelfs nog te werken...

Dit hoeft geen droom te blijven. Het is nu mogelijk in Papendrecht.

We l k o m in DE

Tiendzone In deze brochure leest u wat de mogelijkheden zijn als u op deze bijzondere locatie in Papendrecht uw eigen huis wilt (laten) bouwen. En wat u moet doen als u geĂŻnteresseerd bent.

3

Papendrecht heeft veel te bieden Wonen in het aantrekkelijke Nederlandse rivierenlandschap

locaties met natuur en cultuur, zoals de jachthaven, de

aan de Beneden Merwede. De menselijke maat. Een dorp

wijkparken en het centrum. Daarnaast zijn er tal van voor-

met de allure van een kleine stad, compact en een goed

zieningen, zoals een groot modern winkelcentrum, theater,

voorzieningenniveau. Hoog aangeschreven scholen voor

een nieuw sportcomplex met onder meer een binnen- en

voortgezet onderwijs. Een gunstige positie aan rijksweg A15

buitenzwembad en een rijk verenigingsleven.

en goede openbaarvervoerverbindingen met plaatsen als Dordrecht en Rotterdam. Dit zijn slechts enkele kwaliteiten van Papendrecht die er voor zorgen dat de inwoners hier met veel plezier wonen.

Papendrecht is een groene, rustige maar dynamische gemeente. Een gemeente met circa 32.000 inwoners op de grens van het stedelijke gebied Drechtsteden en de uitgestrekte natuur van de Alblasser­waard. Papendrecht is van oorsprong een dijkdorp; deze karakteristieke eigenschap wordt gekoesterd en uit zich in de lintbebouwing langs de dijk. Tot de jaren vijftig van de vorige eeuw speelde het leven in Papendrecht zich vooral af langs de rivier. Daarna breidde het dorp zich snel uit en kreeg het langzamerhand

4

traditioneel tot modern en compact. Papendrecht kent

zijn huidige vorm.

Papendrecht heeft een stedelijk maar gemoedelijk karakter en een grote variatie aan woonmilieus, van landelijk en

De Tiendzone In de opbouw van de aangrenzende wijk Oostpolder is de bebouwing aan de noordkant redelijk stedelijk en wordt

gangspunten op papier gezet, omdat de Tiendzone zo open en groen mogelijk dient te blijven.

deze naar het zuiden toe steeds opener en landelijker. In

Zeven kavels

de Tiendzone is ruimte voor enkele vrijstaande woningen

In de Tiendzone kunt u uw eigen huis (laten) bouwen op één

die moeten opgaan in het landelijke gebiedje. De Tiendzone

van de zeven vrije kavels.

vormt een gebied tussen de nieuwbouwwijk Oostpolder en het dijklint Oosteind, waar het oorspronkelijke landschap

Per kavel is een kavelpaspoort opgesteld met daarin de

nog zichtbaar is. De landjes met sloten ertussen vormen

belangrijkste kenmerken en randvoorwaarden van de

een mooie groene verbinding naar de Matenasche Scheid­

kavel. Een combinatie van wonen en werken behoort tot de

kade en het Groene Hart. Op de landjes achter de dijk is

mogelijkheden, mits het werken ondergeschikt is aan de

ruimte voor tuinen, een paard, of schapen in de wei. In dit

woonfunctie.

gebied woont u landelijk, met alle voorzieningen van Papendrecht in de buurt.

In deze brochure hebben wij de belangrijkste aandachts­ punten bij het (laten) bouwen van een eigen huis in de

De sloten en de daartussen gelegen landjes vormen de

Tiendzone op een rij gezet.

landschappelijke basis van de Tiendzone. De oorspronkelijke polder is hier nog echt voelbaar aanwezig. De woningen

Achtereenvolgens gaat de brochure in op:

moeten harmonieus passen in het landschap. De woningen

1. De stappen op weg naar een eigen woning;

worden ontsloten door een brug, die wordt aangelegd door

2. De beeldkwaliteit;

de gemeente. De bebouwing moet daarom aansluiten bij

3. Overige zaken, die goed zijn om te weten.

het karakter van de oude polderbebouwing en bij de andere

De bijlagen, die betrekking hebben op de hoofdstukken 1.

woningen in het gebied. De regels die zijn opgesteld zijn

en 2. zijn geen onderdeel van deze brochure, maar zijn

gericht op landelijke woningen. Voor de tuinen zijn ook uit-

separaat te vinden bij de aan u aangeboden stukken.

5

6

Won e n zoals

u dat wilt STAP VOOR STAP NAAR UW EIGEN WONING Als u eigenaar bent van een vrije bouwkavel kunt u uw eigen woning (laten) bouwen. U doet dat in particulier opdrachtgeverschap. Dat betekent dat u zelf eindverantwoordelijk bent voor het ontwerp en de bouw van uw woning. U bepaalt zelf met welke partijen u uw huis realiseert en u heeft maximale keuze­vrijheid binnen de grenzen van uw budget, de mogelijkheden van de bouwkavel en de technische en wettelijke voorschriften, zoals het Bouwbesluit.

De spelregels zijn verwoord in het beeldkwaliteitsplan, de kavelpaspoorten en het bestemmingsplan.

In de koopovereenkomst staan de financiĂŤle en procedurele afspraken waar u zich aan moet houden.

Een zelfbouwtraject is uitdagend en avontuurlijk, maar ook tijdrovend en complex. Omdat u niet elke dag een huis bouwt, hebben we de belangrijkste stappen voor u op een rij gezet.

7

STAP1: EEN GOEDE VOORBEREIDING

STAP3: DE GUNNING

Een goede voorbereiding is het halve werk. Begin daarom

Is een kavel aan u gegund, dan krijgt u daarover van de

met een gedegen oriëntatie op uw mogelijkheden om zelf

gemeente schriftelijk bericht: de zogenoemde gunningsbrief.

een huis te (laten) bouwen. Wat zijn uw financiële mogelijk­

U heeft na ontvangst van die brief nog vijf dagen de tijd om

heden? Wat is in dat kader voor u een acceptabele grondprijs?

de gunning te ontbinden. Indien u de gunning na deze vijf

Welke wensen heeft u en welke eisen stelt u aan uw huis? Is

dagen ontbindt, bent u een boete verschuldigd van € 5000,-.

dat alles realiseerbaar in de Tiendzone? Zo ja, schrijf u dan in en breng een bod uit op de kavel die uw voorkeur heeft.

STAP2: HET INSCHRIJVEN VOOR EEN KAVEL

STAP4: HET AFSLUITEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST Met de gunningsbrief stuurt de gemeente ook de koop­ overeenkomst (bijlage 3). U moet deze binnen 10 dagen

Vanaf de datum van start verkoop van de vrije kavels heeft

na ontvangst getekend retour sturen naar de gemeente

u zes weken de tijd om u als belangstellende(n) in te schrijven

inclusief een verklaring van de hypotheekverstrekker en/of

voor één of twee kavels. Hierbij geldt tevens dat u een bod

bank. Het aangaan van een koopovereenkomst betekent dat

voor de grondprijs moet doen van minimaal € 450,- of meer

u binnen twee weken na ondertekening een waarborgsom

per m² exclusief omzetbelasting. De kavel wordt aan de

van 10% van de koopsom inclusief omzetbelasting moet

hoogste bieder gegund. Dit wordt door de notaris bepaald

betalen aan de gemeente. Hiervoor krijgt u een factuur van

en u wordt door de gemeente geïnformeerd.

de gemeente De waarborgsom wordt uiteindelijk verrekend met de uiteindelijke koopsom.

De inschrijfvoorwaarden en het inschrijfformulier zijn als bijlage 1 en 2 los toegevoegd aan deze brochure.

8

Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft u ­maximaal zes maanden de tijd om een ontwerp voor uw

De kavelgrenzen van de bouwpercelen liggen vast.

huis te (laten) maken en een ‘ontvankelijke’ aanvraag voor de omgevingsvergunning in te dienen bij de gemeente.

STAP 5: HET ONTWERPEN VAN UW HUIS

Uitwerking in schetsontwerp en voorlopig ontwerp

Zodra u de koopovereenkomst heeft ondertekend, kunt u

Uw architect gaat aan het werk met uw Programma van

starten met het ontwerp van uw huis. Dat is een hele klus,

Eisen, adviseert u bij het maken van keuzes en maakt een

maar u heeft zes maanden de tijd om een ‘ontvankelijke’

eerste schetsontwerp (SO) en later een voorlopig ontwerp

aanvraag voor de omgevingsvergunning in te dienen. Het

(VO). In deze fasen kunt u nog veel invloed uitoefenen op

ontwerp van uw huis moet aan uw wensen voldoen en

de hoogte van de kosten. U kunt er voor kiezen om ook de

daarnaast ook aan de randvoorwaarden die zijn opgenomen

bouwende partij, de aannemer, al in te schakelen, zodat

in het beeldkwaliteitsplan, de kavelpaspoorten en het

hij betrokken is bij de kostenontwikkeling van uw ontwerp.

bestemmingsplan.

Uiteraard kunt u hier ook mee wachten tot het ontwerp definitief is.

U bent vrij in de keuze van een architect die voor u een ontwerp maakt. Het is aan te raden om een architect in te

Zodra het voor u en uw architect duidelijk is dat uw plan

schakelen. Een zelfbouwtraject is tijdrovend en complex en

haalbaar is en uw wensen goed zijn verwerkt, kunt u het

de kwaliteit van het bouwplan is van groot belang voor u en

voorlopig ontwerp (VO) indien bij de gemeente. Het VO

de gemeente. Verderop in deze brochure vindt u informatie

bestaat uit:

die kan helpen bij het vinden van een architect.

Opstellen van Programma van Eisen Uw woonwensen en ideeën bespreekt u met uw architect.

Hoeveel kamers moet uw huis straks hebben, hoe liggen deze ten opzichte van de tuin en omgeving, wilt u nog een

• een tekening van de situering van de woning, parkeer-

plaatsen en eventuele aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel

• plattegronden, doorsneden en gevelaanzichten • overzicht toe te passen materialen en kleuren.

aan- of uitbouw, welke mate van luxe wenst u en, niet onbe-

Beoordeling voorlopig ontwerp door de gemeente

langrijk, wat mag het totaal kosten? Dat alles legt u vast in

Een gemeentelijk kwaliteitsteam beoordeelt het VO. In dit

een Programma van Eisen.

kwaliteitsteam zitten de projectleider, de stedenbouw­

9

kundige en de externe welstandscommissie. Zij toetsen het VO aan het beeldkwaliteitsplan, het kavelpaspoort, het bestemmingsplan en de eventuele duurzaamheidsmaatregelen.

Is uw ontwerp gereed en technisch uitgewerkt? Dan kunt

U moet het VO uiterlijk drie maanden na ondertekening van de

u nu een aanvraag voor de omgevingsvergunning indienen

koopovereenkomst indienen. U krijgt binnen twee weken een

bij de gemeente. Een omgevingsvergunning kunt u op twee

schriftelijke reactie en als u wilt een mondelinge toelichting.

manieren aanvragen: online of schriftelijk. Voor beide opties

Voor alle duidelijkheid: het VO wordt nog niet aan de

gebruikt u het landelijk systeem “Omgevingsloket online”.

bouwverordening getoetst.

(www.omgevingsloket.nl).

Van voorlopig ontwerp naar definitief ontwerp

De gemeente toetst de aanvraag voor de omgevingsver-

Is de gemeente akkoord met het VO dan kunt u het laten

gunning aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

uitwerken tot een Definitief Ontwerp (DO) met detail­

(Wabo). In de Ministerieel regeling omgevingsrecht (Mor)

tekeningen en technische uitwerkingen. U kunt er voor kiezen

en het Besluit omgevingsrecht (Bor) staan de indienings-

om het DO eerst te laten toetsen door het gemeentelijk

vereisten waaraan de aanvraag en de bijbehorende stukken

kwaliteitsteam vóór u een aanvraag voor de omgevings­

moeten voldoen. De gemeente toetst uw aanvraag verder

vergunning indient, maar u bent daartoe niet verplicht.

aan o.a. het bestemmingsplan, bouwbesluit 2012, bouwver-

Het sluiten van een aannemingsovereenkomst Nadat of vooruitlopend op het Definitief Ontwerp (DO) kunt u offertes vragen aan aannemers. U selecteert zelf de aan-

10

STAP6: HET AANVRAGEN VAN DE OMGEVINGSVERGUNNING

nemer en sluit de aannemingsovereenkomst.

1 Een aanvraag, die voldoet aan alle wettelijke vereisten.

ordening en welstand. Bij de aanvraag moet u bijvoegen:

• het ontwerp, • technische tekeningen, • bestekstekeningen, • detailtekeningen, • constructieberekeningen • en alle overige wettelijke vereiste stukken.

Binnen acht weken laat de gemeente u weten of u wel of

geen omgevingsvergunning krijgt. Deze beslissing kan de

huis. Dit moet in elk geval gebeuren binnen zes maanden na

gemeente eenmalig met zes weken verlengen.

het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning.

Als aan alle voorwaarden is voldaan, verleent de gemeente de

Zorg er ook voor dat uw huis uiterlijk één jaar nadat de

omgevingsvergunning. Dit wordt gepubliceerd in het Gemeente­

bouw is begonnen, glas- en waterdicht is. De eerste twee

nieuws in het Papendrechts Nieuwsblad en op de website

jaar na het passeren van de leveringsakte bij de notaris

van de gemeente tot zes weken na de afgifte van de omge-

mag u de kavel en het huis niet verkopen of aan derden

vingsvergunning kunnen belanghebbenden bezwaar maken.

voor gebruik afstaan. In enkele bijzondere gevallen kan de

Worden er geen bezwaren ingediend dan is de omgevings-

gemeente hier een ontheffing voor geven.

vergunning onherroepelijk. Komen er wel bezwaren binnen dan moet de gemeente die eerst beoordelen en duurt het

U dient de gemeente op de hoogte te stellen van de aan-

langer voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is.

vang van de bouwwerkzaamheden. Dit doet u door het for-

STAP7: LEVERING VAN DE GROND

mulier Aanvang bouwwerkzaamheden in te vullen en twee dagen voor de aanvang van het werk in te dienen bij de

Als het ontwerp gereed is en de omgevingsvergunning

afdeling Publiekszaken van de gemeente. Tijdens de bouw

onherroepelijk, dan dient u het resterende aankoopbedrag

van uw woning houdt de gemeente toezicht op de naleving

te betalen. Daarna wordt de grond via de notaris aan u

van de verleende omgevingsvergunning en regelgeving.

overgedragen. Deze feitelijke en juridische levering van de

Het toezicht heeft niet alleen betrekking op de technische

grond vindt plaats binnen vier weken na het onherroepelijk

bouwaspecten maar ook op veiligheid. Als de bouw niet vol-

worden van de omgevingsvergunning.

gens de gestelde voorwaarden plaats vindt, kan de gemeen-

STAP8: STARTEN MET BOUWEN

te het werk laten stilleggen.

Gefeliciteerd! U bent nu officieel eigenaar en beheerder van

Het voorgaande stappenplan is in bijlage 4 nog eens

de bouwkavel. U kunt starten met de bouw van uw droom-

beknopt weergegeven.

11

12

eeld B kwaliteit Planopzet De Tiendzone is het landschappelijke gebied tussen enerzijds de karakteristieke dijkbebouwing aan het dijkdeel Oosteind en anderzijds de meer compacte woningbouw in de wijk Oostpolder. In het gebied is de bouw voorzien van een beperkt aantal vrijstaande woningen, waarvan een tweetal een aantal jaren geleden al is gerealiseerd. Voor het kleine aantal woningen is gekozen om het open karakter van het gebied te behouden. Om diezelfde reden stellen wij ook eisen aan onder meer het bouwvolume en het materiaalgebruik van de woningen. Dit is vastgelegd in de notitie Beeldkwaliteit (bijlage 5).

In de afgelopen jaren is de groenstructuur en de groenfunctie van de Tiendzone versterkt.

Het landelijke karakter van het gebied is behouden en het is een mooi gebiedje om een beetje te dwalen. Volkstuinen, paardenweitjes en landelijke woningen passen prima in het gebied.

13

Door het gebied open en groen te houden blijft via de

kavel­paspoort. In dit kavelpaspoort zijn de belangrijkste

Tiendweg-oost en de Matenasche Scheidkade een plezierige,

gegevens per kavel weergegeven. Vier kavels zijn twee aan

groene verbinding voor langzaam verkeer in stand tussen

twee op een eiland gelegen. De kavelpaspoorten treft u als

het bestaande Papendrecht en het Groene Hart.

bijlage 6 los bij deze brochure aan.

Uitdaging voor architect Het bijzondere karakter van de Tiendzone maakt dat ook de woningen een gebiedseigen identiteit mogen hebben.

De woningen mogen zich onderscheiden van zowel de dijkbebouwing als de nieuwbouw in de Oostpolder. Laat u dus vooral uitdagen om een woning te ontwerpen die goed past in het gebied en bij de andere woningen. Wij stellen daarom de inbreng van een gekwalificeerd architect als rand­voorwaarde.

Ontsluiting De uit te geven kavels liggen in de noordelijke rand van de Tiendzone. De kavels zijn omringd door water en worden elk individueel via een brug direct ontsloten vanaf de Zuidkil of (het fietspad bij de) Zaling via een brug. De

14

ligging van de kavels is gebaseerd op het landschapsplan ‘De Tiendzone Uitgewerkt’. Daarbij is afwisseling gezocht in kavelgroottes (variërend van circa 440 m² tot ruim 880 m²).

Elke kavel heeft een bouwnummer gekregen en een eigen

Parkeren

waarbinnen de uitwerking van de kavel moet plaatshebben.

Bij de woningen is autostalling verplicht op eigen terrein, bij

Behalve regels aan de uitwerking van uw eigen bouwplan

voorkeur in een garage. Op elke kavel dient parkeergelegen-

stelt het beeldkwaliteitsplan ook regels aan de uitwerking

heid te zijn voor minimaal twee auto´s, waarbij de garage

van omliggende bouwplannen. Hiermee bewaakt het beeld-

niet als opstelplek kan worden meegerekend.

kwaliteitsplan de ruimtelijke en architectonische samen-

Stalling van vrachtauto´s, caravans, kampeerauto´s dan wel

hang in het totale plangebied Tiendzone.

een vaartuig op het erf is niet toegestaan.

Sfeer

Het beeldkwaliteitsplan geeft gewenste richtingen aan en stelt tegelijkertijd grenzen. Sommige van deze grenzen zijn

De Tiendzone is bij uitstek een landelijk gebied. De bebouwing

indicatief, maar de meeste grenzen zijn limitatief, ofwel

sluit daarbij aan. De grootte van de woning moet passen

dwingend. In de bewaking van de beeldkwaliteit is het van

bij de maat en schaal van de kavel. In het kavelpaspoort is

groot belang het evenwicht te zoeken tussen enerzijds

per kavel aangegeven wat de grootte mag zijn. Woningen

strengeregels en anderzijds ruimte voor architecten,

moeten aansluiten bij de (historische) manier van bouwen

bouwers en gebruikers om een ´eigen´ invulling aan de

in de Alblasserwaard. Alle woningen hebben daarom een

woningen te geven.

kap, waarvan de nok in lengterichting van de kavelrichting ligt. Bij voorkeur heeft de woning één bouwlaag met een

Samenhang en vrijheid

kap. Alleen op de smallere kavels mag de goothoogte iets

In het totale plan voor de Tiendzone vormt het principe

omhoog; daar kan een smallere, hogere woning worden

van een hoofdhuis met een eenduidige, heldere vorm het

gebouwd. Materialisatie, kleurgebruik en detaillering moeten

uitgangspunt. Dit zorgt voor samenhang. Het hoofdhuis

zijn geïnspireerd op gebiedseigen bouwstijlen.

bestaat uit één woonlaag met een eenvoudige kap. Voor het

Beeldkwaliteit Het doel van een beeldkwaliteitsplan is kaders te scheppen

overige zijn er weinig regels zodat de toekomstige bewoners zoveel mogelijk vrijheid hebben wat betreft de realisatie van hun woonwensen.

15

In het bestemmingsplan en het kavelpaspoort is het vlak aangegeven waarbinnen de woning en eventuele bijgebouwen gebouwd moeten worden. Ook zijn de nokrichting en maximale grootte van de woning bepaald. De woningen moeten passen in het gebied, maar onderling wel verschillen. Dat biedt de ruimte om echt uw eigen woning te bouwen.

Materiaal en kleurgebruik De woningen in de Tiendzone moeten er gaan uitzien alsof ze er altijd al gestaan hebben. Het materiaal- en kleurgebruik sluit daarbij aan. Voor de gevels wordt daarom ‘gebroken’ wit stucwerk geadviseerd, met houten delen, donker geteerd, gebeitst of geschilderd. Wat betreft kleurgebruik weegt het oordeel van de welstandscommissie zwaar. Dak bedekking dient in riet te worden uitgevoerd. Rietvorsten uitgevoerd in terracotta, grijs of zwart. Belangrijkste is dat de woning past in de omgeving.

Waterhuishouding Bij alle kavels dient rekening te worden gehouden met het

16

in stand houden en onderhouden van voorzieningen die zijn getroffen voor de waterhuishouding. De oevers aan drie zijden worden door de gemeente uitgevoerd met een beschoeiing tot 10-15 cm boven de waterlijn. De rest van

de oever moet groen blijven en heeft een talud van ongeveer 1:1,5, eventueel te beplanten met riet. De erfgrens ligt op de grens van water en land, langs de landzijde van de beschoeiing. De gemeente verzorgt het onderhoud van de beschoeiing en van de sloot.

Bruggen De vrije kavels zijn omringd door sloten. De kavels worden individueel ontsloten vanaf de Zuidkil via een brug. De brug is maximaal 3,5 meter breed. De overspanning tussen de landhoofden is circa 7 meter, gelijk aan de breedte van de sloot ter plekke. De landhoofden staan precies op de overgang van water naar land en worden uitgevoerd in beton, steen of metaal. Vanwege de milieuaspecten zijn hardhouten bruggen niet toegestaan. De vrije hoogte tussen onderkant brug en wateroppervlak bedraagt minimaal 0,5 meter.

De brug wordt aangelegd door de gemeente en wordt eigendom van de woningeigenaar. De sloot is eigendom van de gemeente inclusief de aan te brengen lage beschoeiing op de grens van sloot en woningkavel. Door het vestigen van een erfdienstbaarheid in het koopcontract worden de eigendomsverhoudingen geregeld (overbouwing gemeentegrond).

17

18

Goe d om te

weten Bouwrijpe grond De grond die u koopt is bouwrijp. Dit betekent dat de openbare wegen zijn aangelegd en de uitleggers van de riolering naar de erfgrens zijn gebracht. Het bouwperceel wordt op een bepaalde hoogte opgeleverd. Wenst u het terrein zelf op te hogen, af te graven of te egaliseren, dan dient u dit zelf en voor eigen rekening te doen.

De gemeente coรถrdineert tevens de aanleg van de hoofdleidingen van de nutsvoorzieningen, zoals elektra, gas, water, glasvezel en centrale antenne inrichting. De aanleg van het riool en nutsvoorzieningen vanaf de erfgrens tot in de woning dient u zelf aan te vragen en te coรถrdineren. Ook de kosten die hieraan zijn verbonden en bijhorende aansluitkosten zijn voor uw eigen rekening. Meer informatie over de kosten en de aanvragen van aansluitingen van nutsvoorzieningen vindt u via de site www.aansluitingen.nl.

19

De brug De vrije kavels zijn omsloten door water. De percelen wor-

Investeringskosten, grondkosten, bouwkosten en bij komende kosten

den ontsloten via een brug naar de Zuidkil of de Zaling. De

Globaal bestaan uw investeringskosten uit grondkosten,

sloot voorlangs de woningen (dus langs de Zuidkil of Zaling)

bouwkosten en bijkomende kosten. Houdt u echter ook

wordt pas gegraven nadat de betreffende woning door de

rekening met onvoorziene kosten (5% van de totale kosten).

aannemer/bouwer aan u is opgeleverd. De brug kan dus ‘in den droge’ worden gebouwd. De brug wordt aangelegd door

Bouwkosten zijn over het algemeen de grootste investerings­

de gemeente en wordt uw eigendom.

post bij zelfbouw. Daarom is het van belang deze al in een

Kwaliteitsteam Een kwaliteitsteam beoordeelt tussentijds uw ontwerp en

zo vroeg mogelijk stadium te (laten) schatten. Op de website www.watkostbouwen.nl kunt u op eenvoudige wijze berekenen wat het bouwen van uw woning u gaat kosten.

toets aan de randvoorwaarden. Dit team bestaat uit de projectleider Tiendzone, de gemeentelijke stedenbouwkundige

Bijkomende kosten maken meestal zo’n 10-15% deel uit van

en de welstandsgedelegeerde.

de totale kosten. Hiertoe behoren het architectenhonorarium,

Zelfbewoningsplicht

tieadviseur of bouwkostendeskundige, leges, verzekeringen,

Om speculatie te voorkomen is in de koopovereenkomst

verhuiskosten, dubbele woonlasten, aansluitkosten nutsvoor-

opgenomen dat u de eerste twee jaar na het passeren van

zieningen en financieringskosten.

de leveringsakte van de kavel bij de notaris, de kavel en het huis niet mag verkopen of aan derden voor gebruik afstaan.

20

(advies)kosten voor bijvoorbeeld de constructeur, de installa-

Architect

In enkele gevallen kan hier een ontheffing voor worden

Als opdrachtgever bent u zelf verantwoordelijk voor het

verleend.

ontwerp en de bouw van de woning. Dit betekent echter niet dat u alles zelf moet doen. Voor een heleboel zaken kunt u professionele kennis inhuren/inkopen.

Verdiep uzelf allereerst in wat u te wachten staat en wat

www.particulierzoektarchitect.nl, www.bna.nl, of

uw wensen en eisen zijn. Verzamel ook wat beeldmateriaal

www.architectenwerk.nl. U kunt ook voor advies naar een

van huizen, detailleringen en materialen die u aanspreken

architectenwinkel. Op verschillende plaatsen in Nederland

en niet onbelangrijk: Bepaal uw budget.

geven architecten wekelijks gratis advies. Via de website www.architectenwinkel.com kunt u een vrijblijvende

Een architect is vaak de eerste persoon die uw wensen op

afspraak maken voor een gesprek bij een architecten­winkel.

papier zet en voor u uitwerkt. Hij moet er ook voor zorgen

Architectenwinkels zijn alleen op zaterdag open.

dat het ontwerp aan alle overheidsvoorschriften en techni-

De dichtstbijzijnde architectenwinkels vindt u in Rotterdam

sche eisen voldoet en het ontwerp uitwerken tot contract-

en Oosterhout.

stukken voor een aannemer (bestek en bestekstekeningen).

Een goede klik tussen u en uw architect is van wezenlijk

Heeft u een architect op het oog? Maak dan duidelijke

belang omdat u voor langere tijd met elkaar samenwerkt.

afspraken over wat de ontwerpopdracht gaat kosten, wat

Wees daarom kritisch, zoek naar referenties en maak eerst

de architect wel en niet doet en wat de voorwaarden zijn

een gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek bij het

waaronder het werk wordt uitgevoerd. Streef naar een vast

architectenbureau dat u op het oog heeft, voordat u met

honorarium zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

elkaar in zee gaat.

Leg alle afspraken schriftelijk vast en maak de architect ook medeverantwoordelijk voor de kosten van het ontwerp.

De titel ‘architect’ is beschermd. Controleer altijd of uw

Limiteer de bouwkosten en uw totale budget en spreek af

architect staat ingeschreven bij de stichting Bureau Archi-

dat de architect het ontwerp kosteloos aanpast als blijkt

tectenregister. De brochure ‘Bouwen met een architect’ van

dat het budget wordt overschreden.

de Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus biedt u een leidraad bij het selecteren van een architecten­bureau.

Aannemer

Ook is veel informatie op internet te vinden zowel op de

Een aannemer zorgt voor de feitelijke bouw van de woning.

sites van bureaus zelf als op www.architectenweb.nl,

U kunt ervoor kiezen om deze al in een vroeg stadium in te

21

schakelen, zodat hij betrokken is bij de kostenontwikkeling

site staan. Ook via de websites van SWB (Stichting Woning-

van uw ontwerp. Veel vaker komt het voor dat een aan­

Borg) en SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) zijn

nemer pas wordt ingeschakeld als het ontwerp definitief is.

modelcontracten beschikbaar. Gebruikt de aannemer zijn eigen contract, vergelijk dit dan zorgvuldig met één van de

Het spreekt voor zich dat het belangrijk is de aannemer zorgvuldig te kiezen. Het is belangrijk dat u vertrouwen heeft in de aannemer. Kijk bij de selectie naar de ervaring van de aannemer met particulieren en vraag referenties op.

Check verder of de aannemer regionaal of landelijk bouwt.

Regionale aannemers hebben vaak lagere reiskosten en zijn beter bekend met plaatselijke omstandigheden en voorschriften. Check ook of hij met (vaste) onderaannemers werkt en of hij lid is van een vakorganisatie.

Om een gunstige prijs te krijgen is het raadzaam bij verschillende aannemers vrijblijvende, kosteloze offertes te vragen.

Sluit een degelijk contract met de aannemer af waarin alle financiële en overige afspraken vastliggen. Dan staat u

22

sterk en weet zowel u als de aannemer waar partijen aan toe zijn. Neem in de overeenkomst in ieder geval op hoe lang de bouw gaat duren en wat de kosten zijn. De vereniging Eigen Huis heeft een aantal modelovereenkomsten op haar

modelovereenkomsten.

Risico’s In verband met mogelijke faillissementen verdient het aanbeveling uw aannemer een verzekering te laten afsluiten als hij hiertegen niet verzekerd, sluit u dan zelf zo’n verzekering

Bij deze brochure behoren de volgende bijlagen: Bijlage 1 Inschrijfvoorwaarden voor de verkoop bij openbare inschrijving

af. Hiermee krijgt u de garantie dat uw huis daadwerkelijk

Bijlage 2 Inschrijfformulier

wordt afgebouwd, zonder extra kosten. Ook bieden die

Bijlage 3 Koopovereenkomst

verzekeringen garanties bij gebreken na oplevering en in de

Bijlage 4 Stappenplan

constructie. Er zijn diverse mogelijkheden;

Bijlage 5 Beeldkwaliteitsplan

• • Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK; www.swk.nl) • Stichting Garantiewaarborg Nederland (SGWN; Stichting woningborg (SWB; www.woningborg.nl)

Bijlage 6 Kavelpaspoorten

www.garantiewaarborg.nl)

• Bouwgarant (www.bouwgarant.nll) Meer informatie Er zijn diverse instanties en websites waar u informatie kunt verzamelen over het bouwen van een eigen huis. Hieronder noemen wij er enkele (niet uitputtend).

• Vereniging Eigen Huis (www.veh.nl ) • Informatiecentrum eigen bouw (www.iceb.nl) • www.particulieropdrachtgeverschap.nl • www.bouwkavels.nl • www.bouwkavelsonline.nl

23