Brennpunkt Recht / Gesellschaft
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Mietvertrag
1 Gebrauchsüberlassung: Miete, Pacht und Leasing In der Praxis kommen verschiedene Formen von «Gebrauchsüberlassungen» vor, die teilweise durch spezielle Verträge im Obligationenrecht geregelt werden. ■ Miete (Art. 253–273c OR) Die Miete ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, bei welchem dem Mieter eine S ache für eine begrenzte Zeit zum Gebrauch überlassen wird. Früher oder später muss der Mieter die Mietsache zurückgeben. Dies kann nach einer vereinbarten Zeit, nach einer Kündigung oder nach dem Tod des Mieters sein. Für die Überlassung der gemieteten Sache bezahlen die Mieter den Mietzins Mietzins. ■ Schuld- und Forderungsverhältnis im Mietvertrag Vermieterin ist verpflichtet, eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Schuldnerin) ist berechtigt, den Mietzins zu fordern (Gläubigerin)
Schuld Mietgegenstand Forderung Schuld Mietzins Forderung
Mieter ist berechtigt, die Mietsache vereinbarungsgemäss zu gebrauchen (Gläubiger) ist verpflichtet, den Mietzins zu leisten (Schuldner)
Im Gegensatz zum Kaufvertrag handelt es sich beim Mietvertrag um ein «Dauerschuldverhältnis». Die Vertragspflichten bestehen über einen gewissen Zeitraum, der im Voraus häufig noch gar nicht bestimmt ist. Gemietet werden können grundsätzlich alle Sachen: Musikinstrumente, Autos, Segeljachten, Wohnungen oder Laden- und Büroräume. Wegen der unterschiedlichen Mietkonditionen wird zwischen der Miete von Immobilien und der Miete von anderen (beweglichen) Gegenständen unterschieden. Bei der Miete von Immobilien wird eine weitere Unterteilung nach der Verwendung des Mietobjektes vorgenommen: Dienen die vermieteten Räumlichkeiten vorwiegend als private Unterkunft, so spricht man von Wohnungsmiete; überwiegt jedoch die geschäftliche Nutzung (z. B. als Verkaufslokalität), handelt es sich um Geschäftsmiete. Entsprechend der grossen Bedeutung der Miete von Wohnund Geschäftsräumen beziehen sich die nachfolgenden Ausführungen zur Miete weitgehend auf diesen Bereich des Mietrechts. ■ Die wichtigsten Pflichten der Vermieter: Der Vermieter muss dem Mieter die gemietete Sache zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben, und zwar in demjenigen Zustand, der dem vereinbarten Gebrauch der Sache entspricht. Er muss dem Mieter auf dessen Verlangen Einblick in das Übergabeprotokoll des Vormieters gewähren und ihm auch die Höhe des Mietzinses des bisherigen Mietverhältnisses bekannt geben. Der Vermieter muss
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die Mietsache unterhalten und grössere Reparaturen auf seine Kosten ausführen lassen. Ebenfalls zulasten des Vermieters gehen «Lasten und Abgaben» wie z. B. die Liegenschaftssteuern. Der Vermieter muss eine allfällige Sicherheitsleistung (Kaution oder Depot) des Mieters auf einem Sparkonto, das auf den Namen des Mieters lautet, hinter legen. ■ Die wichtigsten Pflichten der Mieter: Der Mieter hat primär den vereinbarten Mietzins inklusive allfälliger Nebenkosten (z. B. Reinigungs- und Heizkosten) zu bezahlen. Zwar muss gemäss Art. 257d OR der Zins monatlich, spätestens Ende Monat, bezahlt werden, üblicherweise wird jedoch die Fälligkeit des Mietzinses auf den 1. Tag des laufenden Monats festgelegt. Die Mietsache muss sorgfältig gebraucht werden. Für kleinere Reparaturen (z. B. die Reparatur einer elektrischen Steckdose) hat der Mieter selber aufzukommen. Grössere Mängel, die zulasten des Vermieters gehen (z. B. das Ersetzen eines defekten Backofens), muss der Mieter dem Vermieter mitteilen, und er hat (selbstverständlich) die notwendigen Reparatur- wie auch Unterhaltsarbeiten zu dulden. Eine Untermiete, d. h. die selbstständige Weitervermietung der Mietsache, ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich (allerdings darf der Vermieter eine Untermiete nur unter strengen Voraussetzungen verbieten). Wünscht ein Mieter, die Mietsache vorzeitig zurückzugeben, so ist dies möglich, sofern er dem Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlagen kann. ■ Pacht (Art. 275–304 OR) Die Pacht ist der Miete nahe verwandt. Sie wird auch im Gesetz unmittelbar im Anschluss an das Mietrecht behandelt. Bei der Pacht geht es um die dauerhafte Gebrauchsüberlassung von produktiven Mietgegenständen. Der Pächter oder die Pächterin kann und soll aus dem Gebrauch einen Ertrag erwirtschaften. Am häufigsten ist die Pacht in der Landwirtschaft anzutreffen, für welche die speziellen Vorschriften des landPachtflächen machen 2020 rund 44% der landwirtschaftlichen Gesamtfläche aus. Der Wert belegt wirtschaftlichen Pachtgesetzes gelten. Oft die grosse Bedeutung des Pachtlandes für L andwerden auch Restaurants verpachtet, die wirtschaftsbetriebe. unter einem bereits bestehenden Namen geführt werden. In solchen Fällen kann die Pächterin oder der Pächter auch die spezielle Einrichtung sowie einen gewissen Kundenkreis übernehmen.
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