Курорт Пирогово by strategy links

Александр Ежков Курорт Пирогово: девелопмент без девелопера Интервью: Андрей Иванов

ОБЩИЕ ДАННЫЕ О ПРОЕКТЕ КУРОРТ «ПИРОГОВО» Курорт «ПИРогово» расположен в 20 км от МКАД по Осташковскому шоссе на берегу Клязьминского водохранилища. Общая площадь курорта составляет около 100 га, на которых расположены:  гольф-клуб «ПИРогово» с парковым полем на 9 лунок, драйвинг-рэнджем, детской академией гольфа, Клубным домом с рестораном авторской кухни;  яхт-клуб «ПИРогово» с причалом для катеров и яхт на 350 судов, яхт-офисом и детской парусной школой;  эллинг для зимнего хранения катеров и яхт с постоянной температурой +14 С, площадью 40 000 кв.м. с прилегающей площадкой и слипом для спуска судов;  ресторан средиземноморской кухни «Кот Дазур»;  дома, построенные по индивидуальным проектам лучших российских и зарубежных архитекторов;  паркинг на 250 автомобилей; хоккейная площадка; 2 теннисных корта; поле для мини футбола; конюшня на 50 лошадей с манежем.

Я видел это место в январе 2002 года: скелеты заброшенных бетонных корпусов хрущевского профсоюзного пансионата1, неухоженные заросли, косые грибки на пляже… Сегодня метаморфоза налицо: теперь это тонко устроенная, визуально привлекательная, очевидно экологичная среда на отдельно взятой сотне гектаров. Все это, помоему, совершенно уникально в масштабах России. Тут, безусловно, есть что изучать.

Строительство пансионата «Клязьминское водохранилище». Фото из журнала «Строительство и архитектура Москвы», 1965, №3.

Нам и читателям интересно, как вы достигли такого результата, какие принципы, механизмы, приемы развития территории использовались. Вообще, что здесь сделано и делается? Девелопмент 2 ли это? Как бы вы сами определили то, что происходит в Пирогово, что здесь делалось и получилось? - Это – дом для себя. Просто дом для себя.

1 2

Об истории этого места см.: Змеул А. Пансионат: перезагрузка // Архитектурный вестник. 2006. №2. С. 164-169.

См. одно из энциклопедических определений этого нового в русском языке понятия: «Девелопмент – слово, используемое в среде русских риэлторов для обозначения деятельности риэлтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с ещё не готовой недвижимостью (такой риэлтор называется «девелопер»)» (http://ru.wikipedia.org).

Гольф-поле и крыша гольф-клуба. Вид с вертолета. Фото – «ПКВ-Строй»

Вот это всё, все эти 100 га – просто «дом для себя»? - Это дом для себя, для моей семьи, моих детей, моих близких, для моих друзей, для друзей моих друзей. Именно так. Но всё-таки, какая-то бизнес-составляющая есть, нельзя ведь без этого? - Андрей, есть две ситуации. Можно специально зарабатывать деньги – это одна история. А можно просто что-то делать, и вдруг люди начинают тебя благодарить – это другая история. Оказывается, что таким вторым путем ты зарабатываешь гораздо больше. Стоимость земли за забором «Пирогово», где люди строят коттеджи, пытаясь как раз заработать денег – в пять раз меньше, чем здесь. Почему? - (Смеется). Как вы думаете, почему люди с удовольствием готовы заплатить деньги, чтобы просто быть рядом с чем-то красивым? И что же, всё это так и задумывалось в самом начале? - Я объясню: сначала строишь дом для себя, а потом – большая территория, друзья приходят, смотрят, им тоже хочется чего-то такого же… И получается, что бизнес-составляющая – во много раз выше, чем у соседей или «коллег». Вот на Рублевке мучаются – и те, кто продает там недвижимость, и те, кто покупает – потому что именно делают бизнес. Участки маленькие, дома большие, тесно, дорого… Когда работаешь для кого-то (на продажу), всегда получается хуже, чем когда для себя (для жизни). В первом случае ты вынужден экономить на всем сегодня, а как жить потом? То есть причина успеха – просто вот в таком отношении? - Да, я легко к этому относился. Это как в спорте. Скажем, в яхтинге, если ты очень хочешь выиграть соревнования, ты обычно – в ауте. А если просто идешь с удовольствием – ты впереди. Например, Тотан Кузембаев, наш главный архитектор: если бы он рисовал и думал: «Я хочу быть лучше всех архитекторов в мире…», что бы у него получилось? А вот когда он расслабился и получил удовольствие…3 Вот гольф-клуб мы строили для себя. А получился один из лучших гольф-клубов в мире. Но мы же не ставили себе задачу: построим лучший в мире гольф-клуб. Просто работали, и всё 4. А если вспомнить время, когда всё это начиналось, 2001 год – у вас был тогда в голове какой-то образ территории, какие-то прототипы? - Первая идея была одна: всё, что тут было, сломать. А что делать дальше – придумывали по ходу. Проектов – наверное, десяток переделали, пока не остановились на чем-то. Я пересмотрел все поселки, которые к тому времени были построены… Поначалу Вы доверили первые разработки генплана Тотану, который тогда не имел опыта строительства таких объектов. Это же был риск? - А ты посмотри на этих опытных… Что у них выходит-то? Я ничем не рисковал, потому что Тотана я к тому времени уже знал. Он мне кое-что уже построил: два камина, лестницу на «Конюшне» (конный клуб по соседству, в Бухте Радости). Причем не просто нарисовал интересные проекты, каких ни у кого не было, а все своими руками сделал. 3

В мае 2008 г. тандем Тотан Кузембаев (архитектор) и Сергей Маслов, генеральный директор фирмы «ПКВ-Строй» (заказчик), за застройку курорта Пирогово первыми из россиян награждены престижной международной премией Dedalo Minosse – единственной в мире архитектурной премией, присуждаемой за плодотворное сотрудничество заказчика и архитектора. В списке других архитекторов-победителей – многие известные имена: Марио Ботта, Ричард Майер, Заха Хадид, Манфреди Николетти, бюро Mecanoo, а также некоторые новички. Среди заказчиков также отмечены международные гранды: Emergency, WWF, SMEG, BMW, Citroen, Porsche, Pirelli, Benetton, Ferrero, Nestle и др. 4

Подробнее о пироговском гольф-клубе см.: Андрей Иванов. Прозрачная изба. Гольф-клуб в Пирогово // Архитектурный вестник. 2008. №5. С. 98-109.

3 Но дом-то у него к тому времени всего один был построен, если не ошибаюсь. - А возьмите любого нашего архитектора – сколько частных домов он построил? Плоткин построил два. Скуратов построил три. И так у всех – очень немного. Но тут же не только и не просто дома – тут целый ансамбль, или комплекс, или даже – целый мир. Были ведь и иные варианты, скажем, пригласить иностранцев. Сейчас, к примеру, многие так делают. Не возникало такой идеи? - Да нет, не нужно это было. В какой-то момент Евгений Асс подключился, доработал тот генплан, который у нас был. Я считаю, неплохо получилось. А сейчас мы уже все вместе потихоньку его доделываем, корректируем по мере надобности.

Схема генерального плана. 2004 г. «Архитекторы асс». Архитекторы – Е.Асс, Г.Айказян, В.Арутюнян.

Схема обновленного генплана. 2007.

В общем, риск оправдался? Или вообще не было никакого риска? - Какой риск? В чем риск-то? Посмотрите – что мы, собственно, сделали? Убрали старые корпуса, сменили грунт под гольфполем, посадили травку. И все. И сейчас из, примерно, 100 гектаров у нас занято застройкой 10-15. Остальное – свободно. Травка растет, деревья.

Генеральный план курорта ПИРогово. Компьютерная визуализация.

Но Вы ведь как-то продвигали этот проект – на рынок, знакомым, друзьям?

4 - Друзьям показывал – да. Но этого и было достаточно. Сколько сейчас у нас здесь больших домов – штук 10 всего. Реально мы начинаем выходить на рынок только сейчас. Продумываем пиар-кампанию, как правильно себя позиционировать, как правильно продвигаться… При Вашем постепенном подходе именно сейчас, наверное, для этого самое время. Ведь у места есть уже определенная репутация. - Разные есть стратегии. Можно взять картофельное поле, нарисовать «картину Куинджи», и начинать продвигать. Продать это поле, купить следующее. И так далее. А тут – другая стратегия: сделали – и показываем готовый продукт. Я просто пытаюсь понять: какие факторы стали самыми главными основаниями успеха? Ведь достигнуто очень хорошее качество среды. Приятно смотреть. Как это получилось? - Не напрягались по жизни. Как не напрягались – вы арт-фестивали проводили, отличных современных художников собрали, лучшие архитекторы Москвы здесь работают, даже, можно сказать – мира. Я не только Эгераата и Гари Чанга имею ввиду, и Тотан Кузембаев, и Александр Бродский тоже в их число входят. Все-таки не в каждом месте такое есть. - Ну а что – тот же Тотан, он ведь сам себя сделал, не я же. Десять лет назад он мне камин на «Конюшне» делал, по рекомендации Миши Лабазова. А сегодня – в Венеции почетный гость 5.

Крыша гольф-клуба, гольф-поле, Клязьминское водохранилище

Причал для малых судов и ресторан Кот Дазур

Причал для яхт

Причал для яхт, мост-маяк, ресторан Кот Дазур

Здесь разработана система регламентов 6. И вот я только что видел: Тотан показал Вам проект пирса у одного из домиков на мысу, мол, вот заказчик так хочет. Вы мгновенно ответили: можно строить. Он что, этот регламент, у вас в голове? - Да нет, просто у нас все четко прописано, и я вижу: все соответствует. Все в рамках. Ну а что ж ты тогда спрашиваешь? (вопрос Т.Кузембаеву, присутствовавшему при интервью) - Но ведь всегда есть нюансы, которые нужно обговорить. Здесь никто самовольничать не пытается. Любая пристройка – всегда обговаривается. Хорошо, кто-нибудь построил по регламенту дом. А потом решил забор вокруг построить. Может такое быть? - Все просто. Земля, на которой строятся жилые дома – в аренде. Дом находится в собственности, а земля в аренде на 99 лет, и поэтому арендатор должен согласовать, может ли он что-то вообще делать. И пока наш генеральный директор разрешение не подпишет, никто ничего делать не имеет права. Это хорошо, что аренда на 99 лет, не меньше – тут уже можно подумать, что потомкам своим передать, для следующих поколений жизнь планировать. - Конечно. А как подбираются люди, кто хочет здесь поселиться? Они ведь должны разделять определенные принципы? - Нас в России почти 150 миллионов. А здесь нужно всего 50 человек. Сколько это процентов? За год в Подмосковье продается 100 домов стоимостью больше 20 млн. долларов. Это весь подмосковный рынок. У нас – 3-4 дома в год сейчас вводятся. Всего несколько процентов рынка. То есть вы не спешите особо? - Нет-нет-нет. Кризис как-то скажется на проекте? 5

«Юрта кочевника» Т.Кузембаева, приглашенного куратором XI Венецианской биеннале А.Бецки, стояла у Арсенала в ряду инсталляций Х.Рашида, Ф.Гери, З.Хадид, Г.Линна, М.Фуксаса, MVRDV, Б. ван Беркеля др. звезд современной архитектуры. 6 Возводить на участке капитальные сооружения, помимо жилого дома, не разрешается. Площадь дома не должна превышать площади, указанной в паспорте участка. Высота дома должна быть не более 7-8 м до карниза плоской кровли и 9 м до конька скатной крыши. Все существующие на участке деревья должны быть сохранены, а по периметру участка высаживается живая изгородь высотой не более полутора метров. Наконец, выбор архитектора, проект дома, парковых сооружений и благоустройства участка необходимо согласовать с главным архитектором и дирекцией курорта Пирогово. Автор регламента – архитектор Е.Асс.

5 - А какой кризис, где вы видите кризис?

Голф-поле.

Причал для яхт, мост-маяк.

Природа Пирогово

Осень в Пирогово.

Гольф-клуб среди сосен.

Вокруг. Все мои знакомые архитекторы жалуются: новых заказов в мастерских нет. - Знаете, кто умеет работать, у того кризиса не будет. Я пытаюсь как-то определить Ваш образ: «рачительный гостеприимный хозяин», «барин, помещик», «меценат», современный продвинутый «человек мира»? Кто Вы для этого места? - Да просто занимаюсь благотворительностью. Я вас оставляю, поймите: сегодня один из последних деньков для гольфа…

Гольф-клуб.

Гольф-клуб ночью.

Гостевой дом.

Дом-К.

Дом-мост.

Дом-скат.

Дом-телескоп.

Дом-эллинг.

Мост-маяк.

Ресторан «Кот Дазур».

Ресторан «Кот Дазур». Альт: Ресторан Кот Дазур

Яхт-офис. Альт: Яхт-офис