Stek bestaat in de huidige vorm sinds 2020. Het afgelopen jaar werd de organisatie ook fysiek één: de twee bestaande kantoorlocaties werden gebundeld in het nieuwe kantoor in Hillegom. Het is bijzonder om te merken wat huisvesting doet: ontmoeten geeft een positieve impuls aan de samenwerking en het werkplezier. Ook de collega’s van de onderhoudsdienst, gevestigd in Lisse, zijn daarom met regelmaat in Hillegom te vinden. Huisvesting is echt een factor die verschil maakt.
Goede huisvesting is meer dan een dak boven je hoofd
Vanuit onze passie voor wonen wisten we dat natuurlijk al. Idealiter past een woning bij bewoner(s) en staat deze in een buurt waar mensen zich thuis voelen. Uit onderzoeken onder de huurders van Stek komt naar voren, dat zij in het algemeen tevreden zijn over hun woning en woonomgeving. Dit houden we graag vast. Ook het afgelopen jaar is veel energie gestoken in het onderhoud en de verduurzaming van onze woningen én in de kwaliteit van de woonomgeving. Uit een aantal buurten kregen we signalen dat mensen elkaar minder goed kennen en afstand ervaren. Voor Stek reden om in 2023 met nog meer aandacht te werken aan de leefbaarheid en samen met onze partners pro-actief de buurten in te gaan. Dit zegt iets over Stek, én iets over de rol die de woningcorporaties (weer) hebben in de samenleving.
Woningcorporaties hebben weer een brede rol in de samenleving
De knellende restricties om te investeren in de leefomgeving zijn opgeheven en met de Nationale Prestatie Afspraken (NPA) in de rug kan de corporatie haar brede rol in het wonen nog beter pakken. De NPA zijn ambitieus. Buiten de afspraken over de leefbaarheid, gaat het over nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid, wonen met zorg en de huisvesting van mensen die geen doorsnee achtergrond hebben en bijvoorbeeld komen uit een situatie van dakloosheid.
Afspraken maken is een, afspraken waarmaken is niet altijd zo eenvoudig
Voor bijna alle doelen uit de NPA zijn meerdere partijen nodig. Daarbij spelen er daadwerkelijke belemmeringen die de realisatie in de weg staan. Geen onwil, maar realistische problemen zoals het tekort aan bouwlocaties, stikstofproblematiek en de netcongestie die op steeds meer plaatsen optreedt. De in februari 2024 gepresenteerde uitvoeringsagenda spreekt niet voor niets van ‘taaie knopen om door te hakken’.
Zolang de woningbouwproductie niet fors stijgt, blijven we kampen met grote schaarste
En blijven er steeds mensen vallen tussen wal en schip. Het ogenschijnlijk simpele doel om te zorgen dat er vanaf 2030 geen dakloosheid meer is, wordt zo niet of nauwelijks te realiseren. Met als gevolg dat expartners noodgedwongen bij elkaar in huis wonen, jongeren lang thuis wonen en stellen hun kinderwens uitstellen. Dit zien we al geruime tijd. We realiseren ons dat er veel meer nodig is. Daarom moeten we met elkaar andere oplossingen vinden voor de grote woningnood. Want al hebben veel mensen een dak boven het hoofd, de impact is groot voor degene voor wie dat niet geldt.
Stek is financieel in staat om invulling te geven aan de afspraken uit de NPA Wij maken daarmee deel uit van een minderheid van de woningcorporaties in Nederland. Onder de huidige omstandigheden laten de meerjarenprognoses zien dat er financiële ruimte is om de grote investeringen in de nieuwbouw en de verduurzaming te doen. In 2023 is woningvoorraad van Stek iets uitgebreid. Voor de komende jaren staat een grote nieuwbouwproductie op het programma. Mede dankzij actieve gemeenten, die werk maken van de realisatie van sociale huur. Voor de komende jaren zijn echter nog nieuwe locaties en plannen nodig, zodat we onze middelen ook daadwerkelijk kunnen
Woonstichting Stek is een corporatie werkzaam in de Duin & Bollenstreek. Stek heeft een breed volkshuisvestelijk profiel. In 2022 heeft Stek een ondernemingsplan opgesteld. Onze missie is:
Iedereen in de Bollenstreek moet goed kunnen wonen. Wij zijn er vooral voor de mensen die dat moeilijk zelf kunnen realiseren.
We handelen om de geformuleerde ambities en doelstellingen uit het ondernemingsplan te realiseren. Dat doen we onder andere door onze kernwaarden in de praktijk brengen. Dit zijn gewoon bijzonder, dichtbij, open, verantwoordelijk en nieuw. Want het is voor Stek heel gewoon om te werken aan een bijzonder thuis voor onze huurders.
Intensieve samenwerking is noodzakelijk
Stek vindt het belangrijk om met samenwerkingspartners maatschappelijke prestaties met impact te realiseren. Intensieve samenwerking is daarbij een voorwaarde, zowel op beleidsniveau als op casusniveau. Daarbij zetten we het maatschappelijk belang altijd voorop.
We hebben de ambitie gemiddeld 300 sociale huurwoningen per jaar toe te voegen
Met 1.900 nieuwbouwwoningen in de planning, is deze koers stevig ingezet. Het is echter nog niet genoeg om de ambitie te realiseren. Om de ambitie van 300 woningen per jaar te realiseren, zijn meer bouwlocaties nodig. Ook is het wenselijk, dat het tempo van de realisatie hoog is en blijft. De samenwerking met gemeenten en andere partners is daarom van groot belang.
De betaalbaarheid heeft Stek hoog in het vaandel staan
Huishoudens met een laag inkomen hebben bij Stek een streepje voor. Hun slaagkansen op de woningmarkt vinden we belangrijk. We toppen bij nieuwe verhuringen daarom huurprijzen af. Zo blijft ons woningaanbod voor lage inkomens bereikbaar. Ook de middeninkomens komen bij Stek aan bod.
Stek verduurzaamt haar woningvoorraad
Met de huidige aanpak voor CO2-reductie liggen we op schema om in 2050 CO2-neutraal te zijn. Gemeenten werken aan een Lokale Energie Strategie (LES). De keuzes hierin hebben een grote impact voor Stek. Ze zijn mede bepalend voor onze strategie.
We werken dan aan zorgzame buurten
Een prettige woonomgeving is belangrijk. Uiteraard is een prettige woonomgeving schoon, heel en veilig. Maar ook een plek waar mensen fijn met elkaar kunnen samenleven, waar mensen elkaar kennen en naar elkaar omkijken. Dat is nodig want de verzorgingsstaat zoals we die kende, ziet er in de toekomst anders uit. We werken aan zorgzame buurten. Dat zijn buurten waar inwoners eigenaar zijn van hun vragen en ook van de oplossingen.
We werken samen met partners
Bijzondere doelgroepen hebben soms een bijzondere woning of extra ondersteuning nodig. Enerzijds om in de woonbehoefte en bijzondere woonwensen te kunnen voorzien. Anderzijds om samen te zorgen dat de juiste ondersteuning geboden kan worden. Medewerkers van Stek zijn daarbij ook de ogen en oren in de buurt.
Goede dienstverlening vindt Stek vanzelfsprekend
Maar tevreden huurders krijgen en houden zijn zeker niet vanzelfsprekend. Hiervoor is veel inzet nodig, elke dag weer. De tevredenheid meten we via enquêtes. Huurders kunnen een rapportcijfer geven. In ons ondernemingsplan staat dat we gemiddeld een 7,8 willen halen. Ons uitgangspunt is echter, hoe hoger hoe beter.
Ook in de toekomst willen we maatschappelijke prestaties met impact realiseren
Om het ondernemingsplan uit te voeren, is een goede en professionele organisatie nodig. Talentontwikkeling, innovatie met een eigentijdse digitale ondersteuning staan daarbij centraal. Een prettige werksfeer maakt het geheel sluitend.
3.2 Ontwikkelingen en vooruitblik
We zien een aantal belangrijke landelijke ontwikkelingen
Minister De Jonge van het inmiddels demissionaire kabinet Rutte IV heeft behoorlijk aan de weg getimmerd om zijn volkshuisvestingsbeleid vorm te geven. Zo heeft hij de verhuurdersheffing en de markttoets afgeschaft, zes beleidsprogramma’s gepubliceerd en zijn in 2022 met de corporaties de Nationale prestatieafspraken gemaakt. Deze zijn inmiddels vertaald naar regiodeals en versnellingstafels. Zo ook in Holland Rijnland. De haalbaarheid van het realiseren van ons aandeel van de Nationale Prestatieafspraken is hoog. De bouwopgave sluit goed aan bij onze doelstelling in het ondernemingsplan om 300 sociale huurwoningen per jaar toe te voegen. Wel blijft een aandachtspunt om voldoende bouwlocaties beschikbaar te krijgen. We zijn goed op weg om in 2050 CO2-neutraal te worden. Ook is het aandeel woningen met een E, F of G label is laag omdat we de afgelopen jaren hierop al grote inzet hebben gehad. Aandacht vraagt de realisatie van middenhuurwoningen. Een oplossingsrichting kan zijn om bestaande woningen te liberaliseren.
Om het beleid te realiseren zijn voorbereidingen getroffen voor een aantal wetswijzingen, onder de noemer ‘Wet versterking regie op de volkshuisvesting’. Het voornaamste doel hiervan is het versnellen van bouwproductie en het vergroten van de regie op de volkshuisvesting. Gemeenten gaan – als de wet wordt aangenomen – een volkshuisvestingsprogramma maken. De wet is inmiddels aan de Tweede Kamer aangeboden.
Per 1 januari is de nieuwe omgevingswet van kracht. Dit is een grote verandering. De komende tijd gaat blijken of dit gaat helpen om het tempo van de bouwproductie op peil te houden of zelfs te versnellen.
Tenslotte constateren we veranderende macro-economische omstandigheden. Dat betekent dat de bouwkosten en de rente wederom gestegen zijn in 2023. Dit heeft gevolgen voor onze investeringscapaciteit. Niettemin – dat kunt u in de jaarrekening lezen – is Stek financieel gezond en kunnen we onze ambities vasthouden.
Stek heeft in 2023 haar ondernemingsplan geëvalueerd
De reden is dat we halverwege de looptijd zijn. De conclusie is dat we de koers voortzetten. Financieel kunnen we – met de huidige omstandigheden - de koers dragen en we staan nog steeds achter onze volkshuisvestelijke ambities. Wel zijn er nuanceringen voor de komende 2 jaar.
Overeind blijft de koers om per jaar gemiddeld 300 sociale huurwoningen toe te voegen. De wooncrisis is namelijk onverminderd groot. We willen bestaande plannen te versnellen, zachte plannen hard te maken en nieuwe plannen toevoegen. Het grootste knelpunt daarbij is de beschikbaarheid van nieuwbouwlocaties. We gaan daarnaast de woondichtheid vergroten. Denk dan aan woningdelen, woningsplitsen en optoppen (een extra laag toevoegen aan een gebouw). We staan open voor bouwen op bollengrond.
Rondom betaalbaarheid constateren we een aantal ontwikkelingen
We zien een stijging van de bouwkosten. De kwaliteit van woningen wordt hoger, bijvoorbeeld door verduurzaming. We toppen de huur van woningen af om deze voor de lage inkomens bereikbaar te houden. Betaalbaarheid houden we ook in de toekomst hoog in het vaandel. Daarbinnen verkennen we hoe prijs en kwaliteit goed in balans blijven.
We gaan onverminderd door met het verduurzamen van onze woningen
We zijn innovatief met oog voor de impact voor onze huurders. We hebben aandacht voor wat dit van onze organisatie vraagt. En we gaan meer aandacht besteden aan CO2-reductie op de bouwplaats, circulariteit en klimaatadaptatie.
Stek gaat nog meer inzetten op het vergroten van sociale samenhang
We helpen bij het vormen van zorgzame en vitale buurten. Meer sociale samenhang werkt preventief voor het ontstaan van wrijving en overlast. Het is belangrijk dat meer mensen elkaar kennen, positieve ervaringen met elkaar hebben, elkaar af en toe helpen en dat zij elkaar vaker begrijpen. Ook als sprake is van dementie of een psychische kwetsbaarheid. In zorgzame buurten hebben bewoners meer zeggenschap en bieden zij ook vaker onderling hulp en ondersteuning.
Wonen bij Stek is gewoon bijzonder
Een goede huurwoning in een prettige woonomgeving. Soms is daar iets extra’s voor nodig. Dat kan gaan over huisvesting voor senioren, maar ook over huurders met een psychische kwetsbaarheid of een beperking. Stek gaat woonconcepten voor wonen met zorg uitwerken. Gemengde complexen en het samenleven van vragers en dragers krijgen ruime aandacht. Een van de uitdagingen is om complexen ook op langere termijn vitaal te houden.
We houden daarom vast aan onze doelstelling, dat we continue verbetering van de dienstverlening nastreven. Tevreden huurders is ons hoogste doel. KWH-onderzoek brengt de kwaliteit van onze dienstverlening in beeld. In het ondernemingsplan staat een streven naar ten minste gemiddeld een rapportcijfer 7,8. Sommige huurders geven een rapportcijfer lager dan een 7. Dit aandeel willen we omlaag brengen. Dit vraagt van Stek dat we onverminderd inzetten op verbetering van onze dienstverlening.
De corporatiesector gebruikt de KWH-rapportcijfers als benchmark. De Aedesbenchmark is een belangrijke graadmeter die we toe willen voegen aan onze ondernemingsdoelstellingen. We streven naar een A-status.
De kracht van samenwerken vinden we bij Stek heel belangrijk. Vooral samen kunnen we presentaties neerzetten die maatschappelijk het verschil maken.
Onze belangrijkste stakeholders zijn de huurders
En namens hen onze beide huurdersorganisaties en de vele huurders die zich via een bewonerscommissie inzetten. Samen met hen komen we tot betere besluiten en aanpakken. Daarnaast zijn er talloze huurders die zich op individuele basis inspannen voor een prettig leefklimaat in onze complexen. Samen met de georganiseerde huurders, zijn zij het cement in onze buurten.
De gemeenten, collega-corporaties en zorg- en welzijnsorganisaties zijn eveneens belangrijke partners
Met hen werken we elke dag weer aan het voor elkaar krijgen van volkshuisvestelijke opgaven. Dit doen we door te bouwen en te verhuren met of zonder zorg- en ondersteuning.
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies
Onze primaire stakeholders zijn onze huurders. Wij streven naar het bieden van een goed thuis met uitstekende dienstverlening. Dit stemmen we af met de huurdersorganisaties en in onze complexen met de bewonerscommissies. We werken op een prettige manier en intensief samen.
Stek werkt samen met twee huurdersorganisaties: HBVB en SHN
Beide huurdersorganisaties overleggen in gezamenlijkheid met Stek. De huurdersorganisaties en Stek werken daarin samen aan doelen te weten:
Het optimaliseren van de woonkwaliteit;
Het bevorderen van een goede verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning;
Het bevorderen van een goede relatie tussen de huurders en Stek;
Het aansluiten van het beleid van Stek op de behoefte van (toekomstige) huurders.
Stek ondersteunt de huurdersorganisaties financieel met een vastgestelde bijdrage. Beide huurdersorganisaties hadden in 2023 bijeenkomsten met de leden van de Raad van Commissarissen.
De huurdersorganisaties participeerden bij het opstellen van de prestatieafspraken: SHN met gemeente Noordwijk en Stek en Woningstichting St. Antonius van Padua. En de HBVB met gemeenten Hillegom, Lisse, Teylingen en Stek.
Naast het reguliere overleg en de overleggen over de prestatieafspraken zijn ook meerdere themabijeenkomsten georganiseerd. Bijvoorbeeld over de jaarlijkse huurverhoging, het strategisch voorraadbeleid en het sociaal plan bij renovaties.
Stek heeft 17 bewonerscommissies en nog een aantal activiteitencommissies
De rechten en plichten van bewonerscommissies zijn vastgelegd in de zogenaamde Overlegwet. Stek heeft op jaarbasis meerdere overleggen met haar bewonerscommissies. Het overleg over de afrekening servicekosten en het bepalen van het nieuwe voorschot is altijd een belangrijk terugkerend onderwerp in het voorjaar. Stek ondersteunt de bewonerscommissies met een financiële bijdrage.
Gemeenten
Onze primaire stakeholders zijn ook de vier gemeenten van ons werkgebied. Jaarlijks maken wij met gemeenten en de huurdersorganisaties prestatieafspraken. In 2023 zijn de prestatieafspraken uit 2022 geëvalueerd. Hieruit kwam naar voren, dat het overgrote deel van de afspraken gerealiseerd is.
In het najaar van 2023 zijn nieuwe prestatieafspraken opgesteld voor 2024 en verder. De hoofdthema’s zijn beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en wonen & zorg. Onderlegger voor deze afspraken was de zogenaamde bieding die Stek in het voorjaar naar de gemeenten stuurde. Hierna is in ambtelijk en bestuurlijk overlegd met de vier gemeenten. Hillegom, Lisse en Teylingen trekken daarin gedeelte samen op. Nieuwbouw van sociale huurwoningen is van groot belang. Zowel binnen HLTsamen (out-of-the-box sessies) als in Noordwijk (bouwtafeloverleg) zijn hieraan een aantal themabijeenkomsten gewijd. Met als doel de bestaande plannen waar mogelijk te versnellen, zachte plannen hard te maken en nieuwe plannen toe te voegen.
Holland Rijnland Wonen
Naast het lokale overleg wordt overleg op regionaal niveau steeds belangrijker. Denk hierbij aan collegacorporaties als gemeenten. De corporaties werken samen in Holland Rijnland Wonen. De gemeenten zijn verenigd in Holland Rijnland.
Holland Rijnland Wonen heeft in 2023 een uitbreiding van haar werkorganisatie gekregen met een directeur en een medewerker strategie. Tegelijkertijd is ook een denktankstructuur ingevoerd.
Denktank 13.000
In 2023 is de regionale woondeal gesloten. De gemeenten in Holland Rijnland hebben in 2023 een nieuwe regionale woonvisie vastgesteld. Beiden vormen een belangrijk richtinggevend kader voor corporaties.
Verder hebben de gemeenten en corporaties uit Holland Rijnland samen met de minister, de provincie, marktpartijen en andere betrokkenen in de Regionale Realisatieagenda, concrete afspraken gemaakt over de woningbouw tot 2030.
De zogenaamde Regionale Woondealtafel monitort deze afspraken. En de Versnellingstafel is speciaal voor knelpunten rondom individuele bouwprojecten. De gezamenlijke corporaties in Holland Rijnland hebben ‘ingetekend’ op de realisatie van 13.000 woningen tot 2030. Als een van de grootste corporaties staat Stek aan de lat voor een aanzienlijk aandeel hiervan.
Denktank woonruimteverdeling
Per 1 januari 2024 heeft de regio Holland Rijnland een nieuwe huisvestingsverordening.
Belangrijke elementen in de nieuwe verordening zijn:
De inschrijfduur van een doorstromer wordt bij een verhuizing vermeerderd met de woonduur in de achtergelaten woning. Dit tot een maximum van vijf jaar. Dit is nieuw.
Als een woningzoekende een woning accepteert en zich opnieuw inschrijft, neemt hij 75% van de opgebouwde inschrijfduur mee. Dit met een maximum van 5 jaar. Voorheen begon de inschrijving weer op 0.
De 3%-regeling (de mogelijkheid om een klein deel van de verhuringen buiten het woonruimteverdeelsysteem te doen) is uitgebreid naar een 5%-regeling. De aanvullende 2% is bedoeld om in te zetten voor doorstromers.
Lokaal maatwerk voor bestaande bouw blijft gehandhaafd op 25%. Vooral omdat eventueel gewijzigde wetgeving op het moment van ingaan van de nieuwe verordening nog niet definitief was. Lokaal maatwerk is bedoeld om lokale problemen op te lossen als de regionale toewijzingsregels onvoldoende ruimte bieden, of te generiek zijn.
De bestaande regelingen voor urgentie en de contingentenregeling blijven hetzelfde.
Denktank wonen met zorg
Wonen met zorg is een belangrijke opgave voor corporaties. De vergrijzing houdt nog een hele tijd aan. Ook hebben corporaties huurders met een kwetsbare positie. Belangrijk is dat we met elkaar zorgen dat zij kunnen wonen in een woning die past en dat de buurt zorgzaam en inclusief is.
In de denktank wonen met zorg treffen we voorbereidingen om de opgave samen nog beter in beeld te krijgen. Van daaruit kunnen we de samenwerking versterken met als doel een thuis te creëren, ongeacht bijzondere woonbehoeftes en ondersteuning.
Denktank verduurzaming
De opgaven op het gebied van een duurzame woningvoorraad voor corporaties zijn groot. De corporaties in Holland Rijnland ontwikkelen tal van initiatieven om hun voorraad te verduurzamen. Met verschillende doelen in het vooruitzicht om verduurzaming te halen. Dat betekent dat de verschillende corporaties al veel kennis hebben opgedaan en afwegingen hebben gemaakt in hun verduurzamingsbeleid. Hierin kunnen de corporaties veel van elkaar leren. Het programma duurzaamheid zet in op kennisuitwisseling en het delen van afwegingskaders en best practices als het gaat om duurzaamheid.
Bloei
In 2018 is het samenwerkingsverband Bloei ontstaan doordat 11 corporaties binnen Holland Rijnland Wonen zijn gaan samenwerken. Het doel is om werkgeverschap te versterken en om te bevorderen dat corporatiemedewerkers zelf regie hebben over hun loopbaan in een snel veranderende arbeidsmarkt. Dit doen we door corporatiemedewerkers de mogelijkheid te bieden om te netwerken met elkaar. Door kennisuitwisseling leren we van elkaar. Er zijn Bloei activiteiten met thema’s zoals persoonlijke en regionale mobiliteit, persoonlijke ontwikkeling en ontplooiing, vitaliteit, arbeidsmarkt en het leiderschap dat daarbij hoort.
Zorg- en welzijnspartijen
In Hillegom, Lisse en Teylingen werkt Stek samen aan zorgzame buurten. Dat doen we met samen met zorg- en welzijnspartijen en de gemeenten. Er zijn drie pilotbuurten aangewezen, in elke gemeente één. Met als doel betrokken en sterke gemeenschappen te bouwen en om nieuwe arrangementen voor wonen en zorg te ontwikkelen. Voor nu gaat het over langer zelfstandig thuis wonen. Stek heeft de ambitie om de scope breder te trekken zodat op allerlei levensgebieden buurten in hun kracht komt te staan.
In Noordwijk is Stek betrokken bij de totstandkoming en uitvoering van de gemeentelijke woonzorgvisie. Centrale thema’s zijn: de juiste woning, inclusieve wijken en kernen, passende dienstverlening, zorg en begeleiding en samenwerking voor en met inwoners.
Om huurders voldoende ondersteuning te bieden bij het wonen, heeft Stek een intensieve samenwerking met partners. Zo werken we samen met onder andere de wijkteams Voorieder1, het zorgnetwerk, de ISD Bollenstreek en uiteraard het welzijn en de zorgpartijen.
Uiteraard werken we ook samen op het gebied van bouwen en verhuren van woningen en maatschappelijk vastgoed. Zo verhuren we vastgoed aan ouderenorganisaties, maatschappelijke opvang, GGZ en de gehandicaptenzorg. In 2023 zijn daar nieuwe woonplekken voor mensen met zorg aan toegevoegd. De partners hierbij zijn GGZ Rivierduinen en Philadelphia.
rustiger vaarwater waarin Stek juist voortgang bereikte in veel van haar nieuwbouwontwikkelingen. Dit is ook hard nodig. Het tekort aan woningen is de afgelopen jaren alleen maar verder toegenomen.
In 2023 heeft Stek 139 nieuwe woningen opgeleverd, verdeeld over vier projecten
Bij project Lilium in Voorhout hebben we een deel van de woningen nog niet kunnen opleveren door een aanhoudend probleem met de waterdichting van de in de fabriek gemaakte geveldelen.
Aan het eind van het jaar waren daarnaast nog vijf projecten met in totaal 185 woningen in aanbouw. Hoewel de aantallen niet gering zijn, blijven ze helaas nog achter bij onze ambitie om 300 woningen per jaar toe te voegen.
De nieuwbouwproductie gaat in de komende jaren omhoog
Voor de bouw van nog eens 299 woningen in zeven projecten is de Omgevingsvergunning aangevraagd. Bij twee van deze projecten is de vergunning verleend en onherroepelijk. Voor zes andere projecten, met onder andere 761 huurwoningen, is de belangrijke stap genomen om het Ontwerp Bestemmingsplan in op te starten.
Dit vertrouwen wordt versterkt door de succesvolle aanbestedingen voor meerdere projecten in 2023. Om de productie langjarig hoog te houden, zoeken we continu naar nieuwe locaties en mogelijkheden. In 2023 hebben we voor in totaal 500 woningen nieuwe initiatieven gestart. Deze komen uit samenwerking met de gemeenten in ons werkgebied, met commerciële ontwikkelaars, uit verdere verdichting van bestaande projecten en uit kansen binnen onze bestaande woningvoorraad.
Tabel 4: aantal opgeleverde woningen in 2023
Offem/Kostverloren
Appartementen 70
Karel Doormanplein* Hillegom Appartementen 15
Klein Sassembourg/Gaasbaklaan Teylingen Appartementen 22
In 2023 zijn 17 woningen geliberaliseerd bij een nieuwe verhuring, twee meer dan de doelstelling. De woningen maakten onderdeel uit van de niet-DAEB voorraad en liberalisatie was steeds een bewuste keuze.
Verkoop
Het beleid van Stek is erop gericht om een beperkt aantal woningen te verkopen. Jaarlijks is er een maximum van 15 woningen te verkopen Wij willen vooral sociale huurwoningen toevoegen. In tabel 7 staat, dat Stek 13 woningen in 2023 heeft verkocht.
Tabel 7: aantal verkochte woningen naar gemeente
Onderdeel van de 13 verkochte woningen is de projectmatige verkoop van drie woningen in Warmond (gemeente Teylingen) aan de Lockhorstlaan. Deze woningen zijn tezamen verkocht aan een derde partij.
Naast bovenstaande verkoop zijn twee woningen in Hillegom eerst door Stek aangekocht uit de zogenaamde Verkoop onder Voorwaarden portefeuille en daarna vrij op de verkoopmarkt verkocht. In Lisse werd nog een woning onder erfpacht aangekocht en verkocht.
In Voorhout kocht Stek een woning in verband met herontwikkeling van de locatie.
Naast woningen verkocht Stek in 2023 ook de voormalige eigen kantoorruimte in Lisse. Stek houdt nu kantoor in Hillegom.
Woningtoewijzing
Over het toewijzen van woningen heeft Stek in de regio Holland Rijnland afspraken gemaakt. Op de website hureninhollandrijnland.nl worden de woningen geadverteerd en verantwoord.
In deze paragraaf gaan we in op de nieuwe verhuringen naar huurprijs, de kansen op de woningmarkt, de bijzondere verhuringen, maatwerk en doorstroming en de leegstand.
Huurprijs bij nieuwe verhuringen
Het streefhuurbeleid van Stek gaat ervan uit, dat 80% van de nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen een huurprijs heeft lager of gelijk aan € 693,80 (prijspeil 2023, betaalbaar II). Van deze woningen hebben vervolgens drie van de vier woningen een huurprijs onder € 647,19 (prijspeil 2023, betaalbaar I).
In 2023 zijn beide categorieën verhuringen wat hoger uitgevallen. In totaal is 89% van onze nieuwe sociale verhuringen in 2023 weer verhuurd met huurprijzen lager dan de tweede aftopgrens van € 693,80. Dat dit meer dan 80% is, komt vooral door de oplevering van de nieuwbouwappartementen in Noordwijk. Deze woningen zijn in deze huurprijsklasse geprijsd. Van deze 89% heeft 73% een huurprijs onder de eerste aftopgrens van € 647,19. We sluiten hiermee goed aan bij de inkomensgroepen van onze woningzoekenden.
Tabel 8: nieuwe verhuringen naar huurprijs en gemeente
Woningmarkt
Stek heeft een grote ambitie om de druk op de sociale huurwoningmarkt in haar werkgebied te verminderen. Onze ambitie is om gemiddeld 300 sociale huurwoningen per jaar toe te voegen.
In tabel 9 staan de kengetallen van de sociale huurwoningmarkt in onze regio. De druk op de markt is onverminderd hoog. In tabel 10 is de zoektijd over de afgelopen jaren in beeld gebracht. De zoektijd is een goede indicator voor de druk op de markt. De wachttijd is de tijd dat een woningzoekende ingeschreven staat. De zoektijd is de tijd dat een woningzoekende actief zoekt.
De gemiddelde mutatiegraad van Stek komt met 803 mutaties in 2023 uit op 5,8%. Dit is net iets hoger dan in 2022 toen deze 5,7% was. Dit is laag maar het sluit aan bij de trends in het land.
Tabel 9: inzicht in de woningmarkt
Tabel 10: gemiddelde zoektijd 2019-2023 naar gemeente in maanden
Bijzondere verhuringen
In 2023 heeft Stek 84% van haar vrijkomende woningen verhuurd via een advertentie via HureninHollandRijnland.nl. De overige 16% is verhuurd via bemiddeling. Dat kan gaan over een toewijzing aan asielzoekers met een verblijfsstatus, woningzoekenden die instromen uit een instelling of urgent woningzoekenden. In tabel 11 staan de verhuringen naar doelgroepen.
Tabel 11: aantal verhuringen naar woningzoekende
Huisvesting van statushouders
In 2023 heeft Stek 158 (in 2022 164) statushouders gehuisvest in ons werkgebied. Dit waren 68 huishoudens. De taakstelling lag op 234 (in 2022 143). Dit getal werd in de tweede helft van 2023 naar beneden bijgesteld. De voorstand van 44 personen uit 2022 mag afgetrokken worden van de taakstelling 2023. Daarmee kwam de taakstelling op 190. De bovenstaande geplaatste statushouders is zonder nareizigers. Na-reizigers zijn gezinsleden die later komen en gaan inwonen bij een al bemiddelde en geplaatste statushouder. Stek huisvestte in 2023 nog 24 na-reizigers.
Het jaar werd afgesloten met een geringe achterstand in plaatsingen in de gemeente Teylingen, een voorstand in de gemeenten Hillegom en Noordwijk en een exact gehaald target in de gemeente Lisse. Voorstanden en achterstanden worden meegenomen in de opgave van het jaar erna. We zijn blij dat dit resultaat, dankzij de extra inspanningen van de gemeenten en Stek, is behaald.
In 2023 is de beheerovereenkomst met de gemeente Noordwijk voor twee woningen verlengd, bedoeld voor statushouders. De gemeente Noordwijk is eigenaar van deze woningen.
In 2023 zijn 22 woningen verhuurd volgens de contingentenregeling
Deelnemers aan het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland Wonen hebben afgesproken om jaarlijks een bepaald aantal woningen met voorrang toe te wijzen aan uitstromende cliënten van de diverse deelnemende zorginstellingen en de daklozenopvang (de zogenaamde contingentenregeling).
Acht aanvragen werden in december van het jaar gedaan en waren begin 2024 nog onder handen. Deze tellen wel mee voor 2023. Twee cliënten weigerden de aangeboden woning. Deze weigeringen tellen ook mee in het aandeel van Stek binnen de regeling. Stek sluit hiermee 2023 met een achterstand van 2 af. De achterstand van 2 wordt in 2024 ingehaald.
Stek heeft in 2023 aan 39 urgent woningzoekenden een woning toegewezen
Deze woningzoekenden hebben van de urgentiecommissie van Holland Rijnland een urgentie gekregen. Zij konden zelf op hureninHollandRijnland.nl met de urgentie een woning zoeken. Voordat woningzoekenden een urgentie krijgen, moeten zij een aanvraag indienen bij een corporatie in de regio. Bij Stek zijn in 2023 ongeveer 45 telefonische intakes geweest en 40 gesprekken op kantoor. Daadwerkelijk zijn er 20 aanvragen ingediend bij de gezamenlijke urgentiecommissie van Holland Rijnland Wonen.
Maatwerk en doorstroming
Stek heeft afspraken met gemeenten de regio over lokaal maatwerk, de zogenaamde 3%-regeling en het bevorderen van doorstroming.
Tabel 12: maatwerk en doorstroming naar gemeente
Lokaal maatwerk
3%-regeling
Doorstroming
Lokaal maatwerk bestaande bouw
Hillegom Lisse Noordwijk Teylingen Totaal
20 5 30 11 66
0 2 5 2 9
15 23 96 9 143
De werkwijze van lokaal maatwerk is vastgelegd in de regionale Huisvestingsverordening van Holland Rijnland Wonen. Dit maakt het mogelijk een groep woningzoekenden lokaal voorrang te geven, bijvoorbeeld senioren of jongeren. Het toepassen van lokaal maatwerk voor bestaande bouw is gelimiteerd tot 25% van het totaal aantal verhuringen per jaar en per gemeente. Lokaal maatwerk wordt per gemeente verschillend ingevuld. In Lisse, Hillegom en Teylingen wordt lokaal maatwerk bestaande bouw alleen ingezet voor voorrang op vrijkomende woningen voor de doelgroepen senioren en jongeren. In Noordwijk wordt gestreefd naar een maximale inzet van lokaal maatwerk bestaande bouw.
Lokaal maatwerk nieuwbouw
Daarnaast is het mogelijk om voorrang te geven aan (doorstromende) woningzoekenden bij een nieuwbouwproject. Dit valt onder lokaal maatwerk nieuwbouw. Lokaal maatwerk nieuwbouw is niet gelimiteerd. We overleggen hierover vooraf met de desbetreffende gemeente in ons werkgebied en onze huurdersorganisaties. In 2023 zijn woningen van het nieuwbouwproject aan het Karel Doormanplein in Hillegom verhuurd onder lokaal maatwerk nieuwbouw. Daarnaast is het nieuwbouwproject in Noordwijk, Offem aan het Kostverloren onder deze regeling toegewezen.
3%-regeling
Binnen de Huisvestingsverordening bestaat de mogelijkheid om een klein deel van de verhuringen (maximaal 3%) buiten het woonruimteverdeelsysteem te doen, de zogenaamde 3%-regeling. Stek heeft hier in 2023 bij negen verhuringen gebruik van gemaakt vanwege bijzondere, vaak schrijnende, omstandigheden. Dit is ruim onder de 3% van het totaal aantal verhuringen in 2023. De 3%-regeling wordt in 2024 uitgebreid naar een 5%-regeling.
Ruim 20% van de verhuringen in 2023 in het sociale segment zijn doorstromers Oftewel huurders van Stek die naar een andere woning van Stek verhuizen. Dit zijn onder andere senioren, die een eengezinswoning achterlaten en met voorrang doorverhuizen naar een (nieuwbouw) seniorenappartement. In 2023 is in Noordwijk de doorstroommakelaar het hele jaar ingezet. De doorstroommakelaar wordt gezamenlijk bekostigd door Stek, Padua en de gemeente Noordwijk. In 2023 is halverwege het jaar ook een doorstroomadviseur voor de HLT-gemeenten gestart. Dit was vastgelegd in de prestatieafspraken. In de HLT zijn 11 huishoudens met hulp van de doorstroommakelaar verhuisd. In Noordwijk zijn dit er 25, dit is inclusief de verhuizingen van collega-corporatie Padua. We zien dit als een goed resultaat van onze extra inzet.
Eind 2023 is de gemiddelde leegstand van woningen in het sociale segment 31 dagen Dat is net iets boven de Stek-norm van 30 dagen. De gemiddelde leegstand in Lisse en Hillegom was lager dan de gemiddelde leegstand in Noordwijk en Teylingen. In zowel Teylingen als in Noordwijk hebben een aantal woningen om diverse redenen wat langer leeg gestaan dan gebruikelijk. Een van de oorzaken was noodzakelijke complexere onderhoudswerkzaamheden. Stek streeft altijd naar een leeggekomen woning zo snel mogelijk weer in orde te maken voor de verhuur en aan te kunnen bieden aan een woningzoekende.
4.3 Betaalbaarheid
Stek heeft betaalbaarheid hoog in het vaandel staan. Het streefhuurbeleid gaat ervan uit dat we bij nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen 77% van de maximaal redelijke huur vragen. Het komt echter geregeld voor dat we de huurprijs lager dan dat vaststellen zodat de woningen bereikbaar blijven voor onze doelgroep. Voor middenhuur geldt een vaste streefhuur. Deze worden niet afgetopt. In tabel 13 is af te lezen wat het gemiddelde percentage van de maximaal redelijke huur is voor alle woningen. Hierbij is de actuele huur als basis genomen.
Tabel 13: gemiddelde percentages van de maximaal redelijke huurprijs naar gemeente
Passend toewijzen en toewijzen aan de doelgroep
Passend toewijzen moet voorkomen dat woningzoekenden met een laag inkomen een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Stek heeft haar woningen in 2023 voor 99% passend toegewezen. Daarmee voldoet Stek ruimschoots aan de norm voor passend toewijzen van minimaal 95%.
Stek heeft daarbinnen haar sociale huurwoningen voor meer dan 92,5% toegewezen aan de DAEB doelgroep. In 2023 waren daarvoor de volgende inkomensgrenzen van toepassing € 44.035,- voor eenpersoonshuishoudens en voor meerpersoonshuishoudens € 48.625,-. In de prestatieafspraken werden geen aanvullende afspraken gemaakt over het verhogen van het percentage van 7,5% vrij toewijzen.
Jaarlijkse huurverhoging
De rijksoverheid bepaalde voor 2023, dat de huur voor sociale huurwoningen mocht worden verhoogd met 3,1%. Dit percentage was gebaseerd op de gemiddelde CAO-loonstijgingen min 0,5%. Stek heeft in 2023 per 1 juli een huurverhoging van 2,3% doorgevoerd, evenals in 2022. Daarbinnen hebben woningen met een F of G energielabel geen huurverhoging gekregen.
De vrije sector huurwoningen (niet-DAEB/vrijesectorwoningen met een huurprijs hoger dan € 808,06) hebben per 1 juli 2023 een huurverhoging ontvangen van:
2,3%, bij een huur < € 1.000,- en een waarde > 90% van de maximale redelijke huurprijs.
4,1% in de overige situaties.
Daarnaast is in 2023 een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast voor huurders met een midden of hoger inkomen in een sociale huurwoning met een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens.
Eenmalige huurverlaging
In 2023 hadden huurders met een lager inkomen maar met een hoge huidige huurprijs, eenmalig recht op een huurverlaging volgens de Wet Eenmalige Huurverlaging. In totaal kregen 2950 huishoudens bij Stek per 1 juli 2023 een huurverlaging naar een huur van € 575,-. Gemiddeld betrof dit een huurverlaging per maand van € 70,-.
Bezwaren huurverhoging 2023
In 2023 heeft Stek 119 bezwaren huurverhoging ontvangen. Hiervan zijn er 41 zijn toegekend en 78 afgewezen. Van deze 78 afwijzingen zijn 12 zaken ingediend bij de Huurcommissie. Hiervan zijn drie bezwaren toegekend en negen afgewezen.
Huurbetalingen
Stek zet zich in om huurachterstanden te voorkomen en te verhelpen. We vormen met verschillende partners een vangnet waarbinnen samen met de huurders oplossingen worden gevonden.
De huurachterstand is gelijk gebleven
Stek heeft 2023 afgesloten met een huurachterstand van 0,9% op de zelfstandige huurwoningen, zowel DAEB als niet-DAEB en inclusief overige debiteuren en zakelijke relaties. Dit is gelijk aan 2022
Aanpakken en voorkomen van betalingsachterstanden met Vroeg Eropaf
De regeling Vroeg Eropaf levert een belangrijke bijdrage aan het in een vroeg stadium aanpakken van betalingsachterstanden. En daarmee voorkomen we huisuitzettingen. Wij melden een huurachterstand al bij een maand. We werken hierbij nauw samen met de ISD Bollenstreek. De afspraken tussen ISD en Stek zijn in een convenant vastgelegd. Stek heeft ook in 2023 weer gebruik gemaakt van het aanmelden van huishoudens voor Vroeg Eropaf in alle vier gemeenten van Stek.
Inzet van energiecoaches
In de winter hadden we te maken met snel stijgende energieprijzen. Stek heeft hierop geanticipeerd door energiecoaches in te zetten. Doel was de bewustwording en het inzicht van het eigen energiegebruik bij huurders door uitleg over tarieven en -verbruik. De huisbezoeken werden volop aangevraagd en de actie was een groot succes. Verder hebben we in 2023 gebruik gemaakt van de speciale website van Geldfit. Deze website maakte bestaande regelingen beter vindbaar.
We ontruimen alleen als het niet anders kan
Als alle pogingen tot bemiddeling of betalingsachterstandsregelingen zijn gestrand, dan vragen we de rechter om te mogen ontruimen. Ontruimingen vinden plaats bij ernstige huurachterstand, als er sprake is van ernstige overlast of grensoverschrijdend gedrag. In het Convenant Voorkomen Huisuitzettingen bij Huurachterstanden zijn hierover afspraken gemaakt met betrokken partijen. Voorafgaand aan een ontruiming is daarom altijd afstemming met het Zorgnetwerk. In 2023 hebben vijf ontruimingen plaatsgevonden. Bij geen van deze ontruimingen was huurachterstand de oorzaak.
4.4 Goede en duurzame woningen
De conditie van de woningvoorraad is goed. Dit betekent dat Stek geen woningen heeft met een onderhoudsconditie 5 en 6. In het kader van de Nationale Prestatieafspraken heeft Stek op dit punt geen opgave. Stek ligt voor op het schema om CO2 neutraal te worden.
Op weg naar een duurzame woningvoorraad
Verduurzaming is een verzamelbegrip. Het grootste thema is de reductie van de CO2-uitstoot via vermindering van het energiegebruik en de transitie van fossiele brandstoffen naar duurzame, hernieuwbare energie. Op dit thema heeft Stek de afgelopen jaren de meeste inspanningen gericht. Via een Routekaart naar CO2-neutraal in 2050, hebben we in beeld welke stappen nodig zijn en monitoren we of we op schema lopen.
In 2023 is bijvoorbeeld gestart met het isoleren van de daken in de bestaande voorraad met een natuurlijk isolatiemateriaal. Dit heeft meerdere voordelen: de woning wordt energiezuiniger, in het isolatiemateriaal zelf is CO2 opgeslagen en het binnenklimaat van de woning verbetert.
Op het gebied van circulariteit is de realisatie in 2023 van het complex Klein Sassembourg in Teylingen een voorbeeld. Dit gebouw bestaat uit modules die volledig in de fabriek zijn gebouwd en daarna op de locatie aan elkaar zijn gekoppeld. Vervolgens is de gevelafwerking aan de modules bevestigd. Deze modulaire bouw maakt het mogelijk het complex weer eenvoudig te demonteren, als het in de verre toekomst haar functie of waarde heeft verloren. De afzonderlijke bouwdelen en herwonnen materialen kunnen dan terug naar de fabriek en hergebruikt worden.
Versterking van de biodiversiteit en het beperken van de gevolgen van weersextremen zijn belangrijke doelen bij de gebiedsontwikkeling van de wijk Geestwater in Lisse. Het uitgangspunt van dit plan is het groene en waterrijke landschap. Het wonen wordt onderdeel van het landschap en niet andersom. Voor dit plan is in 2023 het Ontwerp Bestemmingsplan vastgesteld.
Herijking strategische keuzes warmte- en watervoorziening
In 2023 heeft zich een concreet alternatief aangediend voor gasgestookte installaties. De realisatie van een warmtenet op basis van geothermie in ons werkgebied is een voor Stek interessant en kansrijk alternatief. Dit is de aanleiding voor herijking van de eerder gekozen strategie naar volledige elektrificatie van de warmte- en warmwatervoorziening. In afwachting van besluitvorming over een warmtenet, hebben we cv-ketels geplaatst.
In 2023 is een aanzet gemaakt voor een integraal duurzaamheidsbeleid. Om zo de verschillende thema’s van verduurzaming te verankeren in de bedrijfsvoering. Stek draagt bij aan het wereldwijde doel om het gebruik van fossiele brandstoffen uit te bannen en de CO2-uitstoot te verlagen naar nul in uiterlijk 2050. Deze opgave heeft een directe en sterke relatie met het betaalbaar houden van het wonen. Dat werd het afgelopen twee jaar voor iedereen nog duidelijker door de explosieve stijging van de energieprijzen.
Huurdersoordeel woningkwaliteit is 7,3
Bewoners waarderen de kwaliteit van onze woningen hoger dan het landelijk gemiddelde. Stek scoorde in 2023 een 7,3 ten opzichte van een 6,9 landelijk.
Bouwkundige kwaliteit woningvoorraad is goed
We meten voortdurend de conditie van de woningen (NEN 2767) om vast te stellen waar technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen nodig zijn. Dit doen we ieder jaar bij een derde van de voorraad. Het onderhoud wordt vervolgens zoveel mogelijk gebundeld om efficiënt in te kopen en de overlast voor huurders te beperken.
De onderhoudskwaliteit van de woningen bij Stek is goed. In de Nationale Prestatie Afspraken staat, dat corporaties vanaf 2026 geen woningen meer hebben met een conditiescore van 5 of 6. In een schaal van 1 tot 6 is 1 is in zeer goede staat en 6 in zeer slechte staat. Stek bezit geen woningen met deze slechte scores.
Planmatig onderhoud en projecten onderhoud en verduurzaming
In 2023 is aan planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud en onderhoud aan technische installaties) in totaal € 11,6 miljoen uitgegeven. Dit is exclusief de projecten in tabel 15. Van de beoogde planmatig onderhoudswerkzaamheden is ongeveer 75% voor het eind van het jaar uitgevoerd. Het overige deel loopt door in 2024. Dit komt met name door lange levertijden op liften, glas en kozijnen.
Aan verduurzaming hebben we via de activiteitenbegroting (onder andere isoleren, glasvervanging, PVinstallaties) buiten de projecten ruim € 2,5 miljoen besteed. Dit is 60% van de begroting. Het grootste aandeel hierin was het aanbrengen van zonnepanelen. Inmiddels is meer dan 40% van onze woningen voorzien van zonnepanelen.
In de tabellen 14, 15 en 16 zijn de projecten opgenomen die Stek heeft gerealiseerd in 2023 (tabel 14) of is gestart in 2023 (tabel 15) en waarvan de oplevering in 2024 is voorzien. In tabel 16 zijn de projecten opgenomen waarvan de voorbereiding in 2024 wordt opgepakt.
Tabel 14: opgeleverde projecten 2023 onderhoud en verduurzaming
2023 veel lang bewoonde woningen vrijgekomen van doorstromende huurders die naar de nieuwbouwappartementen van Kostverloren in Noordwijk zijn verhuisd.
De onderhoudswerkzaamheden van de eigen vakkrachten worden uiterst positief beoordeeld
Voor reparatieonderhoud werd in 2023 bijna € 3,7 miljoen begroot. We gaven € 3,9 miljoen uit. De duurste reparaties gaan over bijvoorbeeld over vloeren die zijn aangetast door zwam of een ernstige lekkage.
Naast het onderzoek van KWH houden we ook eigen enquêtes onder huurders die een reparatieverzoek bij Stek hebben ingediend. Hierin wordt de onderhoudsdienst van Stek zeer positief beoordeeld.
De kosten voor vervangingen badkamers, keukens en toiletten waren meer dan begroot
In 2023 hebben we € 6 miljoen besteed aan het vervangen van badkamers, keukens en toiletten (BKT’s of binnenpakketten). In de begroting was rekening gehouden met € 5 miljoen.
In 2023 zijn de budgetten voor vervangingen van BKT’s bij mutatie samengevoegd met het budget voor BKT-vervangingen bij verduurzamingsprojecten. De ervaring leerde ons, dat het combineren van verduurzamingswerkzaamheden met het tegelijkertijd vervangen van een BKT niet per definitie veel efficiencyvoordeel opleverde. En voor de huurder waren het in veel gevallen zelfs te veel werkzaamheden ineens, zodat veel huurders er van af zagen. We hebben een aanpassing gedaan. Nu is er ruimte om ook op verzoek van een huurder op een door de huurder gewenst moment een BKT te vervangen. Uiteraard alleen als de BKT ook daadwerkelijk aan vervanging toe is en niet meer aan de basiskwaliteit voldoet.
Serviceabonnementen
Voor mensen die zelf niet kunnen, of willen, klussen heeft Stek een abonnement Service & Onderhoud. Met dit abonnement garanderen wij aan ongeveer 7.000 huurders dat deze klussen door Stek worden uitgevoerd. De reguliere bijdrage voor dit abonnement was in 2023 € 3,94 per maand.
4.5 Fijne woonomgevingen
Stek wil huurders een thuis bieden. Een thuis is een plek waar mensen zich prettig voelen, waar ze tot ontwikkeling kunnen komen, waar ze in goede harmonie met buren kunnen leven en waar de omgeving hen biedt wat ze nodig hebben.
Woonbelevingsonderzoek
In 2022 heeft Stek een woonbelevingsonderzoek laten uitvoeren. In 2023 is vervolgens leefbaarheidsbeleid en een uitvoeringsprogramma voor 2024 gemaakt.
Over het algemeen zijn onze huurders heel tevreden over de leefbaarheid
Ze voelen zich veilig, zijn tevreden met de woning en met de fysieke woonomgeving. Wel vragen sommige huurders aandacht voor het samenleven met elkaar. Daarom is dit onderwerp opgenomen in het uitvoeringsprogramma leefbaarheid. Binnen het uitvoeringsprogramma zijn buurten aangewezen waar we extra aandacht aan willen besteden.
Werken aan zorgzame en leefbare buurten
In HLT-verband werd in 2022 een ambitieovereenkomst getekend. In deze overeenkomst is een koers uitgezet voor het met elkaar samenwerken aan zorgzame en leefbare buurten in de gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen. In 2023 werd vanuit deze overeenkomst gestart met een pilot ‘community building’ in diverse buurten. In Noordwijk werd in augustus 2023 een zorgvisie vastgesteld door de gemeente en wordt gewerkt aan een uitvoeringsprogramma. Stek heeft in 2023 sociaal buurtverbinder geworven ter ondersteuning van de ambities op dit vlak en de verbinding en samenwerking met alle betrokken partijen.
Woonconsulenten en wijkbeheerders zijn zichtbaar in buurten en wijken
Zij regisseren het sociaal beheer. De woonconsulenten zorgen voor een optimale leefomgeving. Zij spelen een rol bij het oplossen van woonfraude, overlast en schrijnende situaties. Daarbij werken zij nauw samen met zorgpartijen en verwijzen naar hen als er aanleiding is. Ook organiseren zij de bewonersparticipatie en werken zij aan het vergroten van de betrokkenheid van bewoners. Onze vaklieden signaleren ook regelmatig zaken ‘achter de voordeur’ die zorg en aandacht vragen. Zij geven deze signalen door aan de woonconsulenten voor verdere opvolging. Meldingen gaan meestal over zichtbare armoede, vervuiling of signalen van behoefte aan zorg. In Noordwijk houdt de doorstroomadviseur regelmatig spreekuur (loket) voor huurders en bewoners, die graag willen verhuizen.
In alle gemeenten zijn wijkschouwen gehouden
Stek organiseert deze in een wijk, een buurt, of rondom een complex. Partijen die meelopen met een schouw zijn vertegenwoordigers van huurdersorganisaties, bewonerscommissie, de wijkagent, welzijnsorganisaties en vertegenwoordigers van de gemeente (vaak de wethouder) en de buurtbewoners zelf. In 2023 zijn onder andere Calorama (omgeving Kersappelstraat) in Noordwijk, het buurtschap de Engel in Lisse, de wijk Patrimonium in Hillegom en in Warmond in de buurten Irenestraat, Julianastraat, Marijkestraat en Bernhardstraat bezocht.
In 2023 gaf Stek ruim € 400.000,- uit aan leefbaarheidsactiviteiten
Jaarlijks is er een budget voor leefbaarheid beschikbaar. Vanuit de verplichtingen van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) werd het budget in 2023 verhoogd. In het oog springende projecten:
Tuinendag Noordwijk in samenwerking met Stichting Present;
Leefbaarheidsproject in Voorhout, thema energie;
Aanpak gezamenlijke ontmoetingsruimtes in een van onze seniorencomplexen in Hillegom;
Aanpak uitstraling voortuinen in Lisse in een buurt samen met de bewoners;
Kunstproject op liftdeuren in een van onze flats in Sassenheim .
Overige uitgaven waren er voor een extra schoonmaakbeurt, gezamenlijk groen, een picknicktafel, bijdrage aan activiteiten van onze bewonerscommissies en meer.
Overlast en woonfraude
In 2023 zijn in totaal bijna 300 meldingen binnengekomen over met name overlast en woonfraude. Twee derde van de meldingen gingen over overlast en ongeveer 40 meldingen waren rechtstreeks gerelateerd aan woonfraude. De overige meldingen kwamen bijvoorbeeld van bezorgde omwonenden over buren die zorg nodig hebben of signaleringen uit de wijk of buurt. Meldingen die gaan over zorgbehoefte worden meestal doorverwezen naar de zorgteams en -netwerken en besproken met deelnemende partijen. Ook werken we nauw samen met het integrale loket Voorieder1.
Eind 2023 is het initiatief genomen door partijen om een Convenant Overlast met elkaar op te stellen. Dit zal in 2024 verder worden uitgewerkt. In de prestatieafspraken met onze gemeenten worden eveneens jaarlijks afspraken gemaakt over het bestrijden van overlast, het voorkomen van fraude, de inzet van buurtbemiddeling en de wijk GGD’er, het bevorderen van integrale buurten en het belang van buurtkamers en ontmoetingsplekken.
4.6 Dienstverlening en communicatie aan huurders en woningzoekenden Stek gebruikt KWH om te meten wat huurders vinden. De KWH-resultaten zijn vervolgens input voor de Aedes benchmark. De Aedesbenchmark vergelijkt de prestaties van deelnemende corporaties in het land.
Resultaten KWH en benchmark
Stek doet mee aan KWH onderzoek en heeft het KWH label. KWH stelt een norm om het KWH-huurlabel te krijgen of behouden. In 2023 heeft Stek voldaan aan de eisen voor het KWH-label.
Stek doet ook mee aan de Aedes benchmark. Voor de Aedesbenchmark worden de resultaten op de vragen van de KWH enquête gebruikt. De KWH cijfers worden omgezet in een letter waarbij een score A betekent dat de corporatie tot de beste van Nederland behoort. Uitzondering op het volledig overnemen van de KWH-cijfers is het onderdeel reparatieverzoeken. Voor dit onderdeel wordt slechts één vraag uit de KWH enquête gebruikt. Stek scoort binnen de benchmark een 7,3 en een C voor reparatieverzoeken. Dat is minder dan op de andere onderdelen. Het eindoordeel in de Aedes-benchmark komt hiermee op een C. We voelen hoge urgentie om dit te verbeteren en hebben op verschillende gebieden verbeteringen in gang gezet (4.6.3). Ons doel is om een A te behalen in de benchmark.
Huurders hebben op drie manieren een mogelijkheid om klachten te uiten. Ten eerste is van belang dat een huurder de onvrede bij Stek meldt. Dat geeft ons de mogelijkheid om tot een oplossing te komen. Daarnaast heeft een huurder de mogelijkheid om een klacht bij de landelijke huurcommissie of bij de regionale klachtencommissie neer te leggen.
In 2023 ontving Stek 47 schriftelijke klachten
De meeste klachten gaan over onderhoud of de communicatie met Stek. Het grootste deel van de klachten is opgelost met de huurders. Een aantal klachten is nog in behandeling. Eind 2023 is een nieuw klachtenformulier ontworpen en op de website gepubliceerd. Om zo het indienen van een klacht zo toegankelijk mogelijk te maken voor huurders.
De Huurcommissie ontving 6 klachten
Het gaat hier niet om bezwaren over de huurverhoging. De klachten gingen over onderhoudsgebreken, overlast en servicekosten. Van de 6 zijn 5 klachten inmiddels afgehandeld, 1 loopt nog. In 2022 waren het 24 klachten.
Stek volgt de adviezen van de klachtencommissie op Gezamenlijk met een aantal collega-corporaties neemt Stek deel aan de Klachtencommissie. Stek volgt de adviezen van de Klachtencommissie na behandeling van een klacht op.
In 2023 zijn 4 nieuwe klachten gemeld. De klachten gaan hoofdzakelijk over onderhoud aan de woning. De meeste klachten zijn vlot afgehandeld, in drie gevallen is een hoorzitting gehouden.
Activiteiten gericht op verbeteren dienstverlening
In 2023 is Stek gestart met een project ‘100% antwoord’. Doel van het project is het verbeteren van de dienstverlening voor onze huurders, woningzoekenden en overige klanten. We zijn aan de slag gegaan met de volgende onderwerpen;
1. De telefonische bereikbaarheid van Stek en al haar medewerkers;
2. Het verbeteren van het proces van bewonersbrieven en grote mailingen;
3. Het verbeteren van het gebruik van de digitale kanalen. Waaronder het klantportaal van Stek en maar ook de verspreiding en registratie van onze interne post.
De eerste resultaten zijn merkbaar
De bereikbaarheid van Stek en haar specialisten is aantoonbaar verbeterd. De brieven zijn duidelijker geworden waardoor huurder minder vragen hierover stellen. En weten steeds meer huurders ons digitaal te raadplegen op een moment dat het hen uitkomt. We hebben huurdersvertegenwoordigers bij dit project betrokken. Huurders keken mee met onze voorstellen en hebben ons met hun feedback geholpen en meegedacht.
Het is weer mogelijk reparatieverzoeken digitaal te melden
Het online kunnen melden van reparatieverzoeken was een veel gehoorde vraag van huurders. In het klantportaal is deze mogelijkheid verbeterd en weer opengesteld voor huurder. Huurders kunnen nu zelf een afspraak inplannen in de agenda onze eigen vakmensen. Via robotisering komen de door huurders ingevulde webformulieren eerder terecht bij de juiste persoon of afdeling. Daarnaast kan de huurder op het klantportaal allerlei gegevens vinden, zoals bijvoorbeeld de telefoonnummers storingen te melden.
De nieuwe inspectie app geeft veel efficiëntie
Het gebruik van deze nieuwe ‘app’ maakt inspecties bij verhuizingen voor verhuurmakelaars en opzichters eenvoudiger. Alle mogelijke zaken worden direct vastgelegd en zodat ze sneller gerepareerd kunnen worden. Daarbij worden meteen de onderlinge afspraken genoteerd. Ook kan ter plaatse digitaal een handtekening worden gezet.
We geven meer aandacht aan het vergroten van kennis over het gebruik van woningen
Onze nieuwgebouwde woningen zijn gasloos en energiezuinig. Daarvoor zijn andere installaties voor verwarming en ventilatie nodig dan in het verleden. Eerste bewoners van de woningen hebben vaak vragen over het gebruik van de installaties. Om deze vragen voor te zijn besteden we hier bij de oplevering meer aandacht aan. We vergroten daarmee de kennis van de medewerkers op dit onderwerp. Via nazorg checken we of het gebruik van de woning helemaal duidelijk is of dat er nog verbeterpunten zijn. In één complex is sprake van langdurige nazorg.
Externe communicatie
Een belangrijke communicatiemijlpaal dit jaar was de verhuizing van Stek naar Hillegom. Om alle doelgroepen te bereiken hebben we een breed middelenpalet ingezet van online en offlinekanalen. Denk aan het bewonersblad Binnen, de Stek-pagina’s in de Weekendkrant, en de persberichtgeving in lokale en regionale kranten. Voor digitale uitingen is in de allereerste plaats onze website de bron van veel nieuws.
Maar Stek is ook actief op social media als Facebook, X en LinkedIn. Met de kernwaarden als onderlegger is berichtgeving via de diverse kanalen naar verschillende doelgroepen gegaan. Op al deze platforms stijgt het aantal actieve volgers, maar is het werkelijke bereik veel groter dan dat. De maandelijkse digitale nieuwsbrief groeide naar ongeveer 8.500 ontvangers aan het einde van het jaar. Met een openingspercentage van minimaal 70%, bereiken we hier veel huurders mee. Journalisten weten Stek regelmatig te vinden en worden voorzien van relevante informatie.
Ook fysiek is Stek zichtbaar, bijvoorbeeld via de Burendag. Wederom reden vier koffie TukTuks in alle gemeenten en gingen collega’s met huurders en omwonenden in gesprek. Verder was het open huis in maart een groot succes. Veel huurders kwamen het nieuwe thuis van Stek bekijken.
5 Sterke organisatie
5.1 Personeel en organisatie
Kernwaarden, hoe we eraan gewerkt hebben
Onze waarden vormen het kompas waarop we varen. Bij alles wat we doen, stellen we onszelf de vraag of het past binnen onze waarden. Samen met onze ambities maakt dit Stek van vandaag en van de toekomst. Het laden van de kernwaarden heeft in de zomer van 2023 een extra impuls gekregen. Zo’n 40 medewerkers hebben begrippen geïnventariseerd die passen bij de bedoeling van de kernwaarden. Vervolgens zijn daar per kernwaarde organisatiebrede acties aan gekoppeld voor 2024
Organisatieontwikkeling, aantrekkelijk werkgeverschap en kansen bieden
Het jaar 2023 stond voor Stek in teken van verdere organisatieontwikkeling, centralisatie in Hillegom en het creëren van samenwerkingsverbanden, omgangsvormen, gewoonten, waarden en normen samen voelbaar en leefbaar maken. De wendbaarheid van Stek is cruciaal.
Goede gespreksvoering is een blijver
Stek wil als werkgever aantrekkelijk blijven en mee ontwikkelen in een meer moderne organisatie. Dit hebben we onder andere gedaan door de implementatie van ‘de goede gespreksvoering’. De pilot is in 2023 afgesloten met de conclusie, dat we echt andere en meer waardevolle gesprekken voeren en hiermee zijn afgestapt van de traditionele beoordelingscyclus. Het talentgericht werken en managen krijgt meer inhoud. We houden TMA-teamsessies waar we meer inzicht krijgen in elkaars talenten, leren elkaar hierin kennen, waarderen en respecteren. We bouwen aan sterke teams.
Een leven lang leren, want leren is leuk!
Ons motto om duurzaam inzetbaar te blijven. Het is niet alleen zelf verder ontwikkelen, maar ook kennisoverdracht aan jongeren binnen de teams en mogelijk in de maatschappij. Het delen van kennis en het intensiveren van trajecten voor medewerkers met een afstand tot de arbeidsmarkt staan centraal. Dit blijft niet bij woorden, maar uit zich ook in daden. Zo boden we een leer-werktraject aan een statushouder om allround vakman te worden in onze onderhoudsdienst.
De jongere medewerker krijgt de ruimte bij Stek
In 2023 is Jong Stek opgericht. Hun bedoeling is om de corporatiewereld verder te ontdekken door projectbezoeken bij andere corporaties. Welke innovatie en kwaliteitsverbetering zij bijvoorbeeld procesmatig kunnen realiseren. Zij nemen in dit proces de medewerkers van Stek mee. Daarom biedt Stek ook graag ruim baan aan stages of traineeships.
Werk-privé-balans voor medewerkers
In de afgelopen jaren hebben we veel ervaring opgedaan met thuiswerken, deze mogelijkheid biedt de organisatie. Door de medewerker als fijn ervaren en het draagt bij aan een goede werk-privé balans. Tegelijkertijd heeft 2023 ons laten zien dat het werken op kantoor voordelen heeft. Zoals het hebben van contactmomenten, die weer leiden tot verbinding en samenhang in het werk. Medewerkers tonen eigenaarschap in relatie tot collega’s en teams. In 2023 hebben we nieuw thuiswerkbeleid voorbereid, dat een goede balans tussen thuis- en op kantoor werken faciliteert.
Informatisering en automatisering (I&A) waren de sleutelwoorden van 2023. We hebben hard gewerkt aan het verder verbeteren van alle onderdelen van de dienstverlening. Voor de eigen medewerkers, maar met name voor de huurders. Zo heeft de verhuizing naar ons nieuwe kantoor in Hillegom veel voorbereiding gevraagd. Alles is voorspoedig verlopen. Zowel de werkplekken als de internetverbinding die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van het werk werden tijdig opgeleverd.
Informatie, data en privacy: Stek heeft aanvullende maatregelen genomen
Het afgelopen jaar werd de corporatiesector opgeschrikt door een serie aan succesvolle hacks. Door een lek bij een hostingprovider was het hackers gelukt om toegang te krijgen tot de data van acht woningcorporaties binnen Nederland. Stek heeft in samenwerking met onze leveranciers ook direct aanvullende maatregelen genomen. Binnen Stek zagen wij een toename van het aantal phishing pogingen. De afgelopen jaar veel aandacht is besteed aan het creëren van extra bewustzijn op dit gebied. Mede hierdoor heeft dit niet tot een succesvolle aanval geleid.
Wel blijkt het belangrijk om te blijven werken aan dit thema. Binnen de regiegroep Informatiebeveiliging & Privacy is dan ook hard gewerkt aan een overkoepelend awareness-programma voor heel Stek.
Automatisering
Het afgelopen jaar hebben wij de eerste vruchten geplukt van de robotisering. Op dit moment zetten we dit vooral in bij het verwerken van post naar de juiste afdelingen. Wel 27% van de ingekomen digitale post is op deze manier verdeeld. Binnen Stek is ook hard gewerkt om andere tijdrovende routinematige handelingen te robotiseren. De resultaten verwachten wij het komende jaar te zien.
Facilitaire zaken
Het team Facilitair binnen de afdeling Financiën & Bedrijfsvoering is verantwoordelijk voor ondersteunende en organisatorische taken op het gebied van facilitaire dienstverlening. Hieronder vallen kantoor- en wagenparkbeheer, kantinewerkzaamheden, schoonmaak, beveiliging en controle op de leveringsafspraken. Ook het verwerken van de inkomende post is een belangrijke taak. Zowel de fysieke post als de 80 tot 100 e-mails van huurders die elke dag binnenkomen in de algemene mailbox.
De verhuizing heeft veel aandacht gehad
Naast de reguliere taken, stond 2023 vooral in het teken van de verhuizing naar het nieuwe kantoor in Hillegom. Deze verhuizing was in januari 2023 en is mede gecoördineerd door Facilitaire Zaken. Een nieuw kantoor, flexplekken, clean desk policy, een nieuw schoonmaakbedrijf en -programma, complexe installaties: het was voor iedereen wennen en zoeken. Het was een jaar waarop ‘Al doende leert men’ zeker van toepassing was. Gedurende het jaar zijn nog wat kleine aanpassingen in het kantoor doorgevoerd, waardoor het kantoor en de werkplekken voor de collega’s steeds meer een ‘thuisgevoel’ heeft gekregen.
De robot is geïntroduceerd bij het archiveren en postbeheer
De robotisering van de routinematige taken binnen het postproces heeft in het afgelopen jaar diverse verbeteringen opgeleverd en tot werkbesparing geleid.
Organisatie breed is het project 100% Antwoord van start gegaan
Om de registratie van klantvragen overzichtelijker te maken, is de registratie van de inkomende post veranderd. De afdeling Facilitair legt klantvragen die per mail en per post binnenkomen vast als contactmoment in ons bedrijfsinformatiesysteem (Tobias AX). En niet meer als taak in ons document managementsysteem (Archief Compact). Voordeel hiervan is dat de medewerkers nog maar in één
De OR heeft een belangrijke functie binnen de organisatie. Onderstaand is te lezen over welke onderwerpen de OR met de bestuurder heeft gesproken en wat de advisering is geweest.
Samenstelling OR
Op grond van haar reglement dienden alle leden af te treden en werden er verkiezingen ingesteld. Omdat er precies zeven personen zich verkiesbaar stelden zijn er geen verkiezingen geweest, maar zijn deze personen per acclamatie gekozen. Tot en met 30 november bestond de OR uit zes leden. Vanaf 1 december waren dit zeven leden.
Overleg
Afgelopen jaar hebben er negen formele vergaderingen plaatsgevonden met de bestuurder. Daarnaast is er ook tweewekelijks informeel overleg tussen de bestuurder en de OR geweest. De OR heeft daarnaast tweemaal een overleg gevoerd met afgevaardigden van de RvC.
Ook heeft een afvaardiging van de OR gesproken met de Aw, vanwege de afsluiting van het traject in verband met verscherpt toezicht.
Advies en instemming
Er zijn een aantal advies en instemmingstrajecten geweest in 2023. Hieronder is ene toelichting per onderwerp opgenomen.
Agressieprotocol (advies overgenomen)
Het beleid gaat uit van zero tolerance. De OR onderschrijft dit en adviseerde om:
Medewerkers die in dienst treden (inclusief trainees en stagiaires) bij aanvang van het dienstverband te informeren over het agressieprotocol en het zero tolerance-beleid;
Bij opdrachtverstrekking naar zakelijke partners op te nemen dat wij van hen verwachten dat zij agressievoorvallen altijd bij Stek melden`. Ook verwachten wij van hen dat zij meewerken bij het doen van aangifte bij fysieke agressie;
in 2023 een agressietraining te organiseren voor alle medewerkers die vanuit hun functie direct fysiek klantencontact hebben en deze jaarlijks te herhalen;
Medewerkers die geen direct klantencontact aan te bieden op vrijwillige basis de agressietraining te volgen;
Maak het verlenen van nazorg en de gespreksvoering over agressie en ongewenst gedrag onderdeel van de agressietraining;
Dat leidinggevenden met de medewerkers ten minste een maal per maand de ervaringen met agressie gaan bespreken;
Borg dat het alarmsignaal in alle ruimten van het kantoor hoorbaar is;
Zie erop toe dat bij fysieke agressie altijd volgens het protocol aangifte bij de politie wordt gedaan en indien de medewerker dit zelf niet wenst te doen dit door de organisatie wordt gedaan;
Leg alle vormen van ervaren agressie vast en rapporteer erover in het sociaal jaarverslag.
Beleid cameratoezicht (advies overgenomen)
De OR stemde in met het beleid Cameratoezicht en de inzet van een camera bij de balie van het Klantcontact Centrum. Voorwaarde was dat er een aanpassing kwam op de volgorde van wie de beelden
mag bekijken. 1. Privacy officer 2. Security officer 3. Bestuurder. Waarmee wordt bedoeld: 2 bekijkt alleen beelden bij afwezigheid van 1, 3 bekijkt alleen beelden bij afwezigheid van 2 en 1.
Aanpassing inrichting afdeling Financiën en bedrijfsvoering
Advies gegeven in overeenstemming met het voorstel.
Instemmingsaanvraag integriteitscode
Na ontvangst van antwoorden op eerder gestelde vragen heeft de OR ingestemd met aanpassing van de integriteitscode.
Instemmingsaanvraag wijziging gezondheidsbudget
Na bespreking in het reguliere overleg van 2 oktober is deze aanvraag ingetrokken.
Preventiemedewerkers
De OR heeft een instemmingsaanvraag ontvangen om de rol van preventiemedewerker te formaliseren bij de P&O medewerkers. Op 21 december heeft de OR een eerste reactie gegeven. Het gesprek hierover wordt vervolgd in 2024.
Werving en selectie nieuwe bestuurder
In 2023 heeft de OR deelgenomen aan het proces van werving en selectie van een nieuwe bestuurder voor Stek. In goede samenspraak en harmonie is met RvC en Mt een functieprofiel samengesteld.
Gedurende het vervolg van het proces is de OR betrokken geweest. En heeft dit proces geleid tot de installatie van een nieuwe bestuurder per 1 september.
Verscherpt toezicht
Het herstelplan dat geschreven is naar aanleiding van het verscherpte toezicht en de daarbij behorende evaluaties heeft ook in 2023 veel tijd gevraagd van de OR-leden. Dit verhoogde de werkdruk van de ORleden. Per 1 september heeft de Aw het verscherpte toezicht opgeheven tot grote tevredenheid van de OR. De OR ziet de toekomst dan ook vol vertrouwen tegemoet.
Deze verbinding is houdstermaatschappij van de verschillende verbindingen.
Duynstede Projecten B.V.
Deze verbinding is opgericht met als doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn ten behoeve van onder meer Stek, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen. Duynstede Projecten B.V. heeft een 20% belang in de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West B.V. Daarnaast is deze verbinding voor 19,5% commanditaire vennoot van Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V.
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West B.V.
Deze verbinding is beherend vennoot van de ontwikkeling van een grondpositie in de Haarlemmermeer welke zich bevindt in de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V. Stek deelt deze deelneming met ASR Vastgoed Participatie Haarlemmermeer-West B.V. (40%) en Rotij Haarlemmermeer West B.V. (40%).
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V.
Deze verbinding is opgericht ten behoeve van de ontwikkeling van een grondpositie op de Westflank van de Haarlemmermeer ter grootte van in totaal circa 18 Ha. Roosdom Tijhuis is de administrateur van de CV. De huidige verwachting is dat deze grondpositie na 2040 zal worden bebouwd.
Duynstede Duurzame Energie B.V.
Deze verbinding is opgericht met als doel het ontwikkelen, installeren, beheren en exploiteren van systemen ten behoeve van duurzame energie. Deze verbinding is vergunninghouder van de duurzame WKO-installatie ten behoeve van het complex Sassembourg in Sassenheim.
Samenwerkingsverbanden
Holland Rijnland Wonen is een samenwerkingsverband van 14 woningcorporaties in de regio Holland Rijnland. Stek is een van de deelnemers in HRW. HRW is een vereniging die verantwoordelijk is voor de uitvoering van de woonruimteverdeling in de regio en belangenbehartiging. De regio Holland Rijnland bestaat uit 13 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude.
6.2 Extern toezicht
Autoriteit Woningcorporaties (Aw)
Op 3 augustus 2022 is Stek door de Aw onder verscherpt toezicht gesteld. Inmiddels is het verscherpt toezicht opgeheven. Dit verscherpte toezicht had geen betrekking op de financiële situatie maar was ingesteld vanuit ‘governance-redenen’. De RvC van Stek had haar functie neergelegd. De aanleiding was de werving & selectie van de nieuwe bestuurder. Er was een verschil van mening ontstaan tussen de organisatie en de RvC.
Begin 2023 heeft Stek een herstelplan opgesteld en bij de Aw in gediend. De Aw heeft over het herstelplan verschillende gesprekken gevoerd met het bestuur, MT, RvC en de huurdersorganisatie. Op basis van het herstelplan en de gevoerde gesprekken heeft de Aw het verscherpt toezicht van Stek per 1 september 2023 opgeheven en valt Stek weer onder het reguliere beoordelingsregime van de Aw.
Eind september is het Aw bij Stek nog langs geweest om de periode van het verscherpt toezicht met de organisatie te evalueren en goed af te sluiten.
Daarnaast heeft Stek in 2023 de rechtmatigheidsbrief over het verslagjaar 2022 ontvangen. Hieruit komen geen bijzonderheden naar voren. Ook heeft de Aw goedkeuring verleend om vermogen te verstrekken aan de deelneming Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Het verscherpte toezicht was voor het WSW aanleiding om Stek over te brengen naar verdiepend beheer. Deze nieuwe status heeft in 2023 geen effect gehad op het vastgestelde borgingsplafond en het financieringsbeleid. Het verdiepend beheer is inmiddels opgeheven.
In het 4e kwartaal van 2023 is de accountmanager van het WSW bij Stek op bezoek geweest in het kader van de jaarlijkse beoordeling. Stek heeft hierbij een nadere toelichting gegeven op het portefeuilleplan en het duurzaamheidsbeleid van Stek.
Begin 2024 is de beoordelingsbrief van het WSW ontvangen waarin vermeld stond dat het verdiepend beheer per direct is opgeheven. Verder gaf het WSW voor Stek over 2023 een positieve borgbaarheidsverklaring af.
In de beoordelingsbrief heeft het WSW het borgingsplafond voor 2023 tot en met 2025 vastgesteld. Het vrijgegeven borgingsplafond voor de jaren 2023, 2024 en 2025 komt uit op respectievelijk € 378 miljoen, € 433 miljoen en € 465 miljoen. Stek heeft voldoende borgingsruimte om de voorgenomen investeringen in 2024 te kunnen financieren.
6.3 Governance
Goed ondernemingsbestuur, transparante, juiste en volledige verantwoording naar belanghebbenden, dat is waar governance voor staat. De vereisten voor governance liggen vast in de (Woning)wet en de Governancecode woningcorporaties.
Structuur
Stek kent een governancestructuur met een intern toezichthouder in de vorm van een Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken bij Stek. Daarnaast vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de bestuurder en staat de Raad het bestuur met raad terzijde.
Het managementteam, bestaande uit een bestuurder en vier MT -leden, zorgt voor de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie.
Stek onderschrijft de Governancecode woningcorporaties en ook de noodzaak om transparant te besturen, toezicht te houden en om verantwoording af te leggen aan onze belanghouders. We beschikken over de in de Governancecode genoemde reglementen en statuten die onderdeel vormen van de governance van Stek. Naar de zienswijze van Stek zijn er geen punten waar wij afwijken van de Governancecode woningcorporaties.
Statutenwijziging
Stek heeft in januari 2024 haar statuten aangepast naar de modelstatuten van Aedes. De aanleiding was dat de in 2023 de toenmalige voorzitter van de RvC - Mevrouw Desumma - op 1 november 2023 bestuurder geworden bij een corporatie buiten het werkgebied van Stek, de Wassenaarsche Bouwstichting. De toen vigerende statuten van Stek kwalificeerden dit als onverenigbaar, waardoor mevrouw Desumma op 31 oktober 2023 moest aftreden. De heer De Lint nam het RvC-voorzitterschap over.
Permanente Educatie bestuurders
Corporatiebestuurders zijn vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE). Bestuurders moeten daarom vanaf de invoering in een periode van 3 jaar tenminste 108 PE-punten (108 studiebelastingsuren) halen.
Over de periode 2021 t/m 2023 bedroeg het totale aantal studiebelastingsuren (-punten) van de oudbestuurder 139. De huidige bestuurder heeft in 2023 61,5 punten behaald. Daarmee is voldaan aan de verplichting.
6.4 Jaarverslag corporatieraad
Dit verslag is door de Corporatieraad zelf opgesteld en hiermee legt de Corporatieraad verantwoording af over haar werkzaamheden in het verslagjaar 2023. Sinds 2015 heeft Stek een Corporatieraad en de raad is sindsdien 28 keer (vier keer per jaar) bij elkaar gekomen. Vanaf januari 2023 op de nieuwe locatie van Stek in Hillegom.
Met de Corporatieraad onderscheidt Stek zich van andere corporaties. Met de Corporatieraad haalt Stek de buitenwereld naar binnen, de ongepolijste beelden vanuit de lokale gemeenschap worden op de bestuurstafel neergelegd en besproken. De Corporatieraad stelt vragen over bestaande producten en diensten die Stek levert en signaleert (lokale) maatschappelijke problemen die nauw verbonden zijn aan de werkzaamheden van Stek. Over verschillende thema’s adviseert de Corporatieraad het bestuur. Dit doen de leden vanuit hun expertise en kennis. Door hun reguliere werkzaamheden hebben zij zicht op de problematiek van de huurders van Stek. Het is aan Stek om deze adviezen al of niet op te volgen.
De samenstelling en werkwijze van de Corporatieraad
Ook in 2023 bestond de Corporatieraad uit leden uit diverse maatschappelijke geledingen, zoals zorg en welzijn, maatschappelijk werk, vluchtelingenwerk, wijksamenwerkingsverband, ISD en voedselbank. In 2023 zijn geen leden af- of toegetreden, waardoor de raad ultimo 2023 uit 11 leden bestond, met een toegevoegd secretaris.
De vergaderingen van de Corporatieraad zijn voorbereid door de voorzitter, de ambtelijk secretaris en de bestuurder. Agendapunten zijn aangedragen door leden van de raad en door de bestuurder. Bij alle vergaderingen waren medewerkers van Stek en/of de bestuurder aanwezig. In een enkel geval gaven ook medewerkers van Stek een toelichting op bepaalde onderwerpen. Tijdens de eerste bijeenkomst van 2023 was er een lid van de Raad van Commissarissen van Stek aanwezig.
Besproken onderwerpen in 2023
De raad bespreekt met name onderwerpen die voortkomen uit het thema ‘bijzondere doelgroepen’. Veelomvattende onderwerpen die veel andere maatschappelijke vraagstukken raken en zeker ook de dagelijkse werkzaamheden van Stek. Hieronder worden in vogelvlucht de belangrijkste besproken onderwerpen in 2023 geduid.
In februari 2023 is gesproken over de ambitieovereenkomst Wonen en Zorg. Naar aanleiding van de discussie heeft de Corporatieraad enkele suggesties aan Stek gedaan, zoals betrek bewonerscommissie bij het thema, maak ontmoetingsruimten in de buurten, denk eens na over het realiseren van verzorgingshuizen voor mensen met een zorg-zwaarte pakket tussen 3 en 4 en zorg voor integrale samenwerking met alle betrokken partijen.
In juni is gesproken over de impulsaanpak winkelgebieden en zijn de resultaten van het woonbelevingsonderzoek toegelicht. Tijdens deze vergadering is afscheid genomen van de bestuurder Hans Al. Hans heeft mede aan de basis gestaan van de Corporatieraad. De samenwerking met Hans Al is altijd heel goed geweest. Hij heeft de raad positie gegeven. Hans heeft altijd de raad als een serieuze gesprekspartner gezien en de adviezen ter harte genomen. De leden van de raad bedankten Hans voor zijn inzet voor de raad. En Hans sprak de hoop uit dat de raad nog lang gesprekspartner zal blijven van Stek.
In september was de nieuwe bestuurder, Joke van den Berg, voor het eerst aanwezig bij een vergadering van de Corporatieraad. Tijdens deze bijeenkomst is er uitgebreid kennis gemaakt en hebben leden van de raad aangegeven welke onderwerpen zij op de termijnagenda willen plaatsen. In de vergadering van december is stilgestaan bij het ondernemingsplan van Stek: hoe staat het met de uitvoering en hoe kijkt Stek naar de toekomst. De leden van de raad hebben hun reflecties ingebracht. Daarnaast heeft de raad van gedachten gewisseld over het WRR-rapport ‘Grip. Het maatschappelijk belang van persoonlijke controle’: welke lessen kan Stek leren uit dit rapport.
Blik op 2024
Zowel de bestuurder als de leden van de Corporatieraad waren - net als de voorgaande jaren - ook in 2023 van mening dat door middel van de Corporatieraad Stek vanuit een ander perspectief zicht krijgt op de problemen waarmee huurders van Stek te maken hebben en de wijze waarop Stek hiermee direct of indirect kan omgaan. Het betreft thema’s die raken aan of rechtstreeks te maken hebben met de werkzaamheden van Stek en die ook in 2024 door de leden van de Corporatieraad op de agenda zullen worden geplaatst. De Corporatieraad levert daarmee een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke legitimatie van Stek.
De leden van de raad moeten een goede gesprekspartner zijn van de directeur/bestuurder. Daarvoor bekijken we periodiek de samenstelling van de raad. In 2024 zullen nieuwe leden worden geworven. Tot slot heeft de Corporatieraad er alle vertrouwen in dat ook in 2024 het overleg met Stek op een zeer constructieve – en niet te vergeten plezierige - wijze plaats zal vinden.
René Roodzant
Voorzitter Corporatieraad
7 Financiën
7.1 Financiële continuïteit
Het financiële beleid van Stek is erop gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe zijn financiële beleidskaders geformuleerd over de minimale vermogenspositie en sturen we op een positieve ontwikkeling van de kasstromen. Stek kan zo altijd aan haar financiële verplichtingen voldoen. De financiële beleidskaders zijn vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Stek heeft dit Reglement vastgesteld en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft het goedgekeurd.
Stek stuurt op het resultaat vóór herwaardering naar marktwaarde, omdat het management herwaarderingen niet kan beïnvloeden.
Jaarresultaat en begroting 2023
Woonstichting Stek had voor 2023 een positief nettoresultaat begroot van ongeveer € 65 miljoen (hierna: mln.) Het gerealiseerde jaarresultaat 2023 bedraagt ongeveer € 241 mln. negatief, ongeveer € 306 mln. lager dan begroot. De oorzaak van dit lagere resultaat in grote lijnen:
(B Resultaat versus begroting
Resultaat door lagere waardering marktwaarde - 278 mln.
Hoger bedrag aan onrendabele investeringen - 30 mln.
Lagere onderhoudskosten + 4 mln.
Saldo van diverse verschillen - 2 mln. - € 306 mln.
De belangrijkste zaken nader toegelicht
Waardering op marktwaarde
De richtlijnen van de jaarverslaggeving schrijven voor dat waarderingsverschillen van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op marktwaarde tussen twee boekjaren worden verantwoord in het resultaat. De mutatie in het resultaat van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt in 2023 ongeveer € 226 mln. negatief. Deze waarde mutatie was in de begroting voor € 52 mln. positief opgenomen.
Hoger bedrag aan onrendabele investeringen
Stek heeft in 2023 voor een groot aantal projecten investeringsbesluiten genomen. Het onrendabele bedrag op deze projecten viel dit jaar fors hoger uit door de daling van de marktwaarde. Daarnaast moest van een aantal investeringsbesluiten in 2022 een nieuw onrendabel bedrag worden berekend. Dit omdat deze projecten in 2023 nog niet waren opgeleverd. Het onrendabele bedrag van deze projecten viel ook hoger uit dan in 2022 was berekend vanwege de lagere marktwaardering.
Lagere onderhoudskosten
De onderhoudskosten* zijn lager uitgevallen dan begroot. Het grootste gedeelte van het verschil met de begroting vindt zijn veroorzaak in de begroting van het planmatig onderhoud die is begroot bij de verduurzamingsprojecten. Dit betreft projecten in Warmond en Lisse die zijn doorgeschoven naar 2024.
* De toegerekende personele kosten van het onderhoud zijn hier buiten beschouwing gelaten.
Toelichting waardering op marktwaarde
Sinds de jaarrekening 2016 geldt de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde. Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde.
Op grond van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen schrijft voor dat de marktwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Validatie van het Handboek 2022 vond al plaats. Het Handboek 2023 moet nog gevalideerd worden.
De waardebepaling van het vastgoed van Stek heeft modelmatig plaatsgevonden zoals voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Stek heeft hierbij gekozen voor de basisvariant van het Handboek. Alleen het commerciële bedrijfs-onroerend goed (BOG) en het maatschappelijk onroerend goed (MOG) zijn gewaardeerd op basis van de full versie variant van het Handboek. Deze panden zijn extern getaxeerd door een beëdigd taxateur. Stek gebruikt het softwareprogramma TMS (Ortec) om de marktwaarde van het vastgoed te berekenen. Ortec heeft het Handboek 2023 in haar software opgenomen. Een externe accountant heeft een COS3000 verklaring afgegeven ten aanzien van de betrouwbare werking van dit rekenpakket.
De waardering op marktwaarde volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ heeft gevolgen voor het vermogen en het resultaat van Woonstichting Stek. De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Stek (DAEB en niet-DAEB) daalde fors in 2023 van € 2.407 mln. naar € 2.188 mln. Het eigen vermogen van Stek daalt in 2023 van € 2.067 mln. naar € 1.827 mln.
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
Het jaar 2023 kenmerkt zich door een dalende woningmarkt ten opzichte van 2022. Voor de woningportefeuille van Stek zorgde dit voor een forse daling van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 219 mln. gedaald naar een waarde van € 2.188 mln. Dit is een waardedaling van ongeveer 9%.
De mutatie van de marktwaarde wordt overwegend veroorzaakt door:
Stijging van de kapitaalmarktrente en daarmee hogere disconteringsvoet (-) en validatie disconteringsvoet (-);
Stijging van de WOZ-waarde (+);
Toegenomen overdrachtslasten (-);
Gestegen onderhouds- en beheerkosten (-).
De negatieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een hogere disconteringsvoet. Dit heeft een grote impact op de marktwaarde.
Ontwikkeling beleidswaarde 2023
De beleidswaarde is in 2023 met ongeveer € 279 mln. gedaald ten opzichte van 2022. Van € 1.136 mln. (2022) naar € 857 mln. (2023).
De beleidswaarde wordt afgeleid uit de marktwaarde. De belangrijkste redenen dat de beleidswaarde is gedaald ten opzichte van het jaar 2022 zijn:
Lagere marktwaarde van het woningbezit
Hogere onderhoudskostenbegroting ten opzichte van 2022 (+15%).
Eenmalige huurverlaging per 1 juli 2023 (op basis van nationale prestatieafspraken)
Stijging van de disconteringsvoet (van 5,5% naar 5,85%)
Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) besloten op grond van het integraal toezichtkader om met ingang van het boekjaar 2018 de gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een ander waardebegrip: de beleidswaarde. Dit is in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645) aangepast. Woningcorporaties vermelden de beleidswaarde in de toelichting van de jaarrekening.
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, zoals hiervoor is toegelicht. De reden hiervoor is dat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.
De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de Aw en het WSW. In 2020 is hier een definitief normenkader voor vastgesteld. Het WSW en de Aw hebben aangegeven dat de definitieve norm voor de LTV 85% is, voor de ICR 1,4 is en voor de solvabiliteit 20%.
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse keuzes en schattingen. Dit hoort bij het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder geldt het voor het bepalen van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Daarnaast is dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. Verder hebben de schattingen betrekking op o.a. de ontwikkeling van de meerjarenonderhoudsbegroting, beheerkosten en de fiscale positie.
De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en het beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie. Dit in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed - en daarmee van het corresponderende deel van het vermogen - dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.
Beleidsmatige beschouwing verschil marktwaarde en beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit bedraagt in totaal ongeveer € 1.331 mln. Dat impliceert dat ongeveer 73% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 in onderdelen
De afslagen op de marktwaarde staan hieronder toegelicht
Deze afslag geeft inzicht in het effect van het doorexploiteren van woningen uit de woningportefeuille die in de marktwaarde worden uitgepond bij mutatie. Volgens het beleid van Stek worden woningen bij mutatie niet verkocht, maar zullen deze opnieuw worden verhuurd. De toeslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal € 343 mln.
Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)
Bij deze afslag wordt van de woningportefeuille de markthuur vervangen door de streefhuur in overeenstemming met het beleid van Stek. Deze streefhuur bedraagt gemiddeld 77% van de markthuur (korting = 23%). Deze korting wordt in de huurprijs doorgevoerd om de huren betaalbaar te houden voor onze doelgroep. Stek heeft namelijk het beleid om 80% van de vrijkomende sociale woningen onder de tweede aftoppingsgrens (€ 694) te verhuren, waarvan ook 75% onder de eerste aftoppingsgrens (€ 647) worden verhuurd. Dit in het kader van het passend toewijzen. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 1.104 mln.
Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)
Deze afslag geeft inzicht in het onderhoud dat Stek extra uitvoert bij de woningportefeuille ten opzichte van wat er in de marktwaarde wordt ingerekend. Stek hanteert bij haar onderhoudsbeleid een basiskwaliteitsniveau dat gemiddeld genomen hoger ligt dan in de commerciële markt gebruikelijk is. Dit komt met name omdat Stek uitgaat van een doorgaande exploitatieduur. Dit betekent dat Stek meer en eerder onderhoud uitvoert dan in de commerciële markt. Daarnaast vindt Stek het van belang dat het bezit er esthetisch goed uit blijft zien. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 532 mln.
Afslag wegens beheer (beheerskosten)
De beheerlasten bij Stek zijn hoger dan in de marktwaarde als beheernorm wordt ingerekend. Stek gaat voor de berekening van de beheerlasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit. Dit geeft hogere beheerskosten dan een commerciële verhuurder, omdat Stek meer tijd en kosten besteedt aan bijvoorbeeld leefbaarheid, bewonersbegeleiding en overlast. Dit is het sociale gezicht van Stek om onze volkshuisvestelijke doelen beter te kunnen realiseren. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal ongeveer € 38 mln.
Beleidswaarde 2024 (2.0)
De bepaling van de beleidswaarde wijzigt met ingang van 2024 ingrijpend. Een onderdeel van de wijziging is de overgang van een disconteringsvoet die is afgeleid van de disconteringsvoet ten behoeve van de marktwaarde, naar een sector breed toegepaste vaste disconteringsvoet. De nieuwe disconteringsvoet voor de beleidswaarde is vastgesteld op 4,11% (DAEB-portefeuille) en 4,6% (niet-DAEB portefeuille). De in de beleidswaarde ultimo 2023 opgenomen disconteringsvoet is gemiddeld respectievelijk 5,86% (DAEBportefeuille) en gemiddeld 5,77% (niet-DAEB portefeuille). Hieruit blijkt dat de nieuwe beleidswaarde een significante aanpassing zal ondergaan. Hierbij is volledigheidshalve de aanpassing van de disconteringsvoet niet de enige aanpassing. De Aw heeft via een bericht d.d. 29 april 2024 aangegeven, dat bij overschrijding van de financiële grenswaarden van woningcorporaties door de dalende beleidswaarde 2023 dit bij de Aw en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in deze periode niet direct tot bijsturingsmaatregelen leidt. Zij houden rekening met de nieuwe beleidswaarde voor 2024. Als gevolg van deze wijziging in uitgangspunten zal de normering van de ratio’s naar verwachting worden
bijgesteld. Deze beleidswaarde zal al ten behoeve van de in het najaar aan te leveren prognose-informatie (dPi2024) moeten worden bepaald.
7.2 Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten
Op 1 juli 2015 trad de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling in werking. In de Woningwet is vastgelegd dat een toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer voert dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht (artikel 55a lid 1 Woningwet). De toegelaten instelling stelt daartoe een reglement op, waarin zij opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn en welk beleid zij beoogt te voeren in geval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen (artikel 55a lid 2 Woningwet).
Woonstichting Stek heeft als toegelaten instelling een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld. De financiële toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), heeft dit in 2020 goedgekeurd.
Doel van het Reglement financieel beleid en beheer is het vastleggen van het formele kader voor zaken op het gebied van financieel beleid en beheer binnen de toegelaten instelling en haar verbonden ondernemingen. In overeenstemming met BTIV zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van Stek ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van Stek wordt in samenhang met de verbonden ondernemingen beschouwd.
De doelstelling van het vast te stellen financieel beleid is om verantwoord met de middelen van Stek om te gaan. En daarbij verantwoording af te leggen in het kader van het ondernemingsplan van Stek en de geldende wet- en regelgeving. In het ondernemingsplan is aangegeven dat het financiële beleid van Stek gericht is op het behouden van de financiële continuïteit en het maximaliseren van de volkshuisvestelijke prestaties. Voor Stek is, ter realisering van maatschappelijke doelen, de exploitatie het meest belangrijk. Het hebben van vermogen is een middel en geen doel op zich. De financiële positie is echter wel essentieel voor Stek, aangezien een gezonde financiële positie nodig is voor het in stand houden van het niveau van de voorzieningen en het kunnen opvangen van onverwachte uitgaven en risico’s. Het financieel beleid van Stek concentreert zich dan ook op het bewaken van de financiële continuïteit op de korte en lange termijn.
7.3 Financieel beleid
Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Financiën staat namelijk niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Optimalisatie tussen de verschillende onderdelen van het beleid van Stek (strategisch voorraadbeleid, onderhoudsbeleid, huurbeleid, risicobeleid en organisatiebeleid) is daarom het streven.
Het financieel beleid gaat niet alleen over de (mate van) het behalen van doelen. Maar ook over de vraag of doelen voldoende helder zijn en eventueel bijstelling behoeven op basis van de gerealiseerde resultaten. Het financieel beleid hangt samen met het risicomanagement van Stek.
Alle onderdelen van het (strategisch) beleid zijn uiteindelijk gebaat bij continuïteit van de woonstichting. Daarom heeft Stek haar financiële beleidsdoelstellingen, voor de lange termijn, op de volgende gebieden geformuleerd:
1. Liquiditeit
2. Vermogen
3. Rendement
Voor een nadere toelichting op deze begrippen: zie Toelichtingen en definities achter in dit jaarverslag.
7.4 Financieel beheer
Financieel beheer en financieel beleid kennen beiden een cyclisch proces, maar ze verschillen qua inhoud en tijdslijn. Kent het financieel beleid een meerjarig perspectief, het financieel beheer kent een tijdlijn van één (boek)jaar. Bij financieel beheer draait het om een overzichtelijke begroting, periodieke (tussentijdse) overzichten en een jaarafsluiting. Accountantscontrole, wettelijke regels, protocollen en autorisaties spelen hierbij een wezenlijke rol.
Om de (financiële) doelstellingen op lange termijn te behalen, is het belangrijk dat tussentijds het behalen van het uitgezette beleid wordt bewaakt aan de hand van vooraf gedefinieerde doelstellingen. Hiertoe wordt jaarlijks een jaarbegroting opgesteld met de doelstellingen (normen) voor het betreffende jaar. Uiteraard zijn deze doelstellingen een afgeleide van de lange termijndoelstellingen zoals vastgelegd in het ondernemingsplan. En zijn ze erop gericht om in de toekomst de nagestreefde normen daadwerkelijk te behalen. Om daadwerkelijk te kunnen vaststellen of Stek de koers vaart die zij heeft uitgezet, is binnen Stek een planning- en control cyclus ingericht.
Streefwaarden en prestatie-indicatoren
Op 28 april 2020 hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in het kader van het traject Verticaal Toezicht de ratio’s en grenswaarden vastgesteld. Hieronder volgt een samenvatting van de gerealiseerde prestatie-indicatoren in vergelijking met de streefwaarden over het boekjaar 2023. De minimale streefwaarden sluiten aan bij die van het WSW en de Aw.
De ontwikkeling van de financiële kengetallen
* o.b.v.beleidswaarde
De kengetallen solvabiliteit en Loan to value verslechteren in 2023 ten opzichte van 2022. Hoofdzakelijk als gevolg van de lagere gerealiseerde beleidswaarde over 2023. De gerealiseerde percentages over 2023 voldoen echter nog ruimschoots aan de financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd.
Uit de meerjarenbegroting van Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit, Loan to value als de ICR in de komende jaren ruimschoots boven de gestelde financiële normen blijven.
Vermogensbeheer
Stek heeft een Treasurystatuut dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een Treasurycommissie gevormd, die bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën & bedrijfsvoering, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur.
Ook in 2023 werd de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. Eind 2023 stelde Stek het Treasuryjaarplan voor het jaar 2024 vast.
Het Treasurybeleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het lening bedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek. De vervalkalender van de leningenportefeuille is gelijkmatig verspreid over de komende jaren, zodat het renterisico binnen de gestelde kaders valt.
De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar gedaald en bedraagt ultimo 2023 2,35 % en het schuldrestant bedraagt ongeveer € 31.000 per woning. De ‘Loan to value’ op basis van beleidswaarde bedraagt ultimo 2022 40%, ruim onder de gestelde norm van 85%.
Achtervang leningen
Vanaf 2021 staan alle gemeenten waarin Stek woningen bezit in de achtervang voor de leningenportefeuille van Stek. Het deel van de leningen waarvoor de gemeente in de achtervang staat wordt bepaald op basis van de hoogte van de marktwaarde van het bezit in desbetreffende gemeente ten opzichte van de totale marktwaarde van het bezit van Stek. Dit geldt voor de nieuwe leningen.
Kredietfaciliteit
De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 3 mln. op basis van de Euriborrente, verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Daarnaast zal er een bereidstellingsprovisie over het niet benutte deel van de faciliteit worden betaald. De faciliteit mag alleen worden benut voor investeringen in WSW borgbare activa.
Borgingsplafond WSW en financieringen
In 2023 heeft het WSW Woonstichting Stek financieel beoordeeld en gaf op basis daarvan een positieve borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kan Stek binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging. Het door het WSW ter beschikking gestelde borgingsplafond voor de periode 2023-2025 staat in de tabel hieronder.
Jaar Hoogteborgingsplafond
2023 378mln.
2024 433mln.
2025 465mln.
Ultimo 2023 bedraagt de totale leningenschuld ongeveer € 351 mln. Stek heeft dan ook nog voldoende borgingsruimte om nieuwe investeringen geborgd te financieren.
Gebruik derivaten
Stek heeft geen derivaten in portefeuille per 31-12-2023.
7.5 Begroting 2024 en scenario-analyse
In december 2023 is de meerjarenbegroting over de periode 2024-2038 vastgesteld, waarin de ambities en doelstellingen van het ondernemingsplan voor de komende jaren financieel zijn doorgerekend. Bij de behandeling van de begroting in het MT is onder andere aandacht besteed aan drie vragen:
Zijn de doelstellingen vanuit het ondernemingsplan en portefeuilleplan in de begroting verwerkt?
Op welke parameters baseren we de begroting?
Welke strategische keuzes willen we maken als bijsturing noodzakelijk is?
scenario waarbij de rente gemiddeld 2% gaat stijgen. Dit heeft ook een relatief groot negatief effect op de financiële ratio’s. Dit komt doordat de stijgende leningenportefeuille gevoelig is voor renteveranderingen.
In de combivariant (scenario 5) verslechteren de financiële ratio’s zodanig dat deze de gestelde normen overschrijden.
Mocht dit scenario zich voordoen, zal er tijdig bijgestuurd gaan worden. Stek heeft voldoende mogelijkheden om bij te sturen. In de volgende paragraaf wordt dit nader toegelicht.
7.6 Financiële sturing
Stek heeft de komende jaren een aantal mogelijkheden om financieel bij te sturen als de financiële ondergrenzen in zicht komen. Stek kan de volgende instrumenten inzetten.
Nieuwbouwprojecten
Stek heeft het begrote nieuwbouwprogramma doorgenomen en er zijn nog een (groot) aantal projecten waarbij nog geen financiële verplichtingen zijn aangegaan. Stek kan besluiten om deze projecten te annuleren of uit te stellen als de financiële situatie daarom vraagt.
Verduurzamingsprojecten
In deze MJB-begroting is doorgerekend dat een groot aantal woningen in de komende 15 jaar een verduurzamingsingreep krijgen. Stek kan ervoor kiezen om bepaalde projecten niet uit te voeren of op een lager niveau te verduurzamen. Hierdoor zal het onrendabel dalen en de kasstromen positief worden beïnvloed. Gezien alle wetgeving en overheidsplannen zal Stek slechts in zeer beperkte mate kunnen bijsturen via aanpassing van de verduurzaming.
Verkoopprogramma uitbreiden
In deze MJB-begroting rekent Stek met een verkoopvijver van ongeveer 300 woningen. We kunnen deze vijver in de toekomst uitbreiden als daar de financiële noodzaak voor is.
Huurbeleid
Stek heeft in haar ondernemingsplan betaalbaarheid van de voorraad centraal staan. Stek is daarom van mening dat het huurbeleid het laatste instrument moet zijn waar mee bijgestuurd moet worden om de financiële positie te verbeteren. De eventuele bijsturing zou plaats kunnen vinden in aanpassing van het streefhurenbeleid, omdat de jaarlijkse huurverhoging door de overheid wordt bepaald. Het bezit bevindt zich echter wel in een schaarstegebied. Er is veel vraag naar onze huurwoningen en naar verwachting blijft dit. Als het financieel noodzakelijk is, kan Stek het huurbeleid aanpassen om daarmee meer inkomsten te genereren. Het huurbeleid kan ook neerwaarts worden bijgesteld als de financiële positie van Stek de komende jaren sterk verbeterd.
Conclusie financiële sturing
Als de situatie daarom vraagt, beschikt Stek over voldoende instrumenten om tijdig bij te sturen. In de prioriteitsvolgorde zijn de ambities op gebied van de beschikbaarheid (uitbreiding), betaalbaarheid en leefbaarheid het belangrijkst, hier wil Stek zo lang mogelijk in blijven investeren. De noodzakelijke verduurzamingsopgave staat op een lagere prioriteitspositie, waarop eerder bijgestuurd zal worden als dat nodig is. Uiteraard binnen de mogelijkheden van de dan geldende wet- en regelgeving.
7.7 Risicobeheersing
Het systeem van risicomanagement is opgenomen in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement (Risk) en Compliance’. De taken en verantwoordelijkheden rondom risicomanagement worden in dit beleidskader toegelicht. Stek hanteert de uitgangspunten van de ‘Three Lines Model’-gedachte in de organisatiestructuur en de invulling van de rollen ten aanzien van risicomanagement.
In het beleidskader staat welke activiteiten plaatsvinden om de bedrijfsrisico’s van Stek te identificeren. Hierbij is nadrukkelijk ook aandacht voor frauderisico’s. De geïdentificeerde risico’s kunnen een bedreiging vormen voor-, of een nadelig effect hebben op, de realisatie van de doelstellingen van Stek.
De primaire verantwoordelijk voor het risicobeheersingssysteem ligt bij het lijnmanagement. Daar ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke risicobeheersing door het vaststellen van de risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen. Bij Stek zijn de belangrijkste primaire en secundaire processen beschreven. Relevante (operationele) risico’s en de belangrijkste beheersmaatregelen zijn hierin opgenomen.
Risicohouding
De basis risicohouding van Stek staat in het ondernemingsplan 2022-2025 waarin staat een verantwoord vernieuwer te zijn. Deze risicohouding staat ook in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement en Compliance’ van Stek.
Risicoprofiel
De belangrijkste risico’s en de ingezette risicobeperkende maatregelen voor Stek in 2023 staan hieronder genoemd.
Sterk stijgende kosten in de bouwsector maken onderhoud, verduurzaam en nieuwbouw extra kostbaar, waardoor we nauwlettend op de financiële haalbaarheid van projecten moeten letten. Het tekort aan bouwlocaties om onze ambitie te verwezenlijken en te voldoen aan de grote vraag naar (sociale) huurwoningen in het werkgebied is een belangrijk risico.
Economische ontwikkelingen als hogere rente en inflatie hebben invloed op de financiële positie van Stek. In de begrotingsmethodiek wordt in scenario’s doorrekeningen gemaakt om dit strak te monitoren en tijdig te kunnen ingrijpen. Niet te vergeten, ook voor onze huurders hebben de economische ontwikkelingen impact. Ook hier gaan we niet aan voorbij.
Bijdragen aan de energietransitie via het realiseren van energiebesparende maatregelen in het bezit vragen forse investeringen. Gecombineerd met de landelijke prestatieafspraken om dit versneld te doen en te combineren met meer nieuwbouwprojecten, maakt dat de betaalbaarheid in het geding kan komen.
Tot slot merken we ook nadrukkelijker dat de arbeidsmarkt onder druk staat. Vacatures zijn in sommige gevallen moeilijker in te vullen.
De belangrijkste risico’s vanuit financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Stek loopt geen valutarisico, omdat de inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.
Cyber risico’s vormen tegenwoordig voor elke onderneming een belangrijk risico. Zo ook voor Stek. Om de risico’s op het gebied van informatiebeveiliging in te perken heeft Stek een uitgebreid scala aan beheersmaatregelen ingezet. Zo werken we alleen met professionele gecertificeerde IT-partners samen, geven we onze medewerkers awareness-trainingen en laten we onze informatiebeveiliging niet alleen testen door gespecialiseerde bedrijven, maar ook continu monitoren. Ook proberen we ons zo goed mogelijk voor te bereiden op situaties wanneer het toch mis mocht gaan.
Renterisico
Het renterisico van Stek bestaat uit de rentekasstromen over de rentedragende schulden. De risico’s doen zich vooral voor bij renteherzieningen en herfinanciering. Een diversiteit in looptijden en rentepercentages verkleinen dit risico. Het zorgt voor een gelijkmatige vervalkalender in het leningenbestand. De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt eind 2023 ongeveer 2,35%.
Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschikt om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Stek brengt de liquiditeitspositie maandelijks in beeld. Om te waarborgen dat Stek aan haar verplichtingen kan voldoen, is er onder andere een rekening-courantkredietfaciliteit van € 3 mln. bij de Rabobank. Daarnaast worden langlopende leningen aangetrokken. Er is geen risico dat de leningen die Stek al heeft direct opeisbaar zijn.
Kredietrisico
Het kredietrisico van Stek bestaat uit openstaande vorderingen van huurdebiteuren. Stek besteedt nadrukkelijk aandacht aan haar incassobeleid en werkt daarin samen met onder andere verschillende deurwaarders om de huurachterstanden te minimaliseren.
Waarderingsrisico
Het waarderingsrisico van het vastgoed is het risico dat een direct gevolg is van de waarderingsgrondslag.
De marktwaardebepaling hanteert uitgangspunten waarbij in de berekeningsmethodiek wordt uitgegaan van de hoogste waarde van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. In de praktijk is een uitpondscenario normaliter niet de doelstelling van Stek. Verder creëert de marktwaarde van Stek een hoger eigen vermogen. Dat staat niet gelijk aan meer beschikbaar geld voor de sociale sector, omdat dit vermogen net als voorheen vastzit in stenen. Het risico is dat de omgeving meer van ons verwacht dan dat de financiële positie toelaat.
De marktwaardebepaling brengt ook een schattingsgevoeligheid met zich mee. Stek maakt gebruik van de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Het schattingsgevoeligheidsrisico wordt hierdoor zeer beperkt, omdat de basisversie geen vrijheidsgraden kent. Voor de niet-DAEB portefeuille wordt de schattingsgevoeligheid beperkt door de inschakeling van een externe taxateur voor bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG).
Frauderisico
De werkzaamheden van Stek gaan gepaard met forse financiële kasstromen en de verdeling van een schaars goed zoals woningen. Dit maakt een woningcorporatie kwetsbaar voor fraude, zowel vanuit de woningcorporatie zelf als door externe partijen of zelfs huurders. Stek richt zich daarbij als eerste op gedrag en bewustwording, waarbij een veilige werkomgeving en kennisontwikkeling voorop staan. Dit verlaagt de drempel om eventuele onjuistheden vroegtijdig te melden. Daarnaast is er aandacht voor het besluitvormingsproces waarbij gestreefd wordt naar transparantie en controleerbaarheid. Daarnaast worden fraudegevoelige processen gemonitord en gecontroleerd. In ons risicobeheersingssysteem richten we onze aandacht op mogelijk fraudegevoelige processen.
Belangrijke frauderisico’s die Stek identificeert zijn:
- Samenspanning tussen een leverancier en een medewerker van Stek
- Verkopen van persoonsgegevens van huurders en collega’s
- Zelfverrijking door het aannemen van steekpenningen of diensten van leveranciers.
- (Potentiële) huurders tegemoet komen voor een tegenprestatie waarbij eigen gewin van de medewerker voorop staat.
- Onrechtmatige verhuur van Stek-woningen.
- Bevoordeling van bevriende relaties bij het verstrekken van opdrachten.
Zowel met hard controls alsook met aandacht voor de ‘soft controls’ binnen de organisatie tracht Stek de risico’s zoveel mogelijk te beheersen.
Kwantificering risico’s
Stek kijkt als het om financiële continuïteit gaat tenminste vijftien jaar vooruit. In de meerjarenbegroting worden de projecten, de onderhoudskosten, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de economische ontwikkelingen meegenomen en integraal doorgerekend. Stek houdt in deze calculaties ook rekening met ˮslecht weerˮ-varianten. In scenario’s worden meerder ontwikkelingen, al dan niet gecombineerd, doorgerekend. De scenario’s laten duidelijk zien wat de impact is van bepaalde ontwikkelingen op de financiële positie van Stek. Wanneer ontwikkelingen zich daadwerkelijk voordoen is er ruimte voor tijdige bijsturing.
8 Jaarverslag Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) is de onafhankelijke, interne toezichthouder van Stek. De RvC houdt onder andere toezicht op de strategie, de continuïteit en de algemene zaken van Stek. En is samen met de bestuurder verantwoordelijk voor het realiseren van maatschappelijke waarde op lange termijn. De RvC heeft de rollen van werkgever, toezichthouder en klankbord voor de bestuurder.
Met dit jaarverslag legt de RvC van Stek verantwoording af over het verslagjaar 2023.
8.1 Verscherpt toezicht opgeheven op 24 augustus 2023 Als gevolg van het aftreden van de vorige RvC per 3 augustus 2022 kwam Stek onder het Verscherpt toezicht van de Autoriteit wonen (Aw ) te staan en heeft de Aw Stek opgedragen een herstelplan in te dienen. Met het herstelplan moest Stek de ontstane onrust in de organisatie aanpakken en het vertrouwen herstellen. Stek heeft het herstelplan adequaat opgepakt en snel een nieuw intern toezichtsorgaan geformeerd.
De Aw heeft op 24 augustus 2023 vastgesteld dat de implementatie en uitvoering van het herstelplan voldoende vertrouwen geven voor het goed functioneren van Stek. Het effect van het functioneren van de nieuwe RvC was voor de Aw duidelijk waarneembaar en heeft een versnelde werking gehad op het uiteindelijke herstel. De stabiele situatie was voor de Aw aanleiding om het Verscherpt toezicht op te heffen.
Het WSW heeft het verdiepend beheer, dat was ingesteld naar aanleiding van het Verscherpt toezicht, opgeheven per 20 december 2023.
8.2 RvC-vergaderingen
In 2023 hebben twaalf reguliere RvC-vergaderingen plaatsgevonden. Dit is een relatief groot aantal, wat samenhangt met de extra inspanningen als gevolg van de situatie van het Verscherpt toezicht.
Activiteiten naast de RvC-vergaderingen
Afvaardigingen van de RvC hebben diverse keren overleg gehad met de huurdersorganisaties Huurders BelangenVereniging Bollenstreek (HBVB), de Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN) en met de Ondernemingsraad van Stek. Op 21 november 2023 hebben de huurdersorganisaties en de RvC samen deelgenomen aan een door Stek georganiseerde evaluatiebijeenkomst met betrekking tot het ondernemingsplan van Stek. Op 12 september 2023 hebben drie commissarissen in Oegstgeest een door HRW georganiseerde bijeenkomst voor RvC’s binnen Holland Rijnland bezocht. Deze bijeenkomst stond in het teken van het thema duurzaamheid en de ontmoeting van elkaar.
Verder heeft de RvC in 2023 de volgende door Stek georganiseerde themabijeenkomsten bijgewoond:
Op 18 april over het thema ‘Wonen en zorg en de samenwerking met maatschappelijke organisaties’.
Op 16 mei over het thema ‘Dienstverlening en klantbediening’.
Op 10 oktober over het thema ‘Digitalisering’.
Op 3 november over de thema’s ‘Landschapsarchitectuur als basis voor gebiedsontwikkeling’ en ‘Omgevingspsychologie’.
Daarnaast hebben de commissarissen op 20 december 2023 deelgenomen aan een rondrit langs het bezit van Stek.
Als gevolg van het Verscherpt toezicht is door de huidige RvC meerdere keren gesproken met de Aw, onder andere over de inhoud van het herstelplan, de voortgang van de actiepunten uit het herstelplan en de wijze waarop de huidige RvC, naast het toezicht op uitvoering van het herstelplan ook het reguliere toezicht op bestuur en organisatie waarborgt.
8.3 Over toezicht en besturen
De RvC houdt toezicht op het beleid en de algemene gang van zaken van Stek. De RvC vervult ook de rol van werkgever en houdt toezicht op het functioneren van de statutaire bestuurder van Stek. Daarnaast is de RvC een klankbord voor de bestuurder.
Onze Visie op besturen en toezichthouden is hiervoor de basis.
Invulling toezicht
De Audit- en Projectencommissie en de Selectie- en Remuneratiecommissie van de RvC bereiden de te nemen besluiten in de RvC voor. Zij delen hun bevindingen met de voltallige RvC ten dienste van de besluitvorming. De verslagen van deze commissies komen in de RvC ter informatie aan de orde.
Elk tertiaal wordt met vastgestelde KPI’s over de voortgang van de doelstellingen en ambities uit het ondernemingsplan gerapporteerd, inclusief de beheersing van de risico’s.
De RvC spreekt met de belanghebbenden van Stek. De Ondernemingsraad en de huurdersorganisaties zijn reguliere gesprekspartners. Daarnaast spreekt de RvC op natuurlijke momenten met partijen in het maatschappelijk veld.
De belangrijkste onderwerpen van gesprek in de vergaderingen van de RvC in 2023 waren:
Werving en benoeming van de nieuwe bestuurder van Stek;
Bemensing RvC-commissies;
Controleplan van de accountant;
Portefeuilleplan;
MJB 2024-2038 en jaarbegroting 2024;
Treasuryjaarplan;
Grondposities Haarlemmermeer;
Diverse projectfasebesluitdocumenten voor nieuwbouw- en verduurzamingsprojecten;
Aanpassing van de statuten.
Governance
Stek werkt volgens de Governancecode voor woningcorporaties. Naast de Woningwet, het Besluit
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Wet Normering Topinkomens beschikte Stek in 2023 over de volgende eigen governancedocumenten:
Statuten;
Bestuursreglement;
Reglement en profielschets van de RvC;
Reglementen van de commissies van de RvC;
Reglement financieel beleid en beheer;
Treasury- en beleggingsstatuut;
Integriteitscode en klokkenluidersregeling;
Investeringsstatuut en verbindingenstatuut;
Visie op besturen en toezicht houden.
Besturingskader
Ondernemingsplan 2022-2025;
Jaarplan 2023;
Prestatieafspraken met de gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen;
Strategisch voorraadbeleid;
Portefeuilleplan.
Beheersingskader
Begroting en meerjarenbegroting;
Jaarverslag en jaarrekening;
Tertiaalrapportages;
Risicoanalyses.
Invulling van de werkgeversrol
Goed werkgeverschap voor de bestuurder is een taak van de RvC. De RvC voert deze taak zodanig uit, dat de corporatie over een goed functionerende bestuurder beschikt, de bestuurder zijn/haar competenties volledig ten dienste van de corporatie kan inzetten en de RvC zijn toezichtrol volledig kan vervullen.
Er is regelmatig bilateraal overleg tussen de bestuurder en de voorzitter van de RvC over actuele zaken en mogelijke aandachtspunten. Zij bereiden samen de vergaderingen van de RvC voor. De Selectie- en Remuneratiecommissie geeft verder invulling aan de werkgeversrol door jaarlijks een evaluatiegesprek met de bestuurder te voeren.
De geldende wet- en regelgeving over de bezoldiging van de bestuurder is leidend bij het bezoldigingsbeleid. Het totale vaste jaarinkomen van de bestuurder is bepaald binnen het regime van de Wet Normering Topinkomens (WNT). Van overschrijding, afbouw of terugbetalingsverplichtingen is geen sprake. De bezoldiging van het bestuur is opgenomen in de jaarrekening, afgezet tegen de WNTnormering.
Bestuurswisseling
In 2023 heeft de RvC een nieuwe bestuurder geworven. Doordat de eerdere werving van een nieuwe bestuurder in een impasse raakte, is eind 2022 een nieuwe wervingsprocedure gestart en heeft de RvC het bureau Whyz opdracht gegeven om de RvC hierbij te ondersteunen.
De RvC heeft de heer Al verzocht om zijn pensioen uit te stellen totdat de nieuwe bestuurder is benoemd. De Raad waardeert het zeer dat de heer Al deze langere bestuursperiode heeft aanvaard en dankt hem voor zijn jarenlange inzet voor Stek.
Na een zorgvuldige sollicitatieprocedure, waarbij zowel de OR en de huurdersorganisaties goed betrokken waren, is mevrouw J.A. van den Berg per 1 september 2023 benoemd tot nieuwe bestuurder van Stek met een positieve zienswijze van de Aw.
De RvC constateert dat de organisatie ondanks de bestuurswissel goede prestaties heeft neergezet. Zo zijn er op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming mooie stappen gezet.
Nevenfuncties bestuurder
De heer Al heeft in 2023 geen nevenfuncties verricht. Mevrouw Van den Berg heeft in 2023 wel nevenfuncties verricht. Ze is lid van de Raad van Toezicht van Opspoor te Purmerend, een organisatie met 37 scholen voor basisonderwijs en (voortgezet) speciaal onderwijs. Ook was ze tot december 2023 voorzitter van de Raad van Toezicht van Warm Thuis te Oterleek: kleinschalig wonen voor mensen met dementie.
Invulling van de adviesrol en klankbordfunctie
Een andere rol van de RvC is die van adviseur en klankbord voor de bestuurder. In 2023 is gezamenlijk gewerkt aan de uitvoering van het herstelplan, het ‘up to speed’ komen van de RvC inzake de interne en externe ontwikkelingen bij Stek en het opbouwen van contacten met belangrijke belanghouders (zoals de Aw, de Ondernemingsraad, de accountant en de huurdersorganisaties). Ook heeft de raad actief met de bestuurder meegedacht over actuele thema’s als wonen en zorg, de samenwerking hierbij met onze maatschappelijke partners, en de dienstverlening. De advies- en klankbordrol van de RvC komt in elke vergadering tot uiting. Er is steeds sprake van onderlinge afstemming, constructief overleg en het benutten van elkaars kennis en ervaring.
Zelfevaluatie RvC
Op 14 februari 2023 heeft de RvC een zelfevaluatie gehouden. Hierin is onder meer stilgestaan bij de opzet van de RvC-vergaderingen, de contacten met MT, huurdersorganisaties en Ondernemingsraad, de portefeuilles van de commissarissen, scholing en educatie en de werving van een nieuwe bestuurder.
8.4 Samenstelling RvC
De Woningwet bepaalt dat minstens een derde van de RvC moet bestaan uit commissarissen die rechtstreeks zijn voorgedragen door de huurders. In 2023 zijn twee commissarissen, mevrouw C. Niestijl en mevrouw A. van Grinsven geworven op voordracht van de huurdersorganisaties.
In de statuten van Stek is vastgelegd dat een lid van de RvC wordt benoemd voor een periode vier jaar, met een mogelijkheid tot herbenoeming voor vier jaar.
Kort na het aftreden van de vorige RvC op 3 augustus 2022 werden twee interim commissarissen voor maximaal één jaar (mevrouw S.A. Sitskoorn-van der Steen en de heer B.A. Spelbos) en twee permanente commissarissen (mevrouw I. Desumma en de heer P.B.R. de Lint) benoemd. Een vijfde commissaris, mevrouw C. Niestijl, sloot vanaf 14 februari 2023 aan. Het was de bedoeling om medio 2023 twee nieuwe commissarissen te werven ter vervanging van de twee interim commissarissen. De heer Spelbos was bereid zijn commissariaat bij Stek te continueren. Hij is per 1 september 2023 herbenoemd tot (permanent) lid van de RvC. Mevrouw Sitskoorn-van der Steen koos ervoor om Stek na het expireren van haar tijdelijke benoemingstermijn te verlaten. Ze heeft het RvC-voorzitterschap per 30 september 2023
overgedragen aan mevrouw Desumma. De RvC is mevrouw Sitskoorn-van der Steen zeer erkentelijk voor de wijze waarop ze invulling gaf aan het RvC-voorzitterschap.
Met de benoeming van mevrouw A. van Grinsven per 30 september 2023 is de RvC weer volledig samengesteld uit permanente commissarissen.
Mevrouw Desumma is op 1 november 2023 bestuurder geworden bij een corporatie buiten het werkgebied van Stek, de Wassenaarsche Bouwstichting. De toen vigerende statuten van Stek kwalificeerde dit als onverenigbaar, waardoor mevrouw Desumma op 31 oktober 2023 moest aftreden. De heer De Lint nam het RvC-voorzitterschap over.
Stek heeft in januari 2024 haar statuten aangepast naar de modelstatuten van Aedes. Nadat de Aw goedkeuring verleende aan de statutenwijziging, heeft Stek een nieuwe zienswijzeaanvraag bij de Aw ingediend voor het opnieuw benoemen van mevrouw Desumma. Stek heeft op 11 januari 2024 een positieve zienswijze voor de herbenoeming van mevrouw Desumma van de Aw ontvangen, waarop de RvC haar op 16 januari 2024 opnieuw heeft benoemd voor een periode van vier jaar.
Alle commissarissen zijn onafhankelijk volgens de criteria van artikel III.2.2 van de Governancecode. Er zijn geen belangenverstrengelingen geconstateerd.
Er is specifiek aandacht besteed aan het vastgoedeigendom van twee commissarissen van Stek. Er heeft een beoordeling plaatsgevonden op basis van de Handreiking Opnieuw beoordelen van vastgoedbezit van VTW en Aedes. Conclusie van genoemde beoordeling is dat het vastgoedeigendom niet de belangen van Stek schaadt. De bestuurder, mevrouw Van den Berg, bezit geen vastgoed, anders dan voor eigen bewoning.
Ieder lid van de RvC heeft zijn/haar eigen expertise; de commissarissen vullen elkaar aan en vormen een goed team.
Tabel 19: Samenstelling RvC, overzicht van commissarissen die in 2023 actief waren
Naam, functie
Mevrouw S.A. Sitskoorn-van der Steen
Voorzitter RvC
Lid Selectie- en Remuneratiecommissie
Aanwezigheidspercentage: 100%
Mevrouw I. Desumma, Lid RvC (van 30-9-2023 tot 1-11-2023 voorzitter RvC)
Voorzitter en later lid Selectieen Remuneratiecommissie
Aanwezigheidspercentage: 100%
Functie/nevenfuncties
Directeur Wonen, Haag Wonen (hoofdfunctie)
Nevenfuncties:
Voorzitter RvC Qua Wonen (tot 30 juni 2023)
RvC-lid Woonplus
Directievoorzitter SWEMP (hoofdfunctie tot 1-11-2023)
Bestuurder Wassenaarsche Bouwstichting (hoofdfunctie vanaf 1-11-2023)
Bestuurslid Gebruikersvereniging Woondynamics (nevenfunctie) tot 1-11-2023
Inhoudelijke portefeuilles
De heer P.B.R. de Lint, lid en later voorzitter RvC voorzitter en later lid Audit- en Projectencommissie lid Selectie- en Remuneratiecommissie
Aanwezigheidspercentage: 100%
De heer B.A. Spelbos, lid RvC lid en later voorzitter Audit- en Projectencommissie
Aanwezigheidspercentage: 100%
Partner/mede-eigenaar U.Minds B.V. (hoofdfunctie)
RvC-lid woningcorporatie ZVH (nevenfunctie)
Datum benoeming/ aftreden
Governance Eerste benoeming: 30 september 2022
Afgetreden: 30 september 2023
Bedrijfsvoering, ICT en digitalisering Eerste benoeming: 7 september 2022
Op 31 oktober 2023 afgetreden
Nieuwe benoeming: 16 januari 2024
Herbenoeming: 16 januari 2028
Vastgoed Eerste benoeming: 7 september 2022
Herbenoeming: 7 september 2026
Zelfstandig bestuursadviseur via Cyrus B.V., Almere (hoofdfunctie)
Nevenfuncties: Voorzitter RvC en lid remuneratiecommissie bij Stedelink in Zoetermeer; Lid RvT en voorzitter AC bij Viva! Zorggroep in Velsen; Lid RvT en voorzitter van de Commissie Financiën en
Financiën Eerste benoeming: 1 september 2022
Herbenoeming: 1 september 2023
Herbenoeming: 1 september 2027
Vastgoed bij HilverZorg in Hilversum; Bestuurslid bij de Stichting Uitvoeringsorganisatie en Realisatie Huisvesting in Amsterdam; Bestuurder bij RAVAM
Beheer B.V. en RAVAM
Amstelhome Beheer B.V. in Amsterdam.
Mevrouw C. Niestijl lid RvC op voordracht huurdersorganisaties voorzitter Selectie- en Remuneratiecommissie
Aanwezigheidspercentage: 100%
Mevrouw A. van Grinsven vicevoorzitter RvC op voordracht huurdersorganisaties
Aanwezigheidspercentage: 100%
Permanente educatie
Oprichter en eigenaar Servicewise
Mede-eigenaar van Ecostoof B.V.
Programmamanager zorgzame buurten bij Woonzorg Nederland
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Eerste benoeming: 14 februari 2023
Herbenoeming: 14 februari 2027
Zorg en Welzijn Eerste benoeming: 30 september 2023
Herbenoeming: 30 september 2027
De leden van de RvC hebben voldaan aan de nascholingsverplichting van vijf permanente educatiepunten in 2023, naar rato van de benoemingsperiode. Aan hen is gevraagd het aantal behaalde PE-punten op te geven. Als er meer punten zijn behaald dan nodig in een jaar, is/wordt het overschot, met een maximum van vijf punten, meegenomen naar het volgende jaar.
Tabel 20: Overzicht PE-punten RvC
Naam
PE-punten 2023
Mw. S.A. Sitskoorn-van der Steen 5
Mw. I. Desumma 18
Dhr. P.B.R. de Lint 5
Dhr. B.A. Spelbos 12
Mw. C. Niestijl 4
Mw. A. van Grinsven 2
Bezoldiging RvC
De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting regelt de bezoldigingsklassen van de corporatie. De bezoldigingsklasse voor Stek is G (uitgangspunt na de fusies).
Dit is gebaseerd op een aantal verhuureenheden dat ligt tussen de 10.001 en 25.000. Daarnaast is het inwoneraantal van de grootste gemeente waarin Stek actief is van belang.
De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) adviseert de vergoedingen te maximaliseren op 7,5% (leden) en 11,5% (voorzitter) van het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de bestuurders. De WNT-norm gaat uit van 10% voor leden en 15% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum. De honorering van de RvC is gebaseerd op het VTW-advies.
Tabel 21: Honorering RvC-leden (de vermelde bedragen zijn jaarbedragen)
Mw. S.A. Sitskoorn-van der Steen
€ 18.810
Mw. I. Desumma € 14.629
Dhr. P.B.R. de Lint € 18.113
Dhr. B.A. Spelbos
€ 16.720
Mw. C. Niestijl € 14.630
Mw. A. van Grinsven € 4.180
Eventuele mogelijkheden van terugvorderen worden niet benut. De vergoedingen blijven daarmee onder de maximaal toegestane bedragen van de VTW-norm. In de jaarrekening is de verantwoording ten aanzien van de WNT opgenomen.
8.5 Commissies
Audit- en Projectencommissie
De heer P.B.R. de Lint was in 2023 tot 1 november voorzitter van de Audit- en Projectencommissie en de heer B.A. Spelbos lid. Door het overnemen van het RvC-voorzitterschap door de heer De Lint zijn deze rollen omgedraaid, vanaf 1 november is de heer Spelbos voorzitter en de heer De Lint lid van deze commissie.
Verschillende besluitdocumenten die in de RvC aan de orde komen worden in de Audit- en Projectencommissie besproken en van een advies aan de RvC voorzien.
De Audit- en Projectencommissie vergaderde in 2023 tien keer. In de regel ongeveer veertien dagen voorafgaand aan een RvC-vergadering. Tweemaal was de accountant bij (een deel van) de vergadering aanwezig. De interne controllers schuiven ook aan bij de vergaderingen van deze commissie.
Belangrijkste onderwerpen in 2023:
Intern auditplan 2023;
Tertiaalrapportages;
Investeringsstatuut en reglement Financieel Beleid en Beheer;
KPI-dashboard;
Jaarrekening 2022 en accountantsverslag 2022;
Werkzaamheden en bevindingen accountant (o.a. managementletter en controle verslag);
Risicomanagement, governance en compliance;
Treasury- en beleggingsstatuut;
Controleplan van de accountant;
Managementletter van de accountant;
Portefeuilleplan;
MJB 2024-2038 en jaarbegroting 2024;
Treasuryjaarplan;
Grondposities Haarlemmermeer;
Diverse besluitdocumenten voor nieuwbouw- en verduurzamingsprojecten.
Selectie- en Remuneratiecommissie
Tot 30 september 2023 was mevrouw I. Desumma voorzitter en mevrouw S.A. Sitskoorn-van der Steen lid van de Selectie- en Remuneratiecommissie. Vanaf 30 september 2023 is mevrouw C. Niestijl voorzitter en mevrouw Desumma lid van deze commissie. In verband met het (tijdelijk) aftreden van mevrouw Desumma heeft de heer P.B.R. de Lint het commissielidmaatschap (tijdelijk) van haar overgenomen.
De Selectie- en Remuneratiecommissie heeft in 2023 vijf vergaderingen gehouden. Enkele belangrijke gespreksonderwerpen waren:
Werving nieuwe bestuurder;
Werving commissarissen op huurdersvoordracht;
Beoordeling bestuurder 2022 en prestatieafspraken bestuurder 2023;
Bemensing commissies en verdeling portefeuilles;
Benoeming nieuwe bestuurder per 1 september 2023;
Kosten en honorering RvC in 2024;
Zelfevaluatie 2022 en voorbereiding zelfevaluatie 2023.
Beoordeling bestuurder
Op 14 maart 2023 heeft een reflectiegesprek over 2022 plaatsgevonden met de bestuurder en de Selectie- en Remuneratiecommissie. Hierin is nogmaals de waardering uitgesproken aan de heer Al voor zijn bereidheid om aan te blijven tot 1 september 2023. Het reflectiegesprek met de bestuurder en gemaakte afspraken voor 2023 zijn schriftelijk vastgelegd.
De Selectie- en Remuneratiecommissie heeft op 14 december 2023 een evaluatiegesprek gevoerd met mevrouw Van den Berg in het kader van haar eerste 100 dagen bij Stek. Zij heeft in 2023 het gevraagde aantal PE-punten behaald. Naam
8.6 Verklaring van de RvC
Het Bestuur heeft het jaarverslag over 2023 opgesteld met daarin opgenomen de jaarrekening. De accountant heeft de jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring.
De RvC kan zich verenigen met het jaarverslag van het Bestuur en verleent het Bestuur decharge voor het gevoerde beleid en stelt de jaarrekening vast.
De middelen van Stek zijn uitsluitend ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting, duurzaamheid en leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van Stek. De wooneenheden liggen binnen het statutaire werkgebied.
Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De RvC en zijn individuele leden verklaren integer en onafhankelijk te hebben gehandeld.
Vooruitkijkend naar het jaar 2024 ziet de RvC de volgende uitdagingen voor Stek:
Versnellen en verder doen groeien van de nieuwbouwproductie;
Versterken van de samenwerking met maatschappelijke instellingen op het terrein van welzijn en zorg;
Verder verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening aan huurders.
Op 25 juni 2024 besprak de RvC het jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening met de accountant. Ook stemde de RvC in met de uitgebrachte verklaring over de jaarrekening van accountant BDO. De RvC keurde het jaarverslag en de jaarrekening over 2023 op 25 juni 2024 goed en verleende decharge aan de bestuurder voor het gevoerde financiële beleid over 2023.
De RvC realiseert zich dat het jaar 2023 een bijzonder jaar was voor Stek met de verhuizing naar een nieuw kantoor in Hillegom, het opheffen van het Verscherpt toezicht en een nieuwe bestuurder. Ondanks al deze ontwikkelingen blijft de focus op wat Stek als corporatie moet doen: investeren in een betaalbare en kwalitatief goede woningen en prettige wijken om te wonen.
Hillegom, 25 juni 2024
De Raad van Commissarissen
w.g.
dhr. P.B.R. de Lint, Voorzitter
w.g.
mw. A. van Grinsven, Vicevoorzitter
w.g.
mw C. Niestijl, Lid
w.g.
dhr. B.A. Spelbos, Lid
w.g.
mw. I. Desumma, Lid
Jaarrekening 2023
Woonstichting Stek, Hillegom
9. Jaarrekening 2023
Woonstichting Stek, gevestigd te Hillegom, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag.
Woonstichting Stek, Hillegom
7.0 INHOUDSOPGAVE
9.1 Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2023
9.2 Winst- en verliesrekening over het jaar 2023
9.3 Kasstroomoverzicht 2023
9.4 Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening
9.5 Toelichting op de balans
9.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening
9.7 Balansen DAEB en niet-DAEB per 31 december 2023
9.8 Winst- en verliesrekeningen DAEB en niet-DAEB over het jaar 2023
Woonstichting Stek, Hillegom 9.1 Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2023
Woonstichting Stek, Hillegom
Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2023
Woonstichting Stek, Hillegom
9.2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2023
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -
Totaal van nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
9.3 KASSTROOMOVERZICHT 2023
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4 ALGEMENE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN TOELICHTING OP DE JAARREKENING
9.4.1 Algemeen
Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijk, Katwijk, Kaag en Braassem, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude, Alphen aan den Rijn en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.
De vestigingsplaats is Lisse en staat ingeschreven in het handelsregister onder nummer 28023790. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Stek heeft een 20% deelneming in de Ontwikkelcombinatie Haarlemmermeer West-CV.
Het doel van dit vennootschap met de andere participanten is: Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Stek, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen.
9.4.2 Regelgeving
De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen.
Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.
Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.
Stek maakt gebruik van de vrijstelling voor consolidatie voor de entiteiten die van te verwaarlozen betekenis zijn op het geheel zoals beschreven in artikel 407 van Boek 2BW.
De jaarrekening 2023 is opgemaakt op 25 juni 2024 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Wilhelminalaan 3 te Hillegom.
9.4.3 Continuiteit van de activiteiten
Financiële risico’s:
De financiële positie van Stek is gezond. Dit blijkt ook uit de positieve kengetallen bij de jaarrekening 2023 en de opgestelde meerjarenbegroting 2024-2038.
Financiering:
Stek heeft een sterke operationele kasstroom, waardoor investeringen voor een groot deel gefinancierd kunnen worden uit de operationele kasstroom. Tevens zijn de renterisico’s beheersbaar door relatief geringe omvang en spreiding van de leningenportefeuille. De financiële kengetallen zijn positief ten opzichte van de gestelde normen in de meer jaren begroting 2024 - 2038, waardoor de ambities en doelstellingen van het ondernemingsplan behaald kunnen worden in de toekomst. In de risico paragraaf van het jaarverslag wordt beschreven hoe Stek zijn financiële risico's opvangt zodat dit ook geborgd is.
Voor een uitgebreide toelichting: zie paragraaf 5.12 van het jaarverslag.
9.4.4 Oordelen en schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur van Stek diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken in de jaarrekening van Woonstichting Stek.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.
Aangezien de doelstelling van Stek niet is om haar portefeuille voor een groot deel te verkopen en daarnaast de verhuur gericht is op de sociale sector zal de waarde van het vastgoed in exploitatie voor een belangrijk deel nooit gerealiseerd worden.
T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering:
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt en de externe communicatie heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Vennootschapsbelasting
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar.
Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen en de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
9.4.5 Waardering activa en passiva
De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.
Financiele activa en financiele verplichtingen worden op de balans opgenomen op het moment dat contractuele rechten of verplichtingen ten aanzien van dat instrument ontstaan. Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4.6 Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de "Grondslagen voor de waardering van activa en passiva".
Hedge accounting
Woonstichting Stek past geen hedge accounting toe.
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Woonstichting Stek beschikt niet over afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zodoende is er geen sprake van toepassing van hedge accounting.
Afgescheiden embedded derivaten
Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract;
- een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en
- het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.
Woonstichting Stek heeft geen embedded derivaten geïdentificeerd in de lopende leningsovereenkomsten.
In de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Balans DAEB per 31 december 2023, balans Niet-DAEB per 31 december 2023, Winst- en verliesrekening DAEB over 2023, Winst- en verliesrekening Niet-DAEB over 2023, kasstroomoverzicht DAEB over 2023 en kasstroomoverzicht Niet-DAEB over 2023. Tevens zijn de vergelijkende cijfers van 2022 van alle overzichten vermeld.
Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming met het goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de daeb- dan wel aan de niet-daeb activiteiten toegerekend, tenzij in de tussentijd een herclassificatie heeft plaatsgevonden. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet:
Grondslag voor scheiding
Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.
Posten in gescheiden verantwoording
Balans:
- Vastgoedbeleggingen
- Voorziening onrendabele investeringen
- Terugkoopverplichting VoV
- Belastinglatenties
Winst- en verliesrekening:
- Huuropbrengsten
- Opbrengsten servicecontracten
- Verkoopopbrengsten en -lasten
- Verhuurderheffing
Kasstroomoverzicht:
- Ontvangsten verhuur en servicecontracten
- Desinvesteringskasstromen
Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en niet DAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex.
Winst-en-verliesrekening:
- Lasten servicecontracten
- Lasten onderhoudsactiviteiten
- Overige directe lasten exploitatie bezit
Kasstroomoverzicht:
- Uitgaven servicecontracten
- Uitgaven onderhoud
- Investeringskasstromen
Balans:
Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als nietDAEB, tenzij aangetrokken voor DAEB activiteiten.
- Schulden/leningen kredietinstellingen
- Schulden/leningen overheid
Winst-en-verliesrekening:
- Rentebaten en rentelasten
Kasstroomoverzicht:
- Financieringskasstroom
Winst-en-verliesrekening:
Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB. De hierbij gehanteerde verdeling daeb/ niet-daeb is: 87,46%/12,54%.
- Lasten verhuur en beheeractiviteiten
- Opbrengsten en kosten overige activiteiten
- Toegerekende organisatiekosten
- Leefbaarheid
Kasstroomoverzicht:
- Personeelsuitgaven
- Overige bedrijfsuitgaven
Woonstichting Stek, Hillegom
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
ACTIVA
VASTE ACTIVA
Vastgoedbeleggingen
9.4.8 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
De classificatie daeb/niet-daeb is conform het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel. Daeb-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens kan door individuele huurstijging voorbij die grens stijgen. Deze woning blijft dan een daeb-woning.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde
Het DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Bij het toepassen van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.
Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde, afstotingen of buitengebruikstellingen van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.
Woonstichting Stek hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor het bedrijfsonroerendgoed (niet-Daeb) wordt verplicht de full-versie toegepast. Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. Bij toepassing van de full-versie is sprake van een aannemelijke waarde op complexniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Inzet van een taxateur is bij toepassing van de basisversie niet verplicht. Om deze reden is slechts een taxateur ingeschakeld voor het bepalen van de marktwaarde van het gedeelte van haar vastgoedportefeuille waarvoor verplicht de full-versie van het waarderingshandboek wordt toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed volgens de basisvariant in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zijn gekomen. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve wordt gevormd hetzij ten laste van de resultaatbestemming/overige reserves. Bij het bepalen van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs wordt uitgegaan van de initiele verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevemindering.
De verwerking van uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.
De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) dienen te worden geactiveerd, indien het waarschijnlijk is dat toekomstige prestatie-eenheden ten gunste van de toegelaten instelling zullen komen. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen vastgoed.
Ingrijpende verbouwing Van een ingrijpende verbouwing is er sprake als er wordt voldaan aan de volgende vier criteria:
- als gevolg van de ingreep vinden er minimaal 2 labelstappen plaats.
- de ingreep omvat gevel- of dakrenovatie inclusief isolatie.
- badkamers, keukens en toiletten worden aangepast naar de nieuwbouwnorm.
- installatievoorzieningen behoeven de komende 10 jaar geen aanpassing.
Indien aan drie van de vier criteria wordt voldaan beargumenteert Stek of wel of geen sprake is van een ingrijpende verbouwing. Als er sprake is van een ingrijpende verbouwing wordt de onderhoudscomponent van de ingreep ook geactiveerd.
9.4.9 Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie: niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.
9.4.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel de lagere marktwaarde in verhuurde staat (RJ 645 209). De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'. Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen).
Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitatie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met waarderingsverminderingen. De herwaardering wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaardering betrekkening heeft. Het onrendabel wordt in het resultaat geboekt.
Woonstichting Stek, Hillegom
Materiële vaste activa
9.4.11 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.
Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
Kosten voor periodiek (groot) onderhoud worden volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.
Materiele vaste activa zijn gewaardeerd tegen kostprijs, zijnde de verkrijgingsprijs-of vervaardigingsprijs en overigekosten om het actief op zijn plaats en in de staat te krijgen noodzaakelijk voor het beoogde gebruik.
Financiële vaste activa
9.4.12 Andere deelnemingen
Andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.
9.4.13 Latente belastingen
Voor alle belastbare tijdelijke verschillen, die naar verwachting binnen afzienbare termijn worden gerealiseerd, tussen de commerciële en fiscale balanswaardering wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.
Onder de financiële vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden.
Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.
De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Stek per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva.
De contante waarde wordt bepaald tegen de "netto-rente" (vennootschapsbelasting tarief minus effectieve rente).
De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Stek een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.
9.4.14 Leningen u/g
De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
9.4.15 Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De nettoopbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen.
9.4.16 Overige voorraden Grondposities
Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als voorraad. De grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post: Overige waardeveranderingen.
Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4.17 Huurdebiteuren en overige vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde, inclusief transactie kosten, en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
9.4.18 Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
PASSIVA
9.4.19 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen
Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument.
9.4.20 Voorzieningen
Een voorziening wordt gevormd indien Woonstichting Stek op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen contante waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.
9.4.21 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan de investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen, dit geldt ook voor vastgoed i.e. De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.
9.4.22 Voorziening voor latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 7.4.13 Latente belastingvorderingen.
9.4.23 Overige voorzieningen
Voorziening pensioenen
Stek heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds) De regeling wordt gefinancieerd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.
Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Stek en worden in de balans opgenomen in de voorziening.
Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.
Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Stek beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Stek, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Ultimo 2023 (en 2022) waren er voor Stek geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.
Voorziening loopbaanontwikkeling
De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.
De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.
9.4.24 Langlopende schulden
Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Waarbij de transactiekosten die direct toerekenbaar zijn aan de verwerving zijn opgenomen in de waardering. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woonstichting Stek heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten.
Leningruil Vestia
Overeenkomstig de waarderinggrondslag van woningcorporaties voor (langlopende) schulden, worden deze bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reele waarde en vervolgens tegen geamortiseerde kostprijs. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de zogenaamde effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interest verwerkt.
9.4.25 Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Woonstichting Stek, Hillegom
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
9.4.26 Resultaatbepaling
Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
9.4.27 Huuropbrengsten
Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2023 bedroeg dit maximumpercentage 3,1%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten.
9.4.28 Opbrengsten en lasten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
9.4.29 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Hierbij kan worden gedacht aan:
- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten Service & Advies
De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
9.4.30 Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten 'ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid 'is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet 'in de balans opgenomen verplichtingen.
9.4.31 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze post worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. Gedacht kan worden aan:
- onroerend zaakbelasting - verzekeringskosten
- verhuurderheffing De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
9.4.32 Omzet en lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling
De post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de omzet verkochte grond en ontwikkelposities en de boekwaarde van deze verkochte grond- en ontwikkelposities. Verkoopopbrengsten uit de verkoop van grond- en ontwikkelposities worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico's en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan worden bepaald, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermede verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende management betrokkenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van de risico's en voordelen is op het moment van juridische levering (passeren transportakte).
De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).
9.4.34 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door:
- de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs;
- de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde; - afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities; - afboeking van eerder geactiveerde projectkosten.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten en mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4.35 Opbrengsten en kosten overige activiteiten
Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de nietprimaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed. Voorbeelden van overige activiteiten zijn de bijdragen en kosten voor de warmte- en koudeopslaginstallatie, het beheer (van VvE’s) voor derden, kosten zonnepanelen, opbrengsten en kosten van VoV-activiteiten, de opbrengsten en kosten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten.
9.4.36 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten"
9.4.37 Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
9.4.38 Pensioenlasten
De pensioenregeling van Stek wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancieerd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Stek valt. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2023 volgens opgave van het fonds 128,8% (2022: 129,0%).
Op basis van het uitvoeringsreglement heeft Stek bij een tekort in het fonds geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.
De beleidsdekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2023 volgens opgave van het fonds 131,5% (2022: 133,7%).
Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
9.4.39 Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten.
9.4.40 Kosten omtrent leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.
9.4.41 Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
9.4.42 Belastingen
De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Woonstichting Stek heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.
Per 1 januari 2023 heeft de belastingdienst VSO 2 en 2a opgezegd. Er geldt een overgangsregeling voor de komende jaren.
9.4.43 Resultaat deelnemingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woonstichting Stek geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.
Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
9.4.44 Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst-en verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Voor de personeelskosten en de overige bedrijfskosten worden verschillende verdeelsleutels gebruikt. De personeelskosten worden verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van de aantallen werknemers werkzaam op de afdelingen.
De activiteiten hebben betrekking op zowel de daeb-administratie als de niet-daeb-administratie. Niet-daeb activiteiten zijn vooral huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en regulier onderhoud. D.m.v. het VHE-nummer als kostenplaats komen deze opbrengsten en kosten direct in de niet-daeb-administratie. De verdeling van de baten en lasten met andere kostenplaatsen, dan VHE-nummer, naar de daebadministratie en niet-daeb-administratie gebeurt op basis van verdeelsleutels.
Hierbij worden alle baten en lasten met kostenplaats (sub)complex naar rato evenredig verdeeld naar de onderliggende VHE's. Alle baten en lasten met algemene kostenplaatsen, zoals afdelingscodes, worden procentueel verdeeld. De bepaling van het percentage niet-daeb is gebaseerd op de verhouding totaal niet-daeb bezit t.o.v. het totale bezit.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4.45 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.
Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
Financiële activa en financiële verplichtingen worden in de balans opgenomen op het moment dat contractuele rechten of verplichtingen ten aanzien van dat instrument ontstaan. Een financieel instrument wordt niet langer op de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
9.5
Woonstichting Stek, Hillegom
9.5.1 Vastgoedbeleggingen
DAEB vastgoed in exploitatie
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Deze heeft voor € 1.219.623.327 betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 168.894.565 op het niet-DAEB-vastgoed. De herwaarderingsreserve van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2023 € 1.415.745.112 en is hoger, omdat bij de cumulatieve herwaardering ook rekening is gehouden met eventuele negatieve herwaarderingen en bij de herwaarderingsreserve niet.
De afname van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een aantal factoren. Deze factoren voor de aanpassing in de marktwaarde bestaan voor het jaar 2023 uit:
Overgang Flux naar TMS
Aanpassing normatieve uitgangspunten
Aanpassing van rekenregels
Mutaties in dynamische objectgegevens (zoals contracthuren, mutatiegraden en nieuwe WOZ)
Mutaties in het bezit (aankoop, verkoop, sloop en nieuwbouw)
Totaal verklaring aanpassingen marktwaarde
Herclassificatie van vastgoed in exploitatie en/of onroerende zaken verkocht onder voorwaarden geschiedt slechts, indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door: - daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van vastgoed die meer in exploitatie zijn - verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie, waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie
- terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop.
Stek maakt gebruik van een software pakket voor de berekening van de marktwaardering van haar vastgoed. In 2023 heeft Stek gekozen voor een ander marktwaardepakket. Na deze overgang bleek de marktwaarde ultimo 2022 in € 48,8 miljoen lager uit te komen dan de waardering in de jaarrekening 2022. Dit heeft geresulteerd in aanvullend onderzoek. Hieruit is gebleken dat het objectgegeven “gereguleerde verhuureenheid” het grootste verschil heeft veroorzaakt voor een bedrag van € 45,8 miljoen. Het nieuwe waarderingspakket vult dit gegeven per woning automatisch op basis van huur en WWS punten, in het oude waarderingspakket is dit een handmatig gegeven. Dit objectgegeven bleek voor een groot aantal woningen onjuist geregistreerd te staan. Dit heeft een nadelig effect op de markwaarde gehad.
De impact van de rekenfout en de overgang naar het nieuwe waarderingspakket betekent dat het vastgoed ultimo 2022 voor een bedrag ad € 48,8 miljoen te hoog is gewaardeerd. Het resultaat over 2022 (niet gerealiseerde waardeveranderingen) en het eigen vermogen per 31-12-2022 zijn eveneens € 48,8 miljoen te hoog weergegeven. De fout heeft ook effect op de beleidswaarde per 31-12-2022 (€ 42,7 miljoen te hoog gewaardeerd) eind 2022 en de daaraan gerelateerde ratio’s. Het effect op de ratio’s is echter gering. De LTV bedraagt na aanpassing 35% ten opzichte van 33% in de jaarrekening 2022 (bij een norm van 85%).
De solvabiliteit bedraagt na aanpassing 63% waar dit in de jaarrekening 2022 64% bedroeg (bij een norm van 20%).
Op grond van voorgaande (beperkte impact op de ratio’s) is Stek van mening dat de geconstateerde fout kwalificeert als niet materieel en heeft deze ook in dat verlengde behandeld in de jaarverslaggeving. Conform RJ 150 heeft Stek deze rekenfout prospectief verwerkt, waardoor dit verschil in de winst- en verliesrekening over boekjaar 2023 is verantwoord tezamen met de marktwaardeontwikkeling over boekjaar 2023. De vergelijkende cijfers zijn daarbij niet aangepast.
Daeb vastgoed in exploitatie en niet-Daeb vastgoed in exploitatie
Marktwaarde
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
Woningcorporatie Stek heeft gekozen voor de toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen van de vastgoedportefeuille. Dit betekent dat de waardering ten behoeve van de jaarrekening bepaald wordt zonder tussenkomst van een taxateur. Het handboek wordt jaarlijks geactualiseerd. In dit handboek wordt gesteld dat toepassing van de basisversie leidt tot een getrouwe weergave van de marktwaarde in verhuurde staat op portefeuilleniveau, toepassing van de full-versie leidt tot een getrouwe weergave op complexniveau.
Woonstichting Stek, Hillegom
Ieder jaar wordt na 1 juli het handboek gevalideerd op basis van de waarderingsuitkomsten van het bezit van corporaties die de full-versie toepassen, dat wil zeggen de waardering gebruikmakend van een externe taxateur op balansdatum van het daaraan voorafgaande boekjaar. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. De validatie eis daarbij is dat voor ten minste 90% van de portefeuilles het verschil tussen de basiswaardering en full waardering beperkt moet blijven tot maximaal + of - 10%. Uit het validatie-rapport met betrekking tot de waarderingen ultimo 2022 blijkt dat de basisversie 2022 tot een aanvaardbare marktwaardering op portefeuilleniveau heeft geleid, uitgaande van een taxatie-onzekerheid van + of - 10%. Uit het validatierapport blijkt dat jaarlijks aanpassingen noodzakelijk zijn in de uitgangspunten om tot een aanvaardbare waardering te komen. In corop regio agglomoratie Leiden en Bollenstreek bedraagt het validatie-effect conform de Fakton effectenrapportage d.d. 4 april 2024 circa 0,4% te hoog. Dit validatie-effect van 2022 is conform voorgaande jaren als mutatie in de marktwaarde in verhuurde staat in de jaarrekening 2023 verwerkt en bedraagt circa € 9,6 miljoen. In de finale versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023 d.d. 29 maart 2024 is de disconteringsvoet verhoogd, teneinde marktconformiteit van de marktwaarde in verhuurde staat te realiseren, waarbij geen aanpassing heeft plaatsgevonden van eventuele relevante andere uitgangspunten (zoals leegwaarde). De jaarlijkse mutatie van de marktwaarde welke tot uitdrukking komt in de jaarrekening (waardeverandering vastgoedportefeuille) bestaat derhalve onder meer uit de marktontwikkeling over 2023 enerzijds en de validatie-effecten anderzijds.
De inzichten van de validatie 2023 zijn vanzelfsprekend nog niet bekend met betrekking tot de waardering volgens de basisversie naar de stand van 31 december 2023 en dan ook niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.
Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed.
Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:
(Agglomoratie Leiden)
OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom
OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse
OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk
OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen
zakelijke lasten
(% van de WOZ)
Huurstijging boven loon/prijsinflatie voorgaand jaar
gereguleerde eenheden
Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar
geliberaliseerde eenheden
Huurderving (% van de huursom)
Mutatiekans bij doorexploiteren (op basis van het gemiddelde over 2019-2023)
Mutatiekans bij uitponden (op basis van het gemiddelde over 2019-2023)
Disconteringsvoet doorexploiteren
Disconteringsvoet uitponden
Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren
Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW
Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW
Instandhoudingsonderhoud uitponden
Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW
Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW
Beheerskosten
Beheerkosten per vhe - EGW
Beheerkosten per vhe - MGW
tussen 4,0% en 44,44%, gemiddeld 5,79%
Variërend tussen 4,0% en 44,44%, gemiddeld 6,76%
Variërend tussen 5,51% en 6,09%
Variërend tussen 6,27% en 6,85%
Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 604,12 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 11,4% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Parameters bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG (exclusief btw)
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG (inclusief btw)
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo ZOG (inclusief btw)
Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo BOG (exclusief btw)
Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo MOG (inclusief btw)
Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo ZOG (inclusief btw)
Mutatieonderhoud (marketing) als % van de jaarhuur
Beheerkosten % van de markthuur - BOG
Beheerkosten % van de markthuur - MOG
Beheerkosten % van de markthuur - ZOG
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) BOG en MOG Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) ZOG
Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)
Variërend tussen 7,82%
Door taxateur gehanteerde vrijheidsgraden Een aantal bedrijfspanden is getaxeerd conform de full versie van het handboek. Bij de taxatie heeft de taxateur enkele vrijheidsgraden toegepast.
Op deze parameters wordt afgeweken ten opzichte van de basisversie van het handboek marktwaarde. Deze zijn:
- Bij de exit yield is de hoogste bijstelling van 21,51% naar 16,25% (-5,26%) en de laagste bijstelling van 9,18% naar 8,4% (-0,78%).
- Bij de disconteringsvoet is de hoogste bijstelling van 9,32% naar 14% (4,68%) en de laagste bijstelling van 8,48% naar 6% (-2,48%)
- Bij de onderhoudskosten zijn 4 complexen verlaagd met gemiddeld € 300,-. De overige complexen zijn ongewijzigd.
Parameters parkeerplaatsen
Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats
Instandhoudingsonderhoud – garagebox
Beheerkosten – parkeerplaats
Beheerkosten – garagebox Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)
Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)
Woonstichting Stek, Hillegom
Toepassing full variant: Inschakeling taxateur
Eens in de drie jaar wordt het bedrijfsmatig onroerend goed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen t.o.v. de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Woonstichting Stek en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties.
Financiering vastgoed
Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancieerd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancieerd niet hypothecair bezwaard.
Verzekering
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde op balansdatum.
Aantal eenheden
In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 10.217 (2022: 10.174) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB-vastgoed zijn 1.762 (2022: 1.776) verhuureenheden opgenomen.
Bepaling beleidswaarde
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting Stek en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stek. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:
1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woonstichting Stek hanteert in haar beleid een streefhuur van 77% van de maximaal redelijke huur.
3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woonstichting Stek hanteert hierbij haar meerjarenonderhoudsbegroting, vermeerderd met een toerekening van personeels- en overige organisatiekosten. Daarnaast wordt een gedeelte van renovatiekosten toegerekend aan het onderhoud.
4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerslasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon.
De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.
Voor de bepaling van de beleidswaarde is overeenkomstig de in de regelgeving voorgeschreven methodiek de disconteringsvoet uit het Handboek modelmatig waarderen gehanteerd. De disconteringsvoet 2023 is in het definitieve Handboek d.d. 29 maart 2024 voor de zogenaamde COROP-regio’s waarin de corporatie actief is ten opzichte van de eerdere versie van dit Handboek d.d. 31 januari 2024 positief bijgesteld, met 0,15%-punt (Corop regio agglomoratie Leiden en Bollenstreek). Als gevolg hiervan is de beleidswaarde negatief bijgesteld. Deze bijstelling is doorgevoerd teneinde marktconformiteit van de waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat te realiseren, waarbij om dit te bereiken geen aanpassing heeft plaatsgevonden van relevante andere uitgangspunten (zoals leegwaarde) anders dan de disconteringsvoet. Hiermee is de representativiteit van deze disconteringsvoet voor de bepaling van de beleidswaarde niet noodzakelijkerwijs gewaarborgd. Voor het potentiële effect hiervan op de beleidswaarde verwijzen wij naar de navolgend opgenomen sensitiviteitsanalyse, waaruit blijkt dat een gemiddelde mutatie van de disconteringsvoet met 0,5% leidt tot een materieel effect op de beleidswaarde van circa EUR 74 tot 86 miljoen.
Hierbij dient opgemerkt te worden dat de bepaling van de beleidswaarde met ingang van 2024 ingrijpend zal wijzigen. Deze beleidswaarde zal reeds ten behoeve van de in het najaar aan te leveren prognose-informatie (dPi2024) moeten worden bepaald. Een onderdeel van de wijziging is de overgang van een disconteringsvoet die is afgeleid van de disconteringsvoet ten behoeve van de marktwaarde naar een sectorbreed toegepaste vaste disconteringsvoet. De nieuwe disconteringsvoet voor de beleidswaarde is vastgesteld op 4,11% voor de DAEB-portefeuille en 4,6% voor de niet-DAEB portefeuille. De in de beleidswaarde ultimo 2023 opgenomen disconteringsvoet bedraagt gemiddeld respectievelijk 5,86% voor de DAEB-portefeuille en gemiddeld 5,77% voor de niet-DAEB portefeuille. Hieruit blijkt dat de nieuwe beleidswaarde een significante aanpassing zal ondergaan, waarbij volledigheidshalve de aanpassing van de disconteringsvoet niet de enige aanpassing is. De Aw heeft door middel van een bericht d.d. 29 april 2024 aangegeven dat bij overschrijding van de financiële grenswaarden van woningcorporaties door de dalende beleidswaarde 2023 dit bij de Aw en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in deze periode niet direct tot bijsturingsmaatregelen leidt. Zij houden rekening met de nieuwe beleidswaarde voor 2024. Als gevolg van deze wijziging in uitgangspunten zal de normering van de ratio’s naar verwachting worden bijgesteld.
Woonstichting Stek heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:
Gemiddelde beheerlasten per jaar
Gemiddelde onderhoudsl. per jaar
Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.
Woonstichting Stek heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.
Toelichting bij activa in exploitatie: sensitiviteitsanalyse
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt: 2023
Gemiddelde streefhuur per maand 681 €
Gemiddelde beheerlasten per jaar 999 € Gemiddelde onderhoudsl. per jaar 3.202 € Discontovoet 5,85%
In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:
Beleidswaarde Bedrag Impact
Woonstichting Stek, Hillegom
Vastgoed in exploitatie
De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2023 € 685 mln (31 december 2022: € 954,5 mln).
De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2023 € 171,6 mln (31 december 2022: € 181,6 mln).
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 bestaat uit de volgende onderdelen:
Ultimo 2022 bestond het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde uit de volgende onderdelen:
Eigen vermogen Per 31 december 2023 is in totaal € 1.416 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2022: € 1.657 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.
Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.331 miljoen (2022: € 1.271 mln) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting Stek. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Mutaties: Opleveringen nieuwbouw
Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 30%. Daarnaast heeft Stek een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stek in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 15% en 50% voor zowel 2023 en 2022. Het aantal woningen in de VOV-portefeuille bedraagt 107 stuks (2022: 109).
Woonstichting Stek, Hillegom
7.5.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.
Materiële vaste activa
Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 5 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar
– Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar
– Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Stand 1 januari:
Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
Stand 31 december:
Latente belastingvorderingen
De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen zijn als volgt samengesteld:
Verwacht wordt dat van de latente belastingvorderingen op balansdatum een bedrag van € 11.672 (2022: € 11.779) binnen een jaar worden gerealiseerd. Het langlopende deel van de latente belastingvordering op balansdatum een bedrag van € 209.776 (2022: € 213.550) zal pas later worden gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 261.114 (2022: € 225.328).
Onderhanden projecten Vastgoed bestemd voor verkoop
In totaal is er per ultimo 2023 geen (2022: 1) woning verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop. Overige voorraden
De voorraad grondposities betreft onder andere grondposities Geestwater (Lisse) en Turfspoor (Hillegom). Daarnaast betreft dit nog enkele kleinere posities.
De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.5.4 Vorderingen
Huurdebiteuren
De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen: aantal 2023aantal 2022
(*) De achterstand bedroeg 1,10% (2022: 1,49%) van de brutojaarhuur.
Overige vorderingen op huurders correctie gemeente e.d.
Voorziening wegens oninbaarheid
Belastingen en premies van sociale verzekering
(kortlopende deel, looptijd minder dan 1 jaar)
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Deze vordering is de resultante van een vordering op de maatschappij waarin wordt deelgenomen en de waarde van deze maatschappij. De bruto vordering bedraagt € 9.039.197 (2022: € 8.449.196) en de waarde van de maatschappij waarin wordt deelgenomen bedraagt -€ 6.935.698 (2022 : - € 6.344.527)
7.5.5 Liquide middelen
Liquide middelen zijn ter vrije beschikking. PASSIVA
9.5.6 Eigen vermogen
Het eigen vermogen is als volgt samengesteld:
reserves (voor resultaat boekjaar)
Herwaarderings- Herwaarderingsreserve DAEB reserve niet reserve onroerende vastgoed
De herwaarderingsreserve Daeb en niet-Daeb in exploitatie betreft het positief verschil tussen de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.
Woonstichting Stek, Hillegom
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2023
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2023 ten bedrage van € 235.520.977 ten laste van de reserves te brengen.
Dit voorstel is niet in de jaarrekening verwerkt.
9.5.7Voorzieningen
Voorziening voor onrendabele investeringen
Bij de bepaling van hoogte van de voorziening onrendabele investeringen op daeb vastgoed in ontwikkeling worden dezelfde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering van het daeb vastgoed in exploitatie. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2023 toegelicht onder 7.4.21. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter.
voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2017-2018. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt. De voorziening loopbaanontwikkeling is overwegend langlopend.
De kortlopende aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden en zijn derhalve niet begrepen in bovengenoemde bedragen.
Marktwaarde
De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven gebaseerd op de 6-maands Euribor. De marktwaarde per 31 december 2023 bedraagt € 348.863.711 (31 december 2022: € 353.162.946).
Rente- en kasstroomrisico Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, renteherzieningsperiode en naar resterende looptijd: Rentepercentage€Renteherzieningsperio de €Resterende looptijd € Roll over4.600.000 Van 1 tot 6 maanden< 1 jaar (kortlopend)
0% - 1%78.723.633 Van 6 maanden tot 1 jaar
Van 1 tot 5 jaar
1% - 2%125.312.403 Van 1 tot 5 jaar62.208.427 Van 5 tot 10 jaar 81.025.283
2% - 3%37.239.427 Van 5 tot 10 jaar79.779.923 Van 10 tot 15 jaar 63.014.155
3% - 4%42.445.123 > 10 jaar185.720.147 Van 15 tot 20 jaar 18.734.033
>
4% - 5%
Borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 350.382 (in duizendtallen, 2022 € 373.550) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. toestemming te bezwaren,
Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Woonstichting Stek.
Naast deze leningen is ultimo 2023 een financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2024. Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf "7.5.12 Financiële Instrumenten".
In het bedrag van de lang lopende schulden is het bedrag van de leningruil met Vestia verwerkt.
In een financiele bijsluiter (opgesteld door Aedes) is beschreven hoe dit in de jaarrekening is verwerkt.
Achterstelling Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen.
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden.
De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2023 2,35%. Per 31-12-2022 was dit 2,39%.
De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 12,8 jaar.
Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de toelichting van deze schuld wordt verwezen naar de toelichting op kredietinstellingen.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.5.9 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van vastgoed en specifieke contractvoorwaarden met derden.
Gedurende 2023 zijn 2 woningen (2022: 7) onder een VoV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt €-549.900 (2022: €- 2.256.905). Als gevolg van een gemiddelde waardestijging van de overgedragen onroerende zaken van 6,38%, stijgt de terugkoopverplichting in 2023 met € 1.760.314
langlopende schulden
Kortlopende schulden
Aflossingsverplichting binnen 1 jaar leningen
leveranciers en handelskredieten
Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen
- loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies
Totaal schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen
De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.
Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.5.11 Niet in de balans opgenomen rechten, informatie en verplichtingen
Voorwaardelijke verplichting
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden. De obligoverplichting bestaat vanaf 1 juli 2021 uit een Jaarlijks en Gecommitteerd Obligo. Voor het (eventueel) innen van het jaarlijks obligo ontvangt elke deelnemer van het WSW een factuur.
Het gecommitteerde obligo is vastgesteld op 2,6% van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar. De beschikbaarheid hiervan is zekergesteld door het aantrekken van een z.g. obligolening met de volgende modaliteiten.
Maximale hoofdsom
Aanvangsdatum
9.674.000 €
30 november 2023
Rente 6 maands euribor
Renteopslag vanaf 30-11-2023
Rentevervaldata
0,36%
30 november en 31 mei
Beschikbaarheidsprovisie t/m 30-11-2023 0,20%
Opgenomen per 31-12-2023 - €
Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
Voorwaardelijke rechten
Meerjarige financiële verplichtingen
Investeringsverplichtingen
In verband met sloop/nieuwbouw, verduurzaming en renovatie van daeb-vastgoed zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van ruim € 27 mln. incl. BTW.
Bankgaranties
Voormalig Vooruitgang nu Stek heeft zich garant gesteld voor de betaling van rente en aflossing van de lening die is verstrekt door de Rabobank voor de financiering van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West CV. De garantie geldt voor 20% van de verstrekte leningen met een maximum van € 2,48 miljoen en daarnaast voor de verschuldigde renten, vergoedingen, boeten, provisies en kosten tot een bedrag van maximaal € 0,87 miljoen (35% van de € 2,48 miljoen). Er dient voor 31 mei 2024 nog eenmaal € 2,5 miljoen afgelost te worden. Stek dient dus 20% van € 2,5 miljoen voor 31 mei af te lossen. Deze beslissing is na balansdatum genomen.
Erfpachtverplichting
Oud NWS (Noordwijkse Woonstichting) is als lessee erfcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan ter zake van grond waarop een deel van het DAEB vastgoed in exploitatie is gebouwd. De jaarlijks te betalen erfpachtcanons (prijspijl 2023) zijn als volgt te specificeren:
Kredietfaciliteit
Stek heeft een kredietfaciliteit bij de Rabobank Bollenstreek ter hoogte van € 3.000.000. Op 31 december 2023 was hiervan € 501.004 opgenomen.
Leningen
Er zijn in 2023 twee leningen aangegaan met stortingsdatum 2024.
Het betreft 1 lening van € 6.000.000 met een rentepercentage van 3,238% en stortingsdatum 1 maart 2024. Het betreft 1 lening van € 4.000.000 met een rentepercentage van 3,228% en stortingsdatum 28 maart 2024.
9.5.12
Financiële instrumenten
Algemeen
De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico).
Het beleid van Stek om deze risico’s te beperken is als volgt.
Kredietrisico
Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Stek kunnen voldoen. De financiële instellingen dienen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating).
Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaande huurvorderingen.
Liquiditeitsrisico
Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stek, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stek heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.
Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst. Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn.
Valutarisico
Stek loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.
Renterisico (kasstroomrisico’s)
Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de groep te beperken en daarmee tevens de netto rentelasten te optimaliseren.
De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op drie- of zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een marktconforme liquiditeitsopslag.
Het renterisico van de roll-over leningen is niet afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps).
Marktrisico
Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.
Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.
Woonstichting Stek, Hillegom
Reële waarden
Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Stek het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico).
Tevens doet Stek uitsluitend zaken met financiële instellingen met een hoge kredietwaardigheid. Op balansdatum waren er geen significante concentraties van kredietrisico.
Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.
De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Stek luidt als volgt:
Boekwaarde Reële waarde
In de balans opgenomen:
Financiële vaste activa
Vorderingen
Kortlopende schulden
De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Financiële vaste activa
De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid.
Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden
Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde.
Langlopende schulden
De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2023.
Hedges
Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treedt hierbij in de praktijk terughoudend op.
9.5.13 Gebeurtenissen na balansdatum
Geen
9.6 TOELICHTING OP
9.6.1 Huuropbrengsten
Huuropbrengsten
9.6.2
De huuropbrengsten zijn verkregen in de volgende gemeenten:
9.6.3
Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud.
De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.
9.6.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat.
Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.
Lonen en salarissen
De totale lasten betreffende lonen en salarissen voor Stek betreffen:
Het aantal
Alle medewerkers zijn werkzaam in Nederland.
9.6.5 Lasten onderhoudsactiviteiten
9.6.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
9.6.7 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Voor het verkochte Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo voorgaand boekjaar. Voor het teruggekochte vastgoed onder VoV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.
De specificatie van de verkoopopbrengsten is als volgt:
Verkoop huurwoningen (Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie)
9.6.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden
Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen vastgoed verkocht onder voorwaarden
9.6.12
Woonstichting Stek, Hillegom
Onder de post andere controlewerkzaamheden zijn de kosten voor de controle van de dVi opgenomen.
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.
De honoraria worden toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht.
9.6.14
9.6.15
De vennootschapsbelasting op het resultaat van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting
Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Correctie fiscaal resultaat
Af: - correctie op resultaten uit verkoop
- correctie op onderhoudslasten-814.218 - rentelasten toegerekend aan projecten
- afschrijving zonnepanelen
- afschrijving activa in exploitatie
- afwaarderng grondposities
- meer rente aftrek als gevolg van ATAD wetgeving
Ultimo 2023 geen verrekenbare verliezen
Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 19% van € 0 tot € 200.000 en 25,8% van de belastbare winst boven de €
De te verrekenen vennootschapsbelasting zal worden onttrokken aan de actieve belastinglatentie.
De effectieve belastingdruk (2023: 3,21% en 2022: 1,77%) wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van de eventuele fiscale verliescompensatie.
9.6.17 Resultaat deelnemingen
Woonstichting Stek, Hillegom
9.6.18 WNT-verantwoording 2023 Woonstichting Stek
De WNT is van toepassing op Woonstichting Stek. Het voor Woonstichting Stek toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2023 € 209.000. (het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporatie, Klasse G).
1. Bezoldiging topfunctionarissen
Leidinggevende topfunctionarissen (bedragen in € 1)
Dhr J.C.M. Al Mevrouw
Gegevens 2023 J.A. van den Berg Directeur- DirecteurFunctie bestuurder bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in boekjaar
01/01 - 31/0801/09 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1 1
Dienstbetrekking ja ja
Bezoldiging
Dhr J.C.M. Al
Gegevens 2022
DirecteurFunctie bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in boekjaar
01/01 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1
Dienstbetrekking ja Bezoldiging
Toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen in € 1)
Gegevens 2023 Mevrouw De heer De heer De heer Mevrouw Mevrouw
S.A. Sitskoornvan der Steen B.A. SpelbosP.B.R. de LintP.B.R. de LintI. DesummaI. Desumma Functie Voorzitter RvC
Aanvang en einde functievervulling in boekjaar 01/01 - 29/0901/01 - 31/1201/11 -
Gegevens 2022 Mevrouw De heer De heer Mevrouw S.A. Sitskoornvan der Steen B.A. SpelbosP.B.R. de LintI. Desumma
Functie Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC
Aanvang en einde functievervulling in boekjaar 30/09 - 31/1201/09 - 31/1207/09 - 31/1207/09 - 31/12
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2023 een bezoldiging boven het individueel toepassselijke drempelbedrag hebben ontvangen.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.6.19
Overzicht van verbindingen
Woonstichting Stek heeft de volgende deelnemingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek.
Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Vooruitgang, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen.
Risicoprofiel:
Laag risico
Naam van de verbinding Duynstede Duurzame Energie B.V.
7.10.1 Nettovermogenswaarde niet-daeb De niet-daeb-tak is te beschouwen als eigendom van de daeb-tak. Daarom wordt de nettovermogenswaarde van de niet-daeb op de balans van de daeb gewaardeerd. Het resultaat van de niet-daeb ad. - € 16.006.817 is toegevoegd aan het eigen vermogen van de niet-daeb. Ultimo boekjaar bedraagt de nettovermogenswaarde € 257,1 miljoen.
7.10.2 Interne startlening van DAEB aan niet-DAEB
Bij scheiding heeft de niet-daeb, om te voldoen aan de minimale vermogenseisen, een interne lening meegekregen van de daeb. De interne lening in opgebouwd uit de drie leningen van de afzonderlijk fusiepartners.
Voor STEK bedroeg deze lening 1 januari 2017 € 37,5 miljoen en wordt in hetzelfde tempo als de geborgde leningenportefeuille afgelost. In lijn met de daarvoor door de Aw afgegeven richtlijnen bedraagt het rentetarief 2% De lening loopt t/m 2030. T/m 2022 is reeds een bedrag van € 16,0 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2022 nog € 21,5 miljoen bedroeg. In 2023 is een bedrag van € 2.689.364 afgelost, waardoor de lening ultimo 2023 € 18.825.545 bedraagt.
Voor oud Vooruitgang geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 42,5 miljoen bedroeg.
De rente bedraagt 1,83% en de lening loopt t/m 2027.
T/m 2022 is reeds een bedrag van € 26,7 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2022 nog € 15,8 miljoen bedroeg. In 2023 is een bedrag van € 3.159.250 afgelost, waardoor de lening ultimo 2023 € 12.637.000 bedraagt.
Voor oud NWS geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 7,5 miljoen bedroeg.
De rente bedraagt 4,2% en de lening loopt t/m 2031.
T/m 2022 is reeds een bedrag van € 3,3 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2022 nog € 4,2 miljoen bedroeg.
In 2023 is een bedrag van € 470.833 afgelost, waardoor de lening ultimo 2023 € 3.766.667bedraagt.
Het totale bedrag van de interne lening is op 31-12-2023: € 35.229.212.
7.10.3 Interne lening van niet-DAEB aan DAEB De kasstroom uit exploitatie van de niet-daeb-tak is groter dan nodig om de startlening af te lossen. De overtollige liquide middelen worden op een later moment gebruikt om investeringen in niet-daeb te financieren.
7.10.4 Nadere toelichting op de aard van de niet-DAEB-activiteiten In de niet-daeb-tak exploiteren we 1.083 woningen, waarvan 525 woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en 558 woningen met een huurprijs die nog onder de liberalisatiegrens ligt. Deze 558 woningen zullen eveneens marktconform verhuurd worden als de huidige huurder de woning verlaat. Van de 525 geliberaliseerde woningen zijn er nog 85 woningen aangemerkt om na mutatie over te gaan naar de daeb-tak. Daarnaast verhuren we in de niet-daeb-tak 637 parkeergelegenheden en 42 bedrijfsmatige eenheden.
9.11
Woonstichting Stek, Hillegom
ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING
De jaarrekening 2023 van Woonstichting Stek is opgemaakt door de bestuurder en vastgesteld door de Raad van commissarissen op 25 juni 2024 te Hillegom.
Raad van Commissarissen
Directeur/bestuurder
Mw. J.A. van den BergDhr. P.B.R. de Lint
Mw. C. Niestijl
MW. A. van Grinsven
Dhr. B.A. Spelbos
Mw. I. Desumma
Woonstichting Stek, Hillegom
10 OVERIGE GEGEVENS
10.1 Statutaire resultaatsbestemming
De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 3 van de statuten).
Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting.
10.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2023 afgegeven door BDO Audit & Assurance.
T: +31 (0)72 518 30 00
E: alkmaar@bdo.nl www.bdo.nl
BDO Audit & Assurance B.V.
Postbus 9340, 1800 GH Alkmaar Comeniusstraat 4a, 1817 MS Alkmaar Nederland
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de raad van commissarissen van Woonstichting Stek
A. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2023
Ons oordeel
Wij hebben de jaarrekening 2023 van Woonstichting Stek te Hillegom gecontroleerd.
WIJ CONTROLEERDEN
De jaarrekening bestaande uit:
1. de balans per 31 december 2023; 2. de winst-en-verliesrekening over 2023; en 3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen.
De basis voor ons oordeel
ONS OORDEEL
Naar ons oordeel geeft de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woonstichting Stek op 31 december 2023 en van het resultaat over 2023 in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT)
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en het Controleprotocol WNT 2023 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.
Wij zijn onafhankelijk van Woonstichting Stek zoals vereist in de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang, de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).
Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
B. Informatie ter ondersteuning van ons oordeel
Wij hebben onze controlewerkzaamheden bepaald in het kader van de controle van de jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover. Onderstaande informatie ter onderbouwing van ons oordeel en onze bevindingen moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen of conclusies.
Materialiteit
Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben wij de materialiteit voor de jaarrekening als geheel bepaald op € 41.570.000. De materialiteit is gebaseerd op 1,83% van de totale activa. Op basis van onze professionele oordeelsvorming hanteren wij een lager materialiteitsniveau dan voor de jaarrekening als geheel voor de in de jaarrekening verantwoorde (operationele) transactiestromen, inclusief hun hoedanigheid van zowel resultaatstromen als kasstromen, waarbij sprake is van een onderliggende ingaande dan wel uitgaande kasstroom. Dit lagere materialiteitsniveau is vastgesteld op € 1.805.000 hetgeen gebaseerd is op 1,83% van het (genormaliseerd) totaal van huuropbrengsten, opbrengsten service contracten en verkoopopbrengsten.
Voor de controle van de in de jaarrekening opgenomen WNT-informatie hebben wij de materialiteitsvoorschriften gehanteerd zoals vastgelegd in het Controleprotocol WNT 2023.
Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de gebruikers van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn.
Wij zijn met de raad van commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle geconstateerde afwijkingen boven € 2.078.000 rapporteren, alsmede afwijkingen qua transactiestromen boven de € 90.000 en kleinere afwijkingen die naar onze mening om kwalitatieve of WNT-redenen relevant zijn.
Controleaanpak continuïteit
Het bestuur van Woonstichting Stek heeft een beoordeling gemaakt van de mogelijkheid van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven. Hiertoe heeft het bestuur onder andere een meerjarenbegroting opgesteld (de prospectieve informatie).
Daarnaast heeft het Bestuur op basis van de jaarrekening 2023 ratio’s berekend die gebaseerd zijn op het gezamenlijk beoordelingskader van het Waarborgfonds van de Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), deze ratio’s getoetst aan de door beide toezichthouders gestelde normen en beoordeeld of sprake is van mogelijke continuïteitsrisico’s. Op basis hiervan concludeert het bestuur dat de continuïteit van de stichting is gewaarborgd.
Wij hebben de volgende werkzaamheden verricht om risico’s met betrekking tot de continuïteit te identificeren en in te schatten en om vast te stellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is:
Wij hebben kennis genomen van de ratio’s zoals gepresenteerd in het bestuursverslag en hebben vastgesteld dat deze juist berekend zijn en dat deze voldoen aan de normen zoals bepaald door de toezichthouders.
Wij hebben kennis genomen van de door het bestuur opgestelde begroting en hebben vastgesteld dat op basis van de in deze begroting gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten voldaan wordt aan de normen zoals bepaald door de toezichthouder.
Verder hebben wij kennis genomen van de borgingsbrief van het WSW op basis waarvan wij hebben vastgesteld dat de in deze brief opgenomen borgingsruimte – op basis van de kasstromen volgens voornoemde door het bestuur opgestelde begroting – toereikend is.
Tot slot hebben wij de continuïteitsveronderstelling en onderliggende uitgangspunten besproken met het bestuur en de raad van commissarissen.
Onze controlewerkzaamheden hebben geen informatie opgeleverd die strijdig is met de veronderstellingen en aannames van het bestuur over de gehanteerde continuïteitsveronderstelling. Wij hebben geen materiële onzekerheden omtrent de continuïteit geïdentificeerd.
Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen evenwel van invloed zijn op de continuïteit van de toegelaten instelling.
Controleaanpak frauderisico’s en naleving wet- en regelgeving Wij hebben risico’s geïdentificeerd en ingeschat op een afwijking van materieel belang in de jaarrekening van Woonstichting Stek die het gevolg is van fraude. Wij hebben tijdens onze controle inzicht verkregen in de stichting en haar omgeving, de componenten van het interne beheersingssysteem, waaronder het risico-inschattingsproces, de wijze waarop het bestuur inspeelt op frauderisico’s en het interne beheersingssysteem monitort alsmede de wijze waarop de raad van commissarissen toezicht uitoefent en de uitkomsten daarvan.
Wij verwijzen naar hoofdstuk 7.7 van het jaarverslag, waarin het bestuur zijn frauderisicoanalyse heeft opgenomen.
Wij hebben de opzet en de relevante aspecten van het interne beheersingssysteem en in het bijzonder de frauderisicoanalyse geëvalueerd alsook bijvoorbeeld de gedragscode, klokkenluidersregeling en incidentenregistratie. Wij hebben de opzet en het bestaan geëvalueerd en voor zover wij noodzakelijk achten, de werking getoetst van interne beheersmaatregelen gericht op het mitigeren van frauderisico’s.
Als onderdeel van ons proces voor het identificeren van risico’s op een afwijking van materieel belang in de jaarrekening die het gevolg is van fraude, hebben wij frauderisicofactoren overwogen met betrekking tot frauduleuze financiële verslaggeving, oneigenlijke toe-eigening van activa, omkoping en corruptie. Wij hebben geëvalueerd of deze factoren een indicatie vormden voor de aanwezigheid van het risico op afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude.
In onze controle bouwen wij een element in van onvoorspelbaarheid. Ook hebben wij de uitkomst van andere controlewerkzaamheden beoordeeld en overwogen of er bevindingen zijn die aanwijzing geven voor fraude of het niet-naleven van wet- en regelgeving.
Wij hebben kennis genomen van de beschikbare informatie en om inlichtingen gevraagd bij het bestuur, het management en de raad van commissarissen. Hieruit volgden geen signalen of vermoedens van fraude die kunnen leiden tot een afwijking van materieel belang.
De door ons geïdentificeerde frauderisico’s en uitgevoerde specifieke werkzaamheden zijn als volgt:
Er is een risico dat het bestuur de maatregelen van interne beheersing doorbreekt
Het bestuur bevindt zich in een unieke positie om fraude te plegen, omdat het in staat is de administratieve vastleggingen te manipuleren en frauduleuze financiële overzichten op te stellen door interne beheersingsmaatregelen te doorbreken die anderszins effectief lijken te werken. Daarom besteden wij bij al onze controles aandacht aan het risico van het doorbreken van maatregelen van interne beheersing door het bestuur bij:
journaalposten en andere aanpassingen die tijdens het opstellen van de jaarrekening zijn gemaakt;
schattingen en schattingsprocessen;
significante transacties buiten het kader van de normale bedrijfsuitoefening.
Voor verdere informatie over onze controleaanpak van schattingen zoals opgenomen in de waardering van het vastgoed in exploitatie (marktwaardering en/of beleidswaarde) verwijzen wij naar de paragraaf “Kernpunten in onze controle”.
Controlewerkzaamheden en waarnemingen
Wij hebben:
de opzet en het bestaan geëvalueerd van de maatregelen van interne beheersing in de processen voor het genereren en verwerken van journaalposten en het maken van schattingen, uitgaande van een risico op doorbreking van dat proces;
het proces rondom de totstandkoming van financiële verslaggeving beoordeeld;
specifieke aandacht gegeven aan de toegangsbeveiligingen in het IT-systeem en de mogelijkheid dat hierin functiescheiding kan worden doorbroken;
journaalposten geselecteerd op basis van risicocriteria. Hierop zijn controlewerkzaamheden verricht, waarbij wij tevens aandacht hebben besteed aan significante transacties buiten de normale bedrijfsuitoefening;
controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van belangrijke schattingen van het bestuur, waaronder de waardering van het vastgoed in exploitatie;
Voorts hebben wij door het bestuur gemaakte (significante) schattingen voor de waardering van lopende projecten gecontroleerd, inclusief een retrospectieve toetsing daarop;
de risicoparagraaf in het bestuursverslag geëvalueerd.
Onze werkzaamheden hebben niet geleid tot specifieke aanwijzingen voor fraude of vermoedens van fraude ten aanzien van het doorbreken van de interne beheersing door het bestuur.
Er is een risico op het onttrekken van middelen aan de organisatie als gevolg van het maken van (te hoge) prijsafspraken met leveranciers en mogelijk daarmee samenhangende kickbacks
Door het maken van (te hoge) prijsafspraken kan sprake zijn van het onrechtmatig onttrekken van middelen aan de stichting en een te hoge verantwoording van onderhouds-/projectuitgaven en kosten.
Hiermee samenhangend bestaat tevens het risico dat kickbacks zijn betaald aan medewerkers.
Controlewerkzaamheden en waarnemingen
Wij hebben:
de opzet en het bestaan geëvalueerd van de maatregelen van interne beheersing in de processen voor het aangaan van significante aanbestedingen/verplichtingen voor planmatig onderhouds- en nieuwbouw projecteninclusief daarbij behorende besluitvorming middels notulen en (andere) documentatie;
een spendanalyse uitgevoerd ter identificatie van significante crediteuren, waarbij we de marktconformiteit van de prijsvorming bij de aanbestedingen hebben getoetst;
een spendanalyse uitgevoerd ter beoordeling van transacties met verbonden partijen
specifieke aandacht gegeven aan de toegangsbeveiligingen in het IT-systeem en de mogelijkheid dat hierin functiescheiding kan worden doorbroken;
de inrichting van de betalingsorganisatie beoordeeld;
de risicoparagraaf in het bestuursverslag, waaronder de passage omtrent fraude risico’s geëvalueerd.
Onze werkzaamheden hebben ter zake niet geleid tot specifieke aanwijzingen voor fraude of vermoedens van fraude.
Verondersteld frauderisico ten aanzien van de opbrengstenverantwoording
Op grond van onze beroepsregels gaan wij uit van een verondersteld frauderisico ten aanzien van de opbrengstenverantwoording. Bij Woonstichting Stek bestaan de opbrengsten uit:
Huuropbrengsten en opbrengst servicecontracten: sprake is van een veelvoud aan kleine, vrijwel identieke transacties, die maandelijks een reguliere stroom aan inkomsten genereren, vanuit een omvangrijke groep afnemers. Het aantal transacties is hierbij gebaseerd op het aantal verhuurbare eenheden en de huurprijzen zijn gereguleerd, waardoor de bandbreedte waarin huurprijzen worden overeengekomen beperkt is. Afwijkingen en/of fouten op individuele basis leiden niet tot een materiële afwijking in de opbrengstverantwoording en derhalve zien wij terzake geen frauderisico van materieel belang.
Opbrengst verkopen vastgoed in exploitatie: De verantwoorde opbrengst van verkopen van vastgoed in exploitatie ziet toe op:
transacties die gedurende het verslagjaar zijn afgesloten en primair de verkoop van sociale huurwoningen aan particuliere kopers betreffen. Vanuit de Woningwet en daaruit afgeleide verdere regelgeving in Btiv, Rtiv en beleidsregels van de Autoriteit woningcorporaties zijn nadere vereisten gesteld aan deze verkopen. In het kader van haar functie als toegelaten instelling is het naleven van deze wet- en regelgeving van fundamenteel belang voor de continuïteit van de corporatie en het voorkomen van sancties. Wij hebben vastgesteld dat de relevante bepalingen uit wet- en regelgeving zijn nageleefd. Hierdoor zien wij op dit punt geen frauderisico van materieel belang.
Naleving overige wet- en regelgeving
In onze controle hebben wij werkzaamheden uitgevoerd om inzicht te krijgen in de voor toegelaten instellingen relevante wet- en regelgeving, waarvan het directe effect van materiële invloed kan zijn op verwerking in de jaarrekening. Daarbij hebben we een inschatting gemaakt van de risico’s welke samenhangen met het niet naleven van wet- en regelgeving, het materiële effect dat dit kan hebben op de jaarrekening beoordeeld en een beoordeling uitgevoerd op de interne procedures die de toegelaten instelling hanteert voor de naleving.
Wij hebben bij het bestuur, de Raad van Commissarissen en andere beleidsmedewerkers binnen de organisatie inlichtingen ingewonnen omtrent de naleving van de wet- en regelgeving. Verder hebben wij de correspondentie met externe toezichthouders, waaronder het WSW en de Aw geëvalueerd op mogelijke indicaties voor niet-naleving van voorschriften.
Uit onze werkzaamheden volgden geen signalen van niet-naleving van wet- en regelgeving die kunnen leiden tot een afwijking van materieel belang.
De kernpunten van onze controle
In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest belangrijk waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij met de raad van commissarissen gecommuniceerd, maar vormen geen volledige weergave van alles wat is besproken.
Wij hebben onze controlewerkzaamheden met betrekking tot deze kernpunten bepaald in het kader van de jaarrekeningcontrole als geheel. Onze bevindingen ten aanzien van de individuele kernpunten moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen over deze kernpunten.
WAARDERING VASTGOED IN EXPLOITATIE OP MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT GEBASEERD OP DE BASISVERSIE
Het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2023 € 2.188 miljoen wat neerkomt op 96% van het balanstotaal van Woonstichting Stek.
Het vastgoed in exploitatie moet volgens de Woningwet worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Woonstichting Stek past hierbij de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ toe. De basisversie is een modelmatige waardebepaling zonder directe betrokkenheid van een taxateur, waarbij de validatie van het handboek van voorgaand jaar belangrijk is om te waarborgen dat deze op portefeuilleniveau toepasbaar is gegeven de specifieke kenmerken van het bezit van de woningcorporatie.
Aangezien in de modelmatige aanpak van de basisversie van het handboek geen directe vergelijking wordt gemaakt met gerealiseerde transacties, bestaat een risico dat de waardering volgens de basisversie niet leidt tot een acceptabele waardering van het vastgoed in exploitatie.
Dit punt is geïdentificeerd als kernpunt in de controle als gevolg van de inschattingen die samenhangen met de toepasbaarheid van de basisversie en inschattingen die worden gemaakt ten aanzien van de gehanteerde invoerparameters, in combinatie met de significante omvang van de post.
ONZE CONTROLEAANPAK EN OBSERVATIES
Wij hebbende de opzet en het bestaan van de administratieve organisatie en de interne beheersingsmaatregelen voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld.
Controle input
Onze controlewerkzaamheden bestonden onder meer uit het vaststellen van de naleving van de bepalingen uit het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, peildatum 31 december 2023. Wij hebben de juistheid van de objectgegevens die ten grondslag liggen aan de berekening van de waardering (‘input in het rekenmodel’) gecontroleerd.
Controle throughput
Wij hebben vastgesteld dat de marktwaarde in verhuurde staat is berekend door middel van een gecertificeerd rekenmodel (verificatie van de ‘throughput’). Wij hebben vastgesteld dat Woonstichting Stek aanvullend interne beheersingsmaatregelen heeft doorgevoerd om te komen tot een betrouwbare uitkomst van de marktwaarde uit dit model.
Controle output
De uitkomsten van de waardering gebaseerd op de basisversie hebben wij getoetst, onder andere aan de hand van onderliggende documentatie en marktontwikkelingen.
Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de toelichting op het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening toereikend is. Hierbij is vastgesteld dat de schattingsonzekerheid adequaat door het bestuur uiteengezet is
Observaties
Op basis van de door ons uitgevoerde controlewerkzaamheden hebben wij bij de waardering van het vastgoed in exploitatie geen materiële afwijkingen geconstateerd.
BEPALING EN TOELICHTING
BELEIDSWAARDE VASTGOED IN EXPLOITATIE
Volgens RJ645 moet in de toelichting de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie worden vermeld. Op pagina 84-85 van de jaarrekening is deze beleidswaarde toegelicht.
De beleidswaarde is een belangrijke parameter voor de bepaling van financiële ratio’s van Woonstichting Stek gebaseerd op de Aw/WSW-normen, en deze vormt daarmee een uitgangspunt voor de beoordeling van de financiële positie (inclusief de continuïteitsveronderstelling) in de jaarrekening.
De beleidswaarde wordt bepaald door vier uitgangspunten in de marktwaardebepaling aan te passen naar het feitelijke beleid van de woningcorporatie, conform voorgeschreven veronderstellingen.
Bij de bepaling van de beleidswaarde heeft het bestuur een aantal significante schattingen moeten maken, wat significante effecten heeft op de waardering en daaruit voortvloeiende financiële ratio’s. Derhalve hebben wij de beleidswaarde in exploitatie als kernpunt in onze controle aangemerkt.
Zoals toegelicht op pagina 8485van de jaarrekening zal de bepaling van de beleidswaarde met ingang van 2024 ingrijpend wijzigen. Deze nieuwe bepalingswijze zal reeds ten behoeve van de in het najaar 2024 aan te leveren prognose informatie (dPi2024) moeten worden gevolgd.
ONZE CONTROLEAANPAK EN OBSERVATIES
Wij hebbende de opzet en het bestaan van de administratieve organisatie en de interne beheersingsmaatregelen voor de bepaling van de beleidswaarde vastgesteld.
Wij hebben vastgesteld dat het startpunt van de berekening van de beleidswaarde aansluit op de marktwaarde in verhuurde staat, alsmede dat voor het bepalen van de beleidswaarde gebruik is gemaakt van een gecertificeerd rekenmodel.
Voorts hebben wij vastgesteld dat:
De bepaling van de beleidswaarde is gebaseerd op het doorexploitatie scenario;
Streefhuren en huurverhogingen zijn gebaseerd op het eigen beleid;
De marktnormen voor onderhoud vervangen zijn door meerjarige onderhoudsnormen gebaseerd op het eigen beleid;
De beheernormen vervangen zijn door meerjarige beheernormen gebaseerd op het eigen beleid.
Wij hebben gecontroleerd of voornoemd eigen beleid overeenkomt met onderliggende documentatie en beleidsdocumenten.
Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de toelichting op de beleidswaarde in de jaarrekening toereikend is. Hierbij is vastgesteld dat de gevoeligheid in relatie tot de realiseerbaarheid van de uitkomsten adequaat door het bestuur is uiteengezet.
Observaties
Voor de bepaling van de beleidswaarde is overeenkomstig de regelgeving de disconteringsvoet uit het ‘Handboek modelmatig waarderen gehanteerd’.
Wij vestigen de aandacht op de toelichting op de beleidswaarde zoals vermeld in noot 1 ‘vastgoedbeleggingen’ op blz. 84-85 van deze jaarrekening. Daarin is onder andere vermeld dat voor de bepaling van de beleidswaarde de disconteringsvoet uit het Handboek modelmatig waarderen 2023 is gehanteerd en dat de representativiteit van deze disconteringsvoet voor de bepaling van de beleidswaarde niet noodzakelijkerwijs is gewaarborgd.
De Aw heeft door middel van een bericht d.d. 29 april 2024 aangegeven dat bij overschrijding van de financiële grenswaarden van woningcorporaties door de dalende beleidswaarde 2023 dit bij de Aw en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in deze periode niet direct tot bijsturingsmaatregelen leidt. Zij houden rekening met de nieuwe beleidswaarde voor 2024.
Tevens is daarbij verwezen naar de op pagina 84-85 in de jaarrekening opgenomen sensitiviteitsanalyse, teneinde het potentiële effect van deze disconteringsvoet op de beleidswaarde ultimo 2023 te duiden
Wij hebben vastgesteld dat de door de corporatie gehanteerde veronderstellingen voor het bepalen van de in de jaarrekening 2023 opgenomen beleidswaarde aanvaardbaar zijn en dat de wijze waarop de beleidswaarde wordt bepaald voldoet aan de richtlijnen zoals opgenomen in het handboek modelmatig waarderen zoals gepubliceerd door de Aw op. 29 maart 2024.
Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd
In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2023 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub n en o Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.
C. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie
Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit:
Bestuursverslag, inclusief het Volkshuisvestelijk verslag;
Verslag van de raad van commissarissen;
Overige gegevens.
Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:
met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat;
alle informatie bevat die op grond van artikel 36 en 36a van de Woningwet is vereist.
Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.
Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag inclusief het volkshuisvestelijk verslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 36 en 36a van de Woningwet.
D. Verklaring betreffende overige door wet- of regelgeving gestelde vereisten
Benoeming
Wij zijn door de raad van commissarissen benoemd als accountant van Woonstichting Stek vanaf de controle van het boekjaar 2021 en zijn sinds dat boekjaar de externe accountant.
Geen verboden diensten
Wij hebben geen verboden diensten als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang geleverd.
E. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening
Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de WNT.
In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.
Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening
Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.
Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.
Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.
Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT 2023, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:
het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controleinformatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling;
het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan;
het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven;
het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en
het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.
Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. In dit kader geven wij ook een verklaring aan het auditcomité op grond van artikel 11 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang. De in die aanvullende verklaring verstrekte informatie is consistent met ons oordeel in deze controleverklaring.
Wij bevestigen aan de raad van commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de raad van commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring, tenzij dit is verboden door wet- of regelgeving of in buitengewoon zeldzame omstandigheden wanneer het niet vermelden in het belang van het maatschappelijk verkeer is.
Alkmaar, 25 juni 2024
BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. G.P. Zonneveld-Hoogland RA
Toelichtingen en definities
Liquiditeit
Om de liquiditeitsontwikkeling te toetsten hanteert Stek de Interest Coverage Ratio (ICR).
Interest Coverage Ratio (ICR)
De rentedekkingsgraad of Interest Coverage Ratio (ICR) wordt gehanteerd om vast te stellen in hoeverre Stek in staat is (geweest) aan haar renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het is een maatstaf voor de mate waarin het resultaat voor interest en belasting kan terugvallen, zonder dat Stek direct in financiële moeilijkheden komt. Hoe hoger het kengetal, hoe kleiner de kans dat Stek haar renteverplichting niet kan nakomen.
Vermogen
Met betrekking tot de vermogenspositie van Stek zijn drie prestatie-indicatoren benoemd die periodiek worden gemonitord. Het gaat hier om de ‘solvabiliteit’, de ‘Loan to value’ en de ‘dekkingsratio’. Deze begrippen worden hierna toegelicht.
Solvabiliteit
De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. De solvabiliteit wordt gehanteerd om inzicht te krijgen in het vermogen en de financiële gezondheid van Stek op de langere termijn. De waarde van het vastgoed in exploitatie wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’.
Loan to value
De Loan to value meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de vastgoedportefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de ‘beleidswaarde’ of ‘marktwaarde’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.
Dekkingsratio
De dekkingsratio geeft de verhouding van de schuldpositie en de waarde van het onderpand weer. De waarde van het onderpand wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie.
Rendement
Stek stelt eisen aan het rendement van een investering in vastgoed. Deze rendementseisen worden berekend op basis van de investerings- en exploitatiekasstromen conform het investeringsstatuut van Stek.
