Então, está no lugar certo.
Você almeja uma gestão de excelência?
Focamos em assuntos como: segurança das edificações quan do se trata de obras e reformas, também como a tecnologia contribuiu para a realização de assembleias virtuais e híbridas, e ainda a polêmica imposição do cargo de síndico pela construtora. E você sabia que o me taverso já chegou nos condomínios e construtoras?
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Aqui a informação é de qualidade Nesta edição, além de dar espaço a novos colunistas com abordagens relevantes na área condominial e imobiliária, você pode conferir novas mudanças na legislação, avanços do mercado de energia renovável e como os condomínios podem investir na geração de sua própria energia.
Funcionário do condomínio pode trabalhar para as Responsabilidadeunidades?do Síndico frente a atividade de Corretores de Imóveis e sua relação com o Condomínio Edilício Assessoria técnica de engenharia nos Ocondomíniosusodedrogas no condomínio e como o síndico deve agir – Lanume Weiss – Vander Ferreira de Andrade – Camila Reis – Vanessa Ponciano
Vem com a gente! 32 08 16 22 Mudança na legislação coloca em risco direitos de propriedade de condôminos – Marcio Spimpolo 30 Conheça o estímulo dos 5 sentidos através da arquitetura – Fernanda Viale Machado 12 Convenção condominial e a imposição do síndico escolhido pela construtora – Célia Cristina Dourado 38 ExpedienteÍndice Editorial AGÊNCIA ECO PUBLICIDADES Comercial e Redação Telefone: (47) 99602.2022 / (47) 99719.2579 E-mail: condomeeting@gmail.com Instagram: @condomeeting.of / @condocasa.of Endereço: Rua 3030, nº 123. Balneário Camboriú – SC Marcia Rodrigues Jornalista e DRT-PRCondomeetingCEO015154 Mirian Rodrigues Arquiteta e CAU-A-46037-0CondocasaCEO
Apesar de ser confortável para os moradores, liberar os trabalhos nas áreas privativas pode gerar riscos e re clamações. Afinal, é possível que o funcionário trabalhe para os condôminos fora do seu expediente, ou isso apresenta riscos trabalhistas? Quais são os principais cuidados para que não haja problemas para o condomínio? É proibido?
Honório não permite que o funcionário do condomínio trabalhe para as unidades. “Para evitar processos traba lhistas, eu não aceito que o empregado faça trabalho externo. Nos condomínios que administro, isso já está informado no regulamento interno”, pontua Joice. Riscos trabalhistas Muitos síndicos têm medo que o serviço extra repercuta em processos trabalhistas. Justamente por isso, a advogada Anna Júlia Dotti orienta que o condomínio vete esses trabalhos, mesmo que fora do expediente.“Issoé importante para evitar que o condomínio receba futuras cobranças judiciais. Por exemplo, o funcionário pode acionar posteriormen te o síndico em caso de acidente ou falta de pagamento”, exemplifica Anna. Então, para que a responsabili dade não caia sobre o condomínio, a ad vogada orienta a inclusão da proibição no regulamento interno ou convenção. Entretanto, mesmo que a con venção proíba, a validade maior é da Constituição e Legislação. Em ambas, existe a garantia de livre exercício do trabalho fora do horário do serviço no prédio. Sendo assim, não é competên cia do síndico o que acontece fora do horário de trabalho do funcionário. Dicas e recomendações Mesmo que não seja responsabilidade do síndico, para que o funcionário do condomínio não alegue horas extras e cobre pagamento depois, aqui vai algumas recomendações: - Ao prestar serviços particulares, proíba o funcionário do con domínio de utilizar uniforme de trabalho; - Solicite ao morador para que lhe entregue, por escrito, uma declaração de responsabilidade pelo trabalho que está sendo executado pelo funcionário; - Busque um advogado trabalhista, ou um especialista no seg mento condominial, para elaborar normas e procedimentos para que, tanto os funcionários, quanto os condôminos, respeitem; - Deixe bem claro as regras, para que não haja surpresas. Além disso, é indicado ao síndico que leve o tema à assem bleia, para que o assunto fique registrado em ata. Desta maneira, é possível conferir com os moradores e empregados qual a melhor manei ra de prosseguir. Lanume Weiss Redação Condomeeting.
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Funcionário do condomínio pode trabalhar para as unidades?
Apesar de parecer uma simples tarefa, deixar que o funcionário do condomínio seja contatado por um mora dor para realizar uma troca de lâmpada ou pintura pode ge rar polêmicas e questionamentos. Entretanto, não existe lei que proíba o funcionário do condomínio de fazer serviços extra para os moradores Mas se o serviço é realizado em horário de trabalho, o funcio nário pode ser penalizado pela ação. Isso porque a atividade foge das atribuições pela qual ele foi contratado. No Edifício Imperatriz, em Balneário Camboriú, o funcionário do condomínio está liberado para realizar serviços particulares. “Aqui, após executarem as atividades diárias e baterem o ponto, os emprega dos prestam pequenos trabalhos para os condôminos. Isso ocorre com frequência com a equipe da manutenção, por exemplo”, explica a síndi ca LorelizeJáCenturion.asíndicaJoice
Letícia Duarte Síndica Profissional e Mentora de Síndicos
acontece dessa mesma maneira e com a devida consciência, temos o poder de evitar que as reações cau sem resultados desagradáveis. Para ajudar na aplicação desse princípio, seguem algumas dicas: 1. Pratique o controle emo cional: estamos diariamente expostos a inúmeras situações desagradáveis e através da autoanálise é possí vel observar as próprias reações e buscar a melhoria contínua. Outra maneira de manter o controle emocional é se afastar daquilo que está causando a má reação. Entenda : isso não é fugir do problema e sim dar tempo ao tempo, para poder tomar decisões/ações melhores, com calma e racionalidade;2. Comece o dia fazendo aquilo que te faz bem: muitas ve zes nos permitimos acordar no piloto automático e já começamos o dia cumprindo tarefas. No entanto, é mais saudável dedicar as primeiras horas do dia para uma rotina pessoal que traga leveza e satisfação para começar a rotina profissional; 3. Não se cobre tanto: O síndico é movido por resultados e sofre pressão durante todo o dia e apesar das inúmeras exigências, é im portante ter a consciência de que somos humanos e de que temos limi tações. Não permita que a excessiva cobrança alheia, tire a sua paz ou te impeça de enxergar as reais prioridades.Queessateoria e esses princípios, te leve a ponderar o impacto das suas reações e o impulsione para um desenvolvimento pessoal.
CONDOMEETING.COM.BR10 Princípio 90/10 aplicada à vida do síndico Vivemos dias cada vez mais corridos e as exigências aumentam a cada momento. Junto a isso surgem inúmeros problemas e si tuações que muitas vezes nos tiram do contro le e até mesmo roubam a paz e tranquilidade. O escritor norte-americano Stephen R. Covey afirma que no nosso dia a dia, apenas 10% são os acontecimentos que não podemos controlar, os outros 90% são as consequências ou resultados pela forma como reagimos. Trazendo para a vivência condo minial, imagine a seguinte situação: Você acorda e tem no celular uma mensagem desagradável de um condômino, você já fica estressado(a), bufa, reclama e prepara o café pensando na resposta que dará ao condômino. Você começa a pas sar roupa para ir fazer visita ao condomínio, não dedica a devida atenção e o ferro queima a roupa, resultado: você se irrita ainda mais. Quando chega no condomínio, o funcionário quer conversar com você e te passar problemas a serem resolvidos, você responde com irritação, o funcionário se sente ofendido e simplesmente te entrega o papel com as anotações. O condômino que te mandou mensagem pela manhã, reclama de você para o funcionário e o funcionário reclama de você para o Depoiscondômino.deum dia com acontecimentos desagradáveis, você chega em casa, seu esposo ou esposa e filhos querem atenção e você está sem paciência para dar. Agora, vamos fazer a seguinte análise: No cenário acima, por que o seu dia foi ruim ? (1) porque o condômino te mandou uma mensa gem desagradável, (2) porque a roupa queimou, (3) porque o funcioná rio queria te passar os problemas a serem resolvidos ou (4) porque você reagiu mal às situações ? Acredite, a resposta correta é a 4. Com a sua reação você quei mou a roupa, foi grosso com o funcionário e ainda magoou a sua família. Você não podia fazer nada em relação a forma como o condômino te mandou a mensagem, mas poderia ter controlado sua reação. Na vida real o princípio 90/10
O
Tal é a importância do elevador, que, se por um lado traz inegável conforto e comodidade aos condôminos, por outro representa o principal responsável pelo gasto com energia elétrica. Fato é que nos Regi mentos Internos mais completos e modernos do meio condominial, o elevador possui local próprio para regulação das suas normas de uso. Contudo, pelo demasiado uso (principalmente nos condomí nios comerciais), a projeção sobre a deterioração das peças e a necessi dade de manutenção constantes devem repercutir no planejamento do síndico, principalmente no que tange a necessidade de se contratar um seguro específico para cobertura do elevador como um todo. Não são raras as vezes em que, por conta da oscilação de ener gia da rede elétrica ou por defeito nas peças, a substituição delas se faz urgente, e muitas vezes, são caras. E, se não há fundo de reserva sufi ciente para troca das peças avariadas, a chamada de capital é a alterna tiva indicada, impactando significativamente no bolso dos condôminos.
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A importância de obtenção de um seguro com cobertura específica para os elevadores elevador, meio de transporte mais segu ro do mundo, pertence a área comum do condomínio, e é indispensável no cotidiano condominial. Os edifícios desprovidos de ele vadores, sofrem impacto significativo na acei tação do mercado imobiliário, desvalorizando significativamente as unidades privativas.
Dr. Felipe Ferrarezi OAB/SC 26.673, Adv. Especialista em Direito Condominial, Pós-Graduado em Direito Processual Civil e Membro da Comissão de Direito Condominial da Seccional OAB/SC.
O que se tem por praxe em muitos condomínios é a exis tência apenas do seguro da edificação, porque exigido por lei (art. 1.348, IX, do Código Civil). E isso é um equívoco, ainda mais quando se trata de grandes condomínios que possuem as mais variadas tec nologias Algumasinstaladas.peças do elevador chegam a custar dezenas de mi lhares de reais (algumas delas são importadas), e então o desfalque fi nanceiro do condomínio é brutal, em alguns casos. Neste sentido, é altamente recomendável aos síndicos (até mesmo como proposição para sua gestão de sindicatura em eventual eleição), procurar segu radoras que possuem este produ to e tragam propostas de apólices e suas respectivas coberturas. As coberturas poderão abranger desde descargas elétri cas, sobretensão na rede, danos internos na cabina, danos mate riais (peças, componentes eletrô nicos) e até danos pessoais. Vale lembrar que o con domínio, representado legalmente pelo síndico, pode vir a ser responsabilizado caso não haja a manu tenção periódica.Alegislação municipal traz previsões sobre os equipamentos e operação dos elevadores a depender de cada região, tratando des de a sua conservação, manutenção, e o uso por menores a depender da idade informada na referida lei. O elevador deve atender também às normas da ABNT e ter a emissão de ART específica do engenheiro responsável, para comprovar que o elevador está em condições plenas de funcionamento.Feitasestas observações, ressalta-se que há responsabilidade civil e criminal direta do condomínio e do síndico (podendo a vir res ponder, pessoalmente, por omissão ou negligência), pela falta de manu tenção do elevador. Outrossim, o seguro que abranja a cobertura do elevador corresponde a um ótimo ponto de interesse da coletividade condominial, e um verdadeiro investimento.
Você lembra de algum lugar que tenha ido e tenha percebido uma sensação de paz, um cheiro bom, um certo conforto inexplicável? Arquitetos e profissionais de diversas áreas trabalham incessantemente para aprimo rar a interação do ser humano com o ambiente físico que está inserido. É a partir do estímulo de diversos sentidos que se iniciam estes estu dos. Pelo conceito de sinestesia na arquitetura mostra como ambientes bem estudados e projetados são capazes de transformar a experiência do cliente de forma drástica. Mas o que é sinestesia? É uma condição do nosso cérebro, um fenômeno neurológico que consiste na produção de duas sensações de natureza diferente por um únicoPorestímulo.exemplo: ao escutar um certo som, seu cérebro associa au tomaticamente aquele barulho com um cheiro específico. Dessa forma, além da audição, o olfato também está sendo estimulado. Todas as sensações, estímulos, imagens e cheiros são criados a partir do próprio cérebro. Além disso, o cérebro de uma pessoa si nestésica consegue reproduzir tudo isso vividamente. E desta forma a sinestesia na arquitetura promete reproduzir essas sensações incríveis na vida de qualquer pessoa. Com o passar dos anos, a arquitetura deixou de se preocupar apenas com a estética, e a interação do usuário com o ambiente se tornou prioridade. Exemplos de como trabalhar os 5 sentidos Visão: com uma estética agradável aos olhos: Objetos que têm características semelhantes tendem a se agrupar visualmente, mesmo que não estejam próximos entre si. As ca racterísticas podem ser de forma, textura, cor, etc.
Conheça o estímulo dos 5 sentidos através da arquitetura
Segregação: É a capacidade que o cérebro tem de perceber, identificar e separar informações dentro de uma única composição. Sen do assim, informação demais não dá certo, então, saiba posicionar estra tegicamente cada um dos elementos do seu projeto, para que todos os ambientes estejam em equilíbrio.
Tato: O toque é essencial para promover uma sensação de conforto. Pensando nisso, a escolha dos materiais é essencial para que se sinta “nas nuvens”, e é através de texturas muito salientes aos olhos que este item consegue ter um bom resultado. Como por exemplo teci dos, texturas das paredes, dos pisos, superfícies, etc.
Fechamento: Essa lei é definida pela capacidade do nosso cérebro de assimilar for mas, espaços e contornos que não existem.
Fernanda Viale Machado Arquiteta
Olfato: O cheiro de um ambiente é uma das primeiras características percebidas por alguém, sendo um dos elementos respon sáveis por mudar por completo a percepção que você tem daquele lugar.
Proximidade: O cérebro humano tem uma tendência de agru par as formas que estão próximas entre si. Quando os elementos de uma imagem estão seguindo um padrão, ou seja, sendo harmônicos do início ao fim, ele tem uma boa continuidade. Pregnância: Ela é considerada como a facilidade que uma imagem tem de ser com preendida pelo cérebro. Quanto maior a preg nância da imagem, mais facilmente ela será percebida por nós.
Unificação: A unificação é definida como a harmonia existente nas imagens, formas e objetos. Quanto melhor ela for, mais o nosso cérebro vai assimilar aquela forma.
Audição: Uma aplicação que vem sendo feita cada vez mais em projetos é a do som em locais estratégicos. Sons têm a capacidade de relaxar muito uma pessoa.
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O desafio para os síndicos também consiste em lidar com a mediação de conflitos de interesse e a grande expectativa que os mo radores e familiares tem sobre a sua função, principalmente estabelecendo limites sobre o que realmente é de competência e responsabi lidade do seu trabalho. Ricardo Chaves
Chaves acredita que existem diversas variáveis que contribuem para esse tipo de distúrbio, mas afirma que algumas pessoas contam com uma predisponibilidade à síndrome de burnout. “São indivíduos de personalidade dinâmica, que exercem liderança e têm grandes responsa bilidades, são idealistas, mas, muitas vezes, estão diante de metas irrea listas em seus trabalhos”, declara.
Síndrome de Burnout pode atingir Síndicos
Chaves, psicólogo e especialista no desenvolvi mento de líderes e profissionais de alta performance, são diversos os sintomas apresentados pelo burnout, que não se dissipam apenas com descansos ou “Podeférias.serconsiderado um estresse crônico ocupacional que culmina com a sensação de esgotamento e exaustão emocional. É ne cessário aprofundamento nas questões da dinâmica psíquica da pessoa que sofre com esse quadro, a fim de trazer luz e manejo clínico à situa ção”, relata.Além do esgotamento de energia, aumento da distância mental do trabalho e redução da produtividade, o burnout afeta as competên cias já desenvolvidas pelos profissionais para lidar com as rotinas práticas da profissão de síndico. “O que acontece é o deslocamento da energia existencial, que se dissipa sem nenhuma sensação de avanço ou realiza ção. É como acelerar o carro a fim de gastar os pneus, rodando em falso no asfalto até que os pneus estourem”, exemplifica o psicólogo. De acordo com o especialista, é de conhecimento dos profis sionais da saúde mental que alguns sintomas podem ser confundidos com síndromes depressivas, sendo necessário um diagnóstico diferen cial para se alcançar assertividade na identificação das implicações na saúde mental. “Os sintomas apresentados no burnout emitem alguns sinais comportamentais, como evitamento de reuniões, esquiva de novas ta refas e projetos, diminuição do contato visual com as pessoas, uso de adjetivos depreciativos, resistência a mudanças e transferência de res ponsabilidades. Além desses, a redução dos contatos sociais, desvalo rização do lazer, negligência nos cuidados pessoais, automedicação e a resistência em buscar ajuda afetam ainda mais esse quadro, podendo culminar em outros agravamentos da doença”, revela.
Psicólogo, palestrante, consultor de empresas em treinamento e desenvolvimento de líderes e equipes e autor do livro Liderança no Divã
com uma pesquisa realizada pela Pebmed, um em cada três trabalhadores brasileiros sofrem com o Burnout, afetando mais de 30 milhões de pessoas no Brasil. No mundo, esse número é ainda maior e fez com que a OMS reconhecesse o burnout como uma síndro me do
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Asobrecarga de atividades no trabalho, em muitos casos, tem o potencial para ser o estopim que dará origem a uma série de pro blemas e Adesconfortos.síndromede
Burnout, por exemplo, também conhecida como síndrome do esgotamento profissional, se assemelha a episó dios duradouros de estresse relacionados não apenas à carga de tra balho, mas também à falta de conexão, identidade e propósito com a função Deexercida.acordo
trabalho.ParaRicardo
Responsabilidade do síndico frente a atividade de corretores de imóveis e sua relação com o condomínio edilício
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Vander Ferreira de Andrade Advocacia e Consultoria Condominial, Escritor, Professor e Palestrante Nacional
É cediço que o corretor de imóveis, na ordem jurídica, se apre senta sob a forma de pessoa física ou jurídica, exigindo-se para o regular exercício de sua profissão, o registro regular no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, órgão este responsável inclusive, pela fiscaliza ção do ofício de corretor. Atuação como corretor deve ser comprovada Este profissional, tão importante para a concreta efetivação do direito de propriedade, possui franca autonomia no exercício de seu labor, conquanto precise comprovar a obtenção de chancela edu cacional, o que se confirma por meio da obtenção de um certificado de Técnico de Transações Imobiliárias (TTI), nos moldes preconizados pela legislação de regência. Em seu vínculo com os contratantes de seus serviços, os cor retores de imóveis se posicionam sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, o que impõe que atuem de forma prudente, agindo com diligência na direção da obtenção do resultado esperado pelo consumidor.
Oano de 2022 apresentou-se como uma tempestade para os corretores de imó veis. Um decreto governamental, rapidamente revogado, fez com que durante algumas horas, mais preocupações do que as comumente ve rificáveis na árdua atividade profissional de cor retagem, pudessem se somar às preexistentes. É fato, contudo, que o corretor de imóveis é um dos profissionais cujo trabalho possui estreito vínculo com o cotidiano da vida condominial. Também por isso, protocolos de segurança, em tempos turbulentos como os atuais, impõe a sua estrita observância, o que inclui, por certo, algumas medidas, tais como a prévia identificação de interessados na locação ou venda de unidades autônomas, a checagem preliminar de documentos de identidade do corretor, aditando-se, ade mais, a indispensável autorização do proprietário para visita ao imóvel.
Diante do Condomínio Edi lício, deve o corretor se curvar aos comandos normativos emanados das normas condominiais, vez que estas, em seu raio de abrangência, não se res tringem ao público condominial, mas se estende a terceiros, dentre os quais se incluem os profissionais de correta gem imobiliária.Assim é que os prepostos do condomínio, porteiros, gerentes e zeladores, além do próprio síndico, devem zelar para que as normas ele mentares de segurança sejam observadas com rigor, no que temos por absolutamente legítima a exigência da apresentação de termo de autorização do proprietário, a apresentação do documento que formaliza o registro do corretor de imóveis junto ao CRECI, dentre outros expedientes documentais que possam ser julgados relevantes para as ações de compliance vinculadas à segurança do patrimônio material, imaterial bem como na incolumidade das pessoas que inte gram a massaAssim,condominial.sedeumlado, se verifica lídima a ação da gestão condo minial no sentido de adotar todas as cautelas relacionadas ao ingresso de pessoas no condomínio, de outro norte, não nos parece adequado que possa o síndico ou o funcionário condominial, criar obstáculos à en trada ao edifício daqueles que tenham preen chido e comprovado haver cumprido com exatidão os requisitos objetivos exigíveis para essa finalidade, vez que, neste tocante, restaria agredido o próprio direito de propriedade.
Ouvir talvez seja tão importante quanto prestar contas ou acompanhar o desempenho das equipes. O síndico que sabe ouvir consegue entender os anseios de seus condô minos. Tendo ciência das dificuldades e limita ções do condomínio, ele tem mais chances de encontrar soluções. Enfim, um síndico tem que ter energia.
Nosso condomínio é um ecossistema composto por moradores, dinâmica de convivência e cultura. A troca é fundamental para que não pereça. Esse ecossistema existe dentro de outros ecossistemas maiores: o bairro, a cidade, o país, e novamente lembro do nosso planeta azul.
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Ele não torce o nariz para novidades sem antes tentar enten der do que se trata. Está atento às inovações que venham a agregar valor ao condomínio. Ele lê, estuda, participa de eventos que promovam a troca de experiência com seus pares e também sabe ouvir.
Gestora
Alguns recursos são renováveis, é o caso da energia solar. Com isso, a procura por tecnologias que utilizam o poder do sol para gerar energia elétrica, ou simplesmente aquecer água com sistemas de pai néis, vem aumentando consideravelmente. Mas voltemos ao condomínio e ao síndico. É dever do síndico gerir os recursos do condomínio pensando também no médio e longo prazo, mesmo que seu mandato seja finito - olha aí a finitude das coisas aparecendo mais uma vez. Análises de viabilidade, estudos das possibilidades, pro postas e projetos são, de certa forma, o dia a dia de um síndico ativo que trabalha para manter seu condomínio valorizado, e com isso proporcionar tranquilidade aos condôminos.
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Martinha Silva CRA/SC 32170, Condominial
Um dia, a lenha ficou escassa e passamos a utilizar o gás para preparar nossa refeição. Depois o tempo ficou curto e veio o microon das para agilizar nossa alimentação, e agora para resolver problemas de pouco espaço nas cozinhas modernas temos a air fryer. Mas o que isso tem a ver com minha vida ou com meu condo mínio? Muito. Quando acaba a paciência do síndico, ele deve apelar para educação e resiliência, e quando a conta de energia elétrica fica muito alta, talvez seja hora de pensar em outras fontes de energia.
A energia do síndico diante do ecossistema condominial universo é infinito, os recursos do planeta terra não. Tudo que há nesse planetinha azul se transforma, acaba e quando se vê, já não existe mais. Nossos recursos são limitados, sejam financeiros, sejam matérias primas, inclusive o tempo e até mesmo nossa paciência.
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Dificuldades em reunir os condôminos A opção híbrida é uma ótima escolha quando o condomínio está com dificuldades de reunir os moradores para realizar aprova ções importantes e que necessitam de quórum.
Aproveitem! Amanda
Além disso, precisa disponibilizar o ambiente presencial, que precisa ter boa internet para evitar estresses e falta de comunicação. O crucial é que todos consigam dar sua opinião e votar, para que a assem bleia tenha validade jurídica como deve ser.
Assembleias virtuais:
Entretanto, precisa-se ter cuidados. Primeiramente, o seu edi tal deve ser claro e explicar a forma em que a reunião acontecerá, o aplicativo que devem baixar e o convite virtual para acesso.
Já existem cartórios virtuais que ga rantem o registro do formato virtual ou híbrido. Caroline Felipe Souza Síndica Profissional
A tecnologia a favor das decisões Durante a pandemia de Covid-19, passamos por um período em que não podíamos nos reunir. Deste modo, as administradoras e condomí nios foram obrigados a procurarem alternativas para discutirem suas necessidades e a seguirem as deter minações das convenções. Assim, realizando assem bleias virtuais.Em2020, um decreto temporário autori zou a realização das assembleias virtuais, tornando esta forma mais popular. Porém, mesmo agora com a liberação das reuniões presenciais, está se consi derando muito a comodidade do encontro a distância. Isso porque o formato virtual está fazendo parte do nosso dia a dia, seja no trabalho ou até em reuniões de amigos. É permitido fazer assembleias virtuais? Assembleias virtuais são permitidas, desde que não seja proibi da pela convenção do seu condomínio. Ainda assim, é muito importante garantir que todos possam participar.Nesse sentido, há uma opção ainda melhor: as assembleias híbridas. Ou seja, as assembleias virtuais ocorrem apenas por meio do encontro online, seja ele ao vivo ou apenas para registrar o voto e dei xar um comentário. Pode ser feita de diversas formas dependendo do sistema que a Administradora disponibiliza, como por exemplo sistema de vídeo chamada, Google Meet, Thean Link, Zoom, dentre outros. Em uma pesquisa realizada pelo Group Educa, foi identificado que o quórum de participação nas assembleias aumentou em 50% com a adoção do método online.Jáahíbrida, conhecida também como assembleia mista, é uma mistura entre virtual e presencial. Ou seja, acontece de forma simultânea. Entretanto, por ser uma novidade, deve ter alguns cuidados. Por exemplo, fazer a votação de forma bem clara para que todos possam votar e entender as decisões, para evitar que os condôminos se sintam prejudicados pelo formato. Além disso, ter sempre uma ajuda jurídica para que tudo ocor ra bem, porque mesmo com o avanço das reuniões virtuais, ainda temos pessoas que não têm trei namento com a tecnologia. E tudo bem, pois tem pessoas que se sentem mais con fortáveis em participar da forma presencial, sendo assim não po demos forçá-las a participar vir tualmente. Desta forma, é preciso oferecer os dois formatos, deixan do a escolha conforme for mais conveniente para cada um.
Agora, ponha em prática no seu condomínio as assembléias mistas. Esse avanço tecnológico auxilia os condomínios, possibilitando a participação do maior número de condôminos. É o sonho de qualquer síndico, não é mesmo?
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bserva-se uma necessidade da assessoria técnica de engenharia para os condomínios nos últimos anos, devido a grande quantidade de pessoas que optam por re sidir, ter comércio e prestar serviços nestes locais. Além do elevado número de processos judiciais envolvendo síndicos, gestores e Muitosconstrutoras.condomínios
Camila Reis Engenheira @engenhariacamilareisCondominial
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Assessoria técnica de engenharia nos condomínios
investem em estruturas de academia, áreas de lazer e vigilância, sem se atentar para o mais importante: a manutenção da edificação. Cabe esclare cer aos gestores condominiais e síndicos sobre a necessidade de manter e zelar pelo patrimônio de outrem, em busca de uma gestão de excelência. Ainda, nota-se que síndicos e administradores se preocupam apenas com assessoria jurídica e contábil, terceirizando empreiteiras para sanar os problemas de manifestações patológicas da edificação. Esta falta de padronização e análise técnica por parte do condomínio pode resultar na falta de solução pro problema, acarretando na perda do capital investido e no agravamento das manifestações patológicas. A assessoria técnica de engenharia traz muitos benefícios para a gestão condominial, auxiliando na verificação e autorização dos planos de reforma, fiscalização de obras, inspeção de recebimento das áreas comuns, acompanhamento/elaboração do plano de manutenção, inspe ção predial e previsão orçamentária para manutenções preventivas. Esta assessoria é imprescindível desde o momento da entrega das áreas comuns de um condomínio, pois oferece aos gestores respaldo téc nico para que em cada passo de suas atividades tenham a segurança de apre sentarem soluções eficazes ao longo de toda a vida útil destas edificações, visando estar em conformidade com as normas, regulamentos e legislação. Na busca por informações e esclarecimentos aos síndicos e gestores, os engenheiros atuantes na área da Engenharia Condominial têm trabalhado na conscientização, mostrando a importância do suporte de profissionais capacitados para atuar junto à administração dos condomínios. Desta forma, solucionando e analisando todas as intervenções referentes à edificação ou empreendimento para que os usuários possam ter segurança, habitabilidade, sustentabilidade e, consequen temente, valorização do seu patrimônio.
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A importância da rede de proteção em condomínios Écerto que as redes de proteção em saca das e janelas evitam acidentes envolvendo crianças e animais. Por se tratar de um sistema de segurança, existem regras. As normas envolvendo as instalações de rede de proteção em edificações estão dis postas na NBR 16046-3. Vamos conferir com especialista quais são essas regras: Regras envolvendo a instalação de redes de proteção A rede de proteção é um dos componentes do sistema de pro teção. A NBR 16046-3 dispõe sobre a instalação desse equipamento, que segue três partes. A primeira parte explica como a rede deve ser produzida, ditan do quais materiais usar. Já a segunda dispõe sobre o fio de contenção e como ele deve ser. E a terceira fala sobre o processo de instalação. Por ser um processo difícil e que necessita de atenção, é reco mendado contratar um profissional para o trabalho. De acordo com An dré Saragoça, do Só Telas, “não só a tela, mas toda a instalação é crucial para que o sistema completo traga segurança para sua casa”.
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Por isso, recomenda-se usar ganchos inox (não enferrujam) e rede feita de material polietileno (nylon). Além disso, utilizar bu chas com abas para evitar infiltrações. Ainda, os ganchos devem ser instalados a uma distância máxima de 35cm, em paredes resistentes.Tantoogancho, quanto a rede aguentam uma quantidade de peso máximo. Por este motivo, na hora de contratar a instaladora, confira se a rede a ser instalada aguenta o peso de uma criança. Segundo André, as redes de proteção tem garantia de 3 anos. “A norma diz que ao fazer a instalação, a empresa deve oferecer um certi ficado de garantia e uma etiqueta com data de instalação”, explica. A manutenção das redes deve ser periódica, para verificar se não há danos. Por exemplo, as redes de prédios localizados próximos à maresia podem ter defeitos. Redes de proteção são obrigatórias em condomínios? A instalação de redes de proteção não é obrigatória em con domínios. Porém, vale lembrar que tramita no congresso um projeto de lei que visa tornar obrigatório em prédios novos a presença das telas de proteção. O PL foi aprovado pela Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados e agora encontra-se em caráter conclusivo a ser avaliado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.
Redação Condomeeting
Afinal o rateio das despesas condominiais pela fração ideal é ou não legal? Será que existe mesmo alguma abusividade nesta forma de cobrança para coberturas, duplex e aparta mentos diferenciados? São perguntas que de forma recorrente pairam no imaginário coletivo, para quem atua no mercado de condomínios. Você síndico, administrador e até colega advogado já leu ou ouviu este questio namento, inclusive existem alguns artigos jurí dicos neste sentido. E tais afirmações ou dúvidas, vêm acompanhadas sempre do mesmo julgado, o Recurso Especial- MG 1.104.352, onde as especula ções e notícias inundaram anos atrás o meio condominial, com uma falsa afirmação de um suposto julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidindo como ilegal a cobrança das taxas condominiais pela fra ção ideal, sendo abusivo com unidades que possuem a metragem maior. A disseminação da falsa notícia chegou a Brasília, onde o próprio Tribunal expediu uma NOTA DE ESCLARECIMENTO em 01/07/2013, informando que não houve qualquer discussão de mérito nesse processo, ou seja, o objeto do recurso sequer foi analisado por obstáculosAlémprocessuais.dessejulgado com repercussão equivocada, temos ainda, uma segunda decisão divulgada erroneamente, o AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1837019 – AL, com decisão de 01/07/2021, onde pelas mesmas barreiras processuais internas não foi rediscutido o objeto prin cipal da ação, mantida a decisão do Tribunal Alagoano. E neste segundo caso mais recente, a CONVENÇÃO estava em sentido contrário ao Códi go Civil, estabelecendo rateio de forma diversa da fração ideal, ou seja, os condôminos daquele condomínio em particular rateavam as despesas de forma igualitária, pela unidade autônoma. Assim, o STJ não afirmou nestes dois julgados/processos se a co brança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia, ou seja, o mérito da discussão não foi analisado, pois houve entraves processuais impeditivos de uma rediscussão pela Corte. Por isso o entendimento dos Tribunais se manteve, mas por razões mera mente processuais, e não porque o STJ definiu a cobrança pela fração ideal como abusiva ou ilegal. Destaca-se que, tais de cisões se aplicam apenas em re lação as partes envolvidas, não tendo nenhum tipo de efeito vinculante aos demais Condomínios, nem são de cumprimento obrigatório ou imediato. Lógico que, há um forte debate sobre o tema, principalmente se tais unidades oneram ou não as despesas comuns simplesmente por ter uma metragem maior que unidades tipo. Inclusive firmando seu posicionamento sobre o tema o STJ ana lisou o mérito de um caso concreto, (RECURSO ESPECIAL Nº 1.778.522 - SP – 04/06/2020) se manifestando no seguinte sentido: “Não há ilega lidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel”. Portanto, o que prevalece, de forma predominante, é o que prevê o artigo 1.336 do Código Civil: vale o que determina a conven ção de cada condomínio, ou seja, se a convenção prevê fração ideal é válida e legal tal forma de rateio, e se a convenção prevê forma diversa como o rateio igualitário por unidade também será legítimo, o que pode ser alterado mediante quórum legal, a simples insatisfação por não achar “justo” não é motivo válido para a justiça declarar ile gal ou abusivo, quando a norma interna está de acordo com a lei.
Advogada & Consultoria Condominial OAB/SC 34.633
O mito jurídico da taxa condominial – Apartamentos maiores têm direito de pagar igual?
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Morgana Schoenau
M
Obras e reformas em Condomínios, aspectos jurídicos que síndicos e condôminos devem saber
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uitos moradores e síndicos desconhecem as implicações ju rídicas, tanto sobre o prisma da responsabilidade civil como penal, decorrentes de obras e reformas realizadas irregularmente nas unidades privativas dos condomínios que possam comprometer a se gurança do prédio.
Responsabilidade do Síndico Conquanto a referida norma atribua ao condômino a respon sabilidade pela execução da obra, o síndico igualmente poderá vir a res ponder civil e penalmente se não adotar as providências para cessar uma obra irregular da qual tome conhecimento. Nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil, cabe ao síndico a responsabilidade pela segurança da edificação e, portanto, deve explicar e impor aos condôminos as regras para a realização de obras nas unida des privativas através de comunicados.
O art. 1.336 do Código Civil atribuiu aos condôminos o dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, po dendo haver sanções pe cuniárias eventualmente previstas na Ademais,convenção.oCódi go Civil estabelece no art. 186 que a pessoa que, por ação ou omissão volun tária, negligência ou im prudência, violar direito e provocar dano a outrem, comete um ato ilícito. Já o art. 927 preceitua que “aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a Demaisrepará-lo”.disso,obras ilegais que possam causar desabamento, colocando em perigo a vida, a integridade física ou o patrimônio de ou trem, constitui crime de desabamento previsto no art. 256 do Código Penal, com pena de reclusão, de um a quatro anos, e multa. Atenção ao cumprimento da NBR 16.280/2014 O ideal é que exista um procedimento no regimento interno sobre como o proprietário do imóvel deverá proceder antes de iniciar uma obra ou reforma, apontando a necessidade de cumprimento das normas técnicas da NBR 16.280/2014, quando for o caso. Em que pese o fato de as NBR não terem força de lei, elas servem de referência nas decisões Emjudiciais.conformidade com a NBR 16.280/2014, caberá ao condô mino, certificar a obra através de profissional habilitado com a emissão da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica emitida por engenhei ro civil ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica emitida por ar
Contudo, sabemos que na prática não raramente ocorrem di versas objeções. Caso o projeto não seja aprovado, o executor da obra não apresente o projeto ou o projeto aprovado não esteja sendo cum prido, recomenda-se que o síndico primeiro faça uma notificação solici tando a paralisação da obra. Não sendo atendido, deverá requerer o embargo através da autoridade administrativa da Prefeitura que tem o poder de polícia para realizar o embargo. Não havendo solução, deve ser realizado o relato do ato ilícito atra vés de boletim de ocorrência e o ajuizamento da ação competente.
Valzira Souza Advogada especialista em Direito Civil, Gestão e Direito Condominial e Lei Geral de Proteção de Dados. @valzira_souza.adv
quiteto, obrigatoriamente acompanhado do projeto circunstanciado e detalhado da obra, o cronograma, as ferramentas e materiais a serem utilizados, dados da empresa contratada, dos funcionários que irão atuar na obra, o horário de execução e o informe sobre a produção do nível deNesseruídos.ponto, deve ser observado que a ART ou RRT deve ser de “execução de obra/ reforma de unidade” descrevendo o que será feito na obra ou na reforma. Não deve ser aceita apenas a descrição “reforma na unidade” ou “laudo de execução de obra”.
Por fim, agora é aguardar a aplicação da Lei e as reações a ela no país, tanto na área condominial quanto na jurídica. Dr. Márcio L. Spimpolo Advogado pós-graduado em Direito Civil, Direito Processual Civil, Direito Imobiliário e Especialista em Direito Condominial; Professor e Coordenador da PósGraduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP; Idealizador do Programa “Condomínios pelo Mundo”.
Todos temos o direito fundamental e constitucional de pro priedade, conforme artigo 5º caput da Constituição Federal do Brasil. Embora não seja absoluto, este direito não pode ser relativizado ao pon to de se colocar a própria moradia em risco.
Segundo a justificativa do Poder Legislativo, pesquisas indica ram uma “grande vacância em salas e edifícios comerciais” e, em ra zão da resistência por parte de alguns condôminos, não seria possível atingir o quorum até então exigido para que um edifício tivesse sua finalidade Alémalterada.disso, o legislador evoca a “função social da proprieda de” como outra causa para essa alteração. Assim, diante dessa nova lei, será possível transformar um edifício comercial em residencial, vice-ver sa, ou até de uso misto, em assembléia convocada para essa finalidade, com 2/3 doEntretanto,quorum. é correto que decidam alterar a destinação do edi fício que mora para a finalidade comercial sem o seu consentimento? Sabemos que esse quorum, o mesmo utilizado para se alterar as con venções, não será fácil de ser atingido em condomínios grandes.De toda forma, independentemente do número de unidades, será possível existir uma situação
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Por outro lado, o alcance dessa nova norma trouxe uma vanta gem: poder alterar a destinação de áreas comuns, que antes dependiam da unanimidade. Por exemplo, o condomínio terá mais facilidade em transformar uma área de lan house inutilizada em um mercado.
tenha imaginado que com essa alteração resolveria problemas pontuais de centros abandonados de grandes me trópoles como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Porém, uma Lei Federal não se limita apenas a essas cidades e causará uma enorme insegurança jurídica nos condomínios de todo o país.
direitos de propriedade de condôminos No dia 12 de julho foi sancionada a Lei 14.405 de 2022 que altera o artigo 1.351 do Código Civil, permitindo que 2/3 dos proprietários alterem, numa assembleia, a destinação de um condomínio ou da sua unidade privativa.Antesdessa mudança, o quorum exigido para a alteração da desti nação de um condomínio ou da sua unidade privativa era o da unanimidade.
Talvezdessas.olegislador
Mudança na legislação coloca em risco
Vanessa Queiroz Ponciano Advogada com Formação em PNL e Constelação Familiar. Palestrante, orientadora de cursos de formação para síndicos, além de influenciadora digital.
Instagram: @adv.condominio
O uso de drogas no condomínio e como o síndico deve agir Aprincípio, o consumo de drogas é uma realidade que alcança todos os meios sociais, incluindo o condomínio. Este é um assunto delica do e que gera grandes transtornos para os condôminos e para o síndico.
Portanto, este artigo não trata sobre o uso de outros tipos de drogas e, tampouco, sobre a ocorrência de tráfico das mesmas. Essas situações requerem tratamentos diferentes.
Importante registrar que o consumo de drogas não é tipifica do como crime pela legislação penal, tão pouco, qualquer ilícito penal. Porém, o síndico pode adotar medidas para aplicação de sanções e pe nalidades em razão de caracterizar um ilícito condominial. Ou seja, por desrespeito à Lei Infraconstitucional e Convencional, à despeito do uso de produtosMas,fumígenos.nocasodo uso de cigarro de maconha, importante desta car que não cabe ao síndico, nem aos condôminos, o encargo de com bater o uso de drogas, essa é uma atribuição da polícia. Deste modo, existem providências que estão ao alcance do re presentante do condomínio e que devem ser adotadas para manter o bom convívio do coletivo. Vejamos algumas medidas: - O síndico só adotará medidas administrativas se existir recla mações e provas sobre a situação; - Quanto ao uso de drogas, especificamente o uso de maco nha, seja na unidade individual ou em áreas comuns, o síndico deverá adotar medidas administrativas e penalização somente se o referido uso desrespeitar o direito de vizinhança, gerando perturbação.
Por fim, importante registrar que se tratam de informações objetivas sobre o uso de drogas, especificamente, as que se originam de produtos fumígenos. Entretanto, todo caso precisa ser analisado com cuidado, fazendo ligação entre os fatos, provas e reclamações.
- No caso de o síndico ter de advertir, é preciso cuidado para os termos que serão utilizados no documento, lembrando de jamais fazer menção ou imputação a crimes que devem ser investigados por autoridade policial. Ou seja, o documento deve ser elaborado em regra a ocorrência de perturbação do sossego gerada pelo uso de produtos fumígenos em excesso.
- No caso de usuários menores de ida de, caberá ao síndico, com muito zelo, tentar avisar aos pais ou responsáveis.
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OCondomínio-inventariante:quefazernestasituação?
sse ano, pela primeira vez, passei por algo singular como gestora de condomínio. Trabalhando no meio condominial desde muito tempo, estava acostumada a lidar com a cobrança das cotas condominiais em atraso, tanto no extrajudicial como no judicial. Muitos podem achar que é algo sem grande importância e até mesmo rotineiro. Confesso que até mesmo eu achava isso: “sempre a mesma coisa”, até eu me deparar com o caso de um condômino pro prietário que morreu “do dia para noite”. Infarto fulminante aos 72 anos, morando sozinho, sem testa mento, sem filhos e parentes conhecidos e, consequentemente, sem inventário que alguém pudesse ter ajuizado. Soubemos pelos vizinhos e pela faxineira que o senhor tinha apenas um filho e que este não morava no país há mais de vinte anos. Durante este tempo, nem falava com o pai, sendo desconhecido até mesmo o seu nome e paradeiro.
Entretanto, caso o filho seja considerado ausente, o inventa riante, ou seja, o condomínio, deverá tomar algumas atitudes no decor rer do inventário. Por exemplo, pedir pela alienação do bem para ver satisfeito o seu crédito, ao contrário de ajuizar ação de cobrança. Enfim, esse é só um dos desafios diários da sindicatura profis sional. Desta forma, devemos contar sempre com profissionais-parcei ros, muito bem preparados, e com expertise na nossa área de atuação.
Vamos supor se eu, como síndica profissional, sem formação em Direito, tivesse contratado para este caso um escritório jurídico sem expertise condominial? Talvez a primeira ação dos advogados seria ter ingressado com a ação de cobrança face um possível herdeiro, o que seria a via errada e que causaria ainda mais pre juízo naquele momento para o condomínio. Por isso, escolham bem seus parcei ros condominiais! Conhecimento liberta! Accioli Síndica
Amanda
AdvogadaProfissionalCondominialista
Essa era realmente uma situação para uma noite de insônia: além de resolver sobre os trâmites de corpo, IML e enterro, o imóvel em que morava era de alto padrão. Ou seja, uma cota condominial alta, o que dificultava a saúde financeira do condomínio após alguns meses sem o seuAssim,recebimento.penseinuma solução inédita junto ao jurídico do nosso condomínio: o residencial teve que solicitar a abertura do inventário do imóvel e se habilitar como credor nos autos do inventário. Vocês sabiam que isto é possível em casos como este? Mas, o que diz o Código de Processo Civil? O Código de Processo Civil impede a ação de cobrança dire tamente contra os herdeiros do devedor-proprietário, como neste caso da unidade condominial. Geralmente, esta é a primeira atitude tomada pelos gestores junto aos advogados civilistas não especializados em Di reito Condominial. Ledo engano! É o Artigo 988 do Código de Processo Civil que legitima o con domínio a requerer a abertura do inventário como credor. Por isso, já in dico aqui sua leitura nos códigos comentados ou até mesmo via internet. No caso do meu condomínio, como sabia-se da existência “em algum lugar deste mundo” de um filho do “de cujus”, este ainda está sendo buscado pelas formas legais. Porém, não encontramos nem mes mo documentos sobre ele em seu apartamento.
E
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Ceo da Informma Síndicos
Assembleia no Metaverso Depois de ser o primeiro Condomínio com Assembleia Online de Instalação no Brasil, o Laguna Roc Batel de Curitiba foi destaque na vanguarda da tecnologia. Após parecer favo rável dos condôminos, realizaram a primeira Assembleia Geral por meio do Metaverso, onde trataram da aprovação de dois temas de eco nomia e responsabilidade ambiental. A iniciativa de implantar a ferramenta, que permite uma integração entre mundo real e virtual, foi da Informma Síndicos, já experiente na realização de Assem bleias Virtuais. Para tanto foram promovidas reuniões preparatórias, tes tes e a plataforma escolhida para a inovadora experiência foi a Horizon Workrooms da Meta, com uso de óculos de Metaverso por parte dos presentes e total imersão no ambiente assembleia virtual. Durante o preparo, ocorreram muitas gargalhadas no meio de uma curva de aprendizado com o uso dos óculos de imersão e as apari ções dos avatares, que cada usuário tentava deixar mais com a sua cara. A experiência foi aprovada e a Informma Síndicos já pensa em levar a novidade para mais condomínios. A barreira ainda está justamente no número ínfimo de pessoas que possuem os óculos de Metaverso. Para essa assembleia, a saída encontrada pelos diretores foi in vestir e locar os equipamentos, emprestando-os aos condôminos:“Ha via um custo considerável em locações e uma engenharia para entrega e treinamento aos usuários, mas ficamos muito contentes com o resultado. Valeu o esforço! Vamos repetir em outros condomí nios de nosso portfólio”, relata o CEO da for necedora, Maicon Guedes. Para Raphael Mattoso, também sócio da empresa, “cada vez mais os moradores de sejarão experiências imersivas no próprio con forto de seu lar. As assembleias em garagens ou lotando salões de festas serão coisa do Responsávelpassado.”pelo método de treinamento para os novos usuários da modalidade, o sócio e CTO Bruno D´Amaral pensa que, com o Metaver so tomando a realidade de ambientes corporati vos, de educação e de recreação, como ocorreu com plataformas de videoconferência, "ele e seus ainda desengonçados óculos serão parte do cotidiano e, por consequência, cada vez mais naturais também nos ambientes condominiais."
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Maicon Guedes
imobiliário
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Convenção condominial e a imposição do síndico escolhido pela construtora É
corriqueiro que as construtoras incluam na convenção, cláusulas abusivas que trazem onerosidade excessiva aos condomínios, im pondo-as na assembleia de instalação. Ocorre que no momento do registro da convenção dos empreendimentos, ou na ratifica ção da minuta da convenção antes do habite-se, as construtoras detêm boa parte das unidades privativas, o que resulta em uma verdadeira im posição das cláusulas dispostas na convenção e não propriamente uma busca ao atendimento dos interesses coletivos dos condôminos que habitaram aquele empreendimento. De praxe, as construtoras inserem cláusulas que as favorecem, como por exemplo, aquelas que permitem o pagamento de determi nado percentual (menor) de cota condominial das unidades ainda não comercializadas. Esse tipo de operação tem sido reconhecida como abusiva pelo Superior Tribunal de Justiça. Também são eivadas de vícios as cláusulas que impõem aos con dôminos, durante os dois primeiros anos da entrega do condomínio, que o síndico e a administradora sejam aqueles escolhidos pela construtora. A arbitrariedade e a imparcialidade É evidente que a convenção, lavrada e aprovada pela própria construtora, ao fixar a injusta disposição na qual os condôminos têm arbitrariamente tolhido seu direito legítimo de votar naqueles adminis tradores que irão realizar a gestão do patrimônio comum, faz com que esses sejam obrigados a simplesmente aceitar o síndico e empresa ad ministradora, sem passar ao crivo da assembleia, de acordo com as dis posições contidas no Código Civil, artigo 1.347. A doutrina ensina que: a escolha do síndico é feita em assem bleia geral, na qual votam condôminos, compromissários- comprado res, cessionários de seus direitos e usufrutuários. (Francisco Eduardo Loureiro – Código Civil Comentado: doutrina de jurisprudência/Cláu dia Luiz Bueno de Godoy [et. al.]; coordenador Cezar Peluso – 13. Ed –Barueri - SP – Manolo 2019. - Pag. 1.335, 1.336).Não é demais lembrar que o síndico é o responsável le gal do condomínio (Artigo 1.348, II, do Código Civil) e em nome da massa condominial poderá praticar todos os atos necessá rios à gestão. Nesse momento extremamente sensível que é o início do condomínio, onde cer tamente haverá ainda questões relativas às obras entregues pe las construtoras, certamente o síndico e administradora impostos pelas construtoras não terão a imparcialidade necessária para a re solução dos Nesseproblemas.sentido,atenta a essa questão, a decisão proferida em sede de tutela antecipada, tornou sem efeito o item “Da Ordem do Dia” de uma Assembleia de Instalação diante da imposição pela cons trutora de um síndico de sua livre escolha, bem como a prerrogati va unilateral da incorporadora de definir quem será o subsíndico do condomínio, bem como a administradora, tudo baseado em abusiva cláusula da convenção. A decisão liminar ordenou a convocação de nova assembleia no prazo de trinta dias e, ainda, mitigou o direito ao voto da constru tora para limitá-lo a 1 (voto) para cada cinco unidades, restabelecendo a igualdade de voto, dada a desvantagem dos condôminos face o construtor que detém a maioria das unidades privativas (TJSP – Processo Digital nº: 100942888.2022.8.26.0625)
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Celia Cristina direito
Dourado Especialista em
A obra da CONDOCASA já é um grande laboratório de inovação e sem ser inaugurada efetivamente, estamos prontos para atender CA SAS, EMPRESAS e CONDOMÍNIOS, através de soluções como: Projetos Sala do Síndico por Arq. Fernanda Viale
A
A CONDOCASA, através da união de mentes e de empresas sele cionadas já nasce oportunizando a implantação da “cultura da qualidade”.
CONDOMEETING.COM.BR40 Conheça a CONDOCASA – O primeiro espaço físico compartilhado de produtos e serviços
CONDOCASA nasceu do sonho de duas empreen dedoras irmãs, Marcia e Mirian Rodrigues, sendo a primeira jornalista e a segunda arquiteta. Com o objetivo es pecial de conectar empresas e pessoas que precisam tomar decisões de compras de produtos e serviços com aqueles que os ofertam.Nãose trata apenas de conectar pessoas, vai muito além disso. Criar um espaço físico que proporcione experiências únicas antes de qualquer tomada de decisão. Valorizando o que há de mais precioso na vida das pessoas, ganhar tempo e ganhar mais tranquilidade. Muitas vezes as empresas ou pessoas encontram dificuldades em encontrar o melhor produto ou serviço e grande parte das vezes não faz uma boa escolha, seja por falta de referência, de conhecimento, seja por questões pragmáticas de preços baixos, ou pela falha de análise de gestão deDentroriscos. do processo de compra e fornecimento, inúmeros clientes reclamam do mau atendimento, da falta de qualidade, da falta de suporte dos fornecedores, falhas de processos e isso leva a diversas insatisfações e recompras.
Essa cultura depois de implantada é capaz de mudar sen sível e significativamente o forne cimento de produtos e serviços, gerando inúmeros benefícios para as empresas, como: engajamen to da equipe, redução de perdas, aumento de lucro, agilidade nos atendimentos e inúmeras outras oportunidades.Nesse sentido a CONDO CASA já vem implantando a cultura da qualidade dentro do seu espaço e com seus parceiros de negócios. A cultura que, quando disseminada reflete na percepção dos clientes tornando a compra e venda, muito mais assertiva. Quais as soluções que a CONDOCASA oferece?
Ao entrar em contato conosco, você será direcionado com ex clusividade ao responsável técnico para que seu atendimento tenha a melhor experiência e garantir a melhor decisão de compra.
Sala de Reunião por DOMO arquitetura Cozinha por Arq. Kerla Czerniak
CONDOMEETING.COM.BR 41 de arquitetura, laudos e serviços de engenharia como execução, acom panhamento de obras e projetos complementares como hidrossanitário, elétrico e estrutural, pisos e revestimentos, elevadores, piscinas, esqua drias, móveis fixos e soltos, ar condicionado, renovação de ar, aspiração central, elétrica, iluminação, seguros, materiais de limpeza, suportes e balanços, portas, cortinas, paisagismo, churrasqueira, steel frame além de soluções inovadoras como lavanderia compartilhada, mini mercado, portaria remota, estação de carros elétricos, controle de consumo de água e energia solar.
União de mentes Além dos produtos e soluções, a equipe é multidisciplinar. Es colhemos a dedo os profissionais envolvidos e criamos critérios para agregar profissionais de todo país. Já podemos contar que surgiram par cerias entre arquitetos e engenheiros, síndicos e arquitetos, e até entre síndicos. Através de encontros e mentorias do programa ALI do SEBRAE, surgiu a ideia da criação de núcleos para nichar e potencializar as es pecialidades. Como núcleo de sustentabilidade e de elétrica para tratar de assuntos como instalações de veículos elétricos. Todas as áreas se complementam e tornam as edificações mais inteligentes. Somos a CONDOCASA. E aqui você terá a melhor experiên cia funcional dos produtos e serviços. No site e nas redes sociais você poderá acompanhar diariamente a obra e em breve você poderá olhar, tocar, usar, sentir e experimentar. Temos a certeza que nosso ambiente terá valor agregado percebido e a garantia de um espaço diferenciado para desenvolvimento compra e venda.
A geração é feita a partir da instalação de placas fotovoltaicas, res ponsáveis por transformar a luz solar em energia elétrica. O condomínio é um ecossistema diferente e como tal precisa ser analisado e tratado. Por mais incrível que pareça, sim, é possível ter energia fotovoltaica em condomínios. Definição do espaço Claro que alguns aspectos são muito importantes, como o es paço disponível, sombreamento e principalmente, a ciência de que nem sempre será possível gerar energia suficiente para suprir toda a demanda do condomínio.Semesquecer, é claro, que tudo tem sempre que passar pela anuência da assembleia. Vale lembrar que um projeto bem feito e exe cutado é essencial para que essa aquisição não vire uma dor de cabeça.
Com certeza esse cenário deixa os con domínios com uma conta cada vez mais pesada e com condôminos cada vez mais insatisfeitos. A energia solar para condomínio per mite suprir a demanda por energia elétrica para as áreas comuns, levando a redução nos custos com eletricidade, valorização do empreendi mento e sustentabilidade.
Há também a possibilidade da instalação em garagens, mas isso em prédios mais antigos. Os mais novos hoje usam o subsolo para este fim, mas não precisa desanimar, há sim outras possibilidades. Se a autoprodução, ou seja, a implan tação de uma usina fotovoltaica em seu con domínio estiver fora de questão, uma ótima opção é a geração compartilhada, regulada pela Resolução da Aneel 687/2015.
CONDOMEETING.COM.BR42 Energia Fotovoltaica em Condomínio Os recentes aumentos na conta de energia, as mudanças climáti cas, falta de chuva e má administração das contas públicas, além da crise do nosso sistema energético tem sido cada vez mais pesada no bolso do consumidor. Uma situação que se agrava a cada dia e sem solução a curto prazo.
As Usinas e a geração compartilhada Condomínios e também condôminos podem usar energia fotovoltaica gerada em usinas remotas, fazendas ou comunidades solares. Por meio da geração compartilhada, essa usina compensa créditos em diferentes CNPJs ou CPFs, ou seja, condomínios e condôminos, via consórcio e/ou cooperati va de energia, mas desde que seja dentro da mesma área de concessão da distribuidora.Cadaum destes sistemas tem as suas vantagens. Ter a sua pró pria usina de energia fotovoltaica pode ajudar o condomínio a suprir até 95% da conta de energia das áreas comuns, porém deve ter espaço, o que nem sempre é possível. Outro ponto a ser considerado é que neste tipo de projeto, as unidades autônomas não serão contempladas. Na verdade, ainda está em discussão a implantação de sistemas fotovoltaicos em apartamentos e, embora haja muitos estudos como por exemplo as pe lículas solares que são capazes de transformar energia solar em energia elétrica, ainda não é uma realidade.
O espaço costuma ser o aspecto mais limitante para aquisição de um projeto fotovoltaico para condomínio. O espaço de telhado é muito limitado, especialmente levando-se em consideração que o tama nho de uma placa solar gira em torno de 2x1. Em prédios com cobertura há ainda a possibilidade de este espaço fazer parte do apartamento e não da área comum, portanto, não podendo ser usada. E a fachada do prédio? Sim, há a possibilidade, mas a instalação vertical da placa faz com que ela não seja tão eficiente quanto ela pode e, não gere toda a energia que ela geraria estando na posição adequada.
Marco Aurélio Souto Especialista em Eficiência Energética
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A ideia básica é manter a boa saúde financeira do condomínio, objetivando: Valorizar o imóvel, realizar obras de acordo com as priorida des e manter as despesas sob controle;De acordo com o Código Civil, no Artigo 1348, compete ao Síndico: VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa a cada ano. Por definição Previsão Orçamentária é a quantidade de recursos necessário e a definição das obrigações em de terminados períodos, este valor é dividido proporcionalmente para che gar a taxa condominial, entre os condôminos de acordo com a Fração Ideal, caso não haja determinação diferente na Convenção. O que são despesas ordinárias e extraordinárias: a) ordinárias aquelas periódicas do condomínio, b) extraordinárias: dizem respeito as benfeitorias ou não acom panham a periodicidade do condomínio. Lembrando que am bas as despesas devem estar previstas no orçamento. Quem apresenta o orçamento para aprovação na Assembleia é o Síndico, conforme define o Art. 1350 do Código Civil, que também pode ser assessorado pela Administradora. Não há planejamento adequado sem o devido controle. Por tanto, não basta ter uma Previsão Orçamentária, mas acompanhar o que está sendo arrecadado e gasto, e prever eventuais acertos no de senrolar doParaexercício.elaborar o orçamento devemos solicitar à administradora para fazer um demonstrativo das despesas e receitas do último ano, que pode ser trimestral ou até o último mês. Também, considerando a inflação, pode ocorrer de serem mais representativos nas projeções para o ano seguinte, tendo em vista se surgirem despesas novas e ainda reajustes das principais despesas. Observe que deverá ser aprovado em Assembleia para definir a nova taxa do condomínio; Acompanhar os resultados de receitas e custos de previsto x rea lizado. As defasagens devem ser justificadas e cobertas por sobras de caixa ou uma nova assembleia para aumentar a taxa condominial, mas sempre deve exigir uma ação por parte do Síndico para correção dos rumos; Considerações finais Além de fazer uma boa previsão orçamentária não podemos esquecer de em todas as ações pensarmos em: a) comprar melhor: buscar novas fontes de indicação de forne cedores, internet, grupo de WhatsApp de síndicos, revistas, si tes especializados, outros condomínios; b) fazer orçamento com no mínimo 3 fornecedores; c) negociar com todos os fornecedores; d) melhorar as condições de pagamento. e) sempre definir exatamente o material ou o serviço que quere mos, para poder ser comparados; Aumentar as receitas: através de: a) estacionamento rotativo; b) colocação de placas e antenas; c) serviços de carregamento de carros elétricos; d) lavagens de carros;e)receita de uso de espaços do condomínio; f) venda de cartões, tags e controles, g) venda de lixo reciclado, h) locação de mural digital nos elevadores; E finalmente ter em mente um pro grama de redução de custos.
Previsão orçamentária Em qualquer empreendimento devemos ter em mente o que rece bemos e o que gastamos para que este tenha um equilíbrio e uma saúde financeira saudável. Num condomínio não é diferente, fazemos uma previsão orçamentária anual, para o planejamento das ações daque le ano, envolvendo a seleção de objetivos e diretrizes.
Luiz Kiyoshi Nakayama Síndico 5 Estrelas
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boa iluminação, para que as pessoas transitem de maneira confortável, mas não precisa ser uma luz forte. As sim, dá para trabalhar com uma iluminação cênica de luz indireta (meia-luz), como a lâmpada Avant.4.Use ob jetos mais pontuais, sem poluir o ambien te, para que fique agradável a quem estiver passando. Quanto mais óbvio for o fluxo de passagem para o elevador, escadarias e saída de emergência, melhor.
1. Alteração de fachada - Precisa-se de 2/3 do total de condô minos aprovando a alteração para que ela seja válida. Apenas se aprova do o primeiro tópico pode-se seguir para apreciação do segundo.
Dicas para transformar o hall de entrada do seu condomínio
"Papel de parede líquido é uma alternativa rápida e de custo bai xo. O piso vinílico pode dar outra cara para o hall de entrada, e nem sem pre precisa remover o piso anterior para colocar esse", Mirian dá algumas dicas. A arquiteta ainda cita a iluminação, que modernizou de um ano para cá. Agora, um feixe de LED ilumina um grande espaço, com mais economia. "Lembre-se da visão a longo prazo. Ou seja, questões de infraestrutura que podem ser importantes no futuro. Por exemplo, deixar a parte elétrica encaminhada para implantação de uma portaria remota", finaliza Mirian. Por ser um local por onde transitam muitas pessoas, o hall de entrada de um condomínio merece atenção especial no momento da decoração. A arquiteta Juliana Laurindo dá cinco dicas para prestar aten ção na hora da reforma: 1. Na escolha ou troca do revestimento, cuidar com os pisos polidos, pois são perigosos para idosos, crianças e pessoas com pro blemas de locomoção. Uma ideia é colocar no hall de entrada o piso acetinado e nas áreas externas o antiderrapante.
5. Use painéis para esconder quadros de luz e outras coisas que não precisam necessariamente estarem expostas.
O hall de entrada trata-se do cômodo de boas-vindas, dessa forma, deve ser decorado de forma receptiva e aconchegante. Ainda, o ambiente precisa mostrar um pouco de personalidade e refletir o con ceito do condomínio em relação aos cuidados e conservação. Segundo a arquiteta Mirian Rodrigues, também fundadora do Condomeeting, re formar o hall de entrada pode valorizar o condomínio. Um exemplo é o Edifício Paraná, de Balneário Camboriú (SC), que teve uma valorização de 35% nos apartamentos após reforma do hall de entrada.
Para reformar o hall de entrada, é necessário que se aprove em assembleia duas questões:
2. O padrão geral da obra - Avaliação do projeto, qualidade dos materiais a serem empregados e qualidade da execução. Em caso de adequação de qualquer parte do projeto executado sem prévia autoriza ção, o síndico fica responsável pelos custos.
2. As melhores plantas para o hall de entrada são as que se adaptam ao local fechado, sem incidência de luz. Por exemplo, as zamio culcas e a3.espada-de-são-jorge.Éimportanteteruma
Por fim, mas não menos importante, contratar um profissional é um dos passos cruciais para qualquer reforma. Para a arquiteta Sheila Mattar, o profissional pode deixar o resultado surpreendente. "O arqui teto sabe o que é necessário para evitar entulhos, barulhos, poeiras e todo transtorno que uma obra civil gera", explica.
Lanume Weiss Redação Condomeeting
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Aprimeira impressão de um condomínio é o hall de entrada, logo, este local merece atenção especial no momento da decoração. De modo geral não há uma regra para a composição deste espaço, por outro lado, podemos levar em conta algumas dicas. Reformar o hall de entrada pode elevar preço do imóvel.
Entretanto, o síndico pode executar algumas reformas no hall de entrada sem precisar de aprovação ou votos. Por exemplo, quando envolve normas de acessibilidade ou segurança, como implantação de rampa e corrimão ou modernização do elevador.
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