Condomeeting #29

ANO: 08 | EDIÇÃO: 29 |

Saiba como a tecnologia pode ser aliada da segurança e prestação de serviços

EXPEDIENTE

AGÊNCIA ECO PUBLICIDADES Comercial e Redação

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Rua 3030, nº 123

Balneário Camboriú – SC

16

Como ficam os condomínios comerciais com o home office?

– LUCIANA LOZICH SILVA

20 Aspectos Relevantes da rescisão do contrato de síndico profissional

– RODRIGO KARPAT

26 Exclusão do condômino antissocial: É possível?

– THYAGO GARCIA

32 Agressões a agentes de portaria em condomínios

– CRYSTIANE MONROE

34 Atividades ilegítimas em condomínios

– FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA

MARCIA RODRIGUES

Jornalista e CEO Condomeeting DRT-PR 015154

36 Análise do balancete em condomínios

– LUIZ KIYOSHI NAKAYAMA

MIRIAN RODRIGUES

Arquiteta e CEO Condocasa CAU-A-46037-0

42 Responsabilidade por furtos e roubos em condomínios

– MARCIO SPIMPOLO

ACOMPANHANDO A EVOLUÇÃO DO MERCADO CONDOMINIAL

A evolução rápida do mercado condominial tem trazido novas exigências para os síndicos e administradores de condomínios, tornando a gestão cada vez mais complexa e desafiadora. Nesse contexto, o compliance se torna um tema cada vez mais importante para garantir a transparência e a conformidade com as leis e regulamentos.

Uma das questões que se relaciona diretamente com o compliance e auditoria, é a gestão de documentos. É fundamental que os condomínios tenham cautela no armazenamento e na organização dos documentos, garantindo o fácil acesso a informações importantes e evitando problemas jurídicos no futuro.

Essa edição também tem dicas do especialista em eficiência energética sobre o mercado livre de energia. Com a possibilidade de escolher fornecedores de energia elétrica, os condomínios têm a chance de economizar em suas contas de luz e, ao mesmo tempo, contribuir para o desenvolvimento de fontes de energia renovável.

Sobre tendências na área de arquitetura estamos cada dia mais próximos de grandes fábricas, além de antecipar os lançamentos de 2023, os representantes atendem os condomínios com valores diferenciados e apoio técnico para os síndicos. Chegou a hora de colocar em prática as construções e reformas que valorizam e trazem qualidade de vida para quem mora e trabalha nos condomínios.

Além disso, a capacitação dos prestadores de serviço também é um tema que merece atenção. A qualidade dos serviços prestados é fundamental para garantir a satisfação dos moradores e a valorização do patrimônio do condomínio. Investir em treinamentos e capacitações para os prestadores de serviço pode trazer grandes benefícios.

Diante desse cenário, é fundamental que os síndicos e administradores de condomínios estejam sempre atualizados e preparados para lidar com as demandas do mercado. A revista de condomínios pode desempenhar um papel importante nesse sentido, oferecendo informações atualizadas e relevantes para os profissionais do setor. Por meio de artigos, entrevistas e reportagens, a revista pode ajudar a disseminar boas práticas, estimular o debate e contribuir para o desenvolvimento do mercado condominial.

Ao longo dos últimos anos, o uso de tecnologia e inovação na ampliação da segurança deixou de ser tendência para se tornar uma realidade em milhares de patrimônios. Equipamentos e soluções cada vez mais modernos, com diferentes funcionalidades e personalizáveis tornam-se aliados que, além de proteger, otimizam o dia a dia de quem faz a gestão de condomínios e também de seus moradores ou funcionários.

De olho na evolução do mercado e no surgimento de novas tendências, a STV segue investindo em produtos e serviços especializados que atendam às diferentes necessidades dos condomínios.

Palavras como agilidade e praticidade seguem em pauta e, ao aliar tecnologia e inovação à prestação de serviços, a STV Segurança é capaz de disponibilizar um conjunto de soluções completas e personalizáveis capazes de atender demandas de cada cliente. A solução mais adequada será apontada junto ao cliente após análise de risco e diagnóstico minucioso realizado por um consultor da empresa.

PORTARIA SEGURA

A Portaria Segura é composta pelo serviço de portaria presencial integrado aos mais avançados sistemas de segurança eletrônica e de gestão de serviços para otimizar a proteção e a rotina em condomínios. Trata-se de um conjunto de soluções desenvolvido especialmente para atender o segmento. Veja como a Portaria Segura pode auxiliar o seu condomínio:

PROFISSIONAIS QUALIFICADOS

A STV possui um rigoroso processo de recrutamento e recrutamento e seleção. Todos os profissionais são selecionados conforme o perfil e a necessidade do cliente, passando por constantes treinamentos e qualificações.

SISTEMA DE CONTROLE DE POSTO

Dispositivo via tablet que registra a movimentação dos funcio -

nários no posto de trabalho, facilitando a comunicação. É capaz de registrar atividades de rotina de funcionários (como entradas, saídas e faltas), além de possuir função de agendamento de novas atividades diretamente no dispositivo ou na web e registro de ocorrências.

SISTEMA DE CONTROLE DE RONDA

Dispositivo DE GESTÃO que funciona através de tecnologia QR Code utilizado pelos profissionais de portaria e vigilância através do uso de celular.

Garante que uma ronda de inspeção seja realizada de maneira eficaz, podendo capturar imagens de ocorrências e enviá-las por e-mail aos clientes, permitindo a comunicação em tempo real.

SISTEMA DE VÍDEO VERIFICAÇÃO

Sistema que, através de áudio e vídeo, registra o atendimento e a movimentação que ocorre na portaria do condomínio. Além disso, em caso suspeito de evento, também permite o acionamento de botão de pânico e envio de imagens de cftv, em tempo real, para a Central de Monitoramento 24h da STV.

TECNOLOGIA EM SEGURANÇA ELETRÔNICA

Parceira dos melhores fabricantes do mercado, a STV integra e monitora equipamentos de segurança eletrônica (câmeras de segurança, sensores e detectores, centrais de alarme, botões de pânico, biometrias, etc.), sistemas em segurança eletrônica e gestão de serviços.

APLICATIVO PARA CELULAR

A portaria cabe na palma da mão onde o cliente estiver. Com o aplicativo de gestão e controle da STV, é possível liberar acessos, fazer reservas de áreas comuns, enviar convite QR, etc.

Solução móvel desenvolvida para oferecer mais agilidade e praticidade na utilização e acompanhamento, em tempo real, dos serviços prestados pela STV no condomínio.

Proteção para Condomínios – Tecnologia e inovação aliadas à prestação de serviços estão entre os diferenciais da stv segurança.

ARMÁRIO INTELIGENTE

Solução prática, segura e rastreável para o recebimento de encomendas. A entrega é realizada através de um locker com interface prática e funcional, tudo 100 % automatizado. O Armário Inteligente STV se apresenta como um grande aliado, tanto por oferecer mais autonomia aos condôminos e, também, pela possibilidade de gestão remota do sistema, o que agrega ainda mais segurança.

PROTEÇÃO PERIMETRAL

A Proteção Perimetral STV consiste na utilização de postes compostos por câmeras de vigilância com inteligência artificial instaladas em áreas externas de condomínios. O intuito é reforçar ainda mais a segurança no local fazendo uso de avançada tecnologia em segurança eletrônica.

E MAIS!

A unidade física da STV em Itajaí conta com ampla estrutura de atendimento, Central de Monitoramento 24h exclusiva para atender os clientes de Itajaí e região, pronta resposta rápida e ostensiva, além de suporte técnico e operacional 24h para condomínios.

DEPOIMENTOS DE SÍNDICOS

“Após quase um ano da data que substituímos a gestão da nossa portaria pela STV, podemos afirmar com segurança que foi uma excelente troca. Os profissionais são bem orientados / treinados e desempenham a função com alto padrão de qualidade”, Carlos Barzotto - Síndico do Condomínio Exclusive de Itajaí.

“Eu tive a grata satisfação, enquanto síndico do Condomínio Haras Rio do Ouro, que atingiu 80% de casas entre seus 194 lotes, de ter a STV como fornecedora de serviços de monitoramento e vigilância. Chegamos a ter 40 casas em construção com entrada de mais de 300 prestadores de serviços por dia.

Através do conjunto de soluções que a STV oferece, conseguimos rapidamente estruturar uma equipe terceirizada na portaria de serviços, assim como todo o pessoal de limpeza para os salões e áreas comuns e também na portaria social que hoje é mista.

Mais do que disponibilizar pessoas treinadas com diferentes especialidades, A STV oferece um excelente suporte quando ocorre algum imprevisto, assim como oferecem serviços de manutenção de câmeras, alarmes e controle de perímetro. Utilizamos a maioria dos serviços que a STV oferece há mais de 4 anos e só temos elogios”. – Jaison Santos.

Com muita dedicação, profissionalismo, seriedade e através de uma cultura centrada nas pessoas, buscamos incansavelmente a cada dia cumprir a nossa missão que é proteger a vida e o patrimônio privado de nossos clientes.

Para termos sucesso no segmento de condomínios, é fundamental “entender para atender” bem, como investir no desenvolvimento de pessoas, melhorias de processo e inovação constante.

Em Balneário Camboriú e Itajaí a STV está pronta para lhes atender". – Lisandro Lemos - Gestor de Negócios - Grupo STV–SC.

Aspectos

Práticos da Assembleia Geral mantida em sessão permanente

Em 8 de março de 2022, o legislador deu nova redação ao artigo 1.353 do Código Civil oportunizando que as Assembleias Gerais sejam mantidas em sessão permanente, quando a matéria em debate depender de quórum especial, seja por exigência legal ou convencional.

Em breves linhas, portanto, o presidente da Assembleia é autorizado pela Assembleia Geral a colocar em votação se há interesse dos condôminos em mantê-la em sessão permanente.

Com a aprovação pelo quórum da maioria simples dos presentes, designa-se outro dia e horário para continuidade da Assembleia Geral, desde que não ultrapasse 60 dias. Os condôminos que aprovaram ficam automaticamente convocados para a próxima Assembleia Geral, sendo necessária a convocação dos condôminos ausentes, por Edital, nos termos previstos na Convenção do Condomínio.

Deve- se fazer a individualização do assunto que será mantido “em aberto” para a sua continuidade na Assembleia Geral designada, bem como a transcrição dos votos dos presentes que aprovaram o tema da ordem do dia. Com isto, a ata parcial pode ser confeccionada.

IMPORTANTE SALIENTAR QUE PODEM SER CONVOCADAS TANTAS QUANTAS ASSEMBLEIAS

GERAIS FOREM NECESSÁRIAS, DESDE QUE NÃO

ULTRAPASSE O PRAZO DE 90 DIAS CONTADAS DA PRIMEIRA ASSEMBLEIA GERAL QUE APROVOU O SEU TRÂMITE EM SESSÃO PERMANENTE.

No dia e horário designados para continuidade dos trabalhos, há a possiblidade dos condôminos presentes na reunião anterior comparecerem para alterar seus votos, os quais caso ocorram, devem ser consignados em Ata. Ato contínuo, colhe-se os votos dos que estavam ausentes para aprovação do tema, e caso atingido o quórum especial pretendido, encerram-se os procedimentos mediante a elaboração da ata definitiva (ata parcial + ata final).

Caso contrário, se ainda persistir a necessidade de mais votos para aprovação do tema, repete-se o mesmo procedimento convocatório e realiza-se mais uma vez a reunião assemblear. Importante salientar que podem ser convocadas tantas quantas

Assembleias Gerais forem necessárias, desde que não ultrapasse o prazo de 90 dias contadas da primeira Assembleia Geral que aprovou o seu trâmite em sessão permanente.

Se a Assembleia Geral não for realizada no dia e horário designados, embora seja indispensável a sua indicação na Assembleia Geral originária, contudo há a possibilidade de ser redesignada para outra data, desde que observadas as formalidades convo -

catórias, e haja justificação dos motivos de cancelamento no início da segunda reunião.

Como a lei não descreve efeitos no caso da falta de realização, contudo exige apenas que ocorra dentro do prazo de 60 dias, a princípio não se vislumbra prejuízo, sendo válido o brocardo francês pas de nullité sans grief, ou seja, não há que ser declarado um ato como nulo se da nulidade não resultar prejuízo.

Outrossim, é possível colocar outros assuntos na ordem do dia na Assembleia Geral em sessão permanente. Inclusive nada altera o dinamismo que se possa aproveitar o ato da Assembleia Geral sucessiva para deliberação de outros temas, dependam ou não de quórum especial, desde que haja a correta e organizada coordenação das convocações e dos temas.

DR FELIPE FERRAREZI Advogado Especialista em Direito Condominial Membro da Comissão de Direito Condominial da Seccional OAB/SC.

Brincadeira segura: Tem feito vistorias nos playgrounds do seu condomínio?

Os playgrounds dos condomínios devem receber atenção especial da administração, justamente por serem um espaço de diversão para as crianças. Afinal, ter uma área de lazer segura e equipada, garante tranquilidade aos pais e a brincadeira da garotada.

Por isso, o síndico deve estar atento a tudo que envolve a conservação e segurança do espaço. Dessa forma, os cuidados começam na escolha da área destinada e qual o tipo de equipamento será escolhido.

O espaço deve ser cercado, distante de áreas com circulação de veículos ou de animais domésticos. Além disso, é preciso escolher um local amplo, para que a distância recomendada entre os brinquedos seja seguida: no mínimo 1,30 metros, de acordo com a Norma Técnica (ABNT 16.071/2012).

A mesma norma fixa alguns padrões para os tipos de brinquedos que podem ser usados, o piso que pode ser adotado e os procedimentos de manutenção adequados.

Segundo Fábio Ferreira, dono da Play Sports - Soluções Esportivas e Recreativas, todas as questões envolvendo o playground passam por um olhar crítico da empresa. “As telas preparadas em torno do parque, que são para proteger as crianças, às vezes, ficam com o arame para fora. Corre o risco de uma criança ou adulto esbarrar e se cortar”, cita um exemplo.

Outra situação são os brinquedos de plástico quebrado que podem ferir alguém. “Nós da Play Sports sempre orientamos os síndicos quanto ao tipo de piso, material dos brinquedos, situação das telas, para auxiliar nesse processo. Entendemos que nem sempre é culpa do síndico, visto a quantidade de tarefas necessárias a serem feitas no condomínio”, explica Fábio.

ATENÇÃO ÀS NORMAS TÉCNICAS

Nesse sentido, os brinquedos e os pisos modulares da Play Sports oferecem uma solução segura e prática para os playgrounds, seguindo as disposições da Norma Técnica.

Desse modo, é importante destacar que todos os aparelhos escolhidos devem ser feitos de material atóxico e possuir o selo de aprovação do Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro), que garante sua qualidade e conformidade com os padrões vigentes. Ou seja, não utilizar materiais como ferro ou madeira.

Ainda, para diminuir o risco de acidentes, os condomínios podem criar áreas separadas por idade nos playgrounds, com equipamentos adequados para cada faixa etária.

ROTINA DE MANUTENÇÃO E LIMPEZA DOS PLAYGROUNDS

De fato, é o síndico que deve se manter atento às manutenções. O síndico Fernando Cordeiro, que administra 30 condomínios, costuma realizar vistorias preventivas semanalmente nos playgrounds.

“As vistorias são essenciais para evitar quaisquer acidentes envolvendo crianças e parquinhos. Dessa forma, é possível captar a necessidade de uma manutenção com antecedência e evitar que pessoas se machuquem”, explica Fernando.

Assim, a própria equipe de limpeza do condomínio e os moradores podem informar ao síndico avarias nos brinquedos. Feito isso, imediatamente este deve solicitar as interdições necessárias até que o problema seja resolvido.

Da mesma forma, a limpeza dos equipamentos se tornou essencial após a pandemia de Covid-19. Para auxiliar nesse aspecto, procure utilizar brinquedos de madeira plástica ou de plástico rotomoldado.

Os parques infantis públicos também devem ser frequentemente limpos e com a manutenção em dia. Além de ter placas sinalizando para evitar que entrem animais, e também orientando os pais para evitar deixar bitucas de cigarro, tampinhas de garrafas de plástico, vidros ou latinhas. Tudo em prol da segurança das crianças.

Fundo de reserva:

Pode ser usado a qualquer momento?

As decisões tomadas em condomínio atuam de duas formas:

• Podem ser fonte de grandes oportunidades e valorizar o condomínio, melhorar a convivência, de proporcionar uma boa administração e também, valorização do próprio imóvel ou;

• Poderá ser fonte de grandes problemas, desgastes emocionais e consequentemente desvalorização do imóvel.

As verdadeiras e acertadas decisões são agentes catalisadores para converter problemas em soluções. Assim, antes de decidir usar o fundo de reserva de um condomínio, entenda a serventia deste fundo e como deve proceder a sua gerência:

O QUE É O FUNDO DE RESERVA?

É um fundo criado com o intuito de atender às despesas com gastos considerados como emergenciais, indispensáveis e imprevistos no orçamento do condomínio. É uma das formas mais tradicionais de arrecadação extra em um condomínio.

Citam-se alguns exemplos de despesas consideradas urgentes e inadiáveis: reparos em elevadores, impermeabilização da caixa-d’água, bomba d’água queimada, quebra do portão, rompimento das prumadas, infiltrações, vazamentos – entre outras situações que podem acontecer, de forma imprevisível.

O fundo de reserva está previsto na Lei que dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias – Lei Nº 4591/1964 - artigo 9º, § 3º alínea “j” que determina que a Convenção do Condomínio, dentre outras normas, deverá conter “a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva”. Determinação esta, que foi ratificada pelo Código Civil – no art. 1.334, inciso I do Código Civil Pátrio, a criação e regulamentação do fundo de reserva se dará através da Convenção do Condomínio.

Sendo assim, o fundo de reserva é determinação de Lei, mas o valor e forma de constituição do fundo é algo que deve constar na Convenção do Condomínio. Normalmente, as convenções determinam um percentual sobre à taxa de condomínio, que varia de 5% a 10%.

Nada impede que se estipule outra forma de recolhimento do fundo, como por exemplo, especificar um valor fixo mensal. Se a Convenção for antiga e nada mencionar sobre a criação e/ou regulamentação do fundo de reserva, este poderá ser instituído por deliberação em assembleia geral, mediante votação da maioria simples dos presentes, em segunda chamada.

O FUNDO DE RESERVA E AS DESPESAS URGENTES

Tendo em vista que o principal objetivo do fundo de reserva é fazer frente às despesas urgentes, inadiáveis e não previstas no orçamento do condomínio, considera-se que além de necessário a criação deste fundo é obrigatória para a saúde financeira do condomínio, evitando-se surpresas desagradáveis.

Não se recomenda a utilização do fundo de reserva para suprir déficit de caixa do condomínio, ou para execução de obras e serviços previsíveis. Claro, o síndico, mediante aprovação de assembleia, até poderá fazê-lo, desde que acordado em assembleia a obrigação de repor ao fundo valor utilizado.

Com o objetivo de valorizar o valor arrecadado a título de fundo de reserva, sugere-se que se aplique o montante arrecadado em conta poupança, separada da conta corrente, ou em outros tipos de investimentos a curto prazo e que permitam em caso de necessidade que se proceda com facilidade o resgate total do valor aplicado. Lembrando que, a conta poupança ou qualquer outro tipo de aplicação, deverá constar sempre em nome do Condomínio.

Esclarece-se também, que a natureza do fundo de reserva é de despesa extraordinária, conforme previsto pela Lei do Inquilinato, sendo obrigação do Locador (proprietário) o pagamento deste. Algumas convenções, especialmente as modernas, prevê a possibilidade de suspensão da arrecadação do fundo de reserva quando se alcança um teto. Sugere-se que quando da modernização da convenção, se prevê essa possibilidade, que o teto não seja baixo e, faça frente a pelo menos três meses de arrecadação mensal. Claro, que esse teto dependerá do perfil de cada condomínio.

Por fim, salienta-se que existem outros fundos extras que podem e devem ser criados e regulamentados no condomínio, por deliberação em assembleia, tais como: fundo de obras, fundo de equipagem, rateios extras, fundo trabalhista, etc.

DRA. VANESSA QUEIROZ PONCIANO

Advogada atuante para condomínios, palestrante, com formação em PNL, pós graduanda em Direito Imobiliário.

o trabalho

home office

Durante a pandemia, houve a necessidade de trabalhar em casa, trazendo insegurança aos proprietários de salas comerciais, eis que muitas dessas permaneceram fechadas e tiveram seus contratos de locação encerrados.

Esse movimento trouxe ao mercado de trabalho novas formas de pensar sobre o trabalho à distância, com o aprimoramento das tecnologias. Para explicar o conceito de home office em condomínios, devemos conceituar que não há desvio da finalidade residencial quanto à proibição da instalação de uma empresa ou comércio dentro de unidade residencial. Esta não pode ser confundida com o exercício profissional, como no caso do home office, que é trabalhar dentro de casa.

O home office não pode perturbar a rotina do prédio, não pode colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas e assim como não pode sobrecarregar o funcionamento do edifício. Ou seja, esse funciona desde que a atividade profissional seja secundária à moradia e não interfira na rotina condominial. O limite para o recebimento eventual de clientes deve ser a perturbação ao sossego, segurança e a interferência nociva na vida da comunidade.

Com o retorno dos colaboradores ao trabalho presencial, muitas empresas decidiram continuar trabalhando em casa ou em sistema híbrido. Essa nova estrutura reduziu custos e pôde avaliar como alguns perfis de pessoas se adaptam melhor à produção em casa, com mais qualidade de vida, assim como melhor entrega às empresas.

Há, nesse todo, uma certa vinculação ao uso de tecnologias de trabalho, aliados à liberdade e maior desmaterialização dos escritórios como conhecemos nas formas tradicionais, assim como novas regras vinculadas a essa tendência mundial.

Os condomínios comerciais passam também por essa transição e precisam se adaptar. Muito embora o mercado esteja voltando a operar e empresas ainda necessitam desses locais, há que pensar em novas modalidades de estações de trabalho, locações em regime de coworking e salas menores para atender regimes híbridos de trabalho.

Portanto, não se fala em extinção de condomínios comerciais, mas há necessidade de adaptação à evolução do mercado e da sociedade.

DRA. LUCIANA LOZICH SILVA Advogada Especialista em Direito Condominial. Pós graduada em Direito Imobiliário e Sócia da Karpat Sociedade

Advogados

Curitiba e Região Metropolitana – Pr.

Como ficam os condomínios comerciais com

de

em

A função do rejunte em piscinas é preencher as juntas de assentamento, a fim de absorver as tensões de prováveis movimentações e impedindo a ocorrência de manifestações patológicas. Quando o rejuntamento é mal executado ou com produto inadequado, as manifestações patológicas facilmente são encontradas. Um exemplo, é a infiltração de água, que carregará sais solúveis e insolúveis, que provocarão eflorescências (sais esbranquiçados próximo a borda da piscina), redução da resistência de aderência da argamassa (desplacamento do revestimento) e o aparecimento de microrganismos (bolor).

A má execução está relacionada, em diversas vezes, à mão de obra não especializada, manuseio inadequado do material, não atendimento às recomendações de mistura do fabricante e aplicação em condições de tempo desfavoráveis.

Quanto ao material inadequado, temos diversos tipos de rejuntes no mercado, dentre eles os cimentícios, acrílicos e epóxi:

• Rejunte cimentício comum: indicado para áreas internas com baixa umidade, como salas e quartos;

• Rejunte cimentício aditivado: é antimofo, impermeável e é indicado para áreas molhadas como garagem e piscinas;

• Rejunte acrílico: para locais com umidade moderada, como cozinhas e banheiros;

• Rejunte epóxi: todas as áreas, inclusive as áreas com muita umidade, como piscinas e fachadas.

Nos últimos anos, nota-se ocorrências de manifestações patológicas nas piscinas, que envolvem a deterioração do rejuntamento, mas pouco se fala das manutenções que devem ser realizadas no decorrer do uso.

É recomendado analisar periodicamente os rejuntes, em busca de falhas ou de sinais de umidade. O intervalo entre as inspeções, normalmente são determinados pelo Manual do Proprietário ou por uma empresa especializada.

Analisar sempre a qualidade da água, para que essa seja mantida dentro das condições não agressivas, e as variáveis como pH e dureza cálcica são fundamentais para manter a estabilidade, além do correto gerenciamento de algicidas e cloro. E em caso de esfarelamento do rejunte, deve-se realizar nova aplicação.

CAMILA REIS Engenheira Condominial.

Rejuntes das piscinas: Muito mais que uma questão estética

A importância da Gestão Documental para o condomínio

Recentemente, fui eleita síndica orgânica e senti na pele como é difícil gerir um condomínio sem contar com um histórico organizado dos documentos, o que me levou a perceber a importância de trazer à tona este tema.

Com efeito, realizar a gestão documental, ainda que trabalhosa, proporciona uma gestão mais transparente, eficiente e eficaz. Ademais, no futuro essas informações serão consultadas pelos novos gestores, proporcionando agilidade, economia de tempo e dinheiro. Se forem guardados de forma digital facilitarão o procedimento como um todo.

COMO PODE SER FEITO ESSE PROCEDIMENTO?

Primeiramente, deve-se separar os documentos que não estiverem inseridos nos balancetes para que sejam identificados e arquivados por categorias ou, quando for o caso, expostos em um quadro de avisos do condomínio.

Como exemplos de categorias podemos citar:

• Documentos de Instituição (Convenção, CNPJ, plantas da edificação, manual da construtora);

• Documentos Trabalhistas (escala de trabalho dos funcionários, PGR e PCMSO, comprovantes de entrega de EPIs e uniformes, advertências e suspensões);

• Certificados, Inspeções e Manutenções (AVCB- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, RIA-Relatório Anual de Inspeção dos Elevadores, certificado de brigada de incêndio, limpeza de caixa d' água, dedetização e planilha das manutenções);

• Lista de Moradores;

• Contratos (seguro, administradora, assessoria jurídica, elevadores, portaria remota);

• Atas e Prontuários das Unidades (advertências, multas).

De observar que o rol acima é meramente exemplificativo e deve ser adequado ao perfil do condomínio. Contudo, o síndico deve se atentar ao bom senso e realizar a organização da documentação de forma que seja fácil identificar cada categoria e o acesso rápido ao documento desejado.

No caso de guarda dos arquivos na forma impressa, o ambiente deve ser seguro e protegido contra umidade, intempéries ou subtração indevida. Embora a guarda dos documentos seja uma obrigação do síndico, os arquivos não devem ser armazenados na sua casa ou tão pouco em seu computador pessoal.

Na hipótese de digitalização dos documentos impressos, para que eles produzam os mesmos efeitos legais dos originais, é necessário que sejam observados os padrões técnicos previstos

na Lei 12.682/2012, como a integridade e a confiabilidade dos documentos, legibilidade, cor, resolução, possibilidade de leitura através de outros sistemas etc.

TEMPO DE MANUTENÇÃO E DESCARTE DOS ARQUIVOS

De certo que haverá uma constante atualização e cuidado para evitar acúmulos desnecessários. Nesse ponto, o síndico deve se atentar a tabela de temporalidade de guarda dos documentos e contar com apoio jurídico para evitar o descarte de provas que, eventualmente, possam causar prejuízos ao condomínio.

TANTO O ARMAZENAMENTO COMO O DESCARTE DOS DOCUMENTOS QUE CONTENHAM DADOS PESSOAIS, DEVE SER REALIZADO EM CONFORMIDADE COM A LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS (LGPD).

Por fim, cabe observar que, tanto o armazenamento como o descarte dos documentos que contenham dados pessoais, deve ser realizado em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) para evitar o tratamento de dados pessoais de forma ilícita ou o descarte inadequado que, por si só, representa um incidente de segurança.

DRA. VALZIRA SOUZA

Advogada defensora da advocacia preventiva, especialista em Direito Civil, Gestão e Direito Condominial e Lei Geral de Proteção de Dados, colunista, professora e síndica orgânica.

Aspectos relevantes da rescisão do contrato de síndico profissional

O síndico é eleito e não indicado (art. 1.347 do CC), nesse sentido, o papel do conselho pode assumir outros contornos após a seleção do síndico profissional, que é a de ter a responsabilidade por assinar o contrato entre o síndico profissional e o condomínio.

Mesmo sendo o síndico representante legal da sua própria empresa ou síndico pessoa física, ao ser eleito ele já representa o condomínio, desta forma paira a dúvida de se ele poderia celebrar o contrato e assinar pelo condomínio e como prestador de serviços ao mesmo tempo.

do Código Civil), ou seja, o conselho poderá ter poderes para cancelar o contrato, mas não para destituir o síndico. Sendo que a convocação poderá ocorrer pelo conselho caso este tenha poderes para convocar a assembleia, pela vontade do síndico, ou na ausência (art. 1.351 § 1º do Código Civil) por um quarto dos condôminos.

Desta forma, entendo que é recomendável a formalização do contrato de prestação de serviços entre o síndico e o condomínio mesmo que não obrigatório, sendo que o síndico não pode assinar o seu próprio contrato com o condomínio (sob pena de nulidade). Assim, deve a assembleia delegar poderes ao conselho ou para outro nomeado pelo ato para assinar o contrato com o síndico propondo cláusulas em defesa dos interesses do condomínio. Isso também vale para a rescisão do contrato com o síndico por terceiros que não a assembleia.

Segundo o Art. 117 do Código Civil: Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.

Para sair dessa situação, o condomínio delega poderes aos seus conselheiros para que em nome do condomínio firmam o contrato com o síndico. (Art. 1.348, § 1º do Código Civil).

Ainda sim, os conselheiros podem ou não ter poderes para rescindir o contrato com o síndico, mas essa rescisão tem senões e, quem define esse limite será a delegação de poderes da assembleia que deverá ocorrer no momento de delegação dos poderes para a assinatura do contrato com o síndico eleito.

Na omissão fica discutível se aquele que tem poderes para assinar, também teria poderes para cancelar o contrato sem expressa definição da assembleia.

A destituição do síndico deverá ocorrer em assembleia (art. 1.349

A rescisão autorizada pela assembleia ao conselho coloca fim ao contrato, mas não serve para finalizar a relação com o síndico que precisa ser ratificada em assembleia. A não ratificação provoca a continuidade do síndico no cargo e restabelecimento dos termos do contrato, mas de forma verbal, salvo se a assembleia estipular outros termos ou declarar nulo o contrato assinado.

Por fim, entre a rescisão pelo conselho e a ratificação pela assembleia, o valor previamente acordado de honorários pela prestação dos serviços é devido. Sendo que a rescisão pelo conselho do contrato tem validade, mas como a sindicatura requer eleição e destituição através de assembleia geral, a suspensão da remuneração poderá ser considerado enriquecimento ilícito.

DR. RODRIGO KARPAT

Especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial

de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB.

Não é de hoje que o público sênior está sendo levado em consideração na criação de tendências mundiais de diversos segmentos, seja ele moda, turismo, hotelaria, aplicativos e não seria diferente nos Condomínios.

Com o crescimento exponencial deste público com idade acima de 55 anos de idade, os empreendimentos imobiliários já perceberam que terão de se adequar às necessidades deste seleto grupo, que representa mais de 14,7% da população no Brasil. Em números absolutos, são 31,23 milhões de pessoas. Os dados são da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua), divulgada em julho de 2022, demonstrando um aumento de 39,8% nos últimos nove anos.

A tendência é de que a cada ano que passa a nossa pirâmide esteja sendo invertida, a exemplo da Europa, nossa população está cada vez mais longeva e a qualidade de vida e moradia deve acompanhar esta expectativa.

MAS O QUE ISSO REFLETE NOS NOSSOS CONDOMÍNIOS?

Bom, em diversos aspectos, sobretudo na criação de um novo nicho de mercado para os síndicos. A população considerada da melhor idade está a cada dia em maior número e mais exigente, as demandas específicas do segmento estão sendo cada vez mais ouvidas e atendidas e garantir o espaço desse público é bastante importante. Além disso, é necessário que os projetos arquitetônicos correspondam às demandas de infraestrutura adequada e inclusiva, bem como é relevante a criação de ambientes de integração e sociabilidade, já que a tendência é que essas pessoas tenham uma vida mais longeva, saudável e ativa.

Já se tem conhecimento de empreendimentos em diversas localidades do Brasil, com áreas de saúde, home care, e até ambulatórios para realização de procedimentos de baixa complexidade, sem contar com as inúmeras áreas verdes e espaços fitness voltados única e exclusivamente para bem-estar, incentivando a prática de atividades físicas e sociais de forma segura, bem como, espaços de meditação.

Nasce aqui uma grande oportunidade para síndicos que cada vez mais estão se especializando em determinado perfil de empreendimento/público, já que o mercado sênior já é um segmento de grande potencial.

Condomínios sênior: Uma grande oportunidade de negócios

DRA. TARSIA QUILIÃO

A importância da qualificação em empresas da Construção Civil e suas vantagens

Em um projeto ou obra de construção civil, seja de construção ou reforma de interiores e exteriores, é imprescindível o papel de profissionais habilitados e capacitados em suas específicas áreas de atuação, trabalhando de forma integrada buscando as melhores soluções e boas práticas da sua área para a entrega eficaz e segura dos entregáveis do projeto e/ou da obra.

Sendo assim, a capacitação na Construção Civil se torna fundamental para profissionais e empresas que querem se manter atualizados e oferecer o melhor em seus serviços. Manter um time qualificado, além de segurança, confiança e mais qualidade no serviço, pode trazer redução de custos, através do gerenciamento e controle adequado, evitando desperdícios e retrabalhos e assim ganhando consideráveis diferenciais nos entregáveis.

Para isso é importante entendermos o papel de cada um e agregarmos parcerias especializadas em cada serviço a ser oferecido.

Aqui listo 3 frentes de profissionais que, se trabalhando em conjunto e cada um no seu quadrado, geram mais valor agregado e mais oportunidades de trabalho para todos: Arquiteto, Engenheiro e Designer.

Quando se une profissionais de cada área específica do projeto e/ou obra, a empresa gera maior credibilidade para o cliente, além de garantir maior segurança em relação a qualquer imprevisto.

Pois a entrega será de muita capacidade técnica e feito por especialistas, tornando a empresa também referência na qualidade por estar apresentando “entregáveis” de excelência e elaborados por especialistas.

Podemos dizer também que os ganhos são para todos, tanto para a empresa, quanto para seus colaboradores e para o cliente final. Falando de forma prática, podemos citar alguns dos benefícios e vantagens abaixo:

• Redução de custos – Com o especialista habilitado pode-se evitar custos de retrabalhos, desperdício de materiais, multas em contratos e de órgãos reguladores.

• Confiança e oportunidades para projetos maiores - Empresas e profissionais se unem para formar uma parceria, obtendo com isso benefícios que não conseguiriam individualmente.

E a escolha do parceiro tem como base a opção pela afinidade e possibilidade de ganhar força competitiva, pela especialização complementando competências e aprendizado.

• Integração entre a equipe – Os novos conhecimentos possibilitam uma maior troca de experiências entre os colaboradores, melhorando a comunicação, diminuindo barreiras com clientes, compartilhando recursos e criando oportunidades de trabalho para todos.

CONCLUSÃO

Os três trabalhando de forma multidisciplinar e complementares em cada projeto torna possível o controle de recursos e custos e otimização de resultados, durante todo o processo construtivo. Aliado a tudo isso, a segurança e o olhar para a sustentabilidade e segurança de qualquer empreendimento.

É preciso contar com um time que tenha expertise para lidar com dados, otimizar processos e ampliar a produtividade. E é somente um profissional capacitado que pode contribuir rapidamente para melhorias na rotina da obra e dar colaborações positivas para que a eficiência e o nível de serviço sejam acima da média.

Encorajando ações, propagando princípios e valores, desenvolvendo competências, agregando experiências e “know-how”, despertando confiança, e estimulando nossa criatividade, espontaneidade, liberdade, não-julgamento e sendo quem nós somos verdadeiramente, crescemos juntos e firmamos nossa marca no mercado, através de parcerias inteligentes e de excelência!

MICHELLE BEATRICE (MICA)

Arquiteta e Urbanista. CEO na MICA

Arquitetura. Idealizadora dos Encontros MICA.

"Bons costumes" nos condomínios

Preceitua o art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, que é dever dos condôminos respeitar os bons costumes. Mas o que se considera ‘bons costumes’? Nesse caso, o legislador se refere a limitação de comportamento dentro dos condomínios.

Costume é hábito, rotina. Essas práticas, quando reiteradas, viram costume. Contudo, bons costumes, no sentido jurídico, não é o que é moralmente aceito pela sociedade.

A professora Thamis Dalsenter Viveiros de Castro ensina que ofensa a padrões sociais e costumes tradicionalmente observados em determinadas sociedades, não são, por si só, reprováveis do ponto de vista jurídico. Não se pode limitar a conduta humana com base em valores de determinados grupos sociais se estes não encontram restrição constitucional.

Na seara condominial, a diferença entre os bons costumes sociais e jurídicos é muito rica e deve ser analisada com cautela para evitar censuras legais equivocadas.

Por exemplo, em um edifício comercial, uma garota de programa que atua com discrição e recebe seus clientes com identificação na portaria (sem comprometer a segurança), da mesma forma que faz um dentista ou qualquer outro ocupante, por mais que possa atentar aos bons costumes sociais, não revela qualquer ilícito jurídico – não podendo ter sua atividade restrita.

Ou uma entidade religiosa, aceita socialmente, pode ser proibida de exercer suas atividades se seus seguidores resolverem fazer uma campanha de conversão com os demais moradores e empregados do edifício.

O condômino adimplente que impede o regular prosseguimento de uma assembleia por monopolizar a palavra ou promover debates inúteis e/ou intermináveis, incorre em uso abusivo da palavra (art. 187 do Código Civil) e, portanto, fere aos bons costumes, ainda que seja educado em suas colocações.

Nesse sentido, só se pode interferir na liberdade de agir de alguém, com base nos bons costumes, quando o seu exercício atingir na esfera jurídica de outra pessoa – sejam moradores, empregados, terceirizados, entregadores, visitantes e demais – não podendo conceitos morais restringir direitos garantidos pela Constituição Federal.

LUIS ARECHAVALA

DR.

Especialista em Direito Imobiliário, Condominial, Trabalhista, Família e Penal.

Exclusão de condômino antissocial: É possível?

Antes de tudo, é preciso entender o que é um condômino antissocial. É aquele que se recusa reiteradamente a respeitar as regras da coletividade. E consequentemente, gera a incompatibilidade de convivência com os demais moradores do condomínio.

Mesmo diante do estabelecimento de regras para o convívio em comum nos condomínios, sabemos que nem todos os condôminos respeitam as regras. Vale ressaltar que problemas pessoais entre condôminos ou entre condômino e síndico não caracteriza o condômino antissocial, tá bom?

VEJA ALGUNS EXEMPLOS DE COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL:

• Comportamento agressivo com os demais condôminos e funcionários;

• Eventos em desconformidade com o horário de silêncio;

• Atentado violento ao pudor;

• Exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial;

• Brigas ruidosas e constantes;

• Toxicomania;

• Superuso da unidade autônoma;

• Descumprimento de normas de higiene e sanitárias que coloquem em risco a saúde e segurança dos demais condôminos;

• Ensaios de banda e barulhos que excedam o ruído tolerável;

• Dentre outras ações contrárias ao convívio social.

Mas não basta apenas que a conduta seja antissocial, é necessário que o condômino antissocial tenha uma conduta de constante perturbação à vida condominial, gerando uma convivência hostil.

Nesses casos, o Código Civil, assim como a Convenção Condominial, Regulamento Interno e decisões em assembleias, garantem aos condôminos direitos e obrigações, com o intuito de controlar a convivência comum e pacífica.

MAS E SE O CONDÔMINO ANTISSOCIAL NÃO SE IMPORTAR EM PAGAR MULTAS?

Inicialmente o síndico deverá aplicar uma advertência. E posteriormente, a multa prevista na convenção ou no regimento interno. Porém, sabemos que tem condôminos que não se importam em efetuar o pagamento das multas e continuar a realizar as condutas tidas como antissociais.

Ainda assim, caso este morador, mesmo após constrangido ao pagamento de multa, não deixar de proceder sua conduta antissocial, é possível fazer uma nova convocação de assembleia para majorar a penalidade.

A medida será aprovada com a deliberação de ¾ de todos os demais condôminos do edifício. Excluído o voto do condômino antissocial. Nesse caso, a multa aplicada anteriormente, será aumentada em 5 ou até em 10 vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL: QUANDO É POSSÍVEL?

Mesmo após a reiterada aplicação de multas, penas previstas no Regimento Interno e Convenção Condominial, se o condômino permanecer em sua conduta antissocial, ele poderá ser expulso da vida condominial. No entanto, a exclusão definitiva do condômino é uma decisão que cabe apenas ao juiz deliberar.

Apesar do Código Civil trazer expressamente apenas a possibilidade de aplicação de multas aos moradores que não cumprem seus deveres perante o condomínio, a jurisprudência e a doutrina entendem a expulsão do condômino antissocial como medida excepcional e extrema.

NESSE CASO, O CONDOMÍNIO DEVE PROPOR UMA AÇÃO JUDICIAL E REQUERER:

• Pedido de tutela jurisdicional antecipada (tutela de urgência);

• Exclusão/expulsão do condômino do condomínio.

Para tanto, é necessário que o condomínio apresente provas dos fatos ocorridos, mostrando que as ações deste provocam transtornos à vida social, sossego e equilíbrio do condomínio, como:

• Vídeos;

• Fotos;

• Atas de Assembleias;

• Relatos de moradores (especialmente se registrado no livro de ocorrências do condomínio);

• Boletins de Ocorrência por perturbação do sossego e demais crimes eventualmente denunciados;

• Anotações em livros de reclamações;

• Dentre outras provas.

Por isso, é fundamental contar com o apoio de uma boa assessoria jurídica que oriente adequadamente. Lembrando que o condômino pode perder o direito de viver no condomínio, mas não de locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo.

DR. THYAGO GARCIA

Advogado, especialista em direito do trabalho e do consumidor.

Sustentabilidade em condomínios

Sempre que um síndico assume a gestão de um condomínio começa a se perguntar o que fazer para torná-lo sustentável. Porém, o que o síndico pode fazer para tornar este condomínio sustentável? Será que os moradores deste condomínio vão aderir à esta prática?

Um condomínio sustentável é aquele no qual são implementadas soluções que diminuem os impactos no meio ambiente, melhoram a qualidade de vida dos seus moradores, reduzem os custos do condomínio e valorizam o patrimônio.

Para que este plano tenha sucesso é preciso que haja a participação de toda a comunidade condominial, começando pelo síndico que, com o suporte de uma assessoria ambiental, deverá apresentar, em assembleia geral, um projeto de sustentabilidade. A maior motivação para que haja a mobilização de todos é que as ações sustentáveis podem proporcionar redução da taxa de condomínio.

Levantamentos apontam que apenas 3% dos condomínios aplicam as práticas de sustentabilidade. Um bom projeto de sustentabilidade começa pela contratação de uma empresa especializada, a qual deverá inspecionar a edificação e identificar os itens que podem ser implementados.

Em seguida, o síndico deverá apresentar o projeto em assembleia geral, de modo a dar transparência e legitimidade ao pleito, e por fim, executá-lo. É importante frisar que as prefeituras mantêm programas com incentivos financeiros para quem aderir.

A manutenção desse projeto exige continuidade. Assim, o síndico deverá promover ações constantes, tais como palestras e comunicados explicativos sobre as vantagens do projeto. Vejam a seguir as práticas mais utilizadas em ações sustentáveis nos condomínios:

• Controle hidráulico: Uma gestão ambiental eficiente sempre busca evitar o desperdício de água. Por isso, o síndico e funcionários dos condomínios precisam verificar os hidrômetros para identificar alguma alteração. É importante também estarem atentos a qualquer tipo de vazamento nas tubulações e nos reservatórios de água (caixas d’água e cisternas), e se for detectado, o vazamento deve ser corrigido imediatamente para evitar desperdícios.

• Reutilização de água: Captação, armazenamento e aproveitamento da água da chuva.

• Conta de água individualizada no condomínio: Outra ação que gera grande impacto positivo é a individualização do consumo da água fornecida pela concessionária, situação em que cada condômino fica responsável pelo pagamen -

to da água que consome em sua unidade. O resultado é a economia de água, considerando que o consumo desse recurso passa a ser de forma consciente e racional.

• Geração de energia solar: Várias empresas estão oferecendo o sistema de fornecimento de energia solar através da implantação de painéis fotovoltaicos que captam a energia dos raios solares e os transformam em energia elétrica.

• Economia de energia elétrica: Lâmpadas led, sensores de presença. As lâmpadas led tem maior vida útil, menor consumo de energia e baixa manutenção. Instalar sensores de presença nas áreas comuns evita que as lâmpadas fiquem acesas 24 horas por dia e, assim, a luz só acende quando detectar a presença de alguém.

• Coleta seletiva: O síndico poderá elaborar um plano de descarte correto do lixo. Separação do lixo orgânico e do lixo inorgânico produzidos pelos moradores.

• Destinação dos resíduos recicláveis: Os resíduos inorgânicos tais como papel, papelão, latas, plásticos e garrafas pet, poderão ser coletados nos condomínios e levados aos locais de destinação corretos.

• Óleo de cozinha: O descarte do óleo de cozinha deve ser feito de forma adequada, por isso, nada de jogar na pia.

• Descarte correto de outros materiais não orgânicos: Descarte de materiais tais como pilhas, baterias, lâmpadas, cartuchos de impressora, móveis, aparelhos eletrônicos, eletrodomésticos, entulhos de construção e restos de poda.

PAULO SANFORD FEITOSA

Síndico Profissional Certificado 5 Estrelas, Especialista em Gestão Condominial.

edificação?

É na etapa de finalização dos acabamentos que o condomínio começa a ganhar vida: revestimentos no chão e paredes, pinturas interna e externa, instalação de bancadas e muitos outros detalhes.

Porém, cada cômodo, desde banheiros até quartos e áreas externas, possuem seus próprios desafios e necessidades. Por exemplo, no hall de entrada existe o questionamento se é necessário utilizar o piso com resistência ao escorregamento.

Nesse caso, a arquiteta e especificadora técnica da RJL Representação e Roca Pisos e Cerâmicas, Bruna Vieira, explica que é necessário analisar se o hall de entrada é a única rota de fuga do condomínio. Se for, é necessário o coeficiente de atrito acima de 0.4.

"O coeficiente de atrito mede a força que atua em sentido contrário ao do movimento. Cada produto tem a sua norma, que especifica este valor. O coeficiente classificado abaixo de 0.4 é para áreas secas e internas, e acima de 0.4 é para áreas que exigem resistência ao escorregamento", explica Bruna.

O acabamento ABS tem um coeficiente de atrito úmido acima de 0.7, o que garante um produto com aderência 30% maior do que outros acabamentos tradicionais. Por esse motivo, é a opção adequada para áreas molhadas, onde a resistência ao escorregamento é fundamental, como ao redor das piscinas.

Já o acabamento Grip tem a vantagem de possuir um nível mais baixo de aspereza da superfície, tornando o ambiente mais fácil para limpar. Seu coeficiente de atrito é acima de 0.4, indicado para áreas molháveis. E o Grip Plus, de coeficiente acima de 0.5, é para áreas externas e calçadas que não tenham rampas.

Ainda há os revestimentos polidos ou Micro Crystal (tecnologia exclusiva do grupo Roca

Cerâmica, que proporciona maior resistência a riscos, mais nitidez nas cores e brilho mais intenso), que são indicados para áreas secas como salas, corredores e quartos. "Fica claro, então, que o condomínio não pode comprar um só revestimento e aplicar o mesmo para todas as áreas. Cada ambiente precisa ter o porcelanato adequado", confirma a arquiteta.

Mas, graças a tecnologia, existem acabamentos que utilizam a mesma tonalidade e harmonia, só que com acabamentos diferentes. Um exemplo, são os porcelanatos da Série Concrete, da Roca, que ressignificam o concreto aparente, textura cada vez mais valorizada na arquitetura contemporânea. As lâminas são apresentadas em versões Mate, Micro Crystal e ABS, ideais para integrar visualmente ambientes com diferentes necessidades de uso.

Na hora de escolher o acabamento, também é necessário entender a distinção entre:

• Áreas molháveis - que são os locais onde podem ocorrer respingos de água, como lavanderia, cozinha e lavabo;

• Áreas molhadas - que são locais onde se formam lâminas de água, por exemplo, piscinas, banheiros com box.

Também são diferentes os produtos rugosos dos porosos. "Porcelanato não é poroso, tendo a mínima absorção de água. Os produtos estão ficando menos rugosos com o tempo e tecnologia", comenta Bruna.

Por fim, não esqueça de se atentar ao laudo técnico de cada produto, para passar na inspeção do corpo de bombeiros e demais normas de segurança.

TENDÊNCIAS DE 2023 TRAZEM NOVIDADES EM PORCELANATOS

Falando sobre as tendências para 2023, a Roca Cerâmica trará muitas novidades de

Você sabe qual o acabamento ideal para cada ambiente de uma

porcelanatos que reproduzem pedras, mármores, alguns com tonalidades neutras e outras mais expressivas, para ambientes acolhedores e com personalidade. Outro fator importante são os lançamentos dos novos formatos 160x160 e 160x320, para ampliarem a coleção das lastras.

É importante ressaltar também que os porcelanatos grandes formatos possuem a tecnologia Biosafe, que consiste em um aditivo à base de prata que elimina 99% dos vírus e bactérias e é incorporado ao produto nas etapas iniciais de produção.

Por último e não menos importante, é que a marca traz a nova geração de produtos Slim, com 7mm de espessura, tornando as peças 25% mais leves e mais fáceis de manuseá-las. Além disso, todo o portfólio de produtos retificados permitem junta de assentamento de 1mm!

Rua 3110, 265 - Sala 5.

@rjl.shoroomtecnico

Arquiteta e Especificadora Técnica

BRUNA VIEIRA

Visite o Showroom Técnico da RJL Representação.

Agressões a agentes de portaria em condomínios

É cada vez mais comum no Brasil as agressões a agentes de portaria nos condomínios, quer seja por moradores, visitantes ou por prestadores de serviços externos.

Dessa forma, devemos avaliar a situação de forma diferenciada em cada condomínio, pois é muito comum perceber que esses profissionais são orientados a intervir em situações que não fazem parte da função para a qual foi contratado.

Em muitos casos, o condomínio não tem condições de contratar um fiscal de piso ou ronda para lidar com situações extra-portaria. E, no fim, esse serviço acaba sobrando para o porteiro, que, sem o treinamento adequado, acaba se “virando nos trinta”. Mas isso não está certo.

DIFÍCIL SABER LIDAR COM UM “NÃO”

Há porteiros mais exigentes que sofrem “perseguições”, por fazer cumprir as determinações do síndico.

Como, por exemplo:

• Não guardar chaves ou receber encomendas sem prévia autorização dos moradores ou ainda os que não permitem delivery sem sua prévia autorização.

• Os que não permitem a famosa “entrada rápida”, aquela “só vai me deixar e já volta”, mas que acaba causando transtorno estacionando o veículo do visitante em vaga que não lhe pertence.

TUDO SOBRA PARA O SÍNDICO E NA SUA AUSÊNCIA… A QUEM ?

Ao “pobre” do porteiro. Por isso, ele se torna o ALVO. Ele impõe as regras. A ele cabe o cargo de protetor emergencial na ausência do síndico do condomínio.

Sair da portaria para pedir para baixar o som no salão de festas, em apartamentos, intervir em brigas entre vizinhos ou até mesmo em casos de violência doméstica, não são atribuições da portaria e podem causar prejuízos irreversíveis a todos os envolvidos.

Portanto, lidar com situações de crise requer treinamento adequado. É muito comum, haver tentativa de agressão moral e até mesmo física. Saber recuar, trabalhar a postura do corpo (visto que o corpo fala), faz parte dos mecanismos de abordagem do profissional habilitado.

MAS, UMA VEZ ABORDADO O INFRATOR E NÃO RESOLVIDA A SITUAÇÃO, O QUE FAZER?

Se for caso de polícia, chamá-la imediatamente e tomar as providências imediatamente. E no dia seguinte, enviando ao infrator

advertência, multa ou notificação, a depender da infração cometida e o que prevê no Regimento Interno do Condomínio.

Nesse caso, em hipótese alguma se discute com pessoa que demonstre sinais de embriaguez alcoólica ou agressividade latente.

As portarias térreas, por sua vez, não oferecem mecanismos de segurança que impeçam que o agressor adentre o espaço que deveria ser reservado à portaria.

Moradores também não devem exigir que o porteiro resolva situações em plena madrugada ou aos finais de semana. Isso é ultrapassar limites!

Mas é aquilo… Viver em condomínio não é fácil. Tampouco trabalhar em sua portaria. Tal função, requer altas doses de altruísmo, paciência e, sobretudo, treinamento adequado de autocontrole.

Com isso, precisamos conhecer a rotina do porteiro, sua vida, o que ele está passando, compreender se o mesmo tem condições de ocupar tal cargo e mantê-los longe de possibilidades que os coloquem em situações de risco. Sempre digo, é melhor prevenir do que remediar.

Portanto é importante:

Manter a portaria segura e proibir a entrada de pessoas estranhas; A qualificação do síndico; A contratação de pessoas qualificadas ou; Proporcionar o treinamento adequado; Ter o apoio de uma boa assessoria jurídica.

DRA CRYSTIANE MONROE

Advogada imobiliária e condominial. Síndica profissional. Membro da Comissão de Direito condominial OAB-MA. Palestrante.

Atividades ilegítimas em condomínios

Ser síndico é enfrentar constantes desafios, além de trabalhar para zelar pelo patrimônio da coletividade (condomínio), carece de atentar-se a todas as atividades que acontecem no dia a dia do condomínio que administra, muitas vezes podendo ser situações inusitadas e de difícil enfrentamento, com cunho de irregularidade ilícita e ilegal.

Dentre as atividades ilegítimas que mais tem ocorrência em condomínios são:

• Prostituição

• Jogos de azar

• Furto de energia elétrica

• Tráfico de drogas

• Pedofilia, dentre outras.

Ultrapassando a esfera administrativa, quando se trata de conduta ilegítima, não basta somente medidas internas como multas ou advertência, apesar de serem complementares para cientificar o infrator que o condomínio tem conhecimento e possui regras a serem seguidas.

Mas, tratando-se de atividade ilegal, o gestor condominial ou mesmo qualquer condômino, deve acionar a polícia para devida abordagem e fazer valer a Lei e a Regulamentação Interna do condomínio, pois é dever de todos zelar pelo patrimônio e segurança no condomínio – artigo 1336, inciso IV, do Código Civil/2002.

IMPORTÂNCIA DA ASSESSORIA JURÍDICA NO CONDOMÍNIO

No entanto, há que se considerar as particularidades de cada crime ou conduta infracional praticada dentro do condomínio. O gestor condominial, por cautela e segurança, necessita buscar orientação jurídica qualificada para que sejam tomados os devidos procedimentos perante o condômino e/ou morador infrator/criminoso.

Prostituir-se, por exemplo, não é crime. Já a exploração sexual de outrem é considerada crime conforme legislação penal brasileira (artigos 228 e 230 do Código Penal/1940). Mesmo não sendo crime prostituir-se, é uma atividade que transcende ao fim de que se destina o condomínio, além de poder causar transtorno à rotina e segurança, haja vista a entrada e saída de clientes (pessoas desconhecidas), barulhos e até mesmo violência - em alguns casos.

O consumo, porte ou tráfico de drogas são ameaças para qualquer ambiente, seja público ou privado, dada a problemática social que traz este tipo de prática criminosa. Portanto jamais deve ser ignorado pela sociedade, inclusive pelo condomínio. Tráfico e porte possuem tipificação na legislação penal sendo considerados crimes (artigos 28 e 33 da Lei 11.343/2006). Já

no caso de consumo, há particularidades legais para sua tipificação, mesmo sendo crime terá pena menos gravosa e uma comoção social mais benevolente, no sentido de buscar a recuperação do usuário.

No tocante ao consumo de drogas, aventa-se a problemática social que é trazida para dentro do condomínio, pois, muitas vezes o usuário desenvolve condutas inadequadas de convívio social, e outras vezes traz transtorno pelo cheiro que exala a droga utilizada, ou ainda, barulho dada a alteração que a droga causa.

Sendo cheiro ou barulho excessivos, a gestão condominial deve tomar medidas administrativas e legais, ainda mais se o consumo exacerbar a questão social, passando para condutas inadequadas mais gravosas (violência, furtos e outros), necessitando chamar a polícia para coibir a manutenção desta prática dentro do condomínio.

Em qualquer situação, sendo verificada a prática de conduta criminosa, o síndico ou os condôminos devem acionar a polícia para que as medidas sejam tomadas.

A Convenção e o Regimento Interno não precisam, necessariamente, prever estas questões, pois a legislação basta para estabelecer as regras de convívio para a não realização de crimes, enquanto indivíduos da sociedade que somos, sendo ou não integrantes de um condomínio.

Como tudo que torneia o universo condominial, muitas vezes a prevenção e ações de integração podem coibir certas condutas pelo vínculo social que se é criado entre os integrantes do condomínio. Sendo esta inexitosa, as medidas cabíveis devem ser prontamente tomadas pela gestão condominial, buscando zelar pela harmonia e segurança de todos no condomínio.

DRA. FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA Advogada Especialista em Direito Imobiliário, Negocial e Civil.

Análise de balancetes em condomínio

A análise de balancete é uma das atividades mais importantes do exercício de gerenciamento de um condomínio, porque o balancete registra e ilustra a situação mensal das atividades financeiras de um condomínio. A soma dos balancetes irá mostrar posteriormente todas as contas de um período e servirá na prestação de contas do síndico.

POR QUE ESTAMOS ANALISANDO OS BALANCETES?

É quando desejamos saber as situação econômico-financeira do Condomínio, e se está sendo realizado uma gestão financeira conveniente e não estão sendo realizadas irregularidades (erros) ou ilegalidades (fraudes).

A QUEM CABE ESTA ANÁLISE?

Legalmente cabe aos Conselheiros, dar um parecer sobre os balancetes para serem apreciados pela Assembleia dos moradores, na prestação de contas do Síndico. Mas, ao Síndico, em primeiro lugar, ao longo de seu mandato, para saber os resultados de sua gestão e direcionar novas ações. Também aos moradores, para saber a situação, e possibilitar opinar na aprovação na prestação de contas do Síndico.

O QUE DEVEM SER ANALISADOS:

Pagamentos:

• Pagamentos não identificados;

• Ressarcimento de juros e multas;

• Valores compatíveis com o mercado;

• Pagamentos irregulares e duplicidade de pagamentos regularizados;

• Encargos e despesas lançados em conjunto, dificultando a separação;

• Pagamentos fora do prazo e incompatível com a entrega;

• Que sejam identificados os parcelamentos, os descontos e impostos retidos em relação ao valor pago;

• Uso expressivo de conta pessoal para pagamentos;

• Se não há dívidas judiciais, ou outras contas não pagas, ou ainda manutenções importantes não realizadas;

Documentos:

• Documentos rasurados ou cópias de difícil leitura, ou com indícios de falsificações;

• Documento de pagamento e não somente de agendamento (pois estes podem ser cancelados);

• Assinatura nos recibos e nomes do condomínio nas notas e concordância do proprietário da nota para pagamento em nome diferente;

Caixa e Bancos:

• Extrato da conta confere com a contabilidade, e o do fim do mês anterior, com início do mês;

• Lançamentos e retiradas dos fundos de reserva e outros fundos, se houverem, de valores compatíveis aos investimentos e despesas extraordinárias, com autorização da assembleia;

• Valores elevados em conta bancária sem aplicação;

Ações:

• Prejuízos ressarcidos;

• Atrasos nas entregas dos balancetes e documentos;

Impostos e contribuições:

• Se houve retenção e se estes foram recolhidos;

• CNDS (federal, fgts, municipal e trabalhista) do condomínio e dos principais fornecedores, se não tiver buscar na internet;

Folha de pagamento:

• Conferir os descontos se estão corretos;

• Pagamento de horas extras;

• Pagamentos de vales refeições, transporte e adiantamentos;

Fundo de reserva:

• Se estão sendo depositados;

• Se as retiradas são para pagamento de investimentos ou despesas extraordinárias, aprovados pela assembleia;

Inadimplentes:

• Informe dos atrasados com valores original e corrigidos;

Juros e multas recebidas:

• Emissão e recebimento de multas comportamentais;

CONCLUSÕES

Exigir balancete de mais de um mês para ser comparável, e para verificar variações; Lembrando que pequenas irregularidades podem acontecer, mas se aumentar podem tornar crime. E antes de acusar, conferir e apresentar embasamento; Puxando um fio solto, podemos trazer todo o novelo, portando um pequeno indício pode ser o fio da meada. Se necessário ligar para algum fornecedor para conferir os valores pagos; Caso a situação seja muito grave, ou em um grande condomínio, sugere-se a contratação de uma auditoria externa; O importante é identificar os desvios e fraudes antes que fiquem grandes; E ao apontar a irregularidade, tente sugerir uma forma de acerto.

LUIZ

KIYOSHI NAKAYAMA

Síndico Profissional com Certificação 5 Estrelas.

Abertura do Mercado Livre de Energia em 2024 para Condomínios

Sei que já falei neste assunto antes, mas me parece um assunto relevante, que merece uma atenção, especialmente dos condomínios. Como sabemos, a energia elétrica em nosso país é um problema e um custo alto para as famílias e empreendimentos. Embora sejamos a nação com o maior potencial energético renovável do mundo, muito ainda precisa ser feito e precisamos ficar de olhos bem abertos para não cairmos na mesmice das gigantes que monopolizam o mercado e nos enchem de encargos.

TENDÊNCIA E COMPETITIVIDADE DO MERCADO LIVRE DE ENERGIA

A abertura do Mercado Livre, que acontecerá em 2024, será um marco para os condomínios que, a partir desta data, poderão contratar energia diretamente do gerador, não dependendo mais dessa compra cativa. Ou seja, os condomínios passaram a ter o direito de escolher de quem compram a energia elétrica, tal qual já fazem com internet e telefonia.

Estudos estão sendo feitos e já foi verificado que essa compra direta, sem um intermediário, trará um desconto de até 25% no valor total da sua conta de energia mensal, o que é um montante muito grande, pensando em todas as contas que um condomínio contempla e no orçamento geralmente apertado. Contribuindo assim para redução da inadimplência condominial.

FIM DOS AUMENTOS ABUSIVOS NAS CONTAS

Além da vantagem da economia direta, há outras ainda que esse tipo de serviço pode oferecer. Como os contratos de Mercado Livre tem um prazo maior, eles também dão uma previsibilidade, ou seja, as contas não subirão mais ao bel-prazer dos analistas da ANEEL.

Outro problema que impacta e muito no preço que pagamos pela energia atualmente, é que o aumento da energia sempre estará acima da inflação. Mais que esse custo, a tarifa contempla modernização da infraestrutura que está muito sucateada, além de outras taxas embutidas, o que faz com que pese muito no bolso do consumidor e seja sempre muito volátil.

ENTENDA COMO SERÁ O PROCESSO

A abertura do Mercado Livre de Energia, em 2024, acontecerá em fases para que as concessionárias e consumidores possam ir se ajustando gradualmente. A lei fala em termos técnicos e, para ficar claro, vou explicar o que é o tal grupo B que a lei fala.

O grupo B (baixa tensão) é caracterizado por UCs (unidades consumidoras) atendidas em tensão inferior a 2,3 kV, em geral, com tarifa monômica (tarifa única de consumo de energia, indepen -

dente das horas de utilização do dia), proporcional ao consumo somente, não há cobrança de demanda. Geralmente se enquadram nessa categoria as residências, pequenas indústrias e pequenos estabelecimentos comerciais.

A LIBERDADE DE ESCOLHA

Em 2024, qualquer consumidor com CNPJ e tendo uma demanda mínima de 30 kW, já poderá entrar no Mercado Livre e optar por comprar energia de outro provedor, do que o atual. Há a previsão para que em 2026 qualquer CNPJ do grupo B, sem demanda, poderá ingressar ao Mercado Livre, ou seja, o consumidor com CNPJ não precisará mais ter um consumo mínimo para poder optar, por onde irá fazer a sua compra de energia. Em 2028, qualquer pessoa do grupo B física ou jurídica poderá ingressar sem demanda.

O mundo pós-pandemia tem mudado rapidamente e com setor elétrico não será diferente. Cada um de nós consumidores temos que estar atentos e preparados para essa nova realidade para não sermos atropelados, e, como consumidores, sairmos como a parte que sempre arca com os custos com poucos benefícios.

É essencial participar ativamente dessa mudança e desse momento tão esperado, desde a abertura do mercado elétrico que promete trazer grandes vantagens a quem estiver atento. Entre as comercializadoras já há uma grande movimentação e você, já está preparado?

MARCO AURÉLIO SOUTO Especialista em Eficiência Energética

Dicas de uso do Salão de Festas

O salão de festas em condomínio é um espaço compartilhado pelos moradores para a realização de eventos e comemorações. O uso deste espaço pode trazer muitas vantagens para os condôminos, como a economia de dinheiro com a locação de um espaço externo e a praticidade de ter um local próximo às suas residências.

No entanto, é importante lembrar que o uso do salão de festas deve ser feito com responsabilidade e respeito aos demais moradores do condomínio. Algumas regras básicas devem ser protegidas e seguidas por todos para garantir a convivência preservada e a manutenção do espaço.

Uma das principais regras é o agendamento prévio do espaço com o síndico, zelador ou administradora. O intuito é evitar conflitos de horário entre os moradores e garantir que todos possam utilizar o espaço de forma equilibrada. É importante também que o horário de uso do salão esteja dentro dos limites estabelecidos pelo regimento interno do condomínio, para evitar perturbações aos demais moradores.

As normas de uso e conservação do salão de festas também precisam ser cumpridas, isso inclui: deixar o espaço limpo e organizado após a utilização, não danificar móveis ou equipamentos e não deixar lixo ou resíduos no local. A falta de cuidado com o espaço pode acarretar em multas ou até mesmo na perda do direito de uso do salão de festas.

Uma dica super importante é o respeito aos vizinhos. Durante o evento, deve-se evitar o uso de som alto, grupos musicais ou outros barulhos extremos excessivos que possam incomodar os demais moradores do condomínio. O convívio em comunidade exige que cada um respeite os limites do outro, e isso é ainda mais importante quando se trata de um espaço compartilhado.

O uso do salão de festas em condomínio pode ser muito benéfico, mas é preciso que todos os moradores estejam cientes das regras e das responsabilidades que envolvem o uso do espaço. Com respeito, cuidado e organização, é possível usufruir desse benefício sem gerar conflitos ou transtornos para os demais moradores do condomínio.

NILO MOROSKI

1º Sindico Profissional 5 Estrelas de SC Palestrante e Treinador de Inteligência Emocional.

Condomínios x Assessoria jurídica condominial

A grande ascensão de viver em condomínios é uma tendência nos grandes centros urbanos, uma vez que esse conceito de moradia agrega valores como segurança, utilização racional do espaço e redução de custos na construção civil. Com isso, gera a necessidade de profissionais habilitados para tratar as relações jurídicas nesse meio.

Porém, a preparação do advogado para atuar na área do Direito Condominial é deficitária, já que as faculdades de direito não reservam uma cadeira para tratar do tema de forma autônoma, mas sim os alunos costumam estudar o Direito Condominial superficialmente dentro da matéria Direito Civil, com pouca atenção aos temas específicos da área, os quais os militantes na área enfrentam.

Com advento do Novo Código de Civil de 2002, o qual derrogou parte da Lei de Incorporações Imobiliárias, avançou ao apresentar a necessidade da convenção respeitar o Código Civil para ter validade (art. 1333); multa/inadimplência (art. 1334); regras para sanções ao condômino antissocial (art. 1337).

Por outro lado deixou a desejar em algumas situações, como a imposição de um quórum tão rígido para modificar as convenções de condomínio (2/3 dos condôminos), e um quórum frágil para a destituição do síndico (maioria dos presentes na assembleia), nos termos do artigo 1349 do mencionado Código Civil.

Assim, a atuação do advogado dentro do condomínio é multifacetária e de extrema importância para massa condominial, pois ele pode assessorar o síndico e demais gestores do condomínio.

• 1) minimizando os riscos de demandas judiciais;

• 2) participar na contratação de prestadores de serviços a fim de proteger o patrimônio do condomínio de empresas inidôneas (práticas de compliance);

• 3) participar das Assembleias condominiais para garantir a ordem e legalidade das mesmas;

• 4) ser um mediador de conflitos na comunidade condominial e outras atividades.

E em tempo de pandemia nunca se falou tanto sobre esse ramo do Direito, e por isso destacamos a importância dos condomínios possuírem uma assessoria jurídica condominial especializada.

Avante Direito Condominial!

DR. HENRIQUE CASTRO Advogado, Professor universitário, Secretário-geral Adjunto da Comissão de Direito Condominial da OAB/DF.

no mercado condominial

A função de síndico pode e deve ser encarada como uma carreira. Afinal, é possível construir trajetórias dentro desse ramo e ser bem-sucedido profissionalmente. Por isso, busco trazer aos síndicos esta visão para que encarem a profissão síndico com a potência que ela tem, apesar de todas as dificuldades (como a captação de condomínios).

Nesse sentido, afirmo: síndico profissional é uma carreira empreendedora, que vai muito além de uma atividade ou função, mesmo não sendo regulamentada. Fico contente que, hoje, o segmento condominial também passou a enxergar a sindicatura dessa forma. Afinal, o mercado não está engessado, na verdade, está em evolução constante.

Você, síndico, também deve ter essa mentalidade e ampliar sua visão, o que irá colaborar para o seu crescimento profissional. Questões importantes para se trabalhar e dominar a carreira condominial:

• Conhecimento: O conhecimento abre mentes e nos faz buscar oportunidades e soluções;

• Visão: Pessoas bem-sucedidas têm uma visão clara do que querem. Elas têm foco, sonhos e formas de fazer;

• Coragem: Encarar desafios e não ter medo de fracassar ou errar;

• Confiança: Para ter sucesso é preciso acreditar em si mesmo, no que você faz e no que busca;

• Paixão: O sucesso está diretamente ligado à paixão e desejo pelos objetivos e sonhos;

• Disciplina: Força de vontade não é estratégia, por isso, planejar e ter disciplina é fundamental.

A sindicatura já é vista como uma das profissões do futuro e, para exercer essa função com eficácia, o perfil profissional deve ir ao encontro das competências elencadas pelo Fórum Econômico Mundial. Justamente, por se tratar de uma atividade que exige conhecimentos e habilidades multidisciplinares.

A qualificação deve estar alicerçada pelo tripé: conhecimento técnico, conhecimento comportamental e conhecimento estratégico - estrutura esta que trará a valorização pela sociedade e sustentabilidade no mercado.

DENISE GENSAS

Estrategista e Consultora de Carreira. Pósgraduada em Gestão de Pessoas: Carreiras, Liderança e Coaching.

Não é sorte, é atitude: O lema para a escalada

Responsabilidade por furtos e roubos em condomínios

Tema bastante recorrente nos condomínios é o relacionado a furtos e roubos nas áreas comuns e nas áreas privativas dos condomínios. Afinal, de quem é a responsabilidade quando há furtos de bicicletas, de veículos e de objetos de moradores nas áreas comuns e nas áreas privativas de um condomínio?

Nesse caso, é preciso ter cautela ao responder diretamente a esta pergunta, mas, na maioria das vezes, o condomínio não tem responsabilidade. Você sabe o por quê?

Porque o que define se o seu condomínio será responsável ou não por quaisquer eventos dessa natureza é a sua Convenção, que é a sua lei maior e feita pelos próprios condôminos.

Uma convenção é elaborada por pelo menos 2/3 (dois terços) dos condôminos. Isto significa dizer que a vontade destes, ao colocar uma cláusula de não-responsabilidade do condomínio, era que o condomínio não fosse responsabilizado por qualquer problema dessa natureza nas áreas comuns ou nas privativas.

Quer dizer, então, que se houver uma cláusula dessas na convenção do meu condomínio não vai adiantar eu processar o condomínio para obter o ressarcimento dos meus prejuízos? Exatamente! Eventualmente, mediante robustas provas, se o condomínio utilizar serviços de uma terceirizada prestadora de portaria e for comprovada ação ou omissão desta no sentido de se facilitar a entrada de bandidos no condomínio, será possível uma responsabilização da empresa.

Muitos, diante do acima, costumam dizer: "Mas o meu condomínio investiu muito dinheiro em câmeras de segurança" ou "Fizemos reformas significativas para evitar furtos e roubos". Até mesmo, "O meu condomínio colocou até vigilante armado".

Na verdade, com todos esses investimentos, você apenas contribuiu para que se diminuísse as chances de entrada de bandidos no condomínio. Isso não significa dizer que o condomínio, em razão disso, assumiu automaticamente a responsabilidade perante todos os condôminos e moradores de evitar por completo tais ações e o dever de ressarcir eventuais prejuízos em decorrência desses fatos – furtos ou roubos.

Por isso, verifique a Convenção do condomínio sempre!

DR. MARCIO SPIMPOLO Advogado Especialista em Direito Condominial, Professor, Palestrante e Idealizador do Programa “Condomínios pelo Mundo”.

2023 e novas atitudes para atingir a Gestão Condominial com a Auditoria

Saber o que significam os termos que envolvem a Gestão Condominial ajuda a entender em que etapa o Condomínio se encontra e como os resultados estão sendo divulgados para os condôminos na Prestação de Contas, separando o planejamento, a execução e o controle.

Dessa forma, a importância de uma Contabilidade/Administração de Condomínios, conhecedora de suas funções e em consonância com o Setor Administrativo dos empreendimentos, é o primeiro passo para a obtenção dos controles internos. Nesse ínterim, é fundamental, ter uma Previsão Orçamentária bem elaborada, com um Plano de Contas detalhado, sem dispensar a presença da documentação hábil, para que tenhamos a Administração Condominial.

Após isto, na etapa da Gestão, temos a Auditoria Preventiva Condominial, que por ser uma Auditoria Contínua e Mensal, consolida os controles, e, sobretudo, a comunicação do Síndico com seus pares. Sem a Auditoria, não é possível implantar a Governança Condominial, pois, não haverá o cumprimento dos princípios [Transparência, Prestação de Contas, Responsabilidade e Equidade]. E por fim, não há como falar em Compliance Condominial, sem o cumprimento das etapas anteriores.

Problemas ocultos nos Condomínios precisam de ações práticas, contra alta inadimplência, quotas injustas, riscos trabalhistas, acidentes de trabalho, questões tributárias, dentre outros. Na prática, o que chama a atenção:

Na área administrativa interna: se o condomínio efetuar pagamentos sem procedimentos, ele terá apenas um setor para pagamentos.

Na Administradora: se o condomínio não for orientado antes de efetuar os pagamentos, não teremos os controles em funcionamento.

Na Auditoria: sua ausência, não contará com um profissional independente que não está no dia a dia da operação, como o Auditor Condominial, para o monitoramento da prestação de contas.

Na Governança: para atingir o “sistema” de Governança, os processos de controle devem estar em consonância com a comunicação.

No Compliance: o condomínio para “estar em conformidade”, não pode descumprir as etapas anteriores e deve ter procedimentos escritos, com treinamentos.

DRA. MICHELE LORDÊLO Especialista em Auditoria para Condomínios desde 2004. Ceo do Grupo Lordêlo.