für solidarisches Wohnen Otto-Braun-Straße
in Berlin-Prenzlauer Berg
Inhalt
Einleitung
Vorwort pionier in Zahlen
Vorstellung
Berliner Wohnungsbau
Idee & Konzept Lösungsansätze
Architektonisches Konzept Städtebauliche Einbindung pionier wächst in die Höhe pionier in Zahlen
Das Herz von pionier Treffpunkt Dachgarten Außenhaut
Unter der Erde
Nutzungskonzept Wohnen im pionier
Gebäudekonzepte Mobilität Ökologie
Energie
Referenzprojekte
Beteiligte
Einleitung
Vorwort
Bezahlbaren Wohnraum mit anspruchsvoller Architektur in zentralen Lagen zu schaffen, ist seit über 20 Jahren das Ziel unserer Arbeit. Begriffe, die sich vor allem in den vergangenen fünf Jahren für Berlin ausschließen. Ließe sich über die Definition von „anspruchsvoll“ oder „zentral“ noch streiten, zählen bei den Mieten oder dem Wunsch nach Wohneigentum nur die Fakten. So ist der Anteil der Miete am verfügbaren Netto-Haushaltseinkommen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Das trifft vor allem Geringverdienende hart, da nach Abzug der Wohnungskosten kaum noch Geld zum Leben bleibt. Aber selbst Besserverdienende können sich bei Quadratmeterpreisen von 8.000 bis 10.000 Euro den Wunsch nach Wohneigentum nur selten aus eigener Kraft erfüllen.
Die Ursachen dafür sind vor allem in den enorm gestiegenen Grundstückspreisen, den Begehrlichkeiten vieler Investoren, den kontinuierlich anwachsenden Baukosten und der unzureichenden Herstellung neuer Wohnungen zu finden. Diese Faktoren betreffen Mietende und Kaufende gleichermaßen. Wollen wir unserem Anspruch auch künftig gerecht werden, müssen wir eingetretene Pfade verlassen, weil sie bereits jetzt zu
erheblichen sozialen Spannungen geführt haben. Mit dem Wohnhochhaus pionier brechen wir bewusst zahlreiche Regeln und Vorstellungen: dass Wohnhäuser in Berlin meist nicht höher als 22 Meter sind; dass städtische Grundstücke nicht hybrid, also durch unterschiedliche Nutzer genutzt werden können; dass sozialer Wohnungsbau aus Kostengründen eine niedrige architektonische Qualität hat; dass Hochhäuser zum Wohnen anonym und kalt sind; dass Eigentum bedeutet, etwas für immer zu besitzen; dass sozialer Wohnungsbau und Wohnungseigentum schlecht unter ein Dach passen.
pionier will hoch hinaus. Nicht nur bei der Architektur und beim Bau, sondern auch bei Konzept und Finanzierung. Der pionier soll kein Solitär bleiben, sondern könnte eine Blaupause für viele ähnliche Projekte in Berlin und anderen Städten sein. Für seine Realisierung braucht pionier Partner, die ebenso unkonventionell denken und handeln, wie der pionier selbst angelegt ist. Private Investoren, die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, die Politik, aber auch die zukünftigen Bewohnende sind hier gleichermaßen gefordert.
„ “ pionier
will hoch hinaus.
IM HOCHHAUS IST GUT WOHNEN
Zitat aus dem Buch „Die Stalinallee“ von Gerhard Puhlmann 1952 - Verlag der Nation - Berlin
pionier
in Zahlen
Wohnungen
320 160 160 19.000 600 900 580 7.714 1.000 21 63,5 640 3,0 82 m² m² m² m² m² m % (50 %) (50 %)
davon geförderte Wohnungen
davon frei finanzierte Wohnungen
Wohn- und Nutzfläche
Stadtteilzentrum
Dachgarten
Bewohner
Grundstücksfläche
davon Grundfläche pionier im Erdgeschoss
Stockwerke
Meter Gebäudehöhe
Fahrradstellplätze
GFZ m² 9.200
Wohn- und Nutzflächen-Effizienz
NUF: BGF (R) o.i. Verhältnis Nutzfläche zu Bruttogeschossfläche
Die Geschossflächenzahl (§ 20 BauNVO) gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. 27.900 m² / 7.714 m² = 3,0 19.000 m² / 23.150 m² = 0,82 = 82%
Vorstellung
Induktiver Städtebau
Wer sich heute in Deutschland für ambitionierten zeitgenössischen Wohnungsbau interessiert, kommt an zanderroth nicht vorbei. Dabei haben Sascha Zander und Christian Roth mit ihrem Büro einen eher untypischen Weg beschritten. Nach ihrem Studium zog es sie Ende der neunziger Jahre wie viele andere nach Berlin. Fasziniert von dem Überangebot an Raum erstellten sie als erstes Büroprojekt einen Katalog brachliegender Baugrundstücke. Sie kamen auf ungefähr 1.000. Ein Paradies für Architekten, sollte man meinen. Aber angesichts vieler leer stehender Altbauwohnungen wirkte die Vorstellung von Wohnungsneubau für Investoren und Projektentwickler damals ungefähr so renditeträchtig wie eine Reise zum Mond.
Also sagten sich Zander und Roth: Dann werden wir eben selbst Projektentwickler und entwickeln die Projekte, die wir als Architekten gerne bauen würden. Sie entdeckten Grundstücke in Lagen, die Experten als „dauerhaft nicht entwickelbar“ eingestuft hatten, machten deren Eigentümer ausfindig und erstellten kluge Finanzierungskonzepte, um sie nur mit dem Geld der Nutzer erwerben zu können. Und schließlich entwarfen sie für diese Grundstücke aufregende architektonische Konzepte. Für eine junge Generation von urbanen aficionados entwickelte zanderroth eine neue Wohnarchitektur, die zeitgenössische Lebensmodelle und -bedürfnisse zu einem stimmigen Gesamtkonzept verband: niedrige Baukosten, damit Leute zu Wohneigentum kommen, die das sonst vielleicht nicht könnten; flexible Grundrisse, weil man heute meistens nicht weiß, wie man morgen wohnen wird; Einbeziehung von Gemeinschaftsnutzungen, weil man vom Zusammenleben mit anderen in der Stadt profitieren will; höhere Energieeffizienz als vom Gesetzgeber verlangt, weil die Heizkosten ohnehin
noch in die Höhe schießen werden; und schließlich eine maximal flächenökonomische Organisation, um so viel Wohnfläche wie möglich im Verhältnis zur Geschossfläche zu erzeugen.
Mit diesem Konzept realisiert zanderroth nun schon seit einem Jahrzehnt sehr erfolgreich ein Wohnungsprojekt nach dem anderen, und sie angeln sich dabei stetig die urbane Maßstabsleiter empor. Bauten sie anfangs mehrgeschossige Wohnhäuser mit 12 Wohnungen auf einzelnen freien Grundstücken, füllten sie später halbe Stadtblöcke mit bis zu 45 Wohneinheiten. Heute punktieren sie großzügige Innenhöfe mit einem halben Dutzend Häuser für mehr als 100 Einheiten. Unabhängig von der Größe betreiben sie in all ihren Projekten eine Art Städtebau durch Architektur. Es geht ihnen nie nur darum, Häuser zu bauen; vielmehr wollen sie mit ihren Häusern auch ein Stück Stadt formen. Dabei gelingt es ihnen, auch städtebaulich schwierig zu bespielenden Grundstücken immer wieder unerwartete Qualitäten abzuringen. Das ist offenkundig nicht der übliche deduktive Städtebau, bei dem eine allgemeine Regel definiert und dann top-down auf die Stadt als Ganzes angewendet wird. Nein, zanderroths Gebäude bewirken einen induktiven Städtebau, der seinen entwerferischen Ansatz immer von der ortsspezifischen Situation bezieht. Je mehr solcher Eingriffe sich ereignen, umso mehr können sie die Stadt als Ganzes beeinflussen und transformieren. Da unsere Städte in Europa heute im Wesentlichen gebaut sind, brauchen sie genau diese Form des sensiblen Weiterdenkens von besonderen räumlichen Situationen durch Gebautes.
Andreas Ruby, Direktor SAM Schweizerisches Architekturmuseum Basel
Sascha Zander und Christian Roth gründeten 1999 zanderrotharchitekten in Berlin. Das Büro zeichnet sich durch innovative und qualitativ hochwertige Wohnarchitektur aus, die den Anforderungen neuer gesellschaftlicher Lebensmodelle, geänderten Lebensbedingungen und den wachsenden Städten Rechnung trägt. Die Architektur von zanderroth wurde mit nationalen und internationalen Preisen ausgezeichnet.
Mit Gründung von SmartHoming beschlossen Sascha Zander und Christian Roth 2005, selbst Projektentwickler zu werden. So gelang es, die eigenen Vorstellungen von innovativem und effizienten Wohnungsbau in anspruchsvoller moderner Architektur umzusetzen.
SmartHoming und zanderroth gestalten gemeinsam eine neue urbane Wohnkultur. Ihre Philosophie, scheinbare Beschränkungen und städtebauliche Herausforderungen als Chance zu begreifen, ließ innovative und ambitionierte Immobilienprojekte entstehen. SmartHoming hat in den vergangenen Jahren Projekte mit rund 100.000 m² BGF und Gesamtbaukosten von ca. 290 Millionen Euro brutto entwickelt und umgesetzt.
Die ökonomischen und nachhaltigen Wohnungsbauprojekte erhielten zahlreiche Auszeichnungen, unter anderem den renommierten MIPIM Award in der Kategorie „Best Residential Development“. zanderroth
Berliner Wohnungsbau
Berlin braucht Wohnungen!
Der Wohnraumbedarfsbericht 2019 hat für die Jahre 2017 bis 2030 einen Neubaubedarf von ca. 200.000 Wohneinheiten ermittelt. 2020 ist die Zahl der Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 14 % auf rund 16.000 gesunken. Damit hat sich die Lücke zwischen Angebot und Bedarf weiter vergrößert. 1997 gelang es in Berlin 30.000 Wohnungen herzustellen. Städtische Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften sehen sich angesichts der von der Politik gewünschten Mieten immer weniger in der Lage, ausreichend Neubauvorhaben zu realisieren.
Selbst wenn es gelänge, wieder an die Herstellungszahlen von 1997 anzuknüpfen, bräuchten wir mindestens 10 Jahre, um den derzeitigen Wohnungsmangel auszugleichen. Ist es schon für Normalverdienende nicht einfach bezahlbaren Wohnraum zu finden, stellt sich die Lage für die sozial schwächsten Mitglieder der Gesellschaft deutlich schwieriger dar.
Der Bestand von Sozialwohnungen in Berlin hat sich zwischen 2005 und 2020 um 128.000 Wohnungen auf 95.959 Wohnungen reduziert (-57%). Dies entspricht der Entwicklung im Bundesgebiet (-52%).
Gleichzeitig wurden im Zeitraum von 2015 bis 2020 in Berlin gerade einmal 6.303 Sozialwohnungen neu gebaut, obwohl sich laut Wohnungsmarktbericht der IBB die Zahl der Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen in den letzten zehn Jahren mehr als verdreifacht hat. 2021 stehen 1,2 Millionen Berechtigten2 weniger als 100.000 Sozialwohnungen gegenüber.
Die Folgen der Corona-Krise haben diese Situation für Geringverdienende noch einmal verschärft. Dem Land Berlin werden krisenbedingt im Haushalt 2022/23 drei Milliarden Euro Steuereinnahmen fehlen (Stand Mai 2021). Kreativität, unkonventionelles und vor allem undogmatisches Denken und Handeln ist gefragt, wenn der Anspruch der Menschen auf angemessenen und bezahlbaren Wohnraum in den kommenden 5 Jahren erfüllt werden soll.
Einer der größten Vorteile Berlins ist, dass ausreichend Bauflächen vorhanden sind und die Eigentumsquote nur 17,4% beträgt (BRD 46,5%), Stand 2018. Hieraus ergibt sich ein enormes Potenzial, die fehlenden Wohnungen herzustellen und die dringend benötigten Sozialwohnungen auf Grund der hohen Bodenrichtwerte durch frei finanzierte Wohnungen querzufinanzieren.
1 „Die Wohnsituation in 77 deutschen Großstädten – Stadtprofil Berlin“ von Andrej Holm und Stephan Junker, Hans Böckler Stifung, März 2019
2 Tagesspiegel Nr. 24595, 15.07.2021, Seite 8
Steigende Bodenpreise in Berlin gemäß Bodenrichtwert 1995-2021 Preise in EUR / m2 für fünf potenzielle pionier-Standorte umgerechnet auf eine GFZ von 2,5
Deutschland, Bestand: Statista 20 21, A nzahl der Sozialw ohnungen in Deutschland von 2005-2016 und Prognose bis 2020 Ber l n, Bestand: Senatsverwaltung f ür Stadtentwick lung und Wohnen, Ber in, nach IBB Wohnungsmar k tber ichten 2006-2020 Ber l n, Neubau: Senatsverwaltung f ür Stadtentwick lung und Wohnen, Ber in, IBB-Quar talsstatistik Stand Ende III Quartal 20 21 Wohnungsk ataster der bezir k lichen W ohnungsämter
E i g e n t u m s q u o t e
1Ausgewählte Länder+UK Quelle: 2 Medianwert 3 neue Bundes änder+Berlin Quel e: BRD+Ost: PHF, Deutsche Bundesbank, Europa: EZB
BRD+Berl n: DESTATISTA Statistisches Bundesamt
Fertiggestellte Baumaßnahmen an Wohnungen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden
Fertiggestellte Wohnungen n Mehrf amil enhäusern
Fertiggestellte Wohnungen n Ein-/ Zweif amil enhäusern
Zum Bau genehmigte Wohnungen insgesamt
Idee & Konzept
Lösungsansätze
pionier schafft 30% Sozialwohnungen für 6,60 Euro Miete pro m ² und 20% mietpreisgedämpfte Wohnungen für 9,00 Euro Miete pro m 2 .
Die Kombination von sozialem Wohnungsbau und Eigentumswohnungen unter einem Dach ist in der Lage, bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungs- und Einkommensschichten zur Verfügung zu stellen. Geht nicht, werden viele in einer spontanen Reaktion sagen. Geht doch glauben wir, man muss es nur wollen.
Eine Möglichkeit zur Realisierung liegt darin, öffentliche Grundstücke, die bisher nur für einen bestimmten Zweck genutzt werden, teilweise für Wohnbebauung zu nutzen. Der pionier benötigt nur 1.000 m² Grundfläche, um darauf 320 Wohnungen mit 18.400 m² Wohnfläche entstehen zu lassen. Bei 160 der 320 Wohnungen beträgt der Mietpreis von 6,60 Euro netto kalt pro Quadratmeter und mietpreisgedämpfte Wohnungen mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 9,0 Euro netto kalt pro Quadratmeter.
Der Bau der Sozialwohnungen wird durch die 160 frei finanzierte Wohnungen querfinanziert, indem der gesamte Grundstücksanteil von 15,0 Mio. Euro der Mietwohnungen durch die frei finanzierten Wohnungen übernommen wird.
Die Kosten der frei finanzierten Wohnungen liegen mit zwischen 4.830 und 9.660 Euro pro Quadratmeter deutlich unter den aktuell geforderten Marktpreisen. Eigentum wird damit auch für Berliner aus der Mittelschicht bezahlbar.
Das i-Tüpfelchen dieses Konzeptes ist, dass Berlin für das Grundstück sofort einen signifikanten Millionenbetrag erhält, ohne das Grundstück verkaufen zu müssen. Das Grundstück für das Gebäude wird in Form einer auf 99 Jahre angelegten Erbbaupacht vergeben und verbleibt damit im Eigentum des Landes Berlin. Die Erbbaupacht kann als Einmalzahlung in den Bau der Sozialwohnungen investiert, für den Bau sozialer Infrastruktur (Schulen, Kitas, Schwimmbäder) eingesetzt werden oder in den Landeshaushalt eingehen.
Für solidarisches Wohnen
Was den pionier einzigartig macht ist aber nicht nur seine Architektur und sein Finanzierungskonzept. Im pionier kommen Lebenswelten zusammen, die im realen Leben wenig Berührungspunkte haben. Sozialund Eigentumswohnungen unter einem Dach sind eine Kombination, die in Berlin bisher selten zu finden ist. Damit ist der pionier ein solidarisches Wohnprojekt, dass in der Bundesrepublik seinesgleichen sucht.
So begegnen sich die Rentnerin und der 30-jährige KIProgrammierer im Fahrstuhl. Auf dem Dachgarten spielen die Kinder des alleinerziehenden Vaters mit denen des Doppelverdiener-Ehepaars. Der handwerklich begabte Frührentner hilft dem jungen Pärchen beim Zusammenbau ihrer Möbel. Ob Arbeitende und Ingenieure; Angestellte und Wissenschaftler; Verkaufende und Hochschulprofessoren; Einkommensschwache und Besserverdienende: sie alle leben unter einem Dach, teilen sich denselben Eingang und Fahrstuhl, nutzen gemeinsam den Dachgarten mit Sauna und Sommerküche oder die Waschküche.
Der pionier macht keine Unterschiede zwischen den Bewohnern, sondern „behandelt“ alle gleich. Die Wohnungstypen sind im 2. Obergeschoss genauso geschnitten wie im 20. Obergeschoss. Die Wohnungsgrößen variieren von 45-90 m².
Wer könnte da noch sagen
Kurz zusammengefasst:
• pionier realisiert 160 geförderte Mietwohnungen
• 160 bezahlbare Eigentumswohnungen querfinanzieren die Sozialwohnungen, indem der vollständiger Grundstücksanteil durch die frei finanzierte Wohnungen getragen wird
• Das Land Berlin erhält die Erbbaupacht als Einmalzahlung, das Grundstück verbleibt im Eigentum des Landes Berlin
• Menschen aus unterschiedlichen sozialen Gruppen leben unter einem Dach zusammen
Der Bau der Sozialwohnungen wird über die Wohnungsbauförderung und die KfW-Förderung 3 finanziert. Die Kosten für das Grundstück werden vollständig durch die frei finanzierten Wohnungen getragen.
„
Modellrechnung
Otto-Braun-Straße, Berlin-Prenzlauer Berg Grundstückswert 2022: 42.400.000 Euro gemäß Bodenrichtwert (BRW) 2022 gerundet
Grundstück 7.714 m² x BRW 2022 gerundet 5.502 Euro/ m² (GFZ 3,0)
Erbbaupacht als Einmalzahlung: 15.500.000 Euro
Der Erbbauzins beträgt bei 1%1 424.000 Euro pro Jahr x 36,53 (Barwertfaktor für die Kapitalisierung auf 99 Jahre)
Aufgrund der enorm gestiegenen Bodenrichtwere, hoher Zinsen und Baukosten sollte der Erbbauzins auf höhstens 1% reduziert werden.
Drei Optionen zur Nutzung der Erbbaupacht in Einmalzahlung
- Eingang in den Landeshaushalt
- Herstellung sozialer Infrastruktur
- Herstellung Sozialwohnungen
Option mit 160 Sozialwohnungen im pionier-Prenzlauer Berg 160 frei finanzierte Wohnungen (50%) entrichten Grundstückskosten in Höhe von 15,0 Mio. Euro Erbbaupacht als Einmalzahlung und querfinanzieren damit die Mietwohnungen mit 7,5 Mio. Euro. Herstellungskosten Sozialwohnungen abzgl. möglicher Förderungen / Darlehen
- 4.000 Euro/m² KG 200-700 inkl. USt.
+ 2.360 Euro/m² WFB 20222 Darlehen
+ 900 Euro/m² WFB 20222 Teilverzicht
+ 2.600 Euro/m² KFW 2023 QNG-Plus3 40 Darlehen
+ 1.860 Euro/m² Überschuss
1 Erbbauzins gem. „Konzept zur bodenpolitischen Strategie und Ergänzung des bestehenden Regelwerks für die Liegenschaftspolitik“ vom 19.02.2019 des Senats von Berlin; 1702, Seite 6
2 Am 23.08.2022 wurden die neuen Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2022 beschlossen.
3 KfW-Förderung 2023 „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297, 298)“ - KfW QNG-Plus
städtebauliche Einbindung Architektonisches Konzept
Der pionier liebt das Besondere und lässt sich nur schwer an den klassischen städtebaulichen Maßstäben Berlins messen. Er hat die Typologie eines Punkthochhauses, das vor allem in der Nutzung als Wohngebäude etwas in Vergessenheit und teilweisewegen der damit verbundenen sozialen Themen – zu Unrecht in Verruf geraten ist.
Der pionier braucht Platz, da er Abstandsflächen, also Schatten, wirft. Da er die anderen Gebäude überragt, hat er kein Problem damit, etwas am Rand zu stehen. Orte am S-Bahngraben, an Schnellstraßen, an der Spree, am Park oder in Gesellschaft mit anderen Hochhäusern sind seine bevorzugten Lagen. Hier hat er Luft zum „Atmen“, bleibt sichtbar, ohne umliegende Gebäude „in den Schatten“ zu stellen. Mit seiner luftigen, lebendigen und begrünten Fassade wirkt er leicht und elegant. In Abhängigkeit von der städtebaulichen Situation kann der pionier auf 10 bis 20 Obergeschossen (Typ S bis Typ L) Menschen mit Wohnraum versorgen.
Bau- und Planungsrecht
Der pionier ist entsprechend dem Berliner Hochhausleitbild als Wohnhochhaus unter 60 m entwickelt.
Das Grundstück befindet sich in einem gemischten Gebiet nähe Alexanderplatz und Volkspark Friedrichshain und ist aufgrund seiner zentralen Stadtlage ideal für die städtebauliche Einbindung des pioniers geeignet. Er fügt sich nach § 34 BauGB in die Umgebung ein und ergänzt somit die städtebauliche Struktur von zwei bestehenden, leicht versetzten Punkthäusern (18 Geschosse). Die bestehende Kita, die zurückgebaut werden müsste, findet ihren Platz auf einer Fläche von ca 600 m2 im Erdgeschoss (und optional im 1. Obergeschoss) des pioniers. Die Abstandsflächen des Gebäudes entsprechen den Vorgaben der Berliner Bauordnung und liegen auf landeseigenen Grundstücken. Es bestehen gleichzeitig keine Abstandsflächenkonflikte mit den anderen benachbarten Hochhäusern - die genauso wie der pionier - viel Abstand benötigen. Lediglich auf der westnördlichen Seite liegt die Abstandsfläche teilweise im Bereich des Friedhofs.
Planungsrechtliche Vorgaben:
- Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB
- kein Denkmal auf dem Grundstück
- kein Bebauungsplan
- Flächennutzungsplan - Wohngebiet W1 (GFZ über 1,5) / Fläche mit Mischnutzungscharakter
- kein Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB
- kein Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB
- Bodenrichtwert 2022: 4.000 EUR / 2,0 (GFZ)
- das Grundstück befindet sich im Landesvermögen (Geschäfts- und Aufgabenbereiche der BZ Pankow, Kita)
-Hausler-Schule
Prenzlauer Berg
Otto-Braun-Straße
Friedhof
Sankt Nicolai und Sankt Marien Friedhof
Evange
Greifswalderstraß
pionier wächst in die Höhe
Auf einer Grundfläche von knapp 1.000 m² wächst der pionier bei 21 Stockwerken 63,5 Meter in die Höhe. Der schlanke Baukörper ist mit einer Fassade bekleidet, die durch die großen Fensterflächen und die „springende“ Lage der Freibereiche geprägt ist und so Monotonie vermeidet.
Das Quadrat hat von den eckigen Formen das beste Verhältnis von Umfang zu Inhalt, so dass viel Wohnfläche mit einem Minimum an teurer Fassadenfläche hergestellt werden kann. Der pionier hat als Wohnhochhaus zwei Fahrstühle, einen innenliegenden Sicherheitstreppenraum mit Feuerwehraufzug und erreicht eine Flächeneffizienz zwischen Geschossfläche und Wohnfläche von 82%.
Dachterrasse
Foyer Wohnen
Fahrrad Abstellräume
Tiefgarage - 45PP
Stadtteilzentrum
Kindertagesstätte
Herstellungskosten Kostengruppen 100 - 700 inkl. USt.
100.280.000 63.480.000
davon Herstellungskosten freifinanzierte Wohnungen
Herstellungskosten KG 100 - 700 inkl. USt. für freifinanzierte Wohnungen Euro pro m²
Querfinanzierung des Grundstücksanteils der Mietwohnungen durch die frei finanzierten Wohnungen
15.000.000 € €/m2 815 WFL (4.830- 9.660 €/m2)
davon Herstellungskosten Sozialwohnungen €/m2 6.900
36.800.000 € € €
Herstellungskosten KG 200 - 700 inkl. USt. für Sozialwohnungen in Euro pro m²
Baukosten
Überschuss:
29.992.000
WFB 2022* Teilverzicht
WFB 2022* Darlehen KfW 2023 Darlehen
* Bekanntmachung des Berliner Senats vom 23.08.2022
24.000.000
15.500.000
Förderung nach Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2022 - WFB 2022 € € € €/m2 - 4.000 + 900 + 2.360 + 2.600 +1.870
KfW 40 QNG-Plus Darlehen 2023 aus Einnahmen der Erbbaupacht als Einmalzahlung
CO² Ausstoß für Heizung und Kühlung
p ionie r Das Herz von
Das Herz von pionier schlägt im Erdgeschoss am Empfang. Hier „kommuniziert“ das Gebäude mit dem öffentlichen Raum, begegnen sich Bewohnende und Besuchende. Egal ob man es Hausmeister, Concierge oder Facility-Manager nennt, hier steht rund um die Uhr ein Mensch, der einen kennt, den man um Hilfe oder Rat bitten kann. Bewohnende halten ein Schwätzchen und Besuchende bekommen Auskunft. Vor allem aber ist hier ein Mensch, durch dessen Anwesenheit der anonyme Raum lebendig wird.
Services:
• 24/7 Empfangsservice
• Werkzeugausleihe
• Schließfächer für Paket- und Lieferdienste
• 600 m² variable Nutzfläche, z.B. für soziale Infrastruktur, hier: die Kindertagesstätte
• Fünf Ladestationen für elektrische Car-Sharing-Fahrzeuge
BIBLIOTHEK
ALMOST EVERYTHING STORE
TREFFPUNKT
JUGENDCLUB
Spielplatz
AUFZUG MÜLLRAUM
NOTAUSGANG WOHNEN
AUFENTHALT
WARTEZONE EMPFANG
EINGANG WOHNEN
Vorplatz
EINFAHRT TG
CAFE
FAHRRADRAUM KITA
1 ZI-WOHNUNG
1 ZI-WOHNUNG
Treffpunkt Dachgarten
Der 900 m² große Dachgarten gibt der Stadt zurück, was das Gebäude ihr am Boden genommen hat. Hier entsteht in luftiger Höhe ein grünes Refugium. Neben der teilbegrünten Fassade ist der Dachgarten die grüne Lunge des pionier . Mit 900 m² nutzt er fast die gesamte Grundfläche des Gebäudes. Der Dachgarten ist Treffpunkt für alle Bewohnende des pionier.
Services:
• Sommerküche mit Grillmöglichkeiten
• Sonnendeck
• Sauna & Dampfbad
• Yoga & Gymnastik
• Tischtennis & Kicker
• Urban-Gardening
YOGA + GYMNASTIK BEREICH
URBAN GARDENING
SONNENDECK RUHEBEREICH
GARTEN CALISTHENICS
TISCHTENNIS
TERRASSE MIT SOMMERKÜCHE
SAUNA
WASSERBECKEN
GARTEN
Außenhaut
Die großen Fensterflächen verleihen der Fassade Transparenz, die springenden Balkone geben ihr Lebendigkeit, die Begrünung verleiht Leichtigkeit. Trotz seiner imposanten Höhe wirkt der pionier aus jeder Perspektive elegant und einladend. Weiße Vorhangfassade, Wärmeschutzglas, Aluminium und Holz sind die prägenden Materialien.
VORGEHÄNGTE UND HINTERLÜFTETE FASSADE
Balkonelemente und Geschossbänder
ALUMINIUM ANTHRAZIT
HOLZFASSADE
schwarze Holz-Aluminiumfassade Fensterelemente in Lärche
WERKSTATT
WASCHKÜCHE
Unter der Erde
Die Wurzeln des pionier wachsen über drei Untergeschosse in den Boden. Hier liegen die zentralen Versorgungseinrichtungen für Heizung und Strom, die Abstellräume für die Wohnungen und der Raum für den Müll. Es gibt ausreichend Fahrradstellplätze, eine vollautomatische Garage und eine Waschküche.
Services:
• 640 Fahrradstellplätze, davon 25% elektrifiziert
• Do-it-yourself Fahrradwerkstatt
• Waschküche inkl. Waschmaschinen & Trockner
• Vollautomatische Parkgarage für 45 PKW-Stellplätze
• Kinderwagen-Parkplätze
AUTOAUFZUG
MÜLLRAUM
Untergeschoss I
TECHNIK
FAHRRÄDER LASTENRÄDER E-ROLLER WERKSTATT WASCHKÜCHE KINDERWAGEN
TECHNIK
Untergeschoss II
ABSTELLRÄUME
Untergeschoss III
1-Zimmer Wohnung
„
KLUGE UND LANGLEBIGE
EINBAUMÖBEL
STATT WEGWERF
EINRICHTUNGEN
“
pionier
Nutzungskonzept
Wohnen im
pionier
Einmal fertiggestellt bietet der pionier Wohnraum für mehr als 500 Bewohnende. Die 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen bieten Platz für unterschiedliche Lebenssituationen und -konzepte. Ob Singles, Paare oder Familien, ob Gering- oder Besserverdienende, dank intelligenter Grundrisse findet im pionier jeder auf 45, 50, 60, 80 oder 90 m² eine geeignete Wohnung.
Singles & Paare
Die kompakten 1- bis 2-Zimmer-Apartments sind perfekt für Alleinstehende oder Paare geeignet. Die intelligenten Grundrisse mit ihren zentralen Elementen wie dem Badkern mit Garderobe und Schrank sowie das freistehende Küchenmöbel kennzeichnen die Wohnung.
Trotz kompakter Abmessungen entstehen so unterschiedliche, mehrfach definierte Bereiche, deren Verbindung und überraschende Durchblicke die Wohnung gefühlt deutlich größer erscheinen lässt. Das Gefühl von Weite wird durch die bodentiefen Fenster unterstützt. Zusätzlichen Raum bietet die überdachte und durch die Bepflanzung geschützte Loggia.
Manuel Argüello
Für mich wäre die 1-Zimmer-Wohnung auch auf längere Sicht perfekt! Die Loggia ist natürlich toll!
Luzie Rainers Schramm mit ihrem Mann Detlef
Wir brauchen mindestens eine 2-Zimmer-Wohnung, um auch mal ein bisschen Privatsphäre zu haben.
1-Zimmer 45 m²
8 m² Balkon (davon 50 % anrechenbar)
2-Zimmer 60 m²
12 m² Balkon (davon 50 % anrechenbar)
4-Zimmer Wohnung
DIE BEGRÜNTE
FASSADE SORGT
FÜR EIN GUTES
MIKROKLIMA
Wohnen im pionier
Familien
Die größeren Wohnungen sind auf die Anforderungen von Familien zugeschnitten. Schlaf- und Kinderzimmer sind mit Raumgrößen von 10 m² bis 12 m² ausreichend dimensioniert. Der kombinierte Wohn- und Essbereich der 3- und 4 -Zimmer-Wohnungen vermittelt mit 30 m² ein Gefühl von Großzügigkeit.
Die 3- und 4-Zimmer-Wohnungen profitieren darüber hinaus von ihrer Ecklage. Der Wohnraum hat zwei Seiten, auf der einen den fast 8 m² bis 20 m² großen Balkon mit davorliegendem Terrassengarten, auf der anderen ein Panoramafenster mit Blick über die Stadt und den Park.
Maxi Orlovius mit ihren Zwillingen
Jola und Jakob
Es wäre toll endlich Einzelzimmer für meine Kinder zu haben. Derzeit teilen sich die beiden noch ein Schlafzimmer.
Kirka Fietzek, Sebastian von Dreusche mit Sohn Emil
Wir freuen uns auf unsere 4-Zimmer-Wohnung mit viel Stauraum, privater Rückzugsfläche und Platz für Gäste.
3-Zimmer 80 m²
8 m² Balkon (davon 50 % anrechenbar)
4-Zimmer 90 m²
20 m² Balkon (davon 50 % anrechenbar)
Gebäudekonzepte
Mobilität
Der pionier nutzt in Punkto Mobilität die bestehenden Infrastrukturen und setzt auf aktuelle und zukünftige Trends, wie zunehmende Fahrradnutzung, E-Mobility und Sharing.
• Fahrradgarage mit über 640 Stellplätzen
• Lademöglichkeiten für E-Bikes
• Stellplätze für Lastenräder
• DIY-Fahrradwerkstatt
• Vollautomatische Parkgarage mit 45 Stellplätzen
• Ladesäulen für Elektroautos vor der Haustür
• Hauseigenes Sharing-Angebot (Elektroautos/-transporter, Lastenräder, E-Bikes)
SHARING ANGEBOTE E-ROLLER STELLPLÄTZE
EXTERNE LADESTATIONEN
Ökologie
Umweltfreundliches Bauen und Wohnen ist ein Mix aus Nachhaltigkeit, der Verwendung CO²-armer Baustoffe, maximaler Wiederverwertbarkeit und einem hohen Grünflächenanteil. Je langlebiger ein Wirtschaftsgut ist, umso stärker rückt bei der Betrachtung der Ökobilanz sein gesamter Lebenszyklus in den Fokus. Es nutzt der Umwelt nicht, heute besonders ökologisch zu bauen, wenn das Gebäude in 30 oder 40 Jahren abgerissen werden muss, weil es an potenziellen Nutzungsmöglichkeiten fehlt.
• CO²-neutrale Erdwärmeheizung
• Verwendung von Recycling-Stahl und CO²-armem Beton
• Fenster aus heimischen Hölzern
• Alle Baustoffe mit Blauer Engel Zertifikat
• Weitgehender Verzicht auf Verbundwerkstoffe (Cradle-to-Cradle)
• Verbessertes Mikroklima durch begrünte Fassade mit automatischem Bewässerungssystem
• Großer Dachgarten
• Hoher Anteil von 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen antizipiert demographische Entwicklung
Fassade teilweise aus Holz Dämmstoffe zertifiziert maximale Recyclinganteile
Shared Services
Dachbegrünung
Fassadenbegrünung
Energie
Heizen & Kühlen
Der Energiebedarf für Heizung, Kühlung und Warmwasser wird mit Hilfe von Wärmepumpen aus dem darunterliegenden Erdreich gewonnen. Unabhängig davon, ob draußen bei über 30 Grad die Sonne scheint oder bei Eiseskälte die Schneeflocken rieseln, im Gebäude herrscht immer ein angenehmes Klima, ohne dass dafür ein Gramm CO² an die Umwelt abgegeben wird.
• Pfahlgründung mit Erdsonden und aktivierter Bodenplatte
• Wärmepumpen nutzen die Abluftenergie aus Bad und Küche
• Betrieb der Wärmepumpen mit 100% Ökostrom
• Fußbodenheizung/-Kühlung (Kühleffekt -2 Grad)
• Einsatz energiesparender LED-Beleuchtung
Sommer
Winter
Kühlung
Heizung
Wärmepumpe
Heißwasserpumpe
Solepumpe + Ablufteinfuhr
Heizbetrieb für Heizkörper Fussbodenheizung Kühlung über Baukernaktivierung möglich
Referenzprojekte
Referenzprojekte
pa1925
Neubau von vier Wohngebäuden und einem Verbrauchermarkt
Pasteurstraße 19-25, Berlin-Prenzlauer Berg
li01
Neubau von sechs Stadthäusern in der Liebigstraße, Berlin - Friedrichshain
Das Ensemble aus sechs Stadthäusern in der Liebigstraße im Stadtteil Friedrichshain befindet sich inmitten einer 5.000 m2 großen, parkähnlichen Landschaft. Die freistehenden Gebäude öffnen sich in alle Himmelsrichtungen und profitieren von ihrer zueinander versetzten Lage, einer optimalen Belichtung und dem fließenden Übergang zwischen Wohnraum und Garten. In dem als Baugemeinschaft umgesetzten Projekt bestehen zwei verschiedene Gebäudetypologien, zwei 5-geschossige und vier 7-geschossige Gebäude mit 5 verschiedenen Wohnungstypen inkl. Gartenwohnungen und Penthouses. In den einzelnen Wohnhäusern konnten in einem modularen Prinzip jeweils zwei Wohnungen auf einer Geschossebene mit einer Fläche von 52 m2 und 64 m2 zu einer 116 m2 Wohnung zusammengelegt oder auch einzeln genutzt werden, so dass sehr flexible Wohnungsgrößen für Singles, Paare und Familien entstanden.
Projektentwicklung/ Planung
Realisierung Grundstück Wohneinheiten
Stellplätze
Kosten/KG 100 - 700 incl. MwSt.
Kosten/KG 300 - 400 o. MwSt.
BGFr
Nutzfläche
GRZ/GFZ
2009 - 2013 2013 - 2015 6.682 m2 144 76 29,5 Mio. EUR 1.738 Euro/m2 NF 11.894 m2 9.507 m2 0,24 / 1,78
Das neue Wohnensemble an der Pasteurstraße befindet sich im ruhigen Bötzowkiez im Berliner Bezirk Prenzlauer Berg. Der Baulückenschluss, der als Baugemeinschaft mit 51 Wohneinheiten realisiert worden ist, besteht aus vier unterschiedlichen Gebäuden und integriert den ehemals freistehenden Supermarkt in das Erdgeschoss des Vorderhauses. Seitlich angrenzend an die Nachbargrundstücke entstanden vier Höfe und mittig auf dem Grundstück auf dem Dach des Verbrauchermarktes eine 1.300 m2 große Freifläche zur gemeinschaftlichen Nutzung. Überwiegend Familien bewohnen die Etagenwohnungen, Duplex- und Triplex-Wohneinheiten, die jeweils mit privaten Außenbereichen wie Balkonen, Loggien, Terrassen oder Gärten ausgestattet sind. 2010 - 2015
Projektentwicklung/Planung
Realisierung
Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe
Stellplätze
Kosten/KG 100 - 700 incl. MwSt.
Kosten/KG 300 - 400 o. MwSt.
BGFr
Nutzfläche
GRZ/GFZ
cb19
Neubau von zwei Wohngebäuden
Christburger Straße 19, Berlin-Prenzlauer Berg
Die Christburger Straße befindet sich im Winsviertel, einem ruhigen und grünen Wohnquartier im südlichen Prenzlauer Berg. In einem Vorder- und einem Gartenhaus, die ein gemeinsamer grüner Innenhof verbindet, sind 27 Wohnungen mit einer Größe von 95 und 133 m2 in einem Baugemeinschaftsprojekt entstanden. Über flexible Grundrissgestaltungen wurden Wohnungsvarianten von 1 bis zu 4 Zimmern sowie zusätzlich eine Zusammenlegung von zwei Wohneinheiten pro Etage ermöglicht. Die Gebäudevorderseiten präsentieren sich mit großen, eleganten Festverglasungen, die die Räume Licht durchfluten. Jede Wohnung verfügt über eine großzügige südwestorientierte Loggia, die Erdgeschosswohnungen über privat nutzbare Gärten und die Penthouses über Dachterrassen.
Projektentwicklung/Planung
Realisierung
Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbeeinheit
Stellplätze
Kosten/KG 100 - 700 incl. MwSt.
Kosten/KG 300 - 400 o. MwSt.
BGFr gesamt
Nutzfläche
GRZ/GFZ
/ 3,19
Neubau von sechs Stadthäusern
Thulestraße 62, Berlin - Prenzlauer Berg
Für das Grundstück in der Thulestraße wurde eine großzügige Bebauung aus sechs freistehenden Stadthäusern mit flexiblen Wohnungsgrundrissen entwickelt. Das zeitgemäße Neubauprojekt zeichnet sich durch seine „vertikalen Gärten“ aus. In den umlaufenden Terrassen und Balkonen sind große begrünte Pflanzkästen integriert, so dass auf jeder Etage kleine private Gärten entstanden – entspannte Rückzugsorte mit viel Luft, Sonne und Grün, mitten in der Stadt. Für die Häuser wurden Wohnungen in unterschiedlichen Größen geplant. Die großzügigen Wohnungsgrundrisse ließen sich modular flexibel kombinieren, so dass Wohnungen nach persönlicher Wahl und individuellen Wünschen mit bis zu 5 Zimmern wählbar waren. Die unterschiedlichen Grundrisskonzepte boten für jede Wohnungsgröße eine architektonisch optimale Lösung an.
Projektentwicklung/Planung Realisierung Grundstück
Wohneinheiten
Stellplätze
Kosten/KG 100 - 700 incl. MwSt.
Kosten/KG 300 - 400 o. MwSt.
BGFr gesamt
Nutzfläche
GRZ/GFZ
/ 2,08
Beteiligte
Projektentwicklung & Verfasser
SmartHoming GmbH
Dunckerstraße 63 10439 Berlin t 030 4050576 11 info@smarthoming.de www.smarthoming.de
Architektur zanderroth gmbh
Dunckerstraße 63 10439 Berlin t 030 4050576 0 kontakt@zanderroth.de www.zanderroth.de
Hinweise:
Alle Angaben beziehen sich auf die Entwurfszeichnungen von Juni 2021. Alle Angaben zu Kosten beziehen sich auf die Kostenschätzung von April 2023. Änderungen bleiben vorbehalten. Die Angaben zu Kosten und Flächen wurden gerundet, um das Projekt übersichtlich darzustellen. Alle Kosten verstehen sich inkl. Umsatzsteuer.
Inhalte & Gestaltung SmartHoming GmbH zanderroth gmbh
Text Stefan Michalk, Berlin
Text Seite 8 Andreas Ruby, Berlin & Basel
Abbildungsnachweis
Porträtaufnahmen Bewohner Studio Julia Zierer www.juliazierer.com
Referenzprojekte pa1925 & li01
Simon Menges, Berlin www.simonmenges.com
Visualisierungen pionier bloomimages Berlin GmbH Am Lokdepot 10 10965 Berlin www.bloomimages.de
Visualisierung Seite 42 & 43 architecture2brain Raumerstraße 7 10437 Berlin www.architecture2brain.com
Beratung Tragwerksplanung & Haustechnik
Seidl & Partner Gesamtplanung GmbH
Boelckestraße 40 93051 Regensburg www.seidl-partner.de
Beratung Brandschutz hhpberlin
Ingenieure für Brandschutz GmbH
Rotherstraße 19 10245 Berlin www.hppberlin.org
Beratung Aufzüge OTIS GmbH & Co. OHG Otisstraße 33 13507 Berlin www.otis.com
Beratung IT-Technology Dr. Jochen Steinbicker, Berlin
Copyright © 2023
SmartHoming GmbH zanderroth gmbh
Die Crew
SMARTHOMING
Sascha Zander
Jan-Niklas Wolf
Andrea Schildt
Claudia Schlüter
Milena Kalojanov
Laura Dietsch
Dorota Maria Baraniecka
ZANDERROTH
Sascha Zander
Christian Roth
Andrea Zaia
Franziska Wollscheid
Henning Wiethaus
Petra Schütze
Burkhard Köhler
Elisa Gersdorf
Dimitri-Dusty Hess
Ignacio Bóscolo
TEXT
Stefan Michalk
Andreas Ruby
FOTOGRAFIE
Julia Zierer
Simon Menges
GEBÄUDETECHNIK
TRAGWERKSPLANUNG
Verena Spuhrmann
Robert Oelkers
Johannes Weitzel
Thorsten Kexel
VISUALISIERUNGEN
Aleksander Chamielec
Dominik Queck
Stefan Amann
DROHNENFLUG
Michael Feser
BRANDSCHUTZ
Matthias Thiemann
Margot Ehrlicher
IT-BERATUNG
Jochen Steinbicker
AUFZUG BERATUNG
Theres Thieke
wegberei ter
JEMAND, DER AUF EINEM
BESTIMMTEN GEBIET
BAHNBRECHEND IST
JEMAND, DER ETWAS ALS
ERSTER
UNTERNIMMT UND DAMIT EIN VORBILD GIBT
pionier
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