9789144142852 by Smakprov Media AB

Lรถnsamhetskalkyl fรถr hรฅllbart bostadsbyggande antti kurvinen

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access. Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad. Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare. Studentlitteratur har både digital och traditionell bokutgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess. Art.nr 43632 ISBN 978-91-44-14285-2

Upplaga 1:1 © Författaren och Studentlitteratur 2020 studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslag: Jens Martin/Signalera Omslagsbild: Åke Eson Lindman; Arkitekt: Nylander & Karlsson Layout inlaga: Mannberg grafisk form Printed by Eurographic Group, 2020

Innehåll Förord 5 Sammanfattning 9 kapitel 1 Inledning 13 Bakgrund 13 Syfte, avgränsningar och disposition 14

kapitel 2 Utveckling av de institutionella förutsättningarna

Väg mot affärsmässighet 18 Hushållens möjligheter att efterfråga ägt boende har begränsats 20 Sammanfattning av de institutionella förändringarna 21

kapitel 3 Bostadspriser och produktionskostnader

Begrepp och definitioner Utveckling av produktionskostnader Prisutveckling jämfört med olika index Vad är det som driver upp bostadspriserna? Fördelning av produktionskostnader Hyreskostnadsfördelning och produktionshyror Sammanfattande fastighetsekonomiska resonemang om sambandet mellan produktionskostnader och bostadspriser

25 26 28 30 34 36 40

kapitel 4 Vad avgör om det är lönsamt att bygga?

kapitel 5 Fallstudie: Viskaforshem, Pumpkällehagen

Avkastningskrav 43 Pengars tidsvärde och kalkylränta 44 Avkastningsbegrepp 45 Hur ska avkastningskrav sättas? 47 Varför har vi olika avkastningskrav för olika områden? 48 Värdering 52 Ortsprismetoden 52 Avkastningsmetoden 55 Kassaflödesmetoden 57 Företagsekonomisk lönsamhetsanalys 62 Redovisning 66 Avskrivningar 67 Nedskrivningar 71

kapitel 6 Slutsatser 79 Litteratur 82 Kommentarer 85

bild: magnus nylander © F Ö R FAT TA R E N O C H S T U D E N T L I T T E R AT U R

kapitel 1

Inledning

Bakgrund Enligt Förenta nationernas hållbarhetsmål ska alla människor ha tillgång till säkra och ekonomiskt överkomliga bostäder (United Nations 2017). Likaså är målet om att alla ska ha rätt till bostad uttryckt i den svenska grundlagen (1 kap. 2§ regeringsformen 1974:152). Trots att boende faktiskt rör oss alla, och dess betydelse har erkänts så väl i internationella överens kommelser som i den svenska lagstiftningen, har den svenska bostads politiken inte kunnat nå de mål som den strävar efter. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2019 uppgav 240 av Sveriges 290 kommuner brist på bostäder. Boverket (2019) rapporterar att situationen är särskilt an strängd för grupper som är nya på bostadsmarknaden, till exempel unga och nyanlända men också äldre som letar efter en mer tillgänglig bostad. Ändå gäller bostadsbristen inte bara socioekonomiskt svaga grupper utan även människor med normala inkomster och normala liv (Andersson 2017). Däremot är det fortfarande lätt för de välbärgade i landet att hitta ett bo ende. Det vill säga det råder inte en generell bostadsbrist utan en bostads ojämlikhet som leder till bostadsbrist för vissa grupper (Listerborn 2019). Allt detta betyder att den svenska bostadspolitiken står inför stora utma ningar och det är inte förvånande att bostadsfrågan har blivit ett mycket hett debatterat ämne i dagens Sverige. I den allmänna debatten ser vi hela tiden påståenden om ekonomiska frågor, och dessa påståenden uttrycks ofta som fakta fast det inte finns någon trovärdig evidens i bakgrunden. Det gör att det finns en stor risk att missförstånd och felaktigheter trasslar till debatten. Tyvärr är det också så att det just är ogrundade ställningstaganden som leder till rafflande rubriker och får stort utrymme i olika medier. Det i sin tur resulterar i att nya myter skapas och mindre energi kvarstår för att diskutera sådant som kunde hjäl pa till att lösa bostadsrelaterade problem i stället för att vilseleda debatten. Ekonomiska grundförutsättningar krävs i varje bostadsprojekt och därför vore det viktigt att öka den ekonomiska kunnigheten både inom branschen och i allmänhet. Ekonomiska kalkyler är effektiva verktyg för © F Ö R FAT TA R E N O C H S T U D E N T L I T T E R AT U R

kapitel 1 I n l e d n i n g

att bedöma ett bostadsprojekt ur olika perspektiv, men samtidigt kan de vara skadliga om det i grunden inte finns tillräckliga kunskaper. På en rörlig marknad förändras hela tiden värderingar och antaganden, vilket betyder att det inte finns någon svart eller vit sanning utan det är alltid viktigt att bedöma ändamålsenligheten i kalkylerna. För att kunna göra det är det nödvändigt att förstå de antaganden som utgör kalkylernas grund. Med denna bok finns en önskan om en bättre ekonomisk kunskap för att styra bostadsdebatten till frågor som kan lösa problemen.

Syfte, avgränsningar och disposition Bland den mångfald av forskning, undersökningar, debattartiklar, blogg inlägg med mera som har skrivits om bostadsfrågan syftar detta projekt till att sammanfatta och klargöra de mest centrala ekonomiska synpunkterna och kalkylmetoderna i förhållande till boendet. Inriktningen är bostadsrät ter och hyresrätter men de flesta punkterna kan också tillämpas i samband med andra boendeformer. Förhoppningsvis hjälper denna sammanfattande presentation till att öka förståelsen för lönsamhetskalkyler och ekonomis ka förutsättningar i boendet och samtidigt styra bostadsdebatten till de väsentliga ämnena. Bokens upplägg presenteras nedan. Det andra kapitlet är en översikt över utvecklingen av de institutio nella förutsättningar som direkt påverkar bostadsmarknaden. Det finns redan flera övergripande beskrivningar om tiden före 2000-talet, så denna bok inriktar sig på vad som har hänt sedan början av 2000-talet, men några tidigare händelser lyfts också fram. Översikten ger en kort överblick över sådana ämnen som kan anses vara mest väsentliga i förhållande till bostadspolitiska mål. Det tredje kapitlet studerar förhållandet mellan bostadspriser och produktionskostnader. Den historiska utvecklingen av de båda granskas och jämförs med olika index. Dessutom presenteras bostadsbyggandets kostnadsfördelning och en reflektion över vad som egentligen driver upp bostadspriserna. Sedan åskådliggörs sambandet mellan produktionskostna der och hyror med hjälp av en enkel kalkyl och, till sist, erbjuds fastighets ekonomiska resonemang om sambandet mellan produktionskostnader och bostadspriser. I bokens fjärde kapitel lyfts frågan om vad som avgör om det är lön samt att bygga. Kapitlet beskriver olika begrepp, metoder, kalkyler och redovisningsregelverk som kan anses påverka bostadsprojekts lönsamhet. Syftet är att i en lättbegriplig form presentera begrepp och metoder samt

kapitel 1 I n l e d n i n g

deras begränsningar och påverkan. Detta innebär att presentationen till en viss grad måste vara förenklad. Det är också viktigt att betona att inga siffror i boken bör tolkas som absoluta sanningar trots att verkligheten ligger till grund för alla presenterade kalkyler. I det femte kapitlet presenteras en fallstudie som är ett allmännyttigt hyresrättsprojekt bestående av 18 passivvillor. Kapitlet innehåller en kort beskrivning av projektet samt en analys där förutsättningarna för projektets ekonomiska lönsamhet bedöms. Det sjätte och sista kapitlet erbjuder sammanfattande resonemang och slutsatser. Även om denna bok strävar efter neutralitet, är författarens bakgrund byggnadsoch fastighetsekonomi, vilket innebär att denna bok har ett fastighetsekonomiskt synsätt som bygger på finansiell logik. Detta betrak telsesätt är starkt i dagens samhälle, men det är bra att vara medveten om att det också finns andra förhållningssätt vilka kan resultera i resonemang som avviker från vad som presenteras här.

bild: magnus nylander

Antti Kurvinen, teknologie doktor med inriktning på byggnadsoch fastighetsekonomi, är gästforskare vid Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik på Chalmers samt forskare på Tammerfors universitet och Helsingfors universitet i Finland. Han har även arbetat vid Georgia State University, USA. Vid sidan om sin akademiska karriär har Kurvinen varit verksam som ekonomikonsult i olika stads- och bostadsutvecklingsprojekt.

Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande Att bygga bostäder med högre kvalitet behöver inte ge högre hyror än andra bostadsbyggen. Hög kvalitet och hållbarhet leder till högre initialkostnad, men till lägre driftskostnad över tid. Förutom lägre driftskostnad kan hållbara, kvalitativa material också skrivas av på längre tid än de standardiserade 50 åren. Det handlar delvis om ett nytt sätt att kalkylera, där helheten och det långa perspektivet är avgörande. Den här boken beskriver begrepp, metoder, kalkyler och redovisningsregelverk i relation till ett bostadsprojekts lönsamhet. Ett lönsamt bostadsbyggande utgår ifrån projektets stipulerade villkor, unika och lokala förutsättningar samt hållbarhet. Dessa tre fundament, tillsammans med positivt kassaflöde över tid, är basen i investeringskalkylen. Boken förklarar ekonomins spelregler för arkitekter, planerare och ingenjörer. Dessutom presenteras ny forskning om hur investeringskalkyler kan anpassas för att möjliggöra hållbart bostadsbyggande. Bokens praktiska exempel bygger på en fallstudie av nyproduktion av hyresrätter, Viskaforshems Pumpkällehagen i Borås, som består av 18 passivhus i trä.

Boken är framtagen i samarbete med Boinstitutet och Centrum för boendets arkitektur, CBA. CBA är en plattform för spridning och förmedling av bostadsforskning samt ökad samverkan mellan näringsliv och akademi. CBA startades 2017 och har sin hemvist på Chalmers, Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik.

Art.nr 43632

studentlitteratur.se