9789176788868

Boken är i första hand avsedd att vara en lärobok att användas i undervisningen vid universiteten, men den vänder sig också till praktiker och diskussionen har delvis anpassats till detta syfte.

Denna sjunde upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrätträttsliga frågor är översedd och kompletterad, främst med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den förra upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av docenten Richard Hager verksam vid Uppsala universitet och Kungliga Tekniska högskolan. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska högskolan.

ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT

• Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör • Köp av fast egendom • Servitut • Fastighetspant • Sakrättsliga frågor – Hävd och godtrosförvärv

Anders Victorin Richard Hager

I DENNA BOK behandlas viktiga delar av den allmänna fastighetsrätten och det kan framhållas att reglerna om köp av fast egendom ägnas särskild uppmärksamhet. Förutom allmän fastighetsrätt behandlas också, som en översikt för hela fastighetsrätten, vissa fastighetsrättsliga huvudfrågor i ett inledande kapitel. Övriga kapitel behandlar:

7

Anders Victorin Richard Hager

ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor

ISBN 978-91-7678-886-8

Allman_fast_ratt_7U_4.indd 1

Sjunde upplagan

2015-07-10 13:43

Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor Sjunde upplagan

ANDERS VICTORIN RICHARD HAGER

Innehåll

Förord 11 kapitel 1 · Huvudfrågor i fastighetsrätten 13 1.1 Fastighetsrätt som ämne 13 1.2 Fastighetsrättens betydelse 14 1.3 Fastighetsrättsliga funktioner 15 1.3.1 Att klargöra ägandeförhållanden 15 1.3.2 Fastighetsköp m.m. 22 Skriftlig form 23 Standardvillkor 25 1.3.3 Fastigheten som kreditunderlag 26 1.3.4 Hyra och annan nyttjanderätt 28 1.3.5 Att skapa lämpliga fastigheter 34 1.3.6 Förutsättningar för bebyggelse och infrastruktur 37 1.3.6.1 Markanvändning 38 1.3.6.2 Markåtkomst 43 1.3.7 Exploateringen av naturresurser 47 1.3.8 Förutsättningar för en god miljö 52 1.3.8.1 Miljöbalken 52

Miljöskydd 55

Naturskydd 55

Kulturvård 56 1.3.9 Grannelagsförhållanden 57 1.3.10 Allemansrätten 59 1.3.11 Förvärvsfrågor 61

5

Innehåll

kapitel 2 · Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör 63 2.1 Fast egendom och fastighet 63 2.2 Tillbehör till fastighet 67 2.2.1 Allmänt 67 2.2.2 Allmänna fastighetstillbehör 68 2.2.3 Byggnadstillbehör 70 2.2.4 Industritillbehör 73 2.3 Föremål som tillförts av annan än fastighetsägaren 75 2.3.1 Huvudregeln 75 2.3.2 Fastigheten och föremålet kommer ”i samma ägares hand” 77 2.3.3 Föremålet omfattas av företagshypotek 77 2.4 Fastighetsägaren tillför fastigheten egendom som tillhör annan 78 2.4.1 Huvudregeln – fastighetstillbehör och byggnadstillbehör 78 2.4.2 Industritillbehör 79 2.5 Överlåtelse av fastighet och överlåtelse av tillbehör 80 2.5.1 Överlåtelse av fastighet 80 2.5.2 Överlåtelse av tillbehör 81 2.6 Tomträtt m.m. 82 kapitel 3 · Köp av fast egendom 83 3.1 Inledning – köp av lös och fast egendom 83 3.2 Formkrav m.m. 86 3.2.1 Allmänt 86 3.2.2 Bruket med två överlåtelsehandlingar 86 3.2.3 De grundläggande kraven 87 3.2.4 Formkravet beträffande vissa avtalsvillkor 94 3.2.5 Svävarklausuler 97 3.2.6 Arealförvärv och andelsförvärv 99 3.2.7 Löfte att sälja eller köpa fast egendom 100 3.3 Köpeavtalets centrala innehåll 106 3.3.1 Köparens prestationer 106 3.3.2 Säljarens förpliktelser 107 3.4 Närmare om försämring mellan avtalet och tillträdet 111

6

Innehåll

3.5 Kontraktsbrott 113 3.5.1 Allmänt 113 3.5.2 Köparens dröjsmål 113 3.5.3 Säljarens dröjsmål 117 3.6 Fel i fastighet 118 3.6.1 Allmänt 118 3.6.2 Rättsliga fel 119 3.6.3 Rådighetsfel 125 3.6.4 Hemulsansvaret 128 3.6.5 Felansvaret enligt 4:19 JB 130 3.6.6 Påföljder vid säljarens kontraktsbrott 153 3.6.7 Reklamation och preskription 159 3.6.8 Konsumentköp 161 3.7 Gåva av fast egendom 162 3.8 Byte av fast egendom 165 kapitel 4 · Servitut 166 4.1 Inledning 166 4.2 Servitutsbegreppet 167 4.3 Servitut som tillbehör till fast egendom 171 4.4 Formkravet 172 4.5 Närmare om servitutsrekvisiten 173 4.5.1 Servitutsbefogenheterna 174 4.5.2 Ändamålsenlig markanvändning 178 4.5.3 Den härskande fastigheten 181 4.5.4 Den tjänande fastigheten 185 4.6 Utnyttjandet av servitutet 187 4.7 Upphävande och ändring av servitut 188 kapitel 5 · Fastighetspant 191 5.1 Inledning 191 5.2 Fastighetspanträttens konstruktion 192 5.3 Ansökan om inteckning m.m. 195 5.4 Närmare om vad som får intecknas 199 5.5 Panträttens närmare innebörd 202

7

Innehåll

5.6 Pantsättningen 204 5.6.1 Pantsättning i huvudfallet 204 5.6.2 Andrahandspantsättning 206 5.6.3 Ägarhypotek 207 5.6.4 Förtida pantförskrivning 210 5.7 Inteckningsåtgärder 212 5.8 Gemensamma inteckningar 214 5.8.1 Allmänt 214 5.8.2 Inteckningsansvaret 215 5.8.3 Diskrepans 218 5.8.4 Relaxation 220 5.9 Exekution m.m. 222 5.9.1 Inledning 222 5.9.2 Utmätningen m.m. 223 5.9.3 Förhållandet till tredje man 225 5.9.4 Indragning 227 5.9.5 Förberedande åtgärder, följder m.m. 229 5.9.6 Bevakningssammanträde och sakägarförteckning 231 5.9.7 Skyddsbeloppet och lägsta budet m.m. 235 5.9.8 Försäljningen m.m. 238 5.9.9 Vissa verkningar av tvångsförvärv, ändrad fastighetsindelning m.m. 240 kapitel 6 · Sakrättsliga frågor. Hävd och godtrosförvärv m.m. 242 6.1 Inledning 242 6.2 Besittning och äganderätt 242 6.3 Inskrivningsväsendet 244 6.4 Äganderättsövergången 247 6.5 Sakrättsliga regler avseende överlåtelsen 248 6.5.1 Allmänt 248 6.5.2 Dubbeldispositioner 250 Allmänt 250 Panträtt 253

8

Innehåll

6.5.3 Godtrosförvärv 256 Godtrosförvärv avseende äganderätt 256 Fall då godtrosförvärv inte uppstår 260 Godtrosförvärv av andra sakrätter 263 Nyttjanderätt, servitut m.m. 263 Panträtt 264 Ersättningsregeln 267 6.6 Hävd till fast egendom 268 6.6.1 20-årig hävd 269 6.6.2 10-årig hävd 270 6.6.3 Förhållandet mellan hävd och godtrosförvärv 271 Rättsfallsregister 273 Sakregister 277

9

Ur förord till 4 upplagan

Denna bok är en lärobok i allmän fastighetsrätt för juristutbildningen.

Idén till projektet rann upp när jag vid flera tillfällen blev ombedd av forskare och byråkrater från länderna i Öst- och Centraleuropa att förklara hur det fastighetsrättsliga systemet i en demokrati och marknadsekonomi är uppbyggt: vilka är de centrala funktionerna. Utvecklingen i dessa länder kastar en snedbelysning över vårt eget system, vilket får de grundläggande frågorna att framstå i relief. Så tillkom det största avsnittet i kap. 2 [nuvarande kap. 1], om fastighetsrättsliga funktioner, som egentligen var tänkt att utgöra basstrukturen i den nya boken.

Det stannade emellertid med ett kompendium i allmän fastighetsrätt. Det är tveksamt om det är möjligt att i en läroboksframställning integrera allmän och speciell fastighetsrätt. Tonvikten i juristutbildningen ligger på de civilrättsliga reglerna och det är inte möjligt att gå in på detaljer när det gäller den speciella fastighetsrätten. Inte heller fanns det anledning att inkorporera så tunga avsnitt som reglerna om hyra och annan nyttjanderätt i en sådan lärobok. Till slut valdes en ganska traditionell struktur. Inriktningen på att i en lärobok hålla fram reglernas funktion och samspel har emellertid behållits.

– – – Att bekänna sitt beroende av och tacksamhet till andra författare av läroböcker i fastighetsrätt är både en plikt och en nödvändighet. Det är lätt för var och en att se att detta kompendium bygger på tidigare framställningar.

Samtidigt hoppas jag att det skall vara en fördel för studenterna att få en mera integrerad framställning av ämnet än vad som hittills erbjudits.

Täby i december 2003 Anders Victorin

11

Förord till 7 upplagan

Föreliggande sjunde upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt är i huvudsak att se som en ren uppdatering och omarbetning med hänsyn till lagstiftning och rättspraxis sedan förra upplagan gavs ut. Vissa smärre justeringar och tillägg i övrigt har även gjorts av framställningen. Vidare kan nämnas att titeln har försetts med en undertitel i avsikt att tydliggöra bokens innehåll.

Jag vill tacka universitetslektorn Ronney Hagelberg, Stockholms universitet för värdefulla synpunkter på manuset.

Stockholm i maj 2015 Richard Hager

Boken är i första hand avsedd att vara en lärobok att användas i undervisningen vid universiteten, men den vänder sig också till praktiker och diskussionen har delvis anpassats till detta syfte.

Denna sjunde upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrätträttsliga frågor är översedd och kompletterad, främst med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den förra upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av docenten Richard Hager verksam vid Uppsala universitet och Kungliga Tekniska högskolan. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska högskolan.

ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT

• Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör • Köp av fast egendom • Servitut • Fastighetspant • Sakrättsliga frågor – Hävd och godtrosförvärv

Anders Victorin Richard Hager

I DENNA BOK behandlas viktiga delar av den allmänna fastighetsrätten och det kan framhållas att reglerna om köp av fast egendom ägnas särskild uppmärksamhet. Förutom allmän fastighetsrätt behandlas också, som en översikt för hela fastighetsrätten, vissa fastighetsrättsliga huvudfrågor i ett inledande kapitel. Övriga kapitel behandlar:

7

Anders Victorin Richard Hager

ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor

ISBN 978-91-7678-886-8

Allman_fast_ratt_7U_4.indd 1

Sjunde upplagan

2015-07-10 13:43