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edição

308 Ano 25

2017

I n d i s p e n s á v e l

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Flores no inverno


I n d i s p e n s á v e l

SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci

EDITORIAL

A adesão ao programa de renegociação de dívidas tributárias (Refis) é uma grande oportunidade para pessoas físicas e jurídicas se regularizarem. O Governo dá chance ao contribuinte optar por uma de quatro modalidades válidas para liquidação dos débitos. A primeira é exclusiva para débitos na Receita Federal e dá a opção do pagamento à vista com, pelo menos, 20% de entrada. O restante será quitado com créditos de prejuízo fiscal e Base de Cálculo Negativa da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) ou outros créditos próprios de tributos administrados pela Receita, sem reduções, podendo parcelar eventual saldo em até 60 meses. A segunda opção é referente aos débitos na Receita e na Procurado-

ria da Fazenda Nacional, com parcelamento em 120 prestações, sendo: 0,4% da dívida nas parcelas 1 a 12; 0,5% da dívida nas parcelas 13 a 24; 0,6% da dívida nas parcelas 25 a 36; e parcelamento do saldo remanescente em 84 vezes, a partir do 37º mês. A terceira modalidade também diz respeito aos débitos na Receita e na Procuradoria da Fazenda Nacional, podendo ser feita opção pelo pagamento de 20% em 2017, em 5 parcelas, sem reduções, e o restante em uma das condições: quitação em janeiro de 2018, em parcela única, com reduções de 90% de juros e de 50% das multas; ou parcelamento em até 145 vezes, com reduções de 80% dos juros e de 40% das multas; ou parcelamento em até 175 parce-

las, com reduções de 50% dos juros e de 25% das multas, com parcelas correspondentes a 1% sobre a receita bruta do mês anterior, não inferior a 1/175. A quarta opção é exclusiva para dívidas inferiores a R$ 15 milhões no âmbito da Receita e da Procuradoria da Fazenda Nacional. O contribuinte pode optar pelo pagamento de 7,5% em 2017, em 5 parcelas, sem reduções, e o restante a ser quitado em uma das seguintes condições, com utilização cumulativa, nesta ordem, de reduções de acréscimos e o aproveitamento de créditos: - Pagamento integral em janeiro de 2018, com reduções de 90% de juros e de 50% das multas e utilização de créditos de Prejuízo Fiscal e Base de Cálculo Negativa ou outros crédi-

tos próprios de tributos administrados pela Receita Federal; ou - Parcelamento em até 145 parcelas, com reduções de 80% dos juros e de 40% das multas e utilização de créditos de Prejuízo Fiscal e Base de Cálculo Negativa ou outros créditos próprios de tributos administrados pela Receita Federal; ou - Parcelamento em até 175 parcelas, com parcelas correspondentes a 1% sobre a receita bruta do mês anterior, não inferior a 1/175, com reduções de 50% dos juros e de 25% das multas e utilização de créditos de Prejuízo Fiscal e Base de Cálculo Negativa ou outros créditos próprios de tributos administrados pela Receita Federal. O prazo de adesão será 31 de agosto de 2017. A proposta deve ser aprovada ainda este mês.

Pensamento do mês: Não deixe que as pessoas te façam desistir daquilo que você mais quer na vida. Acredite. Lute. Conquiste. E acima de tudo, seja feliz.

Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO

Momento ideal para terceirização (antes do reajuste)

Considerando que o próximo reajuste salarial dos empregados próprios ocorrerá agora em outubro, e considerando que um processo de terceirização normalmente se completa entre 40 e 60 dias, este mês de junho é o momento ideal para se considerar seriamente pela terceirização. Dizemos isso porque ao se dispensar os empregados próprios, é preciso cuidado para que o cumprimento do aviso prévio de 30 dias não adentre o mês de setembro. Caso isso ocorra, toda a indenização dos empregados dispensados deverá, por lei, ser reajustada pelo mesmo índice de reajuste salarial aprovado em dissídio. Considerando que as maiores preocupações de um condomínio são: 1. O alto custo da taxa condominial; 2. A qualidade dos serviços dos empregados próprios, e, 3. O alto valor do passivo trabalhista, a terceirização é a única alternativa legal e eficaz,

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através da qual é possível eliminar as três preocupações acima numa só tacada. Sob o aspecto financeiro, vemos inúmeras vantagens imediatas com a eliminação do quadro próprio de empregados pois,: evita-se o aumento dos custos com o reajuste dos salários previsto para outubro próximo, elimina-se o pagamento do 13º salário nos meses seguintes de novembro e dezembro, e o condomínio passa a contar com significativo reforço imediato no caixa, pelo fato de pagar todo o passivo no dia 30 de um mês, e pagar pelos serviços terceirizados somente a partir do outro mês seguinte. O pagamento das indenizações trabalhistas é o menor dos obstáculos, pois, esse valor poderá ser financiado pela própria empresa terceirizadora, a juros simbólicos, e em tantos meses quanto necessários, pagando as parcelas mensais com a própria economia proporcionada

pela terceirização. É isso mesmo o que você leu: a terceirização proporciona ao condomínio a possibilidade de eliminar seu passivo trabalhista, sem a necessidade de arrecadação extra. São raras as empresas capacitadas a oferecer esse financiamento. Para a sua sorte, uma delas é a que coloca anúncio na parte inferior desta página. Apresentam estudo financeiro completo para que você tome uma decisão segura, consciente, sabendo antecipadamente qual será o montante da economia que o condomínio obterá com a terceirização. O aspecto gerencial é igualmente importante e altamente vantajoso para o condomínio. Citaremos apenas algumas vantagens: a terceirizadora possui empregados folguistas disponíveis e previamente familiarizados para pronta substituição em casos de ausências por doença ou problemas pessoais. Com muita frequência

ocorrem surtos de conjuntivite ou de virose, dengue, etc. Qualquer resfriado já justifica um atestado médico de, pelo menos, 3 dias. Outra vantagem é a capacidade do síndico pedir a substituição de qualquer empregado a qualquer tempo, sem qualquer preocupação com indenizações ou ações trabalhistas, simplesmente por não ser empregado próprio do condomínio. Esse fator é crítico para o Síndico, pois restabelece a sua autoridade. Dá-lhe condições de impor a disciplina, impedindo a contaminação dos demais bons empregados. E pelo fato do condomínio não ter mais despesas extras com indenizações, férias, 13º salário. Seu fluxo de caixa é mais facilmente administrado, uma vez que o custo mensal da terceirização é fixo em todo o transcorrer do ano, sendo reajustado somente no mês de janeiro. Além das vantagens comentadas, os empregados terceirizados recebem

treinamento e orientação por escrito, em como melhor atender as necessidades específicas de cada condomínio, de maneira a assegurar melhores serviços e condições de segurança para os seus moradores. Supervisores diurnos e noturnos visitam regularmente o condomínio, e fiscalizam e orientam os empregados na execução de suas rotinas estabelecidas por escrito. Se o empregado não se adaptar ao regime de trabalho e disciplina do condomínio, ele é substituído tantas vezes quanto necessário, de maneira a permitir a montagem de uma equipe que efetivamente atenda o perfil desejado pelo síndico. Entre em seu site, e certifique-se de todas as vantagens e benefícios que ela pode oferecer. Não perca mais tempo. Elimine todas as preocupações de síndico com um simples telefonema. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br

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MESES

INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO

IMPOSTO DE RENDA EM 2017 TR

POUPANÇA

Junho

R$880,00

1,69%

0,2043%

0,6541%

Julho

R$880,00

0,18%

0,1621%

0,7053%

Agosto

R$880,00

0,15%

0,2545%

0,6629%

Setembro

R$880,00

0,20%

0,1575%

0,7558%

Outubro

R$880,00

0,16%

0,1601%

0,6583%

Novembro

R$880,00

-0,03%

0,1428%

0,6609%

Dezembro

R$880,00

0,54%

0,1849%

0,6435%

Janeiro/17

R$937,00

0,64%

0,1700%

0,6858%

Fevereiro

R$937,00

0,08%

0,0302%

0,6709%

Março

R$937,00

0,01%

0,1519%

0,5304%

Abril

R$937,00

-1,10%

0,0000%

0,6527%

Maio

R$937,00

-0,93%

0,0764%

0,5000%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

Salário de Empregada Doméstica 2017 - SP - R$1.076,20 (Desde ABR/2017)

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.556,94 ............................................................................ 8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.................................................. 9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.344,44 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.287,86 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.287,86 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.231,29 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 225,62 Ticket Refeição ...................................................................R$ 8,31 Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/16 até 31/09/17.

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SEGURANÇA

As drogas invadem os condomínios

No último mês de maio, foi divulgado pela imprensa que um homem foi preso por suspeita de tráfico de drogas no interior de um condomínio, em Mogi das Cruzes-SP. A notícia foi veiculada da seguinte forma: “Vendedor é detido em condomínio de Mogi por suspeita de tráfico de drogas - Um vendedor, de 33 anos, foi preso na quinta-feira (11) por suspeita de tráfico de drogas. Ele estava em um condomínio no Parque Olímpico, em Mogi das Cruzes. De acordo com o policiais militares, que estavam em patrulhamento, foram até o condomínio e viram o suspeito saindo do bloco 3 e caminhando rapidamente em direção ao estacionamento. Ele foi abordado e revistado. Em seguida, os policiais receberam uma denúncia no local que o suspeito tinha saído de um apartamento no bloco 3. Os policiais foram até o apartamento que estava fechado e, com a chave encontrada com o suspeito, abriram o imóvel. Ao vistoriar o local, os policiais informaram que localizaram entre as roupas uma bolsa feminina onde estavam 85 invólucros de maconha, 241 de cocaína e 367 de crack. O vendedor negou ser dono das drogas. Mesmo assim, ele foi detido e encaminhado para o 1º Distrito Policial.” (Fontehttp://g1.globo.com/, de 14/05/2017). www.sindiconews.com.br

O problema das drogas há muito tempo vem se tornando um flagelo para nossa sociedade, pois seu consumo tem aumentado consideravelmente a violência social. Pesquisas mostram que cerca de 70% de todo e qualquer crime tem relação com as drogas, o que reforça o binômio drogas–violência, provando que ambas caminham juntas. O uso e o tráfico de drogas, que antes ocorriam com frequência nas ruas e nas escolas, já chegaram aos condomínios de uma forma assustadora e preocupante. Diante disso, surge a necessidade imperiosa da prevenção ao uso de drogas, em nosso caso específico, nos condomínios, precaução que deve atingir pais, adolescentes, crianças, funcionários, enfim, todas as pessoas ligadas ao prédio, moradores ou empregados, uma vez que o uso de drogas, por parte de moradores ou funcionários, pode ser uma das causas do aumento do número de furtos no interior dos condomínios. A educação preventiva vem sendo reconhecida como a grande saída para diversos males que assolam nossa sociedade, e existem inúmeras atividades a serem realizadas, todas elas visando, obrigatoriamente, estimular a informação e o diálo-

go na família a respeito desse enorme problema que afeta a todos, sem distinção de sexo, raça ou classe social. Para tanto, passaremos a descrever algumas dicas básicas de prevenção ao uso de drogas: • esclarecer as crianças, desde a infância, sobre o mal que as drogas causam à pessoa; • conversar bastante com os professores das crianças para saber de seu aproveitamento escolar; e verificar sempre a caderneta de presença dos filhos para constatar a assiduidade às aulas; • conquistar a confiança dos filhos; é melhor que eles peçam um conselho aos pais do que a um amigo; • selecionar as companhias dos filhos e os ambientes que eles frequentam (clubes, bailinhos, etc.), pois más companhias conduzem ao uso de drogas e ao crime; • promover palestras educativas no condomínio para pais, adolescentes e crianças. José Elias de Godoy - Consultor de Segurança em Condomínios pela Suat e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br

REFORMA DE PRUMADA ELÉTRICA QUADRO DE MEDIDORES DE ENERGIA Hoje em dia vivemos num mundo de constantes mudanças, onde tanto a informação quanto uma imensa quantidade de produtos mudam. Antigamente, e não faz muito tempo, tudo o que se construía ou fabricava era para durar para sempre. Isso mudou. Em matéria de edifícios, nós que vivemos neles vemos como as coisas vão ficando obsoletas, e já não cumprem suas funções com toda totalidade. Quando falamos de condomínios, muitos deles já até superam os 40 anos. Com eles, as infraestruturas que foram projetadas para atender certa demanda, hoje passam por uma urgência de fazer uma atualização. Segundo PROCOBRE, uma instituição que realiza pesquisas e estudos no uso do cobre para infraestrutura elétrica, o crescimento desta área já ultrapassou em seis vezes a demanda de energia desde a década dos 80. Como referência, tempo atrás tínhamos um chuveiro com uma potência de 5.5 KW. Hoje, temos uma potência acima dos 7.5 KW, sem entrar em parâmetros referentes a ar-condicionado, que não se tinha em conta nos projetos. Hoje formam parte de nosso conforto cotidiano. Prédios que foram construídos em décadas passadas não foram projetados para atender esta nova demanda, e novos aparelhos instalados demandaram novas fiações e circuitos. Tendo em conta algumas destas premissas, a necessidade da atu-

alização da infraestrutura elétrica é de tal importância, que atualizar este sistema não só serve para prevenir acidentes e curtos-circuitos, como também para melhorar a qualidade da energia. Todo síndico que vela pelo cuidado e integridade do condomínio, deve tomar conta sobre os sinais que as instalações nos mostram, da necessidade de fazer uma atualização da mesma. Oscilações durante o dia, desarme e queima de fusíveis, por exceder a carga destes podem acontecer. Sem contar a fiação, que muitas vezes esquenta dentro do circuito, danificando a isolação e gerando um curto-circuito, provocando incêndios e perdas dos patrimônios, que muitas vezes são pagas com vidas. Por tudo isso, contamos com a ajuda de um profissional (engenheiro ou eletrotécnico) com a capacidade e perícia técnica de fazer a correta inspeção dentro do prédio para detectar as anomalias, realizando as devidas manutenções corretivas e prevenindo possíveis problemas. Por outro lado, não devemos deixar de falar com nossos condôminos das possíveis mudanças dentro dos seus apartamentos. Muitas vezes, estes não são comunicados sobre um novo equipamento ou acréscimo de carga, que lá na frente terá um impacto em toda rede elétrica do condomínio. Adrian Leonardo Acuna Depto. de Engenharia Elétrica (11) 2241-2847 / 94713-7762 www.recconsultoriaempresarial.com.br

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ÉTICA PROFISSIONAL

O atual t l cenário á i político lítii brasileiro b il i nos faz pensar em muitas ações a serem tomadas, deixando em nossa mente como agir entre o certo e o errado, entre ser ou não ser ético. Mas afinal, o que é ética? Ética vem do grego ethos e significa aquilo que pertence ao “bom costume”, “costume superior”, ou “portador de caráter”. Trata-se de um conjunto de normas e valores de relacionamento e comportamento e refere-se à ciência da conduta. Ética são ações que acreditamos e não mudam independentemente do lugar onde estamos. Falar de ética não é algo muito fácil. Afinal, como dizer a alguém que ela deve agir da forma correta sendo

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ói ? que iisso é llógico? Você tem o poder de escolher entre o que é certo e errado. Você faz suas escolhas. Agir com ética, ser ético, nada mais é que ESCOLHA. E quando falamos de ética profissional, onde nos deparamos? A ética profissional nada mais é que você seguir o padrão da ética citado acima, além de adequar-se às normas de conduta da empresa. Ter uma conduta ética é saber construir relações de qualidade com colegas, chefes e subordinados, contribuir para bom funcionamento das rotinas de trabalho e para a formação de uma imagem positiva da instituição perante os públicos de interesse. Um profissional ético é aquele que atua sem prejudicar terceiros, regen-

do-se por valores e padrões. A ética proporciona ao profissional um exercício diário e prazeroso que conduzem o seu comportamento e tomada de decisões em suas atividades. Por fim, a recompensa é ser reconhecido, não só pelo seu trabalho, mas também por sua conduta exemplar. Algumas profissões possuem conselhos responsáveis pela criação de códigos de ética específicos, como é o caso dos códigos de ética dos médicos, dos advogados, das engenharias, etc. No entanto, estes códigos se referem a procedimentos e normas padrões das áreas, e são necessários por uma questão de segurança. Eles preveem penas disciplinares em lei para violações. No entanto, há comportamentos que devem ser adotados em qualquer que seja a área, por contribuírem para o bom funcionamento do trabalho. Para a atuação do síndico, a ética vem ao lado da transparência. Ser transparente em suas atitudes aumenta o índice de confiança entre os funcionários, moradores e fornecedores. Para manter uma boa conduta profissional, tenha consigo algumas atitudes: • Integridade: mantenha sempre a transparência em suas atividades. Ser honesto, garante que todos sejam influenciados positivamente com seu trabalho. • Humildade: através de nós, es-

tão apenas humanos, totalmente suscetíveis a erros, afinal, somos falhos. No meio condominial, são tomadas todas as medidas para que os equívocos não ocorram, porém, empreendimentos imobiliários são feitos de pessoas e, portanto, erros acontecem. Se uma dessas situações ocorrer com vocês, sejam humildes para reconhecer a falha e corrigi-la imediatamente. • Comprometimento: o com-

promisso do profissional se aplica sistemicamente. É necessário se comprometer com o próprio desenvolvimento contínuo e se comportar conforme sua linha de pensamento. Ou seja, agir para alcançar suas metas e objetivos. “A virtude ética é adquirida pelo hábito; não nascemos com ela, mas nossa natureza é capaz de adquiri-la e aperfeiçoa-la.” Aristóteles

ACONTECE NA ASSOSINDICOS

Com sua marca Ética e Compromisso desde sua fundação, a Assosindicos aborda o tema ética com veemência. Seu eterno compromisso é contar com síndicos que atuem sempre sob a égide da ética e dos bons costumes. A Assosindicos repudia atitudes de síndicos que não atendam aos princípios básicos da ética, transparência e compromisso com a verdade. Desde a 16ª turma, ética é o tema de abertura do nosso Curso Livre de Formação de Síndicos – Módulo I e para complementar o tema, no Módulo II falamos sobre a Ética na Gestão do Síndico. Se você quer saber mais sobre os nossos cursos, acesse

www.assosindicos.org.br ou entre em contato pelo telefone 11 2503-5620 ou pelo email atendimento@assosindicos.org.br

AGENDA ASSOSINDICOS - AGOSTO 2017

Você sabia que só no estado de São Paulo existem mais de 50 mil condomínios? E que há falta de profissionais qualificados para atender às demandas jurídicas, de gestão interna e atuar junto às administradoras com os corpos diretivos desses condomínios? Venha conhecer o curso que já formou mais de 800 alunos. As inscrições para o Curso Livre de Formação de Síndicos – Módulo I já estão abertas e você não pode ficar de fora. Não deixe de se inscrever.

Renato Daniel Tichauer - Presidente da Assosindicos Mariane Mesquita - Dep. de Marketing da Assosindicos

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JURISPRUDÊNCIA seu período de vigência, conforme determinado na sentença. RECURSO PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004368379, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais. Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em 23/07/2013)

Cobrança. Despesas de condomínio. Contrato de locação. Legitimidade ativa da proprietária. Preliminar não acolhida. Erro material no dispositivo. Desnecessidade de anulaçãoda sentença. Revelia corretamente decretada. dever de pagamento da locatária. A proprietária do imóvel é detentora de legitimidade para cobrar débitos condominiais dos ex-locatários, uma vez que a ela caberá o adimplemento dos valores, dada a titularidade do bem. Presente erro material no dispositivo, entretanto, não é necessária a anulação da sentença. Revelia corretamente decretada, pois os réus foram citados e intimados para a audiência de instrução, e, tendo comparecido somente um deles, incorrem os ausentes nas penas previstas no artigo 20 da Lei 9.099 /95. Sendo assim, os réus são responsáveis, solidariamente, pelo pagamento da dívida de condomínio, referente ao contrato de locação, em

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Agravo de instumento. Condomínio. Ação de obrigação de não fazer. Reforma da recisão que deferiu o pleito antecipatório, considerando quenão comprovados os requisitos previstos no Art. 273 DO CPC. Caso em que a alegada utilização das unidades de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes não restou imputada à agravante, mas sim aos locatários dos conjuntos comerciais dos quais ela é proprietária. Além disso, não restou demonstrada nos autos a existência de impedimento, na convenção de condomínio, de que haja qualquer restrição ou limitação da destinação a ser dada às unidades pelos ocupantes. Situação, ademais, que deveria ser discutida em Assembleia. RECURSO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70047986526, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 14/03/2013)

ADMINISTRATIVO

Atrapalhando a área comum

Veja como o síndico pode descartar bicicletas e outros itens esquecidos na área comum As bicicletas sempre foram para os síndicos um assunto de grande dificuldade para se gerir com os condôminos. Um bem móvel de colecionador, um modo de vida ou até um bem de estimação, elas sempre estão por perto. Uma pequena parte destas bicicletas acaba se tornando um bem inservível, ou seja, ocioso e largado pelo condômino, colocando o síndico em uma “saia justa” para se desfazer daqueles bens abandonados nas dependências do prédio, ocupando espaço e irritando os vizinhos. A administração pública federal tem até legislação própria para lidar com esta situação de patrimônio público abandonado por gestões anteriores que precisam eventualmente ser descartados. O artigo 22 parágrafo 5º da Lei 8.666/93 define claramente que, se os bens não tiverem mais utilização para a administração ou mesmo deteriorada podem ser descartáveis conforme os preceitos e normas legais. Mas e como os condomínios devem proceder para este descarte? Poucos conhecem, mas existe no código civil no artigo 1275 em seu inciso III previsão legal para o assunto, que define as causas consideradas para a perda da propriedade em especial quanto ao abandono. Uma bicicleta abandonada cons-

titui negócio jurídico unilateral, assim como a renúncia do bem. Neste caso, o abandono da bicicleta é uma renúncia tácita do bem e pode haver o descarte por parte do condomínio. Lembramos ainda que é imprescindível para o condomínio a demonstração clara do desleixo quanto ao cuidado do patrimônio para restar configurado o instituto do abandono. Neste prisma, para que o sindico não tenha qualquer aborrecimento quanto ao descarte das bicicletas e de pertences pessoais (carrinhos, brinquedos infantis, dentre outros) aconselhamos, como medida de prudência e preservação da administração condominial, os procedimentos abaixo para garantir e evitar demandas judiciais futuras por parte de condôminos: Procedimentos preparatórios e preventivos de descartes de bens inservíveis e abandonados • Levantamento in loco dos bens; • Termo de vistoria do abandono com testemunhas; • Marcação de assembleia com pauta especifica para aprovação e autorização do descarte; • Registrar documentalmente e fotografar todas as bicicletas e pertences; • Notificar todos os condôminos por meio de carta protocolada, e-mail,

mural, elevadores, aviso no boleto de cobrança, dentre outras formas de comunicação sobre o abandono dos bens inventariados; • Estabelecer um prazo de mínimo de 30 dias e máximo de 90 dias para retirada das bicicletas e dos pertences pessoais; • Publicação de edital em jornal de grande circulação do detalhamento dos bens; • Remoção dos bens para um depósito particular provisoriamente por 30 dias; • Disponibilizar todos os bens para compra de condôminos interessados; • Doação ou venda dos bens abandonados restantes.

Sugestão importante

Incluir e normatizar regras no regimento interno de descarte de bicicletas e pertences pessoais abandonados. Estes procedimentos administrativos são precauções necessárias para que o síndico possa descartar as bicicletas e os bens pessoais com segurança, evitando indenizações e discussões com os proprietários. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

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Julho / 2016 09


Desvalorização do condomínio

por falta de manutenção, quem paga a conta? *3ª Consultoria Predial Você já deve ter ficado irritado com aquela queda de energia repentina, verifica a rua e... todos os prédios ao redor têm energia, mas o seu prédio não! Liga para portaria e o porteiro diz que é um problema interno e que está sendo providenciado o conserto – mas muitas vezes nem o porteiro tem a informação exata, pois o condomínio não possui profissional de manutenção ou o horário já extrapolou a jornada de trabalho do zelador. Sendo assim, será preciso contratar um serviço terceirizado. E a coisa pode piorar, pois é preciso a aprovação do síndico. E se ele estiver viajando, o que fazer? O caso das manutenções periódicas já são previstas em algumas Convenções Condominiais ou Regulamento Interno. Mas se não houver essa previsão, haverá a necessidade da contratação do serviço, com análise de contratos bem elaborados que darão o respaldo correto para todas as situações em questão e em algumas manutenções, como elevadores, bombas e portão da garagem, por um período de atendimento de 24hs. Mas para alguns moradores, esses gastos são desnecessários, pois não

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existe a necessidade permanente de manutenção. Os custos desses profissionais são altos e sempre tem a famosa pergunta: “por que pagar se não usamos? Poderíamos usar esses recursos financeiros em outras coisas” De fato os custos são elevados, mas com negociação e postura de comprometimento junto aos prestadores de serviços, isso pode ser encaixado dentro do escopo e na previsão orçamentária do condomínio. A falta de contratos de manutenção, causam prejuízos aos condôminos. As companhias de seguro também se tornam cada vez mais exigentes: se o condomínio tem um sinistro com bombas de pressurização, água limpa, esgoto, por exemplo, e o seguro identificar a falta de manutenção por parte do condomínio, provavelmente não será paga a indenização, já que se entende que a manutenção e conservação é de inteira responsabilidade do mesmo. Sendo assim, o barato sairá caro com possível rateio de despesas por alguma obra emergencial – sem necessidade de assembleia – ou por falta do fluxo de caixa para o reparo, algo que poderia ser evitado com

os contratos providenciados. (Definida na Lei 8.245/91 - art. 23). Veja a Norma ABNT NBR 5.674/99, que nos seus itens 4.1 ao 4.3 e 5.1 e 5.2 da página 03 descreve quanto à responsabilidade do síndico para as manutenções de conservação do edifício: 4.1 – A manutenção de edificações visa preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações. 4.2 - A manutenção de edificações inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deterioração dos seus componentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus usuários. 4.3 - A manutenção de edificações não inclui serviços realizados para alterar o uso da edificação. 5.1 – O proprietário de uma edificação responsável pela manutenção deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operações, uso e manutenção de sua edificação se houver. 5.2 – No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto

da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação. O Art.1348 do Código Civil detalha bem as questões de responsabilidades do síndico e o seu comprometimento para com as suas obrigações em situações ocorridas por falta de manutenção. Não somente o síndico pode ser acionado civil e criminalmente por esta omissão, mas também o grupo gestor e demais membros dos órgãos fiscalizadores. Sabe-se que em alguns casos cabe ações acumuladas com danos morais (já existe jurisprudência sobre isso) do cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação de fazer, de não fazer ou de entregar coisa, mas esta quando for comprovada a Deterioração e a Desvalorização do Imóvel por falta de manutenção obrigatória. CC - Lei no 10.406 de 10 de Janeiro de 2002 Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar

dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Mas o que fazer quando essa situação não condiz com a realidade financeira do condomínio, como manter as manutenções em dia? Planejamento, planejamento, planejamento - Início de uma gestão estruturada, organizada com cronograma, planilhas, comunicados e com baixo recurso pode resolver os problemas mais corriqueiros, pois para maiores manutenções, e até mesmo obras que por ventura exijam rateios extras ou utilização do dinheiro do fundo de caixa, é realizada uma assembleia extraordinária: Gestão Predial com Síndico ativo e condomínio dinâmico. A falta dessas ações faz com que o famoso “jeitinho brasileiro” atue cada vez mais, saindo muito mais caro no final das contas. Acreditamos que a melhor forma para evitar todo esse transtorno e custos desnecessários chama-se Planejamento Financeiro com Gestão Predial atuante e parcerias com prestadores de serviços. *Equipe 3A Consultoria Predial a3aconsultoria@hotmail.com

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FEICOND - Feira da melhor Gestão Condominial O contato direto dos síndicos com fornecedores de produtos e prestadores de serviço é um dos temas recorrentes aqui no Síndico News. Sempre destacamos a importância de conhecer os profissionais contratados para qualquer tipo de ação no condomínio. A proximidade cria confiança e proporciona a solução de questões técnicas de uma maneira mais eficiente. Já o fornecedor ter contato com seu cliente também é de suma importância para o crescimento do seu negócio. E para facilitar o encontro, do dia 02 a 05 de novembro de 2018, acontecerá a FEICOND, a Feira da Melhor Gestão Condominial. Com entrada franca, o evento será realizado no melhor e mais moderno pavilhão de exposições da cidade, o São Paulo Expo - Imigrantes. Esta é uma oportunidade incrível para sua marca ficar conhecida por todos especialistas e curiosos da área condominial. Pode ter certeza que síndicas, síndicos, profissionais e amadores, administradores, condôminos, conselheiros, subsíndicos e funcionários lotarão os quatro dias de feira.

Proposta da FEICOND

Atualmente, o crescimento vertical das cidades tem se dado de forma exponencial. Além de ser uma ótima solução para questões habitacionais, o grande número de edifícios traz consigo um segmento de mercado bem direcionado: A Gestão de Condomínios. No entanto, este tema é pauta de diversas discussões, tendo como objeto a melhor forma de gerir estas “pequenas empresas” que são, na verdade, grandes empreendimentos. A proposta da FEICOND é reunir produtos e serviços que auxiliem todos os envolvidos nesse processo - síndicos, subsíndicos, síndicos profissionais, membros do conselho, presidentes de associações de moradores, administradoras de condomínios, gerentes prediais, facilites e zeladores – trazendo soluções inteligentes, iniciativas que agreguem valor ao condomínio, apesar de todos os aparentes obstáculos. O evento será dividido por setores como: • Manutenção predial; • Terceirização de serviços; • Equipamentos e produtos para áreas comuns (piscinas, playgrounds, estacionamentos, academias, entre outras); • Modernização e informatização na administração condominial; • Instituições que oferecem cursos para formação profissional de síndicos, etc. Além desses grandes setores, a programação do evento contará com palestras de personalidades renomadas, workshops e mini cursos de gestão e boas práticas. E também um plantão de dúvidas com especialistas no ramo de gestão de condomínios.

Para maiores informações e compra de espaço Plural Eventos: 11 3056.3333 I Jornal Síndico News: 9.9917-6513


ADMINISTRATIVO

Como última parte deste artigo, devemos lembrar que o condomínio só fica bem regularizado, documentalmente, se a administração tiver o rol de todos os condôminos inscritos no Oficial de Registro de Imóveis (atual denominação de cartório). Se o síndico não tiver esse controle em mãos, é possível que as assembleias gerais sejam anuladas, se alguém requerer, pois, como diz o art. 1354, do Código Civil (A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.) Por outro lado, é possível que entre

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Convocação de assembleia geral IV

os habitantes tenha alguém sem o título de propriedade imobiliária (intruso, invasor, usurpador, estranho, possuidor de má fé, etc.). O registro de Imóveis é que garante o direito total de propriedade e a segurança jurídica do condomínio e da própria unidade, bem como do direito de voto sobre as necessidades internas (eleição de síndico, previsão orçamentária, cobrança de inadimplente, etc.). Fora isso, não há garantia contra quem ocupa o imóvel sem a titularidade correta. Sabemos de caso em que, um condomínio instalado

há muitos anos, está passando por uma situação de real conflito com um estranho, pois as administrações anteriores, que não cuidaram da parte documental, deixaram um suposto promitente comprador tomasse posse de uma unidade exclusiva (vaga de garagem). Veja: Um porteiro da construção do prédio e um falso corretor obtiveram umas vias do contrato de promessa de compra e venda, com o timbre da construtora. O falso corretor, autorizado pelo porteiro, no final da obra, entrou com “um comprador” para mostrar a “vaga de garagem”, dizendo que não precisava comprar um apartamento. Gostando do local, por morar em prédio vizinho ao da construção, assinou o contrato como promitente comprador dessa “vaga”, pagou o preço à vista e recebeu o recibo também em nome da construtora. Porteiro e corretor

sumiram tempos depois e a construtora não mais existe. O ”eventual comprador” vem utilizando, atualmente, a garagem do condomínio e essa situação incomoda a todos, que se sentem vulneráveis por eventual descuido ou falta de responsabilidade do “proprietário” de veículo, que mora fora do condomínio. Não sabem eles como tratar esse caso estranho. O comprador exibe o compromisso assinado e o recibo do valor pago, mas não a escritura definitiva da “vaga de garagem”. Porém, quer fazer valer seu direito de entrar e sair da garagem do prédio, a qualquer hora”. Essa e outras situações existem em vários condomínios, sem que o imaginário condômino seja o real proprietário do apartamento, loja ou vaga de garagem. Por isso é importante que, de dois em dois anos ou um pouco mais, o síndico faça uma busca no Oficial de Registro de imóveis para

verificar a exatidão dos que são proprietários no condomínio, já que a troca de síndico é periódica (cada dois anos), salvo nos casos de reeleição. Todos, portanto, devem ter a segurança de que seus imóveis estejam em real segurança jurídica e não venham a ser prejudicados por falta de informações sobre o que se passa no condomínio. O problema não é só do síndico. Você, leitor, precisa regularizar seus documentos perante o Oficial de Registro de Imóveis, reunir com seus vizinhos e verificar junto com a administração os documentos do condomínio, denominados: Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, ter a lista dos proprietários e as cópias das plantas aprovadas para a construção. Boa sorte. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com

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Janeiro / 2016 23


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