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Fernando Augusto Zito

Algumas sugestões de cobrança de honorários Advoca cios em Condomínios mportante esclarecer que a a vidade da advocacia é uma a vidade meio e não fim, ou seja, o advogado realizará seu trabalho com zelo, dedicação, porém, não pode garan r o resultado. O primeiro parâmetro que deve ser observado sobre cobrança de honorários é que a Ordem dos Advogados do Brasil possui uma Tabela que leva em conta os percentuais médios e os valores mínimos pra cados no mercado, de acordo com o ar go 22 da Lei n.º 8.906/1994 e Ar go 41 do Código de É ca e Disciplina da OAB. Outra forma de cobrança é a comparação com casos já realizados de natureza similar. Alguns profissionais cobram por hora técnica que funciona da seguinte forma, por exemplo, para analisar um contrato e preparar uma no ficação foi necessário 1 (uma) hora, quando for enviar a cobrança ao cliente detalhará os serviços realizados e cobrará através da tabela de honorários previamente apresentada e aprovada pelo cliente. Ou mesmo quando o advogado par cipa de uma assembleia com duração de 2 ou 3 horas e ao final do mês cobrará por essas horas. Em outros casos os honorários podem ser cobrados por processo / pasta, ou seja, se um determinado cliente possui 10 (dez) processos pagará apenas e tão somente por eles, quando reduzir, o valor cairá e quando aumentar os honorários terão valores maiores. Alguns processos podem ser definidos um valor de

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êxito, ou seja, em uma execução de despesas condominiais, quando o valor for recebido o condomínio repassará ao profissional um percentual sobre aquele valor. Ou em casos que o condomínio é réu, vamos imaginas uma ação de indenização, pode ser combinado que o profissional terá um percentual sobre o bene cio econômico (valor que deixou de perder). Esse formato se mostra bastante interessante na medida em que o advogado fica ainda mais mo vado para a ngir seus obje vos. São várias as possibilidades do advogado ser contratado, tudo depende de negociação, apresentação de orçamento, em condomínios no mínimo 3 (três). E a direção do prédio irá escolher entre esses profissionais. Para os síndicos e síndicas fica uma dica importante. Independentemente do profissional escolhido ou mesmo da natureza da causa, solicite sempre 3 (três) orçamentos. Após a escolha, faça contrato, descreva que po de ação aquele profissional cuidará qual o custo, se exis rá êxito, afinal de contas hoje você é o síndico ou síndica e amanhã poderá ser outro. n Fernando Augusto Zito - O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos - Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet”, Viva o Condomínio, da revista “Em Condomínios” e Palestrante.

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EDITORIAL

Sumário

xiste um assunto mais importante do que os outros para o síndico? Esta pergunta é feita por muitos leigos e até por profissionais experientes. Não há resposta definida para a questão. Cada condomínio tem sua prioridade. É pouco comum ter menos do que um assunto prioritário. Manter-se informado sobre as diversas áreas condominiais é a melhor estratégia administra va. Manutenção geral, controle financeiro, relacionamento entre moradores, pareceria com administradora, busca por prestadores de serviço, conhecimento da Convenção e do Regulamento Interno, inadimplência, questões trabalhistas, etc. Há sempre um problema dentro destes tópicos para ser resolvido. O síndico deve começar sempre pelos mais urgentes, até ter tudo sob controle. O que temos ouvido ao logo dos anos, de síndicos e síndicas, para a boa administração condominial é preciso trabalhar focado, com amor e transparência. Uma gestão individualista, sem comunicação, mesmo que bem feita, dá margem aos crí cos. Portanto, é bom ter em mãos todas as atas de assembleias, contratos e balanços financeiros para quem quiser ver. É preciso saber também que problemas podem surgir sem o menor aviso prévio. Estes imprevistos causam estranheza para quem não está preparado. É preciso u lizá-los a seu favor. Os erros podem servir de aprendizado para se trilhar um caminho melhor. Há muitos síndicos e síndicas que, não fechando a porta ao aprendizado, tornaram-se profundos conhecedores de administração, manutenção, comando de funcionários e área jurídica.

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PENSAMENTO DO MÊS:

ASSOSINDICOS Algumas sugestões de cobrança de honorários Advoca cios em Condomínio ....................................... 03 JURÍDICO Regulamentação do distrato de imóveis........................ 05 TERCEIRIZAÇÃO Acabe com as suas dúvidas Terceirização é a solução!............................................... 08 INDICADOS ECONÔMICO Obrigações - IR - INSS - Piso Salarial...........................11 SEGURANÇA Cresce o número de assaltos a condomínios 2018....... 12 SINDICONEWS RESPONDE Tire suas dúvidas com o Dr. Inaldo Dantas................... 14 JURÍDICO Inspeção Predial e Manutenções e seus impactos......... 19 no valor da edificação SEGURANÇA Estudo aponta crescimento de furtos e roubos................. 17 de condomínios em São Paulo SERVIÇOS Tudo que seu condomínio precisa.............................18

O sucesso nunca é defini vo e o fracasso nunca é fatal. É a coragem que conta. George F. Tiltonood

expediente Revista SíndicoNews Prime é uma publicação da Santa Luiza Editora Ltda, empresa autorizada para o uso da marca Edição 315 Tiragem: 10.000 exemplares Distribuição: Gratuíta para síndico de condomínios Peridiocidade: mensal Área de distribuição: São Paulo - Capital Público leitor: síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. facebook.com/sindiconews @sindiconews sindiconews@sindiconews.com.br

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INDICADOR ECONÔMICO MESES

SALÁRIO

INFLAÇÃO

TR

POUPANÇA

IMPOSTO DE RENDA EM 2018 Rendimento % Parc. Deduzir -----Até R$ 1.903,98 ........................................isento De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................ 7,5% .........R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 .............. 15,0% .........R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 .............. 22,5% .........R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................ 27,5% ..........R$869,36 Abatimento por dependente:...................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota

Outubro

R$937,00

0,20%

0,0000%

0,5000%

Novembro

R$937,00

0,52%

0,0000%

0,5000%

Dezembro

R$937,00

0,89%

0,0000%

0,5000%

Janeiro/18 R$954,00

0,76%

0,0000%

0,5000%

Fevereiro

R$954,00

0,07%

0,0000%

0,5000%

Março

R$954,00

0,64%

0,0000%

0,5000%

Abril

R$954,00

0,57%

0,0000%

0,5000%

INSS

Maio

R$954,00

0,38%

0,0000%

0,5000%

Julho

R$954,00

-0,72%

0,0000%

0,5000%

Agosto

R$954,00

0,10%

0,0000%

0,5000%

Setembro

R$954,00

0,70%

0,0000%

0,5000%

Salário Contribuição (R$) ....................................... Alíquota Até R$ 1.556,94 ........................................................................8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92..............................................9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82...........................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Salário de Empregada Doméstica 2018 - SP - R$1.108,38 (Desde JAN/2018)

A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

PISO SALARIAL

* Índice de inflação IGP-M da FGV

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Zeladores .................................................................R$ 1.531,11 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas, Folguistas, Cabineiros ou Ascensoristas.................................R$ 1.465,44 Faxineiros e demais empregados......................... R$ 1.399,78 Acúmulo de cargo ...............................................................20% Adicional noturno................................................................20% Horas extras.........................................................................50% Folgas trabalhadas e feriados..........................................100% Vale Alimentação........................................................R$ 446,35

Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/16 até 31/09/17.


TERCEIRIZAÇÃO

Etore A. Fuzetti

Acabe com as suas dúvidas Terceirização é a solução!

T

odo empregado contratado pela tua administradora é registrado no CNPJ do condomínio, sem ter qualquer certeza de que tenha o perfil que demonstra ter. Qualquer problema de personalidade ou de adaptação que possa ocorrer a par r do minuto seguinte ao do registro em carteira, o condomínio terá que indenizar os 45 ou 90 dias iniciais do período de experiência previsto em contrato. Nesse regime de empregados próprios, nem a administradora e nem o condomínio têm empregados extras prontos para suprir ausências devidas a doenças, viagens ou férias. Sempre que um porteiro ou faxineiro não comparecer para o trabalho, não haverá empregado para executar os serviços do dia. Se o condomínio convence o empregado a dobrar seu turno no posto, tem custos extras de 100%. Os empregados próprios têm três reajustes extras de 5% cada, que são os biênios, fazendo com que, no tempo, os empregados próprios tenham salários pelo menos 15% acima do pago aos terceirizados. Em cima disso, vai se acumulando o aviso prévio proporcional de até 3 meses, mais o saldo do FGTS e mais multa a ser indenizado, e, o pior de tudo, é que nenhum empregado é obrigado a parar de trabalhar, mesmo após aposen-

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tado. Independentemente das suas condições de saúde, o condomínio terá que demi -lo e indenizá-lo integralmente para desligá-lo do emprego. Se o síndico não es ver sa sfeito com o trabalho que vem sendo feito pelo empregado, pouco poderá fazer a respeito. Mesmo com reiteradas punições, o condomínio jamais terá sucesso na demissão por justa causa. É uma causa perdida, que custará pesadas indenizações e até responsabilidade pessoal ao síndico. Em muitos condomínios, a indenização se torna tão elevada que o síndico perde a autoridade perante os empregados, por não ter meios de puni-los exemplarmente, e muito menos demi -los pela falta de recursos em caixa. É por todos estes mo vos que a vasta maioria dos condomínios recém-construídos já são entregues terceirizados aos moradores. E por isso jamais terão os problemas e dificuldades relatados acima, porque seus empregados são registrados no CNPJ da terceirizadora. Isso quer dizer que o condomínio não tem folha de pagamento, não tem horas extras, não tem encargos trabalhistas, 13º salário, férias, despesas com exames médicos, uniformes, vale transporte, cesta básica, vale alimentação, etc. Não tendo empregados, o condomínio deixa de pagar meia dúzia de contribuições para sindicatos, para o SECOVI, taxa confedera va, etc., e deixa de correr riscos com ações trabalhistas que nunca foram tão banalizadas como agora. O síndico deixa de ter preocupações com subs tuição de empregados que estão com atestados médicos, em férias, etc.

Sendo terceirizado, o condomínio simplesmente pede a cobertura a qualquer tempo sem qualquer custo adicional, e ela é feita no dia seguinte. E não é somente isso, sendo terceirizado, todos os assuntos de ordem pessoal desses empregados (dificuldades financeiras, problemas com vale transporte, vale alimentação, etc.) são resolvidos na hora com os supervisores. Não obstante todas as vantagens descritas, o condomínio ainda terá outras, decorrentes dos cuidados e da preocupação que a terceirizadora tem com seus clientes. Senão vejamos: Imediatamente após a contratação da terceirização, instala-se sistemas de alarmes, botão de pânico e disposi vos eletrônicos, todos conectados a uma central com serviço 24 horas de monitoramento, que responde aos disparos de alarme, sempre que o porteiro deixa de desarmar o sistema nos intervalos programados. Tudo isso é gratuito, já incluso no custo de um posto 24 horas de portaria. Mas o melhor de tudo ficou para o final: todo o passivo trabalhista dos empregados a serem demi dos poderá ser financiado pela terceirizadora em até 36 meses, a juros simbólicos, muito abaixo do cobrado pelos bancos. Na maioria dos casos, esse financiamento é pago com a própria economia proporcionada pela terceirização, de maneira a se permi r eliminar o passivo trabalhista sem chamada extra de caixa. Não perca mais tempo, mesmo porque pedir uma proposta ou uma visita de nosso representante não vai custar nada. n



JURÍDICO

Regulamentação do distrato de imóveis N o úl mo semetre, foi aprovada na Câmara dos Deputados a regulamentação do distrato de imóveis. As novas regras procuravam proteger os direitos dos consumidores adimplentes, além de assegurar juridicamente o mercado imobiliário, mas o projeto deve sofrer modificações no Congresso. Esse projeto procura alterar as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O Projeto de Lei nº 1.220/2015, de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB–SP), tem como obje vo norma zar a desistência do contrato de incorporação imobiliária comprador e estabelece prazos e valores para a devolução dos valores pagos. A norma zação do valor a ser devolvida em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel adquirida na planta é necessária uma vez que há muitos contratos que dispõem a perda da totalidade dos valores pagos. Por este, mo vo os consumidores têm que entrar na Jus ça para pleitear a devolução dos valores pagos, sen-

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do que o Judiciário tem determinado a devolução entre 75 e 90% para os consumidores. A norma zação, portanto, faz com que, por um lado, a incorporadora tenha uma melhor previsibilidade de suas receitas e, por outro lado, poderá haver uma diminuição do li gio quando falamos da compra e venda de imóveis. Porém, o Projeto de Lei, que poderia reduzir o número de li gio, teve a inclusão ao texto original, de casos em que deverá haver a devolução de apenas 50% do valor pago pelo comprador, o que novamente poderá gerar li gios, por poder ser considerado um abuso e uma ofensa dos direitos dos consumidores. Exatamente por entender haver abuso na devolução de apenas 50% do valor pago é que o projeto, após a aprovação pela Câmara dos Deputados, foi rejeitado, por 14 votos a 6 na Comissão de Assuntos Econômicos (SEA) do Senado. Mesmo com a rejeição pela Comissão de Assuntos Econômicos, o projeto seguirá para votação no Senado, que poderá ser aprovado da forma como está ou ainda poderá ser novamente alterado, caso em que deverá retornar para nova aprovação pela Câmara.


Principais mudanças do texto original apresentado pelo Dep. Celso Russomano 1. No caso do empreendimento que tem seu patrimônio separado da construtora (patrimônio de afetação), o consumidor (comprador) que desiste do imóvel tem direito a receber 50% dos valores pagos, após a dedução da corretagem. 2. Caso o empreendimento não esteja com o patrimônio assegurado dessa forma, a multa que fica com a incorporadora é de 25% sobre os valores pagos pelo comprador em caso de desistência. Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato. Algo interessante para o comprador é que no caso do patrimônio afetado, como as parcelas pagas não entram como patrimônio da incorporadora, isso faz com que, caso a incorporadora ou a construtora tenham problemas financeiros, como falência (por exemplo), esse valor não entra como parte da massa falida.

endimentos é o atraso na entrega. O projeto dispõe o prazo de 180 dias de prorrogação em relação à entrega, não podendo haver multa ou pedido de rescisão por conta do atraso, desde que esses parâmetros estejam dispostos em contrato. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, recebendo todos os valores pagos, além da multa estabelecida, corrigidos em até 60 dias corridos do pedido de distrato. Caso o comprador não rompa o contrato, na entrega das chaves, o comprador tem o direito de receber indenização de 1% do valor efe vamente pago (corrigidos) à incorporadora para cada mês de atraso. 5. Por úl mo, o texto traz um ponto importante, caso o comprador desista da compra do imóvel em até 7 dias, o mesmo receberá todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Em conclusão, essa regulamentação serve ao setor imobiliário como um marco regulatório, já que traz maior segurança para as incorporadoras na comercialização dos seus empreendimentos. O obje vo é dar mais equilíbrio nas relações comerciais en-

O Projeto de Lei nº 1.220/ 2015, de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB–SP), tem como objetivo normatizar a desistência do contrato de incorporação imobiliária 3. Outro ponto importante é quando o comprador desiste da compra e apresenta um interessado em ficar com o imóvel. Nesse caso, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%). Claro que a incorporadora tem que aprovar essa operação. Já em relação à revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da res tuição, o valor a devolver ao comprador ocorrerá em até 30 dias da revenda. 4. Outro problema muito comum quando falamos em novos empre-

tre incorporadoras e consumidores, e faz com que os envolvidos não necessitem entrar com uma ação judicial para resolver os problemas em relação à desistência de compra ou, por exemplo, falência da construtora/incorporadora. Entretanto, se o Legisla vo aprovar e o execu vo sancionar um texto com previsão de devolução de valores muito abaixo daquele que vem sido atualmente decido pela Jus ça, de nada terá adiantado, pois os li gios certamente con nuarão. n

Rodrigo Karpat

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista do Elemidia, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Jus ça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efe vo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP. * Dr. Luís Fernando Teixeira de Andrade, advogado especialista em direito imobiliário, coordenador da área imobiliária no escritório Karpat Advogados.

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Dr. Inaldo Dantas

SINDICO NEWS RESPONDE

PINTURA PREDIAL 1 - Os prédios do condomínio onde moro estão sendo pintados e a síndica está obrigando que as telas de proteção sejam retiradas das janelas e varandas. Minha dúvida é: sou obrigado a retirar as telas, mesmo tendo crianças em casa ou posso manter as telas e exigir que a minha varanda seja pintada pelo lado de dentro, autorizando a entrada dos pintores? Vale ressaltar que a retirada das telas implicará em sua inutilização, gerando custos para colocação de novas telas após a pintura. R: Desde que seja possível a realização dos trabalhos pelo lado interno, você pode exigir que isso seja feito. Porém, caso haja acréscimo no valor dos serviços por isso, cabe a você arcar com estes custos.

COBRANÇA CONDOMINIAL 2 - No boleto do condomínio já vêm incluídos água e gás. Em cada unidade há somente duas pessoas. Agora, estou com mais uma pessoa no meu apartamento. A síndica me cobrou um valor maior, alegando ser água por essa pessoa a mais. Eu me neguei a pagar e solicitei a ela me informar qual foi o cálculo feito para chegar à conclusão desse valor. Porém, o apartamento é um conjugado de 23 m², um quarto e um banheiro, trabalhamos e chegamos à noite, tenho uma máquina de lavar tanquinho, quase não uso cozinha, e lavamos as roupas duas vezes por semana apenas. Por favor, qual o procedimento correto? Eu não estou querendo pagar esse valor, porque já pago agua no condômino e quase nem uso. R: Qualquer que seja o valor que venha a ser cobrado pelo condomínio aos condôminos, devem ser previstos na Convenção do próprio condomínio ou então, por decisão legí ma da assembleia. Por outro lado, caso o custo de água e gás que você diz já vir incluso em seu boleto, sejam valores rateados por igualdade entre

todos os condôminos, ou seja, que não são cobrados de acordo com o consumo (quando há medidores individuais), não vejo legalidade na cobrança de adicional por mais pessoas u lizarem ou morarem na unidade. É de se estranhar ainda que exista norma neste condomínio limitando a quan dade de habitantes por apartamento. Isso fere, a princípio, o direito de propriedade, ou seja, do seu proprietário usufruir do seu patrimônio. No meu ver, tal limitação só é legal se muito bem prevista na Convenção do Condomínio, e que nela esteja legi mamente registrada no Cartório competente (Registro de Imóveis).

MANUTENÇÃO 3 - Moro na cobertura do meu prédio e devido algumas infiltrações, subi até o telhado e descobri telhas quebradas e calhas entupidas. De quem é a responsabilidade da manutenção? R: Se este telhado, assim como as calhas, serve exclusivamente à sua unidade (não cobre mais nenhum outro compar mento do condomínio), o condomínio é isento de responsabilidade. Assim prevê o Cód. Civil: Art. 1.340. As despesas rela vas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Porém, se este telhado não cobre unicamente o seu apartamento, cabe ao condomínio, não só reparar o problema, como também repor os prejuízos causados ao seu apartamento.

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Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

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SEGURANÇA

José Elias de Godoy

Cresce o número de assaltos em condomínios em 2018

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tualmente, os meliantes não têm poupado esforços a fim de alcançarem seus obje vos delituosos em condomínios, quer seja escalando a parte externa do prédio ou saltando muros, quer seja entrando pela portaria principal, através do emprego ou não da violência, tendo como seu principal aliado o fator surpresa ou, até mesmo, u lizando das mais inusitadas maneiras para enganar condôminos e funcionários. Suas su lezas são u lizadas para que, ao adentrarem o condomínio, possam realizar invasões de domicílios, furtos, roubos, sequestros, entre outros crimes, causando medo e pânico nas pessoas. No mês de julho, a imprensa divulgou um aumento de roubo e furto a condomínios de 56% no Estado de SP em 2018 e foi veiculada da seguinte forma: “Foram 1.300 crimes do po entre janeiro e abril, segundo dados da SSP ob dos via Lei de Acesso. O número de roubos e furtos a condomínios no estado de São Paulo cresceu 56% neste ano, apontam dados da Secretaria da Segurança Pública (SSP) ob dos com exclusividade pela GloboNews por meio da Lei de Acesso à Informação (LAI). Foram 1.300 crimes contra prédios registrados entre janeiro e abril de 2018, contra 832 no mesmo período do ano passado.” Fonte: Portal G1, de 17/07/2018.

Portanto, cabe reforçarmos algumas precauções básicas dirigidas a síndicos, condôminos e funcionários de condomínios: • obedecer e seguir as normas e procedimentos sobre segurança decididos e acordados em assembleia; • solicitar ficha de antecedentes criminais e confirmar documentos e referências de todos funcionários, inclusive os domés cos; 12 | SINDICONEWS PRIME

• encaminhar os funcionários para treinamentos em segurança através de cursos específicos, mantendo-os atualizados e reciclados; • manter todos equipamentos de segurança e de comunicação sempre em bom estado de conservação e funcionamento; • todas pessoas estranhas ao condomínio deverão ser recepcionadas na parte externa do prédio, devendo aguardar a liberação do morador para adentrar ao edifício; • ao entrar ou sair do prédio verifique se não há pessoas em a tudes suspeitas rondando o edi cio; • evite comentar sobre seus bens ou mesmo detalhes de sua vida pessoal com estranhos ou funcionários; • compreenda e elogie as ações preven vas tomadas pelos funcionários, mesmo quando estas representarem algum pequeno transtorno para si ou suas visitas; • colocar portas resistentes e maciças nas entradas sociais e de serviços, dando-se preferência às que possuem blindagem interna; • instalar olho mágico de 180° ou digital bem como fechaduras quádruplas ou mesmo eletrônicas nas portas externas, a fim de dificultar que seja “michada” ou arrombada; • instalar sistemas de alarme, bem como de câmeras, no interior da residência ligados a uma central de monitoramento com disposi vos sonoros, prevenindo invasões; • qualquer movimentação suspeita e situações emergenciais no condomínio ou seu entorno, acione a Polícia Militar pelo telefone 190. Estas e muitas outras medidas de prevenção farão com que os riscos sejam minimizados e a proteção de seu condomínio seja aumentada. n



SISTEMA DE ANCORAGEM para serviços de reformas em fachadas Por: Dr. Mário Galvão Engenheiro Civil CREA 18.069/D - DF Diretor Técnico da Ponsi Consultoria para os trabalhadores da construção, que atuam nos serviços de limpeza, manutenção e restauração de fachadas. Além de proteger transeuntes, estruturas vizinhas e bens materiais de terceiros. Apesar de ser um método u lizado mundialmente há mais de 20 anos para oferecer melhor mobilidade e segurança aos trabalhadores, muitos prédios ainda não possuem pontos de ancoragem instalados.

P: Eng. Rafael, para que serve o sistema de ancoragem?

isando suprir melhores informações aos nossos leitores, conversamos com o ar culista Eng. Mário Galvão, que é especialista em obras de suporte em edi cios e condomínios, sobre a forma correta de realizar os serviços de reforma de fachada com segurança. Falando de ancoragens, Mário Galvão esclarece os leitores com conteúdo exclusivo para esta coluna. Em todo serviço de limpeza, manutenção ou reforma de fachada, a segurança do trabalhador deve ser prioridade. Especialmente quando falamos de trabalho em altura, que é a principal causa de acidentes fatais no ramo da construção civil no Brasil. O menor descuido pode ser crucial para causar um acidente, portanto, o síndico deve estar atento ao contratar serviços de sistemas de ancoragem. Deve priorizar a qualidade da mão-de-obra, a qual garanta a segurança dos funcionários. Para que o síndico não tenha dúvidas sobre qual o sistema adequado para seu condomínio, convidamos o Eng. Mecânico e Eng. de Segurança do Trabalho, Rafael Vaz Ferreira, que é especialista em trabalho em altura e em sistemas de ancoragem e irá nos explicar tudo sobre esse po de sistema.

R: São muitas. A principal é reduzir o risco de quedas e acidentes, pois são evitados os improvisos na montagem de equipamentos. Também evita que sejam realizados furos na estrutura ou laje do edi cio para fixação dos balancins ou cadeirinha, que podem causar diversos problemas, como rachaduras e infiltrações. Além disso, as montagens com sistema de ancoragem implicam em economia de tempo e produ vidade, pois são mais fáceis e ágeis de montar.

P: Eng. Rafael, o que é o sistema de ancoragem?

P: O uso da ancoragem é obrigatório?

R: Ancoragem é um conjunto de pontos de ganchos instalados no topo do prédio, em locais estratégicos, para permi r a fixação de equipamentos e o deslocamento de pessoas (ou equipamentos mecânicos) através do acesso por cordas. O Sistema de Ancoragem Predial deve estar de acordo com as exigências das normas NR18, NR35 e NBR 16325. Este sistema tem como obje vo principal a segurança

R: Desde a publicação da Portaria Nº 157, de 10 de abril de 2006, todas as edificações com, no mínimo, quatro pavimentos (ou altura de 12m) devem possuir disposi vos des nados à ancoragem de equipamentos de sustentação de andaimes, balancins e cadeirinha, bem como de cabos de segurança para o uso de proteção individual a serem u lizados nos serviços de limpeza, manutenção e restauração de fachadas, conforme a legisla-

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R: A ancoragem é um dos pontos principais em um sistema de proteção contra quedas. Seu uso consiste em conectar um equipamento em um ponto específico, fazendo com que ele fique estável, garan ndo a segurança do trabalhador em caso de queda. As ancoragens prediais são disposi vos mecânicos instalados na cobertura dos edi cios, onde podem ser fixados os balancins, cadeirinhas e pessoas que irão executar qualquer serviço na fachada do prédio, de modo que fiquem seguros, não sendo passível sofrerem acidentes devido a algum imprevisto que aconteça.

P: Quais as vantagens do uso da ancoragem?


ção do Ministério do Trabalho (Norma Regulamentadora nº 18 e nº 35). Não é permi do realizar serviços em fachada sem que os trabalhadores estejam adequadamente conectados ao sistema de ancoragem, seja serviços de reforma, limpeza, vistorias, teste de percussão (ou “bate-fofo”), troca de vidros, ou qualquer serviço que o trabalhador esteja sujeito a risco de queda em altura.

P: Se um prédio foi construído antes de 2006, ele deve instalar hoje os sistemas de ancoragem? E os construídos após 2006 devem ter os pontos de ancoragem instalados pelo condomínio ou construtora? R: A legislação não define de quem é a responsabilidade de instalar as ancoragens. E também não limita, por ano de construção, quais edi cios devem possuir os pontos de ancoragem. Desde que tenham quatro pavimentos ou mais, todos devem ter os pontos de ancoragem, independentemente do ano o qual foi construído. Por se tratar um disposi vo obrigatório de todo prédio, a prá ca mais comum é de que as construtoras já entreguem os prédios já com as ancoragens, desde que se tornou obrigatório.

A instalação deve ser precedida de um projeto e registro de ART junto ao CREA. Após a instalação, deve ser realizado teste de arrancamento em 100% dos pontos, de modo a certificar que não houve erros de instalação.

P: Se um condomínio contratar uma empresa terceirizada para realizar serviços de fachada, esta empresa não é responsável pela segurança de seus trabalhadores? R: A responsabilidade pela segurança do trabalho dos funcionários é sempre do empregador. Porém, o condomínio é o proprietário da obra e deve, portanto, fiscalizar todas as empresas que realizarem qualquer po de serviço dentro do condomínio, zelando para que tudo seja feito com segurança. Autorizar serviços em desconformidade com as normas de segurança do trabalho pode gerar responsabilização civil e criminal pelos danos ocorridos. Ressalto, por exemplo, o ar go 132 do Código Penal, que define como crime passível de prisão o fato de expor a vida ou saúde de outra pessoa ao perigo direto e iminente. Portanto, o síndico não deve permi r que nenhum serviço seja feito em desconformidade com as normas de segurança, sob pena de ser responsabilizado subsidiariamente e por omissão.

P: Como deve ser o sistema de ancoragem? R: De acordo com a legislação, o sistema deve ser fixo na estrutura do edi cio e de forma que atenda todo o perímetro da fachada. Além disso, deve ser confeccionado em aço inox, de modo a resis r a intempéries e não enferrujar. O sistema deve, também, ser rastreável, de modo que seja iden ficado o fabricante, por meio de gravação do nome e CNPJ da empresa fornecedora, além do material do qual é cons tuído, número de lote e limite de carga, que deve ser de 1.500 kg.

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A instalação deve ser precedida de um projeto e registro de ART junto ao CREA. Após a instalação, deve ser realizado teste de arrancamento em 100% dos pontos, de modo a cer ficar que não houve erros de instalação. Por fim, a empresa instaladora deve apresentar um laudo técnico comprovando a realização dos testes, bem como cer ficado de qualidade do material aplicado e de calibração do equipamento de testes.

P: A norma fala que o material dos pontos de ancoragem deve ser de aço inox ou similar. Quais são os materiais aceitáveis? R: A norma fala que o material deve ser resistente a intempéries, ou seja, não pode enferrujar ao ficar exposto ao tempo. O material mais comum para esse po de aplicação é o aço inoxidável, que inclusive é o citado pela legislação como exemplo. Porém, o uso não é restrito somente ao aço inoxidável. O tânio, por exemplo, também é um material que resiste a intempéries, porém seu custo é muito maior. O material mais barato e que atende às exigências é o aço inox. Há, no mercado, alguns materiais confeccionados em aço carbono, mas esse material não é resistente a intempéries. Mesmo aqueles que sofrem tratamento superficial, como galvanização ou croma zação, que retardam o processo de oxidação, não tem a segurança garan da. Dentro de alguns anos esse material certamente irá oxidar e poderá causar um acidente fatal. Tentar econo-

A QUALIDADE DO PRODUTO É O TÓPICO PRINCIPAL • Solicite um projeto preliminar e avalie a forma em que a empresa está sugerindo a distribuição de pontos; • Não aceite pontos de ancoragem que não sejam fabricados em aço inox; • Sempre avalie se há necessidade de tratamento de impermeabilização ou não. • Não aceite empresas que realizam testes por amostragem, ou seja, que não realizam teste em 100% dos pontos. Lembre-se que é necessário apenas que 1 ponto falhe para causar um acidente fatal!; • Não aceite empresas que não possuam registro no CREA; • Não aceite projetos e ART de profissionais que não possuam atribuição para esse po de serviço; • Verifique e exija as garan as dos materiais e dos serviços. 16 | SINDICONEWS PRIME

mizar ou improvisar com a segurança dos serviços que estão sob sua responsabilidade é uma a tude que não deve ser considerada.

P: Quantos pontos de ancoragem devem ser instalados em cada prédio? R: A exigência da norma é de que os pontos atendam a toda a fachada do edi cio. O ideal é elaborar um projeto específico para as ancoragens. O proje sta irá prever o uso de balancins e/ou cadeirinha, bem como das cordas de segurança e distribuir os pontos, de modo a atender toda a fachada. Instalar uma quan dade de pontos menor que o necessário irá impossibilitar o acesso a todo o perímetro do edi cio e os serviços da fachada serão limitados.

P: É necessário realizar tratamento de impermeabilização na instalação de sistema de ancoragem? R: Sempre que for necessário realizar furos na impermeabilização (manta) da cobertura, o mais recomendável é que seja feito o tratamento daquele ponto de impermeabilização, para evitar que ocorra vazamento de água futuramente. Normalmente isso acontece quando os pontos são instalados na laje de cobertura.

P: Como escolher o produto adequado para um condomínio? E o fornecedor ideal? R: A contratação de qualquer serviço de engenharia deve sempre ser considerada a melhor técnica aplicada e não somente o preço. Mercadorias mais baratas, em alguns casos, não contam com alto padrão de qualidade. Por se tratar da segurança dos empregados e da imagem da gestão, o recomendável é que o síndico faça uma análise completa das caracterís cas dos fornecedores.

P: O sistema de ancoragem deve sofrer algum po de manutenção? R: A norma prevê que os sistemas de ancoragem devem sofrer inspeção periódica a cada 12 meses, no máximo. Essa inspeção deve ser feita por meio de teste de arrancamento em todos os pontos, de modo a garan r que as condições de instalação con nuem as mesmas.

P: E se o condomínio não for realizar nenhum po de serviço na fachada no período de um ano, mesmo assim deve realizar a inspeção periódica? R: É recomendável que sempre se tenha os disposi vos garan dos e aptos para u lização, pois nunca se sabe quando será necessário. Lembrando que os sistemas de ancoragem também podem ser u lizados para um resgate em caso de emergência, como em um incêndio, por exemplo.


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SEGURANÇA

Alexandre Isaías

Estudo aponta crescimento de furtos e roubos de condomínios em São Paulo

Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo divulgou pesquisa que aponta o crescimento do número de furtos e roubos em condomínios neste ano. O aumento foi de 56% em relação ao ano anterior. De janeiro a abril de 2018, foram registrados 1.300 crimes. Já em 2017, no mesmo período, o total de ocorrências foi de 832. Especialista na área de segurança e gestão de condomínios, Alexandre Isaías explica que grande parte dos condomínios peca na questão da falta de treinamento dos funcionários. O que ocasiona, na grande maioria, o despreparo para lidar com situações arriscadas. “É importante que o síndico sempre opte pelo treinamento e fiscalização do trabalho de abordagem, registro de colaboradores e manutenção em dia da tecnologia à disposição do condomínio. Grande

A

parte dos roubos e furtos acontecem porque quem trabalha em determinadas funções não está bem treinado, como, por exemplo, o porteiro”, explica o diretor da 3A Consultoria Predial. Outro ponto ressaltado por Isaías é o papel do morador na segurança do condomínio. Segundo ele, o morador deve se conscien zar que o regimento do espaço residencial deve ser cumprido. “Muitos moradores não respeitam as regras de segurança. Um exemplo é o método para liberação de visitas. Na grande maioria dos casos os porteiros devem seguir um protocolo. Aí, o morador acaba reclamando da demora para liberação do visitante. Isso é um forte exemplo de que seguir o patrão é fundamental. É a garan a de visita segura para o morador e demais condôminos”, exalta.

Sobre a 3A Consultoria Predial - Suas áreas de atuação estão direcionadas para assessoria jurídica condominial em cobrança amigável ou judicial, conciliação de conflitos, regras e leis, administração de caixa e fluxo, revisão e contratos de prestadores de serviços, compras, acompanhamento de projetos e obras, manutenção geral, análise de risco, segurança patrimonial e eletrônica, implantação de regras e ro nas de portaria, limpeza, brigada incêndio e demais ro nas de manutenção preven va e corre va exigidas por lei. www.3aconsultoriapredial.com

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