SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
DEMANDE PLACÉE AUPRÈS D’UTILISATEURS FINAUX
38 %
BUREAU
10 %
SMD/Yannpiriou.com
52 % 2
Parc Spirit © Spirit / Architecte : Cabinet Pastia
Citalium : © Epamarne / Architecte : SCAU Macary / photo : Emile Luider
RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR ACTIF EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
LOGISTIQUE
ACTIVITÉ*
* Définition de l’actif “activité“ : les locaux TPE/PME généralement équipés d’un ou plusieurs accès de plain-pied, d’une hauteur d’au moins 3,5 m et de bureaux d’accompagnement, les ateliers et petits entrepôts ainsi que les laboratoires.
ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS
1
TRANSACTIONS RECENSÉES 520
2
372
396
2010
2011
427 354
373
2012
2013
2014
Si le 1er semestre annonçait des chiffres en deçà des années précédentes le 2nd semestre, qui enregistre +66 % de transactions, permet à l’année 2015 d’afficher le plus grand nombre de transactions recensées. Ce chiffre est dû essentiellement au meilleur recensement des transactions réalisées par les membres d’OBIE.
2015
TRANSACTIONS PAR ACTIFS Si le nombre de transactions de locaux d’activités est assez constant on constate que les bureaux, et dans une moindre mesure les locaux logistique, boostent l’année 2015.
400 300 200 100 0
2010
3
2011
2012
2013
2014
2015
Bureau
Activité
Logistique
EN NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS 784 002
577 371
2010
2011
Près de 800 000 m² commercialisés grâce, essentiellement, aux résultats de l’actif logistique qui représente près de 72 % du total de m² commercialisés.
604577
591 518 508 089
518 137
2012
2013
2014
2015
SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES
4
PAR ACTIF EN m² COMMERCIALISÉS DES TRANSACTIONS Les locaux d’activités et les bureaux restent dans la moyenne enregistrée ces six dernières années, seul l’actif logistique est bien au-dessus (+ 184 206 m² transactés).
600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0
2010
2011
2012
2013
2014
Bureau
2015
Activité
Logistique
VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
1
VENTE / LOCATION Les résultats de l’année confirment la tendance du 1er semestre : l’augmentation du nombre de transactions à la vente avec 28 % au lieu de 25 % en 2014 et 21 % l’année précédente. La demande des utilisateurs à l’achat a fortement augmenté pour des locaux existants, voire des clés-en-main.
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
Vente
0%
2011
2
2012
2013
2014
2015
Location
ÉTAT DES LOCAUX: NEUF / SECOND MARCHÉ L’augmentation des clés-en-main (logistique et activité essentiellement) et une nouvelle offre ont accru la part des transactions dans le neuf, qui est passée de 25 % en 2014 à 32 % en 2015.
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%
Neuf
10%
Second marché
0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
INDICATEURS CLÉS Un second semestre qui compense un début d’année difficile.
Vente / Location,
Demande placée
m² transactés
(par rapport à 2014)
(moyenne des six dernières années : 600 000 m²) grâce aux très bons résultats de la logistique
+ 22 %
une inversion de tendance pour l’activité et la logistique
784 002 M² SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES
3
BUREAU Un marché porté par le secteur de Marne-la-Vallée ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS
2015 4%
DÉTAIL DES TRANSACTIONS depuis 2011
4%
4
17%
Nombre de transactions
m²
13%
271
50
%
12% L’augmentation du nombre de transactions recensée est souvent due à une nouvelle offre qui rencontre un rapide et important succès. La première offre du Carré Haussmann sur Lieusaint en avait été un 1er exemple. Cette année il s’agit de l’offre de Stop and Work, à Fontainebleau, qui dans l’année a atteint 85 % de remplissage.
2011
2012
2013
2014
2015
< 50
52
44
47
55
137
51 à 99
36
44
29
33
33
100 à 199
37
40
24
33
45
200 à 499
31
21
27
32
36
500 à 999
7
11
12
7
10
> 1000
6
7
7
12
10
Total
169
167
146
172
271
79 % des transactions sont inférieures à 200 m². Au regard des années précédentes, les transactions supérieures à 500 m² se maintiennent, mais essentiellement soutenues par le secteur public.
< 50
51 à 99
100 à 199
200 à 499
500 à 999
> 1000
ÉVOLUTION DU NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS
2015 5%
DÉTAIL DES TRANSACTIONS depuis 2011
12% m
2
42%
Surface cumulée en m2
m²
5%
48 137
22% 14%
2011
2012
2013
2014
2015
< 50
1 669
1 230
1 307
1 567
2 423
51 à 99
2 468
3 066
2 103
2 380
2 351
100 à 199
4 857
5 628
3 287
4 440
5 931 10 408
200 à 499
9 018
6 588
8 298
9 687
500 à 999
4 599
8 361
8 795
5 475
6 836
> 1000
17 420
20 234
9 945
40 642
20 188
Total
40 031
45 107
33 735
64 191
48 137
< 50
51 à 99
100 à 199
200 à 499
500 à 999
VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE (VENTE / LOCATION) Le nombre de petites, voire très petites, surfaces de transactions réalisées, justifie les 87 % de location. Les valeurs locatives : sur le secteur de Marne-la-Vallée, la valeur locative “prime“ fin 2015 est de 220 € HT HC/m²/an (Source : Epamarne/Epafrance) ; sur Sénart, elle se situe entre 160 et 190 € HT HC/m²/an (Source Grand Paris Sud – Territoire de Sénart) Deux transactions à remarquer : l’extension d’EDF au sein du Citalys (4 900 m²) à Marnela-Vallée et une location de 1 700 m² d’un bâtiment neuf par BALLESTERO à Sénart. SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2011
Vente
2012
2013
Location
2014
2015
> 1000
ACTIVITÉ Un actif encore dynamique avec plus de 163 000 m² ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS
2015 20%
8%
198 17
%
41%
À l’image du bureau, l’activité a connu un bien meilleur second semestre tant en termes de demandes placées que de m² transactés. < 199
Nombre de transactions
m²
% % %2 1 2 3 %
5%
DÉTAIL DES TRANSACTIONS depuis 2011
200 à 499
500 à 999
1000 à 1499
2011
2012
2013
2014
2015
< 199
30
27
41
43
39
200 à 499
87
73
81
83
81
500 à 999
36
29
47
38
34
1000 à 1499
13
17
15
18
15
1500 à 1999
7
10
5
7
10
2 000 à 2 999
12
3
11
14
5
3 000 à 3 999
3
0
2
7
6
4 000 à 4 999
3
4
0
3
5
5 000 à 9 999
5
3
2
6
3
> 10 000
1
2
1
0
0
Total
197
168
205
219
198
85 % des transactions ont concerné des biens inférieurs à 1000 m² contre 75 % en 2014. C’est la tranche des 200 à 500 m² qui concerne le plus de transactions (44 %). 1500 à 1999
2 000 à 2 999
3 000 à 3 999
4 000 à 4 999
5 000 à 9 999
> 10 000
ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS
2015 12%
DÉTAIL DES TRANSACTIONS depuis 2011
3
15
< 199
%
14
%
m2
163 201
15%
13
%
7
< 199
11% %
200 à 499
Surface cumulée en m2
m²
%
10%
500 à 999
1000 à 1499
1500 à 1999
2011
2012
2013
2014
2015
3 764
3 493
4 847
5 234
5 143
200 à 499
27 995
23 820
25 487
26 322
25 108
500 à 999
24 305
20 955
32 396
26 318
23 954
1000 à 1499
15 529
19 619
18 036
20 880
17 552
1500 à 1999
11 716
16 703
8 165
11 873
15 992
2 000 à 2 999
15 237
6 265
26 605
34 677
10 761
3 000 à 3 999
10 098
0
6 946
23 805
22 070
4 000 à 4 999
12 113
17 768
0
13 483
22 398
5 000 à 9 999
30947
23747
12756
38260
20223
> 10 000
17 500
28 300
10 000
0
0
Total
184 043
160 670
145 238
205 852
163 201
2 000 à 2 999
3 000 à 3 999
4 000 à 4 999
5 000 à 9 999
> 10 000
VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE (VENTE / LOCATION) La vente, qui représentait 35 % des transactions en 2014 et 27 % en 2013, atteint 51 %. 26 % des transactions ont eu lieu dans le neuf contre 14 % en 2014. L’inversion de ces deux tendances s’explique par le contexte économique avec des taux planchers, et par l’existence d’une offre à vente et quelques clés-en-main. Les valeurs locatives : sur le secteur de Marne-la-Vallée, la valeur locative “prime“ fin 2015 est de 130 € HT HC/m²/an (Source : Epamarne/Epafrance) ; sur Sénart, elle se situe entre 75 et 95 € (Source Grand Paris Sud – Territoire de Sénart) Deux transactions à remarquer : acquisitions par Time France de 8 953 m² de locaux à Ferrières-en-Brie et location par Acrelec de 6 230 m² à Saint-Thibault-des-Vignes.
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2011
Vente
2012
2013
2014
2015
Location
SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES
5
LOGISTIQUE 573 000 m² de demande placée, soit +67 % par rapport à 2014 ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS
2015
DÉTAIL DES TRANSACTIONS depuis 2011
2%
33
%
51
6
27%
12%
Nombre de transactions
m²
26%
Deux semestres dynamiques pour l’année 2015.
2011
2012
2013
2014
< 999
4
0
1
5
2015 13
1 000 à 4 999
11
6
6
7
14
5 000 à 9 999
3
2
5
13
6
10 000 à 49 999
11
10
7
10
17
> 50 000
1
1
3
1
1
Total
30
19
22
36
51
La tranche supérieure à 10 000 m² recueille 35 % des transactions. Huit transactions sont supérieures à 25 000 m². < 999
1 000 à 4 999
5 000 à 9 999
10 000 à 49 999
> 50 000
ÉVOLUTION DU NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS
2015 12%
1%
DÉTAIL DES TRANSACTIONS depuis 2011
5%
Nombre de transactions
m²
8% m2
572 664
2011
2012
2013
2014
2015
< 999
2 449
0
900
2 790
6 242
1 000 à 4 999
27 899
11 890
13 490
18 623
27 300
5 000 à 9 999
17 303
14 048
42 285
92 622
44 667
10 000 à 49 999
224 794
226 374
110 489
174108
424 455
> 50 000
95 000
50 000
172 000
51549
70 000
Total
367 445
302 312
339 164
339 692
572 664
74% < 999
1 000 à 4 999
5 000 à 9 999
10 000 à 49 999
> 50 000
VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE (VENTE / LOCATION)
La part des clés-en-main pour les grandes surfaces atteint un niveau inégalé par rapport aux années précédentes étudiées, en cause la pénurie d’offres des segments supérieurs à 30 000 m². Si le marché peut être pénalisé par le manque d’offres et de fonciers disponibles de grande taille, dédiés à la logistique, une offre en blanc semble se dessiner sur le territoire. Les valeurs locatives : elles s’établissent dans une fourchette allant de 40 à 53 €/m² HT/HC/m²/an. Aucune valeur locative pour les clés-en-main ne nous a été communiquée. Deux transactions à remarquer et portée par Prologis : construction de deux clés-en-main, l’un pour Carrefour Supply Chain à Presles-en-Brie (49 415 m²) et l’autre pour Action à Moissy-Cramayel pour 70 000 m² à terme.
SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2011
Vente
2012
2013
Location
2014
2015
FOCUS SUR LES TERRITOIRES
Meaux Roissy CDG
PARIS
Ne sont étudiés ici que les grands territoires où ont été recensées plus de 20 transactions par les partenaires de l’Observatoire
Marne-la-Vallée Francilienne
Orly
Sénart Est
Provins
Les territoires sont classés par ordre décroissant de surface totale commercialisée (en m²).
Melun Fontainebleau
7 BUREAU
ACTIVITÉ
LOGISTIQUE
48
18
Sénart / Melun : ce secteur compte 15 communes concernées par des transactions. Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Lieusaint, Moissy-Cramayel et Vauxle-Pénil.
52
Nombre de transactions Répartition des transactions
44 %
41 %
15 %
Surface cumulée en m²
11 630
30 035
334 361
Marne-la-Vallée / Paris-Vallée de la Marne :
composée de 26 communes concernées par des transactions.
une sectorisation plus large que la ville nouvelle de Marne-la-Vallée,
Nombre de transactions Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Noisiel, Croissy-Beaubourg et Lognes.
Répartition des transactions Surface cumulée en m²
147
104
8
57 %
40%
3%
47 667
86 806
42 832
Francilienne : ce secteur compte 9 communes concernées par des transactions. Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Brie-Comte-Robert, Gretz-Armainvilliers et Ozoir-la Ferrière.
Nombre de transactions Répartition des transactions Surface cumulée en m²
5
10
8
22 %
43 %
35 %
542
5 888
108 303
Paris-CDG / Meaux : ce secteur compte 13 communes concernées par des transactions. 3
21
15
Répartition des transactions
8%
54 %
38 %
Surface cumulée en m²
567
24 193
85 183
65
13
1
Nombre de transactions Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Mitry-Mory, Meaux et Le Mesnil-Amelot.
Sud : ce secteur compte 9 communes concernées par des transactions. Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Fontainebleau, Orvanne - Moret Écuelles et Montereau-Fault-Yonne.
Nombre de transactions Répartition des transactions
82 %
16 %
1%
Surface cumulée en m²
1 731
10 929
800
SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES
MARNE-LA-VALLÉE Un territoire incontournable pour les locaux d’activités en Île-de-France Avec + 7 % d’emplois et + 6,5 % d’habitants gagnés en cinq ans, Marne-la-Vallée est désormais l’un des territoires les plus dynamiques d’Île-de-France. Résultat de son attractivité pour les activités économiques, ce dynamisme se retrouve sur le marché des locaux d’activités et petits entrepôts, où Marne-la-Vallée enregistre une demande placée de 130 000 m2 en moyenne par an depuis 2010. Après une année 2014 record, au cours de laquelle le territoire est devenu leader au niveau régional (11 % de parts de marché), Marne-la-Vallée est resté en 2015 le deuxième marché offreur d’Île-de-France, grâce notamment à des parcs PME-PMI de grande qualité.
8
OBIE77 : l’Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé, autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l’immobilier actifs sur le territoire : Advenis RES, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Century 21 Businessity, Century 21 Egérie, Cushman & Wakefield, Data Immo, DBX Conseil, DTZ, Euro Disney Associés S.C.A, JLL, EOL, Evolis, GSA Immobilier, Karea, Logicor, Nexity et Sergic et nos partenaires territoriaux comme les Communautés de Communes de Fontainebleau/Avon, Moret Seineet-Loing, Marne et Gondoire, les Etablissements Publics d’Aménagement de Marne-la-Vallée et de Sénart, le SAN du Val d’Europe, les Communautés d’Agglomération Paris - Vallée de la Marne , Grand Paris Sud - Territoire de Sénart et Melun Val de Seine. Un très grand merci à chacun pour sa contribution.
Parc Spirit © Spirit / Architecte : Cabinet Pastia
Un acteur confirmé sur le marché tertiaire Le territoire est également reconnu sur le marché des bureaux, grâce à un volume annuel de transactions d’environ 45 000 m2. Il s’appuie sur une gamme complète d’offre, destinée aussi bien aux PME endogènes qu’à de grands utilisateurs exogènes, qui s’articule autour de deux polarités d’envergure métropolitaine : Noisy - Champs (quartier des affaires de la ville durable) et Montévrain - Val d’Europe (destination internationale). Des fonciers prime, adossés en particulier aux futurs nœuds du Grand Paris Express, y sont développés pour des opérations clés-en-main.
Tous les détails de l’étude et plus encore, en devenant membre de l’Observatoire immobilier des entreprises de Seine-et-Marne : contact Lydie BENKO – tél. 01 64 14 19 17 – Email : l. benko@smd77.com
Hôtel du Département -- 77010 MELUN Cedex Tél. : 01 64 14 19 00 -- Fax : 01 64 14 19 29
27, Place d’Ariane -- 77700 Chessy Tél. : 01 83 61 62 40 -- Fax : 01 64 14 19 29 Casden : © Les Nouveaux Constructeurs / Architectes : Colboc Franzen et associés
Vers un plan d’actions pour une attractivité renouvelée Afin de conforter ce dynamisme, EPAMARNE / EPAFRANCE a engagé une démarche visant à accroître la notoriété de Marne-la-Vallée, tout en améliorant la lisibilité de son offre territoriale. Cette démarche pragmatique, centrée sur les attentes des utilisateurs, donnera lieu à la mise en place d’une boîte à outils marketing ouverte à l’ensemble des partenaires des EPA (acteurs immobiliers, collectivités, institutionnels, etc.) et d’un plan d’actions à construire collectivement d’ici à l’été 2016.
SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES
www.seine-et-marne-invest.com