Mercato immobiliare ed efficienza energetica presentazione dati 2022

Andamento del mercato immobiliare in Italia

MARZO 2023

Transazioni immobiliari per classe energetica in funzione della tipologia di immobile compravenduto (dati 2022)

L’analisi delle dinamiche del mercato immobiliare rispetto al tema dell’efficienza energetica condotto da ENEA, I-Com e FIAIP è giunto quest’anno alla decima edizione. Il quadro generale che emerge restituisce, anche per il 2022, un mercato prioritariamente caratterizzato da immobili di usati energivori, come in figura in cui è chiara la prevalenza di transazioni di edifici nelle classi energetiche più basse per tutte le categorie di immobili presi in considerazione. La tipologia abitativa delle “villette a schiera” si caratterizza per il minore peso delle classi basse (F e G) rispetto al totale.

Transazioni immobiliari per classe energetica in funzione dell’ubicazione dell’immobile compravenduto (dati 2022)

Interessante analizzare la situazione rispetto alla ubicazione degli immobili. Se nelle zone di estrema periferia gli immobili compravenduti sono per l’86% nelle classi energetiche meno performanti (E, F e G), nelle zone di pregio la percentuale di immobili nelle prime classi energetiche (A e B) è al 38%. I dati sono molto simili a quelli del 2021, con una leggera ulteriore polarizzazione per i due indicatori sopra analizzati.

Andamento del mercato immobiliare in Italia

MARZO 2023

Transazioni immobiliari per classe energetica in funzione dello stato di conservazione dell’immobile compravenduto (dati 2022)

Allo stesso modo possiamo notare una situazione dicotomica rispetto allo stato di conservazione dell’immobile: se infatti gli edifici da ristrutturare sono in larga parte energeticamente inefficienti (82% nelle ultime tre classi energetiche), il 70% degli immobili nuovi ricade nelle prime classi energetiche (A e B).

Evoluzione temporale della percentuale di transazioni immobiliari nelle classi energetiche superiori (A e B) in funzione dello stato di conservazione dell’immobile compravenduto

Andamento temporale delle transazioni immobiliari nelle classi A e B in funzione dello stato di conservazione. Se da una parte il dato degli immobili nuovi si attesta su un valore molto elevato (70%), sebbene in flessione rispetto agli ultimi due anni, gli immobili ristrutturati recuperano leggermente la caduta registrata tra il 2019 e il 2020, dopo la netta crescita del triennio 2017-2019, attestandosi, nel 2022, al 35%. Sostanzialmente stabili i valori per le altre tipologie di immobili.

Andamento del mercato immobiliare in Italia

MARZO 2023

Percezione di chi acquista (sx) o vende (dx) un immobile sull'importanza del tema dell'efficienza energetica

La seconda parte del questionario è stata dedicata all’approfondimento di alcuni aspetti di dettaglio rispetto a come gli attori del mercato immobiliare percepiscono il tema dell’efficienza energetica degli edifici.

Secondo la percezione degli agenti immobiliari il 56% degli acquirenti di immobili ha consapevolezza dell’importanza dell’efficienza energetica dell’immobile (figura a sinistra), mentre tale percentuale scende al 45% nel caso di chi vende (figura a destra).

Fattori che - a parità di budget disponibile - pesano maggiormente nella scelta di un immobile residenziale esistente

A fronte di questa consapevolezza però la variabile efficienza energetica rimane ancora fortemente trascurata nel momento in cui si sceglie di acquistare un immobile, infatti si registra una significativa crescita rispetto al 2021, non essendo più l’ultimo elemento valutato, facendo intravedere come la qualità energetica inizi ad essere maggiormente considerata nelle valutazioni dell’acquirente.

Andamento del mercato immobiliare in Italia

MARZO 2023

Utilità dell’APE di un edifico nell’orientare le scelte di chi acquista un immobile residenziale esistente verso edifici di maggiore qualità energetica (sx).

Capacità dell’APE di essere uno strumento efficace per far riconosce al cliente i benefici della qualità dell’immobile dal punto di vista del comfort (dx)

Sicuramente l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) aiuta ad orientare le scelte degli utenti rispetto a immobili di migliore qualità energetica, ed aumenta, rispetto all’anno precedente, anche la quantità di coloro (56%) ritengono l’APE uno strumento utile per valutare il maggior comfort delle abitazioni in classi energetiche più performanti (figura a dx)

Utilità di inserire nei listini immobiliari, insieme ai valori commerciali per immobili nuovi e ristrutturati, anche la voce “ristrutturato green” che fornisca una quotazione per immobili riqualificati anche dal punto di vista energetico

È poi interessante sottolineare la propensione degli agenti immobiliari intervistati ad introdurre nei listini immobiliari anche la voce “ristrutturato green” così da fornire una quotazione per immobili riqualificati anche dal punto di vista energetico, che ha incontrato il favore del 69% del campione intervistato.

Andamento del mercato immobiliare in Italia

MARZO 2023

Elementi che possono scoraggiare la scelta del cliente rispetto all’acquisto di un immobile in classe energetica elevata, così come dichiarata nell’annuncio

Legenda: a - Disponibilità di spesa b - Livello culturale e consapevolezza ambientale c - Percezione che i costi siano troppo elevati a fronte di benefici minimi d - Possibilità di utilizzare incentivi statali per la riqualificazione degli immobili e - Struttura familiare (single, coppia giovane, famiglia numerosa, coppia anziani) f - Riluttanza a pagare un costo aggiuntivo e preferenza per ristrutturare l'immobile secondo i gusti e le disponibilità economiche personali g - Scarsa fiducia nel sistema di etichettatura energetica degli edifici h - Zona climatica dove è ubicato l’immobile i - Timore che le nuove tecnologie applicate siano troppo invasive e difficili da gestire e poco controllabili da parte dell'acquirente

Un elemento di attenzione è relativo alla percezione degli agenti immobiliari rispetto alle principali barriere che il cliente sperimenta nell’orientare le proprie scelte di acquisto verso immobili di elevata prestazione energetica. Come mostrato in figura, il principale fattore è di tipo finanziario, legato alla disponibilità di spesa per acquistare una casa energeticamente efficiente (37%, dato in crescita rispetto al 2021). Più articolate, le risposte relative alle altre due principali barriere ovvero la percezione che i maggiori costi iniziali di acquisto non siano adeguatamente ripagati dai benefici nel tempo (16% sostanzialmente stabile rispetto all’anno precedente) e la riluttanza a pagare un extra costo ad occuparsi in una seconda fase della ristrutturazione dell’immobile (15% anche in questo caso uguale all’anno precedente). In ogni caso la rilevazione evidenza la predominanza del tema economico-finanziario su tutti gli altri aspetti che, assumono, in questo contesto, una rilevanza relativamente marginale.

MARZO 2023

Motivazioni che determinano la difficoltà del sistema creditizio ad offrire prodotti di finanziamento che possano supportare la riqualificazione energetica degli immobili

Criticità evidenziata dal sistema creditizio che fatica ad offrire prodotti di finanziamento che possano supportare la riqualificazione energetica degli immobili. La motivazione maggiormente rilevata dagli intervistati (nel 43% dei casi) riguarda la scarsa capacità del mercato di riflettere adeguatamente il valore aggiunto associato all’efficienza energetica.

Livello di conoscenza e interesse dei potenziali acquirenti di immobili rispetto agli incentivi fiscali e agli strumenti finanziari a loro disposizione atti a favorire gli interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili

Passando all’analisi del grado di conoscenza dei principali strumenti di incentivazione a disposizione dei cittadini per eseguire interventi di ristrutturazioni energetiche degli edifici residenziali, così come percepita dagli agenti immobiliari, possiamo notare come i bonus e le detrazioni fiscali, forse anche grazie ad una campagna informativa molto diffusa ed una maggiore semplicità dello strumento, godano di un maggior grado di conoscenza da parte degli acquirenti, rispetto a strumenti più sofisticati come il conto termico o inerenti la sfera creditizia come i mutui verdi, dove i livelli di conoscenza sono molto ridotti o quasi inesistenti, confermando – anche se con una situazione leggermente più omogenea – il dato del 2021.

Andamento del mercato immobiliare in Italia

MARZO 2023

Impatto avuto delle misure recentemente introdotte per stimolare la ristrutturazione green e antisismica degli edifici (su tutti il Superbonus 110%) sul mercato immobiliare

Il settore delle costruzioni - in particolare delle ristrutturazioni edilizie - è stato fortemente influenzato dalle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni green ed antisismiche degli edifici (in particolare dal Superbonus 110%). Quale impatto ha avuto tutto ciò sul mercato immobiliare nel 2022? Una buona parte del panel (57%) ritiene che lo strumento del Superbonus 110% abbia avuto un’influenza positiva rilevante sul mercato immobiliare, agevolando il processo di transizione ecologica immobiliare.

Indicazione di come domanda e offerta di immobili ad elevate (a) e scarse (b) prestazioni energetiche si è modificata grazie al Superbonus 110%

Nello specifico, come evidenziato in figura, si riscontra una percentuale elevata di agenti immobiliari che ha registrato un aumento (sia lato domanda che offerta) di immobili ad elevate prestazioni (rispettivamente 46% e 45%) mentre per gli immobili energeticamente meno efficienti l’aumento lato domanda e offerta è stato positivamente inferiore (32% e 29% rispettivamente). E conferma come il Superbonus sia stata e sia una misura che incentivi il graduale, seppur lento processo di transizione immobiliare green qualificando la richiesta immobiliare (con conseguente adeguamento della domanda) rispetto alle prestazioni energetiche degli edifici residenziali.

Andamento

del mercato immobiliare in Italia

MARZO 2023

Conoscenza, da parte di chi compra un immobile nuovo, dell'introduzione dell'obbligo a partire dal 2021, per il nuovo costruito, di rispettare lo standard di prestazione energetica NZEB (NEARLY ZERO ENERGY BUILDINGS)

Interessante analizzare le differenze rispetto all’anno precedente relative all’impatto sul mercato immobiliare a seguito dell’ introduzione dell'obbligo a partire dal 2021, per il ‘nuovo costruito’ , di rispettare lo standard di prestazione di edifici ad energia quasi zero (NZEB (Nearly Zero Energy Buildings). Si dimezza la percentuale di quanti rilevano una assenza di curiosità da parte dei clienti rispetto a questa tipologia di edifici, mentre aumentano significativamente quanti notano un crescente interesse da parte degli acquirenti per gli edifici a consumi quasi zero.

Effetti di medio-lungo termine della crisi energetica attualmente in corso sulle dinamiche di compravendite immobiliari

Infine, è stato richiesto agli intervistati di esprimersi rispetto a due rilevanti dinamiche che potrebbero avere un impatto molto rilevante sul mercato immobiliare in termini di domanda e offerta di immobili ad elevate prestazioni energetiche. La prima riguarda il forte aumento dei prezzi dell’energia e del riscaldamento per i consumatori finali. Come evidenzia la Fig. 14, prevale l’idea che tali aumenti rappresenteranno un freno per il mercato a causa degli effetti principalmente correlati alla riduzione della capacità di spesa delle famiglie italiane, anche se sale al 27% la fetta di coloro che ritengono che i rincari energetici rappresentino anche una opportunità per stimolare la domanda di edifici energeticamente performanti.

Andamento del mercato immobiliare in Italia

MARZO 2023

Effetti sulle dinamiche di compravendite immobiliari della eventuale approvazione delle proposte per una nuova direttiva sulle prestazioni energetiche degli edifici (1)

[1] l’attuale proposta in discussione contiene obiettivi estremamente sfidanti per i paesi membri UE riguardo la prestazione energetica degli edifici (l’attuale testo della direttiva prevede, che tutte le abitazioni usate, salvo qualche eccezione, dovranno raggiungere la classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e la classe energetica D entro il 1° gennaio 2033 e tutti gli edifici residenziali dal 1° gennaio 2037 dovranno essere in classe C).

Anche sul fronte delle possibili novità legislative in discussione a Bruxelles, prevale un sentimento negativo e di forte preoccupazione rispetto agli impatti sul mercato immobiliare. L’attuale testo della Direttiva Energetica Europea approvata il 9 febbraio in Commissione ITRE e attualmente in discussione in Parlamento UE prevede che tutte le abitazioni usate, salvo qualche eccezione, dovranno essere in classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e in classe energetica D entro il 1° gennaio 2033 e dal 1° gennaio 2037 in classe C. Solo il 15% del campione prevede un potenziale impatto positivo della norma sul mercato degli immobili ad elevate prestazioni energetiche, mentre quasi l’80% prevede una maggiore incertezza sul mercato dovuta alla massiccia presenza di immobili a basse prestazioni energetiche nelle compravendite immobiliari.

Ilaria Bertini Direttrice Dipartimento Unità per l'Efficienza Energetica (ENEA)

Franco D’Amore Vicepresidente Istituto per la Competitività (I-Com)