Revista Síndico 211 by gmarolli

ARTIGO ÍNDICE

Obrigações legais A matéria de capa desta edição da revista Síndico traz a discussão sobre o modelo de liderança compartilhada, baseada no líder sul-africano Nelson Mandela, que está substituindo a velha liderança carismática. Confira também as informações necessárias para a escolha de uma boa administradora de Condomínios. Veja quais são as atribuições e responsabilidades da imobiliária e também quais são os serviços que fazem a diferença para que uma gestão seja tranquila e profissional. Você poderá conhecer as principais obrigações do Síndico em seu cotidiano. Foram abordados aspectos relacionados à segurança, como laudos de inspeção predial, centrais de gás e prevenção de incêndios, e também lembrados os importantes pontos da edificação que devem receber inspeção regular, como marquises ou elevadores. Conheça também a legislação e os cuidados que envolvem a parte elétrica dos edifícios, como transformadores ou cercas eletrificadas. A saúde dos moradores é outra fonte de cuidados do Síndico. Saiba como a poluição afeta a potabilidade da água dos edifícios e como fazer a limpeza dos reservatórios e conheça a periodicidade exigida para a desinsetização. Em um mundo cada vez mais digitalizado, a Auxiliadora Predial inova e lança um aplicativo para celular e tablet que vai revolucionar as atividades do Síndico. Confira o funcionamento do Auxiliadora Digital e acompanhe a opinião de um cliente que é usuário.

10 Após incêndio, “Lei Kiss” padroniza legislação

Como fazer prevenção contra raios

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Como fazer manutenção das piscinas

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“Lei Kiss” padronizou legislação estadual sobre incêndio

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Contratar uma empresa auxiliar de administração exige cuidados

Poluição do Guaíba ameaça Condomínios Limpeza de reservatórios deve ser feita anualmente STF barra restrição ao uso de serviços por condômino inadimplente Escadas pressurizadas contra incêndios Laudo Técnico de Avaliação Elétrica Aplicativo dirigido a Síndicos e Condôminos otimiza a comunicação Tira-dúvidas sobre questões trabalhistas Liderança compartilhada, o modelo de Mandela Central de gás: cuidados desde a instalação Atenção para a manutenção de caldeiras Lei exige inspeções mensais para elevadores No país dos raios, prevenção e arborização são fundamentais Cercas elétricas inibem invasões, mas exigem cuidados Energia segura: transformadores exigem manutenção Marquises e sacadas merecem olhar apurado Passeio público exige investimento privado Extermínio de insetos exige empresa legalizada GUIA DE FORNECEDORES

Out/Nov/Dez 2016 - Edição nº 211

Boa leitura!

LUCIENE BARBIERO MACHADO Jornalista/editora da Revista Síndico

CONSELHO EDITORIAL: Ingo Voelcker, Roger Silva, Christian Voelcker, Cristina Dittgen, Luciene Machado COORDENAÇÃO: Cristina Dittgen (Gerente de Produto), Marianna Festa EDITORA EXECUTIVA/ JORNALISTA RESPONSÁVEL: Luciene Machado – MTb 4480 REPORTAGEM E FOTOS: Anahi Fros – MTE 9420, Louise Pierosan – MTE 16501 e Luciene Machado – MTE 4480 PRODUÇÃO GRÁFICA: Shout Publicidade CAPA: Regina Beer COMERCIALIZAÇÃO DE ANÚNCIOS: (51) 3216-6166/revistasindico@auxiliadorapredial.com.br PROJETO E EDIÇÃO GRÁFICA: Regina Beer

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Como fazer manutenção das piscinas Para garantir o lazer, Condomínios devem seguir normas para manter a qualidade da água, evitando a transmissão de doenças

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tom esverdeado da água do Parque Aquático Maria Lenk, local das competições de nado sincronizado, polo aquático e saltos ornamentais dos Jogos Olímpicos Rio 2016, encerrados em 21 de agosto, foi motivo de constrangimento para organizadores, chamando a atenção da imprensa internacional. A organização admitiu que houve falhas na manutenção e que o problema foi causado por uma proliferação de algas, além do que chamou de “uma combinação de fatores”. Teria havido um desequilíbrio químico causado pelo decréscimo de alcalinidade da água, uso inadequado de um produto químico para tratamento e falha em um detector eletrônico, que não constatou a presença do produto, não havendo, no entanto, risco para a saúde dos atletas. Alguns deles reclamaram do excesso de cloro na água. Apesar de não serem centro de competições, tendo como foco o lazer, as piscinas de Condomínios também merecem cuidados com a qualidade da água e os equipamentos. Independente da estação do ano, a manutenção deve ser perma-

nente, garantindo momentos de diversão e relaxamento seguros aos usuários. A conservação da qualidade da água das piscinas é a principal forma de impedir a transmissão de doenças aos banhistas, sendo a desinfecção a etapa mais importante para a garantia de sua qualidade microbiológica. As fases de manejo e utilização devem seguir normas previstas na Resolução nº 05/96 da Secretaria Municipal de Saúde de Porto Alegre (SMS), que cita, em seu conteúdo, a Norma Técnica Municipal 01/96, estabelecendo critérios de salubridade no uso de piscinas de uso coletivo. As regras indicam atribuições tanto de quem é responsável pelo local como por parte de quem vai usufruir do mesmo.

Todo projeto de piscinas deverá ser aprovado pela Secretaria Municipal de Obras e Viação (Smov) e Departamento Municipal de Água e Esgoto (DMAE). As exigências incluem ainda a contratação de profissional habilitado responsável pelo tratamento e operador para auxiliar no trabalho. Durante o inverno a preocupação com a proliferação do mosquito transmissor da dengue também deve ser constante. A orientação resume-se ao uso da tela milimétrica, que evita o acúmulo de água nas bordas. Circular e aspirar a água três vezes por semana, durante pelo menos duas horas, seria o ideal para conservar bem a água e afastar vetores da dengue e outros insetos. Acesse a íntegra da Resolução 05/96 no link http://goo.gl/VGhx9h u

OUTRAS INFORMAÇÕES Equipe de Vigilância da Qualidade da Água, da Secretaria Municipal da Saúde, responsável pela concessão de alvará de saúde para piscinas de uso coletivo. Contato pelos telefones (51) 3289.2420 e 3289.2421 ou e-mail aguas@sms.prefpoa.com.br

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Poluição do Guaíba ameaça Condomínios Moradores relatam que a água apresenta cheiro, gosto e aspecto ruins

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cheiro e o gosto ruins da água em Porto Alegre têm sido motivo de reclamações, principalmente desde maio. Moradores de várias regiões contam que a água está com cheiro e gosto de mofo; outros dizem que tem cor de ferrugem. A água de Porto Alegre é bem tratada, mas o lago de onde ela é coletada, o Guaíba, é poluído. Quem explica é a microbiologista e professora da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (Ufrgs) Sueli Van Der Sand, em entrevista ao Jornal do Comércio. Ela conta que, no momento em que a água é extraída de um ambiente altamente poluído, bactérias proliferam devido à alta concentração de matéria orgânica. A bióloga afirma ainda que o tratamento da água, por si só, não retira o odor, apenas torna a água potável. Assim, o problema não reside no tratamento, mas na péssima quali-

dade da água coletada (leia mais no quadro). A provável causadora da situação seria a bactéria actinomiceto, encontrada pela Fundação Estadual de Proteção Ambiental (Fepam) em alta quantidade na Casa de Bombeamento nº 5 do Departamento de Esgotos Pluviais (DEP). O ser humano tem sensibilidade para sentir alteração no gosto quando há concentração mínima de dez nanogramas da bactéria por litro d'água. No Guaíba, a concentração é superior a mil nanogramas por litro. O Departamento Municipal de Água e Esgotos (DMAE) afirma que realiza cerca de quatro mil análises diárias, em 500 amostras de água coletadas em vários pontos da cidade, desde a captação até as ligações domiciliares. Há, ainda, um plano de controle de qualidade que funciona a partir de 288 pontos ao longo da rede de distribuição do mu-

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PROGRAMA DE CONSERVAÇÃO DAS ÁGUAS EM POA A Lei Municipal nº 10.506, de 5 de agosto de 2008, instituiu o Programa de Conservação, Uso Racional e Reaproveitamento das Águas em Porto Alegre, tendo como objetivo a promoção de medidas necessárias à conservação, à redução do desperdício e à utilização de fontes alternativas para a captação e o aproveitamento da água nas edificações. Visa, ainda, à conscientização dos usuários sobre a importância da conservação. O texto cita ainda a necessidade de as edificações adotarem um conjunto de ações que propiciem a redução da poluição e dos prejuízos por ela causados, apesar de não deixar claro quais seriam as medidas a serem adotadas. Confira alguns trechos da norma, disponível em http://goo.gl/A0JbGJ:

nicípio, em locais como escolas, hospitais, clínicas de saúde, creches, rodoviária e aeroporto. O objetivo é garantir a qualidade da água distribuída, de acordo com o padrão de potabilidade estabelecido pela Portaria 2914/11 do Ministério da Saúde. Os dados são encaminhados para o serviço de vigilância da qualidade da água da Secretaria Municipal da Saúde (SMS), e estão disponíveis no site da autarquia. u

Guaíba recebe água sem tratamento O Guaíba recebe água de cinco rios; três deles estão na lista dos dez mais poluídos do Brasil. E quase 70% dos gaúchos recebem estas águas. O Rio Jacuí contribui com 85% das águas formadoras do Lago Guaíba, ao qual chega sem tratamento. Outra fonte é o Rio dos Sinos, considerado o mais poluído da região, que atravessa um importante parque industrial, com destaque para os ramos coureiro-calçadista, petroquímico e metalúrgico. As informações são do Movimento Viva Guaíba, fundado em 2006. Saiba mais acessando vivaguaiba.eco.br.

Capítulo 1 Art. 2º Para os fins desta Lei, considera-se: I – Conservação, o conjunto de ações que propiciam a redução da poluição e dos prejuízos por ela causados; II – Uso racional das águas, o conjunto de ações destinadas a evitar o desperdício de água; III – Água potável, aquela destinada ao consumo humano, cujos parâmetros microbiológicos, físicos, químicos e radioativos atendam ao padrão de potabilidade, não oferecendo riscos à saúde; IV – Desperdício de água, o volume de água potável dispensado, sem aproveitamento ou pelo uso abusivo; V – Reaproveitamento das águas, o processo pelo qual a água, potável ou não, é reutilizada para o mesmo ou outro fim; VI – Serviço de Abastecimento Público de Água, o conjunto de atividades, instalações e equipamentos destinados a fornecer água potável para uma comunidade; VII – Fonte alternativa, o local distinto do sistema de abastecimento público onde é possível captar a água para o consumo humano; e VIII – Águas servidas, as águas que foram utilizadas em tanques, pias, máquinas de lavar, bidês, chuveiros, banheiras e outros equipamentos.

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Limpeza de reservatórios deve ser feita anualmente Secretaria da Saúde recomenda que o Síndico confira se a empresa que vai contratar está cadastrada

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Uma vez por ano, o Síndico de cada prédio é responsável por uma tarefa que afeta diretamente a vida e saúde dos Condôminos: a limpeza do reservatório de água. A Coordenadoria Geral de Vigilância em Saúde (CGVS) da Secretaria Municipal de Saúde pode exigir, no Laudo de Inspeção do prédio, o certificado de limpeza de reservatório.

O que deve ser checado antes da contratação Para fazer este processo e também a desinfecção bacteriológica do reservatório, o Síndico deve contratar uma empresa especializada para realizar a limpeza. A CGVS tem um cadastro no qual o Síndico pode consultar as empresas habilitadas. Como, quando se trata de água, todo o cuidado é pouco, o Síndico ainda deve pessoalmente conferir o alvará de Saúde da empresa contratada. Antes de iniciar o procedimento, é preciso avisar aos moradores sobre o processo 24 horas antes de ele ser iniciado, de modo a evitar transtornos devido à temporária falta de água. Depois de feita a limpeza, o certificado, que deve ser assinado por um técnico devidamente cadastrado no Conselho Regional de Arquitetura (CREA), deve ser exposto em um local visível a todos os Condôminos. Evitando as penalidades É importante que o Síndico se atenha a todos os procedimentos de acordo com a norma, porque qualquer alteração pode ser enquadrada como infração sanitária, de acordo com a lei 6.437/77, e é passível de penalidade de acordo com a infração cometida. Denúncias relativas às eventuais inconformidades dos reservatórios devem ser feitas pelo fone 156. u

ARTIGO

STF barra restrição ao uso de serviços por Condômino inadimplente

Gilberto Koenig* www.kek.adv.br

m outra oportunidade escrevemos sobre as Restrições ao uso de serviços do Condomínio por Condômino inadimplente1 dizendo que para a manutenção dos serviços que oferece, o Condomínio necessita da contribuição dos Condôminos, o que deve ser feito nos moldes do art. 1.336 do Código Civil Brasileiro2. Aliás, a Lei 4.591/64, em seu art. 12, já estabelecia que cada Condômino concorreria nas despesas do Condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe coubesse no rateio.

E quando o Condômino deixa de contribuir com sua parcela, como agir? Persiste a orientação que depois de esgotada a via extrajudicial, o Condomínio deve bater as portas do Juiz-Estado para que esse imponha ao Condômino moroso a obrigação de honrar com o compromisso, sob pena de recair a constrição judicial sobre a unidade imobiliária em decorrência de ser a dívida “propter rem”3 . Não se desconhece, por outro lado, que a cobrança judicial, ainda que hoje seja possível a propositura de ação de execução4, é morosa e enquanto isso o Condômino inadimplente continua a usufruir dos serviços do Condomínio.

1 http://kek.adv.br/artigos/restricoes-ao-uso-de-servicos-do-condominio-por-condomino-inadimplente 2 Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do Condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 3 Art. 1.348. Compete ao Síndico: VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 4 Art. 784, X do CPC.

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Na hipótese de inadimplência do Condômino, cabe ao Condomínio buscar judicialmente o crédito decorrente da quota-parte, utilizado O acórdão do STJ restou assim ementado: dos meios legais, mas abandonando a ideia RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA de restrição de uso dos serviços e acesso CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA às áreas comuns da edificação COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO Muitos, portanto, questionam se o Condomínio pode impor restrições ao Condômino moroso e sua família, cortando os serviços que são prestados e impedindo a utilização das áreas comuns. Em julgamento recente, mais precisamente em 9 de agosto próximo passado, o STJ decidiu com precisão que “o direito do Condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do Condomínio (§ 3º do art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do Condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade.” Mais, reafirma o julgado que para a hipótese de descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, há severas sanções de ordem pecuniárias previstas no Código Civil, portanto, não se justifica medida restritiva que tem o único propósito de expor a condição de inadimplente do Condômino.

EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. (Recurso Especial nº 1.564.030- MG (2015/0270309-0), relator Min. Marco Aurélio Bellizze). Deste modo, na hipótese de inadimplência do Condômino, cabe ao Condomínio buscar judicialmente o crédito decorrente da quota-parte, utilizando dos meios legais, inclusive, com possibilidade de constrição judicial sobre a própria unidade condominial, abandonada a ideia de restrição de uso dos serviços e acessos às áreas comuns da edificação. u * Advogado. Mestre em direito. Vice-presidente de locações do Secovi/RS.

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“Lei Kiss” padronizou legislação estadual sobre incêndio Confira as alterações na Lei e as exigências quanto ao Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI)

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ma tragédia que marcou a história do Brasil e ganhou repercussão internacional na madrugada de 27 de janeiro de 2013 gerou, além de comoção nacional, uma onda de revisões na legislação referente à exigência de segurança em edificações: o incêndio da Boate Kiss, cujo processo criminal ainda está em fase de instrução (audiência para colher provas orais). Um total de 242 pessoas, a maioria jovens, morreu em decorrência não somente do fogo que atingiu a casa noturna, localizada no município gaúcho de Santa Maria, mas, principalmente, pelas más condições do local, como falha no extintor de incêndio do palco, onde tudo começou; falta de iluminação de emergência e de ventilação adequada; obstáculos na rota de saída e sistema de exaustão bloqueado, entre outros. O incêndio deixou ainda mais de 600 pessoas feridas, muitas com sequelas até hoje, e a dolorosa lição de que adotar medidas preventivas vai muito além de cumprir a lei para evitar penalidades e multas.

Novas normas estabelecidas No Rio Grande do Sul, foi aprovada, em dezembro de 2013, a Lei Complementar nº 14.376, a chamada “Lei Kiss”, cuja regulamentação se deu em setembro de 2014, por meio do Decreto 51.803, estabelecendo normas sobre segurança, prevenção e proteção contra incêndio nas edificações e áreas de risco no Estado.

Foi preciso reaprender tudo que se sabia sobe o assunto. As novas regras aumentaram as responsabilidades do Corpo de Bombeiros Militar (CBMRS). As unidades que integram o CBMRS têm de pesquisar, estudar, analisar, propor, elaborar, aprovar e expedir as Resoluções Técnicas, que disciplinam as medidas de segurança contra incêndio, podendo contratar profissionais civis de Engenharia e Arquitetura. Os pedidos de liberação de Alvará de Funcionamento, a cargo das prefeituras, passaram a depender da aprovação do Alvará de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PPCI) do Corpo de Bombeiros, cabendo a ambos interditar um estabelecimento no caso de constatarem risco aos usuários e/ou funcionamento irregular do mesmo. As duas páginas que antes davam conta das normas estaduais sobre sistemas de prevenção e proteção contra incêndio, constantes na Lei nº 10.987, de agosto de 1997, saltaram para 79 páginas em 2013. Desde então, elas esmiúçam exigências e trazem descrições detalhadas das diferentes edificações e o que devem cumprir, incluindo tabelas de classificação de construções e áreas de risco quanto à ocupação. O extenso texto da “Lei Kiss” foi amplamente debatido na Assembleia Legislativa e já sofreu duas al13

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DESCUMPRIMENTO DAS REGRAS GERA PUNIÇÕES As infrações serão punidas com as seguintes penalidades, sem prejuízo das sanções penais cabíveis: I – advertência; II – multa e multa diária; III – interdição; e IV – embargo. § 1º A penalização deverá ser gradual e possuir caráter instrutivo antes do punitivo. A pena de multa será aplicada quando cometidas infrações de natureza média, grave ou gravíssima, na seguinte forma: I – infrações de natureza média: R$ 1.000,00 (mil reais); II – infrações de natureza grave: R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais); e III – infrações de natureza gravíssima: R$ 2.000,00 (dois mil reais).

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terações, em julho de 2014 e março de 2015. Mas, passados mais de três anos, a Lei ainda gera dúvidas. Mesmo tendo o mérito de padronizar a legislação em relação aos procedimentos de prevenção de incêndios, a Lei é considerada rígida demais por representantes de diversas entidades da sociedade civil organizada, motivo pelo qual pode voltar a ser debatida no Legislativo em breve.

Regularização até dezembro de 2019 Enquanto novas mudanças não entram em debate no Legislativo, a maioria das exigências se mantém em vigor. Um exemplo é a regularização das construções até 26 de dezembro de 2019. Assim como as demais edificações, os Condomínios precisam adotar medidas que evitem incêndios, limitem a propagação de chamas e fumaça, auxiliem na intervenção do Corpo de Bombeiros em caso de emergências e garantam condições para a correta e rápida evacuação do prédio. A proximidade do final do ano exige a renovação do PPCI. Carga e posicionamento de extintores, rotas de fuga, sinalizações de emergência e até os locais adequados para acomodação de botijões de gás

continuam sendo fundamentais para que tudo esteja de acordo com a Lei. A Lei Complementar nº 420/98, que regia o tema em Porto Alegre, apesar de sempre ter sido considerada um ótimo regramento, deixou de valer no momento em que a Lei estadual foi aprovada e sancionada. A “Lei Kiss” classificou as edificações de acordo com a altura, área total construída, ocupação e uso, capacidade de lotação e carga de incêndio (MJ/m2). Este último é utilizado para calcular o nível de risco de incêndio de uma construção. Os imóveis passaram a ser divididos em relação a esse risco: baixo, médio e alto. Os imóveis residenciais, como apartamentos, casas térreas ou sobrados e alojamentos estudantis, estão na faixa de menor risco de incêndio. É importante que cada Síndico e Síndica se debrucem sobre a leitura da legislação, evitando sanções, mas, principalmente, ficando alertas sobre a importância de implantar medidas preventivas que resultem no bem comum e na segurança dos Condôminos. u

TIRE SUAS PRINCIPAIS DÚVIDAS QUANTO AO PPCI O que é o Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI)? Conforme especificado na Lei Complementar n.º 14.376/2013, PPCI é um processo que contém os elementos formais que todo o proprietário ou responsável pelas áreas de risco de incêndio e edificações, excetuando as de ocupação unifamiliares de uso exclusivamente residencial, deve encaminhar ao CBMRS, conforme orientações do referido órgão. O PPCI será exigido na sua forma completa ou simplificada, de acordo com o uso, a classificação e a atividade desenvolvida na edificação. O que é o Plano Simplificado de Prevenção Contra Incêndio (PSPCI)? PSPCI é um processo que contém um conjunto reduzido de elementos formais, em função da classificação de ocupação, carga de incêndio e uso da edificação, que dispensa a apresentação do Projeto de Prevenção Contra Incêndio (PrPCI) em conformidade com a Lei Complementar e Resolução Técnica do Corpo de Bombeiros Militar do Rio Grande do Sul (RTCBMRS), cuja responsabilidade pelas informações fornecidas: a. nas edificações de baixa carga de incêndio que atendam a todas as características do art. 21 da Lei Complementar n.º 14.376, de 26 de dezembro de 2013, é exclusiva do (a) proprietário (a) ou do (a) responsável pelo seu uso; b. nas edificações de média carga de incêndio é do (a) proprietário (a) ou do (a) responsável pelo seu uso, com a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART/ CREA − ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT/CAU-RS.

O que é o Projeto de Prevenção Contra Incêndio (PrPCI)? É o projeto técnico, constante do PPCI, que contém o conjunto de medidas que visam a prevenir e evitar o incêndio, permitir o abandono seguro dos ocupantes da edificação e áreas de risco, dificultar a propagação do incêndio, proporcionar meios de controle e extinção do fogo e permitir o acesso para as operações do Corpo de Bombeiros. O PrPCI será elaborado por profissional registrado e com a devida atribuição nos Conselhos Federais de Agronomia (Confea), Engenharia e Agronomia (CREA) ou Arquitetura e Urbanismo (CAU), acompanhado da devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/CREA) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT/CAU-RS) Quais as edificações e áreas de risco de incêndio necessitam do PPCI e do Alvará de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (APPCI)? Todas as edificações e áreas de risco de incêndio deverão possuir APPCI expedido pelo CBMRS. Estão excluídas desta exigência as edificações de uso residencial exclusivamente unifamiliares e as residências exclusivamente unifamiliares, localizadas no pavimento superior de ocupação mista com até dois pavimentos, e que possuam acessos independentes.

Para saber mais e ter acesso à legislação, acesse www.cbm.rs.gov.br

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Escadas pressurizadas contra incêndios Os insufladores de ar devem ter fonte alimentadora própria que assegure o funcionamento mínimo de quatro horas

>> O maior perigo, quando ocorre um incêndio em um prédio residencial, é a fumaça. Isso porque ela se espalha rapidamente e provoca pânico nas pessoas que estão dentro do edifício, dificultando seu acesso às saídas. As escadas pressurizadas são uma alternativa importante para combater o problema. A pressurização é um sistema de ventilação forçada, que faz com que o ar das escadas não seja contaminado por fumaça ou gases tóxicos. Esses sistemas devem atender às regras da Associação Brasileira de 16

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Normas Técnicas (ABNT) e da Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros Nº 13/2011. De acordo com o Código de Proteção Contra Incêndio de Porto Alegre, Lei Complementar nº 420/98, as escadas pressurizadas devem ser dotadas de, pelo menos, dois ventiladores; um para uso permanente em condições normais; e outro que deve começar a funcionar automaticamente em caso de incêndio, aumentando a pressão interna. Os insufladores de ar devem ficar em local protegido contra eventual

incêndio e ter fonte alimentadora própria, que assegure um funcionamento mínimo de quatro horas A manutenção e a inspeção desse tipo de escada estão previstas no Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI). u

PRODUTOS & SERVIÇOS

Laudo Técnico de Avaliação Elétrica Este laudo deve ser apresentado junto com o PPCI de acordo com a idade do prédio e das vistorias feitas pelo Plano de Prevenção

parte elétrica de um Condomínio é sempre um dos aspectos que o Síndico deve prestar atenção redobrada, porque qualquer irregularidade representa risco de choques elétricos, queima de equipamentos e até de incêndio. Por isso, quando é providenciado o Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI), ele também precisa dispor do Laudo Técnico de Avaliação Elétrica.

Quando o laudo é obrigatório Esse laudo é obrigatório para edificações com mais de 20 anos. Para os prédios mais recentes, ele deve ser

apresentado apenas se, durante a vistoria do PPCI, o técnico avaliar que há algum tipo de problema com as instalações elétricas. O Laudo Técnico mostra a situação das instalações da edificação e atesta que elas não representam risco para as pessoas e animais que circulam pelo local. Feito com base na Norma Brasileira (NBR) 5410 e no Regulamento de Instalações Consumidoras (RIC) 2012 da CEEE, a inspeção deve ser realizada por um engenheiro devidamente cadastrado no CREA. A NBR, que aplica-se às instalações elétricas de baixa tensão, ou seja, aquelas alimentadas sob uma ten-

são nominal igual ou inferior a 1.000 V em corrente alternada, com frequências inferiores a 400 Hz, ou a 1.500 V em corrente contínua, exibe as condições que devem satisfazer as instalações elétricas estabelecidas, a fim de garantir o funcionamento adequado.

Exigências de apresentação O laudo pode ser feito apenas uma vez e renovado apenas se o técnico exigi-lo durante as inspeções do PPCI. A não apresentação do documento quando solicitado impede que o PPCI seja aprovado pelo Corpo de Bombeiros. u

PRODUTOS & SERVIÇOS

Aplicativo dirigido a Síndicos e Condôminos otimiza a comunicação Dispositivo da Auxiliadora Predial conquista usuários por ser extremamente funcional, com acesso facilitado, interação e mais transparência da gestão

ais do que fazer a reserva do salão de festas, autorizar a entrada de convidados ou emitir segunda via de boleto, o aplicativo Auxiliadora Predial possibilita aos moradores estabelecer um canal direto com o Síndico, possibilitando diálogos online e interação via enquetes. Dessa forma, o aplicativo também permite ao morador manifestar suas posições em diversas questões que envolvem o universo condominial. Lançado no semestre passado, o novo ambiente digital proporciona comodidade para o Síndico, que poderá personalizar seu Condomínio de acordo com as necessidades. Para Roger Silva, diretor de Condomínios da Auxiliadora Predial, a ferramenta descomplica o dia a

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Baixe o aplicativo na App Store e Google Play Acesse auxiliadoradigital.com.br

dia, de forma que o Síndico e moradores possam reservar mais tempo para si e suas famílias. “As opções de serviços estão disponíveis 24 horas por dia. Mais do que proporcionar transparência na administração, o uso dos serviços online otimiza o tempo de todos, moradores e Síndico, que podem optar pelo horário mais conveniente para realizar as operações”, diz Roger.

Opinião de usuário Disponível para clientes da Auxiliadora Predial para ser usado no celular, tablet ou computador, o aplicativo ganhou a preferência de Sandro Baumhardt. Síndico do Condomínio Fit Jardins, localizado no bairro Sarandi, em Porto Alegre, ele define a iniciativa como moderna e completa, indispensável para a comunicação do Síndico com os condôminos e vice-versa. “O aplicativo abrange várias áreas que requerem agilidade e controles pelo gestor”. Entre os atrativos do mecanismo, Sandro citou a comunicação do condômino com a portaria. “Apenas um simples toque transmite informações de forma instantânea, agregando agilidade, praticidade, e especialmente, segurança”, opina. Questionado se recomendaria o aplicativo a outros Síndicos, San-

dro respondeu positivamente. Ele lembrou que existem muitos sites no mercado que disponibilizam algo similar. “No entanto, nenhum é tão completo e tem a credibilidade de uma empresa como a Auxiliadora Predial. Eu mesmo tinha um sistema e o troquei, pois ele servia apenas para as reservas de áreas. Isto era insuficiente. O que eu queria foi oferecido agora. Temos que buscar empresas com algo mais, preocupadas com melhorias constantes. Parabéns por estarem preocupados com o que preciso”, enfatiza.

Interações seguras Com relação à segurança, o aplicativo destaca-se também neste quesito. Ao oferecer informações claras e transparentes sobre a administração do Condomínio, o dispositivo faz isto com um sistema rigoroso quanto à segurança das operações. Ainda, segundo Roger, “o armazenamento é feito por meio de diversos níveis de segurança, criptografado, com exigência de login e senha, histórico de registro das atividades, monitoramento e processos de segurança em cima de integrações entre sistemas”. u

FUNCIONALIDADES DO APLICATIVO >> Campo “Fale com o Síndico” >> Inclusão cadastral de dependentes >> Inclusão cadastral de fornecedores >> Agenda do Condomínio >> Registro de eventos >> Atas de reuniões >> Liberação de portaria >> Emissão de segunda via do boleto >> Agenda e reserva de espaços, entre outras funcionalidades

QUEM PODERÁ USAR >> Síndicos >> Condôminos >> Dependentes de condôminos >> Zeladores >> Gerentes e assistentes de agências da Auxiliadora Predial

PRODUTOS & SERVIÇOS

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Contratar uma empresa auxiliar de administração exige cuidados Saiba o que o Síndico deve conhecer para fazer uma boa escolha

om o nível de responsabilidades atribuídas ao Síndico, é natural surgirem dúvidas sobre como levar adiante e aprimorar um trabalho que afeta a vida de muitas pessoas. Ele pode escolher uma administradora para ajudar a fazer a gestão do edifício; pode contratar um gestor profissional e até optar por uma gestão compartilhada. Segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi-RS), em Porto Alegre mais de 60% dos Condomínios optam por contratar uma administradora. Mas é preciso ter cuidado para fazer a melhor escolha.

Modelos aprovados Uma empresa traz toda a experiência adquirida na administração de vários Condomínios, podendo com-

parar as melhores práticas e oferecer soluções já testadas. A administradora também tem papel relevante na mediação de conflitos. Se bem estruturada, a administradora tem condições de oferecer uma orientação jurídica competente e atualizada.

Oferecer o máximo De acordo com a vice-presidente de Condomínios do Secovi-RS, Simone Camargo, uma boa administradora é aquela que tem estrutura, serviços a oferecer, tradição, transparência e que venha por indicação. A empresa deve oferecer o máximo por um preço médio de mercado. Simone destaca, porém, que o maior diferencial de uma administradora está no envolvimento com o cliente. “As pessoas não querem ser tratadas como um número. O atendimento personalizado faz a diferença”, enfatiza.

Uma boa administradora é aquela que tem estrutura, serviços a oferecer, tradição, transparência e que venha por indicação

CUIDADO COM AS FRAUDES Embora o Conselho Fiscal do Condomínio deva verificar, mensalmente, toda a documentação enviada pela administradora, cuja missão é assessorar o Síndico, ele deve estar atento à atuação da administradora. Segundo o Secovi, a fraude mais comum na administração condominial é o não recolhimento de encargos como INSS e FGTS, o que nem sempre o Síndico costuma fiscalizar. Neste caso, quem responde de imediato é o Condomínio, que terá que pagar duas vezes até buscar seus direitos. “Há uma ilusão de que o preço mais baixo é o melhor. Muitas vezes, quando a empresa cobra um valor de administração muito mais baixo do que o mercado, ela irá buscar a diferença em outros pequenos serviços”, afirma Simone. Ela lembra que o Secovi está à disposição para responder dúvidas de Síndicos e sugere: “é importante dar preferência a administradoras vinculadas ao Secovi”.

PRODUTOS & SERVIÇOS

ATRIBUIÇÕES E RESPONSABILIDADES DE UMA ADMINISTRADORA

>> Elaboração de previsões orçamentárias.

>> Representação e regularização do Condomínio junto a órgãos públicos.

>> Emissão e cobrança de cotas condominiais.

>> Controle de inadimplência e contencioso.

>> Pagamento de fornecedores, impostos e taxas.

>> Recrutamento e admissão de funcionários.

>> Elaboração da folha de pagamento e do Informe de Rendimentos dos empregados.

>> Prestação de contas por meio de demonstrativos mensais.

>> Orientação jurídica, auxílio na contratação de seguros, além de elaboração de comunicados internos.

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Dicas para escolher uma boa administradora >> Pedir propostas para pelo menos três empresas. >> Consultar empresas indicadas por outros Síndicos satisfeitos. >> Verificar o tempo de atuação da empresa no mercado. >> Optar por administradoras que tenham auditoria externa. >> Verificar a idoneidade financeira e comercial (por meio de declaração de banco, Junta Comercial e cartórios). >> Exigir certidões negativas de distribuidores forenses, cartórios de protesto, Receita Federal, INSS e da Prefeitura. >> Solicitar um histórico da empresa em outros Condomínios, residenciais ou comerciais. >> Verificar os antecedentes dos funcionários que serão contratados para trabalhar no Condomínio, com referências profissionais e pessoais. >> Verificar se a empresa apresenta, mensalmente, comprovação do pagamento dos encargos sociais dos empregados, para evitar possíveis ações judiciais lesivas ao Condomínio. >> Escolher empresas que tenham foco na inovação. >> Ler atentamente a proposta contratual, que deve trazer, detalhadamente, itens como: periodicidade das demonstrações de contas, definição e previsão da forma de arrecadação das cotas condominiais, obrigatoriedade de a empresa efetuar o pagamento das contas do Condomínio, descrição dos serviços que não estão contemplados e condições para a rescisão. >> Observar se a empresa oferece algum serviço de assessoria às assembleias. Saber como funciona o sistema de cobrança normal das mensalidades do Condomínio e como a administradora age no caso de Condôminos em atraso. >> É importante saber o valor da taxa mensal de administração. Também é bom saber qual é o preço médio cobrado pelas administradoras da mesma região ou cidade. >> Pedir modelo do balancete mensal. Avaliar se o documento é detalhado e de fácil compreensão. O balancete é fundamental para que os Condôminos acompanhem a movimentação financeira e possam decidir sobre prioridades ou cortes de gastos. >> Pesquisar o nível de satisfação dos Condôminos de um prédio administrado pela empresa. >> Dar preferência a administradoras associadas ao Secovi da região. 23

LEGISLAÇÃO

Tira-dúvidas sobre questões trabalhistas

s funcionários dos Condomínios são

fundamentais para o perfeito andamento da rotina dos edifícios. Eles têm envolvimento com questões da estrutura das edificações, mas também interação com Condôminos e visitantes. É comum os Síndicos terem dúvidas sobre questões que envolvem os funcionários. Assim, a Revista Síndico inicia uma série de perguntas e respostas sobre os direitos e deveres dos funcionários. As questões foram respondidas pelo advogado Rafael Pereira*, sendo embasadas nas principais leis que regem as relações entre patrões e empregados.

Todos os funcionários devem ser registrados? Todo aquele que trabalhar com subordinação, pessoalidade, habitualidade e receber salários do Condomínio deve ter o vínculo de emprego reconhecido pelo empregador, com as respectivas anotações na Carteira de Trabalho e Previdência Social.

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Caso não haja registro de algum funcionário, o Condomínio pode ser multado? Sim. Pode haver sanção do Ministério do Trabalho e Emprego, além de posterior reconhecimento judicial do vínculo de emprego e condenação do Condomínio ao pagamento de todas as verbas trabalhistas decorrentes da relação. Quanto tempo o funcionário pode ficar em período de experiência? O contrato de experiência deve ter no máximo 90 dias, podendo ser renovado uma única vez dentro desse período.

Pode ser contratada uma pessoa aposentada para o cargo de zelador, registrando-a em carteira? Não há nenhuma restrição ao aposentado no que diz respeito a um novo contrato de trabalho. Tanto aquele empregado que se aposenta com contrato de trabalho em vigor pode seguir trabalhando, quanto o aposentado que busca emprego no mercado pode ser normalmente contratado sob o regime celetista.

prestação habitual de jornadas superiores aos limites legais. Assim sendo, o administrador deve observar a necessidade de contar com um quadro de empregados que suporte as necessidades do Condomínio, sob pena de ter um passivo trabalhista sendo criado. O fornecimento do vale-transporte é obrigatório? Sim. É obrigatório o fornecimento de vale-transporte, sendo descontado do empregado o valor máximo de 6% do seu salário como custeio do benefício. O que exceder tal limite fica a cargo do empregador. Deve-se ter atenção ao uso desse benefício de forma exclusiva para ida e retorno do trabalho, uma vez que o mau uso pode acarretar penalidades ao empregado e perda do benefício.

Limpar a piscina pode ser função do zelador e do faxineiro? A questão é a compatibilidade com as condições pessoais de cada empregado e as tarefas serem exercidas dentro da jornada. Então, não pode haver abuso por parte do empregador, no que diz respeito a uma eventual sobrecarga de atividades. Tanto o zelador quanto o faxineiro, a princípio, teriam condições para tanto. O que se deve observar com cuidado é o contato com agentes insalubres – materiais de limpeza e tratamento de água – pois isso pode obrigar ao pagamento de adicional. Zelador recebe hora extra? Em regra, havendo extrapolação do limite de 8 horas diárias e/ou 44 semanais, todo empregado tem direito a horas extras. O mesmo ocorre com o zelador. Se o zelador ficar na portaria, no horário de almoço do porteiro, ele tem direito a hora extra? É proibido não usufruir horário de almoço, pois se trata de questão de saúde e segurança do trabalho, passível de sanção administrativa do Ministério do Trabalho e Emprego, além do pagamento do período de descanso acrescido de adicional mínimo de 50%. Como amenizar grandes gastos com horas extras no Condomínio? Horas extras são tidas pela legislação como exceção. O “extra” vem de extraordinária, do que se conclui ser ilícita a

O Condomínio é obrigado a fornecer vale-alimentação e cesta básica? A CLT não prevê essas espécies de benefício. Entretanto, em normas coletivas, é comum haver essa obrigação. Assim, deverá o Condomínio verificar a qual norma coletiva pertence e, então, averiguar se há obrigação de pagamento de vale alimentação e cesta básica.

Os vales-transporte, alimentação e cesta básica podem ser substituídos por pagamento em dinheiro? Havendo previsão nas normas coletivas ou em lei específica reconhecendo a verba como “indenizatória”, poderá haver o pagamento em dinheiro. Entretanto, sugere-se sempre observar a forma prevista no instrumento legal que garante o direito ao trabalhador, evitando-se discussão e riscos nesse sentido. u * Mestre em Qualidade Ambiental, advogado e consultor em Direito Empresarial, com enfoque nas áreas do Direito do Trabalho, Contratos Empresariais e Direito Ambiental. Professor do curso de Direito da Universidade Feevale, secretário e sócio-fundador da Associação Gaúcha dos Advogados de Direito Ambiental Empresarial - AGAAE. 25

CAPA

Nelson Mandela 26

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Liderança compartilhada, o modelo de Mandela É hora de o líder empresarial descer do pedestal e compartilhar a liderança com sua equipe, como fez o ex-presidente da África do Sul Nelson Mandela porJoseph A. Raelin

emos despendido tempo demais procurando a liderança no lugar errado. Ela não tem a ver com os líderes em si, com pessoas carismáticas. Referese à prática de pessoas que trabalham juntas para materializar as escolhas que fizeram juntas. Diz respeito ao compartilhamento da liderança. O mundo dos líderes carismáticos não é suficientemente bem-sucedido? Bem, muitos dizem que a raça humana está mais perto da extinção do que em qualquer outro momento da história – e foram nossos líderes que nos fizeram chegar a esse ponto. Dentro das corporações, sobretudo, existe a preocupação de que a visão de cima para baixo dos líderes se tornou muito limitada. Isso fica evidente quando um executivo como Simon Lloyd, diretor de recursos humanos do Banco Santander no Reino Unido, diz em uma entrevista que, por causa das tecnologias de comunicação, “tentar impor uma estrutura de controle e comando não funciona mais”. É nítido quando uma executiva como Betsy Sutter, vice-presidente corporativa sênior e responsável pela gestão de pessoas da VMware, afirma que, devido ao rápido ritmo das mudanças, “não se pode esperar conseguir escalar, transformar e vencer se você não estiver criando modelos ágeis. Se as coisas

acontecem de cima para baixo, o movimento é lento demais”. Podemos obter alguns insights para esse novo modelo de liderança com Nelson Mandela (1918-2013), que foi presidente da África do Sul e uma das maiores figuras de nosso tempo. Ele costumava enfatizar a natureza compartilhada da liderança e ficou conhecido por dar crédito aos outros – quando homenageado por seu papel no fim do apartheid, observou que essa mudança foi um empreendimento coletivo. Ao contrário do que se pensa, uma das lições mais importantes de liderança que podemos tirar de Mandela foi não sua conquista da liderança, mas a maneira como a compartilhava. O exemplo de Mandela mostra que liderar é um conjunto de práticas de pessoas engajadas em executar

Por que a abordagem de Mandela é distinta A abordagem de Mandela sugere uma nova forma de pensar em liderança. Deixa de ser um conjunto de características próprias de indivíduos especialmente dotados e torna-se um conjunto de práticas de pessoas engajadas na materialização de suas escolhas. Que atividades esse tipo de liderança envolve? As principais são esquadrinhar o ambiente, mobilizar recursos e convidar 27

CAPA

os outros a participar – tecendo interações entre redes existentes e novas, oferecendo feedback, facilitando a reflexão. E como desenvolver esse tipo de liderança? Isso exige um treinamento diferente do padrão adotado pelas empresas, que tira os gestores de seu local de trabalho para assistir a sessões que supostamente ensinariam competências de liderança. Se a liderança é uma atividade colaborativa, faz pouco sentido educar indivíduos para exercê-la em um ambiente afastado de onde a liderança precisa acontecer. Gestores podem aprender competências ou habilidades específicas em sala de aula, mas talvez não as considerem aplicáveis aos problemas reais em seu ambiente de origem. Até a transmissão das melhores práticas pode não dar em nada em sala de aula, uma vez que a pessoa se concentra para valer no ambiente real com a prática real. O que fazer, então? Descartar o treinamento de liderança? Não, este deve continuar a ser feito, porém combinado com experiências de desenvolvimento formais e informais no ambiente de trabalho, como mentoria de pares, coaching, processo de reflexão em grupo e aprendizado ativo.

O desenvolvimento Se você quer desenvolver liderança em um grupo, precisa encontrar meios de trazer mais do que há de inconsciente para o domínio da consciência e do intencional. Tem de estudar exemplos de fracasso, dissonância, crise e obstrução no local de trabalho ou mesmo surpresas que estimulem a criatividade. Um dos métodos disponíveis para instigar esse tipo de diálogo reflexivo é o aprendizado ativo, no qual os participantes param e refletem em tempo real sobre problemas que acontecem em seu ambiente de trabalho. O aprendizado ativo exige que os gestores façam um esforço concentrado para observar e pensar juntos sobre as práti28

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cas que têm impacto no resultado final. A multinacional de tecnologia da informação Cisco, sediada na Califórnia, é uma das que já usaram o método, por exemplo.

Contra o desperdício A ideia deste artigo não é acabar com os líderes. O que dizemos é que liderar não pode mais se resumir à transferência de instruções “daqueles que sabem” para “aqueles que não sabem”. Em ambientes de negócios que se movimentam rápido, desperdiçar a energia e a criatividade dos condenados ao papel de seguidores não é mais possível. Precisamos, isso sim, de um modelo de liderança que se autocorrija, no qual os participantes consigam, por conta própria, engajar-se uns com os outros e refletir sobre suas ações para que possam aprender continuamente e melhorar as práticas ainda em andamento. A liderança é devolvida ao grupo que põe mãos à obra, em vez de se solidificar em torno de um indivíduo que está tomando decisões pelos outros.

Você aplica quando... ... associa o treinamento-padrão de líderes, ministrado em sala de aula, a experiências no local de trabalho e a problemas reais, com mentoria, coaching e aprendizado ativo. ... traz o inconsciente para o domínio da consciência e do intencional, estudando mais exemplos de fracasso, crise e obstrução no local de trabalho ou gerando surpresas que estimulem a criatividade. ... aceita o modelo de liderança compartilhada, no qual os participantes consigam engajar-se uns com os outros e refletir sobre as próprias ações a fim de que possam melhorar as práticas em curso.

OBRIGAÇÕES LEGAIS

Central de gás: cuidados desde a instalação Código de Proteção Contra Incêndio prevê normas para ambiente apropriado

>> Não há quem não se preocupe com a instalação do gás em casa. E quando o assunto é a central de gás do Condomínio, o Síndico precisa se preocupar por todos. O Código de Proteção Contra Incêndio de Porto Alegre, Lei Complementar Nº 420, estabelece diversas normas sobre as condições das instalações de gás para que os Condôminos estejam sempre em segurança.

Exigências técnicas De acordo com o artigo 228, a central deve ser colocada em local próprio, ventilado, desimpedido, sem qualquer outra ocupação e fora do corpo do prédio e de pátios fechados. Mesmo do lado de fora, a central deve ser instalada dentro de um abrigo construído com paredes e cobertura resistentes a duas horas de fogo, ter altura útil mínima de 1,70m e ventilação permanente. Caso a opção seja por não construir esse abrigo, o local escolhido deverá ser isolado por tela metálica, grade ou similar, contar com cobertura e altura mínima de 1,80m, além dos afastamentos previstos. Os extintores à base de pó químico devem ser colocados a uma distância máxima de dez metros da central de gás e de forma a não ficarem obstruídos. São obrigatórias as placas de advertência de “INFLAMÁVEL” e “É PROIBIDO FUMAR”. Multas De acordo com a Lei Complementar 291, é responsabilidade do Síndico zelar pela manutenção das instalações e são previstas multas de cinco a 15 Unidades Financeiras Municipais (UFM). u

OBRIGAÇÕES LEGAIS

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Atenção para a manutenção de caldeiras O aquecimento da água e os sistemas de calefação podem oferecer perigo ao Condomínio

uando o Síndico solicita o Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI) ao Corpo de Bombeiros, vários itens são avaliados durante a inspeção. Um deles são as caldeiras. Alguns prédios adotam este equipamento para aquecer a água e manter sistemas de calefação, mas caso ele não siga as normas de instalação e não esteja em dia com a manutenção, pode representar risco de incêndio. As caldeiras utilizam como combustível lenha, gás, óleo diesel ou energia elétrica, todos de alta periculosidade. Não é raro o Síndico desconhecer as normas de instalação da caldeira e utilizá-la de forma indevida, como depósito de objetos ou de lenha, de forma inadequada.

Confira as exigências De acordo com o Código de Proteção Contra Incêndio de Porto Alegre, Lei Complementar Nº 420/98, a casa da caldeira deve ficar em um local separado do edifício, que pode ser apenas uma parede adjacente, construída em material

resistente ao fogo por pelo menos quatro horas. É imprescindível que esse local esteja afastado de depósitos de combustíveis líquidos e gasosos e não seja utilizado para outras finalidades. Outras normas que devem ser observadas são a iluminação adequada; acesso fácil e seguro para manutenção; pelo menos duas saídas amplas e que devem se manter desobstruídas; ventilação e válvula para fechamento manual do suprimento de combustível. Também deve existir no local pelo menos um extintor de incêndio de 12 kg. Só é permitido que a casa da caldeira fique no interior do prédio se o local da instalação tiver isolamento térmico. Caso conte com porta corta-fogo, ela deve conter um dispositivo de fechamento automático, em caso de incêndio. É importante que o Síndico saiba que há profissionais especializados que trabalham com caldeiras e que apenas eles podem realizar inspeção periódica e manutenção, devido ao grande risco que elas representam. u

OBRIGAÇÕES LEGAIS

Lei exige inspeções mensais para elevadores

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Fiscalização da Prefeitura pode interditar equipamento em caso de irregularidades

s elevadores estão no topo das prioridades do Síndico, já que são utilizados diariamente e exigem modernização periódica, por conta do desgaste. Entrou em vigor em julho a Lei Nº 12.002, de 21 de janeiro de 2016, que prevê regras sobre a manutenção de elevadores e escadas rolantes. Ao Síndico cabe a responsabilidade de garantir que o equipamento passe por manutenção mensal. Também são atribuições do Síndico escolher e contratar uma empresa de manutenção registrada no Conselho Regional de Arquitetura e Urbanismo (CAU), autorizar os serviços de conservação e manutenção corretiva e preventiva, assim como a imediata interdição do equipamento em caso de acidente. A manutenção deve manter o elevador ou escada rolante em perfeito estado de funcionamento e segurança. Inclui os serviços de inspeção, limpeza, lubrificação, regulagem, consertos e reparos com possível substituição de peças. A empresa deve fornecer ao Síndico um documento assinado contendo a data da última vistoria mensal; a manutenção ou troca de equipamentos, quando realizadas; observações ou sugestões cabíveis; e a assinatura de ciência do responsável pelo equipamento de transporte. Caso seja necessária a troca de alguma peça, ela deve envolver componentes originais ou equivalentes, inspecionados e ensaiados conforme exigências das normas da ABNT, e ter sua origem comprovada. A interdição, quando necessária, é responsabilidade da empresa de manutenção e do Síndico. u

Penalidades A Prefeitura de Porto Alegre é a responsável por fiscalizar elevadores e escadas rolantes. Caso o agente encontre alguma irregularidade, pode aplicar, de acordo com a gravidade do problema, advertência, multa, interdição do equipamento e até descadastramento da empresa de manutenção. As penalidades poderão ser cumulativas, de acordo com a gravidade da infração. As multas variam de 20 a dez mil Unidades Financeiras Municipais (UFMs). O cálculo da multa é feito com base na gravidade da infração, no dano causado e na capacidade econômica do infrator. Em caso de reincidência, a multa pode ser duplicada ou triplicada.

OBRIGAÇÕES LEGAIS

No país dos raios, prevenção e arborização são fundamentais Vistoria deve ser feita por um engenheiro eletricista, resultando em um laudo técnico indicativo das condições de conservação e as adequações necessárias

studos vêm mostrando que

as ilhas de calor formadas pela soma de fatores como a intensa urbanização e a diminuição progressiva da arborização, dentro do cenário de mudanças ambientais globais, contribuem para a formação de nuvens e, consequentemente, para o aumento de chuvas intensas e descargas atmosféricas, popularmente conhecidas como raios. Vai ser impossível esquecer, por exemplo, o último escaldante verão de Porto Alegre, que, em 29 de janeiro deste ano trouxe uma supertempestade com ventos de quase 120 km/h, chegando a ultrapassar os 150 km/h em alguns bairros, destruindo tudo por onde passavam. Um trabalho do Grupo de Eletricidade Atmosférica (Elat), do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (Inpe), mostra que, nos últimos 60 anos, em 14 cidades brasileiras com mais de 500 mil habitantes, incluindo Porto Alegre, houve um aumento de 79% no número de dias de tempestade em comparação à primeira metade do século 20. A capital gaúcha isoladamente re34

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gistrou um crescimento de 76%. O Brasil é o país com a maior incidência de raios no mundo, chegando a 50 milhões de quedas por ano. Isso acontece porque o território nacional é o maior localizado dentro da zona tropical do planeta, região que é naturalmente mais quente e por isso favorável à formação de tempestades.

A legislação relativa aos Condomínios Para Condomínios, a lei determina que a revisão dos para-raios deve ser realizada anualmente por empresa especializada. A vistoria é feita por um engenheiro eletricista, resultando em um laudo técnico que aponta as condições de conservação e as adequações necessárias na edificação, devendo ser realizada tam-

bém a medição ôhmica (resistência de aterramento) das estruturas. Anualmente deverá ser realizada a inspeção visual do Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA). Inspeções completas devem ser feitas periodicamente, em intervalos de cinco anos para estruturas destinadas a fins residenciais e comerciais. A norma que rege o assunto, a NBR 5419, foi atualizada em 2015, incorporando a necessidade de se fazer uma vistoria visual do equipamento a cada seis meses – antes, a manutenção preventiva do sistema era efetuada anualmente. Os Condomínios também devem instalar DPS (Dispositivo Protetor de Surto) em todos os quadros elétricos de suas áreas comuns. u

ATENÇÃO >> Seguradoras normalmente cobrem os danos causados por raios. Entretanto, a falta de documentação atualizada e manutenção do para-raios, pode não indenizar a segurada por não estar em conformidade com as normas vigentes. >> O proprietário ou Síndico responde pessoalmente por defeitos na execução dos serviços prestados por profissionais não habilitados conforme art. 1.384 da

Lei 10.406/02, combinado com a Lei nº 5.194/66 e Resolução nº 425/98 do CREA-RS. >> A criação da Lei Complementar nº 14.376, de dezembro de 2013 (“Lei Kiss”, veja matéria nesta edição), passou a incluir regras sobre exigência do SPDA. Confira Instrução Normativa do Corpo de Bombeiros: http://www. cbm.rs.gov.br/wp-content/ uploads/2015/05/Instrucao_ Normativa_001.1_2014.pdf

OBRIGAÇÕES LEGAIS

Cercas elétricas inibem invasões, mas exigem cuidados Conheça a lei e as sanções por seu descumprimento e onde ingressar para obter a licença de uso

>> Porto Alegre registra um assalto a cada 15 minutos, com índices de violência em uma escalada assustadora. Dados da Polícia Civil apontam que a capital gaúcha registrou 26,3 mil assaltos a pedestres, veículos, residências e ao comércio em 2014. Em 2015, o número de ocorrências desse tipo de cri-

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me aumentou 30,6% e alcançou a marca de 34,4 mil, com média de 94 vítimas por dia. Apenas nos primeiros cinco meses de 2016, a polícia registrou 15,2 mil ocorrências. Nesse cenário, Síndicos e moradores saem em busca de medidas que ampliem a segurança de prédios residenciais e comerciais. Entre elas está a instalação de cercas elétricas, o que, por vezes, gera problemas entre os Condôminos por desconhecimento das regras de segurança.

Normas para instalação A instalação do mecanismo deve seguir as recomendações estabelecidas na legislação municipal. Em Porto Alegre, a regulamentação toma como norte a Lei 8.553, de julho de 2000, e o Decreto 12.923/00. De acordo com esses dispositivos legais, a potência da energia descarregada não pode ser nociva à saúde; o choque deve se limitar a gerar um extremo desconforto ao possível invasor.

A instalação de cercas energizadas deve ser precedida de licença obtida junto à Secretaria Municipal de Urbanismo (Smurb). O responsável técnico deve ser credenciado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA). No Brasil, a NBR/IEC 60335-276 rege a colocação das cercas elétricas. A potência máxima da corrente elétrica a ser utilizada é de cinco joules. Placas de advertência devem ser colocadas em toda extensão dos fios e nas portas de acesso.u

Onde obter a licença de cerca energizada: Na sede da Secretaria de Obras e Viação, na Av. Borges de Medeiros, 2.244, em duas etapas: a) apresentação da documentação no atendimento do 2º andar para obter um carimbo de protocole-se e b) entrega da documentação no Protocolo Setorial do andar térreo. Telefone da Smov: (51) 3289.8811

Sanções Será lavrado auto de infração quando houver descumprimento do Decreto 12.923/00. O autuado terá prazo máximo de 15 dias para oferecer defesa. Imposta multa, o infrator será notificado para que faça o pagamento no prazo de 15 dias, cabendo recurso a ser interposto no mesmo prazo, que somente será recebido se acompanhado do comprovante do depósito. Será aplicada ao proprietário, responsável ou usuário, a qualquer título, a multa de 3,5 a 17,5 URMs (Unidades de Referência Municipais), pela execução de cerca energizada sem licença da Smov.

OBRIGAÇÕES LEGAIS

Energia segura: transformadores exigem manutenção Quanto mais antigo o prédio, maior a necessidade de reparos nas subestações elétricas

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>> Normalmente

localizadas em locais escondidos e cheios de proteção, as subestações elétricas dos prédios tendem a ficar esquecidas na hora de pensar em manutenção. Entretanto, a limpeza e os reparos de transformadores que ficam dentro das instalações do prédio são essenciais para que a energia chegue na casa de cada um dos Condôminos com segurança.

Quando a subestação de energia não é encampada, ou seja, é de propriedade privada do Condomínio, o Síndico deverá providenciar a manutenção preventiva. Caso a subestação de energia seja encampada, essa responsabilidade é da Companhia Estadual de Energia Elétrica (CEEE) e ao Síndico cabe zelar somente pela estrutura civil e demais acessórios e equipamentos de baixa tensão.

Manutenção é anual Uma vez ao ano, o Condomínio precisa contratar um engenheiro eletricista ou um técnico em eletrotécnica para verificar as condições dos transformadores e realizar a sua respectiva manutenção. Quanto mais antigo é o prédio, maior a necessidade de reparos. De acordo com o engenheiro eletricista Renê Emmel Júnior, da CEEE, em locais muito úmidos, por exemplo, pode ser necessário um tempo entre manutenções menor do que em locais secos, por exemplo.

“É importante verificar se não existe infiltração de água no teto da subestação pingando sobre os equipamentos elétricos (transformador e chaves). Não permitir uso de jato de água forte para limpeza nas proximidades, que possa adentrar as grades de ventilação. Em caso de obras que possam causar poeira excessiva, consultar um profissional da área para orientações sobre mitigação dos riscos”, adverte.

Antes de realizar a manutenção, o Síndico deve ir até a CEEE e agendar a vistoria. A Companhia deve autorizar e é responsável por desligar a chave de alta tensão do prédio. Apenas depois disso, o técnico pode fazer o trabalho. Caso o Síndico queira doar a sua subestação para a CEEE, deve entrar em contato com a seção de projetos da CEEE, que o informará a respeito dos requisitos e documentos necessários. u

O acesso à subsestação Emmel também cita alguns cuidados básicos que o Síndico pode ter para manter a subestação em dia, como atentar para a não obstrução do acesso por materiais, veículos, anteparos, etc, que impeçam o acesso ou até mesmo a boa ventilação da subestação. 39

OBRIGAÇÕES LEGAIS

Marquises e sacadas merecem olhar apurado Síndico é responsável por apresentar laudo de estabilidade estrutural

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ão são raros os casos de acidentes envolvendo pedestres e quedas de marquises, fachadas ou sacadas em Porto Alegre. Por isso, atentar para a manutenção dessas estruturas deve ser uma das prioridades do Síndico para proteger tanto os moradores quanto os demais cidadãos. A responsabilidade do

Síndico quanto à manutenção e conservação desses espaços está prevista na Lei 6.323/88. O laudo de estabilidade estrutural de sacadas deve ser apresentado à Secretaria Municipal de Obras e Viação (Smov) no prazo máximo de 60 dias, contados a partir do terceiro ano de construção da marquise, e renovado a cada período de

três anos, como prevê o Decreto 9.425/89. Os laudos estruturais deverão ser protocolados separadamente por assunto (marquise, sacada, fachada ou outros).

Olho vivo Há alguns fatores que merecem atenção especial do Síndico, pois representam maior probabilidade de risco. O surgimento de rachaduras, infiltrações ou rebocos nesses espaços são sinais de que a estrutura não está saudável e podem colocá-la em risco. Além disso, o clima úmido de Porto Alegre provoca desgaste rápido. Por isso, uma boa medida é investir na impermeabilização, procedimento que pode ter vida útil de até 10 anos. Para a realização do laudo, o Síndico deverá contratar um engenheiro ou arquiteto devidamente habilitado e registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio Grande do Sul (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). Caso o profissional que realizar a inspeção determine a necessidade de mudanças ou manutenção, o Síndico precisa executar as determinações no prazo de 60 dias e comunicar a conclusão das obras à Smov. Em caso de ser recomendada a demolição da marquise, o ato dependerá de prévio licenciamento. A negligência do Síndico acarreta em multa que pode variar de três a 35 UFMs (Unidades Financeiras Municipais), afixada em 2016 no valor de R$ 3,6501. u

Onde Ingressar Na sede da Secretaria de Obras e Viação, na avenida Borges de Medeiros, 2.244, em duas etapas: 1. Apresentação da documentação no atendimento do segundo andar para obter um carimbo de protocole-se; 2. Entrega da documentação no Protocolo Setorial do andar térreo.

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA >> Requerimento padrão, que deve ser solicitado à Smov; >> Modelo próprio para laudo de estabilidade estrutural de marquise, sacada, fachada e outros em duas vias. Disponível no site da Smov; >> Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

GESTÃO

Passeio público exige investimento privado A conservação das calçadas deve ser feita pelo proprietário ou usuário de terrenos, edificados ou não

aminhar pelas ruas da cidade não anda nada fácil, pois é preciso estar sempre atento onde se pisa. É que muitas calçadas da Capital oferecem risco em razão de buracos, pedras soltas, lixo acumulado e uma série de outros problemas. Se é difícil para o pedestre comum, imagine para cadeirantes, pessoas com bengalas e para quem leva bebês em carrinhos.

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Responsabilidade pela conservação Mas você sabia que a responsabilidade pelos passeios públicos é dos moradores? O artigo 28 da Lei Complementar 12/75 determina que a conservação das calçadas deve ser feita pelo proprietário ou pelo usuário de terrenos, edificados ou não. E, caso isso não ocorra, proprietários ou usuários podem ser multados. Entre novembro de 2014 e novembro de 2015 mais de 40 mil moradores foram notificados pela Prefeitura por irregularidades constatadas nas calçadas da Capital. Trata-se de um aumento de 350% em relação ao período de 2013 a 2015, quando houve 12 mil notificações, conforme dados da Secretaria Municipal de Obras e Viação (Smov), que criou o programa “Minha Calçada, Eu Curto, Eu Cuido”. A multa vai de R$ 274 a R$ 2.700. O valor varia conforme a área do espaço autuado. A situação traz dor de cabeça para os Síndicos, que precisam manter

em ordem as áreas em frente aos seus Condomínios, executando a pavimentação do passeio fronteiro aos imóveis, mantendo-os limpos e com boa manutenção. Vale ressaltar que, pensando de forma coletiva, o planejamento urbano é responsabilidade conjunta do Executivo e dos moradores da cidade.

Especificações das calçadas As especificações (tipos e dimensões) de revestimento são detalhadas pelo Decreto nº 14.970/05 que determina, entre outros pontos, que o piso escolhido deve ter resistência adequada, superfície antiderrapante e oferecer aos pedestres condições de segurança para a circulação, mesmo quando molhados. Recomenda ainda que seja deixado um espaço mínimo de 1,50 metro para o trânsito das pessoas. Entre os tipos de calçamento aceitos estão placas de concreto, basalto regular e irregular, laje de grés regular, ladrilho hidráulico, bloco intertravado de concreto, pisos alternativos e concreto asfáltico. u

PROGRAMA MINHA CALÇADA >> Solicitações para fiscalização de irregularidades devem ser feitas pelo e-mail falesmov@smov.prefpoa.com.br ou pelo telefone 156. >> A Prefeitura disponibiliza uma cartilha que orienta e dá dicas sobre construção e manutenção de calçadas. O material está disponível no site lproweb.procempa.com.br/ pmpa/prefpoa/smov/usu_doc/calcada_legal.pdf

PRODUTOS & SERVIÇOS

Extermínio de insetos exige empresa legalizada O que o Síndico deve cuidar com relação à desinsetização nos Condomínios

esinsetização é a dedetização específica para exterminar insetos, como baratas, traças, entre outros. O Síndico precisa estar atento às exigências legais, antes de contratar a empresa responsável. A Lei Complementar nº 395, que instituiu o Código Municipal de Saúde do Município de Porto Alegre, em 1996, tem por objetivo normatizar, em caráter complementar às legislações estadual e federal, os direitos e obrigações que se relacionam com a saúde individual e coletiva. Também dispõe sobre o Sistema Municipal de Vigilância à Saúde e aprova normas sobre promoção, proteção e recuperação da saúde pública no município.

O que é proibido Conforme a legislação, é proibida a aplicação de raticidas, produtos químicos para desinsetização, 44

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agrotóxicos e demais substâncias prejudiciais à saúde em estabelecimentos de prestação de serviços de interesse para a saúde, bem como na indústria, comércio e demais locais de trabalho, galerias, porões, sótãos ou locais de possível comunicação com residências ou outras áreas frequentadas por pessoas ou animais, sem os procedimentos necessários para evitar intoxicações e outros danos à saúde. Os estabelecimentos que fazem desinfecção, desinsetização e desratização só podem usar produtos licenciados e devem fornecer um certificado do trabalho realizado, constando o nome e as características dos produtos ou substâncias que utilizam. No caso de mistura, devem ser fornecidas as proporções de seus componentes. No momento da aquisição dos produtos, os estabelecimentos têm de informar ao usuário as medidas

de segurança necessária e os riscos inerentes à aplicação do produto. Além de instruções sobre o destino final adequado às embalagens e outros materiais utilizados nos serviços de desinsetização e desratização. As empresas de desratização e desinsetização devem ser licenciadas pela prefeitura e apresentar responsável técnico habilitado. u

Origem do termo O termo dedetização é originário do veneno Dicloro Difenil Tricloroetano (DDT), muito usado na primeira metade do século XX, mas proibido atualmente pelo seu alto grau de toxicidade.

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