Mercado Inmobiliario Europeo
Prólogo
El informe “Housing Insider: European Real Estate Insights” ofrece una visión general de las tendencias de los mercados inmobiliarios residenciales de Europa durante 2024, destacando cómo los acontecimientos macroeconómicos y geopolíticos influyeron en el comportamiento de la vivienda en todo el continente.
El año 2024 estuvo marcado por muchos de los mismos desafíos que afectaron a los mercados en 2023, como las tensiones geopolíticas, la inestabilidad económica y los altos precios de la energía y las materias primas. Estos factores contribuyeron a la subida de precios y afectaron tanto a la demanda como a la oferta. Los conflictos en curso en Ucrania y Oriente Medio, la escasez de mano de obra y otras incertidumbres geopolíticas y económicas siguieron perturbando las cadenas de suministro y propiciando la inflación, lo que repercutió en la confianza de los consumidores. El encarecimiento de la energía, junto con otros factores económicos, ha elevado el coste de vida haciendo más complicado para muchos acceder a una vivienda.
A pesar de las presiones externas, el mercado mostró resistencia. El Banco Central Europeo (BCE) recortó las tasas de interés cuatro veces, después de un período de tasas altas.
Esto ayudó a estimular la actividad moderada en mercados en los que la asequibilidad había sido un obstáculo, como en las zonas urbanas típicamente más caras. Las tasas más bajas también ayudaron a liberar la demanda reprimida, lo que se traduce en un aumento de los volúmenes de transacciones, especialmente en la segunda mitad del año.
Si bien la demanda aumentó en algunas áreas, persistieron los desafíos de asequibilidad para los compradores, particularmente en ciudades muy solicitadas como Praga, Berlín y Madrid donde los precios de las propiedades se mantuvieron elevados debido al elevado interés de los compradores. En el sur y el este de Europa, el impacto fue más pronunciado, con tasas más
bajas y la intervención del gobierno que hizo que las compras de viviendas fueran más accesibles, lo que generó un impulso en el mercado. La demanda también se vio impulsada por la previsión de una menor disponibilidad de vivienda, lo que llevó a muchos compradores a adelantar su decision de compra ante la continua subida de precios.
Para 2025, se espera que muchos mercados se estabilicen y que Haya mayor capacidad de previsión con un coste de financiación más bajo, es decir, menores intereses o condiciones más favorables para los préstamos, lo que ayudará a contrarrestar los problemas de accesibilidad a la vivienda y favorecerá el aumento de la inversión Los compradores y vendedores de propiedades están cada vez más cerca de lograr una mayor estabilidad en los precios. Sin embargo, en términos de nuevos desarrollos, los altos costes de construcción, la incertidumbre legislativa y la dificultad para acceder a financiación están frenando la actividad constructora, lo que mantiene la oferta de vivienda en niveles bajos y contribuye a la presión sobre los precios.
Este informe ofrece una visión de la compleja dinámica del sector inmobiliario residencial europeo, destacando las oportunidades y los desafíos para el próximo año. A pesar de los obstáculos de 2024, el mercado mostró optimismo, apuntando a un futuro más resistente y dinámico.
Michael Polzler CEO de RE/MAX Europa
Panorama Económico
Un año de recuperación gradual
2024 ha sido un año de recuperación moderada en Europa, tras un 2023 marcado por dificultades económicas que, poco a poco, han ido perdiendo fuerza. La inflación en la eurozona siguió registrando un modesto descenso generalizado, desde el 2,8% en enero hasta el 2,4% en diciembre 1, lo que la situó más en línea con el objetivo del BCE del 2%.2
Tras un agresivo ciclo de subidas de tipos de interés en 2023, en respuesta a que la inflación se situó en máximos del 8,6% a principios de año, esta tendencia a la baja hizo que el BCE aplicara una serie de cuatro recortes de tipos de interés que los redujeron hasta el 3,15% a finales de año, aliviando las condiciones financieras en el continente.4
La recuperación económica siguió siendo lenta, obstaculizada por los efectos persistentes de la crisis energética de 2022-2023, los elevados costes de endeudamiento y las continuas incertidumbres geopolíticas.5 Sin embargo, con una economía más estable, marcada por una bajada de la inflación y de los tipos de interés; muchos países lograron volver, al menos, a un crecimiento moderado.
La Unión Europea registró un crecimiento económico moderado en general, con un aumento del PIB real del 0,9%, mientras que la eurozona se quedó ligeramente rezagada, del 0,8%.6 Sin embargo, el crecimiento en el continente varió significativamente, con Europa del Sur, Central y Este mostrando un mejor comportamiento en comparación con otros mercados, mientras que Alemania, Austria, los Países Bajos y las economías nórdicas tuvieron más dificultades para recuperar el ritmo.7
Alemania, la mayor economía de la eurozona, se contrajo un 0,1%, mientras que Austria experimentó una caída más pronunciada, del 0,6%. Por el contrario, Polonia destacó con un sólido crecimiento del 3,0%, lo que demuestra su resiliencia económica en medio de un estancamiento regional más amplio.8
El lento crecimiento del PIB de 2024 pone de manifiesto la debilidad de la capacidad de gasto de los consumidores, que limitó la inversión y la expansión del mercado. No obstante, con la inflación más controlada y una mejora progresiva de los salarios, el optimismo en el sector inmobiliario empieza a repuntar.
Las previsiones para 2025 son más positivas, y se espera que el crecimiento del PIB aumente hasta el 1,5% y siga mejorando hasta el 1,8% en 2026 9, impulsado por un repunte de la actividad de consumo e inversión.
A medida que se desarrolla 2025, Europa espera una recuperación económica continua con expectativas de un crecimiento más estable y un impulso del mercado.
Las altas tasas de interés reducen la inflación.
1 https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/PRC_HICP_MANR__custom_3761882/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=4ad27e6f-358a-4a3d-82a0-587d69a833eb
2 https://www.ecb.europa.eu/ecb/orga/tasks/monpol/html/index.en.html#:~:text=We%20are%20targeting%20an%20inflation,inflation%20that%20is%20too%20high.
3 https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/PRC_HICP_MANR__custom_3761882/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=4ad27e6f-358a-4a3d-82a0-587d69a833eb
4 https://www.statista.com/statistics/621489/fluctuation-of-fixed-rate-interest-rates-ecb/
5 https://economy-finance.ec.europa.eu/document/download/a901c60b-b2ab-4e00-9a90-b0fa99b46615_en?filename=ip259_en.pdf
6 https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-forecast-and-surveys/economic-forecasts/autumn-2024-economic-forecast-gradual-rebound-adverse-environment_en
7 https://www.ey.com/en_pl/insights/economic-analysis-team/ey-european-economic-outlook-october-2024
8 Autumn 2024 Economic Forecast: A gradual rebound in an adverse environment - European Commission
9 https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-forecast-and-surveys/economic-forecasts/autumn-2024-economic-forecast-gradual-rebound-adverse-environment_en
Tendencias del Mercado Inmobiliario Europeo
Los mercados inmobiliarios de Europa en 2024 estuvieron marcados por la caída de los tipos de interés, los signos de recuperación económica y los cambios en las políticas regionales. Los recortes de tipos del BCE estimularon la demanda en muchos mercados. Sin embargo, tanto la inflación como los tipos de interés se mantuvieron por encima de los niveles excepcionalmente bajos observados en los últimos años, cuando los tipos estaban cerca de cero. Aunque persisten las preocupaciones sobre la accesibilidad a la vivienda y la escasez de oferta, es importante recordar que los tipos de interés bajos de los últimos años no representan una situación 'normal' si se analiza con una perspectiva a largo plazo. Queda por ver hasta qué punto las condiciones actuales representan un cambio estructural o un retorno a niveles de préstamos más típicos.
La evolución de los precios de la vivienda fue muy desigual, reflejando las diferentes condiciones de mercado que se dieron en los distintos países del continente. Alemania y Austria experimentaron caídas en los precios de la vivienda, en un contexto marcado por la cautela de los consumidores, mientras que España y la República Checa experimentaron un fuerte crecimiento de los precios, impulsado por la alta demanda y la oferta limitada. El mercado
inmobiliario de Portugal se mantuvo resistente, con un aumento de los precios ya que las políticas gubernamentales apoyaron la propiedad de la vivienda. Italia se mantuvo relativamente asequible, mientras que Luxemburgo experimentó una gran corrección del mercado, con incentivos gubernamentales que estabilizaron la demanda. El aumento de los precios en Turquía, impulsado por la inflación, se mantuvo aunque los valores reales disminuyeron cuando se ajustaron a la inflación.
Las principales ciudades experimentaron diversas tendencias de precios. Madrid registró un aumento del 16% en los precios de cotización por metro cuadrado, superando a Barcelona, que experimentó un aumento más moderado. Milán lideró el crecimiento de Italia, con un aumento de los precios de la vivienda del 10% y del 4% de los apartamentos. En Praga y Brno, los precios de los apartamentos se mantuvieron altos debido a la fuerte demanda en zonas urbanas, mientras que en Lisboa subieron los precios de las propiedades debido a que los compradores internacionales estimularon la competencia.
El mercado del alquiler también experimentó cambios importantes en toda Europa. En Alemania y Austria, los
altos costes de las viviendas impulsaron el alquiler. La demanda ha aumentado, lo que ha hecho subir los alquileres. España y Portugal experimentaron aumentos de los precios de alquiler, debido a la escasez de oferta y la creciente demanda en ciudades. A su vez, los topes a los alquileres impuestos por el gobierno de Turquía desaceleraron temporalmente el crecimiento de los precios del alquiler, incluso cuando los precios de las propiedades se dispararon.
Las intervenciones gubernamentales desempeñaron un papel clave, y la asequibilidad de la vivienda fue un punto clave de las campañas electorales en muchos procesos electorales que tuvieron lugar en el continente. Los incentivos fiscales de Portugal y las reformas de alquiler de España reconfiguraron la dinámica del mercado, mientras que las elecciones de Alemania y los esfuerzos de transformación urbana de Turquía influirán en las tendencias futuras. De cara a 2025, la bajada de los tipos de interés debería respaldar la actividad del mercado, aunque la oferta, la escasez y la asequibilidad siguen siendo desafíos críticos en todo el continente.
La falta de vivienda asequible siguió siendo un reto para los compradores especialmente en las ciudades más demandadas
Austria
Un
comienzo lento, pero con fuertes signos de recuperación por delante
El mercado inmobiliario austriaco se desaceleró en 2024, en comparación con el año anterior. Tanto los volúmenes de transacciones como los precios de venta experimentaron descensos, especialmente en el caso de unifamilares. Durante el primer semestre del año, mientras que los precios de venta de los apartamentos experimentaron un modesto aumento del 1%, en comparación con el mismo período de 2023, los precios de los unifamilares cayeron un 6%. El mercado de Viena lo reflejó en líneas generales: el precio medio de venta por metro cuadrado de los apartamentos disminuyó hasta los 5.151 euros, lo que supone una reducción del 1% con respecto a 2023. Sin embargo, los precios de la vivienda en la capital cayeron más considerablemente, con un descenso del 8% en el mismo período. Del mismo modo, en Salzburgo, los precios de venta de los apartamentos cayeron hasta los 4.985 euros por metro cuadrado, lo que supone un descenso del 2% respecto al año anterior, mientras que los precios de la vivienda experimentaron una caída más pronunciada, del 6%.
Más allá de la caída de los precios, los
volúmenes de transacciones también experimentaron un fuerte descenso. Entre enero y junio, 15.974 apartamentos se registraron bajo nuevos propietarios en todo el país, lo que supone una caída sustancial del 20% con respecto a las 19.999 transacciones registradas en 2023.El volumen de transacciones de casas, por otro lado, se mantuvo relativamente estable con solo 50 ventas menos en comparación con el mismo período del año anterior.
La ralentización en la actividad de compraventa se ha debido, principalmente, a la persistencia de los tipos de interés elevados y a la incertidumbre económica general, 10 factores que han frenado a muchos compradores potenciales a la hora de dar el paso. Sin embargo, varios factores sugieren que se vislumbra una recuperación en el horizonte. Se esperan los continuos recortes de tipos de interés del BCE, lo que mejorará las condiciones de financiación, haciendo que la compra de inmuebles sea más accesible a un segmento más amplio de compradores. Además, la eliminación anticipada de las pautas de aprobación de crédito
"KIM-Verordnung" en junio de 2025 reducirá el endeudamiento estimulando la demanda y fomentando la actividad del mercado.11 La recuperación económica de Austria reforzará aún más la confianza de los compradores, impulsando la actividad del mercado.
Además, en marzo de 2025, el Consejo Nacional aprobó un nuevo tope de alquiler para el mercado de vivienda regulado, limitando en general los aumentos de alquiler al 3% anual más la mitad de la tasa de inflación. Se espera que esta medida brinde una mayor estabilidad a los inquilinos, particularmente en las propiedades comerciales.12 Con favorables condiciones económicas y la mejora de las condiciones del mercado, el mercado inmobiliario de Austria está en camino de una recuperación gradual pero sostenida, lo que sienta las bases para un rendimiento más sólido en el próximo año.
Precios de venta de apartamentos y casas
1,000,000
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
300,000
200,000
100,000 400,000
Precios de apartamentos en 2023
Precios de apartamentos en 2024
https://www.globalpropertyguide.com/europe/austria/price-history
Precios de viviendas unifamiliares en 2023
Precios de viviendas unifamiliares en 2024
Viena
Salzburgo Austria
Precios de las viviendas unifamiliares en Austria
Enero - Junio 2023 vs 2024 en Europa
Prevemos que la demanda aumentará un 5,2%, y que la oferta crecerá un poco más, un 5,4%, lo que debería mejorar las condiciones del mercado para los compradores. Se espera que los precios se mantengan bastante estables en todos los tipos de propiedades. Con estos cambios, los tipos de interés más bajos y el fin del 'KIM-Verordnung', anticipamos un entorno de mercado más dinámico en el próximo año, donde una mayor asequibilidad y flexibilidad financiera ayudarán a restaurar la confianza de los compradores y los volúmenes de transacciones".
Ber nhard Reikersdorfer, Director Regional de RE/MAX Austria
República Checa
Aumento de los precios, Cambio de preferencias
El mercado inmobiliario de la República Checa registró en 2024 una subida constante en el precio medio por metro cuadrado. Solo entre el tercer y cuarto trimestre del año se produjo un incremento general del 6%, destacando especialmente el caso de los apartamentos, cuyos precios aumentaron un 9% en el cuarto trimestre frente al tercero, frente al 3% de subida en las viviendas unifamiliares. Aunque la primera mitad del año fue más moderada, el crecimiento total de los precios por metro cuadrado entre el cuarto trimestre de 2023 y el cuarto de 2024 fue del 13%.
A pesar del aumento de los precios, el número medio de días que las propiedades en venta permanecieron en el mercado varió significativamente entre apartamentos y unifamiliates. Los apartamentos se mantuvieron relativamente estables, con una media de 67 días en el mercado, sin cambios desde 2023. Los días bajos en el mercado de apartamentos -una media de 60 y 68 en 2024 en Praga y Brno, respectivamente- se deben a la altísima demanda de apartamentos en ciudades clave como Praga y Brno, debido a la alta tasa de urbanización, ya que la gente se traslada a las ciudades con mayores oportunidades laborales. La diferencia de precios entre estas ciudades y la República Checa en general ejemplifica esta alta demanda: el precio medio de venta de una propiedad en la República Checa en 2024 fue de 2.368 euros por metro cuadrado, frente a los 4.413 y 3.520 euros de Praga y Brno, respectivamente.
Las casas, sin embargo, experimentaron un notable aumento en el tiempo en el mercado, con un promedio de 393 días en 2024, un 12% más que los 351 días de 2023, lo que demuestra ventas más lentas en este segmento de mercado más caro.
El mercado de alquiler experimentó fluctuaciones notables en 2024. Un aumento del 2% en los precios de alquiler en el primer trimestre de 2024 con respecto al trimestre anterior, seguido de un aumento más pronunciado del 9% en el segundo trimestre de 2024, lo que indica una volatilidad continua del mercado. Existe una tendencia creciente de personas que buscan propiedades más pequeñas en áreas urbanas, en lugar de casas más grandes en el campo, debido a las oportunidades económicas que conlleva vivir en una ciudad.
Desarrollo de Precios de Listado por m2
Sigue existiendo un marcado contraste entre los precios en la República Checa, siendo Praga uno de los mercados más caros, comparable a las principales ciudades de Europa Occidental13. Mientras que otras regiones menos desarrolladas ofrecen opciones mucho más asequibles. Pero en la mayoría de las ciudades, el mercado residencial checo se ha visto atraído durante mucho tiempo por los pisos más pequeños, especialmente los de hasta 60 metros cuadrados, debido a su asequibilidad y gran potencial de alquiler. Como resultado, la mayoría de los proyectos de nuevos desarrollos se dirigen principalmente a este tipo de propiedades.
"De cara a 2025, esperamos que continúe la fuerte demanda tanto de compra como de alquiler, impulsada por la demanda reprimida de años anteriores, la caída de las tasas hipotecarias y una economía en recuperación.
"La asequibilidad de la vivienda será un tema clave en las próximas elecciones y los futuros gobiernos prepararán iniciativas como el apoyo a la vivienda para grupos vulnerables, por ejemplo. Sin embargo, es probable que cualquier cambio significativo sea lento y sus efectos no se sentirán de inmediato".
Source: Octopus Pro Jan Hruby, Director Regional deRE/MAX República Checa
Brno Praga República Checa
Alemania
Caída de precios, aumento de los alquileres
El mercado inmobiliario alemán ha experimentado notables cambios en el último año. Los precios de venta, tanto de apartamentos como de casas, han disminuido, con una variación interanual del -3% en el precio por metro cuadrado. En concreto, los apartamentos experimentaron una caída mayor, del -5%, mientras que las casas experimentaron una disminución menor, del -1%. Estos precios más bajos aceleraron la venta de las propiedades en venta; los días en el mercado de las propiedades disminuyeron significativamente, con una reducción interanual de 48 días. Los apartamentos lideraron este descenso, con una caída mayor de 57 días, mientras que las casas estuvieron en el mercado 38 días menos que el año anterior.
En cuanto a la evolución intertrimestral, los precios de venta de apartamentos por metro cuadrado en Berlín se han mantenido relativamente estables, con variaciones mínimas inferiores al 0,5% en 2024. Por el contrario, Hamburgo registró una disminución trimestral máxima del 4% en los precios de venta por m2, registrada a finales del 4º trimestre.
Sin embargo, si bien los precios de venta disminuyeron en general, los precios en el mercado del alquiler han estado al alza, con un incremento interanual del 5% en el alquiler por metro cuadrado. Los precios de alquiler de apartamentos aumentaron un 6% y los de casas, un 5%. Debido a la alta tasa de alquiler por vivienda en Alemania, este aumento de precios, sumado a la creciente competencia por las propiedades en venta, ha dificultado la transición de los inquilinos del país a la propiedad de una vivienda.14
A pesar de estos cambios en los precios, el mercado inmobiliario alemán en general mostró signos de recuperación en el cuarto trimestre de 2024, con un repunte de los precios por metro cuadrado tras una caída en el 1º trimestre. Hamburgo ha experimentado un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda que ha acelerado el aumento de los precios, mientras que el congestionado mercado de Berlín experimentó aumentos de precios más lentos gracias a un parque de viviendas ligeramente mayor.15 Sin embargo, los precios de venta de alquiler se han
mantenido sin cambios en la segunda mitad del año, sin observarse cambios significativos en los precios de alquiler en todas las ciudades durante el 2º trimestre. Incluso en Hamburgo, los precios de alquiler no han mostrado cambios en comparación con el trimestre anterior.
Las elecciones federales de 2025 podrían impactar el mercado inmobiliario, especialmente en la actividad de construcción y la asequibilidad de la vivienda. Las nuevas políticas destinadas a incentivar a los promotores inmobiliarios podrían impulsar la promoción residencial, ayudando a abordar los persistentes desafíos de la oferta.
Desarrollo de los precios medios de venta por m2 en Alemania
Italia
Milán lidera el crecimiento del mercado inmobiliario del país
En 2024, el mercado inmobiliario italiano se mantuvo como uno de los más asequibles entre las principales economías europeas. Incluso Milán, la ciudad más cara del país16, ofrecía precios significativamente más bajos en comparación con otras grandes capitales europeas. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado de los apartamentos fue un 51 % inferior al de Múnich y un 39 % más bajo que en Ámsterdam.17 A pesar de estos precios relativamente bajos, el mercado inmobiliario italiano mostró una actividad sólida durante todo el año, con un crecimiento sostenido reflejado en el incremento de los precios de venta en diversas ciudades y tipos de propiedad. El precio medio por m2 aumentó un 1 % para los apartamentos y un 4 % para las viviendas unifamiliares en comparación con 2023. Milán lideró este crecimiento,
registrando un aumento interanual del 7 % en el precio de las propiedades. En concreto, los precios de las viviendas subieron un 10 % por metro cuadrado, mientras que los de los apartamentos aumentaron un 4 %. Otras ciudades experimentaron incrementos más moderados, como Roma, donde los precios de las viviendas aumentaron un 1 % y los de los apartamentos un 2 %. El mercado del alquiler también reflejó esta tendencia alcista, especialmente en Milán, donde en 2023 los precios de alquiler de apartamentos subieron un 6 % y los de casas un 8 %. Roma no se quedó atrás, con un aumento del 5 % en los precios de alquiler de apartamentos y del 6 % en los de casas. El crecimiento del alquiler de apartamentos en Milán durante 2024 se concentró en el cuarto trimestre, con un aumento del 4 %. En Roma, el mercado mostró un
comportamiento similar: los precios de los alquileres se mantuvieron estables durante el primer y segundo trimestre, pero repuntaron hacia el final del año, con un crecimiento del 5 % en el tercer trimestre y del 2 % en el cuarto. Esta evolución probablemente esté relacionada con la celebración del Jubileo 2025, que comienza a finales de 2024 y se espera que atraiga a más de 30 millones de peregrinos a Roma, impulsando así la demanda de alquiler.18
Evolución de los precios de los alquileres
Sin embargo, el impacto del Jubileo en el mercado del alquiler ha sido, hasta el momento, más moderado de lo que se había previsto inicialmente. Esto se debe a que las viviendas vacacionales no fueron la primera opción para la mayoría de los peregrinos, y muchos turistas optaron por posponer sus visitas para evitar las aglomeraciones.19 No obstante, otros eventos sociales han influido en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, se espera que los próximos Juegos Olímpicos de Invierno de 2026 en Milán-Cortina continúen impulsando el desarrollo de infraestructuras, lo que probablemente incrementará aún más la demanda en toda la región.20 Este evento podría generar un mayor interés tanto en propiedades residenciales como turísticas.
Las condiciones económicas favorables también están configurando unas perspectivas positivas para el mercado. La bajada de los tipos de interés del BCE ha facilitado el acceso al crédito, mientras que la solidez del mercado laboral ha reforzado la confianza del consumidor.21
Al mismo tiempo, han surgido nuevas tendencias entre los compradores. La eficiencia energética se ha convertido en una prioridad clave, y el gobierno ha introducido incentivos para promover la adquisición de viviendas sostenibles.22 Actualmente, muchos compradores consideran esencial la eficiencia energética, valorando tanto su impacto ambiental como el ahorro económico que implica a largo plazo.23
Lo más interesante del mercado inmobiliario italiano es cómo los cambios políticos y económicos impulsan nuevas tendencias. Observamos un mayor interés en propiedades de lujo y en destinos turísticos como Roma y Florencia, así como en diversas zonas costeras y montañosas. Los inversores internacionales se sienten cada vez más atraídos por los competitivos incentivos fiscales de Italia y sus ubicaciones de renombre internacional, que ofrecen propiedades históricas en zonas urbanas privilegiadas. La combinación de patrimonio arquitectónico y atractivo global crea un entorno de mercado verdaderamente único. Con estos activos y las claras señales de recuperación que se observan a lo largo del año, el mercado está bien posicionado para un crecimiento continuo y una estabilización de cara a 2025”
Dario Castiglia, Director Regional de RE/MAX Italia
19 https://www.euronews.com/my-europe/2025/01/10/vaticans-2025-jubilee-economic-boost-or-missed-opportunity
20 https://finance-commerce.com/2020/11/1-billion-slated-for-milan-cortina-olympics-infrastructure/?utm_source=chatgpt.com
21 https://www.oecd.org/en/publications/oecd-employment-outlook-2024-country-notes_d6c84475-en/italy_f8469085-en.html#:~:text=Despite%20the%20slowdown%20in%20economic%20 growth%20since,and%20record%2Dlow%20levels%20of%20unemployment%20and%20inactivity.&text=.
22 https://www.adigrat.it/en/italys-home-bonuses-2024-everything-you-need-to-know/
23 https://italianrealestatelawyers.com/investment-news/first-home-incentives-2024-updates/
Luxemburgo
El mercado inmobiliario de precios altos de Europa muestra signos de estabilización
En 2024, el mercado inmobiliario de Luxemburgo mostró leves señales de estabilización tras un complicado 2023, aunque todavía queda un largo camino por recorrer.
Luxemburgo se ha mantenido de forma constante entre los mercados inmobiliarios más caros de Europa, con precios de compra y alquiler un 87% superiores a la media de la UE.24 Aunque el país ha conservado una posición privilegiada dentro del mercado, el precio medio de venta por metro cuadrado para todos los tipos de vivienda disminuyó un 6% en 2023 y un 4% adicional en 2024.25 La caída fue más pronunciada en el segmento de viviendas unifamiliares, donde los precios descendieron un 6%. Esta bajada de precios en 2024 probablemente se deba a los efectos persistentes de 2023, año marcado por una débil demanda inmobiliaria, una actividad constructora limitada y una economía en crisis.26
No obstante, la economía mostró signos de recuperación moderada en 2024, con un crecimiento del PIB del 1,2%27, lo que indica una recuperación cautelosa para la región. Además, la intervención del gobierno luxemburgués ha contribuido a estimular la demanda. Entre otras medidas, se introdujo una reducción temporal del impuesto sobre las ganancias de capital en la compraventa de inmuebles, reduciéndolo a una cuarta parte de su tipo habitual.28 Aunque los precios inmobiliarios siguen siendo elevados en comparación con otros países europeos, la combinación de una bajada en los tipos de interés hipotecarios29, la disminución de los precios y las nuevas políticas gubernamentales permitió el regreso, aunque prudente, de algunos compradores al mercado.
El sólido sector financiero del país continúa atrayendo tanto a empresas internacionales como a personas con
alto poder adquisitivo, lo que impulsa la demanda de propiedades residenciales de gama alta y, en consecuencia, el incremento de los precios.30 En promedio, el precio de venta por metro cuadrado fue de 12.093€ para apartamentos y de 8.665€ para casas, posicionando a Luxemburgo como el segundo país más caro de Europa en cuanto a propiedad inmobiliaria.31 Como era de esperar, el centro de Luxemburgo es la zona más cara para comprar o alquilar, con un precio medio de venta de 10.527€ por m2 y un precio medio de alquiler de 32,3€ por m2.32 Estas cifras duplican prácticamente el coste de adquirir o alquilar una vivienda en el norte del país, la única región que registró un aumento en el número de apartamentos (5%), impulsado por compradores que buscan alternativas más asequibles fuera de las zonas céntricas.33
Tendencias de precios de ventas vs alquileres
Variación del precio de venta
del precio de alquiler
24 https://visitworld.today/blog/1739/cost-of-living-in-luxembourg-2024-updated#prices-for-renting-and-buying-housing-in-luxembourg
25 https://www.immotop.lu/en/prix-immobilier/?utm_
26 https://www.globalpropertyguide.com/europe/luxembourg/price-history
27 https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies/luxembourg/economic-forecast-luxembourg_en
28 https://www.goodwinlaw.com/en/insights/publications/2024/07/insights-realestate-tax-revitalizing-luxembourgs-housing-market
29 https://today.rtl.lu/news/luxembourg/a/2273967.html#:~:text=Variable%20rates%2C%20which%20are%20widespread,4.77%25%20in%20November%202024).
30 https://www.statista.com/outlook/fmo/real-estate/residential-real-estate/residential-real-estate-transactions/luxembourg#analyst-opinion
31 https://www.globalpropertyguide.com/europe/portugal/square-meter-prices
32 https://www.immotop.lu/en/prix-immobilier/?utm_
33 https://www.ellerealestate.lu/stabilized-prices-in-2024-and-promising-prospects-for-luxembourg-real-estate-in-2025/
Los altos precios de la vivienda han llevado a muchos compradores a aplazar la adquisición de propiedades, optando en su lugar por el mercado del alquiler.34 Esta tendencia ha provocado un aumento sostenido del precio medio del alquiler por metro cuadrado, que en 2024 creció un 8% en comparación con el año anterior.35
Para gestionar este incremento de la demanda de viviendas en alquiler, el Gobierno luxemburgués introdujo un nuevo incentivo fiscal destinado a los propietarios que alquilan sus inmuebles. Este beneficio contempla una desgravación fiscal de 20.000€ por persona, y de hasta 40.000€ en el caso de parejas.36
Después de un desafiante 2023, el año superó nuestras expectativas gracias al moderado regreso de la confianza de los inversores y al creciente atractivo del país para los expatriados. Este impulso se debió en gran medida a los nuevos incentivos fiscales del gobierno y a la caída de los tipos de interés, que fortalecieron tímidamente la confianza de los compradores e incrementaron la demanda. El crecimiento del PIB y de la población en Luxemburgo, impulsado por el dinámico sector financiero en el centro del país, debería sostener la demanda de vivienda en 2025.
Benjamin Bauquin, Director Regional de RE/MAX Luxemburgo
Las intervenciones gubernamentales, como las reformas de alquiler en España, ayudan a dar forma a la dinámica del mercado y a las tendencias futuras.
Portugal
El aumento de la demanda eleva el precio de la vivienda
Aunque el crecimiento del PIB de Portugal se desaceleró al 1,7% en 202437, reflejando una economía en enfriamiento en comparación con años anteriores, el mercado de la vivienda se mantuvo resistente gracias a una fuerte demanda.
Durante el último año, los precios de casas y apartamentos en Portugal aumentaron, impulsados principalmente por la creciente demanda, respaldada tanto por la caída de los tipos de interés como por las intervenciones políticas. En promedio, el precio de los apartamentos se disparó un 13%, alcanzando los 1.920€ por metro cuadrado, mientras que el precio de las casas aumentó un 10%, situándose en 1.317€ por m2 38 Esta tendencia alcista fue especialmente evidente en Lisboa, donde 18 de las 24 parroquias registraron incrementos de precios. Como resultado, el precio medio de compra de una vivienda en la capital subió un 3 %, hasta los 4.203€ por m2, lo que supone casi un 40% más que en Oporto, donde el precio medio, pese a aumentar un 12% fue de 2.992€ por m2.39
A pesar de la finalización del programa de Golden Visa, la demanda internacional ha contribuido al aumento del 10 % en los precios de la vivienda, especialmente en las islas portuguesas. En las Azores, por ejemplo, los compradores internacionales representan casi la mitad de la demanda de vivienda en islas como Pico, Flores, Corvo y Graciosa.40
Varios factores clave han impulsado el aumento de la demanda inmobiliaria. El gobierno portugués ha promovido activamente el país como un “refugio seguro” para la inversión, lo que se tradujo en un incremento41 previsto del 15% en el volumen de inversión con respecto a 2023.42 Esta estrategia, combinada con la bajada de los tipos de interés, ha reforzado la confianza en el mercado inmobiliario. La decisión del BCE de reducir los tipos sostuvo la demanda al abaratar el coste de los préstamos.
En octubre de 2024, el tipo de interés medio para nuevos préstamos hipotecarios había bajado al 3,4%, facilitando el acceso a la vivienda para un mayor número de compradores. Dado que más del 60 % de las hipotecas
en Portugal están vinculadas a tipos de interés variables43, esta reducción disminuyó el coste de los préstamos y fomentó nuevas transacciones, impulsando aún más el incremento de los precios de la vivienda.
Sin embargo, mientras los precios de la vivienda aumentaban durante el año, el mercado del alquiler mostró señales de desaceleración, con una reducción del parque de viviendas destinadas al alquiler del 39% al 20% en un período de cuarenta años.44 Esto se debió, probablemente, a nuevos incentivos para la compra de vivienda45, que llevaron a muchos inquilinos a abandonar el mercado del alquiler. Políticas gubernamentales como la exención fiscal para compradores de primera vivienda menores de 35 años redujeron las barreras financieras, permitiendo a un público más joven acceder a la propiedad.46
Con menos viviendas disponibles para alquilar, los precios por m2 en el mercado del alquiler se mantuvieron elevados, especialmente en Lisboa y Oporto, con valores de 15,63€ y 12,21€ respectivamente, muy por encima de la media nacional, que se situó en 7,60€ por m2 47
Evolución de los precios de la vivienda (por m2)
37 https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies/portugal/economic-forecast-portugal_en
38 https://www.globalpropertyguide.com/europe/portugal/price-history
39 https://www.idealista.pt/en/news/property-for-sale-in-portugal/2024/12/12/66411-lisbon-is-the-municipality-with-the-most-expensive-homes-for-sale-in
40 https://www.idealista.pt/en/news/property-for-sale-in-portugal/2024/12/03/66798-property-for-sale-in-the-azores-and-madeira-foreign-buyers-drive-demand
41 https://www.idealista.pt/en/news/property-for-sale-in-portugal/2024/12/10/66800-portugal-will-be-a-safe-harbour-for-investment
42 https://www.globalpropertyguide.com/europe/portugal/price-history
43 https://www.globalpropertyguide.com/europe/portugal/price-history
44 https://www.globalpropertyguide.com/europe/portugal/price-history#_Rental_Market
45 https://www.idealista.pt/en/news/property-for-rent-in-portugal/2024/09/27/65913-the-10-cheapest-places-to-rent-in-portugal-in-2024
46 https://www.togofor-homes.com/en/How-does-the-new-tax-exemption-for-young-homebuyers-work-in-Portugal/
47 https://www.idealista.pt/en/news/property-for-rent-in-portugal/2024/09/27/65913-the-10-cheapest-places-to-rent-in-portugal-in-2024
España
El mercado supera las espectativas
El mercado inmobiliario español ha experimentado cambios notables durante el último año, impulsado en gran parte por la reciente bajada de los tipos de interés, lo que ha hecho que la compra de vivienda sea más accesible y atractiva. En 2024, el precio medio de venta por m2 aumentó un 6% interanual. Los apartamentos lideraron este crecimiento con un notable incremento del 11%, mientras que las casas en venta apenas registraron un aumento del 0,3%.
Los precios de los alquileres también mostraron una tendencia al alza, con un aumento medio del 6% por m2. El alquiler de apartamentos subió un 4%, mientras que el de las casas experimentó un incremento más significativo del 9%. Hasta hace poco, los propietarios podían trasladar los honorarios de agencia a los inquilinos, aunque esta práctica no era común en todas las regiones. Con la prohibición de esta práctica, parte del aumento en los precios de alquiler puede atribuirse a que muchos propietarios están incorporando ahora estos costes al precio total del alquiler.
Madrid fue una de las ciudades europeas con mayor crecimiento en los precios de la vivienda. Este impulso se debió en parte al aumento de la inversión extranjera y a la escasez de suelo urbano disponible para el desarrollo, lo que provocó un número históricamente bajo de nuevas promociones. El mercado inmobiliario de la ciudad mostró un crecimiento notable, con un aumento del 16% en el precio medio por m2 entre el 3º trimestre de 2023 y el mismo periodo de 2024. Aunque Barcelona encabezaba el ranking de precios en 2023, Madrid la superó en el 2º trimestre de 2024 con un incremento del 14% respecto al año anterior. Esta diferencia se amplió en el 3º trimestre, donde Madrid experimentó un aumento del 4,2% frente al 0,6% de Barcelona. Sin embargo, en el caso de los apartamentos, Barcelona sigue siendo más cara que Madrid. A finales de 2024, el precio medio por m2 en Barcelona era de 4.847€, apenas un 1% por debajo del de Madrid en el tercer trimestre, y un 3% por debajo en el cuarto, lo que indica que Barcelona podría volver a acercarse a los niveles de Madrid próximamente.
En general, el mercado inmobiliario creció a un ritmo más acelerado en 2024, y se espera que esta tendencia al alza continúe en 2025. El aumento de la población, la escasez de nuevas promociones y la mejora de las condiciones económicas seguirán sosteniendo un mercado dinámico.
De cara a 2025, el mercado inmobiliario español se enfrenta a un escenario complejo. El gobierno está implementando medidas como el aumento de impuestos a compradores extranjeros, la limitación del precio del alquiler en algunas regiones y restricciones al alquiler turístico de corta duración. Sin embargo, estas políticas actúan sobre la demanda y no abordan la raíz del problema.
La verdadera solución al encarecimiento de la vivienda pasa por aumentar la oferta de obra nueva. Los inversores extranjeros, a menudo vistos por las autoridades como parte del problema, desempeñan en realidad un papel clave en la financiación de nuevos desarrollos. Sin un aumento sustancial de la oferta, es poco probable que los precios de la vivienda se estabilicen.”
Jaime Suárez, COO de RE/MAX
Turquía
La inflación eleva los precios de las propiedades por las nubes
A diferencia de la mayoría de las principales economías europeas48, donde la inflación comenzó a moderarse, Turquía inició 2024 con una inflación elevada del 65%49, impulsada por la política poco ortodoxa del Banco Central de reducir los tipos de interés y por el fuerte aumento de los costes de producción. Esta presión económica tuvo un profundo impacto en el sector inmobiliario, provocando un fuerte incremento en los precios de oferta de las propiedades en todo el país.50
A nivel nacional, el precio de oferta por m2 de las casas se disparó un 42%, mientras que el de los apartamentos aumentó un considerable 34% respecto a 2023. Este movimiento se reflejó especialmente en los principales centros urbanos: en Estambul, el precio de los apartamentos por metro cuadrado subió un 34%, y el de las casas, un 39%.
En contraste, el mercado del alquiler mostró fluctuaciones más moderadas. El precio medio de alquiler por m2 de los apartamentos creció un 13% respecto al año anterior, mientras que el alquiler de casas disminuyó un 1%. Esta relativa estabilidad se debió en gran parte a los topes al alquiler impuestos por el gobierno51 en 2022, que permanecieron vigentes hasta julio de 2024. Estos límites establecían un máximo del 25% anual en los aumentos del alquiler para inquilinos existentes, con el objetivo de controlar la inflación en el sector y ofrecer cierto alivio ante la escalada de precios.52
Sin embargo, aunque los precios nominales de las propiedades aumentaron significativamente, su valor real, ajustado a la inflación, cayó un 19% en 2024, lo que indica que el alza de precios fue, en gran medida, una consecuencia de la inflación y no un reflejo de un crecimiento genuino del mercado.53 Paralelamente, el Banco Central de la República de Turquía adoptó una política monetaria restrictiva para frenar la inflación, elevando agresivamente los tipos de interés hasta alcanzar un máximo del 45%54, lo que encareció el acceso a la vivienda para muchos compradores y desincentivó a los propietarios a poner sus viviendas en venta.
Si bien los altos tipos de interés frenaron las compras mediante hipoteca, incentivaron la entrada de más inversores con liquidez en un mercado que ya dependía en gran medida de compradores al contado. En este sentido, los tipos elevados tuvieron un efecto complejo: desalentaron a algunos, pero atrajeron a otros que veían el mercado inmobiliario como una forma de preservar el valor del patrimonio frente a la inflación.
Como resultado, las ventas totales de propiedades aumentaron un 21% en comparación con el año anterior, alcanzando 1,48 millones de unidades en 2024. Los apartamentos pequeños destacaron especialmente en este repunte impulsado por inversores, tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler.55
El año 2024 también estuvo marcado por factores políticos que jugaron un papel clave en el mercado inmobiliario turco. Las elecciones locales trajeron cambios en las administraciones municipales, introduciendo nuevas políticas relacionadas con la transformación urbana, el apoyo a la vivienda y la fiscalidad inmobiliaria. No obstante, la incertidumbre durante el periodo preelectoral provocó una paralización temporal del mercado, ya que compradores, inversores y promotores postergaron sus decisiones ante el posible cambio en las normativas.
Además, el terremoto que sacudió Turquía en 2023 siguió teniendo consecuencias en el mercado inmobiliario durante 2024. El desastre generó una creciente preocupación entre los compradores turcos por la seguridad, llevando a considerar con mayor atención la estabilidad geológica de las ubicaciones, la resistencia sísmica de las construcciones, el año de edificación y la reputación de los promotores.56 Al mismo tiempo, ralentizó el ritmo de reconstrucción, agravando los problemas de oferta.57 En este contexto de dinámicas económicas, sociales y políticas, el alquiler se consolidó como una opción más atractiva que la compra de vivienda.
48 https://www.economist.com/europe/2024/10/10/turkeys-long-hard-struggle-with-inflation
49 https://tradingeconomics.com/turkey/inflation-cpi
50 https://www.statista.com/statistics/895080/turkey-inflation-rate/#:~:text=High%20production%20costs,of%20household%20expenditure%20in%202023.
51 https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/turkey/price-history
52 https://www.kolcuoglu.av.tr/Uploads/Publication/rent-increase-limit-of-25-in-residential-leases-is-abolished..pdf
53 https://ikamet.com/june-2024-turkey-rent-increase-25-cap-removal/#:~:text=The%20removal%20of%20the%2025,good%20relationships%20with%20their%20tenants
54 Turkey Residential Real Estate Market Analysis 2024
55 https://tradingeconomics.com/turkey/interest-rate#:~:text=Turkey%20Holds%20Rate%20at%2050,back%20inflation%20to%20its%20target.
56 https://tekce.com/blog/news/nearly-15-million-homes-sold-in-turkey-in-2024#:~:text=1.5%20Million%20Homes%20Sold%20in%202024,remained%20robust%20across%20various%20regions.&text= Istanbul%20continued%20to%20lead%20the,local%20buyers%20and%20international%20investors.&text=Following%20Istanbul%2C%20Ankara%2C%20the%20capital,urban%20 convenience%20and%20relaxed%20living.
57 https://www.needcompany.com.tr/services/market-report-2023-2024
58 https://www.reuters.com/world/middle-east/two-years-after-quake-disaster-turkeys-painful-recovery-continues-2025-02-06/#:~:text=The%20government%20pledged%20to%20build,had%20 so%20far%20been%20delivered.
Evolución de los precios de las propiedades residenciales (en EUR por m2)
(1 euro = 38.22 Liras Turcas)
Si bien vimos a muchos inversores buscar proteger su dinero invirtiendo en el sector inmobiliario, también observamos a algunos inversores nacionales explorar oportunidades en el extranjero, con la intención de alejarse del desafiante entorno económico marcado por la alta inflación y la volatilidad de la moneda.
"Sin embargo, entre quienes seguían comprando en Turquía, las propiedades más seguras, diseñadas para resistir mejor los efectos de los terremotos, están cobrando cada vez más protagonismo."
Murat Goldstayn, Director Regional de RE/MAX Turquía
Turquía
Esmirna
Fuente: Instituto Turco de Estadística y Endeksa
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