společnost Rellox si Vám dovoluje představit market report se zaměřením na vývoj trhu rezidenčních realit v rakouských Alpách. Rellox je specialista na prodej zahraničních realit a rakouské alpské nemovitosti prodává od roku 2004 Letos i díky
Vám slavíme 20 úspěšných let na realitním trhu!
Přinášíme zde obecné statistiky, které definují celý rakouský realitní trh a dále se blíže
zaměřujeme na vybrané oblasti a lyžařská střediska. Jedná se zejména o větší
střediska, která jsou oblíbená mezi návštěvníky Alp a zároveň mezi realitními investory.
V market reportu uvádíme také informace z legislativy, turistického sektoru či ski infrastruktury, které mají přímý či nepřímý vliv na vývoj realitního trhu v rakouských
Alpách
Report obsahuje dostupné statistiky za rok 2023.
Obecně je tento market report koncipován jako podklad pro zahraniční (mimorakouské) investory, kteří buď již vlastní nemovitost v rakouských Alpách, nebo o této možnosti uvažují
Mgr. Jan Rejcha
Managing Director
Pozn.: Upozorňujeme, že tento dokument se zaměřuje zejména na trh rekreačních a investičních nemovitostí. V některých statistikách však zahrnuje také údaje o nemovitostech určených k hlavnímu bydlení, neboť zdrojová data nelze rozdělit dle typu užívání nemovitostí (Více informací o různých typech užívání nemovitostí v Rakousku naleznete dále v reportu )
Co vše najdete v této studii?
I. Ceny nemovitostí v Rakousku
Rakouský realitní trh patří dlouhodobě k nejstabilnějším
v Evropě.
Vývoj cen v rakouských Alpách je do velké míry podpořen vývojem celorakouského realitního trhu – a ten patří dlouhodobě k nejstabilnějším v Evropě.
Po výrazném nárůstu cenového nemovitostního indexu v roce 2022 došlo v loňském roce k jeho stagnaci a v závěru roku dokonce k nepatrnému poklesu. Naplnila se tak očekávání realitních expertů, kteří tento vývoj předpovídali. Pokles cen nastal zejména u starších nemovitostí, novostaveb a prázdninových nemovitostí se pokles ceny nedotkl. (OENB)
Zdroj: OeNB, Rakouská národní banka
Významným prvkem růstu cen nemovitostí v rakouských Alpách je rakouská strategie rozšiřování a propojování lyžařských středisek. Ceny nemovitostí v nově napojených oblastech mají tendenci se přiblížit cenám nemovitostí v klíčových a centrálních obcích v rámci střediska.
Dalším faktorem jsou výrazné investice rakouských provozovatelů ski areálů do zvyšování kvality a komfortu lyžařské infrastruktury. Z kdysi standardních lyžařských středisek se tak stávají moderní a luxusní resorty.
Asi hlavním důvodem růstu cen zejména v top lyžařských střediscích je ale posun nové výstavby z čistě rezidenčních projektů do apart-hotelových projektů, které se staví většinou ve standardu 4* a 4*S se zázemím jako je recepce, bazén, wellness či restaurace. To jsou samozřejmě věci, které výrazně ovlivňují náklady developerů a tedy i výsledné ceny.
Jaké jsou hlavní důvody růstu cen v rakouských Alpách?
Regulace nové výstavby ze strany obcí = omezená nabídka nemovitostí.
Poptávka po ski/ rekreačních/ investičních nemovitostech téměř z celé Evropy.
Zvyšující se standard bydlení a nové rezidenční výstavby v top lyžařských střediscích, včetně zázemí a poskytovaných služeb na úrovni 4* a 4*S.
Propojování lyžařských resortů a rozšiřování o nové oblasti.
Zvyšování kvality lyžařské infrastruktury.
Příznivé ekonomické prostředí a rostoucí realitní trh v celém Rakousku.
A. Ceny nových apartmánů v Rakousku
Společnost Rellox každoročně monitoruje nabídkové ceny nové apartmánové výstavby ve vybraných střediscích v Rakousku, převážně ve ski resortech.
V roce 2023 se nejdražší nové apartmány prodávaly v Kirchberg in Tirol, lyžařském středisku v blízkosti Kitzbűhelu. Cena za m2 se zde vyšplhala na 14 265 EUR a překonala tak i nejvyšší cenu za m2 v roce 2022, které bylo dosaženo ve středisku Ski Arlberg.
Na druhém místě se umístila lyžařská oblast Serfaus-Fiss-Ladis, kde se průměrná cena nových nemovitostí pohybovala na úrovni 13 383 EUR/m2 .
V cenách nad 10 000 EUR/m² se pohybujeme ještě v již zmíněném Ski
Arlbergu, Söldenu a Montafonu. Jedná se o oblasti, které patří dlouhodobě k těm nejdražším v Rakousku. Důvodem pro zdejší vysoké ceny je především omezená nabídka nových apartmánů v těchto oblastech a kvalitní sněhové podmínky pro sjezdové lyžování.
Těsně pod hranicí 10 000 EUR/m2 si můžete koupit svůj nový apartmán v Zell am See, či v Hinterstoderu nedaleko českých hranic. V obou střediscích v porovnání s rokem 2022 průměrná cena nemovitosti za m2 vzrostla. V Hinterstoderu potom výrazněji než v Zell am See.
Nové nemovitosti ve Vídni se loni nabízely za cenu 8 386 EUR/m2 , což představuje oproti loňskému roku mírný nárůst.
Nejprodávanějším projektem v roce 2023 se stal nový investiční ski in/ski out projekt ve Fieberbrunnu, který je součástí největší lyžařské oblasti v Rakousku – Skicircusu. Průměrná cena za m2 zde byla 7 793 EUR, což je v porovnání s ostatními atraktivními alpskými středisky velmi příznivé Fieberbrunn je středisko, které se aktivně rozvíjí, mimo jiné se zde například buduje nová lanovka, která bude v provozu již na zimní sezónu 2024/25. Cena nemovitostí v tomto středisku tak jistě v budoucnu poroste a koupě apartmánu či chaletu v tomto resortu tak představuje velmi atraktivní investici nejen z hlediska očekávaných příjmů z pronájmu, ale i z hlediska očekávaného růstu hodnoty nemovitosti v čase.
Mezi levnější střediska, ve kterých si můžete pořídit nemovitost, je překvapivě údolí u ledovce Stubai či Čechy oblíbený Semmering ve východních Alpách. V údolí u ledovce Stubai se zřídkakdy nabízejí apartmány do osobního vlastnictví k prodeji. Většinou se zde prodávají penziony, hotely, nebo domy určené k trvalému bydlení. V roce 2023 se objevila nabídka starších apartmánů k prodeji za velmi příznivou cenu, a to cca 5 846 EUR/m2 . V Semmeringu jsme Vám mohli nabídnout 2 projekty –jeden přímo na sjezdovce určený ke komerčnímu pronájmu a druhý nedaleko sjezdovky určený k volnočasovému užívání, tedy bez podmínky dalšího pronájmu. Průměrná cena nových nemovitostí v Semmeringu se v roce 2023 pohybovala na úrovni cca 6 248 EUR/m2 .
I nadále platí, že naprostá většina nových apartmánů či chaletů se prodá ještě před svým dokončením. Tento trend se v Rakousku objevuje již několik let a nemění se.
Průměrná cena nových nemovitostí v celém Rakousku byla v loňském roce cca 4 925 EUR/m2 . Tím se Rakousko dostalo na druhé místo žebříčku nejdražších novostaveb v 27 evropských státech, a to hned po Izraeli. Německo bylo odsunuto na třetí příčku. (Zdroj: Deloitte Property Index). Důvodem byly stále rostoucí náklady na výstavbu, rostoucí náklady na energie a zvyšující se úroky Pro porovnání, cena novostaveb v ČR byla 3 753 EUR/m2 .
Jak realitní experti předpovídali už v roce 2022, došlo k mírnému poklesu cen starších nemovitostí v Rakousku, novostaveb a prázdninových nemovitostí se ale pokles cen nedotkl.
Z interních dat společnosti Rellox vyplývá, že průměrná cena prodaných nemovitostí klientům Relloxu v Rakousku byla v loňském roce 450 625 EUR bez DPH. Průměrná cena za m2 byla 9 477 EUR. Rellox se zabývá prodejem převážně nových nemovitostí v atraktivních lyžařských střediscích v Alpách.
Pozn.: Přehled zahrnuje údaje o jednotkách volně dostupných na prodej v průběhu roku 2023. Přehled nezahrnuje projekty určené primárně k hlavnímu bydlení a zahrnuje pouze projekty určené pro druhé bydlení či na další pronájem. Ceny nemovitostí jsou uváděny bez DPH z kupní ceny, ale včetně všech příslušenství, které jsou podmínkou koupě, např. cena vybavení, garážové stání apod. Zdroj: Rellox
Příklady nových ski apartmánů na prodej v roce 2023
Fieberbrunn 35,37
B. Nabídkové ceny nemovitostí v Alpách na rakouských realitních portálech
Statistika nabídkových cen bytů zahrnuje jak nové, tak starší nemovitosti. Monitorované období je 10 let (2014 – 2023). (Upozorňujeme, že nabídkové ceny se mohou lišit od realizovaných prodejních cen.)
Do statistiky cen nemovitostí ve vybraných střediscích se v posledním sledovaném roce projevilo snížení cen starších nemovitostí, které bylo realitními experty očekáváno. U oblíbených lyžařských středisek, ve kterých se nabízejí převážně investiční nemovitosti k turistickému pronájmu, např. Zell am See/Kaprun se průměrná cena nemovitostí zvýšila a pokračuje tak v trendu, který v Kaprunu narušila jen léta ovlivněná pandemií COVID-19. V jiných střediscích zůstala na obdobné úrovní jako v předcházejícím roce, někde se mírně snížila. K výrazným změnám však nedošlo.
Nabídkové ceny nemovitostí na rakouských realitních portálech (EUR/m2) (nové i starší rezidenční nemovitosti, domy i byty)
Přenocování a příjezdy
V roce 2023 bylo realizováno 151,16 milionů přenocování, což představuje oproti roku 2022 nárůst o 10,4 %. Stoupá jak počet přenocování u místních obyvatel, tak i u cizinců. V případě počtu přenocování cizinců je nárůst výraznější, a to o 13,5. Co do počtu přenocování se rok 2023 dostal na shodnou úroveň s rokem 2019, který byl od roku 2003 nejsilnější.
Počet příjezdů do Rakouska se oproti roku 2022 také zvýšil, a to na 45,21 milionů.
Zajímavou informací pro investory jistě je, že 18 694 386 přenocování bylo realizováno v komerčně užívaných domech a bytech, což je oproti roku 2022 opět nárůst, a to o cca 3 000 000 přenocování, tedy o 19,4 %. Jedná se o nejrychleji rostoucí segment v počtu přenocování v Rakousku.
Nejvíce navštěvovanou spolkovou zemí z hlediska turismu je opět Tyrolsko, kde bylo realizováno 48 407 048 přenocování, tedy o cca 8 % více než loni. Druhou spolkovou zemí v pořadí je podle očekávání Salzbursko (30 133 487 přenocování, nárůst o 11,6 %) a na třetí příčce se umístila Vídeň (17 261 126 přenocování, nárůst o 30,7 %, což je rekordní). (zdroj: statistik.at)
Obliba Rakouska jako vyhlášené turistické destinace stále stoupá, a to jak u obyvatel Rakouska, tak u zahraničních hostů.
Rok 2000 = 100
Zdroj: OeNB, Rakouská národní banka
Rakousko je bez pochyby jednou ze zemí, kterou si bez zasněžených kvalitních sjezdovek lze jen těžko představit. Lyžování je nejen oblíbeným sportem místních obyvatel, ale i turistů, kteří sem přijíždějí za kvalitní
lyžařskou infrastrukturou z celé Evropy. Lyžování tvoří také významnou část rakouské ekonomiky.
V poslední době se neustále investuje do lyžařské infrastruktury, ať už mluvíme o modernizaci lanovek, zázemí pro lyžaře či investicích do zasněžovacích systémů. Mnohem více než dříve se ale dbá také na ekologické aspekty těchto počinů.
A na co nového se můžete těšit? Vybrali jsme pro Vás několik zajímavých novinek:
1) Serfaus
Největší investicí v Rakousku v objemu přes 60 milionů EUR se v loňském
roce stala výstavba lanovky Komperdell, která vyjíždí z vesničky Serfaus v
lyžařské oblasti Serfaus-Fiss-Ladis. Byla zprovozněna v prosinci 2023. Nová lanovka vede i novou trasou, mimo jiné má i mezistanici, která přináší lyžařům větší pohodlí v přesunech v rámci areálu – není už vždy nutné
sjíždět zpět do údolí. V dolní stanici lanovky bylo navíc vybudováno nových
cca 5 000 parkovacích míst a úschovna pro lyžařské vybavení.
2) Saalbach
Po 29 letech a více jak 15 milionech přepravených návštěvnících byla stará lanovka Limberg nahrazena novou moderní 8sedačkou. Dokončena byla v listopadu 2023.
3) Schlick 2000 ve Stubaiském údolí
V lyžařském areálu Schlick 2000 u ledovce Stubai byla vybudována nová kabinková lanovka Galtberg, která nahradila původní vlek Galtalm. Jelikož byla prodloužena trasa lanovky, vznikly díky tomu v areálu i nové sjezdovky pro méně pokročilé lyžaře. Lanovka zahájila provoz 8.12.2023.
4) Sonnkogelbahn – Zell am See
Nová 6sedačka nahradila stejnojmennou 3sedačkovou lanovku v lyžařském areálu Schmittenhöhe v Zell am See. Není to ale ledajaká lanovka! Prakticky se totiž jedná o kombinovanou lanovku. Sedačku v létě nahradí závěsná kabina a na zimu se opět vymění za sedačku. Lanovka tak díky této změně dokáže lépe posloužit požadavkům lyžařů v zimě a turistů v létě. Nová lanovka byla poprvé spuštěna 15.12.2023.
5) Zillertal
Nová 10místná gondola Wilde Krimml byla spuštěna na zimní sezónu 2023/24 i v Zillertalu. Jedná se o nové lanovkové spojení mezi Zell am Ziller a Gerlosem. Mezistanice původní lanovky byla zrušena, a Zell am Ziller a Gerlos jsou tak spojené pohodlněji. V horní stanici lanovky je k dispozici i vyhlídková plošina, odkud si můžete vychutnat nádherný pohled na okolní hory.
nemovitostí v Rakousku
Kupující, který kupuje nemovitost v Rakousku do osobního vlastnictví, může nemovitost užívat podle jednoho z následujících legálních způsobů užívání:
Hlavní bydlení (Hauptwohnsitz)
Skutečné založení hlavního bydlení a života se vztahem k místu bydliště.
Druhé bydlení (Zweitwohnsitz)
Bydlení pro účely rekreace.
Turistický pronájem (Touristische Vermietung)
Komerční pronájem nemovitosti (s možností částečného vlastního užívání).
