Regens Magazine (ITA), numero 2 - giugno 2020

REGENS MAGAZINE Numero 02 / GIUGNO 2020

Prodotto da Regens International Copyright 2020

La nostra storia è nei sentieri tortuosi che abbiamo percorso...

...negli orizzonti tempestosi che abbiamo sfidato.

Credits: per i contributi grafici e/o fotografici presenti in questo numero un ringraziamento particolare va a Seozzy (Alessandro Davia) e al progetto Unsplash (nonchĂŠ alle persone che vi pubblicano i propri materiali)

Introduzione

Alessandro Alessio Fondatore di Regens International

Gentili lettori, in questo secondo numero della nostra rivista vi faremo scoprire proprietà uniche ed eccezionali.

Cominceremo con un meraviglioso castello rinascimentale in posizione dominante a solo un’ora di auto da Roma.

Da lì ci sposteremo in Russia per un aggiornamento sulle ultime proposte immobiliari per privati e imprese.

A seguire «voleremo» in Croazia, Slovenia e Montenegro alla scoperta di alcune interessanti proposte, tra cui un mini-hotel fronte mare sulla Riviera di Abbazia.

Date un’occhiata anche alle nostre più recenti opportunità relative ad alberghi in vendita in Italia ed attività di ristorazione a livello internazionale.

Per chi invece sta cercando un immobile residenziali per godersi la vita in qualche contesto meraviglioso abbiamo selezionato alcune proprietà eccezionali a breve distanza dalle splendide spiagge della Sardegna e appartamenti primingresso in vendita in un elegante complesso storico finemente restaurato nella laguna di Venezia.

Come contenuti extra non perdetevi i nostri approfondimenti relativi ai prezzi degli appartamenti in centro a San Pietroburgo, all’acquisto di immobili in Croazia da parte di cittadini stranieri, alle possibilità di accesso a mutui ipotecari in Slovenia, nonché un contributo dedicato ad incentivi per la ristrutturazione delle facciate degli edifici in Italia.

Non esitate a contattarci per ulteriori informazioni o per lasciarci le Vostre richieste.

In attesa di risentirci presto vi auguro una buona lettura!

Alessandro Alessio a.alessio@regens-international.com www.regens-international.com

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Indice In questo numero trovate: Immobile in evidenza - Il «Signore della Valle»

5 — Sezione Russia

Immobili commerciali in Russia Immobile in evidenza Spazi per logistica e produzione Attualità immobiliare / Focus Russia: «Come potrebbero cambiare i rapporti tra locatori e conduttori dopo la pandemia» Residenze di pregio, Mosca & San Pietroburgo Approfondimento di mercato: «Guida immobiliare ai quartieri di San Pietroburgo: il distretto centrale»

— Sezione International

Immobili in Croazia Approfondimento / Focus Croazia: «Acquisto di immobili in Croazia da parte di cittadini stranieri» Investimenti turistico-ricettivi, Croazia & Montenegro Slovenia & Montenegro Parola all’esperto / Focus Slovenia: «Mutui ipotecari in Slovenia per cittadini stranieri» Hotel in vendita in Italia Attività di ristorazione in vendita Parola all’esperto / Focus Italia: «Vantaggi del nuovo «Bonus Facciate 2020» Speciale Sardegna Immobile in evidenza - «Le Residenze della Laguna»

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Immobile in evidenza Una maestosa fortezza ad un’ora soltanto dalla «Città Eterna».

Un gioiello rinascimentale incastonato tra le colline.

Una storia secolare scolpita tra le valli del Lazio.

Il Signore della Valle Per maggiori informazioni cliccare > qui

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Immobili commerciali in Russia

Mosca, metrò Tverskaya

Uffici di classe «B+» di metratura variabile in elegante palazzetto storico ristrutturato Link > qui

Mosca, Smolenskaya

Locale di 62 m2 per panetteria/pasticceria.

Canone di locazione: 270.000 RUB/mese.

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San Pietroburgo, ulitsa Sadovaya

Spazio in affitto per negozio/showroom in originale palazzetto settecentesco.

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San Pietroburgo, quartiere Petrogradsky Spazio bilivello di 539 m2 per showroom di lusso o ufficio di rappresentanza.

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San Pietroburgo, centralissimo

Locale fronte strada di 70 m2 su Malaya Morskaya (a due passi da Nevsky).

Link > qui Regens Magazine 02/2020 www.regens-international.com

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Mosca

Uffici di piccolo taglio in affitto.

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Magnitogorsk

Albergo 4-stelle in vendita.

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Kazan’

Hotel 3-stelle in vendita in posizione centrale.

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Mosca, distretto centrale

Hotel 2-stelle con 150+ camere.

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Mosca, Bol’shaya Dmitrovka

Spazio di 705 m2 per ufficio o showroom in posizione con flussi pedonali eccezionali.

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Immobile in evidenza

Mosca, zona metrò Mar’ina Roshcha Spazio bilivello di ca.700 m2 adatto per showroom, negozio, uffici o progetto enogastronomico.

Condizioni dei locali: appena finito di ristrutturare; interni impreziositi con soluzioni di design.

Ottima visibilitĂ dal fronte strada; ampie e numerose vetrine.

Proposto in affitto o vendita.

Per maggiori informazioni contattare: a.alessio@regens-international.com

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Spazi per logistica & produzione Regione di Mosca 25 km da MKAD direzione ovest Spazio di 1900 m2 in affitto per logistica o produzione.

Canone dâ&#x20AC;&#x2122;affitto: 11.000 RUB/m2/anno <

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Informazioni > su richiesta

Regione di Mosca 9 km da MKAD direzione sud

Edificio di 2254 m2 per magazzino.

Canone dâ&#x20AC;&#x2122;affitto: 11.000 RUB/m2/anno.

Informazioni > su richiesta

Mozhayskoe shosse su MKAD direzione ovest

Spazio di 464 m2 per logistica, autosalone o produzione. Canone: 15.000 RUB/m2/anno.

Informazioni > su richiesta

Parco industriale 3,5 km da MKAD direzione sud-ovest Capannone di 690 m2 in affitto per logistica o produzione.

Informazioni > su richiesta

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Articolo - Focus Russia Come potrebbero cambiare i rapporti tra locatori e conduttori dopo la pandemia - 16/05/2020 La serrata dei negozi imposta tra le misure di contrasto alla diffusione della pandemia in Russia ha fatto registrare per la quasi totalità degli operatori di vendita al dettaglio un crollo nei ricavi ricompreso tra il 70 e il 98%. Nonostante questo i negozianti devono continuare a pagare l’affitto e non tutti i locatori si sono mostrati disposti a fare concessioni o sconti significativi.

Nella maggior parte dei casi ancora oggi il recesso anticipato dai contratti di locazione in essere comporta per i conduttori delle penali (di norma la possibilità per il locatore di trattenere il deposito cauzionale versato dalla controparte all’inizio della locazione).

Proprio per questo nella data del 9 maggio l’Associazione dei commercianti dediti alla vendita al dettaglio e via internet ha inviato alla Duma una richiesta formale per indurre il parlamento russo ad accelerare l’iter d’approvazione della legge che permetterebbe ai conduttori la possibilità - a certe condizioni - di recedere unilateralmente per via extragiudiziale dai contratti di locazione senza alcuna penale o sanzione di sorta.

Si suppone che questa opportunità andrà a riguardare quegli operatori i cui ricavi sono diminuiti almeno del 50% in virtù della subentrata situazione di crisi. In questi casi inoltre i proprietari saranno tenuti a restituire alla controparte la somma del deposito cauzionale.

I proprietari di centri commerciali ovviamente, dal canto loro, si oppongono strenuamente all’adozione di questo disegno di legge ed hanno già dichiarato che l’eventuale introduzione di dette misure porterà ad un crollo generalizzato del settore che potrebbe far schizzare a livelli critici l’insolvenza nei confronti delle banche con conseguente impossibilità per queste ultime di rientrare dei finanziamenti in essere.

L’Associazione dei proprietari di centri commerciali ha dunque indirizzato a propria volta una lettera formale alla Duma della Federazione Russa con la richiesta di respingere questo disegno di legge che darebbe ai conduttori il diritto di recesso unilaterale dai contratti di locazione senza incorrere in penali, adducendo anche il fatto che ciò potrebbe dar adito a veri e propri «ricatti» da parte dei conduttori nei loro confronti allo scopo di richiedere modifiche alle condizioni contrattuali anche senza validi motivi o giusta causa.

I locatori paventano dunque che le novità prospettate possano indurre un vero e proprio «default» del settore: gran parte dei contratti potrebbe venir ridiscussa e molti conduttori insisterebbero per sostituire al canone fisso una percentuale sui ricavi. Da tutto ciò deriverebbe una perdita di valore degli immobili commerciali che si tradurrebbe in perdite drammatiche anche per gli istituti di credito.

Nel loro appello i proprietari hanno evidenziato il fatto che tutto ciò potrebbe far crollare il settore irreversibilmente, causando la perdita del lavoro per più di 6 milioni di persone con conseguenze sociali a dir poco catastrofiche.

Alessandro Alessio

a.alessio@regens-international.com

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Residenze di pregio, Mosca & San Pietroburgo

Mosca, zona Chistye Prudy

Appartamenti esclusivi in palazzetto ottocentesco splendidamente restaurato Informazioni > su richiesta

Mosca, zona Kitay-Gorod

Raffinati appartamenti in elegante palazzo di fine Ottocento in fase di restauro Informazioni > su richiesta

San Pietroburgo, ÂŤTriangolo dâ&#x20AC;&#x2122;OroÂť Dimore in palazzo storico fronte fiume convertito in condominio di lusso Informazioni > su richiesta

San Pietroburgo, zona Chernyshevskaya Residenze di pregio a pochi minuti da Nevsky Prospekt Informazioni > su richiesta

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Approfondimento di mercato Guida immobiliare ai quartieri di San Pietroburgo: il distretto centrale (Tsentral’ny) Il quartiere «Tsentral’ny», situato sulla riva sinistra della Neva, rappresenta il nucleo storico della città, essendo composto quasi interamente da edifici risalenti al periodo antecedente alla rivoluzione. Qui sono concentrati un gran numero di musei, teatri e anche sedi amministrative, oltre ai principali luoghi di interesse turistico del centro cittadino.

Molti edifici presenti sul territorio del distretto centrale sono riconducibili al cosiddetto «stary zhiloy fond», ovvero a quei condomini residenziali ormai vetusti che non sono mai stati ristrutturati integralmente dal momento della loro costruzione.

In anni recenti alcuni di questi condomini sono stati ricostruiti e convertiti in nuovi complessi residenziali di lusso, e non sono mancati in zona anche progetti di edificazione di nuovi centri direzionali o multifunzionali (a destinazione commerciale).

Se nella seconda metà del XIX secolo questa parte della città si impreziosì di numerosi palazzetti che spesso erano dimora di famiglie aristocratiche locali o di imprenditori e diplomatici stranieri, dopo il 1917 anche nel quartiere centrale molti di questi immobili vennero requisiti dai bolscevichi per venir riadibiti ad appartamenti collettivi (le cosiddette «kommunal’ki»).

Nel corso della Seconda Guerra Mondiale i bombardamenti tedeschi danneggiarono diversi isolati, ma negli anni Cinquanta vennero intraprese diverse opere di risanamento e ricostruzione che implicavano non di rado anche la sostituzione dei vecchi solai in legno con nuovi misti (rafforzati in metallo) o in cemento armato. In quel periodo nelle case venne portato il gas ed il riscaldamento ad acqua andò a sostituire le stufe.

Tuttavia, nonostante la significativa mole di interventi, l’identità architettonica e storica del quartiere non vennero, fortunatamente, snaturate anche grazie al fatto che buona parte del partimonio edilizio è vincolato in quanto riconosciuto «monumento storico» di interesse culturale.

Non stupisce dunque che il quartiere fin dalla nascita del mercato immobiliare nel paese sia stato identificato come uno di quelli di maggior potenziale dal punto di vista speculativo.

Già nella prima metà degli anni Novanta, a pochi mesi dalla Perestroyka, molti investitori stranieri «misero gli occhi» su San Pietroburgo, intuendo subito che la città deteneva un potenziale di crescita dei valori immobiliari eccezionale.

La tipologia più ambita era quella degli appartamenti di circa 100 mq - nella maggior parte dei casi si trattava di ex-kommunalki - in posizione fronte fiume. Gli acquirenti di norma non compravano per risiedere personalmente nell’immobile, ma semmai per darlo in affitto per periodi brevi a turisti e ospiti della città. Di particolare pregio già allora si considerava soprattutto la zona ricompresa all’interno del cosiddetto «triangolo d’oro» (tra la Neva, la Fontanka, Admiralteysky prospekt e la via Gorokhovaya).

Già all’epoca in proporzione i prezzi d’acquisto erano molto più bassi di quelli di Mosca, mentre l’affitto giornaliero o per soggiorni di breve durata di appartamenti «in stile occidentale» in posizione centrale era abbastanza costoso, quindi la rendita locativa poteva raggiungere livelli particolarmente interessanti.

Il periodo di maggiore attività da parte di investitori d’oltre confine in città coincise con il triennio 1993-1995.

Questo trend si interruppe bruscamente nel 1998, non solo a causa del noto default economico nel paese, ma anche perché l’instabilità politica e la crisi cecena vennero legittimamente percepite come elementi di rischio ed incertezza. Fu così che nel 1998 molti investitori stranieri «della prima ora» decisero di vendere le loro proprietà temendo un crollo non solo dei valori immobiliari ma della situazione in Russia in generale.

Per alcuni anni la quota di stranieri tra gli acquirenti di immobili in città venne fortemente ridimensionata, ma all’inizio degli anni Duemila, in particolare tra il 2000-2002 la situazione sembrò nuovamente cambiare radicalmente. Difatti a seguito dell’elezione di Putin - che, come è ben noto, è natìo proprio della «città di Pietro» - molti investitori presagirono che nell’immediato futuro questo centro sarebbe probabilmente stato fortemente riqualificato.

Proprio tra la fine degli anni Novanta e l’inizio del nuovo millennio la Banca Mondiale per la Ricostruzione e lo Sviluppo stanziò fondi per diverse centinaia di milioni di dollari per un prestito alla Russia che le autorità federali impiegarono per il restauro del patrimonio storico-culturale e per l’ammodernamento delle infrastrutture cittadine, che in buona parte riguardarono proprio il distretto centrale. Come spesso capita, a seguito di questi interventi i valori immobiliari nelle zone interessate schizzarono verso l’alto, ad esempio a seguito della pedonalizzazione di alcuni tratti precedentemente accessibili alle auto, 1000 USD/mq in centro non erano una rarità, sebbene nelle zone più ambite bisognava rassegnarsi a spendere non meno di 2500 USD/mq.

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In quegli anni gli stranieri, tra cui alcuni fondi d’investimento americani e molti investitori privati dall’Italia e da altri paesi europei, tornarono ad investire in modo significativo sulle rive della Neva. Molti acquistavano ampie superfici o interi piani da riconvertire in mini-hotel ed alberghetti economici che permettevano delle buone rendite, a fronte di costi di manutenzione non eccessivamente esosi.

Addirittura il New York Times in quel periodo dedicò alla città un articolo dove si sottolineava che «per soli 50.000 USD era possibile comprarsi un pezzo di storia della capitale degli Zar» e a quanto pare non pochi ritennero opportuno seguire il consiglio, sebbene in realtà a quel prezzo risultasse già allora improbabile riuscire a trovare qualche soluzione con vista fiume nel cosiddetto «Triangolo d’oro» ricompreso tra Nevsky Prospekt, la Neva e la Fontanka. Non è tuttavia un’esagerazione dire che all’epoca appartamenti in vendita a 700Un altro elemento che contribuì ad un ulteriore picco di popolarità della città come destinazione sia turistica che per gli investimenti immobiliari furono nel 2003 le celebrazioni legate ai 300 anni dalla fondazione. In vista di questo importante anniversario molti palazzi storici del centro vennero restaurati e la città scoprì che accanto ad un’innata anima ricettiva e residenziale cominciava a maturarne anche una «commerciale». Fu in quel periodo difatti che si registrò un forte sviluppo del segmento retail dettato dal crescente interesse di operatori e catene di negozi internazionali che trainò un incremento dei valori dei locali commerciali fronte strada.

Dal punto di vista dei servizi e dei trasporti, un totale di 11 stazioni: Chernyshevskaya, Dvor, Ploshad’ Alexandra Nevskogo-1 e 2, della viabilità è piuttosto congestionato, con

il quartiere tra le altre cose è attraversato da 5 linee della metropolitana per Ploshad’ Vosstaniya, Vladimirskaya, Nevsky Prospekt, Mayakovskaya, Gostiny Dostoevskaya, Ligovsky Prospekt ed Admiralteyskaya. Dal punto di vista frequenti ingorghi nelle ore di punta ed una cronica carenza di parcheggi.

Quotazioni medie degli appartamenti nel distretto centrale Nell’ottica immobiliare, ovviamente sia sul segmento residenziale che degli uffici, a parità di categoria, le quotazioni medie di zona sono tendenzialmente superiori a quelle degli altri distretti cittadini.

Stando ai rilevamenti statistici resi noti da varie fonti specializzate, le quotazioni medie per appartamenti «usati» (non primingresso) in condomini con parti comuni e stato di manutenzione non impeccabili oscillano ad oggi tra 135.000 - 190.000 RUB/mq (pari a circa 1.700 - 2.500 EUR/mq sulla base del tasso di cambio attuale), ma ovviamente possono salire anche sensibilmente nel caso di soluzioni finemente ristrutturate o di particolare panoramicità, o site all’interno di complessi nuovi o di pregio.

Tendenzialmente è possibile trovare monolocali intorno ai 40 m2 in condomini dignitosi - sebbene non nuovi né di particolare pregio - entro un prezzo di 7.500.000 RUB (poco meno di 100.000 EUR); tuttavia nel caso di opzioni già ristrutturate le richieste possono risultare ben più esose.

Se si considera la tipologia dei bilocali non di rado è possibile trovare appartamenti da rimodernare al prezzo di 9.000.00010.000.000 RUB (ovvero circa 112.500 - 125.000 EUR), mentre per un trilocale la forbice tipica può variare tra 11.000.00015.000.000 RUB (da 140.000 - 190.000 EUR), anche qui a seconda di una moltitudine di fattori intrinseci ed estrinseci.

Ovviamente le statistiche di cui sopra sono meramente indicative: se si intende acquistare un appartamento di classe «business» o «premium» in un complesso di nuova costruzione o recente ristruttrazione bisognerà rassegnarsi ad esborsi che in certi casi potrebbero rasentare anche i 6.000 8.000 EUR/mq.

Per quanto concerne il mercato delle locazioni nel quartiere centrale non è atipico imbattersi in prezzi come quelli riportati qui di seguito: • •

monolocali o bilocali: da 30.000 - 50.000 RUB/mese a seconda di metratura, ubicazione, condizioni interne, stato di conservazione del condominio, eventuali pregi (panoramicità, ristrutturazione superiore alla media), ecc.; trilocali: 50.000 - 80.000 RUB/mese, con quotazioni superiori anche ai 120.000 - 150.000 RUB/mese in condomini di classe «business» o superiore di recente costruzione.

Alessandro Alessio

a.alessio@regens-international.com

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Sezione ÂŤInternationalÂť / Immobili in Croazia

Rabac, Istria

Appartamenti di pregio a pochi minuti da spiagge meravigliose.

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Isola di Korcula

Villa plurifamiliare con accesso diretto al mare.

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Istria, vicinanze Umago

Appartamenti primingresso in nuovo condominio sul mare.

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Quarnero, vicinanze Fiume

Villa moderna di pregio in posizione dominante con vista mozzafiato sul golfo.

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Approfondimento / Focus Croazia Acquisto di immobili in Croazia da parte di cittadini stranieri Chi come il sottoscritto ha avuto per anni il piacere di frequentare assiduamente la Croazia sia per lavoro che per vacanza non si stupisce per la grandissima popolarità che questo paese vanta a livello internazionale tanto dal punto turistico che degli investimenti immobiliari. Austriaci, tedeschi, britannici, olandesi, italiani, russi ma non solo... il fascino della Croazia non conosce confini!

Impossibile d’altronde restare indifferenti innanzi alle molteplici grazie di questo paese, che affianca ad un mare strepitoso anche un territorio di straordinaria bellezza ed eterogeneità (che spazia da isolotti incontaminati a paesini dell’entroterra abbarbicati tra colline sinuose che rievocano le campagne della Toscana), un ricco patrimonio storico-culturale ed un’ampia offerta enogastronomica.

Non va dimenticato inoltre che dal 2013 la Croazia è entrata a far parte dell’UE ed in vista di questo evento negli anni precedenti erano stati effettuati notevoli investimenti nelle infrastrutture (tra cui il raddoppiamento della «Y» istriana, la nota autostrada che quasi tutti i vacanzieri stranieri che raggiungono il paese con veicoli propri sicuramente conoscono), ed entro il 2023 pianifica di aderire alla moneta unica europea.

In altre parole, un paese in costante evoluzione.

Proprio per la sua notevole varietà paesaggistica la Croazia è in grado di attirare tanto quegli investitori che vogliono accaparrarsi un pied-à-terre sul mare, che chi predilige case di pietra con terreno nell’entroterra in contesti pittoreschi e suggestivi lontani dal turismo di massa.

Per capire meglio cosa può aspettarsi un cittadino straniero che desideri coronare i suoi propositi di investimento in questo paese riportiamo qui di seguito delle informazioni di base che confidiamo possano rivelarsi utili.

Domanda: La legge croata prevede limitazioni all’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri?

Risposta: I cittadini di stati-membri dell’Unione Europea possono acquistare immobili in Croazia come persone fisiche senza limitazione alcuna. Cittadini di paesi extra-comunitari devono ottenere il benestare del Ministero della Giustizia croato per potersi intestare la proprietà di immobili come persone fisiche. Detto consenso di norma viene concesso qualora sussista il principio di reciprocità tra la Croazia ed il paese di cui detiene la cittadinanza il richiedente. I cittadini di paesi extra-UE che volessero evitare l’iter per l’ottenimento del consenso dal Ministero possono comunque costituire una società di diritto croato con la quale procedere all’acquisizione.

Domanda: In che tempistiche di solito si ottiene l’autorizzazione dal Ministero della Giustizia e viene trascritto il titolo di proprietà in favore del cittadino straniero nei registri immobiliari?

Risposta: Di norma il consenso dal Ministero viene ottenuto in diversi mesi, ma in certi casi potrebbero bastare alcune settimane.

Domanda: In quali casi il Ministero degli Esteri croato potrebbe rifiutare la richiesta di trascrizione del titolo di proprietà in favore del cittadino straniero?

Risposta: Il Ministero principalmente deve appurare che tra la Repubblica di Croazia ed il paese di cui il richiedente il consenso è cittadino sia in vigore un accordo di reciprocità. Qualora tra i due paesi non sussistesse detto accordo il Ministero di norma rifiuta il consenso alla trascrizione della proprietà dell’immobile in favore del richiedente.

Domanda: In Croazia è obbligatorio ricorrere ad un notaio per le compravendite di immobili? Quanto costano di solito i servizi del notaio?

Risposta: Il notaio è un avvocato qualificato che fa le veci di un pubblico ufficiale per conto del governo croato. Il suo ruolo è quello di garantire che tutti i documenti su cui si basa la transazione immobiliare siano validi, conformi alla legislazione vigente e debitamente compilati. In particolare il notaio è tenuto ad autenticare la firma del venditore sul contratto finale. Inoltre, il notaio certificha che tutti i documenti che sono stati tradotti da una lingua straniera in croato sono stati predisposti da un traduttore abilitato o personalmente da un avvocato in modo da garantirne la validità. Inoltre il notaio può fornire servizi di deposito di garanzia (escrow account), se richiesto.

Domanda: Quali imposte deve pagare l’acquirente al momento dell’acquisto dell’immobile? C’è differenza se si acquista da privato (persona fisica) o da costruttore o altra persona giuridica?

Risposta: Le transazioni tra privati sono soggette al versamento dell’imposta di registro (di norma a carico dell’acquirente) nell’ammontare del 3% del prezzo di compravendita, mentre quando si acquista da costruttore i prezzi di norma sono già comprensivi dell’IVA (25%).

Domanda: A quanto ammontano circa i costi di costituzione di una società di diritto croato finalizzata ad intestarsi la proprietà di un immobile possibile acquistare come persona fisica) e la tenuta successiva della contabilità?

Risposta: La forma giuridica più diffusa e semplice in Croazia è quella delle d.o.o. (società a responsabilità limitata) che prevedono un capitale sociale di 20.000 kune (circa 2700 euro). Gli atti costitutivi devono venir firmati dagli azionisti e dai direttori della società presso un notaio locale (costo: ca.800 EUR), di solito in presenza di un traduttore giurato abilitato (costo: 200-300 EUR).

Alessandro Alessio a.alessio@regens-international.com

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Investimenti turistico-ricettivi, Croazia & Montenegro

Riviera di Abbazia

Mini-hotel fronte mare in vendita.

Trattative riservate.

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Costa istriana

Progetto di sviluppo di resort fronte mare.

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Riviera di Cattaro, Montenegro Albergo in vendita sul fronte mare Link > qui

Isola di Veglia, Croazia

Albergo fronte mare completamente da ristrutturare.

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Quarnero

Albergo ÂŤ4 stelleÂť da 60 camere a pochi passi dalla spiaggia.

Link > qui

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Slovenia & Montenegro

Pirano

Ultimo piano panoramicissimo in casa dâ&#x20AC;&#x2122;epoca ristrutturata in anni recenti.

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Capodistria

Casetta a schiera con giardino con vista mozzafiato sul golfo.

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Portorose

Immobile commerciale in vendita a reddito in posizione eccezionale sul lungomare.

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Baia di Cattaro, Montenegro

Splendida villa fronte mare di nuova costruzione. Prezzo: 799.000 EUR Link > qui

Baia di Cattaro, Montenegro

Complesso storico con appartamenti e ristorante fronte mare.

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Parola all’esperto / Focus Slovenia Lubiana

Appartamenti primingresso in condominio di nuova costruzione Link > qui

Mutui ipotecari in Slovenia per i cittadini stranieri Sebbene probabilmente meno reclamizzata rispetto ai suoi «più illustri» vicini, la Slovenia può risultare gradita tanto agli amanti del mare che agli appassionati della montagna ed a chi non resta indifferente innanzi al fascino delle campagne e della natura.

Molteplici sono le grazie di questo paese: dalla capitale Lubiana - ancora pregna del fascino mitteleurope - passando per la suggestiva Bled, fino alla nota località sciistica di Kranjska Gora e alle «regine del litorale», Pirano e Portorose, senza dimenticare i pittoreschi villaggi del Carso, non di rado intervallati da filari di vigneti e sinuose colline.

Un gran numero di italiani si sono trasferiti qui «oltre confine», ingolositi dai prezzi appetibili, da una tassazione favorevole e da un costo della vita più vantaggioso.

Per chi fosse interessato ad acquistare immobili in Slovenia potrebbe essere interessante saperne di più sulla possibilità di avere accesso a finanziamenti bancari.

A questo proposito abbiamo scambiato due parole con Tomaž Fefer, Responsabile Sviluppo Prodotti della Banka Sparkasse di Lubiana.

D - Sig.Fefer, la vostra banca eroga mutui ipotecari per l’acquisto di immobili in Slovenia a cittadini stranieri?

R - La Banka Sparkasse offre mutui a cittadini stranieri residenti in Slovenia nel caso in cui la valuta del prestito e la valuta del reddito dei clienti siano entrambi in Euro.

D - E’ possibile ottenere un prestito per l’acquisto di qualsiasi tipo di immobile, oppure esistono delle restrizioni o categorie di immobili il cui acquisto la Banca è più restia a finanziare?

R - I privati possono ottenere un prestito per l’acquisto di immobili residenziali. La Banca finanzia l’acquisto di terreni agricoli o forestali solo nel caso in cui sul terreno siano presenti annessi o immobili residenziali.

Tomaž Fefer Responsabile Sviluppo Prodotti Banka Sparkasse, Ljubljana

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D - I mutui sono disponibili anche per quei cittadini stranieri non residenti che non hanno reddito in Slovenia ma che vogliono semplicemente investire in immobili nel Paese?

R - Nel caso di non residenti abbiamo alcune limitazioni aggiuntive e le richieste sono di solito valutate caso per caso. Ad esempio finanziamo fino al 60% del prezzo d’acquisto ed in tutti i casi la valuta del reddito dei mutuatari deve essere in EUR.

D - Qual è il periodo di ammortamento massimo del prestito che la vostra banca può offrire?

R - Il periodo massimo per i mutui ipotecari ai privati è di 25 anni.

D - Se il mutuatario decide in un secondo momento di affittare o rivendere l’immobile ipotecato, ha bisogno di un’autorizzazione preventiva da parte della banca per poterlo fare?

R - Il mutuatarioètenutoainformarelabancasel’immobileipotecatosarà affittato a terzi o rivenduto. Non è necessaria l’autorizzazione preventiva.

D - Il pacchetto di documenti necessari per la valutazione della richiesta di mutuo è lo stesso in entrambi i casi di cui sopra o il cittadino straniero non residente deve presentare della documentazione aggiuntiva?

R I non residenti devono presentare anche una visura dal registro nazionale dei protesti.

D - Quali sono i documenti che il potenziale mutuatario deve presentare alla banca per l’esame della richiesta di mutuo?

R - I clienti devono fornire documentazione reddituale relativa agli ultimi 12 mesi, ad esempio il certificato del datore di lavoro, le ultime 12 buste paga e gli estratti del conto corrente degli ultimi 12 mesi.

D - È possibile ottenere mutui sia per l’acquisto di immobili residenziali che commerciali? Per gli immobili commerciali fornite finanziamenti solo a persone giuridiche o anche a privati?

R - I privati possono ottenere un mutuo solo se finalizzato all’acquisto di un immobile residenziale. I mutui per l’acquisto di immobili commerciali sono appannaggio esclusivo delle persone giuridiche.

D - Quali sono i tassi d’interesse medi per i mutui ipotecari per i privati e per le imprese rispettivamente? Nel caso di cittadini stranieri non residenti, tali tassi aumentano in modo significativo?

R - Le condizioni variano su base individuale in base al rating, all’assicurazione del prestito e al periodo di ammortamento richiesto. Ai non-residenti offriamo finanziamenti fino ad un massimo del 60% del prezzo d’acquisto; i tassi di solito non differiscono da quelli per i residenti. > > >

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Hotel in vendita in Italia

Venezia dintorni

Elegante albergo storico a 20 minuti da Venezia Link > qui

Riviera Romagnola

Albergo a conduzione familiare a due passi dalla spiaggia. Prezzo: 720.000 EUR Link > qui

Calabria

Complesso alberghiero con 90+ camere.

Prezzo da occasione: 3.000.000 EUR trattabili Link > qui

Chianciano Terme

Hotel 3-stelle da ca.40 camere.

Prezzo: 1.200.000 EUR trattabili Link > qui

Bibione

Hotel 4-stelle a breve distanza dalla spiaggia.

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Dolomiti, vicinanze Cortina

Hotel a gestione familiare a breve distanza dalle piste e da Cortina dâ&#x20AC;&#x2122;Ampezzo.

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AttivitĂ di ristorazione in vendita

Marbella

Cessione di ristorante nella zona di Puerto Banus.

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Maiorca

Avviatissimo ristorante di alta fascia con clientela internazionale affezionata.

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Nizza

Ristorante con spazio esterno in vendita in centro a Nizza.

Maggiori informazioni > su richiesta >>>

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Firenze, centro storico

Ristorante in vendita a pochi passi da Piazza della Signoria e Palazzo Vecchio.

Maggiori informazioni > su richiesta

Costa Azzurra

Ristorante fronte mare a gestione familiare in nota localitĂ turistica dâ&#x20AC;&#x2122;alta fascia.

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Speciale Sardegna

Nebida

Appartamenti arredati in vendita a pochi minuti dal mare.

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Costa Smeralda

Villa con piscina e vista mare a pochi minuti da Porto Cervo e dalla spiaggia del Grande Pevero.

Maggiori informazioni > su richiesta

Nebida

Casa da ristrutturare sulla scogliera con discesa diretta alla spiaggia.

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Parola all’esperto / Focus Italia Vantaggi del nuovo “Bonus Facciate” 2020 Prosegue la serie di approfondimenti riguardanti la normativa italiana sugli immobili con un approfondimento dedicato al recupero delle facciate di edifici esistenti.

Il Governo italiano ha infatti previsto nella Legge di Bilancio 2020 (Legge 160/2019), pubblicatanellaGazzettaUfficialedel 30 dicembre2019 ein vigoredal 1°gennaio2020, delle interessanti agevolazioni per il recupero dell’involucro esterno degli immobili.

Cerchiamo di capire nello specifico con l’Arch. Gianluca Paron, titolare dell’omonimo studio di progettazione in Trieste, di che cosa si tratta e quali possano essere le strategie per sfruttare al meglio questa occasione.

D - Gianluca, che cos’è questo nuovo “Bonus Facciate”?

R – Il “Bonus Facciate”, novità inaspettata e davvero ben accolta da possessori di beni immobili ma anche da professionisti ed imprese, è il nuovo sconto fiscale per abbellire gli edifici delle città italiane. Consente di recuperare il 90% dei costi sostenuti nel 2020 senza un limite massimo di spesa e possono beneficiarne tutti: sia proprietari che inquilini, residenti e non residenti, tanto le persone fisiche che le imprese.

D – Potresti spiegarci meglio in cosa consiste?

R – L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall’imposta lorda (Irpef o Ires) ed è concessa quando si eseguono interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche strumentali. Sono inclusi anche gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna. Gli edifici devono trovarsi nelle zone A e B del Piano Regolatore cittadino (zone che sostanzialmente includono tutti i Centri Storici), individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in altre assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. La detrazione prevista è nella misura del 90% delle spese documentate, sostenute nell’anno 2020 o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, nel periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. A differenza di altre agevolazioni per interventi realizzati sugli immobili, per il “Bonus Facciate” non sono previsti limiti massimi di spesa né un limite massimo di detrazione. Attualmente è stato previsto sino al 31/12/2020, ma è molto probabile che verrà prorogato a tutto il 2021.

D – Chi può quindi beneficiarne?

R – Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e che detengano a qualsiasi titolo il possesso dell’immobile oggetto di intervento. In particolare, sono ammessi all’agevolazione: le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti, i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali). La detrazione non può essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva. Attenzione inoltre che la detrazione non spetta a chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese se antecedente, anche se provvede alla successiva regolarizzazione.

D – Come per qualsiasi contributo è importante comprendere quali interventi vi danno diritto e quali ne sono esclusi. Cosa puoi dirci in questo senso?

R – Sono ammessi gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna. In particolare, la detrazione spetta per gli interventi: di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture “opache” della facciata, su balconi, ornamenti o fregi, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura e sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. L’agevolazione riguarda, in pratica, tutti i lavori effettuati sull’intero perimetro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile.

Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo pubblico. Tra le opere agevolabili rientrano, a titolo esemplificativo: il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento e il rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio, che costituiscono esclusivamente la struttura opaca verticale, nonché la sola pulitura e tinteggiatura della superficie; vi sono inoltre il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi e i lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata. > > >

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Arch.Gianluca Paron Studio di architettura e consulenza tecnica Trieste - Italia

D – E come funziona per chi abita in un condominio?

R – Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, gli adempimenti necessari per poter usufruire di questo bonus possono essere effettuati da uno dei condòmini, a tal fine delegato, o dall’amministratore del condominio. Di norma è quest’ultimo che provvedere ad indicare i dati del fabbricato in dichiarazione e agli altri adempimenti.

Per il “Bonus Facciate” l’amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino, una certificazione delle somme corrisposte e attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge. Infine, l’amministratore deve conservare la documentazione originale, per esibirla eventualmente agli uffici che la dovessero richiedere.

D – E’ complicato per il contribuente fruire di questa agevolazione?

R – A mio avviso è opportuno interpellare un professionista per approfondire caso per caso l’iter da seguire. Detto ciò, per il contribuente il procedimento è davvero molto semplice. Per avere la detrazione del 90% occorre effettuare il pagamento mediante bonifico bancario o postale (anche “online”) dal quale risultino: la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori). Una volta eseguito il pagamento, per usufruire del beneficio fiscale i contribuenti sono tenuti ad indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e - se i lavori sono effettuati da chi ne detiene il possesso - gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo, nonché gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione. Inoltre bisogna comunicare preventivamente a mezzo raccomandata la data di inizio dei lavori alla ASL territorialmente competente secondo le disposizioni in vigore sulla sicurezza dei cantieri (questo adempimento non è richiesto per gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio) ed infine conservare ed esibire a richiesta degli uffici competenti la documentazione relativa agli interventi realizzati (fatture comprovanti le spese sostenute, ricevute del bonifico attraverso cui è stato effettuato il pagamento, abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, copia della domanda di accatastamento, ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori, nel caso in cui gli stessi siano effettuati dal detentore dell’immobile, diverso dai familiari conviventi).

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Immobile in evidenza

LE RESIDENZE DELLA LAGUNA

Residenze esclusive in complesso storico finemente restaurato nella laguna di Venezia.

Maggiori informazioni > qui

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a.alessio@regens-international.com www.regens-international.com

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