R.E. Immo - Februar 2022 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

2022 Februar

Unsere Themen im Febuar • „Grünes Heizen“ spart Geld • Niedrigzinsphase geht langsam zu Ende • Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren vorübergehend gestoppt Völlig überraschend hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz die noch von der alten Regierung initiierte Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren gekippt. Als Grund nennt das Ministerium die klimapolitische Fehlsteuerung der letzten Jahre. Notwendige Anpassungen seien versäumt worden.

Die Regierung will möglichst schnell eine neue klimapolitisch ambitionierte, ganzheitlich orientierte Förderung einführen. Unter Beteiligung des Bau- und des Finanzministeriums soll die Förderung für Neubauten und die energetische Gebäudesanierung zügig wieder aufgenommen werden – allerdings unter völlig neuen Voraussetzungen.

Nicht betroffen vom Programmstopp ist die vom BAFA umgesetzte BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen in der Sanierung wie beispielsweise der Heizungstausch. Endgültig eingestellt wird die Neubauförderung des Effizienzhauses 55. Diese Förderung wäre ohnehin Ende Januar dieses Jahres ausgelaufen, unter anderem auch deshalb, weil Neubauten fast ausnahmslos diesen Standard erfüllen. Der EH55-Standard soll der gesetzliche Mindeststandard im Neubau werden. Über die Neubauförderung für EH40-Neubauten soll zügig entschieden werden – auch vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Mittel anderer Programme.

Bundesregierung und KfW prüfen für die Übergangszeit bis zur Neuregelung der Förderung ein Darlehensprogramm, das Kredite für diejenigen Antragsteller anbietet, deren Anträge vorliegen, aber nicht mehr bewilligt werden. Damit sollen etwaige Härtefälle bei privaten Bauherren nach Ende der Förderung vermieden werden.

Die Reaktionen auf diese Entscheidung waren unterschiedlich und reichten von „Katastrophe für alle“ (Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW), „Förderstopp bedeutet Baustopp“ (BFW Bundesverband) über „eine ausführliche Prüfung der bestehenden und geplanten Förderprogramme für Neubauten ist sinnvoll“ (Bundesverband Erneuerbare Energie e.V. ) bis „Nackenschlag für die energetische Sanierung“ (ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.). Für welche Projekte sich die neu konzipierte Förderung zukünftig besonders lohnt, ist derzeit noch nicht absehbar.

(Foto: © Steve Buissinne, Pixabay)

„Grünes Heizen“ spart Geld Wer mit Heizöl oder Erdgas heizt, muss in diesem Winter für seine warme Wohnung so viel bezahlen wie noch nie.

Besonders betroffen sind Haushalte in schlecht sanierten Altbauten mit einem hohen Energiebedarf.

Die Einkaufspreise für Erdgas haben sich in diesem Jahr auf dem Energiemarkt mehr als verdreifacht. Mit den Preisen für die fossilen Brennstoffe steigen tendenziell auch die Strompreise. Strom ist die Schlüsselenergie, um fossile Brennstoffe wie Öl und Gas zu ersetzen.

Die Stromkosten in Deutschland waren im europäischen Vergleich schon vor der neuen Preisspirale am höchsten. Ursächlich dafür waren unter anderem die staatliche EEG-Umlage, Steuern und Abgaben. Die Bundesregierung will die EEG-Umlage abschaffen, um der Preisentwicklung entgegenzuwirken. Auch die im vorigen Jahr eingeführte CO2-Bepreisung sorgt für hohe Energiekosten, ist aber der dringend notwendige Anstoß, damit der Wechsel weg von fossilen Brennstoffen, hin zu Erneuerbaren weiter voran geht.

Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer können sich der Diskussion nicht entziehen und müssen über kurz oder lang Entscheidungen treffen. Der Einbau einer Öl- oder Gasheizung als alleiniges Heizungsgerät wird in Deutschland zum 1. Januar 2025 praktisch unmöglich. Der Grund: Jede neue Heizung muss ab diesem Stichtag mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einbeziehen. Klimabelastende traditionelle Heizanlagen mit fossil erzeugter Wärme stehen damit auf der roten Liste – das gilt laut Koalitionsvertrag mit der Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für den Neubau ebenso wie für Bestandsgebäude.

Der Umstieg auf erneuerbare Energien im Heizungskeller wird weiterhin stark gefördert. Die vom BAFA umgesetzte BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen in der Sanierung, wie beispielsweise der Heizungstausch, ist vom Förderprogrammstopp nicht betroffen. Der Staat übernimmt beispielsweise in der Sanierung beim Einbau umweltfreundlicher Wärmepumpenheizungen 35 Prozent der Gesamtkosten, wenn eine Gasheizung ersetzt wird.

Wenn ein alter Ölbrenner gegen eine Wärmepumpe ausgetauscht wird, liegt die Förderung sogar bei 45 Prozent.

(Foto: © Marcus Pietrek, StiebelEltron)

Niedrigzinsphase geht langsam zu Ende Mit Beginn des neuen Jahres kam Bewegung in die Kapitalmärkte: Viele Kreditinstitute haben die Zinsen für Baufinanzierungen angehoben. Die Entwicklung der Inflationsrate wirkt zinstreibend und weckt besonders in Deutschland uralte Erinnerungen. Fachleute rechnen nicht damit, dass die Zinsen für Immobilienfinanzierung wieder auf das Allzeittief des Jahres 2020 zurückgehen werden.

Im Gegenteil, die Zinsen könnten weiter steigen. Dafür sprechen verschiedene Gründe: Die 10-jährige Bundesanleihe, die über zweieinhalb Jahre negativ verzinst war, könnte im laufenden Jahr wieder positiv vergütet werden, was die Bauzinsen direkt beeinflussen würde.

Das wäre zwar gesund für das Wirtschaftssystem, aber preissteigernd für Immobilienfinanzierungen. Wenn außerdem die Inflationsraten nicht deutlich zurückgehen, obwohl die Sondereffekte durch die Pandemie abnehmen, steigt der Druck auf die Europäische Zentralbank EZB, ihre Geldpolitik zu überprüfen. Eine restriktivere Geldpolitik würde die Baufinanzierungszinsen ebenfalls steigen lassen. Zudem hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) gerade angekündigt, die Anforderungen an die Banken in Bezug auf ihre Kapitalpuffer bei Baufinanzierungen zu erhöhen.

Bei weiter steigenden Immobilienpreisen und höheren Zinsen für die Finanzierung werden viele Käuferinnen und Käufer in der nächsten Zeit an ihre Belastungsgrenze kommen. Mit drastisch steigenden Zinsen rechnet die Finanzbranche allerdings nicht.

Immobilieninteressent:innen sollten jetzt zwar nichts übereilen, ihre Entscheidung aber auch nicht unnötig aufschieben, wenn sie ein geeignetes Objekt gefunden haben.

Damit die monatliche Finanzierungsrate bezahlbar bleibt, versuchen Darlehensnehmer schon jetzt mit einer geringeren Tilgung gegenzusteuern, erhöhen damit aber die Dauer, in der sie das Darlehen zurückzahlen. Für Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer gilt: Die Immobilienpreise werden voraussichtlich nicht mehr ganz so schnell steigen wie bisher.

(Foto: © Alexander Stein, Pixabay)

Die Städte bauen sich um Im Jahr 2020 lebten rund 77,5 Prozent der Gesamtbevölkerung Deutschlands in Städten. Schon heute erfüllt die Stadt viele Aufgaben gleichzeitig: Sie bietet Arbeitsplätze, Platz zum Wohnen, ist Ort von Begegnung und Kultur sowie Ausgangspunkt für Mobilität und Entwicklung. Ob die Stadt diese Ansprüche auch zukünftig noch erfüllen kann, fragen sich derzeit Stadtentwickler und Vertreter aus der Immobilienwirtschaft.

In vielen Bereichen werden die Grenzen des Möglichen sichtbar. Stadtbewohner klagen über Lärm, Schmutz, zu viel Autoverkehr, unzureichenden öffentlichen Nachverkehr, knappen Wohnraum, Probleme des Einzelhandels, zu wenig Erholungsflächen und zu wenig Kinderfreundlichkeit. Begriffe wie Smart City, 15-Minuten-Stadt, Urban Gardening und Digitalisierung stammen aus hoffnungsvollen Konzepten, werden aber oft begleitet von Verunsicherung. Die Nachverdichtung von Städten geht einher mit der Angst vor zu viel Enge, die Digitalisierung ist vielen unheimlich, das Internet verdrängt alte Handelskonzepte. Überall ist von Wende die Rede – Energiewende, Verkehrswende, Gebäudewende. Das ist viel Veränderung auf einmal.

Die Menschen werden auch in Zukunft bevorzugt in Städten wohnen, doch die Urbanisierung schreitet in den westlichen Ländern – anders als in weiten Teilen Asiens – nur noch langsam voran. Die dadurch gewonnene Zeit ist eine große Chance, die Städte im Einklang mit den Bewohnern umzubauen. Das betrifft nicht nur die Großstädte.

In Deutschland lebten zum Jahresende 2020 rund 24,5 Millionen Menschen in Kleinstädten.

Als vielfältige Wohn-, Arbeits- und Versorgungsstandorte bieten Kleinstädte eine Fülle an Möglichkeiten, die Stadt gemeinschaftlich zu gestalten. In ländlichen Regionen übernehmen Kleinstädte eine wichtige Versorgungsfunktion für ihr Umland. In verdichteten Räumen entlasten sie die größeren Städte.

Die großen gesellschaftlichen Herausforderungen wirken sich in kleinen Städten anders aus als in den Mittel- und Großstädten. Bundesministerin Klara Geywitz bekennt: „Als Bewohnerin eines ländlich geprägten Bundeslandes weiß ich um die Potenziale der über 2.100 Kleinstädte in Deutschland. (...) Ich möchte dazu beitragen, die Potenziale noch stärker zu heben.“ (Foto: © Oleg Mityukhin, Pixabay)

Miet- und Preisdynamik in Metropolen lässt nach Die Preisdynamik der Wohnungsmärkte in den Metropolen kühlt etwas ab, doch dafür zieht nun das Umland nach. Im zweiten Halbjahr 2021 gab es am Wohnungsmarkt in Deutschland im Hinblick auf die Mietentwicklung unterschiedliche Strömungen. Die Preise für Eigentumswohnungen konnten in der Peripherie weiter zu den Metropolen aufholen.

Bei den Mieten konnte Leipzig nach Angaben von JLL Research als einziger Markt unter den Big 8-Städten (siehe Tabelle) im Jahr 2021 ein höheres Wachstum erzielen als im Fünfjahresvergleich. In Berlin ist der vergleichsweise große Anstieg durch den gerichtlich gekippten Mietendeckel bedingt. Die hohe Dynamik der Mietpreisentwicklung der vergangenen Jahre in den Big 8 und den sonstigen kreisfreien Städten geht zurück, peripherere Standorte ziehen nach.

Stadt Steigerung der Mieten in % Miete/m²/Monat München 1,7 20,90 Köln 3,9 13,35 Frankfurt -3,1 15,50 Düsseldorf 0,0 12,00 Stuttgart 0,0 15,00 Berlin 4,1 13,85 Hamburg 3,8 13,55 Leipzig 5,3 7,90 (Quelle: JLL Research, Angebotsmieten Q2 / Q1-2021) Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen in den Big 8-Städten 2021 weiter, aber im Spitzensegment lässt die Dynamik nach. Das Wachstum legte gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt teilweise deutlich zu, durchschnittlich um 11,4 Prozent. Leipzig führt die Entwicklung an: Dort werden derzeit zwar nur durchschnittlich 3.100 Euro/m² verlangt, allerdings liegt die Steigerung auf Jahressicht bei 20,2 Prozent.

Stadt ETW-Preise Steigerung in % Kaufpreis in Euro/m² Leipzig 20,2 3.100 Düsseldorf 14,0 5.060 München 12,7 9.750 Köln 12,6 5.000 Berlin 11,6 5.560 Hamburg 7,8 6.210 Stuttgart 7,2 5.330 Frankfurt 5,3 6.900 Quelle: JLL Research)

(Foto: © Michael Gaida, Pixabay)

Mietrecht: Kosten für Baumfällen sind Betriebskosten Der Bundesgerichtshof hat der bisherigen Rechtsauffassung zu den Kosten für das Fällen eines Baumes widersprochen: Bisher konnte ein Vermieter derartige Kosten nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das hat sich jetzt geändert.

Die Kosten der Gartenpflege dürfen laut Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden. Ob das auch das Fällen eines morschen Baumes gilt, haben die Gerichte bisher unterschiedlich beurteilt. Bisher galten die Kosten für das Fällen eines Baumes generell als nicht umlagefähig – zuallererst, weil es sich nicht um laufende Kosten handelt. Andere Begründungen für diese Auffassung lauteten: Der Vermieter erfülle mit der Fällung eines – wie im aktuellen Fall – morschen und nicht mehr standfesten Baums lediglich eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht, oder er beseitige einen Mangel der Mietsache.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt anders entschieden (BGH, 10.11.2021, Az.: VIII ZR 107/20): Wenn ein morscher Baum gefällt werden muss, kann der Vermieter die Kosten dafür als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

In diesem aktuellen Fall ging es um eine 40 Jahre alte Birke, die auf dem Grundstück einer Wohnungsgenossenschaft in Niedersachsen stand. Der Baum drohte über kurz oder lang umzukippen. Um das zu verhindern, ließ die Genossenschaft den Baum fällen. Die Kosten von 2.500 Euro legte sie auf die Mieter des Objektes um. Eine Mieterin wollte ihren Anteil von 415 Euro nicht tragen.

Die Richter urteilten: Das Fällen und Beseitigen eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Betriebskostenverordnung. Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Doch die Kosten der Gartenpflege sind Betriebskosten, insbesondere die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Eine „Erneuerung“ von Pflanzen und Gehölzen setze regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus.

(Foto: © Robert Hell, Pixabay)

Baurecht: Gebäude mit Terrasse, Glaskuppeln und Glasfalttür ist keine Garage Für Garagen gelten nach den Landesbauordnungen andere Abstandsregeln als für Gewerbebauten oder Wohngebäude. Meistens dürfen sie bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden. Ein mit Terrasse, Lichtkuppeln und Glasfalttüren ausgestattetes Gebäude stellt aber keine Garage dar, sondern dient dem Aufenthalt von Menschen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat deshalb einen Bauherrn zur Beseitigung eines innerhalb des Grenzabstands errichteten Gebäudes verurteilt (OLG Frankfurt a. M., 23.11.2021, 6 U 117/20).

Im konkreten Fall ging es um einen Nachbarschaftsstreit. Der Eigentümer hatte für die Sanierung einer bereits vorhandenen Garage auf seinem Grundstück eine Genehmigung erhalten. Er ließ das alte Gebäude abreißen und begann mit dem Neubau. Die Nachbarin wehrte sich dagegen mit einem Eilverfahren – zunächst erfolglos. Das neue Gebäude wurde fertiggestellt.

Der gerichtlich ausgefochtene Streit nahm seinen Lauf. Die Klägerin argumentierte: Das neu errichtete Gebäude sei gar keine Garage. Sie wolle die Beseitigung des Gebäudes und hatte damit vor dem OLG Frankfurt schließlich Erfolg. Der Garagenerbauer muss das Gebäude beseitigen. Er verletzt die bauordnungsrechtlichen Vorschriften über den einzuhaltenden Grenzabstand von drei Meter. Ein Nachbar dürfe nicht durch bauliche Anlagen beeinträchtigt werden, die in rechtswidriger Weise die Belichtung und Belüftung seines Grundstücks beeinträchtigen, Brandgefahren bilden oder schlicht durch ihre Nähe das gedeihliche Miteinander stören.

Die bauliche Gestaltung des Gebäudes spreche für eine abweichende Nutzung des Gebäudes zum Aufenthalt von Menschen: Das Gebäude sei mit einer integrierten Terrasse ausgestattet.

Es verfüge zudem über Lichtkuppeln, die gesamte Front sei mit einer Glasfalttür versehen.

Auch die erteilte Genehmigung der Stadt stehe dem Beseitigungsanspruch nicht entgegen.

(Foto: © The Redbeard Agency, Pixabay)

Gewerbemietrecht: Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung Ein Spaziergang durch die Innenstadt macht es deutlich: Die Coronapandemie hinterlässt Spuren. Viel weniger Menschen als in Vorcoronazeiten sind unterwegs, in den Läden herrscht oft gähnende Leere und die Umsätze sind unbefriedigend. Das ist aber alles immer noch besser als ganz geschlossene Läden, wie im Frühjahr 2020.

Viele Geschäftsleute sind frustriert und verlieren ihren Optimismus. Einige müssen Geld aus Rücklagen zuschießen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten, oder Mitarbeitern kündigen, um die Kosten aufzufangen. Viele verzeichnen schlechte Betriebsergebnisse. In einer ähnlichen Lage befand sich auch die Betreiberin eines Einzelhandelsgeschäfts, die ihr Geschäft für einen Monat völlig schließen musste.

Das Sächsische Staatsministerium für Soziales und gesellschaftlichen Zusammenhalt erließ aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus im März 2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Geschäftsfrau ihr Geschäft vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Die Mieterin zahlte für diesen Monat keine Miete und wurde in der Folge vom Landgericht zur Zahlung der Miete in Höhe von 7.854,00 Euro verurteilt. Das Oberlandesgericht hob die erstinstanzliche Entscheidung mit Hinweis auf die Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags auf und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von nur 3.720,09 Euro. Das Gericht hielt eine Anpassung des Vertrags für geboten. Die Kaltmiete soll für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH, 12.1.2022, Az. XII ZR 8/21) hat jetzt entschieden: Im Fall einer Geschäftsschließung wegen staatlicher Maßnahmen kommt die Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Das Gericht betonte aber, dass die vorübergehende, krisenbedingte Regelung nach Art. 240 § 2 EGBG eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel hat und nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aussagt. Im Einzelfall müsse geprüft werden, welche wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung hatte.

(Foto: © PhotoMIX Company., Pixabay)

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