Marzahner Promenade
GEBIETSENTWICKLUNG 2008-2011 Stabilität und Vielfalt, Modernität, Profilbildung und Identität
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Im Jahr 2008 verfügte das Stadtteilzentrum Marzahner Promenade im Einkaufszentrum Eastgate über eine Verkaufsfläche von 32.000 m² mit 149 Fachgeschäften, im Handels- und Dienstleistungszentrum com@care waren es 1600 m², belegt von zwei Lebensmittelmärkten und einer Apotheke, in der teils überdachten Einkaufspassage Marzahner Promenade 3360 m² mit 118 Gewerbeeinheiten. Der Einkaufsstandort war durch ein umfangreiches Angebot an Waren für den täglichen Bedarf wie Lebensmittel/ Drogeriewaren (29 %) und des mittelfristigen Bedarfs wie Bekleidung, Textilien, Leder- und Haushaltswaren (44 %) gekennzeichnet. Das Angebot an Dienstleistungen galt als vielfältig. Defizite gab es jedoch in den Bereichen Hauswirtschaft, Spielwaren und ökologische Produkte sowie hinsichtlich des Gastronomieangebotes. Insbesondere in der Marzahner Promenade mangelte es an wohnortnahen, attraktiven Gastronomiebetrieben mit ansprechenden Außenbereichen. Das Kaufkraftniveau lag weit unter dem Berliner Durchschnitt. Das nahe dem S-Bahnhof Berlin-Marzahn gelegene Einkaufszentrum Eastgate zog mit einer Vielzahl an Magnetbetrieben (H&M, Saturn, C&A u. a.) und einem breiten Branchenmix im mittleren Preissegment den Großteil der überörtlichen Besucher an. Diese nahmen jedoch die Promenade kaum wahr, da sich das Eastgate ihr gegenüber verschließt. Das com@care, ein weiterer Anziehungspunkt, liegt ebenfalls am Rande des Gebietes. Die Promenade selbst verfügte nur auf einer Straßenseite über – größtenteils nicht zeitgemäß gestaltete Ladenflächen –, der Geschäftsbesatz wurde zudem von leeren Erschließungsflächen und Niveauunterschieden unterbrochen. Der GeQuelle: Rechtsverordnung vom 15.3.2011, eigene Darstellung
Abb. 16: Gesamtkostenvolumen lt. Wettbewerbsbeitrag: 13,2 Mio. € Kostenverteilung nach Handlungsschwerpunkten
Evaluierung Aktive Zentren in Berlin
werbeleerstand bezifferte sich im Jahr 2008 auf 1600 m² und nahm mit wachsender Entfernung vom Eastgate und dem S-Bahnhof zu. Bis 2011 verschärfte sich diese Entwicklung noch, da Traditionsgeschäfte aus Altersgründen aufgegeben wurden. Die Vermietung der leer stehenden Gewerberäume verläuft laut Geschäftsstraßenmanagement jedoch gut. Durch dessen Erhebungen werden Leerstände (eine Quote zwischen 10 % und 17 %) laufend erfasst. Außerdem werden gemeinsam mit der DEGEWO auch unter Inkaufnahme von kurzfristigem Leerstand neue Mieter gezielt so ausgewählt, dass sich Trading-Down-Prozesse verhindern lassen. Nach wie vor sind Dienstleistungen und soziale Einrichtungen entlang der Promenade stärker vertreten als klassische Einkaufsläden. Seit Kurzem beobachtet das Geschäftsstraßenmanagement jedoch erste Wiederansiedlungen: Eine Eisdiele, ein Bekleidungs- und ein Schreibwarengeschäft zogen vom Eastgate in die Promenade um. Laut STEP Zentren 3 ist die Marzahner Promenade ein Stadtteilzentrum mit dem typischen Shoppingcenter-Mix: Bekleidung/Textilien, Nahrungs- und Genussmittel sowie Unterhaltungselektronik.
Zeitgemäße öffentliche Räume und Wohnumfeld Die 1,5 km lange Marzahner Promenade war im Jahr 2008 als zusammenhängende Geschäftsstraße weder erkennnoch erlebbar. Es fehlten klare Übergangs- und Entreesituationen, Sichtbeziehungen zwischen den beiden Magnetpolen Eastgate und Freizeitforum Marzahn sowie eine durchgängig urbane Ausstrahlung. Die Lauflagen in der Promenade waren unterbrochen, man musste Niveauunterschiede überwinden, die Orientierung gelang nur mit Mühe, Wegebeläge, Ausstattungsgegenstände und Bepflanzungen waren unattraktiv und in schlechtem ZuQuelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, eigene Darstellung
Abb. 17: Kostenverteilung nach Handlungsschwerpunkten