Property Magazine 02/2013

Page 1

02

R y n e k n i e r u c h o m o ś c i k o m e r c y j n y c h w Po l s c e

2013

Theish l g n E rsion VeFrom Page

51

Są adresy, które się nie starzeją Komercyjna historia Uwaga rozbudowa

Oko w oko

z Aleksandrem Otto Centra handlowe | Biura| Magazyny | Hotele


METRO PROPERTIES Kompleksowe rozwiązania dla nieruchomości komercyjnych

JAK DROGA JEST CI WARTOŚĆ TWOJEJ NIERUCHOMOŚCI?* Oferujemy pełną gamę usług zarządczych dla inwestorów i właścicieli: → Nadzór inwestycyjny, nadzór budowlany, projektowanie i rozbudowa → Koordynacja procesów inwestycyjnych → Zarządzanie i administracja → Optymalizacja kosztów utrzymania → Komercjalizacja obiektu → Wszystkie usługi z zakresu facility, w tym pełna obsługa techniczna → Gospodarka odpadami i ochrona środowiska → Audyty energetyczne i sprzedaż energii elektrycznej * METRO PROPERTIES zwiększyło wartość 3 spośród 16 zarządzanych obiektów komercyjnych o 55,4 mln EUR

Skontaktuj się z nami: +48 22 5000 139 kontakt@metro-properties.pl www.metro-properties.pl


spis

Wielki remont Jeśli opinie ekspertów i deweloperów rzeczywiście się sprawdzą, a zapowiadane inwestycje ruszą, polski rynek nieruchomości komercyjnych ogarnie prawdziwa gorączka remontów.

P

olska, a w szczególności Warszawa, jeszcze na długo pozostanie w centrum uwagi inwestorów nieruchomości komercyjnych. Choć „łatwe” przedsięwzięcia się kończą, rynek wciąż stwarza wiele nowych możliwości związanych chociażby z rozbudową i modernizacją obiektów starszej generacji. Czy jesteśmy zatem w przededniu prawdziwej rewolucji? Czy stare centra handlowe zmienią się nie do poznania, a przykurzone biurowce ustąpią miejsca nowym, luksusowym budynkom? Czy z hotelarskiej mapy kraju znikną wreszcie zaniedbane, dawne hotele i ośrodki? Pierwsze zakrojone na szeroką skalę tego typu przedsięwzięcia już ruszyły. Jeśli okażą się biznesowym sukcesem, będzie to sygnał dla kolejnych deweloperów o słuszności takich inwestycji.

Między innymi na ten temat będą dyskutować uczestnicy konferencji Property Forum, zaplanowanej na 24-25 września, w hotelu Sheraton w Warszawie. Dwudniowe Forum – największa impreza dedykowana temu sektorowi w Polsce – to okazja do spotkania kadry zarządzającej spółek deweloperskich, działających w segmencie nieruchomości komercyjnych, z zarządcami obiektów i najemcami powierzchni. Property Forum jest również swoistym podsumowaniem najważniejszych inwestycji przeprowadzonych w Polsce w ostatnim roku. Najlepsze z nich zostaną bowiem wyłonione w ramach konkursu Prime Property Prize 2013 i ogłoszone w czasie uroczystej gali, będącej częścią Property Forum.

www.PROPERTYNEWS.pl

Z życzeniami miłej lektury, Małgorzata Burzec-Lewandowska Robert Posytek

Opracowanie: Małgorzata Burzec-Lewandowska, malgorzata.burzec@propertynews.pl Robert Posytek, robert.posytek@propertynews.pl Joanna Budzaj, joanna.budzaj@propertynews.pl Cezary Szczepański, cezary.szczepanski@propertynews.pl

treści

N i e r u c h o m o ś c i ko m e r c yj n e

Wizytówka sukcesu

Poznaj opinie deweloperów o sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

4

S t r at e g i e

Oko w oko z Aleksandrem Otto, prezesem zarządu ECE

10

C e n t r a h a n d lo w e

Uwaga, rozbudowa

12

Zarządzanie

Są adresy, które się nie „starzeją”

Wywiad z Moniką Dębską-Pastakią, prezes Knight Frank Polska

20

T r e n dy

Komercyjna historia

23

To p 3 0 0 – zestawienie największych najemców centrów handlowych w Polsce Era Najemców Zestawienie największych najemców

28 32

T r e n dy

Małe miasta, wielkie oczekiwania

Wywiad z Tomaszem Rydlewskim, wiceprezesem BOIG

42

M ag a z yny

Szycie na miarę przyciąga klienta

44

H ot e l e

Wakacyjne odbicie

46

Prime Property Prize 2013

Krew, pot i łzy? Niekoniecznie

Sylwetki osób nominowanych do nagrody Prime Property Prize 2013

48

The english version

51

wydawca: PTWP SA Katowice Business Point ul. P. Ściegiennego 3, 40-114 Katowice, tel. 32 209 13 03, fax 32 253 06 77 Redakcja: www.propertynews.pl 00-695 Warszawa, ul. Nowogrodzka 47a, tel. 22/ 550 69 19, fax 22/ 550 69 01


Wizytówka sukcesu nieruchomości komercyjne

Deweloperzy działający w Europie Środkowo-Wschodniej nie mają wątpliwości, że polski rynek nieruchomości komercyjnych ma przed sobą ogromny potencjał do dalszego wzrostu. Wszystko wskazuje na to, że Warszawa, która w przeciwieństwie do innych stolic w regionie nie uległa kryzysowi, jeszcze na długo pozostanie w centrum uwagi inwestorów.

Warszawa predestynuje do miana regionalnego centrum finansowego

Stolica Polski to zdecydowanie najatrakcyjniejszy rynek biurowy w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Mimo że warszawski sektor dynamicznie rozwija się od lat, ma wciąż wielki, niewykorzystany potencjał. Głównym atutem Polski jest stabilna gospodarka, która nie poddała się wszechobecnej tendencji spadkowej. Jest to spowodowane wielkością rynku, konsumpcją wewnętrzną, a także dywersyfikacją PKB. Polska wciąż notuje wyraźnie lepsze wskaźniki makroekonomiczne niż inne kraje środkowoeuropejskie, a Warszawa jest liderem rozwoju gospodarczego w skali całego regionu. Polska stolica predestynuje do miana regionalnego centrum finansowego, w którym powinny być obecne najważniejsze, globalne marki. Właśnie takie firmy potrzebują eleganckich i funkcjonalnych biur w prestiżowych lokalizacjach. Siłę rynku wzmacniają nie tylko światowe marki lokujące swoje oddziały nad Wisłą, ale również krajowe firmy, które coraz częściej zmieniają dotychczasowe siedziby na większe, bardziej prestiżowe, w nowoczesnych budynkach klasy A/A+, stanowiące wizytówkę sukcesu. Obok centrum, interesującymi rejonami Warszawy są wciąż okolice Dworca Gdańskiego i lokalizacje z najlepszą infrastrukturą komunikacyjną – drogową, kolejową, zarówno prywatną, jak i publiczną. Jednak to budynki biurowe w Śródmieściu i na bliskiej Woli są w tej chwili – i będą przez najbliższe lata – najbardziej perspektywicznymi lokalizacjami nie tylko z punktu widzenia Warszawy, ale i całej Polski. Głównym problemem, z jakim muszą borykać się działający w Warszawie deweloperzy, jest trwające spowolnienie, które wymaga doświadczenia i elastyczności. Najwięksi gracze z dużym doświadczeniem na rynku nieruchomości myślą konserwatywnie, biorąc pod uwagę cykle ekonomiczne. Oprócz bycia konserwatywnym należy też podążać za trendami i projektować swoje inwestycje z największą dbałością o środowisko naturalne, tym samym starać się o certyfikaty potwierdzające budownictwo ekologiczne (BREEAM i LEED), które są w cenie.

4

Więcej: www.propertynews.pl

FOTO: fotolia, materiały prasowe

Stanislav Frnka, Country CEO, HB Reavis Poland


nieruchomości komercyjne My możemy poszczycić się certyfikatami w systemie BREEAM, dla każdej z inwestycji, również dla jednego z najnowszych budynków biurowych Grupy HB Reavis – Konstruktorska Business Center w Warszawie. Warszawa to rynek, który nieustannie się zmienia i rozwija, a więc jego potrzeby rosną. Wielkość i tempo wzrostu samego miasta, a zwłaszcza inwestycji w nim powstających, to według naszego doświadczenia konsekwencja przychylności władz. Jednakże nawet tu znalazłoby się miejsce dla udoskonalenia systemu, w którym inwestujemy. Długotrwałe, skomplikowane procedury administracyjne, a także rozbudowana biurokracja, konfrontowane z napływem zagranicznych inwestorów, dają nadzieję na przyszłe przyspieszenie procesów decyzyjnych oraz, być może, uproszczenie procesu inwestycyjnego w Polsce.

pera w trakcie negocjacji umów najmu. Wiele gotowych powierzchni czeka na najemców, co dowodzi, że nieodpowiednie planowanie, nawet w obrębie stolicy, może być zagrożeniem dla najlepszego projektu. Z uwagi na spowolnienie gospodarcze deweloperzy napotykają problemy z uzyskaniem finansowania, co niejednokrotnie wymusza realizowanie początkowych etapów inwestycji ze środków własnych. Jako odpowiedź Futureal zainicjował Program Partnerski, którego celem jest ponowne uruchomienie i ukończenie tych realizacji w Europie Środkowo-Wschodniej, które uległy spowolnieniu z powodu braku profesjonalnej wiedzy lub funduszy. Wspieramy te podmioty nie tylko kapitałowo, ale także poprzez doświadczenie w realizacji projektów komercyjnych.

Największy potencjał deweloperski w regionie

Anna Malarczyk-Arcidiacono, dyrektor zarządzająca Futureal Management Poland Na tle pozostałych stolic Europy Środkowo-Wschodniej Warszawa jest miastem o największym potencjale deweloperskim. Jej przewagę odzwierciedla m.in. wolumen transakcji inwestycyjnych i aktualnie realizowanych projektów, który jest numerem jeden w regionie. Luki na rynku są konsekwentnie wypełniane. Stolica Polski oferuje znacznie większe możliwości rozwoju w porównaniu z Budapesztem, z którego wywodzi się Futureal. Dzieje się tak dzięki obecności banków chętnych do udzielania finansowania, potencjalnych najemców oraz rosnącej sile nabywczej mieszkańców. Dostrzegam miejsce na nowe projekty handlowe – planowane z pomysłem i odpowiednio przygotowane. Zwłaszcza z uwagi na fakt, że Warszawa jest pierwszym wyborem dla najemców wkraczających na polski rynek. Za perspektywiczne uważam inwestycje typu „convenience store”, oferujące łatwo dostępne zakupy blisko domu. Obecnie jako najbardziej atrakcyjne dla nowych projektów biurowych wskazałabym lokalizacje wzdłuż nowej linii metra i w zawsze atrakcyjnym Śródmieściu. Ogromny potencjał widzę także w istniejących projektach handlowych i biurowych – znakomicie zlokalizowanych, które dzięki modernizacji i przebudowie mogą być zarówno zyskowną inwestycją, jak i wnieść nową wartość w tkankę miasta. Z drugiej strony warto pamiętać, że poziom nasycenia w warszawskim sektorze nieruchomości biurowych jest dość wysoki, niezbędna jest więc ostrożna weryfikacja każdego nowego projektu. W dalszym ciągu rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje rynkiem najemcy, co wymaga dużej elastyczność od dewelo-

Polskie nieruchomości w fazie intensywnego rozwoju Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Park

Polski sektor nieruchomości jest bardzo dobrze oceniany przez inwestorów zagranicznych. Polska, a szczególnie Warszawa, jest najbardziej liczącym się rynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i utrzymuje się wysoko w rankingach atrakcyjności inwestycyjnej, wyprzedzając Pragę, Bratysławę, Budapeszt czy Bukareszt. Nasz rynek jest postrzegany jako perspektywiczny, znajdujący się w fazie intensywnego rozwoju, którego dynamika wzrostu jest związana z tempem rozwoju gospodarczego Polski. Warszawa jest najbardziej płynnym rynkiem w regionie, ma np. największe zasoby powierzchni biurowych w porównaniu z innymi stolicami Europy Środkowo-Wschodniej. Porównując jednak stolicę do bardziej dojrzałych rynków europejskich, wciąż mamy duży potencjał wzrostu. Jesteśmy też postrzegani jako kraj stabilny politycznie, a wzrost polskiego PKB

5


nieruchomości komercyjne udowadnia względnie największą odporność polskiej gospodarki na wstrząsy wywołane kryzysem. Jesteśmy też centrum finansowym regionu z uwagi na dominującą pozycję warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych. Dodatkowo dobra kondycja banków wzmacnia pozycję naszego kraju i Warszawy na mapie Europy. Warszawa stanowi atrakcyjny rynek inwestycyjny również z uwagi na atrakcyjne stopy kapitalizacji i relatywnie niskie stawki czynszów w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Inwestorzy dostają nieruchomości wysokiej klasy za mniejsze pieniądze niż w rozwiniętych miastach Europy. Podsumowując, Warszawa stanowi bardzo dobrą alternatywę dla inwestorów zainteresowanych zakupem relatywnie tanich nieruchomości, w dobrym standardzie z instytucjonalnymi umowami najmu, na perspektywicznym i rozwojowym rynku.

Stołeczny rynek notuje wyjątkowo dobre wyniki

Rafał Mazurczak, dyrektor Działu Projektów Biurowych, Echo Investment

wujemy stabilną absorpcję zdecydowanie powyżej 500 tys. mkw. rocznie. Warszawski rynek w ubiegłym roku odnotował wyjątkowo dobre wyniki, dużo lepsze, niż spodziewali się eksperci. Wszystko wskazuje, że 2013 rok będzie również dobrym okresem dla stolicy, mimo rosnącej podaży powierzchni, bo wiele firm planuje zmianę biura na lepszą lokalizację, w najnowocześniejszych biurowcach w centrum Warszawy. Staramy się wyjść tym oczekiwaniom naprzeciw, realizując w stolicy nasz największy projekt biurowy, czyli 155-metrowy Q22 u zbiegu al. Jana Pawła II i ul. Grzybowskiej. Warszawa jest dla nas wciąż bardzo ważnym rynkiem, gdzie realizujemy też projekt Park Rozwoju przy ul. Konstruktorskiej. W planach znajdują się też dwie kolejne inwestycje – przy ul. Beethovena i Taśmowej. To wszystko pokazuje, jak silną pozycję ma Warszawa, która nadal jako główny ośrodek najmocniej przyciąga inwestorów i deweloperów. Jeśli chodzi o najbardziej atrakcyjne lokalizacje w Warszawie, należy oczywiście zacząć od Centralnego Obszaru Biznesu, który od lat cieszy się bardzo dużą popularnością. Równie ciekawe tereny dla nieruchomości komercyjnych to biurowe zagłębie stolicy, czyli Służewiec Przemysłowy. Warszawa oferuje jeszcze wiele innych ciekawych lokalizacji, które cechują się sąsiedztwem głównych arterii komunikacyjnych, łatwym dostępem do transportu publicznego i dojazdem do lotniska. Wszędzie tam, jako doświadczony deweloper, staramy się być obecni z inwestycjami.

Pozytywny klimat przyciąga kolejnych inwestorów Waldemar Olbryk, prezes Skanska Property Poland

Warszawa stanowi bardzo ważną część polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, który tak naprawdę należy podzielić na stolicę i pozostałe ośrodki regionalne. Przewagi determinujące silną pozycję Warszawy są oczywiste – to tutaj mamy do czynienia z najwyższym popytem na nowe powierzchnie komercyjne. Od 2010 roku obser-

6

Warszawa ma ogromny potencjał i nadal zajmuje pozycję niekwestionowanego lidera wśród polskich miast, pozostawiając też w tyle inne stolice regionu. Świadczy o tym nie tylko ilość powierzchni biurowej w budowie, ale także np. obroty na GPW. Wystarczy tylko spojrzeć na Lotnisko Chopina, które stało się największym portem lotniczym w nowych krajach UE, a w pierwszej połowie 2013 roku odprawiło 5 mln pasażerów, prześcigając Lotnisko im. Václava Havla w Pradze. Na pewno nie jest to przypadek i odzwierciedla coraz silniejszą pozycję Warszawy jako Więcej: www.propertynews.pl



nieruchomości komercyjne biznesowej stolicy Europy Środkowo-Wschodniej. Dzięki potencjałowi wzrostu i różnicy w wysokości stóp kapitalizacji pomiędzy Polską a krajami Europy Zachodniej, nasz kraj postrzegany jest przez inwestorów jako rynek stabilny i bezpieczny. Powinniśmy starać się utrzymać zainteresowanie inwestorów zagranicznych, ułatwiając im prowadzenie biznesu w Polsce. Oczywiście znaczenie ma tutaj wiele czynników, w tym też obecna i przyszła sytuacja na światowych rynkach. Są jednak aspekty, które zależą tylko od nas. Istotne jest wsparcie decydentów przy podejmowaniu kluczowych decyzji związanych z relokacją procesów biznesowych do Polski. To właśnie tworzenie pozytywnego klimatu do rozwoju biznesu przyciąga kolejnych inwestorów. Jest to, najprościej mówiąc, efekt kuli śniegowej, która z czasem nabiera coraz większego impetu. Widać to doskonale na przykładzie branży BPO/SSC.

Sektor nowoczesnych usług dla biznesu stwarza dla rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie, ale i w innych miastach, wielkie szanse rozwoju. Jest to bardzo szybko rozwijająca się gałąź polskiej gospodarki. Dane CBRE pokazują, że w ostatnim roku Polska wyprzedziła Indie pod względem tempa tworzenia nowych miejsc pracy i rozbudowywania istniejących projektów w sektorze BPO. Nie dziwi więc, że jest to jedna z najważniejszych dla nas branż, z którą współpracujemy. Pod względem lokalizacji w Warszawie widzimy duży potencjał w dzielnicy Wola i tam właśnie inwestujemy. Dużym impulsem dla rozwoju tej części stolicy będzie bez wątpienia uruchomienie drugiej linii metra, dzięki czemu w znacznym stopniu zwiększy się jej dostępność komunikacyjna, a jednocześnie atrakcyjność dla inwestorów.

Biznesowy hot-spot

Jarosław Zagórski, Commercial and Business Development Director, Ghelamco Warszawa pozostaje najlepiej prosperującym rynkiem w kraju. Siła stolicy tkwi przede wszystkim w jej położeniu, a do szybkiego rozwoju miasta przyczyniają się: dobra, w porównaniu z innymi krajami strefy euro, sytuacja makroekonomiczna, łatwy dostęp do wysoko wykwalifikowanej kadry pracowniczej, stosunkowo niskie koszty pracy i ciągły rozwój infrastruktury miejskiej. Wszystko to sprawia, że Warszawa zwiększa swój potencjał inwestycyjny, przez co zachęca przedsiębiorców do lokowania swoich środków i zwiększania aktywności biznesowej. Duży potencjał dla rynku nieruchomości biurowych leży w przedsiębiorstwach, które się rozwijają lub w wyniku sytuacji gospodarczej – łączą, przejmują i konsolidują. Chcąc zoptymalizować koszty i zwiększyć funkcjonalność, decydują się na nową siedzibę i w rezultacie generują popyt na powierzchnie biznesowe. Kondycja rynku nieruchomości biurowych w Polsce jest stabilna, patrzymy w przyszłość optymistycznie i prognozujemy, że ten sektor pozostanie jednym z bardziej perspektywicznych. Warszawa posiada ogromny potencjał rewitalizacji licznych, postindustrialnych terenów inwestycyjnych położonych w różnych dzielnicach miasta, które szybko zmieniają się w tak zwane biznesowe hot-spot stolicy. Aktualnie powodzeniem cieszą się Mokotów i okolice Służewca, a także zachodnia część miasta – Wola, w kierunku której już od kilku lat przesuwa się centrum, na co wpływ ma również powstawanie drugiej linii metra. Kondycja stołecznego rynku jest stabilna, jednak w dłuższej perspektywie wszystko będzie uzależnione od tego, co wydarzy się w Europie. Sytuacja makroekonomiczna w regionie wpływa bezpośrednio m.in. na strategiczne decyzje firm, w tym decyzje o zmianie lokalizacji biur oraz finansowanie nowych projektów komercyjnych przez instytucje finansowe, które znacznie zaostrzyły politykę kredytową. Tu jednak warto zauważyć, że mimo widocznych utrudnień w tym w zakresie, sytuacja w Warszawie jest optymistyczna, a dowodem na to jest zdobyte przez nas, rekordowe w historii polskiego rynku, finansowanie na realizację kompleksu Warsaw Spire w wysokości 904 mln zł.

8

Więcej: www.propertynews.pl



strategie

Oko w oko

z Aleksandrem Otto Na czym obecnie koncentruje się ECE? Jeśli chodzi o fundusz inwestycyjny ECE, to koncentrujemy się na poszukiwaniu i kupowaniu centrów handlowych wykazujących potencjał do wzrostu ich wartości, m.in. w Niemczech, Austrii, Danii, Czechach, we Włoszech, a także w Polsce. Przyglądamy się przede wszystkim obiektom już istniejącym, które mogą zwiększyć swoje dochody poprzez modernizacje lub rozbudowy. Nasz fundusz dysponuje kapitałem własnym w wysokości 775 mln euro. Środki te pochodzą z kilku źródeł: funduszy państwowych, kas emerytalnych, ubezpieczeń, jak też środków własnych należących do mojej rodziny. Cały kapitał inwestycyjny w wysokości ok. 1,8 mld euro jest już prawie w całości ulokowany. Gdzie w Europie jest najwięcej okazji inwestycyjnych? Głównie na południu Europy, gdzie kryzys, wydaje się, osiągnął już swój punkt krytyczny. Alexander Otto urodził się w 1967 roku w Hamburgu. Do zespołu ECE dołączył w 1994 roku, zaraz po studiach na Harvardzie, a w 2000 roku został mianowany dyrektorem generalnym firmy. Obecnie zasiada w radach nadzorczych spółek Grupy Otto i DES Deutsche EuroShop AG, a także jest członkiem Rady Doradczej Peek & Cloppenburg KG w Düsseldorfie. Jest również przewodniczącym Międzynarodowej Rady Centrów Handlowych i członkiem zarządu Fundacji Harvard Business School w Niemczech. Firma ECE została założona w 1965 r. przez pioniera handlu wysyłkowego profesora Wernera Otto i jest własnością rodziny Otto. Pierwsze centrum handlowe otworzyła w 1969 r. w Nürnbergu. Obecnie jest jednym z liderów na europejskim rynku. Polski oddział ECE – firma ECE Projektmanagement Polska – został założony w 1997 roku.

10

Więcej: www.propertynews.pl

FOTO: materiały prasowe

ECE wie, jak budować centra handlowe. Gdyby w najtrudniejszych czasach kryzysu spółka wystawiła na sprzedaż portfel swoich nieruchomości, ustawiłaby się po nie kolejka chętnych. Dziś to ECE poluje na rynkowe okazje. Alexander Otto zdradza nam, nad czym pracuje jego firma.


strategie W krajach wykazujących stabilność gospodarczą, takich jak Niemcy czy kraje skandynawskie, największym popytem cieszą się obiekty typu „core”. Obecnie są one jednak drogie, ponieważ nie dochodzi do zbyt wielu takich transakcji.

boomu w tym sektorze. Potencjał drzemie w 10 największych ośrodkach pod względem liczby mieszkańców. Większe szanse rozwoju w Polsce upatruję w przejęciach i rozbudowie już istniejących obiektów.

Jak ocenia pan sytuację na rynku finansowania? W krajach o stabilnej sytuacji gospodarczej bez przeszkód finansowanie otrzymują projekty handlowe w bardzo dobrych lokalizacjach o dużym potencjale. W niektórych państwach, gdzie kryzys szczególnie dał się odczuć, banki mają jednak problemy, ponieważ z każdym większym kredytem możliwe jest obniżenie ich ratingu lub wymaganej przez Unię Europejską kwoty kapitału własnego.

Zdecydowanie widzę jeszcze miejsce do budowy nowych centrów handlowych w Polsce, ale nie spodziewam się kolejnego inwestycyjnego boomu w tym sektorze.

Jakie są plany firmy w segmencie deweloperskim? Firma ECE jest obecnie zaangażowana w projekt galerii w Bydgoszczy oraz centrów handlowych w Niemczech i Turcji. Bydgoskie przedsięwzięcie to bardzo specyficzny projekt. Stawiamy tu na ciekawy food court i unikalne rozwiązania architektonicznie. Podsumowując, planujemy dalsze nakłady na inwestycje w Polsce. To ważny kraj z punktu widzenia naszej działalności. W Polsce jest wciąż miejsce na nowe centra handlowe? Zdecydowanie widzę miejsce do budowy nowych centrów handlowych, ale nie spodziewam się kolejnego inwestycyjnego REKLAMA

W jakim kierunku ECE zamierza się rozwijać na dojrzałych rynkach? Ważnym obszarem biznesowym jest dla nas przejmowanie zarządzania istniejącymi centrami handlowymi. Większa liczba galerii w zarządzaniu przekłada się na efekt synergii i pozytywnie przemawia do najemców. Nie mamy jednak sprecyzowanego celu, ile centrów handlowych rocznie będziemy przejmować w zarządzanie. Każde przejęcie musi być przemyślane i dawać długoterminową perspektywę.


centra handlowe

Uwaga, rozbudowa

R

osnąca konkurencja wśród deweloperów oraz wyczerpujące się możliwości dla budowy nowych obiektów to główne przyczyny zainteresowania inwestorów przebudową i repozycjonowaniem obiektów handlowych.

Rynkowa potrzeba

W wyniku powiększenia 28 projektów, gdzie powierzchnia rozbudowy była większa niż 10 000 mkw., na polskim rynku powstało już ponad 620 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej – wynika z danych CBRE. To jednak dopiero początek, gdyż – jak podaje agencja – 59 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej w naszym kraju to centra I i II generacji. – To rzesza budynków z ustabilizowaną i rozpoznawalną lokalizacją oraz lojalną grupą klientów. Część z nich posiada możliwości rozbudowy lub repozycjonowania – ocenia Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE. Katarzyna Michnikowska, starszy konsultant w dziale wycen i doradztwa, Cushman & Wakefield, prognozuje, że modernizowane będą przede wszystkim obiekty, które posiadają ku

12

temu potencjał, tj. dobrą lokalizację, stabilną pozycję handlową, lojalną grupę konsumentów, a jednocześnie muszą się zmierzyć z rosnącą konkurencją na lokalnym rynku. Grzegorz Czaus, jeden ze współzałożycieli Studia Architektonicznego Ozone, uważa, iż najstarsze obiekty będą musiały poddać się przebudowie i – w miarę możliwości – rozbudowie. – Dostępność terenów pod obiekty wielkopowierzchniowe w dużych miastach jest już ograniczona, istniejące mają więc rację bytu po dostosowaniu ich do wymagań i oczekiwań współczesnych klientów. Koszty modernizacji będą poza tym znacznie mniejsze niż budowa nowych obiektów – dodaje.

Oczekiwania najemców

Zdaniem analityków, jednym z uwarunkowań, które przekonują inwestora do przebudowy centrum handlowego, jest właśnie wzrost konkurencji oraz duży potencjał samego obiektu. – Podstawowym czynnikiem decydującym o rozbudowie jest potrzeba rynkowa, która może być artykułowana w różny sposób, np. poprzez: dużą popularność obiektu wśród klientów, Więcej: www.propertynews.pl

FOTO: paweł pawłowski / żelazna studio, materiały prasowe

Do sierpnia tego roku w Polsce znacząco rozbudowano już 28 centrów handlowych. Przebudowa obiektów starszej generacji to nie tylko chęć poszerzenia oferty danej galerii, ale często walka o jej przetrwanie.



centra handlowe kolejkę nowych najemców, kolejne marki wchodzące na rynek, pozycjonowanie centrum czy jego konkurencyjność – tłumaczy Marek Tryzybowicz, współzałożyciel i dyrektor projektowania w międzynarodowej firmie architektonicznej Bose International Planning and Architecture. Jak dodaje, bardzo często pojawiają się też aspekty wizerunkowe, jak „odświeżenie” czy zmiana wizerunku obiektu wraz z możliwością przeprowadzenia ponownego „otwarcia”. Zdaniem Grzegorza Czausa, nowsze obiekty handlowe mają zwykle bardziej rozbudowaną i zróżnicowaną ofertę, więcej przestrzeni i światła, atrakcyjniejszy design czy wydajniejszą klimatyzację. – Starsze centra, aby zahamować odpływ klientów, muszą się modernizować, powiększać i urozmaicać ofertę – tłumaczy. Inwestycje rozbudowy centrów handlowych w większości wypadków są wymuszone zmianami na rynku najemców. – Najemcy zmieniają z biegiem lat swoje koncepty, a klienci oczekują zawsze pełnej oferty – mówi Tomasz Górski, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych, Cushman & Wakefield. Opinię tę potwierdza Ewa Teodorczyk, Development Manager w Inter IKEA Centre Group Poland. – Obiekty handlowe powinny poszerzać i zmieniać swoją ofertę, by dostosować się do rosnących oczekiwań klientów i coraz większych potrzeb najemców. Z kolei kwestia rozbudowy wiąże się z obiektami, które nadal mają duży potencjał rozwojowy, lecz ich atrakcyjność w obecnym formacie może być zagrożona z uwagi na ograniczoną ofertę – podsumowuje. Jako przykłady podaje Park Handlowy Franowo w Poznaniu oraz Park Handlowy Bielany we Wrocławiu, które – dla zachowania konkurencyjności na lokalnym rynku – wymagały odświeżenia i zwiększenia powierzchni handlowej.

Potencjał pod inwestycje

Ogromny potencjał w modernizacji i rozbudowie centrów handlowych w naszym kraju dostrzegła firma Mayland. Działalność Property Management, którą oferuje klientom, ma być nie tylko propozycją zarządzania centrami, ale także odświeżenia, renowacji i powiększania tych obiektów. W ramach spółki funkcjonuje dział badawczy, który identyfikuje nowe możliwości zarządzania galeriami z potencjałem do rozbudowy. – Zidentyfikowaliśmy ok. 50 centrów handlowych wybudowanych w latach 90., które potrzebują odnowy, ale i takich, które powstały niedawno, ale można zwiększyć ich powierzchnię – wyjaśnia Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający, Mayland Real Estate. Nie każdy obiekt handlowy może zostać przebudowany. O tym, czy do takiej inwestycji należy dążyć, decyduje dokładna analiza otoczenia rynkowego oraz perspektyw rozwoju samego obiektu. Kluczowe zagadnienia to m.in. lokalizacja centrum handlowego, wyniki, nasycenie powierzchnią handlową w danym mieście, jak również samo zainteresowanie najemców oraz potencjalnych klientów. To jednak tylko jedna strona medalu. Przed zupełnie innymi problemami stoją projektanci. – Często architekt mierzy się z bardzo trudnymi wyzwaniami. Są to kwestie funkcjonalne, estetyczne, ale też techniczne

14

Chcemy być wciąż atrakcyjni dla naszych klientów, dlatego zdecydowaliśmy się na unowocześnienie Galerii Madison, która powstała w 2003 roku – mówi Anna Thomas, dyrektor obiektu. Więcej: www.propertynews.pl



centra handlowe i organizacyjne – opowiada Marek Tryzybowicz. – Podstawowe – Często, ze względu na niewielki wymiar działki, nie można pytania to: jak rozbudować obiekt, który dobrze funkcjonuje, zlokalizować parkingu na zewnątrz. Wówczas jedynym rozby go nie zepsuć, w jaki sposób zapewnić odpowiednie funkwiązaniem staje się tworzenie kolejnego poziomu w obiekcie, cjonowanie obu części, a także jak przeprowadzić proces buktórego budowa dodatkowo obciąża budżet całej inwestycji dowlany – wylicza. – tłumaczy Katarzyna Czajkowska. Ewa Kawulok-Matkowska, managing Kiedy inwestować? director, Studio Architektoniczne Ozone, Pomimo kosztów i utrudnień, rozbudowa istnieZdaniem Marka Tryzybowicza, każdy dodaje, iż wyzwaniem jest także zapewjącego centrum jest często niezbędna, zarówno inwestor, który chce rozbudować swój nienie zgodności formalnej z zapisami dla samego inwestora, jak i rynku lokalnego obiekt handlowy, musi odpowiedzieć dokumentów planistycznych. – tłumaczy Katarzyna Czajkowska, BPF Inwestor. sobie na jedno, najważniejsze pytanie: Rozbudowa centrum handlowego wiąże jaki efekt chce uzyskać. się także z innymi problemami.To m.in. koW ocenie Magdaleny Frątczak z CBRE, nieczność prowadzenia prac budowlanych ostateczne decyzje zależą od potrzeb rynku przy wciąż otwartym obiekcie oraz reakcja oraz profilu klienta, dla którego dedykowane najemców na planowaną inwestycję. Sieci są zmiany. – Mogą one dotyczyć rozbudowy mogą mieć obawy, iż proces budowlany oferty handlowej poprzez dobudowanie odbije się na ich wynikach. Przedstawicielka np. powierzchni retail parku (przykładem CBRE zwraca jednak uwagę, że jeśli proces są Ikea Targówek lub Matarnia) lub też przebudowy został należycie przygotowany, zwiększenia oferty modowej w galerii pojego początkowe negatywne skutki mogą przez zmniejszenie powierzchni hipermarzostać zminimalizowane. ketu i adaptacji tej powierzchni dla innych – Odświeżenie oferty handlowej ganajemców galerii (Molo w Szczecinie czy lerii zawsze wpływa pozytywnie na jej Echo Kielce) – komentuje. odwiedzalność, a urozmaicenie poszerza Inwestor powinien także uważnie przegrupę docelowego klienta centrum. Nie analizować dotychczasową konkurencję może być więc traktowane jako zagrona lokalnym rynku. Według przedstażenie – tłumaczy Magdalena Frątczak. wicieli Cushman & Wakefield, w takim Sama rozbudowa jest bez znaczenia, przypadku inwestorzy mogą przyjąć dwie jeśli deweloperowi nie uda się przyciąstrategie. – Możliwymi scenariuszami są: gnąć do obiektu nowych najemców. podniesienie standardu galerii poprzez – Ważne, by do komercjalizacji podchodzić wprowadzenie bardziej luksusowych maw sposób świadomy, poparty badaniami rek, aby skuteczniej walczyć z konkurencją, rynku i zgodny z oczekiwaniami klientów jak i sytuacja odwrotna, kiedy konkurencja – ocenia Ewa Teodorczyk z Inter Ikea. jest za silna. Wtedy nie staramy się z nią Katarzyna Czajkowska, rzecznik walczyć, tylko ustanowić uzupełnienie dla prasowa firmy Real Estate Inwestorbp, niej, tak aby klient przychodził do nas po zwraca uwagę, iż obiekty już funkcjoasortyment, którego tam nie ma – ocenia nujące, które kilkuletnią działalnością Tomasz Górski z Cushman & Wakefield. pokazały siłę oraz ugruntowaną pozycję, Niewątpliwie możliwość realizacji są znacznie lepiej postrzegane przez dutego typu projektów wskazuje analiza żych najemców sieciowych niż te nowo obecnych trendów rynkowych. W opinii powstające. – Dziś wśród najpopularniejszefa firmy Helios Tomasza Jagiełły, dziś szych marek zauważam coraz większą w każdym obiekcie handlowym powinno ostrożność w podejmowaniu ryzyka się znaleźć miejsce na kino. wchodzenia w zupełnie nowe obiekty. – Kino to dziś serce galerii, przyciągaPreferują bowiem te już sprawdzone, jące do niej klientów. Zarówno w 2011 r., dobrze znane mieszkańcom, które mają jak i 2012 r. roczna frekwencja przekroswoją historię, wypracowaną opinię oraz czyła 38 mln widzów. To oznacza, że sprawdzone dane liczbowe, które postatystycznie każdy Polak co najmniej twierdzą, że galeria czy centrum handloraz w roku odwiedza kino, a jeśli jest we jest godne ponoszenia nakładów przy ono w galerii – potencjalnie odwiedza otwarciu nowego lokalu – podsumowuje Bardzo często przy rozbudowie architekt mierzy także inne, znajdujące się w niej lokaKatarzyna Czajkowska. się z trudnymi wyzwaniami. Są to kwestie funkle. Rozbudowując obiekt o multipleks, Innym problemem związanym z rozcjonalne, estetyczne, ale też techniczne i orgastarsze centra znacznie zwiększają więc budową centrum handlowego jest konizacyjne — zaznacza Marek Tryzybowicz, Bose swoją szansę w walce o nowoczesnego nieczność inwestycji w układ drogowy International Planning and Architecture. klienta – mówi Tomasz Jagiełło. i powiększanie parkingów.

16

Więcej: www.propertynews.pl



centra handlowe Kiedy powiedzą „tak”

Co zadecydowało o rozbudowie konkretnych obiektów i jak ten proces wygląda od strony dewelopera? – Od kilku lat w centrach handlowych zmieniają się proporcje pomiędzy powierzchnią modową a gastronomiczno-lifestyle’ową na korzyść tej drugiej. To bardzo wyraźny trend, który wyznaczył kierunek naszego działania. W odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie rynku w Galerii Mokotów niemal całkowicie zmieniamy koncepcję food courtu – ocenia Paweł Klimczak, dyrektor Galerii Mokotów w Warszawie. Wpływ na taką decyzję ma przede wszystkim lokalizacja centrum. Galeria Mokotów położona jest w centrum biurowego zagłębia Warszawy, co według przedstawicieli obiektu determinuje zwiększone zainteresowanie strefą restauracyjną i rozrywkową. – Nie bez znaczenia jest podnoszenie standardu centrum handlowego. Współczesny klient jest bardzo czuły na punkcie

centrum dopełni wzmocniona strefa restauracyjna i rozrywkowa – mówi Krzysztof Brączek, dyrektor centrum handlowo-rozrywkowego Gemini Park Bielsko-Biała. Ważną kwestią, którą przy planach rozbudowy centrów handlowych muszą brać pod uwagę deweloperzy, jest także zmiana samego rynku handlowego. – Obecnie, w czasie rosnącej popularności e-zakupów, bardzo istotne jest, aby centra handlowe oferowały klientom coś więcej niż jedynie możliwość zakupienia produktów lub usług. Stąd obecność w obiektach handlowych coraz szerszej oferty rozrywkowej, liczniejszych miejsc do spotkań, rozbudowanych stref restauracyjnych, ale również optymalnej powierzchni handlowej dla najemców, pozwalającej na atrakcyjne pokazanie produktu – mówi Ewa Teodorczyk z Inter Ikea. Podobną decyzję co do rozbudowy podjęli m.in. przedstawiciele gdańskiej Galerii Madison. – Chcemy być wciąż atrakcyjni dla naszych klientów, dlatego zdecydowaliśmy się na

Zidentyfikowaliśmy ok. 50 centrów handlowych wybudowanych w latach 90., które potrzebują odnowy, ale i takich, które powstały niedawno, lecz można zwiększyć ich powierzchnię — wyjaśnia Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający, Mayland Real Estate.

czystości i estetyki. Oczekuje wyszukanej, nowoczesnej i niestandardowej architektury. W rokrocznie przeprowadzanych badaniach widzimy, jak zwiększa się procent respondentów, którzy przy wyborze centrum kierują się czynnikami pozazakupowymi, takimi jak estetyka i architektura wnętrz oraz jakość świadczonych usług i oferta usług dodatkowych często powiązanych z programem lojalnościowym – dodaje Klimczak. Konieczność lepszego dopasowania oferty centrum do potrzeb klientów zauważyli także przedstawiciele firmy Gemini. Owocem tej analizy jest rozbudowa obiektu w Bielsku-Białej. – Do tej pory oferta nie odpowiadała na wszystkie potrzeby naszych klientów – brakowało szerszej propozycji mody męskiej i dziecięcej oraz bogatszego wyboru punktów gastronomicznych i rozrywkowych. Dzięki dodatkowej, dobudowanej powierzchni oraz zgodnie z przyjętą strategią centrum rodzinnego mogliśmy poszerzyć ofertę o dodatkowe salony z branży RTV-AGD, a także sklepy z odzieżą męską i dziecięcą; rodzinną ofertę

18

unowocześnienie obiektu, który powstał w 2003 r. – mówi Anna Thomas, dyrektor obiektu. Galeria Madison zmieniła się głównie pod kątem technologicznym – m.in. zamontowano nowoczesne, LED-owe oświetlenie oraz wymieniono ruchome schody. Ta inwestycja nadrobiła wcześniejsze niedoskonałości obiektu. – Już dziś zauważamy, że dzięki modernizacji odwiedzalność obiektu wzrosła. Obecnie utrzymuje się ona na stałym poziomie około 550 tys. osób miesięcznie – podsumowuje Thomas. Duże doświadczenie z zakresu modernizacji i rozbudowy ma firma Real Estate Inwestorbp (wcześniej BPF Inwestor). – Pomimo dodatkowych kosztów i utrudnień, rozbudowa istniejącego centrum jest często niezbędna, zarówno dla samego inwestora, jak i rynku lokalnego. W naszym przypadku przyniosła wiele nowych korzyści – znacznie podniosła atrakcyjność, zwiększyła liczbę odwiedzających obiekt klientów, podniosła prestiż centrum handlowego i wypełniła miasto pełną ofertą kolejnych nowych sklepów i usług – tłumaczy Katarzyna Czajkowska. Więcej: www.propertynews.pl



zarządzanie

Są adresy, które się nie „starzeją” O „życiu” starszych biurowców i rynku najemców takich obiektów opowiada Monika Dębska-Pastakia, prezes Knight Frank Polska.

A może starsze nieruchomości stały się alternatywą dla firm poszukujących oszczędności w kryzysie? W większości przypadków starsze biurowce nie są alternatywą dla korporacji, które szukają biur z nowoczesną technologią i certyfikatami „zielonych budynków”. Ogromne firmy dokładnie analizują rynek, na którym chcą zaistnieć, i są w stanie wynegocjować z właścicielami obiektów bardzo korzystne warunki najmu. Jednocześnie jest też duża rzesza najemców, którzy nie mają wielkiej siły przebicia i nie mogą liczyć na tak atrakcyjne czynsze. Wówczas ostateczny wybór budynku zależy oczywiście od stawki czynszowej za mkw., ale też od tego, jak dana firma chce się plasować, jak ważny jest dla niej wizerunek siedziby. Dlatego najczęściej starsze budynki wybierają spółki, które są na początku swojej drogi rozwoju i głównie w takich lokalizacjach mają możliwość podpisania krótkoterminowej umowy najmu, np. na 3 lata. Są więc najemcy zainteresowani takimi biurowcami. Właściciele starszych budynków muszą sobie odpowiedzieć na pytanie: jak długo zamierzają przedłużać „życie” nieruchomości poprzez obniżanie czynszów i funkcjonowanie z coraz

20

mniejszym poziomem przepływu gotówki. Trzeba również wziąć pod uwagę, że stare obiekty – mimo że zbilansowały się inwestycyjnie – generują coraz większe koszty związane z eksploatacją, koniecznymi remontami i modernizacjami. Zostały wybudowane w dawnej technologii, nie spełniają obecnych wymogów ekologicznych i technicznych. Dlatego długofalowo biznes, w którym przychody z najmu spadają, a jednocześnie rosną koszty eksploatacyjne, nie ma racji bytu. Dotyczy to wszystkich budynków biurowych? Pewna grupa biurowców zestarzała się dużo szybciej, a najemcy z nich odpłynęli. Takie budynki ciężko sprzedać, bo nie są nowoczesne i – co najgorsze – poziom pustostanów sięga w nich nawet 80 proc. Sytuacji, w których wspólnie z właścicielami budynków musimy się zastanawiać, co robić dalej, jest coraz więcej. Często rozważania te sprowadzają się jednak do „buldożera” i nowych warunków zabudowy, pozwalających uzyskać maksymalną liczbę mkw. dla danej lokalizacji. Więcej: www.propertynews.pl

FOTO: paweł pawłowski / żelazna studio, materiały prasowe

Czy wybudowane kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat temu budynki biurowe w Warszawie mogą skutecznie walczyć o najemców? Część biurowców w Warszawie, których budowę datuje się na lata 90., notuje duży odpływ najemców. W naturalny sposób ich „życie” dobiega końca. Właściciele takich nieruchomości zadają sobie pytanie: co robić? Z jednej strony obiekty nadal generują przepływ gotówki i ich „żywot” się przedłuża. Z drugiej, należy się zastanowić, czy obecne przeznaczenie jest optymalne i czy wraz z upływem lat nie powinny pełnić nowej funkcji. Najczęściej dzieje się tak, że w perspektywie kolejnych 5-10 lat nie ma dla nich żadnej nadziei.



zarządzanie W Warszawie jest pula budynków, które oferują stosunkowo niewielką powierzchnię najmu, a przy odpowiednio przeprowadzonej inwestycji powierzchnię tę można podwoić, a nawet potroić. Czy — w aspekcie tak wielu nowych inwestycji — właściciele starszych budynków boją się, że stracą najemców? Rynek najemców nie jest aż tak duży, by szybko pokrył całą dostępną podaż w Warszawie. Poza tym zwróćmy uwagę, iż historia starszych biurowców w naszym kraju nie sięga 50 lat. Mówimy o budynkach bardziej zużytych, ale nie bezużytecznych. Oczywiście obiekty realizowane w latach 90. były budowane dla rynku dziewiczego, a powierzchnia wynajmowała się na pniu. Widać więc znaczącą różnicę w jakości. Zdarzało się, że nie osiągnięto też ich maksymalnej wielkości w stosunku do działek. Nie dotyczy to jednak inwestycji po 2000 roku. Są jakieś pozytywne przykłady biurowców starszej generacji? Takich przykładów można szukać na rynku nieruchomości biurowych wybudowanych w Polsce po 2000 roku. Wiele z nich, dzięki odpowiedniemu zarządzaniu i prowadzonym na bieżąco modernizacjom, „starzeje” się powoli. Tak dzieje się w przypadku warszawskiego obiektu Liberty Corner, w którym Knight Frank wynajmował biura przez 10 lat. Decyzję o przeniesieniu się do innej nieruchomości podjęliśmy tylko ze względu na brak dostępnej wolnej powierzchni, której potrzebowaliśmy wraz z powiększaniem się firmy. Taka samo jest, jeśli chodzi o budynek Focus Filtrowa w Warszawie. Są adresy, które się nie „starzeją”. Z drugiej strony ważne jest odpowiednie zarządzanie i reagowanie na zmiany na rynku. Starsze budynki warto na przykład certyfikować międzynarodowymi certyfikatami BREEAM czy LEED. W naszej firmie certyfikujemy z klientami całe portfele nieruchomości. W walce o najemców niektóre biurowce, jak np. Millennium przy pl. Zawiszy, po prostu zmieniły strategię i otworzyły się na sieci handlowe. To dobre rozwiązanie?

Focus Filtrowa

22

Właściciele starszych budynków muszą sobie odpowiedzieć na pytanie: jak długo zamierzają przedłużać „życie” nieruchomości poprzez obniżanie czynszów i funkcjonowanie z coraz mniejszym poziomem przepływu gotówki — mówi Monika Dębska-Pastakia. Są starsze inwestycje, które optymalnie wypełniają metrami kwadratowymi daną działkę. Wtedy trzeba się tylko zastanowić, co zrobić, by obiekt był bardziej konkurencyjny. Najczęściej jedyna możliwość to zoptymalizowanie dostępnej powierzchni i podniesienie jakości obiektu. Wszystko musi mieć jednak sens finansowy – należy przewidzieć, czy koszty modernizacji nie będą przewyższać kosztów najmu. W Europie Zachodniej wymiana budynków jest naturalnym procesem. U nas cykl ten powoli się zaczyna, co można zaobserwować w centrum Warszawy. Echo Investment buduje nowy biurowiec w miejscu dawnego hotelu Mercure, a plany kolejnych projektów są już w trakcie ustaleń. Najszybciej proces wymiany nieruchomości rozgrywa się w bliskim otoczeniu Ronda ONZ. Tu tego typu możliwości inwestycyjnych jest wiele. To właśnie w centrum miasta można osiągnąć najwyższe czynsze, które zrekompensują wyburzenie starych i budowę nowych obiektów.Tak dzieje się też w np. w londyńskim City. Gdzie jeszcze widzi pani potencjał, jeśli chodzi o wymianę starych budynków na nowe? Wielki potencjał tkwi w budynkach użytkowanych przez sektor publiczny. Biurowce te zbudowano w sposób, który nie przystaje do dzisiejszych standardów nowoczesnej powierzchni biurowej. Dlatego to tylko kwestia czasu, kiedy urzędy dojrzeją do tego, by podjąć decyzję o wyprowadzce do innych budynków. Mamy skąd czerpać wzorce. Na przykład w Wielkiej Brytanii urzędy skarbowe są zlokalizowane na obrzeżach miast. Zostały wybudowane tańszym kosztem, a system obsługi petentów w znacznej mierze odbywa się drogą elektroniczną lub telefonicznie. To daje oszczędności nie tylko z tytułu wynajmu, ale też zatrudniania tańszej siły roboczej. Gdyby przeliczyć koszty utrzymania urzędów państwowych w Polsce, bardzo szybko podjęto by działania związane z budową nowych siedzib. Przy zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez sprzedaż obecnych siedzib można by wygenerować konkretne wpływy do budżetu. Z punktu widzenia dewelopera, instytucje państwowe są dobrymi, bezpiecznymi najemcami, podpisującymi umowy najmu na wiele lat. Więcej: www.propertynews.pl


trendy

Rośnie liczba unikalnych projektów

Komercyjna historia

Deweloperzy powierzchni komercyjnej biorą się za coraz trudniejsze przedsięwzięcia związane z rewitalizacją zabytkowych obiektów. Ta droga — choć nieusłana różami — często przynosi biznesowy sukces.

O

biekty komercyjne w zabytkowych budowlach nie są nowością na rynku, ale to właśnie teraz – w czasach, gdy najemcy i klienci oczekują unikalnej, wyróżniającej się oferty – takie projekty stają się łakomym kąskiem dla coraz większej liczby deweloperów. Czy wybiła już godzina historycznych budynków komercyjnych?

FOTO: materiały prasowe

Walka z przeciwnościami

Takie inwestycje jak Manufaktura w Łodzi czy Stary Browar w Poznaniu stały się nowymi wizytówkami miast i zachęciły kolejnych deweloperów do poszukiwania zabytkowych nieruchomości z potencjałem. Jednak adaptacja historycznych budynków na cele komercyjne wymaga nie tylko cierpliwości ze strony inwestora, ale przede wszystkim dodatkowych funduszy na nieprzewidziane zmiany w projekcie, umiejętności współpracy z konserwatorem zabytków oraz przygotowania projektu, który zapewni sukces komercyjny inwestycji. W zamian daje wiele – chociażby najlepsze lokalizacje, w centrach ośrodków. – W centrum niektórych miast brakuje pustych działek pod projekty biurowe, spełniających oczekiwania deweloperów. Tymczasem zabytkowe kamienice zwykle charakteryzuje bardzo dobra lokalizacja – mówi Mariusz Aleksandrowicz, senior project manager w Dziale Zarządzania Projektami, Jones Lang LaSalle.

Kolejny argument to prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem biura w takim obiekcie. – Dla niektórych najemców, np. kancelarii prawnych, siedziba w historycznym, reprezentacyjnym obiekcie w sercu miasta to nie tylko praktyczne rozwiązanie, ale i element budowy marki – przyznaje Mariusz Aleksandrowicz. Inwestycje komercyjne w obiektach zabytkowych to nie tylko biurowce. Przykłady Manufaktury i Starego Browaru świadczą o tym, że atrakcyjne projekty mogą dotyczyć także centrów handlowych. – Tak jak w przypadku nieruchomości biurowych atutem jest atrakcyjna lokalizacja, a także unikalność projektu i wyjątkowa atmosfera wnętrz, np. w dawnych fabrykach – tłumaczy Mariusz Aleksandrowicz. Ekspert z JLLS nie ukrywa, iż realizacja projektu komercyjnego w historycznych budynkach obarczona jest bardzo dużym ryzykiem. – Proces projektowy i legislacyjny rewitalizacji jest zdecydowanie bardziej złożony i czasochłonny. Należy się liczyć z potrzebą wprowadzania, często wielokrotnych, zmian do przygotowanej już dokumentacji, aby usatysfakcjonować zarówno inwestora, jak i przedstawicieli urzędu konserwatorskiego. I, co może wydać się nieoczywiste, to właśnie do konserwatora w tym procesie należy ostateczne zdanie – komentuje. Aleksandrowicz zauważa także inne, możliwe komplikacje. – Konieczne jest przygotowanie się na dodatkowe, często

23


trendy trudne do oszacowania na początkowych etapach, wydatki. Precyzyjne i czasochłonne prace odtworzeniowe mogą być niezwykle kosztowne – podsumowuje. Zdaniem Pawła Gralińskiego, prezesa pracowni architektonicznej Arch Magic, na takie wyzwania można się przygotować jeszcze na etapie planowania inwestycji. – Bardzo ważne jest przeprowadzenie dokładnej inwentaryzacji rewitalizowanego obiektu i sprawdzenie jego stanu technicznego oraz zmian architektonicznych, jakie wprowadzono do pierwotnego projektu budynku – tłumaczy. Problemem mogą się okazać także bariery technologiczne związane z wiekiem budowli. W budynkach zabytkowych trudno zamontować nowoczesne instalacje czy systemy bezpieczeństwa przeciwpożarowego. – Zdarza się, że stare budowle mają różne poziomy podłóg, dobudowane ściany etc. Dostosowanie zabytkowych obiektów do obowiązujących norm technicznych przysparza sporo pracy – komentuje Paweł Graliński. Niestety, nie zawsze jest możliwość przygotowania się na wszystkie ewentualności. – Zdarzało mi się odnaleźć np. cieki wodne pod rewitalizowanymi budynkami, które musieliśmy uwzględnić na etapie projektowym – tłumaczy Graliński i podsumowuje, że konieczność przygotowania się na niespodzianki musi być wpisana w plan realizacji takich projektów.

Miasta na straży porządku

Na straży inwestycji w obiekty zabytkowe stoją konserwatorzy, którzy – zdaniem Pawła Gralińskiego – do tej pory mieli bardzo zachowawczy stosunek do tego typu projektów. – Zauważam jednak coraz większe zrozumienie – zaznacza architekt Paweł Graliński. Jak dodaje, największą wartość architektura ma wtedy, gdy jest żywa, wykorzystywana przez ludzi, a jednocześnie funkcjonuje w nowoczesnych realiach. Słowa Gralińskiego potwierdza sam zainteresowany, dyrektor Stołecznego Biura Konserwatora Zabytków Piotr Brabander. – Z dużym zainteresowaniem postrzegamy rosnące zainteresowanie inwestorów realizacjami na terenie obiektów zabytkowych. Mogą się stać szansą dla zabytku na poprawę jego stanu zachowania, a często mogą mu dać nowe życie. Niezbędnym warunkiem jest oczywiście poszanowanie wartości zabytkowych

Zabytek to atut Paweł Graliński, prezes zarządu Arch Magic

Umiejętne przekształcanie buynków zabytkowych w nowoczesne projekty komercyjne staje się zawsze atutem tych obiektów i tworzy specyficzną wartość dodaną. Mariaż nowoczesności i przeszłości potrafi być niezwykle atrakcyjny wizualnie. Takie projekty realizuje się przede wszystkim na podstawie analizy warunków rynkowych dla danej realizacji. Jeśli są obiecujące, to mimo trudności, jakie niesie ze sobą adaptacja, można je z wielkim powodzeniem wykorzystywać.

24

Inwestycje w obiektach zabytkowych nie należą do łatwych. Bardzo wiele zależy od świadomości inwestora, jego oczekiwań i możliwych środków, które może przeznaczyć na ten cel — zaznacza Piotr Brabander, dyrektor Stołecznego Biura Konserwatora Zabytków. danego obiektu – zapewnia Piotr Brabander i dodaje, że wykonanie prac, które nie są zgodne z zasadami konserwatorskimi bądź przy użyciu niewłaściwych materiałów, może doprowadzić do uszkodzenia lub trwałego zniszczenia zabytku. Inwestycje, które kończą się sukcesem, nie należą jednak do rzadkości. Piotr Brabander jako przykłady udanych realizacji podaje m.in.: Fort Sokolnickiego (obecnie Centrum Sztuki Sokolnickiego), Warszawską Wytwórnię Wódek Koneser (centra kultury, lofty, biurowce i lokale handlowo-usługowe realizowane przez BBI), kamienicę przy ul. Próżnej 7/9 (biura i handel), Warszawską Fabrykę Motocykli przy ul. Mińskiej 25 (galerie sztuki, biura i lofty) oraz budynek przy ul. Wspólnej 62, zaadaptowany na powierzchnie biurowe. – W ramach inwestycji Copernicus Square ściśle współpracujemy ze Stołecznym Konserwatorem Zabytków i pieczołowicie realizujemy jego zalecenia w odniesieniu do pięciu budynków, będących pod ochroną konserwatorską – tłumaczy Piotr Stark, członek zarządu Hochtief Development Poland. Jak dodaje, dzięki tej kooperacji zostanie oddany do użytku fenomenalny obiekt o postindustrialnym charakterze – łączący nowoczesne funkcje z wyróżnieniem historycznych elementów. Hochtief jako wykonawca wielu projektów komercyjnych ma także doświadczenia przy innych inwestycjach w zabytkowych obiektach, m.in. placu Małachowskiego. – Od początku postawiliśmy sobie ambitne zadanie zrealizowania nieprzeciętnego projektu, będącego połączeniem historii z przyszłością, dlatego dialog z konserwatorem zabytków jest niezbędny i pomocny – mówi Stark. Jednym z głównych elementów tego procesu inwestycyjnego jest przywrócenie kamienicy hrabiego Raczyńskiego, należącej do grona najbardziej ekskluzywnych przedwojennych kamienic dochodowych, ogromnych, przeszklonych witryn sklepowych, podkreślających jej unikatową architekturę i pierwotną handlową funkcję.

Nauka od najlepszych

Z jakim odzewem z rynku spotyka się realizacja projektów komercyjnych w zabytkach? Prześledźmy prowadzone i niedawno ukończone tego typu inwestycje. Firma BBI właśnie realizuje inwestycję Koneser w Warszawie. Choć projekt jest jeszcze w trakcie budowy, przedstawiciele inwestora są optymistycznie nastawieni co do efektów. – Zainteresowanie potencjalnych najemców było wysokie od momentu ukazania się oficjalnych informacji o rozpoczęciu przez nas Więcej: www.propertynews.pl


trendy projektu – mówi Krzysztof Tyszkiewicz, członek zarządu BBI Development SA. – Firmy są zainteresowane wynajęciem biur w naszym przedsięwzięciu ze względu na doskonałe warunki lokalizacyjne, na które składają się bezpośrednia bliskość kolei podmiejskiej, linii tramwajowych i autobusowych, a w niedalekiej już perspektywie II linii metra – dodaje. Przygotowanie inwestycji nie należało do prostych zadań. Tym bardziej że obszar, na którym prowadzone są prace, zajmuje prawie 5 ha. – Połączenie zabytkowej tkanki z nowymi budynkami oraz harmonijne skomponowanie trzech podstawowych funkcji inwestycji było naszym największym wyzwaniem. Ze względu na historyczny charakter miejsca oraz wcześniejsze wpisanie go do rejestru zabytków, projektowanie wymagało dodatkowo wielu formalnych uzgodnień – opowiada Tyszkiewicz. Według przedstawiciela BBI, współpraca z konserwatorem była wymagająca, ale jej efekty są bardzo pozytywne. Projekty muszą zawierać szczegółowy program prac konserwatorskich wszystkich zabytkowych elementów. Wszelkie współczesne uzupełnienia mają uzyskać aprobatę konserwatora. – Wymaga to ścisłej współpracy ze służbami konserwatorskimi, ale wyjątkowy charakter uzyskanych powierzchni rekompensuje te wysiłki – tłumaczy. Zupełnie innego typu inwestycję realizowała w Warszawie firma Euro Invest, podmiot zależny od Kulczyk Real Estate Holding. To projekt Ufficio Primo zlokalizowany przy ul. Wspólnej 62.

– W całej Polsce powstaje wiele nowych biurowców. My chcemy przywracać do życia piękne obiekty, które już istnieją, ale wymagają pracy, kapitału i serca, aby nadać im nową rolę – opowiada Marek Jasiński, członek zarządu Euro Invest. – Budynków zaprojektowanych i wybudowanych przez Leykama pozostało kilka, w tym jeden w Warszawie. Mieliśmy więc do wyboru odnowienie wielkiego dzieła albo budowę czegoś nowego. Zdecydowaliśmy się stworzyć prestiżowy, nowoczesny biurowiec, jednocześnie przywracając miastu piękny architektonicznie obiekt – dodaje Marek Jasiński. Problemami, przed którymi musieli stanąć inwestorzy tego projektu, były kwestie wymiany przestarzałych instalacji na nowoczesne systemy, trudności z zamontowaniem urządzeń, jak również „efekt lokalizacji”. – Choć obiekt jest położony w atrakcyjnym miejscu, w centrum miasta, otoczony jest wąskimi ulicami. Należało to uwzględnić przy pracach projektowych, przy organizacji robót – tłumaczy Jasiński. Realizacja inwestycji trwała 4 lata, z czego połowę czasu zajęło przygotowanie projektu. Według Jasińskiego, jest to jednak bardzo dobry wynik. – Od początku współpracowaliśmy blisko z konserwatorem zabytków. Współpraca przebiegała wzorowo głównie dlatego, że nasi architekci konsultowali się z biurem stołecznego konserwatora zabytków już na etapie wstępnego projektu – zapewnia Jasiński.

REKLAMA

PLAN


trendy Swój „historyczny” projekt w Warszawie przygotowuje także spółka Capital Park. To inwestycja Art Norblin. – Poprzez wkomponowanie zabytkowych obiektów w nową przestrzeń, nadanie im nowych funkcji oraz stworzenie nowej kubatury, ArtNorblin może zmienić charakter nie tylko dawnej Fabryki Norblina, ale całej okolicy – mówi Kinga Nowakowska, dyrektor generalna Art Norblin oraz dyrektor zarządzająca Capital Park Development. Jak dodaje, firma planuje zrealizować tu projekt rewitalizacyjny, który będzie tętnił życiem, m.in. dzięki licznym kawiarniom i restauracjom czy Otwartemu Muzeum Dawnej Fabryki Norblina. Capital Park jako główne wyzwania przy realizacji projektu podaje konieczność przystosowania budynku do nowoczesnych technologii oraz spełnienie potrzeb najemców zarówno powierzchni biurowych, jak i handlowo-usługowych. – Nasze doświadczenia ze współpracy z konserwatorami zabytków są bardzo pozytywne. Uzgodnienia realizowane były w miarę postępu prac, uzyskaliśmy je jeszcze przed otrzymaniem pozwolenia na budowę. Obustronna wola współpracy na pewno ułatwia proces ustaleń – opowiada Nowakowska. Inwestycje w zabytkowych obiektach to jednak nie tylko powierzchnie biurowe. Przykładem mogą być projekty Manufaktury, Starego Browaru czy Starej Kablowni. – Pomysł na Manufakturę od początku opierał się na idei rewitalizacji. Mieczysław Michalski – ostatni prezes zakładów Poltex, które mieściły się w kompleksie budynków przekształconych dziś w Manufakturę, wierzył, że uda się ocalić dziewiętnastowieczne imperium fabrykanckie – mówi Sławomir Murawski, dyrektor obiektu. Inwestycja również nie przebiegała bez komplikacji. – W czasie realizacji projektu pojawiło się gigantyczne wyzwanie dla projektantów: okazało się, że historyczne obiekty pofabryczne, reprezentujące dwa różne style – industrialny i art nouveau – nie tworzą spójnej całości. Dlatego w zachodniej części kompleksu, do tej pory otwartej, pojawiła się nowa budowla: zaprojektowana z prostotą galeria handlowa, bardzo nowoczesna, nieco kontrastująca z otoczeniem, by – jak chcieli projektanci – podkreślać piękno zabytkowego otoczenia zamiast – udawać jego część – opowiada Sławomir Murawski. Równie imponujący projekt zrealizowała w Poznaniu Grażyna Kulczyk. Jak sama mówi, Stary Browar odmienił oblicze najbliższej okolicy. – Z perspektywy 10 lat możemy powiedzieć, że rewitalizacja, która początkowo dotyczyła XIX-wiecznego Browaru Huggerów, stała się projektem o znacznie większym zasięgu i znaczeniu. Dziś ul. Półwiejska, która ciągnie się od Starego Browaru do Starego Rynku, to najpopularniejszy w mieście „deptak” – mówi Barbara Banat, przedstawicielka Starego Browaru. Jak dodaje, zabytkowy, zadbany i bezpieczny park Starego Browaru jest porównywany do nowojorskiego Central Parku, tętniącego życiem, popularnego miejsca spotkań i działań kulturalnych, edukacyjnych czy artystycznych. – Poszanowanie dla historii i konsekwentnie realizowana przez właścicielkę wizja tego, czym ma być Stary Browar, zaowocowały tym, że jest to jedna z wizytówek Poznania i jedna z głównych destynacji dla odwiedzających miasto – dodaje Banat. O możliwościach, jakie niesie za sobą przygotowanie projektów w zabytkowych obiektach, świadczą też plany innych graczy.

26

Konieczna współpraca Mariusz Aleksandrowicz, Senior Project Manager w Dziale Zarządzania Projektami, Jones Lang LaSalle

Podstawą sukcesu takich projektów jest doskonała współpraca pomiędzy wszystkimi stronami procesu, a także odpowiednie zrozumienie przez cały zespół projektowy wartości przedsięwzięcia. Rewitalizacja zabytkowych przestrzeni zwiększa również atrakcyjność miast, na czym korzystają wszyscy mieszkańcy.

Brakuje wyjątkowych projektów Piotr Stark, członek zarządu Hochtief Development Poland

Proces inwestycji w zabytkowych obiektach jest z pewnością bardziej wymagający od realizacji standardowych budynków. Jednak nagrodą dla nas – użytkowników, mieszkańców i najemców – jest oddanie do użytku wyjątkowych przedsięwzięć, których wciąż w Polsce jest niewiele. Obiekty tego typu są niezwykle popularne, o czym może świadczyć fakt, że szereg zapytań biznesowych otrzymujemy już w chwili ogłoszenia planów realizacji danego obiektu. Griffin rozpoczął modernizację Pałacu Szuchów w Warszawie. W tym samym mieście na placu Małachowskiego większą inwestycję szykuje Kulczyk Silverstein Properties. W miastach regionalnych także trwają przebudowy i modernizacje zabytkowych kamienic. Doświadczenia deweloperów, którzy do tej pory realizowali inwestycje w obiektach zabytkowych, pokazują, że pomimo różnego rodzaju barier, gra jest warta świeczki. O potencjale inwestycji mogą świadczyć także liczby. Manufaktura została sprzedana w 2012 roku za kwotę 390 mln euro. Inwestycję biurową Le Palais w Warszawie realizowaną przez Warimpex sprzedano funduszowi IVG. Najlepszym dowodem na to, że nadszedł czas na inwestycje w zabytkach, świadczy to, że w sierpniu br., po pięciu lat poszukiwań inwestora, znalazł się chętny na zakup Twierdzy Modlin. Lofty, centrum konferencyjne, hotel, sklepy, kina i punkty usługowe – to tylko część funkcji, które na terenie Twierdzy Modlin przewidział nowy właściciel obiektu. Wiele kolejnych historycznych nieruchomości jest na sprzedaż. W samej tylko Warszawie trwają procedury przetargowe związane z wieloma budynkami, jak pałac Szaniawskich czy Złota 83. O tym, czy w przyszłości powstaną w nich hotele, biura lub centra handlowe przekonamy się już wkrótce. Więcej: www.propertynews.pl


Po raz pierwszy prezentujemy Państwu unikalne zestawienie 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce. TOP 300 to efekt pracy redakcji serwisu propertynews.pl, firmy Bisnode oraz przedsiębiorców rozwijających sieci sklepów i punktów usługowych w naszym kraju. Lista powstała na podstawie danych z Krajowego Rejestru Sądowego. W pierwszej fazie zostały wytypowane interesujące nas przedsiębiorstwa handlowe i produkcyjne, które rozwijają sieci sprzedaży m.in. w centrach handlowych. Następnie na wyodrębnione podmioty zostały nałożone aktualne dane finansowe za lata 2012, 2011 i 2010. Zestawienie zostało uzupełnione o dane finansowe sieci detalicznych, które wypełniły i odesłały ankietę opublikowaną na stronach serwisu propertynews.pl. Liczba punktów sprzedaży poszczególnych podmiotów powstała na podstawie ankiet, wywiadów telefonicznych oraz informacji z firmowych stron www. Zestawienie zostało uporządkowane według kolejności alfabetycznej. To kompendium wiedzy obrazujące kondycję sektora centrów handlowych z perspektywy najemców, ich wyników finansowych, liczby posiadanych sklepów czy planów dalszego rozwoju. Mamy nadzieję, że w kolejnych latach nasz ranking przekształci się w największy coroczny raport na temat stanu najemców galerii handlowych w naszym kraju. Małgorzata Burzec-Lewandowska Robert Posytek


Top 300

Era najemców Vero Moda, Yves Rocher, Reserved, Rossmann, McDonald’s czy RTV Euro AGD to jedne z najdłużej działających sieci sklepów i lokali w naszym kraju. Przez ponad 20 lat rozwoju rynku nowoczesnej powierzchni handlowej pozycja najemców względem deweloperów zmieniła się o 180 stopni. Najpierw to ci ostatni rozdawali karty. Teraz jest odwrotnie. Postanowiliśmy przenieść się w czasie i przypomnieć Państwu, jak kształtował się ten sektor. Nic dziwnego, że sektor bardzo dynamicznie się rozwija. Do czołowych operatorów należą już takie sieci jak: Tesco, Auchan, Carrefour, Géant, Real czy E. Leclerc. Hipermarkety te powstają przeważnie na obrzeżach miast, a wybranie się na zakupy stanowi niekiedy prawdziwą wyprawę. Wraz z transformacją systemu politycznego i gospodarczego we wczesnych latach 90. rośnie znaczenie powierzchni handlowo-usługowej przy głównych ulicach miast. Firmy z rodzimym

Drogeria Rossmann w łódzkiej Manufakturze

28

Więcej: www.propertynews.pl

FOTO: materiały prasowe

P

oczątek rozwoju rynku centrów handlowych w Polsce przypada na początek lat 90., co jest związane z przemianami społeczno-gospodarczymi zachodzącymi w kraju. Jako pierwsze pojawiają się supermarkety i wolnostojące hipermarkety. Półki pełne różnorodnego asortymentu są konsumpcyjnym rajem dla mieszkańców Polski – państwa, które przez wiele lat borykało się z niedoborem towarów.


Top 300 kapitałem są stopniowo zastępowane przez zagraniczne sieci wchodzące na polski rynek, co skutkuje wzrostem stawek najmu. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wielkość czynszów jest rozpoczynający się proces wynajmu i sprzedaży nadwyżkowej powierzchni z zasobów gmin na zasadach rynkowych.

Pierwsze centra

Jednocześnie w największych ośrodkach miejskich budują się centra handlowe pierwszej generacji, w których dominujący udział mają hipermarkety, uzupełnione o małą galerię z kilkunastoma sklepami. Najemcy z ulic handlowych odpływają do nowo powstających centrów handlowych, co wpływa na pewne obniżenie stawek najmu na głównych ulicach handlowych. Stopniowo zmienia się również struktura branżowa sklepów. Pojawia się więcej placówek finansowych i gastronomicznych, które zaczynają tworzyć m.in. charakter ulic handlowych. W tym okresie na polskim rynku zaczynają również debiutować sklepy z ofertą dla majsterkowiczów, do domu i ogrodu, czyli tzw. DIY (z ang. „do it yourself ”), takie jak Nomi, Castorama, Leroy Merlin, Praktiker czy OBI. Przeważnie są to wolnostojące obiekty, zlokalizowane przy hipermarketach. Zwiększające się możliwości zakupowe Polaków pozwalają na rozszerzenie i zróżnicowanie oferty handlowej, co przekłada się na rozwój centrów handlowych drugiej generacji, w których rola hipermarketu jest już mniejsza, a większy udział (60-70 proc. powierzchni) przypada na galerię handlową z różnorodnymi sklepami i punktami usługowymi. Przykładem są centra handlowe M1 otwierane przez Grupę Metro począwszy od 1997 roku. Pierwszym centrum handlowym pokazującym prawdziwe oblicze nowoczesnego handlu jest zaś Galeria Mokotów, otwarta w Warszawie w 2000 roku. Na rynku zaczynają się też pojawiać centra handlowe trzeciej generacji, które poza rozbudowaną ofertą różnorodnych butików, restauracji i kawiarni są wzbogacane o strefę spędzania wolnego czasu – kina, kręgielnie czy centra gier. Operatorzy spożywczy nie mają już tak dominującego znaczenia – powierzchnia dla tych najemców zostaje zmniejszona, nawet do wielkości supermarketu. Od tego momentu aktywność deweloperska zaczyna się koncentrować na większych, wielofunkcyjnych galeriach handlowych. Oczekiwania klientów rosną, a żeby je spełnić, nowe inwestycje stają się „bardziej przyjazne”. Oferują nowe rozwiązania – ogrody, fontanny czy windy panoramiczne. Poszerza się również oferta najemców – sklepy mają bogatszy asortyment, a deweloperzy kładą nacisk na rozwijanie strefy rozrywkowej i gastronomicznej oraz wprowadzanie nowych funkcji. Tak powstają centra handlowe czwartej generacji, w których klient oprócz zakupów może ciekawie spędzić czas oraz skorzystać z dodatkowych usług, takich jak wizyta w spa czy w galerii sztuki, usługi medyczne, przestrzeń wystawowa i konferencyjna, imprezy kulturalne itp. Przykładami takich obiektów są Stary Browar w Poznaniu (otwarcie w 2003 roku), Manufaktura w Łodzi (2006 r.) czy Złote Tarasy w Warszawie (2007 r.).

Silna konkurencja

Na rynku operatorów spożywczych panuje już silna konkurencja. W 2002 roku Tesco przejmuje sieć hipermarketów HIT. W 2006 roku polski rynek opuszcza Ahold, posiadający w swoim portfelu hipermarkety Hypernova oraz supermarkety Albert. Całość bierze firma Carrefour. W tym samym roku Grupa Casino sprzedaje hipermarkety Géant właścicielowi sieci Real – Grupie Metro. W tym okresie Grupa Casino zmienia profil działalności i za pomocą nowo utworzonej spółki Mayland zaczyna realizować projekty handlowe na wcześniej pozyskanych gruntach. Ewoluuje również rola hipermarketów. Nadal są anchorami w dużych wielofunkcyjnych centrach handlowych, przy czym ich powierzchnia ulega zmniejszeniu. Zmienia się również strategia ekspansji sieci, które podejmują próbę dywersyfikacji

Spektakularne debiuty sieci handlowych Najemca

Rok wejścia

Pochodzenie marki

Moda Vero Moda Intimissimi

1994 1996

duńska włoska

Orsay Marks&Spencer Reserved Zara KappAhl C&A H&M Mexx Stradivarius TK Maxx GAP American Eagle Outfitters Hollister

1997 1998 1999 1999 1999 2001 2003 2005 2006 2009 2011 2012

niemiecka brytyjska polska hiszpańska szwedzka holenderska szwedzka holenderska hiszpańska brytyjska amerykańska amerykańska

Multikino Cinema City

1998 2000

2013 amerykańska Zdrowie i Uroda Yves Rocher 1990 francuska Rossmann 1993 niemiecka Super Pharm 2001 kanadyjska Douglas 2001 niemiecka The Body Shop 2007 brytyjska Bath&Body Works 2012 amerykańska Biżuteria i Akcesoria Apart 1983 polska Pandora 2009 duńska Parfois 2009 portugalska Restauracje i Kawiarnie McDonald’s 1992 amerykańska Subway 2000 amerykańska Starbucks 2009 amerykańska Elektronika RTV Euro AGD 1990 polska Media Markt 1998 niemiecka Saturn 2004 niemiecka Rozrywka polska izraelska

Wybrane marki luksusowe na polskim rynku Rok wejścia

Pochodzenie marki

Hugo Boss

2005

niemiecka

La Mania

2010

polska

Carolina Herrera

2010

amerykańska

Bottega Veneta

2011

włoska

Victoria’s Secret

2012

amerykańska

Louis Vuitton

2013

francuska

Najemca

Źródło: Colliers

29


Top 300 oferty poprzez rozwój mniejszych formatów, położonych w centrum miast czy na osiedlach mieszkaniowych. Nie bez znaczenia jest tu wzrastająca pozycja sklepów dyskontowych (Biedronka, Netto, Lidl), które najprężniej rozwijają się w sektorze spożywczym. Wśród najistotniejszych wydarzeń na rynku operatorów spożywczych warto wspomnieć o zakupie sieci Real przez francuską Grupę Auchan (pod koniec 2012 roku), co prowadzi do dalszej konsolidacji na tym rynku. W grudniu 2002 roku w Polsce pojawia się pierwsze centrum wyprzedażowe, czyli obiekt sprzedający markowe towary po obniżonych cenach. Są to Factory Outlet w warszawskim Ursusie, oddane przez hiszpańskiego dewelopera, firmę Neinver. Kolejnym tego typu projektem jest Fashion House w Sosnowcu, otwarty w 2004 roku. Do tej pory outlety powstawały jedynie w największych polskich aglomeracjach, jednak w najbliższym czasie sytuacja ta może ulec zmianie, ponieważ planowane są centra wyprzedażowe w mniejszych ośrodkach miejskich takich jak Białystok czy Lublin. Coraz większą popularnością cieszą się również projekty łączące w sobie różne formaty handlowe, jak na przykład Futura Park z Factory w Krakowie (park handlowy oraz centrum wyprzedażowe) albo Karolinka w Opolu (galeria wraz z parkiem handlowym).

Debiuty wybranych sieci hipermarketów/supermarketów/delikatesów

Ulica znów prestiżem

Źródło: Colliers

Najemca Piotr i Paweł E.Leclerc Auchan Carrefour Real Tesco Alma

Rok wejścia 1990 1995 1996 1997 1997 1998 2005

Pochodzenie marki polska francuska francuska francuska niemiecka brytyjska polska

Debiuty wybranych sieci sklepów DIY Najemca NOMI Castorama Leroy Merlin Praktiker OBI Jula

Rok wejścia 1993 1997* 1996** 1997 1998

Pochodzenie marki polska francuska francuska niemiecka niemiecka

2011

szwedzka

*Castorama zadebiutowałana polskim rynku w 1994 roku. Pierwszy market powstał w 1997 roku, w Warszawie **Leroy Merlin zadebiutował na polskim rynku w 1994 roku. Pierwszy market powstał dwa lata później, w 1996 roku w Piasecznie.

Wraz z rozwojem handlu nowoczesnego w Polsce nowego znaczenia nabrały ulice handlowe. Obecnie właściciele tych powierzchni nadal borykają się z licznymi problemami, które utrudniają proces komercjalizacji. Do głównych przeszkód należą: niejasna struktura własności, niski standard powierzchni, trudność adaptacji lokalu, wymogi konserwatora zabytków czy brak spójnej strategii wynajmu i zarządzania powierzchniami przy głównych ciągach komunikacyjnych. Mimo to ulice handlowe cieszą się dużym zainteresowaniem sieci handlowych, głównie ze względu na duży przepływ pieszych oraz prestiż lokalizacji. Coraz częściej przyglądają się im marki luksusowe, choć zdobycie odpowiednio dużej i efektywnej powierzchni jest trudne, a podaż mocno ograniczona. Dużym zainteresowaniem najemców w ostatnich latach cieszą się zwłaszcza lokalizacje w Warszawie, takie jak Nowy Świat, ulica Mokotowska, przy których na parterach odnowionych, zabytkowych kamienic znajdują się liczne butiki polskich projektantów. Są to też okolice Placu Trzech Krzyży,

gdzie zlokalizowane są m.in. Dom Mody VitkAc, z otwartym w czerwcu salonem Louis Vuitton oraz dom handlowy przy ul. Mysiej 3, w którym znajduje się m.in. butik marki COS. Obecnie na rynku nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce można zauważyć dwie główne tendencje. Po pierwsze, deweloperzy szukają nieodkrytych jeszcze lokalizacji. Czynią to poprzez wchodzenie na rynki małych miast, w których do tej pory nie było nowoczesnej powierzchni handlowej, czy projektowanie małych centrów osiedlowych, które zaspokajałyby potrzeby lokalnych mieszkańców. Takich nieodkrytych jeszcze miejsc jest jednak coraz mniej, co przekłada się na drugi, dynamicznie rozwijający się trend – modernizacje, przebudowy i rozbudowy istniejących obiektów handlowych. Ze względu na blisko 20-letnią już historię polskiego rynku handlowego, inwestorzy będą mieli w tym zakresie prawdziwe pole do popisu. Agnieszka Winkler, Colliers International

m2 1 000 000,00

m2 10 000 000

900 000,00

9 000 000

800 000,00

8 000 000

700 000,00

7 000 000

600 000,00

6 000 000

500 000,00

5 000 000

400 000,00

4 000 000

300 000,00

3 000 000

200 000,00

2 000 000

100 000,00

1 000 000 1993

1994

1995

Nowe projekty

1996

1997

1998

Rozbudowy

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Całkowita podaż

2011

2012 I poł. 2013 Źródło: Colliers

Ewolucja podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w latach 1993 – I połowa 2013 r.

30

Więcej: www.propertynews.pl



Top 300

Lp. Firma (nazwa sieci)*

Ostatnia dostępna Zysk netto Sprzedaż Zysk netto Sprzedaż Zysk netto sprzedaż w zł, 2012 r. w zł, 2011 r. w zł, 2011 r. w zł, 2010 r. w zł, 2010 r.

Zarząd

Liczba lokali**

Ranking „TOP 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce” można pobrać z portalu propertynews.pl

Dość z mainstreamowymi" markami " FOTO: Tomasz wawer

Nastał bardzo dobry czas na wprowadzanie nowych sieci handlowych - uważa Krzysztof Bajołek, prezes firmy Brandbq, właściciel sieci Reporter, Medicine i sklepu internetowego Answear.com.

32

Dodaje, że polski rynek jest już nasycony podstawowymi, „mainstreamowymi" markami i produktami. Mały jest wybór, jeśli klient szuka „czegoś innego", niszowego lub po prostu lepszej jakości. Bajołek zaznacza jednak, że dziś na zwrot z inwestycji trzeba czekać o wiele dłużej, niż kiedyś, kiedy mieliśmy do czynienia z lepszą kondycją gospodarczą. - Ale jest też zaleta tej sytuacji - dostępność wielu lokali na rynku, w których można „przebierać", oraz mniejsza aktywność konkurentów. Więcej: www.propertynews.pl


Top 300 Lp. Firma (nazwa sieci)

Ostatnia dostępna Zysk netto Sprzedaż Zysk netto Sprzedaż Zysk netto sprzedaż w zł, 2012 r. w zł, 2011 r. w zł, 2011 r. w zł, 2010 r. w zł, 2010 r.

Zarząd

Liczba lokali

Ranking „TOP 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce” można pobrać z portalu propertynews.pl

FOTO: materiały prasowe

Budowlana sieć przyspieszy z ekspansją 2013 rok sieć Bricoman zakończy bez otwarć nowych sklepów w Polsce, ale to tylko chwilowe spowolnienie ekspansji. Arnaud Boule, dyrektor firmy w naszym kraju, poinformował portal Propertynews.pl, że po 2014 roku spółka będzie uruchamiała po trzy sklepy rocznie.

W tym momencie Bricoman posiada pięć lokalizacji: dwie w Warszawie i po jednej w Białej Podlaskiej, Poznaniu oraz Łodzi. Łączna powierzchnia sprzedaży tych placówek to ponad 30 tys. mkw. W przyszłym roku Bricoman otworzy dwa markety. Z kolei od 2015 roku firma planuje rocznie realizować po trzy inwestycje. Za przyśpieszeniem ekspansji w Polsce stoją bardzo dobre wyniki sprzedaży. – Dynamika sprzedaży sieci Bricoman jest największa w branży sieci budowlanych w Polsce – mówi Arnaud Boule.

33


Top 300 Lp. Firma (nazwa sieci)

Ostatnia dostępna Zysk netto Sprzedaż Zysk netto Sprzedaż Zysk netto sprzedaż w zł, 2012 r. w zł, 2011 r. w zł, 2011 r. w zł, 2010 r. w zł, 2010 r.

Zarząd

Liczba lokali

Ranking „TOP 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce” można pobrać z portalu propertynews.pl

FOTO: piotr waniorek / żelazna studio

Zdrowa żywność wkracza do centrów handlowych

34

– Rozwój branży żywności ekologicznej odzwierciedla się w rozwoju samej sieci delikatesów Organic Farma Zdrowia – mówi Sławomir Chłoń, prezes spółki Organic Farma Zdrowia. Spółka obecnie posiada 23 sklepy w największych miastach Polski. Jesienią pojawią się co najmniej kolejne dwa – we wrześniu w Galerii Katowickiej, a w grudniu w Warszawie.

Zakupy w delikatesach Organic Farma Zdrowia robi już prawie milion klientów rocznie. – Szacujemy, że udział w rynku Grupy Kapitałowej Organic Farma Zdrowia i strategicznie z nią powiązanych podmiotów, wynosi ponad 10 proc. – dodaje Sławomir Chłoń. Jego zdaniem, Polacy są coraz bardziej świadomi wartości odżywczych żywności ekologicznej, co pokazuje wzrost popytu na tego typu ofertę spożywczą. Więcej: www.propertynews.pl


GLA 83000 sqm OPENING 2016 ! 220 SHOPS 3300 FREE PARKING SPACES !

Lease Dept. Tel.: + 48 22 319 87 85 / Email.: pl.komercjalizacja@immochan.com / Website.: www.centraauchan.pl


Top 300 Lp. Firma (nazwa sieci)

Ostatnia dostępna Zysk netto Sprzedaż Zysk netto Sprzedaż Zysk netto sprzedaż w zł, 2012 r. w zł, 2011 r. w zł, 2011 r. w zł, 2010 r. w zł, 2010 r.

Zarząd

Liczba lokali

Ranking „TOP 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce” można pobrać z portalu propertynews.pl

FOTO: paweł pawłowski / żelazna studio

Przemyślane inwestowanie w kryzysie daje efekty

36

– Czas kryzysu to dla wielu najemców okres sprzyjający optymalizacji po stronie przychodowej i wykorzystania wszystkich możliwości, jakie pojawiają się na rynku – mówi Szymon Dąbrowski, dyrektor sklepów Tchibo. Jak dodaje, sytuację tę warto również wykorzystać do przygotowania struktury zaplecza firmy w taki sposób, by funkcjonowała sprawnie i efektywnie.

Spółka Tchibo zadebiutowała w Polsce w 2005 roku i od tego czasu nie było roku, kiedy nie zanotowałaby wzrostu przychodów. Sieć w Polsce liczy już 50 lokalizacji. Oprócz otwierania nowych placówek, w najbliższym czasie firma będzie modernizować istniejące sklepy. Punkty Tchibo są zlokalizowane w najlepszych galeriach handlowych, w największych miastach Polski. – Lata 2013/2014 będą okresem dalszego, konsekwentnego rozwoju naszej sieci. Planujemy kilka otwarć zarówno w tym, jak i przyszłym roku – zapowiada Szymon Dąbrowski. – Bardzo rozważnie wybieramy nowe lokalizacje. Chcemy, by były to dominujące obiekty, w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców. Zależy nam na galeriach często odwiedzanych, do których ludzie mają zaufanie – dodaje. Więcej: www.propertynews.pl


Top 300 Lp. Firma (nazwa sieci)

Ostatnia dostępna Zysk netto Sprzedaż Zysk netto Sprzedaż Zysk netto sprzedaż w zł, 2012 r. w zł, 2011 r. w zł, 2011 r. w zł, 2010 r. w zł, 2010 r.

Zarząd

Liczba lokali

Ranking „TOP 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce” można pobrać z portalu propertynews.pl

Rynek sklepów sportowych urośnie

FOTO: materiały prasowe

Do końca 2013 roku Intersport spodziewa się poprawy wyników finansowych, zapowiada też otwarcie dwóch nowych sklepów.

Spółka ma w planach uruchamianie jednego-dwóch salonów rocznie. W br. powstaną z pewnością dwa nowe punkty oferujące asortyment odzieży i akcesoriów sportowych. Obecnie w centrach handlowych największych miast Polski działają 32 specjalistyczne sklepy tej sieci. Łącznie ich powierzchnia liczy 32 tys. mkw. powierzchni. Po trudnym okresie z 2010-2011 roku, kiedy to Intersport zanotował spadek dynamiki sprzedaży o 16,5 proc., firma poprawia wyraźnie wyniki finansowe. Dynamika zysku rok później wyniosła już 105 proc. W 2013 roku spodziewane są dalsze zwyżki sprzedaży. W II kwartale br. Intersport na działalności podstawowej lekko poprawił obroty w stosunku do roku ubiegłego i – jak zapowiedział prezes zarządu Artur Mikołajko – Intersport liczy na utrzymanie zwyżki sprzedaży w następnych miesiącach.

37


Top 300 Lp. Firma (nazwa sieci)

Ostatnia dostępna Zysk netto Sprzedaż Zysk netto Sprzedaż Zysk netto sprzedaż w zł, 2012 r. w zł, 2011 r. w zł, 2011 r. w zł, 2010 r. w zł, 2010 r.

Zarząd

Liczba lokali

Ranking „TOP 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce” można pobrać z portalu propertynews.pl

Kryzysoodporność

FOTO: materiały prasowe

Popyt na tanie obuwie rośnie. W ostatnich latach z dynamicznego rozwoju w Polsce zrezygnowały takie międzynarodowe marki, jak Humanic czy Bata. Jednocześnie weszły nowe, szybko rozwijające się brandy o rosyjskim rodowodzie, jak Centro i Kari.

38

Jak mówi Wojciech Normand, wiceprezes zarządu Deichmann Obuwie Sp. z o.o., w bieżącym roku sytuacja na rynku obuwniczym się ustabilizowała. Nowe marki, a szczególnie Centro, poważnie ograniczyły tempo ekspansji. Jednocześnie Bata i Humanic wstrzymały wycofywanie się z rynku, ograniczając się do kilku – kilkunastu lokalizacji. – Obserwujemy też zmiany, jeśli chodzi o zachowania klientów. Znakiem czasu jest triumf zjawiska „Fast Fashion”, czyli popytu na tanią odzież i obuwie. Te artykuły cieszą się największym powodzeniem – podkreśla. Wiceprezes Deichmanna zapytany o to, z kim firma najbardziej zacięcie konkuruje na polskim rynku, mówi, że jego spółka,
biorąc pod uwagę ponad sto lat tradycji, nie boi się nikogo. – Co roku powiększamy rynki, ugruntowujemy pozycję. W Polsce działamy od ponad 15 lat. Posiadamy 230 sklepów i co roku otwieramy ok. 20 nowych. Oczywiście szanujemy konkurentów i respektujemy fakt, że liderem rynku pozostaje CCC. Cieszymy się, że konkurujemy z polską firmą i że odbywa się to z poszanowaniem praw innych uczestników rynku. Jak dodaje, firma konsekwentnie realizuje założony plan rozwoju, a jej wyniki sprzedażowe są na zadowalającym poziomie. Więcej: www.propertynews.pl


marcredo Galeria Głogów

marcredo Center Zawiercie

marcredo Center Kutno

marcredo Center Szczecin

marcredo Center Kutno

Odwiedź nas na EXPO REAL 2013 7-9 października 2013, Targi w Monachium, Hala A2, stoisko nr 121.

www.elbfonds-development.pl


Top 300 Lp. Firma (nazwa sieci)

Ostatnia dostępna Zysk netto Sprzedaż Zysk netto Sprzedaż Zysk netto sprzedaż w zł, 2012 r. w zł, 2011 r. w zł, 2011 r. w zł, 2010 r. w zł, 2010 r.

Zarząd

Liczba lokali

Ranking „TOP 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce” można pobrać z portalu propertynews.pl

Doświadczenie pomaga zrozumieć rynek i jego potrzeby Od lat jest jednym z najbardziej aktywnych najemców w Polsce. Zna dobrze zarówno nasz rynek, jak i rynek ościenny. – To wystarczająca podstawa, aby wynajmujący chcieli z nami współpracować – mówi Dariusz Pachla, wiceprezes Grupy LPP.

Spółka LPP, w przeciwieństwie do innych firm z branży odzieżowej, nie tylko nie odczuła kryzysu, ale prowadziła w tym czasie dynamiczny rozwój. – Żeby osiągać dobre wyniki, potrzebne są trzy elementy: atrakcyjna kolekcja przystosowana do potrzeb rynku, rozbudowana sieć sprzedaży dostępna dla klientów i szereg czynności operacyjnych, które muszą być wykonane, aby dobry towar trafił w odpowiednim czasie we właściwe miejsca – uważa Dariusz Pachla. Czy czas kryzysu, gdy inni znikają z rynku, stwarza większe pole do działania dla tak dużego gracza jak LPP. W tym czasie spółka wprowadziła nowe marki, zdecydowała się też na zwiększanie powierzchni handlowej salonów. – Mamy więc efekt sprzężenia z dwóch stron. Być może było nam łatwiej w tym ciężkim czasie te powierzchnie uzyskiwać. Choć przyznam, że takie porównania są trudne. Wcześniej po prostu nie zabiegaliśmy o tak duże powierzchnie – twierdzi wiceprezes LPP.
Obecnie spółka LPP dysponuje w swoim portfolio pięcioma markami, a każda z nich ma w Polsce kilkadziesiąt lub nawet kilkaset sklepów. Pachla zaznacza, że rynek odzieżowy jest bardzo rozdrobniony i z pewnością znajdzie się jeszcze miejsce na nowe brandy.

40

Więcej: www.propertynews.pl


Top 300 Lp. Firma (nazwa sieci)

Ostatnia dostępna Zysk netto Sprzedaż Zysk netto Sprzedaż Zysk netto sprzedaż w zł, 2012 r. w zł, 2011 r. w zł, 2011 r. w zł, 2010 r. w zł, 2010 r.

Zarząd

Liczba lokali

Ranking „TOP 300 największych najemców centrów handlowych w Polsce” można pobrać z portalu propertynews.pl

Francuska marka widzi potencjał w Polsce FOTO: materiały prasowe

– W perspektywie najbliższych 4 lat sieć Brice planuje otworzyć 10 kolejnych punktów – zapowiada Dariusz Stefaniak, dyrektor sieci w Polsce.

W tym momencie Brice dysponuje siecią 8 placówek. W tym roku otwarta zostanie jeszcze jedna. W ciągu najbliższych czterech lat firma planuje uruchomienie kolejnych 10 sklepów. Wywodząca się z Francji sieć Brice należy do Grupy HappyChic, która w swoim portfolio ma także marki Jules i Bizzbee. Firma prowadzi ponad 600 sklepów w krajach Europy Zachodniej (Francja, Hiszpania, Włochy), a także w krajach arabskich. W Polsce firma ma sześć salonów marki Brice – we Wrocławiu, w Katowicach, Szczecinie, Kielcach, Warszawie i Jankach.

41


trendy

Małe miasta,

wielkie oczekiwania Nowoczesny handel śmiało wkracza do coraz mniejszych miast Polski. Dziś mieszkańcy 100-, a nawet 50-tys. ośrodków nie muszą wyjeżdżać na zakupy do największych aglomeracji. O inwestycyjnych okazjach i wyzwaniach związanych z budowaniem galerii handlowych w takich lokalizacjach rozmawiamy z Tomaszem Rydlewskim, wiceprezesem BOIG.

W jaki zatem sposób właścicielom i zarządcom takich obiektów udaje się przyciągnąć klientów? Cała sztuka polega na tym, by zapewnić ofertę, która zainteresuje konsumentów i sprawi, że nie będą jeździli do większych obiektów handlowych w miastach oddalonych o kilkadziesiąt kilometrów od ich domów.

42

Co decyduje o powodzeniu projektu? Trzy główne czynniki to: dobra lokalizacja w mieście, optymalna wielkość projektu oraz zestawienie najemców. Przy odpowiedniej lokalizacji łatwo wygenerować pozytywny wskaźnik footfall i jednocześnie uniemożliwić powiększenie powierzchni handlowej w mieście przez konkurencję. Centrum musi zostać precyzyjnie dostosowane do potrzeb konkretnego miasta. Jeśli w 50-tys. mieście obiekt o charakterze modowym będzie dysponował powierzchnią ponad 20 tys. mkw., będzie bardzo trudno go skomercjalizować, a sami najemcy będą walczyć między sobą o każdego klienta. Gdy zaś obiekt będzie za mały, skorzysta konkurencja, która zrealizuje własne projekty. Optymalna wielkość inwestycji handlowej w miastach z około 50 tys. mieszkańców to kilkanaście tys. mkw. Co jednak zrobić, gdy w jednym mieście powstaje kilka projektów handlowych? Taka sytuacja nie jest zdrowa. Najemcy mogą stawiać warunki i pozornie uzyskiwać korzystne dla siebie umowy. W praktyce będzie to jednak oznaczać problemy samego obiektu, jak i dewelopera. Obecnie nasza firma realizuje w Starogardzie Gdańskim galerię handlową Gryf. Przy projektowaniu centrum uwzględniliśmy wszystkie czynniki, które przełożą się na przyszły sukces. Po pierwsze jest to projekt o optymalnej powierzchni 15 tys. mkw. GLA. Po drugie, przyciągamy znanych i atrakcyjnych najemców. Dzięki badaniom i doświadczeniom wiemy, że są to firmy poszukiwane przez lokalnych klientów, idealnie trafiające w zapotrzebowanie mieszkańców tego 50 tys. miasta. Podsumowując, jaki typ projektów jest optymalny dla mniejszych miast? W każdym takim mieście może powstać zarówno galeria ze strefą modową, kinem i restauracjami, jak i park handlowy skoncentrowany wokół supermarketu i sklepów z wyposażeniem wnętrz. Wszystko zależy od potencjału lokalizacji, projektu i sposobu jego wykonania oraz jakości już istniejącej oferty handlowej. Więcej: www.propertynews.pl

FOTO: paweł pawłowski / żelazna studio

Jak pod względem inwestycji handlowych przedstawia się potencjał polskich miast liczących około 50 tys. mieszkańców? Potencjał inwestycyjny w mniejszych miastach jest wciąż bardzo duży. Opierając się na naszym doświadczeniu, mogę powiedzieć, że wyniki centrów handlowych w takich lokalizacjach są naprawdę dobre. W obiektach typu Dekada Żyrardów czy Dekada Skierniewice notujemy pozytywne wskaźniki odwiedzalności oraz korzystny stosunek obrotów do czynszu. Oznacza to, że centra funkcjonują prawidłowo. Dekada Żyrardów działa na rynku niewiele ponad rok, a jej wyniki rosną z miesiąca na miesiąc. W czerwcu br. wzrost odwiedzalności w stosunku do czerwca 2012 roku osiągnął imponujący wynik 38 proc. Równie dobre wyniki zanotowała Dekada Skierniewice, której wskaźnik odwiedzalności w pierwszym półroczu wzrósł o 15 proc., a obroty o 14 proc. rok do roku. Kolejnym czynnikiem pokazującym siłę mniejszych miast jest zainteresowanie ze strony najemców. Przykładem jest sieć H&M, która po udanym otwarciu sklepu w Dekadzie Żyrardów kontynuuje rozwój w miastach o podobnej wielkości. Także marka Reserved realizuje podobny model rozwoju. To pokazuje, że z tego rodzaju projektów zadowoleni są zarówno deweloperzy, jak i najemcy. Oczywiście, by inwestycja przyniosła spodziewane korzyści, musi być odpowiednio przygotowana i dopasowana do lokalnych potrzeb. Od kilku lat mamy do czynienia z poważną ekspansją różnych deweloperów, przez co nawet małe i średniej wielkości miasta coraz bardziej nasycają się powierzchnią handlową. Dziś w Polsce pozostało niewiele miast, w których nie istnieje lub nie jest planowana żadna inwestycja handlowa.



magazyny

Szycie na miarę przyciąga klienta Za nami pierwsze półrocze 2013 roku i, sądząc po opiniach rynkowych graczy, sektor powierzchni logistyczno-magazynowych najgorsze czasy ma już za sobą. Najlepiej świadczą o tym liczby: 200 tys. mkw. powierzchni oddanej do użytku i dalsze 283 tys. mkw. w budowie. To zdecydowanie więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

W

ślad za aktywnością deweloperów podąża niesłabnący popyt na nowe inwestycje ze strony najemców. Od początku roku zawarto transakcje na łączną powierzchnię ponad 870 tys. mkw. Wśród zawieranych kontraktów nadal dominują nowe umowy, w tym projekty BTS oraz ekspansje w ramach już zajmowanej powierzchni w centrach logistycznych, a także renegocjacje wcześniej zawartych umów. Na magazynowej mapie Polski największą aktywnością wykazały się okolice Warszawy, gdzie trzy strefy odpowiadały za 31 proc. wolumenu dla całej Polski oraz Polska Centralna, na którą przypadło 14 proc. wszystkich zawartych umów najmu – wynika z danych agencji Colliers International. – Bieżąca sytuacja rynkowa wydaje się poprawiać, widzimy coraz większe zainteresowanie nową powierzchnią maga-

44

zynową i zauważamy znaczący napływ nowych inwestycji do Polski. To przełoży się na wzrost magazynów w całym kraju – uważa Radosław T. Krochta, wiceprezes MLP Group. W jego ocenie, nasz kraj cechuje wciąż bardzo duża przestrzeń do dalszego rozwoju nowych projektów w porównaniu z państwami Europy Zachodniej. – Nad Wisłą wykorzystywanych jest około 7,5 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest to zaledwie jedna czwarta tego, co oferują nasi zachodni sąsiedzi – przekonuje Krochta.

Mniej pustostanów

Do pozytywnej oceny kondycji rynku skłania również stopniowo spadająca stopa wolnych powierzchni– obecnie na poziomie ok. 10,5 proc. w skali całego kraju. Najwięcej niewynajętej

Więcej: www.propertynews.pl


magazyny powierzchni w dalszym ciągu jest w Polsce Centralnej, Warszawie i jej okolicach – odpowiednio 17,3 i 15,7 proc. Ciekawa sytuacja zaistniała natomiast w Szczecinie, gdzie pod koniec I kwartału współczynnik pustostanów wynosił 19,7 proc., tymczasem obecnie jest niemal równy 0. – Znaczący spadek wolnej powierzchni będzie oznaczać powstawanie nowych projektów o charakterze „pre-lease”. Myślę, że ze względu na te wskaźniki, niektórzy deweloperzy mogą rozważać budowanie powierzchni spekulacyjnych przy powstających inwestycjach typu „pre-let” – uważa Maciej Chmielewski, partner w Colliers International. Obecny poziom niewynajętej powierzchni przekłada się wprawdzie na wzrost stawek czynszów, jednak na razie tylko w regionach, gdzie poziom pustostanów obniżył się najbardziej, czyli w Szczecinie i III strefie warszawskiej. Na mapie magazynów wciąż są jednak regiony, gdzie można uzyskać bardzo atrakcyjne warunki najmu powierzchni już istniejącej – są to na przykład okolice Błonia czy Piotrkowa Trybunalskiego. Innym sposobem na uzyskanie oszczędności na kosztach magazynu jest najem obiektu typu BTS lub umowa „pre-let”. W tym przypadku koszty są niższe, bo deweloperzy nadal posiadają duże rezerwy gruntów na cele magazynowo-przemysłowe, przez co są w stanie przyciągnąć najemców atrakcyjnymi stawkami najmu.

Stabilny popyt

Kolejne miesiące przyniosą kontynuację obecnych trendów na rynku powierzchni magazynowych. Analitycy Colliers International przewidują utrzymanie popytu na stabilnym poziomie w większości regionów, choć na rynkach najbardziej dynamicznych, takich jak Górny Śląsk, Wrocław czy Poznań, spodziewają się wzrostów. – Nie ma powodów, by przypuszczać, że aktualna pozytywna kondycja rynku magazynowego miałaby ulec pogorszeniu. Obecnie sektor magazynowy jest napędzany w dużej mierze przez rozwój branży e-commerce, zarówno w zakresie sprzedaży, jak i usług. To pozwala nam wnioskować, że popyt w drugiej połowie roku utrzyma się na zbliżonym poziomie – podsumowuje Maciej Chmielewski.

FOTO: materiały prasowe

BTS górą

Radosław Krochta zwraca jednak uwagę, że klienci w coraz większym stopniu oczekują produktu dokładnie dopasowanego do ich potrzeb. – Dlatego także w naszej działalności zdecydowaną przewagę zyskują projekty typu BTS. Pewnie budowa spekulacyjna nie zniknie całkowicie, ale nie będzie stanowiła znaczącego udziału – mówi. O tym, że magazyny „szyte na miarę” wygrywają wyścig o klienta świadczy fakt, że cztery największe transakcje zawarte w pierwszej połowie 2013 roku dotyczą takich projektów. Zdecydowanie największym kontraktem jest zlecenie na nowy magazyn o powierzchni 50 tys. mkw. dla sieci Castorama, którego realizację rozpoczęła spółka Panattoni Europe w Strykowie. – To niezwykle ważna i prestiżowa inwestycja zarówno dla nas, jak i dla rynku – powiedział Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią, Panattoni Europe.

Nie ma powodów, by przypuszczać, że aktualna, pozytywna kondycja rynku magazynowego miałaby ulec pogorszeniu. Sektor ten jest napędzany przez rozwój branży e-commerce, zarówno w zakresie sprzedaży, jak i usług — podsumowuje Maciej Chmielewski, Colliers International.

Wybrane transakcje najmu w I połowie 2013 roku NAJEMCA

POW. (mkw.)

Castorama

50 000

Panattoni Stryków (BTS)

Eko Holding

35 000

Prologis Park Wrocław V (BTS)

Polaris

33 600

Panattoni Opole (BTS)

Inter Cars

26 000

Goodman Sosnowiec Logistic Center (BTS)

Recticel

20 600

Panattoni Park Łódź South

Dirks Consumer Logistics

20 000

SKALSKI-Logistic Park

Tradis

18 300

Prologis Park Wrocław V (BTS)

Electrolux Poland

17 300

Millennium Park Pruszków I

Volkswagen

17 000

Prologis Park Poznań II

Spedimex

16 800

Panattoni Park Stryków

Inter Cars

14 800

Panattoni Park Mysłowice

Henkel

14 700

Panattoni Park Poznań II

Fiege

14 600

Prologis Park Dąbrowa

Stalgast

13 200

Prologis Park Warsaw II

No Limit

13 000

Pruszków Distribution Centre

Sonoco

11 000

Prologis Park Wrocław III

Hutchinson

9 300

Panattoni Park Łódź East

Rhenus

8 600

Prologis Park Poznań I

Piotr i Paweł

8 300

Millennium Park Poznań

Flexider

8 200

Millennium Park Bieruń

Żywiec

8 000

Good Point Puławska II

BUDYNEK

Źródło: Colliers

45


hotele

Wakacyjne odbicie Trzeci kwartał bieżącego roku przyniósł nie tylko ożywienie w gospodarce, ale i w branży hotelowej. Dwa upalne miesiące — lipiec i sierpień — spowodowały prawdziwy najazd na hotele nad polskim morzem.

B

Liczba pokoi w największych miastach w Polsce Warszawa Liczba pokoi hotelowych

Wrocław

Kraków

Poznań

Trójmiasto

Łódź

Katowice

10 769

3 784

8 336

3 092

4 311

2 386

1 884

1 708 491

631 235

759 137

553 564

748 182

725 055

309 304

Wskaźnik liczby mieszkańców na jeden pokój hotelowy

159

167

91

179

174

304

164

Liczba pokoi na 10 000 mieszkańców

63

60

110

56

58

33

61

Liczba mieszkańców

Liczba gości hotelowych w największych miastach w Polsce Liczba korzystających z hoteli Liczba pokoi hotelowych Wskaźnik liczby korzystających na jeden pokój

Warszawa

Wrocław

Kraków

Poznań

Trójmiasto

Łódź

Katowice

2 181 716

616 267

1 411 598

407 691

602 425

305 781

224 836

10 769

3 784

8 336

3 092

4 311

2 386

1 884

203

163

169

132

140

128

119

Źródło: Główny Urząd Statystyczny

46

Więcej: www.propertynews.pl

FOTO: paweł pawłowski / żelazna studio, materiały prasowe, fotolia

ieżący rok rozpoczął się źle dla branży hotelarskiej. Było to spowodowane przede wszystkim silnym spowolnieniem gospodarki naszego kraju – ostre hamowanie rozpoczęło się już w połowie 2012 roku, czyli w trakcie Mistrzostw Europy UEFA Euro 2012. Zakończenie kluczowych inwestycji infrastrukturalnych związanych z tą imprezą spowodowało znaczne zadłużenie budżetu krajowego, jak i budżetów największych miast. Zwolniła też gospodarka naszego głównego partnera handlowego – Niemiec, co przełożyło się na spadek zamówień i znacznie ograniczyło nowe inwestycje. Na te wszystkie wydarzenia


hotele nałożyła się długa zima, która zahamowała kontynuacje już rozpoczętych projektów infrastrukturalnych.

Dotkliwe spadki

Analizując wyniki hoteli z największych miast Polski w I kwartale 2013 roku, w porównaniu do analogicznego okresu ub.r., możemy zauważyć silny spadek średniej ceny za pokój w większości aglomeracji. Czytając te dane, należy jednak mieć w pamięci, że rok temu kończyły się inwestycje związane z imprezą UEFA Euro 2012, co spowodowało wysoką bazę w stosunku do roku bieżącego. Zdecydowanie największe spadki – powyżej 10 proc. – miały miejsce we Wrocławiu, gdzie pojawienie się nowych obiektów, m.in. 300-pokojowego kompleksu Campanile i Premier Classe, spowodowało wręcz załamanie rynku. Spadki w Warszawie i Krakowie również były dotkliwe, natomiast Poznań i Trójmiasto radziły sobie nieźle, zamykając pierwszy kwartał na lekkim plusie, jeśli chodzi o przychód na pokój. W II kwartale skala spadków średniej ceny i przychodu na pokój była kontynuowana głównie we Wrocławiu. W pozostałych miastach również odnotowano spadki, jednakże bez uwzględnienia efektu UEFA Euro 2012 ich skala nie byłaby tak znaczna.

Pogoda pomogła

W trzecim kwartale bieżącego roku jest odczuwalne ożywienie nie tylko w gospodarce, ale także w branży hotelowej. Dwa upalne miesiące – lipiec i sierpień – spowodowały prawdziwy najazd na hotele znajdujące się nad polskim morzem. Jednakże analizując wielkość opłaty klimatycznej w 2013 roku w relacji do 2012 roku, która jest pobierana od każdej osoby nocującej w obiektach noclegowych (nie tylko w hotelach, ale także w motelach, sanatoriach i innych obiektach noclegowych), widzimy, że skala wzrostów jest symboliczna.

Kraków

Poznań

Trójmiasto

Średnia dzienna stawka za pokój (average daily rate w PLN*) 2012 r.

389,48

234,03

269,97

313,31

345,03

2013 r.

291,76

205,99

247,60

257,78

301,97

Przychód na pokój (revenue per available room w PLN) 2012 r.

264,33

134,43

172,82

143,02

197,67

2013 r.

204,93

120,87

174,26

130,68

182,86

2012 r.

67,9%

52,8%

64,0%

45,6%

57,3%

2013 r.

70,2%

58,7%

70,4%

50,7%

60,3%

Obłożenie pokoi

*ceny obejmują okres sześciu miesięcy (styczeń – czerwiec danego roku) Źródło: STR Global

Imprezy szansą na dobre wyniki Ireneusz Węgłowski, wiceprezes Orbis SA

Od maja obserwujemy wzrost liczby sprzedanych pokojonocy oraz polepszające się wyniki finansowe. Z satysfakcją odnotowujemy, że na rynku zaczyna panować tendencja wzrostowa, co dobrze wróży na przyszłość. Musimy też pamiętać o zbliżających się imprezach takich jak listopadowy kongres klimatyczny w Warszawie, który, w zazwyczaj słabym dla branży okresie, może zaważyć na wynikach nie tylko IV kwartału, ale także całego roku.

Duże miasta potrzebują kolejnych hoteli

Hotelowe wskaźniki w największych miastach Polski Warszawa Wrocław

Wielu szefów hoteli szacuje dynamikę wzrostu przychodów w okresie lipiec – sierpień od kilku do kilkunastu procent w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. To efekt nie tyko licznych przyjazdów Polaków, ale także dużej liczby gości z Rosji i Norwegii, którzy, dzięki dobrej siatce połączeń z Trójmiastem, wybrali tę metropolię na swoje letnie wakacje. Reasumując, ożywienie w naszej gospodarce oraz w innych krajach UE powinno spowodować, iż w III i IV kwartale branża odrobi straty z pierwszej połowy roku i cały rok zamknie z przychodami o 3-8 proc. niższymi niż w roku poprzednim. Czy tak się okaże? Musimy poczekać jeszcze kilka miesięcy. Janusz Mitulski, Horwath HTL

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu, Warimpex

Uważamy, że polski rynek hotelarski ma przed sobą bardzo duże możliwości rozwoju. Nasza spółka wciąż poszukuje dobrych lokalizacji pod kolejne inwestycje oraz przygotowuje konkretne plany dla posiadanych nieruchomości. Nie mamy w tym momencie sprecyzowanych regionów, w których chcemy realizować nasze projekty. Uważamy, że prawie wszystkie duże miasta w Polsce mają jeszcze olbrzymi potencjał, jeśli chodzi o kolejne przedsięwzięcia hotelowe.

47


Prime Property Prize 2013

Krew, pot i łzy? Niekoniecznie

Nie czekam z założonymi rękami Jeśli Monika-Wolińska nie związałaby swojej kariery zawodowej z nieruchomościami, to satysfakcję przyniósłby jej zawód coacha lub doradcy personalnego. — Innym pomysłem mogłaby być własna firma, być może z branży modowej, dzięki której mogłabym promować polski design i kreatywność — mówi partner zarządzająca Colliers International w Polsce.

48

Jednak życie zawodowe Moniki Rajskiej-Wolińskskiej z branżą nieruchomości komercyjnych było związane niemal od zawsze – od 1996 roku, kiedy w Polsce nowoczesny rynek dopiero raczkował. – Rozwijałam się zatem razem z nią, odkrywając jej tajniki, trudności, ale i ogromne możliwości – wspomina. Wkrótce po tym, jak dołączyła do zespołu Colliersa, stworzyła nowy dział doradztwa i badań rynku. Następnie, wspólnie z Ewą Czarnecką, otworzyła dział wycen nieruchomości. Wtedy jeszcze nie wiedziała, że za jakiś czas stanie na czele polskiego oddziału tej firmy. – Byłam szeregowym pracownikiem, ale nie lubiłam czekać z założonymi rękami, chciałam działać w szerszym wymiarze. Dlatego też, po sukcesie dwóch otwartych przeze mnie działów, które okazały się dla firmy bardzo dużą pomocą, zdecydowałam się rozszerzyć działalność Colliers w nowych kierunkach – mówi Monika Rajska-Wolińska. Wspólnie z Peterem Love otworzyła dział zarządzania nieruchomościami, który dziś zatrudnia ponad 60 osób. Wyjątkową aktywność i zaangażowanie Moniki Rajskiej-Wolińskiej w rozwój agencji dostrzegli właściciele firmy. W 2011 roku powierzono jej zarządzanie spółką. Największa satysfakcję w pracy daje jej możliwość częstego kontaktu i doradzania ludziom, a także nieustanne wyzwania związane ze zmieniającym się rynkiem. – Nieruchomości to żywy produkt, który trzeba rozwijać i ulepszać, aby zapewniał swojemu właścicielowi zysk. Lubię takie wyzwania – motywują mnie do ciągłego rozwoju – opowiada. Niestety, piastowanie zarządczego stanowiska w międzynarodowej korporacji sprawia, że jej czas dla bliskich jest mocno ograniczony. – Trzeba pogodzić się z faktem, że często zamiast na kolacji z rodziną muszę się pojawić na bankiecie, spotkaniu z klientem lub wyjechać w podróż służbową. Czasu wolnego zostaje bardzo mało, a trzeba go jeszcze rozdzielić pomiędzy rodzinę i zainteresowania – informuje. Dodaje, że w wolnych chwilach lubi jeździć na rowerze, z dala od zgiełku miasta. Samotne chwile nie trwają jednak długo, bo... szybko zaczyna jej brakować towarzystwa ludzi.

Więcej: www.propertynews.pl

FOTO: Piotr waniorek, paweł pawłowski, szymon jankowski / żelazna studio, materiały prasowe

Nie wyobrażają sobie pracy w innej branży niż nieruchomości komercyjne. Kochają swój zawód, bo efekty ich działań zmieniają obraz polskich miast. Przedstawiamy osoby nominowane w konkursie Prime Property Prize 2013 w kategorii Człowiek Roku. Ogłoszenie zwycięzców nastąpi w trakcie konferencji Property Forum 2013.


Nie znoszę arogancji

pagina

Obserwowanie zmian, szczególnie w przestrzeni architektonicznej, jest tym, co sprawia mi największą przyjemność w mojej pracy. Najtrudniejsze jest dla mnie znoszenie arogancji, zwłaszcza urzędników — mówi Przemysław Krych, prezes Griffin Group. Przemysław Krych pytany o to, dlaczego postanowił związać się z nieruchomościami, odpowiada, że to jeden z ciekawszych wątków jego kariery. – W branży real estate w stosunkowo krótkim czasie widać efekty pracy całego zespołu. A że jestem człowiekiem niecierpliwym, rynek nieruchomości ekscytuje mnie szybkością zmian – podkreśla. W pracy w sektorze nieruchomości najbardziej ceni sobie interdyscyplinarność – połączenie wielu wątków i umiejętności, począwszy od praktyki prawnej, przez inżynierię finansową, aż po estetyczny wymiar tego biznesu. Największy cel zawodowy, jaki stawia przed sobą? – Takich, co stali się zbyt duzi lub poszli „zbyt wysoko”, jest aż nadto. Chciałbym nie podzielić ich, często smutnego, losu. Dlatego swój sukces chcę mierzyć wyłącznie osiąganymi zyskami i utrzymaniem ich obecnego poziomu – zaznacza Krych. Szef Griffina z wykształcenia jest prawnikiem. – Tego zawodu nie było mi dane wykonywać, choć dane mi było uczyć – przez trzy lata byłem pracownikiem naukowym UAM. Gdybym mógł zajmować się jedynie działalnością non-for-profit, zająłbym się historią sztuki – mówi. To właśnie sztuce i sportom poświęca swój wolny czas. Jest fanem żeglarstwa i artystycznej fotografii. – Żeglarstwo wymaga ode mnie odmiennego niż w biznesie rodzaju koncentracji oraz niezbędnego wysiłku fizycznego. Z kolei sztuki wizualne, w szczególności fotografia, umożliwiają mi odcięcie się od impulsów z zewnątrz – opowiada Przemysław Krych. 

 Przemysław Krych to managing partner w Cornerstone Partners i Griffin Group, podmiotach zarządzających odpowiednio funduszem private equity oraz funduszem nieruchomościowym z łącznym kapitałem przekraczającym 500 mln euro. Przed rozpoczęciem własnej działalności był dyrektorem zarządzającym i partnerem w TDA Capital Partners (poprzednio Templeton Direct Advisors). Wcześniej wielokrotnie zajmował wysokie stanowiska kierownicze w Banku Handlowym w Warszawie SA (obecnie Citibank Handlowy), gdzie był członkiem Komitetu Zarządzającego, przewodniczącym Komitetu Inwestycji Kapitałowych oraz członkiem Komitetu Kredytowego Banku.

Magdalena Sekutowska, obecna dyrektor ds. rozwoju Hilton Worldwide w regionie CEE, po 2000 roku, podczas pracy w bankowości inwestycyjnej i finansowaniu bardzo zainteresowała się strukturyzacją projektów, a potem ich realizacją. – Jako że od zawsze interesowały mnie nieruchomości, naturalnie zaczęłam się przyglądać temu segmentowi. Najbardziej zafascynował mnie sektor hotelarski, ponieważ jest najbardziej złożony, a zarazem najmniej spekulacyjny ze wszystkich typów nieruchomości – opowiada. Zdaniem Magdaleny Sekutowskiej, specyfika tej branży polega na tym, iż hotele są bardzo „blisko ludzi” – gości hotelowych oraz pracowników. To od tych ostatnich zależy, czy obiekt będzie miał swój klimat. – Powstają zwykłe budynki, ale można też stworzyć hotele-legendy, jak na przykład hotel Waldorf-Astoria w Nowym Jorku czy hotel Bristol w Warszawie – przekonuje. Fascynacja światem hotelarskim spowodowała, że Sekutowska przeszła do spółki hotelarskiej, aby tworzyć nowe projekty. – Nie zawiodłam się. Już w pierwszym roku rozpoczęliśmy budowę dwóch hoteli, nad którymi pracowałam – wyjaśnia. W pracy w branży nieruchomości szefowa Hiltona najbardziej ceni sobie tworzenie dóbr stałych, które pozostaną na wiele lat, może nawet dla potomnych. Jednocześnie zwraca uwagę, że segment ten charakteryzuje różnorodność zagadnień, z którymi trzeba się codziennie mierzyć. Najtrudniejsze jest dla niej godzenie ograniczeń kapitałowych z jakością planowanego obiektu, tak żeby inwestycja była rentowna, a jednocześnie przynosiła dumę i zadowolenie właścicielom i wszystkim, którzy brali udział w jej realizacji. Jej największy cel zawodowy to stworzenie sieci hoteli w Polsce i innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, która pozytywnie wpłynie na rozwój rynku hotelarskiego w tych miejscach i podniesie poziom oferowanych usług. – Po pracy najchętniej relaksuję się dzięki eksploracji świata z moimi dziećmi – od wspólnego czytania po chodzenie po lesie, muzeach czy branie udziału w koncertach – podsumowuje. Magdalena Sekutowska jest absolwentką amerykańskich uniwersytetów University of Michigan oraz New York University. Ma doświadczenie w finansowaniu i prowadzeniu projektów w sektorze energetycznym i nieruchomościach. Jako bankowiec w Credit Suisse Magdalena Sekutowska finansowała przedsięwzięcia w energetyce w Ameryce Północnej. Następnie opracowywała projekty nieruchomości w Starwood Hotels & Resorts w Ameryce Północnej. Od grudnia 2008 roku pracuje nad rozwojem sieci hoteli pod markami Hilton Worldwide w Europie. Obecnie mieszka w Warszawie i zajmuje się rynkami w Europie Środkowej i Wschodniej, a zwłaszcza w Polsce, Czechach, na Ukrainie, Białorusi, Litwie, Łotwie i w Estonii.

Hotelarstwo fascynuje Magdalena Sekutowska studiowała na amerykańskich uniwersytetach. Jako bankowiec prowadziła projekty z sektora energetycznego. Ale to hotelarstwo zafascynowało ją tak bardzo, że postanowiła zaryzykować i na dobre związać z tą branżą. Nie żałuje. Dziś rozwija sieć Hilton w Polsce i całym regionie.

49


Prime Property Prize 2013 Waldemar Olbryk ma wieloletnie doświadczenie w pracy na rynku nieruchomości. Zajmował też stanowisko menedżera ds. nieruchomości w polskim oddziale firmy Philips. Realizował także projekty handlowe w Apsys, gdzie pracował nad projektem Manufaktura w Łodzi. – Sektor nieruchomości komercyjnych to – wbrew pozorom – segment dosyć podobny do innych branż. Oprócz jakości i profesjonalizmu, najważniejsze są tu zrozumienie potrzeb klienta i przełożenie ich na innowacyjne, a zarazem proste rozwiązania – podkreśla. Waldemar Olbryk mówi, że największą przyjemność czerpie z łączenia wielu dziedzin oraz pracy z ciekawymi ludzi. – Praca w zespole i inspiracja do przekraczania granic to z jednej strony największe wyzwanie, z drugiej nagroda za wysiłek menedżera – dodaje. Nie ukrywa też, że najtrudniejsze są sytuacje związane z próbą współpracy z ludźmi zamkniętymi na innych. – Zawsze możemy narzekać na świat zewnętrzny, ekonomię, przepisy czy wszelkie nieszczęścia, lecz tak naprawdę jestem przekonany, że przy braku chęci współpracy te kwestie mogą urosnąć do rangi rzeczywistych problemów – zaznacza. Największy cel zawodowy, jaki szef Skanskiej stawia przed sobą, to stworzenie organizacji pełnej kompetentnych ludzi, chętnych do współpracy, aktywnie poszukujących rozwiązań. – To wszystko przełoży się na sukces firmy, na stabilną pozycję marki i satysfakcję – twierdzi. Jeśli nie praca w nieruchomościach, to... na pewno praca, w której – jak zaznacza – mógłby połączyć pasję tworzenia, łączenia ludzi i pomysłów. – Uważam, że branża nieruchomości w pełni daje mi te możliwości, więc nawet nie myślę o zmianach – podsumowuje. Waldemar Olbryk ukończył ekonomię na Uniwersytecie Łódzkim oraz studia MBA prowadzone wspólnie przez Uniwersytet Łódzki i College of Maryland. Posiada również tytuł Profesjonalnego Managera Projektu według standardu Project Management Institute.

Nieruchomości i kuchnia Nie wyobraża sobie pracy w innej branży niż nieruchomości komercyjne. Lubi to, co robi, i czuje się właściwą osobą na właściwym miejscu. Ale nowych doświadczeń szuka także w... kuchni — tak mówi o sobie Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią.

50

Nawet nie myślę o zmianie branży Jego kariera zawodowa rozpoczęła się w koncernie BP, gdzie był odpowiedzialny za analizy rynkowe, a następnie realizację projektów związanych z otwieraniem nowych stacji paliw. To właśnie w BP Waldemar Olbryk — obecny prezes Skanska Property Poland — poznał starą prawdę o nieruchomościach i trzech najważniejszych składowych sukcesu danej inwestycji: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.

Szefa Ghelamco pasjonują dynamiczne obszary rynku, lubi elastyczne i otwarte na zmiany branże oraz nowe wyzwania – to wszystko – jak mówi – daje mu sektor nieruchomości. – Segment ten jest niezwykle kreatywny i pozwala na pracę z bardzo różnymi ludźmi. W ciągu dnia można mieć spotkanie z prezesem wielkiej, międzynarodowej firmy, zaraz potem widzieć się z architektami, a na koniec odwiedzić plac budowy i porozmawiać z pracownikami. Dzięki temu pozostaje się otwartym na różne poglądy, pomysły, potrzeby, widzi się pasję i zaangażowanie – opowiada. Przygoda Jeroena van der Toolena z rynkiem nieruchomości zaczęła się w 1996 roku, kiedy rozpoczął współpracę z DTZ Zadelhoff w Holandii. Dwa lata później został wyznaczony na dyrektora agencji DTZ Poland – wówczas przeniósł się do Polski. Do Ghelamco Poland dołączył w 2003 roku jako dyrektor zarządzający, a trzy lata później objął stanowisko dyrektora zarządzającego Ghelamco na rynkach CEE. Uważa, że nieruchomości to branża, w której nie można popaść w rutynę. Każdy projekt jest inny, niesie ze sobą nowe wyzwania i problemy do rozwiązania. – Najbardziej wyjątkowa jest możliwość tworzenia tkanki miejskiej oraz wpływania na wygląd przestrzeni publicznych. Bezcenną wartością jest spacerowanie po Warszawie i obserwowanie, jak budynki, nad którymi się pracowało, zmieniły stolicę – podkreśla. Największą satysfakcję w pracy zawodowej sprawia mu realna możliwość tworzenia lepszego, atrakcyjnego i przyjaznego środowiska dla ludzi – zarówno miejsc do pracy, jak i przestrzeni miejskiej. – Co jest najtrudniejsze? Ciężko jednoznacznie stwierdzić – branża nieruchomości nieustannie gwarantuje nowe wyzwania, ale jeśli posiada się odpowiednie zaplecze: wiedzę, doświadczenie i grono zaufanych ekspertów – wszystkie są do pokonania i z trudności przeradzają się w mniejsze i większe sukcesy – podkreśla. Jeroen van der Toolen zaznacza, że najbliższe cele zawodowe są dla niego tożsame z celami całego zespołu Ghelamco. Obecnie firma skupia się na realizowaniu największej w Europie inwestycji biurowej – kompleksu Warsaw Spire w Warszawie. Równolegle przygotowuje kolejne projekty w Polsce i na innych rynkach CEE. Zamierza również rozszerzyć działalność o nowe segmenty. – Naprawdę trudno mi wyobrazić sobie pracę w innej branży. Lubię to, co robię, i nie będzie przesady w tym, jeśli powiem, że czuję się właściwą osobą na właściwym miejscu. Branża nieruchomości jest na tyle szeroka i oferuje tyle możliwości, że wiele wyzwań i doświadczeń jest jeszcze ciągle przede mną – podsumowuje. Po pracy najchętniej relaksuje się, spędzając czas z rodziną. Ma dwóch małych synów i – jak podkreśla – cudowną żonę. – Wspólnie realizujemy nasze pasje, takie jak podróżowanie z plecakiem nawet w bardzo odległe rejony i poznawanie nowych kultur. Nasze podróże to jednak nie tylko dalekie kraje – w weekendy lubimy odkrywać ciekawe miejsca w Polsce – opowiada. Latem stara się też znaleźć czas na żeglowanie, a zimą na snowboard. Jego całoroczne hobby to kuchnia – jako kolejne, niewyczerpane pole do wspaniałych odkryć i nowych doświadczeń.

Więcej: www.propertynews.pl


contents

Great Renovation If the experts and developers’ opinions prove correct and announced investment projects are launched, Polish commercial real estate market will run a real renovation fever.

P

oland, especially Warsaw, will stay in the limelight of commercial real estate investors even for a long time. Although some "easy" projects are coming to an end, the market still offers many new opportunities connected, among others, with the expansion and modernisation of older generation facilities. Are we, therefore, on the eve of a real revolution? Will the old shopping centres change beyond recognition, and the dusty office buildings give way to the new luxury buildings? Will the neglected, old hotels and resorts finally disappear from the hotel map of the country? The first large-scale projects of this type have already started. If they appear to be a business success, it will provide proof of investment validity for the next developers. These are, among others, issues of discussion for the participants of Property Forum that will be held on 24th-25th September, at the Warsaw Sheraton Hotel. The two-day long Forum - the largest event dedicated to this industry in Poland – is a good opportunity for the managerial staff of development companies, operating in the commercial property industry, to meet property managers and tenants. Property Forum is also a kind of summary of the most important investment projects completed ​​in Poland in recent years. The best will be nominated for the Prime Property Prize 2013 and the winners will be announced at the Gala, which is a part of the Property Forum.

Małgorzata Burzec-Lewandowska Robert Posytek

COMMERCIAL PROPERTIE S : SHOWCASE OF SUCCESS

Learn the developers' opinion on the current situation in the commercial property market in Poland

B U S I N E S S S TRATEGIE S :

FACE TO FACE WITH ALEXANDER OTTO, PRESIDENT OF THE BOARD AT EEC PROJEKTMANAGEMENT

p. 54

S HOPPI N G CE N TRE S : CAUTION: PROPERTY DEVELOPMENT

p. 56

PROPERTY MA N AGEME N T: THESE ADDRESSES DO NOT "AGE"

An interview with Monika Dębska-Pastakia, President of the Board at Knight Frank

p. 59

MARKET TRE N D S : COMMERCIAL HISTORY

p. 61

WAREHOU S E S : CUSTOMISED MARKETING OFFER ATTRACTS CUSTOMER

p. 64

HOTEL S : SUMMER RECOVERY

p. 65

MARKET TRE N D S : SMALL TOWNS, GREAT EXPECTATIONS An interview with Tomasz Rydlewski, Vice-President of Board at BOIG

p. 66

PropertyNews in English Your guide on Polish real estate market! www.propertynews.pl/en

www.PROPERTYNEWS.pl/en Editorial Staff Members: Małgorzata Burzec-Lewandowska, malgorzata.burzec@propertynews.pl Robert Posytek, robert.posytek@propertynews.pl Joanna Budzaj, joanna.budzaj@propertynews.pl Cezary Szczepański, cezary.szczepanski@propertynews.pl

p. 52

PUBLISHER: PTWP SA Katowice Business Point ul. P. Ściegiennego 3, 40-114 Katowice, tel. +48 32/ 209 13 03, fax +48 32/ 253 06 77 Editorial office oF www.propertynews.pl 00-695 Warszawa, ul. Nowogrodzka 47a, tel. +48 22/ 550 69 19, +48 fax 22/ 550 69 01


commercial properties

Showcase of Success Developers operating in Central and Eastern Europe have no doubt that the Polish commercial real estate market has huge growth potential. Everything shows that Warsaw, which in contrast to other capital cities in the region, has not suffered from economic crisis, will remain in the limelight of investors for a long time.

Warsaw Market Reported an Exceptionally Good Performance

Rafał Mazurczak, Director of the Office Department at Echo Investment Warsaw is a very important part of the Polish commercial real estate market, which as the whole, in fact, should be divided into Warsaw and other regional centres. The advantage of Warsaw, determining its leading position, is quite obvious. The place generates the highest level of demand for new commercial premises. Since 2010, we have observed a stable absorption of far more than 500 thousand sq. m. of new space per year. Last year, Warsaw market reported very good performance, much better than experts had expected. Everything indicates

that, despite the increasing supply of space, 2013 is also likely to be a good period for Warsaw due to the local tendency to change the company office location for the top office addresses in Warsaw Downtown. We try to meet these demands working on our largest office development, the 155-metre long “Q22”, located at the crossroads of John Paul II Avenue and Grzybowska Street. Warsaw for us is still a very important market, where we started construction of the “Park Rozwoju” office complex at 10 Konstruktorska Street. In our plans, there are also two other investment projects that will be located in Beethoven and Taśmowa Streets. This all shows how high the rank position of Warsaw is, which being the main commercial property centre in Poland, still strongly attracts investors and developers. When it comes to the Warsaw top location rank, the first location that has to be mentioned here is Central Business District (Polish: Centralny Obszar Biznesu) with its great popularity among tenants. Another area, equally attractive in terms of commercial properties location, is the Industrial Służewiec (Polish: Służewiec Przemysłowy). Warsaw offers many other interesting locations that are characterized by close proximity to main roads as well as easy access to public transport and the airport. Our company, as an experienced developer, tries to be present there with our investment projects.

Polish Real Estate in the Phase of Intensive Development

Marcin Jujszczyk, Board Member of Capital Park

Foreign investors appreciate Polish real estate sector very much. Poland. It is especially Warsaw, which remains the most important market in the region of Central and Eastern Europe and is placed high in the ranks of investment attractiveness, ahead of Prague, Bratislava, Budapest and Bucharest. Our market is found a perspective, located in the phase of intensive development, which growth rate is related to the economic development of Poland. Warsaw is the most liquid market in the region with the greatest resources, such as office space, when compared to other capitals of Central

52

get more on www.propertynews.pl/en


commercial properties

and Eastern Europe. However, comparing the capital city of Poland to the more mature European markets, we still have great growth potential. We are also seen as a politically stable country with the growth of GDP that provides relatively largest resistance to the crisis. We are also the financial centre of the region due to the dominant position of the Warsaw Stock Exchange. Additionally, the good condition of the Polish banks strengthens the position of our country and Warsaw on the map of Europe. Warsaw is an attractive investment market also because of the attractive capitalization rates and relatively low rents, when compared with Western European countries. Investors get top class real properties for less money than in more developed European cities. To sum up, Warsaw is a very good alternative for investors interested in purchasing relatively cheap properties of a high standard, with institutional leases, located in prospective and developed market.

Futureal originates from. This is due to the presence of banks willing to provide financing, potential tenants and increase in the purchasing power of the Warsaw residents. There is still space for new commercial property projects in Warsaw, especially those designed creatively and well prepared. It is especially due to the fact that Warsaw is the first choice for tenants entering the Polish market. What I find financially perspective is investing in so-called “convenience stores”, offering easily accessible shopping not far from home. At the moment, mostly attractive lands for new office premises are located along the new Warsaw Metro line and in always popular Downtown. I also see a huge potential in existing commercial and office complexes – well located, which thanks to the modernization and reconstruction can both: become profitable investment and bring new value to the city. On the other hand, it is worth remembering that the market saturation level in the Warsaw office sector is quite high. Therefore, it is necessary to carefully judge each new investment project. The commercial real estate market still remains a tenant’s market, which requires a lot of flexibility of the developer when negotiating leases. Many completed facilities are waiting for tenants, which shows that poor planning, even in Warsaw, can be a threat to the best investment project. Due to the economic downturn, developers encounter difficulties in obtaining financial support, which often forces the implementation of company’s own resources in the initial phases of the project. As a response to the current situation in the real estate market, Futureal started its own Affiliate Program, aimed at re-launching and completing the implementation of investement projects in Central and Eastern Europe, which had slowed down due to the lack of professional knowledge and funds. We support these entities, not only financially, but also through our experience in commercial property projects implementation.

The Largest Development Potential in the Region

Anna Malarczyk-Arcidiacono, Managing Director at Futureal Management Poland In comparison to other capitals of Central and Eastern Europe, Warsaw is a city with the greatest development potential. The advantage of the capital city is reflected, among others, in the investment volume and total number of office properties under construction or development, which is at the highest level in the region. Any vacant space is marketed or leased consistently. The capital city of Poland offers much more opportunities, when compared to Budapest, which

53


business strategies

Face to Face with Alexander Otto ECE knows how to build shopping centres. If, in the most difficult times of crisis, the company had put its portfolio of real estate up for sale, there would have been the great number of those interested in the purchase. Today, ECE itself hunts for market bargains. Alexander Otto reveals what his company is working on. What is ECE currently working on? When it comes to the investment fund of ECE, the focus is on finding and purchasing shopping centres with the opportunity to increase their value, including those located in Germany, Austria, Denmark, the Czech Republic, Italy, and Poland. We are looking mostly at existing facilities that can increase their income by modernization or extension. Our fund has equity of €775 million. These financial means come from several sources: state funds, pension funds, insurance and my family’s own funds. The entire investment capital of approximately €1.8 billion is almost entirely invested. In what part of Europe are there the greatest investment opportunities? Mainly in southern Europe, where the crisis seems to have already reached a critical point. In countries having economic stability, such as Germany and the Scandinavian countries, the greatest demand is for facilities of the “core” type. Currently, they are expensive though, because there aren’t too many such transactions. How do you assess the situation in the financial market? In countries with a stable economic situation, commercial projects in very good locations with high potential easily receive financial support. In some countries, particularly where the crisis was truly faced, banks have problems because each major credit may result in a reduction in their rating or amount of equity required by the European Union.

What are the plans of the company in the property development segment? ECE is currently engaged in the designing of the retail park in Bydgoszcz and shopping centres in Germany and Turkey. Bydgoszcz venture is a very special project. We are focusing here on creation of an interesting food court and application of unique architectural solutions. To sum up, we plan further capital investment in Poland. This country is crucial in terms of our business activity. Is there still room for new shopping centres in Poland? I can definitely see room for the construction of new shopping centres, but I don’t expect the next investment boom in the sector. The potential lies in 10 top largest cities in terms of population.

54

Alexander Otto was born in 1967 in Hamburg. He joind the ECE team in 1994, right after his graduation from Harvard. In 2000, he was appointed Chief Executive Officer. He is currently on the supervisory boards of the Otto Group and DES Deutsche EuroShop AG and a member of the Advisory Board of Peek & Cloppenburg KG Düsseldorf. He is also a president of the International Council of Shopping Centers and a board member of Harvard Business School Foundation of Germany. ECE was founded in 1965 by the pioneer of mail order Professor Werner Otto and is owned by the Otto Family. Their first shopping centre was opened in 1969 in Nürnberg. Currently, ECE is one of the leaders in the European market. A Polish branch of ECE - ECE Project Management Poland - was founded in 1997.

I can see better opportunities for development in the acquisitions and the extension of existing facilities in Poland. In which direction is ECE going to develop in mature markets? An important business area for us is to take over the management of existing shopping centres. Management of a larger number of retail parks results in synergy and has a positive effect on tenants. We have no explicit goal such as the number of shopping centres per year to take over, though. Any acquisition must be considered thoroughly and it shall give a long-term perspective. get more on www.propertynews.pl/en



shopping centres

Caution: Property Development

By August this year, 28 shopping centres in Poland have expanded. Development of older generation properties is not only a desire to extend their commercial offer, but very often also their struggle for survival.

I

ncreasing competition among developers and less opportunities for new property construction are the main reasons for investors’ interest in development and repositioning of commercial properties.

Market Demand

According to database of CBRE, as a result of extending the surface area of 28 real properties with the total surface area of the expansion greater than 10,000 sq. m., more than 620, 000 sq. m. of retail space has emerged on the Polish market. This is just the beginning, because - according to the Agency - 59 percent of modern retail space in Poland are the first and second-generation centres. – It is a multitude of buildings with stable and distinctive location and loyal group of customers. Some of them have the opportunity of expansion or repositioning – says Magdalena Frątczak, Director of Retail Department at CBRE. Katarzyna Michnikowska, a senior consultant in the Valuation and Consultancy Department at Cushman & Wakefield, predicts that facilities first to be upgraded and developed are those with great potential, namely good location, a stable position in

56

the retail industry, a loyal group of consumers, and at the same time challenging the growing competition in the local market. Grzegorz Czaus, one of the founders of Ozone Architectural Studio, believes that the oldest properties will have to undergo development and – where possible – the extension. – Availability of land plots for large surface area properties in big cities is limited; those already existing, having been adjusted to the needs and expectations of today’s customer, have opportunity for survival. The development costs are significantly lower than new building construction – he adds.

Tenants’ Expectations

According to analysts, one of the conditions that convince investors to develop the shopping centre, is the increase in competition and the high potential of the facility itself. – One of the key business drivers for the property owner to develop the facility is the market demand, which can be articulated in different ways, for example through: its enormous popularity with customers, the list of new tenants interested in lease, new brands entering the market, shopping centre positioning or its competitiveness – explains get more on www.propertynews.pl/en


shopping centres Marek Tryzybowicz, Co-founder and Design Principle of of functional, aesthetical, but also technical and organizational the international architectural group of Bose International nature – says Marek Tryzybowicz. – The basic questions are: how Planning and Architecture. to develop a property that works well without spoiling it, how He adds that this is very often brand building, such as “reto ensure the proper functioning of each part, as well as how to freshing” or changing the image of the property along with the carry out the development process – he enumerates. possibility of “re-opening”, that plays a Ewa Kawulok-Matkowska, a Manrole here. aging Director at Ozone Architectural Despite the additional cost and inconveniences, According to Grzegorz Czaus, modern Studio, adds that it is also a challenge to the development of the existing shopping centre commercial buildings tend to have a ensure formal compliance with the proviis often indispensable, both for the investor more extensive and varied design, more sions of the formal planning documents. and the local market – comments Katarzyna space and light, more attractive design Development of the shopping centre Czajkowska, BPF Inwestor. and more efficient air conditioning. – In is also associated with other problems. It order to curb the outflow of customers includes the need for construction work from old generation centres, they need in the property that has already been to develop, expand and diversify their launched and the reaction of tenants to offer – he explains. the planned investment. Retail chains Investment in developing the shopmay be afraid that the construction ping centres is, in most cases, forced by process will affect their financial permarket changes. – Tenants change their formance. A representative of CBRE concepts over the years, and customers notices, however, that if the development always expect the full-package offer – says process has been properly prepared and Tomasz Górski, a Senior Negotiator in organised, the initial negative impact the Retail Department at Cushman & can be minimized. Wakefield. – Refreshment of the offer within the Ewa Teodorczyk, a Development shopping centre always has a positive Manager at Inter IKEA Centre Group effect on the frequency of visits, and Poland, is of the same opinion. – Retail the diversity broadens the target client parks should develop and change their group. Thus, it cannot be considered a product offer to adapt to the growing threat – explains Magdalena Frątczak. expectations of customers and the everThe development does not make sense increasing needs of the tenants. The issue if the developer fails to draw new tenof property development is associated ants to the building. – It is important with the properties that still have great to approach the commercialization development potential, but their attracconsciously, with the support of market tiveness in the current format may be enresearch and in accordance with the exdangered due to their limited offer – she pectations of our customers – says Ewa concludes. She points to Franowo Retail Teodorczyk of Inter Ikea. Park in Poznań and Bielany Retail Park Katarzyna Czajkowska, Spokesperson in Wrocław, which – to be competitive in for Real Estate Inwestorbp, points out the local market – needed refreshment that existing retail parks, which showed and an increase in the retail space. the strength and well-established position by their several years of operation, are Investment Potential much better perceived by a large network Not every commercial building can be of tenants than those already launched. developed. The final shape of the investToday, I find the most popular chains ment project is preceded with a thorough more and more afraid of taking risk of analysis of the market environment and entering newly launched shopping cenproperty development potential. tres. They prefer those which has already Key issues include location of the shopsucceeded, well-known for the city resiping centre, financial performance, retail dents, those with a solid track record of saturation in the city, as well as declared financial performance, fine reputation, tenants’ interest in lease and its popularity which all together confirm that shop- It is very often an architect who faces very with potential customers. But this is just ping centre or retail park is worth being difficult challenges. These are of functional, part of equation. Completely different launched and invested in – comments aesthetical, but also technical and organizaproblems have to be solved by designers. Katarzyna Czajkowska. tional nature - says Marek Tryzybowicz, Bose – It is very often an architect who Another problem is associated with the International Planning and Architecture. faces very difficult challenges. These are development of the shopping centre

57


shopping centres is a need to invest in development of the road and parking infrastructure. – It is very often that the small scale and size of the plot where the retail park is located unable to place the car park outside the property. Then, the only solution is to create the next level of the facility, the construction of which burdens on the budget of the investment project – says Katarzyna Czajkowska.

When to Invest?

According to Mark Tryzybowicz, any investor who wants to develop its commercial property has to answer the most important question on the effect he wants to achieve. According to Magdalena Frątczak from CBRE, the final decisions depend on the needs of the local market and profile of customer who those changes are targeted at. - These may include the development of a commercial offer by e.g. extension of the surface area of a retail park (Ikea Retail Park in Targówek or Matarnia Retail Park in Gdańsk) or development of the fashion retail zone in the shopping mall by reducing the area of the hypermarket and adapting the space to other tenants (Molo Retail Park in Szczecin and Echo Retail Park in Kielce) – she comments. The investor should carefully research the existing competitors in the local market. According to the Cushman & Wakefield, investors can adopt two strategies. – Possible scenarios include improving the standard of the shopping mall with introduction of more luxury brands to fight the competition more effectively, or conversely, when the competition is too strong – instead of fighting it we should complement the competitors’ offer so that the client comes to us for the products not available there – says Tomasz Górski from Cushman & Wakefield. Undoubtedly, the analysis of current market trends shows favourable conditions for launching such investment projects. In the opinion Tomasz Jagiełło, president of Helios SA, today, there should be the cinema in any retail park. – Cinema is still heart of the shopping centre, drawing customers to it. Both in 2011 and 2012, the annual number of visitors exceeded 38 million. That means that, statistically, every Polish citizen at visits the cinema at least once a year, and if it is located in the shopping centre – they possibly visit other premises located in it. By expanding facility with the multiplex cinema, the old generation shopping centres greatly raise their chances in the battle for the modern customer – says Tomasz Jagiełło.

When They Say “Yes”

What was the reason for the development of a specific shopping centre and how does the process look from the perspective of the developer? - For several years, the proportions between fashion and food-and-lifestyle zone areas have been changing in favour of the second one. This is a very clear trend that has set the direction of our future company’s activity. In response to the growing market demand, we have almost completely changed the concept of foodcourt in the Galeria Mokotów – says Paweł Klimczak, director at Galeria Mokotów in Warsaw. It was mainly location of the shopping centre that influenced the decision. The Mokotów Gallery is located in the centre of Warsaw office area, which, according to representatives of the

58

shopping centre, determines the increased interest in food and entertainment zone. – It is also the shopping centre development that plays a role here. Nowadays, customer is very conscious about building cleanliness and aesthetics. They expect sophisticated, modern and non-standard architectural solutions. In the research we conducted, every year we see the increasing percentage of respondents who choose the shopping centre, guided by other factors than financial. These are rather building aesthetics and design, services quality, alongside with the additional services often associated with loyalty program – Klimczak adds. The necessity of adjusting the commercial offer to the customers’ needs has been also noticed by Gemini Park. The result of this analysis is the development of shopping centre in Bielsko-Biala. – Until recently, the offer of our shopping centre didn’t meet all the needs of our customers. There was no broader offer of men and children's fashion, or wider range of food and entertainment options. With the additional surface area, and in accordance with the adopted strategy of the family-friendly shopping centre, we could expand the offer with additional home appliances & electronics shops and men & children’s clothes shops. The strengthened area dedicated to food and entertainment will complete our offer targeted at family – says Krzysztof Brączek, director of shopping and entertainment centre Gemini Park in Bielsko-Biała. An important issue, which has to be taken into consideration while planning the extension of shopping centres, is also the change of trends in the retail market. - Today, during the growing popularity of e-shopping, it is very important that the centres offer their customers something more than just the opportunity to purchase the products and services. Thus, we observe not only the presence of the wider range of entertainment options in shopping centres, numerous places for meetings, extensive restaurant areas, but also optimal retail space for tenants, enabling attractive product presentation – says Ewa Teodorczyk from Inter Ikea Retail Park. A similar decision on the extension was made i. ​​ a. by representatives of Gdańsk Madison Shopping Mall. – We would like to be still attractive to our customers, so we decided to develop our facility, which was established in 2003 – says Anna Thomas, director of Gdańsk Madison. It has been changed primarily in terms of technology. We implemented modern LED lighting and all the escalators were replaced. The investment made up ​​ for previous facility imperfections. – Today, we see that with the facility development the total number of visitors increased. Currently, it remains constant at the level of about 550 thousand visitors a month – concludes Thomas. Real Estate Inwestorbp (formerly: Investor BPF) has got wide experience in commercial properties development. – Despite the additional cost and inconveniences, the development of the existing shopping centre is often indispensable, both for the investor and the local market. In our case, has brought many new benefits - it has significantly raised the number of visitors, the prestige and the attractiveness of the shopping centre and filled the city with a full range of new shops and services – says Katarzyna Czajkowska. get more on www.propertynews.pl/en


property management

These Addresses

Do Not “Age” On «life cycle» of older office buildings and market of their tenants — an interview with Monika Dębska-Pastakia, President of Knight Frank in Poland. Can office buildings built in Warsaw a dozen or even a few decades ago compete for tenants effectively? Some office buildings in Warsaw, which construction dates back to the 90s, report a significant outflow of tenants. Their “life cycle” expires quite naturally. The owners of such properties are asking themselves what to do. On the one hand, these facilities continue to generate cash flow and, thus, their “life cycle” is extended. On the other hand, the owners should decide whether the current purpose of their property is optimal, or whether to change it along with years of their presence in the market. In most cases, there is no hope for them over the next 5-10 years. Perhaps older properties have become an alternative for companies looking for cost savings in times of crisis… In most cases, older office buildings are not any alternative for corporations that look for offices with modern technology and "green buildings" certificates. Large companies carefully analyse the market in which they want to exist, and they are able to successfully negotiate with the owners for very favourable lease terms. At the same time, there are also a number of tenants who do not have great clout and cannot count on attractively low rents. The final choice of location depends not only on building rental rate per sq. m., but also on how much the company is concentrated on their image building. That is why most older office buildings are chosen for their location by companies, which have already start their business activity and are willing to sign short-term (e.g. three-year-long) leases. So there are companies interested in tenancy of such office buildings. Owners of older generation buildings need to answer the question on how long they are going to prolong the "life cycle" of their property by rent reduction and operating the increasingly lower and lower level of cash flow. One should also bear in mind that the old buildings - even those financially balanced for investors – generate higher and higher operating costs, necessary for repairs and upgrades. They were built with the use of old technology and do not meet current environmental requirements and specifications.

Therefore, long-term business, with its falling rental income and rising operating costs at the same time, has no right to exist economically. Does this apply to all office buildings? A group of office buildings had aged a lot faster, and their tenants have gone. Such buildings are difficult to sell because they are not modern and - worst of all – the vacancy rate reaches almost 80 percent of them. There are more and more situations, in which together with the building owners we have to wonder what to do next. It is also quite common that finally our considerations reduce to the decision on possible introduction of “bulldozers” and setting out the new land development conditions, allowing for achieving maximum number of sq. m of area. In Warsaw, there are a number of buildings that have a relatively small area, which has a great potential for being doubled or even tripled. Are the owners of older buildings afraid that they will lose their tenants in the context of so many new investment projects? Tenancy market is not large enough to deplete quickly the entire property supply in Warsaw. Moreover, let’s take into consideration fact that the history of older generation office buildings in our country does not go back

59


property management even 50 years. We are talking about buildings in a deteriorated condition, but not being useless. Of course, facilities made ​​in the 90s were built for the untouched market and the spaces were leased hand over fist. Thus, we can see a significant difference in quality. It used to happen that the maximum size of a property, in relation to the plot of land where it was located, was not finally reached. It does not apply to investment projects built after 2000. Are there any positive examples of office buildings in the older generation buildings? In order to find such examples, one should look for the properties that appeared in the Polish office market in 2000 and later. Many of them, through appropriate property management and modernisation, "age" slowly. Good example is the case of the Warsaw Office Property “Liberty Corner”, where Knight Frank rented office for 10 years. The decision to move to another property was taken only due to the lack of available free space we needed due to the growth of the company. This is the same when it comes to “Focus Filtrowa” Office Building in Warsaw. These are addresses that do not “age”. On the other hand, it is important to manage the property appropriately and respond to market changes. Older buildings should, for example, be BREEAM or LEED certified. In our company, we certify with our clients all real estate holdings. REKLAMA

In the fight for office tenants, the owners of some properties such as Millennium Plaza at Artur Zawisza Square, changed their management strategy and opened them to retail chains. Is this a good solution? These are mature investment projects, which optimally fill a parcel of land in square metres. Then, you have to just figure out what to do to make the property more competitive. Most often the only possibility is to optimize the available space and improve the quality of the facility. Everything has to make sense though – one should predict whether the costs of modernisation do not exceed the cost of the lease. In Western Europe, replacing older properties with the new ones is a natural process. Here in Poland the tendency has already appeared, as it can be seen in the centre of Warsaw. Echo Investment is developing a new office property in the place of the Warsaw Mercure Hotel, and plans for future property development have already been discussed. The fastest real estate exchange process applies to close proximity of the Warsaw UN Roundabout (Polish: Rondo ONZ). There are going to be implemented many investment projects of that type. It is in the centre of the city where the highest rents will compensate for the demolition of the old facilities and construction of the new ones. That is also what happens in the City of London.


market trends

The number of unique property projects is rising

Commercial History Developers of commercial space implement more and more difficult investment projects in the historic buildings revitalization. This road — although not being any bed of roses — often leads to success.

A

lthough commercial historic buildings are nothing new to the market, it is now - at a time when tenants and customers expect a unique and distinctive offer – when such projects are tempting titbits for a growing number of developers. Have historic commercial buildings hit the big time?

Fighting obstacles

Such investments as the Manufaktura in Łódź or “Stary Browar” (the Old Brewery) in Poznań have became the new city flagships that encourage developers to search for other historic properties with the development potential. However, the adaptation of historic buildings for commercial purposes requires not only patience from an investor or additional funds for unforeseen changes in the building design, but also the ability to cooperate with the heritage protection officers or creation of the building design that will ensure the success of the real estate investing. In return, it gives you a lot – not to mention the best locations, such as those in the city centres. - In some city centres there are no available plots of land for office projects meeting the expectations of developers. Meanwhile, the historic tenements are usually characterised by a very good location - says Mariusz Aleksandrowicz, senior project manager in the Project Management Department at Jones Lang LaSalle.

Historic Monument Is an Asset Paweł Graliński, CEO of Arch Magic

Skilful conversion of historic buildings into modern commercial development projects becomes always the added value of those facilities. The blend of modernity and the past can be very attractive visually. These projects are carried out primarily on the basis of an analysis of market conditions for such implementation. If they are promising, despite the difficulties posed by the adaptation, they can be implemented with great success.

Another argument is the prestige that is associated with having an office in such a building. - For some tenants, such as law offices, having seat in a historical representative building, located in the heart of a city, is not only a practical solution, but also a part of brand building - admits Mariusz Aleksandrowicz. Commercial investment projects in historic buildings are not just office buildings. Examples of Manufaktura and Stary Browar indicate that attractive projects could also be applied to the shopping centres. - As it is in the case of office real estate, the most valuable asset is not only an attractive location but also the unique design or special character of the interior of such places as, for example, former factories - says Mariusz Aleksandrowicz. The expert from JLLS doesn’t hide that commercial project in historical buildings are subjects to a very high risk. – The design and legislative processes of the revitalization are very complex and time-consuming. There is always a risk of the need for implementing, often numerous, changes to already prepared documents to satisfy both the investor and the heritage protection representatives. And, what may not seem so obvious, it is the heritage protection officer that has the last word in this process – he comments. Aleksandrowicz also notices other possible complications. – It is necessary to prepare for further expenses, often difficult to assess in the early stages. Precise and time-consuming reconstruction work can be extremely costly - he concludes. According to Paweł Graliński, head of the architectural studio “Arch Magic”, one can be prepared for such challenges even in the planning phase. – It is important to make a thorough inventory of the revitalised building and check its condition and architectural changes that have been made to ​​ the original design of the building – he explains. The problem may also be due to technological barriers resulted from the age of the property. The historic buildings are difficult to install modern equipment and fire safety systems. – Sometimes, old buildings have different levels of floors, additional walls and etc. Adapting historic properties to existing technical standards requires a lot of work - says Paweł Graliński. Unfortunately, it is not always possible to be prepared for all eventualities. – Sometimes I find watercourses under revitalised buildings, which we have to take into account at the design

61


market trends stage – explains Graliński, concluding that the need to prepare for the unexpected should be included in the implementation of such projects.

Cities Upholding Order

All investment projects in historic properties are scrutinised by the heritage protection officers who – according to Paweł Graliński – so far, had a very conservative approach to this type of projects. – Now, however, I can see greater and greater understanding of them – says architect Paweł Graliński. He adds that architecture is of the greatest value when it is alive, used by humans, and, at the same time, adjusted to modern realities. Graliński’s words are confirmed by Piotr Brabander, Director of the Warsaw Heritage Protection Department. – We are looking at an increasing popularity of investment projects in the historic buildings with great interest. They may become an opportunity for a monument to improve its state of preservation, and often give it a new life. A necessary condition is, of course, respect for the historic value of the construction – says Piotr Brabander, adding that any conservation works, which do not comply with the principles of art restoration, or with the use of unsuitable building materials may result in permanent damage to historic monument. Investement projects that are successful, however, are not rare. Piotr Brabander gives as examples of such successful implementation Skolnicki Fort (Polish: Fort Skolnickiego), now known as Skolnicki Art Centre (Polish: Centrum Sztuki Skolnickiego); former Warsaw Vodka Factory “Koneser” (Polish: Warszawska Wytwórnia Wódek “Koneser”), containing cultural centres, lofts, office and retail facilities, restored by BBI; a tenement at 7/9 Próżna Street (office and retail space), Warsaw Motorcycle Factory (Polish: Warszawska Fabryka Motocykli) at 25 Mińska Street (art galleries, offices and lofts), and a building located at 62 Wspólna Street, converted into office space. – In our Copernicus Square project, we cooperate closely with the Warsaw Heritage Protection Department, carefully implementing their recommendations with regard to the five buildings, which are under preservation order - explained Piotr Stark, Member of the Board of Hochtief Development Poland. He

There Are Not Enough Unique Development Pojects Piotr Stark, Board Member of Hochtief Development Poland

The process of investment project implementation in historic buildings is certainly more demanding than it is in case of standard buildings. But the reward for us - users, residents and tenants - is an opening of new exceptional buildings that are still very rare in Poland. Facilities of this type are extremely popular, as demonstrated by the number of business queries, which we have received since the moment of announcement of our plans for the next project implementation.

62

adds that through this co-operation, phenomenal construction of post-industrial character will be completed – the one combining modern features with historical elements of design. Hochtief, with many successes in commercial projects to its credit, has also experience with investment projects implementation in historic buildings, including Małachowski Square, Warsaw (Polish: Plac Małachowskiego). – Since the beginning, we have set an ambitious goal of completion of an extraordinary project, which is a combination of history and the future, so the dialogue with the Warsaw Heritage Protection Department is necessary and helpful – says Stark. One of the key elements of the investment process is to restore the Tenement House of Count Raczyński, belonging to one of the most exclusive pre-war profitable buildings, especially its large, glass shopfronts, highlighting its unique architecture and original commercial function.

Learning from the Best

What kind of response from the market do commercial development projects implementation in the historic facilities meet? Let’s follow such current and recently completed investment projects. BBI Development is carrying out an investment project “Koneser” in Warsaw. Although the project is still not completed, representatives of the investor are optimistic about the results. – The interest among potential tenants has been kept strong since the release of official information about the launch of our project – says Krzysztof Tyszkiewicz, a board member of BBI SA. – Companies are interested in renting office space because of the building excellent location, which include close proximity to the commuter rail, tram and bus lines, now and in the short term, the second line of the Warsaw Metro – he adds. Project development was not an easy task, especially due to the huge area of almost 5 acres where the works have been carried out. – The biggest challenge was to combine the construction historic tissue with new buildings, harmoniously incorporating its three basic functions. Due to the historical character of the place and the fact of its being already entered into the heritage register, the design solutions required obtaining additional number of formal approvals. – says Tyszkiewicz. According to a representative of BBI, cooperation with the heritage protection officers was challenging, but the results are very positive. Projects must include a detailed schedule of restoration of all historic features. All modern additions have to be approved by the heritage protection officer. – It requires close cooperation with the heritage protection office but the unique character of the place compensates these efforts – he explains. A completely different type of investment project was developed in Warsaw by Euro Invest, a subsidiary of Kulczyk Real Estate Holding. The office development project, located at 62 Wspólna Street, is called Ufficio Primo. – In Poland, there are many new office buildings. We want to revive attractive facilities that already exist, but require work, capital and commitment to gain a new role - says Marek Jasiński, a board member of Euro Invest. – There are several buildings designed and built by Prof. Marek Leykam, including the one in Warsaw. So we had to choose from the restoration of a great architecture structure or building something new. We decided get more on www.propertynews.pl/en


market trends to create a prestigious, modern office space, bringing architecturally attractive building back to the city – adds Marek Jasiński. Problems that investors had to solve in this investment project were connected with the replacement of obsolete building utility systems with modern ones, the difficulty of installing the systems as well as “the location effect”. – Although being located in an attractive place in the city centre, it is surrounded by narrow streets. These had to be taken into account when designing the building and organising contracting works – says Jasiński. The investment project was implemented for four years, including half of the time taken to produce the building design. According to Jasiński, this is a very good result, though. – From the beginning, we cooperated closely with the heritage protection officer. Cooperation was perfect mainly because our architects consulted with the Warsaw Heritage Protection Department at the stage of preliminary building design. – adds Jasiński. A “historical” project in Warsaw is also implemented by Capital Park. An investment is called Art Norblin. – Through the incorporation of historic buildings into the new space, giving them new functions and increasing their volume, ArtNorblin can change the character of both the former factory Norblin and the whole area – says Kinga Nowakowska, CEO of Art Norblin and Managing Director of Capital Park Development. She adds that the company plans to complete this revitalization project that would be full of life, among others thanks to the numerous cafes and restaurants or the Open Museum of Old Norblin Factory (Polish: Otwarte Muzeum Dawnej Fabryki Norblina). For Capital Park main challenges to the project are the need to adapt the building to modern technology and to meet the needs of tenants in both office space and commercial premises. – Our experience with restorers is very positive. Arrangements were made ​​with the work progress; we have completed the procedure prior to receiving a building permit. Mutual cooperation certainly facilitates the process of making arrangements. – Nowakowska says. Investment projects in the rehabilitation of historic buildings not only aim to create the office space. Good examples are Manufaktura, Stary Browar and Stara Kablownia (the Old Cable Factory) in Czechowice-Dziedzice. – The idea of Manufaktura was based from the beginning on the idea of revitalization. Mieczysław Michalski – the last president of the Poltex factory that was located in the complex of buildings now converted into Manufaktura, believed to be able to save the 19th century manufacture empire – says Sławomir Murawski, director of Manufaktura. The investment project wasn’t implemented without complications. - During the project implementation, designers had to face a gigantic challenge: it turned out that the historical post-industrial facilities, representing two different styles of art – industrial and art nouveau - do not form a coherent whole. Therefore, in the western, formerly open, part of the complex, now there is a new building shopping mall, designed with the simplicity, very modern, slightly contrasting with the environment, in order to – as the designers wanted - highlight the beauty of the historic environment instead of being its false part – says Sławomir Murawski. Equally impressive project was completed in Poznań by Grażyna Kulczyk. As she says, Stary Browar changed the face of the immediate area.

Necessary Cooperation Mariusz Aleksandrowicz, Senior Project Manager in the Project Management Department at Jones Lang LaSalle

The basis for the success of such projects is excellent cooperation between all parties of the process, as well as a good project value understanding of the design team. Revitalization of historic space also raises the city attractiveness, to the benefit of all residents. – From the perspective of 10 years, we can say that the development, which originally covered the 19th century architecture of the Hugger Brewery, has become a project of much greater extent and importance. Today, Półwiejska Street, which stretches from Stary Browar to the Old Market Square, is the most popular pedestrian zone in the city – says Barbara Banat, a representative of Stary Browar. She adds that the historic, well-maintained and safe park of Stary Browar is compared to New York’s Central Park, the lively and popular place for meetings and cultural, educational or artistic activities. – Respect for history and consistently implemented owner’s vision of what is to be Stary Browar, resulted in the fact that it is one of the flagships of Poznań and one of the main destinations for visitors to the city – adds Banat. The possibilities, which are inherent to the development projects in historic buildings, are also reflected in the plans of other players. Griffin started the modernization of the Schuchs Palace (Polish: Pałac Szuchów) in Warsaw. In the same city, at the Małachowski Square (Polish: Plac Małachowskiego) greater investment project is implemented by Kulczyk Silverstein Properties. The regional cities also continue reconstruction and modernisation of historic buildings. The experience of developers who already completed investment projects in revitalization of historic buildings, shows that, despite various obstacles, the game is worth the trouble. The potential value of the project can be judged by numbers. Manufaktura was sold in 2012 for €390 million. Le Palais office project in Warsaw, completed by Warimpex, was sold to the IVG Fund. The best proof that it is the time to invest in the historic properties is this year’s success of five-year search for an investor willing to buy the Modlin Fortress (Polish: Twierdza Modlin). Lofts, a conference centre, hotel, shops, cinemas, service and service outlets – these are just some of the features of the Modlin Fortress planned there by its new owner. Many of the current historic properties are for sale. Only in Warsaw, tendering procedures for a number of buildings, such as the Szaniawskis Palace (Polish: Pałac Szaniawskich) or Warsaw tenement at 83 Złota Street, are carried out now. Time will show whether they are used for hotel, office or retail spaces.

63


warehouses

Customised Marketing Offer Attracts Customer The first half of 2013 is behind us, and, judging by the opinions of market players, the worst times are also behind the sector of logistics and warehouse space. The best evidence lies in numbers: 200 thousand sq. m. of opened space and further 283 thousand sq. m. of space under construction. It's definitely more than in the same period last year.

T

his activity in the property market is followed by the continuous demand for new investment projects among tenants. Since the beginning of the year, transactions for a total area of over 870 thousand sq. m. have been conducted. Among the concluded contracts there are mainly new agreements, including the BTS projects and expansions in the already occupied area in logistics centres, as well as the renegotiation of the previously concluded agreements. According to the data gathered by Colliers International, the Poland’s warehouse map showed the highest property market activity, first, in the environs of Warsaw, where three areas accounted for 31 percent of the volume for the whole country and second, in Central Poland, which accounted for 14 percent of all lease agreements. – Current market situation seems to be improving. We see more and more interest in the new warehouse space and significant influx of new investment into Poland. These will translate into increase in total number of warehouses in the country – says Radosław T. Krochta, vice president of the MLP Group. In his opinion, in Poland there is still much room for further development of new projects when compared with Western Europe. – About 7.5 million sq. m. of space by the Vistula River is used as a storage area, or in per capita terms, it is just a quarter of what our Western neighbours own- says Krochta.

The current level of vacant space translates into the increase in rents, but so far only in the regions where the vacancy rate fell most, namely in Szczecin and Warsaw Zone III. On the Warehouse Map, however, there are still regions where you can get very attractive terms of lease of already existing space – they are, for example, the environs of Piotrków Trybunalski and Błonie. Another way to achieve cost savings on warehouse leasing are BTS and "pre-let" agreements. In these cases, the costs are lower because the developers still have large reserves of land for the purpose of building new warehouses with attractive lease rates.

Less Vacancy

Radosław Krochta comments that customers more and more often expect products tailored to their needs. - Therefore in our business BTS projects definitely have the upper hand. The speculative construction of industrial properties probably will not disappear completely, but its market share will not be so significant - he says. The customised warehouses win the fight for the customer which is proved by the fact that four of the largest transactions in the first half of 2013 were connected with. Definitely the largest project is a new Castorama warehouse of an area of 50 thousand sq. m., carried out by Panattoni Europe in Stryków. – This is a very important and prestigious investment project both for us and for the market – said Robert Dobrzycki, managing partner for Central and Eastern Europe at Panattoni Europe.

The positive assessment of the market condition is also caused by the gradually declining vacancy rate for the country, which is currently at 10.5 percent. The highest vacancy rate still applies for Central Poland, Warsaw and its surroundings - respectively 17.3 and 15.7 percent. An interesting situation occurred in Szczecin. While at the end of the first quarter it’s vacancy rate was 19.7 percent, now it is almost equal to 0. – A significant decrease in vacant space will will result in new “pre-lease” investment projects. I think that due to these indicators, some developers may consider pre-let developments – says Maciej Chmielewski, partner at Colliers International.

64

Stable Demand

In the next months we will see current trends continuation in the warehouse market. According to the analysts of Colliers International, the demand is expected to remain stable in most regions, except for the most dynamic markets such as Upper Silesia, Wrocław and Poznań where the increases are predicted. – There is no reason to believe that the current favourable warehouse market condition would deteriorate. Today, the market is driven largely by the development of e-commerce, both in terms of sales and services. This allows us to predict that the demand for the second half of the year will remain at the same level - concludes Maciej Chmielewski.

BTS Wins

get more on www.propertynews.pl/en


pH aogt ienl as

Summer Recovery In the third quarter of this year there could have been observed a noticeable revival not only in the economy, but also in the hotel industry. Two hot summer months - July and August - led to a real invasion of tourists to the hotels located on the Polish seaside.

The

year 2013 started unfavorably for the hotel industry. This was caused primarily by a strong economic slowdown of our country, which began with sharp deceleration in mid-2012, the time when UEFA EURO 2012 begun. The completion of key infrastructure projects associated with this event resulted in a significant debt of the national budget and the budgets of most major cities. The economy of our main trading partner - Germany - also significantly slowed down, which resulted in a decline in orders and limited number of new investments. Moreover a long winter period hampered the continuation of infrastructure projects, which had already been underway. Analyzing the results of the largest hotels in the polish cities in the first quarter of 2013 we observed a strong decrease in average room rates compared to the first quarter of 2012 in the majority of agglomerations. Considering this data we need to remember that a year ago important hotel investments related to the event UEFA EURO 2012, were finished and it led to a higher number of available rooms on the market in relation to the current year. The largest decreases - over 10% - took place in Wroclaw, where launching of few new hotels (such as 300room Campanile / Premier Classe) resulted in almost collapse of the market. Declines in Warsaw and Cracow were also severe, and Poznań and Tri-City coped pretty well closing first quarter on a slight positive territory of the revenue per room indicator. In the second quarter of 2013 the decline in the average daily price and revenue per room continued mainly in Wroclaw. In other cities there were also noted some declines, but without taking into account the effect of the UEFA EURO 2012, the scale of this phenomenon would not have been so significant. In the third quarter of this year there could have been observed a noticeable revival not only in the economy, but also in the hotel industry. Two hot summer months - July and August - led to a real invasion of tourists to the hotels located on the Polish

seaside. However, analyzing the size of the local tax in 2013 in relation to 2012, which is collected from each person staying overnight in any accommodation facility (not only at hotels, but also in motels, sanatoriums and other accommodation facilities), we see that the scale of growth, if at all, is rather symbolic. We have no hard data out of the seaside hotels, but due to our conversations with them some revenue growth is estimated in the period July - August (from a few to several percent compared to the same period in the previous year). This was caused not only by numerous arrivals of the Poles, but also by a lot of Russians and citizens of Norway, who, thanks to a good connections to Tri-City, chose this metropolis for their summer holidays this year. To sum up, the revival in polish economy and in other EU countries in the third and fourth quarter should result in making up for the loss of the first half of the year. The year will note the total revenues at about 3-8% lower level than in the previous year. Is this how it turns out – for this answer we have to wait few more months. Janusz Mitulski, Horwath HTL

65


market trends

Small Towns, Great Expectations Modern retail industry boldly enters smaller and smaller towns in Poland. Today, residents of towns with the population of 100 or even 50 thousand people do not have to leave for shopping for the largest agglomerations. On the investment bargains and challenges in building shopping malls in these locations - an interview with Tomasz Rydlewski, Vice-President of BOIG. What is the capability of Polish cities with the population of about 50 thousand residents in terms of retail investment projects? Investment capability of smaller cities is still very impressive. Based on our experience, I can say that the financial results of shopping centres in such locations are really good. Commercial properties like the Dekada Żyrardów and the Dekada Skierniewice report positive management liability rates and the favourable ratio of retail rate to retail sales. This means that the shopping centres are operating properly. Although the Dekada Żyrardów has been operating in the market for over a year, its performance indicators continue to improve month by month. In June this year, management liability rates increased, as compared to June 2012 and reached an impressive level of 38 percent. Equally good performance was reported by the Dekada Skierniewice, where the management liability rates for the first half of the year increased by 15 percent, and the turnover, comparing year to year, by 14 percent. Another factor that shows the strength of the smaller towns is the tenants’ interest in such location. A good example is Swedish retail chain H&M, which is after the successful opening of its shop in the Dekada Żyrardów and continues to develop in cities of similar size. It is also Reserved retail chain that has chosen a similar model of business development. This shows that such commercial property projects are satisfied both for developers and tenants. Of course, in order to make investment project deliver the expected benefits, it has to be properly prepared and tailored to local needs. For several years, we have been dealing with a serious expansion of different developers, so even small and medium-sized cities become more and more saturated with the retail space. Today, in Poland there are only a few cities with not any shopping centre located in it or, at least, planned to be built. So how do owners and managers of such facilities fail to attract customers? The whole trick is to provide so attractive retail investment project that the consumers will not travel to larger shopping centres, located tens of kilometres away from their houses.

66

What determines the success of the investment project? Three main factors: good location in the city, the optimal size of the project and a list of proper tenants. With the right location it can easily generate a positive footfall index and at the same time prevent the competition from the retail space enlargement. The shopping centre must be tailored to the needs of the city. If in a city with the population of 50 thousand inhibitants, the fashion retail property is of the total area of over 20 thousand sq. m., it will be very difficult to be commercialized and tenants themselves will fight among themselves for each customer. If the retail property is not enough spacious, our competitors will take advantage of it, implementing its own investment projects. The optimal surface area of retail property in the cities with the population of about 50 thousand inhabitants equals to a few thousand sq. m. But what if a few shopping centres are located in a city? This situation is not healthy. Tenants can impose conditions and seemingly obtain favourable lease agreements. In practice, it means trouble both for the shopping mall itself and its developer. Currently, our company is completing the construction of Shopping Mall “Gryf ” in Starogard Szczeciński. In the design we incorporated all the factors that would translate into future success. First, property is of the optimal GLA of 15 thousand sq. m. Second, we attract well-known and popular tenants. Through market research and by our experience in the retail industry, we know these companies are sought after by local customers and they meet expectations of the city inhabitants. To sum up, what type of investment projects are optimal for smaller cities? In all of those cities, there might be constructed either fashion shopping mall with a cinema and restaurants or retail park with a supermarket in its heart and home furnishing shops. It all depends on the potential location, investment project, how it is implemented and the quality of the existing commercial offer. get more on www.propertynews.pl/en


HOCHTIEF Facility Management Polska

WAŻNY JEST KAŻDY GEST

KOMPLEKSOWA OBSŁUGA NIERUCHOMOŚCI      

obsługa techniczna obsługa administracyjna obsługa infrastrukturalna serwis instalacji niskoprądowych serwis chłodniczy blue FM

Tel. (022) 858 85 25, Fax (022) 842 04 73 handlowy@hochtief.com.pl www.hochtief-fm.pl