Carta respuesta

OFICINA ASESORA JURÍDICA

Funza, 20 de Enero de 2014.

Doctora, CAROLINA LOZANO OSTOS. Representante Legal.

FIDUCIARIA BOGOTA S.A. Y DEMÁS INTERESADOS.

Asunto:

RESPUESTA OBSERVACIONES AL DOCUMENTO DE CONDICIONES GENERALES PARA PRESENTACIÓN DE LA PROPUESTA DE SERVICIOS FIDUCIARIOS PARA LA CONSTITUCIÓN DE UN PATRIMONIO AUTÓNOMO DE ADMINISTRACION INMOBILIARIA PARA DESARROLLAR EL PROYECTO DE VIVIENDA DE INTERES PRIORITARIO Y SOCIAL “ALTOS DE GUALI 2” DEL MUNICIPIO DE FUNZA, CUNDINAMARCA

Cordial Saludo, Acusamos recibo de sus observaciones a la invitación de la referencia y damos respuesta en los siguientes términos:

1. OBSERVACION 1: En el párrafo donde se menciona el tema de la comisión fiduciaria se señala: “El valor a pagar por concepto de la comisión Fiduciaria deberá ser asumido por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente, (en ningún caso imputable a los rendimientos generados) y podrá ser descontado de los recursos Fideicomitidos hasta la concurrencia de los mismos. En caso de ser insuficientes la comisión deberá ser cancelada directamente por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente”. Solicitamos amablemente eliminar el texto “en ningún caso imputable a los rendimientos generados”, lo anterior teniendo en cuenta que la comisión se descuenta sin tener en cuenta si corresponde o no a rendimientos o a aportes del Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente La Observación se acepta. Se precisa que la Entidad efectuó la acotación aquí objetada en atención a lo normado por las normas generales de contratación estatal, aunque no obstante, resulta viable el atender favorablemente la observación, por cuanto la norma específica aplicable a casos como el que aquí se trata, contenida en el artículo 36 de la ley 388 de 1997 consagra expresa y taxativamente que: “Artículo 36º.- Actuación urbanística pública. (…) Igualmente las entidades municipales y distritales y las áreas metropolitanas podrán participar en la ejecución de proyectos de urbanización y programas de vivienda de interés social, mediante la celebración, entre otros, de contratos de fiducia con sujeción a las reglas generales y del derecho comercial, sin las limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5 del artículo 32 de la Ley 80 de 1993”.

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Con base en lo anterior, resulta pertinente entonces la observación planteada por cuanto tales limitaciones y restricciones contenidas en las normas generales aplicables al asunto aquí tratado, resultan inaplicables según el expreso mandato legal recién transcrito, al cual se acoge la entidad por tratarse de norma posterior y específica.

Por tanto, el texto de la invitación quedará así: “Impacto en el presupuesto de rentas y gastos del Municipio de Funza. El Municipio de Funza, no expedirá certificado de disponibilidad presupuestal para la ejecución del presente proceso de invitación directa, por cuanto los montos establecidos como remuneración (comisión fiduciaria) de la Sociedad Fiduciaria administradora del Patrimonio Autónomo serán a cargo al Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente, por lo cual no se generan cargas presupuestales para con el presupuesto del Municipio de Funza. En todo caso el valor de la comisión fiduciaria podrá ser descontado de los recursos fideicomitidos previa aprobación de los informes fiduciarios por parte del Comité Fiduciario; en caso de ser insuficientes, deberá ser cancelada directamente por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente”.

2. OBSERVACION 2: Pág. 5 Párrafo segundo. Introducción. Verificar Ley y fecha: R/ En efecto, se acepta la observación, por cuanto el año de expedición de la ley 1551 corresponde a la anualidad 2012.

3. OBSERVACION 3: Párrafo Final. Introducción. R/ En efecto, se acepta la observación. Se corrige por cuanto en año de expedición de la ley 1537 que es 2012 no 2014.

4. OBSERVACION 4: Literal b), numeral 1 de la cláusula 1.2. (Objeto): Favor explicar porque si los inmuebles son de propiedad del Municipio según se aclara en el literal a) anterior, en el literal b) se plantean otras formas mediante las cuales el Municipio adquiera la propiedad de los mismos y los transfiera al Fideicomiso. En todo caso, el Fideicomiso en ningún caso asumirá la calidad de Prometiente Comprador del Lote o Permutante, la transferencia deberá hacerse de manera directa por el Municipio de Funza al Fideicomiso a título de Fiducia Mercantil.

R/ Se aclara conforme se expresa a continuación: Se mencionan otras opciones por cuanto el proyecto de vivienda por su gran envergadura al tratarse de construir un mil doscientas (1.200) unidades habitacionales requiere importantes porciones de terreno, al momento de suscribirse este contrato de fiducia mercantil el predio que se traslada al Patrimonio Autónomo albergará seiscientas cuarenta y ocho (648) unidades y se encuentran en proceso de gestión de compra dos predios adicionales los cuales el Municipio de Funza adquirirá y posteriormente trasladará al fideicomiso a título de fiducia mercantil.

5. OBSERVACION 5: IENDA

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Numeral 3 de la cláusula 1.2. (Objeto): La Fiduciaria no solicita actualización de avalúos comerciales de los predios. El valor del Lote que se lleva como costo al Proyecto corresponderá al valor por el cual el Municipio de Funza en su calidad de Fideicomitente Aportante los transfiera al Fideicomiso.

Se acepta. Se excluye este numeral por resultar entonces innecesario para la operación fiduciaria.

6. OBSERVACION 6: Numeral 8 de la cláusula 1.2. (Objeto): Las promesas de compraventa con los compradores de las unidades inmobiliarias resultantes no las suscribe el Fideicomiso si no el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente Numeral 11 de la cláusula 1.2. (Objeto): Las promesas de compraventa con los compradores de las unidades inmobiliarias resultantes no las suscribe el Fideicomiso si no el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente.

R/ Se acepta la observación por resultar innecesario dicho trámite en la operación escrituraria, siendo el siguiente el texto definitivo: “11. Las promesas de compraventa con cada uno de los beneficiarios vinculados al proyecto de vivienda de interés prioritario y social serán suscritas por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente”.

7. OBSERVACION 7: Numeral 12 de la cláusula 1.2. (Objeto): Favor eliminar la referencia a Locales Comerciales porque la finalidad exclusiva del Fideicomiso es el desarrollo de un Proyecto de Vivienda de Interés Social.

R/ Se aclara en el siguiente sentido: Para efectos del equilibrio financiero del proyecto de acuerdo con las simulaciones realizadas en cuanto a cantidad de unidades habitacionales resultantes, valor de adquisición de los predios y precio máximo de la vivienda de interés prioritario (70 smmlv) se hace necesario diseñar e incluir para la venta unas unidades comerciales que harán parte del proyecto. La venta de estas unidades comerciales permite el cierre financiero del proyecto. Aunado a ello, tal desarrollo de tal tipo de infraestructuras ligadas al proyecto, son también actuaciones urbanísticas que se hayan previstas y planteadas por el artículo 36 de la ley 388 como legales y procedentes a ser desarrolladas por los entes territoriales. Por tanto no resulta procedente acceder a la solicitud.

8. OBSERVACION 8: Numeral 13 de la cláusula 1.2. (Objeto): Favor complementar este numeral indicando que las pólizas al Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente se solicitarán en los términos establecidos por el Municipio de Funza.

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R/Se acepta. Se adiciona, quedando así. El nuevo numeral será distinguido como 12, como consecuencia de la exclusión del numeral 3 conforme párrafos anteriores, y quedará así: “12. Exigir al constructor las pólizas de cumplimiento, anticipo, de todo riesgo contratista y de calidad y estabilidad de las obras requeridas para garantizar el proyecto en los términos establecidos por el Municipio de Funza”.

9. OBSERVACION 9: Tercera Viñeta del numeral 1.3.1 Obligaciones de la Fiduciaria. Solicitamos amablemente eliminar la instancia de aprobación al cambio de profesionales o técnicos. La Sociedad Fiduciaria de manera autónoma conformará su equipo de trabajo con el número de personas adecuado y requerido para administrar el presente negocio y garantizará la asignación del personal idóneo para el manejo del Fideicomiso.

R/ Se acepta. Quedará así.

“La Sociedad Fiduciaria de manera autónoma conformará su equipo de trabajo con el número de personas adecuado y requerido para administrar el presente negocio y garantizará la asignación del personal idóneo para el manejo del Fideicomiso. En todo caso dicho personal designado, deberá contar con iguales o superiores características, perfiles y formación al que fuere ofrecido en la oferta presentada. En cualquier momento, el Municipio podrá requerir la acreditación de los soportes que acrediten el cumplimiento de las calidades profesionales o técnicas y la experiencia general y especifica del personal asignado En caso de cambio de personal a cargo del fideicomiso dará aviso al Municipio de Funza informando las razones del cambio”.

10. OBSERVACION 10: Numeral 10 de la Cláusula 1.3.2. Las promesas de compraventa con los compradores de las unidades inmobiliarias resultantes no las suscribe el Fideicomiso si no el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente.

R/ Se acepta conforme y consecuentemente con lo dispuesto en párrafos anteriores, por tanto quedará así: “10. Recibir de los adquirentes de las unidades inmobiliarias del proyecto los recursos monetarios provenientes de las separaciones, el ahorro programado, las cesantías, los recursos propios, los subsidios familiares de vivienda de interés social otorgados por las Cajas de Compensación y/o por el Fondo Nacional de Vivienda - Fonvivienda y los créditos hipotecarios individuales en cumplimiento de los compromisos establecidos en las promesas de compraventa suscritas con el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente”.

11. OBSERVACION 11: Numeral 12 de la Cláusula 1.3.2. la Fiduciaria no puede asegurar una liquidez suficiente y apropiada, puesto que el Flujo de Caja del Proyecto es controlado por el Fideicomitente Comercializador, Constructor y Gerente y el Interventor y no la Fiduciaria, por lo tanto IENDA

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sugerimos que en dicho numeral se eliminen los términos: asegure, suficiente y apropiada, Se sugiere la siguiente redacción: Mantener los recursos transferidos objeto del contrato en cuenta especial: cuenta corriente en una entidad financiera con calificación AAA vigilada por la Superintendencia Financiera y/o en una Cartera Colectiva abierta a la vista con calificación AAA; de manera que asegure una liquidez suficiente y apropiada para atender los pagos de las obligaciones derivadas del contrato de Fiducia Mercantil que surja de este proceso. No obstante queda claro que es obligación del Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente garantizar que el flujo de caja del proyecto sea apropiado, suficiente y garantice las obligaciones y compromisos que demande la construcción y ejecución del proyecto.

R/ Teniendo en cuenta la naturaleza del acto jurídico y la figura comercial de que aquí se trata, Se acepta la observación. Además, el planteamiento propuesto por el observante resulta coherente según los usos cotidianos y legalmente aceptados en este tipo de operaciones y a través de ello, se logra el fin pretendido en cuanto a la solvencia y estabilidad de la operación. Por tanto, queda el numeral 12 de la cláusula 1.3.2. redactado así: “Mantener los recursos transferidos objeto del contrato en cuenta especial: cuenta corriente en una entidad financiera con calificación AAA vigilada por la Superintendencia Financiera y/o en una Cartera Colectiva abierta a la vista con calificación AAA; de manera que asegure una liquidez suficiente y apropiada para atender los pagos de las obligaciones derivadas del contrato de Fiducia Mercantil que surja de este proceso. No obstante queda claro que es obligación del Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente garantizar que el flujo de caja del proyecto sea apropiado, suficiente y garantice las obligaciones y compromisos que demande la construcción y ejecución del proyecto”.

12. OBSERVACION 12: Numeral 12 de la Cláusula 1.3.2. Solicitamos ampliar el plazo para la realización de los pagos a cinco (5) días hábiles.

R/ La Entidad asume que por el contexto del capítulo tratado y por la coherencia de los asuntos observados, el observante se refiere al numeral 17, no al 12. Hecha dicha precisión, la entidad acepta la observación, por cuanto se logra así permitir un tiempo que sigue siendo razonable para efectuar los pagos, y, que no afecta en manera alguna el desarrollo del proyecto, permitiendo a la sociedad fiduciaria agotar trámites internos para efectuar tales en debida forma y sin premuras. El numeral 17 de la cláusula 1.3.2. quedará entonces así:

“17. Realizar los pagos de acuerdo con lo establecido el Reglamento Operativo, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la recepción de la documentación requerida para tal efecto, para lo cual debe exigir los documentos soportes para realizar los pagos de conformidad con el Reglamento operativo”.

13. OBSERVACION 13: .

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Numeral 18 de la clausula 1.3.2.: la deuda deberá ser adquirida directamente por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente con el Financiador o los Financiadores, no por el Fideicomiso.

Conforme la coherencia y lógica con que debe operar en negocio fiduciario y las responsabilidad que serán las propias del futuro gerente inversionista constructor, Se acepta.

La observación quedando redactado así: “18. Atender el servicio de la deuda adquirida por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente con el Financiador o los Financiadores, con los recursos del presente Patrimonio Autónomo, si los hubiere, en las condiciones que se acordaren con el respectivo financiador o financiadores. Bajo el entendió que el obligado a responder en primera instancia es el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente, dado que es el obligado a desarrollar el Proyecto y en segunda instancia la Sociedad Fiduciaria en la medida que debe llevar un adecuado y estricto control del servicio de la deuda”.

14. OBSERVACION 14: Numeral 24 de la clausula 1.3.2.: Favor aclarar este numeral en la medida que los recursos provenientes de los compradores son destinados al desarrollo del proyecto y la destinación de los mismos la determina el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente y el interventor.

R/ En procura de garantizar el máximo cuidado, custodia y óptima administración del recurso en favor de los derechos de los compradores, no se acepta la solicitud. Lo anterior, por cuanto los recursos provenientes de las separaciones se han de administrar en una cuenta especial que el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente en calidad de administrador provisional invertirá en la dotación del conjunto residencial.

15. OBSERVACION 15: Numeral 3 Clausula 1.4. Obligaciones del Municipio de Funza. Favor explicar porque si los inmuebles son de propiedad del Municipio, se plantean otras formas mediante las cuales el Municipio adquiera la propiedad de los mismos y los transfiera al Fideicomiso. En todo caso, el Fideicomiso en ningún caso asumirá la calidad de Prometiente Comprador del Lote o Permutante, la transferencia deberá hacerse de manera directa por el Municipio de Funza al Fideicomiso a título de Fiducia Mercantil.

R/ La observación fue ya atendida a través de la respuesta brindada a numeral 4.

16. OBSERVACION 16: Clausula 1.6. presupuesto Oficial Estimado. No se debe mencionar unidades inmobiliarias comerciales ya que la finalidad exclusiva del Fideicomiso es el desarrollo de un Proyecto de Vivienda de Interés Social.

Ya se atendió la respuesta a la pregunta distinguida arriba con numeral 7.

17. OBSERVACION 17: IENDA

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Cláusula 3.2.1.13 Inversión de los Recursos. En la medida que los recursos los aporta el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente la inversión de los recursos se podrá hacer en una Cartera Colectiva abierta a la vista con calificación AAA administrada por la sociedad Fiduciaria, no limitada a lo establecido en el decreto 1525 de 2008.

Por ser un asunto ordinario y habitual en éste tipo de operaciones financieras, se acepta la observación. Se modifica de acuerdo con la sugerencia realizada.

“3.2.1.13. Inversión de los Recursos Inversión de los recursos: Inversión temporal en las carteras colectivas según el del decreto 1525 de 2008. De igual forma qecursos se podrá hacer en una Cartera Colectiva abierta a la vista con calificación AAA administrada por la sociedad Fiduciaria ”.

18. OBSERVACION 18: Cláusula 3.2.4: Perfil del Equipo de Trabajo. Solicitamos no condicionar el perfil de equipo de trabajo. Sugerimos que la Sociedad Fiduciaria con total autonomía pueda conformar su equipo de trabajo de la manera como lo considere pertinente para el cumplimiento de sus obligaciones. La sociedad Fiduciaria garantizará la asignación del personal idóneo para el manejo del Fideicomiso y cumplirá con lo que se regule en el reglamento operativo.

R/ No se acepta. Lo anterior, por cuanto la entidad territorial, requiere por la envergadura del negocio que los administradores fiduciarios y en general, el personal que de manera alguna intervenga en las operaciones del misma gocen absoluta solvencia moral, técnica y profesional, y por tanto, es ineludible el que se acrediten calidades mínimas de experiencia conforme entonces lo exigido en las condiciones generales.

19. OBSERVACION 19: Quinta Viñeta Clausula 8. Distribución de Riesgos Contractuales Previsibles. Corregir la fecha del Decreto 734 que es 2012.

R/ Se accede la observación y en consecuencia, Se aclara y corrige: Se trata en efecto del Título III Decreto 1510 de 2013.

20. OBSERVACION 20: Cláusulas 8.5 y 8.6 .Se solicita eliminar de riesgos previsibles a cargo del contratista las amenazas de Solvencia Emisores y Amenazas de Contraparte teniendo en cuenta que la sociedad Fiduciaria realizará su mejor gestión como profesional en el manejo de los recursos y las inversiones del Fideicomiso, pero la Sociedad Fiduciaria no podría garantizar o asumir este riesgo.

R/ Se acepta, por cuanto el negocio jurídico que aquí se trata, no comprende la asunción de obligaciones resultado, sino garantizar la más óptima administración del fondo y de la inversión de los recursos proveídos. Se excluyen por tanto las cláusulas 8.5 y 8.6.

21. OBSERVACION 21: IENDA

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Cláusula 8.9 Asignación de Riesgos. Se solicita incluir el de Crédito a cargo 100% del Fideicomitente.

R/ Se acepta. Queda redactado así.

Distribución de Riesgos a b c d e F

Riesgo Liquidez De Crédito Mercado Legal Contraparte Operativo

Porcentaje 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Asignado a : Fideicomitente Fideicomitente Fideicomitente Fiduciaria Fideicomitente Fiduciaria

22. OBSERVACION 022: Numeral 2 de la Cláusula 12 Indemnidad. Se solicita eliminar el numeral 2 ya que no es responsabilidad de la Fiduciaria R/ No se acepta. No se acepta la observación, por cuanto la redacción e inclusión de la cláusula aquí tratada, responde y obedece a una obligación legal, más no al arbitrio o voluntad de la entidad territorial.

Cordialmente,

SANDRA MILENA CUBILLOS. Jefe Oficina Asesora Jurídica.

Alcaldía de Funza

Elaboró: LVargas, Ebusiness Vivienda, Luis A. Vargas.

Revisó / Aprobó: Abg. German Gómez Gómez

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YEIMI SULGEY VILLAMIL BUITRAGO. Jefe Oficina Asesora de Planeación.