„Ha ismeri a rendszert, flottul fog működni”

DR. BOGDÁN TIBOR AZ ÚJ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSRÓL

Dr. Bogdán Tibor kormánybiztost arról kérdeztük, mi várható az új, 2023-ban elstartoló ingatlan-nyilvántartási rendszertől, valamint arról, hogyan érinti ez az ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédeket.

– Mi várható az új ingatlan-nyilvántartástól?

– Összehasonlíthatatlanul jobb lesz, mint a jelenlegi rendszer. Most is vannak bizonyos elemei az ingatlan-nyilvántartásnak, amelyben használják a számítógépet, de ezek még más fejlettségi fokon állnak. A mostani fejlesztés komoly lépést jelent – lényegében egy filozófiaváltást eredményez. Míg eddig az informatikai eszközöket mint egy adattárolót használták, most mind az ügyfelekkel és más hatóságokkal való kommunikáció tekintetében, mind pedig a döntéshozatal területén meghatározóvá válik az informatikai rendszer. Ez az első olyan informatikai fejlesztés a nyilvántartások tekintetében, amely már valóban 21. századi technológia.

Nem kell bejárni majd földhivatalba?

– Ez a legkevesebb. Minden ilyen nyilvántartásnak három részét látja a kívülálló. Az egyik az, amikor egy ilyen rendszerbe adatokat viszünk be, és a rendszer az adatváltozáshoz kapcsolódó eljárást támogatja. A másik aspektus, amikor a bent lévő adatokat egyedileg nyerjük ki a rendszerből, pl. tulajdoni lapot kérünk le. És van egy harmadik aspektusa: amikor a tárolt adatvagyon hasznosulhat egyéb célokra. Mondok egy példát: ha ma egy ingatlannal kapcsolatban készítenek egy értékbecslést, és az ingatlanpiacról próbálnak adatokat gyűjteni, az általában több hónapos késéssel történhet meg, komoly erőforrások mozgósításával. Ez hatalmas munka. Ha viszont van egy adatbázisunk, ahol különböző szempontok szerint elemzik az adatokat, akkor lényegében különböző, jól megtervezett szoftverekkel olyan adatokat tudok kinyerni, hogy szinte pillanatok alatt elvégezhetők ezek a bonyolult feladatok. Ez csak egy felhasználási funkció, de számtalan egyéb gazdasági és jogi elemzésre alkalmas adathalmaz jön így létre. A mai ingatlan-nyilvántartás erre a harmadik feladatra egyáltalán nem alkalmas – így ez nagy újdonság lesz.

– Része lesz a rendszernek az automatikus döntéshozatal?

– Igen. Ez lesz az egyik legfontosabb előnye. Olyan ügyeknél, ahol nem kell jogalkalmazói mérlegelés – egyszerű adásvételről, haszonélvezet-alapításról vagy hagyatéki eljárás eredményének a bejegyzéséről van szó –, a rendszer lehetővé fogja tenni az úgynevezett automatikus döntéshozatalt. Ennek az a lényege, hogy az adatot bevivő, eljáró személy feltölti a meghatalmazását. Ezt a rendszer leellenőrzi, az eljáró személy kitölt egy adatlapot, és egy fájlba csatolja a szükséges dokumentumokat, ami lehet adásvételi szerződés, hagyatéki végzés stb. Ezekkel a rendszer alkalmassá válik arra, hogy automatikus döntést hozzon: a különböző nyilvántartásokkal kapcsolatba lép, leellenőrzi, hogy azok az adatok, amik ott fel vannak tüntetve, egyeznek-e. Ha minden rendben van, az automatikus döntéshozatal keretében néhány másodperc alatt megszületik a bejegyző határozat, és a változás feltüntetésre kerül a nyilvántartásban. Ehhez kellett kitalálnunk mind jogi, mind informatikai szempontból azokat a biztonsági technikákat, hogy a visszaélések kizárhatóak legyenek. Illetőleg létezik egy végső fék: egy ilyen automatikus döntéshozatali eljárásnál a törvényi szabályozásnak megfelelően minden érintett az értesítéstől számított öt napon belül kérheti, hogy teljes eljárásban bírálják el az ügyet.

– Ki férhet hozzá majd a rendszerhez?

– A rendszer különböző hozzáférési lehetőségeket biztosít mind az aktív, mind pedig a passzív jogosultság tekintetében. Passzív jogosultság természetesen csak az, ha valaki adatokat kérdez le, aktív jogosultság pedig az, ha valaki adatokat vihet be a rendszerbe. A rendszer arra épül, hogy első lépésként azt ellenőrzi, hogy aki belépett, és az adott ügyet indítani akarja, személy szerint jogosult-e rá. Az ügyvéd esetében ez azt jelenti, hogy bejelentkezik – azonosítja magát, mint ügyvéd –, a rendszer pedig azonnal lekérdezi a kamarai nyilvántartásból, hogy valóban jogosult-e erre. Aktív jogosultsága az ügyvédeken túlmenően a bíróságoknak, az ügyészségeknek, a közjegyzőknek, a végrehajtóknak és az arra feljogosított közigazgatási hatóságoknak lesz. Nézzük az ügyvédeket, közülük sem mindenki lesz jogosult rá. Bárki megszerezheti ezt a jogosítványt, de kell hozzá egy vizsga, amivel igazolja, hogy felkészült rá, hogy biztonságosan tudja üzemeltetni a rendszert. Vélhetően kell majd hozzá valamilyen kiegészítő biztosítás is. Természetesen a visszaélés esetére a legsúlyosabb szankciókat kell alkalmazni, ugyanis az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a hozzá kapcsolódó közbizalom elengedhetetlenné teszi azt, hogy ahhoz csak makulátlan szereplők férjenek hozzá.

– Mikor fog felállni a rendszer?

– Két éve zajlanak a munkálatok. Jövőre elkészül, és indulhat a próbaüzem. Maga az éles indulás 2023. február 1-jén lesz: innentől teljes értékűen működik majd a rendszer.

Végső soron kevesebb dolga lesz az ingatlannal foglalkozó ügyvédeknek, vagy több?

– Megmarad minden munka, ami eddig is rájuk hárult – például maga a szerződés előkészítése. Annyi különbség lesz, hogy magába a rendszerbe kell majd feltöltenie minden adatot. Ez informatikailag olyan lesz, hogy ha valaki nem tanulja meg rendesen a rendszer működését, akkor lehet, hogy szenvedni fog. De ha valaki a rendszer működését ismeri, minden flottul fog működni, külön gondot fordít a fejlesztő arra, hogy a platform minden tekintetben felhasználóbarát legyen.

Ha minden rendben van, az automatikus döntéshozatal keretében néhány másodperc alatt megszületik a bejegyző határozat, és a változás feltüntetésre kerül a nyilvántartásban.

Mi lesz azzal az ügyvédgenerációval, amelynek ez nem olyan kézenfekvő?

– Sok ügyvéd dolgozik valamilyen közös tevékenység keretei között. Például amikor ügyvédi irodában társulnak. Ezekben a formákban a törvény lehetővé fogja tenni, hogy összedolgozzanak.

– Mi változik még?

– Az egész jogi szabályozás nemcsak magát az ingatlan-nyilvántartást, ha- nem a hozzá kapcsolódó polgárjogi szabályokat is felülírja némileg – különösen az eljárásjogi szabályokat. Filozófiaváltás lesz a tekintetben, hogy visszatérünk bizonyos típusú, tradicionális magyar ingatlan-nyilvántartási fogalmakhoz, amiket a szocializmus idején sok tekintetben eltorzítottak. A másik, hogy az ingatlan-nyilvántartás alkalmas lesz arra, hogy percre kész legyen. Tehát ha valakinek van egy jogosultsága, akkor nem lesz időkülönbség a között, hogy megszerzi a jogot, és az a nyilvántartásban feltüntetésre kerül. Sokkal tisztább dogmatikai helyzetet állítunk elő abban a tekintetben, hogy például az elővásárlási jognál vagy más ilyen típusú kötelmi jogosultságoknál a harmadik személyekkel szembeni hatályosság feltétele lesz a bejegyzés. Tehát köthetek valakivel úgy egy elővásárlásra vonatkozó megállapodást, hogy nem jegyzem be, de erre a megállapodásra innentől kezdve harmadik személlyel szemben nem hivatkozhatok. Ha viszont be van jegyezve, akkor hatályos vele szemben is, függetlenül attól, hogy tudta, vagy nem tudta.

Az eljárásjogban ma, ha egy ingatlanra vonatkozóan elindítok egy pert, akkor benyújtom a keresetet, és a bíróságtól kérem, hogy rendelje el a perfeljegyzést. A per aztán majd valamikor elkezdődik, és amikor már zajlik, elküldi a bíróság a földhivatalba az értesítést, és majd valamikor ott is bejegyzésre kerül a perfeljegyzés. A kettő között – a per elindításától számítva – jelentős idő telik el. Innentől kezdve, megint csak a jog- és forgalmi biztonság érdekében, nem kell kérni a perfeljegyzést, hanem ha a per az ingatlant érinti, akkor azonnal be kell jegyezni a per tényét a nyilvántartásba. Ezt a bírónak kell felvinnie a rendszerbe – azzal egyidejűleg, hogy értesíti az alperest a keresetről. Ez a megoldás lényegében 100%-os jogbiztonságot eredményez a perekkel kapcsolatban. – Milyen információkhoz lehet hozzáférni az új rendszeren keresztül?

– Ha valaki belép a rendszerbe, a tulajdoni lapról néhány kattintással az ingatlannal kapcsolatos aktuális térképet is meg tudja tekinteni. Sőt, az ingatlanokhoz hozzá lesz rendelve egy műszaki adatlap, és azt is meg tudja nézni. A rendszer a hatalmas adatvagyon feldolgozásával ezen túlmenően is a piaci szolgáltatások sokaságát fogja nyújtani.