FŐTÁMOGATÓ:
– sz ám ok
LA n a
SP
vé
Á
ny el
K
m ya
I ri
C
ag
IA ng
at
20
17
ia c
ró
ZA np
O la
M
l
IK
LEGYEN IRODAHÁZ, BEVÁSÁRLÓKÖZPONT TULAJDONOS! A befektetési alapokkal erre is van lehetoség ˝ Transzparens működés, szakmai bizton-
tóan változni fog a használtlakás-piac
ság, intézményi garanciák és alacsony
teljesítménye. Így akár a kivárás éveire,
költségek – mind a hazai befektetési ala-
akár a lakásvásárlás mellé érdemes di-
pok egyre növekvő népszerűsége mellett
verzifikáltan kezelnünk a pénzügyeinket,
szólnak. És a befektetési jegyekhez már
amihez a befektetési jegyek ideális meg-
akár 1 forinttól hozzájuthatunk.
oldást biztosítanak számunkra. Az ingat-
Napjaink egyik legkedveltebb befektetési
lanalapok portfólióját sokéves tapaszta-
alap kategóriája az ingatlanalap, ame-
lattal és speciális szaktudással rendelkező
lyen keresztül a legegyszerűbb formában
befektetési szakemberek kezelik, ezáltal
részesedhetünk az ingatlanpiaci befekte-
mérsékelt kockázat mellett egy kedvező
tések hozamából. Az ingatlanbefektetési
hozamú befektetéshez juthatunk. Ezek
alapok jellemzően magasabb hozampo-
mellett az ingatlanalapon keresztüli be-
tenciállal bírnak, mint a bankbetétek és
fektetés a közvetlen ingatlanvásárláshoz
a rövid lejáratú állampapírok, ráadásul
képest adóelőnyt is nyújthat.
az ingatlanokból származó bevételek jól
Azoknak a befektetőknek, akik arra szá-
tervezhetők, így a részvényeknél jóval
mítanak, hogy a lakásárak a jövőben sta-
alacsonyabb kockázatúak.
bilizálódnak, és nem növekednek tovább,
Rugalmas és könnyű hozzáférhetőségé-
célszerű lehet az ingatlanpiaci kitettsé-
nek köszönhetően az ingatlanalap olyan
güket csökkenteni, és megszabadulni az
tudatos befektetők számára optimális vá-
ezzel járó kockázatok egy részétől. Erre a
lasztás, akik értékelik a diverzifikált ingat-
célra megfelelő választás a Diófa Alapke-
lanportfólió értékteremtő potenciálját. A
zelő Prémium vagyonkezelési szolgálta-
lakáspiacon a kereslet és kínálat az elmúlt
tása, ahol profi szakemberek biztonságo-
években kizökkent az egyensúlyi állapot-
san, előre meghatározott elvek mentén
ból, az új fejlesztések átadásával várha-
kezelik a megtakarított vagyont.
Kezdje el tudatos pénzügyi életét ma, és keressen minket az alábbi elérhetőségeinken: www.diofaalapkezelo.hu | premiumvagyonkezeles@diofaalapkezelo.hu +36 1 888 4143
Új építésű lakások
BUDAPESTEN
06 1 555 22 55
MYCITY RESIDENCE III. kerület
FOREST HILL III. kerület
REVICZKY LIGET XVIII. kerület
ÍRISZHÁZ XIII. kerület
TARTALOM
ELŐSZÓ............................................................................................................................................... 1
1.
LAKÁSVÁSÁRLÁS PROFI MÓDRA....................................................................................... 2
2. OTTHONUNK MINT BEFEKTETÉS........................................................................................... 4 3. VENNI VAGY BÉRELNI?............................................................................................................... 6 4. IDEGENEK A LAKÁSBAN........................................................................................................... 8 5. HOLNAPI LOKÁCIÓ................................................................................................................... 10 6. CÍMBE REJTETT INGATLANÉRTÉK........................................................................................ 12 7. A HITELEK MATEKJA...................................................................................................................14 8. LENN A VÍZNÉL, FENN A HEGYEN......................................................................................16 9. SZÁZALÉKBAN MÉRHETŐ SZAVAK....................................................................................18 10. ÁRAZÁSI PRAKTIKÁK............................................................................................................... 20 11. RÁNCFELVARRÁS ELADÁS ELŐTT..................................................................................... 22 12. KÖZVETÍTŐKBŐL TANÁCSADÓK......................................................................................24 LAKÁSPIACI MOZAIK – számok nyelvén a magyar ingatlanpiacról© ELTINGA és A4C Books, 2017 / Ingatlanról okosan sorozat Szerkesztette: Horváth Áron A kötet szerzői: Horváth Áron, Madurovicz-Tancsics Tünde, Sápi Zoltán Közreműködtek: Jablonszki István, Lénárt Szabolcs, Szilágyi Katalin Grafikai tervezés: Parádi Kriszta A kötetben felhasznált adatok forrása: Duna House, ELTINGA, FHB és Otthontérkép adatbázisok adatai, valamint nyilvánosan elérhető BÉT, KSH és MNB adatok Készült az ELTINGA és az A4C Books együttműködésében Kiadó: A4C Books / 1092 Budapest, Bakáts tér 2. Felelős kiadó: Szijj György Minden jog fenntartva. E kötet bármely részét reprodukálni bármely módon – elektronikus, mechanikus úton vagy fénymásolatban – közölni csak az alábbi hivatkozással lehet: „Lakáspiaci Mozaik 2017”. www.ingatlanrol-okosan.hu
ELŐSZÓ
Szeretném minél jobban megérteni a lakáspiacot. Ezért olvasok, amit találok, és számolok, amennyit tudok. És ezért tetszett meg nagyon a ZILLOWSZTORIK című könyv, amelyben az amerikai szerzők az ingatlanpiacon még sosem látott mennyiségű adatra támaszkodva dolgozzák fel a lakáspiac klasszikus kérdéseit, és adnak azokra tizedes pontosságú válaszokat. Életünk során valamennyien feltesszük néhányszor azokat a kérdéseket, hogy honnan tudhatjuk, jó vétel-e az új lakásunk, vagy hogyan célszerű meghirdetni eladó ingatlanunkat. Válaszból pedig nincs hiány: csak úgy ömlenek ránk a hírek, vélemények a média csatornáin, és érkeznek a tanácsok az ismerősöktől. A ZILLOWSZTORIK azért is fontos könyv, mert csalhatatlanul segít elválasztani a lakáspiaci tényeket a tévhitektől. Nagy örömmel tölt el ezért, hogy az A4CBooks kiadó a Duna House támogatásával a hazai olvasóközönséghez is eljuttatta idén a kötetet. Elolvasás után mindenre választ kaphatunk, legfeljebb azt kérdezhetjük még magunktól: minden éppen ugyanígy van Magyarországon is? Vajon az itthoni lakáspiaci hozamok is magasabbak, mint a részvényhozamok? A magyar hirdetők is szeretnek 9-esre végződően árazni? Ezért jártunk utána – a ZILLOWSZTORIK ötleteit felhasználva – a legfontosabb témáknak, és állítottunk össze egy Lakáspiaci Mozaikot a hazai piac fontos és érdekes számai alapján. Köszönjük támogatóinknak, a Duna House-nak, az FHB-nak, valamint a Diófa Alapkezelőnek, hogy a tudatos lakásvásárlást és -eladást segítő cél mögé állva lehetővé tették a megjelenést, és értékes adatokkal támogatták elemzéseinket. És végezetül egy kis figyelmesség azoknak, akik hozzájutottak már a Mozaikhoz, de még nem vásárolták meg a ZILLOWSZTORIK-at: az Ingatlanról okosan sorozat honlapján (www.ingatlanrol-okosan.hu) 15% kedvezménnyel, 3990 Ft helyett 3390 Ft-ért rendelhetik meg a kötetet az alábbi kuponkód felhasználásával: DHxxxx, amelyben az utolsó 4 karakter helyére az első Duna House iroda megnyitásának évszámát kérjük beírni (amely persze megtalálható a Mozaikban). Jó szórakozást kívánok a lapozgatáshoz, és sok sikert olvasóinknak a lakáspiacon! Horváth Áron Az ELTINGA vezetője az MTA KRTK KTI kutatója 1
1
LAKÁSVÁSÁRLÁS PROFI MÓDRA
Megvan. Az áhított környéken beleszerettünk egy eladó lakásba. Tetszik délelőtti fényben és alkonyatkor is. Tisztasági festés persze kell, de a csempe és a mosdók is maradhatnak. Alkudjunk meg gyorsan? Inkább tartsunk ki még egy kicsit, és higgadtan gondoljuk át még egyszer a helyzetet, nehogy az álmunk rémálommá váljon. A lakáspiac sűrűjében élő közvetítők számtalan ijesztő esetről hallottak már. Bizony, egy banki széljegy a tulajdoni lapon töredékére csökkentheti az ingatlan értékét. Ez a kockázat azonban egyszerűen elkerülhető, ha időben ellenőrizzük az ingatlan tulajdoni lapját, és rákérdezünk az eladónál a lakás tehermentességére is. De ez még mindig nem elég. Egy zajos rendezvényhely, egy nemtörődöm szomszéd nagyon megkeserítheti új lakásunkban az életünket. A Duna House közvetítői találkoztak már olyan eladóval is, aki a földszinti szórakozóhely miatt húsz százalékkal olcsóbban is eladta volna nemrég vásárolt ingatlanát. Érdemes hát benézni a folyosóra, és minél több lakóval beszélni a házban. Társasház esetén a lakók közösen finanszírozzák az épületet terhelő kiadásokat. Ezért fontos, hogy a ház pénzügyi helyzetét is feltérképezzük: kérdezzünk rá a közös képviselőnél, hogy milyen felújításokat valósítottak már meg, és milyeneket terveznek a jövőben. De az ingatlant érintő szabályozások, mint a ráépítés vagy éppen a műemléki védettség sem elhanyagolható kérdések. A környék építési szabályozásából pedig azt ismerhetjük meg, milyen változások képzelhetőek el a szomszédunkban. Mindannyian hallottunk már pénznyelővé változott felújításról is. A lakás állapotának körültekintő meghatározásakor kevésbé lényeges a festés vagy a padlók állapota; a külcsín mögé bepillantó szakember jóval pontosabban fel tudja mérni a műszaki állapotot, és egy átalakítási költségkalkulációval támpontot adhat az alkudozáshoz is. Leendő otthonunk fenntartásának költségeiről is megéri tájékozódnunk. Az energiatanúsítvány nemcsak kötelező kellék az ingatlan adásvételekor, hanem információforrás is, hiszen egy-egy osztálynyi ugrás több százezer forinttal megdobhatja az éves rezsiköltséget. A konkrét helyzetbeli alkupozíciónkat sokkal jobban meg lehet ítélni, ha képben vagyunk az általános lakáspiaci trendekkel is, amiben segít a Duna House Barométere. Legyünk körültekintőek tehát, és vásároljunk úgy, mint a profik! 2 LAKÁSPIACI MOZAIK
A DUNA HOUSE 7 TANÁCSA LAKÁSVÁSÁRLÓKNAK
1. Ellenőrizzük a tulajdoni lapot! 2. Beszéljünk a szomszédokkal! 3. Derítsük fel a közös képviselővel a társasház pénzügyi helyzetét és jogi viszonyait! 4. Tekintsük át a házra és a környékre vonatkozó építési szabályokat! 5. Hívjunk szakembert az ingatlan állapotának felméréséhez, és kérjünk tőle felújítási költségbecslést!
6. Kalkuláljunk rezsiköltséget! 7. Tájékozódjunk a lakáspiaci folyamatokról!
3
2
OTTHONUNK MINT BEFEKTETÉS
A lakásvásárlás legtöbbünk számára életünk legnagyobb pénzügyi döntése. Nem véletlen, hogy a ZILLOWSZTORIK legelső fejezete is erről szól. Amikor lakást veszünk, két üzletet kötünk egyszerre. Egyrészt megtakarításainkból és (vagy) felvett hitelből vásárolunk egy ingatlant. Másrészt a megvásárolt ingatlant bérbe adjuk saját magunknak. Ez a felbontás más befektetésekkel is összehasonlíthatóvá teszi a lakásvásárlást. A bérleti díj figyelembevétele különösen fontos, amikor a lakásvásárlás hozamát más kockázatos befektetésével vetjük össze. Amerikai adatok alapján éppen a bérleti díj billenti át a mérleget a lakásvásárlás javára. A részvények az utóbbi negyven évben nagyjából 10%-os éves átlagos hozamot biztosítottak. A lakásárak ugyanebben az időszakban átlagosan 4%-kal nőttek évente, míg a bérleti díjból 7%-os hozam származott. Így a lakásvásárlás évente 1 százalékpontos hozamelőnyt jelentett a részvényekkel szemben. Magyarországon a magasabb infláció miatt a hozamok is magasabbak. Itthon a rendszerváltás utáni negyedszázadot tekintve a részvények éves átlagos hozama 15% volt. A lakásárak emelkedése átlagosan évi 9%-os hozamot eredményezett a tulajdonosoknak, a bérleti díjak pedig nálunk is évi 6-8% hozamot biztosíthattak. Tehát a lakásbefektetések itthon is valamivel jobb kilátásokkal kecsegtetnek. A lakásvásárlás hozamelőnye azonban egy hosszú távon érvényesülő tendencia, rövid távon jelentős eltéréseket is tapasztalhatunk. Aki 2014-ben vagy 2015-ben vásárolt részvényt a BÉT-en, az még az ugrásszerűen növekvő lakásárak mellett is nyeregben érezheti magát. Persze könnyen találni az ingatlanpiacon is kiugróan jó időszakot: aki az ezredforduló környékén vett lakást, az nyugodtan dőlhet hátra hozamait számolva. Nem árt azonban résen lenni: ha üresen áll a lakásunk, és elesünk a bérleti díjtól, akkor a hozam is jóval alacsonyabb – miközben a fenntartási, karbantartási költségek komoly terhet jelenthetnek. Ám ha jól időzítjük a vételt, kihasználjuk az ingatlant, és alacsonyan tartjuk költségeinket, az ügyes lakásvásárlással nemcsak otthonhoz, hanem egyszersmind jó befektetéshez is jutunk.
4 LAKÁSPIACI MOZAIK
MAGYAR NEMZETI BANK LAKÁSÁRINDEX (1990=100) 1000
857
900
862
800
680
679
700 600 500 400
246
300 200
100
100
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2 009
2008
2007
2006
2005
2 0 04
2 0 03
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
LAKÁS- ÉS RÉSZVÉNYBEFEKTETÉS ÉVESÍTETT HOZAMA 2016-IG (BÉT, MNB) 30%
29%
25%
20%
15%
10%
5%
16%
0% 2015 és 2016 között
9% 8% 12%
3%
2010 és 2016 között
3%
2005 és 2016 között 2000 és 2016 között
7%
15% 15%
1995 és 2016 között
15% 14%
1991 és 2016 között
7%-os becsült éves bérleti hozam
részvényhozam
lakáshozam 5
3
VENNI VAGY BÉRELNI?
Amikor Magyarországon tesszük fel a címbeli kérdést, szinte mindenki magabiztosan rávágja, hogy a vásárlás az otthonhoz jutás egyedüli kifizetődő módja, és a bérlés csakis kényszerűségből választott átmeneti megoldás. Ebbéli erős meggyőződésünkben nehezen fogadjuk el, ha valakinek élethelyzetéből fakadóan valóban a bérlés számít a logikus választásnak. Dönteni márpedig nem érzelmi alapon kell, hanem pontos számításokat végezve. Bár sokan nem veszik figyelembe, a vásárlásnak egyéb járulékos költségei is vannak, úgymint: az illetékfizetés, az ügyvédi díj, a felújítás, a berendezés vagy a hitelfelvétel költsége. A bérlés vagy vásárlás örök dilemmájával foglalkozó fejezetében a ZILLOWSZTORIK bevezeti a fedezeti időtáv fogalmát. A fedezeti időtáv azt mutatja meg, hogy legalább mennyi időt kell az új otthonunkban eltölteni ahhoz, hogy érdemes legyen vásárláson törni a fejünket. A vásárlás vagy bérlés kérdésére adott válasz ugyanis a lakásárakon és bérleti díjakon túl erősen függ attól, hogy mennyi ideig szeretnénk új otthonunkban maradni. Az sem mindegy, hogy pontosan hol is akarunk lakni, hiszen a fedezeti időtávok még adott városon belül is jelentősen különbözhetnek. Ugyanakkor a 2017. év eleji árakra és a bérleti díjakra vonatkozó magyar adatok alapján a legtöbb esetben nem téved nagyot az, aki a magyar lakáspiaci hagyományoknak megfelelően elutasítja a bérlést. A Duna House adatai alapján végzett számítás szerint a fedezeti időtávok a legtöbb hazai városban négy év alatt maradnak, sőt több helyen inkább a háromhoz állnak közel. A leghosszabb fedezeti időtáv Győrben mutatkozik, 4,3 éves értékkel. Annak tehát, aki négy évnél hosszabb időre tervez új otthonában, valóban a vásárlás tűnik a célszerű döntésnek. Mi, magyarok ráadásul meglehetősen ragaszkodunk az otthonunkhoz, és életünk során keveset költözünk. Növelheti motivációnkat álmaink saját otthonának megszerzésére a bőkezű hazai lakástámogatási rendszer is. Nem meglepetés ezért, hogy a fedezeti időtávnál lényegesen hosszabb ideig maradunk a lakásunkban. A KSH 2015-ös felmérése szerint a megkérdezettek kétharmada – a szülői házat is beleszámolva – élete során mindössze három lakásban lakott. Kinek a bérlés, kinek a vásárlás – de ne a szívünkre, hanem a számokra hallgassunk! 6 LAKÁSPIACI MOZAIK
TÉGLALAKÁSOK FEDEZETI IDŐTÁVJA A DUNA HOUSE ADATAI ALAPJÁN (ÉV)
Nyíregyháza: 3 év Győr: 4,3 év
Székesfehérvár: 2,3 év
Debrecen: 3,9 év
Szombathely: 3,3 év
Szolnok: 2,6 év
Zalaegerszeg: 3,6 év
Békéscsaba: 3,7 év Szeged: 3,6 év Kecskemét: 3,1 év Pécs: 2,7 év
Kaposvár: 3,2 év
2,3 - 3 PANELLAKÁSOK FEDEZETI IDŐTÁVJA A DUNA HOUSE ADATAI ALAPJÁN (ÉV)
3 - 3,5 3,5 - 4,3
3,4 év
IV.
III.
3,8 év XV.
II. XIII. XVI. XII.
4,1 év
I.
V.
VI. XIV. VII. VIII.
X.
XVII.
IX. XI.
3,8 év
XIX. XXI.
XX.
XVIII.
XXII. XXIII.
2,5 év
3,1 év
7
4
IDEGENEK A LAKÁSBAN
A befektetésként működő lakások manapság már korántsem csak a tartós bérbeadásból hozhatnak bevételt. A lakások hasznosításának a fantázia már nem, inkább csak a méret szab határt: ami elfér, az belefér. A lakásiroda mára már megkövült intézménynek számít, az Andrássy út palotáit még a kilencvenes években elfoglalták az elit hivatalok és ügyvédi irodák. Egy jó ideje már azon sem lepődünk meg, ha a folyosónkon jógastúdió vagy családi napközi nyílik, de a lakásétterem és a lakásszínház divatja is terjedőben van. A szállodák komoly versenytársként tekintenek a lakásszállásokra, és olyan is van, aki pár órára kivehető „búvóhelyeket” üzemeltet. A pincékben sok helyen szabadulószobák foglalták el a régi raktárak helyét. Jellemző, hogy minél rövidebb időtávú hasznosításban gondolkodunk, annál kecsegtetőbb hozamokra számíthatunk. Egy jó foglaltsággal működő búvóhely (ha a 3 órás bérbeadásából ötezer forintos bevétellel számolunk) 7-12 százalékponttal magasabb hozamot termel, mint egy hosszú távra kiadott lakás. Egy sűrűn igénybe vett lakásszálloda ugyan valamivel kevesebb, de még mindig a hagyományos bérleti hozam feletti bevételt jelenthet. Ugyanakkor mielőtt túlságosan megbabonáznának bárkit is a számok, arra is felhívjuk a figyelmet, hogy minél rövidebb időtávra adjuk ki a lakásunkat, annál több munkát igényel az üzemeltetés. Búvóhely esetén például a napi három vendég fogadása azt is jelenti, hogy ennyiszer kell kulcsot átadni és átvenni, illetve gondoskodni a megfelelő tisztaságról. A magasabb hozam tehát jó részben a többletmunka ellentételezése. Jól mutatja ezt, hogy az üzemeltetési terheket átvállaló vállalkozások nagyjából a bevétel húsz százalékáért dolgoznak. Azzal is számolnunk kell, hogy ha rövidebb távra adjuk ki a lakást, akkor a bevételeink is hektikusabban alakulnak. A mogyoródi Forma–1 futam idején kiadott szobák ára akár ötszöröse is lehet az év gyengébb időszakában beszedett pénzeknek. Arról sem érdemes megfeledkeznünk, hogy a tartós kiadástól eltérő hasznosítási módok nem feltétlenül aratnak osztatlan sikert a szomszédok körében. Kevesen szeretik, ha lépcsőházuk hirtelen átjáróházzá alakul át, az esetleges hangzavar miatt dühös szomszédok pedig akár be is dönthetik az üzletet. Ráadásul az össznépi zúgolódás még szabályozási változást is hozhat: az utóbbi időben Madridban és New Yorkban is erősen korlátozták az Airbnb működését. Amikor tehát nem saját lakhatásunkra használjuk ingatlanunkat, a bevételeken kívül gondoljuk végig a lehetséges kockázatokat is, mielőtt szerencsét próbálnánk az alternatív hasznosítással. 8 LAKÁSPIACI MOZAIK
LAKÁSIRODA A BELVÁROSBAN 170 ezer Ft / 60 m2 / hónap JÓGASTÚDIÓ 1450 Ft / alkalom
BÚVÓHELY
CSALÁDI NAPKÖZI
5 ezer Ft / 2 óra
80 ezer Ft / gyerek / hó
AIRBNB
LAKÁSÉTTEREM
17 ezer Ft / éj / 4 fős apartman
15 ezer Ft / vacsora / fő
SZABADULÓSZOBA 12 ezer Ft / csapat / játék
9
5
HOLNAPI LOKÁCIÓ
A szakmai közhely szerint az ingatlanok árát meghatározó három legfontosabb tényező: a lokáció, a lokáció és a lokáció. Ebből a szemszögből pedig kulcsszerep jut annak, hogy az ingatlan mennyire központi helyen fekszik. A városközponthoz közelebb eső ingatlanok értékesebbek, mert az ingatlanvásárlók hajlandóak azért felárat fizetni, hogy kevesebbet utazzanak elit munkahelyeikre, és a szórakozási lehetőségek széles köréből választhassanak. Ráadásul a városközpontok folyamatos megújulásuknak köszönhetően egyre kellemesebb környezetet kínálnak, így megsokszorozzák a környékbeli közterek értékét is. Nincs ez máshogy Budapesten sem, ahol Belváros-Lipótváros V. kerület fajlagos lakásárai még az elit budai kerületekéit is felülmúlják 21%-kal. Bármennyire vonzónak számít is azonban a belváros, a ZILLOWSZTORIK szerzői szerint befektetési szempontból gyakran mégis akkor járunk a legjobban, ha a város idővel majd legfelkapottabb részén vásárolunk lakást. Amerikai adatokon végzett számításaikból kiderül, hogy a városközponttal szomszédos területeken fekvő ingatlanok árai hajlamosak leginkább emelkedni. Másképpen fogalmazva ez azt jelenti, hogy a belvárossal szomszédos területek átlagos négyzetméterárai az évek múlásával elszakadnak a város átlagától. Bár New York Budapesttől meglehetősen távol van, az utóbbi tizenöt év hazai adatai alapján itthon is kimutathatóak hasonló tendenciák. A belvárossal szomszédos részek erőteljesen felértékelődtek. A főváros egészének átlagos lakásáraihoz képest Belső-Erzsébetváros 38%-kal, míg Belső-Terézváros 31%-kal magasabbra emelkedett. De szépen teljesített Erzsébetváros és Terézváros többi része is, 15 év alatt 20%-nyi relatív felértékelődéssel. Budapesten az árnövekedés könnyen összeköthető a látványos városrehabilitációs és fejlesztési programokkal. A belváros környéke is így tudott javítani a népszerűségén, és jelentős drágulást produkálni. Még különlegesebb helyzetben van a XIII. kerület, amely a rendszerváltás után kialakuló új irodanegyedének is köszönheti jelentős felértékelődését (Angyalföld 17%; Vizafogó 17%) és felkapottságát. De ki nem hagyható példa a megújuló városrészek sorából a Középső-Ferencváros sem. Így aztán az sem lehet meglepetés, hogy az újonnan indult, prémiumbefektetésként kínált társasházfejlesztések szintén megújuló körzetekben fekszenek. Amikor tehát hosszú távra választunk lakást, ne csak az aktuális környéket nézzük, hanem a városfejlődési kilátásokat is. 10 LAKÁSPIACI MOZAIK
ÁRVÁLTOZÁS MÉRTÉKE BUDAPEST ÁTLAGÁHOZ VISZONYÍTVA (1997-’98 ÓTA) Buda
Pest Belső-Erzsébetváros 150% 140%
Lipótváros
Budapest átlagánál jobban drágult
Belső-Terézváros
130% 120% 110% 100% 90%
Budapest átlagánál kevésbé drágult
80% 70%
15
10
60%
5 0 5 városrész távolsága a Lánchídtól (km)
10
15
50 LAKÁSOSNÁL NAGYOBB TÁRSASHÁZI FEJLESZTÉSEK BUDAPEST VÁROSRÉSZEIBEN 2017 ELEJÉN (ELTINGA)
11 150%
6
CÍMBE REJTETT INGATLANÉRTÉK
Nem is gondolnánk, hogy az ingatlan címe mennyi mindent elárul az értékéről. Gyakran emlegetik persze a lokáció fontosságát, de a konkrét címek ezen túl is rejtett üzeneteket hordozhatnak. Egyes közterületek neve és típusa titkos értéktöbbletet rejt. Könnyen megfejthető titok a ZILLOWSZTORIK Mit rejt az utcanév? című fejezetének példája a víz közelségére utaló utcanevekről. Amerikában a víz közelségére utaló utcanevek – mint az Ocean (Óceán) vagy a Lake-shore (Tópart) – tényleg megjelenítik a vízparti ártöbbletet. Hasonlóképpen gondolhatjuk, hogy a víz közelségéből eredeztethető Magyarországon is a rakpartok 77%-os árelőnye az utcákhoz képest. A közterületek típusa jelezheti a beépítés során kialakított városrész jellegét is, így Amerikában az elit környéket sejtető way (sor) vagy place címmel rendelkező ingatlanok több százalékkal drágábbak a közhelyes streethez (utcához) képest. Csakúgy, mint itthon a fasorok és sétányok lakásai, amelyek 46, illetve 14%-os felárral vásárolhatóak meg az utcákhoz képest. Számos olyan összefüggés akad azonban, amelyre nem nyújt kézenfekvő magyarázatot az elnevezés története. Eleve rejtélyes, hogy miért ritka a Kond és Töhötöm nevű utca, a hét vezér többi tagjáról elnevezett utcákhoz képest. A többiek árait összehasonlítva viszont talán nem meglepetés, hogy a fejedelem nemcsak a csatában, hanem az ingatlanárakban is az élen áll: Álmos vezér utcái 37%-kal drágábbak, mint a többieké. A vezérek közül Huba és Tas utcájában lehet legolcsóbban otthont venni. Talán ők kevésbé fontos szerepet játszottak, és ezért az utcanévkiosztásnál is a maradék maradt nekik? Kártyavárként omlik össze azonban a hősök jelentőségével való összefüggésről alkotott elmélet, amikor a királyok neveit viselő utcákat nézzük. Szent László 32, Nagy Lajos 21, Károly Róbert 11%-kal drágább fontosságában verhetetlen első királyunknál, Szent Istvánnál. Hunyadi Mátyás és Könyves Kálmán neve szintén jól cseng a történelemben, de amikor a lakáspiacon találkozunk velük, óvatosságra int, hogy az államalapítóhoz képest 25%-os diszkonttal forognak a róluk elnevezett utcák házai. Széplelkű ingatlanosok is találhatnak megfejtenivalót. Vajon mitől drágábbak a Nárcisz, Viola és Liliom nevű utcákban a lakások, mint a Rózsa, Szegfű és Ibolya utcákban? És ha már virágzás, akkor vajon a Tavasz utcák miért olcsóbbak 37%-kal a másik három évszakhoz képest? A megfejtéseket és a további ötleteket várja az FHB Lakásárindex adatbázisa. 12 LAKÁSPIACI MOZAIK
GYAKORI UTCANEVEK JELLEMZŐ ÁRA 400
Nárcisz, 366eFt/m2
350
Viola, 322eFt/m2
300 Szent László, 290eFt/m2 Álmos, 287eFt/m2
Liliom, 285eFt/m2
Nagy Lajos, 267eFt/m2
250 Róbert Károly, 244eFt/m2
Ond, 242eFt/m2 Rózsa, 217eFt/m2
Előd, 221eFt/m2
Ibolya, 205eFt/m2
Szent István, 220eFt/m2
200 Szegfű, 195eFt/m2
Huba, 187eFt/m2
Tél, 190eFt/m2
Tas, 188eFt/m2
150 Hunyadi Mátyás, 165eFt/m2
Ősz, 191eFt/m2
Nyár, 185eFt/m2
Könyves Kálmán, 165eFt/m2 Tavasz, 119eFt/m2
100
13
7
A HITELEK MATEKJA
A lakásvásárlást vagy -eladást nem lehet megúszni matek nélkül: bruttó és nettó négyzetméter, fajlagos ár, önrész, jutalék, részlet. Mindenhez számolni kell, különösen hitelfelvétel előtt. Ahogy a ZILLOWSZTORIK 7. fejezete írja: „A lakáshitel felvétele életünk egyik legfontosabb pénzügyi döntése, és tartozunk magunknak annyival, hogy előtte megcsináljuk a házi feladatunkat.” Álljunk hát neki, és jegyezzük meg két bekezdés erejéig, hogy amikor 10 millió forintos hitelt 10 évre 5%-os kamatra veszünk fel – a teljes hiteldíjmutató (thm) 5 százalékos, vagyis tényleg ennyi kiadással jár a kölcsön –, akkor havonta 105 ezer forint a részletünk. Ha a 10 millió forintot 20 évre vesszük fel 5%-os thm mellett, a törlesztés 65 ezer forintba kerül havonta. Vagyis az utóbbi esetben kétszer annyi ideig fizetjük a havi törlesztőrészletet, mégsem csökken a felére. Belegondolva érthető, hogy a részlet nem teljesen arányos a futamidő hosszával, hiszen hitelünk egy jó részét tíz év türelmi idő után, a 10. és 20. év között fizetjük vissza, míg az előző konstrukcióban ekkorra már megszűnik a tartozásunk. Hosszabb futamidejű hitel felvételénél fel kell készülnünk erre a teherre is. A változó kamatozású hitelek kockázatának mérlegeléséhez a kamatváltozás hatását kell számolgatnunk. A kamatemelkedés természetesen növeli a törlesztőrészleteket, de a növekedés mértéke fejben nem kalkulálható. Ha 10 milliós tartozásunk van 10 évre 6%-os thm mellett, akkor havi 110 ezres költségünk lesz a fenti alapesethez (10 év, 5%, havi 105 ezer) képest. Azaz az 1 százalékponttal magasabb kamatláb 5 százalékkal magasabb törlesztőrészletet jelent. Ennek magyarázata, hogy a törlesztés elején – mivel ekkor még nagyon magas a fennálló tartozásunk – a részletek nagyobb részét a kamatfizetés teszi ki, a kamatláb növekedése miatt pedig lassabban csökken a tartozásunk. A változó kamatozású hiteleknél újra és újra ki kell számolnunk az érvényes kamatlábbal és a fennálló tartozással a törlesztőrészletet. Ettől a kockázattól kímél meg minket a fix kamatozású hitel. Amikor megnézzük az FHB Kölcsöntervező Kalkulátorát, akkor a fenti lehetőségeken kívül még találkozhatunk több évig fix kamatrögzítéssel kínált hitellel és állami támogatásos konstrukcióval is. Ezek közül választani már egyéni feltételek és élethelyzet alapján tudunk. De döntésünket sokkal tudatosabban hozhatjuk meg a bemutatott házi feladat elvégzése után
14 LAKÁSPIACI MOZAIK
1
hónapos thm = (1 + thm) 12 - 1 hosszú hiteldíj = (1 + hónapos thm) futamidő hónapokban - 1 havi törlesztőrészlet = hitelösszeg ∙ hónapos thm ∙
1 + hosszú hiteldíj hosszú hiteldíj
10 millió forintos hitel esetén, 10 év futamidővel és 5%-os thm-mel számolva
1
(1 + 0,05) 12 - 1 = 0,004074 = 0,4074% (1 + 0,004074) 120 - 1 = 0,6289 = 62,89% 10 000 000 Ft ∙ 0,004074 ∙
1 + 0,6289 0,6289
= 105 524 Ft
15
8
LENN A VÍZNÉL, FENN A HEGYEN
Az ingatlanpiac legértékesebb kincseit a különleges helyszíneken találjuk. A központban vagy a metrómegálló közelében fekvő, a parkra vagy a sétálóutcára néző lakások mindig megtalálják azt a vevőt, aki magasra értékeli az adott lokációt. A kutatások szerint azonban két természetileg különleges helyszín garantálja a legmagasabb ingatlanfelárat: a hegyvidék és a vízpart. Az ilyen kivételes adottságú helyeken fekvő ingatlanok ára két ok miatt is magasabb, mint a többi lakásé. Egyrészt a kedvezőbb adottságú helyszíneken eleve jobb ingatlanok épülnek, másrészt – még az ugyanolyan lakásokért is – hajlandóak vagyunk többet fizetni, ha hegyre vagy vízpartra épültek. Ezért érthető, hogy a ZILLOWSZTORIK is külön fejezetet szentel az amerikai tengerpart ingatlanpiacának. A szerzők szerint a „tengerparti ingatlanpiac gyakorlatilag garantált sikerre van ítélve”, még az egyre veszélyesebb árhullámok ellenére is. A magyar tenger partján még árhullám se fenyeget, így nem meglepő, hogy a tó természeti szépségei igen tetszetős lakásárprémiumot is eredményeznek. A Balaton-parti települések utcái közül a tíz legdrágább a part közvetlen közelében fekszik. Ezek az utcák a 400 ezer forint feletti négyzetméteráruk jó részét a vízpartnak köszönhetik, a Balaton nélkül nem lennének különlegesek az ingatlanvásárlók számára. Hegyvidéki üdülőövezeteink ingatlanárai ugyancsak kiemelkednek a környékbeliekhez képest, a friss levegő és a természet közelsége mindig vonzó szempont. Budapesten belül is megtaláljuk a hegy- és vízpartprémiumot. A fővárosi lakások árát még magasabbra srófolja a Duna-part. A folyó látványelemként, levegőcsatornaként és városszerkezeti szempontokból adódóan is jelentős árelőnyhöz vezet. A Duna-menti övezetek népszerűségéről az újabb ingatlanfejlesztések is tanúskodnak: sűrű beépítésük jól mutatja a vízparti lakások iránti kiemelkedő keresletet. A budai hegyvidék mindig is egyedi ingatlan-állománya ma is különleges kincseket rejt, ami akár egymillió forint feletti négyzetméterárat is generálhat. A legjobb persze, ha a magaslati levegőt és a víz szépségét egyszerre élvezheti valaki otthona teraszán. A Lakásriport 2016 év végi adatai szerint a keleti tájolású új építésű budai lakások 15%-kal drágábbak, mint a többi hasonló, környékbeli új ingatlan. Nem érdemtelenül.
16 LAKÁSPIACI MOZAIK
LEGDRÁGÁBB BALATON-PARTI ÉS BUDAI UTCÁK (2015, KSH INGATLANADATTÁR) Balatonfüred, Deák Ferenc utca 567eFt/m2 Siófok, Tömörkény István utca 469eFt/m2
Balatonfüred, Gyógy tér 789eFt/m2
Siófok, Beszédes József sétány 468eFt/m2
Zamárdi, Eötvös utca 529eFt/m2 Balatonlelle, Móló sétány 405eFt/m2
Siófok, Petőfi sétány 420eFt/m2 Siófok, Köztársaság utca 414eFt/m2
Balatonlelle, Napsugár utca 427eFt/m2 Balatonboglár, Szentmihályi utca 642eFt/m2
II. ker., Tüske u. 640Ft/m2
II. ker., Muraközi u. 672eFt/m2 II. ker., Zöldkert u. 635eFt/m2
I. ker., Orom u. 1217eFt/m2
II. ker., Ötvös János u. 621eFt/m2
II. ker., Szemlőhegy u. 636eFt/m2 XII. ker., Székács u. 644eFt/m2
XII. ker., Ormódi u. 1093eFt/m2
17
9
SZÁZALÉKBAN MÉRHETŐ SZAVAK
Az eladók mindig túloznak: minden dinnye mézédes, és minden használt autót a garázsban tárolt a tulajdonos orvos házaspár. Nem meglepő, hogy az eladó lakásokon is alig találhatunk makulát, amikor a hirdetéseket böngésszük. Az igényesen felújított lakások alig várják, hogy lecsapjunk rájuk. Magától értetődően a tulajdonosoktól nem várhatjuk el, hogy saját portékájukat ócsárolják, így a hirdetések olvasása során ezeknek a közhelyeknek nem érdemes nagy jelentőséget tulajdonítani. A Duna House adatbázisa alapján a kis lakások hirdetéseiből készült szófelhő tanúskodik róla, hogy elkoptatott jellemzés a kis lakás otthonosként, barátságosként vagy ékszerdobozként való bemutatása, nem kevésbé a „fiataloknak, első lakásnak és egyetemistáknak ideális” fordulat. A sorok között olvasva azért felbukkannak a vevő számára hasznos információk is, amelyek a mégoly részletes adatlapok leírását árnyalják. A ZILLOWSZTORIK szerint a hirdetési szöveg dekódolásának egyik hasznos hozadéka, hogy pontosabban megismerhetjük az ingatlan állapotát. Amerikai adatokon végzett méréseik alapján az egyébként ugyanolyan kategóriákban hirdetett lakások esetén a „befektetés”, „potenciál” vagy „apró felújítás” kifejezést tartalmazó hirdetések esetében közel hétszázalékos diszkont figyelhető meg a végleges eladási árban. Az állapottal kapcsolatban a magyar hirdetők is szeretnek finomkodni, de a „könnyedén, (jól) alakítható”, „átalakítási lehetőség”, „igényre szabható”, „igény szerint alakítható” kifejezések arra utalnak, hogy van mire költeni a hirdetett lakáson. Amikor fordul a kocka, eladóként egyből szembesülünk vele, hogy jó hirdetési szöveget igen nehéz fogalmazni. Képzeljük ilyenkor magunkat a vevő helyébe, és a csábító frázisok helyett inkább szóljunk a komoly érdeklődőkhöz tényszerűen. Lényeges információ, hogy mikor, milyen felújítás zajlott az ingatlanon. Fontos a vevő számára, ha korszerű fűtési megoldások vannak a lakásban, például energiatakarékos radiátorok, esetleg infrafűtéses rendszer, mert ilyenkor jó eséllyel borsos felújítási költségeket spórolhat meg az új lakó. Az épített zuhany, a dekorációs radiátorok, a kiépített szellőzőrendszer az eladó igényességéről árulkodnak, csakúgy, mint a magas kategóriájú beépített konyhagépek. A rezsiköltségből a reménybeli tulajdonos könnyen következtethet a fenntartási költségekre. Társasház esetén pedig a ház állapota, vagyona és a közös költség mértéke is fontos adat. A hirdetés akkor segíti legjobban az eladó és a vevő egymásra találását, ha a szövege érthető, részletes és tényszerű. És bár egy kép néha valóban többet mond ezer szónál, azért az okos szavak is nagyon hasznosak. Ingatlanosra ferdítve a közhelyet: egy kép többet mond ezer okos szóval. 18 LAKÁSPIACI MOZAIK
19
10
ÁRAZÁSI PRAKTIKÁK
Lakáseladáskor nagy a tét. Legértékesebb vagyontárgyunk esetén pár százaléknyi áreltérés is többhavi jövedelmet takaríthat meg, vagy vihet el. Csábító drágán hirdetni annak reményében, hogy majdcsak valaki annyira beleszeret eladó otthonunkba, hogy magas áron is megvásárolja azt. A ZILLOWSZTORIK egyik fejezetében azonban megismerhetjük a cég agytrösztjeinek számítását, miszerint „az a taktika, amely az eladók reményeihez igazodva felsrófolja a hirdetési árat, a gyakorlatban inkább csökkenti a végső eladási árat.” Akik jóval a piaci ár felett hirdetik meg lakásukat, kénytelenek hos�szabb ideig várni a vevőre, és többször csökkenteniük kell a hirdetési árat. A régóta sikertelen hirdetés és a meghirdetett ár sorozatos csökkentése bizalmatlanná teszi a vevőket, és így a végső ár is kedvezőtlen lehet. A Duna House becslései alapján Magyarországon is sokan beleesnek ebbe a csapdába. A 2016-ban értékesített ingatlanok közül 23 ezernyi több mint fél év alatt kelt el. Ráadásul, bár a lakáspiac határozottan élénkült, jó néhány lakás csak többszöri árcsökkentés után talált vevőre. Ez 3-4%-os veszteséget jelent a meghirdetéskor reálisan árazott ingatlanokhoz képest, nem beszélve a 3-4 hónapnyi elvesztegetett időről. A pontos árazás tehát kifizetődő, szinte a legjobb taktika. Azért csak szinte, mert a korrekt árazáson túl a szerencsések ügyes praktikákkal további ezrelékeket, azaz tízezer forintokat nyerhetnek. Mandarin nyelvterületen a hirdetésből senki se hagyja ki a 8-as ház- vagy ajtószámot, ha van, mert fontos kabalaszám. A nyolcas helyett Magyarországon sokaknak a kilences hozhat szerencsét. Egy ingatlan átlagosan magasabb áron – és igen gyakran gyorsabban – kel el, ha az eredeti ára 0 helyett 9-re végződik. A pszichológiai hatás helyett (talán mellett) érdekesebb az a magyarázat, amely szerint a lakáskeresők sokat nézegetik a hirdetési portálokat. A honlapokon található releváns hirdetéseket a legkisebb ártól a legnagyobb felé rendezve a 9-esre végződő árú lakások megelőzhetik a többi hasonló ingatlant. Ily módon a hirdető pár napnyi kimutatható értékesítési időt nyerhet. Az ilyen taktikai árazás apró lépés afelé, hogy felfigyeljenek otthonunkra, és időnként ennyi épp elegendő is. A hazai hirdetők közül is sokan próbálják ki ezt a stratégiát, a hirdetések 20%-a végződött 900 ezerre, 5%-a 90 ezerre, sőt egyes eladók 9 Ft-ra végződő árat sem restelkednek megadni. Ahelyett tehát, hogy a vágyaink szerint árazunk, többet hozhat a konyhára, ha a hirdetési árat ügyesen, de a piaci viszonyokra alapozva adjuk meg. 20 LAKÁSPIACI MOZAIK
A 2016-BAN ÉRTÉKESÍTETT LAKÁSOK ELADÁSA ÉS ELSŐ MEGHIRDETÉSE KÖZÖTT ELTELT IDŐ (DUNA HOUSE BECSLÉS) Értékesített lakások száma 2016-ban (db) 0
5 000
10 000
15 000 20 000 25 000
30 000 35 000 40 000
1 hónapnál kevesebb 1-2 hónap 2-3 hónap 3-4 hónap 4-5 hónap 5-6 hónap 6 hónap - 1 év 1 évnél több
HIRDETÉSI ÁRAK UTOLSÓ 0-TÓL KÜLÖNBÖZŐ SZÁMJEGYE (OTTHONTÉRKÉP MAGÁNHIRDETŐI)
A KILENCESSEL ZÁRÓ HIRDETÉSI ÁRAK MEGOSZLÁSA (OTTHONTÉRKÉP MAGÁNHIRDETŐI)
9-es 6
90-es 900-as 9000-es
7 8
5
90 000-es
4 900 000-es
3 2 1
9
21
11
RÁNCFELVARRÁS ELADÁS ELŐTT
A lakásvásárlók többsége úgy fél a felújítandó ingatlanoktól, mint a tűztől. Nem szeretjük a bizonytalanságot és a felújítással járó problémákat. Természetesen ritkán ússzuk meg felújítás nélkül a beköltözést, és a munkálatok befejezése után szinte azonnal belátjuk, hogy a felújítás kellemesebbé teszi otthonukat, és – számunkra legalábbis – növeli az értékét. Az elköltött pénz és az eltűrt kellemetlenség így tulajdonképpen a saját lakásunkba való befektetés. A Duna House adatai szerint Magyarországon a jó állapotú és felújítandó lakások átlagos fajlagos ára közötti különbség 25 és 50% közé esik. Budapesten ez a különbség panellakások esetében 28%, míg téglalakások esetében 26%, vagyis tipikusan ennyivel többet érnek a felújított ingatlanok a felújítandónál. Az árkülönbség egy közepes vagy jó állapotú ingatlanhoz képest országosan körülbelül 60 ezer Ft négyzetméterenként, vagyis ennyivel érnek többet a szinte újszerű állapotba hozott lakások. A felújított lakások magas árát látva gondolkodóba eshetünk, hogy érdemes-e még eladás előtt kipofozni otthonunkat a minél magasabb eladási ár reményében. Az elképzelt vevő számára végzett felújítást azonban nagyon át kell gondolnunk, és pontos kalkulációkat kell készítenünk, mert könnyen előfordulhat, hogy kidobjuk a pénzünket az ablakon. Figyelembe kell vennünk – mint arra a ZILLOWSZTORIK kapcsolódó fejezete felhívja a figyelmet –, hogy nem minden lakásfelújítási megoldás jár ugyanakkora eladási árnövekedéssel. Az amerikai adatokon végzett számítások szerint fürdőt felújítani sokkal jobban megéri, mint lecserélni a konyhabútort: előbbi esetében a felújításra költött összegnél 71%-kal nagyobb ingatlanérték-növekedés volt kimutatható, míg az új konyha az elköltött összeg alig 50 százalékával emelte a lakás értékét. Mielőtt azonban a leendő eladók rohannának a kivitelezőhöz árajánlatot kérni fürdőfelújításra, még egy dologra felhívjuk a figyelmet. Nem mindegy, hogy milyen ingatlanon szeretnénk ráncfelvarrást végezni. Egy romos állapotban, rossz helyen lévő lakás esetében sokkal kevésbé éri meg kipofozni a fürdőt, vagy lecserélni a konyhabútort, és hasonlóképpen egy rossz beosztású ingatlanra is felesleges milliókat költeni, mert könnyen lehet, hogy az új tulajdonos az alaprajzot megváltoztató átalakítást tervez. Ha nemcsak az áll felújítási szándékunk mögött, hogy szebb otthonba térhessünk haza, hanem értéknövekedést is szeretnénk, akkor mérlegeljük körültekintően terveinket.
22 LAKÁSPIACI MOZAIK
FÜRDŐSZOBA FELÚJÍTÁSA
NAPPALI FELÚJÍTÁSA
a befektetett összeg 171%-ával emelkedik az ár (ZILLOWSZTORIK)
a befektetett összeg 107%-ával emelkedik az ár (ZILLOWSZTORIK)
FAJLAGOS ÁRAK A LAKÁS ÁLLAPOTA SZERINT (DUNA HOUSE) panel
tégla
Budapest
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
családi ház Vidék
0
50
100
150
200
250
300
}
felújítandó
}
lakható
}
jó állapotú
}
nagyon jó állapotú
350
400
450
500
értékesítési ár (eFt/m2) KONYHA FELÚJÍTÁSA
PINCE FELÚJÍTÁSA
a befektetett összeg 52%-ával emelkedik az ár (ZILLOWSZTORIK)
a befektetett összeg 48%-ával emelkedik az ár (ZILLOWSZTORIK)
23
12
KÖZVETÍTŐKBŐL TANÁCSADÓK
Huszonöt évvel ezelőtt az Expressz és a helyi újság hasábjait használtuk arra, hogy vevőt találjunk lakásunkra, vagy rábukkanjunk álmaink otthonára. Az akkori hirdetések szövege csak egy rövid leírást tartalmazott a lakásról, a kép pedig majdnem mindig hiányzott. Ekkor még leginkább az információs kapuőr szerepe jutott az ingatlanközvetítőknek: összekötötték egymással a vevői és az eladói oldalt, és részletes információkkal támogatták az ügyleteket. Ma tízezernyi online hirdetés részletes információit nézegethetjük bármikor a telefonunkon. A csatolt fotókon, valamint internetes utcakép alapján anélkül bejárhatjuk az ingatlan környékét, és elképzelhetjük a lakást, hogy akár csak egy percre is kimozdulnánk otthonról. A kapcsolattartás pedig összehasonlíthatatlanul gyorsabb. Mégis egyre többen fordulnak közvetítőhöz, mert a szolgáltatás jellege is megváltozott. A közvetítők tanácsadókká váltak. Manapság éppen a rengeteg információ miatt kérünk segítséget, amikor egy lakás adásvételével kapcsolatos viszonylag ritka és anyagilag is jelentős döntési helyzetbe kerülünk. Az egyre profibb és gyorsabban tájékozódó vevők kihalászásához tudatosabb eladási stratégiára van szükség. A jó XXI. századi ingatlan-tanácsadó javaslatot tesz a lakás eladáskori állapotának jellemzésére, a piac naprakész ismeretében támogatja az árképzést, és segít odatalálni a komoly érdeklődőkhöz a hirdetések tengerében. A ZILLOW, az internet korának leginnovatívabb ingatlanos cége ezért is méri fel az ügyfelek tanácsadókról alkotott véleményét egy komplex szempontrendszer szerint. Osztályozni lehet a tanácsadó helyismeretét, a folyamat során tanúsított szakértelmét, rugalmasságát és tárgyalási képességeit is. A Duna House szakértői szerint ezek az értékek itthon is fontosak. Alapvető elvárás, hogy a tanácsadó pontosan összesítse a lakás paramétereit és műszaki tulajdonságait. Ezek ismeretében, tapasztalata és helyismerete alapján képesnek kell lennie arra, hogy a lehető legjobban tudja meghatározni az ingatlan értékét. Az ingatlanszakmai felkészültségen kívül kreativitásra is szükség van – ez elengedhetetlen ahhoz, hogy a lakásról vonzó fotókat készítsen, és csalogató szöveget írjon. Fontos továbbá, hogy a tanácsadó munkája során igyekezzen megtalálni a hangot a legkülönbözőbb egyéniségű megbízókkal is. A kellő empátia hozzásegíti ahhoz, hogy azonosulni tudjon megbízója helyzetével és céljaival. A kölcsönös megegyezéshez leggyorsabban a világos, lényegre törő kommunikációval lehet eljutni. Amikor ingatlanos segítségét kérjük, ne érjük be kevesebbel! 24 LAKÁSPIACI MOZAIK
ÁTADOTT ÚJ LAKÁSOK SZÁMA MAGYARORSZÁGON (KSH) 0
10 000
20 000
28 ezer új lakás megnyílik az első Duna House iroda
30 000
40 000
50 000
2001 2002
44 ezer új lakás a rendszerváltás utáni évek legmagasabb száma
2003 2004 2005
34 ezer új lakás a Zillow alapítása
2006
41 ezer új lakás az első Portfolio Property Investment Forum
2007 37 ezer új lakás az Airbnb indulása
2008 2009
32 ezer új lakás megjelenik az első FHB Index
2010 2011
13 ezer új lakás megjelenik az első Duna House Barométer
2012 2013 2014 2015
új lakások száma? megjelenik a ZILLOWSZTORIK Magyarországon
2016
7 ezer új lakás élesedik Magyarországon a Google utcakép
10 ezer új lakás a Duna House jelentős nemzetközi terjeszkedése és tőzsdei kibocsátása
2017
25
A családtervezés a mi dolgunk. Az otthonteremtésben segít a bankunk.
FHB Lakáshitelek Nálunk a jó ajánlatok mellé egyszerűbb hitelfelvétel is jár. Használja az Online dossziét, amivel a feltöltött, hitelfelvételhez szükséges munkatársunk közben ellenőrzi, Bármi is a papírokat család terve, az FHBmenet Banknál így azok biztosan rendben lesznek.
mindenki megtalálhatja a megfelelő lakáshitelt. www.fhb.hu | 06 1 3344 344
Ahány család, annyi történet. Ahány történet, annyi megoldás. A tájékoztatás nem teljes körű, részletekért és feltételekért kérjük, keresse fel honlapunkat, vagy érdeklődjön bankfiókjainkban, illetve az FHB TeleBankon keresztül. A Bank a hitelbírálat jogát fenntartja. 2017. március
Ingatlan www.portfolio.hu/ingatlan
A TÁJÉKOZOTTSÁG MILLIÓKAT ÉR
NEM SZÁMÍT, hogy eladni vagy vásárolni szeretnénk. NEM SZÁMÍT, hogy Budapesten vagy vidéken. NEM SZÁMÍT, hogy közvetítőként másoknak segítünk, vagy saját magunk intézzük ügyeinket. AMI SZÁMÍT, hogy hiteles és naprakész információkkal rendelkezzünk, és a végső döntést mindig tudatosan hozzuk meg.
Portfolio • Portfolio Ingatlan • Pénzcentrum • Rendezvények • Trader
A könyv megjelenését támogatta:
Megvásárolható:
www.ingatlanrol-okosan.hu
L A K Á S P I AC I M OZ A I K
– számok nyelvén a magyar ingatlanpiacról 2017
Szerkesztette:
Főtámogató: Támogatók:
Médiapartner:
Ingatlan www.portfolio.hu/ingatlan