perizia by ANTONELLO PALERMO

TRIBUNALE DI CUNEO

ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 35/03 CONDOMINIO “VIALE DEGLI ANGELI N° 116” contro ************* e *************

Io sottoscritto geometra Marco Antonio DI MARIA nato a Corsico (MI) il 24 marzo 1968 con studio professionale in Cuneo Via Roma n.c. 23 iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Cuneo al n° 2194 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di

Cuneo,

ottemperanza

all’incarico

conferitomi

dall’Ill.mo Signor Giudice Incaricato Dr. Gian Paolo MACAGNO nell’ Esecuzione Immobiliare n° 35/03 promossa dal Condominio Viale degli Angeli n° 116 contro il Sig. ************* e la Sig.ra *************, espongo la seguente relazione di consulenza tecnica

estimativa. CAP. 1 - ELENCO DELLE FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI CHE COLPISCONO I BENI In base alla documentazione in mio possesso ed a quella acquisita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Cuneo risultano le seguenti formalità pregiudizievoli : I.

Trascrizione n° 4346/5718 del 05.08.1993: Rogito Notaio Aldo

Saroldi con sede in Cuneo in data 27.07.1993 rep. 52545 raccolta 7046 (Allegato 26).

Convenzione matrimoniale di costituzione di fondo patrimoniale (cod. 125) relativo ai seguenti beni immobili : Unità negoziale n. 1 - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 834 sub.15 ; Unità negoziale n. 2 - Comune di Vignolo (A4KP), N.C.T Foglio 5 particella 244; - Comune di Vignolo (A4KP), N.C.T Foglio 5 particella 191; Unità negoziale n. 3 - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 705 sub. 3; - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 705 sub. 2; A favore : 1. ************* nato a Monesiglio (CN) il 02.05.1955,

cod.fisc.

************* per la quota intera di piena proprietà sull’unità negoziale n° 2 e quota ½ di piena proprietà sull’unità negoziale n° 3; 2. ************* nata a Ceva (CN) il 22.08.1957, cod.fisc. ************* per la quota intera di piena proprietà sull’unità negoziale n° 1 e quota ½ di piena proprietà sull’unità negoziale n° 3, coniugati in regime della separazione dei beni Contro : 1. ************* nato a Monesiglio (CN) il 02.05.1955,

cod.fisc.

************* per la quota intera di piena proprietà sull’unità negoziale n° 2 e quota ½ di piena proprietà sull’unità negoziale n° 3. 3. ************* nata a Ceva (CN) il 22.08.1957, cod.fisc. ************* per la quota intera di piena proprietà sull’unità negoziale n° 1 e quota

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½ di piena proprietà sull’unità negoziale n° 3, coniugati in regime della separazione dei beni II. Trascrizione n° 4883/6401 del 18.06.2003: Atto giudiziario del 07.06.2003 n. 346 emesso dal Tribunale di Cuneo. Verbale di pignoramento immobili (cod. 726) relativo ai seguenti beni immobili : Unità negoziale n. 1 - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 705 sub. 3; - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 705 sub. 2; Unità negoziale n. 2 - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 834 sub.15; Unità negoziale n. 3 - Comune di Vignolo (A4KP), N.C.T Foglio 5 particella 244; - Comune di Vignolo (A4KP), N.C.T Foglio 5 particella 191; A favore : CONDOMINIO VIALE ANGELI N. 116 con sede in Cuneo (CN) cod.fisc. 96053850044; quota intera di piena proprietà sulle unità negoziali n° 1,2 e 3. Contro : 1. ************* nato a Monesiglio (CN) il 02.05.1955,

cod.fisc.

************* per la quota ½ di piena proprietà sull’unità negoziale n° 1 e quota intera di piena proprietà sull’unità negoziale n° 3. 2. ************* nata a Ceva (CN) il 22.08.1957, cod.fisc. ************* per la quota ½ di piena proprietà sull’unità negoziale n° 1 e quota intera di piena proprietà sull’unità negoziale

n° 2, coniugati in regime

della separazione dei beni. 3 3

III. Iscrizione n° 1440/10749 del 02.12.2002: Atto giudiziario del 28.11.2002 rep. 1216/2002 emesso dal Tribunale di Mondovì cod. fisc. 84011610049. Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo (cod. 281) relativa ai seguenti beni immobili: Unità negoziale n. 1 - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 705 sub. 3; - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 705 sub. 2; Unità negoziale n. 2 - Comune di Vignolo (A4KP), N.C.T Foglio 5 particella 191; - Comune di Vignolo (A4KP), N.C.T Foglio 5 particella 244; Unità negoziale n. 3 - Comune di Cuneo (A4AA), N.C.E.U. Foglio 91 particella 834 sub.15 ; A favore : BANCA ALPI MARITTIME – CREDITO COOPERATIVO CARRU’ S.C.R.L. con sede in Carrù (CN) cod. fisc. 00195530043, quota intera di piena proprietà sulle unità negoziali n° 1,2 e 3. Contro : 1. ************* nato a Monesiglio (CN) il 02.05.1955,

cod.fisc.

************* per la quota ½ di piena proprietà sull’unità negoziale n° 1 e quota intera di piena proprietà sull’unità negoziale n° 2. 2. ************* nata a Ceva (CN) il 22.08.1957, cod.fisc. ************* per la quota ½ di piena proprietà sull’unità negoziale n° 1 e quota intera di piena proprietà sull’unità negoziale n° 3, coniugati in regime della separazione dei beni La somma garantita è di € 2.065.827,60. 4 4

Le unità immobiliari corrispondono esattamente a quanto descritto nel verbale di pignoramento immobili. CAP. 2 - INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI UNITÀ IMMOBILIARE IN CUNEO VIALE DEGLI ANGELI N° 116 Quota di ½ ciascuno della piena proprietà del Sig. ************* e della Sig.ra *************, coniugi in regime di separazione dei beni, dell’unità immobiliare (alloggio e cantina) e dell’autorimessa in Comune di Cuneo, Viale degli Angeli n. 116. Alloggio al piano primo (secondo fuori terra) esteso sull’intero piano, composto da ingresso, cucinino, tinello-soggiorno, tre camere, doppi servizi, veranda, balcone e terrazzo, alle coerenze: distacco su area condominiale su tutti i lati e vano scala; Cantina al piano interrato posta alle coerenze: area condominiale a tre lati, corridoio cantine, immobiliare “La Perla”. Quanto sopra è individuato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano alla Partita 1014729 Foglio 91 particella 705 sub. 3, Z.C. 1^ Cat. A/7 classe 3^ vani 8 Rendita Catastale euro 1.177,52 (Lire 2.280.000) (Allegato 15). Autorimessa al piano terreno posta alle coerenze: autorimessa di proprietà

dell’immobiliare

“La

Perla”,

gabinetto

corridoio

condominiale, cortile condominiale. Quanto sopra è individuato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano alla Partita 1014729 Foglio 91 particella 705 sub. 2, p. S-1, Z.C. 1^ Cat. C/6 classe 5^ m² 23 Rendita Catastale euro 96,22 (Lire 186.300). (Allegato 15). 5 5

Terreno ad uso esclusivo e perpetuo di circa m² 50 posta alle coerenze: proprietà Abbà, proprietà immobiliare “La Perla”, area condominiale e via Dalmastro. UNITÀ IMMOBILIARE IN CUNEO VIA ANTONIO STOPPANI Quota intera di piena proprietà della Sig.ra *************

dell’

autorimessa sita in Comune di Cuneo Via Antonio Stoppani, condominio “Residenza Levante” e contraddistinta con il

n° 927 sulla

planimetria generale del caseggiato posta alle coerenze: passaggio comune a due lati, rimesse n. R/74 e R/76. Quanto sopra è individuato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano alla Partita 1005085 Foglio 91 particella 834 sub. 15, Z.C. 1^ Cat. C/6 classe 5^ m² 12 Rendita Catastale euro 50,20 (Lire 97.200) (Allegato 16). TERRENI IN VIGNOLO, LOC. SANTA CROCE Quota intera di piena proprietà del Sig. ************* dei terreni in unico corpo, siti in Comune di Vignolo località Santa Croce e posti alle coerenze: a nord mappale 283 e 85, a est il Canale Roero, a sud mappali 97, 245, 261,101 ed a ovest mappali 93,281,285,286 e 282. Quanto sopra è così individuato presso il Nuovo Catasto Terreni: • Partita 4178 Foglio 5 particella 244 qualità seminativo erborato classe 3 superficie are 63 ca 25 (m² 6325) R.D. 17,97 R.A. 24,50; • Partita 3551 Foglio 5 particella 191 qualità seminativo erborato classe 3 superficie are 95 ca 25 (m² 9525) R.D. 27,06 R.A. 36,89 (Allegato 17).

6 6

CAP.3 - DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Premessa: per quanto riguarda le caratteristiche specifiche dei beni oggetto di valutazione siti nel Comune di Cuneo, non è stato possibile verificarne la qualità dei materiali né tanto meno lo stato di conservazione degli stessi in quanto, benché invitati con lettera raccomandata in data 18 febbraio 2004 a prendere parte al sopralluogo di rito, il Sig. ************* e la Sig.ra ************* non erano presenti il giorno 5 marzo 2004 data fissata dallo scrivente per le operazioni suddette. UNITÀ IMMOBILIARE IN CUNEO VIALE DEGLI ANGELI N° 116 Le unità immobiliari in oggetto fanno parte integrante di un edificio costruito agli inizi degli anni 1960 nella zona periferica posta a sud-est di Cuneo, lungo il famoso Viale alberato che dalla rotonda di accesso della città posta a sud-ovest (rondò Garibaldi) lambendo il Parco della resistenza conduce al Santuario della Madonna degli Angeli. Percorrendo il Viale degli Angeli nella direzione sopra indicata l’edificio in questione si trova sulla destra dello stesso, al centro di un lotto di terreno di forma trapezoidale posto all’angolo con la Via Dalmastro. Tale zona è caratterizzata da palazzine residenziali a bassa densità edilizia, risalenti nella parte più prossima al centro al periodo anteguerra e nella parte più esterna, quale quella in oggetto, al dopoguerra fino agli inizi degli anni ’70. La localizzazione è ottima dal punto di vista residenziale, in quanto il centro è facilmente accessibile e l’intorno edilizio è caratterizzato da abitazioni unifamiliari o piccoli condomini antistanti l’ampio viale 7 7

alberato (fotografie 1,2 e 3) . Nel contesto urbano della città di Cuneo, la zona del Viale degli Angeli e più in generale tutta la fascia posta dalla parte del torrente Gesso, è quella di maggior prestigio: condizioni microclimatiche e geomorfologiche permettono di avere maggiori condizioni di illuminazione e migliori temperature rispetto alla fascia posta dalla parte del fiume Stura. L’edificio è stato costruito agli inizi degli anni’60 (la licenza di costruzione è del 30.01.1963) ed è stato dichiarato abitabile a partire dal 27.04.1964. L’accesso pedonale avviene dal Viale degli Angeli, mentre l’accesso carraio alle autorimesse avviene dalla Via Dalmastro; L’edificio è costituito da : • un piano interrato con tre vani adibiti a cantine e locali di uso comune (locale caldaia, disimpegno); • un piano terreno con due autorimesse, un locale deposito, un bagno comune; • un piano primo adibito ad unico alloggio; • un piano secondo adibito a due alloggi; • un piano sottotetto adibito a sottotetti. I vari piani sono collegati da un’ampia scala comune. Gli spazi scoperti sono adibiti a giardino, in parte ad uso esclusivo e perpetuo ed in parte ad uso condominiale. Sono presenti due box in lamiera prefabbricata. Il fabbricato ha struttura portante verticale in calcestruzzo armato ed orizzontale con travi anch’essi in c.a. e solai in latero-cemento; la 8 8

struttura del tetto è a due falde inclinate. Il manto di copertura è in tegole di cemento mentre le gronde ed i pluviali sono in lamiera. I tamponamenti delle murature perimetrali sono a cassa vuota; il rivestimento esterno è in intonaco e pietra al piano terreno, in piastrelle di clinker ai piani primo e secondo, in intonaco al piano sottotetto. I parapetti dei balconi sono in vetro con montanti in ferro verniciato mentre le cornici delle finestre, i davanzali esterni e le soglie sono in pietra. Il portone di accesso pedonale è in legno mentre quelli delle autorimesse e dei locali al piano terreno sono in ferro. I serramenti esterni delle unità immobiliari sono in legno verniciato, dotati di vetri e provvisti di avvolgibili. La veranda posta sul prospetto a nord è in metallo. L’impossibilità di accesso al fabbricato non ha permesso al sottoscritto di verificare la qualità dei materiali con cui è realizzato il vano scala. Lo stabile, molto presumibilmente, è dotato di tutti gli allacciamenti ai vari impianti di servizio (idrico-sanitario, acquedotto comunale, rete della fognatura comunale, rete di distribuzione del gas metano della città, telefonico, elettrico, citofonico). L’edificio appare al momento del sopralluogo in discreto stato di conservazione ed efficienza; le caratteristiche tipologiche e qualitative sono di livello medio e rappresentano la tipicità degli anni in cui è stato realizzato. Le caratteristiche estetiche sono tipiche dell’architettura degli anni ’60;

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per una migliore identificazione dello stesso si può fare riferimento alla documentazione fotografica allegata (fotografie 4,5,6,7,8,9 e 10). Per quanto riguarda le caratteristiche specifiche dei beni oggetto di valutazione si precisa, come già peraltro indicato in premessa, che non è stato possibile verificarne la qualità dei materiali e lo stato di conservazione degli stessi. La descrizione del bene è avvenuta esclusivamente sulla base di elaborati

progettuali forniti al sottoscritto dall’amministratore del

condominio Sig. Pagliasso Fabrizio. I locali in oggetto sono rappresentati nelle planimetrie allegate le quali però hanno solo una valenza indicativa (Allegato 20). Nessun eccezione potrà essere sollevata in caso di eventuali discordanze che si potessero riscontrare tra lo stato di fatto e dette planimetrie. L’alloggio posto al primo piano ed oggetto della presente relazione estimativa è composto da tre camere, un cucinino, un tinello, un soggiorno, due bagni, un ingresso, un ripostiglio, un terrazzo verso il Viale degli Angeli, un balcone verso Via Dalmastro ed un altro balcone con veranda verso il cortile. La distribuzione prevalente è a sud per il soggiorno (posto d’angolo) ed una camera da letto, a ovest per il tinello, il cucinino ed un’altra camera da letto (posta d’angolo) ed a est per l’ultima camera da letto ed il bagno principale. Il prospetto a sud ha l’affaccio sul Viale degli Angeli, quello a ovest sull’area verde di via Dalmastro, quello a nord sulle proprietà esclusive

10 10

del giardino pertinenziale e quello a est sul verde condominiale che è interposto ad altro edificio. La distribuzione dei locali è razionale, funzionalmente corretta e le dimensioni dei singoli vani rispettano i requisiti commerciali degli ultimi standard abitativi. Il solaio è piano con un’altezza pari a m. 3,40. L’appartamento s’ipotizza sia dotato di impianto di riscaldamento centralizzato alimentato con gas metano e di produzione di acqua calda con boiler elettrico. L’impianto elettrico e idrico-sanitario si presume siano sottotraccia; i bagni dotati di tutti gli apparecchi sanitari. Le condizioni di manutenzione e conservazione, ai fini della valutazione dell’immobile, si ipotizzano discrete visto la vetustà dell’immobile. La cantina posta al piano interrato ha un’altezza di m. 2,72 ed una superficie netta di mq. 34. L’alloggio, tenuto conto della cantina, sviluppa una superficie commerciale calcolata con i criteri indicati al cap. 15 di mq. 203,40. L’autorimessa ha una superficie netta di mq. 23 ed un’altezza di m. 2,52. Il portone di accesso in metallo è basculante e comandato elettricamente. L’area esclusiva esterna di circa mq 50 è posta a ridosso della Via Dalmastro. Essa risulta identificata con un tratteggio rosso nella planimetria generale del fabbricato allegata all’atto di cui al rogito Notaio Renato Drago in data 09.11.1968 registrato a Cuneo il 11 11

27.11.1968 al n. 1173 ed ivi trascritto il 28.11.1968 n. 6839/8139. Per una migliore identificazione si può fare riferimento alle planimetrie allegate (Allegato 20). UNITÀ IMMOBILIARE IN CUNEO VIA ANTONIO STOPPANI L’ unità immobiliare in oggetto è parte integrante di un fabbricato accessorio al Condominio “Residenza Levante” posto nella zona centrale di sud-est della Città di Cuneo. Percorrendo la Via Antonio Stoppani nella direzione dal Viale degli Angeli a Corso Nizza, tale Condominio si trova sulla sinistra della stessa all’angolo con Via Vittorio Bersezio. Il fabbricato accessorio, composto da un piano fuori terra ed un piano interrato è posto all’interno del cortile del Condominio. L’accesso al cortile avviene mediante passaggio carraio dalla Via Antonio Stoppani; da qui altre due rampe conducono al piano interrato dove è ubicata l’autorimessa in oggetto. La localizzazione è buona dal punto di vista residenziale. Il centro è facilmente accessibile e l’intorno edilizio è caratterizzato da singoli edifici multipiano edificati negli anni 1960 e 1970 e le cui caratteristiche architettoniche denotano la tipicità del costruito di quegli anni (fotografie 11 e 12). La fruibilità dei mezzi di trasporto pubblici e delle attività terziarie e commerciali è buona in quanto sono situate nelle immediate vicinanze. Il condominio è stato costruito alla fine degli anni’60 (la licenza di costruzione del condominio e della parte interrata del fabbricato

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accessorio è del 07.06.1968 mentre quella per la costruzione del fabbricato accessorio fuori terra è del 22.07.1968). Gli spazi scoperti sono adibiti interamente a cortile e passaggi di manovra. Il fabbricato ha struttura portante verticale in calcestruzzo armato ed orizzontale con travi e solai anch’essi in c.a. Il tetto è piano con manto di copertura in lamiere. I tamponamenti delle murature perimetrali del fabbricato fuori terra sono in laterizio; quelli della parte interrara sono in blocchetti di cemento. Il rivestimento esterno sia per la parte fuori terra che per la parte interrata è in intonaco. La parte fuori terra è anche tinteggiata. Gli accessi pedonali alla parte interrata possono avvenire sia dalla rampa carrabile che da vani scala direttamente collegati con l’esterno. I serramenti sono in ferro. L’edificio appare al momento del sopralluogo in discreto stato di conservazione ed efficienza; Per quanto riguarda le caratteristiche specifiche del bene oggetto di valutazione si precisa, come già peraltro indicato in premessa, che non è stato possibile verificarne la qualità dei materiali e lo stato di conservazione degli stessi. La descrizione del bene è avvenuta esclusivamente in conformità ai rilievi effettuati dall’esterno dell’autorimessa

che hanno permesso

anche di definirne le dimensioni. Il locale in oggetto è rappresentato nella planimetria allegata la quale però ha solo una valenza indicativa (Allegato 21). Anche per questa unità nessuna eccezione potrà

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essere sollevata in caso di eventuali discordanze che si potessero riscontrare tra lo stato di fatto e dette planimetrie. L’autorimessa è posta al piano interrato del fabbricato accessorio. Ha una superficie lorda pari a mq. 13,86 ed una superficie netta pari a mq. 10,80. L’altezza netta è di m. 3,24. Viste le lievi discordanze rispetto alla superficie catastale si ritiene opportuno optare per quest’ultima ai fini della valutazione immobiliare. All’interno del grande fabbricato interrato adibito interamente a garage, l’autorimessa in questione si trova svoltando subito a sinistra appena si è scesi dalla rampa di accesso e da qui svoltando a destra (l’autorimessa è posta all’angolo del corpo centrale). Il portone di accesso in metallo è basculante ma non comandato elettricamente; per una migliore identificazione si può fare riferimento alla documentazione fotografica allegata (fotografie 13,14,15 e 16). Questa zona di Cuneo non è soggetta a parcheggi in superficie a pagamento.

Ciononostante,

difficoltà

sempre

crescente

parcheggio dell’automobile, a fatto sì che si venisse a creare un apprezzamento delle autorimesse. TERRENI IN COMUNE DI VIGNOLO, LOCALITA’ SANTA CROCE Gli appezzamenti di terreno in questione sono in unico corpo e distinti presso il Catasto Terreni di Cuneo con i numeri di mappa 191 e 244 del Foglio 5 ; la superficie catastale complessiva delle due particelle è di mq 15850 (mq 9525 del mappale 191 e mq 6325 del mappale 244) pari a 4,16 giornate piemontesi (1 g.ta piemontese è di 3810 mq). La forma trapezoidale degli appezzamenti ne permette un agevole 14 14

lavorazione meccanica (Allegato 6). Percorrendo la strada comunale di Santa Croce di Vignolo nella direzione da Cuneo a Vignolo i terreni si trovano sulla sua sinistra ad una quota più bassa rispetto a quella stradale. L’accesso ai fondi anche con i mezzi meccanici è garantito dalla Via Monte Chersogno che inizia proprio dalla strada comunale mentre dalla parte opposta da una strada vicinale. Il terreno che attualmente è destinato a prato, presenta un’andamento pianeggiante, facilmente lavorabile. Lungo la parte posta verso il fiume confina direttamente con il canale Roero. Ai margini dei terreni, lungo detto canale, ci sono due tralicci della media tensione che però non incidono sull’eventuale edificazione degli stessi.

Il P.R.G.C., con la variante

adottata definitivamente con delibera di approvazione del C.C. n° 6 del 04.03.2004 (in salvaguardia) inserisce dette aree in parte nella zona denominata “area residenziale di nuovo impianto” definita con la sigla R4.7 in cui è ammessa la trasformazione urbanistica come stabilito dagli artt. 15 e 20 delle N.d.A. e in parte nella zona denominata “area agricola di salvaguardia ambientale e area di futura espansione del centro abitato” definita con la sigla H0.3 in cui è ammessa la trasformazione urbanistica come stabilito dall’art. 34 delle N.d.A. Ai fini di quanto sopra indicato tali terreni sono potenzialmente edificabili in tempi non ancora quantificabili con S.U.E. Su di essi gravano delle servitù attive e passive di passaggio e spettano le dotazioni di acqua irrigua così come indicato nell’atto di provenienza (Allegato 25). Per una migliore identificazione dello 15 15

stesso si può fare riferimento alla documentazione fotografica allegata (Fotografie 17,18,19,20,21,22 e 23). CAP.4 - LOTTI IMMOBILIARI Tenuto conto delle caratteristiche di mercato dei beni oggetto della presente relazione, quanto sopra descritto si ritiene possano formare tre lotti immobiliari distinti. LOTTO IMMOBILIARE I In Comune di Cuneo, Viale degli Angeli n. 116, bene in proprietà del Sig. ************* per la quota di ½ di piena proprietà e della Sig.ra ************* per la quota di ½ di piena proprietà, coniugi in regime di separazione dei beni: Alloggio al piano primo (secondo fuori terra) esteso sull’intero piano ed avente una superficie commerciale di mq 203,40 composto da ingresso, cucinino, tinello-soggiorno, tre camere, doppi servizi, veranda, balcone e terrazzo, alle coerenze: distacco su area condominiale su tutti i lati e vano scala; Cantina al piano interrato avente una superficie complessiva di mq 34

e posta alle coerenze: area condominiale a tre lati, corridoio

cantine, cantina di proprietà “Immobiliare La Perla”. Autorimessa al piano terreno avente una superficie complessiva di mq 23 posta alle coerenze: autorimessa di proprietà “Immobiliare La Perla”, gabinetto e corridoio condominiale, cortile condominiale. Terreno ad uso esclusivo e perpetuo di circa mq 50 posta alle coerenze: proprietà Abbà, proprietà “Immobiliare La Perla”, area condominiale e via Dalmastro. 16 16

LOTTO IMMOBILIARE II In Comune di Cuneo Via Antonio Stoppani condominio “Residenza Levante” quota intera di piena proprietà della Sig.ra *************: Autorimessa al piano interrato avente una superficie catastale di mq 12, contraddistinta nella planimetria generale del caseggiato con il n° 927 e posta alle coerenze: passaggio comune a due lati, rimesse n. R/74 e R/76.

LOTTO IMMOBILIARE III In Comune di Vignolo località Santa Croce quota intera di piena proprietà del Sig. *************: Terreno Foglio 5 particella 244 are 63 ca 25 (m² 6325) e terreno Foglio 5 particella 191 are 95 ca 25 (m² 9525) in unico corpo, posti alle coerenze: a nord mappale 283 e 85, a est il Canale Roero, a sud mappali 97, 245, 261,101 ed a ovest mappali 93,281,285,286 e 282. CAP. 5 - DITTA PROPRIETARIA DEI LOTTI In base alle visure eseguite posso dichiarare che la proprietà dei beni oggetto della presente relazione è la seguente: •

Unità immobiliare in Cuneo Viale degli Angeli n° 116

Sig. ************* e Sig.ra ************* coniugi in regime di separazione dei beni per la quota di ½ di piena proprietà ciascuno pervenuta in forza di atto di acquisto dalla Sig.ra Lana Renata di cui al rogito Notaio Aldo Saroldi con sede in Cuneo in data 6.11.1987, repertorio num. 26.006/4479, registrato a Cuneo il 26.11.1987 al

n. 2027 ed ivi

trascritto il 4.12.1987 al numero 6775 (Allegato 23). 17 17

fallimento della International Marketing Company S.r.l si ritiene che il contratto di affitto sopra menzionato sia da ritenersi non più efficace. Per quanto riguarda l'autorimessa sita in Cuneo, Via A. Stoppani le informazioni mi

apprese

dall’amministratore

del

condominio

permettono di affermare che la stessa risulta essere libera da

contratti locativi in uso. I terreni ubicati nel Comune di Vignolo risultano essere liberi. CAP.7 - NORMATIVA URBANISTICA Le verifiche relative alle unità immobiliari site in Cuneo ed eseguite presso gli Uffici del Settore Programmazione del Territorio – Urbanistica – della Città di Cuneo hanno permesso di rintracciare le seguenti pratiche inerenti il rilascio di Concessioni e/o Autorizzazioni: Unità immobiliare in Viale degli Angeli n° 116 L'immobile nel quale è ricompresa l'unità immobiliare è stato edificato anteriormente al 01.09.1967 in forza del seguente titolo: • Licenza di costruzione n° 574 del 30.01.1963; • Autorizzazione all’abitabilità n° 19 in data 27.04.1964; (Allegato 18). Non si sono altresì rintracciati documenti relativi al rilascio di titoli autorizzativi in sanatoria secondo i disposti delle Leggi urbanistiche vigenti. Il P.R.G.C. del Comune di Cuneo inserisce i predetti immobili nella zona R2-C, insediamenti residenziali edificati di completamento e ristrutturazione area Viale Angeli Sud normata dall’art. 9 delle N.T.A. (Allegato n° 7). 19 19

apprese

dall’amministratore

del

condominio

permettono di affermare che la stessa risulta essere libera da

Nel progetto preliminare del nuovo P.R.G.C. del Comune di Cuneo i predetti immobili sono inseriti nella zona TC3 – Tessuti urbani con unità

insediative

isolate

normata

dall’art.

delle

N.T.A.

(Allegato n° 9). Regolarità amministrativa Rispetto a quanto autorizzato con la licenza di costruzione sopra indicata sono state riscontrate alcune lievi difformità rispetto al progetto principale che possono così brevemente riassumersi: piano scantinato: diversa distribuzione interna con nuova realizzazione della cantina di proprietà dei Sig.ri Coniugi Novello e Ravotto e inedificabilità del ripostiglio e della cantina posta a nord-ovest; piano autorimesse: diversa distribuzione interna con realizzazione di un bagno comune ed aumento della superficie dell'autorimessa dei Sig.ri Coniugi Novello e Ravotto. piano primo: ampliamento del balcone posto a nord con chiusura dello stesso con veranda e lieve modifica del prospetto posto a nord-ovest dovuto alla non esecuzione del piccolo balcone previsto. Tali opere potranno essere sanate, a cura e spese dell'aggiudicatario, mediante la presentazione di domanda in sanatoria ai sensi dell'art. 40, ultimo comma, della Legge 28.02.1985 n° 47, entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento. Gli abusi esistenti si ritiene possano rientrare nella Tipologia numero 1 (immobili residenziali) e 6 della Tabella allegata alla Legge n° 326 del 24.11.2003.

20 20

La spesa preventivabile per la sanatoria, ai sensi dell'art. 32, comma 38 della Legge n° 326 del 24.11.2003, è la seguente: • oblazione: tariffa Legge n° 326 del 24.11.2003 – Tipologia 1 (immobili residenziali): € 100,00/mq. • anticipazione degli oneri di concessione – Tabella 2 (nuove costruzioni e ampliamenti per comuni con numero di abitanti tra 10.001 e 100.000) : € 55,00/mq. • oblazione: tariffa Legge n° 326 del 24.11.2003 – Tipologia 6: € 516,00 a forfait. La

consistenza

delle

opere

abusive

sanabili

Tipologia

(realizzazione della veranda), determinata con riferimento agli articoli 2 e 3 del decreto ministeriale 10.05.1977 ai sensi dell'art. 51 della Legge 47/1985, è di mq. 7,40; pertanto l’oblazione riferita a tale abuso è pari a € 100,00/mq. x mq. 7,40 = € 740,00. A tale somma vanno aggiunti € 516,00 per l’abuso in Tipologia 6 ed una presumibile somma di € 2000,00 per contributo sul costo di costruzione, oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e indotta, spese

professionali

comprensive

Iva

contributo

cassa

previdenziale. La complessiva somma preventivabile per sanare le opere abusive può essere pertanto determinata in € 3256,00 arrotondabile a € 3300,00 (tremilatrecento/00).

Unità immobiliare in Via A. Stoppani 21 21

L'immobile nel quale è ricompresa l'unità immobiliare è stato edificato in forza del seguente titolo: • Licenza di costruzione n° 274 del 07.06.1968; • Licenza di costruzione n° 347 del 22.07.1968; Non si sono altresì rintracciati documenti relativi al rilascio di titoli autorizzativi in sanatoria secondo i disposti delle Leggi urbanistiche vigenti. Il P.R.G.C. del Comune di Cuneo inserisce i predetti immobili nella zona R2-A, insediamenti residenziali edificati di completamento e ristrutturazione area centrale normata dall’art. 9 delle N.T.A. (Allegato n° 8). Nel progetto preliminare del nuovo P.R.G.C. del Comune di Cuneo i predetti immobili sono inseriti nella zona TC1 – Tessuti urbani con tipologie edilizie organizzate ad isolato normata dall’art. 39 delle N.T.A. (Allegato n° 10). Regolarità amministrativa Rispetto a quanto autorizzato con la licenza di costruzione sopra indicata sono state riscontrate delle difformità rispetto al progetto principale che possono riassumersi in una diversa distribuzione interna (creazione, tramite nuove tramezzature, di autorimesse singole non pertinenziali alle varie unità immobiliari) del piano sotterraneo già adibito ad autorimessa. Tali opere potranno essere sanate, a cura e spese dell'aggiudicatario, mediante la presentazione di domanda in sanatoria ai sensi dell'art.

22 22

40, ultimo comma, della Legge 28.02.1985 n° 47, entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento. Gli abusi esistenti si ritiene possano rientrare nella Tipologia numero 6 della Tabella allegata alla Legge n° 326 del 24.11.2003. La spesa preventivabile per la sanatoria, ai sensi dell'art. 32, comma 38 della Legge n° 326 del 24.11.2003, è la seguente: • oblazione: tariffa Legge n° 326 del 24.11.2003 – Tipologia 6: € 516,00 a forfait. A tale somma va aggiunta una presumibile somma di € 1600,00 per le spese

professionali

comprensive

Iva

contributo

cassa

previdenziale. La complessiva somma preventivabile per sanare le opere abusive può essere pertanto determinata in € 2116,00 arrotondabile a € 2100,00 (duemilacento/00). Stante la molteplicità di opinioni al proposito, sarà in ogni caso cura e onere

dell'acquirente

assumere

preventivamente

dovute

informazioni presso i competenti Uffici Tecnici al fine di determinare le modalità di regolarizzazione degli enti immobiliari oggetto della stima ed i relativi costi. Terreni in Vignolo località Santa Croce Le verifiche relative ai terreni sopra indicati eseguite presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Vignolo confermate anche da quanto indicato sul Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 27.10.2003 prot. 5128/10 (rinnovato in data 30.04.2003 prot. 1993/10) hanno permesso di evidenziare quanto segue: 23 23

Il P.R.G.C. vigente, adottato definitivamente con delibera C.C. n° 12 del 22.05.1997 inserisce i predetti terreni (foglio 5 mappale n° 244 191) nella zona H1 “agricola produttiva”

in cui è consentita

esclusivamente l'attività agricola come stabilito dall'art. 15 delle N.d.A. (Allegato n° 11). Nella variante adottata definitivamente con delibera di approvazione del C.C. n° 6 del 04.03.2004 (in salvaguardia) dette aree sono state così inserite: Foglio 5 mappale 244: per una superficie di circa 2935 m² nella zona denominata “area residenziale di nuovo impianto” definita con la sigla R4.7 in cui è ammessa la trasformazione urbanistica come stabilito dagli artt. 15 e 20 delle N.d.A. (Allegato 28) e per un superficie di circa 3390 m² nella zona denominata “area agricola di salvaguardia ambientale e area di futura espansione del centro abitato” definita con la sigla H0.3 in cui è ammessa la trasformazione urbanistica come stabilito dall’art. 34 delle N.d.A. (Allegato 28). Foglio 5 mappale 191: per una superficie di circa 4930 m² nella zona denominata “area residenziale di nuovo impianto” definita con la sigla R4.7 in cui è ammessa la trasformazione urbanistica come stabilito dagli artt. 15 e 20 delle N.d.A. (Allegato 28) e per un superficie di circa 4595 m² nella zona denominata “area agricola di salvaguardia ambientale e area di futura espansione del centro abitato” definita con la sigla H0.3 in cui è ammessa la trasformazione urbanistica come stabilito dall’art. 34 delle N.d.A (Allegato 28). 24 24

Ai fini edificatori essendo la variante definitiva di P.R.G.C. in salvaguardia, bisognerà adottare ai sensi dell’ art. 58 della Legge 56/77 la normativa più restrittiva tra gli strumenti urbanistici adottati e quindi la zona “agricola produttiva” nelle aree definite come “area residenziale di nuovo impianto” e “area agricola di salvaguardia ambientale e area di futura espansione del centro abitato” nelle aree definite precedentemente come zona “agricola produttiva”. L’efficacia delle norme relativa alla zona R4.7 “area residenziale di nuovo impianto” sarà possibile solo dopo l’avvenuta approvazione definitiva da parte della Regione Piemonte dello strumento urbanistico in quanto trattasi di interventi soggetti a Strumenti Urbanistici Esecutivi. CAP.8 - REGOLAMENTO CONDOMINIALE Unità immobiliare in Viale degli Angeli n° 116 Così

come

riferito

telefonicamente

data

31.03.2004

dall’Amministratore, Sig. Pagliasso Fabrizio, il Condominio è stato sciolto

con

verbale

assemblea

dei

condomini

stessi.

La comproprietà pro-quota sulle parti del fabbricato comuni per legge è regolamentata, quindi, ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile. Unità immobiliare in Via A. Stoppani Il regolamento di Condominio “Residenza Levante” è stato depositato negli atti del notaio Branda come da verbale del 21.11.1970 registrato a Mondovì il 03.12.1970 al n° 1540 vol. 337 e trascritto a Cuneo in data 07.12.1970 al vol. 214.215.216, art. 6955 n. 8505.

25 25

Alla unità immobiliare spetta una quota millesimale di comproprietà e ripartizione spese generali pari a millesimi 1,3. CAP.9 - REGIME FISCALE Si precisa che il regime di tassazione della vendita e le relative aliquote applicabili sotto indicate sono soggetti a variazioni, anche a causa dei continui mutamenti della legislazione in materia. Sarà cura e onere del partecipante all’asta, nel momento in cui gli enti immobiliari in oggetto verranno posti all’incanto, di assumere le dovute informazioni presso i competenti Uffici Finanziari al fine di determinare le imposte effettivamente applicabili alla compravendita. Lotto immobiliare I Il futuro trasferimento del lotto immobiliare sarà soggetto alla normale aliquota di imposta di registro (7%) oltre alle imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%) e così complessivamente soggetti all’aliquota dell’10% sul valore di aggiudicazione. Nel caso di richiesta di agevolazione per prima abitazione (aliquota pari al 3% per l’imposta di registro oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa complessiva di € 258,22) preciso che il lotto immobiliare in oggetto è da considerarsi “ non di lusso” ai sensi del D.M. 2 agosto 1969 e dell’art. 13 della Legge 408/1949. Lotto immobiliare II Il futuro trasferimento del lotto immobiliare sarà soggetto alla normale aliquota di imposta di registro (7%) oltre alle imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%) e così complessivamente soggetti all’aliquota dell’10% sul valore di aggiudicazione. 26 26

Lotto immobiliare III Il futuro trasferimento del lotto immobiliare, essendo la parte venditrice una persona fisica, sarà soggetto alle seguenti tassazioni: Porzione di terreno agricolo a) Se l’acquirente è un’altra persona fisica: aliquota di imposta di registro (15%) oltre alle imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%) e così complessivamente

soggetti

all’aliquota

dell’18%

sul

valore

aggiudicazione. b) Se l’acquirente è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale: aliquota di imposta di registro (8%) oltre alle imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%) e così complessivamente soggetti all’aliquota dell’11% sul valore di aggiudicazione. c) Se l’acquirente è un coltivatore diretto che richiede l’agevolazione fiscale della P.P.C (piccola proprietà contadina): imposta di registro pari a € 129,11 oltre alle imposte ipotecarie pari a € 129,11 e catastali (1%).

Porzione di terreno edificabile Aliquota di imposta di registro (8%) oltre alle imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%) e così complessivamente soggetti all’aliquota dell’11% sul valore di aggiudicazione. CAP. 10 - INTESTAZIONI DELLE PARTITE CATASTALI La risultanza catastale presso il N.C.E.U. delle partite n° 1014729 e 1005085 su cui sono accolonnati gli immobili oggetto di esecuzione relativi ai lotti immobiliari I e II, corrispondono esattamente all’attuale 27 27

proprietà (Allegati n° 15 e 16) così come pure la risultanza catastale presso il N.C.T. delle partite n° 4178 e 3551 su cui sono accolonnati gli immobili oggetto di esecuzione relativi al lotto immobiliare III (Allegato n° 17). CAP.11 - VOLTURE CATASTALI Le domande di voltura sono state compilate limitatamente alla descrizione dei lotti, essendo ignoti gli acquirenti, gli estremi dell’atto di vendita e gli altri dati necessari. CAP.12 - CLAUSOLE DEI FUTURI TRASFERIMENTI Nel futuro Decreto di Trasferimento i lotti immobiliari verranno trasferiti a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con diritti, azioni, ragioni, passaggi, accessioni, nulla escluso il tutto come visto e piaciuto e come meglio descritto nella presente relazione di stima che viene espressamente richiamata in ogni sua parte. Occorrerà evidenziare come solitamente precisato, che le spese di registrazione e voltura catastale saranno a carico della Parte Aggiudicataria. In particolare nel futuro Decreto di Trasferimento relativo ai lotti immobiliari I e II, sarà opportuno precisare che i beni verranno trasferiti con le quote di proprietà condominiale su tutte le parti del fabbricato che per legge, regolamento di condominio, uso e destinazione sono da considerarsi comuni fra i partecipanti al condominio. Nel futuro Decreto di Trasferimento relativo al lotto immobiliare III sarà opportuno precisare che i beni verranno trasferiti con le quote 28 28

proporzionali di acqua irrigatoria e con le clausole di disciplina civilistica e costituzione di servitù di passaggio indicate all’art. 3 dell’atto notarile di vendita a favore del Sig. ************* di cui al rogito Notaio Aldo Saroldi con sede in Cuneo in data 21.02.1992 rep. 46668/6473 (Allegato 25). Relativamente a questo futuro Decreto di Trasferimento si precisa che non sussiste il diritto di prelazione e riscatto a favore dei confinanti coltivatori diretti in quanto trattasi di vendita a seguito di esecuzione immobiliare. CAP.14 - NOTE DI TRASCRIZIONE E DI CANCELLAZIONE Le note di trascrizione sono state compilate limitatamente alla descrizione dei lotti e ai dati dei soggetti cedenti, essendo ignoti gli acquirenti, gli estremi di vendita e gli altri dati necessari. Le note di cancellazione sono state compilate omettendo gli estremi dell’atto di vendita essendo gli stessi ignoti. CAP.15 – CRITERI ADOTTATI PER LA VALUTAZIONE Per la valutazione dei lotti immobiliari il sottoscritto ha ritenuto opportuno applicare il criterio di stima al valore di mercato che rappresenta la più probabile quantità di moneta che un bene potrà spuntare in un dato momento su un certo mercato. Occorre che il bene da stimare abbia un mercato attivo dal quale attingere prezzi recenti spuntati da beni simili per condizioni estrinseche ed intrinseche. Per le unità immobiliari urbane, il sottoscritto ha ritenuto opportuno adeguarsi agli usi e consuetudini adottati sul mercato immobiliare 29 29

locale, utilizzando come riferimento la superficie commerciale delle unità immobiliari. Tale superficie commerciale comprende la superficie netta dei locali, la superficie occupata dai tramezzi interni, la superficie occupata dai muri perimetrali anche verso il vano scala, la metà dei muri esterni confinanti con

altre unità immobiliari, il 50% della

superficie dei balconi con larghezza inferiore a 1,20 m ed il 33,33% (1/3) della superficie dei balconi con larghezza superiore a 1,20m. La

cantina

solai

sono

compresi

detti

valori.

Le autorimesse sono valutate a parte con il parametro della superficie netta. Per i terreni viene utilizzato come parametro la superficie catastale.

CAP.15 – VALUTAZIONE DEI LOTTI IMMOBILIARI LOTTO I – Appartamento, autorimessa e cantina di proprietà del Sig. ************* e della Sig.ra *************, coniugi in regime di separazione dei beni, per la quota pari a ½ cadauno e quindi complessivamente per l’intero in Comune di Cuneo, Viale degli Angeli n.c. 116. In base a quanto sopra descritto e precisato, sulla base delle conoscenze personali del mercato immobiliare e delle informazioni da me assunte in loco, si è accertato un prezzo medio di mercato riferito ad appartamenti di tipo civile aventi simili caratteristiche oscillante intorno a € 1.350,00/mq di superficie commerciale. Considerando che la superficie commerciale di detta unità calcolata con i criteri sopra indicati è pari a mq. 203,40 otteniamo: 30 30

203,40 mq. x € 1.350,00/mq.= € 274.590,00. Tenendo conto delle aggiunte relativamente al verde condominiale (3%) ed al diritto esclusivo di uso di una porzione del giardino (15%) si ritiene opportuno maggiorare il prezzo del 18%. Ne consegue che il più probabile valore dell’unità immobiliare oggetto di stima è pari a € 324.016,20. Per l’autorimessa si è accertato un prezzo medio di mercato riferito alle costruzioni aventi simili caratteristiche pari a € 15.000,00 cadauna. Il valore complessivo del lotto I° è quindi di € 339.016,20 a cui bisognerà dedurre € 3.300,00 per la regolarizzazione urbanistica ottenendo così il più probabile valore di mercato pari a €

335.716,20

opportunamente

arrotondato

€

335.700,00

(euro trecentotrentacinquemilasettecento/00). LOTTO II- Quota pari all'intero dell’ autorimessa di proprietà della Sig.ra ************* in Comune di Cuneo, Via A. Stoppani. Per tale unità immobiliare si è accertato un prezzo medio di mercato pari a

€ 17.000,00 a cui bisognerà dedurre € 2.100,00 per la

regolarizzazione urbanistica ottenendo così il più probabile valore di mercato pari a € 14.900,00. LOTTO III- Quota pari all'intero dei terreni di proprietà del Sig. ************* in Comune di Vignolo località Santa Croce. Per la valutazione di questo lotto immobiliare il sottoscritto ha reputato opportuno individuare due valori distinti ad unità di superficie (mq) in funzione della probabile destinazione urbanistica che gli stessi dovrebbero avere a P.R.G.C. definitivamente approvato dalla Regione 31 31

Piemonte. Per quanto riguarda i terreni agricoli della zona aventi simili caratteristiche

dei

beni

valore

oscilla

tra

€

6.700,00

€ 9.300,00 per giornata piemontese (pari a 3810 mq) e cioè da € 1,76 a € 2,44 circa al metro quadrato. Per quanto riguarda i terreni la cui destinazione urbanistica è simile a quella dei beni in oggetto il valore oscilla da € 40,00 a € 51,65 al metro quadrato. Considerando le caratteristiche dei terreni indicate al precedente cap. 3 possiamo valutare i beni nel seguente modo:

Foglio 5 mappale 244: • zona denominata “area residenziale di nuovo impianto” definita con la sigla R4.7: superficie di circa 2935 mq x € 46,00/mq = € 135.010,00 • zona denominata “area agricola di salvaguardia ambientale e area di futura espansione del centro abitato” definita con la sigla H0.3: superficie di circa 3390 m² x € 2,10/mq = € 7.119,00. Foglio 5 mappale 191: • zona denominata “area residenziale di nuovo impianto” definita con la sigla R4.7: superficie di circa 4930 mq x € 46,00/mq = € 226.780,00. •

zona denominata “area agricola di salvaguardia ambientale e

area di futura espansione del centro abitato” definita con la sigla H0.3: superficie di circa 4595 m² x € 2,10/mq = € 9649,50.

32 32

Il valore complessivo del lotto III, definito dalla somma dei valori sopra indicati, è quindi di € 378.558,50 opportunamente arrotondato a € 378.600,00 (eurotrecentosettantottomilaseicento/00). Quanto sopra esposto in adempimento al mandato conferitomi. Cuneo, lì 5 maggio 2004 Il C.T.U. Geometra Marco Antonio DI MARIA

33 33

TRIBUNALE ORDINARIO DI CUNEO All’Ill.mo Sig. Giudice dott.ssa Roberta BONAUDI °°°ooOoo°°°

Consulenza Tecnica (R.G.E. 35/03) °°°ooOoo°°° Supplemento alla relazione peritale di Consulenza Tecnica concernente l’Esecuzione Immobiliare n° 35/03 del R.G.E. promossa dal CONDOMINIO VIALE ANGELI 116 (intervenuti Banca Alpi Marittime, Credito Coopereativo Carrù S.c.p.a. rappresentata dall’ Avv. Elio Tomatis, gli Avv.ti Giancarlo Vigna e Ivan Giordano in proprio) c o n t r o i Sigg.ri NOVELLO GIOVANNI e RAVOTTO SILVIA. - CONSULENZA TECNICA Con ordinanza in data 13 Maggio 2008, l’Ill.mo Sig. Giudice Istruttore del Tribunale di Cuneo dott. Gianpaolo Macagno nominava il sottoscritto Geom. Di Maria Marco Antonio domiciliato in Cuneo Via Roma n. 23 iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Cuneo al n° 2194 ed a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale, Esperto nella procedura in epigrafe. - FORMULAZIONE DEL QUESITO All’udienza del 11 Giugno 2008 il Signor G.I. poneva al sottoscritto il seguente quesito: “…..aggiornare le valutazioni del compendio pignorato, distinto per ciascuno dei beni immobili in oggetto, precisando che l’esperto dovrà effettuare l’accesso ai beni suddetti”.

Accettando l’incarico, il C.T.U. prestava il giuramento di rito nelle mani dello stesso Sig. Giudice chiedendone contestualmente il termine di giorni 90 (novanta) per l’espletamento. - OPERAZIONI PERITALI L’inizio delle operazioni peritali è avvenuto il giorno 9 luglio 2008 con l’analisi della documentazione e la lettura degli atti. Successivamente sono stati effettuati un sopralluogo in data 19 agosto 2008 ed un altro in data 21 agosto 2008 che hanno permesso al sottoscritto di accedere e vedere le varie unità immobiliari. - RISPOSTA AL QUESITO “…..aggiornare le valutazioni del compendio pignorato, distinto per ciascuno dei beni immobili in oggetto, precisando che l’esperto dovrà effettuare l’accesso ai beni suddetti”. RISPOSTA: Premessa: in ottemperanza al disposto del G.E.,

al sottoscritto è stato

possibile accedere ai beni oggetto di valutazione siti nel Comune di Cuneo e Vignolo mettendolo in condizione di poter valutare attentamente le caratteristiche specifiche, la qualità dei materiali e lo stato di conservazione degli stessi,

la regolarità urbanistica ed aggiornare, di conseguenza,

la valutazione a suo tempo espressa. I criteri valutativi sono gli stessi di quelli indicati sulla precedente perizia. LOTTO IMMOBILIARE I UNITÀ IMMOBILIARE IN CUNEO VIALE DEGLI ANGELI N° 116 Le unità immobiliari in oggetto fanno parte integrante di un edificio costruito agli inizi degli anni 1960 nella zona periferica posta a sud-est di Cuneo lungo il famoso Viale alberato che dalla rotonda di accesso della città posta a sud-ovest (rondò Garibaldi), lambendo il Parco della Resistenza, conduce al

Santuario della Madonna degli Angeli. Percorrendo il Viale degli Angeli nella direzione sopra indicata l’edificio in questione si trova sulla destra al centro di un lotto di terreno di forma trapezoidale posto all’angolo con la Via Dalmastro. Tale zona è caratterizzata da palazzine residenziali a bassa densità edilizia, risalenti nella parte più prossima al centro al periodo anteguerra e nella parte più esterna, quale quella in oggetto, al dopoguerra fino agli inizi degli anni 1970. La localizzazione è ottima dal punto di vista residenziale, in quanto il centro è facilmente accessibile e l’intorno edilizio è caratterizzato da abitazioni unifamiliari

piccoli

condomini

antistanti

l’ampio

viale

alberato

(All. 1 fotografie 1 e 2). Nel contesto urbano della città di Cuneo, la zona del Viale degli Angeli e più in generale tutta la fascia posta dalla parte del torrente Gesso, è quella di maggior prestigio: condizioni microclimatiche e geomorfologiche permettono di avere maggiori condizioni d’illuminazione e migliori temperature rispetto alla fascia posta dalla parte del fiume Stura. L’edificio è stato costruito agli inizi degli anni’60 (la licenza di costruzione è del 30.01.1963) ed è stato dichiarato abitabile a partire dal 27.04.1964. L’accesso pedonale avviene dal Viale degli Angeli, mentre quello carraio alle autorimesse avviene dalla Via Dalmastro; L’edificio è costituito da :  un piano interrato con tre vani adibiti a cantine, locale caldaia e corridoio;  un piano terreno con due autorimesse, un locale deposito, un bagno comune;  un piano primo e secondo adibito ad unico alloggio;  un piano mansardato.

I vari piani sono collegati da un’ampia scala comune. Gli spazi scoperti sono adibiti a giardino, in parte ad uso esclusivo e perpetuo ed in parte ad uso condominiale. Il fabbricato ha la struttura portante verticale in calcestruzzo armato ed orizzontale con travi anch’essi in c.a. e solai in latero-cemento; la struttura del tetto è a due falde inclinate. Il manto di copertura è in tegole di cemento mentre le gronde ed i pluviali sono in lamiera. I

tamponamenti delle murature perimetrali sono a cassa vuota; il

rivestimento esterno è in intonaco e pietra al piano terreno, in piastrelle di clinker ai piani primo e secondo, in intonaco al piano sottotetto. Il vano scala comune ha pedate ed alzate in marmo lucido con pareti intonacate e tinteggiate. L’ampio ingresso ha la pavimentazione in marmo. I parapetti dei balconi sono in vetro con montanti in ferro verniciato mentre le cornici delle finestre, i davanzali esterni e le soglie sono in pietra. Il portone d’accesso pedonale è in legno mentre quelli delle autorimesse e dei locali al piano terreno sono in ferro. Lo stabile è dotato di tutti gli allacciamenti ai vari impianti di servizio (idrico-sanitario, acquedotto e rete della fognatura comunale, rete di distribuzione del gas metano della città, telefonico, elettrico, citofonico) ma è sprovvisto di ascensore. L’edificio, nel suo complesso, appare al momento del sopralluogo in discreto stato di conservazione ed efficienza; le caratteristiche tipologiche e qualitative sono di buon livello pur rappresentano la tipicità degli anni in cui è stato realizzato. Le caratteristiche estetiche sono tipiche dell’architettura degli anni ’60. Le aree comuni necessiterebbero di un intervento di manutenzione ordinaria. Le aree esterne dovrebbero essere risistemate. Per una migliore identificazione dello stesso si può fare riferimento alla documentazione fotografica allegata (All. 1 fotografie 3,4,5,6,7,8,9,10,12,13 e 14).

Per quanto riguarda le caratteristiche specifiche dei beni oggetto di valutazione si precisa che è stato possibile verificare la qualità dei materiali e lo stato di conservazione degli stessi durante il sopralluogo del giorno 19 agosto 2008. I locali in oggetto sono rappresentati nelle planimetrie allegate (All. 13). L’alloggio posto al primo piano ed oggetto della presente relazione estimativa è composto da tre camere, una cucina-soggiorno, un ampio salone, due bagni, un ingresso, un ripostiglio, un terrazzo verso il Viale degli Angeli, un balcone verso Via Dalmastro ed un altro balcone con veranda verso il cortile. La distribuzione prevalente è a sud per il soggiorno (posto d’angolo) e la camera da letto 1, a ovest per la cucina-soggiorno e la camera da letto 2 (posta d’angolo), a est per la camera da letto 3 ed il bagno principale. Il prospetto a sud ha l’affaccio sul Viale degli Angeli, quello a ovest sull’area verde di via Dalmastro, quello a nord sulle proprietà esclusive del giardino pertinenziale e quello a est sul verde condominiale che è interposto ad altro edificio. La distribuzione dei locali è razionale, funzionalmente corretta e le dimensioni dei singoli vani rispettano i requisiti commerciali degli ultimi standard abitativi. Il solaio è piano con un’altezza pari a m. 3,00. L’appartamento è dotato di impianto di riscaldamento e produzione acqua calda autonomo con caldaia al piano delle cantine ed alimentato con gas metano. L’impianto elettrico e idrico-sanitario sono sottotraccia e conformi alle vigenti normative in merito; i bagni sono dotati di tutti gli apparecchi sanitari (in quello principale i sanitari sono di buon livello con dotazione di doccia e vasca idromassaggio Teuco). I pavimenti delle camere da letto e

dell’ampio soggiorno sono in legno. La cucina-soggiorno ha il pavimento in ceramica, così come i due bagni. I balconi (compreso quello verandato) hanno i pavimenti in piastrelle di grès rosso mattone. Le porte interne sono in legno con vetri. Il portoncino d’ingresso è blindato. I serramenti esterni sono in legno verniciato, dotati di vetri semplici e provvisti di avvolgibili in pvc (quelli dell’ampio soggiorno hanno comando elettrico di avvolgimento). La veranda posta sul prospetto a nord è in metallo. Le condizioni di manutenzione e conservazione, ai fini della valutazione dell’immobile, sono buone. L’unità abitativa non necessita di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria per essere abitato. La cantina posta al piano interrato ha un’altezza di m. 2,40 ed una superficie netta di mq. 34. Il pavimento è in battuto di cemento, le pareti intonacate e la porta d’ingresso in metallo. L’alloggio, tenuto conto della cantina, sviluppa una superficie commerciale calcolata con i criteri indicati al cap. 15 pag. 31 della precedente relazione di stima pari a mq. 203,40. L’autorimessa ha una superficie netta di mq. 23 ed un’altezza di m. 2,50. Il portone di accesso in metallo ad ante è comandato elettricamente. L’area esclusiva esterna di circa mq 50 è posta a ridosso della Via Dalmastro. Essa risulta identificata con un tratteggio rosso nella planimetria generale del fabbricato allegata all’atto di cui al rogito Notaio Renato Drago in data 09.11.1968 registrato a Cuneo il 27.11.1968 al n. 1173 ed ivi trascritto il 28.11.1968 n. 6839/8139. Per una migliore identificazione dello stesso si può fare riferimento alla documentazione fotografica allegata (All. 1 fotografie 15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26 e 27). L’unità immobiliare è occupata dalla Sig.ra Rodriguez Pavon Doris Margarita con regolare contratto di affitto transitorio per esigenze di lavoro (art. 5 Legge 431 del 09.12.1998) a partire dal 07.10.2006 e scadenza il 06.10.2008. Il

canone di locazione è pari a € 2.400,00 annui oltre all’utilizzo degli arredi per i quali deve essere corrisposto un rimborso spese di € 100,00 mensili. Il contratto è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Cuneo in data 09.10.2006

n. 6353 serie 3^.

Relativamente alla regolarità amministrativa urbanistica, il rimando è alle pagg. 21 e 22 della precedente relazione di Consulenza Tecnica; si mette in evidenza che dal sopralluogo è emersa, inoltre, una diversa distribuzione degli spazi interni dei locali al piano primo (demolizione del tramezzo che divideva il cucinino dal tinello e realizzazione di nuova tramezzatura tra l’ampio salone e l’attuale cucina-soggiorno). Dati catastali: Appartamento con cantina: Nuovo Catasto Edilizio Urbano, Foglio 91 particella 705 sub. 3, Z.C. 1^ Cat. A/7 classe 3^ vani 8 Rendita Catastale euro 1.177,52 (Lire 2.280.000). Autorimessa: Nuovo Catasto Edilizio Urbano, Foglio 91 particella 705 sub. 2, p. S-1, Z.C. 1^

Cat. C/6 classe 5^ m² 23 Rendita Catastale euro 96,22

(Lire 186.300) (All. 10). Aggiornamento alla data attuale della valutazione espressa con precedente relazione di consulenza tecnica Alla luce di quanto sopra riportato, avendo avuto la possibilità di accedere all’unità immobiliare, il sottoscritto ha riscontrato una situazione di fatto ben diversa da quella ipotizzata a suo tempo ai fini estimativi; sulla base di queste considerazioni ed avendo accertato anche il valore di mercato dichiarato nell’atto notarile di acquisto in data 29.07.2005 delle altre unità immobiliari presenti nell’edificio (in particolar modo due appartamenti con mansarde al piano secondo e sottotetto) il sottoscritto, fatte le debite

considerazioni ritiene opportuno aggiornare la valutazione a suo tempo espressa nei seguenti modi: 

superficie commerciale: mq. 203,40



prezzo medio di mercato: € 3.500,00/mq

Determinazione del più probabile valore di mercato: mq. 203,40 x € 3.500,00/mq: € 711.900,00. A tale valore bisogna applicare un deprezzamento per unità immobiliare occupata con regolare contratto di affitto del 5% e quindi il più probabile valore di mercato (appartamento con cantina, accessori e parti comuni ed esclusive destinate a verde) risulta essere pari a € 676.305,00. Per l’autorimessa il valore accertato a corpo è pari a € 15.000,00. Il più probabile valore di mercato complessivo del Lotto Immobiliare I sarà quindi pari a € 691.305,00 opportunamente arrotondato a € 691.300,00 (euroseicentonovantunmilatrecento/00). LOTTO IMMOBILIARE II UNITÀ IMMOBILIARE IN CUNEO VIA ANTONIO STOPPANI L’ unità immobiliare in oggetto è parte integrante di un fabbricato accessorio al Condominio “Residenza Levante” posto nella zona centrale di sud-est della Città di Cuneo.

Percorrendo la Via Antonio Stoppani nella

direzione dal Viale degli Angeli a Corso Nizza, tale Condominio si trova sulla sinistra della stessa all’angolo con Via Vittorio Bersezio. Il fabbricato accessorio, composto da un piano fuori terra ed un piano interrato è posto all’interno del cortile del Condominio. L’accesso al cortile avviene mediante passaggio carraio dalla Via Antonio Stoppani; da qui altre due rampe conducono al piano interrato dove è ubicata l’autorimessa in oggetto.

La localizzazione è buona dal punto di vista residenziale. Il centro è facilmente accessibile e l’intorno edilizio è caratterizzato da singoli edifici multipiano edificati negli anni 1960 e 1970 e le cui caratteristiche architettoniche denotano la tipicità del costruito di quegli anni (All. 2 fotografie 1 e 2).

La fruibilità dei mezzi di trasporto pubblici e delle

attività terziarie e commerciali è buona in quanto sono situate nelle immediate vicinanze. Il condominio è stato costruito alla fine degli anni’60 (la licenza di costruzione del condominio e della parte interrata del fabbricato accessorio è del 07.06.1968 mentre quella per la costruzione del fabbricato accessorio fuori terra è del 22.07.1968). Gli spazi scoperti sono adibiti interamente a cortile e passaggi di manovra. Il fabbricato ha struttura portante verticale in calcestruzzo armato ed orizzontale con travi e solai anch’essi in c.a. Il tetto è piano con manto di copertura in lamiere. I tamponamenti delle murature perimetrali del fabbricato fuori terra sono in laterizio; quelli della parte interrara sono in blocchetti di cemento. Il rivestimento esterno sia per la parte fuori terra che per la parte interrata è in intonaco. La parte fuori terra è anche tinteggiata. Gli accessi pedonali alla parte interrata possono avvenire sia dalla rampa carrabile che da vani scala direttamente collegati con l’esterno. I serramenti sono in ferro. L’edificio appare al momento del sopralluogo in discreto stato di conservazione ed efficienza; Per quanto riguarda le caratteristiche specifiche del bene oggetto di valutazione si precisa che è stato possibile verificare la qualità dei materiali e lo stato di conservazione dello stesso durante il sopralluogo del giorno 21 agosto 2008.

L’autorimessa è posta al piano interrato del fabbricato accessorio. Ha una superficie lorda pari a mq. 13,86 ed una superficie netta pari a mq. 10,80. L’altezza utile è di m. 3,24. Viste le lievi discordanze rispetto alla superficie catastale si ritiene opportuno optare per quest’ultima ai fini della valutazione immobiliare. All’interno del grande fabbricato interrato adibito interamente a garage, l’autorimessa in questione si trova svoltando subito a sinistra appena si è scesi dalla rampa di accesso e da qui svoltando a destra (l’autorimessa è posta all’angolo del corpo centrale). Il portone di accesso in metallo è basculante ma non comandato elettricamente; per una migliore identificazione si può fare riferimento alla documentazione fotografica allegata (All. 2 fotografie 3,4 e 5). Questa zona di Cuneo non è soggetta a parcheggi in superficie a pagamento. Ciononostante, la difficoltà sempre crescente al parcheggio dell’automobile, a fatto sì che si venisse a creare un sempre maggiore apprezzamento delle autorimesse. Dati catastali: Autorimessa: Nuovo Catasto Edilizio Urbano, Foglio 91 particella 834 sub. 15, Z.C. 1^ Cat. C/6 classe 5^ m² 12 Rendita Catastale euro 50,20 (Lire 97.200) (All. 11). Aggiornamento alla data attuale della valutazione espressa con precedente relazione di consulenza tecnica Alla luce di quanto sopra riportato ed avendo avuto la possibilità di accedere all’unità immobiliare, il sottoscritto ritiene opportuno aggiornare la valutazione a suo tempo espressa in quanto negli ultimi anni si è verificato un aumento esponenziale dei valori di mercato delle autorimesse site nel centro città

(a differenza di quanto è successo per le abitazioni). Ciò è

dovuto alla sempre maggiore difficoltà a trovare parcheggio a seguito

dell’aumento del traffico e delle zone di parcheggio a pagamento o vietate. Alla data attuale il più probabile valore di mercato dell’autorimessa può essere quantificato in

€ 28.000,00.

Il più probabile valore di mercato complessivo del Lotto Immobiliare II sarà quindi pari a € 28.000,00 (euroventottomila/00). LOTTO IMMOBILIARE III TERRENI IN COMUNE DI VIGNOLO, LOCALITA’ SANTA CROCE Gli appezzamenti di terreno in questione sono in unico corpo e

distinti

presso il Catasto Terreni di Cuneo con i numeri di mappa 191 e 244 del Foglio 5; mq 15850

la superficie catastale complessiva delle due particelle è di (mq 9525 del mappale 191 e mq 6325 del mappale 244)

pari a 4,16 giornate piemontesi (1 g.ta piemontese è di 3810 mq). La forma trapezoidale degli appezzamenti ne permette un agevole lavorazione meccanica (All. 8). Percorrendo la strada comunale di Santa Croce di Vignolo nella direzione da Cuneo a Vignolo, i terreni si trovano sulla sua sinistra ad una quota più bassa rispetto a quella stradale. L’accesso ai fondi, anche con i mezzi meccanici, è garantito dalla Via Monte Chersogno che inizia proprio dalla strada comunale mentre, dalla parte opposta, da una strada vicinale. Il terreno che attualmente è destinato a prato, presenta un’andamento pianeggiante, facilmente lavorabile. Lungo la parte posta verso il fiume confina direttamente con il canale Roero. Ai margini dei terreni, lungo detto canale, ci sono due tralicci della media tensione che però non incidono sull’eventuale edificazione degli stessi. Per quanto riguarda le caratteristiche specifiche dei terreni oggetto di valutazione si precisa che è stato effettuato un sopralluogo in data 19 agosto 2008.

Il P.R.G.C. inserisce dette aree in parte nella zona denominata “area residenziale di nuovo impianto” definita con la sigla R4.7 in cui è ammessa la trasformazione urbanistica come stabilito dagli artt. 15 e 20 delle N.d.A. e in parte nella zona denominata “area agricola di salvaguardia ambientale e area di futura espansione del centro abitato” definita con la sigla H0.3 in cui è ammessa la trasformazione urbanistica come stabilito dall’art. 34 delle N.d.A. (All. 9). Rispetto alla situazione urbanistica descritta nella precedente relazione di consulenza estimativa, tali terreni sono ora immediatamente edificabili con S.U.E. in quanto la variante di P.R.G.C. è stata definitivamente adottata. Su di essi gravano delle servitù attive e passive di passaggio e spettano le dotazioni di acqua irrigua così come indicato nell’atto di provenienza (si veda l’allegato 25 della precedente relazione di consulenza tecnica). Per una migliore identificazione dello stesso si può fare riferimento alla documentazione fotografica allegata (All. 3 fotografie 1,2,3,4,5,6,7 e 8). Dati catastali: Nuovo Catasto Terreni: 

Foglio 5 particella 244 qualità seminativo arborato classe 3 superficie are 63 ca 25 (m² 6325) R.D. 17,97 R.A. 24,50;



Foglio 5 particella 191 qualità seminativo arborato classe 3 superficie are 95 ca 25 (m² 9525) R.D. 27,06 R.A. 36,89 (All. 12). Aggiornamento alla data attuale della valutazione espressa con precedente relazione di consulenza tecnica

L’approvazione della variante del P.R.G.C. ha reso immediatamente edificabili gli appezzamenti di terreno in questione relativamente alla sola porzione ricadente nell’ambito dell’ area residenziale di nuovo impianto definita con la sigla R4.7; il valore di mercato rispetto a quanto

precedentemente valutato è potenzialmente aumentato ma il sottoscritto ritiene prudente non variare la valutazione a suo tempo espressa in funzione della concreta possibilità di realizzazione in tempi brevi e nelle immediate vicinanze di un nuovo impianto di recupero biogas che ha già determinato un rallentamento del mercato immobiliare della zona ed un deprezzamento delle aree. Per quanto riguarda i terreni agricoli della zona aventi simili caratteristiche dei beni in oggetto il valore può essere rivalutato in € 9.500,00 per giornata piemontese (pari a 3810 mq) e cioè € 2,49 al metro quadrato. Considerando le caratteristiche dei terreni indicate e le relative superfici possiamo rivalutare i terreni per la sola porzione agricola

nel seguente

modo:

Foglio 5 mappale 244: zona denominata “area agricola di salvaguardia ambientale e area di futura espansione del centro abitato” definita con la sigla H0.3: superficie di circa 3390 m² x € 2,49/mq = € 8.441,10. Foglio 5 mappale 191: zona denominata “area agricola di salvaguardia ambientale e area di futura espansione del centro abitato” definita con la sigla H0.3: superficie di circa 4595 m² x € 2,49/mq = € 11.441,55. La porzione di terreno destinata ad area residenziale di nuovo impianto invece non viene rivaluta e perciò i valori di mercato sono pari a € 135.010,00 per la porzione di circa mq. 2935 del mappale 244 del foglio 5 e € 226.780,00 per la porzione di circa mq. 4595 del mappale 191 del foglio 5.

Il valore complessivo del Lotto Immobiliare III, definito dalla somma dei valori sopra indicati, è quindi di € 381.672,65 opportunamente arrotondato a € 382.000,00 (eurotrecentottantaduemila/00). Il sottoscritto ritiene con la presente relazione, che si compone di numero 13 (tredici) pagine e numero 14 (quattordici) documenti allegati, di aver assolto il mandato ricevuto. Cuneo, lì 26 agosto 2008 IL TECNICO ESPERTO Geom. Marco A. DI MARIA