O Síndico em Revista Ed. Mar/Abr by O Síndico em revista

circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ano 1 | Nº 01 MAR/ABR 2014

Animais no condomínio

Como solucionar conflitos entre moradores que possuem animais e outros que não os toleram

5º Dia do Síndico Confira o que aconteceu no evento

impermeabilização Defenda seu condomínio de infiltrações

entrevista Entenda como funcionam os loteamentos fechados

EDITORA Andrea Castilho

Caros leitores, Está chegando a suas mãos, a primeira edição da revista O Síndico, fruto da idealização e planejamento da equipe do jornal O Síndico, informativo que circulou durante oito anos em Juiz de Fora, com periodicidade bimestral. Nossa intenção é acompanhar o crescimento da cidade, disponibilizando aos síndicos, administradores de condomínios e demais pessoas do ramo, um veículo de comunicação moderno, de fácil leitura e maior durabilidade. Graças ao apoio e à visão dos empresários parceiros, este grande passo está sendo dado, vindo somar-se a outros em andamento: nossos cursos para síndicos e funcionários de condomínios, website e evento comemorativo anual. Todos reconhecemos a importância da difusão do conhecimento e da informação a respeito do dia a dia condominial em nossa cidade, principalmente neste momento de visível desenvolvimento e expansão imobiliária. Estamos diante de um rico universo onde é preciso conhecer as regras e aprofundar o entendimento para a realização de um trabalho consciente com resultados positivos para toda a comunidade condominial. Nesta primeira edição, nossa equipe conversou com especialistas a fim de abordar temas atuais, como as leis e regras aplicáveis à presença de animais em condomínios, a remuneração dos síndicos e seus encargos, dicas sobre impermeabilização, e ainda um assunto novo: os loteamentos fechados , tendência na cidade. Queremos ainda agradecer a todos que participaram de nossa trajetória até agora - jornalistas, colaboradores, designers, consultores de vendas, ilustradores, diagramadores, gráficos, distribuidores, empresas e profissionais do segmento pela confiança depositada no nosso trabalho. E também nosso agradecimento aos familiares e a Deus. A você, uma boa leitura, e que nossa revista possa colaborar ainda mais para torná-lo um líder de sucesso em seu condomínio. andrea castilho EDITORA

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, horizontais, rurais, empresariais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com (32)8704-3246 COLABORADORES Claudia de Oliveira e Silva José Maria Braz Pereira Joaquim A. de Castilho CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 8897-6822 contato@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro Juiz de Fora, MG CEP: 36010-900 Tel.: (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br

sumário

IMPRESSÃO Gráfica Central

4 6

divulgação

Animais em condomínios: proibir ou permitir?

Impermeabilização: quando e por quê realizar este serviço

A reprodução dos textos deste jornal requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista.

Saiba mais sobre loteamentos fechados

Sinteac fala aos síndicos da cidade

O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

sonho realizado

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2014) Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Ascensorista e cabineiro (6 horas) .....................................R$ 902,69 Faxineiro/Serviços gerais ...................................................R$ 773,82 Garagista.............................................................................R$ 911,21 Porteiro/vigia........................................................................R$ 843,70 Zelador.................................................................................R$ 911,21

> Adicional noturno

20%

> Horas extras

60%

> Ticket alimentação

R$ 9,00/

dia trabalhado

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONDOMÍNIOS

(válido até 31/12/2013)

-Sindicato dos Empregados em Edifícios de Juiz de Fora – SINDEDIF

Database – janeiro de cada ano > Empregados em condomínios residenciais ....................................................................R$ 746,34 > Empregados em condomínio comerciais.........................................................................R$ 790,43 Obs: Valores referentes à Database de 2013. Até o fechamento desta edição, o reajuste salarial para o ano de 2014 ainda não havia sido definido.

CONTRIBUIÇÃO SOCIAL (inSS)

Obrigações

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2014

> Admissão/Demissão (CAGED) – comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente > Recolhimento do INSS – até o dia 20 do mês subsequente > Recolhimento do FGTS – 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. > Recolhimento do PIS – 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. > Recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços Prestados) – 5% sobre as notas fiscais, até o dia 5 do mês subsequente.

Empregados e trabalhadores avulsos Salário de Contribuição (R$)

INSS (%)

Até R$ 1.317,07 De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12

8 9

De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário, antecipa para o primeiro dia útil anterior.

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tira-teima

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor de empresas

Falando de condomínio Estamos iniciando uma nova fase, acompanhando a passagem do Jornal para Revista, procurando nos adequar aos novos tempos. Nessa coluna, vamos comentar assuntos que chegaram através do nosso e-mail, tecendo comentários gerais sobre temas comuns a vários condomínios. PODA DE ÁRVORES O serviços de retirada de galhos ou mesmo podas, precisa de mão de obra qualificada, sendo bom lembrar que o síndico deve pedir autorização para a poda. Não podemos esquecer que a arborização urbana é fundamental para o conforto térmico do condomínio e da cidade, para a redução da poluição sonora, absorção dos raios solares, minimização da poluição atmosférica e preservação de espécies de animais como os pássaros. A autorização deve ser pedida à Prefeitura Municipal e ao Instituto Estadual de Florestas. REGIMENTO INTERNO O regimento interno expressa o pensamento dos condôminos, não podendo o poder judiciário interferir no seu conteúdo, a não ser que exista cláusula que seja frontalmente contrária a uma norma legal. No caso de animais, a Jurisprudência dominante aceita a presença, nos condomínios, de animais de pequeno porte que não incomodem os demais moradores. SEGURANÇA Os equipamentos de segurança não podem prejudicar a livre circulação das pessoas no condomínio, acarretando perigo de vida em caso de incêndio ou sinistro. Recomenda-se que o assunto seja debatido em assembleia para uma solução que atenda às normas sem prejuízo à livre circulação. Lembramos que os obstáculos para dificultar ou impedir

a entrada no prédio não poderão impedir a saída dos moradores e visitantes em caso de sinistro. Portanto, é preciso ter um projeto elaborado por especialista e não ver a segurança como um item isolado. VOTAÇÃO NAS ASSEMBLEIAS Em qualquer câmara legislativa prevalece, nas votações, a vontade da maioria. Já nas empresas, o maior número de cotas determinará o capital votante nas deliberações. Assim, também nos condomínios, prevalecerá a vontade da maioria. No entanto, deve-se procurar utilizar o legítimo direito da minoria que deverá estar unida e acompanhar todas as deliberações, participando ativamente ainda que não tenha o poder majoritário pelo voto. Muitas questões são decididas devido à correta e adequada intervenção da minoria, em prol dos interesses maiores da coletividade. Quanto a procurações, as convenções devem limitar o número que cada procurador pode apresentar (condômino, morador ou estranho). Embora seja legal, torna-se sob o ponto de vista ético, um ato imoral quando se decide um assunto que não atenda aos interesses da comunidade condominial, em razão de muitas procurações na mão de um dos presentes na assembleia. Nas próximas edições, vamos tratar dos problemas e soluções possíveis para o dia a dia dos condomínios. Sua opinião é muito importante neste debate. Obrigado e até a próxima!

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capa

Animais em condomínio: proibir ou permitir?

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Discussão invade condomínios de todos os tipos já que problemas são constantes tem sofrido com reclamações dos moradores. Ela informa que a convenção do condomínio proíbe animais no edifício, mas por não estar atualizada com as novas leis e jurisprudência, foi necessário permitir que os moradores mantivessem animais em suas unidades. Mas o fato tem gerado transtornos: “certos donos de cachorros os deixavam fazer suas necessidades nos corredores, e nem limpavam a sujeira, além de usar o elevador para transitar livremente com os animais, gerando incômodo ou temor a outros moradores. Frente ao problema, enviei a todos uma carta informando que até mudarmos nossa convenção, fato que estamos articulando, estaria proibida a permanência dos animais nas áreas comuns, e só a partir disto as coisas melhoraram”. Regina relata ainda o caso de uma proprietária que mantinha um cachorro de grande porte em sua unidade e o deixava sozinho a maior parte do tempo, inclusive durante viagem. “Como o animal

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Várias polêmicas permeiam a vida em condomínio, mas uma das mais comuns é sobre a presença de animais nos edifícios. De um lado, moradores que não abrem mão da convivência com seus bichos de estimação e de outro, pessoas que não apreciam a convivência com os mesmos. Fica então a dúvida: a vontade e o direito de uns pode prevalecer sobre o de outros? Como enfrentar o embate de forma amistosa em prol de um ambiente harmonioso no condomínio? Chega a ser óbvio dizer que o bom senso deve imperar nesta questão, mas de fato, o é. Sabemos que é direito do condômino usar de sua unidade da maneira que lhe convier, inclusive para criar animais, desde que isto não atrapalhe a vida dos demais. Atitudes como manter os animais em condições de higiene e vacinados, não permitir que estes sujem e/ou circulem nas áreas comuns sem guias ou coleiras e lidar responsavelmente com quaisquer comportamentos que possam gerar perturbação ao sossego dos outros (miados e latidos excessivos, por exemplo), são atitudes que resolveriam o problema. Mas na realidade, é comum encontrarmos pessoas que não adotam tais cuidados básicos, e o conflito se faz presente na maioria das vezes. Síndica do condomínio Parque Independência, no Centro, Regina Lessa

chorava muito, fui questionar com ela a situação, e em resposta acionou a Sociedade Protetora dos Animais além de enviar uma notificação extra-judicial ao condomínio informando que não poderia proibi-la de manter o cão em sua unidade. Diante deste fato, prestei esclarecimentos à Sociedade Protetora que, em vistas da real condição de tratamento do animal, acabou por me dar a razão”. Enquanto as normas do condomínio não forem alteradas, Regina tem buscado solucionar os problemas dialogando. “Não sou contra a presença dos animais, mas é preciso que seus donos estejam conscientes de seus deveres para com o animal e respeitem a coletividade”, diz a Síndica. Numa outra situação, relatada pela proprietária da Lázuli Administradora, Silayne Viccini, em um determinado prédio, vários moradores reclamavam de uma calopsita (pássaro) que piava muito. “Para tentar solucionar o problema procuramos conversar com

os donos do animal, e descobrimos que a inquietude do animal era provocada pelo fato de o mesmo ir dormir muito tarde e só se alimentar no final das manhãs, de acordo com a rotina da família. Como não é aconselhável mudar os hábitos seculares de vida dos pássaros, argumentamos que deveriam respeitá-los e a partir de então a calopsita parou de incomodar os vizinhos. Silayne ressalta que “se todos pensassem em primeiro lugar no bem estar do animal, certamente muitos problemas não existiriam”. E como os cães são a maioria dos animais que habitam os condomínios, a veterinária e adestradora Hellen Coelho dá dicas no caso de latidos excessivos que tanto incomodam os vizinhos: “o problema normalmente indica que o animal está estressado ou com algum tipo de desconforto sendo necessário resolver a situação o quanto antes. Se os latidos excessivos forem por motivo de desconforto físico como dor, calor, frio, fome, sede ou por ambientes inadequados, tais situações podem ser resolvidas pelo próprio dono ou por um veterinário. Porém, se forem observados problemas comportamentais tais como latidos para chamar atenção, por tédio, por falta de atividade física e mental, por solidão, ansiedade, medo ou resposta a barulhos, deve-se procurar orientação de um adestrador comportamentalista”, conclui.

O que diz a lei Em termos gerais, a proibição da presença de animais em condomínios, mesmo que conste na convenção, não se legitima, já que o direito do proprietário de manter o animal em sua residência procede do direito de propriedade garantido pela Constituição. Contudo, caso estes estejam interferindo no sossego, saúde ou segurança dos vizinhos, o dono do animal poderá ser multado. Nestas situações, o ideal é primeiro conversar com o morador-proprietário do animal e também com a administradora, que pode ser acionada para ajudar a solucionar o caso, mas se não houver solução amigável e a infração sendo comprovada, deve-se então seguir o que está determinado no regimento interno ou convenção, evitando ter “dois pesos e duas medidas” para ocasiões diferentes. Consultado sobre a questão legal, o advogado Lair de Castro Júnior explica que a lei 4.591/64 – Lei do Condomínio - não expressa especificamente a questão da presença dos animais em condomínios, porém, o art. 19 deixa claro que cada condômino tem o direito de usar e fruir de sua unidade autônoma, e que este poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos. Ainda segundo Lair, considerando-se o Código Civil - lei 10.406/02, há uma outra possibilidade de analisar a questão.

“O artigo 1.277 diz que o proprietário de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, contudo, mais uma vez, não houve qualquer menção expressa sobre animais. Frente ao exposto, percebemos que a legislação sobre a posse de animais em condomínios é escassa e carecedora de uma regulamentação expressa”. Para concluir, Lair destaca que “é importante os donos de animais tomarem os devidos cuidados para que os mesmos não perturbem as pessoas no condomínio, bem como as regras condominiais não devem ser restritivas em excesso para a circulação de animais nas áreas comuns. O bom senso continua sendo a melhor maneira de se preservar a convivência social em condomínios”, finaliza. Leia mais na pág. 3, Tira-teima, e na Jurisprudência, pág. 12 desta edição.

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dicas

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Impermeabilização

A melhor maneira de evitar infiltrações no condomínio Infiltrações são um dos pesadelos mais assustadores na vida dos Síndicos. Fundações, juntas de dilatação, lajes, jardineiras, caixas d’água e esgoto, e ainda as áreas “molhadas” das unidades como banheiros e áreas de serviço podem ser fontes frequentes do problema se não mantidas sob vigilância constante. Como evitar e/ ou solucionar este tipo de problema? Nestes casos, a impermeabilização é o caminho mais rápido e seguro para tal. Ao falarmos em impermeabilização, o mais importante é o Síndico ter consciência de que agir imediatamente após detectar a infiltração é fundamental para minimizar os prejuízos. Protelar este tipo de ação pode gerar danos e gastos maiores, que ao invés de reparos vão demandar que os locais afetados sejam refeitos. Tal fato parece óbvio, mas este tipo de negligência é comum e poucos condomínios levam a questão a sério: na maioria das vezes, gestores ignoram os indícios e deixam a água “correr” durante anos a fio até que estruturas inteiras estejam com-

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prometidas, ou às vezes adotam apenas soluções paliativas, maquiando o problema ao invés de solucioná-lo. Existem vários tipos de produtos para impermeabilização de prédios, que são escolhidos de acordo com a especificidade de cada situação. Os mais comuns são as membranas flexíveis moldadas “in loco” (emulsões asfálticas, soluções asfálticas, emulsões acrílicas, asfalto oxidado, elastômeros em solução e outros); as mantas flexíveis pré-fabricadas (manta asfáltica, manta elastomérica, manta polimérica dentre outras); a resina polimérica; a injeção de gel; e as membranas rígidas moldadas “in loco” (argamassa rígida, cristalização, dentre outros). De acordo com Paulo César Martins, técnico da Aqualitec Impermeabilizações, o mais solicitado na cidade são as impermeabilizações de lajes, piscinas, caixas d’água e áreas descobertas em geral. “Para executar os serviços, utilizamos as mantas asfálticas e os cimentícios. Os custos são considerados de valor médio a alto, pois exige mão de obra especializada para avaliar e indicar o produto

específico a ser utilizado, bem como para aplicá-lo. Contudo, é compensatório, já que os serviços executados não apresentam problemas. Vale ressaltar ainda a importância de se fazer uma manutenção anual para garantir a eficácia do produto”, destaca. A impermeabilização tem uma vida útil que varia em média entre dez e quinze anos. Tal período pode ser alterado de acordo com os cuidados tomados ou não no local impermeabilizado, estando entre os fatores que podem afetar a eficácia, as obras realizadas após o procedimento, por exemplo. Agentes naturais de degradação como grandes variações de temperatura e chuvas em excesso também podem influenciar na duração da proteção. Seu condomínio já foi impermeabilizado ou continua vulnerável à ação da água? Não espere que um dano grave ocorra para tomar providências: convoque uma assembleia para discutir e aprovar a obra e depois contrate um profissional competente para executá-la. Lembre-se, já diz o velho dito popular, “é melhor prevenir do que remediar”, concorda?

artigo

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Cláudia de Oliveira e Silva Advogada

As formas de remuneração do síndico A remuneração do síndico/administra- seja pessoa já aposentada por idade, dor* compreende não só o valor efetiva- por tempo de serviço ou ainda na ativa mente recebido na forma de pró-labore e que contribua por diversa categoria, (pagamento), como também toda retri- mas nada impede outra fonte de renda. buição indireta (benefícios de desconto De outro lado, tratando-se de síndico ou isenção da taxa condominial). De profissional, seja pessoa física ou jurídifato, são raros os condomínios em que ca, a relação amplia dependendo do tipo o síndico/administrador nada percebe de contrato celebrado com eventuais pela extenuante função. reflexos no Código do Consumidor. A Convenção de Condomínio/EstatuAinda que seja de conhecimento geral to da Associação deve dispor sobre a na- que a atividade do síndico/administratureza remunerada ou não-remunerada dor não gera relação trabalhista - tecnido cargo de síndico/administrador. Não camente se enquadra como mandatário havendo esta previsão, o pagamento remunerado - é prudente que, quando ou benefício deve ser decidido - e cons- da fixação da remuneração, se evite tar de forma clara e detalhada na ata pró-labores ou benefícios extremamen- pela assembleia te generosos sob que elege o síndico/ o argumento de administrador, senque não há víncudo que há avanços lo trabalhista nem Sobre a remuneração nos entendimentos encargos sociais do síndico/administrador - esses últimos indos tribunais mesmo na hipótese de cidem de forma taincide a contribuição vedação expressa xativa, irão onerar social ao INSS (veja decisão na o condomínio/aspágina 12 - Jurissociação e exigem prudência). De recautelas no planegra, quando o síndico é dispensado do jamento. pagamento da cota das despesas ordiPor fim, deve haver total diligência nárias durante seu mandato, continua com o cumprimento das obrigações obrigado aos demais encargos (fundo de decorrentes da atividade do síndico/ reserva, taxas extras, cotas de urgência administrador, merecendo a assessoria etc.). de profissional contábil qualificado. A O ponto relevante é que sobre a re- falta de pagamento de encargos diremuneração do síndico/administrador tos e indiretos - notadamente as conincide a contribuição social ao INSS tribuições sociais - e outras obrigações e retenção e recolhimento do Impos- acessórias pode gerar um grave passivo to de Renda quando a mesma excede para o condomínio/associação, sendo o valor de isenção. Entende-se que, cabível a responsabilização das pessoas havendo o pagamento ou benefício, há da gestão (síndico/presidente, conseremuneração e as alíquotas devem ser lhos, administradora, contabilista etc.), calculadas com base nesse valor; os sín- estendendo-se a todos os condôminos. dicos/administradores que nada percebem não são obrigados ao pagamento *No caso de associação de moradores, o síndico recebe a denominação de diretor, burgo-mestre, da aludida contribuição. A contribuição social individual gera gestor ou presidente etc. O termo administrador reflexos para a aposentadoria, sendo está sendo usado neste artigo pois contempla tocorriqueiro que o síndico/administrador das as possibilidades. www.sindicojf.com.br

entrevista

Entrevista: Eduardo Lucas Loteamentos fechados É mais comum do que parece as pessoas confundirem condomínios horizontais e loteamentos fechados que constituem, do ponto de vista jurídico, duas categorias diferentes. Como este último vem crescendo consideravelmente em nossa cidade e para esclarecer as dúvidas sobre o assunto, entrevistamos o engenheiro civil Eduardo Lucas, referência no setor em Juiz de Fora que atua como presidente do Instituto Ação Urbana, como diretor na Pegasvs Empreendimentos Urbanísticos LTDA e na Federação dos Loteamentos Fechados da Cidade Alta (FALCA). Confira abaixo suas considerações sobre o tema:

O Síndico: Qual a diferença entre condomínio horizontal e loteamento fechado? Eduardo Lucas: Inicialmente, faz-se necessário esclarecer juridicamente, a diferença entre condomínios horizontais e loteamentos fechados, algo que gera muita confusão entre a comunidade em geral. Condomínios horizontais são regidos pela Lei 4.591/64 e caracterizados por frações ideais em vias privadas, com fechamento de portaria sendo amparados por lei federal, enquanto os loteamentos fechados são regidos pela Lei 6.766/79, com lotes em logradouro público (rua), fechamento de cancelas sendo amparadas por lei municipal (concessão de uso). São poucos os condomínios horizontais em Juiz de Fora: estimadamente cinco ou seis. Os loteamentos fechados são cerca de trinta (não computadas as chamadas “fazendinhas”), e este são popularmente confundidos com condomínios. Situam-se principalmente

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Loteamentos fechados são regidos pela Lei 6.766/79, com lotes em logradouro público (rua) na cidade alta e na região da Grama.

Quais as vantagens e desvantagens de se viver em um loteamento fechado? Com a saturação da ocupação imobiliária, compreendida, mais significativamente, entre o rio Paraibuna e o Morro do Cristo, houve uma verticalização excessiva, impermeabilidade do solo, aumento dos espaços comerciais, mais ainda pela polarização de Juiz de Fora em relação às cidades do entorno. Estes fatores acarretaram grande prejuízo ao bem estar da população, com consequências indevidas na aglomeração de

pessoas e trânsito caótico. Acrescenta-se a isso ainda a poluição, o aquecimento das cidades e a criminalidade. Em Juiz de Fora, não há desvantagens significativas nos loteamentos fechados, pelo contrário, as vantagens são evidentes: a distância entre o núcleo da cidade e os empreendimentos não teve a mesma dimensão que nas metrópoles. Assim, ficaram muito próximos do comércio e serviços do centro da cidade e oportunizaram a ocupação de vazios urbanos onde já havia alguma infra-estrutura de apoio instalada, que rapidamente se adaptou aos novos moradores. Como decorrência, estas classes optaram por bairros residenciais, com ocupação uni familiar, rodeados de amplas áreas verdes, praças bem cuidadas, muito sol, ventilação, temperaturas amenas, sossego, etc.

Quais as particularidades dos loteamentos fechados em relação aos condo-

mínios verticais? Constato que para a construção de condomínios verticais há maior facilidade de aprovação de projetos e estes são mais procurados por públicos que não usam tanto carros, como idosos e estudantes, tendo como vantagem principal a logística de ter o comércio e os serviços próximos de suas residências. Defendo um ordenamento urbano, mesclando as duas alternativas, porém com afastamentos generosos entre as edificações (sejam térreas ou verticalizadas), com arborização e permeabilidade do solo, avenidas sustentáveis com pistas de caminhadas, de ciclismo e sem os indesejados semáforos. Como são escolhidos os gestores nos loteamentos fechados e que funções desempenham? Nos loteamentos fechados temos a escolha do presidente, vice-presidente e diretores que é feita a partir de uma assembleia, na qual cria-se um estatuto e regulamento interno. Tudo funciona como se fosse a “organização de um clube”, com um mandato de dois anos e prestação de contas anual. Quanto mais profissionalismo e experiência, melhor o resultado na gestão da Associação, sendo esta a denominação nos loteamentos fechados (ao invés de “Condomínio”). Para gestão dos funcionários, quer seja de manutenção ou segurança, existe o cargo do supervisor, uma espécie de “faz tudo” que realiza a ligação entre o corpo diretor e os empregados. Como é definida a taxa a ser paga pelos associados? Nas Associações, adota-se um Plano Diretor de curto, médio e longo prazo, quando então, a partir de um orçamento anual, rateiam-se os valores em taxas associativas mensais acrescidas de 5%

Associação é a denominação para os loteamentos fechados, ao invés de Condomínio de fundo de reserva para contingências, podendo haver, se deliberado em assembleia extraordinária, as chamadas taxas extras para fins específicos.

Qual o papel da administradora nas associações de moradores? A participação das administradoras profissionais é essencial porque se fazem presentes junto aos conselhos deliberativos e diretorias dando um suporte (exigências legais das assembleias, pautas, atas, gestão de funcionários, gestão junto aos órgãos fiscais, arquivos, fornecedores, etc.) o que ficaria inviável atender por parte dos proprietários/diretores que têm suas profissões e exercem as funções nas associações de forma voluntária.

Quais os principais problemas e desafios enfrentados e as soluções praticadas nas associações? Cumprimento do plano diretor, controle de arrecadação, eficiência dos funcionários, segurança, promoção de atividades sociais e esportivas. Posso afirmar que, ao longo destes anos, nos quais tenho sido presidente ou diretor em diversos loteamentos fechados, alcançamos metas inicialmente impensáveis na segurança, no lazer, no bem estar e consequentemente conquistamos uma fortíssima valorização nos imóveis. Evidência clara é a acelerada ocupação de milhares de residências de arquiteturas de excelente padrão, o que nos leva a uma indagação: se Juiz de Fora não tivesse a expansão horizontal dos loteamentos fechados, o que seria do centro e dos bairros próximos ao centro hoje? Conseguimos alargar os horizontes de nossa cidade. Faltam agora vias de acesso e de integração de qualidade, rearborização destas regiões e despoluição dos rios, etc. Este é o nosso grande desafio.

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Eventos

5º Dia do Síndico Comemoração agrada a participantes e expositores Foi comemorado no dia 30 de novembro de 2013, o 5º Dia do Síndico. Durante todo o dia participantes e expositores presentes no Victory Business Hotel puderam adquirir conhecimento, confraternizar e realizar negócios e ainda concorrer a vários prêmios! Frente a uma plateia ávida por informações, os palestrantes mostraram domínio sobre os temas propostos. Pela manhã, iniciou os trabalhos o diretor-geral do Demlurb, André Zatorre, que discorreu a coleta de lixo na cidade, abordando pontos como a coleta noturna, seletiva, e os projetos e campanhas de conscientização promovidos pelo departamento. André deu destaque ainda à importância do cumprimento dos horários de descarte do lixo, que devem ser seguidos à risca pelos condomínios, e ainda apresentou planos futuros como a criação de uma usina de reciclagem para restos da construção civil, que segundo ele, tem previsão de funcio-

namento para 2014. Dando sequência, o juiz aposentado Jorge Franklin palestrou sobre o problema da inadimplência nos condomínios, apresentando alguns caminhos para solucionar a questão, seja através do diálogo, da justiça ou da negativação do devedor no SPC, fato que, segundo ele, deve ser previsto na formulação da convenção no caso de prédios novos, ou incluído na convenção já existente no caso de prédios antigos. As palestras da parte da manhã foram encerradas com Eugênio Rodrigues, diretor da CBMAP, que destacou pontos relativos à segurança eletrônica com enfoque especial na importância da elaboração do projeto de segurança do condomínio, recomendado para ser feito antes dos gastos com a aquisição dos equipamentos. Em paralelo às palestras, durante a manhã aconteceram os workshops do SEBRAE, que contaram com a participação de empresários do setor de condomínios abordando os temas “Liderança” e “Gestão Financeira”.

O Síndico em revista - Mar/Abr 2014

Evento teve duração estendida Após vários participantes terem aproveitado o intervalo para almoço no Restaurante Bacco (anexo ao hotel), o ciclo de palestras foi retomado com a presença do técnico em segurança do trabalho Hermógenes Ramos, que discorreu sobre as normas de segurança contra incêndio e destacou os padrões internacionais de sinalização de locais de uso coletivo, ressaltando ainda os principais itens normativos que são exigidos durante a fiscalização do Corpo de Bombeiros. Em seguida, o contabilista Marcelo Sales explorou a questão trabalhista e previdenciária nos condomínios, além de dissertar sobre a certificação digital. O palestrante destacou que a certificação é como se fosse uma procuração em branco que é dada à administradora, e por isso requer todo cuidado e fiscalização por parte do Síndico, que a “assina” com seu CPF. Outras questões contábeis como os encargos sobre o pró-labore do Síndico, as obrigações trabalhistas do condomínio quanto à contratação de funcionários, o E-Social e a guarda de documentos fiscais também foram abordadas. Encerrou o evento a advogada Cláudia de Oliveira e Silva, que ministrou a palestra “Síndico e Justiça” na qual expôs situações onde um simples ato incorreto do Síndico pode levá-lo a responder civil, administrativa e até criminalmente perante a Justiça. Dentre as recomendações estiveram a busca de amparo de decisões junto ao conselho do condomínio, a gestão qualificada e uma cultura securitária (seguros). Durante os dois coffee breaks aconteceram também as visitações aos stands no foyer do hotel. Ao final dos dois turnos, foram sorteados prêmios como viagens, eletrodomésticos, celular, serviços para condomínios, cesta de natal, entre outros, agraciando os presentes que desfrutaram do evento. O 5º Dia do Síndico teve como patrocinadores CBMAP, Aqualitec, CDL Juiz de Fora, FJR Conservadora, Flaire, J A Castilho, Servicor e TRC Sustentável, e foi apoiado pelo Demlurb, Sindicon, Casa das Bombas JF, Escola Mineira de Segurança, Kempton Vianna, Juiz de Fora Convention & Visitors Bureau, Ambiente Comunicação, Painel Verde e Videosol. A Lógica Comunicação responsável pela promoção do evento agradece a todos os que ajudaram a fazer do mesmo mais um grande sucesso!

Jurisprudência 12

A jurisprudência é o conjunto de decisões reiteradas dos tribunais e serve de base para os juízes na interpretação e aplicação da lei. Acompanhar tais decisões é essencial como referência jurídica. A advogada Claudia de Oliveira e Silva traz para a revista O Síndico ementas de algumas decisões dos tribunais de destaque do país. “CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA OBJETIVANDO A DECLARAÇÃO DE INVALIDADE DA ISENÇÃO DE PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS CONFERIDAS AO SÍNDICO. Inexistência de contrariedade à Convenção de Condomínio, que proíbe a remuneração ao síndico, mas há isenção aprovada pela Assembleia. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento.” (Decisão unânime da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n.000355627.2010.8.26.0562. Comarca de Santos. Relator Desembargador Mauro Conti Machado. Julgamento em 22.10.2013. In DJe 08.11.2013).

mente no tocante à proibição de manutenção de animal doméstico em unidade autônoma, tendo em vista que, no caso, não restou apresentada prova alguma de que o citado animal, de pequeno porte e dócil, promova qualquer desarmonia no convívio entre os moradores, não trazendo, ademais, risco à saúde, à segurança e ao sossego, pelo que, em juízo de ponderação, merece ser resguardado o direito da requerente de usar, gozar e fruir, de maneira razoável, de sua propriedade.” (Decisão unânime da 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Apelação Cível n. 1.0525.09.1750006/001. Comarca de Pouso Alegre. Relator Desembargador Otávio Portes. Julgamento em 13.04.2011. In DJe de 17.06.2011).

“AÇÃO DECLARATÓRIA - PROIBIÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DE MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTÔNOMA REGRA, NO CASO DOS AUTOS, PONDERÁVEL, EM RAZÃO DA LIMITAÇÃO INDEVIDA AO EXERCICIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE DA AUTORA, EM RAZÃO DAS PARTICULARIDADES FÁTICAS - ANIMAL DE PEQUENO PORTE, DÓCIL, QUE NÃO PROVOCA QUALQUER DESARMONIA NOS CONDÔMINOS, PREJUIZO À SEGURANÇA, SAÚDE E SOSSEGO - SENTENÇA REFORMADA. Embora a convenção de condomínio seja a manifestação expressa da vontade da maioria, buscando, assim, a satisfação do bem comum daquela coletividade, a colisão entre a referida convenção e o direito de propriedade da autora, no caso dos autos, promove uma atenuação nas disposições daquela, especifica-

“CAUTELAR INOMINADA. CÃO DA RAÇA PIT BULL. CIRSCUNSTÀNCIAS QUE AUTORIZAM A RETIRADA DEFINITIVA DO ANIMAL DAS DEPENDÊNCIAS DO PRÉDIO. Não se pode impor que pessoas que não gostem ou não se sintam a vontade, aceitem um cão da raça pit bull circulando pela área comum do condomínio. E, principalmente, que convivam diariamente com sentimento de insegurança e temor. Ocorrências policiais, por tentativas de ataque do animal. É reconhecida potencialidade lesiva dos cães da raça pit bull, sendo mais adequado para o caso em concreto, o seu afastamento das dependências do condomínio. Poder judiciário que não pode chancelar situação de risco, de perigo às pessoas que convivem em condomínio. Provido o recurso. Sucumbência invertida. Deram provimento ao recurso. Unânime.” (Decisão unânime da 18ª Câmara Cível

O Síndico em revista - Mar/Abr 2014

do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Apelação Cível n. 70037332483. Comarca de Porto Alegre. Relator Desembargador Nelson José Gonzaga. Julgamento em 29.03.2012. In DJe de 04.04.2012). “AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO HORIZONTAL - DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS - CUMPRIMENTO DAS REGRAS ESTATUTÁRIAS - DIRETOR PRESIDENTE - ATOS FORMALMENTE REGULARES - QUESTÃO INTERNA CORPORIS - NÃO INTROMISSÃO DO JUDICIÁRIO. - Os condomínios traduzem estado de comunhão entre os proprietários relativamente às áreas que não integram as unidades isoladas. Por isso, têm legitimidade para cobrar despesas realizadas para o bem estar, a segurança pessoal e patrimonial, a saber: i) administração das coisas; ii) realização de obras aprovadas; iii) conservação geral; iv) limpeza das vias internas do loteamento. - Obedecidas as regras estatutárias, pelo dirigente, para a realização de despesas extraordinárias com obra, que se converteu em benefício de todos, não há de se falar em dever de restituição dos valores gastos, se não comprovado que foram excedidos os poderes de representação que lhe foram confiados, tampouco causados prejuízos aos demais associados por meio de conduta dolosa ou culposa. - “”o Judiciário não pode se imiscuir em questões interna corporis de associações””. (Decisão unânime da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Apelação Cível n. 1.0145.09.547380-0/001. Comarca de Juiz de Fora. Relator Desembargador José Antônio Braga. Julgamento em 20.03.2012. In DJe de 02.04.2012)

Todo fim de ano acontece a negociação salarial dos trabalhadores em conservadoras cuja database é primeiro de janeiro, fato que evidencia o papel dos sindicatos na negociação entre empregados e patrões. Sérgio Felix, presidente do Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio, Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora (SINTEAC), revela nesta entrevista suas preocupações com as irregularidades praticadas pelas conservadoras e ainda faz um alerta aos síndicos sobre os perigos de uma gestão negligente para com os direitos dos trabalhadores terceirizados.

Momento exige atenção às conservadoras Como foi a negociação salarial dos trabalhadores em conservadoras para o ano de 2014 e como se chegou ao índice de reajuste de 12% para porteiros e 7% para faxineiros, zeladores, ascensoristas, garagistas e manobristas? Sérgio Félix: A cada ano tem sido mais difícil negociar com a classe patronal e creio que esta dificuldade se deve à alta carga tributária que tem sufocado a cadeia produtiva no Brasil.Com relação ao reajuste diferenciado, é resultado de um acordo firmado com o sindicato patronal, no sentido de irmos acabando com a diferenciação entre o salário dos porteiros em condomínios comerciais/residenciais e o dos demais que trabalham em empresas ou indústrias, por exemplo. De que forma o SINTEAC vê o impacto dos reajustes nos condomínios? Todo reajuste gera impacto, e no caso dos condomínios, o efeito é maior porque onera diretamente aos condôminos, o que gera muitas vezes uma indisposição entre síndicos e condôminos. Como foi o saldo de contratações e demissões de porteiros no ano de 2013 e qual a expectativa para 2014? A atividade de portaria tem aumentado gradativamente, pois hoje em dia todos querem mais segurança e a presença do porteiro promove este fator, além de oferecer mais comodidade aos moradores. Esperamos que em 2014, o saldo continue positivo. Quais as vantagens da terceirização em um condomínio?

São inúmeras, desde que se contrate uma empresa séria que tenha profissionais treinados e comprometidos com as funções para as quais foram designados.

Quais as irregularidades mais frequentes encontradas nas conservadoras e suas consequências para o condomínio? As mais frequentes são relacionadas ao não fornecimento de vale transporte e pagamento de adicionais. As consequências disso são trabalhadores desmotivados e tal postura pode gerar autuação por parte do Ministério do Trabalho e do Emprego, já que sempre que o sindicato toma ciência de alguma irregularidade, acionamos esse órgão público, solicitando mediação entre tomador e prestador. Como exemplo, temos um caso recente de uma conservadora que não efetuou o pagamento das verbas rescisórias, tendo o contrato rescindido com o condomínio que ainda assim foi condenado a pagar todos os débitos aos trabalhadores. Quais os cuidados o síndico deve ter ao contratar um funcionário terceirizado e qual o papel da administradora na questão? É importante que o síndico procure informações no sindicato profissional sobre as conservadoras, além de exigir da prestadora de serviços contratada o comprovante de recolhimento detalhado do FGTS, Previdência Social e demais encargos trabalhistas. As administradoras têm um papel de suma importância, pois cabe a elas também procurar informações detalhadas do prestador, não se devendo contratar com base do menor preço. É preciso levar em consideração o binômio preço e qualidade. Além disso, as administradoras e síndico devem

conferir mensalmente as guias de pagamento dos encargos para evitar problemas futuros que certamente irão recair sobre o condomínio.

O que acontece quando uma conservadora “fecha suas portas” deixando os trabalhadores desamparados? Primeiramente, alertamos para uma situação comum onde de um lado os síndicos, na busca pelo menor preço, contratam conservadoras que não possuem estrutura para arcarem com o serviço contratado. Por outro lado, é preciso que os empresários do ramo invistam no seu departamento pessoal, e principalmente tenham um suporte jurídico. É imprescindível o empresário acompanhar a evolução do trabalho terceirizado no país, que vem ganhando cada vez mais espaço, e invista no seu negócio e nos trabalhadores.Hoje em dia, o mecanismo de “fechar as portas” é mais difícil de acontecer, tendo em vista que, quando surge alguma irregularidade,o Sindicato aciona imediatamente o tomador e prestador de serviços no Ministério do Trabalho, ficando o condomínio/síndico a par das irregularidades em tempo hábil para tomar as medidas cabíveis, até mesmo rescindir o contrato caso seja necessário. Para evitar problemas, síndico e administradora devem exigir,antes de efetuar o pagamento mensal à conservadora, todos os comprovantes de que a empresa está quite com as obrigações trabalhistas dos funcionários do condomínio, inclusive com as taxas do sindicato profissional. E não basta exigir a apresentação dos documentos, é preciso atentar para a veracidade dos mesmos além de ter o trabalho de conferir se os dados são pertinentes aos funcionários daquele condomínio e não de outros. Vale lembrar que as multas em caso de irregularidades são pesadas e acarretam prejuízos financeiros aos condomínios que são co-responsáveis pelos funcionários terceirizados.

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Entrevista: Sérgio Felix - Presidente do SINTEAC

O SĂndico em revista - Mar/Abr 2014

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