O Síndico em Revista Ed. Set/Out by O Síndico em revista

circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ano 1 | Nº 04 | SET/OUT 2014

Co-participação dos síndicos garante eficácia na limpeza do condomínio deixa chover prepare seu telhado para época de chuvas

sustentabilidade reutilização da água das chuvas gera economia

park sul condomínio empresarial é tema de entrevista

EDITORA Andrea Castilho

Publicar uma revista é fascinante. Isto por que nos faz ler e estudar diversos assuntos, e quando achamos que sabemos o bastante, percebemos que ainda temos muito a aprender. Foi assim nesta edição, na qual entrevistamos o administrador do Condomínio Empresarial Park Sul, Wilson Garbero Junior, e descobrimos que o empreendimento, situado na divisa de Matias Barbosa com Juiz de Fora, faz parte de uma nova concepção de condomínio, uma tendência que coloca em cheque antigas teorias clássicas. E para ajudar os síndicos a acertarem na gestão da limpeza dos prédios, nossa matéria de capa traz uma ampla reportagem sobre o assunto. Conversamos com síndicos e profissionais do ramo para que você possa conferir os procedimentos que devem ser adotados para que o resultado final da limpeza em seu condomínio seja “brilhante”. Para aproveitar melhor a época das chuvas e não ser surpreendido pelos danos que ela pode causar, publicamos duas matérias relativas ao tema. Na primeira, mostramos a importância da manutenção preventiva dos telhados que evita problemas de infiltração causados por falta de cuidados com as telhas e seu engradamento A outra revela a experiência de um condomínio que implantou um sistema de captação da água das chuvas e com ele gerou enorme economia na conta de água, além de ser um exemplo de atitude sustentável. Mas as novidades não param por aí. Estamos nos aproximando do Dia do Síndico que este ano será comemorado com uma grande confraternização no Ritz Hotel em 22 de novembro. Aguarde na próxima edição da revista e através do nosso site, mais informaçãoes e a programação completa do evento que trará a Juiz de Fora, o renomado conferencista de São Paulo, Dr. Cristiano de Souza. Além disto, teremos outras atrações como outras palestras sobre temas atuais, coquetel, stands de empresas e sorteios. É issto mesmo, negócios, informação e comemoração tudo junto, num evento único em nossa cidade. Aguardamos você lá! Até a próxima edição e uma boa leitura a todos!

sumário

andrea castilho EDITORA

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Artigo enfoca o que é ser condômino

Sistema de captação da água das chuvas

Organize a limpeza do seu condomínio

Sinergia e gastos compartilhados em condomínios empresariais

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O Seguro Condominial na prática

Norma da ABNT sobre reformas

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, horizontais, rurais, empresariais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com ESTAGIÁRIO Rafael Rodrigues COLABORADORES Claudia de Oliveira e Silva Cristiano de Souza Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 3212-3329 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro Juiz de Fora, MG CEP: 36010-900 (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Gráfica Central A reprodução dos textos deste jornal requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

NOVOS CONCEITOS

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2014) Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Ascensorista e cabineiro (6 horas) .....................................R$ 902,69 Faxineiro/Serviços gerais ...................................................R$ 773,82 Garagista.............................................................................R$ 911,21 Porteiro/vigia........................................................................R$ 843,70 Zelador.................................................................................R$ 911,21

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2014) - Sindicato dos Empregados em Edifícios de Juiz de Fora - SINDEDIF

20%

> Horas extras

60%

> Ticket alimentação

R$ 9,00/

dia trabalhado

> Adicional noturno

25%

> Horas extras

Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais ...........................R$ 806,04 > Empregados em condomínios comerciais ............................R$ 853,66

75%

> Ticket alimentação

R$ 80,00/mês

CONTRIBUIÇÃO SOCIAL (inSS)

Obrigações

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2014

> Admissão/Demissão (CAGED) – comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente > Recolhimento do INSS – até o dia 20 do mês subsequente > Recolhimento do FGTS – 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. > Recolhimento do PIS – 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. > Recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços Prestados) – 5% sobre as notas fiscais, até o dia 5 do mês subsequente.

Empregados e trabalhadores avulsos Salário de Contribuição (R$)

INSS (%)

Até R$ 1.317,07 De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12

8 9

De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário, antecipa para o primeiro dia útil anterior.

> Adicional noturno

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tira-teima

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando de condomínio Mais uma vez agradecemos os esuas reclamações posteriores, posto -mails, sendo nosso propósito conque teve a oportunidade de opinar tinuar focando nos problemas que e abriu mão dela.É bom lembrar acontecem nos condomínios, desde que o condomínio, como as demais os mais simples aos mais complecomunidades,precisa de regras para xos, mostrando uma visão de como que a harmonia possa estar presenlidar com eles. te, uma vez que iguala a todos no Neste artigo, vamos abordar soseu cumprimento. Quando não se bre CONDÔMINOS: tem normas,as coisas são resolvidas • CONDÔMINO: É o termo de forma a não atender o coletivo. utilizado para designar o proprietá• Outro fato que envolveCONrio do imóvel, sendo que também DÔMINOS refere-se àqueles que ao inquilino incorre o dispositivo do tomam tudo o que se fala como críartigo 20 da Lei nº 4.591/64 (Lei do tica pessoal, o que acaba sendo o Condomínio) (art. 20 – Aplica-se ao grande obstáculo no bom relacionaocupante do imóvel, a qualquer tímento nos condomínios. Há pessoas tulo, todas as obrigações referentes que levam tudo para o lado pessoal, ao uso, fruição e destino da unidacomo indiretas, ofensas dissimulade). Os condôminos têm o direito de das, ou ofensa pessoal. Sinto que as usar, conforme melhor lhes aproupessoas não conseguem mais sepaver, mas obviamente condicionarar a pessoa do fato (erro). Quando dos às normas da boa convivência. acontece um fato no Condomínio Lembrando que o Código Civil de que possa afetar a coletividade, não 2002 em seu art.1336 diz que são se deve ficar ofendido. Quando um deveres do condômino: I)Contribuir condômino critica um fato, não é para as despesas do condomínio, na a pessoa que está sendo criticada proporção das suas e sim alguma coisa frações ideais, salvo que tenha sido feita. disposição em conConfundir o pecado trário na Convenção; Confundir o pecado com o pecador é um II)Não realizar obras grande erro. O que com o pecador é que comprometam pode ter sido errado a segurança da edié algo que eu tenha um grande erro ficação; III) Não alfeito e não posso fiterar a forma e a cor car com o sentimenda fachada, das partes e esquadrias to tolo de que eu sou errado (a). externas; IV) Dar às suas partes a Apenas cometi um erro que pode mesma destinação da edificação, e ou não ser reparado, e que não pode não as utilizar de maneira prejudiser confundido com a minha pessoa. cial ao sossego, salubridade e segu• Lembro que o relacionamento rança dos possuidores, ou aos bons entre pessoas que residem em mocostumes”. Como se vê, o condômirada coletiva deve permitir a lealdano, além de pagar sua taxa mensal, de e a franqueza. Dê um crédito a tem dever de participar da vida do você mesmo e acredite que as pescondomínio, principalmente das assoas gostam de você embora possembleias que é o lugar próprio para sam não ter gostado de alguma coisa discussão dos interesses coletivos. que você fez. Precisamos aprender a • O condômino, por motivos justos, conviver com o outros, entendendo não podendo comparecer à assemque eles têm gostos e expectativas bleia, deve mandar representante, diferentes, portanto suas posições pois ela é a AUTORIDADE MÁXIMA podem divergir das nossas, mas o DO CONDOMÍNIO. Uma vez que objetivo é de se obter o melhor para ele não participa das mesmas, onde o condomínio. Pois em condomínio, são decididas ações administrativas não se pode ter um ganhando e oue financeiras, bem como são aprotro perdendo e os conflitos devem vadas normas, perde a oportunidaser sempre de ganha/ganha. de de contribuir, o que invalidará Até o próximo. 6º DIA DO SÍNDICO 22/NOV RITZ HOTEL

manutenção preventiva 4

Deixa chover Manutenção dos telhados de condomínios verticais garante tranquilidade no período chuvoso “Vem chuva aí, gente!” A frase que alerta a população sobre os riscos em relação ao período mais chuvoso do ano também serve para os síndicos. Isso porque é preciso ter atenção especial com os telhados dos condomínios verticais antes de começarem as precipitações mais intensas. Segundo engenheiros, cuidados simples podem evitar transtornos maiores. Trabalhando preventivamente, os responsáveis por administrar os condomínios poderão ficar mais tranquilos quando nuvens cinzentas aparecerem no céu. Engenheiro da Construtora Vereda, Alexandre Farhat revela que, atualmente, é bastante frequente ocorrer a instalação de antenas de TV no topo dos edifícios. Para isso, os técnicos muitas vezes precisam andar sobre os telhados, o que pode ocasionar danos às telhas. “É muito comum ocorrer quebras durante a instalação ou manutenção de antenas, mas quem provoca o dano quase nunca informa ao síndico”. Desta maneira, o problema só será notado quando ocorrerem vazamentos. Além dessa atenção, Farhat destaca outros três pontos que merecem total atenção. “O primeiro é a conservação

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É muito comum ocorrer quebras de telhas durante a instalação ou manutenção de antenas, mas quem provoca o dano quase nunca informa ao síndico das calhas. É preciso observar se elas estão em bom estado e com as saídas desobstruídas. O rufo deve estar em boas condições e sem vazamentos. Em relação à estrutura do telhado, é necessária uma perícia mais complexa e atenção periódica, pelo menos uma vez por ano, com o engradamento”, expõe o engenheiro, alertando ainda que

muitos prédios antigos utilizam a madeira na parte estrutural, material suscetível à infestação de cupins ou mesmo a apodrecimento em razão de possível contato com água ao longo dos anos. Sobre o engradamento, Farhat destaca que, atualmente, é muito comum a utilização de metal. Para ele, essa substituição ocorre devido a dois fatores principais: “A opção pelo engradamento em estrutura metálica ocorre em razão de maior disponibilidade deste material e também pela dificuldade para encontrar mão de obra que trabalhe com madeira.”

Infiltração como consequência Farhat revela ainda que os tenção nos telhados. E, nessa últimos andares são os que hora, o síndico também deve mais sofrem com problemas no ficar alerta, dessa vez em relatelhado, que se manifestam na ção ao uso dos equipamentos forma de infiltrações, situação de segurança. “Se o condomíque pode estragar a pintura e nio tiver alguém de confiança, ocasionar mofo. Essas manchas pequenas manutenções podem esverdeadas ser realizadas. encontradas Mas o síndico nas paredes deve ficar atento levam a doen- Os últimos andares são à observância das ças respiratónormas de segurias em crian- os que mais sofrem com rança como a NR ças e idosos. problemas no telhado 35, que aborda o As temidas trabalho em ali n f i l t r a ç õ e s que se manifestam na tura. Caso ocorra podem ainda algum acidente, forma de infiltrações comprometer o síndico pode ser a parte elétriresponsabilizaca, ocasionar o desprendimento do”, alerta Alexandre Farhat, do reboco do teto e das paredes destacando ainda que nas intere até estragar móveis e eletrovenções em telhados grandes domésticos. Além disso, imóvel ou que necessitem de intervencom infiltração sofre desvalorições maiores, o mais indicado zação. é contratar uma empresa espePor tudo isso, o engenheiro cializada, já que “é mais seguro reitera a importância da manue o trabalho é garantido”.

divulgação

Limpeza das calhas e reforma do telhado são ações importantes para ficar preparado para o período das chuvas

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dicas

Condomínio sustentável Reaproveitamento de água da chuva gera economia para o condomínio

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caroilina lima

No cenário atual, com os recursos hídricos sofrendo com o desperdício e má utilização, os condomínios devem estar preocupados em dar sua contribuição para um ambiente sustentável, para ajudar a evitar o risco de escassez nos próximos anos. A ideia de reaproveitar da natureza o que ela nos oferece é uma opção que se revela viável e traz como retorno um excelente custo-benefício, com impactos positivos para o condomínio e o meio ambiente. A reutilização da água da chuva é uma iniciativa simples, barata e a reportagem da Revista O Síndico prova que pode dar certo, trazendo inúmeros benefícios. O exemplo vem do Condomínio Residencial Everest, com 104 unidades, localizado no Bairro São Mateus. Há cerca de dois anos, a síndica Ângela Andrea Gomes lançou a ideia para os condôminos, que prontamente aprovaram. “Tínhamos um custo de água muito elevado, por conta disso realizamos uma assembleia colocando a necessidade do pessoal conscientizar do que precisava ser feito e os moradores foram unânimes em nos apoiar e dar o aval para realizarmos o serviço.” Para executar o trabalho, que custou em torno de R$ 1.500, com material e mão-de-obra, a síndica contou com os serviços de um bombeiro e um pedreiro que instalaram um sistema de captação de água da chuva no telhado da área de lazer, coletando a água

Síndica mostra como sistema simples pode gerar enorme economia para condomínio

através de uma calha e levando para dois reservatórios de 500l cada, que ficam instalados na área externa, perto da quadra. Essa água sai pela torneira e é utilizada para o serviço de limpeza do condomínio. “Quando precisamos fazer a lavagem da área de lazer e da quadra utilizamos esta água. Nosso gasto estava muito alto, girando em torno de R$ 7.000 e com esse sistema conseguimos reduzir para R$ 5.800. Hoje, reutilizamos a água da chuva conectando a mangueira na torneira e com esses 1.000l conseguimos perfeitamente fazer a lavação,

sem onerar o condomínio”, comemora Ângela. A síndica conta ainda outra atitude tomada para reduzir ainda mais a conta da água que foi a vistoria dos encanamentos, torneiras, chuveiros, descargas de todas as unidades do prédio. “Para evitar custos para os moradores, o condomínio arcou com a troca de registros e buchas e posso garantir que 90% dos apartamentos apresentavam vazamentos. Com as medidas, nossa conta da Cesama baixou ainda mais, caindo para R$ 3.800. Por isso, é importante dar sempre manutenção.”

divulgação

Seguindo os passos Para o condomínio que deseja microorganismos nocivos, por isso, implantar seu próprio sistema de nunca pode ser utilizada para becaptação de água de chuvas um ber, inclusive as torneiras que reuponto a ser levado em consideração tilizam água da chuva devem ser é a pluviometria do local, ou seja, identificadas para evitar que ala média de milímetros de chuva a guma criança beba”, lembra ele. cada mês para poder dimensionar Outro cuidado, segundo o profeso tamanho do reservatório, a parsor, é não misturar o reservatório tir também da área de captação da água de chuva da água tratada, (telhado) que se tem à disposição. para não perder a confiabilidade na Outro aspecto técnico água que se está utié o desnível, ou seja, lizando. quanto mais alto for De acordo com colocado o sistema, Melo, “esse sistema Quando a água mais a gravidade auxitem impacto direto de chuva cai no lia na descida da água na conta de água, sem precisar de bomporque vai reduzir telhado, pode ba, que gasta energia o consumo da conter contato com elétrica. cessionária gerando O professor do Demicroorganismos uma economia no partamento de Engefinal do mês. Não é nocivos, por isso, solução definitiva, nharia Sanitária e Ambiental da UFJF Celso porque existem penunca pode ser Bandeira de Melo dá ríodos de seca, então utilizada para dicas simples para eso ideal é ter os dois ses síndicos, que desistemas. Traz ainda beber vem ainda se nortear o benefício ambienpela norma técnica da tal, porque você deiABNT 15527:2007. A primeira xa de usar a água que seria captaobservação é que essa água deve da de um rio ou outro manancial sempre ser utilizada para fins meutilizando uma água que vem da nos nobres, como por exemplo, a própria natureza, isso contribui lavagem de chão, garagem, carpara evitar o agravamento de uma ros. “Quando a água de chuva cai escassez, minimizando esse prono telhado, pode ter contato com blema”, esclarece. 6º DIA DO SÍNDICO 22/NOV RITZ HOTEL

capa

Síndicos coparticipativos garantem eficácia da gestão da limpeza no condomínio Ideal é organizar as tarefas ao longo da semana Carolina Lima Como parte essencial da vida em sociedade, o conceito de limpeza traz em si sinônimos como a civilidade e a organização. E o condomínio, como um agrupamento de indivíduos que vivem em sociedade, compartilha da ideia de que manter o ambiente limpo é algo positivo. Neste caso, a complexidade é grande, pois num condomínio engloba-se a limpeza da área externa, do hall de entrada e portaria, elevadores, corredores, escadas e dependendo do edifício, área de lazer, salão de jogos, ginástica e piscina. Nesse momento, a figura do síndico é essencial para montar um planejamento de limpeza que mantenha o condomínio sempre em boas condições de higiene. Seja esse processo realizado por funcionários próprios ou empresas terceirizadas, o mais importante é montar um cronograma de limpeza que inclua as atividades da semana, os tipos de produtos e equipamentos utilizados e a frequência. Outro fator importante é o acompanhamento de perto pelo síndico, para que ele possa dar o direcionamento para os funcionários que efetuarão o serviço e corrigir possíveis desvios de rota. Contando com sete funcionários próprios para a limpeza, no Condomínio da Galeria Pio X, a gestão do serviço fica por conta do encarregado

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de manutenção Ronaldo Cândido da Silva que para manter limpa a galeria comercial, de cinco andares e 102 lojas, divide as tarefas. “Para nós, uma estatratégia que deu muito certo foi dividir os funcionários por setor, onde cada um é responsável pela limpeza de uma parte da galeria como andar térreo, halls, escadaria e elevadores, grades, paredes, etc”, explica. A organização e a programação da escala

de limpeza com os funcionários, que se revezam em turnos das 6h às 22h, também é essencial para a garantia do asseio do local que apresenta grande fluxo de pessoas, ele garante. No Condomínio do Edificio Top Life Residence, na Avenida Itamar Franco, a síndica Maria da Glória Toledo mantém a gestão da limpeza do condomínio com mãos firmes. Exigente e caprichosa, como ela mesmo se define, seu condomínio é visto como referên-

cia no quesito organização e limpeza. Ela atua há dez anos como síndica e levou sua experiência como gerente de empresa especializada em maquinário têxtil para o condomínio. “Acho que isso tem que funcionar como uma máquina, como eram as minhas máquinas”, admite. Com relação ao trabalho de limpeza, realizado pela conservadora FJR, ela garante que acompanha de perto a rotina de limpeza e coordena o trabalho da funcionária da conservadora que atua diretamente no condomínio. Segundo ela, todo dia a funcionária limpa a calçada e a portaria, tira o lixo e também executa uma tarefa diferente a cada dia da semana, como a limpeza dos vidros, da garagem, da cozinha, da dispensa, dos banheiros, dos espelhos e porta de vidro. Na sexta-feira, a funcinária faz a manutenção da limpeza de todos os andares, limpa os elevadores e no sábado faz novamente a limpeza da portaria. Ela ainda combina com a funcionária, a alternância de tarefas mais complexas, como por exemplo, se em uma semana limpa vidros, na outra limpa as portas corta-fogo. “Superviono bem de perto, acho importante porque como diz o ditado “o gado só engorda na vista do dono”. Com isso, confiro o que está limpo e se não estiver procuro ver o que está errado porque a funcionária não tem a mesma visão que eu tenho”, conta Dona Glória, como é conhecida.

Sobre essa parceria do síndico com isso, tem que se usar os produtos ina conservadora, a Gerente Adminisdicados para cada tipo de limpeza.” trativa da FJR Cristiane Silvana CanEssa opinião é confirmada por Rotelmo comenta. “Essa coparticipação naldo, da Galeria Pio X. “É de grande com o síndico é boa, pois ele vai deimportância o trabalho que realizasenvolver um trabalho em conjunto mos em conjunto com os fornecedoconosco para encontrarmos um funres, para recebermos orientações socionário cujo perfil se encaixe naquilo bre produtos específicos para limpeque ele deseja e isso evita a rotativiza de piso frio, porcelanato, chapas dade de funcionários, que não é boa de aço inox, acrílico, além do tipo de nem para o condomínio nem para a esfregão que deve ser utilizado para empresa.” Mas Cristiane alerta que a cada tipo de limpeza”, comenta. relação entre o condomínio e o funQuem compartilha dessa visão cionário deve sempre passar pela é o Diretor da Flaire, Flávio Pereira terceirizada. “Reclamações e solicitaSales que comenta que água sanições devem ser feitas diretamente à tária e sabão deveriam ser banidos conversadora porque quem responde do cotidiano de limpeza dos condolegalmente pelo funmínios. “As pessoas cionário é a empresa. acham que por um Desta forma, evita-se produto ser forte vai um desgaste do sínlimpar muito bem o dico e um desconforpiso. Pode até limpar, Um dos maiores to do funcionário que mas ao mesmo tempo está trabalhando no tira sua camada propecados no condomínio”, orienta. tetora natural, o que Mas quando o as- condomínio é a falta de acaba levando, com o sunto é a aplicação do conhecimento no que tempo, a uma erosão produto adequado no que faz com que a supiso, será que o funjidade passe a se fixar diz respeito ao cionário sabe mesmo muito mais no piso.” uso de produtos como agir? EspeciaPara evitar isso, listas em produtos a recomendação é para limpeza e limpeza de pisos sempre procurar uma consultados para essa empresa ou profisreportagem revelam que a grande sional especializado que vai dar as maioria não tem o conhecimento adeorientações corretas quanto ao tipo quado. Proprietário da Tablas, Júlio de produto e a quantidade a serem César Nascimento comenta que “um usadas em cada tipo de piso. Agindos maiores pecados no condomínio do dessa forma, o síndico tem coné a falta de conhecimento no que diz dições de planejar em conjunto com respeito ao uso de produtos para limprofissionais do ramo a limpeza do peza. Às vezes, o desconhecimento condomínio para manter o ambiende usar um produto que não é adete sempre em condições saudáveis quado para um determinado tipo de de moradia, demonstrando cuidado piso pode vir a danificar e manchar, e asseio com a habitação dos moraassim como na área de piscina. Por dores.

rafael rodrigues

Orientação técnica

Novidades em limpeza e tratamento de pisos O mercado sempre lança novidades para facilitar a vida dos funcionários da faxina e uma delas é o balde mágico. É um balde com um esfregão (mop) que centrifuga a sujeira de forma fácil e prática, bastando pressioná-lo no suporte acoplado ao balde para que ele rode sozinho e escorra a água em excesso, sendo uma boa opção para limpar grandes áreas sem precisar abaixar para torcer o pano de chão. Mas se o piso está muito danificado, existe a opção de uso de ceras de acabamento acrílico para pisos como ardósia, paviflex, pedras, que restauram o seu brilho. Uma outra alternativa, mas essa é para quando o piso não tem mais jeito e precisa ser restaurado é a lapidação. Técnica trazida de São Paulo e já disponível em Juiz de Fora, consiste em fazer um polimento natural no piso, sem a utilização de nenhum tipo de produto químico, apenas com uso de uma máquina que restaura o brilho do piso como se estivesse fazendo a lapidação de uma joia.

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entrevista

Condomínios empresariais Sinergia e gastos compartilhados

Nos anos de 1990, Campinas (SP) começou a vivenciar uma nova experiência econômica ao introduzir o conceito de condomínios industriais/ empresariais, conforme informa o artigo do professor da Universidade Estadual Paulista (Unesp), Auro Aparecido Mendes. Segundo o estudo, tratava-se de “uma nova configuração do espaço, completamente diferente das antigas paisagens fabris e dos tradicionais complexos industriais.” Empreendimentos como esse levaram também a uma nova compreensão dos condomínios. Se, outrora, prevalecia a clássica teoria que para ser condomínio era necessário haver vários proprietários, hoje em dia os condomínios empresariais, na sua maioria, têm um só proprietário, mas seu funcionamento e administração se assemelham aos dos condomínios edilícios. O primeiro condomínio com esse perfil instalado na região de Juiz de Fora data do início dos anos 2000: o Park Sul, que foi construído em área situada às margens da BR-040. A administração do empreendimento é feita pela Invest Park e seu diretor, Wilson Garbero Júnior, é o entrevistado desta edição. Para ele, os condomínios empresariais vieram para ficar. O Síndico: O que são condomínios empresariais? Wilson Garbero Júnior: Condomínio empresarial é um lugar corporativo onde se concentram empresas, que podem ter focos distintos ou específicos. Atualmente, os modelos mais comuns no Brasil são os logísticos, diferentes do modelo do Park Sul. São condomínios concebidos em módulos, a exemplo do que está sendo construído na BR-040, o Log Juiz de Fora. O Park Sul é um condomínio mais atípico, com construções isoladas, mas que não difere na forma de negócio. Quais as principais características de um condomínio empresarial? Normalmente, conta com localização estratégica e serviços compartilhados, o que faz diferença no custo final, sendo o mais importante a segurança. O condomínio é um

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ambiente seguro, levando as empresas a terem os seus custos com segurança reduzidos, já que não precisam ter serviço individualizado. Podem até ter um serviço adicional, mas com custos muito menores. Além disso, é um ambiente corporativo. As empresas estão ali trocando sinergia. Outro diferencial é o fato de 100% das empresas serem locatárias. Não há necessidade de adquirir um imóvel e mobilizar recursos para a construção.

Na minha visão, distrito industrial é passado Qual a diferença entre um condomínio empresarial e um distrito industrial? Na minha visão, distrito industrial é passado. No Brasil, a questão da se-

gurança é um diferencial muito grande. Os condomínios empresariais são fechados e os distritos industriais são abertos. Mas, a maior diferença é o fato de nos distritos industriais as áreas serem vendidas. Fale sobre a segurança e a conservação neste tipo de condomínio. São serviços compartilhados. Em relação à segurança, quase sempre existe uma guarita principal, muitas vezes blindada. Dependendo das dimensões do condomínio e das suas vias internas, existem equipes de ronda. A conservação também é feita de forma compartilhada, assim como todos os outros serviços que afetam a área comum, o que gera significativa redução de custos para todos. Além disso, quando uma empresa necessita de um reforço em segurança ou conservação interna das suas unidades, também consegue cus-

tos mais competitivos porque as empresas contratadas se preparam para também prestar esse tipo de serviço de forma compartilhada. Às vezes, uma empresa precisa de meio dia de serviço de conservação. A empresa que fornece o serviço pode oferecer o restante do dia para outro cliente. A sinergia é muito grande, sempre com trocas favoráveis.

E como é o papel da empresa administradora? A exemplo do que ocorre nos condomínios residenciais, os empresariais também têm síndico, subsíndico, convenção, regimento... A administradora atua nas áreas comuns e exerce a relação entre proprietário e locatário. Também cuida da mediação de conflitos. É bom destacar que, em relação à energia elétrica, ela tem uma entrada única e, dentro do condomínio, ficam os medidores individuais. Isso possibilita a compra de um pacote mais barato de energia, que é consumida de forma industrial. São feitas medições em média tensão e se consegue um custo muito menor. E isso tudo também é feito pela empresa administradora.

No caso dos condomínios empresariais também existem “brigas” entre vizinhos? No ambiente corporativo, a relação é diferente. É claro que existem desentendimentos, desavenças. Mas, normalmente, isso é muito minimizado pela atuação da administradora. As regras da locação são muito claras e as de convivência, também. O papel

O condomínio é um ambiente seguro, o que leva as empresas a terem os seus custos com segurança reduzidos, já que não precisam ter serviço individual da administradora é zelar para que as normas sejam respeitadas, dando todo o suporte necessário para que as expectativas do locatário sejam atendidas, bem como as do proprietário. É

um desafio, mas até hoje temos atendido plenamente a todas as partes. Já existiam outros condomínios empresariais em JF quando o Park Sul foi criado? E atualmente, algum em construção? Vou falar da logística e da indústria, que é onde atuo. Em Juiz de Fora, o Park Sul foi o primeiro e até hoje é o

único neste porte e nessa concepção. Existe um condomínio logístico instalado na BR-040, o Log Juiz de Fora, e alguns pequenos condomínios com módulos de galpões espalhados pela cidade, que são de pequeno porte. Tem também o distrito industrial da cidade, que, como disse anteriormente, é um modelo em desuso, mas que não deixa de ter grandes empresas instaladas. Na sua opinião, é mais difícil administrar um condomínio empresarial? Se é mais difícil eu não posso dizer, já que eu nunca administrei um residencial. Nós trabalhamos com condomínios empresariais e é bem complexo. Envolve ‘n’ variáveis, de todos os tipos. Suspeito que pelo porte e pelas dimensões dos problemas, a complexidade seja bem maior.

6º DIA DO SÍNDICO 22/NOV RITZ HOTEL

artigo

www.cosilva.tumblr.com

Cláudia de Oliveira e Silva Advogada

Os seguros condominiais e as coberturas inadequadas Cabe ao Síndico se munir de informação e analisar a escolha certa No contrato de seguro, em apertada síntese, a seguradora recebe as informações do bem segurado, é traçado um perfil do risco, calcula-se a perda esperada, e daí são pontuadas coberturas (o que/quem se protege), prêmio (o preço) e respectivos valores da indenização na hipótese do evento (sinistro). O seguro é um contrato essencialmente especulativo e lida, em conjunto, com elementos que muito incomodam o ser humano: incerteza, risco, futuro, prejuízo e dinheiro. Por conta desses aspectos há, inconscientemente, uma certa resistência e subestimação para se “fazer seguros”. De outro lado, há uma genialidade na composição do contrato pelos cálculos matemáticos elaboradíssimos - e é dito que Deus está nos números - somada com uma essencial boa-fé de todos os contratantes, sob pena de nulidade do contrato porque a relação securitária constitui um verdadeiro fundo coletivo com sérios reflexos no mercado, exigindo a regulação estatal e o resseguro, respectivamente via SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) e via IRB (Instituto de Resseguro do Brasil). Infelizmente, surgem conflitos nesse segmento pois, numa visão tacanha, os seguros são considerados na cultura brasileira como mera despesa ou capricho e são feitos na grande maioria apenas quando a lei obriga, por valo-

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Os seguros são feitos, em sua maioria, apenas quando a lei obriga, por valores pequenos e coberturas limitadas ou inadequadas para o bem segurado res pequenos e coberturas limitadas ou inadequadas para o bem segurado. Não por outra razão, as partes contratantes, às vezes, faltam com a boa-fé no cumprimento do acordo pactuado e causam lides no judiciário. No âmbito dos condomínios de todo tipo, a situação não é diversa. Corriqueiramente, nas assembleias, são votadas

as propostas de seguro com a contratação mais barata, com as coberturas limitadas e também não se analisa, com cautela, as exclusões mais comum tais como: “responsabilidade civil de garagistas; roubo de bens do condomínio; desmoronamento; alagamento/inundação; derrame de sprinklers; despesas extraordinárias; tumultos, greves e lock-out; incêndio e roubos do conteúdo das residências; danos elétricos - exceto a elevadores; incêndio do conteúdo das residências”, isso tudo amparado no firme e ingênuo pensamento que nada de mau acontecerá. Pela mesma razão, os condôminos/associados não se vêem estimulados a celebrar seguros facultativos de suas unidades e respectivos bens que as guarnecem e que, por um risco, podem causar algum prejuízo em áreas comuns ou a terceiros. Nessa hipótese, infindáveis discussões podem surgir no que tange à responsabilidade pelos danos, gradação de culpa etc. Desta maneira, tendo em vista que a contratação do seguro é uma obrigação do síndico conforme dispõe a lei, cabe ao mesmo, conduzir de forma ponderada a sua contratação e se cercar de assessoria qualificada, experiente e credenciada na área securitária. Nesta, certamente, serão analisadas as necessidades contratuais que se amoldem às características de cada condomínio/associação, com valores realistas, respeitando-se o custo-benefício, de forma a garantir a efetiva tranquilidade que se busca no seguro.

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Dr. Cristiano De Souza Oliveira Advogado, Consultor Jurídico Condominial e autor do Livro “Sou Síndico, E AGORA?”

Norma da ABNT sobre reformas, E AGORA? Objetivo da diretriz é a segurança dos registros Quando tratamos de normatização, muitos logo pensam em mais responsabilidade ao síndico ou mais uma obrigação dos condôminos. Não vemos esta norma de procedimentos como mais uma responsabilidade, mas sim como uma forma útil de se manter a segurança da edificação. A razão da NBR 16.280/2014 está muito clara em seu texto. A norma das reformas busca que os condomínios mantenham um registro documental de toda obra que ocorra no prédio, não só nas áreas privativas, mas também nas áreas comuns. Com tal registro, se obtém uma segurança patrimonial, a qual, por sua vez, se traduz em valorização do patrimônio. É a segurança do indivíduo pela segurança do coletivo, base do nosso ordenamento jurídico atual. A norma da ABNT não tem como foco responsabilidade, mas sim manter registros para segurança da sociedade, inclusive do entorno, como menciona a norma. Um dos grandes problemas que tivemos na análise dos acidentes das cidades do Rio de Janeiro/RJ e de São Bernardo do Campo/SP, foi a busca pelo que havia sido feito na edificação (como provável motivo do acidente). Ou seja, o que foi alterado do original. A norma não deve ser vista isoladamente, assim, certas reformas devem seguir os procedimentos previstos na NBR 16.280/2014 e em outras normas e legislações existentes, tais como atividades nas alturas, parte

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O condomínio deve ser firme para manter um registro de como era, como está sendo feito e como ficou o espaço após uma obra, seja de uso coletivo ou privativo elétrica, entre outras. A norma não cria responsabilidade, pois a ‘omissão é omissão’ já prevista em lei. Assim como ações irresponsáveis, na prática do dever ou ainda o excesso. O condomínio deve debater o assunto internamente e ser firme para

manter um registro de como era, como está sendo feito e como ficou o espaço após uma obra, seja de uso coletivo ou privativo, conforme preconiza a norma. Acreditamos que a escolha de uma boa parceria técnica e capacitada poderá contribuir para eliminar a insegurança que atualmente existe. Mas por quanto tempo devemos guardar estes documentos? Ninguém guarda uma certidão de nascimento somente por cinco anos. Desta forma, quando falamos em registro de reformas e alterações em relação aos manuais da edificação, falamos da história da edificação. Logo, é preciso guardar os documentos para toda a vida condominial, ou até o espaço ser alterado.

Jurisprudência

A jurisprudência é o conjunto de decisões reiteradas dos tribunais e serve de base para os juízes na interpretação e aplicação da lei. Acompanhar tais decisões é essencial como referência jurídica. A advogada Claudia de Oliveira e Silva traz para a revista O Síndico ementas de algumas decisões dos tribunais de destaque do país.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DE CONDOMÍNIO À ADEQUADA MANUTENÇÃO DE SUAS ÁREAS COMUNS. ENTRADA DE RÉPTIL NA CASA DE CONDÔMINO, QUE FOI ATRIBUÍDA À MÁ CONSERVAÇÃO DO LOCAL PRÓXIMO À SUA RESIDÊNCIA PELO ENTE APELADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONJUNTO HABITACIONAL LOCALIZADO EM EXTENSA ÁREA VERDE. RECURSO DO AUTOR. PROVIMENTO PARCIAL, APENAS CONDENAR O CONDOMÍNIO A CUMPRIR SUAS OBRIGAÇÕES DE FORMA ADEQUADA, NO QUE CONCERNE À LIMPEZA DE SUAS ÁREAS COMUNS. 1. Embora lamentável o episódio da entrada do réptil na residência do apelante, não há comprovação nos autos do nexo de causalidade entre tal fato e o descuido, por parte do ente apelado, da área comum próxima ao seu imóvel, quando o próprio condomínio está situado em extensa área verde, o que, por si só, pode ter sido a causa do evento. 2. Com efeito, a presença de animais ditos selvagens em áreas residenciais é muito comum, quando se constrói conjuntos habitacionais em áreas de mata aberta, o que causa desequilíbrio ecológico, podendo provocar tais situações de perigo. 3. De outro vértice, reveste-se de verossimilhança a tese autoral de que o apelado não cumpria corretamente com suas obrigações de manter em ordem as suas áreas externas. Isso porque a fotografia presente no índice 00089, trazida aos autos pelo próprio apelado, exibe uma área coberta de lixo, por exemplo. 4. Provimento parcial do recurso, na forma do artigo 557, §1°-A do CPC, apenas para acolher o pleito de natureza obrigacional formulado na inicial, determinando que o condomínio promova a adequada manutenção de todas as suas áreas comuns, nos termos de suas normas de regência. As custas processuais deverão ser rateadas entre os litigantes e os honorários advocatícios, compensados.” (Decisão unânime da 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Apelação n. 0017246-88.2010.8.19.0087. Comarca de São Gonçalo. Relator Desembargador Cherubin Helcias Schwartz Júnior. Julgamento em 26.06.2014. In DJe de [?]).

“REPARAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL REFORMA DO TELHADO DE EDIFÍCIO MÁ-PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DANO EM ÁREA PRIVATIVA LEGITIMIDADE PASSIVA. 1. O simples fato de ter sido o condomínio o contratante dos serviços de empreitada não o torna legítimo para figurar no polo passivo de uma ação de reparação de danos morais e materiais decorrentes da má-prestação de tais serviços. Não se nega que foi ele quem escolheu a empresa que prestaria o serviço, mas nada indica que ele tenha assumido a responsabilidade pela qualidade e eficiência da prestadora, de modo que se esta causou danos em área privativa, deve responder em nome próprio perante o proprietário, e se causou danos na área comum, deverá responder perante o condomínio; 2. Pretendendo o condômino, em nome próprio, a reparação de prejuízo causado em área privativa em virtude de obras realizadas pelo réu, este é legítimo para figurar no polo passivo da demanda, não havendo o que se falar em extinção por ilegitimidade passiva; 3. Teto de um banheiro e um dormitório foram danificados por vazamento de água, causados pela má prestação do serviço de reforma do telhado do edifício. Também houve problema de umidade que acabou deteriorando móveis e paredes, assim como a tintura de alguns cômodos, fato que não pode ser considerado como mero aborrecimento cotidiano. O fato de os danos terem sido posteriormente reparados e de ter sido contratado terceiro para a finalização da obra não quer significar que o prejudicado tenha ficado menos aborrecido ou que não tenha havido dano. Muito pelo contrário. indenização por danos morais deve ser arbitrada em quantia equivalente a R$ 10.000,00, suficiente para reparar os danos causados e impingir ao réu o dever de aprimorar a prestação de seus serviços. Recurso provido. Por maioria de votos, vencido o revisor que declara.” (Decisão unânime da 20ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n. 002713424.2007.8.26.0562. Comarca de Santos. Relatora Desembargadora Maria Lúcia Pizzotti. Julgamento em 17.03.2014. In DJe de 09.06.2014).

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