O Síndico em Revista Edição Nov/Dez by O Síndico em revista

circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ano 1 | Nº 05 | nov/dez 2014

6º Dia do

Síndico:

Evento terá palestras, oportunidades de negócios, prêmios e coquetel festa no condomínio Moradores precisam respeitar vizinhos

Associação de moradores Conheça essa nova alternativa de condomínio

caixa d’água Fique atento aos serviços de limpeza

Especializada em segurança eletrônica para condomínios, comércio e indústria

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EDITORA Andrea Castilho

Muitas vezes, a figura do síndico vincula-se a trabalho árduo e não reconhecido. Esta realidade, porém, vem mudando com o passar dos anos. Nos tempos atuais, os gestores condominiais tornaram-se indispensáveis, fundamentais para a garantia da qualidade de vida de pessoas de todas as cidades. Além de serem responsáveis pela movimentação de milhões de reais e pela geração de milhares de empregos, são eles que promovem medidas de economia de recursos naturais e reciclagem de vários produtos nos condomínios. Tudo isto e muito mais implica numa função de grande respeito, sendo às vezes comparada à atuação de um prefeito. Diante de tamanha importância, não poderíamos deixar passar em branco a data dedicada aos síndicos, 30 de novembro. Lembramos que a revista O Síndico irá promover uma grande comemoração no dia 22 de novembro no Ritz Hotel e todos estão convidados. Este evento anual que está em sua sexta edição, tem por objetivo maior reconhecer os feitos que os síndicos proporcionam com o seu trabalho, sabendo-se que uma boa administração resulta em patrimônio valorizado, segurança, organização, limpeza e respeito às normas e leis. Esta edição comemorativa quer lembrar ainda da necessidade de um tratamento mais digno aos síndicos e de uma participação mais ativa dos condôminos assegurando um ambiente harmonioso e a conquista de grandes desafios assim com a superação de muitos obstáculos. Afinal, A UNIÃO FAZ A FORÇA! Parabéns aos síndicos e síndicas de nossa cidade e de todo o país! A todos, uma boa leitura

sumário

andrea castilho EDITORA

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Consultor escreve sobre portaria, barulho e vizinhança Saiba tudo sobre o 6º Dia do Síndico e como participar

Ângela Galhardo conversa sobre associações de moradores

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com ESTAGIÁRIO Rafael Rodrigues COLABORADORES Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Ricardo Lovisi de Castilho CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 8887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro Juiz de Fora, MG CEP: 36010-900 (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Gráfica Central

Dicas importantes sobre limpeza de caixas d’água

As limitações das festas realizadas em condomínios

A reprodução dos textos deste jornal requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

dia do síndico

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2014) Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Ascensorista e cabineiro (6 horas) .....................................R$ 902,69 Faxineiro/Serviços gerais ...................................................R$ 773,82 Garagista.............................................................................R$ 911,21 Porteiro/vigia........................................................................R$ 843,70 Zelador.................................................................................R$ 911,21

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2014) - Sindicato dos Empregados em Edifícios de Juiz de Fora - SINDEDIF

20%

> Horas extras

60%

> Ticket alimentação

R$ 9,00/

dia trabalhado

> Adicional noturno

25%

> Horas extras

Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais ...........................R$ 806,04 > Empregados em condomínios comerciais ............................R$ 853,66

75%

> Ticket alimentação

R$ 80,00/mês

CONTRIBUIÇÃO SOCIAL (inSS)

Obrigações

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2014

> Admissão/Demissão (CAGED) – comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente > Recolhimento do INSS – até o dia 20 do mês subsequente > Recolhimento do FGTS – 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. > Recolhimento do PIS – 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. > Recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços Prestados) – 5% sobre as notas fiscais, até o dia 5 do mês subsequente.

Empregados e trabalhadores avulsos Salário de Contribuição (R$)

INSS (%)

Até R$ 1.317,07 De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12

8 9

De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário, antecipa para o primeiro dia útil anterior.

> Adicional noturno

O Síndico em revista - Nov/Dez 2014

tira-teima

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio... PORTARIA: A violência urbana BARULHO: Normalmente cada nas cidades nos leva a analisar a município tem a sua Lei do Silêncio, importância de dispor de recurmas, de modo geral, ninguém pode sos de segurança adequados nos produzir ruídos superiores a 85 decondomínios, ou seja, englobancibéis em áreas externas. do todas as soluções tecnológicas No interior dos condomínios, que visam impedir a ação de banconsta de várias convenções o hodidos. Sistemas de monitoramenrário do silêncio e o mais comum é to e equipamentos de controle de 22:00h às 06:00h. Nesse período os acesso são alguns dos itens mais moradores são orientados a evitar populares entre os ofertados no música alta, furadeira e máquina de mercado. Entretanto, nada subslavar. Entretanto, o Código Civil de titui o apoio do profissional bem 2002 estabelece no Capítulo Direito treinado e a adesão integral dos de Vizinhança, que não pode prejucondôminos às normas de segudicar o sossego, a saúde e a segurança. rança em qualquer horário. Há mecanismos simples que BOA CONVIVÊNCIA: A máxima podem reduzir a ocorrência de universal: “O DIREITO DE ALGUÉM crimes, diminuindo as oportuACABA QUANDO COMEÇA O DO nidades de ação de pessoas mal PRÓXIMO”. intencionadas. Os síndicos deCom a verticalização das cidavem usar o trinômio formado des e a tendência cada vez maior por: ADEQUAÇÃO DAS INSTALAde habitar edifícios, a ideia de que ÇÕES, USO DA TECNOLOGIA E cada um pode desfrutar do próprio PESSOAS TREINAlar da maneira que DAS. A integração bem entender caiu entre esses elemenpor terra. É que altos não elimina por hábitos que A ideia de que cada guns completo os riscos, parecem inocentes mas já os diminui um pode desfrutar do para uns, como ouvir drasticamente e música alta ou usar contribui para uma próprio lar da maneira o liquidador tarde da cultura de paz. noite, podem acabar que bem entender Algumas provitrazendo desconforto caiu por terra dências para foraos vizinhos. Desde talecer a seguran2002, conforme já ça são necessárias citado, com a reforcomo ter PORTEIROS PREPARAma do Código Civil, o DIREITO DE DOS, TREINADOS E RETREINAVIZINHANÇA se tornou uma quesDOS, pois as falhas humanas são tão disciplinada pela Lei. Torna-se as principais facilitadoras da penecessário ter conhecimento sobre netração de criminosos nos condoa convenção, regulamento interno e mínios, o que nos leva a concluir outras normas do condomínio, que sobre a importância de haver um geralmente trazem quase todas as controle rigoroso nas entradas do ações que os moradores precisam edifício. Depois que um bandido seguir para evitar problemas. Se o passa pelo portão, é muito mais condômino não concordar com aldifícil impedir sua ação, por isso guma regra, não adianta insistir no algumas orientações aos moradoerro, o jeito é obedecer. res e profissionais de portaria são Aproveito para desejar UM FEfundamentais. Independente de LIZ NATAL E UM PRÓSPERO ANO sua função, o profissional de conNOVO a todos. domínio deve receber treinamenVeremo-nos no dia 22/11/2014 to periódico em segurança. no 6º DIA DO SINDICO. Até lá. 6º DIA DO SÍNDICO 22/NOV RITZ HOTEL

capa

6º Dia do Síndico promete ser o melhor Evento conta com palestras, coquetel e sorteio de prêmios em clima de confraternização

Em edições anteriores, participantes aproveitam o Dia do Síndico para criação de vínculos que promovem a continuidade do evento “Eu vou chamar o síndico”. A frase, que de tão usada já até virou letra de sucesso da Música Popular Brasileira, é uma das mais ouvidas dentro dos condomínios. Regularmente, ele é chamado para resolver problemas: excesso de barulho, questões envolvendo vagas na garagem, vazamentos, infiltrações, mediação de conflitos... Chama o síndico! Mas, dessa vez, o chamado é outro. Na verdade, um convite. No dia 22 de novembro, a Lógica Comunicação e a revista “O Síndico” realizam, em Juiz de Fora, o “6º Dia do Síndico”. Chegou a hora de trocar experiências, ouvir palestras ministradas por especialistas, conhecer prestadores de serviço,

O Síndico em revista - Nov/Dez 2014

confraternizar e, quem sabe, voltar para casa com um prêmio especial nas mãos. E o melhor: as inscrições são gratuitas. Mas as vagas são limitadas. Essa vai ser a sexta edição do “Dia do Síndico” em Juiz de Fora. As atividades vão ser realizadas em 22 de novembro, entre 16h e 22h, no Ritz Hotel. Segundo a organizadora do evento, Andrea Castilho, a expectativa é que o “Dia do Síndico” de 2014 seja o melhor desde que começou a ser realizado na cidade, em 2009. “Procuramos incluir na programação as atrações que já havíamos experimentado nos outros anos e que deram mais certo. Buscamos também um hotel com boa localização, facilitando o acesso das pessoas. Temos também coquetel e o sorteio de prêmios, que deram mui-

to certo. Ingredientes que deixam o evento especial”, relata a organizadora. O principal prêmio sorteado na edição de 2014 vai ser uma TV. Andrea ressalta ainda a importância do contato com as empresas expositoras. Segundo ela, não se trata apenas de fazer negócio. É mais que isso. “É uma oportunidade para o síndico encontrar soluções, conhecer novos lançamentos... A visitação aos estandes é livre entre 16h e 19h. Segundo ela, a participação no evento acaba criando laços e estabelecendo companheirismo entre os participantes. “Percebemos que há muita troca de experiência. Os síndicos conversam entre si, fazem amizade, discutem problemas comuns e soluções que podem ser aplicadas”, expõe.

Dez anos falando para síndicos O ano de 2014 deixa a celebração e a complexidade para administrá-los ainda mais especial ao se completar é cada vez maior, assim como os níveis uma década de veículos de comunicade exigência. Portanto, a gente quer ção – primeiro o jornal, depois o site e que os síndicos de Juiz de Fora estejam a revista – direcionados especificamenbem preparados para exercer a funte para esse público. Segundo Andrea, ção”, destaca. As inscrições para o 6º Dia do Síndico responsável pelos meios, é possível nopodem ser realizadas tar com clareza que até 20 de novembro, os síndicos de Juiz na página www.sindide Fora estão mais cojf.com.br/diadosincapacitados hoje do dico. A orientação é Estandes de empresas que há seis anos. “A para os interessados gente percebe que o vão além dos negócios, não deixarem para a nível de conhecimenúltima hora, já que as podem representar to dos síndicos vem vagas são limitadas e aumentando. Com a procura vem cressoluções de problemas cendo anualmente. O esse trabalho do jorevento terá como exnal, da revista, do site positores, as seguine do evento do Dia do tes empresas: 676 Administração de ConSíndico, além dos cursos que promovedomínios e Associações; Bahamas Card; mos, estamos conseguindo elevar o níCasa das Bombas JF; FJR Conservadora; vel da discussão. Para nós, isso é muito Flaire; Protezione Segurança Eletrônica; gratificante, já que realmente é esse o Servicor Soluções em Pintura; Top Tendas; nosso objetivo. A cidade está crescenPrefeitura de Juiz de Fora/Demlurb, Brado, os condomínios estão se expandido desco, Aqualitec e CT&G Engenharia.

Palestras com profissionais renomados

A programação do 6º Dia do Síndico promete ser bastante enriquecedora. Vão ser três palestras e a última delas, com status de palestra magna, vai ser ministrada pelo advogado e consultor jurídico condominial, Dr. Cristiano de Souza Oliveira, que vem especialmente de São Paulo. Ele é autor do livro “Sou Sindico, e agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições” e colunista dos sites www. sindiconet.com.br e www.direcionalcondominios.com.br. Cristiano Oliveira vai abordar a solução de conflitos. “As expectativas são as melhores possíveis. Falar sobre gestão de conflitos condominiais por meio de Métodos Adequados de Soluções de Conflitos é muito bom, principalmente por quebrar um paradigma da cultura da sentença e litigiosidade atual. Apresentarei o básico sobre uma visão legal dos condomínios, sobre a teoria geral do conflito e também a identificação dos conflitos e meios para evitá-los”, observa o pa-

lestrante, comentando ainda o seu livro: “Ele aborda, em 11 lições, artigo por artigo, o Código Civil voltado para condomínios com uma linguagem simples e clara. Serão sorteados quatro exemplares no dia da palestra. Também vai ser vendido no local.” A primeira palestra do dia ficará sob a responsabilidade dos diretores do Sindicato dos Engenheiros de Minas Gerais – Regional Zona da Mata, os engenheiros Fernando José e Eduardo de Castro. Eles discorrem sobre a nova norma técnica da ABNT para reformas em condomínios. Na sequência, a engenheira da Prefeitura de Juiz de Fora e especialista em Gestão Ambiental, Gisele Teixeira, aborda a gestão de resíduos nos condomínios. O 6º Dia do Síndico conta com o apoio do Senge-MG; Sindicon; Ambiente Comunicação; Open Digital Media; Rádio Itatiaia; JF Convention & Visitors Bureau; CBMAP; Santa Cruz Shopping, Berttu’s Restaurante e Provid.

6º DIA DO SÍNDICO 22/NOV RITZ HOTEL

Entenda o funcionamento da associação de moradores e suas semelhanças com condomínios verticais Quem não gostaria de ter a qualidade de vida de quem mora no campo sem abrir mão do conforto da cidade? Com o crescimento dos grandes centros, o que antes parecia um sonho está virando realidade. Para isso, geralmente são formadas associações de moradores, que possuem modelo de gestão com características semelhantes às dos condomínios verticais, mas que também apresentam peculiaridades. Esse é o assunto da entrevista com Ângela Maria Galhardo de Freitas, proprietária da Teccon Administradora de Condomínios, uma das primeiras empresas da região a atuar nesse nicho de mercado.

O Síndico

entrevista

Vivendo no campo, mas perto da cidade

Ângela afirma que a administradora cuida da parte administrativa, jurídica e financeira das associações

O Síndico: Há uma tendência atual pela busca por condomínios de casas ou sítios que geralmente são associações de moradores. O que difere essa associação de um condomínio? Ângela Maria Galhardo: A diferença entre condomínio e associação é relativamente pequena. Ambos são regidos por artigos específicos do Código Civil. A constituição jurídica difere pelo fato de que os condomínios têm convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Já as associações têm seus estatutos registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Ambos têm CNPJ, sendo que as associações têm obrigações fiscais federais, como DIPJ - Declaração de Informações Econômico-fiscais da Pessoa Jurídica - imune e isenta; DCTF - Declaração de Débitos

O Síndico em revista - Nov/Dez 2014

Nossa administradora possui um departamento jurídico capacitado para assessorar nossos clientes a cumprirem a legislação ambiental e Créditos Tributários Federais; RAIS Relação Anual de Informações Sociais e Dirf- Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte , enquanto os condomínios têm como obrigação a entrega da RAIS e da DIRF.

E como são compostas as associações? Elas têm personalidade jurídica e se formam pela união de pessoas que se organizam para gerir áreas comuns e até mesmo ruas dentro do empreendimento, tudo devidamente autorizado pelo município e sem fins lucrativos. O condomínio é regido pela Convenção e a associação pelo Estatuto. Ambos normatizam as formas de convívio condominial ou associativo. A legislação que rege os condomínios e as associações é diferente? A legislação que rege os condôminos e as associações tem artigos específicos e pertinentes a cada um, sendo que todos os artigos são do Código Civil Brasileiro. Os condôminos, em alguns casos em que os artigos não foram

derrogados pelo Código Civil, valem-se também da Lei 4.591/64 - a lei do condomínio. Quem seria o “síndico” e como são denominadas as funções da equipe gestora de uma associação? Na associação, os gestores são nomeados como diretores. A forma mais utilizada nos estatutos é: Diretor Presidente (faz o papel do síndico); Vice-presidente (faz o papel do subsíndico); Diretor Administrativo e Financeiro; e Diretor de Obras, Manutenção e Segurança. Tem também os membros do conselho. Fale mais sobre o Conselho. O conselho consultivo e fiscal é empossado em assembleia geral ordinária juntamente com a diretoria executiva e terá o mesmo tempo de mandato. Tem o papel de analisar as contas da diretoria para respectivas apresentações em assembleias, de apreciar as queixas e reclamações dos associados e, na assembleia geral, de dar posse à diretoria executiva. Como funcionam as assembleias das associações? A assembleia geral é o órgão máximo da associação e a ela cabe decidir sobre todos os assuntos de interesse social, específicos e privativos. A convocação é feita por qualquer diretor após uma reunião prévia da diretoria para definição da pauta. Também pode ser convocada por requerimento de um terço dos associados ao Diretor Presidente. As assembleias ordinárias deverão acontecer anualmente para prestação de contas. Já as assembleias extraordinárias ficam a critério da diretoria e dos associados, podendo ocorrer mais de uma vez durante o ano. Como se chama a taxa de condomínio no caso das associações e como é feito o cálculo e o rateio das despesas?

É chamada de taxa de manutenção e a forma da cobrança é determinada em estatuto. Os valores a serem pagos constam em previsão orçamentária apresentada anualmente aos associados através de assembleia ordinária. Também podem ser apresentados em assembleia extraordinária, no caso de novo reajuste quando o orçamento anual apresentado fica defasado em virtude de despesas de manutenção. Existem associações que cobram valores fixos para todas as unidades e outras com valores diferenciados para lotes, obras e casas.

Os problemas mais frequentes são causados pelos proprietários de lotes que não mantêm as suas unidades limpas e roçadas

todos os pagamentos, fechamentos de balancetes mensais, emissão de boletos, etc. Cabe à administradora fazer cumprir a legislação e o atendimento da entrega dos informes fiscais mensalmente exigidos por lei. Nas associações rurais são realizadas ações de sustentabilidade? Sim, pois há casos de associações que possuem lagos, que têm córregos cortando toda a sua extensão, que contam com poços artesianos. Existem outras que foram empreendidas às margens de rios e cursos d’água. Hoje, existe uma legislação específica para cada um desses casos. Nossa administradora possui um departamento jurídico capacitado para assessorar nossos clientes a cumprirem a legislação. Sobre as áreas comuns, quais os tipos de cuidados demandados? As áreas comuns são compostas de asfalto, calçamento ou ruas de saibro. A diretoria mantém a manutenção nestas vias através de recurso próprio ou faz solicitação junto à Prefeitura para que, por meio da Empav, faça a recomposição do asfalto quando necessário. As ruas internas são consideradas vias públicas.

Qual o papel da administradora e como é feita a gestão financeira nas associações? É o mesmo papel da administradora em condomínios. Nas associações, também cuidamos da área comum, da segurança, da limpeza e do cumprimento, pelos associados, do Regulamento Interno. Com relação à gestão financeira, a classificação e o pagamento das despesas funcionam exatamente como no condomínio vertical. A administradora, direcionada pela diretoria, cuida das partes financeira, administrativa e jurídica, de

No geral, quais os problemas mais frequentes neste tipo de condomínio e como são solucionados? Os problemas mais frequentes são causados pelos proprietários de lote que não mantêm as suas unidades limpas e roçadas, causando assim muitos transtornos para os associados vizinhos. São encaminhadas advertências e até multas. Nas associações rurais, além do problema da falta de limpeza dos lotes, existem muitas reclamações de cachorros soltos nas ruas. Não conseguimos que o Demlurb faça o recolhimento, pois, segundo o órgão, são muitas solicitações desse tipo.

6º DIA DO SÍNDICO 22/NOV RITZ HOTEL

manutenção predial 8

Matando a sede com segurança Serviço de limpeza de caixas d’água exige atenção de síndicos e administradoras Deixar a caixa d’água tampada o reservatório no alto dos edifícios, não é garantia de que o consumidor de onde é feita a distribuição. Ele ficará livre de doenças. Essa medida ressalta que “é muito importante é fundamental para se combater o fazer a limpeza das duas cisternas”. Aedes aegypti, mosquito transmisLopes explica que é comum enconsor da dengue. Entretanto, existem trar “surpresas” nos reservatórios. outros riscos que, para evitá-los, é “Já vimos insetos na flor da água em necessário atenção especial com os caixas mal tampadas, lixo em cisterreservatórios. Isso porque, apesar da nas, pedaços de madeiras e tubos, água consumida em Juiz de Fora ser resíduos de pintura, entre outros de boa qualidade, costuma conduzir, materiais”. para dentro das caixas, micropartíDe acordo com o chefe do Deculas de matéria orgânica. Acumupartamento Regional Norte da Celadas com o tempo, elas tornam-se sama, Paulo Valverde, os trabalhos substrato ideal para a proliferação da companhia são norteados pela de bactérias que podem causar diarPortaria 2914/2011 do Ministério da reia, náuseas, vôSaúde, que “dispõe mitos e até doenças sobre os procedimais graves. A quesmentos de controle e tão é ainda mais séria de vigilância da quaEssa também é, em condomínios verlidade da água para ticais, e os síndicos consumo humano e inclusive, a e as administradoras seu padrão de potadevem ficar atentos bilidade”. Ele expliorientação da tanto com a qualica que o controle é dade da água, como Cesama: manutenção feito tanto na saída com a execução da da estação, como em uma vez por ano limpeza. pontos da rede a fim Segundo o técde se conferir como a nico em Química e água está chegando proprietário da Isotech, empresa para os consumidores. “Água de Juiz especializada em limpeza de caixa de Fora é de boa qualidade. Tanto a d’água, Ernandes Lopes, apesar de água bruta quanto a tratada. Captanão existir nenhuma legislação mumos água de bacias limpas. Mesmo nicipal específica para nortear o sersem tratamento, ela já é melhor que viço, ele deve ser realizado, no máximuitas águas distribuídas no Brasil”, mo, a cada 12 meses. Essa também expõe Valverde. Entretanto, ele desé, inclusive, a orientação da Cesama: taca que a responsabilidade do órmanutenção uma vez por ano. Nos gão termina assim que a água passa condomínios verticais, a água dispelo hidrômetro. Por isso, confirma a tribuída pela companhia, na maioria necessidade de limpeza dos reservados casos, chega a uma cisterna intórios para assegurar a qualidade da ferior para depois ser bombeada até água a ser consumida.

O Síndico em revista - Nov/Dez 2014

fotos: isotech

Cisternas podem conter gases letais / Têcnicos já encontraram lixo e insetos em caixas d’água

Profissional aponta cumprimento da NR 33 Outro ponto que deve ser observado diz respeito ao cumprimento da NR 33, que aborda o trabalho em ambientes confinados - espaços não projetados para a ocupação humana contínua. Segundo Ernandes Lopes, algumas cisternas têm áreas maiores que apartamentos de quarto e sala. “Tomamos sempre muito cuidado, já que pode haver a presença de gases, como o metano, que pode até matar. É um gás que pode ser produzido pela decomposição de matéria orgânica, como a madeira, não tem cheiro e não tem gosto. E o síndico é responsabilizado diretamente caso normas regulamentares não forem cumpridas e, em razão disso, ocorrer algum problema”, observa.

O técnico revela ainda quais as principais medidas adotadas para amenizar os riscos provenientes da atividade. “Fazemos a medição de gases e a verificação visual para conferir se há algum tipo de matéria orgânica, como taipás. Entramos nas caixas utilizando cinto de paraquedista atracado em corda de bombeiro, botas de borracha, luvas e máscara. Além disso, fazemos a circulação do ar antes de entrar”, expõe, destacando ainda que o serviço é sempre realizado por, no mínimo, duas pessoas, que se alternam a cada 20 minutos no ambiente confinado. Toda a água da caixa é drenada, sendo realizada a remoção de partículas sólidas e pulverização de cloro em todas as paredes do reservatório.

Análise do orçamento deve ir além do valor Tanto cuidado servado diz respeito tem custo, com imà comunicação do pacto direto no preserviço aos moradoÉ sempre bom ço do serviço. Por res do condomínio, isso, Lopes alerta já que é necessário perguntar sobre os síndicos e adminiso corte do forneciequipamentos de tradoras para que, mento de água. “Afina hora de escoum aviso em segurança e a forma xamos lher um orçamenlocais como portões to, analisem outros de garagem e acesso como o trabalho parâmetros além a elevadores de sete vai ser feito do valor. “É sempre a 15 dias antes da rebom perguntar soalização da limpeza bre os equipamenda caixa d´água de tos de segurança e a forma como o modo que todos tenham ciência de trabalho vai ser feito. Geralmente, que naquele dia o fornecimento de os condomínios exigem três orçaágua vai ser interrompido”, destaca mentos. Sempre se opta pelo menor Lopes. Paulo Valderde lembra tampreço, mas esse não deveria ser o bém de um detalhe importante: “Feúnico critério. É preciso ter detalhes char o hidrômetro com antecedência do serviço a ser prestado”, explica, para evitar o desperdício”. Por fim, destacando ainda que a contratação Lopes deixa um alerta para síndicos de uma empresa especializada tame administradoras. “Como a gente bém é garantia de tranquilidade nos utiliza cinto e cordas de bombeiro meses posteriores à intervenção, já para entrar nas caixas, prevenimos que é emitido um laudo técnico com também possíveis quedas. Quase validade de seis meses. Caso ocornenhum prédio da cidade tem sistera algum problema neste período, a ma de guarda-corpo ou cabo de vida firma é responsabilizada e tem que para atracar o cinto. Esse é um ponfazer nova limpeza. to importante e o síndico deve ficar Outro aspecto que deve ser obatento a isso”. 6º DIA DO SÍNDICO 22/NOV RITZ HOTEL

dica

Festas em condomínios

Morador pode sofrer multa e até prisão

Saiba como manter o limite entre a alegria e a perturbação Festas de aniversário, sar. Algumas começavam à noite e se churrascos e comemoestendiam até às seis da manhã. Além rações. Todas essas condo barulho do som e do deslocamento fraternizações precisam dos convidados, as escadas e o terraço juntar os amigos, família, ficavam imundos. Um dos condôminos boa música e um bom esjá teve que dormir com tampões nos paço. Em um condomínio, ouvidos.”, afirma. Mesmo tendo converé importante o convívio sado com o morador e feito uma assemagradável e participativo bleia com os condôminos, as medidas para fortalecer o relacionão foram suficientes. namento entre os moradores, mas “Até karaokê de madrugada eles já é necessário ter colocaram. A síndica o equilíbrio entre explica que chegou a festejar e perturchamar a polícia, mas bar a paz dos viziteve medo de retaAcho que o diálogo nhos. liações, porque tinha resolve os nossos “Além do som que se identificar no alto, já encontra- problemas, principalmente boletim de ocorrência. mos camisinha e “Como o condomínio é drogas numas das pequeno, com poucas os de convivência festas”, comenta unidades, fiquei com uma síndica do bairro Granbery, receio de que houvesse algum tipo de que prefere não se identificar. Ela ‘vingança’”. A solução foi contratar conta que as festas aconteciam touma administradora de condomínios dos os finais de semana e perturpara controlar a situação. “Eles nos bavam não só os moradores como orientaram a fazer reclamações por esvizinhos de outros prédios. “Eles recrito e encaminhar a eles. Se chegasclamavam constantemente do basem a três ocorrências, o condômino rulho. Não conseguíamos descaniria pagar multa”, relata divulgação

O Síndico em revista - Nov/Dez 2014

Está registrado na lei 10.406/02 do Código Civil no artigo 1.336, a descrição: “São deveres do condômino: dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. O advogado Ricardo Lovisi Correa de Castilho, da J A Castilho Seguros e Condomínios, afirmou que a ação nestes casos precisa ser gradativa, partindo do diálogo às notificações. “Se não resolver, pode ser feita uma assembleia para decidir se aplica ou não a multa de até cinco vezes o valor da taxa do condomínio. Esta punição pode constar na convenção, no regimento interno ou como uma decisão de uma assembleia aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos”. Caso ainda persistam as festas problemáticas, o condomínio pode tomar medidas extremas. “De acordo com o artigo 1.337 da mesma lei, pode ser aplicada uma multa correspondente a até 10 vezes a taxa de condomínio. Também pode-se recorrer a uma ação judicial baseada na lei 3.688/41, artigo 42 da Lei das Contravenções Penais, em que o morador que cometer o crime de perturbação de sossego alheio, pode vir a sofrer pena de prisão de 15 dias a três meses ou multa”, comenta o advogado.

Posição da polícia Militar e da Prefeitura O capitão José Carlos Piccoli, da Polícia Militar (PM) explica que tanto o síndico quanto os moradores podem acionar a polícia para conter o morador que está prejudicando o condomínio, desde que se identifique na ligação para registrar no Boletim de Ocorrência (BO) ou Registro de Eventos de Defesa Social (REDS). “Com a autorização do síndico, entramos no local e conversamos com quem esteja perturbando a paz. Orientamos sobre o que pode acontecer se houver reincidência e as penalidades que o responsável pela festa pode sofrer, além de dar ordem para abaixar o som. Se após a viatura ir embora, o barulho voltar a ficar alto, podemos embargar a festa e até prender o organizador por descumprir a ordem estabelecida pelo policial”, conta o capitão Piccoli. A Prefeitura de Juiz de Fora também atua contra sons que fogem do normal, atuando na fiscalização de barulho em volume acima do permitido. A assessoria da Secretaria de Atividades Urbanas (SAU) afirmou

que “em um primeiro momento, é importante salientar que as festas em condomínios devem observar as normas determinadas e acordadas pelos próprios condôminos em regulamento. Caso haja o descumprimento do regulamento, caberá ao condomínio adotar as medidas ou sanções previstas. Entretanto, caso o incomodado queira solicitar a fiscalização, poderá fazê-lo junto às nossas Regionais de Fiscalização, pelo telefone 36907507 ou através de protocolo no Espaço Cidadão”.

Caso haja o descumprimento do regulamento, caberá ao condomínio adotar as medidas ou sanções previstas

Síndica encontra solução para o problema As leis e punições costumam corrigir o problema do barulho, mas existem casos em que o simples diálogo funciona. “Encontrei uma forma de prevenir esse problema”, destaca a subsíndica Regina Aparecida Costa Silva, do Residencial Araucárias, do programa federal “Minha Casa, Minha Vida”, localizado no bairro Sagrado Coração. Ela explica que no início da sua gestão, bateu na porta de cada morador para mostrar o regimento interno. “Li tudo para eles. Al-

guns até pediram cópia. Como eles sabiam o que podia ou não no bloco, não tive nenhum atrito com festas. Acho que o diálogo resolve os nossos problemas, principalmente os de convivência. Elas acontecem, mas há respeito e limite nas confraternizações,” reitera. É claro que tudo em excesso é prejudicial, especificamente em festas onde os moradores ao redor do evento se sintam afetados. Entretanto, o síndico precisa ter bom senso para avaliar se a

situação é realmente abusiva a ponto de ser necessária uma intervenção ou se o caso trata-se apenas, por exemplo, de mais uma queixa do “reclamante de plantão” do condomínio, aquele que reclama de tudo. Se for constatada a real intensidade do barulho ou a reincidência, uma solução é delegar ao porteiro ou zelador a tarefa de notificar o infrator. Assim, o síndico se envolve somente quando o barulho persistir ou o problema tomar proporções maiores.

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jurisprudência

ricardolovisi@hotmail.com

Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista O Síndico algumas decisões judiciais envolvendo os temas abordados nas matérias desta edição. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE DÉBITO. MULTA ARBITRADA POR EXCESSO DE BARULHO. FESTA REALIZADA NO SALÃO DE FESTAS DO CONDOMÍNIO. REGIMENTO INTERNO APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL. COMPROVADA INFRAÇÃO À REGRA CONTIDA EM REGULAMENTO CONDOMINIAL, JUSTIFICA-SE A APLICAÇÃO DA RESPECTIVA MULTA. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70054941505, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: CARLOS CINI MARCHIONATTI, JULGADO EM 10/07/2013). CONDOMÍNIO - AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA C.C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS IMPROCEDÊNCIA USO DO SALÃO DE FESTAS DE MODO INCOMPATÍVEL COM AS REGRAS DO CONDOMÍNIO INFRAÇÕES RELATADAS NO LIVRO DE OCORRÊNCIAS ADVERTÊNCIA QUE NÃO LOGROU ÊXITO APLICAÇÃO DA MULTA QUE ESTÁ EM CONFORMIDA-

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado

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DE COM O DISPOSTO NO § 2º INCISO IV DO ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO. TJ-SP - APELAÇÃO : APL 01769065020118260100 SP 0176906-50.2011.8.26.0100. LOTEAMENTO. IMÓVEL URBANO. REGULARIZAÇÃO. IMPLANTAÇÃO DE INFRA-ESTRUTURA BÁSICA. RESPONSABILIDADE DO LOTEADOR. PRAZO PARA CUMPRIMENTO. 1. O LOTEADOR É RESPONSÁVEL PELA IMPLANTAÇÃO DA INFRA-ESTRUTURA BÁSICA DO LOTEAMENTO. ARTS. 2º, §§ 4º E 5º, 18, INCISO V, E 38, PARÁGRAFO 2º, DA LEI N.º 6.766/79. 2. DIANTE DA NECESSIDADE DE APROVAÇÃO DO PROJETO PELOS ÓRGÃOS COMPETENTES, DEVE SER ASSEGURADO PRAZO MAIOR PARA O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO LOTEADOR DE IMPLANTAÇÃO DA INFRA-ESTRUTURA BÁSICA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70037549854, VIGÉSIMA SEGUNDA... (TJ-RS AC: 70037549854 RS , RELATOR:

MARIA ISABEL DE AZEVEDO SOUZA, DATA DE JULGAMENTO: 28/07/2011, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, DATA DE PUBLICAÇÃO: DIÁRIO DA JUSTIÇA DO DIA 03/08/2011) PRESTAÇÃO DE SERVIÇO LIMPEZA E IMPERMEABILIZAÇÃO DE CAIXAS DE ÁGUA FALHAS NO SERVIÇO INFILTRAÇÃO DE ÁGUA CONSTATAÇÃO EMPREGO DE TÉCNICA E MATERIAIS INADEQUADOS - REPARAÇÃO DE DANOS PROCEDÊNCIA PARCIAL ADMISSIBILIDADE. DEMONSTRADA A MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇO PORQUE A APELANTE UTILIZOU TÉCNICA E MATERIAIS INADEQUADOS NA LIMPEZA E IMPERMEABILIZAÇÃO DAS CAIXAS DE ÁGUA, A DETERMINAÇÃO CONTIDA NA SENTENÇA VOLTADA À DEVOLUÇÃO DOS VALORES ALI INDICADOS REPRESENTA MEDIDA JUSTA E ADEQUADA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP , RELATOR: ORLANDO PISTORESI, DATA DE JULGAMENTO: 16/07/2014, 30ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO)

Empresa oferece os melhores quadros de energia para bombas hidráulicas Empresário garante economia e praticidade na aquisição do equipamento

O Síndico em revista - Nov/Dez 2014

Rafael Rodrig ues

A Casa das Bombas orgulha-se em auxisável pela parte de manutenções elétricas da liar os síndicos a fornecer o bem mais preCasa das Bombas. Ele ainda destaca a imporcioso para condôminos e moradores – a água. tância do quadro de comando para o desemSempre que necessário, ela está pronta para penho da máquina. “O equipamento aciona atender seus clientes, e neste momento, deautomaticamente a bomba hidráulica, arma seja votos de felicidade e alegria pelo Dia do e desarma conforme a necessidade e gere o Síndico, comemorado em gasto de energia, promo30 de novembro. Que a vendo economia para o parceria da empresa com condomínio”, comenta. os síndicos de nossa cidade Ao contrário de outras Walcir explica o que se estenda pelo futuro, por poderia acontecer se o empresas que apenas quadro não existisse no vários anos ainda. A bomba d’água é peça vendem o equipamento, condomínio. “Em temfundamental para a vida do pos chuvosos, se cai um condomínio, pois direciona nós recomendamos o raio e queima a bomágua para todas as unidaba, o abastecimento de des do edifício. Habitações produto mais adequado água nas unidades ficará de todos os porprejudicado. Se tes são abastecider picos de luz das 24 horas por e a bomba ligar dia com o esfore desligar várias ço deste equipavezes, pode queimento que posmar o motor, disui uma parte minuindo a vida mecânica e ouútil do equipatra elétrica. Enmento”, relata. tretanto, com o Para melhopassar dos anos, rar a eficiência a máquina pode do trabalho da ir perdendo forbomba, o síndiça, necessitando co Franklin, do de checagem e Edifício Cosette reparos. Para evide Alencar, locatar reclamações lizado na região dos condôminos sobre central de Juiz de Fora, falta de água causada por afirma que contratou a falhas na bomba hidráuCasa das Bombas para lica, é preciso fazer a sua automatizar o equipadevida manutenção. mento. “Nosso zelador A Casa das Bombas acionava a chave manugarante a qualidade da al para ligar as bombas, compra, da instalação e alternando a cada duas funcionamento da bomba semanas. Resolvemos e de seu quadro de comando. “Ao contrário de adquirir o quadro de comando elétrico para outras empresas que apenas vendem o equiacabar com esta preocupação e ainda garanpamento, nós recomendamos o produto mais tir maior segurança a fim de evitar prejuízos adequado para o condomínio. Vamos ao local, com a possibilidade de queima da bomba no fazemos a instalação, além de checarmos sua processo manual”, destaca. Ele ainda explifuncionalidade. Também visitamos regularca como encontrou a empresa. “Através da mente os edifícios de clientes para conferir revista, procurei a Casa das Bombas para fase tudo está funcionando corretamente”, zer um orçamento e hoje estou totalmente comenta o técnico Ricardo Andrade, responsatisfeito”.

Quadro de comando das motobombas instalado no Edifício Cosette de Alencar

Vantagem no cuidado com cliente após o trabalho A atuação pós-atendimento é o diferencial da Casa das Bombas. “Para manter o nível de trabalho do quadro, a manutenção é feita anualmente. O síndico nos chama, fazemos a revisão para prevenir o aparelho de mau funcionamento, ou fazemos reparos, se necessário. Sempre nos atualizamos com o que há de melhor no mercado das bombas e trabalhamos apenas nesse segmento. Outras empresas também comercializam bombas, mas apenas as vendem. Sabemos que não basta entregar a bomba e o quadro. Temos o compromisso de instalar e oferecer a manutenção dessas máquinas, além de orientarmos sobre o seu funcionamento”, conclui Walcir. Quer saber mais sobre as bombas hidráulicas? A Casa das Bombas estará presente no 6º Dia do Síndico, no dia 22 de Novembro no Ritz Hotel, com um estande para apresentar seus produtos e as novidades do ramo. É a sua chance de resolver o problema de água do seu condomínio!

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Piadas Cheguei sério para o meu chefe hoje e falei: - Seguinte patrão,me dá um aumento,pois tem três empresas correndo atrás de mim! É mesmo? Quais? - A de água, de luz e do telefone.

Na praia, olhando para além-mar, uma loira pergunta à outra: - O que está mais perto? A África ou a lua?? - A lua, sua tonta!!!!! responde prontamente a amiga. - Você por acaso consegue ver a África daqui????

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