Duurzaam beheer van bedrijventerreinen - Sturen op waardebehoud en langere economische levensduur

Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate Advisory Orteliuslaan 1041 3528 BE Utrecht Postbus 85104 3508 AC Utrecht Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9985 www.deloitte.nl

Duurzaam beheer van bedrijventerreinen Sturen op waardebehoud en langere economische levensduur Definitief 19 maart 2012

Op alle opdrachten verricht door Deloitte zijn de ‘Algemene Voorwaarden Dienstverlening Deloitte Nederland, november 2010’ gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 24362837 van toepassing.

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

2/17 19 maart 2012

Inhoud

Voorwoord

3

1. Kader en vraagstelling

4

1.1 Kader: (te) snelle veroudering van bedrijventerreinen 1.1.1 Problematiek 1.1.2 Belangen 1.1.3 Verantwoordelijkheden 1.2 Vraagstelling en leeswijzer

2. Duurzaam kwaliteitsbehoud: opmaak naar een nieuwe manier van werken 2.1 Verzakelijking en duurzaam beheer bedrijventerreinen 2.2 Levensduurdenken bij bedrijventerreinen 2.2.1 De levensduur van een bedrijventerrein 2.2.2 Staand gemeentelijk beleid beheer en onderhoud: ad hoc besluiten 2.2.3 Duurzaam beheer en onderhoud door levensduurdenken 2.2.4 Levensduurdenken kan niet zonder een structureel budget 2.3 Verwachte effecten van een structureel budget voor beheer en onderhoud 2.3.1 Effecten op de bedrijventerreinenmarkt en het private handelen: 2.3.2 Effecten voor gemeentelijk beleid en financiën

3. Structureel budget: hoe vorm te geven?

3.1 Twee hoofdstromen 3.2 Structurele budgettering binnen de gemeente: de bestemmingsreserve 3.3 Overheveling van het budget aan derden 3.3.1 Budget specifiek voor één bedrijventerrein 3.3.2 Storten van het budget in een regionaal fonds

4 4 4 5 6

7 7 8 8 9 10 11 12 12 12

13 13 14 15 15 15

4. Conclusie

15

Bijlage 1: Toelichting Energy Service Companies

17

3/17 19 maart 2012

Voorwoord Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (hierna: NHN) is al geruime tijd in gesprek met haar aandeelhouders over de rol die gemeenten bij de verzakelijking van het beheer en onderhoud kunnen innemen. Belangrijk thema in deze gesprekken is de fluctuatie in de jaarlijks beschikbare budgetten voor beheer en onderhoud. In de visie van NHN kan een structurele budgettering bijdragen aan een hoger kwaliteitsniveau op bedrijventerreinen.

Met deze notitie beoogt het Centraal Coรถrdinatiepunt West-Friesland (hierna: Centraal Coรถrdinatiepunt) het hoe en waarom van duurzaam beheer en onderhoud op bedrijventerreinen voor het voetlicht te brengen. Ook reikt zij de betrokken gemeenten manieren aan om dit in de praktijk vorm te geven.

4/17 19 maart 2012

1.

Kader en vraagstelling

1.1

Kader: (te) snelle veroudering van bedrijventerreinen

1.1.1

Problematiek

De problematiek van veroudering van bedrijventerreinen kenmerkt zich enerzijds door een (over)aanbod van relatief goedkope uitleglocaties, waardoor bestaande bedrijventerreinen aan populariteit inboeten. Anderzijds spelen er kwalitatieve problemen op de bestaande bedrijventerreinen zelf, waardoor deze bedrijventerreinen minder aantrekkelijk zijn geworden.

De bestaande terreinen zijn onderhevig aan (te) snelle veroudering. De veroudering kan tot uiting komen in sociale en economische teruggang, inefficiënt ruimtegebruik, verrommeling en onveiligheid. Kortom: de ruimtelijke kwaliteit, de gebruikerswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van het gebied, neemt af.

Aanbod van nieuwe terreinen en de verminderde kwaliteit van bestaande terreinen (achterstallig onderhoud en gebrek aan diversificatie) versterken elkaar en leiden tot een neerwaartse spiraal van versnelde kwaliteitsvermindering en kortere economische levensduur van bestaande bedrijventerreinen met kostbare herstructurering als mogelijk enig alternatief.

Om het overaanbod van uitleglocaties te beperken wordt binnen Noord-Holland Noord in de regio‟s Kop van Noord-Holland en West-Friesland regionaal samengewerkt en relatieve schaarste gecreëerd. De opgave voor de komende jaren is dan ook hoofdzakelijk een kwalitatieve opgave. Het is hierbij zaak om duurzaam beheer en integrale kwaliteitsverbetering toe te passen teneinde waarde te creëren en de bedrijventerreinen aantrekkelijker te maken voor bedrijven.

1.1.2

Belangen

Zowel de gemeenten als de vastgoedeigenaren/gebruikers van bedrijventerreinen hebben belang bij het op peil houden van de ruimtelijke kwaliteit. Een bedrijventerrein bestaat gewoonlijk immers uit privaat eigendom, de bedrijfskavels, en publiek eigendom, de openbare ruimte.

Overheidsbelangen   

Een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein helpt de overheid een aantrekkelijk economisch klimaat te creëren met positieve invloed op de werkgelegenheid; De kosten van het op peil houden van een bepaald kwaliteitsniveau zijn naar verwachting lager dan de kosten voor herstelwerkzaamheden.

De economische levensduur van een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein is naar verwachting langer, waardoor de noodzaak tot herstructurering wordt voorkomen of later in de tijd komt en de kosten hiervoor lager kunnen zijn.

5/17 19 maart 2012

Vastgoedeigenaren/Gebruikersbelangen    1.1.3

Een duurzaam en kwalitatief hoogstaand bedrijfspand en bedrijventerrein verzekert de gebruiker langdurig van een optimale gebruikswaarde; De waarde van een bedrijfspand is mede afhankelijk van de kwaliteit van de omliggende panden/de kwaliteit van het bedrijventerrein als geheel. Een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein heeft op objectniveau een waardeverhogend effect; Een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein heeft een positief effect op het imago van de gebruiker.

Verantwoordelijkheden

Ondanks het feit dat de betrokken partijen belang hebben bij een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein, is de praktijk veelal dat de kwaliteit van bestaande terreinen (te) snel afneemt.

Dit behelst een teruggang van de kwaliteit in het private domein, maar ook in het openbaar gebied.

De verantwoordelijkheid van duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen ligt niet slechts bij één partij. De gemeenten zijn in beginsel primair verantwoordelijk voor de openbare ruimte.

De vastgoedeigenaren/gebruikers zijn in beginsel verantwoordelijk voor het kwaliteitsbehoud van hun eigen kavel/bedrijfsruimte. Er bestaat echter een wisselwerking tussen onderhoud en beheer van het publieke en private eigendom.

De veroudering van het private eigendom vindt haar oorzaak hoofdzakelijk in het gebrek aan investeringsbereidheid van eigenaren/gebruikers. Aangezien op bedrijventerreinen veelal sprake is van versnipperd eigendom en de vastgoedwaarde deels wordt bepaald door de kwaliteit van het omliggende gebied, zal een investering op objectniveau pas optimaal effect sorteren als ook de andere gebruikers zullen investeren in de kwaliteit van hun panden. Waarom zou je immers investeren als de buurman dat ook niet doet of als niet zeker is dat de buurman gaat investeren in kwaliteitsverbetering?

De investeringsbereidheid van eigenaren/gebruikers is ook afhankelijk van de kwaliteit van de openbare ruimte. Op het moment dat het beheer en onderhoud slechts ad hoc wordt uitgevoerd en dus geen duurzaam karakter heeft, bestaat er voor de eigenaren/gebruikers geen zekerheid dat de kwaliteit van de openbare ruimte duurzaam en voor langere tijd is geborgd.

Dit gebrek aan zekerheid over een continu kwaliteitsniveau van de openbare ruimte leidt er toe dat private partijen geen of te weinig prikkels hebben om zelf te investeren op het bedrijventerrein. Het rendement op de eigen investering is door het (dreigende) gebrek aan kwaliteit van de openbare ruimte immers niet verzekerd. Om dit te doorbreken en financieel commitment van private partijen te stimuleren, geldt als randvoorwaarde dat de gemeente kan aantonen dat de kwaliteit op het bedrijventerrein duurzaam zal zijn geborgd.

6/17 19 maart 2012

Op het moment dat zeker is dat de gemeente ook financieel is gecommitteerd en beheer- en onderhoudsbudgetten ook structureel zeker zijn gesteld, zal vertrouwen worden gegeven en private investeringsbereidheid worden gestimuleerd.

In onderstaande figuur zijn de gevolgen van niet structureel onderhoud en beheer van de openbare ruimte schematisch weergegeven.

1.2

Vraagstelling en leeswijzer

Binnen het in paragraaf 1.1 gestelde kader en passend binnen de regionale afspraken in de regio‟s West-Friesland en Kop van Noord-Holland heeft het Centraal Coördinatiepunt Deloitte gevraagd om in aansluiting op de pilot Verzakelijking een beslisdocument te schrijven. Op basis van dit beslisdocument kunnen de ambtelijke organisaties en gemeentelijke besturen van de aandeelhouders in NHN besluiten maatregelen te nemen die het duurzame beheer van bedrijventerreinen bevorderen. De focus van dit document ligt op het zeker stellen van de periodieke beheer- en onderhoudsbudgetten.

In het volgende hoofdstuk behandelen wij in het kort het thema verzakelijking in relatie tot duurzaam beheer van bedrijventerreinen, waar wij in het bijzonder ingaan op het levensduurdenken en het belang van structurele budgetten voor beheer en onderhoud.

In hoofdstuk 3 worden diverse budgetteringsmogelijkheden beschreven met de bijbehorende voor- en nadelen voor de gemeentelijke bedrijfsvoering en financiële huishouding.

7/17 19 maart 2012

2.

Duurzaam kwaliteitsbehoud: opmaak naar een nieuwe manier van werken

2.1

Verzakelijking en duurzaam beheer bedrijventerreinen

Verzakelijking is: “een langetermijnstrategie, gericht op behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden”1 Kernbegrippen binnen verzakelijking zijn professionalisering, gebiedsgerichte aanpak, financiële betrokkenheid van private partijen en een lange termijn visie, gericht op waardebehoud en waardegroei van bedrijventerreinen2.

Wij zien een aantal trends rondom de thema‟s verzakelijking en duurzaam beheer van bedrijventerreinen: 

Regionale samenwerking;



Levensduur denken;



Oprichting parkmanagementorganisaties;



Investeren in energiebesparende maatregelen. Zie voor een voorbeeld bijlage 1;



Professionalisering van beheer en onderhoud.

De overheid kan in samenwerking met de private partijen in alle bovengenoemde deelaspecten een rol spelen. In de regio‟s West-Friesland en de Kop van Noord-Holland zijn al flinke stappen gezet op het gebied van regionale samenwerking en oprichting van parkmanagementorganisaties.

Bijzonder is voorts dat in de gemeente Hoorn één parkmanagementorganisatie is ingesteld voor alle bedrijventerreinen in de gemeente.

Het aspect waar gemeenten ook een belangrijke rol vervullen en waar op relatief korte termijn het meest concrete resultaat van is te verwachten, is het verder professionaliseren van het beheer en onderhoud van bedrijventerreinen.

1 Citaat uit: IPO, VNG, Interdepartementaal Programma Bedrijventerreinen (2010). Roadmap naar verzakelijking

van de bedrijventerreinenmarkt.

2

Zie ook Taskforce herontwikkeling Bedrijventerreinen (2009); Kansen voor kwaliteit, een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen.

8/17 19 maart 2012

De gemeente kan hierin, zoals ook in hoofdstuk 1 is verwoord, een aanjagende rol vervullen en zo een goede stap zetten in integrale kwaliteitsverbetering alsmede waarde-creatie op bedrijventerreinen. Het levensduurdenken kan daarbij een sturende rol vervullen.

2.2

Levensduurdenken bij bedrijventerreinen

2.2.1

De levensduur van een bedrijventerrein

Bedrijventerreinen hebben in beginsel een levenscyclus met opeenvolgende fases zoals in onderstaande figuur weergegeven: Ontwikkeling

Bouwrijp maken

Woonrijp maken gebied

Exploitatie Beheer en onderhoud

Teruggang

Plan

Ontwikkeling Herstructurering

Vraag naar kavels

Plan

Ruimtelijke ingreep

Tijd

Fase



Planfase (introductie). Plannen voor ontwikkeling worden gemaakt. De eerste kavels worden bouwrijp gemaakt.



Ontwikkelingsfase (groei). De eerste kavels worden uitgegeven, het terrein wordt in gebruik genomen.



Exploitatiefase (consolidatie). In deze fase is het terrein „verzadigd‟. Op het moment dat een gebruiker vertrekt, wordt de kavel snel weer in gebruik genomen door een andere gebruiker. Gebruikers investeren in de gebouwen, de gemeente is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de openbare ruimte.



Teruggang: Het terrein veroudert en verliest aan ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe(re) terreinen zijn aantrekkelijker dan het bestaande terrein. Vrijkomende kavels worden niet zonder meer weer in gebruik genomen. Het terrein zit in een negatieve spiraal. Gebruikers en de gemeente zijn minder bereid tot investeringen in kwaliteit, het terrein veroudert verder. Deze negatieve spiraal kan doorbroken worden door het uitvoeren van een herstructurering of herontwikkeling. Dit vraagt doorgaans een grote investering.

9/17 19 maart 2012

2.2.2

Staand gemeentelijk beleid beheer en onderhoud: ad hoc besluiten

Het Centraal Coördinatiepunt heeft geconstateerd dat ook in de regio Noord-Holland Noord de gemeentelijke beheer- en onderhoudstaken op bedrijventerreinen ad hoc en onvoldoende vanuit een life cycle benadering worden uitgevoerd. Gemeenten hebben veelal voorafgaand aan een investeringsbeslissing op nieuwe of bestaande terreinen3 niet afdoende in kaart voor hoe lang zij de kwaliteit van het openbaar gebied op een bedrijventerrein op een bepaald kwaliteitsniveau wil houden. Ook is onvoldoende inzichtelijk welke investeringen (preventief onderhoud en proactieve investeringen ter verbetering/instandhouding van de kwaliteit) er op welke momenten in de toekomst nodig zijn om dit kwaliteitsniveau duurzaam te waarborgen.

In de praktijk wordt er op bedrijventerreinen veelal correctief onderhoud uitgevoerd.

Gemeentelijke investeringen in beheer en onderhoud worden pas gedaan op het moment dat er „iets stuk‟ is en alleen als er budget beschikbaar is. Los van het feit dat dit beleid bij eigenaren/gebruikers leidt tot onzekerheid over een duurzame kwaliteit en beperkte investeringsbereidheid, kan correctief onderhoud over de levenscyclus van een bedrijventerrein ook duurder uitvallen dan preventief onderhoud. Dit effect wordt vergroot als deze kosten netto contant worden gemaakt.

Daarnaast geldt dat pro-actieve investeringen in kwaliteitsbehoud een belangrijke bijdrage aan het verlengen van de levensduur van bedrijventerreinen kan leveren.

Door deze „ad hoc-benadering‟ hebben gemeenten weinig grip op de levenscyclus van een bedrijventerrein en kunnen zij onvoldoende sturen op het verlengen van de levensduur. Deze ad hoc-benadering leidt er ook toe dat niet goed kan worden ingeschat wanneer de situatie zodanig verslechtert (het moment van teruggang) dat alleen een forse ruimtelijk ingreep kan helpen om weer een acceptabel kwaliteitsniveau te bereiken. De gemeente kan hierdoor op onverwachte momenten voor onverwachte grote investeringen komen te staan.

3

Hier wordt bijvoorbeeld de initiële investering in de ontwikkelingsfase bedoeld, maar ook de investering in groot onderhoud en de investering in renovatie, herstructurering of herontwikkeling.

10/17 19 maart 2012

Zie voor een schematische weergave onderstaande figuur:

2.2.3

Duurzaam beheer en onderhoud door levensduurdenken

Gemeenten staan voor de uitdaging de kwaliteit op bedrijventerreinen voor een langere duur op een constant niveau te houden en de levensduur van bedrijventerreinen te verlengen.

Deze doelstellingen kunnen worden bereikt door levensduurdenken. Het levensduurdenken is een sterk opkomende trend die wij steeds vaker in de praktijk zien bij infrastructurele werken en huisvestingsprojecten van overheden. Kern in het levensduurdenken is om de levensduur (van in dit geval een bedrijventerrein) te verlengen en de benodigde investeringen en het gewenste kwaliteitsniveau af te stemmen op een bepaalde termijn. Door het optimaliseren van de totale life cycle costs kan per saldo een besparing bij gemeenten ontstaan. Ook door het in één contract aanbesteden van investeringen, beheer en onderhoud kan efficiencywinst ontstaan voor gemeenten ten opzichte van meerdere contracten/aanbestedingen over meerdere jaren. Het is hierbij belangrijk om voorafgaand aan de besluitvorming over een project of ruimtelijke ingreep scherp te formuleren voor hoe lang een bepaald kwaliteitsniveau van het openbaar gebied moet worden zekergesteld en welke investeringen wanneer in de tijd benodigd zijn om dit te bereiken.

Het is hierbij mogelijk dat de gemeente een paar jaar voor het verlopen van de vooraf bepaalde termijn kan bepalen of zij het kwaliteitsniveau voor nog een termijn wil zekerstellen of dat een ander besluit (bijvoorbeeld herontwikkeling) meer past bij de dan geldende situatie.

Het levensduurdenken kan worden geborgd door gebruikmaking van (integrale) meerjaren onderhoudsplanningen (MJOP‟s), waarin ook gemeentelijke disciplines als economische zaken en milieu een rol hebben. Onderhoud wordt in deze MJOP‟s bedrijfseconomisch benaderd4. De

4

Zie ook Fleurke, R. (2010). Verzakelijking in bedrijfseconomisch perspectief.

11/17 19 maart 2012

levenscyclus van een bedrijventerrein wordt gezien als een businesscase. De volgende aannames/uitgangspunten staan in deze businesscase centraal  Onderhoud wordt zoveel mogelijk preventief gedaan om een constant kwaliteitsniveau te waarborgen.  Onderhoud wordt preventief gedaan en er worden pro-actieve investeringen gedaan om de economische en technische levensduur van het openbaar gebied te verlengen.  Onderhoud wordt preventief gedaan omdat dit over de gehele levensduur goedkoper is dan correctief onderhoud.

2.2.4

Levensduurdenken kan niet zonder een structureel budget

Een belangrijke voorwaarde voor het slagen van de levensduurbenadering en het duurzaam beheer en onderhoud is de beschikbaarstelling van structurele budgetten.

Gemeenten kunnen alleen grip uitoefenen op de levenscyclus van nieuwe en bestaande bedrijventerreinen en het totale kostenplaatje van het beheer en onderhoud als de investeringen in (preventief) onderhoud en pro-actieve investeringen in kwaliteitsverbetering conform de MJOP‟s kunnen plaatsvinden. Op het moment dat er geen budget beschikbaar is op het moment dat een investering is benodigd, zal de kwaliteit van het openbaar gebied afnemen en kan het algehele kwaliteitsniveau op het bedrijventerrein achteruit gaan. De kosten voor een kwaliteitsimpuls zullen dan alleen maar toenemen.

Daarnaast zullen de private partijen een uitgestelde investering zien als een uiting van te weinig commitment van de gemeente om het kwaliteitsniveau duurzaam op peil te houden. Private partijen zullen eerder bereid zijn om zelf te investeren als de gemeente voor langere tijd een bepaald kwaliteitsniveau garandeert en dit borgt middels structurele jaarlijkse budgetten.

Zie voor een schematische weergave onderstaande figuur:

12/17 19 maart 2012

2.3

Verwachte effecten van een structureel budget voor beheer en onderhoud

2.3.1

Effecten op de bedrijventerreinenmarkt en het private handelen:

 

2.3.2

Het financiële commitment van de gemeente aan een continu kwaliteitsniveau van bedrijventerreinen leidt tot een incentive voor gebruikers om ook of meer te investeren in het private eigendom, want alleen dan rendeert de investering.

Private investeringen leiden tot een betere ruimtelijke kwaliteit, dit vergroot de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein voor nieuwe aanwas en is goed voor het ondernemersklimaat en de werkgelegenheid in Noord-Holland Noord.

Effecten voor gemeentelijk beleid en financiën

Naast deze positieve gevolgen voor de bedrijventerreinenmarkt in Noord-Holland Noord is er voor de gemeente een aantal concrete gunstige effecten van structurele budgettering voor duurzaam beheer en onderhoud aan te wijzen: 

  



 

De gemeente gaat efficiënter met schaarse ruimte om. Door strategische beheer- en onderhoudsplanning kan de levensduur worden verlengd en neemt de behoefte aan nieuwe terreinen af. Gebruikers zullen minder verhuisgeneigd zijn bij voldoende kwaliteit op het bestaande terrein.

Er is efficiencywinst te behalen. De kosten voor beheer en onderhoud voor de gehele levensduur liggen mogelijk lager. De veroudering wordt immers structureel tegen gegaan.

De gemeente kan het beheer en onderhoud beter beheersen en de kans op tegenvallers tijdens de volledige levensduur is kleiner. Investeringen zijn beter voorspelbaar/stuurbaar. Risico‟s zijn beter in te schatten.

Door investeringen in kwaliteitsbehoud kan verregaande herstructurering worden uitgesteld of in het meest gunstige geval worden vermeden. De gemeente kan in haar MJOP‟s aansturen op een facelift of revitalisering aan het einde van de exploitatiefase.

Herstructurering brengt veel kosten voor de gemeente met zich mee.

De gemeente kan bij aanbesteding van het structurele meerjaren beheer en onderhoud mogelijk een aanbestedingsvoordeel halen. Dit levert een gunstige bijdrage aan de gemeentefinanciën. Naast incidentele aanbestedingsvoordelen kan ook efficiencywinst ontstaan door het integreren van contracten en dus minder transactiekosten voor het organiseren/in de markt zetten van aanbestedingen.

Duurzaam beheer en onderhoud door middel van structurele budgettering kan leiden tot waardebehoud en in sommige gevallen zelfs tot waardeverhoging van de objecten.

Op basis van de MJOP‟s is voor de gemeente voor langere tijd duidelijk wat jaarlijks het budget zal zijn. Voor de gemeentelijke bedrijfsvoering leidt het beschikbaar stellen van een structureel budget op basis van de MJOP‟s tot stabiliteit in de begroting. Het budget

13/17 19 maart 2012

is geen discussiepunt meer en de voorspelbaarheid van de begroting wordt daarmee vergroot.

Opgemerkt wordt dat er initieel geïnvesteerd zal moeten worden om een kwalitatief goed MJOP op te stellen.

3.

Structureel budget: hoe vorm te geven?

3.1

Twee hoofdstromen

Indien de gemeente kiest voor een structureel budget heeft zij twee mogelijkheden voor allocatie van het budget. De gemeente kan: 1. het budget behouden binnen de gemeente 2. het budget privaat organiseren De voor- en nadelen van beide opties worden hieronder uiteengezet.

Budget behouden binnen de gemeente Voordelen: 

De gemeente blijft primair verantwoordelijk voor beheer en onderhoud. Voor de gemeentelijke organisatie verandert er niet veel.



Behaalde efficiencyvoordelen gedurende de levensduur van de bedrijventerreinen komen direct ten goede van de gemeente. Dit is een financiële incentive voor de gemeente om efficiënt te werk te gaan.

Nadeel: 

De budgetten blijven in min of meerdere mate afhankelijk van begrotingspolitiek.

Budget privaat organiseren Voordelen: 

Het budget voor beheer en onderhoud is te allen tijde geborgd;



De overheid behoudt de zeggenschap over het kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein, maar kan zich concentreren op haar kerntaken, dit past binnen de „krimpende overheid‟;



De gemeente is gedwongen voorafgaand aan besluitvorming zeer scherp na te denken over kwaliteitsniveau en levensduur, om op basis daarvan het beschikbaar te stellen budget te bepalen. Het gewenste kwaliteitsniveau wordt door het overeenkomen van Service Level

14/17 19 maart 2012 Agreements (SLA‟s) voor langere tijd vastgelegd. Hiermee geeft de gemeente een positief signaal af aan de eigenaren/gebruikers in het gebied. Zij committeert zich immers aan een bepaald continu kwaliteitsniveau; 

Het bedrijfsleven werkt per definitie doelmatiger wat leidt tot lagere kosten. Het doorleggen van verantwoordelijkheden aan derden onder vooraf gestelde voorwaarden en bijbehorend budget leidt tot een sterke prikkel voor potentiële derde partijen om een scherpe prijs neer te leggen. Deze partij zal vervolgens ook continu op zoek zijn naar efficiëntere manieren om binnen de kaders van budget, tijd en gewenste kwaliteit te werken.

Nadelen: 

Overhevelen van het budget vraagt om „loslaten‟ door de overheid, dit gaat vaak niet natuurlijk. Het onderhoud en beheer valt na overheveling niet meer onder de verantwoordelijkheid van de gemeentelijke projectorganisatie. Voor een soepel verloop is een omslag in denken en werken nodig.



Door overheveling van budgetten wordt structurele borging van budgetten optimaal vormgegeven, worden de meeste zekerheden geboden richting private partijen en kunnen gemeenten besparen op transactiekosten. Keerzijde is dat door overheveling van budgetten de flexibiliteit in de gemeentelijke begroting en de jaarlijkse integrale allocatie door de raad wordt beperkt.



Behaalde operationele efficiencyvoordelen gedurende de levensduur van de bedrijventerreinen komen direct ten goede van de partij aan wie is overgedragen.

3.2

Structurele budgettering binnen de gemeente: de bestemmingsreserve

Om budgetten voor beheer en onderhoud op bedrijventerreinen structureel zeker te stellen is de vorming van een bestemmingsreserve de meest reëel optie. De bestemmingsreserve heeft ten opzichte van de algemene reserve het voordeel dat de dekking van de uit het MJOP volgende kosten voor beheer en onderhoud gezekerd is. Wanneer de kosten uit de algemene reserve moeten worden gedekt, zullen investeringen in beheer en onderhoud jaarlijks immers moeten concurreren met andere gemeentelijke uitgaven. Ten einde het structurele karakter te waarborgen is het advies om bij instelling van de reserve ook afspraken te maken over voeding van en onttrekking uit de reserve.

Opgemerkt wordt dat de Raad te allen tijde kan besluiten om de dotaties aan de bestemmingsreserve te verlagen, danwel gelden uit de reserve voor andere doeleinden te gebruiken, waardoor zekerheid over een structureel budget niet kan worden gegarandeerd.

15/17 19 maart 2012

3.3

Overheveling van het budget aan derden

De gemeente heeft enkele mogelijkheden voor het overhevelen van het budget aan derden 1. Budget specifiek voor één bedrijventerreinen 2. Storten van het budget in een regionaal fonds 3.3.1

Budget specifiek voor één bedrijventerrein

De gemeente hevelt jaarlijks een vast budget over aan een partij die specifiek verantwoordelijk is voor een bepaald bedrijventerrein. Dit kan de parkmanagementorganisatie zijn. De gemeente spreekt met deze partij het gewenste kwaliteitsniveau af en legt dit voor langere tijd vast in Service Level Agreements (SLA‟s). Middels een bonus/malusregeling behoudt de gemeente controle op de geleverde kwaliteit. Om de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud helemaal op afstand te plaatsen kan worden overwogen om de eigendom van het openbaar gebied ook over te dragen aan de partij die het beheer en onderhoud uitvoert.

3.3.2

Storten van het budget in een regionaal fonds

De gemeente stort, gezamenlijk met andere gemeenten budget in een extern fonds. Dit fonds kan worden vormgegeven als overheidsentiteit. De gemeenten die participeren, storten periodiek een geoormerkt bedrag in het fonds. De gestorte bedragen blijven dus specifiek bedoeld voor de bedrijventerreinen van de betreffende gemeente. Doordat meerdere gemeenten periodiek een vast bedrag storten in het fonds, ontstaat een financiële buffer. Een investering in een bedrijventerrein kan vanuit het fonds worden bekostigd ook als de betreffende gemeente tot dan toe minder geld heeft gestort dan nodig is om de investering te bekostigen. Over de levenscyclus van het bedrijventerrein wordt dit tekort door de betreffende gemeente financieel rechtgetrokken. Er is dus geen sprake van regionale verevening.

Extra voordelen van een regionaal fonds kunnen zijn dat in de regio een uniform kwaliteitsniveau kan worden bereikt en schaalvoordelen bij aanbesteding worden gerealiseerd.

Aandachtspunt is dat aansluiting van een groot aantal gemeenten kan leiden tot trage besluitvorming t.a.v. bijvoorbeeld het kwaliteitsniveau.

4.

Conclusie

Deze notitie is niet geschreven vanuit de gedachte dat de huidige werkwijze ten aanzien van beheer en onderhoud op bedrijventerreinen in de regio Noord-Holland Noord niet deugdelijk is.

Vanuit ondernemers en beleggers is er echter een toenemende roep om professionalisering van beheer en onderhoud van bedrijventerreinen. In opdracht van het Centraal Coördinatiefonds zijn in deze notitie handvatten opgenomen om het beheer en onderhoud verder te professionaliseren met als doel de gemeentelijke beheer- en onderhoudskosten op lifecycle basis te verlagen, de

16/17 19 maart 2012

levensduur van bedrijventerreinen te verlengen en ondernemers een prikkel te geven om te investeren in kwaliteitsbehoud/ kwaliteitsverbetering van hun bedrijfspanden.

Belangrijke elementen bij deze professionalisering zijn:  

Vaststelling van een bepaalde kwaliteitsstandaard (beeldkwaliteit) Gemeentelijk commitment aan de ondernemers op een bedrijventerrein dat deze kwaliteitsstandaard voor langere termijn wordt geborgd.

Gemeentelijk commitment is nodig om de private investeringsbereidheid te stimuleren.

Commitment in woord is echter niet genoeg. Gemeenten moeten aantonen dat zij ook daadwerkelijk voor langere tijd gecommitteerd zijn om het kwaliteitsniveau op een vastgesteld peil te houden. Dit commitment kan worden geëffectueerd door service level agreements (SLA‟s) overeen te komen met de gebruikers/de parkmanagementorganisatie en budget voor beheer en onderhoud structureel zeker te stellen.

Het optimaliseren van en sturen op de totale life cycle costs kan daarnaast bij gemeenten leiden tot efficiencywinst. Het totaal van vervangingsinvesteringen en beheer- en onderhoudskosten kunnen in één contract worden aanbesteed. Dit kan leiden tot schaalvoordelen en minder transactiekosten (Er hoeven minder aanbestedingen te worden georganiseerd).

Een structureel budget kan middels een bestemmingsreserve worden vormgegeven. De investeringsbereidheid van private partijen wordt echter meer gestimuleerd als de budgetten worden overgeheveld aan derden. Dit biedt voor marktpartijen een grotere zekerheid.

Overheveling kan aan een partij die specifiek wordt belast met het beheer en onderhoud van één bedrijventerrein. Het is ook mogelijk om de geoormerkte budgetten te storten in een regionaal fonds.

17/17 19 maart 2012

Bijlage 1: Toelichting Energy Service Companies Ondernemers/vastgoedeigenaren lopen bij investeringen in energiebesparende maatregelen vaak aan tegen een aantal problemen:    

gebrek aan kapitaal/financiering onzekerheid over te realiseren besparingen onduidelijke/ongunstige terugverdientijd gebrek aan technische expertise.

Energy Service Companies (ESCo‟s) kunnen een rol spelen bij het realiseren van energiebesparing en verduurzaming van vastgoed op bedrijventerreinen. Deze partijen kunnen door middel van een Energie (& Onderhoud) Prestatie Contract met ondernemers/vastgoedeigenaren bovengenoemde belemmeringen wegnemen en daarnaast de ondernemers ontzorgen. De ESCo investeert in energiebesparende toepassingen en garandeert een bepaalde besparing in de energiekosten. De ondernemer betaalt hiervoor een prestatievergoeding. Indien de daadwerkelijk gerealiseerde energiebesparing lager of hoger is dan hetgeen is gegarandeerd dan treedt een bonus/malus regeling van de energieprestatievergoeding in werking.

ESCo‟s kunnen ook een rol spelen in het verkrijgen van de benodigde financiering voor investeringen in energiebesparende maatregelen.

Ervaringscijfers laten zijn dat energiebesparingen door middel van de inzet van ESCo‟s en energieprestatiecontracten kunnen oplopen tot wel 60%.

Voor gemeenten kan het promoten van ESCo‟s interessant zijn. Enerzijds omdat de aanwezigheid van een ESCo bijdraagt aan bredere maatschappelijke doelstellingen als CO2reductie en anderzijds omdat dit de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein kan vergroten.

Potentiele gebruikers zullen naar verwachting eerder kiezen voor een bedrijventerrein, waar investeringen in duurzame energietoepassingen niet door henzelf gedragen hoeven te worden, maar worden gerealiseerd door een ESCo.