Ekspert vastab: kõik, mida pead teadma kodulaenust ja sissemakse kogumisest!

KINNISVARA

EKSPERTVASTAB: kõik,mida kodulaenustja sissemaks

„Tasubmeelespidada,et kinnisvara ostmine eioleigapäevanetehing.Esmalttulekspõhjalikult kaaluda oma võimalusija tegelikkevajadusi.Kodu ostmisekseiolevale aega, küll aga onvõimalik teha rutakasostningmaksta liiga suursumma kinnisvara eest,mistegelikultpolegi kõige sobivam,“panebsüdameleLHVeraisikute fi nantseerimisejuhtCatlinVatsel.

Koduostuks tuleks valmistuma hakata nii vara kui võimalik – peaasjalikult korteri või maja sissemakse kogumiseks. „Koguda tuleb esimene sissemakse, leida sobiv kodu, valida välja õige pank ja jõuda oma esimese kodulaenulepinguni,“ toob Vatsel välja. Muuseas, siinkohal tasub märkida, et varakult säästmisharjumuse tekitamine on panga silmis hea näitaja. „Alustades sissemaksuga nullist, tuleb arvestada, kui palju on võimalus kuus säästa. Kui on teada orienteeruv kinnisvara maksumus, siis saab ka arvutada, kui kaua kogumiseks aega läheb. Kui omafi nantseering on kogutud või tuleb teise vara müügist, on juba lihtsam,“ osutab fi nantseerimisjuht.

Pank jälgibohumärke

Jätkata võiks oma võimaluste selgeks tegemisega ehk uurida pangast, kui palju oma sissetuleku ja olemasolevate kohustuste juures laenu saad. „Samuti tuleb otsustada, kas võtad laenu koos kaastaotlejaga (elukaaslase/abikaasaga) või üksi. Kaastaotlejaga laenu võttes mõlema sissetulekud ja kohustused summeeritakse ja tõenäoliselt on nii maksimaalne võimalik summa ka suurem, sest riskid on väiksemad,“ seletab Vatsel. Lähtudes üldlevinud praktikast, peaksid laenukohustused moodustama maksimaalselt 50% sissetulekutest, soovitatavalt aga kuni 45%, et jääks üle nii igapäevakuludeks kui ka ootamatusteks.

Ära unusta, et pank jälgib taotleja fi nantskäitumises ka ohumärke. Sellised on näiteks kiirlaenude võtmine, liigsed hasartmängud, maksehäired, võlgnevused ning rohkelt kohustusi (väikelaenud, järelmaksud, liisingud).

Nagu mainitud, siis kõige tähtsam on koguda koduostu jaoks sissemaks – arvestades kinnisvara kõrgeid hindu, ei pruugi see olla kõige hõlpsam ülesanne. Peale varakult kogumise soovitab Vatsel vaadata oma rahaasjad üle ja säästa nii palju kui jõukohane (minimaalselt 10% sissetulekust). „Maksa alati esimesena iseendale ehk kanna palgapäeval raha kohe eraldi kogumiskontole. Leia võimalusi lisaraha teenimiseks. Tee selgeks, mille peale raha kulub ja mõista, et saaksid ebavajalikelt kulutustelt märkimisväärse summa kokku hoida,“ loetleb asjatundja.

Sissemakson15% tulevase koduhinnast

Kodu ostmisel kodulaenuga on tavapärane, et sissemakse peab olema vähemalt 15% korteri või maja ostuhinnast. „Olenevalt kinnisvara seisukorrast ja asukohast, võib sissemakse olla suurem,“ sõnab Vatsel.

Kui lisatagatis on olemas, saab kodulaenu võtta väiksema omafi nantseeringuga. Juhul kui lisatagatise turuväärtus ja dokumentatsiooni korrektsus lubavad, on võimalik isegi sissemaksest pääseda.

Veel üks võimalus kodulaenu soetamiseks väiksema omafi nantseeringuga on KredExi käendus. „Niiviisi on võimalik taotleda kodulaenu siis, kui vähemalt üks laenutaotleja kuulub KredExi sihtgruppi: noor pere, noor spetsialist, energiatõhusa eluaseme omandaja või selle energiatõhusaks rekonstrueerija, kaitseväe või Kaitseliidu veteran, tagastatud eluruumis elav üürnik. Sellisel juhul saab taotleda laenu 10% omafi nantseeringuga,“ selgitab Vatsel.

Maksa alatiesimesena iseendaleehk kanna palgapäevalraha kohe eraldi kogumiskontole. Leia võimalusilisaraha teenimiseks.Teeselgeks, millepealeraha kulub ja mõista,etsaaksid ebavajalikelt kulutustelt märkimisväärsesumma kokkuhoida.

Misnõuded kehtivad kinnisvara tagatisele?

Uue kodu sissemakse asemel võib kasutada olemasolevat kinnisvara, mis kuulub kas laenu taotlejale või tema vanematele. „Tagatiseks seatava kinnisvara dokumendid olgu korras ehk ilma kasutusloata ei saa. Lisaks peab kinnisvara olema registreeritud korteriomandina või kinnistuna. Juhul kui tagatiseks on mõtteline osa eelnimetatud kinnisasjadest, siis peab olema seatud notariaalne kasutuskord,“ juhendab Vatsel.

Laenu tagatiseks minev kinnisvara peab olema atesteeritud kinnisvara hindaja poolt nõuetekohaselt hinnatud. Tagatis ei tohi olla koormatud teise panga kehtiva laenuga, sama laenuandja saab lisatagatisena olemasoleva laenu tagatist kaasata.

Pank fi nantseerib kuni 85% tagatise turuväärtusest. Täpne tagatise aktseptimise määr sõltub selle asukohast ja seisukorrast.

Hoonestatud kinnisvara/tagatis peab olema kindlustatav ja likviidne.

Turu keskmine kodulaenuintresson2,1%

Mida suurema sissemakse inimene teeb, seda väiksem on laenu kuumakse ja kogu intressikulu. „Samas ei tasu alati kogu raha omafi nantseeringuks ära kasutada, kui panga sissemaksenõue on väiksem,“ nendib Vatsel. Sel juhul saab järelejäävat raha kasutada uue kodu sisustamiseks või remontimiseks ning pole vaja uusi lisakohustusi võtta.

Turu keskmine kodulaenuintress on praegu umbes 2,1%. „Intressimäär koosneb kuue kuu Euriborist ja panga intressimarginaalist. Kodulaenu intress sõltub nii laenutaotleja profi ilist, soovitavast objektist kui ka taotluse sisust (summa, periood, omafi nantseering jne),“ ütleb Vatsel. Tingimuste üle saab alati läbirääkimisi pidada.

Tasub aga teada, et soodsamat intressi saavad ka kõige energiatõhusama kodu ostjad ja ehitajad, sest A-energiaklassiga kodudele kehtib rohelise kodulaenu fi kseeritud intress 1,95% + 6 kuu Euribor.

Kasvõimalikultpikk võilühike kodulaen?

Peale igakuise laenumakse on vaja arvestada ka mitme ühekordse kuluga – laenulepingu tasu, notaritasu, hindamisakt ja KredExi käendust kasutades ka selle lepingutasu. Pangalaenuga soetatud kinnisvara tuleb ka kindlustada, seega laenumaksele lisandub igakuine kindlustusmakse,“ seletab Vatsel. Soovitatav on mõelda ka elukindlustusele või laenukindlustuslepingu sõlmimisele.

Igakuine laenumakse suurus sõltub laenugraafi ku pikkusest, graafi ku tüübist, laenusummast ja intressist.

Nii mõneski inimeses tekitab küsimust aga see, kas tasuks võtta pikaaegne kodulaen või piirduda lühemaga. Asjatundja vastab: „Sõltub, kas kliendile on oluline võimalikult väike laenu kuumakse või võimalikult väike intressi kogukulu. Mida pikem on laenugraafi k, seda suurem on makstav intressi kogukulu. Samas võimalikult pika graafi kuga on kuu-

a pead teadma e kogumisest!

maksed väikesed, mis lubab soovi korral ülejäävat raha uut tulu panna teenima. On kliente, kes soovivad laenu võimalikult kiiresti tagasi maksta ehk valivad maksimaalselt suure kuumakse ning nii on ka laenuperiood lühem.“

Laenuvõtja saab valida annuiteetgraafi ku ja võrdsete põhiosamaksetega graafi ku vahel. „Annuiteetgraafi ku järgi on laenumakse igas kuus ühesuurune kuni laenuperioodi lõpuni. Laenu algusperioodil koosneb see suuremas osas intressist, ent iga järgmise kuumaksega kasvab põhiosa osa. Intressi arvutatakse laenujäägilt,“ selgitab Vatsel.

Võrdsete põhiosamaksetega graafi kus on laenu põhiosa see-eest jagatud võrdseteks osadeks, millele lisandub intress. „Kuna intressi arvutatakse laenujäägilt, muutub tagasimakse tänu sellele iga kuuga väiksemaks. Esialgu on kuumakse kõrgem kui annuiteetgraafi ku puhul, sest põhiosamakseid tehakse kohe suuremas summas,“ lausub ta.

Seega on annuiteetgraafi ku eripära ühesuurused maksed kogu laenuperioodil ja kokkuvõttes suurem intressisumma. Fikseeritud põhiosamaksetega graafi ku alusel on tagasimaksed laenuperioodi alguses suuremad, aga need vähenevad pidevalt ja kokkuvõttes tasutakse intresse väiksemas summas.

Milline pank valida?

Catlin Vatsel leiab, et kodulaenu pakkumisi ei tasuks võrrelda pelgalt intressi põhjal. „Kuna keskmine kodulaenu eluiga on kuni kümme aastat, siis igakuine väike intressimakse erinevus ei mängi sellisel perioodil suurt rolli. Näiteks võivad määravaks saada erinevate teenustasude suurused. Tuleks arvestada, et kui mingi hetk on soov vara müüa ja laenu ennetähtaegselt tagastada, millised on siis kaasnevad tasud erinevate pankade puhul,“ pöörab ta tähelepanu.

Niisiis tuleks hoopis valida pank, kellega tervikuna meeldib asju ajada. „Panga teenustasud, toodete valik ja kliendisuhtlus annavad kokku tervikliku väärtuse, mida oma fi nantsotsuste puhul arvestada tasuks,“ rõhutab ta. Sk.

www.KL24.ee www.helmic.ee

MEIE KANGAD, SINU STIIL