Ons Onderdak - jaarverslag 2020

DIT WAS

JAARVERSLAG SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ ONS ONDERDAK

2020 1

Colofon Verantwoordelijke uitgever: Ons Onderdak – Peter Pillen – Ter Waarde 65, Ieper Realisatie: otwee.be – druk: Cuvelier Graphics – Ieper

Voorgelegd aan de Algemene Vergadering der aandeelhouders op 11 juni 2021.

DIT WAS

JAARVERSLAG SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ

2020

1

IN HO UD 4 Voorwoord

80 Onze klanten

8 Huurwoningen

100 Onze werking

60 Koopwoningen en sociale leningen

136 Budgetten

Voorzitter Philip Bolle en de directeur Peter Pillen blikken terug op 2020.

Een jaar als geen ander dat ons allemaal dwong om op een andere manier samen te leven en samen te werken.

Ons Onderdak verhuurt 1.524 woningen.

Woningen en appartementen, van 1 tot 5 slaapkamers, in 6 gemeenten, … u leest er meer over in dit hoofdstuk.

Acht unieke appartementen in Poperinge en een inbreidingsproject van vijf woningen in Wijtschate: twee mooie voorbeelden van de vele tientallen woonprojecten die het voorbije decennium werden gerealiseerd.

2

Wat is het profiel van de huurder en koper van Ons Onderdak?

En wie zijn de 950 kandidaat-huurders?

Gezinsgrootte, leefijd, nationaliteit, …

We geven u graag een extra woordje uitleg.

Een pluim van de visitatiecommissie voor Ons Onderdak en haar medewerkers.

We gaan er in dit hoofdstuk wat dieper op in. We vertellen u ook meer over de werking van onze sociale dienst en de extra inzet op bewonersparticipatie.

Wie zich wil verdiepen in het financiële reilen en zeilen van Ons Onderdak vindt in dit hoofdstuk heel wat nuttige informatie.

150 Jaarrekening 2020

9

4

59

79

99

123 3

VOOR WO ORD Dat 2020 geen gemakkelijk jaar was, zal wellicht niemand ontkennen. Het jaar typeerde zich als moeilijk en onvoorspelbaar, maar daagde vooral uit. Iedereen onder ons werd er tot in de kleinste details van zijn/haar dagelijkse activiteit mee geconfronteerd. En nog we zijn er niet van af. Ook de organisatie van onze vennootschap ging gebukt onder de coronapandemie.

De vele en vaak wijzigende maatregelen om het virus een halt toe te roepen, hadden impact op het samenleven en -werken. Aan telewerk en thuiswerk moesten we wennen. Online vergaderen en les volgen was voor velen nieuw. Maar we slaagden erin.

Philip Bolle

4

Ook onze huurders werden gedwongen om op een andere manier door het leven te gaan. Waar vroeger een babbel in de inkomhal, op wacht voor de lift of op straat het samenleven aangenamer maakte, werd dit plots taboe.

Verscholen achter een mondmasker diende elk contact gemeden.

Niet iedereen kon daar goed mee om. Ongeziene effecten als vereenzaming, achterstelling en huiselijk geweld moeten we durven benoemen, maar het is evenzeer onze plicht om te remediëren en perspectief te bieden.

2020 in een notendop

In dit jaarverslag wordt het belang van de huurderskrant onderlijnd.

Vier exemplaren belandden in de bus van elke huurder. Eén krantje werd volledig gewijd aan de pandemie. Met tips en tricks werden de huurders bijgestaan. Om vereenzaming tegen te gaan, werden alle senioren opgebeld om een babbel te slaan. Dit initiatief werd goed onthaald.

Introductie van het digitale platform voor projectopvolging. Met dit project van de VMSW zijn we als SHM in staat om elk project zowel bouwkundig als financieel op te volgen.

Zoals in het jaarverslag 2019 werd aangekondigd, veranderde de huurprijsberekening voor onze huurwoningen grondig. De marktwaarden van ons huurpatrimonium worden sinds 1 januari 2020 nl. bepaald door ‘de huurschatter’. Deze toepassing wil zowel huurder als verhuurder een houvast bieden bij het beoordelen of bepalen van de huurprijs voor elke woning.

Halverwege het jaar werden we geconfronteerd met de faling van bouwonderneming ‘Frans Verhelst bvba’ uit Koekelare.

Niet minder dan zeven werven zijn getroffen door deze tegenslag.

Ook aannemer ‘Desodt & Zoon nv’ uit Ieper ging failliet. Hier werden twee werven getroffen.

Vanaf 1 augustus moet bij een ingrijpende renovatie een E60 peil worden gehaald. Met deze ambitie loopt onze sector vóór op de private woningbouw. Deze omslag sluit ook perfect aan bij de vroeger geformuleerde doelen van onze vennootschap: steeds bijna-energieneutraal bouwen!

De belangenvereniging van de sociale huisvestingssector in Vlaanderen, de VVH, richtte op 26 oktober 2020, samen met 67 SHM’s waaronder Ons Onderdak, de coöperatieve vennootschap ASTER op. ASTER wil op het bestaande patrimonium sociale woningen 733.481 (!) zonnepanelen plaatsen, dit met het oog op het behalen van de klimaatdoelstellingen.

Na de actualisatie van 2019 ging de samenwerking met het lokale bestuur van Ieper definitief van start. In 2020 waren alle administratieve euvels - het Vlaamse sociaal woonbeleid is een kluwen van regeltjes - weggewerkt. Het administratief beheer, inschrijven en toewijzen verloopt vlot. Op basis van deze positieve ervarin-

gen engageerde Ons Onderdak zich om dezelfde dienst te verlenen aan het lokale bestuur van Heuvelland.

Naast de gedwongen aanpassingen omwille van COVID-19, was 2020 ook een belangrijk jaar van verandering binnen het Vlaamse woonbeleid. Zo werd de Vlaamse Woonlening integraal ondergebracht in het Vlaams Woningfonds (VWF). Vanaf 1 januari 2021 verstrekt de VMSW geen nieuwe sociale leningen meer. Voor een nieuwe sociale lening kunnen de kandidaat-ontleners nog steeds terecht bij Ons Onderdak, maar de kredietgever wordt het VWF. Op 18 december werd door de Vlaamse regering principieel beslist dat tegen uiterlijk 1 januari 2023 alle SHM’s en sociale verhuurkantoren (SVK’s) één woonactor moeten vormen binnen één werkingsgebied van een zgn. woonmaatschappij (WM).

De VMSW en Wonen-Vlaanderen startten daaromtrent samen met de VVSG het ondersteuningstraject voor de lokale besturen, de SHM’s en de (regionale) SVK’s.

Over de contouren van de werkingsgebieden valt in 2022 een definitieve beslissing. De nieuwe woonmaatschappijen zullen als juridische vorm de besloten vennootschap (BV) aannemen.

Peter Pillen

Philip Bolle Peter Pillen voorzitter directeur

5

ONS ONDERDAK IN 21 medewerkers 1 directeur

18 bedienden 2 arbeiders

92 vennoten 13 bestuurders 6 leden directiecomité

13 openbare besturen 64 particulieren 15 organisaties

1.011

woningen

omzet: € 8.646.744,19 huursector: € 6.162.339,78 koopsector: € 2.484.404,41 courant verlies: -266.129,09

€ 331,26

513

appartementen € 267,80

3

1.524 gemiddelde huurprijs

huurwoningen € 309,90

Vleteren huur koop Poperinge huur koop

Heuvelland huur koop 6

EEN OOGOPSLAG 98 kandidaat-kopers

31 sociale leningen

950 kandidaat-huurders

€ 4.795.586,05

totaal bemiddeld leenbedrag:

54 inschrijvingen kandidaat-kopers 322 inschrijvingen kandidaat-huurders

gemiddeld: € 154.696,32 / lening € 654,32 / maand 24,06 jaar 1,90 % rente

4 gestarte werven 3 huurprojecten 1 koopproject

5 afgewerkte werven 4 koopprojecten 1 gemengd project

364 huisbezoeken en bureelcontacten huur

8 koopwoningen 5 huurwoningen 17 huurappartementen 21 koopwoningen 8 koopappartementen 7 huurappartementen

770 technische tussenkomsten 532 aan woningen 88 aan gemene delen 57 aan voorbereiding plaatsbeschrijving 93 aan plaatsbeschrijvingen

Houthulst huur koop Langemark-Poelkapelle koop Ieper huur koop

Zonnebeke huur koop Wervik koop

grondreserves: 9,19 ha - goed voor ± 420 woningen 7

HUUR WONI NGEN 10 Renovatiestrategie en de Vlaamse klimaatdoelstellingen 2050 14 Ons Onderdak verhuurt 1.524 woningen 25 Samenwerken tegen frictieleegstand

(Woonwoord – magazine voor sociaal wonen – april 2021)

35 Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning 38 De verkoop van huurwoningen 40 Sociale huurders houden van huisdieren. En dit is maar goed ook!

42 Steeds minder huurders beschikken over een eigen wagen 44 Renovatie van sociale huurwoningen 51 Bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten 56 Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten

8

9

Renovatiestrategie en de Vlaamse klimaatdoelstellingen 2050 De Europese ‘Green Deal’ ambieert dat de

Europese Unie tegen 2050 ‘klimaatneutraal’ wordt, ook op vlak van woningbouw!

De Europese commissie zal dan ook een

Europese klimaatwet voorstellen en aan de lidstaten vragen deze om te zetten in een

regelgevend kader. Dit moet een stimulans

zijn voor bijkomende investeringen, ook in de sociale woningbouw.

Om de doelstelling van de ‘Green Deal’ te bereiken moeten alle economische sectoren (energie, afval, gebouwen, industrie en mobiliteit) actie ondernemen. Voor de bouwsector betekent dit concreet om een ‘renovatiegolf’ en ‘vervangbouwprogramma’ op gang te brengen.

Gebouwen staan immers in voor 40 % van het totale energieverbruik.

De Europese doelstellingen worden op nationaal niveau onderschreven in het ‘Nationaal Energieen Klimaatplan’ en op Vlaams niveau in de ‘Vlaamse renovatiestrategie 2050’. Deze strategie bepaalt dat alle woningen klimaatneutraal moeten zijn tegen 2050, wat een EPC-score impliceert die kleiner is dan 100 kWh/m².

Binnen het Vlaamse sociale huisvestingslandschap betekent dit dat 90 à 95 % van alle woningen moeten gerenoveerd of vervangen worden over een periode van 30 jaar wat omgerekend ruim

10

90.000 renovaties per jaar betekent waarmee reeds duidelijk het héél ambitieuze karakter van deze doelstellingen wordt aangegeven.

Een concrete bedreiging voor het welslagen is dan ook de timing; in een periode van 30 jaar moeten immers evenveel woningen worden vervangen of gerenoveerd als er in de afgelopen 60 jaar werden gebouwd. Om dit te kanaliseren moeten factoren als financiële draagkracht, personeelsbestand van de SHM’s - en later woonmaatschappijen (WM) - en de capaciteit van de bouwsector in verhouding staan of worden gebracht. Een zeer grote uitdaging.

Anticiperend hierop heeft Ons Onderdak een renovatiestrategie opgezet die een ambitieus doch haalbaar scenario uitrolt. Door een gelijkmatige spreiding in de tijd van de renovatieen/of vervangingsbouwprojecten kunnen inzet van mensen en middelen binnen haalbare proporties worden gebracht. Voor Ons Onderdak betekent dit concreet de uitrol en handhaving van een renovatiedebiet van een 35 à 40-tal woningen per jaar.

Binnen ons patrimonium van in totaal 1.524 woningen voldoen 111 woningen (=7,3 %) aan de gestelde EPC-eis. Een 217 woningen (14,1 %) hebben een EPC-score lager dan 200 en kunnen met kleine interventies tot op de gewenste EPCscore worden gebracht, bv. door de plaatsing

zonnepanelen via het ASTER-project. Een 100-

aspecten van duurzaamheid (waterhuishouding,

tal woningen zijn strategisch aangeduid om te

mobiliteit, afval, sociale waarde,…) naast het

worden verkocht. De overige woningen (ca. 72 %)

energetische

zijn te renoveren of te vervangen. De methodiek

totaalontwerp kunnen worden gerealiseerd.

die hierbij wordt gehanteerd is om de woningen

Voorbeelden

met de slechtste conditiescores en de slechtste

verhaal van

her­conditione­ring

via

een zijn

een

geïntegreerd

dergelijke de

stedelijke

vervangings­bouw­

EPC-scores het eerst aan te pakken. Het betreft

projecten in Rustenhove (12 appartementen)

immers ook de oudere woningen binnen het

en in de Kerselaar (50 appartementen). Een

patrimonium met de grootste renovatienoden.

grote opportuniteit ligt bij de toekomstige ver­

De woningen met de beste conditiescores komen

vangings­­ bouw in de Torrepoortlaan waar het

laatst.

centrale plein en de groene bomenas van de Acacia­laan aan elkaar kunnen worden verbonden met verdichtende woningbouw aan dit nieuw ontstane groen. Win-win situaties zijn ook te vinden in de Robrecht van Bethunelaan waar de vervangingsbouw van de 20 bestaande

Binnen het Vlaamse sociale huisvestingslandschap betekent dit dat 90 à 95 % van alle woningen moeten gerenoveerd of vervangen worden over een periode van 30 jaar.

seniorenwoningen volgens het reeds uitgevoerde ontwerpend onderzoek de ruimte vrijmaakt om de bestaande basisschool, het woonzorgcentrum en het nieuwe verdichtende bouwblok rond een centrale groene ruimte te organiseren. Een grote kans is er absoluut te vinden in de Azalealaan waarbij de toekomstige vervangingsbouw van 24 woningen en 54 appartementen mogelijkheden schept om het ganse wijkdeel te herdenken en mogelijks de nu onzichtbare Vijverbeek een plaats te geven in de nieuwe publieke ruimte.

De ‘klimaatdoelstellingen 2050’ brengen alzo een ganse renovatiecyclus in een stroom­

Voor de periode 2021-2030 betekent dit dat onder meer grote delen van de TorrepoortwijkKalfvaartwijk, de Posthoornwijk en de Hoveland­ wijk worden gerenoveerd, de oudste wijken in Ieper. Gezien de schaal van deze wijken, respectievelijk 103, 164 en 231 woningen, bieden deze renovaties strategische kansen om te opteren voor kleinere wooneenheden in relatie tot het profiel van onze kandidaat-huurders. Via

versnelling

die,

scepticisme

over

niettegenstaande het

welslagen

van

het deze

mogelijks te ambitieuze doelstelling, ook de belofte van talrijke opportuniteiten in zich draag die we als sociale verhuurder, steden­ bouwkundige

en

beleidsmaker

moeten

omarmen. Het wordt dan ook een belangrijke doelstelling de samenwerkingsbanden aan te halen zodat de kansen van stadsvernieuwing ten volle worden geëxploiteerd, dit ten gunste

verdichtingsoperaties kunnen hele wijkdelen

van de toekomstige bewoners van onze nieuwe

worden

‘rood’

wijken. We doen hiermee een appel op de

plaats maakt voor kwalitatief publiek ‘groen’, wat

respectieve gemeentebesturen, administraties

niet alleen de woonomgeving in haar totaliteit

en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden

opwaardeert maar waarbij ook alle andere

om er samen de schouders onder te zetten.

geherconditioneerd

waarbij

11

Aster en het zonneactiveringsplan De plaatsing van zonnepanelen is één van de mogelijke ‘quickwins’ om woningen die net niet de gewenste EPC-score van < 100 halen, tot onder deze drempel te brengen.

Op 26 oktober 2020 trad Ons Onderdak toe tot de coöperatieve vennootschap “Access tot Sustainability for Tenants through Energy Effective Retrofit” of kortweg “ASTER”. Het

12

doel van ASTER is om het zonnepotentieel op de daken van de sociale woningen in Vlaanderen (in totaal 244 mWp) te activeren voor de massale plaatsing van zonnepanelen, in totaal een investering van 231 miljoen euro en een jaarlijkse groenestroomproductie van 207 gigawattuur.

Via een concessieovereenkomst met de aandeelhoudende SHM’s die hun daken ter beschikking stellen is de installatie en het beheer van de fotovoltaïsche installaties overgedragen aan ASTER cv. In overeenstemming met de wetgeving overheidsopdrachten worden de

fotovoltaïsche zonne-energiesystemen aan­ be­ steed door ASTER cv waarbij de grote schaal van de werken een optimaal prijs- en kwaliteitsniveau moet garanderen en in de eerste plaats voor al onze sociale huurders.

Het geïnstalleerde fotovoltaïsche vermogen zal worden afgestemd op het ‘genormaliseerde verbruik’ welke afhankelijk is van aantal bewoners dat zijn hoofdverblijfplaats heeft in de sociale woning die wordt uitgerust met zonnepanelen.

Hierdoor wordt enerzijds het businessmodel van

ASTER cv haalbaar doordat de vergoeding voor de injectering op het net van het fotovoltaïsche vermogen buiten het genormaliseerde verbruik zorgt voor een dekking van de investeringskosten.

Anderzijds zorgt de geoptimaliseerde dimensionering voor een verhoging van het direct verbruik van de zonnestroom zonder dat deze op het net geïnjecteerd wordt zodat de sociale huurders minder netkosten zullen betalen.

Samengevat, een deel van de opbrengsten van de zonnepanelen gaan naar ASTER cv en een deel naar de sociale huurder en dit laatste volgens het ‘genormaliseerde verbruik’. Voor

Aster plaatst vanaf 2021 op vier jaar tijd 733.481 zonnepanelen.

de overblijvende elektriciteitsbehoefte zal de sociale huurder zoals gewoonlijk vrij hun eigen energieleverancier kunnen kiezen.

Vanaf 2021 zal via ASTER cv de sociale huis­ vestings­sector op vier jaar tijd 733.481 zonne­ panelen op 58.004 gebouwen met sociale woningen (ééngezinswoningen en apparte­mens­ gebouwen) plaatsen.

Met het zonneactiveringsplan brengt ASTER cv de voordelen van zonnestroom bij zo veel mogelijk huurders met aldus een reductie van de (energie)armoede en wordt tegelijk structureel bijgedragen aan een beter klimaat met een beoogde jaarlijkse CO2-reductie van 39.667 ton.

13

2.1. Ons Onderdak verhuurt 1.524 woningen In april 2020 werden de zes leegstaande woningen in de Veurnseweg te Brielen gesloopt. Op deze plaats zullen vijf nieuwe huurwoningen worden gebouwd, telkens met twee slaapkamers.

Voor de allereerste keer werd in Jonkershove een meergezinswoning gerealiseerd door Ons Onderdak. In juni 2020 mochten zeven gezinnen intrekken in hun nieuw appartement. Twee appartementen hebben één slaapkamer, vier appartementen hebben twee slaapkamers en één appartement heeft drie slaapkamers en een uitgebreid terras met weids uitzicht.

In mei 2020 werd de woning Tuinwijk 5 te Geluveld verkocht onder de noemer “kooprecht zittende huurder”. De woning gelegen in Brouckhof-Noord 1 te Passendale werd ook via deze weg verkocht in september. Driemolenstraat 9 te Ieper werd op het einde van 2020 verkocht via de procedure “vrijwillige verkoop van verhuurbare sociale huurwoningen”.

In 2020 hadden we helaas te maken met het faillissement van aannemer bvba Frans Verhelst uit Koekelare. Omwille van deze reden en het onttrekken van de zes woningen in Brielen en de verkoop van de drie woningen komen we in totaal uit op wat minder aantal woningen dan vorig jaar. Echter staan er in 2021 heel wat huurwoongelegenheden (46) op de agenda die zullen opgeleverd en bewoond kunnen worden.

Aantal woningen of appartementen in eigendom Ieper centrum GROEP 11 - RUITERSKWARTIER Tegelstraat, Ieperleestraat

Woning

Appartement

1 slaapkamer

2

en Wateringstraat

2 slaapkamers

3

3 slaapkamers

8

16

13

3

GROEP 12 - TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK

Woning

Appartement

1 slaapkamer

2

3 slaapkamers

8

5 slaapkamers

2

Lindendreef

3 slaapkamers

9

4 slaapkamers

5

5 slaapkamers

3

Pennestraat

Torrepoortlaan

1 slaapkamer

3

11

3 slaapkamers

4 slaapkamers

7

Nikolaas de Kanonnierlaan

3 slaapkamers

8

4 slaapkamers

2

14

11

GROEP 12 - TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK

Woning

Appartement

Rozenlaan

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

1

5 slaapkamers

1

Brugseweg

4 slaapkamers

1

Basculestraat

3 slaapkamers

1

Vrijheidsstraat

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

1

Rustenhove

1 slaapkamer

7

Kalfvaart

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

4

91

82

9

GROEP 13 - LIGYWIJK

Woning

Appartement

Ligywijk

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

2

6

2

4

GROEP 14 - POSTHOORNWIJK

Woning

Appartement

1 slaapkamer

12

Azalealaan

3 slaapkamers

1

4 slaapkamers

23

1 slaapkamer

10

2

2 slaapkamers

3

Anjelierenlaan

3 slaapkamers

11

5 slaapkamers

6

Viooltjeslaan

3 slaapkamers

13

Posthoornstraat

Orchideeënlaan

De Sterre - Narcissenlaan

42

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

2

studio

6

1 slaapkamer

2 slaapkamers

12

3 slaapkamers

6

164

64

13

100

15

GROEP 15 - KALFVAARTWIJK

Woning

Acacialaan

3 slaapkamers

13

4 slaapkamers

35

5 slaapkamers

4

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

2

Lindendreef

Beukenlaan

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

2

63

GROEP 16 - INTRA MUROS Bukkerstraat 25 - 33 - 35

57

Woning 1 slaapkamer

6

Appartement 4

4 slaapkamers

1

Elverdingsestraat 91

4 slaapkamers

1

Molenwal

studio

3

1 slaapkamer

39

3 slaapkamers

5

ABC-straat

1 slaapkamer

7

Doorgangstraat

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

2

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

2

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

14

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

9

3 slaapkamers

2

2 slaapkamers

11

3 slaapkamers

3

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

1

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

8

Werkhuizen Vansteenkiste/Weverijstraat

2 slaapkamers

17

Oude Veurnestraat

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

1

Augustijnenstraat ’t Houten Paard Bukkerstraat 21

Velodroomstraat Sportstraat

Westkaai

165

16

Appartement

2

163

GROEP 17 - HOVELANDWIJK Robrecht van Bethunelaan

Kerselaar Voedermonthoeve

Driemolenstraat Hovelandlaan

Tramstraat

Woning 1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

23

3 slaapkamers

38

4 slaapkamers

22

2 slaapkamers

11

3 slaapkamers

8

1 slaapkamer

Appartement

42 2

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

2

4 slaapkamers

1

2 slaapkamers

19

1 slaapkamer

14

3 slaapkamers

16

4 slaapkamers

12

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

21

243

GROEP 18 - EXTRA MUROS

133

110

Woning

Appartement

Fazantenlaan

2 slaapkamers

10

Leeuweriklaan

2 slaapkamers

10

3 slaapkamers

9

4 slaapkamers

1

Roodstaartplein en Zwaluwlaan

Merellaan Nachtegaallaan

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

1

1 slaapkamer

4

59

GROEP 19 - DE VLOEI Faunastraat

Florastraat 27

41

18

Woning

Appartement

1 slaapkamer 3 slaapkamers

Aquastraat

4

2 3

2

1 slaapkamer

7

2 slaapkamers

5

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

3 3

24

17

IEPER CENTRUM

Totaal 834

Woning 397

Appartement 437

Ieper Deelgemeenten GROEP 21 - DIKKEBUS Windeweg Berkenwijk

Zorgvlietstraat Hazenbilk Neerplaats

Woning 4 slaapkamers 1 slaapkamer

4 14

4 slaapkamers

8

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

7

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

13

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

3

63 GROEP 22 - HOLLEBEKE

du Parcwijk

Woning

Appartement

2 5

0

Woning

Appartement

3 slaapkamers

38

4 slaapkamers

19

5 slaapkamers

4

1 slaapkamer

9

2 slaapkamers

3

2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

4

GROEP 24 - ZILLEBEKE

18

5

4 slaapkamers

84

Hoge Voute

58

3

GROEP 23 - VLAMERTINGE

Kasteelweg

1

3 slaapkamers

5

Streuvelswijk

4

3 slaapkamers

3 slaapkamers

Wielewaalstraat

Appartement

84

0

Woning

Appartement

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

17

5 slaapkamers

6

GROEP 24 - ZILLEBEKE L age Voute

Woning 2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

18

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

2

Wervikstraat

3 slaapkamers

4

Vermotestraat

2 slaapkamers

8

Wulvestraat

75 GROEP 25 - ELVERDINGE Sint-Jorisstraat

Heidestraat d’Ennetièresplein

4 slaapkamers

4

2 slaapkamers

1

2

3 slaapkamers

8

1

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

2 45

8

Woning

Appartement

1 slaapkamer

6

3 slaapkamers

15

4 slaapkamers

13 34

0

Woning

Appartement

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

3

8 GROEP 28 - ZUIDSCHOTE

0

8

Woning

Appartement

1 slaapkamers

1

2 slaapkamers

2

3

Appartement

19

GROEP 27 - BOEZINGE

IEPER DEELGEMEENTEN

Woning

3 slaapkamers

34

Relemeers

0

13

GROEP 26 - BRIELEN

Diksmuidseweg - Boezingestraat

75

2 slaapkamers

53

Breydelhofstraat

Appartement

3

0

Totaal

Woning

Appartement

325

304

21

19

Poperinge GROEP 31 - PROVEN

Woning

Baron Mazemanlaan

3 slaapkamers

5

4 slaapkamers

3

1 slaapkamer

8

3 slaapkamers

17

4 slaapkamers

9

Eekhoute

42

GROEP 32 - RENINGELST

Koster Cuvelierwijk

42

Woning

1 slaapkamer

7

4 slaapkamers

11

Disbos

3 slaapkamers

8

Baljuwstraat

Appartement

0

Appartement

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

2

30

26

4

GROEP 33 - ROESBRUGGE

Woning

Appartement

Dr. J. Gheysenstraat

3 slaapkamers

6

4 slaapkamers

5

1 slaapkamer

4

3 slaapkamers

10

Vandenbusschestraat

25 POPERINGE

0

Totaal

Woning

Appartement

97

93

4

GROEP 41 - GELUVELD

Woning

Appartement

4

8 2

25

Zonnebeke

Tuinwijk

2 slaapkamers

3 slaapkamers

4

4 slaapkamers

15

5 slaapkamers

3

Kouterstraat

3 slaapkamers

6

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

4

50

32

18

Polderweg

20

GROEP 42 - PASSENDALE Brouckhof-Noord

Schagegoed/Oude Moorsledestraat Karabiniersstraat

Woning 1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

5

4 slaapkamers

15

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

3

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers Passendaleplaats

4

3

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

3

50

ZONNEBEKE

Appartement

36

14

Totaal

Woning

Appartement

100

68

32

Woning

Appartement

Houthulst GROEP 51 - JONKERSHOVE Vinkeniersstraat

Toekomststraat Merkemstraat

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

8

5 slaapkamers

4

3 slaapkamers

14

5 slaapkamers

2

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

1

40

33

7

Totaal

Woning

Appartement

40

33

7

GROEP 61 - DE KLIJTE

Woning

Appartement

HOUTHULST

Heuvelland

Kleikouter

2 slaapkamers

8

3 slaapkamers 32

24 32

0

21

GROEP 62 - KEMMEL

Woning

Willebeek

2 slaapkamers

6

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

3

Nieuwstraat

3 slaapkamers

2

4 slaapkamers

2

20

GROEP 63 - DRANOUTER

20

Woning

Baroeneput

2 slaapkamers

2

3 slaapkamers

8

10

GROEP 64 - NIEUWKERKE

10

Woning

Vogelweelde

2 slaapkamers (senioren) 4

2 slaapkamers

3

3 slaapkamers

7

14 GROEP 65 - WULVERGEM

14

Appartement

0

Appartement

0

Appartement

0

Woning

Appartement

Hooghofstraat

2 slaapkamers

2

3 slaapkamers

1

3 GROEP 66 - WESTOUTER

3

Woning

Appartement

Blauwpoortakker

3 slaapkamers

3

Blauwepoortstraat

3 slaapkamers

3

Hellegatstraat

2 slaapkamers

11 GROEP 67 - LOKER Dikkebusstraat Blauwepoortstraat 4

22

0

5 6

5

Woning

Appartement

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

2 0

4

HEUVELLAND

Totaal

Woning

Appartement

94

82

12

GROEP 71 - WOESTEN

Woning

Appartement

Vleteren

Groenerf

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

13

3 slaapkamers

12

4 slaapkamers

7

34

34

0

Totaal

Woning

Appartement

34

34

0

Totaal aantal woongelegenheden

Totaal

Woning

Appartement

1.524

1.011

513

VLETEREN

Algemeen totaal

23

Leegstaande woningen Ieper - centrum - 38 wooneenheden Ieperleestraat 20

Te herbestemmen

Pennestraat 5

Verkoop

Pennestraat 11

Opslagplaats technische dienst

Pennestraat 15

Renovatie (in verhuur 03/2021)

Pennestraat 17

Renovatie: verbouwen van 1 naar 2 woningen

Lindendreef 16

Renovatie

Torrepoortlaan 29

Renovatie

Torrepoortlaan 39

Voormalig kunsthuis, vervangbouw

Torrepoortlaan 45

Vervangbouw

Torrepoortlaan 55

Vervangbouw - sinds oktober 2020 in gebruik door schilderclub Anton Art

Torrepoortlaan 57

Aangekocht voor vervangbouw

Rozenlaan 2B

Vervangbouw

Brugseweg 116

Verkoop

Rustenhove 3 en 5

Vervangbouw

Azalealaan 2 GLV B - 8 2A - 10 GLV C - 12 GLV B

Vervangbouw

Anjelierenlaan 12

Renovatie

Robrecht van Bethunelaan 51

Verkoop

Kerselaar 14 - 23 - 28 - 33

Vervangbouw

Hovelandlaan 11 - 11/1A en 1B - 13 - 13/1A en 1B - 15 - 15/1A en 1B - 17 - 17/1A en 1B

BEN-renovatie: fase 1

Hovelandlaan 7 1B

BEN-renovatie: fase 2

Ieper - Hollebeke - 1 wooneenheid Wielewaalstraat 10

Verkoop

Poperinge - Proven - 2 wooneenheden Baron Mazemanlaan 29

Renovatie

Eekhoute 7

Renovatie

Op 31/12/2020 waren er 4 leegstaande huurwoningen in afwachting van de toetreding van een nieuwe huurder (= frictieleegstand *): • • • •

Driemolenstraat 1 te Ieper (van 1/12/2020 tot en met 31/12/2020) Sint-Jorisstraat 7 te Elverdinge (van 1/09/2020 tot en met 28/02/2021) Tuinwijk 27 te Geluveld (van 1/12/2020 tot en met 31/01/2021) Passendaleplaats 1/0001 te Passendale (van 1/10/2020 tot en met …)

* Frictieleegstand: opgemerkt wordt dat de frictieleegstand (0,25 %) in onze vennootschap in vergelijking met Vlaanderen zeer laag is. Binnen de private verhuring bedraagt deze ± 3 %. Binnen de sociale verhuring is 1,5 % een uitgangspunt.

24

Samenwerken tegen frictieleegstand Artikel uit: Woonwoord – magazine over sociaal wonen – april 2021

Elke sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) krijgt te maken met frictieleegstand, door

verhuizen of overlijdens. We interviewden drie SHM’s die uitzonderlijke lage scores

Structurele leegstand is leegstand door renovaties aan het patrimonium. Frictieleegstand is de leegstand die voortvloeit uit de dynamiek van de woningmarkt, door verhuizen of overlijdens.

behalen hiervoor. Hoe pakken zij dit aan? Wat is de sleutel tot succes?

De sociale woninghuurmarkt is voortdurend in beweging. Mensen verhuizen om tal van redenen. Ze kopen een woning, vinden een partner, zoeken andere oorden op of wonen te klein door gezinsuitbreiding. Door die continue verandering kan er leegstand ontstaan. Er zijn twee soorten leegstand: structurele leegstand en frictieleegstand.

“We verwachten dat frictieleegstand zal verhogen door de toenemende armoede.”

Op zoek naar sterke praktijkvoorbeelden, interviewden we Anja Schoeters, directeur van Volkswoningbouw, Peter Pillen en Linda Strumane, directeur en diensthoofd nazorgverhuur van Ons Onderdak en Veerle Pauwels, coördinator dienst verhuring van Volkswelzijn.

Welke cijfers behalen jullie op frictieleegstand?

Peter: “Idealiter ligt de frictieleegstand tussen de 2,5 à 3 %, dan loopt alles nog vlot. Wij slagen erin om het cijfer op 0,5 % te houden. Al verwachten we wel dat de frictieleegstand zal verhogen door de toenemende armoede, waardoor er geen reserves zijn om eigen herstellingen uit te voeren.”

Filip Uzeel

Anja: “Wij hebben een cijfer van quasi 0 % voor frictieleegstand. Als een pand vrijkomt, bekijken we meteen de mogelijkheden om verder te verhuren.”

25

Veerle: “Het cijfer is bij ons ook quasi 0%. Het gebeurt zelden dat er geen nieuwe huurder klaarstaat voor niet-verhuurde panden.”

sociale dienst of het pand verhuurbaar is of niet.

Iemand van de sociale dienst gaat ter plaatse bij de bezichtiging, en leert zo ook de toekomstige huurders kennen. De opvolging gebeurt door de huurdersdienst, en ik krijg als directeur maandelijks een rapport van alle genomen acties. Zo spelen we kort op de bal als er iets niet in orde is.”

“De dienst verhuring belt de kandidaten op om zo snel mogelijk te laten weten of ze de woning aanvaarden.”

Peter Pillen

Wie volgt binnen jullie shm de frictieleegstand op?

Veerle: “De dienst verhuring volgt op welke panden verhuurd zijn en zoekt nieuwe kandidaten. Dit doen ze in samenwerking met de technische dienst, om te bekijken of een pand meteen verhuurd kan worden zodra de zittende huurder vertrekt. De hoofdtaak ligt bij de dienst verhuring, maar door de samenwerking met andere diensten loopt alles vlotter.”

Je moet een team hebben dat communiceert en samenwerkt.

Anja: “Idem bij ons. Je moet een team hebben dat communiceert en samenwerkt. Anders lukt het niet. De dienst verhuur volgt dit op. Komt er een opzegbrief binnen, dan vragen zij bij de

26

Peter: “Onze werking is gelijkaardig, maar onze sociale dienst gaat niet mee bezichtigen. Twee tot drie dagen na de opzegbrief gaat iemand van de technische dienst met sociale skills langs bij de vertrekkende huurder. Hij adviseert hem of haar om zoveel mogelijk in orde te brengen zonder grote kosten. De kandidaat en de vertrekkende huurder regelen de bezichtiging onder elkaar.

De dienst verhuring belt de kandidaten op om zo snel mogelijk te laten weten of ze de woning aanvaarden.”

Als een zittende huurder zijn opzeg geeft, hoe volg je hem en de woning dan op?

Peter: “We plannen een voorbezoek in, waarbij we wijzen op de verantwoordelijkheid van de vertrekkende huurder. Na het bezoek koppelen we terug naar de technische dienst over de mankementen die de woning vertoont. We schrijven kleinere leveranciers aan om een aantal herstellingen te doen. Zijn deze kosten voor de vertrekkende huurder? Dan sporen we die aan om Peter Pillen als besparing zo veel mogelijk zelf te klussen.”

Linda: “Als de huurder een begeleidende dienst heeft, dan verwittigen we die ook, zodat zij kunnen ondersteunen. Zo winnen we tijd en is er extra opvolging.”

Veerle: “Nadat een huurder zijn opzeg geeft, krijgt hij binnen twee à drie dagen een brief met alle praktische info. De technische dienst maakt een afspraak met de huurder, kijkt welke werken nodig zijn en bepaalt of we onmiddellijk kunnen verhuren. De vertrekkende huurder geeft twee momenten door waarop kandidaten kunnen bezichtigen. Als het om een zwakkere huurder gaat, gaat er een medewerker van de sociale dienst mee.”

“Soms willen vertrekkende huurders sneller hun sleutels afgeven. Onze aannemers staan dan al klaar om bijvoorbeeld de vloerbekleding te vervangen. Kleinere herstellingen gebeuren binnen de week of twee weken, ook als de huurder het pand nog bewoont.”

Anja: “Ik sluit mij daarbij aan. Van zodra een opzegbrief binnenkomt, sturen we de huurder een schriftelijke bevestiging met allerlei informatie. Intern koppelen we terug of het pand verhuurbaar is en bekijkt de sociale dienst met de vertrekkende huurder wanneer de kandidaten het pand kunnen bezichtigen. Als er kleine klusjes nodig zijn, voeren we deze uit binnen de 14

“Als de huurder een begeleidende dienst heeft, dan verwittigen we die ook, zodat zij kunnen ondersteunen. Zo winnen we tijd en is er extra opvolging.” dagen na intrek van de nieuwe huurder. Als het pand sneller vrij is, kunnen we al voor het einde van de opzegtermijn weer verhuren. Zo moet de vertrekkende huurder geen dubbele huur betalen en kan de nieuwe huurder sneller in het pand.”

Veerle: “Meestal is de verhuis op twee maanden rond. Soms wil de vertrekkende huurder ook een extra maand, om bijvoorbeeld opnieuw te schilderen.”

Speelt het proces van toewijzing ook mee?

Veerle:

“We

hebben

twee

directiecomités

per maand waar we onze toewijzingslijsten voorleggen. Nadien nodigen we kandidaten uit.

We sturen soms tien kandidaten een aanbod, om zo snel mogelijk zicht te krijgen op wie interesse heeft.”

Anja: “Wij schrijven ook een tiental kandidaten tegelijk aan. De toewijzingen gebeuren nu door de administratie zelf en niet meer via het directiecomité. Zo kan je sneller schakelen en moet je de toewijzingslijsten niet maandelijks voorleggen. Toewijzingen melden we wel op de raad van bestuur. We plannen de bezichtiging in met meerdere kandidaat-huurders tegelijk. Ze krijgen een brief met een tijdstip. We laten dit Linda Strumane

niet over aan de vertrekkende huurder, want dat zorgde in het verleden voor problemen.”

27

Wat zijn nog bepalende momenten in het proces?

Linda: “Wij hebben een onderhoudscontract met een firma voor centrale verwarming, elektriciteit en sanitair. Zij doen ook meldingen.”

Veerle: “Wij voeren eventuele werken langs onze kant uit in de eerste weken. Daarom is het zo belangrijk om het plaatsbezoek bij de vertrekkende huurder zo snel mogelijk in te plannen. Als de huurders zelf alles in orde willen brengen, plannen we nog een tweede plaatsbezoek in ter controle. We moedigen onze huurders zoveel mogelijk aan om het zelf te doen om kosten te besparen.”

Veerle: “Wij werken regelmatig met kleinere regionale aannemers die zaken melden. Daarnaast hebben we een erg goede samenwerking met OCMW en CAW, zodat er een netwerk van hulpverlening is.”

Linda: “Wij sturen bij de bevestiging van de opzegbrief meteen een checklist mee met wat er moet gebeuren. We overlopen die bij de préconstat.”

Tot slot, kort en krachtig, wat is voor jullie dé sleutel tot zo weinig mogelijk frictieleegstand?

Peter: “Aanklampend werken en niet laks zijn.”

Anja: “Kort op de bal spelen en communiceren.”

Linda: “Goede en consequente afspraken, zowel intern als extern.”

Veerle: “Communicatie!”

5 TIPS VOOR EEN VLOTTE OVERGANG Gino Matton

Is er nog iets dat voor jullie echt het verschil maakt?

Peter: “Veel hangt af van de kwaliteit van je woningbestand.”

Anja: “Bij ons is die woningkwaliteit vrij goed in orde omdat wij werken met renovatiepakketten per wijk. Als de kwaliteit van de panden behoorlijk is, krijg je geen frictieleegstand. Een eigen klusjesdienst is ook heel belangrijk. Als zij langsgaan om pakweg een kraan te herstellen, brengen ze de sociale dienst op de hoogte als er problemen zijn. Ook dat is een manier om frictieleegstand zo laag mogelijk te houden, want je vat de koe meteen bij de hoorns.”

28

Een goede overgang tussen het einde van een huurovereenkomst (de huurder zegt op) en de start van een nieuwe huurovereenkomst (toewijzingsprocedure en toeleiding van kandidaat-huurder) is belangrijk. Zet hierop in met deze tips: • Behoud een uitstekend zicht op je patrimonium.

• Bundel de krachten en communiceer, zodat elke dienst zijn bijdrage levert.

• Werk aanklampend, bij de vertrekkende én bij de nieuwe huurder.

• Plan tijdig plaatsbezoeken in, zodat je weet waar je voor staat.

• Zorg dat de toewijzingsprocedure zo vlot mogelijk loopt. ©VMSW - Woonwoord april 2021.

Tekst: Dien Van Dyck, deskundige huren en verhuren, en Hanne Coenegrachts, jurist

Woningen buiten sociaal huurstelsel Ieper - centrum - 10 woongelegenheden Nachtegaallaan 38 – 40/1A – 40/1B – 42

bijzondere doelgroep - Begeleid wonen

Hovelandlaan 3

bijzondere doelgroep - Beschut Wonen

Faunastraat 38 B

bijzondere doelgroep - Beschut Wonen

Florastraat 2 GLV A – GLV B – 1A – 1B

bijzondere doelgroep - Beschut Wonen

Poperinge - 1 woongelegenheid Koster Cuvelierwijk 30 Reningelst

noodopvang - OCMW Poperinge

Woningen voor de verschillende doelgroepen Woongelegenheden voor senioren IEPER CENTRUM

Woning

Appartement

Ruiterskwartier

1

Ligywijk

2

Posthoornwijk Lindenhof en Beukenlaan

30 5

2

Molenwal – Bukkerstraat – ABC-straat - Doorgangstraat

49

Augustijnenstraat – Velodroomstraat – Sportstraat – Weverijstraat - Westkaai

13

Hoveland

20

Fazantenlaan - Leeuweriklaan

20

IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus

Woning

Appartement

6

Vlamertinge

12

Zillebeke

11

Elverdinge

5

Brielen

6

Boezinge POPERINGE

14

2 3

Woning

Proven

8

Reningelst

6

Roesbrugge

4

Appartement

29

ZONNEBEKE Passendale HOUTHULST Jonkershove HEUVELLAND

Woning

Appartement

12

6

Woning

Appartement

5 Woning

De Klijte

6

Kemmel

6

Dranouter

2

Nieuwkerke

4

VLETEREN

Woning

Woesten

Appartement

Appartement

9

TOTAAL 269

147

122

Woning

Appartement

Woongelegenheden voor alleenstaande senioren IEPER - CENTRUM Torrepoortwijk

16

Posthoornwijk

9

Molenwal 39

11 3

25

14

Woongelegenheden voor personen met mobiliteitsbeperking IEPER - CENTRUM

Woning

Posthoornstraat 49

1

Appartement

Aalmoezeniersstraat 20 bus 6

1

Velodroomstraat 16A/GLB

1

Sportstraat 15A(17A) - 15 GLVA

2

Weverijstraat 11

1

Robrecht van Bethunelaan 200 – 202 – 204 – 206 - 148

5

Oude Veurnestraat 49 GLVA

1

Tramstraat 30 GLVA – 1A – 2A

3

Roodstaartplein 1 – 7 - 9

30

3

IEPER - DEELGEMEENTEN

Woning

Dikkebus: Hazenbilk 9 – 15

Appartement

2

Dikkebus: Neerplaats 17/GLV B - 17/1B - 17/2B

3

Vlamertinge: Kasteelweg 20

1

Elverdinge: d’Ennetièresplein 32 GLVC

1

TOTAAL 25

12

13

Woongelegenheden voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen IEPER - CENTRUM

Woning

Appartement

11

1

1

2

Ruiterskwartier: Ieperleestraat 24 – 30 – 44 – 46 + Tegelstraat 26 – 41 – 47 - 51 + Wateringstraat 12 – 20,2A + Kanonweg 13 - 15 Torrepoortwijk: Pennestraat 9 - 25A - 25 De Sterre: 2 GLVL D – 1D – 2D – 3D – 4D – 5D

6

ABC-straat: 1.1.A - 2.1.A

2

Bukkerstraat: 21 2C

1

Velodroomstraat: 16A/1A – 16A/1B

2

Westkaai: 3/5B

1

Merellaan: 7 GLVL A - GLVL B - 1A - 1B

4

31

12

19

Woning

Appartement

Woongelegenheden voor dakloze personen/gezinnen Wijk / Straat / Gemeente Torrepoortlaan 12 - 45

2

Rustenhove 6

1

Azalealaan 2 GLVL A - 8 GLVL B

2

Westkaai 3/5A

1

6

3

3

31

Woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen

Wijk / Straat / Gemeente

Woning

Hovelandlaan 3

Appartement

1

Nachtegaallaan 38 – 40,1A – 40, 1B – 42

4

5

1

4

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens ligging Groep Wijk/Straat/Gemeente

Verhuurd Woning

Verkocht

Totaal

Appartement

IEPER - CENTRUM 11

Ruiterskwartier

13

12 Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk 13

Ligywijk

82

3

49

9

65

47

2

4

14 Posthoornwijk

64

100

104

268

15

Kalfvaartwijk

57

6

59

122

16

Intra muros

2

163

17 Hovelandwijk 18

Extra muros

19

De Vloei

133

110

41

18

3 Totaal

138

34

6

165 277

59

24

27

397

437

293

1.127

58

5

40

103

IEPER - DEELGEMEENTEN 21

Dikkebus

22

Hollebeke

5

5

10

23

Vlamertinge

84

32

116

24

Zillebeke

75

7

82

2

55

2

36

25 Elverdinge

45

26

Brielen

34

27

Boezinge

28

Zuidschote

32

Totaal

8 8

8

3

3

88

413

304

21

POPERINGE 31

Proven

42

32 Reningelst 33

26

Roesbrugge

Totaal

4

21

63

11

41

25

7

32

93

4

39

136

ZONNEBEKE 41 Geluveld

32

18

17

67

42 Passendale

36

14

12

62

68

32

29

33

7

40

33

7

0

40

Totaal

129

HOUTHULST 51

Jonkershove Totaal

HEUVELLAND 61

De Klijte

32

4

36

62

Kemmel

20

1

21

63

Dranouter

10

10

64

Nieuwkerke

14

14

65

Wulvergem

3

3

66 Westouter

6

5

11

67 Loker

4

4

Totaal

82

12

5

99

34

1

35

34

0

1

35

Opgerichte verhuurbare woongelegenheden

1.979

Verhuurbare woongelegenheden

1.524

Verkochte woongelegenheden

455

VLETEREN 71

Woesten Totaal

TOTAAL

33

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens aantal slaapkamers Woningen Aantal slaapkamers Ieper

1

2

3

4

Appartementen

5 studio

1

2

3

4

41 91 149 100 16 9 151 141 124 12

Dikkebus

4

Hollebeke 9

31

19

2

3

63

3

2

5

10

42

19

4

84

75

Zillebeke

21

31

17

6

Elverdinge

14

27

4

15

13

Brielen

6

Boezinge

834

4

Vlamertinge

Totaal

3

4

1

53 34

3

8

Zuidschote

1

2

3

Proven

8

22

12

Reningelst

7

8

11

2

2

Roesbrugge

4

16

5

Geluveld

4

10

15

3

4

12

2

50

Passendale

4

5

19

5

9

50

2

4

1

40

8

6

5

42

30 25

Jonkershove

5

22

De Klijte

8

24

32

Kemmel

6

9

5

20

Dranouter

2

8

10

Nieuwkerke

7

7

14

Wulvergem 2 1 3 Westouter

6 5

11

Loker 2 2 4 Woesten Totaal

2

13

12

7

90

191

447

248

1.011

34

35 9

34

171 189 132 12 513

1.524

2.2. Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning In het zogenaamde Ruiters­ kwartier te Ieper staan de oudste woningen van Ons Onderdak.

De eerste bewoners trokken er in 1935 in. Pas in de jaren ’50 volgden er nog woningen in de Torrepoortwijk en de Pennestraat. In de daaropvolgende jaren breidde het patrimonium van Ons Onderdak fors uit dankzij tal van nieuwe initiatieven.

Residentie Molenwal (1969) in Ieper was het allereerste appartementsgebouw van de sociale huisvestingsmaatschappij, gevolgd door residentie De Sterre (1977). In de jaren ’70 en ’80 Wijk of gemeente of stad

Woesten, Jonkershove en de dorpen in Heuvelland,.

werden heel wat nieuwe sociale woningen gebouwd in de Posthoornwijk, Kalfvaartwijk en Acacialaan en Hovelandwijk.

Na de Ieperse deelgemeenten breidde Ons Onderdak zijn actieterrein uit naar Proven, Reningelst, Roesbrugge, Geluveld en Passendale. Later volgden

Ook de millenniumwisseling breidde het patrimonium zienderogen uit. De focus lag vanaf toen ook meer op kleinere woningen en 2-slaapkamer­ appartementen. Hiermee speelde Ons Onderdak in op de demo­grafische evolutie.

De laatste 13 jaar werden zo’n 243 woongelegenheden, waarvan 186 appartementen, voor de eerste maal bewoond, verdeeld over 20 wijken/straten.

Straat

Jaar

IEPER - CENTRUM Ruiterskwartier

Ieperleestraat, Tegelstraat, Kanonweg

1935

Wateringstraat 20

1994

Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk

Pennestraat

1953

Lindendreef

1956

Torrepoortlaan, Kanonnierlaan, Rozenlaan

1957

Brugseweg, Basculestraat, Vrijheidsstraat

1957

Rustenhove

1961

Torrepoortlaan (senioren)

Kalfvaart

2001

Ligywijk

Ligywijk

1999

Posthoornwijk

Azalealaan (woningen)

1966

Azalealaan (appartementen)

1967

Posthoornstraat (senioren)

1970

Viooltjeslaan

1973

Anjelierenlaan

1974

Posthoornstraat (hoek), Orchideeënlaan

1972

Azalealaan (appartementen 14 - 16)

1974

Narcissenlaan 2 (De Sterre)

1977

Kalfvaartwijk

Acacialaan

Beukenlaan, Lindendreef (senioren)

Intra muros

Molenwal

Bukkerstraat 35

1991

Bukkerstraat 33

1998

1962-1963

1973-1974 1978 1969 en 1989

35

Intra muros

Hovelandwijk

Extra muros

De Vloei

ABC-straat Doorgangstraat Augustijnenstraat t Houten Paard Bukkerstraat 21 Elverdingsestraat 91 Velodroomstraat Sportstraat Westkaai Weverijstraat Oude Veurnestraat Bethunelaan (17 01) Kerselaar (17 02) (duplex) Bethunelaan (17 03) (senioren) Bethunelaan (17 04) Hovelandlaan (17 05) Bethunelaan (17 06) Kerselaar (17 07) (woning) Voedermonthoeve Driemolenstraat Hovelandlaan (17 11) Bethunelaan (17 12) Tramstraat Fazantenlaan, Leeuweriklaan Roodstaartplein Merellaan Nachtegaallaan Faunastraat Aquastraat Florastraat

1992 1996 1997 1999 2000 2004 2007 2008 2009 2009 2014 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1989 1988 1990-1991 2001 2011 2014 1993 2012 2013 2015 2018 2019 2019

Berkenwijk, Zorgvlietstraat Zorgvlietstraat (BA) Hazenbilk Neerplaats Wielewaalstraat Streuvelswijk Kasteelweg Streuvelswijk (bel-etage) du Parcwijk (4 woningen) du Parcwijk (7 woningen) Hoge Voute (24 01) Hoge Voute, Lage Voute, Wulvestraat Werviksestraat, Vermotestraat Sint Jorisstraat Heidestraat d Ennetièreplein Heidestraat (5 woningen)

1973-1974 1987 2002 2016 1971 1973-1974 1978 1981 2017 2017 1979 1983 2003 1981-1982 1983 2001 2017

IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus

Hollebeke Vlamertinge

Zillebeke

Elverdinge

36

Brielen

Breydelhofstraat

1982

Veurnseweg

2010

Boezinge

Boezingsestraat, Diksmuidseweg

2003

Zuidschote

Relemeersstraat

2019

POPERINGE Proven

Reningelst

Roesbrugge

Mazemanlaan

1971-1972

Eekhoute

1980

Eekhoute (31 05)

2000

K. Cuvelierwijk

1974

K. Cuvelierwijk (32 02)

1979

K. Cuvelierwijk (senioren)

1980

Disbos

2007

Baljuwstraat

2012

Dr. J. Gheysenstraat

1975

V. Vandenbusschestraat

1980-1981

Tuinwijk

1973-1974

ZONNEBEKE Geluveld

Passendale

Kouterstraat, Tuinwijk (41 04)

1983

Polderweg (41 05)

2011

Tuinwijk (10 appartementen)

2018

Brouckhof Noord

1978

Brouckhof Noord (senioren)

1979

Oude Moorsledestraat

2006

Helminghe

2009

Vinkeniersstraat, Toekomststraat

1980

Vinkeniersstraat (senioren)

1984

Merkemstraat

2020

Kleikouter

1982

Kleikouter (senioren)

1996

Kleikouter

2009

Nieuwstraat, Willebeek

1984

HOUTHULST Jonkershove

HEUVELLAND De Klijte

Kemmel

Willebeek (senioren)

1996

Dranouter

Baroeneput

2002

Nieuwkerke

Vogelweelde

2006

Wulvergem

Hooghofstraat

2016

Westouter

Blauwpoortakker/Blauwepoortstraat

2017

Hellegatstraat

2018

Dikkebusstraat

2018

Groenerf

1983

Groenerf (senioren)

2000

Loker VLETEREN Woesten

37

2.3. De verkoop van huurwoningen Verkoop van huurwoningen in het kader van het kooprecht van de huurder De sociale huurder kan onder voorwaarden zijn huurwoning aankopen zonder dat de SHM dit kan weigeren. De belangrijkste voorwaarden bestaan eruit dat de huurder nog geen eigendom heeft en de woning al minstens vijf jaar betrekt alsook dat de woning zelf al minstens vijftien jaar een sociale huurwoning was.

In 2020 verkocht Ons Onderdak twee woningen in het kader van het kooprecht van de huurder nl. de woning gelegen in Brouckhof-Noord 1 te Passendale en de woning gelegen in Tuinwijk 5 te Geluveld. Dit laatste dossier was reeds gestart in 2019, maar de akte werd verleden in 2020.

In 2020 informeerden zeven huurders naar de mogelijkheid om hun huurwoning aan te kopen.

In vier van de zeven dossiers kon geen gebruik gemaakt worden van het kooprecht van de huurder gezien zij niet voldeden aan de voorwaarden bepaald in de overgangsbepaling. Deze huurders konden verder geholpen worden via de procedure vrijwillige verkoop van huurwoningen (zie verder).

De andere drie dossiers voldeden wel aan de overgangsbepaling en in één dossier werd uiteindelijk beslist de woning aan te kopen nl. Brouckhof-Noord 1 te Passendale.

Passendale (Zonnebeke) - Brouckhof-Noord 1 • Type woning: eengezinswoning met 4 slaapkamers • Bouwjaar: 1978 • Verkoopprijs: 170.000,00 euro

Geluveld (Zonnebeke) - Tuinwijk 5 • Type woning: eengezinswoning met 4 slaapkamers • Bouwjaar: 1973 • Verkoopprijs: 160.000,00 euro

Het wettelijke kader Het kooprecht zittende huurder werd afgeschaft met de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 3 februari 2017 tot wijziging van diverse besluiten met betrekking tot wonen. Er is echter een overgangsbepaling. De sociale huurder die op 24 april 2017 voldoet aan de voorwaarden om het kooprecht uit te oefenen, kan zijn kooprecht nog uitoefenen tot en met 31 december 2021.

38

Vrijwillige verkoop van huurwoningen Een sociale huisvestingsmaatschappij kan sociale huurwoningen vrijwillig verkopen in twee gevallen. Ten eerste kan zij verhuurbare sociale huurwoningen verkopen als zij de woning ten minste vijftien jaar als sociale huurwoning verhuurde. Ten tweede kan zij onverhuurbare sociale huurwoningen onmiddellijk verkopen als een renovatie niet wenselijk is. Een woning is onverhuurbaar als zij niet voldoet aan de vereisten van artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen.

Wegens de coronacrisis organiseerde Ons Onderdak in 2020 geen openbare verkopen. De voorziene openbare verkopen zullen normaliter in de loop van 2021 worden georganiseerd. Het gaat om woningen gelegen in Pennestraat 5 te Ieper, Lindendreef 16 te Ieper, Robrecht van Bethunelaan 51 te Ieper, Brugseweg 116 te Ieper, Wielewaalstraat 10 te Hollebeke en Eekhoute 7 te Proven.

In 2020 informeerden voorts vier huurders om hun huurwoning aan te kopen die niet voldoen aan de overgangsbepaling voor het kooprecht van de huurder. Deze huurders kunnen aldus enkel hun huurwoning aankopen als Ons Onderdak hiertoe positief beslist. Dit resulteerde uiteindelijk in één verkoop zijnde een woning gelegen in de Driemolenstraat 9 te Ieper waarvan de akte verleden werd in het najaar van 2020.

Ieper – Driemolenstraat 9 • Type woning: eengezinswoning met 2 slaapkamers • Bouwjaar: 1990 • Verkoopprijs: 175.000,00 euro

Het wettelijke kader Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

39

Sociale huurders houden van huisdieren.

En dit is maar goed ook!

Er is veel onderzoek gedaan naar de relatie tussen huisdier en mens. Veel analyses leiden tot de conclusie dat een gezelschapsdier een positieve invloed heeft op zowel de fysieke

als mentale gezondheid van mensen en in het bijzonder op kinderen, senioren, zieken, ... Het hebben van een huisdier en daarvoor kunnen zorgen, wordt ervaren als een enorme verrijking.

Er wordt ons vaak de vraag gesteld of er in een sociale huurwoning of huurappartement van Ons Onderdak huisdieren mogen worden gehouden.

Het antwoord luidt onomwonden: Ja! Meestal gaat het over een hond of een poes die de huurders, of één van de gezinsleden, reeds jaren bezitten en goed verzorgt.

Dat bij intrek van een sociale woning, hetzij in eigendom van Ons Onderdak, hetzij behorend tot het patrimonium van het lokale bestuur, de huurder zou afstand moeten doen van een geliefkoosd huisdier is dan ook een brug te ver.

Dit zou heel confronterend en pijnlijk zijn.

De meeste huisdieren worden goed verzorgd en zorgen niet voor de minste overlast zelfs in appartementencomplexen en duplex woningen.

Dit neemt niet weg dat af en toe door buren of medebewoners geklaagd wordt over hinder en dat Ons Onderdak geconfronteerd wordt met schade die huisdieren hebben aangebracht …

Dit kan niet de bedoeling zijn.

40

Maar hoe zit dit juridisch in elkaar? Er wordt wel eens gezegd dat huisvestingsmaatschappijen als de pest huisdieren mijden. Klopt dit? Bart Dochy, Vlaams volksvertegenwoordiger vroeg het enige tijd terug aan toenmalig minister van Wonen, Liesbeth Homans.

De minister stelde onomwonden dat de huurder het recht heeft om een huisdier te houden. Een kat, een hond of een kanarie, het maakt niet uit. Dit behoort immers tot de privésfeer van de bewoner van het pand, zoals gewaarborgd door artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en artikel 22 van de Belgische Grondwet. Maar dat recht is uiteraard niet onbegrensd. Buren en medehuurders hebben evenzeer het recht op het rustig genot van hun woning. Bepaalde huisdieren (bijvoorbeeld voortdurend blaffende honden of honden die een dermate agressief gedrag vertonen, wat menig buur (vaak kinderen) angst inboezemt) kunnen dat recht in het gedrang brengen.

De sociale huisvestingsmaatschappij heeft net zoals elke andere verhuurder het recht op de bescherming van zijn onroerend goed. Kleine huisdieren zullen daar geen aantasting van zijn, grotere huisdieren kunnen uiteraard wel schade toebrengen aan de woning. Bijgevolg worden kleine huisdieren in principe steeds getolereerd door de verhuurder en de medehuurders (een cavia, een goudvis, een kat of een kleine hond).

Het risico op schade van de huurwoning is beperkt. Mocht die er toch zijn, is de huurder verplicht om de schade op het einde van de huur te herstellen.

Grote huisdieren kunnen wel verboden worden door de verhuurder, aangezien er dan wel risico op schade aan de huurwoning of risico op overlast is. Dit risico hangt uiteraard af van het type van de huurwoning (woning met grote tuin tegenover een studio in meergezinscomplex) en de locatie (aan de rand van het dorp of in het stadscentrum). Een (te) grote hond op een appartement waarvan opgemerkt wordt dat die te vaak blaft, kan de verhuurder verbieden.

Indien er discussie ontstaat tussen huurder en verhuurder over een door de huurder gehouden huisdier en er wordt na bemiddeling geen compromis bereikt, zal uiteindelijk het houden van een “storend” dier voor de vrederechter gebracht moeten worden. De vrederechter zal oordelen, rekening houdend met al de genoemde belangen. De vrederechter kan dan de verwijdering van het huisdier bevelen.

van huisdieren. Meer dan één derde van onze huurders heeft een huisdier (zie grafiek).

Honden en katten komen het meeste voor als huisdier. 14,63 % huurders hebben een hond, 9,98 % huurders een kat. Sommige huurders zijn liefhebbers van meer exotische diersoorten (slangen, leguanen,…) maar deze dieren worden om gekende redenen wat onder de radar gehouden.

Tot slot stellen we vast dat als er meer huisdieren worden gehouden bij alleenstaanden en bij grotere gezinnen, wat ons brengt bij de geest van de aanhef van dit artikeltje: huisdieren zijn gezelschap.

De verhuurder kan de ontbinding van de huurovereenkomst evenwel niet vorderen omdat ontbinding een te zware sanctie zou zijn.

In Ons Onderdak houden we het eenvoudig: in het huurcontract voor alle huurders is opgenomen dat het verboden is om huisdieren te houden als zij voor overdreven burenhinder zorgen.

In het kader van de jaarlijkse huurprijsberekening hebben we nagegaan hoe het zit met het bezit

41

Steeds minder huurders beschikken over een eigen wagen In het kader van de jaarlijkse huurprijsberekening ging Ons Onderdak na hoeveel van onze huurders beschikken over een eigen wagen.

58 % van onze huurders zegt een eigen wagen te bezitten. Bij iets minder dan 40 % van onze huurders is dit niet het geval. Een kleine 3 % gaf geen antwoord op de vraag.

Het staat statistisch als een paal boven water dat het autobezit afneemt naarmate het besteedbaar inkomen van onze huurders daalt. Refererend naar de kengetallen verderop in dit jaarverslag verwachten we dan ook dat naarmate kansarmere gezinnen instromen, het autobezit geleidelijk aan zal afnemen.

Totaal aantal met of zonder eigen auto of geen antwoord (%)

wagenpark van de sociale huurders is er iets uitgebreider.

2. Het aandeel van de huurders met een wagen stijgt naarmate de afstand tot voorzieningen (bv. middelbare school) groter wordt. De woonkernen van Heuvelland, met nadruk op Nieuwkerke, Westouter, Dranouter en in (iets) mindere mate De Klijte en Kemmel vertonen een relatief hoog wagenbezit. De cijfers voor Loker en Wulvergem zijn statistisch moeilijk te interpreteren omwille van het zeer beperkte woningaanbod (4 en 3 woningen).

3. Naar gelang het aandeel van senioren in de geënqueteerde populatie van een kern toe neemt, daalt het wagenbezit. Zo bezit slechts 15 % van de Ieperse senioren (nog) een wagen. Ook in Woesten is er omwille van het significant aandeel van senioren een relatief laag wagenbezit.

Aantal auto’s per deelgemeente zonder het stedelijke gebied van Ieper

Drie vaststellingen zijn frappant: 1. Naarmate de woonkern beter is uitgerust qua voorzieningen is het autobezit lager.

Van de sociale huurders die in het stedelijke gebied van Ieper wonen, beschikt niet de helft over een wagen (375 op 796 of 47 %).

Deze vuistregel geldt in hoge mate ook voor de kernen in het landelijke gebied van de regio. Zo is Brielen minder uitgerust dan bv.

Vlamertinge, Passendale of Proven maar het

42

Het wagenbezit van onze huurders is in vergelijking met de doorsnee in de regio (veel) beperkter. Hieruit moeten we conclusies durven trekken m.b.t. het investeringsbeleid van onze SHM. Als het klopt dat de streek kampt met mobiliteitsarmoede, dan moet in het kader van

het aanbodbeleid van sociale woningen met bijzondere aandacht overwogen worden voor welke doelgroep waar nog wordt geïnvesteerd in nieuwe projecten dan wel in vervangbouw door een andere typologie.

Dat wagenbezit in hoge mate het mobiliteits­ comfort garandeert in de meest landelijke kernen van de regio is een uitgangspunt. Het is evenzeer een uitgangspunt dat in het stedelijke gebied van Ieper en de voldoende uitgeruste kernen er minder nood is aan “automobiliteit”.

Aan het gebruik van de wagen is logischer wijze een nood aan parkeervoorziening gekoppeld.

Dalend autobezit impliceert minder nood aan parkeerfaciliteit op privaat domein, maar ook op het publieke domein. Het is dan ook logisch dat naar mate het autobezit daalt, de parkeerfaciliteit zou moeten dalen. Daaruit volgend pleiten we om de parkeernorm (= verhouding tussen aantal verwachte wagens en aantal te voorzien woonentiteiten) drastisch naar onder bij te stellen voor wat betreft de sector van de sociale woningbouw. Parkeernormen van 2,0; 1,6 of 1,0 zijn voor de sector veel te hoog. Een norm die aansluit bij de CROW-parkeernorm voor serviceflats is een goede basis bij het beoordelen van nieuwe projecten. Met kritische toepassing van deze norm wordt dood kapitaal vermeden: Het voorzien van ongebruikte (ondergrondse) parkeerplaatsen is onverantwoord net zoals het bovengronds niet benutten van deze ruimte voor sociale woningbouw en/of bv. speelvoorzieningen.

Enkele concrete cijfers: Ons Onderdak beheert in totaal 337 stalplaatsen voor auto’s, waarvan 276 garages en 61 al dan niet overdekte stalplaatsen.

Van de 337 garages zijn er 228 verhuurt aan huurders van Ons Onderdak en 63 aan buitenstaanders. 38 stalplaatsen blijven onbezet, alhoewel de huurprijzen ervan in vergelijking met de private aanbieders laag zijn (± de helft). Tot slot functioneren 8 garages als gemeenschappelijke fietsenberging.

Conclusie: Een 100-tal parkeerplaatsen of 30 % van het aanbod wordt niet sociaal benut. Dit aanbod moet worden aangewend wanneer in de directe omgeving een nieuw sociaal woningbouwproject is gepland en daarbij parkeerfaciliteit in functie van een perkeernorm (bv. 0,6) kan ingeruild worden voor woningen.

De stelling, geponeerd in het jaarverslag 2019, dat sociaal wonen het resultaat dient te zijn van regionaal aangestuurde planning waarbij een weldoordachte spreiding van het aanbod in het landelijke gebied complementair is aan stedelijke initiatieven blijft overeind. Aanbod van sociaal wonen in landelijk gebied staat in relatie met de uitrustingsgraad van de kern in kwestie en het mobiliteitsaanbod. Verminderd beschikbaar inkomen verhoogt te druk om in goed uitgeruste kernen in sociale woningen te investeren. Op dat vlak bieden de dorpen Passendale en Vlamertinge potenties.

Onderbezette, maar dure ondergrondse parkeerplaats in de Tramstraat te Ieper

43

2.4. Renovatie van sociale huurwoningen Naast nieuwbouwprojecten voert Ons Onderdak ook talrijke renovatieprojecten uit. Deze renovaties vertalen zich in meerdere strategieën van verschillende schaal, snelheden van uitvoering en budget.

Renovatieprojecten voorlopig opgeleverd in 2020 Woesten - Groenerf en Ieper - Voedermonthoeve en Hollebeke - Wielewaalstraat • project: renovatie buitenschrijnwerk negenendertig woningen • architect: Ons Onderdak • aannemer: Bekaert Building Company nv - Waregem • voorlopige oplevering: 11 februari 2020 • kostprijs: 446.501,51 euro

Woesten - Groenerf • project: dakrenovatie en dakisolatie zevenentwintig woningen • architect: Ons Onderdak • aannemer: Koen Delanghe - Boezinge • voorlopige oplevering: 14 augustus 2020 • kostprijs: 128.867,57 euro

Ieper - Acacialaan - Viooltjeslaan en Dikkebus - Berkenwijk • project: dakrenovatie drieëndertig woningen • architect: Verba bvba - Ardooie • aannemer: Logghe-Prinsie bvba - Torhout • voorlopige oplevering: 15 juli 2020 • kostprijs: 336.951,03 euro

Dikkebus - Berkenwijk

44

Ieper - Voedermonthoeve

Grote renovatieprojecten in 2020 Ieper – Hovelandlaan • project: BEN-renovatie vierentwintig galerijwoningen • architect: Cnockaert Architecture - Kortrijk

De aannemer Desodt ging in faling waardoor een nieuwe aanbesteding moest worden uitgeschreven voor de afwerking van de twaalf appartementen van de eerste fase en de volledige renovatie van de twaalf appartementen van de tweede fase. De aanbesteding gebeurde op 3 december 2020. Begin 2021 wordt het werk besteld aan de firma Bekaert Building Company uit Waregem voor een bedrag van 1.653.986,42 euro.

Voor de afwerking van de eerste fase werd voor het binnenschrijnwerk de opdracht gegeven aan Nuytten bv uit Menen voor een bedrag van 43.847,25 euro, voor de vloeren aan Vanhulle uit Tielt voor 78.735,35 euro en het keukenmeubilair aan Yelba uit Poperinge voor de prijs van 23.722,71, dit telkens na een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking.

Ieper – Houten Paard • project: dakrenovatie • architect: Stefan Feliers - Ieper

Naar aanleiding van de faling van aannemer Desodt is overgegaan tot een prijsvraag voor het uitvoeren van de resterende, beperkte werkzaamheden aan het dak.

Het directiecomité besliste in zitting van 16 september 2020 om deze werken te gunnen aan Tectum Constructors bvba voor het bedrag van 46.406,10 euro.

Ieper - Hovelandlaan

45

Patrimonium Ons Onderdak • project: renovatie elektrische installaties • ontwerper: Tim Fastré Ons Onderdak

In 2020 startte een tweede renovatiegolf. Hierbij worden de resterende oudere installaties (rest woningen < 1981) gerenoveerd.

Ieper – Robrecht van Bethunelaan • project: dakrenovatie en gevelrenovatie drieëndertig woningen • architect: Filip De Leeuw - Poperinge • aannemer: PIC - Laarne • aanbesteding: 2 april 2020 • start der werken: 23 september 2020 • kostprijs: 686.513,21 euro

Om de woningkwaliteit en het wooncomfort te verhogen werd beslist om in de Robrecht van Bethunelaan te Ieper over te gaan tot de renovatie van de platte daken met isolatie, de kroonlijsten en goten, alsook een gevelrenovatie en spouwmuurisolatie van drieëndertig woningen.

Deze werken werden besteld aan PIC uit Laarne op 7 september 2020. De uitvoeringstermijn bedraagt 150 kalenderdagen.

Ieper – Robrecht van Bethunelaan

46

Kleine renovatieprojecten in 2020 Ieper - Posthoornstraat - Ruiterskwartier en Hollebeke - Wielewaalstraat • project: plaatsen dakisolatie • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 4/11/2019 • start der werken: 27 januari 2020 • aannemer: Isolteam nv - Kortemark • kostprijs: 24.627,24 euro • voorlopige oplevering: 16 juli 2020

Ieper - Azalealaan 9 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 25/11/2019 • start der werken: 3 februari 2020 • aannemer: Debovan - Poperinge • kostprijs: 68.694 euro • voorlopige oplevering: 16 juli 2020

Ieper - Nikolaas de Kanonnierlaan 18 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 25/11/2019 • start der werken: 3 februari 2020 • aannemer: Debovan - Poperinge • kostprijs: 94.617,65 euro • voorlopige oplevering: 16 juli 2020

47

Ieper - Torrepoortlaan 11 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 12/11/2019 • start der werken: 13 januari 2020 • aannemer: Bryon Dries - Geluveld • kostprijs: 82.969,70 euro • voorlopige oplevering: 12 juni 2020

Ieper - Torrepoortlaan 25 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 3/12/2019 • start der werken: 13 januari 2020 • aannemer: Bryon Dries - Geluveld • kostprijs: 97.614,99 • voorlopige oplevering: 12 juni 2020

Ieper - Lindendreef 34 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 12/11/2019 • start der werken: 13 januari 2020 • aannemer: Bryon Dries - Geluveld • kostprijs: 86.251,63 euro • voorlopige oplevering: 12 juni 2020

48

Ieper - Pennestraat 15 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 30/03/2020 • start der werken: 10 augustus 2020 • aannemer: Maes & Coucke - Markegem • kostprijs: 78.520,43 euro • voorlopige oplevering: begin 2021

Ieper - Pennestraat 11 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 2/11/2020 • start der werken: na ontruiming woning - wordt heden gebruikt als archiefruimte Ons Onderdak • aannemer: Bryon Dries - Geluveld • kostprijs: 92.061,41 euro

Ieper - Ieperleestraat 30 • project: vernieuwen buitenschrijnwerk • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 3/12/2019 • start der werken: na overleg met technische dienst • aannemer: Vanderjeugt schrijnwerken - Boezinge • kostprijs: 9.867 euro • voorlopige oplevering: juni 2020

Ieper - Pennestraat

Ieper - Pennestraat

49

Renovatieprojecten in de nabije toekomst Ieper - Pennestraat 17 • project: verbouwen van woning tot twee appartementen • architect: Luc Leleu - Vlamertinge • aanbesteding: 18 februari 2021

De leegstaande ééngezinswoning met drie slaapkamers wordt omgebouwd tot twee appartementen met één slaapkamer en met een aparte ingang. De werken zullen van start gaan in 2021.

Proven - Baron Mazemanlaan • project: dakrenovatie en dakisolatie acht woningen • architect: Verba bvba - Ardooie • aanbesteding: herhaling soortgelijke werken • start der werken: voorjaar 2021 • aannemer: Logghe & Prinsie - Roeselare • kostprijs: 147.026,42 euro

Proven - Eekhoute • project: gevel- en dakrenovatie acht seniorenwoningen • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: voorjaar 2021

Ieper - Pennestraat

50

2.5. Bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten In deze rubriek vindt u alle projecten met betrekking tot huurwoningen en gemengde projecten huur-koop in aanbesteding of uitvoering in de loop van 2020.

Jonkershove - Merkemstraat - 7 huurappartementen en 3 koopwoningen • project: gemengd project van zeven huurappartementen (2x1 en 4x2 en 1x3 slaapkamers) en drie koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Karen Willemyns - Merkem • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelaere • start der werken: 23 april 2018 • uitvoeringstermijn: 680 kalenderdagen • oplevering: 20 mei 2020 • kostprijsraming: 1.569.250,25 euro • aanleg wegenis- en infrastructuurwerken - ontwerper studiebureau Jonckheere - Brugge

Dit gemengde project van drie koopwoningen en zeven huurappartementen is gestart in 2018 en afwerkt in 2020. Het project werd in fasen uitgevoerd. De ruwbouw van de huurappartementen en de drie koopwoningen eerst, dan de aanleg van de infrastructuur en omgeving en daarna de afwerking van de huurappartementen. De appartementen zijn betrokken vanaf juni 2020, de koopwoningen zijn verkocht in mei 2020.

De aanleg van de infrastructuur gebeurde door de firma Desot uit Boezinge.

51

Ieper - Goesdamstraat - 8 huurappartementen • project: bouwen van acht huurappartementen (3x1 en 5x2 slaapkamers) • architect: Janis Filieux - Veurne • aannemer: Coudron nv - Ieper • aanbesteding: 19 juni 2018 • start der werken: 7 januari 2019 • uitvoeringstermijn: 460 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.032.675,22 euro

Het project betreft een inbreidingsgericht project van acht huurappartementen, nabij het station van Ieper.

De werkzaamheden zijn gestart begin 2019 en doorliepen het ganse jaar 2020. De woongelegenheden zullen met vertraging worden opgeleverd in het voorjaar van 2021.

Vlamertinge - Westbrandhoek - 4 huurwoningen en 2 koopwoningen • project: gemengd project van vier huurwoningen (2x1 en 2x2 slaapkamers) en twee koopwoningen (3 slaapkamers) met doorsteek naar de Poperingseweg • architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare • aanbesteding: 5 juli 2018 • start der werken: 4 februari 2019 • uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen • kostprijsraming: 910.788,52 euro

Op een perceel in de verkaveling Westbrandhoek bouwt Ons Onderdak twee koopwoningen en een kleine bouwblok met vier appartementen. Tussen de woningen en de appartementen loopt een fiets/voetgangersweg van de verkaveling naar de Poperingseweg.

De werken zijn gestart begin 2019 en zouden in 2020 worden afgewerkt. De aannemer Verhelst Frans ging echter in faling waardoor de werken niet werden verder gezet. In 2021 wordt met verschillende aannemers/onderaannemers het project verder afgewerkt.

52

Ieper - De Vloei Aurorastraat - 12 huurappartementen en 10 koopappartementen • project: bouwen van twaalf huurappartementen (1x1, 10x2 en 1x3 slaapkamers) en tien koopappartementen (6x2 + 4x3 slaapkamers) • architect: M-Atelier - Brussel • aannemer: Bekaert Building Company nv - Waregem • aanbesteding: 6 november 2018 • start der werken: 23 april 2019 • uitvoeringstermijn: 530 kalenderdagen • kostprijsraming: 3.768.688 euro

Dit project wordt als het ware een Poort tot de duurzame wijk de Vloei genoemd. Op het einde van de Hovelandlaan maken twee appartementsblokken, één aan elk één kant een blikvanger van de wijk. Eén blok betreft de twaalf huurappartementen, het andere de tien koopappartementen. De bouwwerken zijn gestart in 2019 en doorlopen het ganse jaar 2020. Begin 2021 zullen de huurappartementen worden bewoond en start van verkoop van de koopappartementen.

Ieper - De Vloei Aquastraat - 12 huurappartementen • project: bouwen van twaalf huurappartementen (1x1, 11x2 slaapkamers) • architect: architectenbureau Toon Breyne - Ieper • aannemer: Lemahieu bvba - Kemmel • aanbesteding: 24 oktober 2019 • start der werken: 12 maart 2020 • uitvoeringstermijn: 450 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.719.985,19 euro

Ook op de duurzame wijk de Vloei bouwen we op lot 85 in de Aquastraat twaalf huurappartementen.

De bestelbrief aan aannemersbedrijf Lemahieu uit Kemmel werd opgestuurd op 25 februari 2020 om de werken te starten op 12 maart 2020. Eind 2021 wordt de urban villa in gebruik genomen. Dit is het derde appartementsgebouw op de Vloei die door kandidaat-huurders van Ons Onderdak zal worden betrokken.

53

Hollebeke - Wielewaalstraat - 5 huurwoningen • project: bouwen van vijf huurwoningen (3x2 en 2X3 slaapkamers) • architect: architectenbureau A1 planning - Oostende • aannemer: Lemahieu bvba - Kemmel • aanbesteding: 5 december 2019 • start der werken: 30 maart 2020 • uitvoeringstermijn: 440 kalenderdagen • kostprijsraming: 800.005,06 euro

In de Wielewaalstraat werden twee leegstaande gezinswoningen uit ons bestaand patrimonium afgebroken. Op die plaats en hun achterliggende grote tuinen worden vijf ééngezinswoningen gebouwd.

Op 10 maart 2020 deed Ons Onderdak de gunning aan aannemer Lemahieu, die de werken startte op 30 maart 2020.

Om deze vijf woningen te verwezenlijken moet ook een nieuw deel infrastructuur en omgeving worden aangelegd. Daarvoor werd studiebureau Jonckheere uit Brugge door de VMSW, die opdrachtgever is van de wegeniswerken, aangeduid. De aanbesteding voor de aanleg van de infrastructuur vindt plaats in januari 2021.

54

Poperinge - Krombekestraat - 5 huurappartementen • project: bouwen van vijf huurappartementen (5x1 slaapkamer) • architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge • aannemer: Maes & Coucke bvba - Markegem • aanbesteding: 14 november 2019 • start der werken: 20 april 2020 • uitvoeringstermijn: 600 kalenderdagen • kostprijsraming: 857.238,78 euro

In 2015 kon Ons Onderdak via het recht van voorkoop de leegstaande woning Krombekestraat 72 (oude voormalige herberg) aankopen. Deze hoekwoning is in 2020 gesloopt en een zorgwoning met vijf kleine huurappartementen wordt op deze plaats gebouwd door de firma Maes & Coucke die de bestelling kreeg toegestuurd op 24 februari 2020. In samenspraak met De Lovie zullen deze appartementen aan hun cliënteel worden verhuurd al dan niet buiten het sociale huurstelsel.

55

2.6. Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten De geprogrammeerde huurprojecten die worden gebouwd op grondreserves, nieuwbouwwoongelegenheden dus, zijn bijna allemaal van start gegaan.

Omwille van enerzijds de klimaatdoelstellingen die geformuleerd zijn vanuit het Vlaamse (sociale) woonbeleid en anderzijds de demografische druk om kleiner te bouwen - 60 % van onze kandidaat-huurders zijn alleenstaand - wordt de focus van onze bouwactiviteit van nieuwbouw en renovatie verlegd naar vervangbouw. Grote uitdagingen staan voor ons: meergezinscomplexen in de Azalealaan en de Kerselaar zullen op middellange en lange termijn worden vervangen door duurzame en compacte woonentiteiten en een publieke groene omgeving met aandacht voor de noden van bijzondere groepen. Zo voorzien we vervangbouwwoningen voor huurders met een zorgvraag in de nabijheid van een woonzorgcentrum.

Ieper Ieper - De Vloei Aurorastraat - 12 huurappartementen • project: bouwen van twaalf huurappartementen (8x1, 4x2 slaapkamers) • architect: Volt architecten - Gent • ontwerp: uitvoeringsdossier • kostprijsraming: 1.581.460 euro

Ieper - De Vloei Aquastraat - 3 huurwoningen • project: bouwen van drie huurwoningen • architect: Spoor 9 architecten - Poperinge • ontwerp: voorontwerp • kostprijsraming: 524.000 euro

56

Ieper - Rustenhove - 12 huurappartementen • project: sloop van zeven seniorenwoningen en bouwen van twaalf huurappartementen (6x1 + 6x2 slaapkamers) • architect: TV Balcaen/De Wandel/Pillen - Gent • ontwerp: basisaanbesteding • kostprijsraming: 1.914.196 euro

Ieper - Kerselaar - 50 huurappartementen • project: vervangingsbouw van tweeënveertig duplexen naar appartementsgebouw met vijftig appartementen • architect: procedure tot aanstelling ontwerper is in 2020 gestart via een niet-openbare procedure in twee fasen nl. fase 1 kandidaatstelling (indiening vraag tot deelneming 20 mei 2020) en fase 2 gunningsfase (begin 2021).

57

Deelgemeenten Ieper Brielen - Veurnseweg - 5 huurwoningen • project: sloop zes kleine woningen en nieuwbouw vijf huurwoningen met twee slaapkamers • architect: Fien Vandenberghe - Ieper • ontwerp: basisaanbesteding • kostprijsraming: 798.991 euro

Heuvelland Westouter - Blauwpoortakker + Kemmel - Willebeek - 2 x 4 huurappartementen • project: nieuwbouw twee appartementsblokken met vier appartementen (1 in Westouter en 1 in Kemmel) • architect: procedure tot aanstelling van ontwerper gestart in september 2020 – effectieve aanstelling begin 2021.

58

Vleteren Woesten – Groenerf (Tramstatie) - 6 huurappartementen • project: bouwen zes huurappartementen • architect: Stefan Feliers - Ieper • ontwerp: voorontwerp • kostprijsraming: 1.052.000 euro

Projecten op langere termijn In Elverdinge en Boezinge hebben we nog een stuk restgrond waar we woningen op zullen bouwen en in Roesbrugge hebben we enkele jaren terug enkele leegstaande woningen gekocht om er later een project met De Lovie uit te werken. Een planning voor de start van deze projecten is op heden niet gekend.

• Elverdinge - Bourgondiëstraat: bouwen zes huurwoningen • Boezinge - Vannestestraat: bouwen vijf huurwoningen • Roesbrugge - Bergenstraat: vervangingsbouw tot huurappartementen voor begeleide personen • Vlamertinge - Kasteelweg: vervangbouw nabij woonzorgcentrum • Ieper - Robrecht van Bethunelaan: vervangbouw nabij woonzorgcentrum • …

59

KOOP WONI NGEN

63 Nieuwe realisaties van Ons Onderdak in de koopsector 65 Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning 67 Aanbod van 29 nieuwe koopwoningen in 2020 70 Inkanteling van onze woonleningen in het Vlaams Woningfonds 72 Koopwoningen in opbouw 75 Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen 76 Sociale leningen in cijfers

60

61

62

3.1. Nieuwe realisaties van Ons Onderdak in de koopsector In de nieuwe woonontwikkeling aan de standsrand van het stedelijke gebied van Poperinge, Henri Permeke, werkten we in 2020 een derde project af. Er werd een appartementsblok gerealiseerd met acht unieke appartementen.

In een andere, bijkomende verkaveling, dat zich ook aan de westelijke stadsrand van Poperinge bevindt, Bommelbilk, werden acht woningen gebouwd om te verkopen. Na dit project hebben we nog drie resterende zones waarmee we in woonaanbod kunnen voorzien.

In Wijtschate werd een inbreidingsproject met vijf koopwoningen gerealiseerd. Ondertussen zijn hiervan vier woningen verkocht en staat nog één te koop.

In Geluwe werden in het verleden reeds drieënvijftig woningen gebouwd en verkocht door de Zuidwesthoek, dat in 2007 fusioneerde met Ons Onderdak. Er werd in de Stampkotstraat nieuwe wegenis aangelegd waar wij in drie fases eenentwintig woningen zullen bouwen. De eerste acht zijn opgeleverd in 2020 en worden in 2021 verkocht.

Ieper Wijk, straat of gemeente

Aantal woongelegenheden

Witte huizen 187 Brugseweg 4 Grasmuslaan 23 Pascarishof 8 Steendam 15 Faunastraat 4 Aquastraat 7 Dikkebus 53 Voormezele 24 Zillebeke 8 Elverdinge 6 Boezinge 3 Zuidschote 2 Totaal

344

Poperinge Wijk, straat of gemeente Aantal woongelegenheden Abeelseweg 8 De Lijster 70 Appelgoedje 56 Sint-Sebastiaanshof 4 Burgemeester Mahieuplein 6 Henri Permekeplein 19 Bommelbilk 8 Reningelst 14 Watou 4 Totaal

189

63

Heuvelland Gemeente Aantal woongelegenheden Dranouter 8 Nieuwkerke 21 Westouter 86 De Klijte 4 Wijtschate 5 Totaal 124

Houthulst Wijk, straat of gemeente Aantal woongelegenheden Jonkershove Totaal

3 3

Wervik Wijk, straat of gemeente Aantal woongelegenheden De Molenmeerschen 150 Hansbeke- en Wallestraat 37 Magdalenastraat 8 Kruisekestraat 3 Stationsstraat 3 Kasteelstraat 11 Geluwe 61 Totaal 273

Samenvattende tabel volgens ligging Stad of gemeente

Woongelegenheden

Totaal

Ieper 248 Dikkebus 53 Voormezele 24 Ieper 344 Zillebeke 8 Elverdinge 6 Boezinge 3 Zuidschote 2 Reningelst 14 Poperinge 171 Poperinge 189 Watou 4 Dranouter 8 Nieuwkerke 21 Westouter 86 Heuvelland 124 De Klijte 4 Wijtschate 5 Wervik 212 Wervik 273 Geluwe 61 Jonkershove 3 Houthust 3

64

Totaal

933

3.2. Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning Sinds de fusie met de Zuid-Westhoek, ondertussen al 14 jaar geleden, werden er 180 koopwoningen afgewerkt. In Ieper en Wervik werden sindsdien de meeste woningen gebouwd. In Wijtschate bouwden we voor het eerst woningen en net zoals vorig jaar zijn er in Poperinge koopwoningen bijgekomen, daar ligt momenteel nog steeds het zwaartepunt van de koopactiviteit. Een primeur voor Poperinge, want daar werd voor het eerst in de geschiedenis van Ons Onderdak een appartementsgebouw gerealiseerd met acht sociale koopappartementen.

Ieper Stad of gemeente Wijk

Witte Huizen

Ieper Centrum

Oost

West

Boezinge

Voormezele

Zillebeke

Elverdinge

Zuidschote

Abeelseweg

De Lijster

Poperinge

Appelgoedje

Straat Sittingbournelaan, Siegenlaan Sittingbournelaan, Europalaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Sint-Omerlaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Pascarishof Steendam Brugseweg De Vloei, Faunastraat De Vloei, Aquastraat Grasmuslaan Grasmuslaan Grasmuslaan Diksmuidseweg Kalleputstraat A. Struyestraat de Gheusstraat de Gheusstraat, Kalleputstraat Van Wonterghemstraat Heidestraat Relemeersstraat Abeelseweg De Lijster De Lijster Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje

Jaar 1972 1974 1978 1980 1982 2015 2016 2002 2017 2018 2009 2011 2015 2012 1990 1999 2003 2007 2018 2017 2019 1950 1976 1978 1985 1990 1992 1995 1999 2003 2007

65

Henri Permekeplein 2019

Henri Permekeplein 2020

Centrum Sint-Sebastiaanshof 2016 Poperinge Burgemeester Mahieuplein 2018

Bommelbilk 2020

Reningelst Disbos 2012

Dranouter Baroeneput 1983

Poperingestraat 1951

Begoniapark 1972

Viooltjesveld 1974

Viooltjesveld 1975 Heuvelland Westouter Viooltjesveld 1978

Begoniapark 1983

Begoniapark 1991

Blauwpoortakker 2004

Blauwpoortakker 2008

Blauwpoortakker 2017

Bloementuil 1977 Nieuwkerke

Vogelweelde 1981

Wijtschate Ieperstraat 2020

Molenmeersenstraat 1974 Molenmeersenstraat, Oorlogsduikerstraat 1975

Molenmeerschen Sint-Jansstraat 1978

Sint-Jansstraat 1980

Hansbekestraat 1991

Hansbekestraat 1992

West-Barrière Hansbekestraat 1996 Wervik Hansbeke- en Wallestraat 2002

Wallestraat 2010

Centrum Magdalenastraat 1999

Kruisekestraat 2005

Stationsstraat 2007

Derde Lansierstraat 1989

Derde Lansierstraat 1990

Moerput 1993

Geluwe Moerput 1997

Moerput 2001

Moerput 2003

Moerput 2005

Moerput 2009

Moerput 2016

Stampkotstraat 2020 Houthulst Jonkershove Merkemstraat 2019

66

3.3. Aanbod van 29 koopwoningen in 2020

In 2020 werden vier sociale koopprojecten afgewerkt en voorlopig opgeleverd. In totaal werden éénentwintig koopwoningen en acht koopappartementen gebouwd en verkocht.

Poperinge - Henri Permekeplein - 8 koopappartementen Op de verkaveling Henri Permekeplein, waar ook de WVI, de Mandel en de stad Poperinge woningen bouwen en/of gronden verkopen, hebben we ons eerste appartementsgebouw met koopappartementen in Poperinge opgetrokken.

Het gebouw, ontworpen door Volt Architecten uit Gent, bestaat uit drie bouwlagen en een ondergrondse parkeergarage met staanplaatsen voor de auto’s van de kopers. Op het gelijkvloers bevinden zich drie appartementen met twee slaapkamers. Eén appartement is ontworpen als rolstoelbewoonbaar. Op de eerste verdieping zijn er vijf duplexappartementen waarvan op verdieping één de slaapkamers en badkamer zijn gelegen en op de tweede verdieping de leefruimte - met weids uitzicht - en keuken, te bereiken met binnentrap. Typerend voor dit gebouw is dat elk appartement uniek is, geen enkel appartement heeft dezelfde indeling of grootte.

Een traditionele info- en kijkdag kon niet doorgaan omwille van de maatregelen die werden genomen naar aanleiding van het corona-virus. Een individueel kijkmoment met zeven geïnteresseerde kandidaatkopers kon plaatsvinden in mei 2020.

We kregen positieve feedback over de lichtinval en grootte van de appartementen alsook over het uitzicht op de Heuvellandse bergen. Als negatief werd het te kort aan een lift ervaren.

In 2020 werden twee appartementen verkocht, begin 2021 staan nog drie verkopen gepland.

67

Poperinge - Bommelbilk - 8 koopwoningen In de verkaveling Bommelbilk bouwden we de eerste acht koopwoningen. De verkaveling betreft een gemengde verkaveling met koopwoningen van Ons Onderdak, huur- en koopwoningen van de Mandel en kavels van de stad Poperinge. Onze maatschappij heeft vier zones waarop we koopwoningen kunnen bouwen.

De woningen zijn ontworpen door architect Filip De Leeuw uit Poperinge en hebben een eerder traditionele vormgeving bestaande uit één bouwlaag en hellend dak. Het zijn de enige koopwoningen in Poperinge die door ons gebouwd worden met een hellend dak met daaronder drie slaapkamers, badkamer, een heel ruime berging en een grote zolder, iets dat de kopers zeker appreciëren. De keuken bevindt zich aan de voorkant/straatkant. In de verkaveling vallen de woningen op omwille van hun architectuur met hellend dak en hun grootte. Het perceel loopt schuin af wat maakt dat de eerste woningen een heel grote tuin hebben en deze verminderen naar de laatste woningen toe.

Net zoals de andere koopprojecten kon ook hier een traditionele info- en kijkdag niet doorgaan. Een individueel kijkmoment met veertien kandidaat-kopers vond plaats midden juni 2020. De verkoop was een groot succes, alle woningen waren in een mum van tijd verkocht.

Wijtschate - Ieperstraat - 5 koopwoningen In de Ieperstraat te Wijtschate bouwden we een inbreidingsproject van vijf koopwoningen, op grond van een gesloopte woning en voormalige slagerij. De woningen zijn van de hand van Karel Vandewynckel architecten uit Poperinge.

Eén woning bevat twee slaapkamers, de ander vier woningen hebben vier slaapkamers. Het betreffen vijf rijwoningen met een mooie, hedendaagse architectuur met hellend dak waarop een zonneboiler ligt, en veel lichtinval. De woningen zijn smal maar hoog en lang. Ze hebben allemaal een mooie, grote aflopende tuin naar de achterliggende garages, die te bereiken zijn via een toegangsweg aan de zijkant van het perceel.

Een individueel kijkmoment met zes kandidaat-kopers werd gepland midden juni 2020. Drie kandidaturen werden na dit kijkmoment ontvangen. Ondertussen zijn vier woningen verkocht waaronder de woning met twee slaapkamers en drie met vier slaapkamers.

68

Geluwe - Stampkotstraat - 8 koopwoningen In de Stampkotstraat werd een nieuwe weg aangelegd waaraan eenentwintig koopwoningen door Ons Onderdak worden gebouwd en tien huurwoningen van de huisvestingsmaatschappij De Leie.

De eenentwintig koopwoningen worden in drie fasen gebouwd nl. 8, 8 en 5. De eerste acht woningen zijn afgewerkt. Vijf woningen situeren zich in de Derde Lansierstraat en drie woningen in de Stampkotstraat.

Een wandel- en fietspad maakt de verbinding tussen de twee straten. Het is er zeer rustig wonen.

De woningen zijn ontworpen door Boens & Michiels architecten uit Wervik. Ze hebben allen drie slaapkamers, garage en zolder, gezien het hellend dak. De woningen hebben een traditionele architectuur met uitbouw van keuken achteraan. Alle woningen hebben een mooie, grote tuin.

Tevens bevinden zich op het dak acht zonnepanelen van elk 320 Wp, dewelke reeds voorzien in het grootste deel van het huishoudelijk elektriciteitsverbruik.

In oktober 2020 werd met zes kandidaten een kijkmoment afgesproken. Vier kandidaten uit de gemeente Wervik/Geluwe wensten een woning aan te kopen. Begin 2021 zijn de vier overgebleven woningen ook verkocht. Gezien de vlotte verkoop van de eerste fase, kan de tweede fase van acht koopwoningen in 2021 worden gestart. Dit gebeurt via herhaling van soortgelijke werken door dezelfde aannemer Damman.

69

Inkanteling van onze woonleningen in het Vlaams Woningfonds In het Vlaams Regeerakkoord 2019-2024 en de Beleidsnota Wonen werd voorzien om de dienstverlening betreffende de Vlaamse Woonlening integraal onder te brengen bij het Vlaams Woningfonds (VWF). Hierdoor dienden zowel de budgetten als de administratieve ondersteuning (backoffice) vanuit de VMSW overgeheveld te worden naar het VWF. Enkel voor bestaande leningen kunnen ontleners nog te rade bij de VMSW onder de vorm van wederopnames.

Vanaf 1 januari 2023 zal het volledige beheer van de VMSW-leningen overgaan naar het VWF waarvan de voorbereiding al in 2020 startte. Met bovenstaande beslissing was het onduidelijk welke gevolgen dit zou hebben voor de vierentwintig kredietbemiddelende sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen.

Gezien de sociale huisvestingsmaatschappijen instaan voor een maximale ondersteuning en begeleiding van de doelgroep, was het voor de sector duidelijk dat de kredietverstrekking ook door hen moest worden verdergezet. Immers is de koppeling van de verkoop van een sociale koopwoning en het verstrekken van een sociale lening een “uniek product” die in het belang van de koper best wordt gehandhaafd.

Op 17 december 2020 werd het programma­ decreet bij de begroting 2021 goedgekeurd door het Vlaams Parlement. Dit decreet bepaalt onder meer dat de Vlaamse Regering voortaan sociale huisvestingsmaatschappijen kan erkennen om op te treden als kredietbemiddelaar van het VWF bij het verstrekken van de bijzondere sociale leningen. Voorts is bepaald dat de bestaande 24 SHM’s die bemiddelen in naam van de VMSW, vanaf 1 januari 2021 erkend zijn om op te treden als kredietbemiddelaar van het VWF. De betrokken SHM’s blijven leningsaanvragen samenstellen en zullen deze ter beoordeling en beslissing overmaken aan het VWF. Het verlijden

70

Resultaten Vlaams Woningfonds 2020 WOONKREDIETEN HET KREDIET

DE ONTLENER

1.743

DE WONING

3,62

Totaal aantal toegekende kredieten

223.154 EUR

Gemiddeld aantal personen per ontlenersgezin

302.680.127,50 EUR Totaal ontleend bedrag

Gemiddelde totale kostprijs pand

306.629 EUR

Gezinssamenstelling:

Gemiddelde kostprijs woning Vlaams Gewest

173.654,69 EUR

Gemiddeld kredietbedrag

Hoe wordt de woning gefinancierd?

926 (53%)

Tweeoudergezin

24,33 JAAR Gemiddelde kredietduur

1,88%

Gemiddelde rentevoet

735,84 EUR Gemiddeld maandgeld

BEHEER VAN ALLE KREDIETEN

437 (25%)

Eenoudergezin

380 (22%)

Gezin zonder kinderen / alleenstaanden

27,60%

Verhouding maandgeld t.o.v maandelijks netto-inkomen

82%

Actieve gebruikers

Totaal aantal terugbetaalde kredieten

2,21%

Aandeel kredieten met betalingsachterstand (>1 maand)

2.743

Aantal kredieten met coronabetalingsuitstel

Eigen inbreng

10%

Andere tussenkomsten

• lenen vanaf 1,60%

32.299 2.235

12,18%

Voordelen Vlaamse woonlening

DIGITAAL PLATFORM

Totaal aantal lopende kredieten

77,82%

Krediet Vlaams Woningfonds

• u kunt lenen tot 100% van de kostprijs (in voorkomend geval inclusief btw, registratierechten en notariskosten) of van de waarde van de woning • kosteloze schatting van de woning • besparing van enkele lagere kredietakte- en dossierkosten

dankzij de

• lenen zonder bancaire verplichtingen Beheer je krediet online via MijnWoningfonds op vlaamswoningfonds.be

van de leenakte en de opvolging van de sociale leningen worden de exclusieve bevoegdheid van het VWF. De transitie werd in de loop van 2020 concreet uitgewerkt onder de vorm van een intense overlegstructuur tussen de SHM’s via de belangenvereniging VLEM en het VWF. Zo werden de werkwijzen op elkaar afgestemd, om de klantvriendelijkheid, de laagdrempelige communicatie en de optimale afhandeling van de dossiers te garanderen. Eind 2020 werden er theoretische en praktische opleidingen voorzien voor de SHM’s en ook in 2021 vinden nog steeds vergaderingen overlegmomenten plaats om de samenwerking te verbeteren en kinderziektes uit het nieuwe systeem te weren.

Een verbetering tegenover de VMSW is dat de ontlener nauw betrokken is bij het kredietproces: elke ontlener kan digitaal zijn dossier raadplegen en nagaan in welke fase het kredietdossier zich bevindt.

Samen met de collega SHM’s en het VWF moeten we er blijven over waken dat elkeen die recht heeft op een Vlaamse Woonlening er ook kan van genieten, t.t.z. blijft Ons Onderdak inzetten op klantvriendelijke en laagdrempelige dienstverlening.

Het cijfermateriaal van het VWF hierboven is te vergelijken met de statistieken van de VMSW. Er werden in 2020 in totaal 3.464 nieuwe sociale woonkredieten afgesloten waarvan 1.743 bij het VWF en 1.721 bij de VMSW. Ook het gemiddeld kredietbedrag van 173.654 euro en het gemiddelde maandelijkse aflossingsbedrag t.w.v. 735,84 euro zijn quasi gelijk bij de VMSW. Gezien de VMSW bijna de helft van het totaal aantal woonkredieten heeft afgesloten, blijft er een belangrijke rol weggelegd voor de SHM’s om de vraag van ontleners te voldoen. Verder in het jaarverslag (hoofdstuk 3.6) worden de bemiddelingscijfers van Ons Onderdak en de VMSW uiteengezet.

71

3.4. Koopwoningen in opbouw Vier projecten zijn in de loop van het jaar 2020 voorlopig opgeleverd. Er werden maar liefst eenentwintig koopwoningen en acht koopappartementen opgeleverd.

De koopwoningen van gemengde projecten vindt u onder het hoofdstuk “Bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten”.

Poperinge - Henri Permekeplein - 8 koopappartementen • project: bouwen van acht koopappartementen met twee slaapkamers • architect: Volt architecten - Gent • aannemer: Lemahieu bvba - Kemmel • oplevering: 3 maart 2020 • kostprijsraming: 1.264.411,91 euro

Poperinge - Bommelbilk - 8 koopwoningen • project: bouwen van acht koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Filip De Leeuw - Poperinge • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare (in faling) • oplevering: 14 september 2020 • kostprijsraming: 1.271.279,53 euro

Wijtschate - Ieperstraat - 5 koopwoningen • project: bouwen van vijf koopwoningen (1x2 en 4x4 slaapkamers) • architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare (in faling) • oplevering: 14 september 2020 • kostprijsraming: 929.622,14 euro

Geluwe - Stampkotstraat - 8 koopwoningen • project: bouwen van éénentwintig koopwoningen met drie slaapkamers (in verschillende fasen) - fase 1: acht koopwoningen • architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik • aannemer: Damman nv • oplevering: 15 september 2020 • kostprijsraming: 1.239.102,13 euro

Hieronder is een overzicht gegeven van projecten gebouwd, gestart en/of aanbesteed in de loop van 2020.

72

Ieper - Aurorastraat (de Vloei) - 12 koopwoningen • project: bouwen van twaalf koopwoningen (3x2 en 7x3 en 2x4 slaapkamers) • architect: Claeys Architectenbureau - Zonnebeke • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare (in faling) • start der werken: 4 maart 2019 • uitvoeringstermijn: 510 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.916.922,78 euro

In het meest zuidelijke deel van de duurzame wijk de Vloei bouwt onze maatschappij twaalf koopwoningen.

Vijf koopwoningen liggen aan een zogenaamde hoofdweg en hebben een carport, zeven woningen liggen aan een erfweg en hebben geen stalplaats doch een grote fietsen-/tuinberging vooraan. De woningen hebben een verschillende typologie.

Hoewel de werken in 2019 zijn gestart, zijn deze omwille van het faillissement van de aannemer nog niet afgewerkt en lagen de werken een groot deel van 2020 stil.

In de loop van 2021 zal via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking (mogelijk na faillissement) een nieuwe aannemer worden aangesteld en kunnen de werken weer worden opgestart.

73

Poperinge - Henri Permekeplein - 8 koopwoningen • project: bouwen van acht koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Janis Filieux - Veurne • aannemer: Siemoens bvba - Aarsele • start der werken: 11 mei 2020 • uitvoeringstermijn: 480 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.243.693,20 euro

In 2020 zijn we begonnen met het derde project op het Henri Permekeplein namelijk acht koopwoningen.

De woningen, zes halfopen bebouwing en twee rijwoningen, hebben allemaal drie slaapkamers en garage. De werken werden aan Siemoens besteld op 31 maart 2020 om te starten met de bouw op 11 mei 2020. De woningen zullen in de zomer van 2021 worden verkocht.

Poperinge - Bommelbilk - 9 koopwoningen • project: bouwen van negen koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Spoor 9 architecten - Poperinge • aannemer: Damman nv - Deerlijk • aanbesteding: 22 oktober 2020 • start der werken: voorjaar 2021 • uitvoeringstermijn: 440 kalenderdagen.

• kostprijsraming: 1.388.119,25 euro

Nadat de eerste acht woningen op de Bommelbilk te Poperinge heel vlot verkocht zijn, kunnen we starten met het tweede project van negen koopwoningen. Het project bestaat uit drie woningblokken van telkens drie woningen. De woningen, zes halfopen en drie rijwoningen, zijn qua typologie identiek.

De elektronische aanbesteding gebeurde op 22 oktober 2020. De werken worden in januari 2021 aan Damman nv besteld. Het is de bedoeling deze woningen in de zomer van 2022 te verkopen.

74

3.5. Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten

van koopwoningen

De realisaties van koopwoningen dooft uit, gezien de Vlaamse overheid subsidiëring voor infrastructuurwerken, de verwerving en een subsidie voor de kopers met betrekking tot koopwoningen heeft stopgezet.

Tenzij het regelgevend kader met betrekking tot de subsidiëring opnieuw ten goede zou keren, worden in de toekomst geen nieuwe projecten verwacht, tenzij op de door Ons Onderdak uitgeruste gronden in de Stampkotstraat te Geluwe en op de gronden van het Henri Permekeplein in Poperinge alwaar we investeerden - zonder subsidies - in infrastructuur.

Wervik Geluwe - Stampkotstraat - 8 koopwoningen • project: bouwen van eenentwintig koopwoningen met drie slaapkamers (in verschillende fasen) - fase 2: acht koopwoningen • architect: Jurgen Michiels - Wervik • aannemer: Damman nv uit Deerlijk • aanbesteding: herhaling soortgelijke werken als uitbreiding van aanbesteding fase 1 • kostprijsraming: 1.173.411,11 euro

Geluwe - Stampkotstraat - 5 koopwoningen • project: bouwen van eenentwintig koopwoningen met drie slaapkamers (in verschillende fasen) - fase 3: vijf koopwoningen • architect: Jurgen Michiels - Wervik

75

3.6. Sociale leningen in cijfers De Vlaamse Woonlening wordt verstrekt door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en het Vlaams Woningfonds. In 2020 werden er door de VMSW 1.721 leningen toegekend met een gemiddeld leningsbedrag ter waarde van 174.150,00 euro. Dat is gemiddeld 4.593,81 euro meer dan het jaar voordien. De leningen werden afgesloten voor een gemiddelde duur van 24,5 jaar. Er werden 483 leningen minder afgesloten tegenover vorig jaar (-22 %) en de daling was het sterkst in West-Vlaanderen (-42 %). Een belangrijke reden voor de algemene daling is de uitbraak van de corona-crisis, die de toegang tot de vastgoedmarkt bemoeilijkt heeft. Van de 28.026 leningen in beheer bij de VMSW, werd vanwege corona betalingsuitstel gegeven in 3.145 leningen (11,22 %).

Overzicht van de leningen verstrekt door de VMSW per provincie: VMSW Aantal leningen

%

482

28 %

52

3%

West-Vlaanderen

258

15 %

Oost-Vlaanderen

499

29 %

Limburg

430

25 %

1.721

100 %

Aantal akten

Aandeel in totaal

Aankoop sociale koopwoning

499

29 %

Aankoop woning

241

14 %

Aankoop woning met renovatie

654

38 %

69

4%

258

15 %

1.721

100 %

Provincie Antwerpen Vlaams-Brabant

Totaal Overzicht van de leningen verstrekt door de VMSW per soort:

Vlaams Gewest

Behoud woning Renovatie eigen woning Totaal

76

Ons Onderdak heeft als verbonden subagent van de VMSW (FSMA) 12,02 % van het aantal sociale leningen in West-Vlaanderen verstrekt in 2020 t.o.v. 13,51 % in 2019. Het bemiddelingspercentage in West-Vlaanderen bleef stabiel, maar ook bij ons was er dus ook een sterke daling in aantal (-48 %). Vanaf 1/01/2021 zal Ons Onderdak optreden als verbonden subagent van het Vlaams Woningfonds.

Jaar

Aantal Ons Onderdak

Aantal West-Vlaanderen

% Ons Onderdak

Bedrag

2016

39

476

8,19 %

6.539.765

2017

51

439

11,61 %

8.092.398

2018

46

498

9,23 %

7.288.113

2019

60

444

13,51 %

10.353.468

2020

31

258

12,02 %

4.795.586

Onderstaande tabel toont de evolutie van het aantal leningen in de laatste jaren voor Ons Onderdak.

Overzicht sociale leningen Leningen aankoop en renovatie / renovatie eigen woning Bedrag Gemiddeld Groepsbouw/ sociale koopwoningen/ verkoop aan zittende huurder Bedrag Gemiddeld Totaal Bedrag Gemiddeld

2016

2017 30

2018 30

2019 24

2020 36

18

4 436 830,00 4.599.220,91 2.585.990,00 4.948.475,00 2.038.146,44 147 894,33

153 307,36

107.749,58

137.457,64

113.230,36

9

21

22

24

13

2 102 934,55 3.493.177,53 4.702.123,00 5.404.993,28 2.757.439,61 233 659,39

166.341,79

213.732

225.208,05

212.110,74

39

51

46

60

31

6 539 764,55

8.092.398,44

7.288.113

10.353.468,28

4.795.586,05

167 686,27

158.674,48

158.437

172.557,80

154.696,32

77

Sociale leningen bij verkoop sociale koopwoningen De sterke daling van het aantal leningen is te wijten aan twee factoren: de corona-crisis en het verminderd aanbod van onze sociale koopwoningen. In 2020 werden twaalf sociale koopwoningen verkocht waarvan tien gefinancierd met een sociale lening. Er werden ook drie sociale huurwoningen verkocht aan de zittende huurder, beleend met een sociale lening. Ondanks een aangepaste lagere intrestvoet (afhankelijk van de looptijd) blijft het concurreren met de lage intrestvoeten van de private banken.

Belastbaar Inkomen Het gemiddeld belastbaar inkomen van onze ontleners is gestegen tegenover vorig jaar. Koppels verdienen nu gemiddeld jaarlijks 38.492,00 euro (27.403,60 euro in 2019) en alleenstaanden hebben een belastbaar inkomen van 25.078,74 euro (23.564,00 euro in 2019).

Alleenstaanden die een lening aangingen bij Ons Onderdak voor de financiering van een sociale woning hebben een gemiddeld belastbaar inkomen die iets lager ligt dan het gemiddelde in Vlaanderen.

Voor de overige financieringen van een sociale woning hebben de alleenstaande ontleners van Ons Onderdak een hoger gemiddeld inkomen dan het gemiddelde in Vlaanderen.

Ons Onderdak

Sociale leningen 2020

Private koop of Koppels renovatie Alleenstaanden Sociale koop

Aantal

Gemiddeld leningsbedrag

Duurtijd

Maandelijkse aflossing

Intrest

Gemiddeld Belastbaar maandinkomen inkomen

5

56.544,40

21,00

259,29

1,89 %

40.905,36

3.296,78

13

135.032,65

24,62

558,01

1,92 %

23.913,88

1.829,76

Koppels

6

219.976,50

24,00

963,26

1,87 %

36.480,87

2.939,51

Alleenstaanden

7

205.368,66

25,29

850,56 1,90 %

27.242,06

2.046,35

Bovenstaande tabel maakt duidelijk dat bij private koop vooral alleenstaanden een beroep doen op de sociale lening. Slechts één van de vijf leningen bij koppels betrof een aankoop van een woning. De overige vier waren wederopnames van bestaande leningen. Op de private markt vinden koppels dus een oplossing bij de banken om hun woning te kopen, terwijl dit bij alleenstaanden niet evident is. Met betrekking tot de sociale koop is de verdeling min of meer gelijk. Gezien het ontleningsbedrag bij de sociale nieuwbouwwoningen hoger ligt dan bij (te renoveren) privéwoningen, opteren koppels ook de sociale lening.

78

79

ONZE KLAN TEN

82 De woonmaatschappij: gedachtenwisseling over proces en doel 84 Het profiel van de huurders van een sociale woning 92 Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning 96 Het profiel van de kopers van een sociale woning 98 Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning

80

81

82

De woonmaatschappij: gedachtewisseling over proces en doel Het Vlaamse Regeerakkoord en de beleidsnota Wonen 2019-2024 schetsen de krijtlijnen voor de integratie van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en de sociale verhuurkantoren (SVK’s) tot woonmaatschappijen als een cruciale bestuurlijke verandering in het beleidsveld “sociaal wonen”. Zo wil de Vlaamse regering dat per gemeente slechts één sociale woonactor actief is. Eengemaakte woonmaatschappijen en/of nieuw op te richten woonmaatschappijen zouden tegen 1 januari 2023 instaan voor een optimale de dienstverlening ten aanzien van huurders, kopers en kandidaten.

Deze hertekening van het werkveld moet de transparantie en de efficiëntie van de sociale huisvestingssector ten goede komen.

De Vlaamse overheid stelt in het traject naar de woonmaatschappij vier doelstellingen voorop: 1. De integratie SHM’s en SVK’s met toepassing van één toewijzingssysteem.

2. Enkel publieke aandeelhouders kunnen

“woonmaatschappij”. De SHM’s brachten heel wat fundamentele bedenkingen, opmerkingen, bezorgdheden, vragen, maar ook ideeën en suggesties naar voren. Het secretariaat verwerkte alles in een nota met basisprincipes en sneuvelcriteria. Deze nota is een houvast voor elk overleg dat de sector voert en zal voeren met de Vlaamse overheid met het oog op het behartigen van de belangen en verwezenlijkingen van de sector en deze van de (toekomstige) klanten in het bijzonder.

Zo gebruikten vertegenwoordigers van VVH deze nota als uitgangspunt bij de twee gedachtewisselingen over de woonmaatschappij die plaatsvonden in de commissie Wonen van het Vlaams Parlement. Het document is dus de inhoudelijke leidraad die de visie van de SHM’s reflecteert in de verschillende stuur- en werkgroepen met het beleid en de administratie die de woonmaatschappijen tegen 2023 vorm moeten geven.

toetreden als vennoot in de nieuwe woonmaatschappij; 3. Eén woonactor per gemeente; 4. Afbakening van nieuwe werkingsgebieden via richtinggevende criteria zoals referentieregio en aanééngeslotenheid.

Op 22 september 2020 organiseerde VVH in Grobbendonk voor al haar leden een coronaveilige gedachtewisseling over het implementatietraject

Binnen de sector groeit de gedachte dat we samen voor een immense uitdaging staan. Zowel bestuur, personeel als (toekomstige) klanten zullen in de komende jaren de impact van dit veranderingsproces ondergaan. Met oog voor de “juiste” ambities zal onze vennootschap deze uitdaging opnemen.

83

4.1. Het profiel van de huurders van een sociale woning De volgende grafieken geven een beeld van het sociaal-economisch profiel van onze huurders.

Eind 2020 huisvestte Ons Onderdak 1.479 gezinnen, 45 woningen stonden leeg in afwachting van een (grondige) renovatie (= structurele leegstand) of van een verhuis (= frictieleegstand).

We merken op dat de structurele leegstand van jaar tot jaar toeneemt, dit in tegenstelling tot de frictieleegstand die zeer laag blijft en schommelt rond de 0,50 % (0,25 % per 31/12/2020).

Relatief weinig opzeggen, wat bemoedigend is, en de aanklampende inzet van de dienst verhuring zijn daarvoor een verklaring.

Gezinsgrootte

Het aantal hurende gezinnen neemt normaal gezien jaar na jaar toe, in 2019 steeg het aantal gezinnen dat een woning huurt in ons patrimonium nog met 1,5 %. Dit jaar is het anders, we huisvestten 1.479 gezinnen, dit zijn vijf gezinnen minder dan in 2019. Dit komt enerzijds doordat ons patrimonium is verminderd met enkele woningen: maar liefst zes woningen werden in Brielen gesloopt omdat hier plaats werd gemaakt voor het bouwen van vijf nieuwe huurwoningen. We verkochten dit jaar ook drie huurwoningen, nl. in Ieper, Geluveld en Passendale. Anderzijds hadden we dit jaar een faling van twee aannemers, waarvan één faling een enorme impact had op onze nieuwbouwprojecten voor huurwoningen. Hierdoor konden dit jaar minder huurwoningen worden opgeleverd. Enkel in de Merkemstraat in Jonkershove konden zeven gezinnen hun intrek nemen in de nieuwe appartementen. Daarnaast moet er ook vermeld worden dat er woningen leeg staan. Dit is in afwachting van verkoop, maar het grootste deel hiervan staat op leegstand in afwachting van een ingrijpende renovatie of vervangbouw waarbij meerdere woningen in de buurt/hieraan samenhangend zullen worden aangepakt. Slechts vier leegstaande woningen waren op het einde van 2020 het gevolg van de overgang van de uittredende naar de intredende huurder (= frictieleegstand).

84

Gezinstype

Ondertussen is het aantal alleenstaande huurders stilletjes aan boven de helft van het totale huurdersbestand van Ons Onderdak gestegen. In 2009 was dit aandeel van de huurders nog maar 40 % van het totaal aantal gezinnen. Gezien er verschillende woningen structureel op leegstand worden gehouden voor vervangbouwprojecten of totaalrenovaties, zal met deze blijvende demografische evolutie rekening worden gehouden bij het ontwerp van elk nieuw project.

Alleenstaanden in vergelijking met de kandidaat-huurders (%)

De alleenstaanden vormen zowel bij de huurders (50,51 %) als kandidaat-huurders (60,11 %) de grootste groep. Bij de huurders stijgt deze groep elk jaar. Bij de kandidaat-huurders zien we een relatief sterke daling van het aantal alleenstaanden (- 3,46 % tegenover vorig jaar). Wellicht is een trend ingezet en zullen we het percentage van 2017 (65 %) nooit meer halen. Het gezinstype van de kandidaat-huurder van niet-Europese origine is hiervoor één van de verklaringen.

85

Nationaliteit

De nationaliteiten van onze huurders zijn niet sterk gewijzigd tegenover 2019. Het aantal huurders met de Belgische nationaliteit is met 0,51 % gestegen. Het aantal EU-burgers en niet Belgen is ook heel licht gestegen, nl. met 0,28 %. Het aantal niet EU-burgers daalde met 0,79 %.

Personen ten laste

De vaststelling van vorige jaren dat ongeveer 3/4 geen huisgenoten ten laste heeft, zet zich ook dit jaar voort.

86

Leeftijd

De leeftijdsgroep (= de leeftijd van het gezinshoofd) van 50-plussers neemt 65 % van het totaal in beslag.

De groep onder de 30 jaar bedraagt slechts 5 %. In de leeftijdscategorie van 30 tot 50-jarigen hebben we een percentage van ongeveer 29. Dit ligt volledig in dezelfde lijn van voorgaande jaren.

Netto belastbaar inkomen

Iets minder dan 60 % van de huurders heeft een inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro, deze groep vormt al jarenlang het grootste aandeel qua inkomen. 3,85 % van de huurders heeft een lager inkomen dan 10.000 euro. 1/5 van de huurders heeft een inkomen tussen 20.000 en 30.000 euro en 16,7 % heeft een inkomen boven de 30.000 euro.

87

Reëel betaalde huurprijzen (= inclusief vaste kosten)

De huurprijs wordt bepaald door het inkomen (NBI), de gezinsgrootte (gezinskorting) en de marktwaarde van de woning (patrimoniumkorting).

De maandelijks te betalen huurprijs is de som van de reële huurprijs plus de vaste huurlast. De gemiddelde huurprijs in 2020 bedraagt 331,26 euro voor een woning en 267,80 euro voor een appartement. Met de huurlasten komt dit op respectievelijk 346,80 euro en 309,21 euro te betalen huurprijs.

Met betrekking tot 240 energiezuinige woningen wordt een energiecorrectie toegepast tussen de 1,19 euro en de 33,12 euro.

De huurprijzen zijn meer gestegen in vergelijking met vorige jaren. De gemiddelde huurprijs voor onze woningen en appartementen in 2019 was 287,32 euro, dit is een stijging van 22,58 euro. Deze is te verklaren door de nieuwe methode van huurprijsberekening die vanaf 2020 werd toegepast, met name de huurschatter die de marktwaardes bepaalt.

42,8 % van alle huurders betaalt een reële maandelijkse huurprijs tussen 175 en 250 euro. 14 % van alle huurders betaalt een reële maandelijkse huur van meer dan 500 euro. 8,39 % betaalt de maximale huur (= marktwaarde) en 22,80 % betaalt omwille van het zeer lage inkomen de minimum huur.

88

Vergelijking maandelijks te betalen huur met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woningen

Wanneer we de te betalen huur vergelijken met een aantal andere West-Vlaamse huisvestings­ maatschappijen, dan zien we dat bij drie van de vijf maatschappijen deze een stuk lager liggen dan de andere. De twee maatschappijen die de hoogste gemiddelde te betalen huur hebben situeren zich beiden dicht bij de kust, alwaar de vastgoedprijzen beduidend hoger liggen en dus ook de marktwaarden.

De nieuwe methode van huurprijsberekening die vanaf 1 januari 2020 werd toegepast, met name de huurschatter die de marktwaardes bepaalt, verklaart voor Ons Onderdak de stijging (gemiddeld 12 euro) van de huurprijzen van woningen in vergelijking met vorige jaren. Bij IJzer en zee is er echter een daling met 4 euro, bij De Mandel is de stijging slechts 6 euro. De stijging bij IZI-Wonen is 9 euro en bij Woonwel zien we de grootste stijging met 22 euro.

89

Appartementen

De huurprijzen voor onze appartementen is gemiddeld met 28 euro gedaald. Bij IJzer en zee zien we een forse daling (77 euro), bij De Mandel een stijging van 19 euro en bij Woonwel daalt te betalen huur voor appartementen gemiddeld met 3 euro. Hiervoor zijn de verklaringen minder eenduidig. Wellicht ligt de methodiek van schatten hier ten grondslag aan. In het jaarverslag 2019 werd een uitvoerig artikel gewijd aan de huurprijsberekening bij wijze van de huurschatter.

Vergelijking huurlast met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woningen

De gemiddelde huurlast voor een woning bij Ons Onderdak bedraagt 15,54 euro. Twee maatschappijen hebben slechts een huurlast van 9 euro voor woningen. Wellicht is bij de andere drie met de iets hogere huurlast voor woningen, de kostprijs van de inzet van een onderhoudsdienst inbegrepen. Bij Ons Onderdak wordt dit verzorgd door de firma Six uit Izegem.

90

Appartementen

Daar waar de gemiddelde huurlast voor een woning bij Ons Onderdak 15,54 euro is, bedraagt deze voor een appartement 41,41 euro. Het grote verschil tussen een woning en een appartement is te verklaren doordat de huurders van een woning enkel huurlasten betalen voor de zogenaamde “afstand van verhaal” die bovendien is uitgebreid ten voordele van de huurder (huurdersaansprakelijkheid en brandverzekering) binnen onze verzekeringspolis en het onderhoud van de centrale verwarming, elektriciteit en sanitair (onderhoudscontract met firma Six uit Izegem). Voor huuders van een appartement kunnen hierbij nog het groenonderhoud, de schoonmaak van gemene delen, elektriciteit en het onderhoud van de liften,… komen.

Ons Onderdak heeft t.o.v. de collega-maatschappijen de laagste gemiddelde huurlast bij de appartementen.

91

4.2 Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning Onder dit hoofdstuk staan enkele grafieken afgedrukt die een statistisch beeld geven van de 950 (!) kandidaat-huurders op datum van 31/12/2020.

Op het einde van 2020 hebben we 950 kandidaat-huurders, dit zijn er 165 meer dan in 2019.

De reden dat er 165 meer kandidaat-huurders zijn in vergelijking met vorig jaar is omwille van het feit dat inschrijven op onze wachtlijst iets minder omslachtig was dan andere jaren.

Door de Corona-maatregelen die maandenlang aanhielden kon er geen fysiek gesprek in ons kantoor doorgaan. Kandidaten moesten zich niet verplaatsen tot bij ons kantoor in Ter Waarde te Ieper, want ze kregen na een telefoontje of mail een inschrijvingsbundel met de nodige uitleg toegestuurd. Tevens kregen we van andere sociale huisvestingsmaatschappijen heel wat inschrijvingen doorgestuurd. Kandidaten kunnen namelijk sinds halfweg 2020 aangeven bij elke inschrijving voor een sociale woning om ook bij andere maatschappijen ingeschreven te worden.

Er moet hierbij wel gezegd worden dat de inschrijving op zich wel vlotter ging omwille van de digitale kanalen, maar dat het echte verhaal en de sociale context van de kandidaat hiermee grotendeels verloren gaat en niet tot bij onze sociale dienst komt, wat eigenlijk in vele situaties soms noodzakelijk is voor een optimale woonbegeleiding. Met andere woorden Ons Onderdak bepleit een sterke “intake”. Optimale afstemming van de woningvraag van een gezin en ons aanbod is een noodzaak! Samenspraak tussen inschrijvende instanties evenzeer.

Gezinsgrootte

De alleenstaanden blijven nog steeds de grootste groep (60 %). Net zoals bij de huurders nam deze groep sinds 2000 geleidelijk aan toe. Vanaf 2017 stellen we een stagnatie vast. Dit jaar zet zich kennelijk een lichte daling in.

92

Nationaliteit

Het aantal niet EU-burgers daalt dit jaar opnieuw, ditmaal met iets meer dan 4 % ten opzichte van 2019. Deze relatief sterke daling zou kunnen worden verklaard door de verminderde migratiebeweging omwille van de Corona-crisis. Het aantal kandidaat-huurders met een Belgische nationaliteit stijgt dan weer met een grote 4 %. Het aandeel EU-burgers/niet-Belgen blijft ongeveer hetzelfde in vergelijking met vorig jaar.

Personen ten laste

Bijna 23 % van de kandidaat-huurders heeft twee of meer personen ten laste. Bij de huurders is dit nog lager, namelijk 15,48 %.

93

Leeftijd

Het aantal kandidaat-huurders jonger dan 31 jaar blijft jaarlijks lichtjes stijgen, dit jaar met + 2,11 %.

De oudste leeftijdsgroep (> 61 jaar) is ongeveer even groot (23,89 %) als de jongste groep (26,95 %).

De aantallen per leeftijdsgroep nemen proportioneel wel ongeveer dezelfde lijn aan zoals vorig jaar.

Netto belastbaar inkomen

Ongeveer 33 % van de kandidaat-huurders hebben een inkomen lager dan 10.000 euro, dit is een stijging van 4,5 % ten opzichte van vorig jaar!

De grootste groep kandidaat-huurders (= 47,16 %) hebben een netto belastbaar inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro.

94

Netto belastbaar inkomen in vergelijking met de huurders (%)

Zowel bij huurders (= 57,88 %) als kandidaat-huurders (= 47,16 %) hebben de meesten een gezinsinkomen tussen 10.000 en 20.000 euro. Het grootste verschil ligt bij de lagere inkomens, onder de 10.000 euro, daar hebben de kandidaat-huurders een aandeel van 33,16 % (een stijging van 4,5 % (!) ten opzichte van 2019) en de huurders “slechts” een aandeel van 3,85 %.

Het verschil tussen huurders en kandidaat-huurders bedraagt 29,31 %. Deze vaststelling staaft de uitspraak, net zoals vorige jaren waar dezelfde vaststelling werd gedaan, dat meer sociale woningen nodig zijn, zodat de kansarmere gezinnen (iets) meer financiële ademruimte krijgen en dat daardoor het kansarme-risico afneemt. Een verklaringsgrond voor deze vaststelling kan het gegeven zijn dat een aanzienlijk aandeel van de kandidaten van niet-Belgische origine de eerste jaren na hun aankomst geen inkomen hebben.

95

4.3 Het profiel van de kopers van een sociale koopwoning In 2020 werden er negenentwintig woningen opgeleverd voor verkoop. Er werden negentien eenzijdige beloftes tot aankoop getekend met betrekking tot de verkoop van onze nieuwbouwwoningen, namelijk voor drie appartementen en acht woningen in Poperinge, voor vier woningen in Wijtschate en tevens voor vier in Geluwe. De afdeling Vastgoedtransacties van het Vlaamse gewest komt tussen voor de opmaak en het verlijden van de notariële akten.

Begin 2021 verkochten we nogmaals vier woningen in Geluwe en twee appartementen in Poperinge.

Volgende grafieken geven een beeld van het profiel van onze kopers in 2020.

Gezinsgrootte

We hadden 19 kopers in 2020, waarvan 11 alleenstaanden en 8 koppels.

Gemiddelde leeftijd

De gemiddelde leeftijd bij de alleenstaande kopers is met ongeveer 5 jaar gestegen ten opzichte van 2019. Dit jaar is het verschil in leeftijd tussen alleenstaanden en koppels nog groter, gemiddeld zijn de alleenstaanden 7 jaar ouder dan de koppels.

96

Gemiddeld belastbaar inkomen

Het verschil tussen alleenstaanden en koppels bij de kopers qua netto belastbaar inkomen is ongeveer 10.000 euro.

Het gemiddelde netto belastbaar inkomen van de alleenstaanden is ten opzichte van vorig jaar gestegen met ongeveer 4.600 euro. Bij de koppels is er een daling ten opzichte van 2019 met ongeveer 4.100 euro.

97

4.4 Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale koopwoning Volgende grafieken geven een beeld van het profiel van onze kandidaat-kopers in 2020. Op het einde van het jaar waren er 98 geïnteresseerden ingeschreven op onze verschillende kandidatenlijsten.

Gezinstype

Op het einde van het jaar hadden we 98 kandidaat-kopers, dit zijn er 14 minder dan in 2019.

Ongeveer de helft van deze kandidaten zijn alleenstaanden met of zonder kinderen. Deze trend (50/50) zien we al sinds enkele jaren.

De verdeling van gezinnen met (50) en zonder kinderen (48) volgt ook terug dezelfde 50-50-trend.

Gemiddelde leeftijd

De alleenstaanden zijn gemiddeld een viertal jaar jonger dan de koppels.

98

Jaren op de lijst ingeschreven

Zeventig van onze kandidaat-kopers (71 %) staan minder dan 3 jaar op onze wachtlijst. Eens een kandidaat-koper meer dan drie jaar is ingeschreven, neemt de kans toe dat hij afhaakt en dus niet ingaat op een aanbod. Het is daarom van groot belang voldoende - en op maat - publiciteit te blijven maken voor onze projecten, zodat de kandidatenlijst op niveau blijft. Deze commerciële benadering toont aan dat een gespreid en gevarieerd aanbod van sociale koopwoningen succesvol is.

Kandidaten op de wachtlijst

Kandidaat-kopers kunnen zich op verschillende wachtlijsten inschrijven, waardoor het totaal ingeschreven kandidaten op alle lijsten op 134 komt.

We zien ook hier, net als vorige jaren, dat de meeste interesse uitgaat naar woningen in het stedelijke gebied van Ieper en Poperinge, alwaar het grootste koopaanbod zich situeert. De vuistregel dat aanbod vraag opwekt, is wellicht valabel.

99

ONZE WER KING

102 Eindresultaat visitatie 109 De werking van de sociale dienst 120 De beschikbare grondreserves 125 De klachtenbehandeling 127 De vennoten 130 De raad van bestuur, het directiecomité en de statutaire benoemingen 134 De medewerkers

100

101

Eindresultaat visitatie Ben je een (kandidaat) huurder of koper,

een openbaar bestuur, een vennoot, … elke burger of instantie is gebaat met een goed functionerende sociale dienstverlening.

Corona-tijden hebben dit nog maar eens

extra in de verf gezet. Ook onze sector wil

en moet professioneel werken. De missie van sociaal verhuren, verkopen en verstrekken van sociale leningen mag en moet dan ook

regelmatig kritisch én onafhankelijk worden geëvalueerd.

Met de prestatiebeoordeling van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) wil de Vlaamse overheid doorgedreven evalueren en transparantie creëren. Op deze manier blijft het draagvlak voor ‘volkshuisvesting’ bestaan en zijn de essentiële drijfveren van de sector onderbouwd: sociale huisvesting lost armoede op en vermindert het risico op sociale uitsluiting.

Daar gaan we voor, ook hier in het werkingsgebied van Ons Onderdak, met name het Zuiden van de Westhoek.

Om bij de prestatiebeoordeling een zo objectief mogelijk beeld te krijgen van de werking van een SHM ontwikkelde de Vlaamse Regering drie instrumenten: het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s (versie 04/05/2017), de visitatieraad en de prestatiedatabank.

Bij een visitatie worden zoveel mogelijk objectieve en geijkte gegevens gebruikt die onderling vergelijkbaar zijn tussen de SHM’s.

De methode biedt ook ruimte voor interpretatie van de gegevens in functie van de historische achtergrond en de lokale context van een SHM.

Objectieve gegevens maken een onderlinge vergelijking tussen SHM’s mogelijk.

Om prestaties te beoordelen, maakt de visitatiecommissie gebruik van data over een periode van minstens vijf jaar (2014-2018) voorafgaand aan het moment waarop de visitatie plaats vindt. Indien ze dit nodig acht, kan de visitatiecommissie ook gebruikmaken van recent datamateriaal (2019) waarvoor nog geen onderlinge positionering tussen SHM’s beschikbaar is.

Copyright VMSW

102

De visitatie bij Ons Onderdak vond plaats op 16 en 17 januari 2020. De voorbereiding, die heel wat inzet van het personeel vergde, gebeurde in november en december 2019. De drie visitatoren, Wouter Coucke (voorzitter), Tom Raes (voorzitter visitatieraad) en Brecht Vandekerckhove beschikken samen over de

Doel van de prestatiebeoordeling • de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;

• de minister alle relevante informatie

volgende deskundigheid: 1) kennis van sociale aspecten en welzijnsaspecten van wonen, namelijk leefbaarheid, woonzekerheid, integratie en gelijke kansen van bewoners; 2) kennis van financiën, bedrijfskunde en bestuurskunde en ervaring in het bedrijfsleven; 3) kennis van de organisatie en financiering van de sociale huisvesting en 4) kennis van de verkoop en verhuring van onroerende goederen en ervaring met de ontwikkeling van woonprojecten.

Het visitatierapport werd toegelicht aan de raad van bestuur van onze vennootschap op 20 mei 2020. Het rapport is te consulteren op www. wonenvlaanderen.be/visitatie-rapporten.

Het eerste visatierapport kan er ook gedownload worden.

te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling;

• transparante en eenduidige

informatie te verschaffen over de werking van alle SHM’s voor de geïnteresseerde burgers;

De goede beoordeling is het resultaat van hard en nauwgezet werk.

• de minister toe te laten de

prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

Beoordeling van 6 prestatievelden aan de hand van strategische en operationele doestellingen 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantgerichtheid

De resultaten van de tweede visitatie van onze SHM zijn gekend … en we mogen (opnieuw) terugblikken op een gunstige beoordeling. We zijn trots op het resultaat. Het verbeterpunt ‘bewonersparticipatie’ is weggewerkt en voor twee aspecten (de kostprijsbeheersing van onze koopen huurwoningen en woonzekerheid) oordeelt de visitatiecommissie dat Ons Onderdak duidelijk veel beter preseert dan de minimale vereisten.

De goede beoordeling is het resultaat van hard en nauwgezet werk. Met visie en onze missie voor ogen is blijvende inzet geleverd door alle collega’s op de werkvloer, de raad van bestuur en leden van het directiecomité. Ook de lokale en bovenlokale besturen en administraties hebben hun steentje bijgedragen. Ons Onderdak wenst iedereen hiervoor te bedanken.

Hierbij geven we wat duiding bij het rapport zoals het door de visitatoren werd samengevat en waarbij alle ‘prestatievelden’ kort worden geduid.

103

Meer dan 90 jaar ervaring in sociale huisvesting Ons Onderdak werd in 1929 opgericht en biedt anno 2018 1.507 sociale huurwoningen aan in de steden Ieper en Poperinge en in de gemeenten Zonnebeke, Houthulst, Heuvelland en Vleteren.

De SHM is een gemengde maatschappij die ook instaat voor koop en leningsactiviteiten. Dat doet ze in dezelfde gemeenten als haar huuractiviteiten, maar ook in Wervik en Langemark-Poelkapelle.

Op 31/12/2018 had Ons Onderdak 20 medewerkers (of 17 VTE’s) in dienst. Bijna 90 % van de aandelen zijn in handen van openbare besturen waarbij de stad en het OCMW Ieper en in tweede instantie het Vlaams Gewest de grootste aandeelhouder zijn. Particulieren bezitten iets meer dan 5 % van de aandelen en de overige 5 % is verdeeld over een aantal organisaties uit het middenveld.

Het werkingsgebied van de maatschappij kenmerkt zich door een zwakkere bevolkingsaangroei. De inwoners zijn gemiddeld iets ouder dan in de rest van Vlaanderen. De regio heeft wel een lagere werkloosheidsgraad, een lager aandeel leefloners en lagere vastgoedprijzen in vergelijking met de rest van Vlaanderen.

Het patrimonium van de maatschappij telt vooral woningen (68 %) en in mindere mate appartementen (32 %). Ongeveer 6 op de 10 wooneenheden in het patrimonium van Ons Onderdak beschikt over drie of meer slaapkamers.

De samenstelling van de doelgroep (huurders, kopers en ontleners) is vergelijkbaar met de rest van Vlaanderen, maar het aandeel alleenstaande huurders is lager dan de mediaan uit de sector.

Bij de vorige visitatie scoorde de maatschappij ‘voor verbetering vatbaar’ bij bewoners­ participatie. Ons Onderdak leverde voor deze doelstelling bijkomende inspanningen en behaalt ondertussen hierop een ze goede score.

De SHM scoort ook goed op 15 andere

104

operationele doelstellingen. Voor kostprijsbewust bouwen en het zich inzetten voor een zo groot mogelijke woonzekerheid vindt de visitatiecommissie dat Ons Onderdak een zeer goede prestatie neerzet.

Ons onderdak heeft het bouw en renovatieproces onder controle Ons Onderdak heeft het bouw- en renovatie­ proces duide­ lijk onder controle. Via tal van boordtabellen en fiches houdt de maatschappij de vinger aan de pols. Ook doorheen het bouwproces heeft de maatschappij in elk van de stappen de nodige aandacht voor kostprijsbewust bouwen. Eerder uitzonderlijk is ook het aftoetsen van de bouwkostramingen aan de eigen nacalculaties en het bijhouden van een globale overzichtstabel met de conformiteitspercentages van alle projecten, in elk van de fases van het ontwikkelings- en bouwproces. Bovendien beschikt de maatschappij voor elk project over een aparte inlichtingenfiche, zodat de informatie snel en duidelijk beschikbaar is voor de directie en de raad van bestuur. De visitatiecommissie erkent hierin een goede praktijk.

Een aparte inlichtingsfiche per bouwproject is een voorbeeld van goede praktijk.

In de periode 2014-2018 realiseerde Ons Onderdak 93 huurwoningen en daarnaast heeft de maatschappij 126 woningen op de korte termijnplanning, meerjarenplanning of in uitvoering. In de periode 2014-2018 realiseerde Ons Onderdak 90 koopwoningen. Eind 2018 stonden nog 34 koopwoningen aangemeld en 68 koopwoningen op het uitvoeringsprogramma.

In dezelfde periode verkocht Ons Onderdak (slechts) 1 kavel en bemiddelde de SHM in 259 VMSW-leningen. Ons Onderdak houdt bij nieuwe projecten nauwgezet rekening met haar wachtlijsten.

De woningkwaliteit van het patrimonium van Ons Onderdak is tijdens de afgelopen visitatieperiode sterk verbeterd. De SHM zette daarvoor in op zowel renovaties als op vervangingsbouw. Naar de toekomst toe zijn een aantal vervangingsbouwprojecten cruciaal om de laatste woningen die niet voldoen aan de ERP2020-normen (ca. 3 %) ook op kwaliteitsniveau te brengen. Ons Onderdak zet ook sterk in op energiezuinig en duurzaam bouwen en renoveren en dit zowel voor huur- als voor koopprojecten.

De maatschappij heeft een sterke visie en een sociale missie Voor de realisatie van haar projecten werkt Ons Onderdak vanuit een visie waarbij ze in de stedelijke kernen een hoger percentage sociale woningen nastreeft dan in de kleinere kernen. De SHM ontwikkelt haar patrimonium in nauw overleg met de gemeenten in haar werkingsgebied en in alle gemeenten lijkt dit te volstaan om het bindend sociaal objectief (BSO) te behalen.

Ons Onderdak heeft een sterke visie op de leefbaarheid van wijken in de toekomst. Bij nieuwe projecten en verkavelingen wordt een gemengd publiek/privaat partnerschap aangegaan om tot een goede (sociale) mix van aanbod en typologieën te komen. De SHM doet dit met kwaliteitsvolle architectuur en inbreidingsgerichte en kleinschalige projecten.

Vanuit de overtuiging dat woonbehoefte en welzijnsnood samenhangen, zet Ons onderdak ook in op specifiek doelgroepprojecten met welzijnsorganisaties uit de regio. De SHM beschikt over diverse types woningen die aangepast zijn aan de noden van senioren of minder mobiele

bewoners. Ons Onderdak heeft in haar aanbod ook woningen voor daklozen en voor huurders met een specifieke begeleidingsnood. De SHM heeft verder een plan van aanpak voor onder- of overbezetting, maar rolt deze op vandaag niet uit om de zorgvuldige balans in de wachttijden niet te verstoren.

Ons Onderdak kiest voor kwaliteitsvolle architectuur, inbreiding en kleinschaligheid.

De maatschappij ziet het als haar opdracht om huurders zo goed mogelijk te begeleiden. Ons Onderdak besteedt bijzondere zorg aan de inschrijving van kandidaten en ziet dit eerder als een intakegesprek. Ze biedt de nodige ondersteuning bij inhuurneming en de eventuele verhuis naar aanleiding van renovatie of onderbezetting.

Ons Onderdak sensibiliseert haar huurders rond gezond en milieubewust wonen en hebben oog voor de specifieke ondersteuningsbehoeften. De SHM geeft huurders een goed zicht op de kosten, het onderhoud en de huurprijsberekening. Naar aanleiding van de nieuwe huurprijsbepaling 2020 werden alle huurders geïnformeerd via de huurderskrant en uitgenodigd op een informatiemoment.

Wanneer huurders betalingsmoeilijkheden ondervinden, hanteert de maatschappij een aanklampende en tegelijk klantgerichte benadering, met als allerlaatste middel de uithuiszetting. Woonzekerheid bieden is een bewuste beleidsoptie van Ons Onderdak.

Wanneer huurders kleine leefbaarheidsproblemen ondervinden, onderneemt de maatschappij gerichte acties en betrekt ze daarbij de bewoners.

Hierbij werkt Ons Onderdak nauw samen met allerhande woon- en welzijnsactoren uit de regio.

105

Meer bewonersbetrokkenheid en actieve participatie Bij de vorige visitatie was bewonersbetrokkenheid een aandachtspunt. Ons Onderdak leverde bijkomende inspanningen op dit vlak.

Naar aanleiding van een renovatie worden bewoners geïnformeerd. De SHM organiseert huurdersvergaderingen die meer dan een informatief karakter hebben. In de voorbije drie jaar nam Ons Onderdak 26 initiatieven voor huurders. Rond de thema’s energie, huurprijsberekening, samenleven, … werden in verschillenden wijken bewonersvergaderingen georganiseerd. Ons Onderdak bracht ook de gezinnen samen naar aanleiding van een brand in één van haar appartmentsgebouwen.

In totaal organiseerden we een vijftal

De participatieconsulent verankert het overlegmodel in de organisatie. bewonersvergaderingen verspreid over 2017 en 2018. Dit werd bijzonder geapprecieerd door de getroffen huurders.

Ons Onderdak wil transparant communiceren en in overleg gaan met haar bewoners. Een nieuwe traditie van overleg kreeg de voorbije jaren stilaan ingang. Er werd een participatieconsulent aangetrokken aan om het overlegmodel in de organisatie te verankeren.

Woonactoren en lokale beleidsverantwoordelijken bevestigen een actieve participatie van de maatschappij in woonoverleg en andere fora.

Deze aanpak wordt sterk gewaardeerd: de inbreng wordt omschreven als actief, maar ook: voorbereid, onderbouwd, vanuit een sterke visie, dynamisch en kritisch tegelijk. De SHM heeft

106

daarbij aandacht voor doelgroepen, analyse van wachtlijsten, nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen en ruimtelijke inzichten.

Laagdrempelige communicatie Ons Onderdak beschikt over een mix aan communicatiekanalen die recent uitgebreid werd met de bewonerskrant. Naast algemene informatie worden medewerkers voorgesteld en komen meer praktische tips (huurprijsberekening, selectief verzamelen van afval, …) aan bod. Alle huurders beschikken over diverse folders en een uitgebreide Huurdersmap, met een eigen herwerking van het Ziezo!–boekje. De website van de maatschappij bevat alle essentiële informatie. Daarnaast grijpt de maatschappij tal van communicatiemomenten aan om in dialoog te gaan met haar huurders en kopers.

Bewoners, woon- en welzijnsactoren bevestigen de klantvriendelijke benadering van de personeelsleden van Ons Onderdak.

Het jaarverslag van Ons Onderdak verrast door zijn aanpak, stijl en inhoud. Het is meer dan een klassiek overzicht van feiten, projecten en centen van het voorbije jaar. Het legt de ziel van de SHM bloot met aandacht voor zowel bakstenen als mensen. Inhoudelijke bijdragen geven duiding bij elk onderdeel van het jaaroverzicht.

De klantvriendelijke benadering van de personeelsleden wordt geapprecieerd.

Ervaringsdeskundigen, huurders, kopers en werknemers komen aan het woord. De SHM ging hiervoor een samenwerking aan met een communicatiebureau. Het jaarverslag is als een geïllustreerd kijkboek opgevat en juist daardoor krijgt het de bedoelde aandacht en bereik.

De oederstaaede tabel bevat de opeeevolgeede Prestatdeveldee (PV) ee geeft per Operatdoeele Doelstelldeg (OD) de beoordeldeg. (v.v.v. = voor verbeterdeg vatbaar, e.v.t = edet vae toepassdeg) beoordeldeg De SHM …

huur

koop

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1.

… realdseert edeuwe socdale huurwoedegee

goed

e.v.t.

OD 1.2.

… bdedt vormee vae socdale edgeedomsverwervdeg aae

e.v.t.

goed

OD 1.4.

… verwerft groedee ee paedee om socdale wooeprojectee te realdseree

goed

goed

OD .1.5

… stemt haar aaebod af op de eodee vae verschdlleede groepee

goed

goed

goed

e.v.t.

zeer goed

Zeer goed

goed

N.v.t.

goed

e.v.t.

zeer goed

e.v.t.

2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING OD 2.1.

… staat de voor het oederhoud, herstel, reeovatde, verbeterdeg, aaepassdeg of vervaegdeg vae het socdaal woedegpatrdmoedum waar eoddg

3. BETAALBAARHEID OD 3.1.

… bouwt prdjsbewust

OD 3.2

… verhuurt prdjsbewust

4. SOCIAAL BELEID OD 4.1.

… bdedt hudsvestdegsoedersteuedeg aae bewoeers

OD 4.2.

… zet zdch de voor eee zo goed mogeldjke wooezekerhedd

OD 4.3.

… voorkomt leefbaarheddsproblemee ee pakt ze aae

goed

e.v.t.

OD 4.4.

… betrekt bewoeersgroepee bdj socdale huurprojectee ee bdj wdjkbeheer

goed

e.v.t.

5. FINANCIËLLE LEEFBAARHEI OD 5.1.

… ds fdeaecdeel leefbaar.

goed

goed

OD 5.2.

… beheerst haar kostee goed

goed

goed

OD 5.3.

… voorkomt ee bestrdjdt huurdersachterstal, socdale fraude ee domdcdldefraude

goed

e.v.t.

OD 5.4.

… heeft ee gebrudkt eee goed fdeaecdeel plae

goed

goed

6. KLANTGERICHTHEID OD 6.1.

… deformeert burgers seel ee duddeldjk

goed

goed

OD 6.2.

… deformeert beleddsdestaetdes ee aedere belaeghebbeede orgaedsatdes seel ee duddeldjk

goed

goed

OD 6.3.

… meet de tevredeehedd vae klaetee

goed

goed

(T Tabel 1 overzdcht vae de beoordeldegee - huuractdvdtedtee)

_________________________________________________________________________ VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK (3200)

PAGINA 10 VAN 63

107

De visitatiecommissie weerhoudt het jaarverslag van Ons Onderdak als een goede praktijk.

Een solide financiele basis De financiële leefbaarheid van Ons Onderdak is goed. De FiGI steeg van 46,5 in 2014 naar 50 in 2018. De maatschappij beschikt over een voldoende grote financiële buffer en heeft ook voldoende omzetbare grondvoorraad. De financiële planning van de VMSW toont dat de vrije cashflow en de investeringscashflow in de toekomst negatief zullen evolueren door de investeringen in eigen middelen en het wegvallen van de inkomsten uit de koopactiviteiten. Op basis van een weloverwogen analyse heeft de maatschappij een aantal woningen aangeduid

pport Visitatiera dak (3200) r e d n O s n O Ieper

rekken op Visitatiegesp nuari 2020 16 en 17 ja

108

die ze in de toekomst zal verkopen om het verlies aan middelen gedeeltelijk te compenseren. De voornoemde financiële planning houdt slechts gedeeltelijk rekening met de renovatieplanning van de maatschappij op langere termijn, en dat vindt de visitatiecommissie een belangrijk aandachtspunt.

De maatschappij heeft niettemin een goed zicht op haar financiële situatie op korte termijn. Elke zes maanden wordt een tussentijds resultaat bepaald door het hoofd van de financiële dienst en op basis van deze resultaten wordt er ook elke zes maanden gerapporteerd aan de raad van bestuur. Daarbij is er o.a. aandacht voor huurdersachterstallen, werkingskosten en leegstand. De financiële planning wordt eveneens gebruikt om de financiering voor de koopsector vast te leggen.

De wil om de werking te verbeteren Ons Onderdak peilt op een objectieve en systematische manier naar de tevredenheid van de klanten, vertaalt de resultaten van die peilingen in concrete verbeteracties en voert die uit. Uit die peilingen en uit de gesprekken die de visitatiecommissie had met enkele huurders blijkt dat de tevredenheid bij de huurders groot is. Toch noteerde de raad van bestuur een aantal werkpunten, met name het verhogen van de responsegraad van de enquête bij de huurders ouder dan 70 jaar, het verbeteren van de communicatie bij herstellingswerken uitgevoerd door externe firma’s en de beperkte openingsuren van de maatschappij.

Algemeen vindt de visitatiecommissie dat Ons Onderdak en haar medewerkers voldoende inspanningen leveren om vanuit een sterke visie en betrokkenheid een goede woning, dienstverlening en begeleiding aan te bieden aan de sociale huurders, kopers en ontleners.

5.1. De werking van de sociale dienst Zoals de regelgeving voorschrijft, staat de sociale dienst minstens garant voor de uitvoering van de basisbegeleidingstaken binnen de sociale huisvestingsmaatschappij. Deze kerntaken hebben betrekking op het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren van kandidaat-huurders en huurders, het ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen, het organiseren van huurdersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven.

Drie medewerkers (2,5 VTE) van de sociale dienst besteden bijzondere aandacht aan de individuele begeleiding en ondersteuning van de (kandidaat-)huurders bij de inschrijving en toeleiding tot een sociale huurwoning. Gedurende de huurperiode kunnen onze huurders steeds bij hen terecht met allerlei vragen (leefbaarheid, onderhoud van de woning, betalingsmoeilijkheden, technische raad, …).

Onze huurders zijn globaal genomen kansarmer. Hun vaardigheden naar onderhoud en communicatie evolueren naar ons aanvoelen niet gunstig. De maatschappelijk werkers besteden aan deze trends bijzondere aandacht. Zij doen zo nodig - nog meer dan vroeger - een beroep op een extern hulpnetwerk.

Dit zijn diensten als OCMW, CAW, gezinshulp, poetsdienst, klusjesdienst,… In het kader van leefbaarheid zijn er helaas ook vaker contacten met politiediensten.

Inschrijvingen op de kandidatenlijst Sinds begin 2018 worden zowel de inschrijvingen als toewijzingen van de 55 sociale huurwoningen van het Lokaal Bestuur van Ieper (vroegere OCMW Ieper) uitgevoerd door het personeel van Ons Onderdak.

In het voorjaar van 2019 kwam daar ook de OCMW vereniging Wieltjesgracht bij, met name de 24 aanleunwoningen van “Residentie Goudinegracht”.

In 2020 waren er 322 nieuwe inschrijvingen van kandidaat-huurders. Dit is een forse stijging tegenover vorige jaren.

De afgelopen zeven jaar schommelden het aantal inschrijvingen tussen 220 en 255.

In 2013 hadden we 224 inschrijvingen, zowel in 2014 en 2015 waren er 238 inschrijvingen, in 2016 had de sociale dienst er 227, in 2017 waren er 231, in 2018 waren er 242 en vorig jaar klopten we af op 254 inschrijvingen.

Het duidelijk toegenomen aantal inschrijvingen heeft meerdere oorzaken: • Het telefonisch inschrijven bij Ons Onderdak tijdens corona werkte drempelverlagend.

• Sinds februari 2020 wordt gedecentraliseerd ingeschreven door Habito en Woondienst Zonnebeke. Er gebeurden 62 inschrijvingen via Habito en 17 via Woondienst Zonnebeke.

• Er werden in 2020 168 dossiers (!) doorgestuurd door hetzij SHM De Mandel, De Leie, sociaal verhuurkantoor Roeselare en Woonsleutel. Van de 168 doorverwezen kandidaten leidden uiteindelijk slechts 27 dossiers effectief tot inschrijving. Daaruit blijkt dat de arbeidsintensieve opvolging van deze doorverwijzingen niet efficiënt zijn.

109

De toewijzing van een sociale woning Door het directiecomité zijn er in 2020 in totaal 115 toewijzingen van een huurwoning gebeurd.

Hiervan waren er 61 gewone toewijzingen (= 53 %) en 54 betroffen een eerste verhuring van een nieuwbouwproject of renovatie.

Twaalf nieuwe appartementen in de Aurorastraat in de ecologische wijk De Vloei te Ieper werden in december toegewezen. Deze 12 appartementen zullen begin 2021 voor het eerst worden bewoond.

Er werden 17 woningen opnieuw toegewezen na een grondige renovatie en 1 woning werd toegewezen na een kortere renovatie.

Er werden 11 woningen niet meer toegewezen aan nieuwe kandidaat-huurders: 3 woningen omwille van leegstand in afwachting van vervangbouw, 2 omwille van een geplande grote renovatie, 1 woning zal worden verkocht en 5 woningen zullen een beperkte renovatie ondergaan.

Met toepassing van het lokaal toewijzingsreglement, gebeurden er 4 toewijzingen bij de doelgroep “daklozen” en was er 1 toewijzing voor de doelgroep “begeleid zelfstandig wonen.”

Er waren interne mutaties, waaronder 6 die vielen onder de categorie “overbewoning” zoals omschreven in de Vlaamse Codex Wonen.

In 2020 werden voorts 4 positieve afwijkingen toegestaan: 1 iemand kreeg versneld een woning toegewezen omwille van een brand (art. 19, 1e lid, 6° KSH) en 3 anderen omwille van bijzondere omstandigheden van sociale aard (art. 24 § 1 KSH).

Er was ook 1 negatieve afwijking. Dit ging over een ex-huurder met hoge schuld die tevens ernstige leefbaarheidsproblemen veroorzaakte in een vroegere huurperiode.

Er was 1 toewijzing met voorrang voor een kandidaat-huurder uit de Jeugdzorg - Contextbegeleiding Autonoom Wonen.

Er werden 5 woningen van het patrimonium van het Lokale Bestuur van Ieper toegewezen en er werd 1 woning van Residentie Goudinegracht toegewezen.

Tot slot werden 2 kleine woningen in Rustenhove te Ieper, in afwachting van een vervangbouwproject, ter beschikking gesteld aan het project “Back on Track” onder auspiciën van vzw Oranjehuis uit Heule.

Opzeg en ontbinding van het huurcontract In 2020 ontving Ons Onderdak 62 opzeggen van de huurder. Hiervan: • 19 omwille van opname rusthuis of serviceflat • 4 omwille van aankoop woning • 21 omwille van het huren van een private woning • 17 omwille van ongekende reden • 1 opzeg van het OCMW Poperinge. Dit betrof een woonst die buiten sociaal stelsel aan hen verhuurd werd. Deze woonst wordt nu terug binnen het reguliere sociaal huurstelsel verhuurd.

110

Daarnaast gaf Ons Onderdak zelf 6 keer opzeg aan huurders. Zie hierover meer onder “een overzicht van de juridische dossiers”. Binnen de sector valt het op dat er weinig opzeggen worden gegeven door onze vennootschap, wat mogelijk wijst op een vrij hoge opvolging van de huurders in problematische situaties.

Naast opzeg door de huurder of Ons Onderdak, kan een huurcontract ook ontbonden worden.

Een ontbinding kan door de vrederechter uitgesproken worden nadat Ons Onderdak een gerechtelijke procedure startte. In 2020 vond zo 1 ontbinding plaats.

Ook kan het huurcontract in bepaalde wettelijke gevallen van rechtswege ontbonden worden. Dit betekent dat het huurcontract automatisch ontbonden door een bepaalde gebeurtenis die zich voordoet (bv. overlijden, interne mutatie …). Elk jaar dient Ons Onderdak voor een indicator in het prestatierapport haar cijfers over de ontbindingen van rechtswege in te vullen. De indicator hoort bij de operationele doelstelling “4.2 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid”. In onderstaande tabel staat een overzicht van de ontbindingen van rechtswege door Ons Onderdak in 2020:

Ontbinding van rechtswege (artikel 6.35 Vlaamse Codex Wonen) 1° Laatste huurder overlijdt

2° Huurder betrekt woning niet langer als hoofdverblijfplaats (geen opzeg) en er blijft nog een huurder over

3° Gezin muteert intern

Aantal

A) Bij de ontbinding blijven er bewoners over en wordt er een bezettingsovereenkomst opgemaakt

2

B) Bij de ontbinding blijven er geen bewoners over

15

Ontbinding van rechtswege ten opzichte van de huurder die de woning niet langer als hoofdverblijfplaats gebruikt en geen opzeg heeft gegeven wegens schrapping uit het bevolkingsregister of vreemdelingenregister

0

Ontbinding van rechtswege ten opzichte van de huurder die de woning niet langer als hoofdverblijfplaats gebruikt en geen opzeg heeft gegeven wegens andere reden dan schrapping uit het bevolkingsregister of vreemdelingenregister

2

De laatste huurder, samen met zijn gezinsleden, verhuist naar een andere sociale huurwoning van dezelfde verhuurder en sluit voor die woning een nieuwe huurovereenkomst

17

De huisbezoeken door de sociale dienst

Een kerntaak van de sociale dienst is het begeleiden en ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen. Net als vorige jaren waren het opvolgen van de huurachterstallen, het opvolgen van het onderhoud van de woningen en het bemiddelen bij leefbaarheidsproblemen hierin de hoofdtaken. Ook inwoning, niet-bewoning van woningen en de nodige administratie hierrond moeten worden opgevolgd.

111

Contacten met cliënten tijdens huisbezoeken of via bureelcontacten nemen hierbij veel tijd in beslag.

In geval van huurschuld worden huurders in eerste instantie aangeschreven in uitvoering van het debiteurenreglement. Het aanklampend werken gebeurt bij huurachterstal in hoofdzaak per telefoon of via mail. Voor afbetaalplannen of meer uitleg komen huurders vaak langs op het bureel. Indien huurders voor huurschuld op geen andere manier worden bereikt, vindt een huisbezoek plaats.

Niemand zal tegenspreken dat het ‘corona-jaar’ 2020 een bijzonder jaar was. Huisbezoeken en bureelcontacten vonden enkel bij hoogdringendheid plaats. In het belang van ieders gezondheid werden de sanitaire richtlijnen van de overheid nauwgezet gevolgd.

Deze precaire situatie had zijn weerslag op het opvolgen en aanklampend werken naar huurders toe.

Face-to-face contacten leveren vaak een beter resultaat. Het spreekt voor zich dat ook het onderhoud van de woningen enkel ter plaatse kan worden geëvalueerd in samenwerking met huurders. Woord, wederwoord, verwachtingen en afspraken worden met het oog op het meeste succes best fysiek gemaakt.

In 2020 vonden 364 face-to-face contacten plaats waaronder 124 huisbezoeken en 240 contacten op het bureel. Een pak minder dan de vorige jaren. Er werd samengewerkt met 222 gezinnen.

Het aantal telefonische en digitale meldingen kende dan weer een omgekeerde trend. De sociale dienst ontving 423 oproepen rond overlast, onbehagen of problemen over huurders, meestal door buren. Dit kon opnieuw zijn tijdens een huisbezoek of bureelcontact, via telefoon of brief, per mail, enz.

Van de 423 meldingen kwamen er: • 378 meldingen van huurders • 16 meldingen van niet-huurders (eigenaars uit de buurt) • 20 meldingen van diensten (begeleidende diensten, wijkagent, huisbewaarder,…)

• 9 meldingen anoniem binnen

Bij een 9-tal probleemsituaties op wijk- of gebouwniveau liep het aantal meldingen op van 10 tot wel 28 (!). Onderlinge spanningen en leefbaarheidsproblemen lagen aan de basis. Vaak kenmerkten deze een onderliggende problematiek, i.c. drugs -of psychische problematiek.

Voor individuele psychische problematieken werd passende begeleiding voorgesteld, evenwel niet steeds met het beoogde resultaat. Onder meer de motivatie van desbetreffende huurders speelde hierin mee.

Het doen terugkeren van de rust noopte bij 4 huurders, die zich schuldig maakten aan rustverstoring en waarrond meldingen gebeurden, in 2020 of 2021 tot een opzeg of dreiging tot opzeg. Voor twee andere bewoners kwam er in 2021 een verhuis, bij één huurder werd in 2021 preventieve woonbegeleiding opgestart.

112

De problemen bij huisbezoeken en bureelcontacten • Tijdens elk huisbezoek wordt geprobeerd het onderhoud van de woning na te gaan, ook bij een andere reden dan waarvoor het huisbezoek diende. In 138 woningen werd het onderhoud geëvalueerd. Daarvan: • waren 83 woningen goed of voldoende onderhouden • was er in 32 woningen verdere opvolging nodig • was in 15 woningen het onderhoud ondermaats • werden 8 gezinnen, specifiek voor het evalueren van het onderhoud, niet bereikt • Huurachterstal bij 24 gezinnen: • met 22 gezinnen werden tijdens een huisbezoek of bureelbezoek betaalafspraken gemaakt • 2 gezinnen werden bij een huisbezoek niet bereikt • Inwoning bij 39 gezinnen: • 26 gezinnen stelden zich in regel, ofwel spontaan (15) of na een actieve interventie door Ons Onderdak (11) • in 4 gezinnen kon de inwoning niet of slechts tijdelijk worden toegestaan en werden er afspraken gemaakt rond vertrek (waarvan 2 dossiers overbewoning - verder opgevolgd in 2021) • in 9 gezinnen kon geen inwoning worden vastgesteld of ontkende de huurder • Daarnaast werd er in 5 dossiers rond inwoning gewerkt zonder dat er een huisbezoek of bureelcontact plaatsvond. Daarvan • stelden 2 gezinnen zich spontaan in regel • stelden 3 gezinnen zich in regel na een actieve interventie door Ons Onderdak • Vermoeden van niet-bewoning bij 5 gezinnen: • in 3 dossiers werd de niet-bewoning geobjectiveerd. Betreffende huurders gaven zelf opzeg en verlieten in 2020 of 2021 de woning.

• in 2 dossiers was er geen sprake van niet-bewoning of kon de niet-bewoning niet worden geobjectiveerd • In 91 gezinnen had het huisbezoek tot doel ook andere zaken te bespreken (bv. mutatievraag, administratieve zaken,…). Daarvan werden 86 gezinnen bereikt, 5 gezinnen werden niet bereikt.

• Beluisteren van één of meerdere meldingen van overlast of onbehagen: 38 gezinnen • 36 gezinnen werden bereikt • 2 gezinnen werden niet bereikt • Objectiveren of doorspreken van meldingen van overlast of onbehagen: 34 gezinnen • 32 gezinnen werden bereikt • 2 gezinnen werd niet bereikt via huisbezoek

113

Bewonersparticipatie: eventjes terugschakelen In het vorige jaarverslag werd bewonersparticipatie een ‘werk van lange adem’ genoemd. Een bijna visionaire titel, terugkijkend op het voorbije coronajaar. Plots schakelden we van het ‘vroegere normaal’ naar ‘code oranje’ en uiteindelijk ‘code rood’ met tussendoor eventjes het ‘nieuwe normaal’.

Kernboodschap: hou afstand en blijf in je bubbel. Verwachtingen die contraproductief zijn om met elkaar in dialoog te kunnen gaan. Elkaar ontmoeten om zich te kunnen buigen over het gemeenschappelijke belang -het wonen- kon of mocht niet meer. Het participatieve werken moest eventjes terugschakelen.

In het voorjaar van 2020, tijdens de eerste lockdown, werd - de nieuw aangeworven opbouwwerker Yara het telefonisch aanpreekpunt voor huurders die nood hadden aan een praatje. Zelf belde ze alle 80-plussers op, een gebaar dat sterk geapprecieerd werd. In die periode verzorgde ze ook twee edities van ‘Ons Krantje’. Eén ervan werd volledig gewijd aan de corona-epidemie en de gevolgen ervan voor bewoners. Informatie, tips en sanitaire raadgevingen werden er in opgenomen.

In juni verliet Yara Bogaert Ons Onderdak voor een nieuwe uitdaging. In september werd ze vervangen door Jan Vermeulen.

Een gemis aan bewonersvergaderingen Vanaf de eerste lockdown tot nu konden er - gelet op de terecht strenge maatregelen vanwege de overheid - geen bewonersvergaderingen meer georganiseerd worden. Jammer, want het overleg tussen huurders of rond bepaalde thema’s verloopt hierdoor veel trager, afstandelijker en vooral minder efficiënt en effectief. Dit - dikwijls zeer dynamisch - groepsoverleg werd vervangen door een ketting van aparte contacten tussen de individuele huurders en de participatieconsulent. Jan verzamelt de voorstellen en bemerkingen en koppelt die terug, via brief, mail of tijdens een telefoongesprek. Op die manier kan er ook wel tot resultaten gekomen worden, maar dikwijls overheerst het gevoel dat niet alles uitgesproken werd, dat er maar een tijdelijk compromis gevonden werd of zelfs helemaal geen. Veel zaken zijn nog niet uit- en afgesproken: het is wachten op het moment dat er weer samengekomen kan worden tijdens een ‘echte’ vergadering (met een pot koffie). Deze resultaten tonen vooral de sterkte en de impact aan van een bewonersoverleg.

Doordat de bewonersvergaderingen niet konden doorgaan, kon/moest er meer ingezet worden op bemiddeling tussen huurders onderling. Het viel ook op dat er door de huurders hierop meer appél gedaan werd. Dit is merkbaar in het aantal registraties van huisbezoeken en meldingen (zie hoger).

We zijn er ons van bewust dat het samenbrengen van mensen tegenwoordig ook digitaal kan, bijvoorbeeld via Zoom, Teams enzovoort. Vanuit de tevredenheidsmeting van 2019 weten we echter dat meer dan een derde van de huurders digitaal moeilijk te bereiken is. Digitale bewonersvergaderingen zijn dus (nog) geen optie om tot een gedragen dialoog te kunnen komen. Dit gegeven is een realiteit die we dienen te respecteren, willen we iedereen aan boord houden.

Nood breekt wet, soms moeten groepen bewoners aangesproken kunnen worden om bijvoorbeeld een verhuisbeweging aan te kondigen. De bewoners van de seniorenwoningen in de Robrecht Van Bethunelaan dienden geïnformeerd te worden van een verhuisbeweging binnen een aantal jaar.

Dit door de bekendmaking van de bouwplannen van hun buur, de basisschool Sint-Jozef. Omdat verhuisbewegingen ingrijpend zijn, opteerden we niet voor een brief of telefoon. Wij wilden vooral de toekomstplannen van de buurt én van hun eigen woningen grondig kunnen uitleggen en illustreren met plannen en tekeningen. Tegelijkertijd wilden we ook de eerste reacties van de betrokkenen kunnen capteren, om hierop te kunnen terugkeren van zodra een bewonersvergadering weer mag. Daarom

114

kozen we voor voordeurgesprekken waarbij bij alle betrokkenen aangebeld werd en er de tijd genomen kon worden om zaken uit te leggen en te luisteren naar de bezorgdheden. Een samenvattende brochure met plan werd aan de 20 huurders overhandigd. Ze konden de plannen inzien met de nodige duiding.

Ons Krantje, 7 edities verder In 2020 bleef het huurderskrantje met dezelfde regelmaat (4 keer per jaar) verschijnen. De bedoeling is dezelfde gebleven: het informeren van de bewoners rond de verschillende aspecten van het sociaal huren en van de werking van Ons Onderdak. Mogelijke onderwerpen worden aangereikt vanuit het bestuur of vanuit de verschillende expertises van de diensten van Ons Onderdak. De taal in de artikels wordt eenvoudig gehouden, wat de leesbaarheid voor iedereen verhoogt. Waar mogelijk worden zaken gevisualiseerd. Wanneer een artikel verschijnt hangt sterk af van het onderwerp en de actualiteit van het moment. Meer en meer is er ook aandacht voor regionale informatie die ook de huurders aanbelangen.

Denk bijvoorbeeld aan nieuwe afvalsorteerregels of vaccinatie-info. Dit wordt indien mogelijk gelinkt met specifieke huurdersinformatie. Bijvoorbeeld: de corona-regels specifiek voor een appartementsgebouw.

Vaste rubrieken zijn gebleven: ‘Huurder aan het woord’ en de ontspanningspagina. Eénmaal werd er ook ingegaan op een artikelvoorstel van een bewoner. Tijdens een telefoongesprek vertelde Jean-Claude dat hij zijn kerstversiering aan het installeren was. Hij vroeg of er niet een aantal foto’s van genomen konden worden, voor “het gazetje”. Een spontaan idee waaraan gevolg werd gegeven en als voorbeeld dient voor de toekomst.

Onder andere door de steeds veranderende communicatie rond de corona-maatregelen, merken we dat bepaalde informatie sneller verspreid zou moeten kunnen worden. Een driemaandelijks krantje kan hier niet tijdig op inspelen. Het opstarten van een Facebookpagina leek een interessante aanvulling te kunnen worden. De voor- en nadelen hiervan werden bevraagd onder de collega’s. Waarna we niet opstartten…. De belangrijkste redenen: opnieuw zullen we een aantal mensen nooit bereiken. Uit steekproeven bij andere SHM’s bleek daarnaast dat er slechts een beperkt aantal volgers hun pagina bezoeken. Deze geringe impact weegt te weinig op tegen de inspanningen die er gedaan moeten worden om een aantrekkelijke Facebookpagina te creëren. In het licht van de evolutie naar woonmaatschappijen adviseren media-experts nu geen nieuwe communicatiekanalen meer op te starten. Het Facebookidee wordt dus nog eventjes opgeborgen.

Geen eiland Participatie betekent ook dat kansen naar buurtbetrokkenheid aangegrepen moeten worden. Sociale huurders wonen immers niet op een eiland! In 2020 waren er contacten met de opstartende vzw Inloophuis Ieper, die in de Posthoornwijk een buurtvervlechtingsinitiatief zal opstarten. Ook met de schildersvereniging Antonart, dat zijn stek vond in een door een geplande vervangbouw leegstaande woning van Ons Onderdak. Naar hen toe werd de verwachting uitgesproken om regelmatig de buurt te gaan betrekken in hun activiteiten. Ook werden er contacten gelegd met het Mobiel Stekinitiatief vanuit het Welzijn Ieper in samenwerking met Samenlevingsopbouw. Dit initiatief wil ontmoetingskansen en dienstverlening naar de Ieperse deelgemeenten brengen.

2020 was op participatief vlak anders. De doelstelling om huurders te informeren en te betrekken bij aspecten van hun woonsituatie blijft. In de praktijk dienden we anders te gaan werken, omslachtiger en minder uitgesproken naar resultaten toe. De ambitie blijft er om weer voluit te gaan eens het weer mag.

2021 wordt op veel vlakken beter!

115

De huurachterstallen 2016

2017

2018

2019

2020

januari

36.278,01

33.730,81

31.501,64

27.982,84

36.910,16

februari

32.980,85

24.974,57

30.653,28

28.490,66

39.003,12

maart

32.466,44

26.310,53

28.508,92

28.249,64

41.941,69

april

31.793,59

26.837,78

28.319,67

29.088,71

42.164,42

mei

25.378,12

24.272,25

25.649,67

20.405,36

33.847,51

juni

25.831,42

20.778,23

21.430,73

22.185,38

34.586,95

juli

27.805,14

25.513,93

21.249,15

23.730,60

37.386,12

augustus

29.551,19

30.105,57

25.586,14

27.437,20

36.902,94

september

30.720,40

32.607,36

25.684,07

26.959,60

34.778,72

oktober

29.491,59

28.420,00

25.725,46

26.645,21

34.189,95

november

30.080,54

28.069,68

26.318,11

26.156,20

31.019,65

december

31.114,87

29.168,93

28.230,29

27.974,20

29.017,70

De huurschuld in bovenstaande tabel betreft de totale huurschuld van de zittende huurders op de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag. De vervaldag is de tiende dag van de maand waarop contractueel de huur voor de lopende maand moet zijn betaald.

Rond de huurschuld van de zittende huurders van eind september werden bij de presentatie van het halfjaarlijks resultaat volgende bevindingen vermeld. De totale huurschuld t.b.v. 34.778,72 euro was verdeeld over 102 dossiers, i.c. 90 dossiers voor woningen en 12 dossiers voor garages.

De huurschuld was als volgt verdeeld: • 59 huurders een huurschuld hadden kleiner dan 250,00 euro, samen voor 3.604,20 euro of 10,36 % van het totaal.

• 34 huurders hadden een huurschuld > 250 euro en < 1.000,00 euro, samen voor 16.513,17 euro of 47,48 % van het totaal.

• 9 huurders hadden een huurschuld > 1.000,00 euro, samen voor 14.661,35 euro of 42,16 % van het totaal.

De totale huurschuld was verdeeld over 34.205,30 euro huurachterstal voor woningen en 573,42 euro voor garages, respectievelijk 98,35 % en 1,65 %.

Van deze 102 dossiers waren er in het totaal 13 huurders in collectieve schuldenregeling samen voor een huurschuld t.b.v. 9.226,30 euro of 26,53 % van het totaal. In deze 9.226,30 euro was er 3.775,94 euro nieuw opgebouwde schuld.

In 36 van de 102 dossiers waren er betaalafspraken gemaakt of was er een afbetaalplan lopende, in het totaal ten bedrage van 14.831,33 euro of voor 42,64 % van de huurschuld.

Van de 102 dossiers was er in 3 dossiers een gerechtelijke procedure lopende, eind oktober samen voor een totaal van 2.251,12 euro.

116

Wat betreft de 9 huurders met een huurschuld > 1.000,00 euro: • was in 2 dossiers is een afbetaalplan lopende.

• was in 2 dossiers de huurschuld opgenomen in de collectieve schuldenregeling.

• was de huurschuld in 1 dossier nieuw opgebouwde schuld binnen de collectieve schuldenregeling.

• was in 1 dossier een gerechtelijke procedure lopende.

• werd 1 huurder in gebreke gesteld.

• waren 2 huurders overleden doch was de woning nog niet ontruimd n.a.v. verworpen nalatenschap, eind september 2020 samen voor een bedrag van 2959,14 euro.

In het debiteurenreglement wordt als streefdoel vooropgesteld dat de totale huurachterstal van de zittende huurders de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag niet hoger mag zijn dan 0,5 % van de inkomsten uit de verhuring van de vennootschap.

Terugblikkend kende 2020 een moeilijke start. Na de collectieve sluitingsperiode tussen kerst en nieuwjaar kon het opvolgen van de huurachterstallen pas worden hervat rond half februari 2020. Een personeelslid was langer ziek waardoor huurprijsberekeningen niet konden gebeuren en geen correcte huurschulden worden opgevraagd. Daarna volgde volop corona met voor sommige huurders een beperkter inkomen en algemene inkomstenonzekerheid. Desondanks kon de hogere huurschuld van januari 2020 tegen eind december 2020 naar de beoogde doelstelling worden herleid. In december 2020 haalden we 0,47 % op basis van het omzetcijfers uit verhuring van 2020 dat 6.162.339,78 euro bedroeg. Dit duidt op het belang van blijvend aanklampend werken.

Een overzicht van de juridische dossiers Niet iedere huurder leeft de bepalingen van het huurcontract na. Sommigen bouwen huurachterstal op, anderen bewonen de woning niet of onvoldoende, nog anderen onderhouden de woning niet of zorgen voor leefbaarheidsproblemen…

Vooraleer Ons Onderdak opzeg geeft en/of een gerechtelijke procedure start, geeft zij de huurder meerdere kansen om toch nog te voldoen aan zijn huurdersverplichtingen. Zo zal Ons Onderdak naargelang de situatie brieven richten aan de huurder, komt de woonbegeleider tussen om de huurder telefonisch te contacteren en/of huisbezoeken te doen.

Pas als de huurder ondanks de vele gegeven kansen nalaat te voldoen aan zijn huurdersverplichtingen, wordt opzeg gegeven en/of een gerechtelijke procedure gestart. Gelukkig gebeurt dit zeer zelden.

Opgestarte en effectieve uithuiszettingen Elk jaar dient Ons Onderdak voor een indicator in het prestatierapport die hoort bij de operationele doelstelling “4.2 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid” haar cijfers over de uithuiszettingen door te geven. Hierbij worden zowel het aantal procedures die opgestart zijn als het aantal effectieve uithuiszettingen gevraagd. Daarnaast dienen ook de cijfers over de ontbindingen van rechtswege ingevuld te worden. Dit laatste kwam reeds eerder in dit jaarverslag aan bod onder de titel “opzeg en ontbinding van het huurcontract”.

Het is wat verwarrend, maar met het aantal opgestarte procedures zoekt men niet alleen procedures en uithuiszettingen via gerechtelijke weg. Als Ons Onderdak een procedure start en/of de huurder verlaat de woning zonder gerechtelijke procedure, dan moet dit meegeteld worden.

Uit de tabel (hierna) blijkt dat Ons Onderdak in 2020 negen procedures opstartte waarbij het kwam

117

tot twee effectieve uithuiszettingen in 2020. In beide dossiers gaf Ons Onderdak opzeg en verliet de huurder de huurwoning bij het einde van de opzegtermijn. Het betroffen dus geen uitdrijvingen met de gerechtsdeurwaarder. Dit lage cijfer ligt in de lijn met het meest recente visitatierapport van Ons Onderdak waarin wij de score “zeer goed” kregen inzake woonzekerheid.

Aantal procedures opgestart (in 2020)

Aantal effectieve uithuis­ zettingen (2020)

A) Volledige volle eigendom of volledig vruchtgebruik van een woning of bouwgrond

0

0

B) Gedeeltelijke volle eigendom van een woning of bouwgrond

0

0

C) Bracht als zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder een woning of bouwgrond in zijn vennootschap

0

0

A) Domiciliefraude

2

1

B) Huurachterstal

3

0

C) Gebrek aan onderhoud van de woning

0

0

D) Veroorzaken van leefbaarheidsproblemen

2

1

E) Combinatie van huurachterstal en een of meerdere elementen uit A, C en D

1

0

F) Combinatie van twee of meerdere elementen uit A,C en D (zonder huurachterstal)

1

0

G) Andere

0

0

A) Voordelen genoten/onterecht toegelaten tot een sociale woning t.g.v. onjuiste/onvolledige verklaringen afgelegd ter kwader trouw

0

0

Beëindigingsgrond (opzegging of ontbinding) (artikel 6.33 Vlaamse Codex Wonen)

1° Voldoet niet meer aan voorwaarden inzake onroerend goed

2° Ernstige of blijvende tekortkoming aan huurdersverplichtingen

3° Fraude

Opstart gerechtelijke procedures Uit voorgaande kan men echter niet afleiden in hoeveel dossiers Ons Onderdak een gerechtelijke procedure moest starten in 2020.

Met uitzondering van dossiers waarbij er enkel sprake is van huurachterstal, geeft Ons Onderdak in principe steeds opzeg aan de huurder voor het blijvend niet-naleven van de huurdersverplichtingen.

Verlaat de huurder na het einde van de opzegtermijn de huurwoning niet, dan wordt een gerechtelijke procedure gestart. Betreft het een dossier met enkel huurachterstal dan wordt na het doorlopen van het debiteurenreglement geen opzeg gegeven, maar wordt meteen een gerechtelijke procedure gestart.

118

De huurschuld is tegen dan meestal aanzienlijk en zo wordt er kostbare tijd gewonnen om de huurachterstal niet nog verder te laten oplopen. Met deze toegepaste methodiek is ook de (ex-)huurder gebaat.

Toegepast op de negen opgestarte procedures in 2020 waarvan eerder sprake werden door Ons Onderdak zes opzeggen gegeven en drie gerechtelijke procedures gestart.

Van de zes opzeggen verliet de huurder in twee dossiers de woning na het verlopen van de opzegtermijn (= de eerder genoemde twee effectieve uithuiszettingen). Voorts mocht in één dossier de huurder uiteindelijk in de woning blijven. In de overige drie dossiers werd een gerechtelijke procedure gestart gezien de huurder de woning niet verliet na het einde van de opzegtermijn. Hiervan startte één gerechtelijke procedure in 2020 en twee gerechtelijke procedures in 2021.

In 2020 werden aldus vier gerechtelijke procedures opgestart.

Verder verloop gerechtelijke procedures Wat betreft de vier gerechtelijke procedures die in 2020 gestart werden: Op 31/12/2020 was de gerechtelijke procedure die gestart werd inzake de leefbaarheids-en onderhoudsproblemen (zonder huurachterstal) nog lopende.

Op 31/12/2020 was één van de drie gerechtelijke procedures over huurachterstal nog lopende. In de overige twee dossiers werd een vonnis geveld. In het ene dossier werd de huurachterstal tijdens de gerechtelijke procedure ingehaald, waardoor de huurder in de huurwoning mag blijven. In het andere dossier sprak de vrederechter de ontbinding uit waarop de huurder eind januari 2021 de woning vrijwillig verliet zodat geen uitdrijving door de gerechtsdeurwaarder nodig was.

Voorts waren nog twee gerechtelijke procedures inzake huurachterstal hangende in 2020 die in 2019 gestart werden: In het ene dossier kwam het in 2020 tot een vonnis waarbij de huurder mocht blijven wonen gezien alle huurachterstal afbetaald werd lopende de procedure. Op 31/12/2020 was de andere gerechtelijke procedure nog steeds lopende.

Collectieve schuldenregeling (CSR) Sommige zittende en vertrokken huurders gaan in CSR gezien hun soms zeer aanzienlijke schuldenlast.

Hierbij is er soms ook een schuld bij van Ons Onderdak. Schuldeisers (met inbegrip van Ons Onderdak) kunnen in dat geval aangifte doen. In 2020 deed Ons Onderdak aangifte in zeven dossiers: vijf voor zittende huurders en twee voor vertrokken huurders.

Bij zittende huurders bestaat de mogelijkheid om een verzoek te richten aan de schuldbemiddelaar om de huurschuld prioritair te betalen. In drie van de vijf dossiers van de zittende huurders aanvaardde de schuldbemiddelaar de prioritaire betaling.

Wordt of kan er geen beroep gedaan worden op de prioritaire betaling, dan dient na aangifte de minnelijke aanzuiveringsregeling te worden afgewacht om te kijken hoeveel en wanneer (een deel) van onze schuld voldaan zal worden. Op 31/12/2020 mochten wij nog geen minnelijke aanzuiveringsregelingen ontvangen.

119

5.2. De beschikbare grondreserves Naar het oordeel van de visitatiecommissie (zie hogerop in dit jaarverslag) beschikt Ons Onderdak over voldoende omzetbare grondvoorraad. Het beschikken over voldoende grondreserve is dus een troef binnen onze sector.

Ons Onderdak heeft iets meer dan 9 ha grond per 31/12/2020 in eigendom. 3,14 ha kunnen we bebouwen op zgn. uitgeruste bebouwbare grond. Naast uitgeruste grond bezit de vennootschap nog ± 6 ha niet-uitgeruste grond. Samen met de respectieve gemeentebesturen, administraties en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden moet de inzet van deze juridische bebouwbare gronden (grotendeels woonuitbreidingsgebied) op korte en middellange termijn worden tot stand gebracht.

Uitgeruste grond (toestand per 31/12/2020) Uitgeruste percelen zijn gronden die in principe na het verkrijgen van een omgevingsvergunning kunnen worden bebouwd. Ze liggen aan een “goed” uitgeruste weg al dan niet binnen de perimeter van een goedgekeurde verkaveling of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) met de bestemming “wonen”.

De reserve aan uitgeruste bebouwbare percelen is eerder beperkt, m.n. 3,14 ha. Dit is een equivalent van ± 125 à 135 sociale huur of koop woningen. Op 0,94 ha van deze reserve bestaan er bouwplannen voor 47 woningen.

Stad of gemeente

Wijk en/of straat

Stedenbouwkundige bestemming

Ieper

Grasmuslaan

verkaveling

2.255

De Vloei

verkaveling

1.660

Breydelhofstraat

woongebied - bpa

881

Veurnseweg

woongebied - bpa

398

Elverdinge

Bourgondiëstraat

woongebied - rup

838

Geluwe

Stampkotstraat

woongebied - bpa

3.640

Westouter

Blauwepoortakker

verkaveling

1.706

Kemmel

Willebeek

woongebied

899

Roesbrugge

Bergenstraat 22, 22+ en 24

woongebied

1.079

Zuidschote

Relemeers (fase 3)

verkaveling

2.495

Poperinge

Henri Permekeplein

verkaveling

9.227

Bommelbilk

verkaveling

6.358

Brielen

Totaal

120

Oppervlakte in m²

31.436

Ieper De grondreserves in de Grasmuslaan kwamen in handen van Ons Onderdak door de fusie met de cvba De Zuid-Westhoek. Het betreft de vierde en laatste fase van een gesubsidieerd sociaal koopproject gelegen in de stadsverkaveling van de Vogelzangwijk. Er is nog geen definitieve uitspraak over de toekomst ervan (t.t.z. huur, koop, doelgroep, ruil,...).

In De Vloei zijn er nog twee projectzones die voorlopig onbebouwd blijven. Het betreft een perceel voor sociale appartementen m.b.t. hetwelk nog geen definitieve beslissing is genomen m.b.t. de toewijzing van de bouwwerken. Wellicht wordt het concept houtmassiefbouw verlaten. Op de andere projectzone zijn drie sociale huurwoningen gepland. Concrete plannen bestaan nog niet.

In zitting van de raad van bestuur van december 2020 werd principieel beslist een ruiling tot stand te brengen met het stadsbestuur van Ieper waarbij 1.454 m² uitgeruste grond in De Vloei wordt geruild voor 4.361 m² niet uitgeruste grond in het woonuitbreidingsgebied aan de Oude Kortrijkstraat. Deze ruiling moet administratief-juridisch nog tot stand worden gebracht.

Brielen In de Breydelhofstraat, naast huisnummer 23, is een vrij groot perceel gelegen waarop tot vier sociale woningen kunnen worden gebouwd. Er bestaan nog geen plannen. De vraag in Brielen is eerder beperkt.

Aan weerszijden van de insteekweg aan de Veurnseweg worden vijf nieuwe huurwoningen voorzien. Zes woningen van slechte kwaliteit dat we in 2009 verwierven zijn inmiddels gesloopt. De bouwwerken starten in 2021 nadat de infrastructuurwerken met subsidies van het Vlaamse Gewest zijn afgerond.

Elverdinge Dit perceel grond werd jegens de WVI in 2013 verworven in het kader het planologisch voorschrift (PRS) dat bij elke woonontwikkeling moest worden voorzien in een sociaal aanbod. Op het bouwperceel kunnen tot zes sociale woningen worden gebouwd.

Geluwe Daar waar dit stuk grond nog als niet-uitgerust (15.963 m²) werd opgenomen in ons jaarverslag van 2018, is er inmiddels de wegenis aangelegd en is er een principiële ruilovereenkomst met cvba De Leie tot stand gekomen. In de eerste fase van het sociaal koopproject werden acht woningen gerealiseerd en in verkoop gesteld. Er rest Ons Onderdak nog een reserve van netto 3.640 m² waarop nog dertien koopwoningen zullen worden gebouwd in twee fasen (8 in 2021; 5 later).

Westouter Ook in de verkaveling Blauwepoortakker II werd in uitvoering van de bepalingen van het PRS een sociale last opgelegd. Ook het BSO voor Heuvelland vereist een inspanning tot het realiseren van een bijkomend aanbod ondanks het gegeven dat de vraag in vergelijking met bv. stedelijk gebied in de omgeving er eerder klein is. Van de bestaande plannen die zich richtten op gezinnen met kinderen werd afgestapt. Nieuwe plannen zijn in opmaak (fase voorontwerp) met het oog op de huisvestingsbehoeften van alleenstaanden en kleine gezinnen. We voorzien in een eerste fase vier entiteiten in de plaats van drie.

Kemmel Het betreft een eerder licht hellend terrein dat aanvankelijk niet bedoeld was om te bebouwen. Evenwel biedt het perceel, juist omwille van zijn hoogteverschillen, potenties om er kleine woningen (met ondergrondse parkeerfaciliteit) te voorzien, zeer dicht bij het dorpscentrum. De plannen zijn in opmaak

121

(fase voorontwerp) met het oog op de huisvestingsbehoeften van een viertal alleenstaanden of kleine gezinnen.

Roesbrugge In de Bergenstraat werden twee panden gekocht. Het eerste in het kader van een decretaal voorkooprecht, het tweede omwille van een lage prijs. Op het perceel kan tot 50 meter diep worden gebouwd (gewestplan).

De kans deed zich voor dat nog een bergplaats, geïncorporeerd in de verworven panden maar op een apart kadastraal perceel, samen met een stuk weiland kon worden aangekocht. Samen met De Lovie zullen plannen worden ontwikkeld. Het stadsbestuur van Poperinge besliste tot opmaak van een RUP waar­van de startnota in opmaak is en waarin gewag wordt gemaakt van dit gedeelde sociaal project.

Zuidschote In 2018 werden de wegenis en omgevingswerken m.b.t. dit kernversterkend project afgewerkt. Er werden drie huurwoningen gebouwd en twee koopwoningen. Deze vijf woningen zijn inmiddels bewoond. Drie sociale kavels zijn inmiddels verkocht alsook een kavel die de stad verkocht en waarvan Ons Onderdak voor ± de helft eigenaar was.

Poperinge De belangrijkste reserves van uitgeruste grond liggen op het grondgebied van de stad Poperinge. Door de fusie met de cvba De Zuid-Westhoek werden ± 4,5 ha toegevoegd aan het patrimonium van Ons Onderdak. Inmiddels leidde een globale ruiloperatie tussen vier partijen (de stad Poperinge, de WVI, SHM De Mandel en Ons Onderdak) tot de eigendomstoestand en de percelering wat ze nu is. Op drie projectzones werden intussen elf koopwoningen (verkocht) en acht appartementen door Ons Onderdak afgewerkt, waarvan er vijf reeds zijn verkocht. In het kader van de zgn. overgangsbepalingen “sociale koop” zijn acht koopwoningen in opbouw. Daarnaast kunnen op de aangegeven uitgeruste gronden nog een vierentwintig-tal woningen worden gebouwd. Op een trapveld dat tijdelijk aan de stad Poperinge ter beschikking is gesteld en binnen een perimeter van 30 m van een LPG-tank ligt, kunnen zeven woningen worden voorzien.

Op de geruilde reserves in Bommebilk kunnen in de 2de, 3de en 4de fase respectievelijk negen, zeven en zes koopwoningen worden voorzien. De aanbestedingsprocedure m.b.t. de bouw van de 2de fase werd eind 2020 afgewerkt.

Naast deze uitgeruste gronden zijn er hier en daar nog restpercelen - al dan niet met een functie over het werkgebied van onze huisvestingsmaatschappij verspreid. Het betreft o.a. een voetweg in de Anjelierenlaan te Ieper, een gemeenschappelijke oprit in de Orchideeënlaan te Ieper, een garageweg aan de Kalleputstraat te Voormezele, een stuk grond ter beschikking gesteld aan het FANC met het oog op de meting van radioactieve achtergrondstraling,…

122

Niet-uitgeruste percelen (toestand 31/12/2020) Niet-uitgeruste percelen zijn gronden die nog niet kunnen worden bebouwd omdat ze niet zijn voorzien van wegenis en nutsleidingen en/of waarvan er geen definitieve uitspraak is gedaan door de bevoegde overheid of deze gronden, waarin maatschappelijk werd geïnvesteerd, überhaupt ontwikkelbaar zijn. Tot op vandaag kunnen woonuitbreidingsgebieden (WU), waarvan we 3,84 ha in eigendom hebben, door een sociale huisvestingsmaatschappij ontwikkeld worden zonder dat daar bv. een Ruimtelijk Uitvoeringsplan moet voor opgemaakt worden.

De reserve aan niet-uitgeruste grond is (nog) aanzienlijk: 6,05 ha. Toch moet rekening worden gehouden dat grote delen later worden overgedragen aan het openbaar domein. Niettemin kunnen er naar verwachting 250 à 300 woningen op gebouwd worden (aan > 35 woningen per hectare / > 80 appartementen per hectare).

Stad of gemeente

Wijk en/of straat

Stedenbouwkundige bestemming

Ieper

Oude Kortrijkstraat

woonuitbreidingsgebied gewestplan

20.910

woonuitbreidingsgebied gewestplan

12.449

Elverdinge

Oppervlakte in m²

Brielen

Breydelhofstraat

woongebied - bpa

9.277

Poperinge

Henri Permekeplein

verkaveling

7.993

Reningelst

Disbos

woongebied - rup

1.969

Woesten

Groenerf

woongebied - rup

2.894

Poelkapelle

Schiethoek

woonuitbreidingsgebied

4.993

Totaal

60.485

Ieper Deze gronden zijn op het gewestplan Ieper-Poperinge grotendeels als woonuitbreidingsgebied bestemd. In het licht van deze bestemming enerzijds (een SHM kan er groepswoningbouw ontwikkelen) en anderzijds de aanduiding als prioritaire zoekzone in het GRS van de stad Ieper (2000 en herbevestigd in de partiële herziening van 2018) werden deze gronden in 2014 als strategische reserve verworven.

Deze gronden kunnen - gezien de grootte - in het kader van een stedelijk grondbeleid van betekenis zijn.

Eind 2020 werd de principiële beslissing genomen om een poging te ondernemen om een aanpalend stuk WU van ± 1,66 ha te verwerven.

Elverdinge Ook deze reserve is op het gewestplan Ieper Poperinge als woonuitbreidingsgebied aangeduid. Helaas ligt het voor onze SHM op de verkeerde plaats. Er is onvoldoende vraag naar een bijkomend sociaal huuraanbod in de deelgemeente. Het profiel van de kandidaat-huurder vraagt een locatie dichter bij de kern. Ook deze reserve kan in het kader van een stedelijk en/of regionaal grondbeleid van betekenis

123

zijn. In zitting van de raad van bestuur van 19 augustus 2020 werd de principiële beslissing genomen om 7.625 m² van de WU te ruilen met de WVI voor 2.037 m² uitgeruste grond in de Pastoor Olivierstraat te Proven en 1.013 m² uitgeruste grond in de Vannestestraat te Boezinge. De ruiling kan nog niet formeel worden voltrokken omdat eerst een verkavelingsvergunning m.b.t. het WU in Elverdinge dient verkregen.

Op het WU in Elverdinge zal uitsluitend sociaal woonaanbod worden voorzien door Ons Onderdak en de WVI.

Brielen De reserves in Brielen zijn in principe ontwikkelbaar: ze zijn centraal gelegen in het dorp en liggen binnen de perimeter van een bpa (> 15 jaar oud). Ook hier is er onvoldoende vraag naar een bijkomend sociaal huuraanbod in de deelgemeente. M.b.t. een drie percelen (samen 4.366 m²), die aansluiten op een groter te ontwikkelen privaat perceel werd ontwerpend onderzoek verricht met het oog op het eventueel realiseren van woonvormen met hogere densiteit. Gronden waarop met hogere densiteit kan worden gebouwd zijn meer waard. In zitting van de raad van bestuur van 19 augustus 2020 werd beslist dat deze niet uitgeruste grond openbaar wordt verkocht met het oog op het realiseren van een architecturaal en stedenbouwkundig sterke dorpsontwikkeling. Deze openbare verkoop wordt voltrokken in 2021.

Poperinge Het betreft een binnengebied in de verkaveling van het Henri Permekeplein waarvan het programma nog niet vast staat. Het bebouwbare perceel kan een rol spelen binnen een stedelijk grondbeleid. Zowel meergezinswoningen als grondgebonden woningen kunnen er worden gerealiseerd.

Reningelst Er is onvoldoende vraag naar een bijkomend sociaal huuraanbod op deze plek. Het profiel van de kandidaat-huurder vraagt een locatie dichter bij de dorpskern. Het betreft een onontsluitbare reserve aangeduid als woongebied in een RUP. M.a.w. is er initiatief van een aanpalende eigenaar of een ontwikkelaar die handelt in zijn plaats noodzakelijk. In de loop van 2020 bood zich een kandidaatontwikkelaar aan om deze gronden samen met deze van de aanpalende eigenaar te ontwikkelen. Er werd een principiële beslissing genomen tot verkoop van dit stuk restgrond in zitting van de raad van bestuur van 16 december 2020. De verkoop wordt pas voltrokken na het verkrijgen van een omgevingsvergunning door de koper.

Woesten Omtrent deze reserve is in de loop van 2019 beslist dat we deze beperkte reserve samen met een stuk grond tussen de huurwijk Groenerf en de Elverdingsestraat zullen ontwikkelen. Deze gronden worden wellicht in 2021 verkaveld met het oog om er een zestal sociale kavels te realiseren.

Poelkapelle Deze gronden werden in 2017 geruild met SHM De Mandel in het kader van de gemengde ontwikkeling op het Henri Permekeplein (zie hoger). In Poelkapelle is Ons Onderdak tot nader orde niet actief. Deze gronden zijn te beschouwen als strategische reserve en kunnen bv. sociaal worden verkaveld mocht dit binnen het gemeentelijke woonbeleid zo worden beslist.

124

5.3. De klachtenbehandeling Ons Onderdak biedt huisvesting aan 1.479 gezinnen, we verkopen ook woningen en sociale kavels aan gegadigden. Huurders of kopers: het zijn gezinnen met of zonder kinderen, senioren, jonge mensen, alleenstaanden, mensen met een beperking… Dag in dag uit zijn onze medewerkers in de weer om woningen en appartementen in de beste condities aan te bieden, alsook een goede service en begeleiding te geven. Grondreserves moeten worden onderhouden, evenals de beste contacten met al onze buren (!). Soms gaat er iets verkeerd en blijven de zaken te lang op hun beloop naar de zin van de burger. Elke betrokkene beschikt over het wettelijk recht om in dit geval een klacht in te dienen.

De weg van een klacht…

Hoe een klacht moet worden behandeld staat uitgelegd in het Bestuursdecreet.

Als een klacht wordt ingediend, bevestigt de klachtenbehandelaar de ontvangst van de klacht schriftelijk binnen de tien dagen na ontvangst en registreert de klacht.

De registratie van de klacht is verplicht. In het register wordt vermeld: de datum van ontvangst, (on) ontvankelijkheid, bemiddelingstraject, datum afhandeling of reden termijnsverlenging en korte analyse van de klacht.

Er bestaat ook de mogelijkheid tot bemiddeling. Ook de behandeltijd van vijfenveertig dagen van de klacht kan worden verlengd tot negentig dagen mits grondige motivatie.

125

Jaarlijks dient de klachtenbehandelaar de klachten te rapporteren aan de Vlaamse Ombudsdienst.

Er wordt, uiteraard op basis van alle gekende informatie en het wettelijk kader, zoveel mogelijk gestreefd naar een vlugge en correcte afhandeling van de klacht. De ervaring leert dat dit ter bevrediging van de huurder of kandidaat is.

Jaar

Gegronde klachten

Ongegronde klachten

Totaal klachten

2014 2015

0 2

2

4

2016

0

2017

2

2

2018

1

1

2019

1

1

2020

1

Jaar

Administratieve klachten

1 Sociale klachten

2014

0

2015

2

2016

0

2017

1

2018

1

2019

1

2020

1

2 Technische klachten

Financiële klachten

1

1 1

1

De klachten van 2020 betroffen een klacht ten aanzien van overlast van de onderbuur en het uitblijven van een reactie van Ons Onderdak, deze klacht werd als ongegrond verklaard. Er was ook een klacht over het poetsen van de algemene delen en de poetsvrouw, deze klacht was deels gegrond.

126

5.4. De vennoten De sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak heeft drie types van vennoten. Naast de openbare besturen die het overgrote deel van de aandelen in handen hebben, zijn ook nog particulieren en organisaties vennoot.

1. Openbare besturen Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

1

Vlaams Gewest

Koning Albert II-laan 35 bus 61 1030 Brussel

34

1.950

4.836,00

1.246,37

3.589,63

2

Provincie West-Vlaanderen

Provinciehuis Boeverbos Koning Leopold III-laan 41

8200 Sint-Andries

35

530

1.314,40

365,97

948,43

3

Stad Ieper

Ter Waarde 1

8900 Ieper

37

5.270

13.069,60

5.654,97

7.414,63

4

OCMW Ieper

Ter Waarde 1

8900 Ieper

40

2.070

5.133,60

4.966,15

167,45

5

Stad Poperinge

Grote Markt 1

8970 Poperinge

53

1.415

3.509,20

1.437,68

2.071,52

6

Gemeente Heuvelland

De Warande - Bergstraat 24

8950 Heuvelland

55

912

2.261,76

901,44

1.360,32

7

Gemeente Zonnebeke

Langemarkstraat 8

8980 Zonnebeke

59

1.288

3.194,24

1.295,05

1.899,19

8

Gemeente Vleteren

Kasteelstraat 39

8640 Vleteren

69

316

783,68

345,21

438,47

9

OCMW Poperinge

Veurnestraat 22

8970 Poperinge

118

500

1.240,00

402,75

837,25

10

Stad Wervik

Sint Maartensplein 16

8940 Wervik

119

1.250

3.100,00

1.006,92

2.093,08

11

OCMW Wervik

Steenakker 30

8940 Wervik

120

500

1.240,00

402,75

837,25

12

Gemeente Langemark- Kasteelstraat 1 Poelkapelle

8920 Langemark

121

100

248,00

80,56

167,44

13

Gemeente Houthulst

8650 Houthulst

19

400

992,00

992,00

0,00

Totaal openbare besturen

16.501

40.922,48

19.097,82

21.824,66

Markt 1

2. Particulieren Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. Aantal register ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

1

Dhr. Henry J. de Cock

Korte Torhoutstraat 6

8900 Ieper

41

36

89,28

22,35

66,93

2

Dhr. Charles Vermeulen

Diksmuidsestraat 82

8900 Ieper

42

21

52,08

13,04

39,04

3

Dhr. Philippe Donck

“Greenpark” Buizenberglaan 14

9830 St. Martens-Latem

44

30

74,40

18,62

55,78

4

Erf O.Vanderghinste-Donck M.Louise

p/a Burgemeester Pyckestraat 67

8500 Kortrijk

46

10

24,80

6,21

18,59

5

Graaf H. d’Udekem d’Acoz

Couthoflaan 50

8972 Poperinge (Proven)

52

2

4,96

0,99

3,97

6

Mevr. R.Hoornaert Deweerdt

Poperingestraat 1

8954 Heuvelland (Westouter)

71

2

4,96

1,24

3,72

127

Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

7

Dhr. Gilbert Roosebeke

Saazlaan 12

8970 Poperinge

72

15

37,20

37,20

0,00

8

Dhr. Georges Pareyn

Hospitaalstraat 8/A

8908 Ieper (Vlamertinge)

74

2

4,96

1,24

3,72

9

Dhr. Christophe Vandekerckhove

Elzerijstraat 18

8890 Moorslede

80

25

62,00

12,42

49,58

10

Dhr. Paul Robyn

Capucienestraat 103

8900 Ieper

81

25

62,00

15,52

46,48

11

Mevr. Nadine Berten

St. Franciscusstraat 4

8940 Wervik

82

5

12,40

12,40

0,00

12

Dhr. André Danneels

Klijtestraat 36

8906 Ieper (Elverdinge)

83

10

24,80

24,80

0,00

13

Mevr. Agnes Duhayon

Boeschepestraat 11

8954 Heuvelland (Westouter)

84

10

24,80

6,21

18,59

14

Mevr. Luc Vanraes - Tyberghien

Elverdingsestraat 44

8900 Ieper

89

5

12,40

3,10

9,30

15

Dhr. Jules Vansteenkiste

D’Hondtstraat 13, 2B

8900 Ieper (Sint-Jan)

91

20

49,60

49,60

0,00

16

Dhr. Daniel Boudry

Wulvestraat 16

8902 Ieper (Zillebeke)

92

10

24,80

6,21

18,59

17

Dhr. Gunter Pertry

Eikenlaan 9

8900 Ieper

95

15

37,20

37,20

0,00

18

Dhr. Jef Pollee

Jan Ypermanstraat 33

8900 Ieper

96

10

24,80

6,21

18,59

19

Dhr. Noël Delaere

Langemarkstraat 11 Bus 2

8980 Zonnebeke

97

20

49,60

49,60

0,00

20

Dhr. Paul Wydoodt

Steenstraat 22

8640 Vleteren (Woesten)

98

15

37,20

37,20

0,00

21

Mevr. Brigitta Vandamme

Vijfwegenstraat 4

8902 Ieper (Zillebeke)

99

10

24,80

6,21

18,59

22

Dhr. Jan Durnez

Capucienestraat 104

8900 Ieper

100

10

24,80

6,21

18,59

23

Dhr. Danny Nolf

Wolnzachlaan 35

8970 Poperinge

101

15

37,20

18,61

18,59

24

Dhr. Hendrik Vervisch

Olmstraat 38

9030 Mariakerke

102

15

37,20

9,31

27,89

25

Dhr. Patrick Donck

Dorp 21

8647 Reninge

103

12

29,76

7,45

22,31

26

Mevr. Anne Marie Haentjens

Kervynlaan 9

8900 Ieper

105

15

37,20

9,31

27,89

27

Dhr. Vital Verstraete

Fazantenlaan 2

8900 Ieper

107

10

24,80

6,21

18,59

28

Mevr. Marieke Cloet

Vaubanstraat 80

8900 Ieper

109

15

37,20

37,20

0,00

29

Dhr. Herman Baron

St. Livinusstraat 29

8906 Elverdinge

110

15

37,20

37,20

0,00

30

Mevr. Antoinette Leroy

Werviksestraat 94

8902 Ieper (Zillebeke)

111

15

37,20

37,20

0,00

31

Dhr. Wim Denhert

De Linde 21

8980 Zonnebeke (Geluveld)

112

15

37,20

27,91

9,29

32

Dhr. Joseph Verschoore

Stationsstraat 9

8900 Ieper

113

8

19,84

19,84

0,00

33

Dhr. Frans Durnez

Viooltjesveld 2

8954 Heuvelland (Westouter)

114

15

37,20

37,20

0,00

34

Dhr. Jan Laurens

Vannestestraat 8

8904 Ieper (Boezinge)

115

15

37,20

37,20

0,00

35

Dhr. Lieven Stubbe

Meenseweg 446

8902 Ieper (Zillebeke)

116

21

52,08

52,08

0,00

36

Mevr. Roos Devos

Stoffelstraat 28 bus 5C

8900 Ieper

136

15

37,20

37,20

0,00

37

Dhr. Jurgen Vanlerberghe

Veurnestraat 89

8970 Poperinge

139

15

37,20

37,20

0,00

38

Dhr. Hendrik Ingelbeen

Beselarestraat 170

8940 Wervik

137

15

37,20

37,20

0,00

39

Dhr. Ives Goudeseune

Zwarteleenstraat 81

8902 Ieper (Zillebeke)

140

15

37,20

37,20

0,00

40

Dhr. Raphaël Room

Schietstraat 8

8900 Ieper (Dikkebus)

2

15

37,20

37,20

0,00

41

Mevr. Brigitte Dewulf

Sint Elooisweg 56

8902 Ieper (Voormezele)

138

15

37,20

37,20

0,00

42

Dhr. Johan Vanhaverbeke

Oude Veurnestraat 39

8900 Ieper

1

15

37,20

37,20

0,00

43

Dhr. Dominique Dehaene

Capucienenstraat 37

8900 Ieper

4

25

62,00

62,00

0,00

44

Erfg. Dhr. Paul Delanote

Boomgaardstraat 48

8970 Poperinge

3

15

37,20

37,20

0,00

45

Dhr. Michel Deforche

Jan Vanderghotelaan 7

8900 Ieper

5

12

29,76

29,76

0,00

46

Mevr. Lena Boeraeve

Grote Branderstraat 25 E

8908 Ieper (Vlamertinge)

15

15

37,20

37,20

0,00

47

Mevr. Isabelle Gits

Ieperstraat 220

8980 Zonnebeke

7

6

14,88

14,88

0,00

128

Blz. Aantal register ingeschreven aandelen

Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. Aantal register ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

48

Dhr. Danny Suffys

Dikkebusseweg 464

8900 Ieper

9

10

24,80

24,80

0,00

49

Dhr. Joseph Delalleau

Oude Provenstraat 28

8978 Watou

10

15

37,20

37,20

0,00

50

Dhr. Frans Masson

Oostvleterenstraat 53

8640 Woesten

11

15

37,20

37,20

0,00

51

Mevr. Katrien Descamps

Posthoornstraat 36

8900 Ieper

12

15

37,20

37,20

0,00

52

Dhr. Bert Doise

Begoniapark 18

8954 Westouter

13

15

37,20

37,20

0,00

53

Dhr. Dimitry Soenen

Maaldestedestraat 101

8902 Zillebeke

15

15

37,20

37,20

0,00

54

Dhr. Bert Verhaeghe

Ommegangstraat 22

8940 Wervik

16

15

37,20

37,20

0,00

55

Dhr. Steven De Waele

Vermeulenstraat 3

8900 Ieper

17

15

37,20

37,20

0,00

56

Mevr. Kristien Beyens

Ypermanstraat 50

8900 Ieper

18

15

37,20

37,20

0,00

57

Dhr. Michiel Descheemaeker

Lange Dreve 8F

8980 Zonnebeke

20

15

37,20

37,20

0,00

58

Dhr. Joseph Vanhove

Oude Konijnstraat 1

8900 Ieper

24

10

24,80

24,80

0,00

59

Mevr. Sarah Bouton

Meenseweg 28 bus 1A

8900 Ieper

25

10

24,80

24,80

0,00

60

Mevr. Ann-Sophie Himpe

Pappotstraat 3

8902 Zillebeke

26

10

24,80

24,80

0,00

61

Mevr. Lien Deblaere

Rapetstraat 91

8940 Wervik

27

10

24,80

24,80

0,00

62

Dhr. Philip Bolle

Vleeshouwersstraat 10

8900 Ieper

28

10

24,80

24,80

0,00

63

Dhr. Thijs Descamps

Rijselstraat 69

8900 Ieper

29

10

24,80

24,80

0,00

64

Dhr. Joachim Jonckheere

Roeselarestraat 98

8980 Zonnebeke

30

10

24,80

24,80

0,00

Totaal particulieren

887 2.199,76 1.685,14 514,62

3. Organisaties Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. Aantal register ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

1 OKRA

p/a Vijverstraat 29

8900 Ieper

75

2

4,96

1,24

3,72

2 VZW Wijkraad “Hoveland”

Robrecht van Bethunelaan 7 8900 Ieper

78

2

4,96

1,24

3,72

3 Stedelijke Seniorenraad Ieper

p/a Kervynlaan 9

8900 Ieper

108

62

153,76

52,20

101,56

4 Vondels vzw

Ter Waarde 45

8900 Ieper

117

10

24,80

24,80

0,00

5 ABVV West-Vlaanderen

Conservatoriumplein 9

8500 Kortrijk

124

50

124,00

40,28

83,72

6 Beweging.net afdeling Ieper

p/a Lombaardstraat 28

8900 Ieper

125

100

248,00

80,57

167,43

7 Beweging.net afdeling Poperinge

Haringestraat 37

8972 Roesbrugge-Haringe

127

10

24,80

8,06

16,74

8 ACW West

Marechalstraat 7

8020 Oostkamp

129

310

768,80

266,48

502,32

9 SP.A afdeling Ieper

p/a Kalfvaart 24/2A

8900 Ieper

131

100

248,00

80,57

167,43

10 SP.A afdeling Poperinge

p/a Ieperstraat 29

8970 Poperinge

132

50

124,00

40,28

83,72

11 SP.A afdeling Wervik

Motestraat 48

8940 Wervik

133

100

248,00

80,57

167,43

12 SP.A Federatie Ieper

p/a Torrepoortlaan 18

8900 Ieper

134

100

248,00

80,57

167,43

13 Open VLD Federatie Ieper

p/a Poperingseweg 73

8900 Ieper

135

50

124,00

40,28

83,72

14 Beschut Wonen De Overweg

Poperingsweg 71 A

8900 Ieper

136

10

24,80

24,80

0,00

15 De Lovie vzw

Krombeekseweg 82

8970 Poperinge

14

10

24,80

24,80

0,00

Totaal organisaties

966

2.395,68

846,74

1.548,94

Algemeen totaal

18.354 45.517,92 21.629,70 23.888,22

129

5.5. De raad van bestuur, het directiecomité en de statutaire benoemingen Overeenkomstig de bepalingen van Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 tot bepaling van de nadere regels met betrekking tot de beheeraspecten van sociale huisvestingsmaatschappijen en tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen zijn de raden van bestuur samengesteld met een maximum van dertien bestuurders.

Art. 14 van de statuten van onze vennootschap bepaalt dat de vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur, samengesteld uit minimum negen leden. De Algemene Vergadering waakt erover dat de samenstelling van de raad van bestuur in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen.

Voor Ons Onderdak werd met toepassing van deze regels het aantal bestuurders op dertien mandaten vastgesteld. Minstens vijf bestuurders zijn van een ander geslacht dan de acht andere en in de raad van bestuur is juridisch-technische, economisch-financiële en sociale expertise aanwezig.

Aan het lokale bestuur van Ieper zijn zes mandaten toegewezen, aan Poperinge één, aan Wervik één en aan de gemeenten Zonnebeke en Heuvelland ook elk één mandaat. Aan het provinciebestuur is eveneens één mandaat toegewezen evenals aan een welzijnsorganisatie-vennoot. Het dertiende mandaat blijft toegewezen aan de particuliere aandeelhouders tot de Algemene Vergadering van 2026.

Het voorzitterschap is toegewezen aan Philip Bolle en Thijs Descamps is ondervoorzitter.

De raad komt elf keer per jaar samen. Het dagelijks bestuur is in handen van het directiecomité. Statutair wordt de raad van bestuur benoemd door de Algemene Vergadering.

De raad van bestuur Voorzitter Philip Bolle

Vleeshouwersstraat 10

8900 Ieper

Rijselstraat 69

8900 Ieper

Lena Boeraeve

Grote Branderstraat 25 E

8908 Vlamertinge

Sarah Bouton

Meenseweg 28 bus 1A

8900 Ieper

Lien Deblaere

Rapetstraat 91a

8940 Wervik

Brigitte Dewulf

St. Elooisweg 56

8902 Voormezele

Bert Doise

Begoniapark 18

8950 Westouter

Ondervoorzitter Thijs Descamps

Raadsleden

130

Ann-Sophie Himpe

Pappotstraat 3

8902 Zillebeke

Joachim Jonckheere

Roeselarestraat 98

8980 Zonnebeke

Gunter Pertry

Eikenlaan 9

8900 Ieper

Bryan Vanderhaeghe

Boomgaardstraat 13

8970 Poperinge

Joseph Vanhove

Oude Konijnstraat 1

8900 Ieper

Jurgen Vanlerberghe

Veurnestraat 89

8970 Poperinge

Sint Omerlaan 7

8900 Ieper

Directeur Peter Pillen

Het directiecomité Voorzitter Philip Bolle

Ondervoorzitter Thijs Descamps

Leden directiecomité Bert Doise Joachim Jonckheere Bryan Vanderhaeghe Joseph Vanhove

Directeur Peter Pillen

De statutaire benoemingen Om de continuïteit in de vennootschap te verzekeren is een mechanisme van uittreding van bestuurders in artikel 19 statutair geregeld. Met name staat hierin bepaald dat elk jaar 2 of 3 bestuurders tijdens de gewone Algemene Vergadering aftreden. De bestuurders zijn evenwel herkiesbaar.

Overeenkomstig art. 19 werd de volgorde van uittreding de eerste maal door loting onder de bestuurders bepaald in zitting van de RVB van 26 juni 2019. In het eerste jaar - dus met de Algemene Vergadering van 2020, zijnde één jaar na de nieuwe samenstelling van de raad - zijn er twee uittredingen (m.i.v. de uittreding van Lena Boeraeve, die zetelt namens de private aandeelhouders) in het tweede jaar twee, in het derde jaar twee, in het vierde jaar twee, in het vijfde jaar twee en in het zesde jaar drie (m.i.v. de uittreding van Joachim Jonckheere cfr. beslissing van de Algemene Vergadering van vrijdag 14 juni 2019). In jaar zeven is de regeling van jaar één opnieuw van toepassing enz.

131

Jaar van uittreding 2021

2022

2023

2024

2025

2026

Mandaat voorbehouden aan

Uitgeoefend door

gemeente Heuvelland

Bert Doise

stad Wervik

Lien Deblaere

stad Poperinge

Bryan Vanderhaeghe

sector Welzijn

Brigitte Dewulf

stad Ieper

Philip Bolle

stad Ieper

Gunter Pertry

stad Ieper

Thijs Descamps

stad Ieper

Joseph Vanhove

gemeente Zonnebeke

Joachim Jonckheere

provincie West-Vlaanderen

Jurgen Vanlerberghe

stad Ieper

Sarah Bouton

privé-aandeelhouders

Lena Boeraeve

stad Ieper

Ann-Sophie Himpe

Ann-Sophie Himpe

Bert Doise

Brigitte Dewulf

Bryan Vanderhaeghe

Gunter Pertry

Joachim Jonckheere

132

Joseph Vanhove

Jurgen Vanlerberghe

Lena Boeraeve

Lien Deblaere

Peter Pillen

Philip Bolle

Sarah Bouton

Thijs Descamps

133

5.6. De medewerkers Het team van Ons Onderdak bestaat uit 21 medewerkers of 18 voltijdse equivalenten. De ploeg staat in voor de dagdagelijkse werking van de organisatie, de ontwikkeling van projecten, het beheer van het patrimonium en verzorgt de relaties met huurders, kandidaat-huurders en kopers.

Diederick Verstraete

Eric Neels

Eveline Ferrest

Filip Uzeel

Gino Matton

Griet Deschildre

Ine Vandenberghe

Isabelle Meersseman

Jan Vermeulen

134

Joyce Deceuninck

Kitty Clauw

Liesbet Blanckaert

Linda Strumane

Mariet Rapaevna Islamova

Martine Vangansbeke

Mieke Vandecandelaere

Nancy Vandenbulcke

Nelly Coffyn

Peter Pillen

Tim Fastré.

Wim Delanghe

135

BUD GET TEN

138 De financiën van Ons Onderdak in 2020 in een notendop 141 De financiële gezondheid van Ons Onderdak

136

137

6.1. De financiën van Ons Onderdak in 2020 in een notendop De tabellen in deze rubriek bevatten de financiële kengetallen van cvba Ons Onderdak over de laatste vijf jaren. Hieruit kunnen we enkele duidelijke evoluties en trends aflezen.

Overzicht resultaat van het boekjaar 2016 Resultaat v/h boekjaar

2017

2018

6

3

2

Geruilde grond:

3

1

1

- Verkoopwaarde

907.160,00

524.600,00 1.085.220,50

- Opbrengst

797.796,66

499.838,88

10

30

Verkochte sociale koopwoningen: - Opbrengst

25

4

3

24

12

2.212.521,83 5.451.855,49 5.088.347,39 4.855.100,00 2.543.443,02 193.965,26

534.578,61

383.749,51

843.919,69

168.898,64

3

Verkochte sociale kavels

162.733,00

Verkoopwaarde

71.817,62

Opbrengst Totaal opbrengsten door verkoop onroerend goed koopsector incl. grond

2020

1.777.153,81 1.664.488,04 1.717.518,00 1.260.481,06 1.111.984,66

Verkochte sociale huurwoningen

- Verkoopwaarde

2019

493.965,26

534.578,61

383.749,51

915.737,31

168.898,64

Ons onderdak verkocht 3 huurwoningen waardoor er een uitzonderlijke opbrengst gerealiseerd werd van 428.083,14 euro.

Er werden 10 sociale koopwoningen en 2 sociale koopappartementen verkocht in 2020.

Verkopen 2020

Aantal

Omzet (incl. subsidie)

Bouwkost

Brutoopbrengst

Merkemstraat Jonkershove

3

613.438,61

545.983,24

67.455,37

Bommelbilk Poperinge

7

1.542.000,00

1.479.178,00

62.822,00

Henri Permekeplein Poperinge appartementen

2

388.004,41

349.383,14

38.621,27

12

2.543.443,02

2.374.544,38

168.898,64

Totaal sociale woningen

138

Overzicht van de opbrengsten Bedrijfsopbrengsten

2016

2017

2018

2019

2020

Omzet

7.571.952,93 11.452.625,70 11.722.819,45 10.680.350,05

8.646.744,19

Verkopen koopsector

2.266.286,53

5.017.833,00

2.543.443,02

5.451.855,49

5.088.347,39

524.600,00

1.085.220,50

5.305.666,40

5.476.170,21

5.549.251,56

5.662.517,05

6.103.301,17

Geproduceerde vaste activa

18.296,73

17.661,89

29.404,78

45.887,58

51.715,64

Andere bedrijfsopbrengsten

581.461,34

652.492,61

980.335,56

1.394.964,08

856.694,95

Opbrengst ruil Omzet huur

In de voorbije jaren zijn het aantal verkochte sociale koopwoningen sterk fluctuerend. In 2020 werden 12 koopaktes verleden wat in lijn lag met het aantal in 2016 (10 aktes). Tussen deze jaren werd minimum dubbel zoveel verkoopopbrengsten gerealiseerd met 30 aktes in 2017, 25 in 2018 en 24 in 2019. Zowel de corona-crisis als het faillissement van een hoofdaannemer bracht de oplevering van de werken in de war. Er wordt een sterke inhaalbeweging verwacht in 2021.

De huuropbrengsten zijn tegenover vorig jaar sterk toegenomen (+7,8 %) dankzij een verhoging van de marktwaardes door het vernieuwd model van de huurschatter.

Overzicht van de kosten Kosten

2016

2017

2018

2019

2020

Aantal woningen

1.445

1.456

1.471

1479

1477

Brandverzekering

65.342,94

67.071,69

70.093,88

56.784,31

58.553,82

400.000

325.465,63

375.405,53

391.437,23

427.941,42

1.114.912,09

1.124.618,88

1.060.618,26

1.561.746,13

1.572.683,10

991.044,69

1.211.659,07

1.224.819,87

1.320.114,52

1.356.605,81

15,50

15,50

16,15

17,50

18,00

Onroerende voorheffing Onderhoudskosten Personeelskosten Full time equivalent

In 2018 werd er een aanbesteding gedaan voor de brandverzekering waarbij er een goedkopere premie werd afgedwongen voor de jaren 2019-2021.

De onderhoudskosten zijn net als in 2019 gevoelig hoger dan de voorgaande jaren als gevolg van de verdere aanpak van verouderde woningkenmerken van ons patrimonium.

De personeelskosten zijn gestegen met 36.491,29 euro, en komt min of meer overeen met de loonindexering van 2 %.

139

Overzicht van de financiële rekeningen Rekeningen

31/12/2016

31/12/2017

31/12/2018

31/12/2019

31/12/2020

550000 RC VMSW KT

4.166.691,40

4.181.686,04

1.774.053,32

3.871.472,02

3.401.866,36

3.000.000,00

2.000.000,00

531000 RC VMSW LT 550400 RC Huurwaarborgen

967.908,72

1.005.364,51

1.028.338,13

1.061.125,27

1.088.797,81

55 Andere

907.147,27

590.413,78

468.420,81

947.171,60

835.438,30

Totaal

6.041.747,39 5.777.464,33

843.919,69 7.879.768,89 5.326.102,47

Het totaal aan liquide middelen is sterk verminderd en staat in de laatste 5 jaar op hun laagste niveau.

Dit is echter een momentopname gezien er in het eerste trimester van 2021 al 10 verkoopaktes gepland staan en deze dus voor een sterke kasinstroom zullen zorgen.

Investeringen Investeringen Terreinen en gebouwen Installaties, machines Meubilair en rollend materiaal Vaste activa in aanbouw Totaal

2016

2017

2018

2019

2020

265.922,60

375.230,56

374.850,84

360.316,71

589.158,57

129,97

-

-

607,72

-

7.706,00

8.323,25

173.908,17

9.605,73

34.207,59

4.094.508,87

5.410.872,80

8.032.943,74

5.874.464,05

4.368.267,44 5.794.426,61 8.581.702,75 6.497.830,21

Het bedrag aan investeringen in vaste activa in aanbouw betreffen bouwwerkzaamheden aan projecten in de huursector tijdens 2020.

Een overzicht van de belangrijkste afgewerkte projecten: • Torrepoortwijk, Ieper - Binnenrenovatie 4 woningen (totale renovatiekost is 402.898,85 euro)

402.898,85 euro

• Acacialaan/Viooltjeslaan/Berkenwijk, Ieper - Dakrenovatie 33 woningen (totale renovatiekost is 383.006,55 euro)

366.792,60 euro

• Merkemstraat, Jonkershove - 7 nieuwbouwappartementen (totale kostprijs is 1.234.383,62 euro)

334.404,80 euro

• Groenerf, Woesten - Dakrenovatie 28 woningen (totale renovatiekost is 490.884,70 euro)

239.145,32 euro

• ’t Houten Paard, Ieper - Dakrenovatie 16 appartementen (totale renovatiekost is 229.679,71 euro)

123.213,42 euro

• Ieper/Woesten/Hollebeke - Schrijnwerkrenovatie 35 woningen (totale renovatiekost is 490.884,70 euro)

52.956,33 euro

Bij voorlopige oplevering van het project verhuizen de vaste activa in aanbouw naar de rubriek terreinen en gebouwen. In 2020 werd er in totaal 3.379.082,20 euro op die manier overgeboekt. Vanaf dit moment worden de gebouwen ook boekhoudkundig afgeschreven.

140

Een overzicht van de nog lopende projecten: • De Vloei, Ieper - 12 nieuwbouwappartementen Lot 176

1.487.486,04 euro

• De Vloei, Ieper - 12 nieuwbouwappartementen Lot 85

477.147,46 euro

• Hovelandlaan, Ieper - BEN-renovatie 24 woningen

456.152,93 euro

• Goesdamstraat, Ieper - 8 nieuwbouwappartementen

400.079,43 euro

• Wielewaalstraat, Hollebeke - vervangingsbouw 5 woningen

394.118,69 euro

• Robrecht van Bethunelaan, Ieper - Dakrenovatie 33 woningen

297.039,22 euro

• Krombekestraat, Poperinge - vervangingsbouw 6 woningen

259.861,61 euro

• Westbrandhoek, Vlamertinge - 4 nieuwbouwwoningen

136.506,84 euro

Premies in verband met investeringen in rationeel energieverbruik Premies Premie condensatieketels Premie super isolerend glas Premie dakisolatie

2016

2017

2018

12.000,00

4.000,00

183,96

17.130,75

1.460,16

45.919,87 2.863,65

Premie groendaken/groene energie

101.256,00 65.366,50

Vlaams Klimaatfonds (VKF) Totaal

2020

33.028,80

Premie Fluvius spouwisolatie

Premies EPC

2019

79.010,62

3.217,92

234.460,90

281.476,63

91.099,54

36.246,72

356.847,65

330.260,15

91.099,54

De toegekende VKF-premie heeft betrekking op dakisolatie en omvat 60 woningen.

6.2. De financiële gezondheid van Ons Onderdak De Vlaamse overheid investeert veel middelen in sociale huisvestingsmaatschappijen. Ze hecht dan ook veel belang aan hun financiële toestand. De beschikbare middelen moeten immers optimaal ingezet worden voor de sociale huurder of koper. Met de zogenaamde Financiële Gezondheidsindex (FiGi) wordt de financiële toestand van een sociale huisvestingsmaatschappij in één cijfer samengevat.

De FiGi werd ontwikkeld door de VMSW en het agentschap inspectie RWO. Het systeem is uitgewerkt om alle administraties van “Wonen” van de Vlaamse overheid de mogelijkheid te geven om de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen op basis van dezelfde parameters te beoordelen.

Tien financiële kengetallen die elk voor drie opeenvolgende jaren worden berekend, vormen het vertrekpunt. De FiGi’s worden ook opgenomen in de prestatiedatabank in het kader van de beoordeling door de visitatiecommissie.

De gegevens die bij de financiële kengetallen worden gebruikt, komen uit de jaarrekening van de sociale

141

huisvestingsmaatschappij en hebben betrekking op de liquiditeit, de solvabiliteit, de rentabiliteit en de kostenbeheersing van de organisatie.

Het eindresultaat is een score op zestig punten. Er worden ook deelresultaten berekend zodat elke maatschappij kan zien waar ze goed en minder goed scoort.

Eind 2020 lanceerde de VMSW een nieuw model waarbij elke SHM een kredietwaardigheidsbeoordeling krijgt op basis van onder meer de FiGi-score. Het staat nu al vast dat Ons Onderdak ingedeeld wordt in de beste risicocategorie: “een uitstekende financiële situatie en de aanwezigheid van een buffer om financiële tegenvallers op te vangen.”

Uit de databank van de VMSW wordt dit ook aangetoond: in 2019 behaalden slechts 16% van het totaal aantal SHM’s (88) een hogere FiGi-score. 73 van de 88 SHM’s scoren lager, 14 presteren beter.

FIGI-score 2019 SHM’s:

Onderstaande tabel geeft de evolutie over de laatste 5 jaar weer in een onderlinge positionering. Over de laatste 5 jaar verbeterde de positie van Ons Onderdak t.o.v. de andere SHM’s in Vlaanderen.

142

De liquiditeit Current ratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum voldoende liquide middelen of kortetermijnactiva heeft om de korte termijn schulden te betalen. Er wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

Formule: (3+40/41+50/53+54/58+490/1-178-4280-4281)/(42/48+492/3-4280-4281) Beoordeling van deze ratio: < 1 voor verbetering vatbaar 1-2 behoorlijk > 2 goed

Onmiddellijke liquiditeitsratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum over voldoende liquide middelen beschikt om de korte termijn schulden te betalen. Ook hier wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

Formule: (50/53 + 54/58 – 178 – 4280 -4281) / (42/48 – 4280 -4281) Beoordeling voor deze ratio: < 0,5 voor verbetering vatbaar 0,5 - 1 behoorlijk > 1 goed

Netto kaspositie bij de VMSW De gelden die de sociale huisvestingsmaatschappij buiten de VMSW aanhoudt, zijn in principe altijd een positief bedrag omdat een maatschappij steeds een bedrag voor de dagelijkse werking mag aanhouden.

Wat ze niet nodig heeft, wordt doorgestort naar haar ‘rekening courant’ bij de VMSW. Op deze wijze is de rekening courant bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer.

Een positief saldo betekent dat de sociale huisvestingsmaatschappij al haar verplichtingen van het voorbije boekjaar heeft kunnen betalen.

Formule: (5310+5500-4330) Beoordeling voor deze ratio: < 0 voor verbetering vatbaar > 0 goed

143

De solvabiliteit Graad van financiële onafhankelijkheid Bij solvabiliteit wordt gemeten in welke mate een onderneming in staat is om op lange termijn aan haar financiële verplichtingen te voldoen.

Formule: (10/15)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <5% voor verbetering vatbaar 5 %-20 % behoorlijk > 20 % goed

Zelffinancieringsgraad De zelffinancieringsgraad is een strengere benadering van de solvabiliteit. Hierbij wordt het eigen vermogen beperkt tot de reserves en in verhouding gesteld met het totaal vermogen. Deze ratio geeft op die manier weer of het bedrijf er in slaagt om eigen vermogen bij te creëren door de resultaten van het boekjaar en het verleden Formule: (13+140+141)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <0% voor verbetering vatbaar 0-10 % behoorlijk > 10 % goed

Dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door de operationele cashflow uit de gewone bedrijfsoefening Hier wordt een verband gelegd tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen af te lossen.

Formule: (16+17-178)/(70/74-60/64+630+631/4+635/7+75-75300-7532/5-65+653+6560-6561+6209) Beoordeling van deze ratio: > 33 jaar of < 0 jaar voor verbetering vatbaar < 33 jaar goed

144

De rentabiliteit Exploitatie-cashflowmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening Met deze ratio wordt gemeten of de kasinkomsten (bedrijfs- en financiële kasopbrengsten) van SHM voldoende zijn om de kasuitgaven (bedrijfs- en financiële kaskosten en de kapitaalaflossingen van de leningen exclusief het kapitaal van de prefinancieringskredieten) van de SHM te dekken.

Formule: (60/64-6209-630-631/4-71-72)+(65-651-656) +(422+42335+42336+42390+42392+42393 +42399+42400+42402+42403+42409+42420))/((70+74) +(75-7532/5)) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 85-100 % behoorlijk < 85 % goed

Cost/income ratio uit de gewone bedrijfsoefening Bedrijfseconomisch wordt hier ook gestart vanuit een operationele marge, maar hier worden boekhoudkundige kosten zoals intresten, afschrijvingen en voorzieningen in mindering gebracht.

Formule: (60/64+65-71-72)/(70/74)+75 Beoordeling van deze ratio: > 100 % voor verbetering vatbaar 85 %-100 % behoorlijk < 85 % goed

Operationele marge uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de inkomsten en de uitgaven uit gewone bedrijfsuitoefening vooraleer het vreemd vermogen is vergoed (intresten) of de activa zijn afgeschreven.

Bedrijfseconomisch betreft het hier de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via haar beheer van de onderneming.

Deze ratio is interessant omdat hiermee kan worden nagegaan of de oorzaak van de financiële problemen het gevolg is van de operationele werking dan wel van de zware leninglasten of afschrijvingen.

Formule: (60+61+62-6209+64+65-650-651-653-656-71-72)/(70+74)+(75-7530-7532/5) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 70 % voor verbetering vatbaar 50-70 % behoorlijk < 50 % goed Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 90-100 % behoorlijk < 90 % goed

145

De kostenbeheersing Werkings- en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsopbrengsten Met deze ratio worden werkings- en onderhoudskosten gerelateerd aan de bedrijfsontvangsten van de klassen 70 en 74.

Formule: werkings- en onderhoudskosten/bedrijfsontvangsten Beoordeling van deze ratio: > 35 % voor verbetering vatbaar 25-35 % behoorlijk < 25 % goed

De financiële gezondheidsindex van Ons Onderdak

Na berekening van al de financiële kengetallen komen we voor Ons Onderdak op de volgende resultaten: Ratio’s FIGI

2018

2019

2020

1. Current ratio

2,37

3,42

2,04

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

0,94

1,57

0,60

3. Netto kaspositie bij de VSMW

4.774.053,32

5.871.472,02

3.401.866,36

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

26,42 %

26,14 %

26,11 %

5. Zelffinancieringsgraad

22,29 %

22,32 %

22,49 %

17,97

22,54

30,84

7. Exploitatiecashflow uit gewone bedrijfsuitoefening

84,86 %

90,03 %

96,00 %

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

89,38 %

95,24 %

101,66 %

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

62,16 %

66,17 %

66,44 %

17,63 %

23,99 %

32,92 %

Liquiditeit

Solvabiliteit

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

146

De volgende stap om tot de FiGi-score te komen is een score te geven per kengetal. De scores worden als volgt toegekend: Ratio’s FIGI

Voor verbetering vatbaar Score = 0

Behoorlijk Score = 0,5

Goed Score =1

Liquiditeit <1

1-2

>2

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

< 0,5

0,5-1

>1

3. Netto kaspositie bij de VSMW

<0

-

>0

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

<5%

5 %-20 %

> 20 %

5. Zelffinancieringsgraad

<0%

0-10 %

> 10 %

> 33 jaar

-

< 33 jaar

7. Exploitatiecashflow uit gewone bedrijfsuitoefening

> 100 %

85 % - 100 %

< 85 %

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

> 100 %

85 % - 100 %

< 85 %

> 70 %

50 % - 70 %

< 50 %

> 35 %

25-35 %

< 25 %

1. Current ratio

Solvabiliteit

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

Als we de scores voor Ons Onderdak dan toekennen, hebben we volgend resultaat: Ratio’s FIGI

2018

2019

2020

1. Current ratio

1,00

1,00

1,00

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

0,50

1,00

0,5

3. Netto kaspositie bij de VSMW

1,00

1,00

1,00

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

1,00

1,00

1,00

5. Zelffinancieringsgraad

1,00

1,00

1,00

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

1,00

1,00

1,00

7. Exploitatiecashflow uit gewone bedrijfsuitoefening

1,00

0,50

0,50

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

0,50

0,00

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

0,50

0,50

1,00

1,00

0,50

Liquiditeit

Solvabiliteit

Rentabiliteit

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

147

Daarna krijgen de scores per jaar een wegingsfactor. De FiGI-scores van 2018, 2019 en 2020 worden respectievelijk vermenigvuldigd met factor 1, 2 en 3.

Ratio’s FIGI

2018

2019

2020

Totaal scores

1

2

3

6

6

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

0,5

2

1.5

4

6

3. Netto kaspositie bij de VSMW

1

2

3

6

6

Liquiditeit

Maximum scores

Resultaat

18

88,89 %

1. Current ratio

Solvabiliteit

18

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

1

2

3

6

6

5. Zelffinancieringsgraad

1

2

3

6

6

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

1

2

3

6

6

Rentabiliteit 7. Exploitatiecashflow uit gewone bedrijfsoefening

100,00 %

44,44 % 1

1

1,5

3,5

6

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

0,5

1

0

1,5

6

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

0,5

1

1,5

3

6

1

2

1,5

4,5

6

46,50

60

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten FIGI SCORE TOTAAL

75,00 % 77,50 %

Conclusie • De totale FiGi-score is licht gedaald van 50,5/60 naar 46,5/60.

• De liquiditeit is gedaald van 94,44 % naar 88,89 %. De mindere verkoopopbrengsten en de geplande terugbetaling van de marktconforme leningen in 2021 verklaren deze daling.

• Solvabiliteit blijft op 100 % en toont onze financiële onafhankelijkheid aan.

• De score betreffende rentabiliteit is gezakt van 52,78 % tot 44,44 %.

• De zgn. cost/income ratio toont dit jaar aan dat er een klein verlies is uit de gewone bedrijfsuitoefening.

• De verlenging van de afschrijvingstermijn op gebouwen van 33 jaar naar 50 jaar zal vanaf 2021 een gunstige invloed hebben op het bedrijfsresultaat.

148

149

JAAR REKE NING 2020

150

151

EUR

ONS ONDERDAK

Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk Ter Waarde

65

8900

Ieper

België Gent, afdeling Ieper

BE 0405.501.570 26

06

2015

JAARREKENING IN EURO (2 decimalen) 11

06

2021

01

01

2020

31

12

2020

01

01

2019

31

12

2019

XXXXXX

41 6.1, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.5, 6.3.4, 6.4.1, 6.4.2, 6.5.1, 6.5.2, 6.7.2, 6.8, 6.15, 6.17, 6.18.1, 6.18.2, 6.20, 8, 9, 12, 13, 14, 15

Handtekening (naam en hoedanigheid)

Handtekening (naam en hoedanigheid)

OCR9002

152

BE 0405.501.570

PHILIP BOLLE Vleeshouwersstraat 10, 8900 Ieper, België

Voorzitter van de Raad van Bestuur 14/06/2019 - 09/06/2023

THIJS DESCAMPS Rijselstraat 69, 8900 Ieper, België

Ondervoorzitter van de Raad van Bestuur 14/06/2019 - 14/06/2024

PETER PILLEN (DIRECTEUR) St Omerlaan 7, 8900 Ieper, België

Zaakvoerder

GUNTER PERTRY Eikenlaan 9, 8900 Ieper, België

Bestuurder 14/06/2019 - 09/06/2023

BRIGITTE DEWULF Sint-Elooisweg 56, 8902 Zillebeke, België

Bestuurder 14/06/2019 - 10/06/2022

BERT DOISE Begoniapark 18, 8954 Westouter, België

Bestuurder 14/06/2019 - 11/06/2021

LENA BOERAEVE Grote Branderstraat 25 bus E, 8908 Vlamertinge, België

Bestuurder 12/06/2020 - 12/06/2026

SARAH BOUTON Meenseweg 28 bus 1A, 8900 Ieper, België

Bestuurder 14/06/2019 - 13/06/2025

LIEN DEBLAERE Rapetstraat 91A, 8940 Wervik, België

Bestuurder 14/06/2019 - 11/06/2021

ANN-SOPHIE HIMPE Pappotstraat 3, 8902 Zillebeke, België

Bestuurder 12/06/2020 - 12/06/2026

JOACHIM JONCKHEERE Roeselarestraat 98, 8980 Zonnebeke, België

Bestuurder 14/06/2019 - 13/06/2025

BRYAN VANDERHAEGHE Boomgaardstraat 13, 8970 Poperinge, België

Bestuurder 14/06/2019 - 10/06/2022

JOSEPH VANHOVE Oude Konijnstraat 1, 8900 Ieper, België

Bestuurder 14/06/2019 - 14/06/2024

JURGEN VANLERBERGHE Veurnestraat 89, 8970 Poperinge, België

Bestuurder 14/06/2019 - 13/06/2025

AUDITAS BEDRIJFSREVISOREN BV Nr.: BE 0464.594.366 Boomgaardstraat 14, 8800 Roeselare, België Lidmaatschapsnr.: B00364

Bedrijfsrevisor 12/06/2020 - 10/06/2022

Vertegenwoordigd door: Wim Bossuyt (Bedrijfsrevisor) Boomgaardstraat 14, 8800 Roeselare, België Lidmaatschapsnr.: A01958

First - VOL-kap2021 - 2 / 41

153

BE 0405.501.570

XXX

First - VOL-kap2021 - 3 / 41

154

Nr.

VOL-kap 3.1

BE 0405.501.570

JAARREKENING

BALANS NA WINSTVERDELING Toel.

Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

ACTIVA Oprichtingskosten ....................................................................

6.1

VASTE ACTIVA ...........................................................................

20 21/28

Immateriële vaste activa ..........................................................

6.2

Materiële vaste activa ..............................................................

Terreinen en gebouwen .........................................................

Installaties, machines en uitrusting ........................................

Meubilair en rollend materieel ...............................................

Leasing en soortgelijke rechten .............................................

Overige materiële vaste activa ..............................................

Activa in aanbouw en vooruitbetalingen ................................

6.3

6.4/6.5.1 Financiële vaste activa ............................................................

Verbonden ondernemingen ................................................... 6.15 Deelnemingen ...................................................................

Vorderingen ......................................................................

Ondernemingen waarmee een deelnemingsverhouding bestaat ................................................................................... 6.15 Deelnemingen ...................................................................

Vorderingen ......................................................................

Andere financiële vaste activa ...............................................

Aandelen ...........................................................................

Vorderingen en borgtochten in contanten .........................

21 22/27 22 23 24 25 26 27 28 280/1 280 281 282/3 282 283 284/8 284 285/8

.............................

.............................

91.898.063,42

87.432.925,79

.............................

.............................

91.897.063,42 84.646.725,64 1.026,26 168.117,88 .............................

6.929,00 7.074.264,64

87.432.925,79 82.658.680,08 1.405,60 187.028,32 .............................

6.929,00 4.578.882,79

1.000,00 ............................. ............................. .............................

............................. ............................. ............................. .............................

............................. ............................. .............................

1.000,00 1.000,00 .............................

............................. ............................. ............................. ............................. ............................. .............................

First - VOL-kap2021 - 4 / 41

155

Nr.

VOL-kap 3.1

BE 0405.501.570 Toel.

Codes

Boekjaar

VLOTTENDE ACTIVA ...................................................................

29/58

17.163.266,13

17.456.329,44

Vorderingen op meer dan één jaar .........................................

Handelsvorderingen ..............................................................

Overige vorderingen ..............................................................

29

............................. ............................. .............................

............................. ............................. .............................

Voorraden en bestellingen in uitvoering ................................

Voorraden ..............................................................................

Grond- en hulpstoffen .......................................................

Goederen in bewerking .....................................................

Gereed product .................................................................

Handelsgoederen .............................................................

Onroerende goederen bestemd voor verkoop ..................

Vooruitbetalingen ..............................................................

Bestellingen in uitvoering .......................................................

3

11.096.171,07 11.096.171,07 ............................. ............................. ............................. .............................

11.096.171,07 ............................. .............................

8.867.205,45 8.867.205,45 ............................. ............................. ............................. .............................

8.867.205,45 ............................. .............................

Vorderingen op ten hoogste één jaar .....................................

Handelsvorderingen ..............................................................

Overige vorderingen ..............................................................

40/41

99.594,96 75.831,00 23.763,96

169.628,87 161.950,03 7.678,84

6.5.1/6.6 Geldbeleggingen ......................................................................

Eigen aandelen ......................................................................

Overige beleggingen .............................................................

50/53 51/53

............................. ............................. .............................

2.000.000,00 .............................

2.000.000,00

Liquide middelen ......................................................................

54/58

5.326.102,47

5.879.768,89

490/1

641.397,63

539.726,23

20/58

109.061.329,55

104.889.255,23

Overlopende rekeningen .........................................................

TOTAAL VAN DE ACTIVA ........................................................

290 291 30/36 30/31 32 33 34 35 36 37 40 41

6.6

50

Vorig boekjaar

First - VOL-kap2021 - 5 / 41

156

Nr.

VOL-kap 3.2

BE 0405.501.570 Toel.

Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

EIGEN VERMOGEN .....................................................................

10/15

28.473.718,14

27.413.912,81

Inbreng ...................................................................................... 6.7.1 Kapitaal ..................................................................................

Geplaatst kapitaal .............................................................

Niet-opgevraagd kapitaal 4 ................................................

Buiten kapitaal .......................................................................

Uitgiftepremies ..................................................................

Andere ..............................................................................

10/11

21.629,70 21.629,70 45.517,92 100 23.888,22 101 .............................

11 1100/10 .............................

1100/19 .............................

21.469,27 21.469,27 45.381,52 23.912,25 ............................. ............................. .............................

Herwaarderingsmeerwaarden .................................................

12

.............................

.............................

Reserves ...................................................................................

Onbeschikbare reserves ........................................................

Wettelijke reserve .............................................................

Statutair onbeschikbare reserves .....................................

Inkoop eigen aandelen .....................................................

Financiële steunverlening .................................................

Overige .............................................................................

Belastingvrije reserves ..........................................................

Beschikbare reserves ............................................................

13

24.526.620,77 20.297.650,08 4.428,78 ............................. ............................. .............................

20.293.221,30 4.228.970,69 .............................

23.414.636,11 19.185.665,42 4.428,78 ............................. ............................. .............................

19.181.236,64 4.228.970,69 .............................

Overgedragen winst (verlies) ........................................(+)/(-)

14

.............................

.............................

Kapitaalsubsidies .....................................................................

15

3.925.467,67

3.977.807,43

Voorschot aan de vennoten op de verdeling van het netto-actief 5 ..............................................................................

19

.............................

.............................

VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN ....................

16

564.380,53

763.274,68

Voorzieningen voor risico's en kosten ...................................

Pensioenen en soortgelijke verplichtingen ............................

Belastingen ............................................................................

Grote herstellings- en onderhoudswerken .............................

Milieuverplichtingen ...............................................................

Overige risico's en kosten ......................................................

160/5

349.496,06 ............................. .............................

349.496,06 ............................. .............................

545.375,06 ............................. .............................

545.375,06 ............................. .............................

214.884,47

217.899,62

PASSIVA

10

130/1 130 1311 1312 1313 1319 132 133

160 161 162 163 6.8

Uitgestelde belastingen ...........................................................

164/5 168

__________________________

4

Bedrag in mindering te brengen van het geplaatste kapitaal

5

Bedrag in mindering te brengen van de andere bestanddelen van het eigen vermogen

First - VOL-kap2021 - 6 / 41

157

Nr.

VOL-kap 3.2

BE 0405.501.570 Toel.

SCHULDEN .................................................................................

Schulden op meer dan één jaar ..............................................

Financiële schulden ...............................................................

Achtergestelde leningen ...................................................

Niet-achtergestelde obligatieleningen ...............................

Leasingschulden en soortgelijke schulden .......................

Kredietinstellingen ............................................................

Overige leningen ...............................................................

Handelsschulden ...................................................................

Leveranciers .....................................................................

Te betalen wissels ............................................................

Vooruitbetalingen op bestellingen .........................................

Overige schulden ...................................................................

6.9

Schulden op ten hoogste één jaar ..........................................

Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen Financiële schulden ...............................................................

Kredietinstellingen ............................................................

Overige leningen ...............................................................

Handelsschulden ...................................................................

Leveranciers .....................................................................

Te betalen wissels ............................................................

Vooruitbetalingen op bestellingen .........................................

Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten .........................................................................

Belastingen .......................................................................

Bezoldigingen en sociale lasten .......................................

Overige schulden ...................................................................

6.9

Overlopende rekeningen .........................................................

6.9

TOTAAL VAN DE PASSIVA .....................................................

Codes

Boekjaar

17/49

80.023.230,88

76.712.067,74

72.090.987,53 71.027.573,33 ............................. ............................. .............................

71.027.573,33 ............................. ............................. ............................. ............................. .............................

1.063.414,20

71.889.523,10 70.844.665,45 ............................. ............................. .............................

70.844.665,45 ............................. ............................. ............................. ............................. .............................

1.044.857,65

7.088.393,39 3.337.181,78 ............................. ............................. .............................

2.853.914,26 2.853.914,26 ............................. .............................

4.333.766,40 2.148.901,04 ............................. ............................. .............................

1.421.073,19 1.421.073,19 ............................. .............................

17 170/4 170 171 172 173 174 175 1750 1751 176 178/9 42/48 42 43 430/8 439 44 440/4 441 46

6.9

45 450/3 454/9 47/48

674.443,11 504.014,30 170.428,81 222.854,24

Vorig boekjaar

565.040,03 313.802,01 251.238,02 198.752,14

492/3

843.849,96

488.778,24

10/49

109.061.329,55

104.889.255,23

First - VOL-kap2021 - 7 / 41

158

Nr.

VOL-kap 4

BE 0405.501.570

RESULTATENREKENING Toel.

Bedrijfsopbrengsten ................................................................

Omzet .................................................................................... 6.10 Voorraad goederen in bewerking en gereed product en bestellingen in uitvoering: toename (afname) ..............(+)/(-) Geproduceerde vaste activa ..................................................

Andere bedrijfsopbrengsten .................................................. 6.10 Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten ...................................... 6.12 Bedrijfskosten ..........................................................................

Handelsgoederen, grond- en hulpstoffen ..............................

Aankopen ..........................................................................

Voorraad: afname (toename) ..................................(+)/(-) Diensten en diverse goederen ...............................................

Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen ..............(+)/(-) Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa Waardeverminderingen op voorraden, op bestellingen in uitvoering en op handelsvorderingen: toevoegingen (terugnemingen) ..........................................................(+)/(-) Voorzieningen voor risico's en kosten: toevoegingen (bestedingen en terugnemingen) .................................(+)/(-) Andere bedrijfskosten ............................................................

Als herstructureringskosten geactiveerde bedrijfskosten ..(-) Niet-recurrente bedrijfskosten ...............................................

Bedrijfswinst (Bedrijfsverlies) .......................................(+)/(-)

Codes 70/76A 70 71 72 74 76A

10.943.367,82 8.646.744,19 .............................

51.715,64 856.694,95 1.388.213,04

Vorig boekjaar

12.793.635,09 10.680.350,05 .............................

45.887,58 1.394.964,08 672.433,38

62

9.076.807,93 2.341.782,82 4.570.748,44 -2.228.965,62 2.236.052,74 1.356.605,81

10.721.271,53 4.151.020,25 4.716.176,50 -565.156,25 2.187.303,74 1.320.114,52

630

2.883.977,02

2.715.606,25

60/66A 60 600/8 609 61 6.10

Boekjaar

6.10

631/4

6.945,91

2.664,91

6.10

635/8

6.10

640/8

6.12

66A

-195.879,00 443.027,25 .............................

4.295,38

-48.478,00 392.882,82 .............................

157,04

649 9901

1.866.559,89

2.072.363,56

First - VOL-kap2021 - 8 / 41

159

Nr.

VOL-kap 4

BE 0405.501.570 Toel.

Codes

Financiële opbrengsten ...........................................................

Recurrente financiële opbrengsten ........................................

Opbrengsten uit financiële vaste activa ............................

Opbrengsten uit vlottende activa ......................................

Andere financiële opbrengsten ......................................... 6.11 Niet-recurrente financiële opbrengsten ................................. 6.12

75/76B

Financiële kosten .....................................................................

Recurrente financiële kosten .................................................

Kosten van schulden .............................................................

Waardeverminderingen op vlottende activa andere dan voorraden, bestellingen in uitvoering en handelsvorderingen: toevoegingen (terugnemingen) ...............(+)/(-) Andere financiële kosten .......................................................

Niet-recurrente financiële kosten ...........................................

75 750 751 752/9 76B 65/66B

6.11

65 650

651 652/9 6.12

66B

805.559,69 805.559,69 .............................

4.173,76 801.385,93 .............................

665.409,09 665.409,09 143,28 5.312,06 659.953,75 .............................

1.554.331,01 1.554.331,01 1.554.025,51

1.459.197,01 1.459.197,01 1.458.534,17

.............................

305,50 .............................

.............................

662,84 .............................

1.278.575,64

780

5.914,13

5.914,13

680

.............................

.............................

11.718,04 11.718,04

24.008,71 24.316,62

9903

Onttrekking aan de uitgestelde belastingen ..........................

Overboeking naar de uitgestelde belastingen .......................

6.13

Vorig boekjaar

1.117.788,57

Winst (Verlies) van het boekjaar vóór belasting .........(+)/(-)

Belastingen op het resultaat .........................................(+)/(-) Belastingen ............................................................................

Regularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen .............................................

Boekjaar

67/77 670/3 77

.............................

307,91

1.111.984,66

1.260.481,06

789

.............................

.............................

Overboeking naar de belastingvrije reserves ........................

689

.............................

5.928,83

Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar ..........(+)/(-)

9905

1.111.984,66

1.254.552,23

Winst (Verlies) van het boekjaar ...................................(+)/(-)

9904

Onttrekking aan de belastingvrije reserves ...........................

First - VOL-kap2021 - 9 / 41

160

Nr.

VOL-kap 5

BE 0405.501.570

RESULTAATVERWERKING Codes

Te bestemmen winst (verlies) ................................................................(+)/(-) Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar ...................................(+)/(-) Overgedragen winst (verlies) van het vorige boekjaar .........................(+)/(-) Onttrekking aan het eigen vermogen .............................................................. aan de inbreng ................................................................................................ aan de reserves ..............................................................................................

9906 (9905) 14P 791/2

Boekjaar

1.111.984,66

Vorig boekjaar

1.254.552,23

1.111.984,66

1.254.552,23

.............................

.............................

.............................

.............................

791

.............................

.............................

792

.............................

.............................

1.111.984,66

1.254.552,23

Toevoeging aan het eigen vermogen .............................................................. aan de inbreng ................................................................................................

691/2 691

.............................

.............................

aan de wettelijke reserve ................................................................................

6920

.............................

.............................

aan de overige reserves .................................................................................

6921

1.111.984,66

1.254.552,23

Over te dragen winst (verlies) ................................................................(+)/(-)

(14)

.............................

.............................

Tussenkomst van de vennoten in het verlies .................................................

794

.............................

.............................

Uit te keren winst ...............................................................................................

Vergoeding van de inbreng .............................................................................

694/7

.............................

.............................

694

.............................

.............................

Bestuurders of zaakvoerders ..........................................................................

695

.............................

.............................

Werknemers ...................................................................................................

696

.............................

.............................

Andere rechthebbenden .................................................................................

697

.............................

.............................

First - VOL-kap2021 - 10 / 41

161

Nr.

VOL-kap 6.3.1

BE 0405.501.570

STAAT VAN DE MATERIËLE VASTE ACTIVA Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

TERREINEN EN GEBOUWEN xxxxxxxxxxxxxxx

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8191P

Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................

8161

Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................

8171

182.395,81

Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)

8181

3.367.128,19

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8191

125.719.211,13

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8251P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8211

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8221

........................

Afgeboekt ........................................................................................................

8231

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8241

........................

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8251

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8321P

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8271

2.830.479,65

Teruggenomen ...............................................................................................

8281

928.941,12 ........................

121.933.366,17

601.112,58

........................

........................ xxxxxxxxxxxxxxx

Verworven van derden ....................................................................................

8291

Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................

8301

103.739,13

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8311

........................

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8321

41.072.485,49

NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................

(22)

84.646.725,64

39.274.686,09

First - VOL-kap2021 - 11 / 41

162

Nr.

VOL-kap 6.3.2

BE 0405.501.570 Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

INSTALLATIES, MACHINES EN UITRUSTING Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8192P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................

8162

........................

Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................

8172

........................

Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)

8182

........................

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8192

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8252P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8212

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8222

........................

Afgeboekt ........................................................................................................

8232

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8242

........................

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8252

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8322P

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8272

379,34

Teruggenomen ...............................................................................................

8282

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8292

........................

Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................

8302

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8312

........................

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8322

7.915,61

NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................

(23)

1.026,26

8.941,87

8.941,87 ........................

........................ xxxxxxxxxxxxxxx

7.536,27

First - VOL-kap2021 - 12 / 41

163

Nr.

VOL-kap 6.3.3

BE 0405.501.570 Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

MEUBILAIR EN ROLLEND MATERIEEL xxxxxxxxxxxxxxx

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8193P

Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................

8163

22.253,63

Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................

8173

........................

Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)

8183

11.953,96

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8193

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8253P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8213

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8223

........................

Afgeboekt ........................................................................................................

8233

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8243

........................

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8253

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8323P

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8273

53.118,03

Teruggenomen ...............................................................................................

8283

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8293

........................

Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................

8303

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8313

........................

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8323

257.810,70

NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................

(24)

168.117,88

391.720,99

425.928,58 ........................

........................ xxxxxxxxxxxxxxx

204.692,67

First - VOL-kap2021 - 13 / 41

164

Nr.

VOL-kap 6.3.5

BE 0405.501.570 Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

OVERIGE MATERIËLE VASTE ACTIVA Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8195P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................

8165

........................

Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................

8175

........................

Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)

8185

........................

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8195

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8255P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8215

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8225

........................

Afgeboekt ........................................................................................................

8235

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8245

........................

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8255

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8325P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8275

........................

Teruggenomen ...............................................................................................

8285

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8295

........................

Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................

8305

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8315

........................

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8325

NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................

(26)

6.929,00

6.929,00 ........................

........................ ........................

........................

6.929,00

First - VOL-kap2021 - 14 / 41

165

Nr.

VOL-kap 6.3.6

BE 0405.501.570 Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

ACTIVA IN AANBOUW EN VOORUITBETALINGEN xxxxxxxxxxxxxxx

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8196P

Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................

8166

5.874.464,00

Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................

8176

........................

Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)

8186

-3.379.082,15

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8196

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8256P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8216

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8226

........................

Afgeboekt ........................................................................................................

8236

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8246

........................

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8256

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8326P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8276

........................

Teruggenomen ...............................................................................................

8286

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8296

........................

Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................

8306

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8316

........................

Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........

8326

NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................

(27)

4.578.882,79

7.074.264,64 ........................

........................ ........................

........................

7.074.264,64

First - VOL-kap2021 - 15 / 41

166

Nr.

VOL-kap 6.4.3

BE 0405.501.570 Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

ANDERE ONDERNEMINGEN - DEELNEMINGEN EN AANDELEN xxxxxxxxxxxxxxx

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8393P

Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen ...............................................................................................

8363

1.000,00

Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................

8373

........................

Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)

8383

........................

Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................

8393

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8453P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8413

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8423

........................

Afgeboekt ........................................................................................................

8433

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8443

........................

Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................

8453

Waardeverminderingen per einde van het boekjaar ......................................

8523P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................

8473

........................

Teruggenomen ...............................................................................................

8483

........................

Verworven van derden ....................................................................................

8493

........................

Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................

8503

........................

Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)

8513

........................

Waardeverminderingen per einde van het boekjaar ......................................

8523

Niet-opgevraagde bedragen per einde van het boekjaar ...............................

8553P

Mutaties tijdens het boekjaar .................................................................(+)/(-)

8543

........................

Niet-opgevraagde bedragen per einde van het boekjaar ...............................

8553

........................

NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................

(284)

1.000,00

........................

1.000,00 ........................

........................ ........................

........................ xxxxxxxxxxxxxxx

........................

ANDERE ONDERNEMINGEN - VORDERINGEN NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................

285/8P

xxxxxxxxxxxxxxx

Mutaties tijdens het boekjaar Toevoegingen .................................................................................................

8583

........................

Terugbetalingen ..............................................................................................

8593

........................

Geboekte waardeverminderingen ...................................................................

8603

........................

Teruggenomen waardeverminderingen ..........................................................

8613

........................

Wisselkoersverschillen .........................................................................(+)/(-)

8623

........................

Overige mutaties ...................................................................................(+)/(-)

8633

........................

NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................

GECUMULEERDE WAARDEVERMINDERINGEN OP VORDERINGEN PER EINDE

BOEKJAAR ...........................................................................................................

(285/8)

........................

8653

........................

........................

First - VOL-kap2021 - 16 / 41

167

Nr.

VOL-kap 6.6

BE 0405.501.570

GELDBELEGGINGEN EN OVERLOPENDE REKENINGEN (ACTIVA) Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

OVERIGE GELDBELEGGINGEN Aandelen en geldbeleggingen andere dan vastrentende beleggingen ......

Aandelen - Boekwaarde verhoogd met het niet-opgevraagde bedrag .........

Aandelen - Niet-opgevraagd bedrag .............................................................

Edele metalen en kunstwerken .....................................................................

51

Vastrentende effecten .....................................................................................

Vastrentende effecten uitgegeven door kredietinstellingen ..........................

52

Termijnrekeningen bij kredietinstellingen ....................................................

Met een resterende looptijd of opzegtermijn van hoogstens één maand ............................................................................. meer dan één maand en hoogstens één jaar .......................................... meer dan één jaar ....................................................................................

53

Hierboven niet-opgenomen overige geldbeleggingen .................................

8689

8681 8682 8683

8684

8686 8687 8688

........................ ........................ ........................ ........................

........................ ........................ ........................ ........................

........................ ........................

........................ ........................

........................

2.000.000,00

........................ ........................ ........................ ........................

........................

2.000.000,00 ........................ ........................

Boekjaar

OVERLOPENDE REKENINGEN Uitsplitsing van de post 490/1 van de activa indien daaronder een belangrijk bedrag voorkomt Over te dragen kosten .......................................................................................................................................

78.334,33

Korting Beheersvergoeding ...............................................................................................................................

25.925,33

Intrestsubsidies FS 3 Leningen .........................................................................................................................

384.130,03

Subsidies FS3 leningen Marge ..........................................................................................................................

153.007,94

Intresten Bank ...................................................................................................................................................

0,00

First - VOL-kap2021 - 17 / 41

168

Nr.

VOL-kap 6.7.1

BE 0405.501.570

STAAT VAN HET KAPITAAL EN DE AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

STAAT VAN HET KAPITAAL Kapitaal Geplaatst kapitaal per einde van het boekjaar ...............................................

100P

xxxxxxxxxxxxxxx

Geplaatst kapitaal per einde van het boekjaar ...............................................

(100)

45.517,92

Codes

Wijzigingen tijdens het boekjaar 10 aandelen Denolf Willy ...........................................................................

10 aandelen Bouton Sarah ........................................................................

10 aandelen Vanhove Jef ..........................................................................

10 aandelen Himpe An-Sophie ..................................................................

10 aandelen Deblaere Lien ........................................................................

10 aandelen Bolle Philip ............................................................................

10 aandelen Descamps Thijs .....................................................................

10 aandelen Jonckheere Joachim .............................................................

Rechtzetting verschil jaarverslag ...............................................................

Samenstelling van het kapitaal Soorten aandelen Vast gedeelte van het kapitaal ...................................................................

Variabel gedeelte van het kapitaal ............................................................. ..................................................................................................................... .....................................................................................................................

Aandelen op naam ..........................................................................................

Gedematerialiseerde aandelen .......................................................................

8702 8703 Codes

Niet-gestort kapitaal Niet-opgevraagd kapitaal ................................................................................

Opgevraagd, niet-gestort kapitaal ...................................................................

Aandeelhouders die nog moeten volstorten Openbare besturen ....................................................................................

Particulieren ...............................................................................................

Organisaties ............................................................................................... .....................................................................................................................

(101) 8712

Bedragen

45.381,52

Aantal aandelen

-24,80 24,80 24,80 24,80 24,80 24,80 24,80 24,80 -12,40

10 10 10 10 10 10 10 10 0

37.200,00 8.317,92 ........................ ........................ xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx

15.000 3.354 ........................ ........................

18.354 ........................

Niet-opgevraagd bedrag

Opgevraagd, niet-gestort bedrag

23.888,22 xxxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxxx ........................

21.824,66 514,62 1.548,94 ........................

0,00 0,00 0,00 ........................

Codes

Boekjaar

Eigen aandelen Gehouden door de vennootschap zelf Kapitaalbedrag ...............................................................................................................................

8721

........................

Aantal aandelen .............................................................................................................................

8722

........................

Kapitaalbedrag ...............................................................................................................................

8731

........................

Aantal aandelen .............................................................................................................................

8732

........................

Gehouden door haar dochters

Verplichtingen tot uitgifte van aandelen Als gevolg van de uitoefening van conversierechten Bedrag van de lopende converteerbare leningen ..........................................................................

8740

........................

Bedrag van het te plaatsen kapitaal ...............................................................................................

8741

........................

Maximum aantal uit te geven aandelen ..........................................................................................

8742

........................

Als gevolg van de uitoefening van inschrijvingsrechten First - VOL-kap2021 - 18 / 41

169

Nr.

VOL-kap 6.7.1

BE 0405.501.570 Codes

Boekjaar

Aantal inschrijvingsrechten in omloop ............................................................................................

8745

........................

Bedrag van het te plaatsen kapitaal ...............................................................................................

8746

........................

Maximum aantal uit te geven aandelen ..........................................................................................

8747

........................

Toegestaan, niet-geplaatst kapitaal .....................................................................................................

8751

........................

Codes

Boekjaar

Aandelen buiten kapitaal Verdeling Aantal aandelen .............................................................................................................................

8761

........................

Daaraan verbonden stemrecht .......................................................................................................

8762

........................

Aantal aandelen gehouden door de vennootschap zelf .................................................................

8771

........................

Aantal aandelen gehouden door haar dochters .............................................................................

8781

........................

Uitsplitsing volgens de aandeelhouders

Boekjaar

Bijkomende toelichting met betrekking tot de inbreng (waaronder de inbreng in nijverheid) ........................................................................................................................................................................

........................

........................................................................................................................................................................

........................

........................................................................................................................................................................

........................

........................................................................................................................................................................

........................

First - VOL-kap2021 - 19 / 41

170

Nr.

VOL-kap 6.9

BE 0405.501.570

STAAT VAN DE SCHULDEN EN OVERLOPENDE REKENINGEN (PASSIVA) Codes

Boekjaar

UITSPLITSING VAN DE SCHULDEN MET EEN OORSPRONKELIJKE LOOPTIJD VAN MEER DAN ÉÉN JAAR, NAARGELANG HUN RESTERENDE LOOPTIJD Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen Financiële schulden ............................................................................................................................

8801

3.274.077,88

Achtergestelde leningen .................................................................................................................

8811

........................

Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................

8821

........................

Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................

8831

........................

Kredietinstellingen ..........................................................................................................................

8841

3.274.077,88

Overige leningen ............................................................................................................................

8851

........................

Handelsschulden .................................................................................................................................

8861

........................

Leveranciers ...................................................................................................................................

8871

........................

Te betalen wissels ..........................................................................................................................

8881

........................

Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................

8891

........................

Overige schulden ................................................................................................................................

8901

63.103,90

Totaal der schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen .........................................

(42)

3.337.181,78

Schulden met een resterende looptijd van meer dan één jaar doch hoogstens 5 jaar Financiële schulden ............................................................................................................................

8802

10.021.793,85

Achtergestelde leningen .................................................................................................................

8812

........................

Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................

8822

........................

Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................

8832

........................

Kredietinstellingen ..........................................................................................................................

8842

10.021.793,85

Overige leningen ............................................................................................................................

8852

........................

Handelsschulden .................................................................................................................................

8862

........................

Leveranciers ...................................................................................................................................

8872

........................

Te betalen wissels ..........................................................................................................................

8882

........................

Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................

8892

........................

Overige schulden ................................................................................................................................

8902

........................

Totaal der schulden met een resterende looptijd van meer dan één jaar doch hoogstens 5 jaar .

8912

10.021.793,85

Schulden met een resterende looptijd van meer dan 5 jaar Financiële schulden ............................................................................................................................

8803

61.005.779,48

Achtergestelde leningen .................................................................................................................

8813

........................

Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................

8823

........................

Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................

8833

........................

Kredietinstellingen ..........................................................................................................................

8843

61.005.779,48

Overige leningen ............................................................................................................................

8853

........................

Handelsschulden .................................................................................................................................

8863

........................

Leveranciers ...................................................................................................................................

8873

........................

Te betalen wissels ..........................................................................................................................

8883

........................

Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................

8893

........................

Overige schulden ................................................................................................................................

8903

1.063.414,20

Totaal der schulden met een resterende looptijd van meer dan 5 jaar ............................................

8913

62.069.193,68

First - VOL-kap2021 - 20 / 41

171

Nr.

VOL-kap 6.9

BE 0405.501.570 Codes

Boekjaar

GEWAARBORGDE SCHULDEN (begrepen in de posten 17 en 42/48 van de passiva) Door Belgische overheidsinstellingen gewaarborgde schulden Financiële schulden ............................................................................................................................

8921

........................

Achtergestelde leningen .................................................................................................................

8931

........................

Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................

8941

........................

Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................

8951

........................

Kredietinstellingen ..........................................................................................................................

8961

........................

Overige leningen ............................................................................................................................

8971

........................

Handelsschulden .................................................................................................................................

8981

........................

Leveranciers ...................................................................................................................................

8991

........................

Te betalen wissels ..........................................................................................................................

9001

........................

Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................

9011

........................

Schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten .............................................................

9021

........................

Overige schulden ................................................................................................................................

9051

........................

Totaal van de door Belgische overheidsinstellingen gewaarborgde schulden ...............................

9061

........................

Schulden gewaarborgd door zakelijke zekerheden gesteld of onherroepelijk beloofd op activa van de vennootschap Financiële schulden ............................................................................................................................

8922

........................

Achtergestelde leningen .................................................................................................................

8932

........................

Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................

8942

........................

Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................

8952

........................

Kredietinstellingen ..........................................................................................................................

8962

........................

Overige leningen ............................................................................................................................

8972

........................

Handelsschulden .................................................................................................................................

8982

........................

Leveranciers ...................................................................................................................................

8992

........................

Te betalen wissels ..........................................................................................................................

9002

........................

Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................

9012

........................

Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten ........................................

9022

........................

Belastingen .....................................................................................................................................

9032

........................

Bezoldigingen en sociale lasten .....................................................................................................

9042

........................

Overige schulden ................................................................................................................................

9052

........................

Totaal der schulden gewaarborgd door zakelijke zekerheden gesteld of onherroepelijk beloofd op activa van de vennootschap ............................................................................................................

9062

........................

Codes

Boekjaar

SCHULDEN MET BETREKKING TOT BELASTINGEN, BEZOLDIGINGEN EN SOCIALE LASTEN Belastingen (post 450/3 en 179 van de passiva) Vervallen belastingschulden ...............................................................................................................

9072

........................

Niet-vervallen belastingschulden ........................................................................................................

9073

492.914,30

Geraamde belastingschulden .............................................................................................................

450

11.100,00

Bezoldigingen en sociale lasten (post 454/9 en 179 van de passiva) Vervallen schulden ten aanzien van de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid ......................................

9076

........................

Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten .................................................

9077

170.428,81

First - VOL-kap2021 - 21 / 41

172

Nr.

VOL-kap 6.9

BE 0405.501.570

Boekjaar

OVERLOPENDE REKENINGEN Uitsplitsing van de post 492/3 van de passiva indien daaronder een belangrijk bedrag voorkomt Toe te rekenen beheersvergoeding ...................................................................................................................

3.631,25

Subsidies Koopsector ........................................................................................................................................

374.861,28

Toe te rekenen intresten ....................................................................................................................................

465.357,43

.............................................................................................................................................................................

........................

First - VOL-kap2021 - 22 / 41

173

Nr.

VOL-kap 6.10

BE 0405.501.570

BEDRIJFSRESULTATEN Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Netto-omzet Uitsplitsing per bedrijfscategorie Omzet huur ..............................................................................................

Omzet koop ..............................................................................................

Omzet grondruil ....................................................................................... ...................................................................................................................

Uitsplitsing per geografische markt ................................................................................................................... ................................................................................................................... ................................................................................................................... ...................................................................................................................

Andere bedrijfsopbrengsten Exploitatiesubsidies en vanwege de overheid ontvangen compenserende bedragen .......................................................................................................

740

6.103.301,17 2.543.443,02 0,00 ........................

5.662.517,05 5.017.833,00 0,00 ........................

........................ ........................ ........................ ........................

........................ ........................ ........................ ........................

349.275,97

783.452,87

21 18,0 27.330

21 17,5 27.521

919.122,66 230.552,50 127.112,59 79.818,06 ........................

913.786,59 225.766,80 119.708,93 60.852,20 ........................

BEDRIJFSKOSTEN Werknemers waarvoor de vennootschap een DIMONA-verklaring heeft ingediend of die zijn ingeschreven in het algemeen personeelsregister Totaal aantal op de afsluitingsdatum ............................................................

Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten ..............

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ......................................................

Personeelskosten Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen .......................................

Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen ........................................

Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen .............................

Andere personeelskosten ...................................................................(+)/(-) Ouderdoms- en overlevingspensioenen .......................................................

9086 9087 9088

620 621 622 623 624

First - VOL-kap2021 - 23 / 41

174

Nr.

VOL-kap 6.10

BE 0405.501.570 Codes

Voorzieningen voor pensioenen en soortgelijke verplichtingen Toevoegingen (bestedingen en terugnemingen) ................................(+)/(-) Waardeverminderingen Op voorraden en bestellingen in uitvoering Geboekt ...................................................................................................

Teruggenomen .........................................................................................

Op handelsvorderingen Geboekt ...................................................................................................

Teruggenomen .........................................................................................

635

9110 9111 9112 9113

Voorzieningen voor risico's en kosten Toevoegingen ...............................................................................................

Bestedingen en terugnemingen ....................................................................

9115

Andere bedrijfskosten Bedrijfsbelastingen en -taksen ......................................................................

Andere ..........................................................................................................

640

Uitzendkrachten en ter beschikking van de vennootschap gestelde personen Totaal aantal op de afsluitingsdatum ............................................................

Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten ..................................

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ......................................................

Kosten voor de vennootschap ......................................................................

9116

641/8

9096 9097 9098 617

Boekjaar

Vorig boekjaar

........................

........................

........................ ........................

........................ ........................

25.910,89 18.964,98

27.737,18 25.072,27

........................

195.879,00

........................

48.478,00

432.584,14 10.443,11

392.007,82 875,00

........................ ........................ ........................ ........................

........................ ........................ ........................ ........................

First - VOL-kap2021 - 24 / 41

175

Nr.

VOL-kap 6.11

BE 0405.501.570

FINANCIËLE RESULTATEN Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

9126

107.420,31 693.961,77

115.162,77 544.718,72

754

........................

........................

........................ ........................ ........................

........................ ........................ ........................

RECURRENTE FINANCIËLE OPBRENGSTEN Andere financiële opbrengsten Door de overheid toegekende subsidies, aangerekend op de resultatenrekening Kapitaalsubsidies .....................................................................................

Interestsubsidies ......................................................................................

Uitsplitsing van de overige financiële opbrengsten Gerealiseerde wisselkoersverschillen ...........................................................

Andere ................................................................................................................... ................................................................................................................... ...................................................................................................................

9125

RECURRENTE FINANCIËLE KOSTEN Afschrijving van kosten bij uitgifte van leningen .........................................

6501

........................

........................

Geactiveerde interesten ..................................................................................

6502

........................

........................

Waardeverminderingen op vlottende activa Geboekt ........................................................................................................

Teruggenomen .............................................................................................

6510

Andere financiële kosten Bedrag van het disconto ten laste van de vennootschap bij de verhandeling van vorderingen ............................................................................................

Voorzieningen met financieel karakter Toevoegingen ...............................................................................................

Bestedingen en terugnemingen ....................................................................

Uitsplitsing van de overige financiële kosten Gerealiseerde wisselkoersverschillen ...........................................................

Resultaten uit de omrekening van vreemde valuta .......................................

Andere ........................................................................................................................ ........................................................................................................................ ........................................................................................................................

6511

........................ ........................

........................ ........................

653

........................

........................

6560

........................ ........................

........................ ........................

........................ ........................

........................ ........................

........................ ........................ ........................

........................ ........................ ........................

6561

654 655

First - VOL-kap2021 - 25 / 41

176

Nr.

VOL-kap 6.12

BE 0405.501.570

OPBRENGSTEN EN KOSTEN VAN UITZONDERLIJKE OMVANG OF UITZONDERLIJKE MATE VAN VOORKOMEN Codes

Boekjaar

NIET-RECURRENTE OPBRENGSTEN ....................................................................

76

1.388.213,04

672.433,38

Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten ...............................................................

Terugneming van afschrijvingen en van waardeverminderingen op immateriële en materiële vaste activa ............................................................

Terugneming van voorzieningen voor niet-recurrente bedrijfsrisico's en -kosten ............................................................................................................

(76A)

1.388.213,04

672.433,38

760

928.941,12

.............................

7620

.............................

.............................

Meerwaarden bij de realisatie van immateriële en materiële vaste activa ......

7630

428.083,14

621.203,34

Andere niet-recurrente bedrijfsopbrengsten ...................................................

764/8

31.188,78

51.230,04

Niet-recurrente financiële opbrengsten ..........................................................

Terugneming van waardeverminderingen op financiële vaste activa .............

Terugneming van voorzieningen voor niet-recurrente financiële risico's en kosten .............................................................................................................

(76B)

Meerwaarden bij de realisatie van financiële vaste activa ..............................

Andere niet-recurrente financiële opbrengsten ...............................................

.............................

Vorig boekjaar

.............................

761

.............................

.............................

7621

.............................

.............................

7631

.............................

.............................

769

.............................

.............................

NIET-RECURRENTE KOSTEN ...............................................................................

66

4.295,38

157,04

Niet-recurrente bedrijfskosten .........................................................................

Niet-recurrente afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa .........................

Voorzieningen voor niet-recurrente bedrijfsrisico's en -kosten: toevoegingen (bestedingen) ........................................................................................(+)/(-)

(66A)

4.295,38

157,04

Minderwaarden bij de realisatie van immateriële en materiële vaste activa ...

Andere niet-recurrente bedrijfskosten .............................................................

664/7

2.555,56

157,04

Als herstructureringskosten geactiveerde niet-recurrente bedrijfskosten ..(-)

6690

.............................

.............................

Niet-recurrente financiële kosten .....................................................................

Waardeverminderingen op financiële vaste activa .........................................

Voorzieningen voor niet-recurrente financiële risico's en kosten: toevoegingen (bestedingen) .................................................................(+)/(-)

(66B)

660

.............................

6620

.............................

.............................

6630

1.739,82

.............................

.............................

.............................

.............................

661

.............................

.............................

6621

.............................

.............................

Minderwaarden bij de realisatie van financiële vaste activa ...........................

6631

.............................

.............................

Andere niet-recurrente financiële kosten ........................................................

668

.............................

.............................

Als herstructureringskosten geactiveerde niet-recurrente financiële kosten(-)

6691

.............................

.............................

First - VOL-kap2021 - 26 / 41

177

Nr.

VOL-kap 6.13

BE 0405.501.570

BELASTINGEN EN TAKSEN Codes

Boekjaar

BELASTINGEN OP HET RESULTAAT Belastingen op het resultaat van het boekjaar ..................................................................................

Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen ..................................................................

Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en voorheffingen ...........................................

Geraamde belastingsupplementen ....................................................................................................

9134

Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren ..........................................................................

Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen ...........................................................................

Geraamde belastingsupplementen of belastingen waarvoor een voorziening werd gevormd ..........

9138

9135 9136 9137

9139 9140

Belangrijkste oorzaken van de verschillen tussen de winst vóór belastingen, zoals die blijkt uit de jaarrekening, en de geraamde belastbare winst Verworpen Uitgaven ................................................................................................................(+)/(-) Onderschatting actief ..............................................................................................................(+)/(-) Intrest en kapsubsidies ............................................................................................................(+)/(-) .............................................................................................................................................................

11.148,75 11.148,75 ........................ ........................

569,29 569,29 ........................

25.664,27 -198.311,96 -742.364,05 ........................

Boekjaar

Invloed van de niet-recurrente resultaten op de belastingen op het resultaat van het boekjaar ........................................................................................................................................................................

........................

........................................................................................................................................................................

........................

........................................................................................................................................................................

........................

........................................................................................................................................................................

........................

Codes

Bronnen van belastinglatenties Actieve latenties ................................................................................................................................

Gecumuleerde fiscale verliezen die aftrekbaar zijn van latere belastbare winsten ......................

Andere actieve latenties ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................

Passieve latenties ..............................................................................................................................

Uitsplitsing van de passieve latenties ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................

Boekjaar

9142

........................ ........................

9144

........................ ........................ ........................ ........................

9141

........................ ........................ ........................

Codes

Boekjaar

Vorig boekjaar

In rekening gebrachte belasting op de toegevoegde waarde Aan de vennootschap (aftrekbaar) ...............................................................

Door de vennootschap ..................................................................................

9145

344.819,84 895.582,60

390.639,84 1.157.639,54

Ingehouden bedragen ten laste van derden bij wijze van Bedrijfsvoorheffing ........................................................................................

Roerende voorheffing ...................................................................................

9147

241.795,28 ........................

235.276,43 ........................

BELASTING OP DE TOEGEVOEGDE WAARDE EN BELASTINGEN TEN LASTE VAN DERDEN

9146

9148

First - VOL-kap2021 - 27 / 41

178

Nr.

VOL-kap 6.14

BE 0405.501.570

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Codes

DOOR DE VENNOOTSCHAP GESTELDE OF ONHERROEPELIJK BELOOFDE PERSOONLIJKE ZEKERHEDEN ALS WAARBORG VOOR SCHULDEN OF VERPLICHTINGEN VAN DERDEN ........................

Waarvan Door de vennootschap geëndosseerde handelseffecten in omloop ..................................................

Door de vennootschap getrokken of voor aval getekende handelseffecten ......................................

Maximumbedrag ten belope waarvan andere verplichtingen van derden door de vennootschap zijn gewaarborgd ......................................................................................................................................

9149

Boekjaar

........................

9151

........................ ........................

9153

........................

9150

ZAKELIJKE ZEKERHEDEN Zakelijke zekerheden die door de vennootschap op haar eigen activa werden gesteld of onherroepelijk beloofd als waarborg voor schulden en verplichtingen van de vennootschap Hypotheken Boekwaarde van de bezwaarde activa .........................................................................................

Bedrag van de inschrijving ............................................................................................................

Voor de onherroepelijke mandaten tot hypothekeren, het bedrag waarvoor de volmachthebber krachtens het mandaat inschrijving mag nemen ..........................................................................

Pand op het handelsfonds Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd en waarvoor registratie plaatsvindt .........

Voor de onherroepelijke mandaten tot verpanding van het handelsfonds, het bedrag waarvoor de volmachthebber krachtens het mandaat tot registratie mag overgaan ....................................

Pand op andere activa of onherroepelijke mandaten tot verpanding van andere activa Boekwaarde van de bezwaarde activa .........................................................................................

Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd .................................................................

Gestelde of onherroepelijk beloofde zekerheden op nog te verwerven activa Bedrag van de betrokken activa ...................................................................................................

Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd .................................................................

Voorrecht van de verkoper Boekwaarde van het verkochte goed ...........................................................................................

Bedrag van de niet-betaalde prijs .................................................................................................

91621

........................ ........................

91631

........................

91711

........................

91721

........................

91811

........................ ........................

91611

91821 91911 91921 92011 92021

........................ ........................ ........................ ........................

First - VOL-kap2021 - 28 / 41

179

Nr.

VOL-kap 6.14

BE 0405.501.570 Codes

Zakelijke zekerheden die door de venootschap op haar eigen activa werden gesteld of onherroepelijk beloofd als waarborg voor schulden en verplichtingen van derden Hypotheken Boekwaarde van de bezwaarde activa .........................................................................................

Bedrag van de inschrijving ............................................................................................................

Voor de onherroepelijke mandaten tot hypothekeren, het bedrag waarvoor de volmachthebber krachtens het mandaat inschrijving mag nemen ..........................................................................

Pand op het handelsfonds Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd en waarvoor registratie plaatsvindt .........

Voor de onherroepelijke mandaten tot verpanding van het handelsfonds, het bedrag waarvoor de volmachthebber krachtens het mandaat tot registratie mag overgaan ....................................

Pand op andere activa of onherroepelijke mandaten tot verpanding van andere activa Boekwaarde van de bezwaarde activa .........................................................................................

Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd .................................................................

Gestelde of onherroepelijk beloofde zekerheden op nog te verwerven activa Bedrag van de betrokken activa ...................................................................................................

Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd .................................................................

Voorrecht van de verkoper Boekwaarde van het verkochte goed ...........................................................................................

Bedrag van de niet-betaalde prijs .................................................................................................

Boekjaar

91622

........................ ........................

91632

........................

91712

........................

91722

........................

91812

........................ ........................

91612

91822 91912 91922 92012 92022 Codes

GOEDEREN EN WAARDEN GEHOUDEN DOOR DERDEN IN HUN NAAM MAAR TEN BATE EN OP RISICO VAN DE VENNOOTSCHAP, VOOR ZOVER DEZE GOEDEREN EN WAARDEN NIET IN DE BALANS ZIJN OPGENOMEN

........................ ........................ ........................ ........................

Boekjaar

........................ ........................ ........................

............................................................................................................................................................. ............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................

BELANGRIJKE VERPLICHTINGEN TOT AANKOOP VAN VASTE ACTIVA

........................ ........................ ........................

............................................................................................................................................................. ............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................

BELANGRIJKE VERPLICHTINGEN TOT VERKOOP VAN VASTE ACTIVA

........................ ........................ ........................

............................................................................................................................................................. ............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................

TERMIJNVERRICHTINGEN Gekochte (te ontvangen) goederen ....................................................................................................

9213

........................

Verkochte (te leveren) goederen .........................................................................................................

9214

........................

Gekochte (te ontvangen) deviezen .....................................................................................................

9215

........................

Verkochte (te leveren) deviezen ..........................................................................................................

9216

........................

First - VOL-kap2021 - 29 / 41

180

Nr.

VOL-kap 6.14

BE 0405.501.570

Boekjaar

VERPLICHTINGEN VOORTVLOEIEND UIT DE TECHNISCHE WAARBORGEN VERBONDEN AAN REEDS GEPRESTEERDE VERKOPEN OF DIENSTEN

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

Boekjaar

BEDRAG, AARD EN VORM VAN BELANGRIJKE HANGENDE GESCHILLEN EN ANDERE BELANGRIJKE VERPLICHTINGEN .............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

REGELING INZAKE HET AANVULLEND RUST- OF OVERLEVINGSPENSIOEN TEN BEHOEVE VAN DE PERSONEELS- OF DIRECTIELEDEN Beknopte beschrijving Het pensioenplan bestaat uit een groepsverzekering en heeft betrekking op de bedienden en de directeur Dit plan gebruikt het stelsel ( vaste bijdragen ) waarbij de jaarpremie een percentage van de jaarwedde van de werknemer is.

Per 31 december 2020 is er geen belangrijke onderfinanciering.

Genomen maatregelen om de daaruit voortvloeiende kosten te dekken

Codes

Boekjaar

PENSIOENEN DIE DOOR DE VENNOOTSCHAP ZELF WORDEN GEDRAGEN Geschat bedrag van de verplichtingen die voortvloeien uit reeds gepresteerd werk ...................

9220

........................

Basis en wijze waarop dit bedrag wordt berekend ........................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................

Boekjaar

AARD EN FINANCIËLE GEVOLGEN VAN MATERIËLE GEBEURTENISSEN DIE ZICH NA BALANSDATUM HEBBEN VOORGEDAAN EN DIE NIET IN DE RESULTATENREKENING OF BALANS WORDEN WEERGEGEVEN .............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

First - VOL-kap2021 - 30 / 41

181

Nr.

VOL-kap 6.14

BE 0405.501.570

Boekjaar

AAN- OF VERKOOPVERBINTENISSEN DIE DE VENNOOTSCHAP ALS OPTIESCHRIJVER VAN CALL- EN PUTOPTIES HEEFT .............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

Boekjaar

AARD, ZAKELIJK DOEL EN FINANCIËLE GEVOLGEN VAN BUITENBALANS REGELINGEN

Mits de risico's of voordelen die uit dergelijke regelingen voortvloeien van enige betekenis zijn en voor zover de openbaarmaking van dergelijke risico's of voordelen noodzakelijk is voor de beoordeling van de financiële positie van de vennootschap .............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

Boekjaar

ANDERE NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (met inbegrip van deze die niet

kunnen worden becijferd) .............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

.............................................................................................................................................................................

........................

First - VOL-kap2021 - 31 / 41

182

Nr.

VOL-kap 6.16

BE 0405.501.570

FINANCIËLE BETREKKINGEN MET Codes

Boekjaar

BESTUURDERS EN ZAAKVOERDERS, NATUURLIJKE OF RECHTSPERSONEN DIE DE VENNOOTSCHAP

RECHTSTREEKS OF ONRECHTSTREEKS CONTROLEREN ZONDER VERBONDEN ONDERNEMINGEN TE ZIJN, OF ANDERE ONDERNEMINGEN DIE DOOR DEZE PERSONEN RECHTSTREEKS OF ONRECHTSTREEKS GECONTROLEERD WORDEN 9500

........................

Waarborgen toegestaan in hun voordeel ...........................................................................................

9501

........................

Andere betekenisvolle verplichtingen aangegaan in hun voordeel ................................................

9502

........................

Uitstaande vorderingen op deze personen ........................................................................................

Voornaamste voorwaarden betreffende de vorderingen, interestvoet, looptijd, eventueel afgeloste of afgeschreven bedragen of bedragen waarvan werd afgezien ........................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................

Rechtstreekse en onrechtstreekse bezoldigingen en ten laste van de resultatenrekening toegekende pensioenen, voor zover deze vermelding niet uitsluitend of hoofdzakelijk betrekking heeft op de toestand van een enkel identificeerbaar persoon Aan bestuurders en zaakvoerders .....................................................................................................

Aan oud-bestuurders en oud-zaakvoerders ......................................................................................

9503 9504

Codes

25.471,12 ........................

Boekjaar

DE COMMISSARIS(SEN) EN DE PERSONEN MET WIE HIJ (ZIJ) VERBONDEN IS (ZIJN) Bezoldiging van de commissaris(sen) ...............................................................................................

9505

Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris(sen) Andere controleopdrachten ...............................................................................................................

Belastingadviesopdrachten ...............................................................................................................

Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten .........................................................................

95061

Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de commissaris(sen) verbonden is (zijn) Andere controleopdrachten ...............................................................................................................

Belastingadviesopdrachten ...............................................................................................................

Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten .........................................................................

95081

95062 95063

95082 95083

5.400,00

........................ ........................ ........................

........................ ........................ ........................

Vermeldingen in toepassing van het artikel 3:64, §2 en §4 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen

First - VOL-kap2021 - 32 / 41

183

Nr.

BE 0405.501.570

VOL-kap 6.19

WAARDERINGSREGELS

First - VOL-kap2021 - 33 / 41

184

Nr.

BE 0405.501.570

VOL-kap 6.19

First - VOL-kap2021 - 34 / 41

185

Nr.

VOL-kap 7

BE 0405.501.570

ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN NEER TE LEGGEN DOCUMENTEN JAARVERSLAG

First - VOL-kap2021 - 35 / 41

186

Nr.

VOL-kap 10

BE 0405.501.570

SOCIALE BALANS Nummers van de paritaire comités die voor de vennootschap bevoegd zijn:

339

..........

..........

..........

..........

STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN WERKNEMERS WAARVOOR DE VENNOOTSCHAP EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER Tijdens het boekjaar

Codes

Totaal

1.

Mannen

2.

Vrouwen

Gemiddeld aantal werknemers Voltijds .....................................................................................

1001

11,5

6,8

4,7

Deeltijds ...................................................................................

1002

9,4

0,5

8,9

Totaal in voltijdse equivalenten (VTE) .....................................

1003

18,0

7,2

10,8

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Voltijds .....................................................................................

1011

17.244

9.303

7.941

Deeltijds ...................................................................................

1012

10.086

668

9.418

Totaal .......................................................................................

1013

27.330

9.971

17.359

Personeelskosten Voltijds .....................................................................................

1021

855.957,21

461.782,06

394.175,15

Deeltijds ...................................................................................

1022

500.648,60

33.158,17

467.490,43

Totaal .......................................................................................

1023

1.356.605,81

494.940,23

861.665,58

Bedrag van de voordelen bovenop het loon ...........................

1033

........................

........................

........................

Tijdens het vorige boekjaar

Codes

P. Totaal

1P. Mannen

2P. Vrouwen

Gemiddeld aantal werknemers in VTE .........................................

1003

17,5

5,8

11,7

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ......................................

1013

27.521

9.374

18.147

Personeelskosten .........................................................................

1023

1.320.114,52

587.852,69

733.398,98

Bedrag van de voordelen bovenop het loon .................................

1033

........................

........................

........................

First - VOL-kap2021 - 36 / 41

187

Nr.

VOL-kap 10

BE 0405.501.570

WERKNEMERS WAARVOOR DE VENNOOTSCHAP EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER (vervolg)

Op de afsluitingsdatum van het boekjaar

Codes

1.

Voltijds

2.

12

Deeltijds

3.

9

Totaal in voltijdse equivalenten

18,3

Aantal werknemers ....................................................................

105

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd .................................

110

12

9

18,3

Overeenkomst voor een bepaalde tijd .....................................

111

........................

........................

........................

Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ...............

112

........................

........................

........................

Vervangingsovereenkomst ......................................................

113

........................

........................

........................

Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen ....................................................................................

8,0

120

8

........................

lager onderwijs ....................................................................

1200

4

........................

4,0

secundair onderwijs ............................................................

1201

........................

........................

........................

hoger niet-universitair onderwijs .........................................

1202

2

........................

2,0

universitair onderwijs ..........................................................

1203

2

........................

2,0

121

4

9

10,3

Vrouwen .................................................................................. lager onderwijs ....................................................................

1210

1

6

4,9

secundair onderwijs ............................................................

1211

........................

3

2,4

hoger niet-universitair onderwijs .........................................

1212

1

........................

1,0

universitair onderwijs ..........................................................

1213

2

........................

2,0

........................

........................

........................

17,3

Volgens de beroepscategorie Directiepersoneel .....................................................................

130

Bedienden ...............................................................................

134

12

7

Arbeiders .................................................................................

132

........................

2

1,0

Andere .....................................................................................

133

........................

........................

........................

UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE VENNOOTSCHAP GESTELDE PERSONEN 1.

Uitzendkrachten

Codes

Tijdens het boekjaar

2.

Ter beschikking van de onderneming gestelde personen

Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen ..................................................................

150

........................

........................

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ........................................................................

151

........................

........................

Kosten voor de vennootschap .......................................................................................

152

........................

........................

First - VOL-kap2021 - 37 / 41

188

Nr.

VOL-kap 10

BE 0405.501.570

TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR

INGETREDEN

Codes

1.

Voltijds

2.

Deeltijds

3.

Totaal in voltijdse equivalenten

Aantal werknemers waarvoor de vennootschap tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of die tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen personeelsregister .....................................................................

205

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd .................................

210

3

........................

3,0

Overeenkomst voor een bepaalde tijd .....................................

211

........................

........................

........................

Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ...............

212

........................

........................

........................

Vervangingsovereenkomst ......................................................

213

........................

........................

........................

UITGETREDEN

Codes

3

1.

Voltijds

........................

2.

Deeltijds

3,0

3.

Totaal in voltijdse equivalenten

Aantal werknemers met een in de DIMONA-verklaring aangegeven of een in het algemeen personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam .............................................................

305

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd .................................

310

2

1

2,8

Overeenkomst voor een bepaalde tijd .....................................

311

........................

........................

........................

Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ...............

312

........................

........................

........................

Vervangingsovereenkomst ......................................................

313

........................

........................

........................

Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst Pensioen ..................................................................................

340

........................

........................

........................

Werkloosheid met bedrijfstoeslag ............................................

341

........................

........................

........................

Afdanking .................................................................................

342

........................

........................

........................

Andere reden ........................................................................... het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis diensten blijft verlenen aan de vennootschap .....................................................................

343

2

1

2,8

350

........................

........................

........................

2

1

2,8

First - VOL-kap2021 - 38 / 41

189

Nr.

VOL-kap 10

BE 0405.501.570

INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR

Codes

Mannen

Codes

Vrouwen

Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers .......................................................................

5801

........................

5811

........................

Aantal gevolgde opleidingsuren ....................................................................

5802

........................

5812

........................

Nettokosten voor de vennootschap ...............................................................

5803

203,00

5813

225,00

waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding ..............

58031

........................

58131

........................

waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen .........

58032

203,00

58132

225,00

waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering) ...........................

58033

........................

58133

........................

Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers .......................................................................

5821

........................

5831

........................

Aantal gevolgde opleidingsuren ....................................................................

5822

........................

5832

........................

Nettokosten voor de vennootschap ...............................................................

5823

........................

5833

........................

Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers .......................................................................

5841

........................

5851

........................

Aantal gevolgde opleidingsuren ....................................................................

5842

........................

5852

........................

Nettokosten voor de vennootschap ...............................................................

5843

........................

5853

........................

First - VOL-kap2021 - 39 / 41

190

Nr.

BE 0405.501.570

VOL-kap 11

REMUNERATIEVERSLAG voor de vennootschappen waarin de overheid of één of meer publiekrechtelijke rechtspersonen een controle uitoefenen (artikel 3:12, §1, 9° van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen)

Zie volgende pagina.

First - VOL-kap2021 - 40 / 41

191

Nr.

BE 0405.501.570

VOL-kap 11

First - VOL-kap2021 - 41 / 41

192

193

194

195

196

197

198

199

200

www.auditas.be Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van de vennootschap

ONS ONDERDAK CVBA/S O C over het boekjaar afgesloten op 31 december 2020 In het kader van de wettelijke controle van de jaarrekening van de cvba Ons Onderdak (de “Vennootschap”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de jaarrekening en de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar.

Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 12 juni 2020, overeenkomstig het voorstel van de Raad van bestuur. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2022. Wij hebben de wettelijke controle van de jaarrekening van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 4 opeenvolgende boekjaren.

Verslag over de jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de jaarrekening van de Vennootschap, die de balans op 31 december 2020 omvat, alsook de resultatenrekening van het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met een balanstotaal van 109.061.329,55 EUR en waarvan de resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van 1.111.984,66 EUR. Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële toestand van de Vennootschap per 31 december 2020, alsook van haar resultaten over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel.

Basis voor het oordeel zonder voorbehoud Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.

Kantoren Aalst

Keizersplein 40A bus 4, 9300 Aalst



053/ 60.63.50

aalst@auditas.be

Antwerpen

Van de Wervestraat 8 bus 16, 2060 Antwerpen



032/ 16.27.51

antwerpen@auditas.be

Roeselare

Boomgaardstraat 14, 8800 Roeselare



051/ 26.14.00

info@auditas.be

201

2/5

Wij hebben van de Raad van bestuur en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur voor het opstellen van de jaarrekening De Raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, alsook voor de interne beheersing die de Raad van bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen van de jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.

Bij het opstellen van de jaarrekening is de Raad van bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij de Raad van bestuur het voornemen heeft om de Vennootschap te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.

Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze jaarrekening, beïnvloeden.

Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van toepassing is op de controle van de jaarrekening in België na. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap, noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de Raad van bestuur de bedrijfsvoering van de Vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen.

Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: ➢

202

het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van

3/5

controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; ➢

het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de Vennootschap;

➢

het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door Raad van bestuur gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;

➢

het concluderen of de door de Raad van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven.

Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Vennootschap haar continuïteit niet langer kan handhaven;

➢

het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening, en van de vraag of de jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld.

Wij communiceren met de Raad van bestuur onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.

Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van de Raad van bestuur De Raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag, voor het naleven van de wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften die van toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en van de statuten van de Vennootschap.

Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid

203

4/5

om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag, alsook de naleving van bepaalde verplichtingen uit het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en van de statuten te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.

Aspecten betreffende het jaarverslag Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig de artikelen 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

In de context van onze controle van de jaarrekening zijn wij verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag een afwijking van materieel belang bevat, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u geen afwijking van materieel belang te melden.

Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de jaarrekening, en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.

Andere vermeldingen ➢

➢ ➢

Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, werd de boekhouding gevoerd in overeenstemming met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.

De resultaatverwerking, die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen.

Wij dienen u geen verrichtingen of beslissingen mede te delen die in overtreding met de statuten of het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, zijn gedaan of genomen.

Roeselare, 11 mei 2021,

AUDITAS BEDRIJFSREVISOREN BV Commissaris vertegenwoordigd door Wim Bossuyt Bedrijfsrevisor

204