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l a i c le é Sp enel Gr N o v e m b r e 2 013

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Spécial Travaux Entretien avec Olivier Ortéga : travaux, les différentes pistes de financement.

Jurisprudence : les travaux sur parties privatives et parties communes • Commentaire d’arrêt : la garantie décennale et la réception des chantiers • Études : les nouvelles obligations en matière de travaux énergétiques. Les travaux d’intérêt collectif en copropriété immobilière.

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ISSN 0750-8042 - le numéro : 15 €

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Page trois La loi Carrez et la vente d’un lot transformé Jean-Marc Roux - Rédacteur en chef Fondateurs Jean Cabanac (†) Constantin Michalopoulos, professeur honoraire à la faculté de droit de l’Université de Paris-Nord Rédacteur en chef Jean-Marc Roux, maître de conférences à la faculté de droit d’Aix-Marseille Université, consultant auprès du GIE Strathémis Rédacteurs Catherine Blanc-Tardy, Nathalie Figuières, Paul Turenne, redac@infos-copro.com Auteurs Florence Bayard-Jammes, professeur permanent ESC Toulouse, Pierre Bazaille, notaire, président de l’institut notarial de l’immobilier, Sylvie Bouchet, notaire, Pascale Burdy-Clément, avocat au barreau de Lyon, professeur à l’ICH, Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation, Christelle Coutant-Lapalus, maître de conférences à l’université de Bourgogne, Guilhem Gil, maître de conférences à Aix-Marseille Université, Centre P. Kayser, Albert Granier, avocat au barreau de Paris, Didier Guével, professeur de droit et des sciences criminelles à l’Université Paris XIII, membre de l’IRDA, Jérôme Hocquart, avocat au barreau de Paris, Caroline Jaffuel, magistrat à la cour d’appel de Paris, Jean-Marc Le Masson, avocat au barreau de Nantes, directeur national adjoint de l’ICH, Constantin Michalopoulos, professeur honoraire à la faculté de droit de l’Université de Paris-Nord, Bertrand Raclet, avocat au barreau de Paris, Marie-Françoise Ritschy, avocat au barreau de Paris, Jean-Marc Roux, maître de conférences à la faculté de droit d’Aix-Marseille Université, consultant auprès du GIE Strathémis, Marie-Christine Ruffet, avocat au barreau de Lyon, professeur à l’ICH, Gilles Rouzet, ancien conseiller à la Cour de cassation, André Valdès, conseiller honoraire à la Cour de cassation, Guy Vigneron, ancien adjoint au directeur juridique de la SNCF, Natalia Yankelevich, avocat au barreau de Paris. Abonnement Formule Premium (papier + web), 1 an : 115 € TTC Formule Premium (papier + web), 2 ans : 175 € TTC Vente au numéro : 15 € - abo@infos-copro.com Editeur Sas Les Informations Rapides de la Copropriété. Société d’édition indépendante des organismes professionnels d’administration ou de gestion de biens et des associations de copropriétaires ou de consommateurs. Revue créée en 1963. Directeur de la publication Yves Stervinou Photos de Une : ©Kara - Fotolia Portrait médaillon : © Cabinet Lefèvre-Pelletier ©DR, Olivier Ortéga. Crédit photo : DR et fotolia sauf indication contraire

Toute reproduction même partielle est interdite, sauf accord préalable de la revue ”Les Informations Rapides de la Copropriété“.

www.informationsrapidesdelacopropriete.fr Le n° 15 € - Coupon d’abonnement p. 53

Il n’a échappé à personne que l’article 46, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 16 décembre 1996, dite loi Carrez, impose que «toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot». Néanmoins, cette obligation ne concerne pas l’ensemble des lots puisque tant la loi de 1996 que son décret d’application du 23 mai 1997, ont prévu un certain nombre d’exceptions, en particulier pour la vente de caves, garages, ou emplacements de stationnement. Au demeurant, le notariat est régulièrement confronté à la situation dans laquelle le copropriétaire vendeur a réalisé des travaux, licites ou non, qui ont abouti à transformer des lots qui, à l’origine, étaient exclus du mesurage alors qu’ils ont, au jour de la vente, des caractéristiques qui les inclues dans le champ d’application de la loi Carrez (par exemple, la transformation d’une cave en studio). Confirmant ses positions antérieures, la Cour de cassation estime en l’occurrence qu’il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente (Cass. 3e civ., 2 octobre 2013, n° 12-21.918), ce qui facilite grandement la tâche du rédacteur de l’acte tout en étant en phase avec la réalité du bien vendu. ●

Actualité des copropriétés

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• Projet de loi Alur : le Sénat attentif aux propositions des associations. • “Le projet de la loi Alur : jusqu’où ? ” thème du congrès de la Cnec. • Hausse de 6,1 % des charges de copropriété selon l’Arc.

Actualités green copro

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• Entretien avec Me Olivier Ortéga sur les pistes de financements des travaux de rénovation énergétique. • Mobilisation en faveur des travaux de rénovation énergétique.

Jurisprudence

Page 15

• Chronique de jurisprudence sur les travaux (parties privatives/communes). • Commentaire d’arrêt sur la garantie décennale en matière de construction.

Études … SPÉCIAL GRENELLE

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• Les nouvelles obligations en matière de travaux énergétiques. • Les travaux d’intérêt collectif en copropriété immobilière.

La copropriété au Parlement

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• Syndics • Syndicats • Ascenseurs • Détecteurs de fumée.

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Pratique de la copropriété

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Décider des travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition.

Point de droit

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La mise en concurrence de marchés de travaux en copropriété.

Questions / Réponses

Page 48

• Refus de l’AG d’autoriser les travaux • Copropriétaire et travaux urgents sur parties communes • Travaux d’intérêt collectif sur parties privatives.

Indices

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Informations Rapides de la Copropriété n° 593 - Novembre 2013

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Actualités v Projet de loi Alur Le Sénat s’est montré attentif aux propositions des associations

Le dispositif d’immatriculation allégé Contre l’avis du gouvernement, le dispositif instaurant l’immatriculation de toutes les copropriétés a été allégé par les sénateurs. La liste des informations et documents prévue dans le texte adopté à l’Assemblée nationale a effrayé quelques associations de copropriétaires qui ont craint de voir les coûts des syndics s’envoler inutilement. L’amendement voté par le Sénat limite la transmission d’informations au registre des immatriculations à des

Fortes crispations des professionnels «Les associations de consommateurs qui n’ont d’objectifs que de défendre un fonds de commerce sont en fait celles qui dictent les lois de demain sans que l’on s’occupe de nous entendre sur l’essentiel» a déploré Étienne Ginot lors de la clôture du 5 ème congrès de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis). Pour le président de l’Unis, «la ministre de tutelle a fait perdre du temps pendant dix mois à la profession, en feignant d’écouter pour ne rien entendre de [nos] propositions». Fait inhabituel, ce congrès annuel qui s’est tenu à Marseille, accueillait le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Jean-François Buet. Celui-ci a affirmé devant les 600 professionnels réunis que «réguler les loyers, c’est casser le thermomètre, ce n’est pas soigner le malade ; la vraie cause de la crise de l’immobilier, c’est l’incapacité des pouvoirs publics depuis trente ans de produire des logements en zone tendue». 4

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éléments précis relevant de documents existants que le syndic n’aura aucune difficulté à fournir. L’amendement modifie le régime de sanction applicable en cas de carence du syndic. La sanction ne serait plus automatique mais soumis au juge judiciaire. Une fiche signalétique réglementée La fiche signalétique est prévue à des fins d’information des copropriétaires pour connaître la situation financière et technique de la copropriété et du bâti. L’amendement du Sénat encadre sa rédaction et son actualisation. La fiche synthétique de la copropriété doit être mise à jour par le syndic tous les ans. Le délai dont dispose le syndic pour remettre cette fiche au copropriétaire qui en fait la demande est porté de 7 à 15 jours. Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics qui administrent des immeubles dont la destination totale est autre que l’habitation. Pour les acquéreurs et le notaire, la fiche mentionne, outre la surface “Loi Carrez”, la surface habitable des lots de copropriété.

Crédit photo ©DR - Fnaim

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e projet de loi Alur est ambitieux ; il réforme la loi de 1989 sur les rapports locatifs, la loi de 1970 sur l’encadrement des professions immobilières, et enfin, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles gérés en copropriété. Les articles 23 à 40 du projet de loi - qui en compte 86 - sont consacrés au régime de la copropriété. Le texte adopté en première lecture à l’Assemblée nationale en septembre a fait l’objet d’une présentation dans notre numéro 592 du mois de octobre. Nous présentons ci-après, les modifications principales apportées par le Sénat.

Jean-François Buet, président de la Fnaim . lieu à une rémunération du syndic. Les archives appartenant au syndicat, un archivage externalisé peut faciliter le changement de syndic, en évitant de multiples contentieux qui paralysent la vie des copropriétés, voire empêchent leur redressement quand elles sont en difficulté.

Le sort des archives Les archives du syndicat peuvent être confiées à une société spécialisée aux frais des syndicats. Le syndic soumet cette décision à l’assemblée générale qui délibère à la majorité de l’article 25. Une telle décision ne peut donner

Crédit photo ©DR - Unis

Crédit photo ©DR

Le projet de loi “Accès au logement et urbanisme rénové” (Alur), porté par la ministre de l’Égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, a été voté jeudi 24 octobre, par les sénateurs pour la partie relative à la copropriété. Les associations de copropriétaires peuvent se réjouir ; elles ont été entendues. Plusieurs amendements votés par la Haute assemblée font écho à leurs sollicitations.

Étienne Ginot, président de l’Unis.

La gouvernance des copropriétés La nomination par l’assemblée générale d’un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. Un amendement propose qu’il soit procédé à la mise en concurrence des contrats de syndics préalablement à un changement de syndic ; cette mise en concurrence est examinée en amont par le conseil syndical ou par les copropriétaires. Pour les copropriétés inférieures à 10 lots et dont le budget annuel est inférieur à 15 000 €, l’assemblée générale peut décider à la majorité de l’article 25 d’adopter la forme coopérative. Enfin, un amendement prévoit la rédaction d’un article 18 bis à la loi du 10 juillet 1965 pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation. Lorsqu’un syndicat est composé uniquement de personnes morales, la liberté contractuelle est laissée aux copropriétaires pour définir la durée, les missions et les honoraires du syndic.


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Actualités

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Dominique Braye, président de l’Anah.

niveau plus faible mais son montant ne serait pas inférieur à 3 % du budget prévisionnel. Le montant de ce fonds pour les petites copropriétés serait plafonné. Ce dispositif dérogatoire concernerait 62 % des copropriétés. Le choix de la banque Le projet de loi adopté par l’Assemblée impose aux syndics et sans possibilité de dispense, l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires. Il restait néanmoins plusieurs améliorations à apporter selon l’Arc, qui avait décidé de faire le siège du Palais du Luxembourg avant l’examen du projet par les sénateurs. Voilà l’association satisfaite puisqu’un amendement sénatorial vient préciser que c’est l’assemblée générale qui décide du choix de la banque dans laquelle seront ouverts les deux comptes bancaires du syndicat des copropriétaires (compte courant et fonds travaux). Les prestations privatives L’UFC Que choisir ? s’était montrée attentive aux coûts des prestations privatives telles que “l’état daté”, les relances et mises en demeure pour impayés. L’as-

Le diagnostic technique global «Il manque un triptyque essentiel» au projet de loi Alur, a déclaré, le président de l’Agence nationale de l’habitat, Dominique Braye. L’ancien sénateur Ump a signé en 2012, un rapport remarquable, intitulé “Prévenir et guérir les copropriétés en difficulté”. Les préconisations de son rapport visaient à rendre obligatoires la réalisation d’un diagnostic de l’état du bâti et des travaux à effectuer, suivi de la définition d’un plan pluriannuel de travaux et de leur financement grâce un fonds d’épargne constitué par une cotisation obligatoire par lot. Aussi, si le projet Alur apporte des outils pour un traitement efficace et rapide des copropriétés en difficulté, si le projet satisfait une meilleure information des acquéreurs, notamment grâce à l’affichage du montant des charges annuelles, l’Anah regrette l’absence d’obligation de réaliser un diagnostic technique global pour les copropriétés inférieures à 50 lots. Malgré la demande conjointe de l’Agence Anah et de l’Arc, le Sénat est donc resté sourd à cette sollicitation. «Cela exclut 95 % des copropriétés» regrette Dominique Braye. Le président de l’Anah rappelle que près de 15 % des copropriétés présentent des signes de fragilité.

Crédit photo ©DR

Un fonds travaux pour tous Dans le texte adopté à l’Assemblée, le fonds de prévoyance n’est prévu que pour les copropriétés de 10 lots et plus. Ce fonds, précise le texte, est alimenté par une cotisation qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. L’amendement adopté par le Sénat étend cette obligation pour les copropriétés inférieures à 10 lots en créant un fonds de provisions pour travaux alimenté par une cotisation d’un

Bernard Dhont, directeur de l’Arc. sociation de consommateurs demandait à ce que ces prestations soient réglementées. Un amendement prévoit que les honoraires ou frais perçus au titre de ces prestations ne pourront excéder un montant fixé par décret. Feu vert pour les surélévations Un article additionnel est proposé par le Sénat en faveur de la surélévation. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 est profondément modifié. La décision d’une surélévation par les soins du syndicat pourrait ainsi être décidée à la majorité de l’article 26 et non plus à l’unanimité. La décision de l’aliénation de droits à construire en vue de la surélévation des immeubles en copropriété est prise à la majorité de l’article 26 sans qu’il soit tenu compte de l’accord des copropriétaires du dernier étage. En revanche, si les propriétaires du dernier étage ne disposent plus d’un droit de véto, ils disposent d’un droit de priorité sur les locaux ainsi créés. Enfin, cet amendement supprime pour le règlement de copropriété des règles de majorité plus contraignantes pour les surélévations. ●

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Actualités v Agenda Salon de la copropriété les 13 et 14 novembre à Paris 145 exposants attendront plus de 9 000 visiteurs dont près des deuxtiers sont présidents et membres de conseils syndicaux. 25 conférences ou formations sont programmées. Déjà initiées les années passées, des consultations personnalisées sur les thèmes de la maîtrise des charges et de la gestion locative sont proposées. Parmi les conférences : “les copropriétés de bureaux”, “Les différents modes de gestion des copropriétés”, “Investir dans les résidences-services”, “Les impacts du projet de loi Alur”, “Personnel d’immeuble et la gestion des ressources humaines”. Au menu des formations : “Lire et comprendre le règlement de copropriété”, “La comptabilité pour les membres du conseil syndical”, “Le conseil syndical”, “L’assemblée générale”. Retrouvez les Informations Rapides de la Copropriété sur le stand C01. Paris-Porte de Versailles, pavillon 5, le mercredi 13 et jeudi 14 novembre, ou-

vert de 9h à 18h, nocturne le mercredi jusqu’à 22h. Accès gratuit, badge visiteur à télécharger : saloncopropriete.com

Rencontre “charges de copropriété” le 19 novembre à Rennes L’Association nationale des copropriétés et copropriétaires (Ancc), la Chambre des propriétaires d’Ille-et-Vilaine et l’Ordre des avocats de Rennes organise une réunion sur le thème des charges de copropriété. Interventions de Thierry Poulichot, avocat, et de Nathalie Painnot, juriste à l’Ancc. Entrée libre dans la limite des places disponibles. Maison des avocats, 6 rue Hoche à Rennes, le mardi 19 novembre, de 17h à 19h. Réservation par courriel à rencontre19novembre@laposte.net

Salon de la copropriété les 20 et 21 novembre à Rennes L’Unis Bretagne (Union des syndicats de l’immobilier) organise son salon annuel, le Cosyad (COpropriétés SYndic et Administrateurs de Biens) à la Halle Martenot au cœur de Rennes. Ce salon, qui accueille 40 à 50 exposants, sert de support aux conférences de

v Congrès de la Cnec le 13 décembre à Paris

Le projet de loi Alur, révision ou refondation du statut de la copropriété ? Le congrès annuel de la Chambre nationale des experts en copropriété (Cnec) qui se tiendra à Paris le vendredi 13 décembre, met à l’honneur le projet de loi Alur. La Cnec, qui existe depuis 1970, se définit comme «un laboratoire d’idées et un lieu de réflexion». La Chambre réunit des experts de tous les horizons : avocats, géomètres, syndics, notaires, architectes, experts, universitaires. Les conférences et débats seront ouverts par le président du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts, François Mazuyer et Jean-Marc Le Masson, président de la Cnec. •9  h 15 : L’immatriculation du syndicat des copropriétaires, jusqu’où ? par JeanMarc Roux, maître de conférences à Aix-Marseille université ; •1  0h 30 : L’adoption des travaux d’amélioration, l’abaissement systématique des niveaux de majorités, jusqu’où ? par Florence Jammes, enseignant chercheur, université de Toulouse, Toulouse Business School ; •1  1h 30 : Les travaux d’intérêt collectif, jusqu’où ? par Jean-Marc Le Masson, président de la Cnec, avocat ; •1  4h 30 : Après le déjeuner, reprise des débats sur L’évolution du statut des professionnels, jusqu’où ? par Serge Ivars, ancien président de l’Unis ; •1  5h 30 : L’information de l’acquéreur, jusqu’où ? par Stéphane Lelièvre, notaire ; 16h 45 : La scission de copropriété, jusqu’où ? par Patrice Lebatteux, président d’honneur de la Cnec, avocat ; •1  7h 45 : Synthèse des travaux, Hugues Périnet-Marquet, professeur à l’université de Paris II La journée s’achève par un cocktail à 18h 30. La revue, les “IRC”, est partenaire de ce congrès. Congrès de la Cnec, vendredi 13 décembre, de 9h à 18h 30, à l’Automobile club de France, 6 place de la Concorde, 75008 Paris. Droits d’inscription incluant le déjeuner : 320 €. Renseignements et inscriptions : Valérie Abitbol, 01 44 74 68 40, info@la-cnec.org, www.la-cnec.org 8

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l’université de la copropriété de l’Unis. Halle Martenot place des lices à Rennes, mercredi 21 novembre de 16h à 20h et le Jeudi 22 novembre de 11h à 19h. Renseignements et inscriptions : Anne-Sophie Pinon au 02 99 79 89 52 ou cosyad.fr

Solutions copropriété les 22 et 23 novembre à Nice «Diminution des charges de copropriété : quelles sont les pistes pour réaliser des économies ? Cette question, tous les copropriétaires se la posent ! Tout comme ils s’interrogent sur les conséquences du projet de loi Alur. Ils s’interrogent également sur le diagnostic de performance énergétique, l’individualisation des frais de chauffage … et plus largement sur tout ce qui concerne le bon fonctionnement de leur copropriété, son entretien, et les nécessaires rénovations». La 18ème édition de Solutions Copropriétés, l’un des plus gros événements en région, se tiendra au Palais Acropolis de Nice. Selon la Fnaim, le département des Alpes-Maritimes compte 250 syndics pour 250 000 lots de copropriété. Lors de ce salon, les professionnels de l’Unis et de la Fnaim, partenaires du salon, donneront des consultations aux copropriétaires. Solutions Copropriétés, Palais Acropolis, Bd Risso, Nice, le vendredi 22 novembre de 11h à 19h et le samedi 23 novembre de 10h à 18h. Entrée sur solucop.com

Congrès de la Fnaim les 9 et 10 décembre à Paris La Fédération nationale de l‘immobilier tiendra son 67 ème congrès les 9 et 10 décembre 2013 au palais des congrès de la Porte Maillot à Paris. Réservé aux professionnels.

v Ils ont dit «La garantie universelle des loyers, c’est taxer 100 % des gens

pour les 2 % qui ne paient pas leurs loyers.» Propos d’Alain Denin, pdg du groupe Nexity au journal Le Monde du 4 octobre.

v Les chiffres

736 M€

Ce n’est pas le montant du loto mais celui de la Gul. Selon le ministère du logement, ce montant serait celui du budget annuel de la Garantie universelle des loyers. Pour le directeur général de l’assureur Galian (ex-Cgaim), le montant serait plus proche des 1,2 Md€.


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Actualités

Selon les résultats de “l’observatoire Loiselet & Daigremont du bien-être dans les immeubles“, étude menée par l’institut Ipsos sur un échantillon de 759 personnes en juin 2013, 77 % des personnes interrogées se déclarent satisfaites de leurs relations avec le gestionnaire ou syndic de copropriété.

5,5 %

Finalement, le taux de TVA sur les travaux de rénovation énergétique sera fixé à 5,5 % à compter du 1er janvier 2014.

v Fiscalité locale L’évolution des taxes foncières L’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) a rendu publics les chiffres de son observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties. Chaque année, l’Unpi mesure avec précision l’évolution de ces taxes sur chacune des 36 660 villes françaises. Il ressort de cette analyse que, sur l’ensemble du territoire, la taxe foncière a augmenté de 21,17 % entre 2007 et 2012. Cette hausse est le résultat de plusieurs augmentations qui se cumulent. D’une part, les valeurs locatives ont été majorées de 9,43 % et d’autre part, les taux d’imposition des départements, des communes ou grou-

v Nomination Nouveau directeur à l’Anil L’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) qui regroupe une centaine de centres d’information départementaux, a changé de directeur général le 1er octobre. Bernard Vorms quitte l’institution qu’il dirigeait depuis 1983. Par ce départ à la retraite, il cède la place à Géraldine Chalencon, 36 ans, diplômée de l’IEP de Paris et de l’Essec, conseillère technique au cabinet de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement depuis juin 2012.

v Administration de biens Mouvement de concentration «Par ses contraintes, Alur va imposer une consolidation du secteur au profit des plus gros et des plus performants». C’est ainsi que le président de Foncia, François Davy, a expliqué, le 1er octobre, aux Échos, le rachat des activités d’administration de biens de la société Tagerim. Foncia, premier acteur de l’administration de biens en France avec la gestion de 1,08 million de lots reprend ainsi la gestion de 72 000 lots supplémentaires.

v Charges de copropriété Hausse de 6,1 % selon l’Arc

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Les praticiens se réjouiront de cette 17ème édition du Guide des baux commerciaux qui intègre la codification du statut, en adaptant le commentaire à cette nouvelle présentation du texte. L’ordre établi par le Code de commerce a été respecté. Pour faciliter la recherche, outre la table de concordance, indispensable, l’auteur a maintenu la correspondance des textes au sein du commentaire. Cette nouvelle édition intègre l’abondante jurisprudence souvent novatrice, de la Cour de cassation. L’auteur, Jean Debeaurain, est maître de conférence honoraire à Aix-Marseille université et avocat spécialiste en droit immobilier et rural. Édilaix, 927 p., 75 € franco de port, www.edilaix.com ●

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Le niveau des charges d é p e n d d u nombre de services de la copropriété et de la localisation de l’immeuble. Pour une copropriété dotée de tous les services (conciergerie, ascenseurs…), le ratio annuel national est déterminé à 44,40 €/m2/an.

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v Vient de paraître Guide des baux commerciaux

Charges moyennes de copropriété en 2012 par région

Oscar, observatoire de l’Association des responsables de copropriétés (Arc), évalue pour la cinquième année consécutive l’évolution des charges de copropriété. Pour l’Arc, l’augmentation des charges de copropriété s’établit à 6,1 % entre 2011 et 2012. Les dépenses de chauffage s’envolent avec 11,5 %, puis ce sont les primes d’assurance qui tirent ce chiffre à la hausse avec une hausse de 6,3 %. L’augmentation des honoraires de syndic et les frais de gestion est appréciée sur la même période, à 5 %.

S e l o n l a l o c a l i s a t i o n , l e n ive a u d e charges s’établit à 48,90 €/m2/an à Paris, à 4 4 € / m 2 / a n e n I l e - d e - Fra n c e e t à 34,80 €/m2/an dans les autres régions.

Les 17 cabinets de Tagerim réalisent, selon le journal économique, un chiffre d’affaires de 46 millions d’euros. Tagerim abandonne donc 40 % de son activité pour se consacrer à … l’hôtellerie. Foncia a été racheté en juillet 2011 par les deux fonds d’investissements Eurazeo et Bridgepoint au groupe formé par la Caisse d’épargne et des Banques populaires (BPCE). Foncia dispose d’un réseau de plus 600 agences dont 60 à l’étranger. En plus de ces agences intégrées, l’enseigne Foncia compte à ce jour, un réseau de plus 100 franchisés. Pour rappel, Nexity et Citya sont respectivement deuxième et troisième opérateurs français.

35 2 275

37,4 2 431

36,7 2 386 35,6 2 314

37,2 2 418

37,2 2 418

34,6 2 249

32,4 2 106

xx XXX

€/m2/an pour un appartement de 65 m2 /an

37,4 2 431

Source © Arc - Infographie IRC

77%

pements de communes ont augmentés de 10,73 % au cours de la même période. «Si chacune de ces augmentations, prise isolément peut paraître raisonnable compte tenu de l’inflation, la conjonction des deux entraîne une forte hausse.» Résultats de l’évolution des taxes foncières ville par ville sur www.unpi.org

31,9 2 074

31,9 2 074


LA COPRO

CELLE QUI AMÉLIORE LE CADRE DE VIE. Le Crédit Foncier propose aux syndicats de copropriétés des prêts pour financer les travaux de rénovation des parties communes. En rencontrant un Conseiller du Crédit Foncier, vous êtes certain de consulter le spécialiste du prêt immobilier et de bénéficier de la solution qui convient le mieux aux copropriétaires. creditfoncier.fr

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Crédit Foncier de France - S.A. au capital de 1 331 400 718,80 € - RCS Paris n° 542 029 848 - Siège Social : 19, rue des Capucines, 75001 Paris - Bureaux et correspondances : 4, quai de Bercy, 94224 Charenton Cedex - Intermédiaire d’assurance - Immatriculé à l’ORIAS sous le n° 07 023 327. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur devra rembourser à l’acheteur les sommes déjà versées. Sous réserve d’acceptation du dossier par le Crédit Foncier.


Actualités green copro v Entretien avec Olivier Ortéga «La surélévation concerne l’intérêt général de la copropriété»

Crédit DR

Olivier Ortega est avocat associé au cabinet Lefèvre Pelletier & associés. Il a animé le groupe de travail “financements innovants pour l’efficacité énergétique” au sein de la mission Plan bâtiment durable. «Le groupe de travail visait à explorer les différentes pistes de financement de la modernisation durable du parc immobilier, avec une attention particulière pour les solutions ne mobilisant pas de fonds publics.» Quatre axes de réflexion ont été fixés : la diminution des dépenses de l’immeuble dans la logique du contrat de performance énergétique ; l’accompagnement à la mise en place de sociétés de tiers investissement ; l’identification de nouveaux leviers, tels que ceux issus de l’évolution des règles d’urbanisme ; l’optimisation des aides à la création et au développement d’entreprises de l’immobilier et du bâtiment durable. Olivier Ortéga revient pour les IRC sur les préconisations de ce groupe de travail en faveur de la rénovation énergétique, incluant des dispositifs spécifiques aux copropriétés, et sur les contrats de performance énergétique. Pouvez-vous nous présenter les sources de financement spécifiques aux immeubles gérés en copropriété mises à jour par votre groupe de travail ? «Le groupe de travail propose deux grandes pistes d’évolution. En premier lieu, au titre des recettes innovantes, le groupe confirme l’intérêt de générer des recettes de valorisation tirée d’une densification, verticale ou horizontale, de l’immeuble : la valorisation des droits à construire, obtenue par dérogation aux règles habituelles de hauteur et de gabarit, serait ainsi affectée prioritairement à la rénovation énergétique de l’immeuble existant. Concernant les opérations de surélévation [lire les amendements votés par le Sénat en pages 4 et 6 - ndlr], les règles de vote prévues par le droit de la copropriété sont actuellement liées à la possibilité pour les propriétaires du dernier étage de faire des duplex. Ainsi, selon l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la décision d’aliéner, aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26 ou de l’article 25 lorsque le bâtiment est soumis à un droit de préemption urbain, l’unanimité des occupants du dernier étage. En d’autres termes, les occupants du dernier étage disposent d’un droit de veto. A ces règles, s’ajoute la possibilité pour le règlement de copropriété de prévoir une majorité plus élevée pour délibérer sur un projet de surélévation et l’on constate dans beaucoup de règlements des prises de décisions fixées à la majorité des trois quarts. Dans l’hypothèse du financement de l’existant, le projet est totalement différent : il s’agit de créer des lots

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neufs et indépendants en vue du financement de travaux de performance énergétique. Cela ne concerne plus seulement l’intérêt particulier des copropriétaires du dernier étage mais l’intérêt général de la copropriété. Or, ce droit de veto conduit au blocage d’un certain nombre de projets, voire à un marchandage de ce droit qui capte l’essentiel de la valeur ajoutée créé par le projet. En second lieu, la mise en place de sûretés pour la souscription par un syndicat de copropriétaires d’un emprunt bancaire pour le financement des travaux de rénovation énergétique concernant des parties communes ou d’intérêt collectif sur parties privatives, faciliterait grandement la structuration de projets bénéficiant du tiers financement. Le mécanisme de cautionnement solidaire prévu par l’article 26-7 de la loi fixant le statut de la copropriété pourrait également être étendu aux loyers de tiers financement. Depuis la remise du rapport par le groupe de travail en février, le décret n° 2013-205 du 11 mars 2013 a précisé le régime de l’emprunt collectif de la copropriété.» Le premier contrat de performance énergétique (CPE) pour une copropriété a été signé en février 2012. Pouvez-vous nous présenter ce CPE et les premiers résultats ? «Ce contrat de performance énergétique porte sur la copropriété du 54 avenue Paul Doumer à Neuilly-surMarne. Il a pour but principal la réduction des consommations énergétiques. L’immeuble, construit en 1964, comprend deux bâtiments de 30 logements chacun. Ce CPE associe la conception et la réalisation d’un programme de tra-

vaux énergétiques des bâtiments avec exploitation des systèmes de chauffage. L’objet principal du contrat est de garantir une réduction de 40 % des consommations énergétiques réelles en kWh à degrés jours unifiés (DJU) constants. Le programme est défini selon les missions suivantes : obligation de performance énergétique du programme, réalisation d’un audit énergétique et la conception d’un plan d’action, la réalisation des travaux de réhabilitation énergétique, la direction et le pilotage des travaux, la conduite et la maintenance des installations énergétiques. Les interventions techniques retenues portent notamment sur l’isolation des toitures en sous-face, les menuiseries extér i e u r e s , l e s p l a n ch e r s h a u t s d e s caves, la production de chauffage, le remplacement des robinets manuels par tête thermostatique. Le coût total du projet est d’environ 800 000 € TTC. Le contrat est conclu pour une durée de 6 ans. Le groupement [des entreprises – ndlr] garantit contractuellement à la copropriété l’amélioration de la performance énergétique des immeubles. ••• Suite page 14


Chauffer un immeuble au granulé de bois et faire baisser les charges Le granulé de bois, énergie sécurisée et économique 37 % moins cher que le fioul, 21 % pour le gaz naturel selon les statistiques gouvernementales de suivi des énergies pour les particuliers (Soes – Ministère de l’Energie – 07/2013), le granulé de bois est une énergie particulièrement économique. Il s’agit d’un combustible normé et largement produit en France, garantissant à ses utilisateurs une sécurité d’approvisionnement à long terme. Energie renouvelable, elle est avant tout un moyen de faire baisser les charges.

Un fort développement en immeuble d’habitation

Des chaudières entièrement automatisées Les chaudières à granulés ÖkoFEN apportent le même niveau de confort qu’une chaudière fioul ou gaz. Le fonctionnement est 100 % automatique évitant toute intervention manuelle. La régulation électronique pilotable par web et smartphone permet une gestion distante et aisée. L’entretien annuel est comparable à l’entretien d’une chaudière fioul ou gaz. Ultra-performantes, les chaudières ÖkoFEN apportent des rendements supérieurs à 94 % et jusqu’à 106 % grâce à la technologie de la condensation.

EXEMPLE D’UNE COPROPRIÉTÉ AVEC UNE CHAUDIÈRE FIOUL EN FIN DE VIE Construction : 1968, 16 appartements, Savoie Facture de chauffage 2003/copropriétaire : 131 €/trimestre Facture de chauffage 2012/copropriétaire : 337 €/trimestre Cette copropriété cherchait le moyen de faire baisser suffisamment les charges pour compenser le coût des travaux de remplacement de la chaudière fioul. Le choix de la chaudière apporte une solution claire : Economie/copropriétaire : 200 €/trimestre après remplacement. Coût des travaux pour le remplacement (Prêt collectif sur 7 ans à 5 %) par copropriétaire : 182 €/trimestre. De plus la copropriété peut bénéficier d’aides importantes, réduisant d’autant la facture globale.

ÖkoFEN, le spécialiste de la chaudière à granulés Fabricant entièrement dédié à la chaudière à granulés, ÖkoFEN dispose en France de plus de 13 000 installations et d’un réseau d’agences régionales couvrant l’ensemble du territoire. Chaque agence assure un service technique pointu en partenariat avec les professionnels du chauffage. Ce service ÖkoFEN garantit une installation simple et performante et un suivi réactif.

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Chaufferie ÖkoFEN, compacité et performance.

© ÖkoFEN 2013

Le granulé de bois ne nécessite pas de gros travaux pour son installation. Sa grande compacité permet de réduire la surface de stockage tout en offrant une autonomie de fonctionnement de plusieurs mois. La chaufferie reprend l’espace dédié à l’ancienne chaudière et le stockage est logé dans l’espace existant à proximité. La livraison du granulé est comparable à un approvisionnement en fioul en milieu urbain. Cette simplicité explique le succès croissant du chauffage au granulé de bois dans les immeubles d’habitation.


Actualités green copro Suite de la page 12

••• A cet effet, le groupement s’engage à respecter chaque année et pendant toute la durée du contrat, un pourcentage de diminution des consommations énergétiques par rapport à la situation de référence 2010 et, pour chaque année, un objectif de consommation exprimé en quantités d’énergie. La performance énergétique est vérifiable et mesurée annuellement selon le protocole arrêté par le contrat. La garantie, applicable à partir de l’automne 2013, est consentie pour la durée du contrat. Si la quantité de combustible réellement consommée à la fin d’un exercice est supérieure à la consommation garantie pour cet exercice, le groupement est redevable d ’ u n e i n d e m n i t é é g a l e à l a s u r­ consommation.» Quels sont vos motifs de satisfaction et vos regrets à la lecture du projet de loi Alur tel qu’il a été adopté en première lecture par l’Assemblée nationale ? «Le projet de loi Alur définit d’abord le tiers financement dans le champ d’opérations de rénovation de logements comme «l’intégration d’une offre technique, portant notamment sur la réalisation des travaux, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie d’une rémunération sous forme de redevance globale, régulière et limitée dans le temps» (art. 57 bis). Un décret devra préciser le périmètre des prestations que peut couvrir le service de tiers-financement. Les articles 27 et suivants du projet de loi [création du fonds de prévoyance - ndlr], en ce qu’ils visent à organiser l’entretien, la conservation et l’amélioration des immeubles, concourent naturellement à améliorer la performance énergétique des bâtiments. Le projet comprend également de nombreuses dispositions sur les copropriétés dégradées. Enfin, le projet d’ordonnance relative au développement de la construction de logement, adopte le principe de la surélévation (art. 1 er ) mais ne limite pas le bénéfice de cette dérogation à l’amélioration de la performance énergétique de l’existant, ce qui est regrettable et restreindra le bénéfice de la mesure au seul champ de la construction de logements neufs.» Pour en savoir plus sur les financements innovants : www.fiee.fr ; Et sur les contrats de performance énergétique, www.lecpe.fr 14

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v Les chiffres

4,8°

Le Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (Giec) a annoncé fin septembre l’augmentation probable de 4,8 ° C de la température de la planète à échéance de 2100 avec une hausse du niveau de la mer de 1 mètre.

v Ils ont dit «75% des logements que nous habiterons

en 2050 sont déjà construits. La rénovation énergétique est [donc] essentielle» a indiqué Cécile Duflot lors du discours inaugural, le 15 octobre, des 7èmes Rencontres de la performance énergétique organisées par l’Ademe et le groupe Le Moniteur.

v Travaux de rénovation énergétique Un coach en Ile-de-France L’Agence parisienne du climat (Apc, agence indépendante de l’énergie), la mairie de Paris et l’Ademe d’Ile-de-France ont développé, avec le concours de Nexity, une plateforme web gratuite dédiée aux copropriétaires pour les aider dans leurs travaux de rénovation énergétique. Se service baptisé “CoachCopro®” a pour objectif de simplifier la rénovation par un accompagnement personnalisé lors la préparation, de l’audit et de la réalisation des travaux. Cet accompagnement est proposé sur Paris et sa première couronne, à la fois aux copropriétés et aux syndics. Comment ça marche ? Pour bénéficier de cette aide, «le référent énergie de la copropriété doit créer un compte en ligne sur le site, il peut ensuite accéder à une bibliothèque d’informations, une communauté de partage, des outils de simulation en ligne et bénéficier de l’aide personnalisée d’un conseiller. Ce compte est ensuite accessible aux copropriétaires qui peuvent suivre l’avancée du projet de rénovation énergétique.» Commentaire enthousiaste d’un usager, président de conseil syndical d’une copropriété de 107 lots : «Nous espérons réduire de 40 % la facture énergétique de la copropriété, grâce aux professionnels qui nous ont entourés et accompagnés. C’est un soutien et une source d’informations utiles qui, de plus, nous permet de conserver les données.» www.coachcopro.com

Les aides financières Les ministères du logement et de l’écologie se sont associés pour proposer un service présentant toutes les aides financières destinées aux travaux de rénovations. Ce service est accessible via numéro azur 0 810 140 240 ou par le site Internet www.renovation-info-service.gouv.fr

Pour les syndics La Chambre Fnaim de Paris Ile-de-France et Edf ont mis en œuvre un dispositif dédié à la rénovation énergétique des copropriétés et destiné aux syndics adhérents de la Fnaim. Ce dispositif s’accompagne du lancement d’une plate-forme. «Grâce à cette plate-forme, les syndics auront à leur dis-

position une solution simple qui leur permettra de reprendre la main sur la valorisation des certificats d’énergie» a indiqué Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre régionale de la Fnaim. Celle-ci s’est fixé l’objectif de porter à 125 000, le nombre de logements rénovés par an. www.lamaisondelimmobilier.org

Tout pour rénover sa copropriété L’Association des responsables de copropriété (Arc) se montre de plus en plus active pour la sensibilisation des copropriétaires à la maîtrise de la consommation des énergies. Déjà en 2010, l’Arc était à l’initiative du premier colloque européen sur la copropriété et le développement durable avec l’association Planète copropriété. En septembre dernier, l’Arc s’est associée au Comité de liaison des énergies renouvelables (Cler qui réunit notamment, les Espaces info énergies) et, à nouveau, à l’association Planète copropriété pour la mise en ligne d’un site clair et simple d’utilisation destiné aux syndicats qui souhaitent engager la rénovation énergétique de leur immeuble. «Avec une consommation moyenne de chauffage supérieure de près de 20 % à la moyenne nationale, les copropriétés éprouvent de grandes difficultés à concrétiser des projets de rénovation énergétique.» Ce site a vocation à aider et à accompagner les copropriétés. Il s’agit d’une démarche didactique qui s’articule autour de quatre axes que l’on pourrait qualifier de “chronologiques“ : comprendre le fonctionnement de la copropriété, la réglementation en matière d’énergie ; agir selon un processus dont les étapes sont clairement identifiées et décrites (les bilans préalables, les première mesures de bons sens, l’audit) ; financer les travaux ; mobiliser les copropriétaires. Le site dresse la revue de détails des différentes sources de financements : prêts, subventions, crédit d’impôts, certificats d’économie d’énergie, prime de rénovation de 1 350 €, cession de droits à construire (surélévation). www.coproprieterre.org


JURISPRUDENCE

Les travaux 1- Travaux d’entretien. Il s’agissait, en l’espèce, de remplacer un escalier en colimaçon existant, desservant le 5ème étage, par un nouvel escalier. Relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux d’entretien et de conservation, tels que ceux de remplacement de parties communes rendus nécessaires par leur usure, leur vétusté, leur dangerosité ou leur non-conformité aux règles de sécurité. Or, l’escalier litigieux ne satisfaisait plus aux normes de sécurité, les services préfectoraux ayant d’ailleurs préconisé sa reconstruction pour le mettre aux normes. Les travaux prévus devaient donc être décidés à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, telle que fixée par l’article 24. Par ailleurs, «les escaliers font partie du grosœuvre puisqu’ils constituent une partie essentielle de l’immeuble» et les charges les concernant sont des charges générales imputées aux copropriétaires proportionnellement aux tantièmes afférents à leurs lots. Cour d’appel de Versailles - 31 octobre 2011 - Mme Flore SCHMIDT c/ SCP BECHERET - THIERRY - SENECHAL.

2- Travaux d’entretien et de conservation rendus nécessaires par l’usure ou la vétusté. Des copropriétaires soutenaient que les travaux de couverture, maçonnerie, menuiserie, plomberie, ravalement des façades, réfection des réseaux et des installations électriques ainsi que de rénovation des cages d’escalier qui avaient été décidés à la majorité de l’article 24, relevaient, pour certains, de l’amélioration et pour d’autres, seulement, de la conservation de l’immeuble. La cour considère que ces travaux constituent des travaux de conservation et d’entretien rendus nécessaires par l’usure ou la vétusté, et relèvent de la majorité de l’article 24, peu important, d’ailleurs, que le remplacement ne s’effectue pas à l’identique et se traduise par la mise en place de matériaux ou d’équipements correspondant aux techniques actuelles. Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 12 octobre 2011 - SCI IMMOBILIERE KERENE c / Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic SARL ESPACIMMO (JurisData n° 2011 - 022873).

3- Suppression du système collectif d’eau chaude. Travail d’amélioration. Une copropriétaire avait contesté une décision de l’assemblée générale, adoptant à la majorité de l’article 26, nécessaire pour les travaux d’amélioration, le remplacement de l’installation d’eau chaude collective par un ballon individuel d’eau chaude dans chaque appartement.

Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour

La cour d’appel rejette son action. Dans son pourvoi, cette copropriétaire soutient que «l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété». Elle fait valoir, en outre, que la décision de supprimer purement et simplement le système collectif d’eau chaude dont l’existence est expressément prévue par le règlement de copropriété, sans solution de remplacement par un autre équipement collectif équivalent, a pour effet de contraindre les copropriétaires à modifier l’agencement de leurs lots pour pouvoir y installer un cumulus. Elle porte donc atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété et ne peut, dès lors, être prise qu’à l’unanimité. Elle indique qu’une amélioration ne peut être décidée sans un vote unanime que si elle est exclusive de toute atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. La Cour de cassation considère que la cour d’appel, ayant relevé que «l’installation d’origine n’était pas en mesure, depuis plusieurs exercices, de faire face à la demande d’eau chaude sanitaire dans l’ensemble des logements, et que les documents produits démontraient la faisabilité de l’installation d’un ballon d’eau chaude dans chacun des types d’appartements de la copropriété», a souverainement retenu que le travail, adopté par l’assemblée, constituait une amélioration en raison des économies d’énergie engendrées, ainsi que des difficultés techniques et du coût de la remise en état de l’installation vétuste existante. La décision avait donc été régulièrement adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

mots clés

v Escalier v Entretien v Eau chaude v Toits-terrasses

Informations Rapides de la Copropriété n° 593 - Novembre 2013

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Jurisprudence Cour de cassation - 3ème chambre civile - VIAUD et autres c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le PIC BLANC ROUIES THABOR (pourvoi c/ cour d’appel de Grenoble 18 janvier 2011 n° 11- 16.226 FS - P+B).

4-Travaux réalisés à l’initiative de copropriétaires sur des toits-terrasses, composés de parties privatives et de terrasses inaccessibles, parties communes. Des copropriétaires assignent d’autres copropriétaires en démolition des ouvrages qu’ils ont construits sur des toits-terrasses, composés de parties privatives et de terrasses inaccessibles, parties communes, et en paiement de dommages et intérêts. En cours d’instance, une assemblée ratifie, à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire celle des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés, en second tour, à défaut d’avoir recueilli, en premier tour, la majorité absolue des voix exigée par l’article 25 b pour autoriser des copropriétaires à réaliser, à leurs frais, des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Les copropriétaires, demandeurs à la démolition des ouvrages, assignent alors le syndicat en annulation de cette décision. Ils font valoir qu’«un copropriétaire ne peut appréhender une partie commune à des fins personnelles que par décision de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965». La double majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix) est, en effet, exigée pour décider l’aliénation de parties communes (article 26 a). La cour d’appel les déboute de leur action en annulation en considérant qu’il ressortait d’un rapport d’expertise qu’un des copropriétaires avait démoli un muret séparant son lot de la terrasse non accessible, partie commune, et avait ainsi «étendu son occupation». Elle estime alors qu’il devait être condamné à remettre les lieux en l’état mais que les extensions litigieuses «ne constituaient pas des aliénations des parties communes», celles-ci étant réalisées dans les limites des parties privatives. Elles constituaient, toutefois, des infractions «à l’article 3 du règlement de copropriété comme dépassant 25 pour cent de la surface des terrasses» et relevaient ainsi de l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25, puis celle de l’article 25-1.

l’article 26 de cette même loi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a violé les articles susvisés». Cour de cassation - 3ème chambre civile - GUTMACHER c/ PERSEGOL (pourvoi contre Cour d’appel de Nîmes 10 mai 2011 n° 11 - 21.172 F-D).

5- Travaux affectant les parties communes, réalisés par un copropriétaire. L’assemblée refuse d’autoriser un copropriétaire à faire automatiser le portail en invoquant les difficultés d’entretien et de manœuvre de celui-ci en cas de panne. Le copropriétaire demande alors au tribunal d’autoriser judiciairement ces travaux, en application de l’article 30 - alinéa 4 - de la loi de 1965, selon lequel «lorsque l’assemblée refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration…». La cour estime l’action recevable puisque le refus de l’assemblée est «préalable, définitif et valide». Elle considère, en outre, que «les travaux en cause sont des travaux d’amélioration facilitant l’accès aux parties à l’usage de garage pour voitures et ne portent pas atteinte au respect de la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, l’automatisation sollicitée ne portant que sur les doubles vantaux et non sur le passage pour piétons». Par ailleurs, elle indique que le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement soutenir que le portail étant une partie commune à l’usage de tous, l’assemblée était souveraine dans la gestion de celle-ci, alors que l’article 30 - alinéa 4 de la loi permet au copropriétaire, dont la demande d’autorisation de travaux affectant une partie commune, a été refusée par l’assemblée générale, de saisir le tribunal aux fins d’obtenir l’autorisation refusée. L’autorisation judiciaire est donc donnée pour la réalisation de l’automatisation souhaitée. Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 16 mai 2012 FLEURY de WITTE c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 rue SAINT- LOUIS en l’ILE.

6- Autorisation judiciaire de travaux. Il est rappelé qu’une autorisation judiciaire de travaux ne peut être donnée qu’en cas de refus de l’assemblée générale de les autoriser et, surtout, en l’absence d’exécution ou de commencement d’exécution de ceux-ci.

La cour d’appel valide donc la décision adoptée.

mots clés

v Portail v Autorisation judiciaire 16

La Cour de cassation casse, en considérant qu’«en refusant d’annuler une décision qui autorisait, à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, des travaux dont elle avait relevé qu’ils ne pouvaient être pour partie autorisés qu’à la majorité de

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En l’espèce, le tribunal de grande instance avait refusé d’autoriser judiciairement des travaux, en ce qu’il avait été mis devant le «fait accompli» de l’exécution de ceux-ci. Le copropriétaire bailleur et son locataire interjettent appel.


Jurisprudence Lorsque l’affaire revient devant la cour, les appelants justifient, par constat d’huissier versé aux débats, de l’exécution complète des travaux de remise en l’état d’origine des parties communes percées (rebouchage et lissage).

couvertures en place», et retenu que «le projet de travaux présentait des risques pour la sécurité des personnes et les droits des copropriétaires». Elle avait ainsi pu valablement en déduire que la demande d’autorisation devait être rejetée.

Or, c’est au jour où la cour statue qu’il convient de se placer pour apprécier si les conditions de l’article 30 - alinéa 4 - de la loi sont réunies. La cour estime donc que «les conséquences matérielles de l’infraction litigieuse ont été en totalité réparées» et que «le fait accompli a disparu».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 3 octobre 2012 Société LOFT POINT du JOUR c/ Syndicat des copropriétaires 68 rue du POINT du JOUR à BoulogneBillancourt (pourvoi n° X 11- 17. 705 - arrêt 1109).

Elle considère, de plus, qu’«il est indifférent que la remise en l’état antérieur des parties communes concernées résulte de l’exécution du jugement querellé». La cour fixe donc les conditions de l’autorisation judiciaire des travaux litigieux puisque l’infraction, désormais réparée, avait été commise postérieurement à l’assemblée qui avait refusé l’autorisation sollicitée. Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 14 septembre 2011 SAS FREE INFRASTRUCTURE et autres c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 9 rue LAROMIGUIERE à Paris.

7- Travaux sur parties communes aux frais d’un copropriétaire. En l’espèce, un copropriétaire avait demandé à l’assemblée l’autorisation de déposer une couverture en fibrociment, contenant de l’amiante. L’assemblée refuse cette autorisation car le demandeur n’avait pas renseigné le syndicat sur les précautions qui seraient prises lors de cette dépose et sur l’absence de dangerosité du projet. En effet, le copropriétaire, qui sollicite l’autorisation de réaliser des travaux sur les parties communes, doit présenter à l’assemblée générale un dossier complet, relatif à ces travaux, permettant à celle-ci d’apprécier s’ils constituent bien une amélioration, s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble et s’ils ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires, notamment en présentant des risques pour ceux-ci, toutes garanties techniques, voire juridiques, devant, de plus, être données. Le demandeur saisit le tribunal aux fins d’autorisation judiciaire. Le tribunal ordonne une expertise avant dire droit. La cour d’appel infirme ce jugement en retenant l’insuffisance et l’imprécision des renseignements techniques fournis à l’assemblée, ayant eu à se prononcer sur l’autorisation sollicitée. La Cour de cassation approuve la cour d’appel qui avait relevé que «la SCI n’avait pas été en mesure de renseigner le syndicat au sujet des précautions qui seraient prises lors de la dépose des

8- Tavaux affectant les parties communes, réalisés par un copropriétaire. En l’espèce, un copropriétaire souhaitait changer l’affectation d’un lot, ce qui nécessitait des travaux à réaliser sur des parties communes et une modification des tantièmes relatif au lot considéré. L’assemblée générale refuse le changement d’affectation, mais le copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes. Le syndicat des copropriétaires agit en justice aux fins de remise de celles-ci en leur état antérieur. La cour d’appel rejette cette demande au motif que le refus de changement d’affectation du lot constituait un abus de majorité et qu’aucune décision de remise en état ne pouvait être prise par la cour avant examen du «projet» par l’assemblée générale, souveraine à cet égard. La Cour de cassation casse en considérant que la cour d’appel, alors qu’elle avait constaté que «les travaux avaient été réalisés avant la demande d’autorisation» et que «l’annulation d’une décision de refus d’autorisation de travaux ne vaut pas autorisation», a violé l’article 25 b de la loi. Cour de cassation - 3ème chambre civile - 29 septembre 2012 MILOSAVLJEVIC c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 19 rue SCALIERO à NICE (pourvoi c/ Cour d’appel d’Aix-en-Provence 21 mai 2010 n° 11 - 21.631 FS-P+B).

9- Ratification de travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes. Des travaux comportant percement du plancher, séparant un studio d’un grenier, ont été réalisés par un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale. Une assemblée, postérieure aux travaux, ne décide pas la suppression de ceux-ci mais subordonne leur ratification à la production de plans décrivant la nature exacte des travaux. Le copropriétaire intéressé fournit ces plans, particulièrement détaillés et élaborés par un architecte DPLG. Une nouvelle assemblée refuse ces plans et ne ratifie pas les travaux entrepris. Néanmoins, ces travaux ne contrevenaient pas à la destination de l’immeuble et ne modifiaient pas

mots clés

v Amiante v Autorisation nécessaire v Plancher

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Jurisprudence l’aspect extérieur de celui-ci. En outre, ils ne portaient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, qui n’étaient nullement concernés par des aménagements purement intérieurs.

l’aspect et l’harmonie de l’immeuble, la réfection de leurs peintures fera l’objet d’une opération d’ensemble décidée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité simple».

La cour considère donc que, lors de la seconde assemblée, le copropriétaire avait «un droit acquis à voir sa situation régularisée», puisqu’il avait produit des plans fiables.

Cette clause ne permet cependant pas à l’assemblée générale des copropriétaires de «décider la remise en état des parties métalliques des volets, la réparation des menuiseries ou leur remplacement par des volets neufs».

La décision de refus était donc abusive. Cour d’appel de Versailles - 11 juin 2012 - Syndicat représenté par son syndic Le Cabinet Françoise BAES (JurisData n° 2012- 016306).

10- Travaux sur les parties privatives affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Autorisation de l’assemblée selon l’article 25 b de la loi. Des copropriétaires avaient remplacé une fenêtre classique, partie privative, en bois et aluminium, à trois vantaux, au 8ème étage d’une tour à usage d’habitation, par un châssis à quatre vantaux coulissants. Cette fenêtre était invisible de la voie publique, ainsi que des autres occupants, compte tenu de son emplacement. Ce travail n’avait donc aucun «impact sur l’harmonie de l’immeuble» et n’affectait pas «l’aspect extérieur de celui-ci», au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, la cour d’appel estime qu’aucune autorisation de l’assemblée n’avait à être sollicitée.

mots clés

Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 6 juin 2012 MALIN c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SUPER ITALIE à Paris.

v Fenêtre v Volet v Jouissance

11- Travaux sur des parties privatives. Le règlement de copropriété prévoyait, en l’espèce, que les volets étaient des parties privatives. Une clause stipule toutefois qu’«afin de respecter

De tels travaux sont strictement privatifs et relèvent de l’initiative de chaque copropriétaire, dans le respect, toutefois, de l’harmonie générale de l’immeuble. Dès lors, la décision, adoptée par l’assemblée, échappait à son champ de compétence, qui ne peut porter que sur les parties communes, et ne pouvait qu’être annulée. Cour d’appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - 14 mars 2012 VARELA FERNANDEZ c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 rue JACQUEMONT à Paris.

12- Travaux à l’initiative d’un copropriétaire portant atteinte à la jouissance d’autres lots. L’assemblée générale avait autorisé un copropriétaire à percer, à travers le plancher, une ouverture, ce qui avait pour effet de créer un accès depuis son lot à un autre lot. Or, l’assemblée ne peut imposer à un copropriétaire, à quelque majorité que ce soit, une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, ainsi qu’en dispose l’article 26 - 2ème alinéa - de la loi de 1965. La décision de l’assemblée est donc annulée, peu important que les lots, ainsi reliés, soient actuellement loués à la même personne. Cour d’appel de Rennes - 5 janvier 2012 - Société BOUGAINVILLE c/ Société IENA SCI (JurisData n° 2012- 003837). ●

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COMMENTAIRE D’ARRÊT

Garantie décennale : La nécessité d’une réception des travaux

E

n cas de vente de l’ouvrage n’ayant pas fait l’objet d’une réception, l’acquéreur ne peut agir contre le vendeur constructeur de cet ouvrage sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du Code civil.

Cass. Civ., 3 ème , 27 février 2013, pourvoi n° C 12- 12.148. LA COUR : Sur le moyen unique : «Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 2011), qu’en 1991, les époux Hiron ont confié la construction d’une maison individuelle à la société STIB construction ; que la maîtrise d’œuvre a été confiée à la société APR, assurée auprès de la MAF, qui a fait intervenir la société Energie Archi, assurée auprès de la MAF ; que M . Hnaiem M’Hadbi, assuré auprès de la société AGF, est intervenu sur le chantier ; que par acte du 20 septembre 1996, les époux Hiron ont vendu la maison aux époux Kefferstein, aux droits desquels se trouvent MM. Ronald et Stéphane Kefferstein (les consorts Kefferstein) ; que, des désordres étant apparus, les époux Kefferstein ont assigné les époux Hiron et les intervenants à l’acte de construire en indemnisation de leurs préjudices ; Attendu que les consorts Kefferstein font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande dirigée contre les époux Hiron, alors, selon le moyen, que tout jugement doit être motivé ; que dans leurs écritures d’appel, les consorts Kefferstein avaient fait valoir qu’en tant que vendeurs ayant fait construire l’ouvrage, les époux Hiron étaient réputés constructeurs et devaient en conséquence réparation des dommages causés par les désordres ; qu’en s’abstenant de toute réponse à ce moyen déterminant des conclusions des consorts Kefferstein, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu que la cour d’appel a répondu aux conclusions en retenant, par motifs adoptés, qu’en l’absence de réception les dispositions des articles 1792 et 1792-1 ne pouvaient s’appliquer en l’espèce ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination».

André VALDÈS Conseiller honoraire à la Cour de cassation

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent «d’une cause étrangère». L’article 1792-1 ajoute qu’ «est réputé constructeur de l’ouvrage : 1°) Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2°) Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; 3°) Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage». Enfin, l’article 2270, dans sa rédaction applicable en la cause, précise que «Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article». Le vendeur après achèvement de l’ouvrage qu’il a construit ou fait construire, est légalement assimilé à un constructeur et tenu à garantie sur le fondement des articles 1792 et 2270 du Code civil1. La responsabilité décennale du vendeur constructeur de l’ouvrage achevé, en tant que garant assimilé à un constructeur auquel le dommage est imputable, soulève cependant des difficultés notamment au regard du point de départ du délai décennal de l’article 2270 qui est fixé à la date de la réception de l’ouvrage.

REJETTE le pourvoi.

Commentaire L’article 1792 du Code civil prévoit que «tout

Dans le cas d’espèce, les maîtres de l’ouvrage avaient, en 1991, confié la réalisation d’une maison individuelle à une société de construction qui l’avait fait réaliser par des constructeurs.

1- (Civ., 3ème, 10 mai 1990, pourvoi n° 88-14.478)

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Commentaire d’arrêt Après achèvement de la construction, ils avaient, en 1996, vendu cette maison, alors que la réception des travaux n’était pas intervenue. Des désordres étant apparus, les acquéreurs avaient assigné les vendeurs et les intervenants à l’acte de construire en indemnisation de leurs préjudices, mais l’arrêt d’appel confirmatif les avaient déboutés de leur demande dirigée contre les vendeurs. Le moyen unique du pourvoi des ayants-droit des acquéreurs, pris de la violation de l’article 455 du Code de procédure civile, reprochait à cet arrêt de n’avoir pas répondu à leurs conclusions d’appel faisant valoir qu’en tant que vendeurs ayant fait construire l’ouvrage, ils étaient réputés constructeurs et devaient en conséquence réparation des dommages causés par les désordres. Mais la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé que ce moyen n’était pas fondé, la cour d’appel ayant répondu aux conclusions des acquéreurs en adoptant les motifs des premiers juges rejetant leur demande dirigée contre les vendeurs, au motif qu’en l’absence de réception, les dispositions des articles 1792 et 1792-1 ne pouvaient s’appliquer. C’est dire que la réception de l’ouvrage est nécessaire pour l’application de la responsabilité décennale du vendeur après achèvement à l’égard de l’acquéreur, la situation du vendeur étant assimilée à celle d’un constructeur. Il en était autrement sous l’empire de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, le vendeur d’immeuble après achèvement étant alors considéré comme un vendeur de droit commun dont la responsabilité ne pouvait être recherchée sur le fondement des articles 1792 et 2270 du Code civil, alors que le vendeur d’immeuble en cours de construction pouvait être poursuivi par l’acquéreur sur le fondement de ces articles. Il s’agissait alors essentiellement du promoteur ou des vendeurs d’immeubles à construire. La loi n° 78-2 du 4 janvier 1978 ayant assimilé le vendeur après achèvement à un constructeur, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a été appelée à préciser les conditions d’application de la garantie décennale à ce vendeur constructeur. Elle a notamment approuvé un arrêt d’appel qui avait accueilli la demande des acquéreurs d’un pavillon vendu en 1990 en réparation des désordres affectant le garage que les vendeurs avaient fait construire en 1985, la cour d’appel ayant légalement justifié sa décision en relevant que la fissuration au pourtour de la terrasse, apparue en 1989 après réception tacite de l’ouvrage par les vendeurs, était infiltrante et rendait le garage impropre à sa destination en raison du défaut d’étanchéité des murs, et en retenant à bon droit que la circonstance que cette fissuration

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existait et était apparente lors de l’acquisition était inopérante dès lors que les acquéreurs agissaient contre les vendeurs sur le fondement de l’article 1792-1-2° du Code civil. Il importe donc, pour l’application de cet article, de se placer à la date de la réception de l’ouvrage et non à celle de la vente après achèvement, afin d’apprécier si les désordres invoqués par l’acquéreur étaient apparents ou cachés. En outre, en cas de succession d’acquéreurs, le vendeur après achèvement de l’ouvrage qu’il a construit ou fait construire et comme tel réputé constructeur, est tenu à responsabilité décennale envers l’acquéreur aprés réception des travaux, la revente de l’ouvrage faisant passer le revendeur de la position de créancier au titre de la garantie décennale à celle de débiteur de la même garantie. Rappelons que dans le domaine spécifique de la vente d’immeuble à construire, l’article 1646-1 du Code civil (loi n° 78-12 du 4 janvier 1978) soumet le vendeur, à compter de la réception des travaux, aux obligations des constructeurs résultant des articles 1792 et suivants du Code civil. S’agissant d’une vente d’une maison à usage d’habitation, en cours d’achèvement, dont la construction avaient été entreprise par les vendeurs, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé le sens des dispositions de l’article 1792-1 du Code civil. Elle a ainsi cassé, pour violation de l’article 1792-1 du Code civil, un arrêt d’appel qui avait accueilli la demande des acquéreurs en réparation de malfaçons, en retenant que la vente d’un immeuble non achevé est une vente en l’état assimilable à celle d’un immeuble achevé et ne constitue nullement une vente d’immeuble à construire. Au regard de la responsabilité légale du vendeur en vertu au sens de l’article 1792-1-2° du Code civil, l’achèvement de l’ouvrage lors de la vente est une condition essentielle, cet article visant expressément toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, ce vendeur, réputé constructeur, étant responsable de plein droit pendant dix ans à compter de la réception des travaux à l’égard de l’acquéreur, en application de l’article 2270. L’arrêt de rejet commenté qui a fait application de ces principes, apparaît devoir être approuvé. ●

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ÉTUDE

Les nouvelles obligations en matière de travaux énergétiques

près que la loi n° 2009-967 du 3 août 2009, dite Grenelle 1, ait posé les principes, la loi n° 2010-788 Anotamment du 12 juillet 2010, dite Grenelle Il, a encadré la mise en œuvre du «développement durable», modifiant les articles 24-4 et 25 g de la loi du 10 juillet 1965. Ces lois ont été suivies des décrets n° 2010-1682 du 28 décembre 2010 sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), du décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 sur les économies d’énergie et les immeubles en copropriété1, du décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 sur le DPE (J.O. 5 déc.) et de l’arrêté du 28 février 2013 sur l’audit2. Ces différents textes se complètent, se recoupent, se nuancent, sans harmonie et parfois se contredisent. Ils appellent quelques précisions et éclaircissements, notamment quant aux nouvelles obligations qu’ils entraînent dans la confection des instruments et de leur exécution : DPE et audit. L’article L. 134-4 -1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) constitue la clé de voûte. Son alinéa 1er pose le principe général de la réalisation

d’un DPE pour tout bâtiment équipé d’une installation collective de chauffage et de refroidissement (dans les 5 ans du 1er janvier 2012). Mais le 2ème alinéa déroge immédiatement à cette mesure au profit des «bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété». Si le syndicat de copropriétaires comprend 50 lots ou plus et si la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, il est exempté de DPE, mais il doit réaliser un audit énergétique. L’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 couvre les deux hypothèses : DPE et audit, en visant «tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement». Plusieurs textes d’application ajoutent la production d’eau chaude sanitaire, la ventilation et l’éclairage.

Pierre CAPOULADE Conseiller honoraire à la Cour de cassation Intervention faîte le 7 juin 2013 au séminaire annuel de la Chambre nationale des experts en copropriété (Cnec).

Sommaire Page 22 I - Les instruments de la maîtrise de l’énergie A - Le DPE 1 - Le choix limité du diagnostiqueur 2 - La mission du diagnostiqueur 3 - Les obligations des habitants B - L’audit 1 - Le choix limité de l’auditeur 2 - Le champ de la mission 3 - Les obligations de l’auditeur 4 - Les obligations du syndic 5 - Le résultat des études

Page 24 II - La mise en œuvre des préconisations 1 - La mise en route du processus 2 - La présentation de l’étude 3 - La décision de l’assemblée générale 4 - Les deux catégories de travaux 5 - L’exécution des travaux a) L’exécution en tout ou partie b) Les travaux sur parties privatives c) La réception des travaux

1- Décret DPE et économie d’énergie dans les copropriétés, Michelet et Feferman, AJDI, février 2013, p. 89 et s. 2- JO 3 avril 2013.

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Étude L’article R. 134-1 du CCH (e, b, g) exonère de ces obligations des bâtiments qui peuvent être régis par la loi de 1965, tels que les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire, les bâtiments ou parties de bâtiments pour lesquels le seul équipe-

ment fixe de chauffage consiste en des cheminées à foyer ouvert, sans dispositif de refroidissement, les équipements ou parties de bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

I - Les instruments de la maîtrise de l’énergie A - Le DPE Le DPE tend à informer les copropriétaires sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu’à formuler des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique (L. 134-1 CCH). Plusieurs obligations découlent des textes: 1 - Le choix limité du diagnostiqueur Après une période de liberté quant au choix d’un diagnostiqueur, il est apparu que l’établissement d’un diagnostic et plus particulièrement du DPE constituait une véritable spécialité qui exigeait une certaine technicité. L’arrêté interministériel du 17 octobre 2012, applicable à compter du 1er janvier 2013, impose à la personne qui établit un DPE, la même technicité que celle prévue par l’article L. 271-6 du CCH pour la réalisation des diagnostics en vue de la vente ou de la location. Désormais, il convient de justifier d’une formation technique en bâtiment correspondant au niveau “Bac + 2” et d’une certification délivrée par un organisme indépendant. En outre, le diagnostiqueur de performance énergétique doit utiliser un logiciel intégrant la méthode “3 CL-OPE”.

• Le classement du bâtiment ou partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité : a) d’énergie consommée ou estimée, annuellement, pour le chauffage, la production d’ECS, le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment; b) d’émission de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d’ECS et le refroidissement, par rapport à la surface. Bien que le texte de l’article R. 134-2 (e et f) du CCH vise le bâtiment ou «partie de bâtiment», le DPE porte sur «l’ensemble» du bâtiment, aux termes de l’article R. 134-4-3 § 1 du CCH dans ses différentes parties. • Les recommandations tendant à améliorer la performance énergétique, avec l’évaluation de leur coût et de leur efficacité. Il semble bien que cette évaluation ne puisse être qu’approximative et, par conséquent, n’engendre pas une obligation de résultat. • Enfin, le rapport d’inspection d’une chaudière d’une puissance d’au moins 20 Kws, s’il en a été installée une dans le bâtiment (après entrée en vigueur des décrets prévus à l’article L. 224-l, 2° du II du Code de l’environnement).

2 - La mission du diagnostiqueur L’article R. 134-2 du CCH énumère avec précision les différents éléments que comprend le DPE : L’étendue de la mission, quant aux équipements, • Les caractéristiques «pertinentes» du bâtiment, notamment ECS et refroidissement, varie donc selon avec un descriptif de ses équipements de chauffage, l’objet de l’investigation. de production d’eau chaude sanitaire (ECS), de refroidissement, de ventilation, éventuellement de l’éclaiLe diagnostic est transmis à l’Agence de l’environnerage intégré des locaux. En ment et de la maîtrise de outre, le DPE mentionne, l’énergie (Ademe) aux fins pour chaque catégorie d’évaluations statistiques, Le DPE vaut pour d’équipement, les conditions selon un format standard de leur utilisation et de leur défini par l’article R. 134-5-5 l’ensemble des locaux gestion ayant des incidences du CCH. Ces renseignements et pour chacun des lots. sur les consommations sont disponibles auprès des d’énergie. collectivités territoriales (L. Il appartiendra aux juridictions 134-4-2 du CCH). de définir ce que l’on entend par caractéristiques «pertinentes» celles-ci paraissent 3 - Les obligations des habitants concerner la structure du bâtiment, comme les matériaux, La réalisation d’un DPE emporte certaines obligations les ouvertures, le nombre d’étages… S’agissant des équià la charge du syndic et des copropriétaires. Le diapements, les investigations englobent les conditions d’utignostiqueur a le pouvoir de pénétrer dans les parties lisation et aussi de leur maintenance ; privatives des lots dans les conditions prévues par l’article 9 de la loi de 1965, ainsi que dans les parties com• L’indication, pour chaque catégorie d’équipements, munes où se trouvent les installations énergétiques. Il de la consommation annuelle ou de l’estimation de la se renseigne sur le mode d’utilisation des équipements quantité annuelle d’énergie et de son coût ; et leur gestion, cela ayant des incidences sur les consommations d’énergie. Il reçoit aussi communica• L’évaluation de la quantité : tion de documents divers : surface du bâtiment ou a) d’émission de gaz à effet de serre liée à la consompartie du bâtiment, consommation annuelle d’énergie mation annuelle d’énergie, ou son estimation ; par catégorie d’équipements, consommation d’une b) d’énergie renouvelable produite par les équipechaudière d’une puissance d’au moins 20 kws ainsi ments incorporés à l’immeuble ; que le rapport d’inspection de cet équipement.

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Étude La connaissance des surfaces individuelles et collectives suppose l’existence de plans suffisamment fiables et actuels et à défaut, de les établir ou de les actualiser. Le DPE vaut pour l’ensemble des locaux et pour chacun des lots (art. R. 134-4-3 § II CCH), mais la péréquation ou l’adaptation par local, compte tenu de son étage, de son orientation et de sa disposition, pourrait impliquer une certaine relativité, le DPE étant communiqué, en cas de vente ou de location des lieux, avec indication du classement énergétique dans les annonces immobilières (art. R. 134-5-2 et 3 du CCH).

• au moins trois audits énergétiques sur des bâtiments en copropriété équipés d’installation collective de chauffage ou de refroidissement comprenant au moins les éléments des art. 2, 3, 6, 8 et 9 de l’arrêté du 28 février 2013 ; Qui appréciera ces justifications ? Selon l’art. R. 134-17 CCH : ce seront le syndic et le conseil syndical.

L’auditeur doit, en outre, justifier : - de la souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, - de son impartialité et de son indépendance à l’égard des syndics, des fournisseurs d’énergie, des entreprises En outre, l’exploitant de certains bâtiments soumis à pouvant intervenir sur les bâtiments et les équipements l’article R. 134-1 du CCH (surface de plancher supéexaminés (art. R. 134-17 CCH). En l’état, aucun texte rieur à 1000 m2 et occupé par les services d’une collecne spécifie comment sera apportée cette justification ; tivité publique ou par un étace pourrait être une déclarablissement public ou recevant tion sur l’honneur ou une du public et classé de la 1ère à attestation de syndicats ou de la 4ème catégorie au sens de chambres professionnelles, L’auditeur doit justifier l’article R. 123-19 du CCH) s’il en existe). de son impartialité est tenu d’afficher le DPE de manière visible pour le public 2 - Le champ de la mission et de son indépendance. à proximité de l’entrée princiL’arrêté du 28 février 2013 cirpale ou du point d’accueil conscrit les immeubles éli(art. R. 134-4-1 CCH). gibles à l’audit. Le bâtiment est à usage principal d’habitation, Le DPE est valable dix ans (art. R. 134-4-2). Si un synquelle que soit l’affectation des lots, lorsque plus de la dicat de copropriétaires a fait réaliser antérieurement moitié des lots est à usage d’habitation ; l’installation est un DPE toujours en cours de validité et conforme aux collective lorsqu’elle dessert plus de 90 % des lots à usage exigences de l’article L. 271-4 du CCH, il n’a pas à réad’habitation du bâtiment. L’audit porte sur un bâtiment liser un nouveau diagnostic. Dans le cas contraire, il mais l’auditeur, s’il le juge pertinent, peut réaliser un audit doit le compléter en vue de le rendre conforme. unique sur plusieurs bâtiments à une double condition: les bâtiments sont accolés et desservis par la même installation (art. 1 et 2 A. 28 février 2013). Le bâtiment doit B - L’audit être équipé d’une installation collective de chauffage ou L’audit énergétique, prévu aux articles R. 134-14 à 18 de refroidissement et le dépôt de la demande de permis du CCH et complétés par les dispositions de l’arrêté de construire doit être antérieur au 1er juin 2001. interministériel du 28 février 2013, applicables en France métropolitaine, est plus approfondi et plus 3 - Les obligations de l’auditeur complet que le DPE et proposera des options techa) La visite niques et financières. Ainsi, s’expliquent les obligaL’auditeur doit effectuer une visite du site (plusieurs, si tions plus contraignantes qui pèsent sur les différents nécessaire - v. art. 3, al. 3 de l’arrêté du 28 février 2013), intervenants. en saison de chauffe si possible, accompagné d’un employé du syndic et du président du conseil syndical 1 - Le choix limité de l’auditeur ou de l’un de ses membres. Cette ou ces visites incluent Lors de la mise en concurrence, le postulant doit justi(art. 3 arrêté. 28 / 2 / 2013) : fier auprès du syndicat et du conseil syndical trois élé- l’appréciation de l’environnement extérieur, de la ments d’information (art. II. A. 28 février 2013) : valeur patrimoniale du bâtiment et des équipements consommateurs d’énergie, localisation et orientation • La copie d’un diplôme sanctionnant une formation du bâtiment, masques solaires, mitoyenneté, éléments post-secondaire d’une durée minimale de 3 ans, ou architecturaux ; d’une durée équivalente à temps partiel dans le - l’inspection détaillée des parties communes et de domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans leurs équipements, des gaines techniques, des installaune université ou un établissement d’enseignement tions collectives de chauffage et de refroidissement supérieur ou de niveau équivalent délivré par l’autoavec mesures in situ, évaluation du rendement énergérité compétente d’un État de l’UE ou partie à l’accord tique de l’installation. Elle s’appuie sur le dernier rapEEE ou la copie d’un titre professionnel ou la certifiport de contrôle ou la dernière attestation d’entretien cation de qualification professionnelle de niveau de la chaudière ; équivalent ; - la visite des combles, sous-sols, locaux à usage ter• la preuve, par tous moyens, d’une expérience protiaire, d’un échantillon de logements (rez-de-chaussée, fessionnelle (d’au moins 8 ans) dans un bureau dernier étage, étage courant, sur le mur pignon), avec d’études thermiques, de technicien ou d’agent de descriptif des principales caractéristiques thermiques maîtrise du bâtiment ou de fonction d’un niveau et géométriques du logement et de ses équipements professionnel équivalent dans un bureau d’études énergétiques, de chauffage ou de refroidissement de thermiques ; production d’ECS, de ventilation et d’éclairage.

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Étude b) L’audition des occupants sur leurs habitudes d’utilisation et de gestion des équipements (ouverture des fenêtres, régulation des émetteurs, puisage d’eau chaude et froide), sur les dépenses annuelles liées à ces équipements, et leur appréciation du confort thermique. Les éléments ainsi recueillis présentent donc un aspect objectif tout autant que subjectif.

assemblée générale, les factures des travaux réalisés, les devis des travaux envisagés, le DPE, et tous autres documents ou études permettant d’apprécier la consommation thermique, ainsi que les plans du bâtiment, avec les surfaces (art. 5 de l’arrêté).

5 - Le résultat des études A la suite de ces investigations et sur le fondement des informations recueillies, l’auditeur procède à leur anac) L’envoi d’un questionnaire à tous les occupants, lyse et il établit l’audit qui comprend les consommacontenant cinq rubriques : confort ressenti, utilisation tions annuelles d’énergie primaire rapportées à la et gestion des équipements, évaluation des consomSHON [aujourd’hui, surface de plancher - ndlr] pour mations et leurs charges mensuelles, travaux chaque usage, ainsi que la consommation annuelle d’amélioration de la performance énergétique du tous usages, l’évolution de cette consommation au logement (réalisés ou envisagés, positionnement cours des 3 dernières années, les qualités et les sur les travaux importants en copropriété. Le quesdéfauts majeurs du bâtiment, qui nécessitent des trationnaire est synthétique, avec un nombre limité de vaux d’amélioration énergétique (art. 6 de l’arrêté). questions afin de le «rendre pertinent et accessible à Outre les prescriptions de cet art. 6, l’audit doit ainsi tous». Ce questionnaire peut aussi être transmis par le répondre aux questions posées par l’art. R. 134-15 syndic (art. 4 de l’arrêté). CCH, notamment de ses e) et f) (art. 7 de l’arrêté) à savoir les quantités annuelles d’énergie consommées, les d) L’estimation de la quantités annuelles d’émisconsommation annuelle sion de gaz à effet de serre et d’énergie du bâtiment les échelles de référence. (chauffage, refroidissement, L’auditeur explique les raiLe syndic ou son préposé eau chaude sanitaire, éclaisons pour lesquelles les accompagne l’auditeur rage et ventilation). consommations prévues aux Cette estimation s’appuie articles 6 et 7 de l’arrêté sont lors de ses visites. sur les factures de l’installadifférentes. tion collective de chauffage ou de refroidissement des Enfin, l’audit comporte: équipements communs, pendant les trois dernières - d’une part, la modélisation du bâtiment au moyen années et les contrats de fourniture d’énergie, en d’un logiciel de simulation thermique (art. 8 arrêté), tenant compte des «redressements climatiques» et - d’autre part, les propositions de travaux préconil’analyse de l’évolution des consommations sur trois sés pour améliorer la performance et la gestion des ans. Elle s’appuie aussi sur les relevés des compteurs équipements privatifs et communs (art. 9 arrêté). d’eau chaude et froide, s’ils existent, lorsque l’instalCes préconisations sont accompagnées d’une estilation produit l’eau sanitaire. L’évaluation des mation du coût des travaux et des économies attenconsommations énergétiques des équipements privés dues suivant chacune des options envisagées, ainsi est déterminée après visites des lieux et réponse aux que des aides financières et une hiérarchie des questionnaires. urgences, - enfin, l’auditeur rédige un rapport synthétique 4 - Les obligations du syndic (art. R. 134 - 16 § Il) (art. 10 de l’arrêté et R. 124-15 i du CCH) qui Il accompagne l’auditeur lors de ses visites ou le fait reprend l’ensemble des éléments analysés (art. 6 et accompagner par l’un de ses préposés. 7 de l’arrêté), la liste des préconisations techniques Il fournit à l’auditeur le carnet d’entretien, le contrat et des recommandations sur le comportement des d’exploitation et de maintenance de l’installation coloccupants (art. 9 du même arrêté), ainsi que les scelective, les coefficients de répartition des charges narii retenus après avis du conseil syndical et ceux concernant l’énergie, le procès-verbal de la dernière correspondants aux labels “haute perfornance”.

II - La mise en œuvre des préconisations 1 - La mise en route du processus La décision de faire établir un DPE ou un audit ne relève pas des pouvoirs d’initiative du syndic, mais appartient à l’assemblée générale. Préalablement, il convient que le syndic contacte un ou plusieurs diagnostiqueurs ou auditeurs, selon le cas, afin de vérifier la compétence et l’indépendance ; il se fait remettre le projet de contrat de services. La mise en concurrence, obligatoire, dépend du prix du contrat.

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Il résulte donc des principes généraux de la copropriété que le syndic convoque alors l’assemblée générale pour décider de procéder au DPE (art. R. 134-4 § Il du CCH) ou à l’audit (R. 134-14 du CCH). Selon les caractéristiques de l’immeuble en copropriété, la question est portée à l’ordre du jour, et le projet de contrat est notifié conformément aux dispositions de l’article 11 du décret de 1967. La décision porte sur le contrat et l’assemblée générale doit délibérer spécialement sur le coût du contrat et l’échéancier des provisions.


Étude Quelle majorité nécessite prendre une «décision» contraicette décision ? Il est parfois gnante. C’est une «approbaLa décision de faire soutenu que cette majorité tion» sans valeur car la loi de relève de l’article 25 de la loi 1965 n’habilite que le syndic à établir un DPE ou parce qu’elle porte sur des traconvoquer l’assemblée (sauf un audit appartient vaux obligatoires. Cependant, exceptions prévues au décret elle n’en constitue que le préde 1967), le décret de 1967 exià l’assemblée générale. lude, d’une part, et l’assemgeant une notification préablée générale peut aussi rejelable des documents et non une ter le ou les projets de contrat, jonction. d’autre part. En réalité, il s’agit d’adopter un contrat de prestations de services et, par Ces dispositions concernant l’audit sont-elles contraconséquent, la majorité applicable à un objet de cette dictoires ou complémentaires ? La lettre des textes nature apparaît bien être celle de l’article 24 de la loi conduirait à convoquer deux assemblées ou réunions (majorité simple). La lecture de l’article R. 138-1 du préparatoires : l’une à l’initiative du syndic pour exaCCH va dans ce sens. miner le rapport synthétique, l’autre à l’initiative de l’auditeur pour examiner l’intégralité de l’audit, avant la présentation du rapport synthétique. L’article 9 de 2 - La présentation de l’étude l’arrêté réserve, en effet, au moins implicitement, l’apIl résulte des dispositions conjuguées des articles 24-4 plication de l’article R. 134-14 du CCH. de la loi de 1965, R134-4-3 § Il, R 134-14 et R138-1 du CCH que le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du L’une et l’autre étant informelles, ne peuvent avoir jour de l’assemblée générale qui suit l’établissement du valeur décisoire au sens du droit de la copropriété. On DPE ou de l’audit, selon le cas, la question d’un plan de relèvera, à cet égard, que l’arrêté du 28 février 2013 ne travaux d’économie d’énergie ou d’un contrat de perse réfère, dans ses visas, ni à la loi du 10 juillet 1965, ni formance énergétique (CPE). au décret du 17 mars 1967. La technicité de tels documents risque de susciter de nombreuses questions de la part des copropriétaires qui encombreraient une assemblée générale. Une explication préalable semble plus opportune. On pourrait songer à une réunion informelle ou à une assemblée uniquement consacrée aux explications. L’article R. 134-4-3 du CCH prévoit la «présentation» du diagnostic à l’assemblée générale qui suit la réalisation du DPE, par la personne chargée de sa réalisation. Ce document «joint» (art. R. 138-1 du CCH) - et non pas notifié - à la convocation, comporte des explications détaillées, mentionne les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu. Il s’agit donc d’une réunion d’information et non d’une assemblée décisoire (ce que confirme les alinéas 2 et 3 du même article). L’article R. 134-14, al. 2, du CCH prescrit au syndic de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la réalisation de l’audit, la «présentation» du rapport synthétique par l’auditeur, ce rapport étant préalablement «joint» à la convocation - et non pas notifié. Ici encore, il ne peut s’agir que d’une assemblée d’information.

Il n’en demeure pas moins que, dans la hiérarchie des normes juridiques, les dispositions du décret du 17 mars 1967 et celles de l’article R. 134-14 (al. 2) du CCH ont une valeur supérieure à celles de l’arrêté interministériel du 28 février 2013.

3 - La décision de l’assemblée générale Dans son architecture, le processus décisoire, au fond, se présente plus simplement. Avant de soumettre à l’assemblée générale la conclusion d’un CPE, le syndic procède à une mise en concurrence des éventuels prestataires, et recueille obligatoirement l’avis du conseil syndical (art. R. 138-l, CCH et art. 9 arrêté 2013). Le plan des travaux performants comporte une évaluation de leur coût, fondée sur les devis issus de la consultation des entreprises. Ensuite, le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui suit l’établissement du DPE ou de l’audit, et après consultation des prestataires et entreprises, la question du vote, soit du plan de travaux, soit du CPE, selon l’orientation prise par le conseil syndical et l’assemblée des copropriétaires.

Cependant, l’article 9, in fine de l’arrêté du 28 février 2013 envisage une procédure différente. Préalablement à la présentation du rapport synLe syndic a l’obligation thétique, l’auditeur (et non le d’inscrire à l’ordre du jour syndic) «organise» une réunion, à l’attention des coprode l’assemblée générale priétaires et du conseil syndiqui suit l’établissement cal, pour la présentation de l’intégralité de l’audit, en vue de du DPE ou de l’audit, la «l’approbation» des scenarii à question du vote, soit du présenter à l’assemblée générale. Il s’agit donc d’une réuplan de travaux, soit du CPE. nion informelle, à la diligence du technicien : elle ne peut

Pour la validité des décisions, les documents sont notifiés aux copropriétaires au plus tard, en même temps que l’ordre du jour (art. 11 du décret 1967) selon le cas : projet de CPE ou plan des travaux, après mises en concurrence des entreprises, avec devis et un calendrier prévisionnel d’exécution des travaux et leur durée programmée (art. R. 138-2 § 2 CCH).

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Étude b) Les travaux sur parties privatives L’article R. 138-3 al. 2 du CCH pose une triple difficulté d’interprétation. Il énonce que «dès lors que de tels travaux sont votés», les copropriétaires concernés sont tenus de les exécuter s’agissant de travaux de l’article 25 g de la loi. C’est le propre de toute décision d’assemblée générale, si elle n’est pas régulièrement annulée par le juge ou par Quelles majorités s’appliquent à ces décisions ? une assemblée ultérieure ; mais surtout que faut-il L’option entre les scenarii, la composition des bouentendre par «copropriétaires concernés». II ne fauquets de travaux ou encore l’adoption d’un plan de drait certainement pas en déduire que les travaux pourtravaux d’économie d’énerraient être exécutés sur une gie paraissent bien relever de initiative individuelle. Les trala majorité de l’article 24 de vaux sont décidés par l’asla loi de 1965. En revanche, semblée, le syndicat en est La décision de conclure la décision de conclure un de l’ouvrage parce un CPE relève de la majorité maître CPE qui comporte des traqu’ils sont d’intérêt collectif. vaux améliorants et celle Cette disposition annonce de l’article 25 g. relative à l’adoption de chaseulement l’exception prévue cun des travaux planifiés à la fin de l’alinéa et rend sa relèvent de la majorité de cohérence à cet alinéa. l’article 25 g de cette même loi, «à moins que», selon cet article, «ils relèvent, suivant leur nature, de la La réalisation de ces travaux s’effectue «dans un délai majorité de l’article 24». raisonnable en fonction de la nature et du coût de ces travaux». Le délai d’exécution se trouve donc sous la dépendance de la nature et du coût de ces travaux. 4 - Les deux catégories Il va de soi, en effet, que des travaux importants ou de travaux complexes seront d’un coût plus élevé et nécessite(art. R 138 - 2 CCH) ront un temps plus long. Ces différents facteurs sont L’art. R. 138-2 § 1 du CCH énumère les travaux d’améde pur fait et dépendent de la situation de l’espèce. lioration de la performance énergétique qui corresL’appréciation de ces facteurs (durée, nature et coût) pondent à une ou plusieurs actions. Cet article répartit relève du pouvoir souverain du juge du fait, mais il ces travaux en deux catégories suivant qu’ils portent sur devra motiver la longueur du délai par la nature et le les parties et équipements communs (neuf types de tracoût des travaux. vaux énumérés) ou qu’ils constituent des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives (quatre types de traEnfin, l’article R. 138-3 al. 3, prévoit une exception à vaux énumérés). l’obligation de travaux au profit du ou des copropriéCette nouvelle catégorie de travaux est spécifique aux taires qui sont «en mesure de prouver la réalisation de économies d’énergie. Elle rompt avec le classement de travaux équivalents». En quoi consiste l’équivalence principe entre parties communes, administrées par le qui est souverainement appréciée par le juge du syndicat et les parties privatives d’un lot, dépendant de fait ? Faut-il se référer à la nature, au coût, à la qualité la gestion du copropriétaire concerné. Dérogatoire au ou au résultat ? Sans doute, faut-il rapprocher la soludroit commun, l’énumération de ces travaux est donc tion admise pour les travaux communs et retenir les de droit strict. Ces travaux de performance énergétique travaux «performants», c’est-à-dire ayant la même concernent certaines parties privatives d’un lot de efficacité. copropriété, mais ils sont d’application collective, décidés par l’assemblée générale des copropriétaires c) La réception des travaux (art. R. 138 - 3 CCH) et exécutés par le syndicat comme maître de l’ouvrage, Le syndic, en tant que représentant du syndicat, maître de sans pour autant qu’elles perdent, ainsi que les travaux l’ouvrage jusqu’à la réception et cocontractant du marché exécutés, leur caractère privatif. de travaux, ès qualités, procède à la réception des travaux. Par une sage précaution, le texte prévoit aussi la présence des copropriétaires concernés. Néanmoins, ces derniers 5 - L’exécution des travaux ne participent pas à l’acte, mais ils peuvent utilement sug(art. R 138 - 3 CCH) gérer au syndic des réserves tant sur les travaux que sur les a) L’exécution en tout ou partie dommages éventuels causés aux existants. L’article R. 138-3 al. 1, du CCH reprend la règle déjà posée par l’article R. 138-2 § 1 en facteur commun pour En cas de réserves, le syndic de copropriété assure le les deux catégories de travaux. Ceux qui peuvent être suivi jusqu’à la levée des réserves (le marché de exécutés en tout ou partie, séparément, en totalité ou travaux privés se poursuivant jusque là). Le texte quapar groupes séparés (en “bouquet”) dont l’assemblée lifie improprement la levée des réserves de «réception générale fixe la composition. Cette disposition prédéfinitive», terminologie disparue dans les marchés sente un grand intérêt pratique, en raison du nombre, de travaux privés depuis 1978. de l’importance, et du coût de certains travaux. Elle en La phase d’exécution des travaux ainsi terminée, le facilite l’échelonnement et le financement. Elle les syndic transmet aux copropriétaires dont la partie pricantonne aux seules préconisations du CEP et de vative des lots a bénéficié d’une amélioration énergél’audit énergétique. tique, les pièces et documents relatifs aux travaux. Si un plan est adopté, les travaux planifiés doivent faire l’objet d’un vote distinct qui peut intervenir au cours d’une assemblée ultérieure (après nouvelle notification des devis). L’ordre du jour proposant le vote de travaux prévoit aussi les honoraires du syndic, les contrats d’assurances, le contrat du coordinateur si plusieurs entreprises se trouvent simultanément sur le chantier.

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Étude tion avec la chose. Le syndicat intervient pour améliorer la chose qui appartient à autrui. Faut-il prévoir un contrat de cession d’action ? Faut-il assigner le syndicat, maître de l’ouvrage, et titulaire des marchés de travaux jusqu’à la réception, sous réserve de ses recours ? Peut-on imaginer une action syndicale lorsque tous les Se posent alors d’autres questions copropriétaires, ou touchant à la preuve et à la procépresque, subissent un dure. Le syndic ne peut délivrer à dommage ayant une Le syndicat est maître chacun des copropriétaires cause commune, comme concernés les originaux des la jurisprudence l’a admis d’ouvrage pour les travaux pièces et documents qu’il conserdans certains cas ? La resd’intérêt collectif réalisés vera précieusement comme ponsabilité encourue à archives vivantes. Il ne transmetl’occasion des travaux sur les parties privatives. tra donc que des copies. Se posera d’intérêt collectif sur paralors la valeur probante des ties privatives soulève de copies3. nombreuses et difficiles questions qui, à elles seules, mériteraient une étude. Le copropriétaire peut-il se pourvoir en garantie contre les architectes, les entrepreneurs et leurs assureurs ? En On le voit, la “grenellisation” immobilière opère une l’absence de tout contrat entre le maître de l’ouvrage et véritable «révolution culturelle». Elle s’intéresse, le copropriétaire concerné, peut-il y avoir transmission certes, à l’immeuble et à ses équipements, mais elle se des actions ? A la différence de la vente en état futur préoccupe aussi des habitudes de leur utilisation et de d’achèvement, il n’existe aucune transmission de l’acleur gestion par les occupants. ●

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3- Cf. Journée de l’Association Henri Capitant, 25 avril 2013.

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Cette transmission s’opère par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre émargement à chacun des copropriétaires concernés, car ceux-ci ne forment pas une communauté distincte.

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Les Convocations d'AG dématérialisées

Le Groupe Athome, principal acteur de la diffusion des Convocations et Procès Verbaux d’Assemblées Générales de Copropriétés, répond à cet enjeu majeur du métier de Syndic et revient sur cette actualité.

Bonjour Ivan DUMON, PDG d’ATHOME. L’an dernier, vous nous aviez fait part de vos démarches en matière d’évolution règlementaire sur la dématérialisation des Convocations d’Assemblées Générales de Copropriétés. La publication du Décret est ! vraisemblablement imminente, parallèlement à la loi ALUR. Concrètement, qu’est-ce que cela va changer pour les Syndics et les Copropriétaires ? C’est une évolution majeure des moyens de communication entre les Syndics et les Copropriétaires. La Convocation électronique, ou e-Convocation, permet d'optimiser et de sécuriser l'envoi de courriers électroniques en grand nombre auprès des Copropriétaires. Par l’utilisation des dernières technologies en matière d’archivage légal, Athome assure à la fois la sécurité, la traçabilité et un accès 24h/24 et 7j/7 aux documents essentiels des copropriétaires qui pourront les conserver jusqu’aux 10 ans réglementaires. La notification électronique des Convocations et PV d’AG reste obligatoirement en Lettre Recommandée "papier" à l'heure où je vous parle, mais pourra être effectuée très bientôt par un courrier électronique et archivée par un tiers de confiance. Ce n’est donc pas un simple email ? En effet, la complexité repose sur le multicanal. Certaines notifications se feront toujours par courrier papier, d’autres par voie électronique. Le Syndic devra passer obligatoirement par un tiers de confiance qui pourra garantir la traçabilité de l’envoi en cas de litige avec le Copropriétaire. Est-ce la fin des photocopies ? Non, cela permet d'utiliser un canal de diffusion différent et complémentaire. En moyenne 15% des Appels de fonds sont par exemple diffusés par email et le reste par courrier papier. C’est a priori le volume que nous devrions atteindre sur les premières années avec les Convocations électroniques. Le papier ne disparaîtra pas du jour au lendemain. Qui décide de passer à la Convocation électronique, le Syndic ou le Copropriétaire ? Tous les deux ensembles ! Ce canal de diffusion n’est pas imposé, il est proposé. Le Copropriétaire doit en faire la demande (en Lettre Recommandée "papier" !) et le Syndic l’accepter. Le système ne peut être imposé par le Copropriétaire ou le Syndic. La Convocation électronique est-elle plus économique que la Convocation papier ? Oui ! Le Copropriétaire n’aura plus à payer le timbre Recommandé et l’impression des documents. Le système de diffusion et d’archivage à valeur probante permettra donc jusqu’à 80% d’économie. Sentez-vous les Syndics prêts à adopter ce nouveau mode de diffusion ? Certains sont demandeurs et se préparent depuis un an. D’autres en revanche craignent cette évolution. Athome peut dès à présent diffuser les Convocations et PV d’AG sous les deux formes (papier et électronique) pour une même copropriété. Des tests probants ont d’ores et déjà été effectués en 2013 avec des Syndics et des Syndicats de Copropriétaires. Nous sommes à leur disposition pour les accompagner sur le sujet et assister les équipes dans la mise en place de ce nouveau procédé de distribution. Présent à Paris, Lyon, Grenoble, Nice, Marseille, Toulouse, Nantes et Strasbourg, le Groupe Athome traite les Convocations de plus d'1 million de Copropriétaires pour 600 Syndics. Groupe Athome (Siège) 47 rue de Richelieu - 75001 Paris - Tél: 01 42 66 35 72 - www.athome.fr


ÉTUDE

Les travaux d’intérêt collectif en copropriété immobilière l n’aura échappé à personne que nos gouvernants, présents ou passés, ont fait de la préservation de l’environIraisonnables nement un des axes prioritaires de leur politique. Il s’agit de faire de chacun d’entre nous des consommateurs et responsables dans le but avoué de réaliser des économies d’énergie ; tout cela résumé dans un slogan «c’est bon pour la planète !».

Depuis cette prise de conscience, les pouvoirs publics n’ont cessé de définir une réglementation draconienne destinée à concrétiser les objectifs de la RT 2012. Notre législation s’est alors enrichie de procédures, documents et annexes diverses dont la finalité est d’informer le public mais aussi de faciliter la prise de décision, voire d’inciter les occupants d’immeubles à réaliser les travaux indispensables à la mise en place de ce qui est connu sous l’appellation “Plan bâtiment Grenelle”. Telle est la finalité des diagnostics de performance énergétique et autres audits à destination tant des propriétaires que des locataires. Il était évident que l’importance du parc immobilier en copropriété, avec plus de 8 millions de logements, ne pouvait rester en marge de ce mouvement qui semble inexorable. C’est la raison pour laquelle la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (dite Grenelle 2), prise en application de la loi n° 2009-967 du 2 août 2009 (Grenelle 1), a introduit dans le statut de la copropriété un certain nombre de mesures destinées à sensibiliser les usagers à la rénovation de leur immeuble, en particulier les travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Cela s’est traduit plus spécifiquement par la réécriture de l’article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965, lequel comporte désormais la rédaction suivante : «A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux.» Le lecteur aura compris que nous sommes face à des dispositions dérogatoires définissant des règles qui, par plusieurs aspects, bouleversent notre conception traditionnelle non seulement du fonctionnement d’un syndicat des copropriétaires mais aussi de la propriété elle-même. Le dispositif mis en place par la loi Grenelle 2 s’articule autour de points clefs que nous nous proposons d’aborder successivement.

Jean-Marc ROUX Maître de conférences à Aix-Marseille Université Consultant auprès du GIE Strathémis

I. Champ d’application Lors des débats parlementaires devant conduire aux lois Grenelle, il avait été signalé que le bâtiment représentait plus de 40 % des consommations d’énergie dans notre pays et près du quart des émissions de gaz à effet de serre. Les consommations d’énergie du bâtiment constituent donc un poste majeur du pouvoir d’achat des français. La facture annuelle de chauffage représente en effet environ 900 euros en moyenne par ménage ; cette facture pouvant varier dans des proportions considérables en fonction de la qualité du logement. De

plus, des milliers d’emplois sont concernés dans le secteur du bâtiment1. Signalons, à cet égard, qu’alors que la nature des travaux d’économie d’énergie est assez bien cernée2, celle des travaux destinés à la réduction des gaz à effet de serre visée expressément par l’article 25 g) est relativement peu connue. Mais l’originalité du dispositif n’est pas là. Elle se situe davantage dans la notion, nouvelle, de «travaux intérêt collectif» mise en avant par le législateur dans la mesure où de telles interventions vont pouvoir justifier

1- Sur ces points, voir IRC octobre 2009, Hors-série Copro, c’est l’heure du Grenelle. 2- Elle a donné lieu à un décret n° 87-764 du 15 septembre 1987 relatif aux travaux portant sur l’isolation thermique de bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude réalisés dans les immeubles relevant du statut de la copropriété (JO 19 sept. 1987).

Sommaire Page 20 I. Champ d’application

Page 22  IV. Exception légale

Page 22  II. Modalités d’adoption

Page 22  V. Maîtrise d’ouvrage

Page 22  III. Participation financière

Informations Rapides de la Copropriété n° 593 - Novembre 2013

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Étude l’application de mesures exorbitantes du droit rence à un «délai raisonnable» est susceptible de commun, quoique encadrées. laisser la place à diverses interprétations. Comme nous l’avons évoqué de façon liminaire, La raison avancée afin de légitimer une telle interune notion inédite est apparue en droit de la coprovention dans les lots de copropriété paraît être de priété. Après les travaux de conservation, d’entrebon sens. Il a été affirmé que l’efficacité des tien, d’amélioration, d’addition ou de transformamesures décidées par la collectivité sur les parties tion, une place est accordée aux travaux d’intérêt communes de l’immeuble en vue de réduire la collectif. L’expression donne le ton. Il s’agit, de consommation énergétique des bâtiments (travaux prime abord, de travaux dont la réalisation a été d’isolation thermique des toitures, travaux d’isoladécidée en vue d’en faire tion thermique des murs profiter, sinon tous les donnant sur l’extérieur, tracopropriétaires, du moins vaux d’isolation des le plus grand nombre. La réseaux collectifs de chaufAprès les travaux parenté avec l’intérêt généfage, de refroidissement ou de conservation, ral est certaine, même si d’eau chaude sanitaire, l’adjectif retenu évoque d’entretien, d’amélioration, etc.) serait très réduite si les plutôt le type de gestion portes et les fenêtres des d’addition ou de applicable à l’immeuble. appartements se révélaient transformation, une place être peu isolantes. A vrai dire, la référence à En vertu du décret n° 2012est accordée aux travaux l’intérêt collectif ne semble 1342 du 3 décembre 2012 d’intérêt collectif. avoir été utilisée que pour pris en application de la loi justifier l’immixtion du Grenelle 2, les travaux syndicat dans la sphère prid’économie d’énergie ou vée des copropriétaires, de réduction des émissions puisque les incursions programmées de la collecde gaz à effet de serre d’intérêt collectif réalisés sur tivité ont directement pour cible les parties privales parties privatives comprennent tout ou partie tives des lots de l’immeuble. des travaux suivants : Il s’agit de l’une des particularités de la réforme - les travaux d’isolation thermique des parois Grenelle car, bien que décidés en assemblée génévitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas rale au nom du syndicat, les travaux ont pour objet échéant, l’installation de systèmes d’occultation des éléments dont la loi de 1965 nous dit qu’ils extérieurs ; sont réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire - la pose ou le remplacement d’organes de réguladéterminé, mais encore et surtout qu’ils sont sa tion ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur propriété exclusive (L. 1965, art. 2). L’article 25 g) ou de froid ; autorise donc des personnes privées à en - l’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ; contraindre d’autres à procéder (ou à laisser réali- la mise en place d’équipements de comptage des ser) des travaux sur des éléments de l’immeuble quantités d’énergies consommées (C.C.H., art. R. dont elles sont seules et uniques propriétaires. 138-2-I, 2°). A ce propos, le Code de la construction et de l’haIl y a tout lieu de penser que cette liste est limitabitation prévoit que dès lors que de tels travaux tive, d’autres travaux que ceux qui sont expressésont votés, les copropriétaires concernés sont ment cités ne pouvant pas être imposés aux coprotenus de les réaliser dans un délai raisonnable en priétaires. Au demeurant, la loi de 1965 n’en fonction de la nature et du coût des travaux (C.C.H., consacre pas moins une nouvelle atteinte au droit art. R. 138-3, al. 2). La rédaction de ce texte n’est de la propriété privée. pas sans ambigüité si l’on songe que le syndicat se Mais, au-delà de la limite apportée à un principe à verra confier la maîtrise d’ouvrage de ces travaux valeur constitutionnel, ce sont les conditions de la (sur ce point, V. infra). Sans compter que la réfévotation qui apparaissent originales.

II. Modalités d’adoption La place du texte ne fait aucun doute. Les travaux dits d’intérêt collectif peuvent être adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; autrement dit, la majorité absolue des voix du syndicat. L’article 25 g) déroge ainsi directement aux préceptes de l’article 26, alinéa 2, de la loi de 1965 qui prévoient que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification aux modalités de jouissance de ses parties privatives, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Le facteur de blocage que constitue la nécessité d’obtenir l’unanimité (chaque copropriétaire possédant un droit de véto) explique que la majorité absolue ait été privilégiée, d’autant que l’article 30

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25-1 de la loi autorise une passerelle en vertu de laquelle lorsqu’un projet de résolution n’a pas obtenu le nombre de voix indispensable à son adoption, il peut être soumis à nouveau au vote des copropriétaires qui pourront décider cette fois-ci à la majorité simple, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Depuis la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU), l’article 25-1, destiné à lutter contre les effets pervers de l’absentéisme dans les assemblées générales, énonce, d’une part, que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de


Étude tous les copropriétaires composant le syndicat, la Précisons que la notion de durée d’amortissemême assemblée peut décider à la majorité prévue ment prévue par l’article 25 g) dans sa rédaction à l’article 24 en procédant immédiatement à un initiale, à savoir plus ou moins dix ans, et qui second vote. D’autre part, il est défini que si le déterminait jusqu’alors la majorité nécessaire projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de pour voter des travaux d’économie d’énergie, est tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée purement et simplement supprimée. générale, si elle est convoquée dans le délai Le principe majoritaire grâce auquel les maximal de trois mois, pourra statuer à cette même d é c i sions votées en assemblée générale majorité de l’article 24. s’imposent à tous, y comCette tendance autorisant pris à ceux qui se sont une faible majorité à interopposés aux projets de venir dans les parties objet résolutions, prend une Cette tendance autorisant d’une propriété exclusive nouvelle dimension à la une faible majorité à semble d’ailleurs s’aclumière des textes du croître. A l’heure où nous Grenelle. intervenir dans les parties écrivons ces lignes, le proOutre les aménagements objet d’une propriété jet de loi ALUR, voté en preà entreprendre, la déciexclusive semble mière lecture par l’Assemsion de travaux s’accomblée nationale, comporte pagnera également d’un s’accroître. une disposition 3, selon programme détaillé indilaquelle seraient votées à la quant l’année prévisionmajorité simple, les modanelle de réalisation des lités de réalisation et d’exétravaux et leur durée cution des travaux prescrits en vertu de l’article (C.C.H., art. R. 138-2-II). De surcroît, une évaL. 313-4-2 du Code de l’urbanisme, c’est-à-dire luation du coût des travaux prévus au plan, fonaprès le prononcé d’une déclaration d’utilité dée sur les devis issus de la consultation d’entrepublique. Ces travaux pourraient comprendre des prises, sera jointe afin que les copropriétaires travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties pripuissent décider en relative connaissance de vatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné. cause (C.C.H., art. R. 138-2-III).

III. Participation financière La loi du 10 juillet 1965 met en place un régime spécifique de participation aux dépenses en matière de travaux d’intérêt collectif. Alors que ces travaux sont votés en assemblée générale, et donc obligent des copropriétaires qui n’y étaient pas favorables, leur coût doit directement peser sur ceux qui auront à les supporter. L’article 25 g) prévoit qu’à ce titre, ces travaux sont réalisés «aux frais du copropriétaire du lot (sic) concerné». Il faut en déduire que nous ne sommes pas en présence de charges de copropriété, en dépit du fait que ces dépenses aient été arrêtées par une assemblée générale, au nom d’un syndicat des copropriétaires. En la matière, la loi du 12 juillet 2010 a, très logiquement, introduit un c) à l’article 10-1, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 par lequel il est signalé que «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 [définissant les

charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes], sont imputables au seul copropriétaire concerné :… c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l’article 25.» Partant de ce constat, il faut y voir une catégorie intermédiaire ou hybride, à mi-chemin entre les dépenses privées, décidées par un copropriétaire sur ses parties privées et les charges de copropriété proprement-dites, votées en assemblée générale, et liées à la présence de parties communes au sein de l’immeuble. Même si le texte ne le précise pas, il est vraisemblable que le syndic sera néanmoins chargé d’assurer le recouvrement des dépenses afférentes aux travaux d’intérêt collectif, et ce directement auprès des copropriétaires intéressés.

IV. Exception légale Il existe cependant une possibilité pour un copropriétaire d’échapper à l’obligation de supporter des aménagements à l’intérieur de ses parties privatives. Pour cela, il doit être en mesure de démontrer qu’il a réalisé (ou fait réaliser) des travaux équivalents à ceux décidés par le syndicat dans les dix années qui précédent la résolution. A ce titre, il faudra établir que les travaux en question sont quasiment similaires à ceux entrepris par la copropriété. Par exemple, une rénovation déjà effectuée sur des fenêtres ne vaudra pas exonération des travaux portant sur des portes palières. On peut aussi se demander si par «équivalents», le

législateur a également entendu des avantages ou améliorations strictement identiques (en termes de performance énergétique) à ceux qui seront obtenus après l’intervention des entreprises choisies par le syndicat, ce qui engendrerait alors une casuistique difficile à maîtriser. On ne peut douter, en revanche, de la nécessité de rapporter la preuve des travaux dont les parties privatives ont été le siège. Il s’agira principalement de factures établies par des entrepreneurs pour le compte du copropriétaire concerné ou de celles des matériaux que le copropriétaire à lui-même installé dans son lot.

3- Destinée à être insérée dans l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

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Étude

V. Maîtrise d’ouvrage

4- Celui qui fait réaliser pour le compte d'autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil et résultant de son fait (C. ass., art. L. 241-2). 5- Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du Code civil (C. ass., art. L. 242-1).

La loi Grenelle 2 a mis en place un régime là syndical, soient présents lors des opérations de encore, dérogatoire aux règles habituelles du droit réception. de la construction. En vertu de la dernière phrase Après réception définitive des travaux, le syndic du premier alinéa de l’article 25 g), le syndicat des de copropriété adressera aux copropriétaires copropriétaires exerce les pouvoirs du maître concernés, par lettre recommandée avec demande d’ouvrage jusqu’à récepd’avis de réception ou par tion des travaux. voie de remise contre Si la prévision n’est pas émargement, les pièces et Le syndicat des exceptionnelle (elle a déjà documents afférents aux été retenue en matière de travaux, notamment le copropriétaires exerce vente en l’état futur d’achècontrat de l’entreprise, le les pouvoirs du maître vement ou de vente d’imou les procès-verbaux de d’ouvrage. meuble à rénover), elle a le réception et, le cas mérite de centraliser la mise échéant, les attestations en œuvre de l’opération de des assurances prévues travaux afin d’en assurer un aux articles L. 241-24 et L. 5 meilleur suivi. Alors que la propriété des parties pri242-1 du Code des assurances afin que chaque vatives aurait conduit, en principe, à reconnaître copropriétaire puisse utilement mettre en œuvre autant de maîtres de l’ouvrage que de propriétaires les garanties à la charge de l’entreprise (C.C.H., art. impliqués, la loi a entendu faire peser sur le syndiR. 138-3, al. 3). ● cat (véritable donneur d’ordre en l’occurrence), et donc par conséquent sur son représentant légal, le syndic, les démarches permettant de rechercher les intervenants (architectes, entrepreneurs, sous-traiDes travaux d’économies d’énergie ou de réduction des tants,…) et d’arrêter les conventions passées avec émissions de gaz à effet de serre peuvent comprendre des eux, mais aussi d’effectuer les recherches relatives travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, au financement de l’opération et aux polices d’astraduisant ainsi une immixtion du syndicat, autorisée par surance, de réaliser les éventuelles démarches la loi, dans la sphère privée des copropriétaires. auprès des services de l’urbanisme ou de veiller au La liste de ces travaux est définie par l’article R. 138-2-I, bon déroulement du chantier. 2° du Code de la construction et de l’habitation. Dans la logique de ce montage, il a été précisé Ces travaux seront effectués aux frais du propriétaire du que le syndicat des copropriétaires procède à la lot concerné. Les dépenses y afférentes ne sont pas consiréception des travaux en présence des copropriédérées comme des charges de copropriété. taires concernés. Il en découle qu’en cas de Les copropriétaires échappent à l’obligation de souffrir de réserves, le syndic de copropriété assure le suivi tels travaux sur leurs parties privatives dans le cas où ils et la réception des travaux destinés à permettre la sont en mesure de rapporter la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. levée des réserves. Il semble, a priori, le mieux Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés placé afin de finaliser l’opération dans l’intérêt sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs des copropriétaires. Bien entendu, cela n’emdu maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. pêche pas, à notre avis, que le copropriétaire intéressé, tout comme des membres du conseil

Ce qu’il faut retenir

Quelques codes, ouvrages ou carnets proposés sur notre librairie en ligne : Presse • Edition • Formation • Librairie

Le guide des copropriétaires

Le Syndic de copropriété

RT 2012 et RT existant

Mémento de la SCI (Le)

Code de la copropriété 2013

Le carnet d’entretien pour bâtiment d’habitation

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Gérer les relations de voisinage

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RÉPONSES MINISTÉRIELLES

La copropriété au Parlement Parties communes. Détecteurs de fumées. Interdiction

(Assemblée nationale, réponse publiée au JO le 24/09/213, p. 10078) Philippe Goujon appelle l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur l’arrêté du 5 février 2013 et sur l’interdiction d’installer des détecteurs autonomes de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation. Alors que les professionnels de lutte contre les incendies l’ont alerté des risques de cette disposition, étant donné le nombre important de départs de feu qui ont lieu dans les parties communes, dont témoignent les incendies du 27 mai 2012 rue de Belleville dans le 20ème arrondissement de Paris et du 22 octobre 2012 dans le 11ème arrondissement de Paris, … En France, un incendie se déclare toutes les deux minutes, causant de 600 à 800 décès par an. 70 % des incendies mortels se produisent la nuit, en raison de l’absence d’avertissement. Lors d’un incendie, les fumées apparaissent très rapidement mais ne réveillent pas : un grand nombre de victimes décèdent asphyxiées durant leur sommeil. Les détecteurs de fumées, par la diffusion d’une alarme sonore dès la détection de fumée, permettent de réveiller une personne endormie. L’évacuation des personnes se trouvant dans les locaux sinistrés s’en trouve facilitée, et l’alerte des secours n’en est que plus précoce. C’est la raison pour laquelle la loi du 9 mars 2010 a rendu obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation. Ses textes d’application (décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation et arrêté du 5 février 2013 r e l a t i f à l ’ a p p l i c a t i o n d e s articles R. 129-12 à R. 129-15 du Code de la construction et de l’habitation) spécifient l’interdiction d’installation de tels détecteurs dans les parties communes. Ce sont en effet le plus souvent les fumées qui tuent. La mise en place d’un détecteur de fumées dans les

parties communes aurait donc pour effet paradoxal de pousser les habitants à entrer dans les fumées, ce qui est en contradiction avec l’objectif de protection contre l’incendie porté par la loi. Les mesures de sécurité dans les parties communes des immeubles collectifs doivent être de nature différente. Leur objectif doit être d’éviter la propagation du feu dans les dégagements et circulations des immeubles, notamment dans les cas où le départ de feu intervient dans les locaux à risques. Dans cette optique, ce sont des dispositions pragmatiques qui ont été retenues, comme la mise en place de portes pour séparer les locaux à poubelles du reste du bâtiment. De plus, le coût raisonné de ces mesures permettra à l’ensemble des copropriétés de les mettre en œuvre au plus vite.

Syndicats. Compte bancaire séparé. Règlementation

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 01/10/2013 page : 10352) Pascale Crozon attire l’attention de la ministre [sur les comptes bancaires des syndicats de copropriété]. Le régime de copropriété est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par la loi SRU du 13 décembre 2000. Chaque syndicat de copropriétaires a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, afin de permettre une gestion financière et comptable autonome, sécurisée et transparente. Mais la loi prévoit une dérogation […] les copropriétés gérées par un syndic professionnel peuvent se dégager de cette obligation, en faisant approuver par l’assemblée générale la non-ouverture d’un compte séparé, arguant que celui-ci entraînerait un accroissement des opérations comptables et, par conséquent, une augmentation sensible de leurs honoraires. Cette dispense, qui ne devait être qu’une exception, tend en fait à devenir la règle, […]. Or l’ouverture d’un compte séparé favorise la simplification et la clarification de la gestion financière de la copropriété : cela évite la confusion entre les différents fonds

administrés éventuellement par un même syndic ; cela permet de connaître le montant exact de la trésorerie ; cela empêche le blocage des fonds, en cas de faillite du syndic ; cela autorise un contrôle plus aisé par le conseil syndical ; cela facilite le changement de syndic ; cela prive le syndic d’utiliser les fonds pour financer des travaux d’une autre copropriété et, surtout, la jurisprudence de la Cour de cassation considère que les copropriétaires qui ont opté pour la renonciation au compte séparé renoncent de facto à la garantie professionnelle, ce qui n’est jamais expliqué aux copropriétaires au moment du vote. C’est pourquoi elle lui demande de lui indiquer les mesures qu’elle envisage de prendre pour remédier à cette inégalité de traitement et d’améliorer la protection des copropriétaires. La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 a modifié les dispositions concernant le compte séparé de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour imposer aux syndics l’ouverture d’un compte séparé au nom de chaque syndicat de copropriétaires, sauf dispense accordée par l’assemblée générale lorsque le syndic est un professionnel soumis à la loi Hoguet. Il ressort des enquêtes menées par diverses associations de consommateurs et de copropriétaires que l’ouverture d’un compte séparé est assez peu pratiquée, les syndics professionnels obtenant généralement la dispense d’ouverture d’un tel compte et l’autorisation de déposer les fonds reçus au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires sur le compte unique ouvert au nom du syndic. L’objectif d’une plus grande transparence des prestations fournies par les syndics de copropriété et de meilleure protection des copropriétaires conduit effectivement à examiner la possibilité de mettre fin à la faculté ouverte par la loi du 13 décembre 2000. C’est pourquoi la suppression de la possibilité pour l’assemblée générale d’accorder une dispense d’ouverture d’un compte séparé figure dans le projet de loi Alur, en cours d’examen par le Parlement.

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Réponses ministérielles

Syndics. Responsabilité. Article 29

(Assemblée nationale, réponse publiée au JO le 01/10/2013, p. 10360) Dominique Le Mèner attire l’attention de la ministre sur la réforme introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009. Il a été créé une procédure préventive pour les immeubles en copropriété aux articles 29-1 a et 29-1 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette procédure permet au syndic ou à des copropriétaires représentant au moins 15 % du syndicat, de saisir le président du tribunal de grande instance en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes. Le 2ème alinéa de l’article 29-1 b dispose que «le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ou le partage des frais entre eux [...]». Il s’agit des frais inhérents à la désignation du mandataire. En pratique, certains syndics professionnels ayant mis en œuvre cette procédure ont été condamnés personnellement au paiement de tout ou partie de ces frais, alors même qu’ils avaient fait diligence pour mettre fin aux difficultés financières du syndicat des copropriétaires. Ces frais acquittés deviennent ainsi une charge définitive et «irrécouvrable» contre le syndicat. En ordonnant une telle imputation, la loi présume d’une faute dans la gestion du syndic, sans que celle-ci soit prouvée et pour laquelle l’assureur en responsabilité civile professionnelle du syndic ne peut intervenir. Il lui demande donc si une évolution du droit sur cette question est envisageable afin que les sommes engagées soient recouvrables lorsqu’à l’issue de la procédure, la gestion du syndic a clairement été mise hors de cause. Le deuxième alinéa de l’article 29-1 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le président du tribunal de grande instance «précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 29-1 a», c’est-à-dire lorsqu’il a été saisi sur requête à l’initiative du syndic ou en référé, à l’initiative de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat. Le texte prévoit la possibilité de répartir les frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic mais ne précise pas les critères de cette répartition. En particulier, il ne limite pas aux seuls cas de défaillance avérée du syndic l’imputation 34

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des frais à ce dernier. Or, les incertitudes liées à la répartition finale des frais de procédure peuvent décourager certains syndics de mettre en œuvre la procédure préventive introduite dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion [loi Molle]. Soucieux d’améliorer l’efficacité des dispositifs de prévention des difficultés des copropriétés, le gouvernement prévoit, dans le cadre du projet de loi Alur, que ces frais ne pourront être imputés au syndic, à moins qu’il ne soit démontré que la situation d’endettement résulte d’un manquement de sa part.

Syndics. Contrat. Transparence

(Assemblée nationale, réponse publiée au JO le 24/09/2013, p. 7371) Gilbert Collard appelle l’attention du [ministre] sur les offres contractuelles pour le moins hétérogènes pratiquées par les syndics de copropriété. Cette question devrait être abordée dans le projet de loi Alur. Cependant, le délai nécessaire au vote de la loi Alur et à la publication de ses mesures réglementaires d’application pourrait renvoyer à 2016 la suppression des clauses contractuelles léonines ou abusives. Il lui demande donc s’il ne serait pas plus expédient, dans cette attente, de clarifier sans délai les termes trop imprécis de l’arrêté du 19 mars 2010. Les missions et les conditions de fonctionnement et de rémunération des syndics de copropriété sont principalement fixées par les articles 18, 18-1A, 18-1 et 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La liste minimale des prestations de gestion courante des syndics a fait l’objet d’un arrêté du 19 mars 2010 entré en vigueur le 1er juillet 2010. Cet arrêté précise notamment que «toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic». Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoit d’insérer à l’article 18-1-A de la loi de 1965 des dispositions instaurant le principe d’une rémunération forfaitaire des syndics pour les tâches de gestion courante. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourrait être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret. Ces dispositions seront de nature à éviter certaines dérives, comme, par exemple, le fait de facturer en «honoraires particuliers» ce qui relève de la gestion courante. En effet, l’objectif est de limiter le nombre

des prestations particulières pouvant être facturées de façon spécifique afin qu’elles constituent l’exception alors que les prestations de gestion courante faisant l’objet d’un forfait doivent être la règle. Par ailleurs, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a proposé lors de l’examen du projet de loi le 24 juillet, que le contrat de syndic respecte un contrat-type défini par décret en Conseil d’État, ce qui ne pourra que renforcer les exigences de transparence et de précision dans les modalités de tarification des honoraires des syndics.

Ascenseurs. Sécurité. Report d’échéance

(Sénat, publiée au JO du 03/10/2013, p. 1397) Gérard Cornu attire l’attention de la ministre sur la décision de reporter d’un an la prochaine échéance de la sécurité des ascenseurs existants (SAE), répondant ainsi à une demande des copropriétés, en retard sur la mise aux normes. La Fédération des ascenseurs craint que ce délai envoie un signal de démobilisation, […]. Il lui demande de bien vouloir lui préciser le calendrier retenu de telle sorte que, du moins, les professionnels concernés puissent anticiper. Le ministère de l’Égalité des territoires et du logement a réalisé un bilan d’avancement des travaux de mise aux normes des ascenseurs en fin 2012. Ce bilan a fait notamment apparaître un retard important dans la réalisation des travaux de sécurité des ascenseurs de la deuxième phase dont le délai était fixé au 3 juillet 2013 : à moins d’un an de l’échéance, 40 % des ascenseurs n’étaient toujours pas mis aux normes de sécurité de cette deuxième phase. En conséquence, la ministre a décidé de reporter d’un an - soit au 3 juillet 2014 - la date d’échéance de la deuxième phase afin de permettre aux propriétaires d’effectuer les travaux nécessaires. La durée d’un an est un compromis accepté par l’ensemble des professionnels, qui ne saurait nuire à la relance d’une dynamique de travaux. Cette décision fait l’objet du décret n° 2013-664 du 23 juillet 2013 relatif au délai d’exécution et au champ d’application des travaux de sécurité sur les installations d’ascenseurs. ●

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Syndics, êtes-vous certains de pouvoir continuer votre activité ? Outre la veille juridique et technique, la mise en place des plans pluriannuels obligatoires vous demanderont du temps mais vous donneront l’occasion de projeter vos copropriétés dans l’avenir et de les fidéliser autour d’un projet dynamique dont vous serez le chef d’orchestre. Exploitez judicieusement les nouveaux moyens à votre disposition (informatique, intranet, dématérialisation, …) et faites la différence en développant votre vision à long terme et ainsi votre crédibilité. Face aux nouveaux enjeux, le métier de syndic est en sérieuse mutation. La Loi ALUR « Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové » présentée par Cécile DUFLOT vient remanier l’activité de syndic de copropriété. Les nouvelles obligations (Formation, normes, plans pluriannuels, fonds de prévoyance, audits énergétiques, travaux, carte S, valeur verte...) rendent indispensables l’anticipation et l’action pour être prêts à s’adapter aux changements imminents.

Il est temps de vous préparer à ces nouveaux enjeux qui, bien gérés, développeront votre activité. Informez-vous efficacement et maîtrisez le sujet dès à présent en 2 demi-journées encadrées par des spécialistes du secteur sélectionnés parmi le réseau Challenge-EXPERTS :

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GESTION ET MAINTENANCE

Entretenir les équipements communs

A

scenseurs, portails automatiques, installations de chauffage, prévention incendie, canalisations… Dans tous ces domaines, nombreuses sont les règles et les préconisations à respecter pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité de la copropriété. Etat des lieux.

Paul TURENNE

Quoi de plus important, en ces périodes où le froid commence à revenir, que l’entretien des chaudières ? Celui-ci doit obligatoirement être effectué tous les ans par un professionnel qualifié qui va alors établir une attestation que le syndic devra conserver au moins deux ans en cas de contrôle. Dans les grands ensembles dotés de chaudières d’une très forte puissance, à savoir au-delà de 400 kW, des contrôles de l’efficacité énergétique et des émissions polluantes devront par ailleurs être effectués périodiquement par un organisme accrédité, sous peine de sanction pénale.

Le désembouage s’avère également indispensable pour bénéficier de la garantie constructeur, en cas de remplacement d’une veille chaudière. En effet, les constructeurs imposent une telle opération d’entretien car les tuyauteries, échangeurs et pièces diverses sont nettement plus fins que ceux des modèles fabriqués il y a une vingtaine d’années. Le fait de ne pas

Pour garantir un bon fonctionnement et un rendement optimal de l’installation, un nettoyage du circuit de chauffage, ou désembouage, devra être réalisé périodiquement, afin d’éliminer les dépôts de boues noires constitués d’oxydes métalliques et de tartre. L’installation devra ensuite être protégée par l’injection d’un produit protecteur dans l’eau du circuit de chauffage et éventuellement par la mise en place d’un système anticalcaire performant, suivant la dureté de l’eau. Faute de désembouage, il y a un risque de…

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désembouer au préalable risquerait donc fort d’endommager la nouvelle installation. Confort accru, meilleur fonctionnement de la chaudière, diminution des coûts d’énergie et d’entretien, allongement de la durée de vie des équipements… Les avantages d’un désembouage régulier sont nombreux, comme le montre le tableau ci-dessous.

Crédit : ©Viessmann

Chaudières : un contrôle annuel

Pour garantir un rendement optimal de l’installation, un nettoyage du circuit de chauffage, devra être réalisé périodiquement. … avec comme conséquence :

Tartre en formation

Des bruits de chaudière

Dépôts de tartre et de boues

Une baisse de rendement de la chaudière

Corrosion galvanique

Des radiateurs piqués

Présence d’oxygène ou d’hydrogène

Des radiateur froids en partie supérieure

Boues en formation et mauvaise circulation

Des radiateurs froids en partie inférieure

Boues ou magnétite dans le mécanisme

Des pannes de pompes

Joints usés / corrosion

Des micro fuites

Présence de boues et bactéries

Un échange réduit du plancher chauffant

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Gestion et maintenance

Il existe un grand nombre de textes de référence relatifs aux ascenseurs en copropriété. Mais on peut plus particulièrement citer : Le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 : relatif à la sécurité des ascenseurs et modifiant le Code de la construction et de l’habitation. Les arrêtés du 18 novembre 2004 : relatifs aux travaux de sécurité, aux contrôles techniques et à l’entretien à réaliser dans les installations d’ascenseurs, modifiés le 1er août 2006. L’arrêté du 15 juin 2005 : modifiant l’arrêté du 13 décembre 2004 relatif aux critères de compétences des personnes réalisant des contrôles t e ch niques dans les installations d’ascenseurs. Arrêté du 1 er août 2006 : modifiant l’arrêté du 18 novembre 2004 relatif aux contrôles techniques et aux travaux de sécurité à réaliser dans les installations d’ascenseurs. Décret 2012-674 du 7 mai 2012 : r e latif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs. Pour tous les contrats signés à partir du 1er juillet 2012, les professionnels sont désormais obligés d’informer les copro-

priétés de chacune des opérations d’entretien, via un carnet de maintenance par ascenseur et un rapport d’activité fourni chaque année à la copropriété. Ce décret permet, en outre, de résilier le contrat d’entretien passé avec un ascensoriste en cas de travaux importants, moyennant un préavis de trois mois. Objectif : faciliter la concurrence. Cette possibilité s’applique si l’un au moins des travaux suivants est prévu : • remplacement complet de la cabine ; • modification du nombre ou de la disposition des faces d’accès à la cabine ; • modification du nombre ou de la situation des niveaux desservis, ou adjonction d’une ou de plusieurs portes palières ; • remplacement de l’ensemble des portes palières ; • remplacement complet de la centrale ou du vérin pour les ascenseurs hydrauliques ; • adjonction d’un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour les ascenseurs électriques à adhérence. • modification du système d’entraînement, telle que la modification du contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau ou l’adjonction de variateur de vitesse ; • remplacement du groupe de traction pour les ascenseurs électriques à adhérence ; • remplacement de l’armoire de commande ;

Le décret oblige également les ascensoristes à transmettre tous les éléments techniques concernant l’ascenseur a u nouveau prestataire choisi. Si ces obligations ne s’appliquent qu’aux contrats d’entretien signés après l’entrée en vigueur du décret, les ascensoristes se devront de les appliquer d’ici le 1 er janvier 2015 au plus tard. Pour en bénéficier plus tôt, les copropriétaires peuvent toutefois résilier le contrat de maintenance à sa date d’échéance, quitte à le renouveler.

Crédit : ©Xavier Fouquet - Koné

Ascenseurs : une législation très riche en matière d’entretien

Les professionnels sont désormais obligés d’informer les copropriétés de chacune des opérations d’entretien, via un carnet de maintenance.

L’entretien et la vérification périodique des portes et portails automatiques sont obligatoires, à raison de deux visites annuelles par la société chargée de la maintenance, qui peut être un ascensoriste. Le technicien agréé a l’obligation de consigner dans un livret d’entretien toutes ses interventions : visites périodiques, travaux divers et dépannages. Il doit aussi indiquer la nature de l’intervention, la date et l’heure, ainsi que son nom. Attention au contenu des contrats signés. Certains prévoient notamment le paiement de la prestation avant la visite semestrielle, ou un règlement mensuel alors que la visite est semestrielle. De telles clauses sont à éviter. Mieux vaut en effet que le paiement corresponde à la prestation réalisée. Car en cas de contestation sur la qualité du travail ou en l’absence de visite réellement effectuée, le conseil syndical pourra facilement suspendre la facture pour faire pression. 38

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Crédit : ©SMF Services

Portes et portails automatiques : un suivi à surveiller

L’entretien et la vérification périodique des portes et portails automatiques sont obligatoires. Textes de référence : Loi n° 89-421 du 23 juin 1989 : Section II : Sécurité des portes automatiques de garage ; articles L. 125-3 à L. 125-5 du Code de la construction et de l’habitation. Arrêté du 12 novembre 1990 : relatif à l’entretien des portes automatiques de garage des bâtiments d’habitation.

Arrêté du 1 er février 1991 : mises en conformité des installations anciennes. Décret n° 2006-750 du 27 juin 2006 : article R. 125-3-1 à R. 125-5 du Code de la construction et de l’habitation. Normes Afnor : NF EN 13241-1, 1er mai 2005 (fermetures pour baies libres) ; NF EN 12604 (aspects mécaniques) ; NF EN 12453 (sécurité des produits motorisés).


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Porte sectionnelle

Portes pour garages collectifs: l’efficacité au service de la collectivité • Déplacement silencieux et sans à-coups • Sécurité de fonctionnement • Faibles coûts d’exploitation


Gestion et maintenance

Crédit : ©matteo NATALE - Fotolia.com

être conservé au voisinage immédiat de la porte en un endroit facilement accessible, un dépôt de sable d’au moins 0,10 mètre cube et une pelle ou un seau, mais aussi deux extincteurs par brûleur avec un maximum de quatre. Dans les chaufferies au gaz, un panneau “Ne pas utiliser sur flamme gaz” doit accompagner les extincteurs.

Lutte contre les incendies Parc de stationnement Plusieurs articles du Code de la construction et de l’habitation définissent les règles à respecter à l’intérieur d’un parc de stationnement. L’article 92 précise ainsi que des inscriptions ou signalisations en toute circonstance doivent être apposées de manière à faciliter la circulation dans le parc et le repérage commode des issues. Lorsque les portes ne donnent pas accès à une voie de circulation, un escalier ou une issue, elles doivent porter, de manière très apparente, la mention “sans issue”. Selon l’article 94, le parc de stationnement doit comporter un éclairage de sécurité permettant d’assurer un mini-

L’éclairage de sécurité Pour rappel, les blocs autonomes d’éclairage de sécurité (Baes) sont obligatoires dans les bâtiments accueillant du public ou des travailleurs et dans les

mum d’éclairement pour repérer les issues en toutes circonstances. Enfin, l’article 96 dispose qu’une caisse de cent litres de sable meuble, munie d’un seau à fond rond doit être située près de la rampe de circulation, le tout par niveau. Un extincteur doit également être apposé par lot de 1 à 15 véhicules. La copropriété devra donc veiller à ce que tous ces éléments soient bien présents, sous peine de risquer de voir sa responsabilité engagée en cas de problème. Chaufferies L’article 20 de l’arrêté du 23 juin 1978 visant les bâtiments d’habitation, de bureaux et recevant du public précise que, dans les chaufferies utilisant des combustibles solides ou liquides, il doit

Quand ?

M a ch i n e r i e a s c e n s e u r e t l o c a u x vide-ordures L’article R. 233.38 du Code du travail précise que les locaux des machineries doivent disposer de matériel de lutte incendie. L’article 42-4 du décret n° 62.1454 du 14 novembre 88 impose la même chose en ce qui concerne la protection des travailleurs mettant en œuvre des courants électriques. Révision des appareils de sécurité incendie La Fédération française d’incendie (Ffmi) et l’Assemblée plénière des sociétés d’assurances dommages (Apsad) apportent leurs garanties si le matériel est utilisé conformément à leurs prescriptions. Ainsi, les extincteurs doivent être vérifiés par un technicien possédant les moyens et qualifications nécessaires une fois par an.

Tous les mois

Tous les 6 mois

Une fois par an

BAES en place

x

BAES parfaitement visibles

x

État physique des BAES extérieurs satisfaisant

x

Témoin de charge ou tube selon le cas (1)

x

Voyant vert pour les BAES à performance SATI

x

Lampe(s) de sécurité (1)

x

x

Conformité des composants remplaçables Autonomie (1)

x x

x

Aspect batterie

x

Nettoyage général de l’appareil

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Télécommande

x

Mise en place et remplissage de l’étiquette de maintenance

x

Rapport de vérification

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Registre de sécurité

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Crédit : ©Legrand

(1) Ces opérations peuvent être effectuées automatiquement par les BAES comportant un système SATI (Système Automatique de Test Intégré), conforme à la norme NF C 71-820 en vigueur.

Bloc autonome d’éclairage de sécurité encastré dans une dalle de faux-plafond. 40

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escaliers des habitations de la quatrième famille (inférieur à 50 mètres). La norme NF C 71-830 définit les règles relatives à leur maintenance. Elle comprend, outre la maintenance annuelle à

effectuer par une personne qualifiée et la vérification semestrielle d’autonomie, d’autres opérations de vérification, de nettoyage et d’entretien de chaque bloc autonome d’éclairage de sécurité.


Symbiose technique pour ascenseurs silencieux modernes ZIEHL-ABEGG France mise sur un entrainement des ascenseurs durable et innovant Le spécialiste allemand des ascenseurs ZIEHL-ABEGG renforce sa présence sur le marché français grâce à sa longue expérience dans la construction de machines gearless et de convertisseurs de fréquence. L’entreprise établit une nouvelle référence avec le convertisseur de fréquence ZETADYN 4 sans aucun contacteur. Outre le fonctionnement sans bruit et dénué d’usure, la durabilité et le confort d’utilisation en association avec la machine gearless ZETATOP de ZIEHL-ABEGG atteignent des niveaux inédits. ZIEHL-ABEGG est avant tout réputé en tant que constructeur de machines d’ascenseur gearless, le ZETATOP et le ZETASYN. L’expérience de l’entreprise dans la technologie synchrone remonte déjà à 1993. ZIEHL-ABEGG était l’une des premières entreprises sur le marché avec cette technologie. Plus de 80 000 machines ont ainsi été installées dans le monde entier, de la Chine au Brésil, en passant par la France. l’entreprise est devenue, dès le début des années 90, un fournisseur de systèmes. « Nous tenons toujours compte de l’ensemble de l’ascenseur et nous assistons nos clients pour le dimensionnement et le calcul des composants adaptés spécifiquement à l’installation considérée avec notre propre logiciel de conception ‚ZETALIFT’ », indique Philippe Valette, le responsable commercial français.

« La combinaison ‚ZETATOP Gearless avec le convertisseur de fréquence ZETADYN 4 et un câble gainé’ simplifie d‘une part considérablement l‘installation et offre d‘autre part un grand confort d‘utilisation, avec des arrêts précis et un déplacement extrêmement silencieux de la cabine, tout en optimisant le rapport coût-performance pour le client », explique Philippe Valette. Avec la fonction appelée STO (Absence sûre de couple) selon DIN EN 61800-5-2, ZIEHL-ABEGG s’engage, depuis fin 2012, sur une voie totalement nouvelle grâce au fonctionnement sans contacteur du ZETADYN 4. Les contacteurs de moteur et les contacteurs de court-circuit sont remplacés par des éléments de commutation électroniques sans usure et silencieux. Ainsi, le convertisseur de fréquence fonctionne sans aucun bruit. « Tout en un », telle est la devise du ZETADYN 4 Outre le convertisseur proprement dit et les contacteurs électroniques silencieux, les filtres et selfs sont intégrés d’origine dans le boîtier. L’appareil complet a été testé et certifié par un institut indépendant selon les directives de CEM. Le logiciel spécialement conçu pour la technique des ascenseurs permet une commande intuitive et les paramètres préconfigurés en usine assurent une mise en service rapide. De plus, différentes interfaces simplifient le raccordement à la commande d’ascenseur.

ZETADYN4

« Nous concevons et fabriquons des systèmes personnalisés pour nos clients », souligne Philippe Valette pour

marquer la différence avec les grands constructeurs. La filiale de ZIEHL-ABEGG à Villieu permet d’assurer un contact direct avec les clients lors de l‘étude et de la concrétisation des projets, ce qui facilite considérablement la mise au point, car pour de nombreux concepteurs, l’utilisation d’une machine gearless est un domaine encore nouveau.

ZETATOP SM225

A propos de ZIEHL-ABEGG

L’entreprise high-tech emploie 1 750 personnes dans ses usines de production du sud de l’Allemagne. 3150 personnes travaillent pour l‘entreprise dans le monde. En 2012, le chiffre d’affaires s’élevait à 371 millions d’euros, dont deux tiers réalisés à l’export. Emil Ziehl a créé l’entreprise en 1910 à Berlin, en tant que fabricant de moteurs électriques. Plus d’informations sur www.ziehl-abegg.com/fr Pour toute question technique : ZIEHL-ABEGG FMV S.A.R.L. Philippe Valette Téléphone +33 478438812 e-mail : Philippe.Valette@ziehl-abegg.fr

La Ligue Royale en Ventilation, Régulation et Entraînement

La Pe r fe c tio n d a n s l e m o uv e m e nt


Gestion et maintenance Equipements communs dégradés : des actions extérieures sont possibles

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Les articles L.129-1 à L.129-7 et R.129-1 à R.129-11 du Code la construction et de l’habitation (CCH) prévoient les moyens d’actions extérieurs possibles au sein d’une copropriété dégradée. Ainsi, lorsque, du fait de la carence des copropriétaires, des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation présentent un

fonctionnement défectueux ou un défaut d’entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur remise état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l’exécution de ces mesures (Art. L.129-1). En cas d’urgence ou de menace grave et imminente, le maire, après en avoir informé les copropriétaires, peut ainsi demander à la juridiction administrative de désigner un expert chargé d’examiner l’état des équipements communs dans un délai de vingt-quatre heures suivant sa désignation et de proposer des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du danger s’il le constate. Si le rapport de l’expert constate l’urgence ou la menace grave et imminente, le maire ordonne les mesures provisoires permettant de garantir la sécurité des occupants et, si nécessaire, l’évacuation de l’immeuble. Dans le cas où ces mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai imparti par l’arrêté, le maire peut les faire exécuter d’office et aux frais des propriétaires et des titulaires de droits réels immobiliers concernés (Art. L.129-3). Cas d’application : Les désordres ou risques repérés doivent affecter un ou plusieurs des

équipements communs listés par l’article R. 129-1 du CCH et présenter, une atteinte soit à la sécurité des occupants (exemple : ventilation défectueuse), soit à leurs conditions d’occupation (exemple : non fonctionnement du chauffage collectif). Les équipements limitativement énumérés sont les suivants : les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ; les installations de ventilation mécanique contrôlée ; les installations et appareils d’éclairage et d’éclairage de sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations communes ; les installations de production et de distribution d’eau chaude et d’eau froide, ainsi que les systèmes de sécurité des installations de production d’eau chaude ; les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité ; les installations, canalisations et réseaux divers d’alimentation en énergie (gaz et électricité), ainsi que les canalisations et réseaux divers d’évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ; les systèmes de sécurité contre l’incendie, ainsi que les équipements et installations de protection et de lutte contre l’incendie ; les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés et les ascenseurs.

Paiement des charges relatives à l’entretien des équipements communs

Dans le même ordre d’idée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait rendu un arrêt le 15 mars 2011 (n° 10-13.899) rappelant qu’un copropriétaire pouvait être dispensé de la participation aux charges concernant un élément d’équipement n’ayant pour lui aucune utilité objective. Si ces deux rendus apparaissent contradictoires, il n’en est rien, dans la mesure où l’entretien des parties communes et les charges d’équipements communs ne relèvent pas du même alinéa dans l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot (alinéa 1 er ).

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Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (alinéa 2).» L’absence d’utilité objective ne peut donc être invoquée en matière d’administration, d’entretien et de conservation des parties communes.

Crédit : ©DR

Dans un arrêt du 12 septembre 2012, la cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 2, RG10/16089) a indiqué qu’un copropriétaire n’ayant pas accès à des espaces verts n’est pas pour autant exonéré des charges relatives à l’entretien de ceux-ci, dès lors qu’ils sont notés comme parties communes dans le règlement de copropriété.


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Gestion et maintenance

Carnet d’entretien : un outil précieux et obligatoire

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Afin d’assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion des parties communes, toutes les copropriétés doivent disposer d’un carnet d’entretien de l’immeuble, tenu et mis à jour par le syndic. Ce dernier le détient mais tout copropriétaire qui en fait la demande peut obtenir, à ses frais, une copie du document. Par ailleurs, un décret du 30 mai 2001 précise que tout candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction qui le demande, doit se voir fournir par le propriétaire cédant le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique.

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Garantie décennale

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Ce même décret définit les informations que ce carnet doit comporter : - l’adresse de l’immeuble concerné ; - l’identité du syndic en exercice ; - les références des contrats d’assurance de l’immeuble, ainsi que leur date d’échéance ; - l’année de réalisation des gros travaux (exemples : ravalement, remplacement de l’ascenseur, d’une chaudière…) ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé les travaux ; - la référence des contrats d’assurance dommages-ouvrage en cours. D’autre part, si des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs existent, le carnet d’entretien doit mentionner leurs références et leurs échéances. Idem en ce qui concerne l’échéancier de la réalisation des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette dernière peut également décider de faire figurer des informations complémentaires sur l’immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou aux études techniques réalisées. Attention : Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, le syndic doit ouvrir dans le carnet d’entretien un chapitre par bâtiment. Lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, un carnet d’entretien doit être tenu par syndicat. Dans ce cas, le syndic ouvre dans le carnet d’entretien du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l’ensemble des copropriétaires.


PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

Décider des travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition Les travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition sont soumis à un régime particulier : d’une part, de tels travaux doivent être compatibles avec la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives ; d’autre part, ils doivent être votés par l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ces dispositions sont complétées par celles de l’article 30 de la même loi. Catherine BLANC-TARDY Cet encadrement strict est directement issu de la conception originelle de la copropriété. Sous le régime de la loi du 28 juin 1938, à moins d’une disposition particulière incluse dans le règlement de copropriété, l’amélioration de l’immeuble se révélait impossible, sauf autorisation exceptionnelle aux frais des copropriétaires demandeurs. «L’immeuble doit, en principe, être maintenu tel quel… Pour les travaux d’embellissement, il faudra l’unanimité !» ; tel était le discours de M. Cautru rapporteur de la loi ancienne à la Chambre. Un des grands progrès de la loi du 10 juillet 1965 a été d’avoir rendu possible les améliorations.

d’habitabilité par rapport aux aménagements préexistants et procurent, de ce fait, une valorisation certaine de l’immeuble (JCl. Copropriété, Fasc. 94, n° 9 ; CA Aixen-Provence, 4e ch., 30 mars 1999, D. 1999, somm. p. 317, note C. Atias). Par exemple, la simple modification d’un élément d’équipement existant (par éléments d’équipement, on entend les ins-

tallations de chauffage, les ascenseurs, les appareils de production et de distribution d’eau chaude et froide) ou son remplacement, si l’élément est irréparable car vétuste, relève d’une décision à prendre à la majorité simple de l’article 24. Leur coût est supporté par tous les copropriétaires selon les règles posées pour les charges communes (article 10, loi du 10 juillet 1965).

Définition des travaux d’amélioration

En cas de contestation sur la qualification des travaux, il appartiendra aux juridictions, dans leur souverain pouvoir d’appréciation, de désigner ceux qui relèvent d’un entretien nécessaire (article 24) et ceux qui relèvent d’une amélioration (article 26 - Cass. 3e civ., 10 juil. 1967, D. 1967, somm. 101 ; Cass. 3e civ., 22 oct. 1970, JCP 1971, II, 16580). Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent des éléments supplémentaires de confort et

© Okofen

S’il n’y a pas de définition légale des travaux d’amélioration, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 en donne toutefois une liste non exhaustive, incluant la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

La mise en place d’un élément d’équipement nouveau pour remplacer l’ancien, encore en état de fonctionner, relève d’un vote à la double majorité. Informations Rapides de la Copropriété n° 593 - Novembre 2013

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Pratique de la copropriété

Les tribunaux retiennent que, substituer une installation moderne, plus fiable, plus performante, plus économique, relève des travaux d’entretien (article 24), même s’il y a objectivement une “amélioration” par rapport à l’installation ancienne. Ainsi, la cour d’appel de Paris a pu juger que les travaux de remplacement, rendus nécessaires par l’usure des éléments d’équipement communs, constituent des travaux d’entretien relevant de l’article 24, même s’ils ne sont pas effectués à l’identique. Ils ne constituent pas une amélioration dès lors que, depuis les travaux précédents, la technique et la réglementation ont évolué. Maître Jean-Robert Bouyeure précise, dans ses observations relatives à cette décision, que «l’élément déterminant à prendre en compte est le fait générateur des travaux : si le remplacement est rendu nécessaire par la vétusté, le mauvais fonctionnement ou l’usure de l’installation d’origine, il s’agit bien, pour le tout, de travaux d’entretien relevant de l’article 24 et ce, quelle que soit la modification apportée».

© DR

Dans chaque cas, selon Jacques Lafond et Jean-Marc Roux (Code de la copropriété, édition Litec 2012, p. 356 et s), il faut rechercher si les travaux de transformation l’emportent sur ceux de remise en état pure et simple (dans ce cas l’article 26 est applicable) ou si les transformations ne représentent qu’une partie assez faible des réparations et ne peuvent être évitées (dans ce cas, l’article 24 est ap-

Il est recommandé pour des travaux très importants de procéder en deux étapes : 46

www.informationsrapidesdelacopropriete.fr

ration. Il faut, dans ce cas là, que la décision votée en première assemblée générale ait recueilli les deux-tiers des tantièmes de la majorité des copropriétaires ou représentés et non les deux-tiers des tantièmes des copropriétaires constituant le syndicat. Lors de la deuxième assemblée, la décision d’exécuter les travaux d’amélioration sera adoptée si elle réunit la moitié plus une voix des membres du syndicat votant aux deuxtiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. © Levage Moderne Ferronnerie

En revanche, la mise en place d’un élément d’équipement nouveau pour remplacer l’ancien, encore en état de fonctionner, constitue une amélioration qui relève d’un vote à la double majorité de l’article 26. Leur coût est reparti en proportion des avantages qui en résultent pour chaque propriétaire. Les copropriétaires qui s’y opposent peuvent obtenir le bénéfice de la participation différée (L. 1965, article 33).

Leur coût est reparti en proportion des avantages qui en résultent pour chaque propriétaire. plicable). Il convient de se référer, pour différencier les travaux d’amélioration et les travaux d’entretien, à la distinction entre le “principal” et “l’accessoire”. «Des travaux répondent à la notion d’amélioration lorsqu’ils tendent à substituer une installation nouvelle à un élément d’équipement encore en l’état de fonctionner, ou à remplacer un élément vétuste ou défectueux par un équipement plus onéreux que celui qui aurait été techniquement suffisant pour fournir des prestations ou services équivalents» (JCP, copropriété, fascicule 94, n° 110). Par exemple, substituer un ascenseur moderne à un appareil ancien, encore en état de marche, s’analyse comme travaux d’amélioration.

Le vote des travaux d’amélioration Les travaux d’amélioration sont adoptés par l’assemblée générale à la double majorité en nombre et en voix de l’article 26. En nombre, il est exigé que la moitié plus un des copropriétaires soient obtenue en assemblée générale. En voix, cette majorité devra rassembler un total de voix représentant au moins les deux-tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, soit 667/1000e, c’est-àdire que les copropriétaires, présents ou représentés, doivent voter avec un total de voix correspondant au minimum à 667/1000e. Lorsque cette double majorité n’a pas été obtenue en première assemblée générale, l’article 26 permet de réunir une deuxième assemblée générale, à convoquer ultérieurement. Cette possibilité ne peut jouer que lorsque la décision soumise au vote de l’assemblée générale concerne des travaux d’amélio-

Les conditions de validité du vote Pour que le vote soit valide, le syndic doit avoir notifié, en même temps que la convocation et l’ordre du jour, des documents qui permettront aux copropriétaires de se déterminer en connaissance de cause (article 11, décret du 17 mars 1967), à savoir, notamment, un projet de résolution sur la réalisation des travaux projetés, un projet de résolution sur la répartition des coûts, un projet de résolution sur les conditions essentielles du marché (un devis et/ou des notes techniques d’un bureau d’étude, d’un architecte seront joints). Il est recommandé pour des travaux très importants (changement de système de chauffage ou d’ascenseur), de procéder en deux étapes : • Première étape : une assemblée générale régulièrement convoquée, vote la réalisation des travaux et donne une délégation de pouvoir au syndic et au conseil syndical, assistés éventuellement par un professionnel, tel un architecte ou un bureau d’étude spécialisé, par exemple, en matière d’ascenseur. Ensemble, ils analysent les études techniques, les devis et préparent un financement du projet ; • Deuxième étape : une deuxième assemblée générale se prononce sur le marché à conclure en faisant le choix d’une entreprise et d’un devis. Elle votera également la résolution relative à la répartition du coût des travaux et des dépenses ultérieures d’entretien et de fonctionnement. S’agissant de travaux d’amélioration, ils ne sont pas immédiatement réalisables. L’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 contient un délai suspensif de deux mois à compter de la notification du procès-verbal au cours duquel les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent engager une action judicaire pour faire annuler, par le tribunal, la décision ayant ordonné les travaux d’amélioration. ●


Point de droit

POINT DE DROIT

La mise en concurrence en copropriété

«L

e projet est le brouillon de l’avenir. Parfois, il faut à l’avenir des centaines de brouillons.» (Jules Renard)

Le principe de la mise en concurrence en copropriété est littéralement inscrit dans la loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557) relative à la copropriété (art. 21, al. 2), et dans son décret d’application (n° 67-223 du 17 mars 1967) : «La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises» (art. 19-2). Si le syndicat n’a pas fixé en assemblée générale (à la majorité des voix de tous les copropriétaires, cf. art. 25 de la loi de 1965) un seuil financier de mise en concurrence obligatoire des marchés susceptibles de l’établissement de devis (art. 21, al. 2, de la loi de 1965), le syndic est chargé de rechercher au moins deux contrats à présenter à l’assemblée générale, lorsqu’elle doit se prononcer sur l’intervention d’un entrepreneur ou d’un contractant. Depuis le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, la mise en concurrence concerne tous les «contrats autres que le contrat de syndic» alors qu’auparavant seuls les «contrats de fourniture» étaient visés. Toutefois, il a été reconnu que lorsque le marché est peu concurrentiel, la responsabilité du syndic ne peut pas être recherchée s’il n’a pas réussi à réaliser de mise en concurrence (Cass. civ. 3e, 21 juin 2011, arrêt n° 795 F-D, pourvoi n° Z 10-20026, espèce où il s’agissait d’un contrat d’entretien d’ascenseur). Afin de réaliser la recherche préalable de plusieurs devis, le syndic peut solliciter l’aide des membres du conseil syndical dont le rôle est notamment de l’assister dans sa mission de gestionnaire de la copropriété (art. 21, al. 1er, de la loi de 1965). Le syndic a ensuite le choix de joindre à la convocation de l’assemblée générale les devis collectés tels quels, ou un devis descriptif présentant les conditions essentielles des devis retenus (art. 19-2 combiné à l’article 11-I-3° du décret de 1967) afin de respecter le devoir d’information des copropriétaires. Outre les cas de mise en concurrence qui découlent de l’interprétation de l’article 19-2 du décret de 1967, il existe des situations où la mise en concurrence est directement visée par les textes. Il s’agit, par exemple, de l’hypothèse où le syndic

doit présenter un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique : «avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires» (art. 24-4, al. 2 de la loi de 1965, dont les conditions ont été précisées par le décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012). Lorsque la situation se présente, le syndic doit également inscrire à «l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet» (art. 24-5 de la loi de 1965). L’élection d’un nouveau syndic requiert aussi que «le ou les projets de contrat de syndic» soient joints à la convocation de l’assemblée générale, ce qui implique une mise en concurrence des syndics (application de l’article 11-I-4° du décret de 1967). Lors de l’assemblée générale chargée de se prononcer sur les devis, les copropriétaires doivent être en mesure de discuter de chacun des projets de contrats, avec les conseils du syndic en tant que professionnel et, le cas échéant, du conseil syndical. Puis, le vote porte sur chacun des devis proposés, selon la majorité requise en fonction de chaque cas. Au final, la co-contractante du syndicat est l’entreprise qui remporte le plus de voix (à la bonne majorité). Elle sera consignée telle quelle dans le procès-verbal. Si ce processus n’est pas respecté, la résolution peut être contestée par tout copropriétaire opposant ou défaillant, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (art. 42, al. 2, de la loi de 1965). La règle démocratique du vote en assemblée n’aura pas nécessairement pour effet d’élire l’entreprise la plus compétitive, tant au niveau de la qualité de ses prestations, qu’au titre de son tarif. Notons qu’une assemblée générale ayant statué pour entreprendre des travaux de gestion courante, pourrait aussi déléguer au conseil syndical la mission de faire un appel d’offres et éventuel­ lement de choisir le devis (art. 21, al. 1, et 26, al. 2, du décret de 1967), avant que le contrat ne soit signé par le syndic en tant que représentant du syndicat (une résolution doit être prévue à cet effet dans l’ordre du jour). ●

Nathalie FIGUIÈRE Juriste à l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (Ancc)

Informations Rapides de la Copropriété n° 593 - Novembre 2013

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QUESTIONS - RÉPONSES Florence BAYARD-JAMMES

Professeur permanent Toulouse Business School

Refus de l’A. G. d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux

Copropriétaire et travaux urgents sur les parties communes

L’un des copropriétaires de notre immeuble sollicite l’autorisation de l’assemblée générale, qui doit se réunir prochainement, de transformer son lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et jusqu’alors à usage d’entrepôt en appartement qu’il envisage d’occuper. Je ne suis pas favorable à cette modification car les travaux vont certainement nous causer des nuisances (poussière, bruit,…) et perturber notre tranquillité d’autant plus que cet entrepôt est actuellement inoccupé par son propriétaire. Peuton lui refuser cette autorisation ?

Un copropriétaire peut-il, de sa propre initiative, faire réaliser des travaux dans les parties communes de l’immeuble en cas d’urgence et en demander ensuite le remboursement au syndic ou doit-il, dans tous les cas, faire intervenir le syndic prioritairement ?

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble». Ainsi, tout copropriétaire a le droit de modifier librement l’affectation de son lot sous réserve du respect des deux conditions posées par le texte et des autorisations administratives éventuelles. C’est le principe de liberté qui prévaut. Toutefois, lorsque cette modification d’usage s’accompagne de travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’article 25 b) de la loi prévoit que le copropriétaire doit, avant de réaliser lesdits travaux, solliciter l’autorisation de l’assemblée générale qui vérifie que ceux-ci sont conformes à la destination de l’immeuble. Les copropriétaires saisis d’une telle demande ne peuvent donc pas refuser arbitrairement la réalisation de ces travaux. La Cour de cassation a considéré, dans une situation analogue à la vôtre, que l’assemblée générale avait commis un abus de majorité en refusant d’autoriser les travaux sollicités puisque, en l’espèce, le changement d’affectation demandé était conforme à la destination de l’immeuble car «il n’emportait pas de conséquence sur son harmonie ou sa tranquillité et qu’aucun élément ne permettait de dire que les travaux portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la solidité de l’immeuble» (Cass. civ. 3e, 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-21631). La conformité à la destination s’apprécie au cas par cas ; cependant la simple gêne causée aux autres copropriétaires pendant la durée des travaux ne suffira pas à justifier un refus si ceux-ci sont conformes à la destination de l’immeuble. En revanche, l’assemblée peut, dans le cadre de son autorisation, exiger que ceux-ci soient surveillés par l’architecte de la copropriété ou imposer toute autre mesure destinée à réduire les nuisances. Sachez également qu’en cas de refus de l’assemblée générale, le copropriétaire, estimant ce refus abusif, peut solliciter une autorisation judiciaire de réaliser ces travaux dans les conditions de l’article 30 de la loi de 1965. 48

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Dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, c’est le syndicat des copropriétaires qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (art. 14 loi du 10 juillet 1965). Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, c’est le syndic, agent officiel du syndicat, qui est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Mais, alors que les travaux à réaliser dans les parties communes ou sur un élément d’équipement commun doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’article 18 prévoit qu’en cas d’urgence, le syndic doit faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il engagerait d’ailleurs sa responsabilité s’il ne respectait pas cette obligation. Toutefois, l’intervention du syndic est encadrée puisque l’article 37 du décret du 17 mars 1967 exige qu’il informe les copropriétaires de la réalisation de ces travaux urgents et convoque rapidement l’assemblée générale sans avoir à respecter le délai de vingt et un jours normalement prévu pour toute convocation d’assemblée (art. 9 du décret de 1967). Il peut également, après avis du conseil syndical de l’immeuble, demander aux copropriétaires le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux ; les nouvelles provisions ne pourront être demandées que lorsque l’assemblée générale, réunie par le syndic, aura statué. Ces prérogatives d’intervention sont réservées au seul syndic. Ainsi, lorsque survient un sinistre dans l’immeuble qui présente un caractère d’urgence (fuite d’eau, panne de la chaudière collective, rupture d’une canalisation d’eaux usées,…), tout copropriétaire doit contacter le syndic au plus vite afin que celui-ci intervienne pour prendre toutes les mesures qui s’imposent. Mais il peut se produire des situations où il n’est pas possible de faire intervenir le syndic, par exemple, si un sinistre se déclare un dimanche ou dans la nuit. Dans ce cas, l’un des copropriétaires peut être amené à prendre l’initiative d’une intervention et demander le remboursement de la dépense au syndicat des copropriétaires ; mais cette possibilité n’est à envisager que dans l’hypothèse où il s’agit d’une véritable urgence et qu’il n’y a pas eu de possibilité de faire intervenir le syndic (Voir en ce sens, Cass. civ. 3e, 23 novembre 1994, pourvoi n° 92-20490, Loyers et copr. 1995 n° 132).


Questions - Réponses BON D’ABONNEMENT

Travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives

Étude

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S e p t e m b r e 2 013

Jurisprudence : Le syndic de copropriété

Étanchéité des toitures-terrasses

Eclairer les parties communes

La publicité foncière et le droit de la copropriété

Réforme de la loi de 1965 (3/4) La position de l’Ancc

ISSN 0750-8042 - le numéro : 15 €

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La surélévation des immeubles Le tapis d’escalier

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Réforme de la loi de 1965 (2/4) La position de l’Unis

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Zoom sur l’immobilier à Orléans. Ici, le 32 de la rue Charles Sanglier.

Jurisprudence : le syndic de copropriété. Étude : promotion de l’immeuble collectif et modifications du règlement de copropriété en vente en état futur d’achèvement (Vefa). Informations Rapides de la Copropriété n° 588 - mai 2013

Clermont-Ferrand : un ralentissement du marché de l’immobilier.

Études : turbulences sur la publicité foncière en droit de la copropriété. Patrimoine : le testament-partage ou l’ambivalence élevée au rang d’un art … Point de droit : l’aspect Informations Rapides de la Copropriété n° 591 - septembre 2013 extérieur de l’immeuble. Parlement : les mandats du concierge en AG.

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587

Zoom sur l’immobilier à Lyon. Ici quai de Bondy dans le 5ème arrondissement.

Jurisprudence : le lot de copropriété. Études : la chambre de service. Les contrats jumelés en copropriété immobilière. Informations Rapides de la Copropriété n° 587 - avril 2013 Parlement : questions de fiscalité.

Étude sectorielle : «Les prestations de syndics ne sont pas vendues à leur coût»

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La chambre de service en copropriété

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A v r i l 2 013

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IRC 593

En principe, effectivement, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut décider que la réalisation de travaux portant sur les parties communes ou les éléments d’équipement communs, les travaux sur parties privatives étant décidés et pris en charge par le seul copropriétaire. Mais le législateur souhaite promouvoir les travaux d’éco-rénovation. Ainsi, la loi portant engagement national pour l’Environnement, dite loi Grenelle II, a introduit dans le statut de la copropriété immobilière la notion de travaux collectifs sur les parties privatives applicable depuis la fin de l’année 2012. L’article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale peut voter des travaux d’économie d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre et que ces travaux «peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné». Les travaux de remplacement des fenêtres d’un immeuble, afin qu’elles soient équipées d’un double vitrage, constituent sans nul doute, des travaux qui permettent l’isolation thermique du bâtiment. Ces travaux, alors même qu’ils constituent une amélioration et portent sur les parties privatives de chaque copropriétaire, peuvent être votés à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires prévue à l’article 25 de la loi de 1965, avec possibilité d’un vote à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) si les conditions de l’article 25-1 sont réunies. Si le vote est acquis, chacun des copropriétaires sera tenu de s’exécuter, sauf s’il peut prouver qu’il a lui-même, réalisé dans son lot des travaux équivalents dans les dix années précédentes. En effet, l’article R. 138-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que «dès lors que de tels travaux sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s’ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents». ●

M a i 2 013

jurisprudence

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Après avoir rénové notre système de chauffage collectif, la prochaine assemblée générale doit statuer sur un certain nombre de travaux à réaliser dans l’immeuble. L’un des projets de résolution, porté à l’ordre du jour, concerne les fenêtres de tous les appartements qui devront être équipées d’un double-vitrage et précise que les frais seront à la charge de chaque c opropriétaire, au prorata du nombre de fenêtres de leur appartement. Est-il normal que ce soit la copropriété qui impose ce type de travaux à chacun des copropriétaires à l’intérieur de son appartement ? Est-on tenu de s’exécuter si la décision est prise ?

Jurisprudence


Situation au 01/11/2013

Indices Indices mensuels des prix à la consommation tous ménages (base 100 en 1998)*

À compter de janvier 2007, les indices à la consommation sont publiés avec 2 décimales.

04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 01/13 02/13 03/13 04/13 05/13 06/13 07/13 08/13 09/13 Avec tabac 126,37 126,30 126,35 125,79 126,63 126,31 126,55 126,35 126,76 126,11 126,47 127,43 127,24 127,31 127,52 127,14 127,73 127,43 Hors tabac 124,80 124,73 124,78 124,06 125,06 124,74 124,81 124,61 125,02 124,36 124,72 125,69 125,50 125,57 125,78 125,35 125,90

Indices mensuels des prix à la consommation pour les ménages urbains - série France entière hors tabac 02/12 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 01/13 02/13 03/13 04/13 05/13 06/13 07/13 08/13 123,42 126,75 124,65 124,57 124,64 124,07 124,86 124,51 124,61 124,40 124,83 124,16 124,48 125,42 125,29 125,38 125,58 125,21 125,74

Indice de référence des loyers

Indice du coût de la construction FFB

Année 2011 Année 2012 Année 2013 Indice Variation Parution Indice Variation Parution Indice Variation Parution annuelle en % Insee annuelle en % Insee annuelle en % Insee

119,69 120,31 120,95 121,68

+1,60 % +1,73 % +1,90 % + 2,11 %

T1 - 2011 T2 - 2011 T3 - 2011 T4 - 2011

122,37 122,96 123,55 123,97

+2,24 % +2,20 % +2,15% +1,88%

T1 - 2012 124,25 T2 - 2012 124,44 T3 - 2012 124,66 T4 - 212

+1,54 % +1,20% +0,90%

Pour les contrats d’assurance

T1 - 2013 T2 - 2013 T3-2013

Années 2009 2010 2011 2012 2013

T1 799,4 822,3 875,2 901,0 919,80

T2 804,4 839,0 875,7 898,5 915,80

T3 811,0 841,7 879,7 901,5 NC

T4 817,9 851,2 879,8 903,01

Indice bâtiment BT.01 pour l’achat sur plan (base 100 en 1974) 12/11

01/12 02/12 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 01/13 02/13 03/13 04/13 05/13 06/13

863,60 871,90 873,90 875,30 877,20 874,80 874,00 875,10 877,20 875,30 876,60 874,40 877,40 884,60 885,40 884,50 882,00 880,50 880,50

SMIC

Plafond mensuel de sécurité sociale

Changement au : SMIC horaire :

1/07/2012 1/01/2013 9,40

au 1/01/2013 : 3 086,00 €

Taux d’intérêt légal : 0,04% pour 2013

9,43

Le salaire des employés et gardiens d’immeubles Salariés de la catégorie A (pour 151,67 heures par mois)

Niveau 1 2 3 4 5 6

Coefficient 235 255 275 340 395 410

Salariés de la catégorie B (base 10 000 UV en euros)

Salaire conventionnel 1 440 1 460 1 480 1 500 1 630 1 690

Niveau 1 2 3 4 5 6

Coefficient 255 275 340 395 410

Salaire conventionnel 1 634,53 (ajusté) 1 640 1 665 1 815 1 875

Salaire en nature logement/m2 : catégorie I, 3,06 € - catégorie II, 2,41 € - catégorie III, 1,78 € - Astreinte de nuit : 120,00 € - EDF le kwh : 0,1325 € TTC Prime mensuelle de tri selectif : 0,90 €/lot avec minimum de 18 € et maximum de 144 € (06.01.2012)

Taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les diverses catégories de crédits et seuils de l’usure correspondants applicables Catégories

50

Taux effectif pratiqué au 3ème trimestre 2013

Seuils de l’usure applicable à compter du 1er octobre 2013

Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers) 3,77% Prêts à taux fixe 3,34% Prêts à taux variable 3,97% Prêts relais

5,03% 4,45% 5,29%

Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation 15,17% Prêts d‘un montant ≤ 3 000 euros

20,23%

Prêts d’un montant compris entre 3 000 et 6 000 euros

11,38%

15,17%

Prêts d’un montant > à 6 000 euros

7,89%

10,52%

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Informations Rapides de la copropriété  

Le mensuel de la copropriété de Novembre 2013 : Spécial travaux.

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