北美房产投资集团
商业地产周报
45期
2015年11月21日
西雅图轻轨系统对周边土地开发之影响
目录 3 轻轨对周边地产的影响 8 本周新上市商业地产
温哥华轻轨系統共有47個車站，全長68.7公里
加州圣地亚哥大都会区轻轨为美国第五大轻轨运输系统
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西雅图轻轨系统 Light Rail 对周边土地使用和开发的影响 来源：NAREIG
西雅图市政建设正在大力发展链接城区和郊区的公共交通系统 Light Rail 项目，这一计划最早 在 1996 年提议并且通过投票的方式通过。于 2009 年，两条最主要的线路开通：Tacoma Link 和 Central Link， 这两条线联通位于西雅南北的 Tacoma 机场和市中心商业地区，并于 2008 年开始建 设从市中心到华盛顿大学的延长线，预计于 2016 明年开始运营。 同年 2008 年再次通过投票决定轻 轨往北延伸到北边重镇 Everett 和南边 Federal Way 市，往东到达微软总部所在地的 Redmond 市， 预计 2020 年全线开通各条线路。西雅图的轻轨项目最后的完工将深远地影响和改变周边沿线地带 的商业和居民的生活方式并且积极带动了周边土地的开发。 Resource：https://en.wikipedia.org/wiki/Link_Light_Rail
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Smart Growth 城市规划概念的引进 根据 Puget Sound Area Council 区域
市蔓延。它还是一项将交通和土地利
踵而来。 而欧洲的“紧凑发展”却令许
规划局的报告， Light Rail 公共交通项
用综合考虑的政策，促进更加多样化
多历史城镇保持了其紧凑而高密度的
目属于大西雅图地区规划政策“ Smart
的交通出行选择，通过公共交通导向
形态，并被普遍认为是居住和工作的
Growth“ 的 一 部 分。 Smart Growth
的土地开发模式将居住、商业及公共
理想环境。美国人因此提出了（smart
是一项综合的应对“城市向外扩张”的
服务设施混合布置在一起，并将开敞
growth）概念。
市政规划发展策略，目标是通过规划
空间和环境设施的保护置于同等重要
紧凑型社区，充分发挥已有基础设施
的地位。
为了实现 Smart Growth 城市可持续 发展的目标，在华盛顿州各级交通，
的效力，提出“城市增长边界”(Urban Growth Boundary)、"TOD"(Transit-
20 世纪 90 年代末，美国人意识到其
环 境 部 门， 以 及 住 房 管 理 委 员 会 的
oriented Development) 发 展 模 式 以
“郊区化”发展带来的问题：低密度的
各 方 大 力 推 动 下，Light Rail 项 目 于
及城市内部废弃地的再利用 (Brown
城市无序蔓延，人口涌向郊区建房， “吃”
2009 年开始启动。计划于 2020 年完
field Redevelopment) 等， 提 供 更 多
掉大量农田，城市越“跑”越远，导致
工的公共交通系统将满足日益增长的
样化的交通和住房选择来努力控制城
能耗过多、上班路程太长等城市病接
城市人口对住房交通的需求。
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西雅图城市人口迅速增长 根据美国统计局数据显示，西雅图已近成为美国人口增长最快的城市，排名第一名。从 2012 年 7 月至 2013 年 7 月之间，西雅图人口增长为 2.8%，成为美国其他 50 个大城市之首， 一年时间西雅图市激增 18000 名新居民，将人口总数增加到 652000。西雅图人口的激增归功于本地强有劲的经济基础和稳健 的发展。 根据西雅图经济部门的统计数据，2012-2013 年之间，本地增加了 15000 新的工作机会，大 部分为高薪技术工作。
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西雅图市中心对公寓住房需求的大量增加 人口和就业机会的快速增长，同时带来了房地产交易市场和地产开发市场的繁华，市中心人口密度的加大增加了对高层公 寓的需求增加，根据 Northwest Multiple Listing Service 的统计数据显示，2015 年 8 月份西雅图公寓交易数量相对 2014 年增长 36.8%，而公寓价格增长为 32.1%。据全国住房建筑商协会（National Association of Home Builders）数据，今年 1 月至 7 月之间，多户型房屋建造共签发 9,938 张许可证，比去年同期大幅上涨 45%，其中主要是修建租赁公寓。市中心 以及地铁周边地区投资修建可出售者租赁的公寓已近成为热点的投资方向。
2014-2015 年 8 月 份 西 雅 图 所 在 的 King County 公寓价格和销售统计
相对而言，市中心的独立屋市场交易增长 较缓慢。相对去年仅增长 1.3%。移民人 口主要集中在市中心人口密集地区。
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政府对轻轨沿线土地开发的资助 目前正在建设中的轻轨项目无疑可以
同时对轻轨沿线正在开发的高密度住
University District： 以华盛顿大学
缓解人口激增带来的交通和环境问
宅和商业项目，减免其停车位数量的
为主体的大学园区，此地区将大力发
题，并且为西雅图的居民提供多样性
要求，从而可以大大降低开发成本。
展商业和住宅混合型的开发项目，金
的住房选择。同时改变人们的生活消
也使得西雅图市民出行可以充分使用
县的交通部计划在轻轨站附近增加停
费以及行为模式。
公共交通系统。地方政府会加快轻轨
靠站，方便其他的地区的乘客更好使
沿线项目的审批进度和时间，并协助
用轻轨。
实际上为了以公共交通导向的土地开
其在计划时间内完工。 Othello：因轻轨项目迁移的商铺和
发模式，有效利用土地和空间，将居 住、商业及公共服务设施混合在一起。
目前 4 个轻轨站已经列为政府优惠政
零售业，集中在新建的商业中心。同
联邦政府，州政府和西雅图市政府实
策的先锋项目，可以作为投资参考：
时重新改造的 The Holly Park 房屋项 目将带来更多的商业和住宅混合型土
施了一系列的优惠政策以及金融支助 项目，来吸引投资商开发轻轨沿线地
Northgate：预计营建的轻轨站所在
带。
的 North Center Mall（ 西 雅 图 北 面
地开发项目。
大型的购物中心） 将继续向外扩建，
Henderson: 政府将大力投入此区的
这些优惠政策包括：
此 地 区 将 增 加 对 多 户 型 住 宅 Multi
公共设施建筑，并对轻轨站附近的社
1. 针对低收入房屋的建造提供资金补
Family 和商业办公楼的需求。 目前
区进行改造。
贴和执行上的资助
有意合作正在商讨的项目包括在轻轨
2. 特定区域的税务减免政策
站附近修建 park and ride，给乘坐轻
3. 同金融机构合作对轻轨沿线开发项
轨的人提供大量的停车位。
目注入资金
西雅图地区未来 20 年的城市发展和土地开发趋势 大西雅图地区未来 20 年的城市发展和土地开发趋势都将沿着轻轨项目（Transit Oriented Development TOD）建立。总 的来说这种以公共交通为导向的土地开发包括以下几点特征： • 建立 10 分钟步行社区：学校，零售业，商场，和各种类型的居民房屋围绕轻轨站 10 分钟路程距离。 • 建立便于步行的街区以及自行车专用道 • 通过街区布局以及交通规范的设计来控制社区内车流的速度 • 有效地管理社区内的停车位以及停车空间，有效利用空间解决停车位需求问题，减少对土地的浪费。 地产开发商和商业投资人可以根据 TOD 这一市政规划政策，了解西雅图投资开发的热点地区，并且获取金融以及政策支 持来规划投资方向和找到有潜力的项目。目前比较热门的地区包括西雅图市中心的高层公寓楼和办公楼，以及地铁沿线商 业和居民混合型的土地开发 Mixed-use development。在人口密度较大社区，餐馆，零售业，酒店，服务行业例如理发店， 干洗店，宠物医院等，以及农贸市场都存潜在的市场。 Reference： City of Seattle: “Potential Development Strategies for Seattle’s Light Rail Station Areas” Seattle times: http://www.seattletimes.com/business/real-estate/king-county-home-prices-jump-14-percent/ Wikipedia: “Link Light Rail“
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帕萨迪那开发用地 加州 | 帕萨迪那
售价： 投标截止日12/15 回报率：-占地面积：9793㎡ 容积率：1:2.25 可开发单：210
德州Zoe's餐厅 德州 | waco市
售价：196.5万美元 回报率：5.50% 占地面积：3763㎡ 建筑面积：260㎡ 租约担保：总公司
洛杉矶商业中心 加州 | 洛杉矶
售价： 230万美元 回报率：6.64% 占地面积：3277㎡ 建筑面积：360㎡ 出租率：100% 8 | NAREIG
阿拉巴马肯德基 阿拉巴马州 | Birmingham
售价： 129.7万美元 回报率：7.00% 占地面积：1837㎡ 出租面积： 212㎡ 租约担保：加盟商
洛杉矶商业中心 加州 | moreno valley
售价：456.5万美元 回报率：6.50% 占地面积：15661㎡ 建筑面积：3611㎡ 出租率：100%
西雅图12单元公寓 华盛顿州 | 西雅图
售价： 387.5万美元 回报率：5.10% 占地面积：1112㎡ 建筑面积：1006㎡ 租约模式：普通租约 9 | NAREIG
伯克利公寓 加州 | 伯克利
售价： 339.5万美元 回报率：4.33% 占地面积：834㎡ 建筑面积：卖家未给予 租约形式：普通租约
凤凰城45单元 亚利桑那州 | 凤凰城
售价：397.5万美元 回报率：5.51% 占地面积：4734.9㎡ 出租面积：3281㎡ 租约形式：普通租约
SUNY大学城 纽约州 | 西拉库斯（雪城）
售价： 422.5万美元 回报率：6.73% 占地面积：3238㎡ 建筑面积：8043㎡ 租约担保：SUNY 大学 10 | NAREIG
长滩商业中心 加州 | 洛杉矶
售价： 78.17万美元 回报率：5.00% 占地面积：1618㎡ 建筑面积：232㎡ 出租率：100%
联邦快递中心 伊利洛伊州 | MT.VERNON
售价：207.3万美元 回报率：6.25% 占地面积：21084㎡ 建筑面积：1472㎡ 租约担保：总公司
Best Western酒店 华盛顿州 | washougal
售价： 790万美元 回报率：7.40% 占地面积：4370㎡ 房间数量：79 酒店类型：全套式服务 11 | NAREIG
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