北美房产投资集团
商业地产周报
投资酒店和汽车旅馆 101
60期
2016年3月4日
投资酒店和汽车旅馆 101 1. 找到适合自己的投资项目 投资酒店或者汽车旅馆之前，投资人需要知道自己的目标市场，或者至少对 投资什么样的项目有一个概念。 谁会是酒店的目标客户群 ? 推动该地区酒 店业发展的因素有哪些？这些问题都需要找到一个答案。
找到这些答案，然后寻找与其相匹配的酒店项目。位于爱德华州高速边的 3-4 星级酒店带有酒吧和礼品店配套服务，很有可能生意红火，旅客络绎不绝。 相反，同样类型的酒店位于拉斯维加斯，可能受到高档度假酒店的竞争和打 击，而面临经营的困境。了解你的目标市场和你提供的服务，找到匹配的客 源，是成功投资经营酒店的关键。
2. 估值 与风险以及回报率 与找到目标市场同样重要的，还有 对于投资项目的估值和投资项目带 来的回报以及风险控制。很显然， 位于度假胜地的酒店价格要远远高 于位于交通要道繁忙路口的汽车旅 馆。市场上有不同的地产价值评估 方法，评估人员往往用同类型地产 销售记录和装修成本来评估地产的 价值。从某种程度上说，这种方法 可以衡量卖家的价格是否适当，但 对于买家来说，从收入的角度来衡 量更为客观。特别是做投资回报率 的计算和分析。 市场投资回报率 = 预计净利润 / 同类地产的市场价值 = 总收入 - 营运成 本 - 空置率成本 酒店卖价的计算： 价值 = 预计净收入 / 市场投资回报率 像所有的投资一样，投资回报率越高，风险越大。 最高规格和配有全套 服务的酒店，在好的市场环境下投资回报率通常在 7%-8% 之间，中等 规格酒店在 10% 左右，低档次年代久的酒店通常回报率超过 10%。
3. 对市场保持警觉性 投资酒店地产，项目选择众多。
了。除此之外，酒店行业的专家
从高速路边的汽车旅馆到度假胜
们认为，酒店配套性服务例如酒
地的海景奢华酒店，数量多不胜
吧，餐馆，宴会厅，这些替代性
数。但一个很普遍的适用原理，
的收入来源，不仅为客人提供多
酒店客房收入是主要的利润来
样的服务，同样可以弥补特殊时
源，除了赌场酒店例外，他们的
期，酒店房间收入的不足。
主要经济来源于自赌场的生意。 关注于提供高品质的酒店服务和 适当的房价，生意自然就上门来
4. 酒店物业类别 许多商业地产投资人，利用地产分级系统帮他们对地产进行分类和研 究，例如办公楼，可分为 A 级，B 级以及 C 级。对于投资酒店类，也 有类似的评级系统来对投资回报和风险进行评分。酒店类地产通常被 划分为 3 个级别。 4-5 星级别：年代新质量高，位于度假酒店集中地区或市区商业中心， 配套服务完善。 不过有些新建的 3 星级酒店位于绝佳的地理位置也 会列入 4-5 星级别。 中档酒店： 酒店位于较好的地理位置，装修年代不超过 10-15 年，需 要较少维护，房间价格适中，客户充足。 中低档酒店：酒店年代较老，外观设计类似汽车旅馆类，基本没有任 何配套服务，但投资回报率高。
5. 风险控制 像其他的投资行业一样，经验酒店生意有它自己的风险因素。识别这些风险， 并且找出最大的风险因素，是减轻风险的最好方式。这些和经营有关的风险 包括以下几类： 经济不景气：经济不好的情况下，旅游酒店服务性行业受打击最大，特别是 如果你的生意是面对国际游客，作为经营者要随时关注经济的动态。 劳动力成本：目前失业率处于历史低点，而移民劳工法案也许对本地服务行 业造成一定冲击。 能源成本：尤其在寒冷的冬季，电费燃气费使用最多的季节，市场能源的价 格对酒店营运成本影响较大，同时汽油的价格也会造成出行者数量减少。 保险费用 ： 自 9/11 之后，责任险在许多行业已经高涨，尤其是酒店行业， 在纽约或者奥兰多保险费较高的地区，营运成本会增加。这些都是需要考虑 的因素。 北美房产投资集团商业地产部将继续为我们的投资客户整理酒店市场报告 和分析酒店投资市场，为您在北美投资提供更权威的资讯及更专业的咨询 服务。请继续关注我们的网站 beimeigoufang.com, 每周周报，微信平台 beimeigoufang。如果您对哪个项目感兴趣，欢迎随时与我们商业地产部联系。 电话 : 1（855）445-8675 邮箱 : commercial@nareigus.com
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市中心开发用地 华盛顿州 | 贝尔维尤
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